土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書精選(九篇)

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第1篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)是基于對未來政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然資源等方面的預(yù)測和預(yù)期，基于現(xiàn)有技術(shù)、管理和組織情況下進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其投資大，收益高，參與者多，涉及面廣，因此風(fēng)險(xiǎn)也非常大。由于土地的權(quán)益價(jià)值是地理環(huán)境、政治、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)各方面資源的綜合函數(shù)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目中置地的風(fēng)險(xiǎn)變化也很大。從總的趨勢而言，土地的增值一般是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)步增長的。但是在有些情況下，受政治、經(jīng)濟(jì)等因素影響，土地增值也可能為負(fù)，這必將給開發(fā)者造成巨額損失。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以分為決策、前期、建設(shè)、銷售四個(gè)階段，涉及競爭對手、銀行、顧客、建設(shè)方、中介公司、政府等六大類主要相關(guān)利益者。開發(fā)商在項(xiàng)目經(jīng)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要和不同利益者進(jìn)行博弈。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)涵

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的諸多風(fēng)險(xiǎn)，且其間有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系，但主要表現(xiàn)在市場和價(jià)格兩方面。市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來損失。房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域性市場，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好，房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式，房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等因素的影響。房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場狀況、物業(yè)的特點(diǎn)、消費(fèi)者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進(jìn)行房地產(chǎn)租售的行為，其風(fēng)險(xiǎn)有銷售渠道風(fēng)險(xiǎn)和營銷方式風(fēng)險(xiǎn)等。

價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來的收益損失，主要發(fā)生于市場研究不充分、市場定位不準(zhǔn)確、定價(jià)策略不科學(xué)又不能及時(shí)適應(yīng)價(jià)格的波動(dòng)等。價(jià)格定高了，雖然收益增加，但其價(jià)格可能不為市場所接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，實(shí)際總效益下降；相反，價(jià)格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會(huì)損失收益。風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)中，例如在建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)把控不好，會(huì)造成如工期延長、成本增加、計(jì)劃修改甚至引起索賠，最終導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項(xiàng)目失敗。但是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)是并存的，收益是風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)是收益的代價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)是對管理者的挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)控制得好能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益，也有助于競爭能力、管理水平的提高。在現(xiàn)代項(xiàng)目管理中，風(fēng)險(xiǎn)的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（Project Risk Management）是人們對潛在的損失進(jìn)行辨識、評估，并根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，在實(shí)施過程中加強(qiáng)相應(yīng)的管理和監(jiān)督，以最大可能降低風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不可缺少的重要組成部分。而目前，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理還存在著許多問題，如風(fēng)險(xiǎn)管理意識淡薄，缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)等制度依據(jù)；風(fēng)險(xiǎn)管理模式落后，風(fēng)險(xiǎn)管理過程不完整，風(fēng)險(xiǎn)管理以事后控制為主等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它具有以下特點(diǎn)：投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)。其次，由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。這一切都決定了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段存在不同風(fēng)險(xiǎn)

1、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。

2、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

土地風(fēng)險(xiǎn)主要來自于土地自然屬性、社會(huì)屬性和土地規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指示的不確定性。購買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作。

3、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來自設(shè)計(jì)理念的落后、建筑物實(shí)用性差、甚至由于承包商建筑技術(shù)落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患。

4、售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、租售合同的風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和意外事故的風(fēng)險(xiǎn)

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）編制科學(xué)、完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書是以開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對象的計(jì)劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對風(fēng)險(xiǎn)管理的制度化約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動(dòng)和一切工作都納入風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中。通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書確定各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的權(quán)責(zé)地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，識別項(xiàng)目活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇應(yīng)用，確定風(fēng)險(xiǎn)管理績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，以有效保證風(fēng)險(xiǎn)管理工作的持續(xù)性。通過對企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

（二）強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)額大、建設(shè)周期長、涉及面廣，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，在項(xiàng)目的四個(gè)階段中都容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，因此要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理中各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識別，分析判斷影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。綜合運(yùn)用專家調(diào)查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財(cái)務(wù)狀況分析法和事故樹分析法等風(fēng)險(xiǎn)識別技術(shù)。風(fēng)險(xiǎn)識別中主要強(qiáng)調(diào)置地風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、合同管理風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)更多是人為處置不當(dāng)，屬于可控風(fēng)險(xiǎn)。租售階段主要風(fēng)險(xiǎn)有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目如果無法及時(shí)租售則會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清各階段項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)規(guī)律，并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。

（三）建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織

在項(xiàng)目開發(fā)的四個(gè)階段都存在風(fēng)險(xiǎn)，對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制需要相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)來完成。企業(yè)必須建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門（如風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)等），它專門對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的環(huán)節(jié)和發(fā)展情況進(jìn)行監(jiān)督與控制。風(fēng)險(xiǎn)管理部門是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定風(fēng)險(xiǎn)管理方針、政策、總體戰(zhàn)略與目標(biāo)，對風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、監(jiān)測、控制、處置，研究制定風(fēng)險(xiǎn)管理激勵(lì)約束機(jī)制和評價(jià)指標(biāo)等，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理問責(zé)制。當(dāng)然，從管理的角度看，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)，這樣才能切實(shí)減少企業(yè)損失。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)管理績效評價(jià)體系

風(fēng)險(xiǎn)管理過程中需要采取各種方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，為實(shí)現(xiàn)對方案的評估，可以建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理績效評價(jià)指標(biāo)體系，評價(jià)體系包括績效評價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和方法。評價(jià)指標(biāo)包括結(jié)果指標(biāo)和行為指標(biāo)兩類，相應(yīng)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)和行為標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，分為優(yōu)良、中和差三個(gè)等級，能較科學(xué)地評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的優(yōu)劣。

（五）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)

強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)意識，房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為不當(dāng)是構(gòu)成開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素，因此要減輕與不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對企業(yè)員工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理教育，內(nèi)容應(yīng)包括有關(guān)安全、城市規(guī)劃許可、工程設(shè)計(jì)以及其它方面的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程等，使他們了解開發(fā)項(xiàng)目所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，了解和掌握防范與處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，使他們深深認(rèn)識到，任何個(gè)人的疏忽或錯(cuò)誤行為都可能給項(xiàng)目造成巨大損失。

