商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

雖然不是在上海，但以外來(lái)人的客觀角度觀察杭州目前商業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)杭州商業(yè)地產(chǎn)目前并未獲得其應(yīng)有的市場(chǎng)關(guān)注度，市場(chǎng)塑造力偏低，這一局面產(chǎn)生自許多復(fù)雜原因。眾所周知，一個(gè)成功商場(chǎng)誕生的背后，有許多在規(guī)劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學(xué)習(xí)并參建的一些成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，提供以下幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的重要因素。

明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位的重要性。一個(gè)成功的商場(chǎng)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來(lái)訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值，讓消費(fèi)者可以很明確地明白這個(gè)商場(chǎng)的購(gòu)物形態(tài)以及可以感受到的空間質(zhì)量，也愿意來(lái)到商場(chǎng)消磨其閑暇時(shí)光。國(guó)內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場(chǎng)做得更成功。因此，商場(chǎng)在規(guī)劃之初一定要確認(rèn)其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思考方向的確認(rèn)。

主力門(mén)店選擇定位的重要性。主力店為商場(chǎng)的招商成功與否的關(guān)鍵因素，高知名度的主力店過(guò)去所累積的知名度與信譽(yù)將有助于商場(chǎng)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。作為商場(chǎng)吸引目的性購(gòu)物人潮的引力來(lái)源，主力店對(duì)于商場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)具有十分重要的影響，是商場(chǎng)成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購(gòu)物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對(duì)于賣(mài)場(chǎng)面積、貨架陳列、停車(chē)需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)者必須在商場(chǎng)的規(guī)劃之初，便充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求，掌握的越多，未來(lái)所面對(duì)的難題便越少。

商業(yè)項(xiàng)目地段選擇的重要性。商場(chǎng)地點(diǎn)的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)?shù)牡曛房纱钪苓吶肆鞯捻橈L(fēng)車(chē)，增加商場(chǎng)成功的機(jī)率，因此商場(chǎng)在地點(diǎn)的選上應(yīng)掌握以下幾個(gè)重點(diǎn)。

周邊應(yīng)有規(guī)律的客流。選址前應(yīng)調(diào)查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應(yīng)能支持商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。比如說(shuō)在商業(yè)街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說(shuō)是集休閑和購(gòu)物于一體的地區(qū)。

交通便利。車(chē)站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來(lái)交通上的便利，因此商業(yè)價(jià)值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運(yùn)輸?shù)目杉靶砸约笆欠裼型＼?chē)位置供給均為商場(chǎng)選址的重點(diǎn)。

商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)。周邊的商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應(yīng)將對(duì)商場(chǎng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生極大正面幫助，雖然說(shuō)群聚會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但是因?yàn)樯痰甓?，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會(huì)比較多，更重要的是能夠產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢(shì)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引更多的顧客來(lái)購(gòu)買(mǎi)。

合宜的地塊發(fā)展條件。應(yīng)充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說(shuō)，選址對(duì)氣候條件的要求（風(fēng)向、日光）都會(huì)產(chǎn)生影響，一般都會(huì)選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風(fēng)，對(duì)顧客有益對(duì)存在商城里的貨物也有好處。

商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，同時(shí)應(yīng)了解周邊的城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以免未來(lái)城市規(guī)劃的變遷影響商場(chǎng)的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)的地方選址，因?yàn)榫嚯x近會(huì)吸引附近的居民而形成固定的消費(fèi)群體。

商業(yè)項(xiàng)目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車(chē)流與貨流，妥善配置商場(chǎng)動(dòng)線。而在商場(chǎng)的規(guī)劃中，除了消費(fèi)者動(dòng)線外，必須同時(shí)提供專(zhuān)用的貨物進(jìn)出、服務(wù)進(jìn)出動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突，造成消費(fèi)者觀感及服務(wù)機(jī)能的負(fù)面影響。

動(dòng)線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動(dòng)線可讓顧客愿意在商場(chǎng)做更長(zhǎng)時(shí)間的停留，絕對(duì)是商場(chǎng)動(dòng)線規(guī)劃的不二法門(mén)。商場(chǎng)在進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會(huì)對(duì)顧客的心理產(chǎn)生作用。

項(xiàng)目平面功能性配置的重要性。商場(chǎng)的平面配置應(yīng)合乎商場(chǎng)的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購(gòu)商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場(chǎng)是各種商業(yè)產(chǎn)品展銷(xiāo)的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應(yīng)遵循的邏輯，因此應(yīng)在平面配置上反映不同類(lèi)型的商品對(duì)賣(mài)場(chǎng)空間尺寸、服務(wù)機(jī)能與位置的需求。

同時(shí)，賣(mài)場(chǎng)的平面配置應(yīng)能鼓勵(lì)、引導(dǎo)消費(fèi)者在賣(mài)場(chǎng)作更長(zhǎng)時(shí)間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個(gè)逛街購(gòu)物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵(lì)更多附加的購(gòu)物行為。

商業(yè)空間良好視覺(jué)設(shè)計(jì)的重要性。商場(chǎng)的空間的整體視覺(jué)設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)形象的塑造有關(guān)鍵性的影響，一個(gè)具強(qiáng)烈辨識(shí)性的商場(chǎng)視覺(jué)設(shè)計(jì)將有助于消費(fèi)者建立對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)同與了解，凌亂的視覺(jué)環(huán)境絕對(duì)是商場(chǎng)環(huán)境扣分的重要的因素，視覺(jué)設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣(mài)場(chǎng)的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修的色彩計(jì)劃、燈光及景觀等都為賣(mài)場(chǎng)視覺(jué)形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)賣(mài)場(chǎng)的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以形成整體賣(mài)場(chǎng)空間氣氛，并提升賣(mài)場(chǎng)的整體形象。

商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場(chǎng)的人氣需要一些活力的引擎空間來(lái)帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂(lè)休閑設(shè)施絕對(duì)是商場(chǎng)活力與能量的來(lái)源，電影院、娛樂(lè)場(chǎng)、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動(dòng)均是商場(chǎng)活力的來(lái)源。因此，一個(gè)成功的商場(chǎng)一定具備可以聚集人潮、胃納活動(dòng)的空間與主題賣(mài)場(chǎng)，讓購(gòu)物商場(chǎng)不只是消費(fèi)場(chǎng)所，更是社交與休閑娛樂(lè)的領(lǐng)域。

