廉租房的要求精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的廉租房的要求主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：廉租房的要求范文

關(guān)鍵詞:廉租房;存在問題;建設(shè)探討

中圖分類號:C913文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1003-949X(2010)-02-0047-03

我國廉租房制度建設(shè)已有近十年的時間。1998年我國開始啟動廉租房試點(diǎn),2003年廉租房制度全面推行,2005年國務(wù)院發(fā)文對做好城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)工作提出了進(jìn)一步要求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,通過住房制度改革,有支付能力的居民,可以通過市場解決住房問題;而對于低收入家庭,政府則要通過住房保障,來解決其支付能力不足的問題。廉租房制度是我國政府針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助,是我國住房保障體系的重要組成部分。

一、廉租房發(fā)展現(xiàn)狀分析

從全國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,截至2006年我國通過廉租房政策解決的住房困難戶為54.7292萬戶。另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,我國共有95萬戶家庭獲得廉租住房保障。2007年我國廉租房的投入資金中的財政投入為145億,其中中央政府支出51億,地方政府支出94億(占了1998年到2006年總和的1.3倍)。盡管與當(dāng)年的財政總支出49565.40億相比只是很小的數(shù)字,但是相對于過去八年間的投入而言,政府財政的投入力度在加大,投入數(shù)額在增加,這說明廉租房制度的發(fā)展備受重視。同時,按照24號文件的要求,中央財政首次向中部、西部財政收入比較困難的地區(qū)支付專門用于廉租住房制度建設(shè)的資金。2007年是我國廉租住房制度建設(shè)步伐邁得最大的一年。2009年中央又加大了對財政困難地區(qū)廉租住房制度建設(shè)的資金投入。2009年中央財政用于各地廉租住房制度建設(shè)的總的資金投入將達(dá)到330億元,這個數(shù)字也是2008年、2007年幾倍甚至上十倍的增長。

二、廉租房制度發(fā)展中存在的問題

1.廉租房建設(shè)的資金投入中存在問題

首先是資金投入不均衡,地區(qū)間差異較大。東部地區(qū)的地方政府在廉租房上的資金投入多于中西部是必然的。中央的財政投入也是存在偏向性的,這不利于各地區(qū)間的和諧發(fā)展。其次是資金籌資方式較少,且有些籌資方式不具有穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性,如土地出讓凈收益等。最后是資金總量不足,難以發(fā)揮政策優(yōu)勢。房價升高,百姓苦不堪言,尤其是困難戶。政府卻不堪重負(fù),有限的資金難以發(fā)揮有效作用。

2.廉租房保障層次低,供應(yīng)總量不足且受益人群有限

我國的廉租房保障有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件,這使很多邊緣戶的住房問題得不到關(guān)注,并且我國廉租房的保障層次較低,只是解決低收入家庭的居住問題,在住房質(zhì)量上還有待于提高。廉租房不論在租金補(bǔ)貼或是實物配租方面都存在供應(yīng)量不足的問題,這是導(dǎo)致收益人群有限和保障層次的的一個重要原因。

3.有關(guān)廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作為一個國家社會保障制度的重要組成部分,與社會保障制度一樣具有強(qiáng)烈的法制化特征。我國在過去十年的發(fā)展中也在立法方面做了相關(guān)工作,如2003年頒布了《城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租房管理辦法》、2007年頒布了《廉租住房保障辦法》。但這些都只是一些立法層次較低的辦法、條例,難以在約束和監(jiān)督方面發(fā)揮作用,尤其是《廉租住房保障辦法》盡管內(nèi)容翔實,但其立法層次確實有待于提高。

4.地方政府職能缺失,重視力度不夠

首先是“廉租房”定位不準(zhǔn)。在地方政府的落實貫徹中,“廉租房”政策是實現(xiàn)社會主義和諧社會的又一重大舉措。然而許多地方政府總是流露出廉租房變貧民窟的擔(dān)憂,在很大程度上限制了廉租房的推廣速度。其次是政府考核官員業(yè)績偏差。廉租房與市場房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,廉租房的供給每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%。一方面房價的下降,會讓地價下降,從而會導(dǎo)致政府的收入減少;另一方面,會拖累經(jīng)濟(jì)的增長,GDP會下降,對于地方官員的考核形成負(fù)面影響,以至于部分官員在貫徹實施時積極性不高。

三、進(jìn)一步完善廉租房的對策

1.以中央政府為主體,加強(qiáng)地方政府責(zé)任

近年來,在中央政府的號召下,地方政府對貫徹廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府從自身政績出發(fā),對于廉租房這種“收益低,見效慢”的制度表現(xiàn)不是十分積極,使得這項制度的實際運(yùn)行并不如設(shè)想的那樣順利。因此,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)地方政府的責(zé)任,進(jìn)一步將廉租房制度落到實處。如地方政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立類似于廉租房管理辦公室這樣的專門機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行管理;應(yīng)當(dāng)將中央政府所撥款項專款專用,并在其保值增值中表明積極的態(tài)度以確保途徑的多樣化。

在政績考核方面,筆者認(rèn)為應(yīng)該將廉租房等住房保障的發(fā)展作為政府績效考核的一個重要方面,這樣可以有效調(diào)動政府工作的積極性,又可以把握廉租房建設(shè)的前驅(qū)性。對各級政府廉租房建設(shè)實施嚴(yán)厲的獎懲機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制勢在必行。

2.建立健全相應(yīng)的廉租房保障法律法規(guī)

目前,我國應(yīng)制定出符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī),從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機(jī)構(gòu),把廉租房建設(shè)、分配、使用等制度以及廉租房的修繕與物業(yè)管理辦法等上升為法律法規(guī),并應(yīng)適當(dāng)?shù)爻雠_一些相關(guān)的配套規(guī)定來對各類社會保障性住房的申請條件、銷售價格、租金標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行細(xì)化。廉租房法律法規(guī)的建立健全,將為廉租房制度的運(yùn)營提供重要的法律支持。

3.拓寬籌資渠道,確保廉租房建設(shè)的資金供應(yīng)

如前所述,公積金增值收益占到廉租房資金投入的28%,這部分資金的使用方式備受質(zhì)疑。對于這部分資金的處理政府應(yīng)當(dāng)既減少繳費(fèi)人利益損失,又要保證其對廉租房建設(shè)的資金投入,這就需要政府合理運(yùn)作這部分資金保證其增值收益。而土地出讓凈收益增加的前提是地價上升和出讓規(guī)模擴(kuò)大,不具有可持續(xù)性;廉租住房的租金收入則主要用于廉租房的維護(hù)和管理。因此,廉租住房保障資金主要依靠政府財政撥付的單一來源,而政府的財政補(bǔ)貼在很多情況下難以到位。在廉租房的籌資方面可以更多的借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗,如可以借助資本市場來對資金進(jìn)行保值增值等。另外,政府可以積極引導(dǎo)鼓勵開發(fā)商參與到廉租房建設(shè)中來。可以通過融資方式解決資金問題,使廉租房開發(fā)貸款證券化。要求地方政府積極參與“廉租房”建設(shè),合理運(yùn)用優(yōu)化配置,處理好信貸政策金融創(chuàng)新可在一定程度上緩解資金不足的困局。將廉租房開發(fā)貸款證券化,可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動性,降低商業(yè)銀行的風(fēng)險,而廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持,能拓寬融資渠道。政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,總體考慮廉租房臨時性融資缺口的數(shù)額,并根據(jù)財政收支運(yùn)營狀況合理確定債務(wù)的償還期限,適量地發(fā)行住房建設(shè)公債來支持廉租房建設(shè)。

4.加強(qiáng)管理與服務(wù),建立健全配套設(shè)施

我國廉租房建設(shè)在管理與服務(wù)方面還相當(dāng)落后,其配套設(shè)施還很不完善。美國實施嚴(yán)格的審查準(zhǔn)入制度,新加坡堅持對“公共組屋”實施嚴(yán)厲的法律管理制度,這些都是我們可以借鑒的經(jīng)驗。我國應(yīng)當(dāng)加快對供應(yīng)對象收入統(tǒng)計與監(jiān)管機(jī)制的完善,嚴(yán)格審查準(zhǔn)入制度,更好的維護(hù)低收入家庭的住房權(quán)利。目前,受政府廉租住房數(shù)量有限的限制,大部分廉租住戶需通過市場選擇符合自身條件以及廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的房源,但在目前中介組織不規(guī)范,租賃市場不發(fā)達(dá),房源信息交流機(jī)制缺乏的情況下,廉租住戶的市場交易成本會提高。所以,應(yīng)當(dāng)建立有效的房源信息交流機(jī)制,為廉租住戶提供相關(guān)服務(wù),盡量減少成本。同時應(yīng)當(dāng)建立有效的退出機(jī)制,“只進(jìn)不退”的現(xiàn)象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪費(fèi)了本來就有限的資源,退出機(jī)制的建立將有助于改善這一現(xiàn)狀。

管理方面除進(jìn)入與退出機(jī)制需要完善外,還應(yīng)提高房屋維修與保養(yǎng)工作的力度,只有相關(guān)工作全部落實到位才能保證廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展。

5.擴(kuò)大廉租房覆蓋面,增大政策宣傳力度

應(yīng)合理確定廉租房保障標(biāo)準(zhǔn),逐步擴(kuò)大廉租房覆蓋面,滿足城鎮(zhèn)最低收入家庭基本居住需求。同時,增大政策宣傳力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同時,需要考慮如何用恰當(dāng)?shù)姆绞酵茝V,讓真正需要的人知道如何申請,并把申請過程透明化。但是政府資源是有限的,未來廉租房肯定會出現(xiàn)排隊等候的問題,所以應(yīng)當(dāng)建立合理的輪候機(jī)制,它的建立和完善有利于對廉租房資源的合理利用,可以避免個別官員有機(jī)會謀取私利,使真正需要幫助的家庭得到住房保障。

參考文獻(xiàn):

[1]高雪琪,王華.我國廉租房制度建設(shè)探討[J].時代經(jīng)貿(mào),2008,(3)

[2]趙燕菁.廉租房建設(shè)與國家.宏觀經(jīng)濟(jì)[J].城市發(fā)展研究,2005,(03).

