物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)范文

20xx年最新廣州市物業(yè)管理條例全文

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

業(yè)主通過(guò)選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。

第三條　對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。

未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條　市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織實(shí)施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)各區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

第六條　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。

區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。

第七條　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。

房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。

第八條　房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門(mén)和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。

第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開(kāi)批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第十條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過(guò)書(shū)面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域

第十一條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。

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從廣州市發(fā)生第一起物管收費(fèi)糾紛至今已有20xx年，但20xx年來(lái)物管費(fèi)糾紛愈演愈烈，一方面業(yè)主不滿收費(fèi)與服務(wù)不對(duì)等，另一方面物管公司堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)可以優(yōu)價(jià)，但從今年起，廣州市新的物管收費(fèi)制度實(shí)施，使收費(fèi)有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也使糾紛空前激烈。

原因是收費(fèi)從原來(lái)的物管公司報(bào)物價(jià)局個(gè)別審核，變成在政府指導(dǎo)價(jià)下的市場(chǎng)自主行為，從而宣告優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)時(shí)代的終結(jié)。又因?yàn)榕f有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新的政府指導(dǎo)價(jià)有很大差

異，使原本就對(duì)物管服務(wù)不滿的業(yè)主有了新的維權(quán)武器。像麗江花園的業(yè)主一樣，越來(lái)越多的業(yè)主維權(quán)從簡(jiǎn)單的拒交物管費(fèi)走向法庭交鋒。

中高檔次樓盤(pán)收費(fèi)2-3元

記者近日查閱廣州各樓盤(pán)小區(qū)在多個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站上登載的小區(qū)信息，發(fā)現(xiàn)至少有三四十個(gè)電梯小區(qū)樓盤(pán)管理費(fèi)達(dá)到2元/平方米或者以上。

這些小區(qū)一般都是市場(chǎng)中較高檔次的樓盤(pán)，如主要集中在珠江新城、天河北、老城區(qū)、濱江東沿線和番禺華南板塊等區(qū)域的電梯小區(qū)樓中。這些小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在2-3元/平方米之間。

在現(xiàn)在實(shí)際收取的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中，價(jià)格最低的約是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城區(qū)的舊有物業(yè)和多層小區(qū)。一些帶電梯的小高層小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.8-1.5元/平方米之間。而帶電梯的高層樓盤(pán)小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)主要集中在1.5-2.5元/平方米之間。對(duì)于一些高檔次的公寓型樓盤(pán)和豪宅小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)可以達(dá)到4-10元/平方米。

也就是說(shuō)按新的收費(fèi)規(guī)定，超標(biāo)的情況不是少數(shù)。

矛盾起因：從物價(jià)局批復(fù)收費(fèi)到政府指導(dǎo)價(jià)

物管費(fèi)糾紛由來(lái)已久，但廣州市新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在今年1月實(shí)施后，樓盤(pán)小區(qū)新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)與原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異引起的糾紛更有增無(wú)減。

據(jù)了解，廣州在新的物業(yè)管理收費(fèi)制度出臺(tái)前，一直沿用物價(jià)局檢查、批復(fù)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的辦法。據(jù)物業(yè)管理公司透露，以前物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司向物價(jià)部門(mén)提交申請(qǐng)，包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及管理小區(qū)需要的成本核算等內(nèi)容，由物價(jià)部門(mén)最后確定每個(gè)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而根據(jù)以前的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多層物業(yè)和高層物業(yè)的一級(jí)物業(yè)管理都是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的，因此有部分物業(yè)小區(qū)可以收取較高的物業(yè)管理費(fèi)。

政府指導(dǎo)價(jià)有強(qiáng)制性不是參考價(jià)

第2篇：物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)范文

(一)研究背景

所謂轉(zhuǎn)型,首先是指由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)向現(xiàn)代工業(yè)化的轉(zhuǎn)變,與此同時(shí),社會(huì)制度上來(lái)看,轉(zhuǎn)型還包括整個(gè)世界向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和民主制度的轉(zhuǎn)變,我們國(guó)家也正處在這兩個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中。一方面,我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)已經(jīng)取得了巨大成果;另一方面,以民主法治人權(quán)為核心的體制建設(shè)在我國(guó)也已經(jīng)開(kāi)始了;同時(shí),人們的意識(shí)也在發(fā)生著變化,越來(lái)越注重生活質(zhì)量,同時(shí)關(guān)注自己的權(quán)利實(shí)現(xiàn)程度。