商業(yè)場(chǎng)所快樂(lè)購(gòu)物氛圍營(yíng)造的重要性 。購(gòu)物消費(fèi)絕對(duì)該是歡樂(lè)愉悅的生活體驗(yàn)，消費(fèi)者來(lái)商場(chǎng)的目的除了購(gòu)物，還包括了放松與休閑，所以歡樂(lè)購(gòu)物氣氛的營(yíng)造對(duì)賣(mài)場(chǎng)而言絕對(duì)是必要的。因此，賣(mài)場(chǎng)在空間營(yíng)造上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，讓消費(fèi)者在輕松的心情下享受購(gòu)物的樂(lè)趣，歡樂(lè)的購(gòu)物環(huán)境的塑造可由賣(mài)場(chǎng)的建筑意象、室內(nèi)空間、景觀環(huán)境以及相關(guān)娛樂(lè)設(shè)施等來(lái)達(dá)成。

商場(chǎng)合適文化背景依托的重要性。商場(chǎng)的規(guī)劃需要在地的思維及與時(shí)代的發(fā)展脈絡(luò)的結(jié)合，一個(gè)在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個(gè)城市均有其地方特色與文化背景。賣(mài)場(chǎng)的規(guī)劃除了功能、主題、地點(diǎn)、招商與空間意象的考慮外，適時(shí)適地的考慮也是十分重要的。在北京，過(guò)去曾有一些試圖完全移植國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng)，因缺乏地域性考慮，未能獲得預(yù)期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個(gè)在杭州的購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能反映杭州消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物行為的需求。

在進(jìn)行選址的時(shí)候要考慮到潛在的商業(yè)價(jià)值，既要分析現(xiàn)在的情況還要考慮到未來(lái)的商業(yè)價(jià)值，有一些曾經(jīng)被人看好的商場(chǎng)選址，可能會(huì)隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會(huì)在不久的將來(lái)成為鬧市，比如說(shuō)新城的開(kāi)發(fā)、老城的改建、開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國(guó)零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競(jìng)創(chuàng)建的百貨集團(tuán)“詩(shī)家董”的選址規(guī)劃。

成功的商業(yè)空間的設(shè)計(jì)的塑造總結(jié)起來(lái)就是要同時(shí)站在消費(fèi)者與賣(mài)場(chǎng)業(yè)者兩者的角度出發(fā)，塑造一個(gè)空間機(jī)能完備、消費(fèi)者愿意常常停留造訪的購(gòu)物環(huán)境，也就是以上所提幾個(gè)要點(diǎn)所試圖做到的。

這些觀念看起來(lái)都很簡(jiǎn)單、也很基本，但卻是很多設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)過(guò)程常常容易忽略掉的。一些空間設(shè)計(jì)者往往過(guò)于強(qiáng)調(diào)空間創(chuàng)意，忘了消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間的期望；而開(kāi)發(fā)商常常執(zhí)著于過(guò)去成功案例的復(fù)制，忘了適時(shí)適地的環(huán)境考慮，具體問(wèn)題具體分析。商場(chǎng)規(guī)劃需要真實(shí)地面對(duì)每個(gè)城市消費(fèi)者的需求，務(wù)實(shí)地滿足商場(chǎng)規(guī)劃的基本需求，若能再加上設(shè)計(jì)師的獨(dú)到創(chuàng)意就更完美了。

參考文獻(xiàn)

[1]周昕濤.商業(yè)空間設(shè)計(jì).上海人民美術(shù)出版社.2006年4月。

[2]王瑋、徐永梅.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)完全解決方案.經(jīng)濟(jì)出版社.2008年7月。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

增，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型。商業(yè)地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)

管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學(xué)的使用項(xiàng)目管理的先進(jìn)辦法使

得商業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建立緊密的聯(lián)系，能夠?qū)⑵髽I(yè)利潤(rùn)最大化，發(fā)揮出更

突出的作用，已經(jīng)成為越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇的管理方式。本文就現(xiàn)

有的商業(yè)地產(chǎn)工程為例，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理在項(xiàng)目開(kāi)飯中的作用做出探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理探究

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1、前言

近些年里，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)住房市場(chǎng)的調(diào)控力度越來(lái)越大，很多以開(kāi)發(fā)住宅

為主要發(fā)展方向的地產(chǎn)公司為了將政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避過(guò)去，多數(shù)開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行

轉(zhuǎn)型，大大增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，國(guó)內(nèi)一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如

萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)、萬(wàn)科等在近些年來(lái)的擴(kuò)張速度繼續(xù)增強(qiáng)，與此同時(shí)，類(lèi)似中信以及

凱德置地等外資企業(yè)也開(kāi)始不斷的加大在我國(guó)的商業(yè)城市綜合體當(dāng)中的資金投

入。與一般的住宅及辦公樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)似，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理也尊旭項(xiàng)

目管理的基本程序以及普遍規(guī)律。通常來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目的可行性研究、決策、規(guī)劃、

定位以及立項(xiàng)審批等任務(wù)完成后就正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理階段。但商業(yè)地產(chǎn)的

開(kāi)發(fā)建設(shè)管理同普通房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也存在著部分差別，主要表現(xiàn)在：

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要項(xiàng)目招商定位與多個(gè)專(zhuān)業(yè)相互協(xié)調(diào)配合。

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的招商與地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的推廣作用更為明顯。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要明確自身的目標(biāo)，綜合運(yùn)用目標(biāo)管理來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有

效的管理與控制。

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及決策的方向更加明確，與相關(guān)的政府機(jī)

關(guān)，特別是商委部門(mén)的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)對(duì)于資金運(yùn)作的要求也比不同房地產(chǎn)

項(xiàng)目的要求更高。本文就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、定位、招商引資、目

標(biāo)體系的有效控制、項(xiàng)目管理的意義以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的具體應(yīng)用展開(kāi)討

論。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在就是各專(zhuān)業(yè)的整合設(shè)計(jì)能否與項(xiàng)目招商的定

位有機(jī)的結(jié)合在一起。

2.12.12.12.1項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用

對(duì)于國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)諸如北京、上海這樣的大都市來(lái)說(shuō)，很多外資企業(yè)在投資商業(yè)

項(xiàng)目時(shí)都會(huì)委托專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)管理公司來(lái)幫助其實(shí)施，專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)管理公司在商業(yè)

地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)備運(yùn)行的管理以及招商經(jīng)營(yíng)方面具有極為科學(xué)的管理辦法

和整合設(shè)計(jì)的管理經(jīng)驗(yàn)。如果不希望委托專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)管理公司，那么企業(yè)就需要

建立安排一支項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)為公司更好的發(fā)展提供保障，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的成員

必須要具有一個(gè)較高的水平，結(jié)合專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的意見(jiàn)和指導(dǎo)辦法來(lái)實(shí)施，否則就有

可能會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理脫節(jié)的現(xiàn)象。部分外資公司由于剛剛進(jìn)入內(nèi)地，還來(lái)不

及去建立一支屬于本公司的專(zhuān)業(yè)管理設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，就會(huì)選擇聘請(qǐng)一些較為專(zhuān)業(yè)的顧

