商業(yè)綜合體管理思路精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
綜合體，不是一個傳統(tǒng)的建筑類型，但它幾乎能包含所有的建筑類型。對于它的定義，每個人都有不同的理解，有人甚至覺得沒有必要去定義它，因為城市本身就是個綜合體，是自我進化而來的，綜合體只是把這些散落在各個區(qū)域的城市功能，更加集中在一塊相對狹小的土地上來實現(xiàn)，從而最大程度的提高土地的使用效率。但正是這種“集中”，使建筑設計變得錯綜復雜，商業(yè)行為的加入，使得建筑師所學要考慮的東西也遠遠超出了建筑的范疇。
商業(yè)綜合體作為現(xiàn)在普遍的綜合體實踐形式，逐漸得到了市場的青睞，也因國家政策對于住宅市場的調(diào)控，各大地產(chǎn)商紛紛把目光投向了商業(yè)項目的混合開發(fā)中，而政府也希望通過這種大規(guī)模的混合開發(fā)來帶動地區(qū)經(jīng)濟和文化的發(fā)展。
如何平衡建筑設計創(chuàng)意與商業(yè)運行可行性之間的關系？在這種市場的變化中，建筑師又如何在滿足業(yè)主商業(yè)開發(fā)目的的同時做到建筑設計的創(chuàng)新？綜合體的設計又是如何處理與城市之間的關系？這些都是我們值得思考的問題。在這方面我們也許會找到很多個答案，但每個人都找到自己的答案。我們要做的是保持一個好的心態(tài)，做好建筑設計的以下幾點。
第一：城市綜合體應該進行城市設計
商業(yè)綜合體是城市的核心，是城市發(fā)展的契機。商業(yè)綜合體設計應該有換位思考，應該進行城市設計，從城市角度考慮定位和功能。商業(yè)綜合體應該要非破壞性的插入現(xiàn)有城市之中，必須和當?shù)匚幕⑸盍曅砸约爱數(shù)貙ξ磥淼你裤较辔呛稀?/p>
第二：商業(yè)定位應該清晰明確
商業(yè)的定位一般由策劃公司與業(yè)主提供；但如果過于依靠目前行業(yè)里的策劃公司（個別除外）而沒有建筑師的主觀能動性的話，你隨后會發(fā)現(xiàn)，在設計過程中發(fā)生的顛覆性結構調(diào)整會超越你的心里承受底線的，而最后的結果往往是在耗盡所有熱情后的草草收場。與此同時，動搖了業(yè)主對建筑師的信心。商業(yè)規(guī)劃和建筑規(guī)劃完全是兩回事，作為設計單位推進一個項目的進行是非常困難的。要做好一個項目，首先業(yè)主要有完整的商業(yè)規(guī)劃，有了完整的商業(yè)規(guī)劃設計公司才能參與，通過商業(yè)規(guī)劃確定方案、規(guī)模，在此基礎上在經(jīng)過商業(yè)設計、反復磨合才能得以確定，這個時候才能得到準確地設計要求，才能進行詳細的設計。而建筑師，因為所受的設計訓練以及接觸項目的大量積累這些優(yōu)勢，確實可以發(fā)揮一些商業(yè)定位的角色――即使不是設計合同的一部分。
第三：創(chuàng)造有活力的商業(yè)生命線
最近幾年，商業(yè)綜合體以一種不可思議的狀態(tài)飛速發(fā)展，同時也導致了商業(yè)競爭激烈，而且模式被復制的速度驚人，所以創(chuàng)造一個具有個性特色的空間已經(jīng)成為開發(fā)商們的另一個關注焦點和對設計師的要求，從而讓設計概念及主題的提出顯得尤為重要。一個好的故事要簡潔，有外延，有力量，從而才能保證生生不息。商業(yè)綜合體并不是一味的拼命做高做大，應該注入文化理念，做一個有人文、自然、景觀的商業(yè)地產(chǎn)。
第四：商業(yè)功能分區(qū)布局要合乎人們的社會心理
在項目定位階段有定性的討論，這時需要的是將功能具體化，進行水平及豎向的安置，組織各種人流的進出，使各功能各得其所，相得益彰。成功的項目一定要有合理的商業(yè)路線，要以顧客的心態(tài)對待商業(yè)布線。顧客路徑要清晰、沒有折返，而且每個業(yè)態(tài)尺度都要跟我們的時間相適應，并且做好商業(yè)路線空間節(jié)點，給顧客留以深刻的印象。同時處理中還需時時考慮幾個問題：1、在人流易到達的一二層，包括地下一層，是否最大化了其商業(yè)價值？2、在人流不易到達的四五層（甚至六層），是否布置足夠的目的性消費功能，包括娛樂和餐飲，及其所有的特色功能？3、在布置不同功能時，尤其是平面面積較大的基地，是否考慮到人流如何在其中定位（知道我在哪里，我要去的地方在哪里）的問題？是否平衡好迷走性和易達性？4、在各層水平交通轉(zhuǎn)折區(qū)域，是否較好的解決了前方店面的最大展示及人流的順暢過渡？
第五：室內(nèi)設計的商業(yè)空間體驗
室內(nèi)設計的重要性，這是所有人都知道的，我們只想到在此強調(diào)一點：盡量加各層之間水平向和垂直向的互動，增加人看人的機會，增加租戶和顧客展示自己的機會。在具體設計時，走廊邊柱盡量要避免，包邊梁時盡量最大化朝向各層的視角等這些細節(jié)，與業(yè)主爭論是否懸挑過多，在室內(nèi)設計時，與設備協(xié)調(diào)是否方便布置管線，是建筑師在建筑設計時，是一定要堅持的東西。商業(yè)建筑是綜合的，不僅僅要節(jié)約造價或方便有效，能滿足顧客和租戶的心里需求，才是最需要解決的矛盾。
第六：具有個性的立面創(chuàng)意
作為一個成功的商業(yè)綜合體要有美學上的追求，必須保持理念上的創(chuàng)新。當你把整個城市看做是個建筑空間時，那么你做建筑就相當于是在為這個空間做一個室內(nèi)設計，建筑也可以被當做一個產(chǎn)品來設計，它的外形重要性毋庸置疑，它是大多數(shù)人群評價建筑的“首要元素”，是給人的最直觀的第一印象。
第七：妥善的商業(yè)經(jīng)營
商業(yè)綜合體和建筑群體本質(zhì)上不同。商業(yè)綜合體之間是有機聯(lián)系的。解決好商業(yè)綜合體的有機聯(lián)系第一步應該是策劃，第二步是設計和建筑的過程，第三步是招商，第四步是運營管理。這四個環(huán)節(jié)哪個出現(xiàn)問題，項目都不會成功，每個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣、相輔相成，最終完成成功的商業(yè)綜合體項目。業(yè)主要有比較前瞻性地選擇專業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理公司對項目進行后期運營管理，這些公司，往往具有較強的融資能力和豐沛的潛在租戶網(wǎng)絡，對商業(yè)的發(fā)展歷史與未來有相對清晰的認識和預判，能縮短業(yè)主的市場教育培訓期，使項目在起始點就處于正確的軌道。
第八：適應商業(yè)模式的升級換代
商業(yè)唯一不變的特性就是一直在變化，商業(yè)模型也在經(jīng)歷著迅速的發(fā)展更新，網(wǎng)絡商業(yè)的挑戰(zhàn)，使得商業(yè)對信息時代的技術回應也不可避免，所以作為實體商業(yè)的載體，商業(yè)綜合體的適應性也是一個重要的考慮因素，能否有實體和虛擬的結合平臺？能否有把人群從家中電腦旁吸引至購物中心的魅力？能否解決網(wǎng)絡無界限與現(xiàn)實有界限的平衡？這些，都是我們的課題。
尾聲：
中國的經(jīng)濟發(fā)展的太快了，商業(yè)綜合體項目在目前還是被眾多開發(fā)商當成一個純工程來做，延續(xù)了住宅的思路，在一種非常趕工的狀態(tài)下完成設計，專業(yè)積累有限，這些對于很多建筑師來說都是全新的課題。但是隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，建筑設計師也面臨著很多機遇，
在商業(yè)綜合體設計中不斷磨合、不斷調(diào)整，找到設計的平衡點。
作者簡介：
第2篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
關鍵詞：商業(yè)綜合體；演變與發(fā)展趨勢；設計思路；設計方法
社會經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，我國建筑企業(yè)的規(guī)模越來越大，呈現(xiàn)出多樣化、大型化的特點，商業(yè)類型作為其中的一類，其設計水平關系到后期工程建設的具體情況，因此，為了保證橋商業(yè)類型的設計質(zhì)量，除了加強設計過程中的質(zhì)量監(jiān)管以外，還要對設計水平不斷的進行提高，促使商業(yè)類型的設計能夠在城市用地緊張、人口擁擠的有限條件下得以開展。下文具體論述了現(xiàn)代城市綜合體中的商業(yè)空間設計。
1商業(yè)綜合體的演變與未來的發(fā)展趨勢
商業(yè)，是指以貨幣為媒介進行交換從而實現(xiàn)商品流通的經(jīng)濟活動。同時也是一種有組織的提供顧客所需商品與服務的行為。而現(xiàn)代的概念是指流通領域中的所有產(chǎn)業(yè)，也可稱為“商業(yè)貿(mào)易”。商業(yè)綜合體是有機地組織各個不同商業(yè)功能，其中包含：商品零售，餐飲、休閑娛樂等，促使商業(yè)空間的規(guī)模越來越大，從原本僅具有購物功能而逐漸朝著復合化的方向發(fā)展。商業(yè)空間主要呈現(xiàn)出這些特征：整體規(guī)模大、系統(tǒng)的構成比較復雜、服務功能全面等，是由于城市綜合商業(yè)空間的出現(xiàn)，避免了對功能生硬的分割，它能夠在有限的大空間范圍內(nèi)，保證城市基礎功能項目高效運行，最終發(fā)揮綜合效應。它不僅具有購物的功能，而且是一種集綜合性，適應性于一體的復合環(huán)境，并融入已有的城市空間。商業(yè)綜合體未來的發(fā)展趨勢主要歸納為以下幾點：①重視主題設計；②強調(diào)體驗感；③休閑娛樂性增強；④停車空間最大化；⑤標志性的造型與外觀設計；⑥實現(xiàn)電商與實體店的結合；⑦帶動旅游產(chǎn)業(yè)。
2商業(yè)綜合體設計的前期任務
2.1前期調(diào)研
由于商業(yè)綜合體與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，人文背景，及人們的生活習慣有較大關系，因此在設計前期，充分對市場進行調(diào)研尤其重要。具體調(diào)研的內(nèi)容主要概括為以下幾點：①確定目標客戶人群，即確定未來哪類人群主要使用該商業(yè)綜合體，這是設計定位的最初前提。②確定主題模式。例如以餐飲為主題或者以兒童娛樂為主題等。最近幾年主題式的商業(yè)綜合體正在不斷被人們所喜愛。主題的設定有助于形成獨特的商業(yè)氛圍。③了解區(qū)域消費類型，確定功能。④則需了解未來租客對的面積的使用需求。從而確定店鋪的面積劃分，以及不同規(guī)模商業(yè)的所占比例。⑤則是對用地周邊道路交通，城市公共服務設施以及各類場地條件的調(diào)研。從而確定商業(yè)綜合的基本流線，主要出入口等。⑥對建筑風格造型的調(diào)研，確定未來造型及外觀設計的基調(diào)。商業(yè)建筑的造型與外觀設計往往決定了商業(yè)的形象與檔次。
2.2設計原則
①功能的合理性。購物空間要開闊舒適，不能給人約束感，要能給顧客創(chuàng)造自主挑選舒適感。②要具有標志性的入口，吸引人的廣告招牌，櫥窗，燈光設計，形成整體統(tǒng)一的視覺傳遞系統(tǒng)，準確詮釋商品，給消費者良好的印象，創(chuàng)造好的商場氛圍。③商品的陳列和展示應根據(jù)種類的分布合理性，方便性和規(guī)律性進行總體的局部設計。④在設備上要符合人體工程學，有明確的防火區(qū)及安全通道以及保持入口通暢，并能設計出方便殘疾人出入的安全通道。
3城市綜合體商業(yè)空間的設計方法
3.1水平商業(yè)動線
好的水平動線通常具有以下幾個特點：①形成回路。②既曲折又可達，所謂曲折，是使商業(yè)動線盡量穿過較多的店面，使商業(yè)價值最大化。同時又要注意良好的可達性，例如可以結合中庭空間的設計，在視線設計上形成良好的視野。③空間豐富有層次感，有趣的空間可以激發(fā)人們購物的熱情，帶來較好的體驗感。水平商業(yè)動線主要包括：一字型動線，回字型動線，L型動線，井字形動線，風車型動線，復合型動線。每種動線并沒有絕對的好壞分別。具體的選擇要結合用地條件，因地制宜。為了滿足人們的生理需求和心理需求，可以適當設置一些轉(zhuǎn)彎、交叉或者是添加一些綠化場地、休閑空間等，形成節(jié)點。實現(xiàn)空間設計的豐富性和多樣性。下面以華潤萬象城為例，如圖1。介紹一字型商業(yè)動線布局模式以及其成功經(jīng)驗。位于深圳市羅湖區(qū)的華潤萬象城，用地位于深圳市中心區(qū)域。由于用地條件較為緊張。華潤萬象城采用了簡潔的一字型商業(yè)動線。主力店位于中心位置，次要主力店位于平面的四角，如圖1所示?？瓷先チ骶€簡單，但其成功的因素主要有以下幾點：通過中心主力店與四角布置次主力店的方式，帶動商業(yè)人流。極大的增加了商鋪價值。同時通過層次錯落的中庭空間以及圍繞中庭空間布置的垂直交通，豐富了商業(yè)空間感受，極大的提高了商業(yè)空間的趣味性和整體商業(yè)氛圍。同時由于其位于城市中心，設計師充分考慮了交通因素。將地鐵引入。而平層停車的設計理念，不僅大量的增加了停車空間。也真正做到了購物便利。
