房地產(chǎn)投融資方案精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

企業(yè)融資計(jì)劃書范文(1)一、公司介紹

二、項(xiàng)目分析

三、市場分析

四、管理團(tuán)隊(duì)

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

六、融資方案的設(shè)計(jì)

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

2、公司現(xiàn)狀

在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請注明。

3、股東實(shí)力

股東的背景也會(huì)對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

4、歷史業(yè)績

對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾危际且貏e說明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會(huì)決議

對于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

2、項(xiàng)目來歷

項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

5、市場定位

指項(xiàng)目的市場定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等

6、建造的過程和保證

項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項(xiàng)目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素

未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成

公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評(píng)價(jià)和說明。

4、重大事項(xiàng)

對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。

五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃

一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。

其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書

A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合

在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷θ谫Y方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價(jià)格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。)

對投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn)

E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方案

A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測算。

B、投資方對融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ谩?/p>

C、投資方對融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;

項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

企業(yè)融資計(jì)劃書范文(2)(一)經(jīng)營狀況

1.企業(yè)經(jīng)營狀況介紹

2.市場預(yù)測

3.基礎(chǔ)設(shè)施介紹

4.市場競爭態(tài)勢與對策

5.項(xiàng)目盈利能力預(yù)測

6.貸款運(yùn)用與預(yù)期效果

7.總結(jié)與說明

(二)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

1.資金來源與運(yùn)用

2.設(shè)備清單

3.資產(chǎn)負(fù)債表

4.收支平衡分析

5.收入計(jì)劃

(1) 三年期匯總損益表

(2) 第一年按月現(xiàn)金流量表

(3) 損益表說明

(三)輔助文件

正文部分按“目錄一覽表”組織編寫，但要注意幾個(gè)問題：

1.要把企業(yè)由小到大的發(fā)展經(jīng)歷概述放在前段，即要突出經(jīng)營業(yè)績，展示各種榮譽(yù)，在同行業(yè)所處的優(yōu)勢地位，項(xiàng)目的特點(diǎn)及企業(yè)今后發(fā)展前景。

2.市場預(yù)測編寫

這部分編寫先對整個(gè)市場狀況介紹給對方，然后論述本項(xiàng)目在市場中的地位和發(fā)展趨勢，作到三符合，一要符合國家產(chǎn)業(yè)政策，二要符合技術(shù)的領(lǐng)先性和發(fā)展趨勢，三要符合可行性和可操作性。

3.市場競爭態(tài)勢與對策編寫

如果您是面向全國市場，要把同行業(yè)中主要競爭廠家作以對比分析，包括生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品類別、主要市場分布及市場份額等。

4.貸款使用與預(yù)期效果編寫

這部分主要說明資金投向與資金回籠，即借款是用于購買設(shè)備、技術(shù)、鋪面，還是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是增加流動(dòng)資金，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模;投資預(yù)期效果如何，如何還貸等問題。

5.資金來源

項(xiàng)目資金不可能全部由銀行解決，您必須有一定自有資金投入，借款可申請1/3-1/2，為保證資金安全，您必須有財(cái)產(chǎn)低壓或擔(dān)保。

6.財(cái)務(wù)分析

必須由專業(yè)人員編寫，不可簡單應(yīng)付，而卻應(yīng)有相關(guān)的附表。

7.輔助文件

應(yīng)包括：

(1) 項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告

(2) 政府有關(guān)部門批復(fù)文件

(3) 技術(shù)或?qū)＠麘?yīng)有相關(guān)證書等文件

(4) 企業(yè)資信證明

第2篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 研究 對策

2011年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控日益趨緊，通脹壓力增大，逐步實(shí)行貨幣信貸緊縮政策。截止2011年4月底，央行已加息兩次，上調(diào)4次存款準(zhǔn)備金率，對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成一定的影響。在當(dāng)前嚴(yán)峻的資金形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)融資，獲取更多項(xiàng)目開發(fā)資金已成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要課題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總體情況