處于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)型時(shí)期,社區(qū)建設(shè)也有著自己的特點(diǎn)。究竟社區(qū)建設(shè)發(fā)展到了一個(gè)怎樣的程度,其中社區(qū)法制建設(shè)又受到了多大程度的重視,今后又將是怎樣的發(fā)展方向,地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展模式的不同等等這些都需要我們?nèi)ヌ骄俊?/p>

截至目前,對(duì)社區(qū)法制建設(shè)的研究已經(jīng)取得了一定的成績(jī),不論是從現(xiàn)今與歷史的對(duì)比,還是從它的成因、現(xiàn)狀做出的分析,以及對(duì)未來(lái)的展望,這些都為這次的調(diào)查及寫(xiě)作打下了基礎(chǔ)。

通過(guò)調(diào)查走訪,初步了解了社區(qū)法制建設(shè)的現(xiàn)狀,并從多方面分析了原因,希望從綜合的角度來(lái)解決問(wèn)題。

(二)研究方法

本次調(diào)查采取了無(wú)結(jié)構(gòu)訪談法,以個(gè)別訪談與集體訪談相結(jié)合的方式進(jìn)行。無(wú)結(jié)構(gòu)訪談法是研究者按照一個(gè)概略性、指導(dǎo)性的訪談提綱所進(jìn)行的訪談。無(wú)結(jié)構(gòu)訪談?dòng)欣诎l(fā)揮訪問(wèn)者和被訪者的主動(dòng)性和創(chuàng)造性收集到原設(shè)計(jì)方案中沒(méi)有預(yù)計(jì)到的許多新情況、新信息。但這種方法對(duì)調(diào)查研究者要求較高,訪談得的資料也難以進(jìn)行定量分析1。

(三)研究意義

1.居民生活需要

隨著生活水平的提高,人們更加關(guān)注自己的生活品質(zhì)以及權(quán)利的維護(hù)。人們目前主要生活在社區(qū)中,社區(qū)的發(fā)展與居民們的生活息息相關(guān)。社區(qū)依法制軌道發(fā)展能夠保障居民的權(quán)益得到更好的實(shí)現(xiàn),同時(shí)提升生活質(zhì)量。不論是普法宣傳還是實(shí)質(zhì)的法律指導(dǎo),社區(qū)中的居民需要這類的法律服務(wù)。對(duì)于居民來(lái)說(shuō),通過(guò)法律途徑維權(quán)手續(xù)還是有些繁雜,對(duì)專業(yè)知識(shí)要求相對(duì)較高,很多時(shí)候居民遇到問(wèn)題不敢訴諸于法律,這時(shí)社區(qū)的法制建設(shè)的緊迫性就顯得更為突出。

2.社區(qū)發(fā)展需要

社區(qū)要得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,法制是必經(jīng)道路。無(wú)論是社區(qū)治理、社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境等等都要做到依法管理,擺脫過(guò)去人治大于法治的局面。而由于社區(qū)的法制建設(shè)所發(fā)展的時(shí)間相對(duì)較短,所以各項(xiàng)制度則稍顯滯后或不完善。國(guó)家對(duì)于社區(qū)建設(shè)的投入正在逐步增加,借此機(jī)會(huì),社區(qū)的法制建設(shè)更應(yīng)受到重視并應(yīng)大力發(fā)展。

3.社會(huì)法制建設(shè)需要

依法治國(guó)是我國(guó)的基本國(guó)策,但是目前國(guó)家立法稍顯滯后,且操作性較差。改革開(kāi)放以來(lái),社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面發(fā)展飛速,相應(yīng)的體制變革則稍顯跟不上時(shí)代的步伐。社區(qū)作為基層自治組織,是法治發(fā)展的基礎(chǔ),但目前社區(qū)自治還沒(méi)有完全形成,因此要做到依法治理社區(qū)還有很長(zhǎng)一段路要走。