四、結(jié)束語

深刻認(rèn)識房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面風(fēng)險(xiǎn)，保證在每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中都嚴(yán)格制訂并落實(shí)針對性強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，對房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，可以使企業(yè)保持長期的市場競爭優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]宣文，呂清伢. 淺談房地產(chǎn)工程管理[J]. 科技資訊. 2012（02）

第2篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

一時(shí)間，全世界的媒體都在報(bào)道著這位超級夢想家的新計(jì)劃。能創(chuàng)辦出SpaceX公司并打造龍飛船，志在進(jìn)行太空旅行，又制造出了比其體量大幾十倍上百倍的汽車廠商也造不出的續(xù)航能力超強(qiáng)的電動(dòng)車，再打造一個(gè)比飛機(jī)還快的Hyperloop火車似乎也不是天方夜譚。從Hyperloop的說明書中可以看出，馬斯克還想將他所投資的其他業(yè)務(wù)也囊括其中，比如太陽能。

在馬斯克光環(huán)的籠罩下，人們期待著Hyperloop能橫空出世，“秒殺”高鐵甚至飛機(jī)。但馬斯克已公開表示，特斯拉以及SpaceX兩間公司已讓他分身乏術(shù)，無暇顧及新的Hyperloop項(xiàng)目。只不過，真的僅僅是精力問題嗎？

相比起公眾的美好期待，學(xué)者們的觀點(diǎn)顯得更為現(xiàn)實(shí)。“這個(gè)事情（類似Hyperloop的項(xiàng)目）每年都會(huì)炒作的，每年主題都不同而已。”劉本林毫不猶豫地告訴《21CBR》記者。劉本林本科畢業(yè)于中國科技大學(xué)物理系，現(xiàn)在江蘇常州經(jīng)營著一家電動(dòng)車輛科技公司。

其實(shí)，Hyperloop并不是橫空出世的概念，只不過由于馬斯克的名氣而受到了更廣泛的關(guān)注。Hyperloop實(shí)際上是真空管道火車（Vacuum Tube Train）的一種，屬于無空氣阻力、無摩擦的運(yùn)輸形式。技術(shù)原理則是在地面或地下建一個(gè)密閉的管道，用真空泵抽成真空或部分真空。在這樣的環(huán)境中行車阻力就會(huì)大大減小，可有效降低能耗，同時(shí)氣動(dòng)噪聲也可大大降低，符合環(huán)保要求。

2009年，劉本林與西南交通大學(xué)的趙勇教授合作出版了《速車系統(tǒng)概論》，從工程技術(shù)角度分析了真空管道交通商業(yè)應(yīng)用的可行性與實(shí)施方法。劉本林一直活躍于民間研究和真空管道運(yùn)輸項(xiàng)目的開發(fā)，在2012年7月接受媒體采訪時(shí)，他講述了自己的宏大規(guī)劃：“我希望在三年完成商業(yè)企劃書，然后尋找投資方，譬如找中東財(cái)團(tuán)。”但一年后卻并未有任何進(jìn)展。盡管如此，他對馬斯克的計(jì)劃感到不以為然，劉本林告訴《21CBR》記者：“馬斯克的說明書也就50多頁，而我們寫的初版商業(yè)計(jì)劃書就有258頁。”

對于一個(gè)60億-100億美元項(xiàng)目的計(jì)劃來說，50多頁的說明書確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這點(diǎn)也在互聯(lián)網(wǎng)上的討論以及質(zhì)疑該項(xiàng)目的文章中遭到詬病。劉本林也從技術(shù)和性價(jià)比方面提出了質(zhì)疑：“整個(gè)Hyperloop系統(tǒng)不可能比高鐵便宜，相似的橋墩，用密封的管道代替軌道，價(jià)格只會(huì)上升不會(huì)下降，而且真空系統(tǒng)還需要設(shè)備來維持，現(xiàn)實(shí)中也不存在如此大面積的真空。此外，馬斯克提到的管道結(jié)構(gòu)并非圓型，是異型管道，但沒有提及異形管道的穩(wěn)定性、安全性，這是很難建成的。”

雖然技術(shù)上仍有許多有待詳細(xì)論證的問題，但更多的人則從可行性角度提出質(zhì)疑，現(xiàn)實(shí)中有太多問題需要解決。《大西洋月刊》的高級編輯Alexis Madrigal指出，加州的高鐵工程之所以要680億美元，是因?yàn)椤绊?xiàng)目需要征收約1100塊土地”。雖然沿著州際公路修建橋塔的計(jì)劃確能節(jié)省不少的土地成本，但修建鐵路還需獲得土地的法律許可，需獲得居民的支持。據(jù)了解，這個(gè)被馬斯克看來“又貴又慢”的加州高鐵項(xiàng)目就碰上了沿途的“釘子戶”，所以只能繞道而行，不得不增加成本。來自加州大學(xué)伯克利分校農(nóng)業(yè)與資源經(jīng)濟(jì)系的副教授Michael L. Anderson表示，這一計(jì)劃的實(shí)際成本將接近1000億美元。

而質(zhì)疑Hyperloop是一次炒作，劉本林還有更多的理由，在他看來，“馬斯克這個(gè)人是做得多，說得少，他把這么一個(gè)不是很成熟的方案拋出來，不像他的一貫的作風(fēng)。”劉本林在接受《21CBR》記者的采訪時(shí)反復(fù)提到這點(diǎn)。在他看來，馬斯克的這份方案“有新的亮點(diǎn)，但總的來說，說明書寫得太簡單了，這很像一直在推真空管道運(yùn)輸項(xiàng)目，但風(fēng)格不是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇黝?奧斯特的想法”。

戴睿.奧斯特是真空管道運(yùn)輸（ETT）系統(tǒng)發(fā)明專利的持有者，從1999年獲得專利至今，一直在進(jìn)行該領(lǐng)域的研究。近兩年，他公布的研究成果是ET3“高空管道運(yùn)輸”系統(tǒng)——通過磁浮技術(shù)把膠囊狀艙體“漂浮”于真空管道中，利用彈射裝置將車廂“發(fā)射”至目的地，最高速度可達(dá)每小時(shí)6500公里。