問(wèn)管理企業(yè)來(lái)幫助其整合相關(guān)專(zhuān)業(yè)之間作用，避免了建設(shè)工程中以及招商引資中

的一些矛盾，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有相當(dāng)重要的作用。

2.22.22.22.2項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功

在項(xiàng)目的定位設(shè)計(jì)明確之后，項(xiàng)目的招商定位策略就要盡快的融合到項(xiàng)目的

規(guī)劃以及設(shè)計(jì)中去，深入貫徹到建筑方案的設(shè)計(jì)圖紙以及施工圖紙的具體細(xì)節(jié)

中。通常來(lái)說(shuō)，大型的商業(yè)建筑都需要嚴(yán)格的按照商家的要求來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，

比如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理中的“訂單式”發(fā)展策略。在上海外灘三號(hào)樓的商業(yè)項(xiàng)目

改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設(shè)計(jì)成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐

廳以及美式餐廳，這就是訂單式設(shè)計(jì)裝修的典型特征，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目之初，開(kāi)發(fā)商

就會(huì)與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會(huì)依照商家的具體要求來(lái)進(jìn)行科學(xué)

的布置和設(shè)計(jì)，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運(yùn)營(yíng)管理方法都體現(xiàn)

在設(shè)計(jì)施工的圖紙中。在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)沒(méi)有最終確定使用商家或是招商時(shí)間延

后的情況下，企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)就必須具有一定的靈活度，很多公司在開(kāi)發(fā)新的地

產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)在和政府職能部門(mén)相溝通的基礎(chǔ)上，用毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行

施工建設(shè)，僅僅按照市場(chǎng)的一般需求來(lái)進(jìn)行基本的配置和設(shè)計(jì)，在商場(chǎng)部分要基

本保持起施工后狀態(tài)，電氣設(shè)施要預(yù)留在樓層的設(shè)施管道中，在所招的商戶確定

后再開(kāi)始進(jìn)行尾端的設(shè)計(jì)和施工。

3、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商合作

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，招商工作的好壞對(duì)于最終結(jié)果的影響非常大，開(kāi)

發(fā)商可以從以下幾個(gè)方面來(lái)著手進(jìn)行。

（1）對(duì)項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位要依據(jù)市場(chǎng)來(lái)判斷。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之

前，首先要對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)收入水平、商業(yè)意識(shí)形態(tài)和周邊項(xiàng)目市場(chǎng)的需求量等方

面進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)周邊環(huán)境深入了解一番，再確定出開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)面積以及

目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展情況，這樣能夠有效的避免今后出現(xiàn)出租、招商以及銷(xiāo)售等不順

等情況。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)考慮主力店的設(shè)置問(wèn)題，一般商場(chǎng)中主

力店都會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生一個(gè)引導(dǎo)的作用，推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展，在與主力店確定合作

意向之后，開(kāi)發(fā)商完全可以與主力店來(lái)共同完成商品的定位以及后續(xù)的規(guī)劃設(shè)

計(jì)。

（2）在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)為該工程項(xiàng)目進(jìn)行招商，優(yōu)先拓

展招商工作，可以為開(kāi)發(fā)商開(kāi)拓市場(chǎng)，保證資金的收入，同時(shí)還可以有效的避免

商業(yè)客戶對(duì)于商業(yè)建筑的布局不滿意需要重新裝修而出現(xiàn)的空置率高的問(wèn)題。很

多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直到毛坯標(biāo)準(zhǔn)房竣工時(shí)也為開(kāi)展招商工作，這種嚴(yán)重滯后的現(xiàn)象

一定會(huì)為招商工作的開(kāi)展帶來(lái)極大的難度。

（3）是否需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)是一件非常值得思考的問(wèn)題，如果

聘請(qǐng)團(tuán)隊(duì)那么商業(yè)企業(yè)的招商工作就完全可以借助國(guó)際知名的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的

招商資源，比如當(dāng)今國(guó)外較為出名的仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及

世邦魏理仕，這知名顧問(wèn)手中掌握了大量的商業(yè)客戶資源，可以為開(kāi)發(fā)商提供最

好的客戶源呀建議。但是由于商業(yè)合同的存在，招商而來(lái)的租戶的持續(xù)時(shí)間需要

重點(diǎn)關(guān)注，很多公司在招商之后結(jié)果非常理想，基本保持店鋪滿租的狀態(tài)，但是

其中很多的組合由于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低或是業(yè)績(jī)不好而導(dǎo)致退租等情況的出現(xiàn)，到最后

企業(yè)也不得不選擇重新招商或是商業(yè)重組等辦法來(lái)進(jìn)行再招商。

4、項(xiàng)目管理的核心即是項(xiàng)目目標(biāo)體系的控制能力

工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)就是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施。項(xiàng)目管理

的目標(biāo)體系是由項(xiàng)目質(zhì)量、工期進(jìn)度、成本費(fèi)用、安全運(yùn)行等四大目標(biāo)共同構(gòu)成。

4.14.14.14.1注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全

項(xiàng)目質(zhì)量安全管理就是要依據(jù)利益雙方的需求，科學(xué)合理利用各種資源來(lái)保

證質(zhì)量的安全以及項(xiàng)目功能的健全。商業(yè)項(xiàng)目在竣工前，應(yīng)仔細(xì)檢查項(xiàng)目的質(zhì)量

安全，保證其滿租相關(guān)的驗(yàn)收規(guī)定，同時(shí)應(yīng)具備應(yīng)對(duì)市場(chǎng)多變情況的靈活性，使

招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶在入住之前一般都會(huì)對(duì)原有布局進(jìn)行整

改，而安全管理同樣要減少商戶修改的次數(shù)。

4.24.24.24.2注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度

在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該充分得利用每周例會(huì)、專(zhuān)題會(huì)議等來(lái)科

學(xué)控制進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，例如打樁的工程進(jìn)度、基礎(chǔ)設(shè)施的完成情況、幕墻裝修

進(jìn)度、電氣設(shè)備完成的節(jié)點(diǎn)問(wèn)題等要進(jìn)行逐一的落實(shí)，保證整體施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)

期目標(biāo)。

4.34.34.34.3注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理成本要在保證質(zhì)量，正常施工進(jìn)度的基礎(chǔ)上來(lái)盡量降

低，使得施工項(xiàng)目的建設(shè)和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全

在施工過(guò)程的前中期以及項(xiàng)目竣工之后都要確保整個(gè)項(xiàng)目中的內(nèi)部安全以

及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設(shè)法的避免安全事故的發(fā)生幾率，消除不

利于施工的安全隱患。

5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)成為企業(yè)增長(zhǎng)利潤(rùn)的主要形式之

一，多數(shù)企業(yè)在采取項(xiàng)目管理方式的同時(shí)也都面臨著來(lái)自內(nèi)部環(huán)境以及外部壓力

的層層挑戰(zhàn)。在面臨來(lái)自外部的壓力時(shí)，企業(yè)將不得不參與到自己知之甚少的企

業(yè)或是領(lǐng)域中去參與競(jìng)爭(zhēng)，所以企業(yè)應(yīng)不斷的提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，了解對(duì)手