二、社區(qū)法制建設(shè)現(xiàn)狀

現(xiàn)代社區(qū)法制建設(shè)自1954年正式拉開(kāi)了帷幕。1954年,《城市街道辦事處組織條例》、《城市居民委員會(huì)組織法》出臺(tái),我國(guó)社區(qū)法制建設(shè)走上了有法可依的道路;《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布使新型社區(qū)的物業(yè)管理走上了法制軌道;1987年,退休金社會(huì)統(tǒng)籌制度使退休職工的生活有了保障,他們的檔案關(guān)系隨之轉(zhuǎn)到社區(qū),享受社區(qū)服務(wù);1993年,城市居民低保政策實(shí)行,居委會(huì)、街道作為基層組織被賦予了審核低保對(duì)象的權(quán)利,社區(qū)中的低保居民能夠領(lǐng)到相應(yīng)的補(bǔ)助,保障日常生活,不用再像過(guò)去一樣沒(méi)有穩(wěn)定的生活來(lái)源,過(guò)著朝不保夕的生活;還有一些國(guó)家部委的通知、規(guī)定等,涉及了社區(qū)黨建、社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社區(qū)文化衛(wèi)生、社區(qū)衛(wèi)生等方方面面,也惠及了各個(gè)層次的人群,使社區(qū)無(wú)論從硬件設(shè)施到服務(wù)水平都有了全面的提升,為居民提供了良好的生活居住空間,居民的精神文化生活同樣得到極大豐富,法律意識(shí)、主人翁意識(shí)都在逐步提高。

三、社區(qū)法制建設(shè)個(gè)案調(diào)查狀況

具體來(lái)說(shuō),在社區(qū)建設(shè)的過(guò)程中同樣出現(xiàn)了以下問(wèn)題。

(一)居民主人翁意識(shí)較低,活動(dòng)參與度不高,社區(qū)凝聚力低

現(xiàn)在的社區(qū)給了居民更多的獨(dú)立空間,而居民之間的交流也同時(shí)被一道道門(mén)阻隔了,很可能住了多年的鄰居都不知道對(duì)方的名字,更不要提更深層次的交流。社區(qū)活動(dòng)主要針對(duì)的對(duì)象就是退休老年人或是一些低保戶,多數(shù)上班族可能就是一回家就把門(mén)關(guān)起來(lái),休息日也是自己休息調(diào)整,很少關(guān)注社區(qū)活動(dòng)。居民的主人翁地位沒(méi)有得到發(fā)揮,真正涉及到社區(qū)決策的時(shí)候,往往居民是沒(méi)有發(fā)言權(quán)的,居民對(duì)自己居住的社區(qū)沒(méi)有認(rèn)同感,不能真正的融入到社區(qū)建設(shè)中,所以很難達(dá)到群策群力。

(二)居委會(huì)與居民的距離越來(lái)越大

居委會(huì)作為居民自己管理社區(qū)的自治組織,本應(yīng)是與居民的日常生活密切相關(guān)的。但是目前居委會(huì)似乎是處于一級(jí)政府的位置,高高在上領(lǐng)導(dǎo)著居民,居委會(huì)的工作人員也并不是以居民代表的身份出現(xiàn),而是和其他單位的工作人員沒(méi)有太大區(qū)別,都是聽(tīng)從上級(jí)指揮,做好傳達(dá)工作,在和居民溝通方面則稍顯不足。

現(xiàn)在,工作人員相比于過(guò)去的熱心退休職工更加年輕化,有活力,但是缺少熱情,坐在辦公室里的時(shí)間大大增加,用在寫(xiě)材料應(yīng)付上級(jí)的功夫多了許多,與居民的溝通卻大大減少,他們對(duì)居民的狀況的了解大多來(lái)自于電腦里檔案的記載,一些新的情況可能就不是很清楚了。尤其是目前人口流動(dòng)大,居委會(huì)掌握的情況則更顯滯后。對(duì)于居民的需求了解不足,很難有針對(duì)性的解決問(wèn)題,也就導(dǎo)致很多居民認(rèn)為居委會(huì)并沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。

這種脫離狀態(tài)使居委會(huì)同樣處于不利境地,他們的工作得不到承認(rèn)和理解,夾在政府和居民中間,很難兩全?，F(xiàn)在的政績(jī)需要看社會(huì)效應(yīng),而真正符合居民意愿的活動(dòng)很多時(shí)候是得不到批準(zhǔn)的,這也就使他們的積極性越來(lái)越低,而且形成了一種對(duì)內(nèi)一套對(duì)外一套的作風(fēng)。居民不信任社區(qū)組織,除非迫不得已,不會(huì)求得社區(qū)的幫助。同時(shí)居民權(quán)益受到侵害的時(shí)候,居委會(huì)和街道大多是以解釋工作為主,真正的解決問(wèn)題非常困難。