3.2商業(yè)業(yè)態(tài)介紹及一般分布形式
一般商業(yè)綜合體，主要有四大類商業(yè)功能組成，分別是：零售，餐飲，休閑娛樂，輔助服務。其中零售主要包括：百貨商店、超級市場、主力店、專賣店、精品店等；餐飲主要包括：大型餐飲、西餐咖啡、酒吧茶室、中式快餐、宴會等；休閑娛樂主要包括：電影院、兒童樂園、健身房、室內(nèi)冰場、親子活動室等；最后輔助服務主要包括：銀行、咨詢服務臺、快遞、水吧等。
3.3商業(yè)公共空間的設計-中庭及休息區(qū)設計
商業(yè)氛圍則主要依托中庭空間得以提升。在中庭空間中融入藝術特色、娛樂、休息等元素，以便為人們提供更舒適的消費環(huán)境。良好的中庭設計可以提升該商業(yè)中合體的整體檔次，為人們創(chuàng)造舒適購物環(huán)境，同時縮短購物中心空間距離，提升商鋪價值，帶動經(jīng)濟發(fā)展。并且商業(yè)綜合體中，主要垂直交通也是依托中庭進行設計。
3.4貨物流線的設計
物流動線設計注重貨運車流與購物車流分離開，避開購物者的視線，根據(jù)人車分流的前提，設置地下貨物通道或地面卸貨區(qū)。貨運車流需設置單獨的服務出入口和通道，禁止穿越購物停車場與購物區(qū)；物流動線要方便通暢，符合各種貨運車輛的行車規(guī)范和要求，并盡量避開購物者的視線。除上述內(nèi)容外，在商業(yè)綜合體中的空間設計中還要融入諸多服務元素，設計同時要做好不同服務功能的造型，廣告，櫥窗，路標，引導指示等，這種組合模式相互帶動，形成完整的商業(yè)空間。
3.5造型與外觀設計
商業(yè)建筑的外立面設計尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物業(yè)的形象從而決定檔次。在造型與外觀設計上，主要概括為一點：建筑立面具有標志性。讓人耳目一新。產(chǎn)生體驗期待。具體在造型及外觀設計上概括為以下幾點：（1）建筑立面逐漸簡潔化，強調(diào)立面質(zhì)感。重視材料的表達一直是建筑設計成敗與否的關鍵。正確的材質(zhì)選擇可以極大的提高商業(yè)品質(zhì)。例如廣州太古匯，立面石材，穩(wěn)重大氣，配以輕巧的玻璃體量，形成強烈的對比，具有較強的時尚感。近年來，商業(yè)綜合提的立面設計，復雜而色彩化的建筑立面風格已不再是設計的主流趨勢。（2）主入口具有標志性。通過體量，材料，燈光，廣告位的設計，增強入口的標志性。（3）風格明確，別具一格。（4）結合內(nèi)部功能進行立面設計，中庭位置開設采光窗。商業(yè)綜合體的采光設計較為考究，通常很多主力店，或者電影院等，不需要大面積的自然采光。而相比，商業(yè)綜合體內(nèi)的公共空間，如中庭，休閑區(qū)，或者餐飲區(qū)則需要較多的自然采光。因此在立面設計時要考慮采光因素。做到人工采光和自然的結合。這一點在設計時，也需要考慮場地景觀要素。
4結束語
綜上，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)順應了時代的潮流，在現(xiàn)代快節(jié)奏的生活方式中，帶給了人們很大的便利，現(xiàn)代商業(yè)綜合體在以人為本的前提下，更注重的是人們的購物體驗。所以在設計時，要也要重點考慮人的心理因素，以及人體工學等的應用。給人們以舒適的購物感受。總之，在進行商業(yè)綜合體設計時。設計人員要綜合考慮，實現(xiàn)商業(yè)服務的綜合性、全面性、獨特性、合理性和規(guī)范性目標。筆者希望更多有關人士參與到商業(yè)綜合體中的設計研究當中來，為推動現(xiàn)代城市的發(fā)展做出更大的貢獻。
參考文獻
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第3篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
關鍵字：商業(yè)綜合體 文化意象 時尚意象 公共意象
中圖分類號：DF414文獻標識碼： A 文章編號：
商業(yè)綜合體是一種現(xiàn)代商業(yè)建筑形式,其通常以當代城市生活的具體表現(xiàn)形式為基礎,在一組或一幢建筑范圍內(nèi)營造出一個綜合性商業(yè)服務環(huán)境,此乃商業(yè)綜合體的功能組織原則。一般而言,商業(yè)綜合體建筑不以規(guī)模大小或內(nèi)部功能為界定標準,而是以建筑群或單幢建筑內(nèi)部功能組合的整體性和彼此互動關系為界定標準。城市中心商業(yè)綜合體的選址通常為服務半徑最大、與城市生活聯(lián)系最緊密的城市鬧市區(qū)，其建筑形象往往能直接影響到或反映出某個城市的整體風貌。大量研究資料顯示,商業(yè)綜合體是現(xiàn)今中國城市風貌形成的關鍵推動力。本文就城市中心商業(yè)綜合體的文化意象展開討論,以期優(yōu)化我國城市中心商業(yè)綜合體的設計思路。
一、從時尚角度剖析城市中心商業(yè)綜合體的文化意象——時尚意象
所謂時尚意象，它是指城市中心商業(yè)綜合體以建筑形式、建筑結構、建筑內(nèi)容為載體，體現(xiàn)自身特性、表達時代特征、塑造形象競爭力、傳達信息、協(xié)調(diào)現(xiàn)代社會生活與消費場所個性化間的關系。時尚是當代大眾文化與消費文化的代表性特征，同時時尚也是當代社會和諧共存與個性化消費的必然要求。針對時尚的本質(zhì),《時尚的哲學》曾這樣描述：“時尚通常僅被特定人群的少部分人所接受和運用,而該特定人群的大部分人始終走在接受時尚的路途。如果某一時尚被大眾所接受，其必然會喪失其本質(zhì)，其中時尚的發(fā)展壯大會與時尚的獨立性相互抵消,即時尚的發(fā)展壯大必然引起其自身的滅亡?！背鞘兄行纳虡I(yè)綜合體是消費文化空間形式的一種現(xiàn)實表象,其必然存在諸多時尚意象的特征,但建筑是一種 “商品”的特殊形式，其時尚意象的表達手法必須有所區(qū)別。由此可見,商業(yè)綜合體的時尚意象存在某種特殊性,具體情況如下:
(一)商業(yè)綜合體是商品擺放與商品銷售的空間,則必須通過最大化展示消費品的自身特性來激起消費者的消費欲望,換而言之,商業(yè)綜合體的時尚意象要求突出產(chǎn)品的 “附加價值”或產(chǎn)品的符號性。由此可見,商業(yè)綜合體的設計必須選擇某些靈活性的空間形式,以便滿足裝修與裝飾對空間環(huán)境的需求及市場變化對商業(yè)綜合體建筑使用效能的需求。其次,商業(yè)綜合體必須能使商品的象征符號意義被充分展示出來,具體做法是預留出足夠的空間展示招貼畫、基于現(xiàn)代多媒體技術的動態(tài)影像等廣告，由此體現(xiàn)出商業(yè)綜合體的時尚意象。
圖1-1BCE商業(yè)綜合體
(二)商業(yè)綜合體的另一時尚意象表達形式為建筑造型,其中商業(yè)綜合體時尚意象的營造對建筑風格沒有特定的要求,即古典主義的建筑風格、現(xiàn)代主義的建筑風格、后現(xiàn)代主義的建筑風格皆可營造出適宜的時尚意象。由此可見,商業(yè)綜合體建筑設計的終極目標應為:以建筑造型的塑造為手段,營造出極富戲劇感和時尚感的空間形式和空間感受，其具體做法如下：采用現(xiàn)代建筑施工技術,把商業(yè)綜合體的局部區(qū)域設計成尺度較大的空間形式,由此通過獨具魅力的建筑結構營造出一種意想不到的空間效果（見圖1-1）；采用彩色涂料、金屬或玻璃等材料的組合，由此形成質(zhì)感強烈的建筑表皮，消除或加強建筑體量，并營造出某種時尚意象；采用綠化形式的立體組合，把商業(yè)綜合體打造成一個森林般的綠地環(huán)境，由此營造出一種生態(tài)型的空間氛圍。
二、從情感角度解析城市中心商業(yè)綜合體的文化意象——情感意象
所謂情感意象，它是指商業(yè)綜合體所承擔的“閑暇”消費功能，即商業(yè)綜合體能夠為城市居住者營造出一個釋放情感的情緒化氛圍。當代商業(yè)綜合體是商品交易與流動的消費空間空間和城市大眾情感宣泄的情感空間，換而言之，商業(yè)綜合體可以為城市大眾提供物質(zhì)消費的場所和閑暇時光消費的場所。商業(yè)綜合體的情感意象繼承了城市傳統(tǒng)文化中“節(jié)日”的某些意象，而我國城市需要嚴肅的審美情緒與審美能力及基于“節(jié)日”意象的集體情感宣泄氛圍。盡管當代商業(yè)綜合體的社會協(xié)調(diào)功能已被大幅度削減，但商業(yè)綜合體必須承擔城市大眾情感協(xié)調(diào)空間。正因如此，現(xiàn)代商業(yè)綜合體內(nèi)部往往設有游戲廳或影劇院等文化娛樂設施，亦或把大型游樂設施整合到商業(yè)綜合體內(nèi)部。這樣一來，城市中心商業(yè)綜合體可為城市大眾同時提供購物場所和休閑場所，此正如帕克所言：“城市是一種心理狀態(tài)，是一個集傳統(tǒng)與禮俗為一體的整體，是傳統(tǒng)感情與思想的結晶。”
現(xiàn)代商業(yè)綜合體通?？蔀槌鞘写蟊娞峁╈o思審美的空間。城市中心商業(yè)綜合體內(nèi)部通常設有博物館、文化館、音樂廳等文化設施，其通過與商業(yè)綜合體內(nèi)部的其他設施相融合，更能被城市普通大眾所接受，由此體現(xiàn)出更大的藝術社會價值和更高的使用效率?？傮w而言，商業(yè)綜合體是順應城市生活感性需求的必然產(chǎn)物，其主要以消遣性、娛樂性、休閑性為屬性；以訴諸直觀、、情趣為目的。
三、從公共角度解析城市中心商業(yè)綜合體的文化意象——公共意象
所謂公共意象，它是指城市生活經(jīng)商業(yè)綜合體連接到一起，由此產(chǎn)生的社會公共活動、社會交流行為、公共文化要素相互交融的現(xiàn)象?，F(xiàn)代商業(yè)綜合體是城市大眾公共生活的核心場所，其已成為城市空間和公共領域的重要組成成分。商業(yè)綜合體建筑的體量較大，其內(nèi)部往往設有公共空間，此類核心空間通常以內(nèi)部街道、廣場形式表達出來。一般而言，商業(yè)綜合體內(nèi)部核心空間皆具備如下功能：連接商業(yè)綜合體內(nèi)部有關功能區(qū)塊，即把各功能區(qū)塊連接成一個有機的整體，由此形成建筑的體量核心；組織商業(yè)綜合體內(nèi)部人流的活動，由此發(fā)揮聚散核心的功能。由此可見，商業(yè)綜合體的公共意象可直接影響消費者的城市公共生活態(tài)度及對該商業(yè)綜合體的整體感受（見圖3-1）。
圖片說明：多倫多伊頓中心室內(nèi)由一座透明體的過街天橋把伊頓中心與另一購物中心連接到一起，由此把多倫多伊頓中心與加拿大著名的百貨公司彼此貫通，由此體現(xiàn)出商業(yè)綜合體內(nèi)部核心空間所具備的兩大功能：連接商業(yè)綜合體內(nèi)部有關功能區(qū)塊，即把各功能區(qū)塊連接成一個有機的整體，由此形成建筑的體量核心；組織商業(yè)綜合體內(nèi)部人流的活動，由此發(fā)揮聚散核心的功能。
圖3-1多倫多伊頓中心室內(nèi)
針對城市中心商業(yè)綜合體公共意象的表達手法，本如下闡述：
（一）突出商業(yè)綜合體公共空間的秩序性、整體性、愉悅性、識別性
城市中心商業(yè)綜合體公共空間自身應當具備超長的尺度、充沛的光照、鮮明的色彩等諸多能夠激起大眾興奮感的特征，其中公共空間活動的安排必須滿足如下內(nèi)容：可關注的條件，即視線角度方面可確保公共空間與商業(yè)綜合體整體結構保持暢通；可關注的對象，即雕塑或音樂噴泉等人工景觀與商品宣傳或文藝表演等人類活動。與此同時，現(xiàn)代城市中心商業(yè)綜合體必須突出城市空間與公共空間之間的緊密關系，其中現(xiàn)代商業(yè)綜合體通常把公共空間安排到建筑物的某一側(cè)面，由此以半開放或灰空間的界面形式實現(xiàn)向城市過渡，此種設計手法提高了城市空間與公共空間的緊密程度及商業(yè)綜合體內(nèi)部空間的利用率。
（二）商業(yè)綜合體的公共意象要求突出人性尺度的部分
城市中心商業(yè)綜合體的公共核心通常為聚會或觀演等大型交往活動的場所，而商業(yè)綜合體應考慮為人們私密的交流行為營造一種適宜的空間形態(tài)，此乃城市中心商業(yè)綜合體設計必須考慮的內(nèi)容，其具體條件包括：隨處布設座椅、設置可沐浴到陽光的挑臺、充分利用綠化空間邊緣等。實踐證實，上述條件皆對創(chuàng)設商業(yè)綜合體內(nèi)部公共生活的多樣性非常有利。由此可見，現(xiàn)代商業(yè)綜合體是一種能夠激起興奮情緒的空間形式，其可為城市大眾營造出一種悠閑、舒適的空間氛圍。城市中心商業(yè)綜合體屬公共空間，其與傳統(tǒng)的街道與城市廣場間存在著很大的區(qū)別，具體表現(xiàn)為：城市中心商業(yè)綜合體被定性為具備明確社會所屬權的公共空間，亦屬被私有化的公共空間，且其對城市公共生活的實際意義是城市中心商業(yè)綜合體設計與管理的重要標準。