[3]王劍.實施廉租住房制度的理論探索.[J]住宅與房地產(chǎn),2002,(09)

[4]曾奕子.我國廉租房建設(shè)的融資現(xiàn)狀及其改進(jìn)[J].市場論壇,2007(06)

[5]渠麗花等.廉租房體系研究及其管理[J].西安郵電學(xué)院學(xué)報,2003,(04)

[6]張靜.國外住房保障制度對我國的啟示,城市開發(fā)[J].2002 ,(02)

第2篇：廉租房的要求范文

關(guān)鍵詞：廉租房；融資；REITS

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主、實物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房是低收入家庭住房保障體系的核心。

廉租房的福利性特點(diǎn)，決定了其與一般商品房的開發(fā)與運(yùn)作有著明顯的不同，然而也正是由于這種特點(diǎn)的存在，廉租房的開發(fā)與運(yùn)作面臨新的困難。

一、廉租房融資現(xiàn)狀

為了解決我國低收入家庭住房問題，中央和各級地方政府推出了一系列加強(qiáng)廉租房建設(shè)的方式，已經(jīng)形成了財政預(yù)算安排、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益和社會捐贈等幾種建設(shè)資金來源，但是與所需資金相比，仍然存在很大的資金缺口。許多城市因無法落實資金而擱置廉租房計劃，資金緊張已成為制約廉租房制度建設(shè)的重要障礙之一。

全國用于廉租房建設(shè)的資金中，44.05%來自財政撥款，27.9%來自住房公積金增值收益，4.38%來自土地出讓凈收益，0.28%來自社會捐贈，剩余來自其他渠道。在這些資金來源中，政府財政預(yù)算安排占主要部分，由于融資渠道單一，金融手段在融資方式中沒有發(fā)揮作用，而一些發(fā)達(dá)國家早已將金融工具運(yùn)用在廉租房的融資渠道中并取得了很好的效果。

最近兩年，為了緩解大規(guī)模建設(shè)廉租房的配套資金不足難題，包括福建、甘肅、河南等一些中西部地區(qū)開始探索廉租房“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策，即通過出售廉租房的部分產(chǎn)權(quán)回籠資金，以便再次投入到新一輪的廉租房建設(shè)中。但中央政府關(guān)于廉租房的相關(guān)規(guī)定中，并未準(zhǔn)許廉租房可以對外銷售，地方政府的此類做法已經(jīng)違背現(xiàn)行的政策規(guī)定?？梢姡覈夥康慕ㄔO(shè)資金缺乏較為嚴(yán)重。

因此，我國廉租房的融資渠道必須不斷地創(chuàng)新。在我國廉租房現(xiàn)有的融資渠道中，金融機(jī)構(gòu)和社會資金還沒有發(fā)揮實質(zhì)性作用，所以我國可以借鑒國外經(jīng)驗，針對我國廉租房融資中沒有運(yùn)用金融工具的現(xiàn)狀，大膽創(chuàng)新并充分利用可行的金融工具，使我國廉租房的融資渠道更加多元化，從而充分利用社會資金來解決廉租房建設(shè)資金不足的問題。

二、REITS融資模式與廉租房項目

（一）REITS融資模式簡介

香港證監(jiān)會在2003年8月1日公布的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》中解釋道：“房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃，有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。房地產(chǎn)投資信托基金通過出售基金單位獲得的資金，會根據(jù)組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購入房地產(chǎn)?！睆倪@個概念可以看出，REITS是一種集體投資計劃，其利潤來源于房地產(chǎn)本身的租金收入，是一個在設(shè)立之后可以再投資的發(fā)展平臺。

REITS具有以下幾個特征。首先，它是一種集體投資計劃，即可以公開募集資金，這樣就保證了募集到的資金規(guī)模較大，與房地產(chǎn)業(yè)的資金要求相匹配。其次，其收益來源主要是房地產(chǎn)的租金收入，相對比較穩(wěn)定且收益率高于銀行同期存款。再次，REITS 是一個長期性的金融工具，基金投資者可以得到長期的收益，可以提高公眾的投資積極性。最后，REITS在建立和實施過程中，有規(guī)范的法律制度要求，從而避免了制度性風(fēng)險。

（二）廉租房REITS引入的可行性

1.廉租房市場需求巨大。由于住宅成本的上升和整體市場價格的拉動，無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的數(shù)量在增加，需要租住政府提供的廉租房以緩解其住房問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合出臺《2009―2011年廉租住房保障規(guī)劃》，提出2009年至2011年，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。根據(jù)建設(shè)部門的摸底統(tǒng)計，目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶。

2.廉租房REITS收益率能達(dá)到要求。一般REITS對收益率的要求是7%～8%。目前我國的廉租房收益率估算能達(dá)到7%～8%，原因是：第一，廉租房土地是劃撥的，造價低廉；第二，廉租房是由政府補(bǔ)貼租金的，也可以補(bǔ)給REITS；第三，廉租房不光是住房，它還有配套商業(yè)，因而如果租金不夠，可以拿商業(yè)補(bǔ)貼；第四，REITS一般都是免稅的，廉租房基金也可以實行免稅制度。

3.廉租房收益來自租金，符合REITS特征。REITS的一個特征是，它是一種集體投資計劃，其利潤來源于房地產(chǎn)本身的租金收入，而廉租房收益來自租金，符合REITS特征，非常有利于廉租房REITS的開展。

4.國際和國內(nèi)經(jīng)驗可借鑒。香港發(fā)行的第一支REITS――領(lǐng)匯基金，主要經(jīng)營廉租房和廉租房下面的商場物業(yè)和出租車位，收益率達(dá)到6.7%，政府由此收回了當(dāng)初的投資。此外，美國的179個REITS中有一些也是通過經(jīng)營廉租房獲利。

5.我國開展廉租房REITS具備了一定的基礎(chǔ)和能力。近年來，中國一些信托投資公司以多種形式為房地產(chǎn)投資及管理的各個階段提供融資，推出了我國內(nèi)地在功能上接近房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品，這些對設(shè)立廉租房REITS具有借鑒作用并積累了一定的經(jīng)驗。國內(nèi)的信托投資公司、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、基金上市發(fā)行服務(wù)機(jī)構(gòu)，也已具備為廉租房REITS提供專業(yè)服務(wù)的能力。

三、廉租房REITS運(yùn)作流程設(shè)計

（一）組織形式的選擇

按照不同的方式分類，REITS的組織形式可分為公司型和契約型、開放型和封閉型。

1.公司型與契約型的選擇。依據(jù)法律地位的不同，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為契約型和公司型兩種。契約型依據(jù)《信托法》規(guī)定的信托契約建立和運(yùn)作，公司型依《公司法》成立，具有法人資格。

公司型和契約型REITS各有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我國REITS選擇公司型還是契約型，需要從我國實際出發(fā)，綜合考慮。本人認(rèn)為，我國的REITS應(yīng)首選契約型的組織形式，原因如下。（1）目前不適合發(fā)展公司型REITS。實踐中，目前我國基金主要集中在證券業(yè)，并且都是契約型基金，公司型基金在我國立法和實踐中沒有得到認(rèn)可，所以公司型REITS的實踐條件不成熟。因此，為了更快地推出REITS，應(yīng)選擇契約型的組織形式。（2）契約型REITS優(yōu)勢明顯。公司型基金的缺點(diǎn)非常明顯。一是公司型基金沒有專門的基金保管機(jī)構(gòu)，使得股東權(quán)益難以得到保護(hù)；二是具有雙重稅收負(fù)擔(dān)（公司所得稅和股東分紅個人所得稅）。而契約型基金有專門的基金保管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的保管和處置，基金收益可得到法律保護(hù)，這符合房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險低的特點(diǎn)，此外契約型基金不需繳公司所得稅，可提高基金收益。

2.開放型與封閉型的選擇。按基金的受益憑證可否贖回，REITS可分為開放型和封閉型。本人認(rèn)為，廉租房REITS應(yīng)該選擇封閉型，投資者只能轉(zhuǎn)讓持有的股份，不能贖回。因為廉租房建設(shè)是一種長期投資，發(fā)行REITS是為了籌集到大量的資金滿足廉租房建設(shè)的需要，封閉式基金不能隨時被贖回，其募集得到的資金可全部用于廉租房建設(shè)，這樣便可以滿足廉租房長期的投資需要。但為了REITS更好地發(fā)展、不斷地吸納優(yōu)質(zhì)物業(yè)，REITS成立一段時期之后，還應(yīng)賦予其隨市場具體情況進(jìn)行增發(fā)的功能。

（二）結(jié)構(gòu)的組建

廉租房REITS融資的基本思路如下。（1）委托人，基金發(fā)起人。某一資產(chǎn)機(jī)構(gòu)或政府作為REITS的發(fā)起人，通過整合或收購適宜的物業(yè)，如二手房、空置房或合適的商品房等，把這些物業(yè)打包上市發(fā)行REITS并將募集的資金交付給受托人進(jìn)行管理和處置，得到的收益給基金投資人進(jìn)行分配。（2）受托人，法律要求REITS需以信托形式組建。受托人是符合一定條件的銀行，或者上述銀行的附屬信托公司。受托人的主要職責(zé)是定期公布REITS的執(zhí)行情況；監(jiān)督投資管理人是否按照信托文件的約定和受益人大會決議運(yùn)作信托資產(chǎn)；對投資管理人進(jìn)行選定、委任和更換。（3）投資人，信托受益憑證的持有者。公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者通過認(rèn)購REITS基金單位成為受益憑證持有人。投資人依法享有基金收益分配權(quán)、REITS運(yùn)作情況監(jiān)督權(quán)、公開的REITS業(yè)務(wù)及財務(wù)狀況資料的查詢和獲取權(quán)；并具有權(quán)出席或委派代表出席受益人大會行使表決權(quán)，但同時承擔(dān)相關(guān)運(yùn)作風(fēng)險。（4）投資管理人，負(fù)責(zé)代表受托人管理REITS資產(chǎn)，其職能與基金經(jīng)理人類似。其在受托人授權(quán)范圍內(nèi)管理和運(yùn)用REITS資產(chǎn)，對信REITS資產(chǎn)進(jìn)行具體投資組合和管理，如圖1。

（三）收益及分配

REITS的收入來源主要包括：廉租房的租金收入；政府給予的各項稅收減免，如免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，還可以借鑒國外實施的低收入返稅政策；政府補(bǔ)貼和廉租房下面的商場物業(yè)和車位的高租金收入。REITS所得各項收入扣除成本、費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等支出后，原則上將90%收益向受益人分配。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡金星，盧雅.我國廉租房融資來源現(xiàn)狀、問題與對策研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2009（08）.