事實(shí)上，馬斯克的Hyperloop與奧斯特提出的ET3“真空管道運(yùn)輸系統(tǒng)”具有極高的相似度。一位不愿具名的西南交通大學(xué)超導(dǎo)與新能源研究開發(fā)中心（以下簡稱“超導(dǎo)中心”）的相關(guān)人士表示：“我瀏覽了一下（馬斯克的計(jì)劃），相比前十年前（奧斯特）的技術(shù)沒有任何新的進(jìn)展和實(shí)質(zhì)變化?！?在8月14日的報(bào)道中指出，奧斯特在馬斯克計(jì)劃的兩個(gè)星期前曾受邀前往馬斯克的SpaceX公司與其進(jìn)行會(huì)談。

不過，若要追根溯源，真空管道運(yùn)輸?shù)母拍羁勺分?812年，英國機(jī)械工程師和發(fā)明家George Medhurst首次提出利用密封管道和空氣推進(jìn)技術(shù)來運(yùn)送乘客和貨物。隨后，Robert Goddard（液體火箭的發(fā)明者，現(xiàn)代火箭理論的奠基人之一）于1910年提出了Vac-trains的概念（Vacuum Train，真空火車的縮寫），并表示使用磁懸浮代替輪軌能消除阻力，理想時(shí)速為1600公里/小時(shí)。

但真空管道運(yùn)輸?shù)母拍顝淖畛踉O(shè)想至今已將近200年，各種商業(yè)計(jì)劃層出不窮，卻無一走到了實(shí)踐的終點(diǎn)。瑞士洛桑聯(lián)邦理工學(xué)院的魯?shù)婪?里斯（R. Nieth）博士于1974年提出地下真空隧道磁懸浮列車的概念——“瑞士地鐵”，并提出了具體的技術(shù)方案。但瑞士國會(huì)在2005年決定不再推進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目，瑞士地鐵公司也隨之在2009年倒閉。

在中國，關(guān)于真空管道運(yùn)輸?shù)难芯咳ψ硬⒉淮?，主要集中在西南交通大學(xué)，相關(guān)實(shí)驗(yàn)室主要包括真空管道研究所（已名存實(shí)亡）、牽引力國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、超導(dǎo)中心。上述實(shí)驗(yàn)室相關(guān)人士告訴《21CBR》記者，如今國外的研究大多集中于概念、理論研究，“實(shí)驗(yàn)研究還沒有見到?！倍髂辖淮笠呀?jīng)在近兩年開始了基礎(chǔ)的實(shí)驗(yàn)研究，比如已建成的“真空管道磁懸浮列車實(shí)驗(yàn)系統(tǒng)”。

作為真空管道運(yùn)輸?shù)膱?jiān)定“布道者”，奧斯特還曾與中國相關(guān)學(xué)界有過親密接觸。大約十年前，奧斯特通過曾在西南交大讀過博士后的張耀平將真空管道磁懸浮概念引進(jìn)中國，與張耀平一同在該校組建了專門的研究機(jī)構(gòu)“真空管道運(yùn)輸研究所”，并獲得過沈志云院士的支持。超導(dǎo)中心的相關(guān)人士向《21CBR》記者證實(shí)：“奧斯特先生2003年至2007年都到我們這訪問過，還進(jìn)行過一些研究，他們主要做的是對政府的游說工作，希望得到政府的支持，不涉及具體的科學(xué)技術(shù)?！?/p>

第3篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

第一部分 摘要

一、公司概況

鄭州市伊爾薩建材有限公司，始建于**年 7 月，是一家中型 民營企業(yè)，項(xiàng)目用地為廢棄荒地，司主要負(fù)責(zé) 人曾榮獲明星企業(yè)家稱號，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)功臣獎(jiǎng)，具有多年管理企業(yè) 的經(jīng)驗(yàn)。

二、公司的宗旨和目標(biāo)

公司的辦廠的宗旨是建設(shè)成為科技先進(jìn)、管理科學(xué)規(guī)范、體系健 全、組織機(jī)構(gòu)精簡高效、一專多能、競爭力突出的現(xiàn)代化企業(yè)。

三、公司的目前股權(quán)結(jié)構(gòu)

四、已經(jīng)投入的資金及用途

五、公司目前主要產(chǎn)品

六、市場概況和營銷策略

七、核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)

公司現(xiàn)有董事長 1 名，副總經(jīng)理 3 名，部門經(jīng)理 5 名，干部職工 52 名。下設(shè)三部一室：招商外聯(lián)部、施工建設(shè)部、財(cái)務(wù)管理部、辦 公室。工程專業(yè)技術(shù)人員 21 名，其中：高級工程師 2 名，經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師 3 名，政工師 1 名，助理經(jīng)濟(jì)師、工程師 8 名。

八、公司的優(yōu)勢說明

1 享受國家的優(yōu)惠政策：

（1） 固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅免

（2） 可入國家開發(fā)銀行的基本建設(shè)政策性貸款

（3） 免征五年的所得稅

（4） 免征土地使用稅

（5） 爭取技術(shù)改造資金

（6） 減免城市建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)

2、享受地方的優(yōu)惠政策

（1） 優(yōu)惠低廉的土地購置費(fèi)

（2） 荒廢地改造優(yōu)惠政策

（3） 無償使用廠區(qū)地域的礦產(chǎn)資源（頁巖土）

（4） 利用廢棄的煤矸石的獎(jiǎng)勵(lì)政策

九、目前公司為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的增資需求：

1、該項(xiàng)目總投資為 16000 萬元（人民幣） 。自籌資金為 2027 萬 元，其余依靠合作伙伴融資解決一部分，其他融資解決一部分。工程 分三步進(jìn)行，首期投資需求 10000 萬，目前需要融資 5000 萬元，使 用期限 5 年。

2、用途和償還：該資金主要用于廠房建設(shè)和設(shè)備投資；償還期為 五年。

十、財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)：財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果表明，項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營期間盈利 能力較強(qiáng)，資金投入后回收較快，有較強(qiáng)的實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的能力， 適應(yīng)各種因素變化的能力較強(qiáng)，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行的。

第二部分

第一章 公司介紹

一、公司宗旨

二、公司簡介資料

三、各部門職能和經(jīng)營目標(biāo)