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中起著重要的作用。從總量上看，2007年1―10月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金28863．65億元，與2006年同期相比增 長了22．48%。國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金是資金來源的三大重要組成部分，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的98．32%，其絕對值較之前所有年份均有所上升。其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源最主要的部分，所占比例為46．60%，其中，定金及預(yù)收款為8044．37億元，個(gè)人按揭貸款為3636．49億元，所占比例分別為59．80%和40．20%。 位于資金來源第二位的是房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，其中企業(yè)的自有資金為5350．89億元，建筑施工企業(yè)的工程墊付款為3966．39億元，所占比例分別為57．42%和42．58%。位于資金來源第三位的是國內(nèi)貸款，其中，銀行貸款5252．97億元，占93．61%。由于建筑施工企業(yè)的工程墊款也主要是來源于建筑業(yè)貸款，加上個(gè)人按揭貸款和銀行的開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的高度依賴性。

由上述數(shù)據(jù)可以看出，在投資總額上，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發(fā)展不夠完善，市場上可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資產(chǎn)品較少，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較有限。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

(一)上市融資

上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產(chǎn)A股上市公司有121家，僅占全國5萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的千分之二。主要原因是因?yàn)樯鲜袑彶檫^程比較復(fù)雜，上市融資的初期成本比較高，許多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用上市融資的方式壁壘比較高。

(二)信托融資方式

這種信托融資方式，沒有在我國真正發(fā)展起來。投資者通過購買信托的方式進(jìn)行投資，享受房地產(chǎn)升值所帶來的實(shí)惠。這樣既解決了房地產(chǎn)資金的來源問題，減輕了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，又緩解了房地產(chǎn)供求關(guān)系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等信托方式在中國發(fā)展的并不樂觀。

(三)夾層融資方式

夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權(quán)融資與債權(quán)融資之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合，處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層，具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。這種方式在歐美等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有成功的案例，但是在國內(nèi)較為少見。

(四)短期融資券

短期融資券是一種按照法定程序發(fā)行，約定在短期內(nèi)付息，解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券，是我國借鑒其他國家情況開發(fā)的一種新的商業(yè)票據(jù)，周轉(zhuǎn)速度快，利率于期限靈活，對申請發(fā)行融資券的企業(yè)沒有規(guī)模上的限制，是目前企業(yè)比較傾向使用的一種融資方式。不過從承銷商自身利益考慮，通常會(huì)考慮資質(zhì)好，規(guī)模大的企業(yè)，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還十分少。

(五)資產(chǎn)證券化

是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化成為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式，主要包括兩種方式，項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化。這種方式有利于商業(yè)銀行拓展資金來源，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，減緩商業(yè)銀行貸款壓力。

三、銀根緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的建議

既然銀根緊縮使得從銀行貸款更加艱難，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該注重內(nèi)部籌資這一渠道。企業(yè)內(nèi)部管理水平的高低，對企業(yè)內(nèi)部籌資的效果有著較大的影響。為此，首先應(yīng)全面提高房地產(chǎn)企業(yè)對管理的重視，改變長期以來重經(jīng)營、輕管理的思想；其次建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制，建立科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部管理制度，使企業(yè)的財(cái)務(wù)、生產(chǎn)、質(zhì)量等管理工作正常化、規(guī)范化，提高企業(yè)管理等級(jí)；再次，企業(yè)的發(fā)展和投資方向，必須符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢和社會(huì)發(fā)展的需要，并具有較高的企業(yè)效益和社會(huì)效益，當(dāng)企業(yè)具有增長潛力和發(fā)展后勁時(shí)，企業(yè)就可以更多地從內(nèi)部籌集到發(fā)展所需資金。外部融資則可以從以下幾方面入手：

(一)促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展

房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)會(huì)帶來房地產(chǎn)投資的長期化，降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機(jī)構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報(bào)率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為，因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

(二)加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常較高，間接融資會(huì)提高負(fù)債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財(cái)務(wù)成本。

(三)進(jìn)一步擴(kuò)充股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進(jìn)行收購、并購、合資等資本運(yùn)作，提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準(zhǔn)，還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)有一定的好處。

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)。目前我國A股上市的房地產(chǎn)公司僅有121家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進(jìn)一步擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

(四)積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇必須要量力而行，應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規(guī)模，并且融資方案要利于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有選擇了適合自身發(fā)展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴(kuò)大規(guī)模提高獲利能力，從而提高自己的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)快速健康的發(fā)展。

