公積金如何辦理精選(九篇)
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第1篇：公積金如何辦理范文
關鍵詞：后進生；管理工作；班集體；溝通；心態(tài)
中圖分類號：G632 文獻標識碼：B 文章編號：1002-7661（2016）11-155-01
教育的宗旨是“一切為了每一個學生的發(fā)展”，這是每一個教師所應該重視的問題。但是學生的成長是有差異性的，他們也許都上同樣的課程，聽著同樣的老師講解，但是每一個學生都有自己的學習習慣，學習態(tài)度，因而造就了學習情況不同的學生，有的成績優(yōu)異，有的處于中游，有的卻一直倒數(shù)，這成為了廣大教師所面對的難題。那么，做好班級后進生的管理，需要教師的積極有效的管理方法和學生的不斷努力共同推動，才能讓班集體的整體水平得到提高。
一、計劃性的心理輔導，關愛每一個學生
一個班級里的后進生們，通常他們學習成績不好，長久以來，會比較容易形成一個小集體。有的教師面對此類情況，會比較盲目對待，籠統(tǒng)地對待他們?nèi)?。然而，每一個學生都可能是因為各種各樣的原因造成的。有的老師耐心不足，統(tǒng)一以歧視的目光看待他們，用粗暴的手段進行教育，這將使他們的自尊心受到極大的傷害。此時，我們應該給與他們足夠的耐心和關懷，詳細地了解他們每一個人的身心狀況，讓他們覺得我是一樣的，老師是重視我的，從而制定針對性的心理輔導，慢慢調(diào)整好他們的心態(tài)，激發(fā)他們對學習的熱情。有時候?qū)λ麄兊男⌒∵M步都給予足夠的肯定，這樣會使他們的自信心得到恢復，看到了自己的進步，看到了自己的長處，學習就慢慢起勁。
二、因材施教，制定特殊的學習任務和學習環(huán)境
后進生們的自覺性普遍不高，自制力差，慢慢地他們開始散漫，在學習上失去信心。教師應該在教學的方法上漸漸有所改變，關注到班里的每一個學生，盡量使他們能夠跟得上。比如，在傳授新課時，教師可以適當降低一下起點或者稍微減緩一下速度，讓后進生也能跨進新知識的門檻，讓他們感到自己也能學，慢慢激發(fā)起他們學習知識的興趣。在課堂練習的時候，可以適當分配一些綜合性類型的題目，對班里的優(yōu)生建議他們做，而對后進生不作過多的要求。課后作業(yè)就要求后進生一定要完成力所能及的作業(yè)，并且正常上交，久而久之，他們慢慢養(yǎng)成好的習慣，提高他們的自覺性和學習的熱情。教師可以利用同桌的優(yōu)勢，視情況適當分配班里的優(yōu)生和后進生同桌，利用優(yōu)生帶動差生，讓同學們互相幫助，增強集體觀念，發(fā)揚團隊精神，促進后進生的慢慢改變。教師還可以為一些后進生制定階段性的小目標，目標期望不宜過大，讓他們帶著目標學習，從而提高他媽的學習動力和競爭的意識。我們相信，因材施教的學習任務和學習環(huán)境會積極帶動起后進生的學習信心。
三、學校家庭相配合促進教學
教育是一項漫長的系統(tǒng)工程，社會、學校、家庭都必須為教育共同努力，才能促進教育的發(fā)展。尤其是班級里的后進生，要運用多方面的協(xié)調(diào)、多方面的溝通，共同努力才能帶動起后進生的發(fā)展。后進生學習不積極，成績不理想，除了學校教育方面問題，家庭方面也是一個關鍵的因素。由于現(xiàn)代人工作的壓力大，可能很多學生家長并沒有花過多時間在孩子的學習發(fā)展上，沒有真正關心到他們的身心健康，也許只是在物質(zhì)上滿足孩子的要求，漸漸地，與孩子之間溝通的語言越來越少，甚至很多父母不知道自己的子女在學校的學習情況，如果沒有家長的良好的學習監(jiān)督和與學校的配合，學生的學習情況就難以洞悉，學生的學習習慣就難以穩(wěn)定。因此，在教育教學工作中，學校應加強與學生家長的聯(lián)系，及時將學生的思想情況和上課表現(xiàn)反饋給家長，讓家長能在第一時間了解孩子在校期間的各種表現(xiàn)，并要求家長對自己的孩子加強輔導，以消化在校學習的各科知識。教師同時建議班級里后進生的家長，反映給學校孩子在家的學習情況，以便更好地教育學生，幫助他們做出后進生的行列。
四、持之以恒的關注
通常班級里的后進生缺乏堅定的意志力和自制能力，即便在前期他們的學習態(tài)度有所改變，學習上得到一些小進步，但是思想上可能沒有深刻認識，錯誤難免再犯，再次踏進后進生的行列，后果更加不堪設想。這時候，就需要教師在時間上對他們更加關注，必須不厭其煩的對他們關心、常常對他們提醒和鼓勵，一旦發(fā)現(xiàn)他們有懈怠的苗頭就馬上遏制，不能讓他們的不良行為有絲毫發(fā)展的機會，慢慢矯正他們的壞習慣。同時，教師要善于利用外在的力量，組織和發(fā)揮班集體的優(yōu)生力量，可以適當分配給他們給后進生一對一的輔導，或者是班干部，他們相對處理能力較強，通過他們的平常觀察和同學之間的互相幫助，一旦發(fā)現(xiàn)問題就及時向老師提出建議。這樣做出持之以恒的關注，相信會更加有效管理后進生的問題。
五、總結
每一個學生的天資也許不同，學生的成長是有差異性的，但是教師要清楚地認識到每個學生都具有可塑性。對于每一位后進生，教師應該有耐性和改造的信心，用發(fā)展的眼光看待他們，逐漸使他們學習的動力提高，激發(fā)他們的熱情，幫助每一個學生走在后進的行列。
參考文獻：
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第2篇：公積金如何辦理范文
本階段,最主要的是廣泛搜集房源信息,通過閱讀樓書、參觀樣板間、聽銷售人員介紹項目情況等方式,對商品房的位置、環(huán)境、戶型、價格等進行綜合比較,初步確定所要選定的項目。
第二步:審查五證
初步選定項目后,即應該開始對項目的合法性進行審查。購房者應要求銷售單位出示該項目的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《商品房內(nèi)/外銷預/銷售許可證》。以上五證,尤其是《國有土地使用證》和《商品房內(nèi)/外銷預/銷售許可證》尤為重要。