(三)社區(qū)法制宣傳教育不到位,居民法律知識(shí)缺乏

社區(qū)對(duì)黨和國(guó)家的政策宣傳一般較為到位,上級(jí)交代的硬指標(biāo)一般能按時(shí)完成,但是對(duì)于法律宣傳還是較為疏忽,形式較為單一且多流于表面,成效不大,往往是發(fā)一本很小的冊(cè)子,有時(shí)還不能做到人手一冊(cè),具體的指導(dǎo)則相對(duì)較少,致使居民法律知識(shí)較為貧乏。居民的心中法律仍是高不可攀、政治性太強(qiáng)。社區(qū)沒(méi)有專門(mén)的法律援助隊(duì)伍,懂得專業(yè)知識(shí)的人員更是稀少,不能為居民提供有效的幫助,使訴訟的道路費(fèi)時(shí)費(fèi)力。雖然居民的維權(quán)意識(shí)有所增加,但是真正能從法律渠道得到實(shí)惠的少之又少。

(四)社區(qū)依法治理的基礎(chǔ)不牢固致使管理水平較低

首先,資金不足、物質(zhì)保障薄弱是制約社區(qū)法制建設(shè)的一大因素。政策的落實(shí)、活動(dòng)的開(kāi)展都需要資金做保障,但資金不足是社區(qū)建設(shè)中的普遍問(wèn)題。社區(qū)在整個(gè)管理體系中處于基層位置,資金申請(qǐng)較為困難,可以申到資金的項(xiàng)目范圍較窄,而且這些活動(dòng)更多的是要符合上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意愿,要能出政績(jī),否則很難被批準(zhǔn),這導(dǎo)致很多工作只能是紙上談兵,居民的權(quán)益需求得不到很好的保障。

其次,相關(guān)制度不夠完善,社區(qū)依法治理的內(nèi)容、形式、途徑?jīng)]有界定和明確。居委會(huì)與街道辦事處的關(guān)系較為不合理。城市社區(qū)居民委員會(huì)的法律地位沒(méi)有得到應(yīng)有的肯定和尊重,目前居委會(huì)處于街道的直屬下級(jí)地位,沒(méi)有自,不論人事任免還是經(jīng)費(fèi)劃撥,甚至是日常工作,政府街道都處在領(lǐng)導(dǎo)的位置上。居委會(huì)成了執(zhí)行機(jī)構(gòu),沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的居民自治組織的功能。政府并沒(méi)有起到應(yīng)有的監(jiān)督職能,反而是應(yīng)付上訪居民,不能解決問(wèn)題。社區(qū)法治就只停留在表面,沒(méi)有具體規(guī)劃措施來(lái)落實(shí)。

再次,人事制度不健全。人員配備不足,一人兼多項(xiàng),很多事情不能做到位,甚至一些分內(nèi)工作沒(méi)人做,要靠熱心居民來(lái)解決。同時(shí),任免制度不透明,把關(guān)不嚴(yán),工作人員素質(zhì)有限,其中大多是本社區(qū)退休居民,雖然也充實(shí)了一部分年輕力量,但是很少經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn),對(duì)相關(guān)法律政策了解較少,對(duì)自己的職責(zé)沒(méi)有明確認(rèn)識(shí),對(duì)社區(qū)工作沒(méi)有足夠重視,依然是人治大于法治,工作行為不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),敷衍了事。工資標(biāo)準(zhǔn)較低,激勵(lì)機(jī)制不完善,文字材料比實(shí)干還要有說(shuō)服力,致使一些工作人員把精力放在了制作材料上,與居民溝通少,長(zhǎng)久以來(lái),形成惡性循環(huán)。

(五)國(guó)家立法滯后,現(xiàn)有法律法規(guī)立法層次較低,規(guī)則性強(qiáng)、可操作性差

目前與社區(qū)相關(guān)的法律法規(guī)多以規(guī)章制度的形式出臺(tái),法律效力相對(duì)較低,地方立法分散,各自為政現(xiàn)象嚴(yán)重,一定程度上的不科學(xué)和不成體系,沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的社區(qū)服務(wù)、社區(qū)治理的綜合的法律制度,使其操作起來(lái)差異較大,不易把握。同時(shí)現(xiàn)有法律程序?qū)τ谄胀ò傩沼绕涫侨鮿?shì)群體來(lái)說(shuō)仍相對(duì)繁雜。