[2]劉瑜婷，余勁.國內(nèi)外廉租房融資模式的比較分析[J].改革與戰(zhàn)略，2012（04）.

[3]張偉偉.房地產(chǎn)投資信托基金融資模式的法律分析[J].新金融，2007（08）.

第3篇：廉租房的要求范文

關(guān)鍵詞：廉租房;制度;對策

一、廉租房制度的涵義

“廉租房”，又名公共住宅（public housing） ，顧名思義就是廉價出租的房屋。它不以贏利性為目的，是由國家自籌資金建設(shè)的具有齊全設(shè)備，適當(dāng)規(guī)格，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是住房體系的保障制度，國家以租金略減、住房租賃、實物廉租住房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障制度1。

二、我國廉租房制度建設(shè)存在的主要問題

我國的廉租房制度是重要的住房保障制度之一，在十幾年的發(fā)展過程中取得了一定的成就，但是由于受種種因素的制約在廉租房的開發(fā)和運(yùn)作中仍然面臨著很多問題，不能很好的發(fā)揮的廉租房制度的功能。主要表現(xiàn)在：

（一）資金來源單一。我國廉租房資金來源渠道包括幾個部分：住房公積金增值收益;財政預(yù)算;直管公房出售或出租收入;社會捐贈等。實際過程中，公房和社會捐贈少之又少，公積金也作用不明顯，主要靠財政預(yù)算的方式則無疑顯得資金來源渠道單一。廉租房建設(shè)屬于公益性建設(shè)，對于政府來講是基本沒有經(jīng)濟(jì)收益的，政府只投資無收益的買單方式無疑給政府帶來了很大的財政壓力?？傮w來說我國每年都面臨著廉租房建設(shè)資金的缺位，特別是對于一些經(jīng)濟(jì)水平落后的地方政府來說，廉租房建設(shè)更是面臨資金困難，致使廉租房建設(shè)無法正常開工，廉租房發(fā)展相當(dāng)緩慢。

（二）保障范圍過窄。我國廉租房制度的主要對象是城鎮(zhèn)最低收入者以及特殊保障群體。而實際中在較高的房價水平下，中低收入者的很大一部分也都面臨著住房困難。最低收入者有制度保障，高收入群體有金錢支撐，而中低收入者往往最容易被忽視，他們的權(quán)利往往最得不到保障。人數(shù)眾多的剛畢業(yè)工作的大學(xué)生群體、城市中的農(nóng)民工群體，他們雖然是常住在城市中的，但是在現(xiàn)有城市戶籍制度下是排除在廉租房保障范圍之內(nèi)的，也無法享受到這項福利。

（三）相關(guān)法律滯后。現(xiàn)有廉租房制度主要依據(jù)2004 年3 月1 日開始實施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2007 年頒布的《廉租住房保障資金管理辦法》等部門規(guī)章以及2010的住建部通知。這些辦法、通知相對層次較低，執(zhí)行力也不高。由于相關(guān)法律的缺失，在沒有法律的權(quán)威保障的背景下，廉租房制度運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)部分缺乏相關(guān)法律的監(jiān)督，這方面的法律也應(yīng)當(dāng)是完善法律體系的一個重要組成部分。

（四）供需矛盾突出。我國城鎮(zhèn)中達(dá)到廉租房申請條件的人數(shù)眾多，還包括潛在的需求對象。而從廉租房的供給來看，政府是單一的供給主體;從房源上看，原有的公房數(shù)量有限，而新建廉租房卻受時間、資金、規(guī)劃的影響，遲遲趕不上需求，供需矛盾突出。同時隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，新的城鎮(zhèn)居民人數(shù)的上升，供需矛盾將不斷加劇。

三、發(fā)達(dá)國家廉租房制度借鑒

國外發(fā)達(dá)國家廉租房制度相對中國起步較早，發(fā)展較為成熟，借鑒并吸收國外優(yōu)秀的經(jīng)驗，有利于完善我國廉租房制度。在此主要介紹三種典型的廉租房制度模式，分別是美國、法國與日本。

（一）美國廉租房制度。美國是世界上廉租房制度較為完備的國家之一，至今已形成了一套包括廉租房資格審查、清退、補(bǔ)貼、資金管理、融資等方面的制度體系，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活高效。美國《住房法》規(guī)定，“政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半”。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請租金補(bǔ)貼，通過資格審查的低收入申請者每月只需拿出其全部收入的30%支付各項費(fèi)用，即可享受廉租房，其余由政府補(bǔ)貼。美國的住房補(bǔ)貼采取直接補(bǔ)貼的方式，補(bǔ)貼比例隨著補(bǔ)貼對象家庭收入狀況呈現(xiàn)出差異性，以最大限度解決低收入家庭的住房問題。資金方面，美國財政支持約占25%，采用房地產(chǎn)信托投資基金，鼓勵私人機(jī)構(gòu)提供貸款的方式，充分發(fā)揮金融工具的作用確保資金充足。

（二）法國廉租房制度。法國采取中央補(bǔ)貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國“廉租房”在建造過程主要有中央政府提供補(bǔ)貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴(yán)格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣;另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監(jiān)督。法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產(chǎn)稅也高，很多人不買房，拿著政府補(bǔ)助住進(jìn)“廉租房”后，就不再搬出，據(jù)統(tǒng)計全國約有1/4 的人住在廉租房里，廉租房分布在全國各地，沒有專門的區(qū)劃。法國完全由政府定價，租金固定。針對低收入群體，政府采取直接補(bǔ)貼和間接補(bǔ)貼相結(jié)合的補(bǔ)貼方式，一方面，政府會出資建造部分房屋供社會最低收入者居住;另一方面，也會直接提供住房補(bǔ)貼以滿足低收入者居住需求。

（三）日本廉租房制度。日本采取公營住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調(diào)節(jié)措施，它要照顧的對象首先不是低收入者，而是單身母親、殘障人士和老年人的需要。對于人口眾多房子更加緊張的日本來說，優(yōu)先保障這些生活肯定艱難的人很有必要。為使老百姓都能住上與自己經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的住房，各級政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營住宅，由縣政府管理的叫縣營住宅，由區(qū)政府管理的叫區(qū)營住宅，由市政府管理的就叫市營住宅。日本有超過220 萬公共“廉租房”，占全部住宅的

4.7%。一個很顯著的供應(yīng)特點(diǎn)是，在像東京、大阪、名古屋這樣的一二線城市中，集中了全日本50%以上的廉租房。

（四）制度借鑒?？梢钥闯觯鲜霭l(fā)達(dá)國家在廉租房制度方面確實有著獨(dú)到的方面，廉租房制度發(fā)展也更為成熟。我國在廉租房制度的發(fā)展過程中應(yīng)該借鑒其中的優(yōu)點(diǎn)，具體來說美國最大的優(yōu)點(diǎn)在于廉租房制度制定實施過程中法律的保證，美國通過《住房法》、《國民住宅法》等對廉租房有清楚的法律規(guī)定，我國應(yīng)該加快廉租房法律法規(guī)的制定。同時美國資金籌措的方式也值得學(xué)習(xí)，我國在確保財政支持的前提下應(yīng)該充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)體制的作用，運(yùn)用各種金融工具拓寬資金渠道，保證資金的充足。法國的優(yōu)點(diǎn)在于高效透明的管理機(jī)制，建立專門的廉租房管理部門以提高廉租房的管理效率在我國也是相當(dāng)必要的。擴(kuò)大廉租房的供給數(shù)量特別是一二線城市的供給數(shù)量，保障廉租房的房屋質(zhì)量，優(yōu)先照顧特殊群體是我們應(yīng)該向日本借鑒的地方。

四、完善我國廉租房制度的建議

我國廉租房制度由于發(fā)展時間短，機(jī)制尚不完善，在實際運(yùn)行中存在著不少的問題。我們應(yīng)該通過有效的方法解決廉租房制度所面臨的問題，更好地發(fā)展我國的廉租房制度，使我國的廉租房制度更加科學(xué)有效。

（一）強(qiáng)化政府主導(dǎo)職能，體現(xiàn)政府主體地位。政府必須從思想上高度重視住房保障問題，不能只看到高房價帶來的經(jīng)濟(jì)利益，還要看到高房價帶來的社會問題。不僅要把住房建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個重要組成部分，更要把它作為民生政策的重要方面。政府作為社會管理者和政策決策者，應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧、著眼大局，不能以經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為單一的施政標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)該考慮到人民生活的苦樂。政府作為廉租房制度制定和實施的主體，應(yīng)該科學(xué)完善廉租房制度的結(jié)構(gòu)，在將廉租房建設(shè)作為考核標(biāo)準(zhǔn)的同時應(yīng)該根據(jù)各地實際情況確定實際的發(fā)展規(guī)劃，不斷擴(kuò)大廉租房的供給數(shù)量，按時完成廉租房的建設(shè)任務(wù)，促進(jìn)廉租房制度的建設(shè)。

（二）確保財政資金支持，拓寬資金來源渠道。資金是廉租房制度實施的動力，資金不足嚴(yán)重制約著廉租房制度的實施。財政方面，國家規(guī)定各地要拿出土地出讓凈收益的5%用于廉租房建設(shè)的籌措資金是資金的基礎(chǔ)，也是資金的主要來源。而實際中卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一要求，因此這部分財政資金必須得到保障。在確?；A(chǔ)資金的基礎(chǔ)下，更應(yīng)該做大廉租房制度資金這塊蛋糕。不僅要加大財政支持力度，而且要充分發(fā)揮市場金融工具的的功能，房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)企業(yè)捐贈、發(fā)行廉租房建設(shè)債券、福利彩票收益按比例抽取等方式可以納入進(jìn)一步實踐的范圍，拓寬資金來源渠道，解決資金來源不足的問題。

（三）合理控制準(zhǔn)入機(jī)制，建立健全退出機(jī)制。對于廉租房制度的準(zhǔn)入機(jī)制，在準(zhǔn)入資格上要細(xì)化明確;范圍上根據(jù)條件逐步擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋范圍;審查上要做到嚴(yán)格細(xì)致，采取公示接受舉報的方式實現(xiàn)公平透明，避免審查中的不良現(xiàn)象，使真正的困難群體優(yōu)先享受保障;同時有必要建立統(tǒng)一的信用賬戶，實現(xiàn)管理的網(wǎng)絡(luò)化。在退出方面，改變只進(jìn)不出的狀況，對于已經(jīng)不符合條件的廉租戶經(jīng)審查后將其退出廉租房制度的保障范圍，實現(xiàn)廉租戶的流動，將新的需要保障的對象納入廉租房制度保障的體系，使有限的廉租房資源得到最優(yōu)利用。