四、公司管理

第二章 技術(shù)與產(chǎn)品

一、技術(shù)描述及技術(shù)持有

二、產(chǎn)品狀況

三、產(chǎn)品生產(chǎn)

1、資源及原材料供應(yīng)：

2、現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力

3、主要設(shè)備及需添置設(shè)備

4、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制 嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)用科 、理念調(diào)控生產(chǎn)流水作業(yè)，嚴(yán)格控制生產(chǎn)成本。

5、包裝與儲(chǔ)運(yùn)包裝

第三章 市場分析

一、市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分 學(xué)的管理

二、目標(biāo)市場的設(shè)定

三、目前公司產(chǎn)品市場狀況，

四、市場趨勢預(yù)測和市場機(jī)會(huì)

第四章 競爭分析

一、區(qū)位優(yōu)勢

二、技術(shù)優(yōu)勢：

三、政策優(yōu)勢：

四、企業(yè)管理及人員優(yōu)勢：

第五章 市場營銷

一、概述營銷計(jì)劃

二、銷售政策的制定

三、銷售渠道、方式、營銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)

四、銷售隊(duì)伍情況及銷售福利分配政策

五、產(chǎn)品價(jià)格方案

第六章 投資說明

一、資金需求說明（用量、期限）

二、項(xiàng)目進(jìn)度情況

三、融資形式 貸款、投融資、出讓股權(quán)等形式

四、回報(bào)與償還計(jì)劃

第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析

一、投資前期風(fēng)險(xiǎn)

二、開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)

三、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

四、生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

五、人才風(fēng)險(xiǎn)

六、金融風(fēng)險(xiǎn)

第八章 管理

一、公司組織結(jié)構(gòu)

第4篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制

1.成本預(yù)測

根據(jù)市場物價(jià)信息,以及同類建設(shè)所反映的成本情況,選擇成本低,效益好的最佳方案。而作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所追求的是如何用最小的成本,來獲得最大的價(jià)值。價(jià)值工程中有兩個(gè)辦法解決,一是成本不變而價(jià)值增大,例如,在一棟房屋的開發(fā)上,假設(shè)原計(jì)劃全為住宅,然而通過市場分析,該處具有商業(yè)潛力,那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店,這就增大了它的價(jià)值,又如在土地的使用上,原計(jì)劃該地建成多層,容積率為1.5,而通過市場調(diào)查,該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個(gè)賣點(diǎn),那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0,那么相對該土地而言,它的成本未變而價(jià)值增大了;另一方面是成本降低,價(jià)值不變,例如,一棟多層房屋,原計(jì)劃為長螺桿樁基,通過地質(zhì)分析與荷載計(jì)算以后,改為天然淺基能夠滿足要求,及時(shí)調(diào)整為天然條基,該棟房屋價(jià)值不變,然而成本減少利潤自然就增大。成本的預(yù)測發(fā)生在項(xiàng)目的決策階段,它要求我們對一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的市場調(diào)查,周密地分析而做出正確定位,一旦確定,要針對本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查,以便論證,找出其中一些影響成本以及利潤的因素,制定應(yīng)對方案,克服盲目性。

這里就高層出現(xiàn)的一些問題談一下,第一個(gè)是住宅的面積以及布置,直接影響到房屋的銷售,從而造成建房成房東的局面,致使價(jià)值回收率低;第二是在設(shè)計(jì)階段不依據(jù)具體情況,只按經(jīng)驗(yàn)或者貫例辦事造成的浪費(fèi),比如600mm的長螺桿樁能行而設(shè)計(jì)成800mm,或者設(shè)計(jì)成1500mm的鉆孔樁;第三,建設(shè)方在材料的使用上,盲目追求高檔而不根據(jù)房屋本身要求,例如本身可使用經(jīng)閣鋁材,而強(qiáng)行采用羅普絲金,可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等,總認(rèn)為價(jià)格越貴的東西就越好,不符合適用性的要求,造成人為浪費(fèi);第四,建設(shè)方在單體建設(shè)上一味求快,在總圖以及各類配套管網(wǎng)、道路尚未成熟的情況下,單體工程一哄而上,造成后期進(jìn)度減慢,管理混亂,多次重復(fù)施工而增加成本;第五,對新材料的使用,因市場無足夠的考核依據(jù),不熟悉行情,導(dǎo)致價(jià)格偏高。針對這些情況,要求我們對這些影響成本變化的因素進(jìn)行分析,預(yù)測它的影響程度,采取措施,從而預(yù)測出工程成本。

2.成本計(jì)劃

要求我們根據(jù)成本預(yù)測的情況,以貨幣的形式在施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上,編制出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案,在這一方面,要求我們熟悉設(shè)計(jì)圖紙,掌握科學(xué)的施工方法與工藝流程,從而使該計(jì)劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。

3.成本控制

嚴(yán)格遵照成本計(jì)劃對影響成本的各種因素加強(qiáng)管理,采取有效措施,將施工過程中各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃之內(nèi),并及時(shí)反饋,分析實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異,及時(shí)采取糾偏措施,在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制,增加責(zé)任心。

4.成本核算

按照規(guī)定的開支范圍將實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用采用適當(dāng)?shù)姆椒w納起來,從而計(jì)算出該項(xiàng)目總成本和各單位成本,為成本分級及考核提供依據(jù),也為今后類似工程提供成本預(yù)測的依據(jù)。

5.成本分析

就是在成本的形成過程中,對項(xiàng)目成本進(jìn)行的對比評價(jià)與總結(jié)工作,在成本管理的過程中,了解成本變動(dòng)原因,并系統(tǒng)地加以研究,找出其規(guī)律,這就要求我們隨時(shí)了解我們所發(fā)生的成本找出其中一些固定的規(guī)律,比如,建材市場下半年主要建筑材料一般比上半年度價(jià)格要高,我們一般應(yīng)搶在材料漲價(jià)之前完成主體的建設(shè),從而避免這一因素的影響。

6.成本考核

指對已完成項(xiàng)目,將其實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)指標(biāo)與成本計(jì)劃進(jìn)行比較,評定成本計(jì)劃的完成情況,以及各責(zé)任者的業(yè)績,并以此給以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰,這樣才能有效地調(diào)動(dòng)每一個(gè)員工在各自的崗位上努力完成目標(biāo)成本的積極性,從而達(dá)到降低成本增加企業(yè)積累的目的。