企業(yè)的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)以及短板，掌握外部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)尺。在面臨內(nèi)部壓力時(shí)，企業(yè)

就需要認(rèn)清自身的問(wèn)題，科學(xué)客觀的給自身企業(yè)定位，一個(gè)企業(yè)若想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

的浪潮中保持發(fā)展活力，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有內(nèi)部壓力與外部壓力標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理手段是無(wú)法行得通的。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供認(rèn)清自身，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

力的手段，使得企業(yè)的項(xiàng)目與未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略緊緊的結(jié)合在一起。項(xiàng)目管理為企業(yè)

提供了豐富的理論基礎(chǔ)來(lái)掌握項(xiàng)目的發(fā)展法相，用來(lái)綜合系統(tǒng)的控制項(xiàng)目進(jìn)度狀

況并制定出相應(yīng)的改進(jìn)計(jì)劃，提供企業(yè)的綜合管理水平。項(xiàng)目管理的主要作用就

表現(xiàn)在，通過(guò)科學(xué)的管理手段，提高企業(yè)的工程進(jìn)度，同時(shí)明確自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

吉不足之處，為企業(yè)提供發(fā)展的動(dòng)力，提升企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地

產(chǎn)項(xiàng)目管理的發(fā)展戰(zhàn)略保證了項(xiàng)目主導(dǎo)型企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)

了巨大的效益。我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平仍處于初級(jí)階段，多數(shù)企業(yè)在

項(xiàng)目管理中還欠缺完整的管理理論和指導(dǎo)思想，我國(guó)的企業(yè)應(yīng)盡快提高項(xiàng)目管理

水平，科學(xué)及時(shí)的解決項(xiàng)目管理過(guò)程中所遇到的問(wèn)題，建立出一套完善的應(yīng)用項(xiàng)

目管理模型，通過(guò)大量的實(shí)踐不斷的完善項(xiàng)目管理應(yīng)用，這對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主

導(dǎo)型企業(yè)的能力提升以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)都具有重要的積極作用。

6、結(jié)語(yǔ)

本文從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與招商工作、項(xiàng)目體系的

控制能力以及項(xiàng)目管理的意義等方面，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理做了簡(jiǎn)單的分析，

在實(shí)際的商業(yè)施工中，不僅要依靠理論知識(shí)，同時(shí)還需要現(xiàn)場(chǎng)人員依據(jù)不同的情

況來(lái)合理確定項(xiàng)目管理各目標(biāo)的優(yōu)先性，采用科學(xué)的辦法來(lái)保證項(xiàng)目施工的完美

進(jìn)行。

7、參考文獻(xiàn)：

[1]崔光慶.淺析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理[J].教育教學(xué)論壇.2013(21)

[2]蔡少文.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中的應(yīng)用[J].建材發(fā)展導(dǎo)

向,2011,(10)

[3]胡輝玲.論商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展[J].建材與裝飾，2010，（10）.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；管理

1.引言

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要降低產(chǎn)品造價(jià)，就必須重視設(shè)計(jì)工作，從投資形成之初就應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格控制。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有較大的影響，初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響可能性達(dá) 60%-90%?？梢?jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，對(duì)項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性的作用。

2.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

從產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)多種多樣，從消費(fèi)需求劃分就有購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身、演藝等，傳統(tǒng)商業(yè)主要指零售業(yè)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)分類(lèi)》（GB/T18106-2004）根據(jù)經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能等劃分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類(lèi)，具體包括食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷(xiāo)中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物17種零售業(yè)態(tài)。由此不同的業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有不同的要求，即使相同的業(yè)態(tài)也有可能根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)定位思路的不同而有差異，甚至同一個(gè)商家根據(jù)大環(huán)境的差異也會(huì)對(duì)不同地點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提出區(qū)別要求。也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品還不能形成具有指導(dǎo)意義的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，不能夠?qū)崿F(xiàn)按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)產(chǎn)品就能適應(yīng)市場(chǎng)需求的局面。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者按照一種模糊標(biāo)準(zhǔn)打造商業(yè)產(chǎn)品，或者按照簽約商家的要求量身訂造，都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)行為形成一定的限制和風(fēng)險(xiǎn)。

3.提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的體會(huì)

3.1收集基礎(chǔ)信息，開(kāi)展統(tǒng)籌整體設(shè)計(jì)

與住宅開(kāi)發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。作為設(shè)計(jì)的組織管理工作，積極的作法則應(yīng)該是搜集各類(lèi)商戶的技術(shù)需求，根據(jù)策劃定位，把潛在的商戶分門(mén)別類(lèi)，對(duì)其技術(shù)條款逐一類(lèi)比，由此得出這一類(lèi)業(yè)態(tài)的通用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)對(duì)招商信息反饋的及時(shí)性極為重要，做好這一環(huán)節(jié)，可以使后續(xù)工作朝向更合理、更經(jīng)濟(jì)的軌道上良性發(fā)展。

3.2專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)，要與其他專(zhuān)業(yè)很好合作

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱，但眾多Shopping Mall項(xiàng)目擱淺的事實(shí)也反應(yīng)出此類(lèi)項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的高度專(zhuān)業(yè)化要求認(rèn)識(shí)不夠。開(kāi)發(fā)商自說(shuō)自話的招商材料，與缺乏專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。此外，專(zhuān)業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計(jì)出一個(gè)達(dá)到商家專(zhuān)業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。在大型商業(yè)的平面設(shè)計(jì)中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力超市每個(gè)品牌對(duì)建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂(lè)設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)的平面靈活組織，化整為零利用于出售，同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和管理，也是設(shè)計(jì)需要解決的問(wèn)題。？

商業(yè)建筑是一個(gè)非?；钴S、時(shí)尚的建筑類(lèi)型，要求設(shè)計(jì)師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)與綜合的設(shè)計(jì)能力以外，更要有敏銳地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并與開(kāi)發(fā)商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)及銷(xiāo)售公司之間密切合作的能力，及時(shí)將市場(chǎng)需求融匯到規(guī)劃設(shè)計(jì)中。

3.3設(shè)計(jì)注意體現(xiàn)功能、空間的人性化

從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境，是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場(chǎng)、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對(duì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計(jì)師和國(guó)外專(zhuān)業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡(jiǎn)單照搬國(guó)外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國(guó)內(nèi)實(shí)際情況專(zhuān)門(mén)研究并制定技術(shù)解決方案。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的階梯式觀眾席，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對(duì)每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒(méi)有經(jīng)過(guò)深思熟慮的簡(jiǎn)單布置會(huì)造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營(yíng)和使用。如某些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商時(shí)發(fā)現(xiàn)，其地段、規(guī)模等均對(duì)大型超市具有相當(dāng)?shù)奈?，但其柱網(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與大型超市的要求有較大差距，最后雙方的合作不能成功。