（四）完善相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)揮法律權(quán)威作用。相比發(fā)達(dá)國家的廉租房制度法律化運(yùn)作，我國廉租房制度面臨的問題之一就是相關(guān)法律法規(guī)的缺位。沒有法律的保障下，廉租房制度的各個環(huán)節(jié)包括資金籌措、管理、運(yùn)用，廉租房的準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，廉租房的建設(shè)與管理等工作都存在執(zhí)行力不足，缺乏法律監(jiān)督。因此呼吁適合我國針對廉租房的法律法規(guī)應(yīng)該盡快出臺，發(fā)揮法律的權(quán)威作用，為廉租房制度的實施提供法律保障。

（五）設(shè)置專門管理機(jī)構(gòu)，優(yōu)化房屋配套設(shè)施。相比較發(fā)達(dá)國家完善健全的管理機(jī)制，我國在廉租房制度實施過程中缺乏專門的管理部門與單位，因此建議政府設(shè)置專門的廉租房管理機(jī)構(gòu)，提高管理的效率。同時相關(guān)管理部門應(yīng)該真正徹底讓利于民，使廉租房租金以及物業(yè)管理費(fèi)居高不下，廉租房不“廉”的現(xiàn)象得到扭轉(zhuǎn)。另一方面，在廉租房規(guī)劃建設(shè)時就及時解決公共設(shè)施與公共服務(wù)不配套、不到位的問題，以保證廉租房的“福利連貫性”，使廉租房真正“廉租”與“宜居”起來。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：廉租房的要求范文

為了解決低收入人群的住房問題，建設(shè)部官員表示，要加快推進(jìn)廉租住房管理規(guī)范化工作，有計劃、有步驟地擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋范圍。同時，這位官員也坦率地表示，廉租住房制度建設(shè)主要存在五大突出問題，其中，退出機(jī)制不完善是問題之一。

廉租房為什么很難產(chǎn)生流轉(zhuǎn)?帶著這個問題，筆者日前走進(jìn)北京部分廉租房住戶，發(fā)現(xiàn)廉租房住戶普遍存在“沒有想過有一天要騰出這個房子”的想法，他們的主要理由是“應(yīng)該充分享受政府的惠民政策”，“對社會有貢獻(xiàn)的人祖祖輩輩都該受到照顧”，“退出住房，沒錢買房”……

“真要騰房，我們住哪兒去”

退出難的問題在北京廣渠門北里已經(jīng)凸顯?，F(xiàn)在，小區(qū)里已有幾位優(yōu)撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

據(jù)北京市宣武區(qū)房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍介紹，廉租房包括兩種類型：配租和實物房。其中，配租是政府按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，替符合住廉租房條件的人將國家財政部門撥發(fā)的租金直接打入提供租房的房東賬號。這些靠政府補(bǔ)貼租金的人大部分是低保戶和低收入家庭。實物房是指符合住廉租房條件的人住進(jìn)每月交低價房租的住房。住實物房的人，大多是傷殘軍人和烈屬家庭，根據(jù)房屋面積，每月最多交100多元房租。

靠政府給租金補(bǔ)貼的李龍泉是一位低保戶。從2003年9月起，一家3口在宣武區(qū)廣安后巷10號院租了一間40平方米的房子，租金每月1000元。根據(jù)有關(guān)政策，國家每月給李龍泉租房補(bǔ)貼990元，他自己拿10元。

“前兩天房管所通知我填表，聽說還有可能住進(jìn)實物廉租房，是政府的政策好。不過，聽說將來我女兒工作了，家庭負(fù)擔(dān)減輕了，可能就不符合低保戶條件了，恐怕不能再住廉租房。我可沒有想過有一天要騰出這個房子……”李龍泉說。

筆者在采訪中了解到，李龍泉的想法帶有普遍性。住在北京市崇文區(qū)廣渠門北里廉租房小區(qū)36號院1號樓的幾位住戶紛紛告訴筆者，住進(jìn)來的時候，根本就沒有想過以后騰退的事情。有的人更加直截了當(dāng)?shù)卣f：“真要騰房，我們住哪兒去?本來低收入就買小起房。”

據(jù)介紹，廣渠門北里建設(shè)時，主要是為1，解決部分優(yōu)撫家庭和市級以上勞模的住房困難問題。按照規(guī)定，優(yōu)撫家庭中的持證人為承租人，如果承租人去世，家庭中的其他優(yōu)撫對象成員可以繼續(xù)居??；如果沒有優(yōu)撫對象成員，則應(yīng)將所居住的廉租住房嘴退。現(xiàn)在，小區(qū)里已有幾位優(yōu)撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

建設(shè)部最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，從1998年至今，全國有95萬戶通過廉租住房制度改善了條件。但筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中，因收入提高而騰退的人卻寥寥無幾。

廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房?！白×夥康淖簦或v退的現(xiàn)象很突出，尤其是住進(jìn)實物房的人。如果這種現(xiàn)象發(fā)展下去，廉租房的壓力越來越大……”北京市某區(qū)房管局住房保障辦公室主任感嘆道。

廉租房不能流轉(zhuǎn)的原因

退出機(jī)制始終未能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，這緣于低收入者的收入變化狀況難以監(jiān)測，導(dǎo)致各地民政部門和建委在廉租房退出機(jī)制上對接困難。

建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法》指出，廉租住房檔案應(yīng)實行動態(tài)管理，根據(jù)最低收入家庭住房保障變動情況，及時變更住房檔案。但筆者在采訪建設(shè)部政策研究室有關(guān)人士時聽到的說法是：“廉租房退出機(jī)制是一個敏感話題，也是一個棘手的難題。根據(jù)管理辦法，各地區(qū)的社區(qū)應(yīng)定期公示廉租房住戶的家庭財產(chǎn)狀況，但各地區(qū)情況不同，多數(shù)地區(qū)可能沒有根據(jù)管理辦法制定細(xì)則?！?/p>

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院趙燕菁教授在接受采訪時指出，退出機(jī)制不完善，住房保障就是個“無底洞”，必須要產(chǎn)生流轉(zhuǎn)，否則就是形成一邊政府辛苦投人，另一邊受惠者“無動于衷”的局面。趙燕菁認(rèn)為，廉租房的退出機(jī)制不完善的根本原因，是針對享受廉租房待遇的人沒有相應(yīng)的配套政策和法律保障。

一位長期在基層從事廉租房管理的工作人員說：“其實，有些地區(qū)對廉租住戶的收入狀況根本不公示。”“去年，經(jīng)過核查，房管部門向幾戶已經(jīng)不符合廉租房保障條件的家庭停發(fā)補(bǔ)貼，結(jié)果第二天就找來了?！北本┦心硡^(qū)房管局負(fù)責(zé)人這樣介紹。

“流轉(zhuǎn)”是廉租房的生命。只有流動起來，廉租房才能更好地發(fā)揮作用。實際上，政府之所以只租不賣，主要就是為了掌握廉租房的主動權(quán)，從而保證它的流動性。然而，各地政府在廉租房問題上，都存在著“重準(zhǔn)入輕退出”的傾向。隨著時間的推移，這種傾向的危害將逐漸顯現(xiàn)。其最大的社會危害是：破壞政府公共保障的正常供給制度。

根據(jù)相關(guān)制度，獲得實物配租的家庭應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定交納租金，合理使用房屋，并且不得改變房屋用途、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，違者按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，直至遷出已配租的住房。

而筆者在廣渠門北里廉租房小區(qū)36號院1號樓張大爺家聽到的反映是：“我今年80多歲了，這個60多平米的兩居室已經(jīng)被我兒子租出了，租金每月1600元，而這里每月的房租40多塊錢，我馬上去兒子家養(yǎng)老?！?/p>

一些地區(qū)把廉租住戶本該自己住的房屋租給他人，以獲取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自己所付租金的高額房租。在北京，這種現(xiàn)象并不少見，事實上，廉租房的使用有其專屬性，如果轉(zhuǎn)租給不符合條件者，無疑破壞了政府公共保障的正常供給制度的渠道，政府的廉租房政策也將行之無效。

廉租房亟須擴(kuò)大覆蓋范圍

一方面廉租房退出難；另一方面有大批的人亟需住進(jìn)廉租房。

筆者從建設(shè)部了解到，截至目前，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補(bǔ)貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10半方米以下的低保家庭有400多萬戶，如果擴(kuò)入到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5％。其中，北京應(yīng)享受廉租住房政策的家庭戶數(shù)約為7.7萬戶。

“國務(wù)院要求建立健全廉租房制度，近期任務(wù)就是要解決這1000萬戶的住房困難。”據(jù)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司相關(guān)人員介紹，“目前，還有145個城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發(fā)展總體來說比較滯后，亟須擴(kuò)大覆蓋范圍?！?/p>

今后，廉租房制度覆蓋面將穩(wěn)步擴(kuò)大，凡符合市、縣人民政府規(guī)定的城鎮(zhèn)低收入家庭，都應(yīng)逐步納入保障范圍。也就是說，無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房、不符合目前廉租房制度保障條件的“夾心階層”家庭，

也逐步列入廉租房保障范圍。

劉女士一家三口住在六道口一間16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾經(jīng)向街道辦事處提出申請廉租房，但由于人均月收入超過了目前北京市580元的廉租房“門檻”，沒有獲準(zhǔn)?！熬臀覀兗疫@個收入，就連經(jīng)濟(jì)適用房都買不起。一家人擠在這么小的屋里，等拆遷不知要等到哪一天，你說我們怎么辦?”劉女士很無奈。

像劉女士這樣既夠不上廉租房標(biāo)準(zhǔn)、又根本買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的“夾心階層”，目前在各城市都為數(shù)不少。北京的廉租戶必須符合兩個條件，“一是人均住房面積低于10平方米，一是人均月收入低于580元，兩條標(biāo)準(zhǔn)卡得很嚴(yán)，哪怕你們家人均收入600元，只超20元，也辦不了?！背缥膮^(qū)某房管所的負(fù)責(zé)人說。