在審查時,應注意以上五證的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致,用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證,此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金,在其領取的《商品房內(nèi)/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中,僅包括規(guī)劃項目的部分樓號,甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因
此,應著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內(nèi)。
第三步:簽訂認購書
如果您所選定的項目及其銷售單位通過了合法性的初步審查,下一步便可與項目的開發(fā)建設單位或取得合法資格的銷售單位簽訂認購書,并交納定金。認購書一般包括所購房屋名稱(具體樓號)、認購單價、建筑面積、總價款、付款方式、定金數(shù)額、正式簽約時
間、違約責任等主要條款。
目前認購書當中糾紛較多的主要是定金處理。目前有些開發(fā)商在預/銷售許可證取得前即與購房人簽訂認購書,此類認購書是不具備法律效力的。若買方在簽訂正式預/銷售契約前要求退還定金,開發(fā)商應予退還。對于認購書中將定金寫成訂金的,若買方放棄購買要求退還定金,亦應退還。
第四步:簽署正式購房契約
認購書簽訂后,您即應著手準備簽署正式契約。目前北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的購房合同(下稱主契約)主要有以下四種:《北京市內(nèi)銷商品房預售契約》、《北京市外銷商品房預售契約》、《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》、《北京市外銷商品房買賣契約》。前兩種合同主要適用于以預售方式銷售的商品房;后兩種合同適用于現(xiàn)房銷售。
關于現(xiàn)房,目前存在很多誤解。事實上,法律意義的現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)取得大產(chǎn)權的房屋。正是基于此,《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》和《北京市外銷商品房買賣契約》中均要求開發(fā)商填寫已經(jīng)取得的產(chǎn)權證號碼。未取得大產(chǎn)權證的,不得以現(xiàn)房銷售。買方在簽約前應清楚以上分類,并要求賣方提供正確的帶有統(tǒng)一編號的合同文本。在正式簽約前,賣方一般會提供以上契約的復印件,買方應要求將契約中相關內(nèi)容填寫清楚;賣方要求簽訂補充契約的,也應將合同文本事先出示給買方。買方應將以上文本與賣方提供的樓書等有關資料進行對照。對于樓書中承諾的但合同中未約定的內(nèi)容應作為重點與賣方進行磋商,并及時(尤其應在認購書約定的正式簽約時間前)將修改、補充意見反饋給賣方。 在簽約過程
中,買方尤其應注意在合同中不要留有空白之處,對合同中的修改部分應要求雙方簽章確
認。對于主契約的附件部分,買方尤其應加以注意。附件一的房屋平面圖應要求賣方標明功能、面積,最好應有尺寸。裝修、設備標準應盡可能全面、具體,不僅應包括所購房屋的內(nèi)部標準,而且應包括供水、供電、供氣、供暖、電梯、保安等設施與服務標準。附件二的共用共有部位主要是指公共面積的分攤部位,應依據(jù)有關規(guī)定核實其分攤部位是否符合法律規(guī)定。除簽署主契約外,買賣雙方可就主契約未盡事宜簽訂補充契約,就房屋的使用率、公共配套設施、房屋交付辦法、產(chǎn)權證申領等有關問題進行約定。簽約完成后,買方應按合同約定的付款方式支付購房款。
第五步:辦理預售登記手續(xù)
由于目前大多數(shù)購房人采取銀行按揭方式支付房價款,按照銀行按揭的有關規(guī)定,借款人應將應由其保存的經(jīng)過預售登記的預售契約正式抵押給銀行,于是出現(xiàn)了購房人簽約后手中沒有購房契約原件的情況,這種情況對購房人極為不利,甚至有個別開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自對合同文本進行修改,嚴重損害了購房人的利益。因此,律師建議購房人簽約時應爭取留存一份合同副本。辦理預售預購登記手續(xù)的同時,買賣雙方還應向房地產(chǎn)交易管理部門分別繳納房價款總額萬分之五的印花稅。
第六步:申請銀行按揭
目前購房人獲得銀行按揭的方式主要有三種:一是公積金貸款;二是個人住房商業(yè)貸
款;三是組合貸款。購房人可根據(jù)所選定項目及自身的實際情況選擇合適的貸款方式。申請公積金貸款的手續(xù)應按照您交存住房公積金的管理中心(可以向您單位負責住房公積金的同志了解您住房公積金的交存處)的要求辦理,提供相應的證明文件,并進行評估、購買保險等。
第七步:辦理入住手續(xù)
本階段是購房合同履行的重要階段,也是買賣雙方最容易發(fā)生糾紛的階段。購房人在辦理入住手續(xù)時應首先要求開發(fā)商提交《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《測繪部門實測面積數(shù)據(jù)》。房屋為居住用途的,還應要求開發(fā)商提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在對房屋進行驗收后,購房人應繳清剩余房價款,與開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準的物業(yè)管理合同,按物業(yè)管理合同約定繳納物業(yè)管理費,領取房屋鑰匙,整個房屋接收工作即告完成。
第八步:申領產(chǎn)權證