從以上可以看出,成本控制應(yīng)主要在預(yù)測以及計(jì)劃階段,它要求我們準(zhǔn)確地把握好市場觀念,在準(zhǔn)備階段的各項(xiàng)費(fèi)用,地勘的準(zhǔn)確度、設(shè)計(jì)的深度、經(jīng)濟(jì)性、適用性等做出計(jì)劃,市場各種建材價(jià)格要提出依據(jù),從而有效地進(jìn)行成本控制。成本控制可以從以下幾個(gè)方面入手:

6.1組織措施

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),建立矩陣似的管理機(jī)構(gòu),成立項(xiàng)目成本管理的組織機(jī)構(gòu),明確各管理人員的任務(wù)、職能分工、權(quán)利以及責(zé)任,編制成本控制工作計(jì)劃和詳細(xì)的工作流程圖,并隨時(shí)對照檢查、分析,從而使成本得以正常運(yùn)行,項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)應(yīng)從項(xiàng)目實(shí)施起,至該項(xiàng)目正式完成,它是項(xiàng)目成本考核的主要對象之一。

6.2技術(shù)措施

采用技術(shù)手段達(dá)到成本優(yōu)化的效果,要求從多個(gè)不同的技術(shù)方案中,進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析,選出最優(yōu)方法,比如在高層建設(shè)中土方開挖與樁基的施工方案,就要根據(jù)該項(xiàng)目地質(zhì)水文條件,確定護(hù)壁的方案,是先開挖后打樁,還是先打樁后開挖等,主體砼是采用商品砼泵送,還是采用現(xiàn)場攪拌砼塔吊等,都要在成本計(jì)劃時(shí)進(jìn)行分析論證,對基礎(chǔ)以及主體結(jié)構(gòu)選形、各項(xiàng)裝飾材料、安裝材料,從技術(shù)的角度進(jìn)行分析,盡量采用能夠滿足設(shè)計(jì)功能,能就地取材,有成熟的施工經(jīng)驗(yàn)而又價(jià)格較便宜的產(chǎn)品。

6.3經(jīng)濟(jì)措施

編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃,對成本目標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,制定防范性對策,比如材料的漲價(jià)給成本帶來風(fēng)險(xiǎn),那么我們要根據(jù)市場規(guī)律采取相應(yīng)措施,從而降低該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

6.4合同措施

因?yàn)楹贤浅杀竟芾淼囊罁?jù),故此就顯得十分重要,它要求我們在合同談判、合同條款的修訂上要根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)選用有利于己方的方式。比如,采用合同固定總價(jià)包干、合同固定單價(jià)包干等方式,條款準(zhǔn)確、清晰,就合同執(zhí)行過程中的索賠問題作好防止與處理辦法,對工程中存在的變更問題,合同應(yīng)提出明確的計(jì)算方法,關(guān)于變更,應(yīng)在圖紙的審查過程中,采用企業(yè)自審和專家會(huì)審等辦法,消除重大變更的存在性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理

首先,質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分,是致力于滿足產(chǎn)品質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動(dòng),包括有作業(yè)技術(shù)與管理活動(dòng),它是在明確的質(zhì)量目標(biāo)下通過行動(dòng)方案和資源配置的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和監(jiān)督來實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。建設(shè)產(chǎn)品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和,用其特性指標(biāo)來評價(jià),就是通常意義上的產(chǎn)品的適用性、可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)境的適宜性等。

項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)以上幾種特性是為業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的定義及建設(shè)規(guī)模,系統(tǒng)構(gòu)成、使用功能和價(jià)值、規(guī)格檔次標(biāo)準(zhǔn)定位策劃和目標(biāo)決策提出來的,比如工業(yè)建筑與民用建筑要求不同,一般車庫與有人防要求的車庫要求不同等。項(xiàng)目質(zhì)量控制,包括勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、安裝以及竣工驗(yàn)收各階段。

其次,對質(zhì)量形成的影響因素有:

①人的質(zhì)量意識和質(zhì)量能力,它包括項(xiàng)目各參與單位與各責(zé)任主體。這就要求開發(fā)方從企業(yè)經(jīng)營資質(zhì),市場準(zhǔn)入制度,執(zhí)業(yè)資格注冊制度,持證上崗制度等方面對各相關(guān)單位把好關(guān),嚴(yán)禁無證設(shè)計(jì)與施工,嚴(yán)禁越級、掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象,現(xiàn)在各地掛靠現(xiàn)象尤為突出,部分項(xiàng)目經(jīng)理以及其施工人員質(zhì)量意識太差,值得注意。②項(xiàng)目的決策:對市場需求預(yù)測,資源論證,杜絕質(zhì)量合格而缺少用途的產(chǎn)品,如某地有一棟十層的建筑,建成后一直無人問津,便是一例。③項(xiàng)目的勘察:因?yàn)樗苯雨P(guān)系到工程的設(shè)計(jì),在此階段應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督。④建筑構(gòu)造和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性與可靠性,要求對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的、多層次的審查,從而達(dá)到目的。⑤對材料的質(zhì)量規(guī)格,性能特性,應(yīng)反復(fù)調(diào)查論證,進(jìn)行合理選擇。⑥工程項(xiàng)目的施工方案:應(yīng)對其中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工程序、工藝順序、施工流向、勞動(dòng)組織等方面的決定和安排,仔細(xì)審查,提出修改意見。⑦了解項(xiàng)目的自然環(huán)境,包括地質(zhì)、水文、氣候等,制定合理的施工方法。

再次,質(zhì)量控制的基本原理:

①制定質(zhì)量計(jì)劃書,確定質(zhì)量控制的組織制度、工程程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源配置、試驗(yàn)要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內(nèi)容。②對照計(jì)劃書進(jìn)行計(jì)劃方案交底,并按計(jì)劃規(guī)定的方法展開工程作業(yè)活動(dòng)。③檢查、對照計(jì)劃,運(yùn)用各種專門手段而進(jìn)行各種檢查,包括施工自檢、互檢和專職質(zhì)檢員的質(zhì)檢,以及監(jiān)理單位的檢驗(yàn)旁站和試驗(yàn)室的試驗(yàn)等,其一是檢查是否依照計(jì)劃進(jìn)行;其二是檢查計(jì)劃執(zhí)行的結(jié)果是否符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求。以上三個(gè)方面,作為開發(fā)商主要是監(jiān)督和督促監(jiān)理及施工單位實(shí)行,并對其檢查落實(shí)。④處置:對于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的問題,及時(shí)進(jìn)行原因分析,采取必要的措施,予以糾正,保證質(zhì)量形成的受控狀態(tài),確保以后不形成類似問題。