讓稀缺資源得到有效利用

據(jù)了解，目前，各地申請住廉租房的人越來越多。3月19日，筆者在北京宣武區(qū)采訪時，該區(qū)房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍告訴記者：“申請住廉租房的人越來越多，僅宣武區(qū)2006年就有523戶；2007年669戶，今年1～2月就達(dá)到223戶?！睂Υ?，趙燕菁教授認(rèn)為：“如果廉租房只進(jìn)不出，房源會越來越少，壓力也會越來越大，稀缺資源無法得到充分的利用?！?/p>

針對這種狀況，北京市建委表示，將嚴(yán)格配租后期管理，對于不符合條件的，要及時對其實行“退出機(jī)制”。據(jù)介紹，目前，北京對282戶因收入增加等原因不符合廉租房條件的家庭，停發(fā)了租金補(bǔ)貼。今后，北京將對已經(jīng)住上廉租房的住戶進(jìn)行收入統(tǒng)計和調(diào)查，對廉租房實行有進(jìn)有出的政策，將廉租房用于真正的“雙困”家庭。

為了讓稀缺資源得到有效利用，許多專家認(rèn)為，當(dāng)前社會信用體系沒建立、銀行不讓查個人賬戶、社會收入隱性化等問題，是無法掌握低收入者收入變化的原因。

“如何解決中低收入家庭界定的問題?該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數(shù)。只有建立全國統(tǒng)一的個人信息動態(tài)數(shù)據(jù)庫，并且跨越工商、財稅、銀行、勞動等條塊分割的框架，才能建立科學(xué)的廉租房分配制度?！壁w燕菁說?！傲夥坎荒苎葑兂尚碌挠媱澐峙渥》?。”趙燕菁建議政府有關(guān)部門應(yīng)該抓緊研究廉租住房的退出機(jī)制。借鑒上海的經(jīng)驗，這個機(jī)制的主要內(nèi)容應(yīng)該體現(xiàn)慢松手，軟著陸的方式。體現(xiàn)進(jìn)退有序的公平性。

例如，對實物配租的家庭退出方式，考慮以無息貸款方式協(xié)助這些家庭買下屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，但對他們的產(chǎn)權(quán)房限期上市，一旦不符合廉租條件，則分期還款；對享受租金補(bǔ)貼的家庭，政府也給予6個月的過渡期，前3個月享受原租金，后3個月租金補(bǔ)貼減至原標(biāo)準(zhǔn)的50％。

趙燕菁還建議，借鑒浙江建立廉租房退出機(jī)制的經(jīng)驗。浙江省政府要求，房地產(chǎn)行政主管部門要會同民政部門加強(qiáng)動態(tài)管理，定期對享受廉租住房保障家庭的成員、收入、住房等狀況進(jìn)行核查，及時掌握其變動情況。對享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入連續(xù)一年以上超過當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)的，或因家庭人數(shù)減少、住房面積增加，住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房面積標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)收回承租的廉租住房或停止享受租賃補(bǔ)貼。對因未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況獲得廉租住房保障的，以及擅自改變房屋用途，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借廉租住房的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)作出取消保障資格的決定。

針對廉租房的退出機(jī)制，筆者在采訪中聽到許多專家這樣呼吁：社會資源是稀缺的，政府的政策應(yīng)適用于促進(jìn)效率與公平。

全國政協(xié)委員、香港世貿(mào)集團(tuán)董事局主席許榮茂贊同這個觀點(diǎn)。他在今年召開的“兩會”上說，目前，廉租房市場“僧多粥少”的局面短期內(nèi)還不能全部改變，因此要合理確定廉租房住房保障對象和標(biāo)準(zhǔn)。而更重要的是，對享受廉租房的家庭要定期審核，對收入或者住房條件發(fā)生變化的家庭，要及時調(diào)整保障方式。

許榮茂還談到了香港的經(jīng)驗，中國香港政府規(guī)定，所有租戶每兩年都要向政府申報家庭經(jīng)濟(jì)狀況，如果租戶購買了私人物業(yè)，必須馬上將公屋還給政府。

還有些專家建議，盡快研究和建立健全廉租住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。一方面建立動態(tài)核查制度，科學(xué)界定廉租住房保障對象，對申請者的家庭收入，居住狀況等資格進(jìn)行嚴(yán)格審核，把好“入口關(guān)”；另一方面完善申請公示制度，在充分尊重申請者的隱私和尊嚴(yán)的前提下，采用適度公開方式，在一定范圍內(nèi)對申請人情況予以公示，并在其入住后作定期核查。

第5篇：廉租房的要求范文

目前廉租房發(fā)展存在兩個具體問題，一是政策缺位(本文不做具體分析)，二是資金缺位。目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益資金、社會保障和社會捐贈等，但遠(yuǎn)不能滿足廉租房建設(shè)的需要。據(jù)建設(shè)部通報顯示。截至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，尚存在巨大的資金缺口。

一、廉租房信托融資模式提出的背景及依據(jù)

(一)增量市場與存量市場發(fā)展不均衡，不宜低水平新建大量廉租房

因為目前存在著大量的上世紀(jì)80-90年代建設(shè)的暫時還達(dá)不到拆遷標(biāo)準(zhǔn)的二手房，再建設(shè)低成本廉租房小區(qū)無疑是低水平的重復(fù)建設(shè)。這與建設(shè)資源節(jié)約型社會目標(biāo)不符，況且低收入者集中居住有可能形成像發(fā)達(dá)國家出現(xiàn)過的貧民窟，引發(fā)新的社會問題。

(二)KEITs(房地產(chǎn)投資信托基金)目前在房地產(chǎn)高端啟動，在中國存在金融障礙

因為我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是低端缺位。高端不缺位，如果在金融方面支持高端房地產(chǎn)市場，這和目前宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想有悖；如果高端市場要融資，可以不用REITs。政府政策層面可能也不會首先支持。在解決低端市場過程中把REITs機(jī)制、運(yùn)作規(guī)律建立起來，這個工具將來還可以向高端發(fā)展，所以當(dāng)務(wù)之急是首先有REITs，這是一個現(xiàn)實的選擇。

二、廉租房信托的運(yùn)作思路和模式

(一)廉租房信托總體的運(yùn)作思路

采用信托的方式分散購買購房存量市場中的二手房、空置房、銀行處置資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)適用房作為廉租房，持有廉租房的是政府背景的主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，在廉租房上形成一些基金。比如原來支持廉租房的社保、土地出讓金等等，通過金融機(jī)構(gòu)的市場運(yùn)作，使廉租房的信托形成一種類似于國債性質(zhì)的投資項目。最大化利用社會資源。政府負(fù)責(zé)制定廉租房的標(biāo)準(zhǔn)、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補(bǔ)貼，金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)發(fā)行信托產(chǎn)品和管理信托資金，并負(fù)責(zé)聘請專業(yè)的機(jī)構(gòu)對所購物業(yè)進(jìn)行管理。

(二)模式的收益來源

廉租房信托的主要收益來源是廉租房的租金收入，包括政府補(bǔ)貼和承租戶支付的租金?？梢宰鳛榉康禺a(chǎn)信托基金的紅利來源和償付本息的來源。政府每年投入的預(yù)算資金只要保障廉租房租金和資本市場回報率之間的缺口即可，這使有限的政府資金能夠帶動較大規(guī)模的社會資金來收購充足的廉租房源。以滿足廣大低收入群體的住房需求。

假設(shè)全國每年通過發(fā)行廉租房信托籌集1000億資金，按照2006年約3500元，平米的平均房價，可以購買約3000萬平米普通住房。按平均每戶60平米，可以解決約50萬戶低收入者的居住問題。按照信托5％左右的年資金回報要求，假設(shè)租金收入是1元／平米／月(一個較低的水平)，每年政府的補(bǔ)貼支出大約為1000億×5％-1元／平米／月×12月×3000萬平米=46.4億元。

(三)投資者回報

因為廉租房有政府資金的介入，再加上一部分土地出讓金等投資，廉租房信托的回報率不會太高。但一定高于銀行存款，像國債就是這樣。由于有政府背景的保證，回報比較可靠，投資者購買的會比較多。

三、啟動廉租房信托的意義

目前房地產(chǎn)市場重心往下移，穩(wěn)定低端意義非常大。廉租房信托對低端房地產(chǎn)的發(fā)展和穩(wěn)定尤其具有意義?，F(xiàn)在房產(chǎn)市場低端不穩(wěn)定，最缺位的是低端的。不能把所有的住房需求都弄到市場上去解決，政策公共產(chǎn)品應(yīng)該包括廉租房。

通過這種模式既能解決政府保證中低收入群體住房的難題又不過度地增加負(fù)擔(dān)，同時還能整合存量房地產(chǎn)市場資源、減少低水平重復(fù)投資，疏導(dǎo)部分中長期資金投資房地產(chǎn)的需求，拓寬資金渠道。

第6篇：廉租房的要求范文

關(guān)鍵詞 唯一住房 執(zhí)行思路 操作模式

作者簡介：吳夏青，廈門市思明區(qū)人民法院。

厘清認(rèn)定被執(zhí)行人唯一住房的標(biāo)準(zhǔn)與程序，是從理論和程序上澄清實務(wù)界對最高人民法院2005年1月1日頒布施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》），的誤解，為執(zhí)行實踐提供處理唯一住房的理論依據(jù)。

一、各地法院解決唯一住房問題的嘗試

解決唯一住房問題的根本之策和必由之路，是切實可行的執(zhí)行操作模式以及可供強(qiáng)制搬遷的房源。為解決此問題，各地法院進(jìn)行了許多實踐探索與嘗試。

上海閔行區(qū)法院提出將廉租房引入解決“被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行困難”的方案，即：在執(zhí)行程序中，先由法院依法對涉案房屋進(jìn)行法律性質(zhì)判斷，如滿足“被執(zhí)行人唯一住房”的標(biāo)準(zhǔn)，則引入廉租房評價體系對強(qiáng)制執(zhí)行完畢后被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行預(yù)估，若滿足廉租房的承租條件，則法院可以考慮通過廉租房來保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，從而對其“唯一住房”采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。

浙江嵊州法院采取了從拍賣房款中提取安置費(fèi)的形式，主要做法是：組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，簽訂房屋騰退以及拍賣款項分配協(xié)議，在房屋拍賣后提取一定比例價款的安置費(fèi)作為被執(zhí)行人必要的生活費(fèi)用。安置費(fèi)一般控制在10萬元左右，對于生活確實困難的被執(zhí)行人，可酌情適當(dāng)提高安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對多次做工作仍不配合法院執(zhí)行的被執(zhí)行人，按照法律規(guī)定，依法強(qiáng)制騰退拍賣。