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第3篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

一、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化以及房地產(chǎn)、土地等相關(guān)政策的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

(一)政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價(jià)的限制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在未實(shí)現(xiàn)完全市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)是由于開發(fā)商報(bào)建以及辦理各種手續(xù)的過程不順利或者受到阻礙帶來的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開發(fā)商要如期進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，首先要經(jīng)過建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)，這就要求開發(fā)商的報(bào)建工作順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本高，工期的延誤可能會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，文件審批在政府任何一個(gè)管理部門受到阻礙都會(huì)影響預(yù)期收益，所以，房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)一直倍受房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。

(三)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃的變動(dòng)對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量會(huì)產(chǎn)生影響，其負(fù)面影響就是給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

(四)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其它房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

二、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，這類風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類：

(一)市場供求風(fēng)險(xiǎn)

任何市場的供給與需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的。這種動(dòng)態(tài)的不確定性決定了市場中的經(jīng)營者收入的不確定性。因?yàn)榻?jīng)營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比其它市場要大些。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度很大。這種由于供給與需求之間的不平衡而有可能導(dǎo)致的損失，就是供求風(fēng)險(xiǎn)。只有對房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，才有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中的一大類，它主要是由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來的各種損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為以下幾類：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)。

(三)融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資方式和條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)投資經(jīng)營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)商品是一種資金密集型商品，商品投資生產(chǎn)者對非自有資金的依賴性很強(qiáng)，外部資金條件一旦發(fā)生變化，便立即影響房地產(chǎn)商品的正常生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)。與融資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的因素可分為：“樓花”融資風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)。

三、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)方面的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)在開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、科技含量、工程質(zhì)量、材料選擇等的掌握上。造成技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，主要可分為以下幾種

(一)建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)

采用不同的或新的施工技術(shù)，其可靠性是不完全確定的，存在失敗的可能性，另一方面還會(huì)增加試驗(yàn)成本。因此，這樣的損失一旦出現(xiàn)就會(huì)增加開發(fā)商或投資者的成本，并依次轉(zhuǎn)移到商品的經(jīng)營者身上。當(dāng)然，建筑施工技術(shù)和工藝的改變產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是一種低概率風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)

建筑設(shè)計(jì)變化或設(shè)計(jì)計(jì)算錯(cuò)誤可能給投資者增加房地產(chǎn)開發(fā)成本或造成其它損失。設(shè)計(jì)變化主要是指建筑物設(shè)計(jì)的風(fēng)格、流派等等的變化，這種變化將影響施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和銷售。設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性直接影響房地產(chǎn)商品的量和可靠性，一旦發(fā)生計(jì)算錯(cuò)誤，已建的工程有可能需要砸掉重建，從而給開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。

(三)施工事故風(fēng)險(xiǎn)

施工事故風(fēng)險(xiǎn)是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人的傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會(huì)發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會(huì)轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。

(四)信息風(fēng)險(xiǎn)

信息風(fēng)險(xiǎn)是指因信息不精確或錯(cuò)誤、信息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯(cuò)誤等造成損失的可能性。與房地產(chǎn)市場有關(guān)的有許多種信息，例如，建材價(jià)格信息、地價(jià)信息、設(shè)計(jì)信息、施工隊(duì)信息、招標(biāo)信息等等。對這些信息掌握的不及時(shí)或管理的不完善都會(huì)間接增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。

(五)建筑材料改變和更新風(fēng)險(xiǎn)

裝演潮流的變化或其它原因可能會(huì)導(dǎo)致建筑材料的更新和改變。如果建筑材料需要更新和改變，一方面會(huì)迫使施工工藝隨之變化，還有可能影響到原有的設(shè)計(jì)，因此會(huì)造成建設(shè)成本的增加：另一方面，材料更新可能導(dǎo)致材料成本上升，或者造成原有材料的浪費(fèi)。這些增加的成本或浪費(fèi)的材料變成開發(fā)商的損失，其中一部分損失會(huì)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商品經(jīng)營者身上。