最后,施工作業(yè)過程中的質(zhì)量控制?；境绦?進(jìn)行技術(shù)交底與圖紙會(huì)審,檢查施工工序的合理性與科學(xué)性,檢查工序施工條件是否符合要求,進(jìn)行分批、分項(xiàng)工程檢查實(shí)測,對中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收或工序驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下道工序施工。

基本要求:①以預(yù)防為主;②落實(shí)工序操作之間的巡查,抽查及重要部位的跟蹤檢查等方法;③對分項(xiàng)工程進(jìn)行目測、實(shí)測、試驗(yàn)等程序,做好原始記錄,判斷是否符合要求;④及時(shí)會(huì)同監(jiān)理進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收;⑤完善資料,作為工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提供可追溯的依據(jù)。

第5篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

所謂“人紅事多”，自從國內(nèi)著名作家莫言獲得諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)的消息傳遍大街小巷，各種喧囂便不絕于耳：陳光標(biāo)稱要送莫言別墅、莫言的作品《紅高粱》、《蛙》等在各地賣斷了貨，莫言家鄉(xiāng)高密擬投巨資重種萬畝紅高粱、莫言舊居將翻新成旅游景點(diǎn)……莫言本人對此也深感無奈。比起莫言獲獎(jiǎng)所帶來的國際聲譽(yù)，盯著莫言和紅高粱蜂擁而上的人，顯然已迫不及待地要“消費(fèi)”甚至榨取莫言以及和莫言相關(guān)的文化和旅游資源。

“高密，隸屬于濰坊市，是一個(gè)總面積1605平方千米，全市總?cè)丝?6萬人的小城。高密已有2200多年的歷史，古稱夷安，春秋名相晏嬰、漢代大司農(nóng)大經(jīng)學(xué)家鄭玄、清代大學(xué)士劉墉、2012年諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)獲得者莫言都出生在這里?！痹诎俣劝倏浦嘘P(guān)于“高密”的詞條中，莫言的信息很快便得到了補(bǔ)充和編輯。在莫言成為蜚聲中外的諾貝爾獲獎(jiǎng)作家之前，位于平原地區(qū)的高密和周邊的縣市相比，由于缺少青山秀水和豐富的旅游文化資源而鮮有游客光顧。為了推動(dòng)文化旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，早在2004年，高密市就提出了“青島后花園”的城市發(fā)展策略：不僅要接受青島的輻射，還要積極承接青島的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；不僅要把青島地區(qū)的項(xiàng)目和資金引過來，還要以青島為跳板，吸引日韓港臺乃至歐美國家和地區(qū)的資金和項(xiàng)目。此后，高密又提出“文化興市”的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。但這一切似乎成效都并不顯著。莫言的獲獎(jiǎng)，就像是天上掉下了大餡餅，諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)作家莫言的故鄉(xiāng)——高密，瞬間成為熱門之地。當(dāng)?shù)卣埠芸扉_始重新審視和挖掘莫言給高密所帶來的潛在文化價(jià)值。高密市市長楊建華就對媒體表示，高密將傾力打造“三賢四寶，莫言家鄉(xiāng)”的文化旅游品牌，挖掘莫言“紅高粱”文化旅游資源，擴(kuò)建莫言舊居和莫言文學(xué)館等場所，借助“莫言熱”將高密的旅游文化品牌推向全世界。而據(jù)《新京報(bào)》的報(bào)道，10月15日，莫言老家所在轄區(qū)高密市膠河疏港物流園區(qū)管委會(huì)拿出了“弘揚(yáng)紅高粱文化，打造半島特色旅游帶”的計(jì)劃書。這是一個(gè)需要投資數(shù)億元的項(xiàng)目，包括莫言舊居周圍的莫言文化體驗(yàn)區(qū)、紅高粱文化休閑區(qū)、紅高粱影視作品展示區(qū)、膠河沿岸景觀帶，以及鄉(xiāng)村度假區(qū)和愛國主義教育基地等等。目前，莫言文學(xué)館二期擴(kuò)建工程已確定于年內(nèi)開工，當(dāng)?shù)芈糜尾块T正在針對莫言故居設(shè)計(jì)“莫言故居二日游”的線路，第三屆紅高粱文化節(jié)將于10月28日召開……

事到如今，許多事情早已超出莫言本人能夠想象和控制的范圍。正如高密詩人李丹平說，高密再也不是以前的高密了，“它是中國的文學(xué)高地，國家的圣地”。然而，在這些喧囂熱鬧和規(guī)劃“藍(lán)圖”背后，相關(guān)地方政府、機(jī)構(gòu)和投資商，是否真的做過周全的考察和計(jì)劃，是否思考過如何有節(jié)制地慎用文化資源而避免過度開發(fā)帶來的惡果？莫言曾說“自己只有站在高密的土地上，創(chuàng)作才有感覺。”明天的高密，還會(huì)帶給更多人滋養(yǎng)和靈感嗎？

第6篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

欣聞國家對部分貧困地區(qū)的幫扶計(jì)劃，對特種生態(tài)農(nóng)業(yè)的大力支持，非常高興！在道東圣生物工程有限公司的產(chǎn)品技術(shù)支持下，我想利用家鄉(xiāng)的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢申請國家的幫扶資金，建立一個(gè)生態(tài)的，綠色的功能性的農(nóng)業(yè)示范園，通過自己致富而帶動(dòng)周圍群眾一起致富，本計(jì)劃的實(shí)施，有賴于國家和領(lǐng)導(dǎo)的政策和資金的大力支持，和道東圣的產(chǎn)品幫助，擬計(jì)劃書一份，敬請領(lǐng)導(dǎo)審批為盼。