四、社區(qū)法制建設(shè)問(wèn)題的原因

社區(qū)完善的法制建設(shè),通俗的說(shuō)也就是社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者、執(zhí)行者、社區(qū)成員都要按著法律來(lái)規(guī)范自己的工作和生活?，F(xiàn)代城市社區(qū)失去了業(yè)緣關(guān)系、親緣關(guān)系等傳統(tǒng)力量的佐佑之后,以純粹的契約關(guān)系連接,契約的效力最終憑借國(guó)家的強(qiáng)制力即法律效力得以發(fā)揮2。

加強(qiáng)社區(qū)法制是城市社會(huì)問(wèn)題的復(fù)雜性、多樣性提出的歷史選擇。但是由于社區(qū)內(nèi)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,管理范圍大,新問(wèn)題層出不窮,同時(shí)由于是基層組織,重視程度不夠,以致立法落后,很多問(wèn)題得不到法律的解釋。下面從居民個(gè)人、居委會(huì)、政府社會(huì)三個(gè)角度來(lái)闡述社區(qū)法制建設(shè)存在問(wèn)題的原因。

(一)社區(qū)居民權(quán)利意識(shí)、社區(qū)意識(shí)淡薄

居民受中國(guó)傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)法中的義務(wù)本位觀念的影響,權(quán)利意識(shí)缺乏,缺乏社區(qū)自治、社區(qū)參與的積極性,很難形成社區(qū)立法的愿望和要求,依法管理社區(qū)和依法規(guī)劃社區(qū)建設(shè)的氛圍還未形成,社區(qū)意識(shí)普遍不強(qiáng),影響社區(qū)法律的制定和執(zhí)行,影響對(duì)社區(qū)的依法治理。在調(diào)查中,唐山市XX社區(qū)居民很少有過(guò)參與社區(qū)決策的經(jīng)歷,那些低保戶更多的是去參加一些義務(wù)勞動(dòng)。居民們反應(yīng),即使是去參加投票選舉這類的活動(dòng),也只是走一個(gè)形式,根本不知道候選人是誰(shuí),就按照“指示”直接畫(huà)圈了。

(二)居委會(huì)運(yùn)行制度不完善

首先,由于居委會(huì)處在一個(gè)政府與居民的夾層位置,而且社區(qū)自治的局面尚未形成,居委會(huì)很難發(fā)揮自治組織的作用,而是作為街道政府的執(zhí)行機(jī)關(guān)。這就使居委會(huì)的工作上要對(duì)街道負(fù)責(zé),下也要對(duì)居民負(fù)責(zé),上面的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下面。面對(duì)著社區(qū)中的多種主體,居委會(huì)起著協(xié)調(diào)的作用,使它們能夠和諧發(fā)展。比如說(shuō)新小區(qū)就面臨著物業(yè)與居委會(huì)街道的關(guān)系協(xié)調(diào)問(wèn)題,而老小區(qū)則是基層管理組織與熱力、燃?xì)獾绕渌M織的合作問(wèn)題。城市社區(qū)組織結(jié)構(gòu)將由單一的政府行政性組織,逐步形成一個(gè)由行政組織、社會(huì)團(tuán)體組織、社區(qū)居民自治組織、其他企業(yè)事業(yè)組織共同參與社區(qū)管理并相互支持、相互協(xié)作、相互吸取的組織結(jié)構(gòu)3。

轉(zhuǎn)型時(shí)期,市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向明顯,勞動(dòng)、工資、住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、福利等一系列制度不同程度上進(jìn)行了改革,大量的“ 單位人” 轉(zhuǎn)為“ 社會(huì)人”,管理任務(wù)劇增。