3.4設(shè)計(jì)應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理

？？？ 隨著時(shí)代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的功能也從單一的購(gòu)物向購(gòu)物、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)等多方面發(fā)展，從以購(gòu)物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計(jì)無(wú)論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)式消費(fèi)模式。商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場(chǎng)化、商業(yè)化的建筑類(lèi)型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專(zhuān)業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時(shí)尚等。建筑藝術(shù)是一個(gè)地區(qū)和一個(gè)時(shí)代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時(shí)代的前瞻性，直接對(duì)人們的心理、生理施加影響，對(duì)于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動(dòng)作用。人類(lèi)創(chuàng)造建筑，同時(shí)建筑又影響人類(lèi)，對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時(shí)代感相溝通的氛圍。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

新鮮價(jià)廉每一天（家潤(rùn)多）

華銀旺和 以客為尊

海星超市：購(gòu)物在海星，滿意在海星

杭州百貨大樓：百分之百為大家

相約經(jīng)典就在連卡佛！

聚四面八方貨物，供千家萬(wàn)戶需求。

鐵百買(mǎi)金 終身放心

比承諾做得更好！--時(shí)尚金鷹

新的都時(shí)尚——海雅百貨

全新全意為人民服務(wù)?。q寶百貨）

把萬(wàn)佳帶回家（萬(wàn)科萬(wàn)佳）

天虹商場(chǎng)：一點(diǎn)一滴的關(guān)懷！

引領(lǐng)時(shí)尚 締造經(jīng)典——珠海揚(yáng)名廣場(chǎng)

一分鐘買(mǎi)到所需，一小時(shí)看到世界——賽特購(gòu)物中心

中興百貨：精致生活文化

天和百貨：滿足顧客需求，創(chuàng)造精彩生活

現(xiàn)代的感受在藍(lán)島——藍(lán)島大廈

只要客到“四同”，無(wú)須貨比三家——四同百貨

南風(fēng)南巡櫻花綻——昆明櫻花購(gòu)物中心

何日君再來(lái)，再到金利來(lái)——昆明金利大廈

走進(jìn)華聯(lián)，物美價(jià)廉！

生活的好芳鄰---好又多 就是便宜---好又多

華銀旺和 財(cái)旺人和

真誠(chéng)服務(wù)每一天?。瘶I(yè)百貨）

大洋百貨：領(lǐng)導(dǎo)流行、展現(xiàn)品位 誠(chéng)信至上、值得信賴 服務(wù)品質(zhì)，顧客至上

東方商廈：禮在東方

New Arraval，New You——臺(tái)灣The Mall

購(gòu)物休閑初體驗(yàn)——上海港匯廣場(chǎng)

東方新天地，新鮮每一天

最I(lǐng)N最FUN唧購(gòu)物中心——香港千色廣場(chǎng)

利客來(lái)商貿(mào)——利惠顧客 共創(chuàng)未來(lái)！

嶗百——老百姓的家！

一切為了老百姓”--老百姓大藥房

濰坊百大-萬(wàn)家福超市：“省錢(qián)到家福到家，福到萬(wàn)家萬(wàn)家福。” 東方美莎：你會(huì)賺，我會(huì)花，時(shí)尚購(gòu)物在美莎

沈陽(yáng)商業(yè)城，城中求“誠(chéng)”。

大統(tǒng)百貨： 統(tǒng)領(lǐng)時(shí)尚 引爆流行

不忘根的情----重慶百貨大樓

元華購(gòu)物中心：時(shí)尚·休閑·生活

茂業(yè)百貨：百貨經(jīng)典，時(shí)尚先鋒！

河南南陽(yáng)金妮亞超市：歡樂(lè)購(gòu)物金妮亞 微笑服務(wù)進(jìn)萬(wàn)家 天富佳：購(gòu)物天富佳，實(shí)惠你我他

青島國(guó)貨：購(gòu)物在國(guó)貨，開(kāi)心每一天

百盛：盡如您意

皇朝家具：經(jīng)常被模仿，從未被超越！

與您攜手，改變生活。（華潤(rùn)萬(wàn)家）

銀泰：傳遞新的生活美學(xué)

太平洋百貨：流行時(shí)尚的領(lǐng)導(dǎo)者

漢神百貨：創(chuàng)造新新生活

金鷹：比承諾做得更好

不論是一大步，還是一小步，松雷始終帶動(dòng)商業(yè)的腳步

你家我家購(gòu)物還是新一佳

生活的好芳鄰--好又多敞開(kāi)便利之門(mén) 萬(wàn)里傳送真情 湖南邵陽(yáng)萬(wàn)里購(gòu)物廣場(chǎng)

東百商場(chǎng)：東方人的本色，百姓家的向往！

新生活，興萬(wàn)家

今天，從華地百貨開(kāi)始

百盛：百盛給您多一點(diǎn)。

麗日，您永遠(yuǎn)的朋友！

五聯(lián)國(guó)際百貨廣告語(yǔ)：領(lǐng)舞時(shí)尚生活，創(chuàng)造無(wú)限歡樂(lè)

一家百貨公司和她倡導(dǎo)的生活——成都仁和春天

家家福 福家家 （家家福）()

你家，我家，阿波羅是大眾溫馨的家！

友誼購(gòu)精品，精品在友誼！

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)體系中的成本主要包括兩個(gè)部分，第一是開(kāi)發(fā)成本；第二是其他相關(guān)費(fèi)用支出。其中，開(kāi)發(fā)成本是指與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)體直接相關(guān)的指標(biāo)，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設(shè)配套等成本。其他相關(guān)費(fèi)用支出則是指為展開(kāi)實(shí)體建設(shè)，與生產(chǎn)、組織、管理相關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、以及銷(xiāo)售費(fèi)用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)投資中必然會(huì)有一定部分來(lái)自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當(dāng)中。

鑒于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目籌備過(guò)程中就需要財(cái)務(wù)人員全盤(pán)介入，從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到建造全過(guò)程，最后到后期的日常運(yùn)營(yíng)管理，財(cái)務(wù)成本管控是貫穿這個(gè)全過(guò)程始終的。作為項(xiàng)目管理的重要組成部分，財(cái)務(wù)成本管理不僅密切關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠建成，還直接關(guān)系到民生安全。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗不光會(huì)造成巨額的資金浪費(fèi)，還會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理是促使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)，特別是中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在缺乏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺少?gòu)?qiáng)有力的財(cái)務(wù)體系支撐的情況下，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的監(jiān)督和管理，以確保財(cái)務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而將經(jīng)營(yíng)利益最大化，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一目標(biāo)。