四、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由經(jīng)營因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可能是由于企業(yè)經(jīng)營決策失誤或管理混亂等內(nèi)部因素引起的，也可能是由競爭對手實(shí)力變化引起的。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般被看作軟風(fēng)險(xiǎn)，也是影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的大小一般可用企業(yè)的盈利和盈利增長率來衡量，如果較穩(wěn)定，說明經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較?。悍粗?，風(fēng)險(xiǎn)較大。造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)三種。

五、自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)和氣候?yàn)?zāi)害風(fēng)險(xiǎn)兩大類。自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；氣候?yàn)?zāi)害風(fēng)險(xiǎn)包括：風(fēng)暴、

雨雪等災(zāi)害。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。

綜上，針對這些風(fēng)險(xiǎn)因素及時(shí)預(yù)測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。主要通過風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制三種方式控制風(fēng)險(xiǎn)。

(一)風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。一般意義而言，風(fēng)險(xiǎn)回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力、最徹底的手段。

在實(shí)際的房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，開發(fā)商常用的風(fēng)險(xiǎn)回避措施有：

1　放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會(huì)屬性或有關(guān)部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動(dòng)。

2　改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)也能達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施可以是一種行動(dòng)或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險(xiǎn)損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險(xiǎn)因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險(xiǎn)事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。

1　在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

2　在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，同時(shí)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時(shí)間和融資成本確定最佳融資方案；及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

3　在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠與反索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強(qiáng)工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場，定期、及時(shí)召開現(xiàn)場例會(huì)以及臨時(shí)協(xié)調(diào)會(huì)等。

4　在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制定營銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價(jià)格，同時(shí)在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時(shí)對建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。

第4篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

   【關(guān)鍵詞】　城市軌道交通;　融資模式;　政府融資;　市場化融資

 

長期以來,我國軌道交通緩慢主要是受資金困擾。由于城市軌道交通投資巨大,僅靠政府投資是不現(xiàn)實(shí)的。為了解決資金,加快我國軌道交通建設(shè)的步伐,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市快速軌道交通建設(shè)管理的通知》(國發(fā)辦[2003]81號(hào)文),提出實(shí)行投資渠道和投資主體多元化,鼓勵(lì)資本以合資、合作或委托經(jīng)營等方式參與軌道交通投資、建設(shè)和運(yùn)營。

1城市軌道交通項(xiàng)目融資模式

城市軌道交通融資的基本模式有政府融資和市場化融資兩種模式。

1.1政府融資模式

     政府融資以政府信用為基礎(chǔ),通過特定的政府融資主體展開,實(shí)行“政府職能、運(yùn)作”。其融資主體是經(jīng)政府授權(quán),代表政府進(jìn)行軌道交通建設(shè)的具備法人資格的實(shí)體。

     資金來源渠道主要包括:(1)政府財(cái)政撥付的資本金(自有資金),包括各級(jí)政府的財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金、城市建設(shè)基金、土地批租收入、人防專項(xiàng)資金、地方政府按規(guī)定收取的各種費(fèi)用及其他預(yù)算外資金等;(2)國債資金;(3)國內(nèi)政策性銀行的政策性貸款;(4)境內(nèi)外發(fā)行國際債券;(5)向外國政府或國際組織貸款;(6)依托于政府信用的商業(yè)貸款等。

     政府投融資主體采用直接投資方式進(jìn)行投資,既可以采取獨(dú)資方式,也可以采取控股、參股或其他方式進(jìn)行。政府投融資主體代表政府以股權(quán)方式投入,其他企業(yè)的資金依法享有股東權(quán)益,一般不享有政府行政管理職能。

1.2市場化融資模式

     市場化融資是以企業(yè)信用或項(xiàng)目收益為基礎(chǔ),以商業(yè)貸款、發(fā)行股票等商業(yè)化融資為手段,籌集資金并加以運(yùn)用的金融活動(dòng)。

     市場化融資的主要融資渠道有:(1)項(xiàng)目融資,包括ppp、bot、boo、tot、abs等;(2)國際金融機(jī)構(gòu)貸款,包括國際貨幣基金組織貸款、世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行貸款等;(3)租賃融資;(4)國內(nèi)商業(yè)銀行的商業(yè)性貸款;(5)私募發(fā)起人、發(fā)行股票等股權(quán)融資;(6)依托企業(yè)信用發(fā)行企業(yè)債券;(7)留存收益等內(nèi)源融資;(8)國外政府貸款。