四、從地域角度解析城市中心商業(yè)綜合體的文化意象——地域意象
所謂地域意象，它是指城市中心商業(yè)綜合體通過多種地域特征表達手法來實現(xiàn)城市空間歷史脈絡的延續(xù)、地方文化特色的傳承。城市中心商業(yè)綜合體必然受到地域性特征和民族傳統(tǒng)的影響，其中商業(yè)綜合體的地域意象是地域性文化與全球性文化交融共存環(huán)境中確保城市獨特風貌的關鍵所在，這正如內(nèi)斯托所言：“任何富有歷史內(nèi)涵的城市，其建筑物皆為不同歷史階段空間形態(tài)的交叉連接，其體現(xiàn)著某種互文性?！?/p>
圖片說明：浙江寧波天一廣場地處城市中心繁華商業(yè)街，其主要由一個中心廣場和十個大型商業(yè)區(qū)組成。天一廣場的設計采用了城市設計理念，且特別注重周邊環(huán)境與整體效果的相互協(xié)調(diào)。天一廣場四周的主體建筑主要由一些風格迥異、獨具特色的低矮建筑群組成，由此形成了浙江寧波獨特的風格和符號系統(tǒng)，此乃一種基于傳統(tǒng)建筑符號系統(tǒng)的新創(chuàng)作手法。
圖4-1浙江寧波天一廣場
一般而言，社會對城市名片和城市地標作用的認可很大程度上受到城市中心商業(yè)綜合體地域意象的影響，其中商業(yè)綜合體的地域意象具體表現(xiàn)為：眾多商業(yè)綜合體被選建到傳統(tǒng)商業(yè)地段，且該地段已被社會和大眾所認可，則商業(yè)綜合體設計必須充分尊重或考慮此地段的空間信息，即采取一種基于空間歷史延續(xù)性的創(chuàng)新手法；城市建筑類型經(jīng)長時間的沉淀已經(jīng)成就了獨特的符號系統(tǒng)和風格，盡管此類建筑符號有?，F(xiàn)今社會大眾的需要，但完全可采用一種基于傳統(tǒng)建筑符號系統(tǒng)的新建材和新手法，以達到應有的效果（見圖4-1）。
結束語
綜上所述，城市中心商業(yè)綜合體是一種商業(yè)建筑形式，其直接關乎到所在城市的商業(yè)運行水平、公共生活質(zhì)量和生活品味等。研究證實，若從文化價值角度考慮城市中心商業(yè)綜合體的價值，從文化意象角度設計城市中心商業(yè)綜合體，我國城市中心商業(yè)綜合體的開發(fā)與利用現(xiàn)狀必會得到很大改觀，同時我國城市空間結構的調(diào)整與商業(yè)運行效率的提高等皆可由此得以實現(xiàn)。
參考文獻:
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第4篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
關鍵詞:綜合體建筑；城市商業(yè)；設計分析
中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：
近年來，隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多的商業(yè)綜合體建筑得到了開發(fā)。所謂的商業(yè)綜合體建筑，就是由多個使用功能不同的空間組合而成的商業(yè)建筑，其涉及到辦公、居住、旅店、展覽等多種方面的功能。然而由于商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)上的多功能性，多層次性、以及地域性和未來性，其建設設計難度和復雜程度明顯大于功能較單一的其他商業(yè)建筑，因此，為了保障城市商業(yè)綜合體建筑的建筑質(zhì)量，就要做好有關的設計。
1案例概況
某綜合體建筑的功能組合是1棟17層的酒店和1棟19層的公寓，裙房1～5層包括商業(yè)、餐飲、KTV、電影城、電玩以及酒店會議中心等功能，地下一層為超市和電氣設備房及鍋爐房，地下二層為小汽車停車庫。本案規(guī)劃總建筑面積為101864.4m2，其中地上建筑面積75256.8m2(計容積率)，地下室建筑面積26607.6m2(不計容積率)。如：電影城、KTV、餐飲、地下超市等，如何很好地融合于整體設計，又怎樣相對獨立、自成體系。在方案設計確定設計理念后，后期設計如何將各個構成要素有機組合并使之協(xié)調(diào)工作，也是現(xiàn)代建筑設計中要解決的重要問題。
2方案概念
在探討后期的工作重點前，我們先了解一下方案的總體構想。江邊最右側(cè)的一組裙房接近三角形的建筑，另外兩個以居住為主的地塊是工程的一期和二期。面對江邊的塔樓是19層公寓，面對城市廣場的塔樓是17層酒店。商業(yè)的人行主入口位于大橋路和城市規(guī)劃路的轉(zhuǎn)角，進入主入口后，有一個三層高的入口小中庭，接著往左前方走，會到達五層高的商業(yè)主中庭。基地主要車流，塔樓部分的公寓和酒店功能相對單純，是典型的公寓和經(jīng)濟型酒店的標準層平面，這里不作詳細論述。主要分析一下裙房和地下室中，一些構成要素的綜合考慮和設計過程。
3構成要素的設計原則——統(tǒng)籌兼顧中自成體系
構成要素指的是組成綜合體建筑的各部分功能的總稱。在該工程中，這些構成要素包括商業(yè)賣場、餐飲、電影城、KTV、電玩、酒店會議中心，地下超市、地下車庫以及設備用房。這些要素既存在于綜合體中，一同構成一個完整的整體，又各自相對獨立地運行和工作。基于構成要素的這些特點，一條適用于這些要素設計的大原則是——統(tǒng)籌兼顧中自成體系。統(tǒng)籌兼顧，指縱觀大局，雙管齊下，強調(diào)一種全局思想。自成體系，指不依靠外面的，本身內(nèi)部就成了一個互相關聯(lián)的整體。光從字面看，這條原則會顯得有些空洞。下面我們結合具體的設計過程來分析，就會變得具體而實用。
3.1地下超市的設計
首先，我們來回顧一下地下超市的設計。方案設計確定地下超市入口位于一層平面面向廣場側(cè)，商業(yè)人行主入口的上部。地下一層平面界定了超市賣場，后勤和外區(qū)的范圍。擴初設計在尊重方案思路的前提下，對超市內(nèi)部的流線作了細化和微調(diào)。按照地下一層超市層高，畫出12度自動人行道的真實長度，自然地在地下一層中心形成了一個超市外區(qū)大廳。再將超市的收銀線調(diào)整成連續(xù)無中斷的界面，劃分出生鮮區(qū)和倉庫區(qū)的范圍。
前期設計都是在沒有確定使用方的基礎上進行的，以滿足商業(yè)和消防規(guī)范為原則。施工圖設計時，業(yè)主已經(jīng)有確定的超市合作方?？戳宋覀兊脑O計后，提出了幾點不同于方案和擴初原則的構想。第一，希望一層超市入口處有大廳；第二，賣場盡量方正規(guī)整，柱網(wǎng)盡量不變換方向以利于布置貨架；第三，生鮮區(qū)應位于流線的盡端，擴大生鮮區(qū)和倉庫區(qū)范圍；第四，在公寓樓下部的地下一層不設置設備用房和超市后勤，盡可能擴大超市范圍。矛盾的焦點在第一點，作為開發(fā)商一方，他們擔心在一層設置了超市的門廳后，支離破碎的空間、凌亂堆放的手推車、還有地下超市和上部商業(yè)顧客群的不一致導致進出人流的混雜，會對商業(yè)的主入口中庭和購物環(huán)境有比較大的影響。而作為經(jīng)營使用方的超市也擺出了充分的理由：第一，手推車可以安排專人管理。第二，商業(yè)和超市很大程度上可能“顧客共享”，如果在一層設計了地上地下都可以到達的大廳，很可能會是一種雙贏的結果。第三，超市一層的大廳和商業(yè)在共同的營業(yè)時間內(nèi)，可以開敞不作分隔，僅在商場關門后，拉下防火卷簾門以作分隔，這樣既不會破壞中庭的空間效果，也可以方便管理。開發(fā)商一方基本認可超市的這幾點理由，委托我們在保留原有方案特點的同時，盡量達到超市的要求。最終，我們設計的結果從一層下地下一層的超市入口扶梯沒有換位置，而是換了方向，既解決了一層增加門廳的問題，又解決了地下一層超市內(nèi)部流線的問題。迎刃而解的是超市提出的第二、三點修改構想，調(diào)整了柱網(wǎng)，流線和各部分比例面積之后的超市平面，既緊湊又實用。
3.2電影城的設計
(1)統(tǒng)籌考慮的問題
①出入口：共同營業(yè)的時間內(nèi)影城和商業(yè)出入口可以合用。商場關門后，電影城的出入口與商業(yè)出入口隔開，獨立對外。
②安全出口和疏散樓梯：消防的安全疏散方面，垂直交通與商業(yè)部分共用了疏散樓梯。在使用時要解決好管理的問題，比如：各影廳散場通道的人流只能出不能進。
③大型商業(yè)內(nèi)局部疏散距離過大的解決辦法：大型商業(yè)在每個防火分區(qū)的最遠點，可能會有局部難以滿足商業(yè)規(guī)范的疏散距離30m的要求，而這些部位平面中已經(jīng)沒有條件增加樓梯。在這些難以滿足要求的局部位置，我們設置了商業(yè)往影城之間通往不同防火分區(qū)的疏散口，期待能夠解決疏散距離超過30m的問題。建筑規(guī)范內(nèi)并沒有明確認同這種做法，也沒有明確否認這種做法的合理性。在實際的設計工作中常常會碰到或多或少這樣的問題，只能以自己對規(guī)范的理解和變通來解決這些問題。
為保持立面造型對空調(diào)機房接管方式的調(diào)整：沿大橋路側(cè)3～5層立面上是大面積的廣告位或中間有裝飾線條的大片實墻。而3～4層平面的相關部位，每層均布置有2～3個空調(diào)機房或新風機房，每個機房要求有2～3m2對外開百葉的面積。但是在這些對主街立面有較大影響的部位開大面積百葉顯然是難以接受的。和暖通專業(yè)人士商議后，在相應的空調(diào)機房和新風機房部位設置了足夠面積的風井上屋面，屋面設置風機來解決這個問題。風井穿過影城平面時，影廳局部及疏散樓梯前室都作了相應調(diào)整。雖然風井上屋面，屋面設置風機從暖通的節(jié)能角度來說，是會增加能耗的，但從綜合權衡角度來講，此處立面是否設置百葉對建筑的整體形象有很大影響。我們還是選擇了保持建筑立面的做法。
(2)自成體系的問題
自成體系的問題中最重要的是設備系統(tǒng)的獨立設置和管理。除了一些共性的原則，這里想提一點對于影城比較特殊的問題。在綜合體建筑中，最復雜的設備系統(tǒng)是通風空調(diào)系統(tǒng)。而在通風空調(diào)系統(tǒng)中，最復雜的又是影城的設計。影城部分很有可能采用與其他部分不同的空調(diào)體系。在我們的案例中，商業(yè)和地下超市是鍋爐房+制冷機房的體系，而影城采用了風冷熱泵的體系。另外，對于電影城，開發(fā)商提出了一個“能源共享”的概念。即在相同的營業(yè)時間內(nèi)，影城和商業(yè)采用相同的空調(diào)系統(tǒng)，大家在平等的原則下共同享有能源和分攤能源費用。只在影城單獨的運營時間內(nèi)，才采用自己獨立的風冷熱泵系統(tǒng)。這種做法還沒有電影城在所有時間都使用自己獨立的系統(tǒng)經(jīng)濟，因為滿足獨立時段的空調(diào)要求就可以滿足其他時段的，如果在和商業(yè)相同的營業(yè)時間內(nèi)也要考慮影城的空調(diào)，實際上是增加了總的空調(diào)負荷。但是開發(fā)商在本案例中有這個特殊的要求，他們也有自己充分的理由。
所以我們所說的自成體系只是一個大的原則，具體到每個案例都會有自己的特征和差異性。這就需要我們設計時充分了解業(yè)主的需求，并及時與設備專業(yè)配合，以期合理完善地解決問題。
3.3餐飲區(qū)的設計
本案的餐飲區(qū)主要布置在裙房的沿江一側(cè)和靠近大橋的轉(zhuǎn)角。餐飲屬于商業(yè)的一部分，它和賣場是可以布置在一個防火分區(qū)內(nèi)的。餐飲區(qū)內(nèi)部的分隔布局要根據(jù)招商情況確定，我們的圖紙上設有餐飲的區(qū)域，但目前尚未招商，很多使用要求并未明確的條件，設計首先控制了以下幾點：第一，分三處設置了集中煙道，煙道有條件上主樓屋面的就上主樓屋面，沒條件就上裙房屋面；第二，空調(diào)系統(tǒng)相對獨立于商場的大系統(tǒng)中，局部采用便于控制和利于分隔的風機盤管系統(tǒng)；第三，為餐飲區(qū)后期給排水的改造預留條件。餐飲區(qū)分隔后，必然每家會設置自己的給排水點。我們在餐飲區(qū)對應的一層平面處，地下室頂板做了降板600～800的覆土處理，在覆土層可以實現(xiàn)新增排水管的接出。從餐飲區(qū)的設計我們可以看出，所謂統(tǒng)籌兼顧和自成體系也不是完全分開的。他們經(jīng)常同時存在于設計的過程中，你中有我，我中有你。
3.4 KTV的設計
四層平面沿道路一側(cè)是本案的KTV區(qū)。因為和商業(yè)的營業(yè)時間不同，業(yè)態(tài)不同，KTV區(qū)要單獨招商，單獨管理。設計中要注意的第一點是KTV部分要設置單獨的防火分區(qū)，第二點是KTV區(qū)也涉及到招商后重新布置和改造的問題。改造后的布局不能影響到疏散通道；另外考慮到衛(wèi)生間的排水，有可能是集中式的，也有可能在單間內(nèi)分散設置，我們還是采取了地下室頂板局部降板覆土的靈活處理方式。