二、中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理措施分析

第一，在設(shè)計(jì)階段中，成本管理的關(guān)鍵內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的科學(xué)分析和合理控制。現(xiàn)階段，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制還存在一定問(wèn)題。具體表現(xiàn)在：投資者罔顧商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目特點(diǎn)，不通過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)考察和定位分析，即為通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的審批而設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單的建筑布局方案，然后直接進(jìn)入施工設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖進(jìn)行造價(jià)計(jì)算。這樣的設(shè)計(jì)流程依然是住宅房地產(chǎn)的思維，必然導(dǎo)致所得的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離于實(shí)際。為解決這一現(xiàn)象，在設(shè)計(jì)階段采取如下成本管理方法：

1.提高設(shè)計(jì)水平

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的最大區(qū)別即在于項(xiàng)目功能的多樣性和綜合性，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)工作中的重中之重。投資方應(yīng)當(dāng)選擇具有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員，運(yùn)用先進(jìn)的分析方法和設(shè)計(jì)理念開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程完成設(shè)計(jì)。同時(shí)，還需要綜合對(duì)工藝、技術(shù)、材料等因素的考慮，運(yùn)用合理的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的項(xiàng)目造價(jià)測(cè)算結(jié)果。從而避免陷入建造過(guò)程中不斷調(diào)整原有設(shè)計(jì)方案，不斷突破預(yù)算造價(jià)；建成后為實(shí)現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的尷尬境地

2.完善資料準(zhǔn)備

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠成功運(yùn)營(yíng)，商業(yè)定位很重要，而定位是否準(zhǔn)確則主要取決于前期的市場(chǎng)調(diào)研是否切實(shí)有效。實(shí)際工作中，一些投資方為了加快建設(shè)速度，節(jié)約前期投資資金，往往會(huì)采取減少為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的做法跳過(guò)市場(chǎng)調(diào)研階段而直接開(kāi)始設(shè)計(jì)施工，甚至還會(huì)出現(xiàn)壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間、降低設(shè)計(jì)費(fèi)用的做法，直接影響設(shè)計(jì)質(zhì)量。故而，投資方應(yīng)注重設(shè)計(jì)階段對(duì)原始數(shù)據(jù)的提供，準(zhǔn)備充足的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，以達(dá)到降低后期施工損耗，避免重復(fù)投入，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的目的。

第二，建設(shè)施工階段。作為商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本形成的最主要環(huán)節(jié)，施工階段實(shí)質(zhì)上是對(duì)前面設(shè)計(jì)階段方案最終實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。為了確保達(dá)到最初設(shè)置的成本預(yù)算目標(biāo)，投資公司必須嚴(yán)格對(duì)待在施工階段所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)最大經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.優(yōu)化施工方案

投資方應(yīng)當(dāng)組織專(zhuān)家隊(duì)伍對(duì)施工方案展開(kāi)詳細(xì)評(píng)審，調(diào)整其中不合理內(nèi)容，科學(xué)選擇施工工藝，并對(duì)施工工期進(jìn)行詳細(xì)安排。若遇到技術(shù)性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的潛力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段成本項(xiàng)目的控制，獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。

2.嚴(yán)格把握材料成本

據(jù)已有統(tǒng)計(jì)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中60%總成本均為工程材料費(fèi)用。因此，對(duì)材料費(fèi)用的控制是節(jié)約成本，提高成本控制水平的重要內(nèi)容。在成本管理中，最關(guān)鍵性的內(nèi)容是設(shè)置專(zhuān)門(mén)的材料詢價(jià)制度，確保所購(gòu)入的材料能夠保證質(zhì)量，同時(shí)兼顧成本合理。若施工期間出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題，則必須遵循“先算賬，后花錢(qián)”的原則，動(dòng)態(tài)把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用額度，杜絕發(fā)生超預(yù)算的問(wèn)題。在此基礎(chǔ)之上，還需要做好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的支付管控工作，避免因施工期間現(xiàn)金流缺口而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

第三，運(yùn)營(yíng)管理階段。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)達(dá)成與否，并不能說(shuō)明什么，開(kāi)業(yè)后項(xiàng)目是否能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，建議采取以下措施。

1.加強(qiáng)業(yè)態(tài)調(diào)整的成本管理

業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整對(duì)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)非常重要，一個(gè)健康的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)調(diào)整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財(cái)務(wù)管理人員必須時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目商戶的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，注意對(duì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的收集以及對(duì)租售比、租金坪效、銷(xiāo)售坪效、日客流等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調(diào)整的決策和實(shí)施過(guò)程，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)整所產(chǎn)生的成本的預(yù)算和管理，以維護(hù)財(cái)務(wù)成本管理工作的正常開(kāi)展。

2.對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)加強(qiáng)成本管控

實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，主要包括促銷(xiāo)活動(dòng)管理以及租費(fèi)收取等。商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，通常會(huì)舉辦很多場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，以保證商業(yè)項(xiàng)目人氣旺盛。首先，必須加強(qiáng)對(duì)促銷(xiāo)活動(dòng)的預(yù)算管理，所有的促銷(xiāo)活動(dòng)必須事先報(bào)批；其次，加強(qiáng)對(duì)促銷(xiāo)活動(dòng)的過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)格控制成本；最后，對(duì)促銷(xiāo)活動(dòng)及其效果進(jìn)行多維度分析，從而為后續(xù)促銷(xiāo)活動(dòng)提供指導(dǎo)。

在租費(fèi)管理中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過(guò)信息化系統(tǒng)設(shè)定好基本參數(shù)，由系統(tǒng)自動(dòng)生成租金賬單和費(fèi)用賬單，從源頭上規(guī)避管控風(fēng)險(xiǎn)，既提升了財(cái)務(wù)工作效率、減少出錯(cuò)，還提升了租戶體驗(yàn)。另外，還需要著重加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而對(duì)上述各種變更事項(xiàng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響作為預(yù)判，并及時(shí)作出調(diào)整，避免因這些不確定項(xiàng)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理失控的現(xiàn)象。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：灰色關(guān)聯(lián)分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

一、引言

隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越顯著。它的發(fā)展不但帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納了大量的就業(yè)人口，而且還改善了人們的生活品質(zhì)和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)于社會(huì)、政府主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商和用戶都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，以尋求改善系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為建立穩(wěn)定、繁榮和諧的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。

二、灰色關(guān)聯(lián)分析的計(jì)算步驟

灰色關(guān)聯(lián)分析包括步驟如下：

1、確定參考數(shù)列，構(gòu)造數(shù)據(jù)陣

參考數(shù)列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個(gè)指標(biāo)的最優(yōu)值。根據(jù)不同情況，這些最優(yōu)值可能是指標(biāo)中的最大值，也可能是指標(biāo)中的最小值。