1.3政府融資模式與市場化融資模式的比較

     政府融資能依托政府財(cái)政和良好的信用,快速籌措到資金,操作簡便,融資速度快,可靠性大。其融資量的大小,取決于政府的財(cái)政能力和所能提供的信用程度。缺點(diǎn)是對政府財(cái)政產(chǎn)生壓力,受政府財(cái)力和能提供的信用程度所限,融資能力不足;不利于企業(yè)進(jìn)行投資主體多元化的股份制改制,不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制。

     市場化融資可以吸收其他投資者參與項(xiàng)目建設(shè),減輕對政府財(cái)政的依賴,完成投資主體多元化的股份制改造。缺點(diǎn)是融資速度慢;企業(yè)信用融資受企業(yè)信用程度所限,融資能力有限;可靠性較差,操作復(fù)雜。

2探索新的融資模式

2.1城市軌道交通建設(shè)投融資與土地儲(chǔ)備機(jī)制相結(jié)合

     根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃,政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對軌道交通站點(diǎn)周邊一定范圍內(nèi)土地進(jìn)行儲(chǔ)備,通過土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)制,將土地增值收益納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金,支持軌道交通的建設(shè)。

     其運(yùn)作的基本思路是:政府部門劃出站點(diǎn)周邊一定范圍的土地資源,明確軌道交通建設(shè)單位、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對站點(diǎn)周邊建設(shè)區(qū)、實(shí)施區(qū)和控制區(qū)范圍,將納入儲(chǔ)備與投融資機(jī)制的土地分期、分批地由授權(quán)成立的土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)開發(fā),由該機(jī)構(gòu)和政府取得地塊的控制權(quán)。在土地開發(fā)過程中,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分投融資責(zé)任,由其融資后實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備和整理開發(fā),將生地變熟地,再在土地一級(jí)市場上進(jìn)行公開招、投標(biāo),將土地轉(zhuǎn)讓給土地經(jīng)營者(大多為房地產(chǎn)開發(fā)商),獲得土地開發(fā)升值效益,部分專項(xiàng)資金用于投融資,部分進(jìn)入土地儲(chǔ)備基金。

2.2國內(nèi)銀行境外籌資

     建設(shè)銀行為上海軌道交通明珠線(一期)工程項(xiàng)目,在境外籌資10.8億法郎的法國政府混合貸款。其中包括中國建設(shè)銀行與法國外貿(mào)銀行的政府貸款、中國建設(shè)銀行與巴黎國民銀行牽頭的幾家法國銀行的出口信貸。中國建設(shè)銀行作為貸款的轉(zhuǎn)貸行,法國巴黎國民銀行、法國興業(yè)銀行、法國巴黎巴銀行作為出口信貸的主、副牽頭行,法國外貿(mào)銀行作為政府貸款的行。此種做法值得國內(nèi)其他城市借鑒。

2.3設(shè)立城市軌道交通投資基金

     投資基金是一種機(jī)構(gòu)性集體化投資工具和融資方式,基金發(fā)起人以發(fā)行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)管理,通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。

     通過設(shè)立城市軌道交通產(chǎn)業(yè)投資基金,可以在較短的時(shí)間內(nèi)籌集到較大規(guī)模的長期建設(shè)資金,實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)蓄向投資的有效轉(zhuǎn)化,并以股權(quán)形式投資于城市軌道交通領(lǐng)域。不僅大大增加了社會(huì)閑散資金的投入,降低了資金風(fēng)險(xiǎn),而且可以直接提高項(xiàng)目資本金比例。我國的國民儲(chǔ)蓄已經(jīng)突破13億元人民幣,并繼續(xù)呈現(xiàn)高增長態(tài)勢,如果能夠化儲(chǔ)蓄為投資,就能為產(chǎn)業(yè)投資基金提供豐富的資金供給。此外,各類公益性基金和保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金也可以為城市軌道交通產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展開拓另一條重要的資金渠道。