4 結語
隨著國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化進程帶來的土地、交通問題和城市人口對高品質(zhì)商業(yè)配套設施的需要，都要求商業(yè)建筑具備高效率、多功能的綜合性，在這一背景下，集購物、酒店、辦公、會所、公寓和休閑娛樂于一身的商業(yè)綜合體的發(fā)展成為了必然趨勢。因此，為了保障城市商業(yè)綜合體建筑能發(fā)揮其應用的功能，就要做好有關方面的設計分析具有重要的現(xiàn)實意義。
參考文獻
第5篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
“N+1”為民服務綜合體
這天一大早，Z20路公交車沿著望江路駛?cè)耄跐苫輬@小區(qū)附近的公交車站停了下來。孫敏和鄰居們高興地上了車，這是兩年來公交第一次開到家門口。
看到這一幕，望江路社區(qū)的工作人員非常高興，立即在工作臺賬上寫下了一個數(shù)字――114。
Z20路公交車停開兩年再次恢復運行，是望江路社區(qū)依托“四級聯(lián)動平臺”，聯(lián)動街道、區(qū)級相關部門，為轄區(qū)居民解決的第114件實事，也是社區(qū)成立1年2個月時間里，“N+1”為民服務綜合體為來電來訪的居民解決掉的第5877件訴求。
一個成立一年零兩個月的新社區(qū)，運行426個日夜，9名社區(qū)工作人員，平均每天就要為居民解決13.8件事。這些數(shù)字聽起來不可思議，但卻真實發(fā)生。
望江路附近，原本只有龍江公園和幾個老舊小區(qū)，自從昆明市公租房澤惠園啟用，3000多套房源很快住滿，7000多“新”居民涌人，讓原本負責管理的南壩社區(qū)力不從心。居民辦理相關證照都要跑到數(shù)公里外的前衛(wèi)街道便民服務中心。
而與望江路一江之隔，就是流動人口較為集中的城中村，治安狀況不是特別好?！昂貌蝗菀咨暾埖搅藯l件這么好的公租房，可辦什么事都不方便。”不少居民都這樣抱怨。
要解決居民的訴求，就需要就近為大家提供便利服務，快速處理群眾訴求。經(jīng)過一段時期的調(diào)研，在前衛(wèi)街道黨工委工作會上，成立一個新社區(qū)的方案全票通過。2015年6月23日，望江路社區(qū)居委會成立。
社區(qū)的成立，得到了昆明市公共租賃住房開發(fā)建設管理有限公司（以下簡稱市公租房公司）的大力支持。澤惠園小區(qū)2幢一樓的“黃金”商鋪，全部交給社區(qū)永久無償使用?！斑@樣一來，每年7間鋪300平方米的租金就沒了，可有了社區(qū)的幫助，業(yè)主滿意度就會更高，物管費拖欠的情況必將減少，更重要的是小區(qū)品質(zhì)的提升。”該公司負責人說。
于是，依托“四級聯(lián)動”工作機制，社區(qū)通過走訪入戶等方式，再一次對居民需求進行了調(diào)查。
能不能把戶口遷過來？小區(qū)超市能不能實惠點？社區(qū)成立僅4個月，就收到“四級聯(lián)動”社情民意問卷300份，走訪收集到意見建議203條。經(jīng)工作人員整理，漸漸被歸為幾個大類?！皾苫輬@的居民，有來自省外的，也有其他區(qū)的，提的要求很具體，我們必須以一種更包容的方式來設置社區(qū)服務?！鼻靶l(wèi)街道辦事處負責人說。
像萬達這樣的商業(yè)綜合體，能夠滿足一家人日常休閑的所有需求，社區(qū)是不是也能借鑒這些商業(yè)模式呢？為民服務綜合體――這個概念在街道負責人腦中久久不忘，一次次的“頭腦風暴”后，“N+1”為民服務綜合體應運而生。
走進澤惠園2幢，小區(qū)人口處位置最好的一排鋪面，沒開商店也不出租，變成了五位一體為民服務站、健康小屋、社區(qū)警務室、物業(yè)服務中心、交警七大隊社區(qū)警務室……應有盡有的便民服務加在一起，便是望江路社區(qū)“N+1”為民服務綜合體的框架。這也是望江路社區(qū)在短時間內(nèi)得到轄區(qū)居民以及公共單位認可的“秘籍”。
“‘N’代表能滿足居民需求的社區(qū)功能，‘1’則是居民提出的需求之外，社區(qū)為居民考慮在前，想在前的事情。我們所做的永h要比居民需求多一些，服務永遠要走在居民需求前面?！鼻靶l(wèi)街道負責人說出了“N+1”的含義。
這個以澤惠園公租房為主體的社區(qū)，有了“N+1”為民服務綜合體之后，居民生活是啥樣？
上午9點，68歲的楊忠陪老伴兒到望江路社區(qū)購買醫(yī)保，等待的間隙，他溜達到隔壁健康小屋，一刷身份證，免費做了個全套體檢，醫(yī)生還給建了健康檔案。
上午11點，代國方用那張被她稱作“全昆明功能最多”的“安居卡”，在澤惠園小區(qū)超市購買了打折的蔬菜和日用品。11點30分，在超市入口處的愛心食堂，她用安居卡“刷”了頓午餐，一頓立減2元，這是60歲以上的澤惠園公租房居民特有的福利。
下午6點30分，朱先生下班之后，到居委會旁的交警七大隊社區(qū)警務室，不一會兒，交通違章罰款自助繳納完成。
通過“N+1”為民服務綜合體，社區(qū)居民反映的大小事情，都有人管、有人問，從社區(qū)、街道到西山區(qū)，關系民生的事情借眾家之力，都有落實、有反饋，社區(qū)居民所反映問題的辦結率高達98%。優(yōu)質(zhì)的便民服務，能為居民的幸福指數(shù)和歸屬感加分，來到這里不光人住下來，心也就安下來了。
市場化模式縮短配套“時間差”
昆明市級統(tǒng)建保障性住房普惠園小區(qū)配建的小學――五華區(qū)鐘英實驗學校迎來了第一批學生。學校由昆明鐘惠教育集團創(chuàng)辦，投入了一批國內(nèi)先進的教學設備，并以超出公辦學校的標準配置師資力量，而收費方面則按公辦學校標準收費。
與小學一墻之隔的五華區(qū)貝爾樂幼兒園，達到了省二級一等辦園標準，是普惠園項目配建的“普惠性”幼兒園。在這里，每月的收費標準680元，比同級別公辦幼兒園的標準還低。
兩所高標準建設的學校都是昆明市公租房公司以市場化方式引入有實力的企業(yè)投資建設的。通過積極探索政府監(jiān)管、市場運作、高效持續(xù)的管理體制，實現(xiàn)了運營模式的創(chuàng)新，不僅實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值，而且為住房困難家庭營造出了環(huán)境舒適、配套設施完善、服務功能健全的居住環(huán)境，讓住進保障性住房的人安心、放心和舒心。
針對大型市政、生活設施配套與保障房“硬件”交付之間會存在一定“時差”的情況，市公租房公司以澤惠園公租房小區(qū)為試點，探索推行“保障性住房小區(qū)配套經(jīng)營性用房以及配建學校公開招租”制度，對所有經(jīng)營用房實行市場評估、公開招租，價高者得，從而實現(xiàn)保障性住房小區(qū)配套經(jīng)營性用房有序租賃，使承租公租房的貧困家庭可享受高品質(zhì)教育配套，同時最大限度地盤活經(jīng)濟效益，以市場化的方式破解“配套難”難題。
澤惠園公租房小區(qū)的試點成功，更堅定了市公租房公司探索市場化發(fā)展的思路：堅持政府引導和市場主導相結合，引入有實力的企業(yè)，共同參與保障房配套建設。
過去，在澤惠園小區(qū)，市公租房公司通過自持物業(yè)的方式，以微利的模式開設了一家便利店，從而起到一定的“托底”作用，盡量保證配套設施同步交付使用，以滿足群眾的日常生活需要。今年初，市公租房公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，以品牌合作的方式，提出引入有豐富經(jīng)驗的連鎖超市運營商，將過去承擔“托底”作用的便利店轉(zhuǎn)為專業(yè)化公司運營，從而實現(xiàn)“輕裝前行”。3月23日，云南甌盟投資發(fā)展有限公司通過公開競價取得普惠園近千平方米的商業(yè)物業(yè)承租權，用于開辦生鮮超市及愛心食堂。
第6篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
【關鍵詞】商業(yè)綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通
一、諾睿德國際商務廣場項目簡介
2013年諾睿德開發(fā)集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務廣場，成為年度主打產(chǎn)品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環(huán)球貿(mào)易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現(xiàn)代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務廣場以人文為項目規(guī)劃核心出發(fā)點，以國際領先的城市規(guī)劃形式――城市綜合體，為凈月商務區(qū)與凈月高端住宅區(qū)的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風情步行街、高端配套住宅、小微企業(yè)孵化器、精品酒店五大業(yè)態(tài)，互為補充和配套。諾睿德國際商務廣場聚合城市優(yōu)質(zhì)資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現(xiàn)代都市人群對居住以及物質(zhì)生活的高端需求。
二、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的銷售策劃的四個階段
持續(xù)、有計劃的營銷活動是商業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的重要一部分。在具體經(jīng)營實踐中，商家應制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結，以使計劃更好地執(zhí)行和完善。
（一）第一個階段是定位策略
一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設定、軟性配套服務等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場魅力，而不是玩概念。
首先會考慮到綜合體商城在本身區(qū)域的發(fā)展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發(fā)展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區(qū)別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區(qū)域的競爭環(huán)境等等在定位之前都要做分析?？错椖勘旧硪惨唇煌ǜ采w的區(qū)域、人群是多少，消費力任何等。
做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務廣場項目進行SWOT分析：
1、優(yōu)勢
本案商業(yè)定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經(jīng)營
不同規(guī)模的經(jīng)營業(yè)態(tài)，有較強的滿足力。
2、交通優(yōu)勢
項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。
3、物業(yè)管理優(yōu)勢
發(fā)展商自持有物業(yè)，標準化管理，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。同步世界先進
經(jīng)營理念，展現(xiàn)新型商業(yè)氣象。
4、發(fā)展優(yōu)勢
本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，這里集聚了人流優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商圈品牌優(yōu)勢。
5、弱勢
處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。
6、經(jīng)營優(yōu)勢
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟的大力發(fā)展計劃。諾睿德國際商務廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體?？梢猿浞掷庙椖恐苓叺木频杲?jīng)濟、會展經(jīng)濟與商務經(jīng)濟的資源優(yōu)勢。