還有人提出“由城市回農(nóng)村”的執(zhí)行思路。被執(zhí)行人為農(nóng)村居民，在原戶籍地有宅基地房屋，后因經(jīng)濟(jì)富裕到城市買了商品房并搬到城里居住。這種情況下，可以根據(jù)實際情況，對農(nóng)村宅基地予以查封，對城市內(nèi)房產(chǎn)予以處分。

二、對各地法院唯一住房執(zhí)行模式的評析

綜合各地法院的實踐，主要有貨幣安置和住房安置兩種做法。

（一）對貨幣安置模式的評析

貨幣安置，是指在拍賣款中優(yōu)先保留相應(yīng)價款，由被執(zhí)行人自行購買或租賃房屋。對于貨幣安置，本文認(rèn)為在理論上可行，但實務(wù)中存在以下困難：第一，房產(chǎn)移交困難。貨幣安置是從拍賣價款中預(yù)留款項，意味著在對被執(zhí)行人住房啟動處置程序后，被執(zhí)行人仍居住在房產(chǎn)中。若拍賣成交后，被執(zhí)行人不自行遷出住房，買受人將無法實現(xiàn)其權(quán)利。因此，對于該類房產(chǎn)，買受人會顧慮較多，成交機(jī)會較少，處置難度大。第二，執(zhí)行方案被動，缺乏主動性。貨幣安置方法完全依賴于被執(zhí)行人的主動與自覺，若無足夠執(zhí)行威懾，則該方案無法落實。無論是簽訂房屋騰退以及拍賣款項分配協(xié)議，房產(chǎn)移交，還是購買或租賃房屋，都必須由被執(zhí)行人作出意思表示，申請執(zhí)行人或法院強(qiáng)制為其簽訂協(xié)議或購買、租賃房屋于法無據(jù)。所以，本文認(rèn)為，在執(zhí)行權(quán)威尚未重塑與強(qiáng)化以前，貨幣安置方法實踐操作難度較大，無法大規(guī)模推廣適用。

（二）對住房安置模式的評析

住房安置，是指由政府、法院或申請執(zhí)行人提供房源來解決唯一住房問題。目前實踐中的做法有租賃住房和提供所有權(quán)住房兩種。

1.提供所有權(quán)住房模式。針對如何為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的問題，各地法院實踐以及理論界提出了“以大換小”、“以近換遠(yuǎn)”、“從城市到農(nóng)村”等做法。但本文認(rèn)為這些做法不僅實踐操作難度大，而且不符合《查封規(guī)定》的立法本意。第一，為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的操作難度大?！靶　被颉斑h(yuǎn)”的房源如何落實是問題癥結(jié)所在。在無足夠執(zhí)行威懾情況下，被執(zhí)行人無自行解決居住問題的自覺性，無自行落實“小”或“遠(yuǎn)”房源的主動性，而法院和申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人購買住房于法無據(jù)，且執(zhí)行成本高昂，申請人在生效法律文書所確定利益尚未實現(xiàn)的情況下，須先行墊付大筆資金的積極性較低。因此，在被執(zhí)行人不予自覺配合執(zhí)行的情況下， “以大換小”、“以近換遠(yuǎn)”、“從城市到農(nóng)村”等做法在實踐中幾無成功案例。而且在執(zhí)行實踐中，有的被執(zhí)行人手持唯一住房的“尚方寶劍”有恃無恐，執(zhí)行法官很難說服被執(zhí)行人自行騰空房產(chǎn)交由法院處置。第二，《查封規(guī)定》第六條所保護(hù)的僅是被執(zhí)行人基本的生存權(quán)、居住權(quán)，而不是保護(hù)被執(zhí)行人對住房的所有權(quán)。解套唯一住房難題，不能落入為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的窠臼。只要能夠持續(xù)地穩(wěn)定地保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的生活所必需的住房條件，住房是所有權(quán)住房，還是租賃住房，應(yīng)在所不論。

2.提供租賃住房模式。租賃住房，或是由政府或法院提供住房作為周轉(zhuǎn)房，或是由申請人提供臨時住房。租賃的房源，或是從房屋租賃市場承租，或是由政府提供廉租房源。若由申請人提供臨時住房，如前文“唯一住房執(zhí)行難的原因分析”一節(jié)所述，由申請人提供臨時住房困難重重，且易導(dǎo)致連環(huán)案件，操作難度大，實踐中較少采用該方案。從房屋租賃市場承租房源以供被執(zhí)行人居住，同樣存在前述問題。因此，本文認(rèn)為，由政府提供廉租房源，以保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，是解決唯一住房問題的可行之路。

三、廉租房模式的合理性與可行性分析

（一）廉租房的保障功能與唯一住房問題內(nèi)在契合

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。對于被執(zhí)行人，若其名下唯一住房超過其及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，若不予執(zhí)行，則相當(dāng)于由申請執(zhí)行人分擔(dān)了國家本應(yīng)承擔(dān)的社會救濟(jì)和維持經(jīng)濟(jì)交易秩序的責(zé)任，于申請執(zhí)行人不公。因此，若對被執(zhí)行人名下唯一住房執(zhí)行后，其符合廉租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)保障其基本居住權(quán)。引入廉租房，作為被執(zhí)行人基本居住權(quán)的保障，既能夠保障法院司法職能的發(fā)揮，又能夠?qū)崿F(xiàn)社會公平。 （二）實踐證明廉租房模式現(xiàn)實可行

四、廉租房模式具體操作程序

（一）與廉租房管理部門建立穩(wěn)定、暢通的合作機(jī)制

一方面，法院唯一住房案件數(shù)量具有不確定性，另一方面案件執(zhí)行工作對效率的要求較高。因此，法院應(yīng)與廉租房管理部門建立穩(wěn)定、暢通的合作機(jī)制，為解決唯一住房問題預(yù)留一定數(shù)量的廉租房源，并能及時配合法院的執(zhí)行進(jìn)度，保障廉租房源穩(wěn)定、及時供應(yīng)。

引入廉租房機(jī)制，無法繞開的問題是，被執(zhí)行人是否能主動配合與廉租房管理部門簽訂租賃合同？如何解決被執(zhí)行人與廉租房管理部門的租賃合同關(guān)系？上海閔行法院的相關(guān)調(diào)研成果認(rèn)為，“法院需謹(jǐn)慎適用廉租房制度，僅在被執(zhí)行人滿足廉租房申請條件且同意配合情況下方可考慮適用廉租房制度，以實現(xiàn)實質(zhì)意義上的社會公平和司法公正，避免被執(zhí)行人‘二次遷出’情況的發(fā)生。” “法院不能成為廉租房租賃關(guān)系的主體，租賃關(guān)系發(fā)生在廉租房管理部門與承租人之間。”但執(zhí)行實踐中，被執(zhí)行人主動配合的情況實屬少數(shù)。若堅持必須在被執(zhí)行人同意配合的情況下適用廉租房制度，且由被執(zhí)行人與廉租房管理部門簽訂租賃合同，則該制度在實踐中將流于形式，無法從實質(zhì)上解決唯一住房難題。同時，法院亦無相應(yīng)的法律依據(jù)被執(zhí)行人與廉租房管理部門強(qiáng)制締結(jié)租賃合同。

如何突破該困境？本文認(rèn)為，法院可以與廉租房管理部門建立工作機(jī)制，二者簽訂租賃合同，由廉租房管理部門向法院長期固定供給一定數(shù)量的廉租房，允許法院按照廉租房的申請條件轉(zhuǎn)租給被執(zhí)行人，用于解決唯一住房問題。

（二）準(zhǔn)入條件的審核

法院應(yīng)根據(jù)廉租房管理部門公布的廉租房申請條件，對被執(zhí)行人是否符合承租人條件進(jìn)行審核。具體而言，法院可根據(jù)執(zhí)行中查明的被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，綜合考慮被執(zhí)行人及其共同生活的家屬的可支配收入數(shù)額及實際的財產(chǎn)余額，判斷其是否符合承租人要求。

但是，“當(dāng)前的廉租房制度主要關(guān)注普通低收入家庭，且對申請家庭過去若干期間內(nèi)的收入及居住狀況有所要求。但社會生活是具有不確定性的，因經(jīng)濟(jì)生活風(fēng)險導(dǎo)致貧困的家庭實際上已經(jīng)處于需要社會在居住條件上予以幫助的狀態(tài)，卻無法滿足當(dāng)前的廉租房申請條件。”故法院在對被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行審核時，應(yīng)當(dāng)全面考慮，適當(dāng)放寬對被執(zhí)行人一定期間收入及居住狀況的要求，重點(diǎn)考慮執(zhí)行當(dāng)時被執(zhí)行人的條件是否符合。

（三）由法院直接與被執(zhí)行人辦理廉租房手續(xù)

第7篇：廉租房的要求范文

隨著四川省公租房供應(yīng)增多和廉租房不斷實現(xiàn)應(yīng)保盡保，租賃型保障房的覆蓋面已從最低收入人群擴(kuò)大至中低收入人群，多元化保障體系已經(jīng)基本滿足了不同收入群體的住房需求。

將廉租房和公租房并軌，實行租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼，成為四川省新的保障需求。它的實質(zhì)意義就在于向更多低收入者敞開保障房范圍：當(dāng)廉租房居住者收入提升后，即可考慮其是否夠上公租房政策的覆蓋面，為解決這一新問題，“并軌”公租、廉租房，對保障對象實施“租補(bǔ)分離、梯度補(bǔ)貼”值得提倡。

這一做法在國家層面已得到支持，早在2010年9月，國土資源部等部門就聯(lián)合發(fā)文明確要求，“各地應(yīng)結(jié)合實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑”。

筆者認(rèn)為，對保障房供應(yīng)類別分得太細(xì)，容易增加尋租空間和資源浪費(fèi)；廉租房和公租房分開管理，容易造成配租需求房源與實際房源供應(yīng)不平衡的問題。因此，公租房和廉租房在四川完全可實行二者同時“統(tǒng)籌建設(shè)，并軌運(yùn)營”，實行“市場定價（準(zhǔn)市場價）、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的運(yùn)行機(jī)制?？捎烧顿Y建設(shè)或政策引導(dǎo)吸引社會資金投資建設(shè)；為提高廉租房和公租房的運(yùn)營效率，運(yùn)營管理主體可與建設(shè)主體相分離。