目前的產(chǎn)權證申領一般要經(jīng)過立契過戶、權屬登記、繳納契稅和交易手續(xù)費等與房屋交易有關的稅費等過程,最終才能取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。由于購房人取得小產(chǎn)權證的前提是開發(fā)商取得大產(chǎn)權證和其他手續(xù)完備,因此,購房人有必要在補充協(xié)議中要求開發(fā)商提供辦理產(chǎn)權證所需全部材料的期限,或者與開發(fā)商約定開發(fā)商為購房人辦理產(chǎn)權證的期限,并應約定違約責任。在申領產(chǎn)權證階段購房人應當交納的稅費主要有契
稅、交易手續(xù)費、其他雜費及公共維修基金。
《建設用地規(guī)劃許可證》問答
1、如何辦理《建設用地規(guī)劃許可證》?
答:以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的,建設單位憑土地使用權出讓合同書領取《建設用地規(guī)劃許可證》。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的,建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前,向市規(guī)劃主管部門或其派出機構領取《建設用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機構按照相應的城市規(guī)劃,審定建設用地的相關規(guī)劃設計指標,提出城市規(guī)劃設計要求,核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。建設單位在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi),未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的,《建設用地規(guī)劃許可證》自行失效。
2、在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后,是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容?
答:建設單位取得《建設用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容;兩年后申請變更的,市規(guī)劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后,按法定程序?qū)徟＋@得批準
的,市規(guī)劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》,收回原《建設用地規(guī)劃許可證》,并辦理相應的用地手續(xù);不批準的,由市規(guī)劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。
3、《建設工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容?
答:《建設工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容:(1)許可證編號;(2)發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期;(3)用地單位;(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性
質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結構類型;(5)計容積率面積及各分類面積;(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。
4、在哪些情況下,需重新辦理《建設工程規(guī)劃許可證》?
答:當工程因以下情況確需修改的,應重新辦理《建設工程規(guī)劃許可證》:(一)涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結構的;(二)市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。
5、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時,是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》?
答:已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的,須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準,簽訂土地使用權出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后,持設計文件等,向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關專業(yè)管理部門審批的,還應取得有關部門的審核意見。
6、購買預售商品房后,發(fā)展商是否可以變更項目設計?
答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計?！渡唐贩夸N售管理辦法》(建設部88號令)規(guī)定,經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的,視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人
的,買受人有權退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
7、某物業(yè)加建兩層,開發(fā)商說“一邊報建,一邊加建”,這樣做可以嗎?產(chǎn)權有保證嗎?
答:不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后,方可施工。如未履行以上手續(xù),將會被認定為違法建筑。因此,其產(chǎn)權沒有保證。
8、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)?