（二）第二個階段是項目定位和品牌建立
這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內(nèi)設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環(huán)節(jié)。諾睿德國際商務廣場的項目定位和品牌建立如下：
1、風格特色
以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現(xiàn)出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現(xiàn)諾睿德國際商務廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區(qū)域全新的消費風格、意境！因此更加重視經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合搭配及商業(yè)推廣策劃。
2、品牌特點
鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內(nèi)的行業(yè)標志與先驅(qū)的形象地位。
所有的商家品牌及業(yè)態(tài)組合，必須體現(xiàn)出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。
（三）第三個階段是開業(yè)推廣期
包括開業(yè)前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據(jù)這些來設計不同的推廣手段。同時要針對開業(yè)主題活動來進行設計。
另外還有一系列的開業(yè)推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創(chuàng)新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發(fā)公關和媒體關注。
從傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。諾睿德國際商務廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結合，反映特區(qū)文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。
（四）第四個階段是未來商業(yè)運營管理
并不是說推廣使命已經(jīng)完成了，在這個階段反而要有系統(tǒng)地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續(xù)保持對這個綜合體商城的喜愛度。
（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創(chuàng)意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業(yè)租賃+經(jīng)營。
（六）例如萬達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業(yè)出租和物業(yè)管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業(yè)后重點加強了運營管理、建筑設計和信息管理系統(tǒng)，同時注重業(yè)態(tài)搭配和零售行業(yè)基本管理知識培訓。
在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業(yè)營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業(yè)營運為中心的管理架構和業(yè)務流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業(yè)管理融合在一起。
可以自信的講，將百貨店的經(jīng)驗和綜合體商城的特色結合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經(jīng)驗。
三、商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)
（一）盲目定位，不切合實際
為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。
（二）缺乏整體招商規(guī)劃
商業(yè)項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經(jīng)營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。
（三）單純依靠廣告招商
招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發(fā)商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。
（四）過分強調(diào)市場環(huán)境的影響
現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。
（五）缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念
很多開發(fā)商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最為關鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。
四、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的招商策略
（一）發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的招商的總體策略
1、不求全面開花，只求重點突破
任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優(yōu)惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優(yōu)惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。
2、不求最高點，只求制高點
諾睿德國際商務廣場是凈月西部新城區(qū)最精致的商業(yè)廣場，這里的商家業(yè)態(tài)眾多、配套較齊、服務最優(yōu)、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區(qū)“驚艷”，商業(yè)街區(qū)綜合業(yè)態(tài)最多的商業(yè)形態(tài)。只要占領商業(yè)業(yè)態(tài)中的制高點，領先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業(yè)街內(nèi)消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
諾睿德國際商務廣場是按照現(xiàn)在凈月西部新城區(qū)的市場去定位，以求能夠保證順利開業(yè)，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態(tài)變化中，根據(jù)現(xiàn)有市場狀況經(jīng)濟發(fā)展情況及現(xiàn)有人口數(shù)來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態(tài)，要不斷去修正戰(zhàn)略，慢慢做到興旺發(fā)展該商圈。
4、“返租式經(jīng)營”策略
近年來，“返租式經(jīng)營”一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。按現(xiàn)時大多數(shù)商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數(shù)。開發(fā)商迅速回籠資金（當然這樣要求購買者主要是投資客，而非經(jīng)營者），然后再逐年返還給小業(yè)主租金。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業(yè)市場有足夠的投資信心，所以，如果開發(fā)商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內(nèi)不斷推高商鋪價位。
（二）商業(yè)綜合體項目招商的總體思路
1、第一步：招商與住宅緊密粘合
商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)；商業(yè)綜合體的開發(fā)難度大，開發(fā)風險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業(yè)招商運營公司合作，通過與這些專業(yè)、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業(yè)綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經(jīng)營更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應該同步進行。因為住宅相對來說容易回現(xiàn)，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業(yè)本身的銷售起到承上啟下的作用。
2、第二步：推廣寫字樓與酒店
在完成第一步后，項目的市場影響力應該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優(yōu)惠單元吸引一些品牌企業(yè)進來，以“羊群效應”帶動其他企業(yè)的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業(yè)態(tài)之間有互補性。
3、第三步：商業(yè)放在最后推
商業(yè)的成功與否關鍵取決于招商及商業(yè)氛圍的形成。因而商業(yè)應該在其他物業(yè)都取得較好業(yè)績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店的業(yè)態(tài)互補，并在內(nèi)部所產(chǎn)生的化學反應對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產(chǎn)生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。
4、確定項目的招商工作程序
（1）全國招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內(nèi)知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業(yè)媒介行業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。
（2）長春本市招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數(shù)量份額應占招商總量的大半數(shù)，在保證合適特色商家數(shù)量的同時，招商人員應兼顧開發(fā)引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。
策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務廣場，為諾睿德國際商務廣場帶來全新的理念，全新的內(nèi)涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實質(zhì)工作做好鋪墊。
（三）選擇合理的招商時機
1、商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產(chǎn)權發(fā)售之際，也應該是主力招商完成之時。
2、商業(yè)地產(chǎn)招商與整個項目建設
由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。
（1）主力店招商時間的確定
由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產(chǎn)品――商業(yè)設施；所以主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。