隨著社會(huì)的發(fā)展，人民生活的不斷提高，面對三氯氫銨奶粉事件，廋肉精豬肉的危害、激素雞肉、尿素豆芽、農(nóng)藥韭菜、避孕藥黃瓜、蘇丹紅咸蛋、轉(zhuǎn)基因食品等等等等有害食品的泛濫對健康的危害、對民族生死存亡的威脅、人們越來越迫切希望使用有安全保障的肉、蛋、奶、蔬菜等無公害食品，根據(jù)黨的xx屆三中全會(huì)，以及中央一號的要求加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度，大力支持養(yǎng)殖業(yè)向規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化方向發(fā)展，確保社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，確保農(nóng)民增收，確保農(nóng)村社會(huì)安定，本著與時(shí)俱進(jìn)的精神，和我縣的優(yōu)惠政策、地理優(yōu)勢，借助國家和領(lǐng)導(dǎo)們的政策、資金扶持，初步擬定一個(gè)功能性、綠色、無公害農(nóng)業(yè)示范基地新構(gòu)想，讓梭輪剝管菌改變農(nóng)副產(chǎn)品的功能和營養(yǎng)結(jié)構(gòu)，讓神奇的仙草為國人服務(wù)，項(xiàng)目分為特種生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)、功能性農(nóng)業(yè)產(chǎn)品種植區(qū)。

特征生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)：

1肉牛和發(fā)酵床生物菌養(yǎng)豬區(qū)

2生物菌特種生態(tài)雞養(yǎng)殖區(qū)

3蠅蛆、蚯蚓養(yǎng)殖區(qū)

4飛蝗特種養(yǎng)殖區(qū)

5水產(chǎn)養(yǎng)殖示范區(qū)

功能性特色種植區(qū)：

1功能性韭菜種植示范區(qū)

2特種功能型蔬菜區(qū)

3五谷雜糧示范區(qū)

4金銀花種植區(qū)

5以上分為訂單區(qū)、采摘區(qū)、觀光區(qū)

項(xiàng)目由兩大板塊開始，十個(gè)項(xiàng)目拓展循環(huán)利用合作致富，建設(shè)成為新農(nóng)業(yè)交流，學(xué)習(xí)的基地，使天下奇珍梭輪剝管菌，真正成為特色，功能性產(chǎn)業(yè)新亮點(diǎn)。為人們的健康，致富開辟一條新路。一期養(yǎng)殖區(qū)的規(guī)劃建設(shè)面積先設(shè)定為46200平方米，地理位置：遠(yuǎn)離村莊、水電方便、可實(shí)施全封閉管理，通過一期養(yǎng)殖區(qū)的建設(shè)和城市聯(lián)姻，通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)施點(diǎn)對點(diǎn)服務(wù)，讓消費(fèi)者看到自己食用的產(chǎn)品生長、銷售的全過程，讓人們對使用的產(chǎn)品放心、安心。經(jīng)縣、鄉(xiāng)、村三級政府批復(fù)土地和政策扶持，逐步實(shí)現(xiàn)養(yǎng)殖、種植的規(guī)模化、系統(tǒng)化、科學(xué)化新格局，以養(yǎng)殖和種植兩大區(qū)的建設(shè)帶動(dòng)周圍村民實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，通過新農(nóng)村建設(shè)和多彩農(nóng)業(yè)帶的實(shí)施，采取個(gè)體合作，集團(tuán)運(yùn)營的方式，吸引周邊群眾自發(fā)加入，由點(diǎn)到面逐步實(shí)行個(gè)體，集團(tuán)，股份式經(jīng)營新模式，讓人們共同感受到綠色、生態(tài)、環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展的新形式的魅力。

項(xiàng)目名稱：梭輪剝管菌、功能性種植、養(yǎng)殖基地

項(xiàng)目地點(diǎn)：河北省鹽山縣楊集鄉(xiāng)王可忠三場千畝開發(fā)區(qū)

項(xiàng)目規(guī)模：一期建設(shè)性投資981.59萬元

整個(gè)項(xiàng)目【加上種植】總投資xx萬元左右希望領(lǐng)導(dǎo)們認(rèn)真審閱，實(shí)地考察，早日批復(fù)為盼！貧困的鹽山人民歡迎您的到來，在黨和國家政策扶持下，在各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，希望我們能早日脫貧致富！創(chuàng)造美好的未來！

第7篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

乙 方：____________ 房地產(chǎn)中介有限公司

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為在____(地區(qū))的獨(dú)家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項(xiàng)目，該項(xiàng)目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計(jì)________平方米。

第二條 合作期限

1.本合同期限為 個(gè)月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動(dòng)延長____ 個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2.在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3.在本合同有效期內(nèi)，甲方不得在____________地區(qū)指定其他商。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不僅包括報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負(fù)責(zé)支付。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。

具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。

第四條 銷售價(jià)格

銷售基價(jià)(本項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件。

第五條 傭金及支付

1.乙方的傭金為所售的____________項(xiàng)目價(jià)目表成交額的____%，乙方實(shí)際銷售價(jià)格超出銷售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付傭金：

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的傭金后應(yīng)開具收據(jù)。

乙方代甲方收取房價(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。

3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個(gè)月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客戶對臨時(shí)買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。

第六條 甲方的責(zé)任

1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;

(2)新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)____________________項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售________________項(xiàng)目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書。

(3)關(guān)于代售的項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;

(4)乙方銷售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、銷售合同，以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)，余數(shù)全部退給甲方;

(5)甲方正式委托乙方為________________項(xiàng)目銷售(的獨(dú)家)的委托書;

以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶購買的____________的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

2.甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負(fù)責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。

3.甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。

第七條 乙方的責(zé)任

1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

(1)制定推廣計(jì)劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計(jì)劃、廣告宣傳等等);

(2)根據(jù)市場推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;

(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃;

(4)派送宣傳資料、售樓書;

(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目、環(huán)境及情況;

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動(dòng);

(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時(shí)買賣合約，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。

2.乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個(gè)單位)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。

4.乙方收取客戶所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。

第八條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。

2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條 其他事項(xiàng)