完善公租房廉租房并軌運(yùn)營政策

其一，公租房、廉租房的租賃服務(wù)和政府補(bǔ)貼分別實施、平行操作、有機(jī)結(jié)合。受托運(yùn)營機(jī)構(gòu)可負(fù)責(zé)公租房日常運(yùn)營管理，按市場機(jī)制運(yùn)營，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府或用工單位向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專項用于支付房租，可直接劃到受托運(yùn)營機(jī)構(gòu)或出租人的賬上。符合條件的保障對象也可以到市場上租賃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的住房，并申請租賃補(bǔ)貼。應(yīng)明確規(guī)定，凡開始實施廉租房與公租房并軌工作的地方，原則上不再單獨(dú)建廉租房，而應(yīng)統(tǒng)一納入公租房的規(guī)劃建設(shè)中。

其二，租金方面，應(yīng)實施市場化租金結(jié)合分級補(bǔ)貼制度。租金標(biāo)準(zhǔn)參照項目周邊住房市場租金水平確定，政府對根據(jù)住房面積和收入不同而符合取得廉租住房實物配租補(bǔ)貼、廉租住房租房補(bǔ)貼和公共經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼這“三種補(bǔ)貼”條件的承租家庭，發(fā)放不同標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。

其三，“并軌”政策應(yīng)立足于有效增進(jìn)投資建設(shè)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)的合理收益。有利于吸引社會資金參與，有利于體現(xiàn)“差額補(bǔ)貼”原則，有利于根據(jù)承租人困難程度和補(bǔ)貼程度的不同。政府對保障對象的補(bǔ)貼由“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”，著眼于根據(jù)保障對象收入水平的變化而適時調(diào)整補(bǔ)貼金額，最終形成完善的保障性住房的退出機(jī)制。

第8篇：廉租房的要求范文

關(guān)鍵詞：廉租房；標(biāo)準(zhǔn)化；模數(shù)設(shè)計

今天我國房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個較高的品質(zhì)時代，消費(fèi)者的多樣化需求使標(biāo)準(zhǔn)化失去市場動力。現(xiàn)在以國家扶持廉租房建設(shè)的政策背景為契機(jī)，我們應(yīng)該重新認(rèn)識，重新理解和學(xué)習(xí)，讓標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化的問題成為指導(dǎo)我們解決小面積住宅開發(fā)的一個重要手段。目前，我國廉租房的發(fā)展方興未艾，而考慮到廉租房的自身特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計則是建筑設(shè)計師必須要考慮的一項內(nèi)容。

國家標(biāo)準(zhǔn)《標(biāo)準(zhǔn)化基本術(shù)語》第一部分GB3935.1-83對“標(biāo)準(zhǔn)化”是這樣定義的:“標(biāo)準(zhǔn)化”是“在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科學(xué)及管理等社會實踐中，對重復(fù)性事物和概念，通過制訂、和實施標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到統(tǒng)一，以獲得最佳秩序和社會效益”；并說，“標(biāo)準(zhǔn)”是“對重復(fù)性事物和概念所做的統(tǒng)一規(guī)定”。廉租住房的戶型設(shè)計主要考慮居住人群的流動性和多樣性特點(diǎn)，兼顧到國家對于廉租住房套型建筑面積的嚴(yán)格控制以及現(xiàn)行的住宅設(shè)計規(guī)范，在既定面積的空間內(nèi)將廚、衛(wèi)、臥室等功能空間進(jìn)行合理、緊湊布置，以滿足基本住房需要為原則，具備基本使用功能和安全衛(wèi)生條件，很有標(biāo)準(zhǔn)化的必要。

1.標(biāo)準(zhǔn)化與模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的內(nèi)容不僅包括平面空間，還應(yīng)對建筑構(gòu)件、建筑部品等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、系列化設(shè)計，以便進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)和現(xiàn)場安裝。廉租房標(biāo)準(zhǔn)化的重點(diǎn)是戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，將成功的產(chǎn)品成熟化、定型化并進(jìn)行推廣。廉租房的設(shè)計應(yīng)通過市場調(diào)研，了解家庭人口構(gòu)成、年齡結(jié)構(gòu)、健康狀況等。將廉租房市場劃分為若干類消費(fèi)群體，每個細(xì)分市場都是具有相似需求傾向的消費(fèi)者構(gòu)成的群體，根據(jù)使用者的需要和行為、習(xí)慣確定標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計方案，包括戶型的功能配置、房屋高度、衛(wèi)生間和廚房的位置、大小以及節(jié)能的處理辦法等，既可以簡化設(shè)計、完善工藝，又能提高施工效率、方便使用和維修。我國應(yīng)該積極發(fā)揮政府的導(dǎo)向性作用，促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展，在借鑒發(fā)達(dá)國家住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以廉租房的大規(guī)模建設(shè)為契機(jī)，加快實現(xiàn)廉租房模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化和機(jī)械化生產(chǎn)。

工業(yè)化發(fā)展的歷史表明，沒有系統(tǒng)的尺寸協(xié)調(diào)就不可能實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，沒有標(biāo)準(zhǔn)化也就不可能實現(xiàn)真正的工業(yè)化。目前，我國建筑設(shè)計與部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)方面還是存在很多問題的，主要體現(xiàn)在部品模數(shù)與建筑設(shè)計模數(shù)難以對接。住宅設(shè)計工作中已經(jīng)推廣了建筑模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是按軸線尺寸標(biāo)注，主要確定房間的開間、進(jìn)深參數(shù)，施工時也是按建筑模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)建造的，但由于不同結(jié)構(gòu)、不同材料的墻體和構(gòu)造做法的厚度不同房間的實際寬度、進(jìn)深并未確定，這在一般的功能房間中不會有什么影響，也不會引起太多注意。建設(shè)部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《住宅廚房家具和廚房設(shè)備模數(shù)系列》JG/T219-2007的實施，為推動廚房家具和廚房設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和規(guī)?；少弰?chuàng)造了有利條件，從而實現(xiàn)制造業(yè)和建筑業(yè)的有機(jī)銜接，為廉租房的住宅廚房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計提供了有力支持。

2. 廉租房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的多角度思考

2.1家庭結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化

家庭結(jié)構(gòu)是決定戶型形式、面積大小的主要因素。不同的家庭人口和年齡結(jié)構(gòu)對廉租房的面積、戶型和設(shè)施等有不同的要求。家庭結(jié)構(gòu)的不斷變化對住房的適應(yīng)性提出了更高的要求。我國目前的家庭結(jié)構(gòu)以3.2人為主，城市家庭結(jié)構(gòu)數(shù)更是低于2.8人，成梭形分布，不同的家庭人員構(gòu)成對于居住空間的要求也不盡相同，側(cè)重方面也有差異。隨著小孩的成長，老人的離去以及其他原因，家庭的構(gòu)成將處于一個變化更新的過程，這要求住房空間具有良好的彈，能夠根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化相應(yīng)的做出改變。

2.2適應(yīng)心理標(biāo)準(zhǔn)化

研究顯示低保人群社會支持較差，他們中的大多數(shù)文化水平低、職業(yè)技能低、年齡偏大、就業(yè)能力、就業(yè)機(jī)會和就業(yè)空間相對狹小，社交范圍狹小，較容易形成社會的邊緣群體。因此在對低收入群體的問題上，我們應(yīng)該更加有耐心，生活保障不僅僅在于提供他們住房，還需要一份相對穩(wěn)定的工作幫助他們走出困境，需要一個良好的社區(qū)環(huán)境促進(jìn)他們形成健康的文化和生活氛圍。建筑設(shè)計者需多角度探討、分析、綜合考慮，進(jìn)一步完善廉租房的前期策劃工作。

3.廉租房建筑標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計策略

廉租房作為國家政策扶持的重點(diǎn)，具有保障性和福利性的特點(diǎn)，對面積標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定“新建廉租住房套型建筑面積控制在50m2以內(nèi)”。廉租房其面積雖小，可卻不意味著質(zhì)量品質(zhì)的低劣，也不是貧民窟的再現(xiàn)。廉租房不同于普通住宅，廉租房的基本特征是室內(nèi)外設(shè)備一次建造成型并交給居住者直接入住。由于居住者是城市最低收入家庭的住戶，因此他們不一定有經(jīng)濟(jì)能力對室內(nèi)空間環(huán)境進(jìn)行改造和裝修，所以建筑師不僅要精心設(shè)計廉租房的外觀，而且也要精心設(shè)計其室內(nèi)的空間環(huán)境，合理安排室內(nèi)固定設(shè)備。建筑設(shè)計者要理解和體貼低收入人群的生活特點(diǎn)，以研究他們的居住需求為基礎(chǔ)，提高廉租房的實效性，使廉租房的室內(nèi)空間環(huán)境能適應(yīng)目前住戶的基本生活要求。

3.1設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)開間面積與模數(shù)空間設(shè)置

住宅建筑的相當(dāng)數(shù)量的房間平面、功能、裝修相同或相近，適宜進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。開間尺寸面積是否合理決定了廉租房的舒適度。適宜的開間尺寸有利室內(nèi)家具的擺放與布置，可以減少不必要的一些面積損耗。比如在起居室里，就要考慮到開間尺寸是否適合沙發(fā)，茶幾及電視柜的布置。衛(wèi)生間的設(shè)計中，由于面積較小，更要考慮好開間的尺度。

廉租房在建造、使用和改造過程中，可以大量使用工業(yè)化部品，如裝配式隔墻、復(fù)合外墻、整體廚衛(wèi)等。根據(jù)需要調(diào)整套型的大小、種類以及各種套型的比例來滿足不同住戶的需求。通過在套型內(nèi)部或套型之間的“彈性變化”組合來實現(xiàn)住宅的變化，生成彈性空間。通過戶型間的彈性組合能夠滿足不同家庭結(jié)構(gòu)及家庭人口變化的需求，常用的戶型設(shè)計策略有相鄰住戶的重組和單元內(nèi)的彈性空間設(shè)計。

相鄰兩戶的組合或分隔，即兩戶合并成一戶或者一戶分隔成兩戶。此種組合方式能夠靈活適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)的變化，如圖1所示，改變?nèi)霊糸T的位置，合二為一適宜于老人和子女分開居住。