2、數(shù)列的無(wú)量綱化處理

本文運(yùn)用均值化方法處理數(shù)列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無(wú)量綱元素cik，從而構(gòu)成新的數(shù)據(jù)矩陣C，即：

Cik=Xik/xik/■（1）

3、求差序列、最大差和最小差

差序列：Δi（ki）=■

兩級(jí)最小差：

m=■Δi（ki）=■■

兩級(jí)最大差：

M=■Δi（ki）=■■

4、計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)

將經(jīng)過(guò)量綱處理的最優(yōu)指標(biāo)值C0作為參考數(shù)列，經(jīng)過(guò)量綱處理的各因素指標(biāo)Ci作為比較數(shù)列，求出C0中第個(gè)最優(yōu)指標(biāo)與Ci中第k個(gè)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)系數(shù)αi（k）：

αi（k）=■（2）

（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）

式中，αi（k）為關(guān)聯(lián)系數(shù)；ρ為分辨系數(shù)，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。

5、計(jì)算關(guān)聯(lián)度

關(guān)聯(lián)度計(jì)算公式為：ri=■。

6、結(jié)果分析

根據(jù)計(jì)算出來(lái)的關(guān)聯(lián)度， 對(duì)每個(gè)因素與比較因素進(jìn)行排序， 若關(guān)聯(lián)度ri最大，則說(shuō)明Ci與最優(yōu)指標(biāo)值集C0最接近，第i個(gè)因素優(yōu)于其它因素， 從而確定對(duì)系統(tǒng)影響較大的因素。

二、基于灰色關(guān)聯(lián)度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)的確立

本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和專(zhuān)家的意見(jiàn)，運(yùn)用相關(guān)性原理，對(duì)研究對(duì)象逐步分解，構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，如圖1所示：

（二）數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化

1、對(duì)于政治因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；

■=■

2、對(duì)于自然因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9949 0.9871 1 11 1}

■=■

3、對(duì)于經(jīng)濟(jì)因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}

■=■

4、對(duì)于社會(huì)因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}

■=■

（三）確定差序列矩陣和最大最小級(jí)差

用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標(biāo)準(zhǔn)化處理后的各子集差序列矩陣，結(jié)果如下：

1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ1（k） =■

2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ2（k2）=■

3、經(jīng)濟(jì)因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ3（k3）=■

4、社會(huì)因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ4（k4）=■

根據(jù)以上矩陣確定各個(gè)子集的兩級(jí)最大差M和兩最最小差m，即：

M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。

（四）計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)

1、政治因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：

E1=■

2、自然因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：

E2=■

3、經(jīng)濟(jì)因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：

E3=■

4、社會(huì)因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：

E4=■

（五）計(jì)算關(guān)聯(lián)度并排序

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重經(jīng)過(guò)整理分析如表1所示。

根據(jù)公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標(biāo)權(quán)重確定各子集的關(guān)聯(lián)度并排序，計(jì)算結(jié)果如下：

（1）政治因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋和恋卣?住房政策>金融政策>稅收政策。

（2）自然因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋夯馂?zāi)風(fēng)險(xiǎn)>洪水風(fēng)險(xiǎn)>風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)>地震風(fēng)險(xiǎn)。

（3）經(jīng)濟(jì)因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋簢?guó)名經(jīng)濟(jì)狀況>融資風(fēng)險(xiǎn)>市場(chǎng)供求>地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）社會(huì)因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋撼鞘幸?guī)劃>區(qū)域發(fā)展>社會(huì)性事件。

（六）綜合評(píng)估分析

從關(guān)聯(lián)度的計(jì)算結(jié)果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優(yōu)指標(biāo)與最差指標(biāo)。如果要反映商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況， 需要根據(jù)全部因素， 進(jìn)行二級(jí)綜合評(píng)價(jià)， 因此由公式 ■ ， 計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)綜合關(guān)聯(lián)度為：

R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)綜合關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋赫我蛩?經(jīng)濟(jì)因素>社會(huì)因素>自然因素。對(duì)比可見(jiàn)， 本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)具有灰色的特性素，因此應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析能夠?qū)@些風(fēng)險(xiǎn)素進(jìn)行合理的優(yōu)化，使結(jié)果更符合客觀現(xiàn)實(shí)，并且該方法計(jì)算簡(jiǎn)單，所以在實(shí)踐中具有一定的理論指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn)：

①王良舉. 入境旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的灰色關(guān)聯(lián)度分析——以安徽省為例[J].皖西學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，23（2）：99—101

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) 融資結(jié)構(gòu)

商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)

從2002年開(kāi)始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)飛速發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2002年，隨著中國(guó)加入世貿(mào)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的浪潮在我國(guó)已經(jīng)展開(kāi)。

商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。購(gòu)物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2～3年的過(guò)渡期，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。因此，資金問(wèn)題，歷來(lái)都是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開(kāi)發(fā)商都是因?yàn)橘Y金問(wèn)題對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升。目前在我國(guó)的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性增大。同時(shí)在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。但是，與此同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。

商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說(shuō)明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)施的前提，能否有足夠長(zhǎng)時(shí)間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，否則一次失敗對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。

項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)

項(xiàng)目融資理論國(guó)際上產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，90年代開(kāi)始實(shí)踐運(yùn)用。自從1981年3月FASB對(duì)項(xiàng)目融資進(jìn)行正式界定之后，一直是國(guó)際金融界關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

“項(xiàng)目融資”是一個(gè)特定的金融術(shù)語(yǔ)，是“為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。

中國(guó)銀行的網(wǎng)站上，將項(xiàng)目融資界定為：“項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人（即股東）為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、橋梁等大型基建項(xiàng)目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項(xiàng)目上?！?/p>

傳統(tǒng)的融資方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信用支持。

項(xiàng)目融資至少有項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目公司、資金提供方三方參與；項(xiàng)目發(fā)起方以股東身份組建項(xiàng)目公司；資金提供方為項(xiàng)目公司提供資金（或投資者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來(lái)的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對(duì)項(xiàng)目發(fā)起方項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒(méi)有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。一般而言，項(xiàng)目融資有如下幾個(gè)特點(diǎn)：項(xiàng)目導(dǎo)向、無(wú)追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、非公司負(fù)債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結(jié)構(gòu)多樣化、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資成本較高、充分利用稅務(wù)優(yōu)勢(shì)，降低融資成本。項(xiàng)目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。

項(xiàng)目融資的參與者一般包括：項(xiàng)目發(fā)起人(project sponsors)、項(xiàng)目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者或設(shè)施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設(shè)備、材料、能源供應(yīng)商(suppliers)、融資顧問(wèn)(financial adviser)、法律與稅務(wù)顧問(wèn)(law or tax adviser)、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)(host government)、保險(xiǎn)公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評(píng)級(jí)公司(ratings)。