其次,工作人員的法律意識(shí)、法律知識(shí)都比較淡薄,所以要給居民做指導(dǎo)有一定的困難。對(duì)于許多事情的判斷不是運(yùn)用法律,仍習(xí)慣于用人情倫理作為正確、是非的標(biāo)準(zhǔn)。部分管理者缺乏創(chuàng)新意識(shí),思想觀念比較陳舊,管理手段缺乏創(chuàng)新,沿用傳統(tǒng)體制下的舊管理模式。社區(qū)法制宣傳教育的輻射面不夠?qū)拸V,宣傳力度不夠,作為社區(qū)依法治理主體的居民群眾文化水平和道德修養(yǎng)參差不齊,使法制建設(shè)推進(jìn)有一定困難,而且對(duì)城鎮(zhèn)社區(qū)法治建設(shè)的理論研究不深入我國(guó)目前對(duì)城鎮(zhèn)社區(qū)法治建設(shè)理論研究的不深入和滯后性同樣是影響城鎮(zhèn)社區(qū)法治建設(shè)進(jìn)程的重要原因之一。

再次,長(zhǎng)期以來(lái)“人治”的觀念根深蒂固,對(duì)社區(qū)建設(shè)重要性及重大現(xiàn)實(shí)意義認(rèn)識(shí)不足。人員的招聘不夠透明,社區(qū)很大程度上成了安排“熟人”的好地方,大家普遍認(rèn)為社區(qū)的工作沒(méi)有什么技術(shù)含量,而且比較清閑,所以安排進(jìn)來(lái)的一些人雖然一些是經(jīng)過(guò)了考試,但是對(duì)社區(qū)工作方面了解甚少。至于社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)都是上面直接派下來(lái)的,對(duì)社區(qū)的情況不了解。工作人員對(duì)自己的工作沒(méi)有明確的定位。居委會(huì)的人員配置不足,一味的整合致使工作范圍大了,但是做不細(xì)致了。在調(diào)查過(guò)程中,正是其中一個(gè)小區(qū)的居委會(huì)剛剛換屆結(jié)束,由于幾個(gè)社區(qū)合并,工作范圍是原來(lái)的三倍,但是人員并沒(méi)有相應(yīng)增加。雖然表面上看社區(qū)的工作是面面俱到,事無(wú)巨細(xì),但是實(shí)際上很大一部分都是虛有其名,工作人員一人兼幾職,難免一些工作顧不上。一些居民也反映說(shuō),換屆之后的居委會(huì)還不如從前了。

目前的人員考核制度有一些缺陷,很多實(shí)事做了可能沒(méi)人肯定,但是只要文字功夫做足,一樣能夠彌補(bǔ)甚至超過(guò)實(shí)事的效果。在調(diào)查中走訪的一些工作人員包括一些已經(jīng)退休的,其中很多人都表示對(duì)這種考核制度有些不滿,致使本來(lái)是一心撲在做事上,到后來(lái)只能被逼的一心撲在辦公桌上。

最后,居委會(huì)沒(méi)有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)來(lái)源,只能從民政部門(mén)申請(qǐng)。不論是工作人員的工資,還是活動(dòng)的經(jīng)費(fèi),都受到了很大的限制。這也就使得工作人員必須要對(duì)上負(fù)責(zé),畢竟那兒才是真正的衣食父母。所辦的活動(dòng)只要上面不同意,那么想要辦成的可能性就很小。

(三)政府對(duì)社區(qū)法制建設(shè)監(jiān)管難實(shí)現(xiàn)

國(guó)家對(duì)社區(qū)建設(shè)的投資有限,在劃撥方面更顯得謹(jǐn)慎。近年來(lái),中國(guó)城市化速度明顯加快,流動(dòng)人口數(shù)量猛增,租房居住人數(shù)劇增。這部分人居住不固定,社區(qū)活動(dòng)基本不參加,同時(shí)大多是外地戶口,檔案關(guān)系等不在社區(qū)內(nèi),社區(qū)組織不能對(duì)其有很好的了解。社區(qū)管理難度加大,現(xiàn)今的社區(qū)有著較為森嚴(yán)的等級(jí)管理制度,政府對(duì)社區(qū)的監(jiān)管很難實(shí)現(xiàn)。

五、完善社區(qū)法制建設(shè)的對(duì)策

(一) 發(fā)揮居民自主意識(shí),推進(jìn)法制建設(shè)

強(qiáng)化居民的自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我發(fā)展的意識(shí),堅(jiān)持居民自治原則,使居民真正參與到社區(qū)建設(shè)中來(lái),充分肯定居民意見(jiàn),讓他們意識(shí)到自己的價(jià)值,引導(dǎo)居民為社區(qū)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的智慧,來(lái)把共同生活的環(huán)境建設(shè)的更好。居委會(huì)盡量根據(jù)不同層次居民的不同需求,開(kāi)展能夠調(diào)動(dòng)他們積極性的活動(dòng),增進(jìn)居民之間的溝通交流,同時(shí)增加居民們對(duì)社區(qū)的歸屬感。