（2）中小店群招商時間的確定
中小店群則對形成后的商業(yè)設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。
（3）制定招商工作進程
（1）第一階段：（籌備預備期）
①諾睿德國際商務廣場項目總體經(jīng)營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；
②制定業(yè)態(tài)定位標準；
③擬定初步各業(yè)態(tài)布局方案；
④擬定與商家合作方式及條件標準。
（2）第二階段：（初選儲備供應商期）
①進入全國招商工作程序；
②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；
③諾睿德國際商務廣場項目招商團隊組建，培養(yǎng)團隊協(xié)調(diào)性磨合；
④招商團隊針對當?shù)厣虡I(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當?shù)厥袌龈魃唐奉惖姆治鰠R總，編制各業(yè)態(tài)經(jīng)營指導方案；
⑤針對本市，將長春市場開發(fā)、尋找下級地區(qū)的商家資源普查備案；并協(xié)調(diào)協(xié)助開發(fā)工作。
⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；
⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預選商家資源評定分類。
（3）第三階段：（審定確認供應商期）
①確定正式的各業(yè)態(tài)定位標準和布局執(zhí)行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經(jīng)營原則方案；
②確定各業(yè)態(tài)最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，重點標志性經(jīng)營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；
③輔商家洽談合作條件，結果對比擇優(yōu)；
④評審確認合格商家，簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預約訂金。
（4）第四階段：（合同申報簽訂期）
根據(jù)各項諾睿德國際商務廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經(jīng)完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正?？尚兄?，與商家簽訂正式合作協(xié)議書。
（5）第五階段：（商戶入場裝修期）
①店鋪設計基本標準設定，規(guī)定貫徹；
②與商家協(xié)調(diào)裝修規(guī)范，符合雙方裝修規(guī)定要求；
③辦理相關入場裝修手續(xù)，進場實施裝修店鋪；
④做到及時合理，人員積極跟進，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。
（6）第六階段：（招商持續(xù)期）
本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場慶典活動的準備。
（四）做好前期規(guī)劃，建立完善的商業(yè)服務體系
商業(yè)綜合體的招商必須以準確的項目定位和規(guī)劃為基礎。項目規(guī)劃應包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術處理、內(nèi)部氣氛藝術塑造、環(huán)境藝術特色設計）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設計等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)。大多商業(yè)地產(chǎn)運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃不到位。
另外完善的商業(yè)服務體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業(yè)服務體系包括以下內(nèi)容：
1、大客戶服務
大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。
將傳統(tǒng)商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據(jù)。
2、客戶投訴處理流程
由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協(xié)調(diào)供應商服務水平投訴由樓層經(jīng)理負責處理，嚴重投訴上報公司總經(jīng)理。
涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負責。
3、商業(yè)物業(yè)管理服務
經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務管理。日常物業(yè)管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業(yè)知識服務?，F(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：
（1）高標準衛(wèi)生管理
對現(xiàn)代購物中心要進行高標準衛(wèi)生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。
（2）綠色裝修的統(tǒng)一管理
對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風格，確保格調(diào)高雅。修工作還需要由物業(yè)管理公司和運營部門進行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。
（3）高標準管理各個停車場
鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理。
（四）成功招商的關鍵在于成功的溝通
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于服務對象不同：住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經(jīng)營者，最重要的是關系商業(yè)地產(chǎn)項目持續(xù)經(jīng)營的數(shù)以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商的關鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目的招商不應是單純租賃的交易關系，而是需要從經(jīng)營者的角度為出發(fā)點，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給予經(jīng)營者信心。
（五）合理把握贏利模式
選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：
一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調(diào)查，進行準確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是要考慮自己的投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是有無運作商業(yè)地產(chǎn)的人才團隊，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗，而是用住宅開發(fā)的習慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。
四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據(jù)此設定科學合理的贏利模式。
結語
總之，商業(yè)綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規(guī)劃為基礎。項目銷售策劃應包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域計劃等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)；在建筑規(guī)劃設計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業(yè)訂單模式”，這樣可以降低項目的開發(fā)和招商風險。
參考文獻：
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第7篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
關鍵字：城市綜合體；空間布局；城市規(guī)劃
中圖分類號： TI984 文獻標識碼： A
現(xiàn)代城市是集聚了大量人口、建筑、用地、資源等實體要素，同時容納了生產(chǎn)、生活、交通、休閑等社會活動的龐大的復合體。隨著城市的部分功能逐漸趨向集約化、復合化發(fā)展，開始出現(xiàn)建筑綜合體和辦公綜合體等部分城市功能相對集中的城市形態(tài)，成為城市功能和城市文化的重要載體，即城市綜合體。
城市綜合體是在空間、資源和需求集約化發(fā)展基礎上，通過較大規(guī)模的建筑實體容納商務、商業(yè)、居住、交通、休閑、文化等多種相互聯(lián)系的城市功能，實現(xiàn)空間和資源的集約利用，提供高效便捷的公共服務，并具有很強的城市性、文化性和地方性，同時從整體上對所在區(qū)域產(chǎn)生集聚和輻射的作用。
一、城市綜合體的形成基礎
城市綜合體的出現(xiàn)，是城市集約化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是提高土地使用效益的有效手段，是城市功能在空間上的有效融合與延續(xù)，它的形成和發(fā)展代表著現(xiàn)代城市發(fā)展的新動力和城市規(guī)劃的新標向。因此，研究城市綜合體的形成基礎對城市綜合體的開發(fā)具有現(xiàn)實意義和指導價值。
1、城市化快速發(fā)展階段的必然產(chǎn)物
當前，我國城市化進程進入快速發(fā)展階段，提高速率的同時更不忘質(zhì)量的關注。隨著城市極化作用的不斷加強，城市人口的快速增張，原有城市規(guī)模的擴大以及城市空間的擴張模式已不能完全滿足高質(zhì)量城市化的需要及城市問題的解決。城市化的聚集效應對城市建設發(fā)展模式提出了更高的要求，土地集約利用成為必然。因而，集約化和復合化的城市空間成為當前城市建設發(fā)展的必然需求，而城市綜合體正是實現(xiàn)這種需求的有效模式。
2、城市高速發(fā)展新階段的多元需求
城市綜合體是伴隨著城市空間的深度開發(fā)所形成的，是在對城市中心區(qū)的改造和新區(qū)開發(fā)中，為突出功能集聚和用地集約而逐步發(fā)展起來的一種建筑形式。依托城市信息、資金、商務交流為主的現(xiàn)代服務功能，疊加餐飲、娛樂、居住等各類功能于一體的綜合服務區(qū)域，兼具方便、快捷、高效等多項優(yōu)勢，符合城市居民及市場的需要，城市綜合體應運而生[1]。
二、城市綜合體的要素特征
1、建設規(guī)?；?/p>
建設規(guī)模和強度是城市綜合體重要特征之一?？v觀國內(nèi)外較為成熟案例，用地規(guī)模一般在10hm2以上，建筑規(guī)模一般為50萬m2以上，規(guī)模大、容量高是城市綜合體的基本特征。如美國洛克菲勒中心用地約9 hm2，總建筑面積約68萬m2；日本六本木用地約12 hm2，總建筑面積約76萬m2；北京國貿(mào)中心用地約18 hm2，總建筑面積約 110 萬 m2；香港太古廣場總建筑面積約49萬 m2；深圳華潤中心總建筑面積約55萬m2。不難發(fā)現(xiàn)，規(guī)模效應是城市綜合體的突出特征。
2、人流密集化
人流是城市綜合體的有效載體和支撐。要想使一定規(guī)模的城市綜合體實現(xiàn)經(jīng)濟、信息的日常運作，充足的人流是其保障要素。一般情況下，能夠支撐的人口數(shù)量與綜合體的大致表現(xiàn)出的關系為：3hm2以下的需要10萬人；3-10hm2的需要10-20萬人；10hm2以上的需要20萬人之多。因此在綜合體選址中要明確關注所選區(qū)域的人口規(guī)模和流向。