1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

2.在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：____________________

代表人：________________ ____年____月____日

第8篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

一、主要工作做法：

    1、抓住融資主線，不斷出擊：業(yè)務(wù)開拓是重點(diǎn)，而融資業(yè)務(wù)是我工作的主線，通過不斷出擊，尋找業(yè)務(wù)突破點(diǎn)，在融資過程中結(jié)交企業(yè)界朋友。無論是擔(dān)保公司工作，還是協(xié)會(huì)工作，還是創(chuàng)業(yè)投資管理，離不開融資這條主線。

    2、不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新是生命。2010年是創(chuàng)新的一年，擔(dān)保的創(chuàng)新，協(xié)會(huì)的創(chuàng)新，創(chuàng)業(yè)投資管理公司的創(chuàng)新，網(wǎng)站的創(chuàng)新，創(chuàng)新是2010年的主旋律。

    3、廣泛布點(diǎn)，形成業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)：銀行是融資業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場，當(dāng)前融資仍以銀行融資為主；協(xié)會(huì)、典當(dāng)行、擔(dān)保公司是融資業(yè)務(wù)的重要來源；網(wǎng)絡(luò)推廣對樹立品牌有很好作用。相當(dāng)一部分業(yè)務(wù)來自于網(wǎng)絡(luò)。

    4、策劃是關(guān)鍵，是制勝的法寶。始終堅(jiān)持策劃為先，抓戰(zhàn)略策劃、融資策劃、營銷策劃、網(wǎng)絡(luò)策劃，為客戶提供一流的策劃。

    5、抓項(xiàng)目不放松。深入企業(yè)內(nèi)部，深入調(diào)查，與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人搞好關(guān)系；選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，推進(jìn)項(xiàng)目策劃，全方位營銷。

二、主要工作業(yè)績：

    1、擔(dān)保公司：負(fù)責(zé)一家擔(dān)保公司的組建及擔(dān)保業(yè)務(wù)管理，制訂擔(dān)保公司的制度和業(yè)務(wù)流程，帶領(lǐng)業(yè)務(wù)人員開拓?fù)?dān)保市場，與多家銀行進(jìn)行合作，并與各行業(yè)協(xié)會(huì)、省企業(yè)家協(xié)會(huì)、省民營企業(yè)家協(xié)會(huì)等建立了協(xié)作關(guān)系，形成了廣泛的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為擔(dān)保公司的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。創(chuàng)造性地開辦贖樓和臨時(shí)過橋貸款，為擔(dān)保公司前期的收益做了貢獻(xiàn)。

    2、協(xié)會(huì)工作：培訓(xùn)工作人員，開通金融網(wǎng)站，千方百計(jì)開展業(yè)務(wù)，積極宣傳協(xié)會(huì)，為會(huì)員提供投資咨詢和融資顧問服務(wù)。全程主持“橄欖產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營”策劃案，取得了較好的成績。積極參與省金融博覽會(huì)的會(huì)務(wù)組織。

    3、創(chuàng)業(yè)投資管理公司：組建一家創(chuàng)業(yè)投資管理公司，并擔(dān)任法人代表。在無資金、無品牌、市場低述的情況下，相繼籌劃省招商會(huì)展中心，開拓股權(quán)融資市場，開展土地轉(zhuǎn)讓交易中介業(yè)務(wù)，雖然尚沒有顯著業(yè)績，但摸索出可貴的經(jīng)驗(yàn)。

    4、“融資寶”網(wǎng)站方案：探索融資網(wǎng)站新模式，籌劃“融資寶”網(wǎng)站，網(wǎng)站模式和方案逐漸成形，為開拓融資工作闖出一條新路。以此為契機(jī)，推出系列行業(yè)或產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷方案，為2010年的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、明年的工作：

    1、做好“融資寶”的開發(fā)和運(yùn)營。爭取“融資寶”成為主要業(yè)務(wù)收入來源；

    2、開發(fā)網(wǎng)絡(luò)營銷軟件，作為新的利潤來源；

    3、項(xiàng)目融資抓重點(diǎn)，提高成功率；

    4、拓展政府招商引資業(yè)務(wù)，為政府各方位招商引資，特別是將擔(dān)保公司、基金作為招商引資的突破口；

    5、抓策劃，以培訓(xùn)促策劃。開辦“商業(yè)計(jì)劃書策劃與融資實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)班”。[1]

四、存在的問題：

    1、經(jīng)濟(jì)效益不好。前期投入多，產(chǎn)出少。

    2、做的事不少，但常吃力不討好。

    3、熱點(diǎn)變換快，未形成現(xiàn)金流量。

    4、抓項(xiàng)目，還是抓資金？光抓一頭，容易失控。

2010年已悄然過去了?；厥走^去的一年，感慨萬千。2010年對于中國人民來說是很不尋常、很不平凡的一年,對我而言同樣如此。2010年，在胡主席科學(xué)發(fā)展觀的指引下，本人應(yīng)對國際金融危機(jī)等嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，堅(jiān)持以誠信做人為本，堅(jiān)持以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為中心，堅(jiān)持常抓網(wǎng)站工作不松懈，堅(jiān)持廣交金融界朋友的“四個(gè)堅(jiān)持”原則，取得了不菲的成績。

第9篇：土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書范文

稅務(wù)稽查、管理對策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動(dòng)向

目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60-70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢。

(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

(三)新項(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)成本過高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場施工。

第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對計(jì)劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計(jì)算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)確定及繳納情況

根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項(xiàng)目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時(shí)的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會(huì)計(jì)核算單位造價(jià)時(shí)往往使用以預(yù)算造價(jià)計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項(xiàng)目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾ⅰＳ捎诜康禺a(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理為將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時(shí)往往未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、銷售費(fèi)用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。

（2）虛增費(fèi)用。由于對銷售費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項(xiàng)目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。

(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。

如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。

開發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、項(xiàng)目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價(jià)格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價(jià)格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無人防工程的開發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價(jià)的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價(jià)格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價(jià)為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價(jià)為980-1100元/m2，高層造價(jià)為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價(jià)的75％和25％。

(五)實(shí)地核實(shí)法

針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。

(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對往來賬向掛帳時(shí)間長且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付鹽務(wù)局90人獎(jiǎng)金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個(gè)人所得稅共計(jì)230193元。

四、關(guān)于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性

(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強(qiáng)對二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時(shí)依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時(shí)足額入庫。

五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議

(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫。通過現(xiàn)場實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。