2.4民間主動(dòng)融資

     民間主動(dòng)融資pfi(private-finance-initiative)是以私人資本和貸款方式進(jìn)行融資的。通過招投標(biāo),獲得特許權(quán)的民間財(cái)團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和維護(hù),并在特許期結(jié)束時(shí)將所經(jīng)營的項(xiàng)目完好地、無債務(wù)地歸還政府,屆時(shí)政府可以自己繼續(xù)經(jīng)營也可以在項(xiàng)目的有效壽命期內(nèi)另行招標(biāo)。這種方式在國外許多國家得到,如:芬蘭的收費(fèi)公路、瑞典的輕軌鐵路、葡萄牙的橋梁、西班牙和以色列的高速公路等。我國香港特別行政區(qū)的西區(qū)海底隧道由西區(qū)海底隧道股份公司采用pfi方式于1997年建成,價(jià)值75億港元。由于我國民間資本存在著巨大潛力,fpi模式將隨著我國投資與體制的完善而在軌道交通項(xiàng)目建設(shè)中起到重要的作用。

2.5地鐵與房地產(chǎn)捆綁式開發(fā)

     其中包括地鐵車站周邊的商鋪出租及物業(yè)開發(fā)、地鐵廣告經(jīng)營權(quán)、車站冠名權(quán)、車站多媒體車輛運(yùn)行信息顯示間隙的廣告權(quán)以及等等。

3融資風(fēng)險(xiǎn)

融資活動(dòng)中存在著各種風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)有可能使投資者、項(xiàng)目法人、債權(quán)人等各方蒙受損失,所以應(yīng)對融資方案中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、比較,并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。

     城市軌道項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)主要包括:資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)、生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、及風(fēng)險(xiǎn)等。

3.1資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)

     資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是在項(xiàng)目實(shí)施過程中由于資金不落實(shí),導(dǎo)致建設(shè)工期延長,工程造價(jià)上升,使原定投資效益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性。

     導(dǎo)致資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的因素包括:(1)已承諾出資的股本投資者由于出資能力有限而不能兌現(xiàn)承諾;(2)原定發(fā)行股票、債券計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn);(3)既有法人由于經(jīng)營狀況惡化,無力按原計(jì)劃出資。

     為防范資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)認(rèn)真做好資金來源可靠性分析。選擇資金實(shí)力強(qiáng)、既往信用好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)的投資者。

3.2金融風(fēng)險(xiǎn)

     項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括放貸銀行自身的生存能力、利率風(fēng)險(xiǎn)及匯率風(fēng)險(xiǎn)。

     利率隨金融市場情況而變動(dòng),未來市場利率的變動(dòng)會(huì)引起項(xiàng)目資本成本發(fā)生變動(dòng)。如果采用浮動(dòng)利率,則項(xiàng)目的資金成本會(huì)隨著利率的上下浮動(dòng)而變動(dòng);如果采用固定利率,項(xiàng)目的資金成本不會(huì)隨著未來利率的下降而下降,但相對成本將升高。為了防范利率風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對未來利率的走勢進(jìn)行分析,以確定采用何種利率。

如果項(xiàng)目使用了外匯貸款,未來匯率的變動(dòng)會(huì)引起項(xiàng)目資金成本發(fā)生變動(dòng)以及未來還本付息費(fèi)用支出的變動(dòng)。為了防范匯率風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對外匯的匯率走勢進(jìn)行分析,以確定外匯幣種及結(jié)算方式。

3.3生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

     對于地質(zhì)條件及拆遷復(fù)雜的項(xiàng)目會(huì)項(xiàng)目的工期,而對于貸款比例較大的項(xiàng)目,能否按期開工、完工并開通運(yùn)營則受所融取資金的影響。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要通過一系列的融資文件和信用擔(dān)保協(xié)議來防范。應(yīng)對不同的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)設(shè)計(jì)不同的合同文件,就材料、勘測設(shè)計(jì)、施工設(shè)備的租賃、運(yùn)輸?shù)群炗営屑s束力強(qiáng)的長期合同,在項(xiàng)目文件中訂立嚴(yán)格的條款與涉及承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商的有延期懲罰、固定成本,以及項(xiàng)目效益和效率的標(biāo)準(zhǔn)。