(二)居委會(huì)完善工作制度,為居民辦實(shí)事

居委會(huì)工作人員招聘重視其知識(shí)技能,使工作人員隊(duì)伍專業(yè)化,同時(shí)要選擇對(duì)社區(qū)工作有熱情有想法的工作人員。工作人員各司其職,各項(xiàng)工作有專人負(fù)責(zé),而不是身兼數(shù)職。適當(dāng)增加工作報(bào)酬,調(diào)動(dòng)隊(duì)伍的工作積極性,明確社區(qū)和社區(qū)組織的定位?；鶎咏M織充分行使自己的權(quán)利,管理社區(qū),街道行使自己的監(jiān)督職能,而不是管理職能。建立多元社區(qū)管理的主體,打破政府作為惟一主體的局面,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,共同建設(shè)社區(qū)。

將居委會(huì)的基層工作做到位,深入到居民中間,真正理解居民的需求,為社區(qū)居民做實(shí)事。改革考核社區(qū)工作人員的機(jī)制,使他們能夠放開(kāi)包袱工作,用真才實(shí)干贏得肯定。同時(shí)公正的評(píng)判能夠調(diào)動(dòng)工作積極性。

(三)進(jìn)一步推進(jìn)體制改革,完善監(jiān)管制度

理順政府與社區(qū)基層組織的關(guān)系,居民掌握自,決定和自己利益相關(guān)的事項(xiàng),共同參與社區(qū)發(fā)展。社區(qū)內(nèi)各組織各部門(mén)相互協(xié)調(diào),依法規(guī)范自己的活動(dòng),提高社區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)生活質(zhì)量。社區(qū)開(kāi)辟自己的經(jīng)濟(jì)來(lái)源或者預(yù)留專門(mén)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi),使活動(dòng)開(kāi)展更有保障。

引入第三方力量,完善監(jiān)管機(jī)制,使居民能夠狀告有門(mén),不至于再吃閉門(mén)羹。同時(shí)有效的監(jiān)管對(duì)基層組織也是激勵(lì)作用,使他們能夠依法規(guī)范自己的言行,為居民服務(wù)。

(四)完善社區(qū)相關(guān)法律體系

對(duì)已有法律進(jìn)行修改,使其符合現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展需要。增強(qiáng)對(duì)社區(qū)立法的重視,增加高層次法律的數(shù)量,從宏觀上把握社區(qū)建設(shè)。社區(qū)基層組織結(jié)合自身實(shí)際情況,制定相關(guān)規(guī)定、規(guī)章,建立多層次的法律體系。樹(shù)立社區(qū)法制新觀念,使社區(qū)建設(shè)各項(xiàng)工作逐步踏上法制軌道,得到法律保障,真正做到有法可依、依法建設(shè)

六、結(jié)語(yǔ)

社區(qū)法制建設(shè)作為一個(gè)系統(tǒng)工程,需要黨和政府、居委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民乃至全社會(huì)的通力配合才能實(shí)現(xiàn)。因此社區(qū)法制建設(shè)僅僅依靠居委會(huì)已不能適應(yīng)社區(qū)規(guī)模化、復(fù)雜化發(fā)展的需要,迫切需要新的力量加入,以共同建設(shè)社區(qū)。

由于中國(guó)的社區(qū)法制建設(shè)尚處于開(kāi)端,社會(huì)轉(zhuǎn)型使得法制滯后性更加突出,調(diào)整城市社區(qū)建設(shè)的法律規(guī)范必然處于一種不完備的狀態(tài)。

加強(qiáng)社區(qū)法制建設(shè)的根本目標(biāo)在于將社區(qū)建設(shè)納人依法治理軌道,為城市基層管理體制改革,擴(kuò)大基層民主,實(shí)行居民自治,強(qiáng)化社區(qū)功能,不斷提高人民群眾的生活質(zhì)量和文明程度,鞏固國(guó)家政權(quán)的組織基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ),維護(hù)社會(huì)政治穩(wěn)定,促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,提供有力法律保障。

注釋

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