答:當房屋按套(單元)計算面積時,使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率(%)。
第3篇：公積金如何辦理范文
近年來，為啟動商品市場，解決居民居住困難，由房地產(chǎn)開發(fā)商、個人購房戶和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業(yè)務應運而生。但由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗，導致各方當事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，產(chǎn)生了糾紛。筆者通過對住房按揭貸款糾紛案件的審理，及對筆者所在的法院審理的這類糾紛案進行了調(diào)查，對住房按揭貸款糾紛案進行了分析。
一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況
我國的按揭業(yè)務參考的是香港的作法，按揭實際是為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者完成樓宇買賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按揭貸款糾紛案件，?？谑行氯A區(qū)法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。
1.受理的基本情況
該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當年受理這類案件26件，訴訟標的額最小的為17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標的額最小的為3.6萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標的數(shù)最小的為3萬余元，訴訟標的額最大的為219萬元。
從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔連帶保證責任。的理由均為購房者與房地產(chǎn)商違約，未按期償還按揭貸款及承擔保證責任，判決結果一般為確認購房者與房地產(chǎn)商未按期償還借款，應負違約責任，購房者應償還尚欠的本息。但對房地產(chǎn)商所應承擔的保證責任及購房者以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認識及判決結果。
2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點
（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設銀行海南住房城建支行，部分為省工商銀行營業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn)信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務，放貸后因追索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣?，除個別案件標的額超300萬元的以外，都訴至新華法院，因此，?？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。
（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。
（3）被告下落不明、不應訴者多。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應訴，但作為個人購房者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人，有一部分仍在?？谑?，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無著，無法直接送達，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的規(guī)定，按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.
（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不同、期限不同，對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結果亦有所不同。
3.產(chǎn)生訴訟的主要原因
從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引訟的原因主要有以下幾個方面：
（1）因購房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關系，一為購房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關系，另一個法律關系為購房者與銀行、房地產(chǎn)商的按揭關系，所涉及的兩種合同關系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購房者因按揭貸款的目的是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的時間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按揭還款義務。
（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟環(huán)境不滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。
（3）因房地產(chǎn)行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產(chǎn)尚有余溫，房價在當時看來不算高，但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質(zhì)量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。
二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題
1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。
從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發(fā)生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發(fā)生的抵押關系，第四個法律關系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關系，第五個法律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發(fā)生的保險關系，第六個法律關系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關系。〖ZW（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期?！糧W）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。
2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。
為適應建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。
（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟合同法》及最高法院1994年頒布的《關于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人民銀行的有關規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法》有關合同履行一章的規(guī)定。
（2）關于處理原則
①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規(guī)規(guī)定，一般認定為有效的民事法律行為。
②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關規(guī)定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩個性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了國務院1990年的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押應依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押合同無效。
③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的責任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應適用的有關法律法規(guī)、司法解釋來確定，如適用最高法院《關于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔的是賠償責任，如適用《擔保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人擔保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務承擔保證責任；應適用《擔保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應注意根據(jù)該法第二十八條第一款的規(guī)定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人只對物的擔保以外的債務承擔保證責任。
保證責任期限未約定或約定不明確的，如應適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應當在被保證人承擔責任的期限承擔保證責任，如應適用《擔保法》第二十五條的，則保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。
三、住房按揭貸款有關問題的分析
（一）住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：
從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務與傳統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行于1997年4月28日頒發(fā)的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規(guī)定。
現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：
（1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉讓給購房者，而是由購房者充當按揭人，把樓宇作按揭標的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉讓給銀行（購房者保留贖回權），待銀行收回貸款本息后，按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產(chǎn)商在房屋買賣合同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉讓給購房者。
（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購樓宇等按揭標的物），而現(xiàn)開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明文規(guī)定。
（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議
1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：
（1）按揭期限普遍太短。從我國的經(jīng)濟發(fā)展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉型期，個人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。
（2）按揭人（購房者）與按揭權人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結果可能導致抵押合同未生效，銀行無法行使優(yōu)先受償權。
（3）對保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確定保證人應承擔的責任?！稉７ā芬?guī)定保證方式有一般保證和連帶責任保證，而產(chǎn)生糾紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼，以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。
2完善住房按揭貸款機制的對策
為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購買能力不足的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個重要的方面。
（1）合理確定按揭比例和按揭期限
如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè)務的發(fā)展受到影響。從國外按揭業(yè)務的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的情況比較普遍。（參見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第6期。）適當延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與居民的承受能力相適應，從而激發(fā)居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀行按揭貸款業(yè)務的長期、健康的發(fā)展。中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》第五條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長貸款期限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額的壓力。因此，銀行應合理確定按揭貸款期和比例，國家有關部門對按揭期限、比例的規(guī)定應再適當放寬。