3.4信用風(fēng)險(xiǎn)

     為防范信用風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)在建設(shè)和運(yùn)營過程中,對于勘測、設(shè)計(jì)、施工及材料設(shè)備供應(yīng)等均采用公開招標(biāo)的方式,選擇資信狀況良好、技術(shù)力量和資金雄厚的承包商和供應(yīng)商,把信用風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。

3.5政治及法律風(fēng)險(xiǎn)

     政策的穩(wěn)定性以及特許權(quán)、稅收等因素的變化屬于政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的防范只能依靠國際與國家的力量及法律法規(guī)予以保護(hù)。

     如果國外貸款比例較大,管理法律風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法是從項(xiàng)期工作開始通過聘請律師對放貸國的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)、全面的,制定相應(yīng)防范措施,防止由于法律漏洞而造成的不必要的損失。

4結(jié)束語

城市軌道交通建設(shè)資金投入巨大,融資能否順利如期完成,是決定能否正常運(yùn)營并還本付息的關(guān)鍵所在。目前國內(nèi)關(guān)于城市軌道交通項(xiàng)目的融資渠道還比較單一,大部分資本金與借貸資金是通過政府出資與國內(nèi)政策性銀行的貸款。所以,只有積極借鑒國外經(jīng)驗(yàn),探索新的融資模式并對其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別規(guī)避,才能促進(jìn)我國城市軌道交通的健康快速。

 

[1]國家發(fā)展改革委,建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與參數(shù)(第三版)[m].北京:計(jì)劃出版社,2006.

[2]莊焰,王京元,呂慎.深圳地鐵4號(hào)線二期工程項(xiàng)目融資模式研究[j].經(jīng)濟(jì)建筑,2006(9):19-22.

[3]王灝.關(guān)于北京軌道交通投融資問題的研究與建議[j].地鐵與輕軌,2003(1):4-10.

第5篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

【關(guān)鍵詞】保障性住房 多元融資 資金管理

中圖分類號(hào)：TD327.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2013）35-252-01

保障性住房建設(shè)是中國特色社會(huì)保障體系的重要組成部分之一，籌集足夠的建設(shè)資金是落實(shí)保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由實(shí)踐來分析，我國目前的保障性住房建設(shè)資金大體上有四類來源：中央財(cái)政補(bǔ)助資金、地方財(cái)政補(bǔ)助資金、企業(yè)或者個(gè)人籌集的資金、各類金融機(jī)構(gòu)資金（公積金貸款、開發(fā)性貸款等）。這四類資金在不同省市區(qū)用于保障房建設(shè)總投入中所占的比例差別比較大，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異?？傮w上說，中西部等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般的地區(qū)對中央財(cái)政與地方財(cái)政的補(bǔ)貼資金依賴性較強(qiáng)，而京津以及東部沿海地區(qū)則籌資渠道多樣，主要依靠金融機(jī)構(gòu)融資和單位、個(gè)人集資。總體來說，各省市區(qū)在保障房建設(shè)方面都普遍存在資金壓力大、融資困難等問題。建設(shè)保障性住房對我國來說尚屬新生事物，筆者認(rèn)為，我們應(yīng)當(dāng)全面借鑒先進(jìn)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，明晰政府在保障性住房融資中的作用和責(zé)任，拓展保障性住房建設(shè)資金的來源渠道、加強(qiáng)融資模式的探索研究，是當(dāng)前推動(dòng)我國保障性住房建設(shè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

那么，先進(jìn)國家和地區(qū)在保障性住房融資領(lǐng)域有哪些值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?/p>

1.建立健全法律體系。制度體系是住房保障體制中的基礎(chǔ)性工作，國外很多國家和地區(qū)都頒布了有關(guān)住房保障的專門性法律，為住房保障體系順利建立和實(shí)施提供了完備的法律支持。