圖1標(biāo)準(zhǔn)層平面

相鄰住戶的重組即在相鄰兩套型間設(shè)置一彈性空間，通過預(yù)留不同位置的門洞，可使其歸屬于相鄰的不同套型。根據(jù)不同家庭成員和經(jīng)濟(jì)狀況，通過相鄰住戶的重組改變相鄰兩戶的房間組合，增加或減少臥室數(shù)量，解決成員較多家庭的住房困難。如本文案例中圖2，戶型A通過將相鄰住戶彈性空間的墻預(yù)留門洞，需要時將門洞打開，將隔起來的一間臥室租給相鄰的住戶。

圖2標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（組合方式）

3.2廚衛(wèi)空間集中布局

廚房與衛(wèi)生間是住宅的重要組成部分。其面積小、功能多、廚房里的面積是有限的，可以通過與其他空間的關(guān)系來共享，住戶可根據(jù)空間連通性自行選擇合適的地方就餐。如廚房和餐廳可以共用。一個設(shè)計合理的廚房是由洗物區(qū)、料理區(qū)、烹飪區(qū)所組成，雖然是保障房，卻應(yīng)該“五臟俱全，樣樣合理”。因為面積小，所以廉租房最好采用開放式的廚房（如果平常飲食清淡），這樣，更加突出了空間的適應(yīng)性。方便了居住者之間的交流，也滿足了居住需求。

對于衛(wèi)生間，面積一般在2.5平方米左右，而由于衛(wèi)生間使用率很高的特殊性，如果集中布置在住宅中部，可以很好的滿足處于各個功能空間里的住戶的需求，減短了行走的距離，適應(yīng)廉租房這種小面積住宅的情況。在衛(wèi)生間里使用較圓潤的潔具和儲物柜，可以避免人和家具間頻繁產(chǎn)生不必要的觸碰，那樣也等于節(jié)省了空間。衛(wèi)生間里的儲物空間往往多使用吊柜，如果能設(shè)計可以機(jī)械化的吊柜就更適合廉租房里的一部分老年或者傷殘住戶使用。這種設(shè)計方式充分利用縱向空間，擴(kuò)大了通行空間。廉租房的廚衛(wèi)系統(tǒng)適宜采用工業(yè)化的裝修方式，相關(guān)部品的工業(yè)化生產(chǎn)，可以減少現(xiàn)場濕作業(yè)，這樣做可以大大提高部品的加工和安裝精度，減少材料浪費(fèi)，保證裝修工程質(zhì)量，縮短工期并有利于建筑的維護(hù)及改造工作。

3.3細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化

細(xì)節(jié)部分設(shè)計具體內(nèi)容包括：①平面布局每個功能空間面積合理分配，使各項功能完備。除了具有必要的居住空間外，廚衛(wèi)設(shè)計尤為重要，也是最能體現(xiàn)人性化的空間：衛(wèi)生間能夠解決基本的如廁和洗浴功能，將盥洗空間放到室內(nèi)，做到干濕分離；要合理分配廚房面積，廚房布置符合住戶烹飪操作流程，充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間應(yīng)有良好的采光及通風(fēng)，滿足舒適性要求。②考慮住戶的經(jīng)濟(jì)狀況及家具使用情況，合理設(shè)計擺放家具的墻體尺寸，尤其是對一些舊家具的放置要留有合理的空間。③設(shè)置生活陽臺和服務(wù)陽臺，考慮洗衣機(jī)放置位置及衣服的晾曬等生活的需求。④考慮空調(diào)機(jī)的位置及室外機(jī)隔板的位置、大小和數(shù)量，結(jié)合建筑立面的設(shè)計進(jìn)行綜合考慮。⑤充分考慮住戶的儲存要求，根據(jù)室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)合理設(shè)計儲藏空間，由于面積的限制，廉租房難以設(shè)置獨(dú)立的儲藏室，其儲存空間的設(shè)計可以利用室內(nèi)家具及隔斷的零散空間，采用墻體內(nèi)嵌入的辦法設(shè)置儲柜，利用過道的上方空間設(shè)置儲柜。

4.結(jié)束語

總之，廉租房室內(nèi)空間設(shè)計是要在有限的面積基礎(chǔ)上，合理布置好各個功能空間。不僅要提高住宅的利用率，還要具有一定的舒適感。實現(xiàn)住宅行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系，將成功的產(chǎn)品成熟化、定型化并進(jìn)行推廣，不僅可以提高建筑空間的使用效率，而且可以大幅度降低住宅建筑成本、縮短施工周期，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)和住戶根據(jù)自己的需要來選擇、調(diào)換各種不同風(fēng)格的住宅部品，便于部品的更換和住宅內(nèi)部改造，有效提高住宅的使用壽命。這對整合資源、集約經(jīng)濟(jì)、避免浪費(fèi)、關(guān)愛弱勢群體及共建和諧社會也有一定現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999[S].

[2]《住宅廚房家具和廚房設(shè)備模數(shù)系列》JG/T219-2007

第9篇：廉租房的要求范文

摘 要 我國在廉租房建設(shè)中取得了可喜成績，但也出現(xiàn)了融資瓶頸，在政府財政預(yù)算無力支撐的情況下，本文探討了REIT融資模式。

關(guān)鍵詞 廉租房 融資 REIT融資模式

廉租房是指我國政府通過租金補(bǔ)貼、實物配租及租金減免的方式，向住房困難者且符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭提供具有社會保障性質(zhì)的住房。它是縮小貧困差距和構(gòu)建和諧社會的一項重大舉措，我國政府對其制度的完善也越來越加以重視。現(xiàn)階段，我國的廉租房建設(shè)的主要融資渠道是政府，但由于資金來源與中央和地方的財政狀況聯(lián)系緊密，使得其建設(shè)資金不穩(wěn)定、波動性大，不利于形成廉租房項目的長期資金鏈條。

一、廉租房建設(shè)的融資政策

自1998年首次提出廉租房概念以來，我國廉租房制度的形成和發(fā)展成效顯著。2007年11月國家財政部印發(fā)的《廉租住房保障資金管理辦法》，用于規(guī)范管理廉租房保障資金，從而提高其資金的使用效益，確保廉租房保障資金的?？顚Ｓ谩６?008年12月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，全面要求各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、政策性銀行以及中國郵政儲蓄銀行等做好支持廉租房開發(fā)建設(shè)的金融服務(wù)工作。最近2011年7月銀監(jiān)會召開的第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院決策部署，積極加大對廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造為主的保障性住房建設(shè)支持力度，要認(rèn)真按照“三個辦法、一個指引”加強(qiáng)貸款用途管理，確保資金真正投向保障性安居工程。

二、廉租房建設(shè)的融資瓶頸

1．政府財政預(yù)算無力支撐。由于廉租房的需求量大，建設(shè)廉租房所需的資金大大超過了政府財政融資的承受能力。就今年從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，全年中央財政安排保障性安居工程支出1030億元，截至5月底，全國城鎮(zhèn)廉租房等各類保障性住房以及各類棚戶區(qū)改造住房已開工340萬套。為解決資金不足問題，國家發(fā)改委提出必須充分發(fā)揮企業(yè)債券融資對廉租房等保障性住房建設(shè)的支持作用，引導(dǎo)更多社會資金參與保障性住房建設(shè)，可見政府財政預(yù)算資金不能滿足廉租房項目建設(shè)需求。

2．社會民間資本無意參與。廉租房的目標(biāo)群體是低收入階層，因而追求的是社會效益和公共利益的最大化，而民間資本的目標(biāo)是追求經(jīng)濟(jì)利益最大化。社會效益的最大化往往意味著利潤率低，甚至零利潤或負(fù)利潤，使得廉租房對于民間資本缺乏利益誘導(dǎo)，在沒有政府的支持下，民間資本沒有直接參與的動力。

3．其它固定資金杯水車薪。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，全國累計用于廉租住房制度的資金為70.8億元。其中財政預(yù)算安排資金32.1億元（含部分上交的住房公積金增值收益），住房公積金增值收益19.8億元，土地出讓凈收益3.1億元，社會捐贈0.2億元，其他資金15.6億元。①在其它固定資金的來源如住房公積金、土地出讓凈收益和社會捐贈中，住房公積金增值收益占的份額最大，但要在提取風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后，按照國家有關(guān)規(guī)定專項用于廉租住房建設(shè)。由于住房公積金增值收益的風(fēng)險準(zhǔn)備金的計提比例不低于60%，顯然這部分資金除去準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后剩余數(shù)額非常有限，對于廉租房建設(shè)來說可謂杯水車薪。

綜上可知，我國廉租房融資的資金缺口大，融資渠道單一，需要利用新的融資方式來突破資金緊缺瓶頸。

三、REIT融資模式

REITs（Real Estate Investment Trust），即房地產(chǎn)投資信托，是一種以發(fā)行收益賃證方式匯集不特定多數(shù)投資者的資金，建立專門從事房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，由公司將經(jīng)營所得的收入以派息的形式分配給投資者。REIT融資方式在廉租房融資上具有如下的優(yōu)勢：

1．融資速度快，數(shù)額大。REIT通過受益憑證的方式在資本市場上募集資金，直接投資于房地產(chǎn)，它可解決短時間內(nèi)大量資金需求的問題。

2．流通性強(qiáng)，變現(xiàn)快。REIT通過證券化來反映房地產(chǎn)市場價值，投資者可在市場上隨時交易證券，使得資金易于流通，也緩解了廉租房不易變現(xiàn)的困境。

3．認(rèn)購門檻低，能減少稅收。REIT的認(rèn)購者，每股只需要10-25美元，而在美國股東在合股性質(zhì)的公司的投資額不得低于15000美元，較低的認(rèn)購門檻擴(kuò)大了REIT的融資范圍。同時，REIT能夠享受到稅收優(yōu)惠，如原所有人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給REIT，并沒有現(xiàn)金支付的實現(xiàn)，而只是一種收益證明，因此REIT不需要交納契稅，原所有人不需交納營業(yè)稅，就減少 了REIT運(yùn)營的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)論及政策建議

我國廉租房建設(shè)的長效發(fā)展需要通過REIT方式形成大額穩(wěn)定的資金來源渠道，該制度的成熟和完善需要國家出臺相關(guān)政策，也要加快REIT組織結(jié)構(gòu)建設(shè)和人才培養(yǎng)，完善REIT監(jiān)管體系，從而建立有效的信托產(chǎn)品流通機(jī)制來為廉租房融資服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]建設(shè)部.今年所有市縣須建設(shè)廉租房..

[2]王仁濤.中國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新研究――基于reits理論的探討.上海:復(fù)旦大學(xué)出版社.2009.