3、功能復合化
城市綜合體，是集合3種及3種以上功能空間于一體，具有城市性、集約型街區(qū)群體，這些功能相互關聯(lián)、互為依托、復合化程度高，構成較為穩(wěn)定的結構體系。一般而言，可將組成城市綜合體的功能分為以下3類：商業(yè)、居住及辦公為基本（必備）功能；娛樂、休閑、醫(yī)療、教育等配套功能；旅游、科研、體育、文化等附加功能[2]。
4、交通一體化
城市綜合體的人流一般需要通過地下層、地面層、地上空間結合疏導。通過步行、車行的立體交通網(wǎng)絡的打造，將區(qū)域內(nèi)部空間、區(qū)域內(nèi)部與外部空間借助街道、地鐵、停車場交通設施進行有機聯(lián)系，組成一套完善的交通體系。
5、運營高效化
城市綜合體的建設目的是高效利用城市土地資源，創(chuàng)造高度集約、復合的功能集聚空間，更集成了較為先進的高科技設施，諸如高速電梯、安全系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等，為各功能區(qū)的高效運作提供了可靠的保障，降低了交通壓力及運行成本。
6、環(huán)境景觀標識化
位于城市中心區(qū)的城市綜合體往往是城市天際線的標識提供者，是城市文化形象的宣傳者，由此，國內(nèi)外的案例再一次通過城市綜合體的建筑形態(tài)及外部空間的營造指出，應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。
三、城市綜合體開發(fā)的影響因素
由于城市各地發(fā)展水平、區(qū)位條件、市場需求的差異，城市綜合體的選址、定位、規(guī)模、設計均需要較為嚴謹、科學的分析，尚能確定其功能結構、建筑體量等多方面內(nèi)容。
首要條件既是經(jīng)濟發(fā)展水平，既要考察所在城市的經(jīng)濟實力及產(chǎn)業(yè)結構，又要衡量選址區(qū)域的發(fā)展定位。其次是選址區(qū)域的對外交通配置，城市綜合體內(nèi)大量的人流、物流需要便利的交通進行疏導，因此城市綜合體的選址和布局往往要和城市的交通節(jié)點相銜接，交通的便利和完善程度能夠影響到城市綜合體的功能定位。再次是城市政府的開發(fā)政策會影響產(chǎn)業(yè)活動的集聚、基礎設施的布置、土地性質(zhì)的布局等，進而影響到城市綜合體的開發(fā)[3]。
四、城市綜合體需要具備的開發(fā)要素
1、充足的資金支持
從城市綜合體的要素特征不難發(fā)展，打造一個城市綜合體項目，具有周期長、體量大、技術含量高等特點。建設及后期維護管理都需要大量的資金投入，因此，開發(fā)過程中要保證充足的資金供應作為支撐。
2、合理的區(qū)位選址
城市綜合體與城市的經(jīng)濟活動有著密切的聯(lián)系，城市綜合體的選址直接關系到后期的經(jīng)營效果及與其他城市地物之間的關系，并對選區(qū)的區(qū)位條件和建筑密度及容積率有特定的要求，快速便捷的交通網(wǎng)絡是其與城市聯(lián)系的紐帶，所以最可能分布于城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式。最好位于地鐵站或交通便利位置。，保證所有資源使用的最大化。
3、準確的功能定位
城市綜合體的功能復合化特征使其在功能上可以包括居住、商業(yè)、商務、會展、文娛、科研、交通等多項內(nèi)容，但是在一地各種功能存在著主導與輔助的差別，因此合理準確的功能定位就顯得尤為重要，協(xié)調(diào)的功能定位與建筑體量之間的比例關系不僅能夠帶動區(qū)域的發(fā)展，還能增強城市的活力。
4、便捷的交通網(wǎng)絡
依托完備的配套設施，充足的客流來源，多元的城市功能，是城市綜合體吸引大量的人流、物流和信息流的開發(fā)基礎。而便捷的交通網(wǎng)絡是聯(lián)系功能區(qū)、引導流向的必要元素。如東京的六本木、巴黎的拉德芳斯、香港太古廣場均與交通樞紐相結合，形成良好的內(nèi)部與外界的交通聯(lián)系，不僅保證了客源，還起到迅速疏解繁冗人流的作用。
總之，城市綜合體的開發(fā)是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是城市用地集約化發(fā)展的特定運營模式。作為城市規(guī)劃的高端開發(fā)單元，城市綜合體對于引導城市人口與產(chǎn)業(yè)聚集，調(diào)控城市資源和空間的合理配置起到至關重要的作用。近年來，開發(fā)建設城市綜合體逐漸成為我國快速城市化建設中的城市更新和新區(qū)開發(fā)的重點項目，但是，應謹防城市綜合體狂熱癥，因此，應該綜合考慮城市的具體情況，在具備開發(fā)要素的基礎上，進行城市綜合體的合理布局安排。并且逐步提高先進技術在城市綜合體上的應用，發(fā)展高效節(jié)能的綠色生態(tài)城市地標性綜合體，是城市可持續(xù)發(fā)展的有效保證。
參考文獻
[1]程強,許曉蒙,石娟,顧新.城市綜合體的形成基礎研究[J].生態(tài)經(jīng)濟.2010(12)2
第8篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
一、獨立學院環(huán)境設計專業(yè)《公共空間設計》課程特點及定位
以南華大學船山學院環(huán)境設計專業(yè)課程建設為例，雖依托于母體高?！爱a(chǎn)、學、研”、“理論與實踐”結合的模式，但有著自身的獨立性與發(fā)展特點。其中，《公共空間設計》在整個專業(yè)課程體系中起到一個承上啟下的作用，適用對象為大三年級學生。該課程的先修課為《CAD裝飾制圖》《手繪效果圖表現(xiàn)技法》《室內(nèi)設計原理》《居住空間設計》，目的是全面發(fā)展學生的專業(yè)技術能力并建立起學生對整個專業(yè)的全面、系統(tǒng)認識，同時也是公共空間設計課的知識基礎。公共空間設計課程運用先修課程中所學到的各種藝術處理手法進行空間功能布局與設計項目訓練，以學生的創(chuàng)造性思維與藝術創(chuàng)作能力為前提，強調(diào)理論與實踐技能的內(nèi)在關聯(lián)性與邏輯統(tǒng)一性。如何在課程教學中積極引導學生掌握公共空間設計的核心知識與設計技能，不斷調(diào)整教學內(nèi)容與教學方法，這成為公共空間設計課不同于其他專業(yè)必修課的顯著特點。
二、獨立學院環(huán)境設計專業(yè)《公共空間設計》課程教學設計思路
如上所述，獨立學院需要結合環(huán)境設計專業(yè)的特點及行業(yè)對于相關人才的需求構建一套完整的公共空間設計課程教學思路，采取“目標、內(nèi)容、方法、評價”的循序漸進的思路進行應用、創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。1．課程目標設計。課程教學改革的方向需要確切的目標。公共空間設計課程的總體目標包含兩個層面，一個是知識目標，需要學生掌握概念、功能、設計的前提與思考、設計的表現(xiàn)手法；一個是能力目標，培養(yǎng)學生具備公共空間功能規(guī)劃能力、施工圖與效果圖表現(xiàn)能力、設計實踐與綜合管理能力、項目協(xié)調(diào)與團隊合作能力。對于獨立學院的學生而言，能夠?qū)W以致用才是關鍵。適用于獨立學院的公共空間設計課程目標應具備發(fā)展性：第一，引導學生重視并掌握基本原理與基礎知識；第二，引導學生運用逆向思維，在實踐中驗證理論；第三，引導學生自主的樹立問題意識，能夠結合實際能動地吸收知識。2．課程內(nèi)容設計。公共空間設計涵蓋的空間類型較廣泛，在理論和實踐跨度上具有交叉綜合的特點，大量的知識點與有限的課時是首當其沖的矛盾問題。公共空間設計課程內(nèi)容可以有的放矢，分為兩大部分，其中設計1以辦公空間、餐飲空間為核心；設計2以商業(yè)展示空間、娛樂空間為核心。除此之外，重難點不突出、內(nèi)容不能適時更新也是一大現(xiàn)實問題。如今，在設計觀念轉(zhuǎn)變、建筑趨向一體化的形勢下，僅僅講授功能單一的公共空間無法順應時展的需要。以建筑綜合體設計內(nèi)容為核心的公共空間設計課程包含居住、辦公、餐飲、商業(yè)、展示、娛樂、觀演空間等，將其概括為辦公綜合體與商業(yè)綜合體兩大模塊，這對于獨立學院學生來說更具有實踐的指導意義。3．課程方法設計。公共空間設計課程的教學既有很強的理論性，也有很強的實用性。傳統(tǒng)的教學方法無法讓獨立學院的學生獲取充分的職業(yè)能力。針對該課程發(fā)展性目標的特點，可將課程教學方法設計為專題教學法、分組教學法、模擬教學法、項目教學法。專題教學法突破課程教學大綱的局限性，通過擬定若干個相互關聯(lián)又各自獨立的設計專題，經(jīng)過系統(tǒng)的整合，讓學生把握最前沿的行業(yè)動態(tài)和知識點。分組教學法是建立在專題教學的基礎之上，將學生分組并圍繞特定的專題展開教學，激發(fā)競爭意識并調(diào)動學習積極性。模擬教學法主要環(huán)節(jié)為創(chuàng)設情景，模擬項目實施全過程，通過多媒體或?qū)嵨锿队罢故镜姆绞剑寣W生更形象、更直觀地理解教學內(nèi)容。項目教學法將學生帶入真實的項目環(huán)境中，以任務為導向進行教學活動，全面提高學生的實踐能力。4．課程評價設計。公共空間設計課程的教學評價形式較為單一，僅以課堂平時表現(xiàn)和設計作業(yè)作為主要評判依據(jù)。多層次、綜合性的評價體系才能將獨立學院學生的學習興趣調(diào)動起來，因此宜采取校內(nèi)外結合的評價形式，包括過程評價與結果評價。一是從學生對知識的理解和掌握程度出發(fā)，通過調(diào)研報告、文案撰寫、設計制圖與表現(xiàn)、PPT答辯、考勤與課堂表現(xiàn)等幾個方面來考核；二是從學生的實踐能力出發(fā)，通過實習單位的專家評估，包括專業(yè)技能、解決實際問題的能力、創(chuàng)新能力、團隊協(xié)作能力等，建立起動態(tài)的評價系統(tǒng)，使教學更接近行業(yè)標準。
三、獨立學院環(huán)境設計專業(yè)《公共空間設計》課程教學改革策略
1．專題式教學策略。專題式教學主要是將教學內(nèi)容以專題的形式分階段進行，每個專題有著獨立的教學主題，具有體系化與針對性的特點。在公共空間課程教學設計過程中，根據(jù)先修課程與輔修課程的特點，設置辦公綜合體與商業(yè)綜合體兩大不同階段的專題內(nèi)容。從居住空間設計到公共空間設計1的學習，就是從家裝思維向工裝思維的轉(zhuǎn)變過程。因此，針對這種情況，具體設置“SOHO居家辦公—商業(yè)辦公間—辦公綜合體—餐飲”的專題銜接；公共空間設計2的專題教學思路為?！吧虡I(yè)綜合體—酒店綜合空間”。每一個專題都包括理論與實訓環(huán)節(jié)，有助于提高學習效率。2．模塊化教學策略模塊化教學主要是將教學內(nèi)容分為若干個單元模塊，并采用講授法、討論法、調(diào)研法、實驗法等多元綜合化的教學方法進行針對性教學。模塊化教學往往與專題教學有機融合，才能起到以點帶面、系統(tǒng)化的教學效果。公共空間課程模塊化教學的構建就是建立在專題教學內(nèi)容的基礎上，將其劃分為若干個模塊。例如：商業(yè)綜合體專題劃分為展示、賣場、餐飲幾大模塊，模塊之間可自由組合，可以自主選擇“展示＋賣場”、“展示＋餐飲”、“賣場＋餐飲”等多種組合形式，將每個知識點與整個知識體系進行整合，提高專業(yè)學習質(zhì)量。3．報告式教學策略。報告式教學的傳統(tǒng)形式是聚焦某個特定的主題，采用講座的形式進行教學，讓學生對知識形成整體的意識。本文闡述的公共空間設計課程報告式教學與傳統(tǒng)形式有很大出入，包括教學主體、教學內(nèi)容、教學形式、教學方法、教學評價方面。其中，教學主體不是教師或者專家，而是學生，將室內(nèi)設計競標的方法理論與實訓專題相結合。在教學過程中，學生上臺匯報PPT，教師與部分學生組成答辯小組，全程模擬室內(nèi)設計競標階段的全過程。報告式教學不僅能調(diào)動學生主動性和積極性，還能提高教學指導的效率。
作者:張穎 單位:南華大學設計與藝術學院環(huán)境設計系
參考文獻：
［1］周芬芬．南華大學獨立學院藝術設計專業(yè)大學生創(chuàng)新應用型人才培養(yǎng)模式研究［J］．品牌（下半月），2014（11）：137．
第9篇：商業(yè)綜合體管理思路范文
【關鍵詞】城市綜合廳；冷熱源論證；節(jié)能設計
緒論