項(xiàng)目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合

目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開(kāi)發(fā)商自身資金積累主要是指開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過(guò)程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國(guó)利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開(kāi)發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，非常不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)，對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。

目前，項(xiàng)目融資在我國(guó)處于起步階段，項(xiàng)目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，主要用于三大類(lèi)項(xiàng)目：一是資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開(kāi)采業(yè)等均可成為項(xiàng)目融資的對(duì)象。二是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。三是制造業(yè)項(xiàng)目，如大型輪船、飛機(jī)等。招商銀行將項(xiàng)目融資的使用范圍界定為：“項(xiàng)目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項(xiàng)目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開(kāi)發(fā)，以及運(yùn)輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項(xiàng)目?！眰鹘y(tǒng)意義的項(xiàng)目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動(dòng)性，因此，如何利用項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項(xiàng)目融資模式是解決問(wèn)題關(guān)鍵所在。主要內(nèi)容為以下幾個(gè)方面：

如何實(shí)現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)階段、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度、市場(chǎng)安排以及投資者的組成、財(cái)務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場(chǎng)銷(xiāo)售能力來(lái)安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。

如何分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是項(xiàng)目融資的突出優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方之間有效地劃分項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的程度取決于各方的實(shí)力和在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利益對(duì)比。

如何利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損來(lái)降低投資和融資成本 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資巨大，可以考慮如何通過(guò)合并納稅來(lái)獲得前期稅收上的利益。

如何實(shí)現(xiàn)投資者對(duì)項(xiàng)目百分之百的資金要求 項(xiàng)目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)最大限度地控制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。

如何處理項(xiàng)目融資與市場(chǎng)安排之間的關(guān)系 對(duì)于一般的項(xiàng)目融資而言，長(zhǎng)期的市場(chǎng)安排是實(shí)現(xiàn)有限追索項(xiàng)目融資的一個(gè)信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景難以確定，因此，在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)時(shí)，項(xiàng)目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。

如何結(jié)合項(xiàng)目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠(yuǎn)期融資戰(zhàn)略 長(zhǎng)期融資的時(shí)間有的可達(dá)20年之久，但一般的投資者出于對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹(jǐn)慎之策，僅僅把融資當(dāng)作是一個(gè)過(guò)渡，所以時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問(wèn)題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。

如何實(shí)現(xiàn)投資者非公司負(fù)債型融資的要求 這是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的核心內(nèi)容。

項(xiàng)目的基本融資模式主要有三方面的特征：

在貸款形式上。一個(gè)有限追索或無(wú)追索的貸款；購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目一定的資源儲(chǔ)量和產(chǎn)品。

在信用保證上。要求對(duì)項(xiàng)目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對(duì)于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項(xiàng)目投資者一切與項(xiàng)目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行；要求項(xiàng)目成為一個(gè)單一業(yè)務(wù)的實(shí)體，除了項(xiàng)目融資安排外，限制該實(shí)體籌措其他債務(wù)資金；對(duì)于從建設(shè)期開(kāi)始的項(xiàng)目，要求項(xiàng)目投資者提供項(xiàng)目的完工保證；市場(chǎng)方面，要求項(xiàng)目具有類(lèi)似“無(wú)論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場(chǎng)合約安排。

時(shí)間結(jié)構(gòu)上。無(wú)論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個(gè)階段是：項(xiàng)目的建設(shè)、開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資的模式；以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式；以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式；以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式； BOT 項(xiàng)目融資模式。

筆者認(rèn)為在這些融資方式當(dāng)中，商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過(guò)組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資的方式。包括通過(guò)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)三種模式：

通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對(duì)投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) AHP

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢(shì),所以自出現(xiàn)以來(lái)就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來(lái)獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長(zhǎng)、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程中如何進(jìn)行有效的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來(lái)評(píng)估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類(lèi)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場(chǎng)客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

(1)政治風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭(zhēng)、國(guó)際形勢(shì)變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國(guó)政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國(guó)的法律變動(dòng)或不健全給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會(huì)逐步改進(jìn)。法律一旦變動(dòng),投資人就必須面對(duì)和自已原來(lái)投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會(huì)受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長(zhǎng),所以匯率波動(dòng)帶來(lái)的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過(guò)程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無(wú)法預(yù)測(cè)的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

(1)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開(kāi)始規(guī)劃時(shí)預(yù)測(cè)其可能會(huì)給投資人帶來(lái)的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無(wú)法預(yù)測(cè)的。從項(xiàng)目到一開(kāi)始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測(cè)的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒(méi)有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會(huì)不可避免的承擔(dān)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)完工風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無(wú)法完工、延期完工或完工后無(wú)法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段存在的技術(shù)、資源儲(chǔ)量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和勞動(dòng)力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱(chēng)。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)持續(xù)的時(shí)間也很長(zhǎng),各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會(huì)有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于項(xiàng)目的投資人來(lái)說(shuō),能夠有效的評(píng)估其要投資的項(xiàng)目的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對(duì)其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

我們采用層次分析法(簡(jiǎn)稱(chēng)AHP)對(duì)投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國(guó)匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問(wèn)題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過(guò)兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對(duì)重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對(duì)重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng),對(duì)定性問(wèn)題做定量分析提供了一種簡(jiǎn)潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:

1. 對(duì)問(wèn)題所涉及的因素進(jìn)行分類(lèi),建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評(píng)價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3. 根據(jù)專(zhuān)家的意見(jiàn),構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對(duì)各因素相對(duì)重要程度的認(rèn)識(shí),一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專(zhuān)家通過(guò)相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說(shuō)明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。

4. 通過(guò)判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過(guò)歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對(duì)于上一層次相對(duì)重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對(duì)于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱(chēng)為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專(zhuān)家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對(duì)各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對(duì)于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對(duì)因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會(huì)面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說(shuō)明如何用EXCEL解AHP問(wèn)題。若某投資人決定投資,經(jīng)過(guò)初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來(lái)計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來(lái)有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過(guò)項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,綜合專(zhuān)家群體咨詢意見(jiàn),對(duì)該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估。根據(jù)專(zhuān)家的意見(jiàn),列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對(duì)此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對(duì)各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō),方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對(duì)來(lái)說(shuō),方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的作用是全過(guò)程的,因此,對(duì)投資全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過(guò)論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類(lèi)似地進(jìn)行投資全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過(guò)第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對(duì)于投資決策來(lái)說(shuō),不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益。科學(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們?cè)诶碚摵蛯?shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[M]. 北京: 中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬(wàn)達(dá)模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見(jiàn)的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷(xiāo)售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開(kāi)發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位類(lèi)型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過(guò)耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷(xiāo)售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無(wú)論是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專(zhuān)業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開(kāi)發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開(kāi)發(fā)商建立完善的開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),建立完善開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,完成開(kāi)發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷(xiāo)售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性,通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析