近年來，隨著城市化進程的加快、社會經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平不斷提高，商業(yè)建筑作為和人們?nèi)粘９ぷ髋c生活密不可分的一部分，越來越成為城市建設中重要組成部分。房地產(chǎn)事業(yè)高速發(fā)展，帶動社會經(jīng)濟不斷前進，人們已不再滿足于在一個區(qū)域內(nèi)只存在一種經(jīng)濟形式，而更需要一種多樣化的區(qū)域經(jīng)濟，并能同時滿足生活、購物、休閑、娛樂和餐飲等需求。加之當下城市人口極具增加，在城市的發(fā)展進程中土地資源嚴重不足日益凸顯，這就需要建設者集約化充分利用土地。為了解決這一系列的問題，城市綜合體的概念便應運而生。
顧名思義，“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
針對此類建筑項目，暖通空調(diào)設計也越來越復雜，設計者不再只靠單一規(guī)范完成一個項目，而需要打開眼界，針對建筑內(nèi)各種功能區(qū)塊進行特殊設計，以便滿足不同功能的業(yè)態(tài)對暖通空調(diào)設計的要求，同時兼顧總體建筑的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。下面結合相關案例闡述此類建筑項目的暖通空調(diào)設計。
1 項目概況
本工程項目名稱為宜興萬達廣場，位于江蘇省宜興市，東側(cè)臨東氿大道，西側(cè)楓隱路，北側(cè)至陽羨路，南至東虹東路。該項目總占地面積120500平方米，總建筑面積39萬平方米，其中地上部分分為室外步行街、室內(nèi)步行街、綜合樓、百貨樓、商務酒店、酒樓、甲級寫字樓及五星級酒店。室外步行街地上二層，為獨立的店鋪群，不與綜合體相通。室內(nèi)步行街地上三層，各獨立的店鋪由內(nèi)街相連，每層有通道與百貨樓及綜合樓相連。百貨樓及綜合樓均為地上四層。商務酒店地上九層，有獨立的出入口，不與其他業(yè)態(tài)相通。甲級寫字樓地上三十六層，建筑高度141米。五星級酒店地上十九層。綜合樓內(nèi)包含超市、次主力店、國美、KTV、電玩及多廳影院。其中所有地面建筑均建立在一個大地庫的底盤上，除室外步行街與地下一層不連通外,其余業(yè)態(tài)均與地下一層相通。本工程地下部分有三層，除地下一層為超市及國美外，地下二、三使用功能為商業(yè)配套功能用房，物業(yè)用房，設備機房和地下車庫。
2 設計難點
作為一個城市綜合體建筑，在暖通空調(diào)設計過程中，需要把整個工程根據(jù)業(yè)態(tài)使用功能分拆成數(shù)個小型公建進行設計。而設計難點就在于由于各業(yè)態(tài)中對于空調(diào)的需求是不同的，因此無論是在冷熱源形式的選擇上，還是在末端系統(tǒng)的設置上都要具體分析，從而選取一個最為適合的方案。
3 冷熱源形式的選擇
3.1 冷熱源的形式
由于城市綜合體的體量巨大，冷熱源形式的選擇不論是對于投資還是耗能都至關重要。根據(jù)現(xiàn)場市政條件和地理環(huán)境的不同，對于冷熱源形式的選擇需要進行論證，使選擇的冷熱源形式既可以節(jié)省初投資及運行費用，又可以達到節(jié)能的要求。就宜興項目而言，項目所在地市政條件比較成熟，燃氣、蒸汽、電力等市政管線齊備。因此在冷熱源形式的選擇上就有了電制冷+市政熱力、燃氣直燃機制冷供熱、冰蓄冷三種方案。另外，根據(jù)現(xiàn)場的地理環(huán)境的特點，在項目邊上有一個面積頗大的天然湖泊，故湖水源熱泵的形式也作為一個方案被提了出來。在初步論證中，經(jīng)過對現(xiàn)場市政條件和地理環(huán)境的深入考察，根據(jù)當?shù)仉娏]有峰谷電價差別，故而淘汰了冰蓄冷的方案。而天然湖泊雖然面積很大，但湖水深度不能滿足湖水源熱泵的要求，因此在第二步的具體論證中我們僅對電制冷+市政熱力、燃氣直燃機制冷供熱、電制冷+燃氣鍋爐三個方案進行了深入的論證。論證中，根據(jù)當?shù)氐氖姓萘亢褪召M情況，從設備初投資、市政接口初投資和運行費用等方面做了對比，最終選擇了電制冷+市政熱力的方案。
3.2 冷熱源機房的設置
本工程由于內(nèi)部業(yè)態(tài)復雜，故冷熱源機房均根據(jù)不同業(yè)態(tài)的要求分開設置。本項目設置了6個制冷機房，分別為甲級寫字樓、五星級酒店、超市、百貨、商務酒店和綜合樓（含室內(nèi)步行街）服務。由于酒樓和室外步行街的物業(yè)形式不同，酒樓采用風冷熱泵的形式，而室外步行街采用VRV形式。
而制冷機組臺數(shù)的設置則要根據(jù)各業(yè)態(tài)的具體運行情況而定。以綜合樓制冷機房為例，綜合樓制冷機房為室內(nèi)步行街、次主力店、KTV、電玩和影院服務。其中KTV和影院的運營時間與其他業(yè)態(tài)不盡相同，所以在冷機的設置上，我們采用三大一小的組合模式，使小機的裝機容量可以滿足KTV、影院及物業(yè)辦公用房的負荷，以便在其他業(yè)態(tài)下班以后，可以保證上述功能用房的正常運行。
根據(jù)項目所在地域和超市的所在位置及運行經(jīng)驗，本項目超市冬季不供熱。其他業(yè)態(tài)換熱站的設置數(shù)量與服務對象與制冷機房相同。
由于五星級酒樓的特殊性。本項目除了在五星級酒樓設置了換熱站之外，還設置了鍋爐房，保證洗衣房及空調(diào)加濕服務。并在市政熱力故障及維修時使用，保證整個酒店的圍護結構、60%客房及所有會議室的新風熱負荷、50%的生活熱水熱負荷、服務全日餐廳、中餐廳、和員工餐廳廚房全面換氣的熱負荷以及供應洗衣房300kg/h的蒸汽的用量。
4 末端系統(tǒng)的設置
4.1 空調(diào)水系統(tǒng)
本項目水系統(tǒng)項目簡單，根據(jù)使用要求分為二類。除五星級酒店采用四管制外其他部分均采用二管制。從冷熱源處，五星級酒店采用一次變流量系統(tǒng)，其他均為一次定流量系統(tǒng)。考慮到日后運行維護，不同業(yè)態(tài)設置獨立的空調(diào)水立管，單獨計量。值得一提的是甲級寫字樓建筑高度超過100米，因此我們在避難層設置了轉(zhuǎn)換機房，以減小系統(tǒng)承壓。
4.2 空調(diào)風系統(tǒng)
根據(jù)日后的使用功能，空調(diào)風系統(tǒng)主要有兩種。全空氣系統(tǒng)主要用于百貨、次主力店、超市、影院觀眾廳、五星級酒店大堂及宴會廳等大空間部位。風機盤管加新風的系統(tǒng)則用于室內(nèi)步行街、KTV、甲級寫字樓標準層、酒店客房等部位?？照{(diào)機房考慮到所使用的物業(yè)劃分也分開設置，即不同業(yè)態(tài)的空調(diào)機組不放在同一空調(diào)機房內(nèi)，本業(yè)態(tài)的空調(diào)機組不放在其他業(yè)態(tài)范圍內(nèi)。
在空調(diào)機房位置的設置上，除了剛才提到的要考慮使用管理的不同，還要考慮業(yè)主的經(jīng)濟利益。例如首層是商業(yè)的黃金部位，租金相對較高，那么首層的空調(diào)機組一般就設置在二層，以最大化的保證業(yè)主的收益。
4.3 通風系統(tǒng)
城市綜合體中商業(yè)部分通風設計和普通公建相同，需要注意也是不同業(yè)態(tài)的設備不能混用。
五星級酒店在通風系統(tǒng)中預留的通風豎井相對比較多，各種餐廳的廚房、柴油發(fā)電機房和洗衣機房這些功能房間的送排風系統(tǒng)由于具體風量需要待廠家選定后提供，所以預留土建風道時，除了適當放大估算風量外，豎井風速也不能選得太大。在宜興項目中，這種預留的風井我們都是按照不大于8m/s的風速考慮的。目前各廠家已完成深化設計，從深化的結果看，這種做法還是很有效的，基本上廠家設計的風量都比較大。但是由于之前做了適當?shù)姆糯罂紤]，各風井中的風速均沒有超出規(guī)范和導致設備風壓過大的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.4 采暖系統(tǒng)
由于商業(yè)建筑首層的層高都比較高，鑒于舒適性的考慮，在首層的個別部分可以考慮適當設置地板輻射采暖系統(tǒng)，作為空調(diào)系統(tǒng)在冬季供熱的補充。宜興項目在室內(nèi)步行街、百貨的大門附近，五星級酒店首層大堂和全日餐廳處設置了地板采暖。
5 防排煙系統(tǒng)的設計
城市綜合體在防排煙系統(tǒng)上沒有更多的特殊做法。只是由于體量巨大，且考慮日后的經(jīng)營問題，此類建筑往往采用消防性能化的形式，對建筑的消防設計進行論證。設計院再以此論證的結論作為設計依據(jù)進行設計。但目前我國一些省份也不認可此方式，如宜興項目所在的江蘇省就是通過聘請專家進行專家評審會的方式對此類建筑的消防設計給予設計依據(jù)。
6 節(jié)能設計
近年來我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，隨之而來的能源和環(huán)境問題日益緊張惡化。節(jié)約能源和改善環(huán)境質(zhì)量已經(jīng)成為我國可持續(xù)發(fā)展道路上緊迫需要解決的問題。隨著空調(diào)大規(guī)模的使用，一系列的問題也隨之產(chǎn)生。高能耗帶來嚴重的環(huán)境問題，造成大氣污染、水污染、固體廢棄物污染等。據(jù)統(tǒng)計，采暖空調(diào)系統(tǒng)能耗約占建筑總能耗的一半以上。而合理的選擇采暖空調(diào)的形式以及有效的措施可以達到節(jié)能效果。
針對宜興項目，除了所有的空調(diào)及新風機組均采用帶熱回收的機型外，我們在綜合樓、五星級酒店上均設置了免費冷卻水系統(tǒng)，在過渡季通過冷卻塔散熱冷卻水直接供給系統(tǒng)末端。采用自然風的供冷是節(jié)能新技術在暖通空調(diào)中的應用重要組成部分之一。在室外空氣溫度等參數(shù)低于室內(nèi)空氣時，在空調(diào)的供冷期內(nèi)完全能夠利用室外風所帶有的自然冷量取代傳統(tǒng)方式來滿足室內(nèi)冷負荷的部分或全部需要。這種情況通常應用在供冷期的過渡季和夜間，可采用的方法為新風直接供冷。因此在設置全空氣系統(tǒng)部位的送排風豎井面積的確定上，考慮了過渡季70%新風量。而系統(tǒng)的凝結水我們也不放過，我們將收集到的空調(diào)系統(tǒng)的凝結水接入給水泵房的水箱中，作為冷卻塔系統(tǒng)補水的水源之一。而作為熱源的蒸汽經(jīng)換熱后所產(chǎn)生的高溫凝結水也接至生活熱水機房作為生活熱水的預熱之用。
7 消音降噪措施
城市綜合體依地段而生，是城市一般都會在CBD區(qū)域建設的高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的。因此消音降噪的問題在城市綜合體中也很重要。不僅因為在這類建筑中設置了像影院這類對于聲學環(huán)境要求很高的場所，而且五星級酒店對與噪音的要求也很高。另外，一個城市綜合體內(nèi)除了商業(yè)建筑外，往往整合著高檔公寓和住宅建筑。商業(yè)建筑在屋面的設備噪音如何處理，以保證不影響影院、住宅和酒店的聲學環(huán)境，越來越受到各業(yè)態(tài)業(yè)主的重視。而解決噪聲污染的方法除了暖通專業(yè)對于系統(tǒng)本身進行消音降噪措施——包括選擇低噪音設備；對于屋面的管線進行消聲處理等以外，還需要與建筑和景觀設計相配合。
8 其他系統(tǒng)
在城市綜合體的設計中，我們也經(jīng)常會遇到一些在普通公建項目中碰不到的系統(tǒng)，雖然這些系統(tǒng)往往由廠家進行二次深化，但是在最初的設計中我們一定要預留好足夠的條件，最小程度的避免由于二次深化而對建筑結構的修改。在宜興項目中需要預留的系統(tǒng)主要有以下幾處：1、超市的冷庫需要在屋面預留壓縮機位置及荷載，并預留冷媒管路由；2、室內(nèi)步行街內(nèi)分段預留排油煙豎井及補風豎井，以便招商后可以根據(jù)業(yè)主要求進行餐飲項目的經(jīng)營；3、室內(nèi)步行街兩側(cè)端頭店鋪預留VRV系統(tǒng)，以便大型餐飲企業(yè)獨立運營；4、五星級酒店預留洗衣房用蒸汽管道及送排風管道；5、五星級酒店預留泳池除濕熱泵系統(tǒng)條件。
結 論
現(xiàn)代工程中單一功能的建筑物越來越被大型的、功能復雜的綜合性建筑所取代。在設計中，我們也越來越經(jīng)常遇到這種類型。這類建筑物，在進行暖通空調(diào)設計時，往往需要將其整體考慮，分開設計。不僅保證其功能的完整、多樣，更要滿足各類與其相關的規(guī)范要求。做到符合甲方意圖，滿足相關規(guī)范，體現(xiàn)設計價值，創(chuàng)造優(yōu)秀作品。城市綜合體的暖通空調(diào)設計不僅是對設計者基本業(yè)務的考量，更是對設計者總攬全局、兼顧考慮做到全方面，多視角進行設計的檢驗。隨著這類建筑的興起，城市綜合體的暖通空調(diào)設計業(yè)必將邁進一上一個新的臺階。
參考文獻
[1]《萬達規(guī)劃院設計導則》
[2]《萬達星級酒店設計導則》
[3]《淺談城市綜合體的設計》