（1）建立健全住房保障制度法律體系。應(yīng)盡快將保障住房政策提升到法制層面，為相關(guān)金融支持政策措施的出臺(tái)和落實(shí)提供法律依據(jù)。我國尚未頒布相關(guān)住房保障法，僅通過一些臨時(shí)性政策對保障性住房提出階段性要求，缺乏對建立住房保障制度的明確規(guī)定。因此應(yīng)盡快制定專門的住房保障法，從立法層面對住房保障的實(shí)施計(jì)劃、惠及對象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障措施等進(jìn)行法律界定；明確各級(jí)政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財(cái)稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任；保障財(cái)政撥款計(jì)劃、租金控制計(jì)劃、稅收減免計(jì)劃、抵押貸款貼息計(jì)劃等的實(shí)施。形成較為完備的法律法規(guī)體系。從而為相關(guān)金融支持政策措施的出臺(tái)和落實(shí)提供法律依據(jù)。

（2）發(fā)揮各級(jí)政府在保障性住房融資機(jī)制中的主導(dǎo)地位。應(yīng)建立長期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制，將住房保障資金需求納入公共財(cái)政預(yù)算支出之中，確保年度財(cái)政預(yù)算中保障性住房項(xiàng)目支出的比例，合理安排保障性住房項(xiàng)目的支出結(jié)構(gòu)；繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金；充分利用住房公積金閑置資金、保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金等長期資金用于保障房建設(shè)，制定促進(jìn)保障性住房建設(shè)的土地、財(cái)稅、金融等政策；推動(dòng)各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈歸集資金用于保障性住房建設(shè)。

（3）構(gòu)建保障性住房金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。由于政策性擔(dān)保體系不健全，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與銀行、政府融資平臺(tái)和保障個(gè)體的協(xié)調(diào)機(jī)制沒有建立起來，導(dǎo)致缺乏合理、有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，不能很好地為貸款方服務(wù)。涉及居民切身利益的公積金貸款、社?；鸬纫矝]能引入有效的擔(dān)保機(jī)制，這也是此類融資模式欠缺的原因所在。有效的擔(dān)保機(jī)制將極大地促進(jìn)公積金、社?；鸬热谫Y方式的實(shí)施。因此我們要做的是：第一，切實(shí)做好融資平臺(tái)規(guī)范清理和運(yùn)營管理工作，建立專門的、獨(dú)立的保障性住房融資平臺(tái)，與以往政府融資平臺(tái)債務(wù)徹底分離開來，成立統(tǒng)一管理保障性住房建設(shè)資金籌集和使用的專業(yè)部門，切實(shí)做好項(xiàng)目資金配套工作，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持保障性住房建設(shè)的信心。第二，建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度。借鑒國外住房金融保險(xiǎn)制度的成功經(jīng)驗(yàn)，形成政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系，建立完善的抵押貸款擔(dān)保機(jī)制，有效降低金融機(jī)構(gòu)面臨的由于借款人違約帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三，政府在鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持保障性住房的同時(shí)，也要考慮并實(shí)施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本時(shí)，既要考慮給予開發(fā)商開發(fā)成本和合理利潤，也必須計(jì)入銀行貸款資金成本，保證其還本付息的能力，必要時(shí)可以有一些相應(yīng)的政府補(bǔ)貼，使銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配。

（4）推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)住房貸款產(chǎn)品多元化。保障性住房建設(shè)中使用的銀行貸款主要是通過地方政府融資平臺(tái)來承貸，地方政府融資平臺(tái)債務(wù)負(fù)擔(dān)受以往大量的剛性融資需求影響已是非常繁重，承擔(dān)保障性住房建設(shè)籌資的能力明顯不足。地方政府融資平臺(tái)的清理和房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行也極大限制了商業(yè)銀行的融資積極性。并且，按政策規(guī)定金融機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)只能以較低的資金價(jià)格介入，很難吸引到以追求利潤最大化為目標(biāo)的商業(yè)性資金。我們下一步的工作重點(diǎn)之一是激發(fā)金融機(jī)構(gòu)參與這項(xiàng)事業(yè)的熱情，鼓勵(lì)和促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)成立專門的保障房金融支持機(jī)構(gòu)，研究建立支持保障房的工作機(jī)制，及時(shí)掌握區(qū)域保障性住房工程建設(shè)情況及金融需求，全方位推動(dòng)保障性住房建設(shè)。建議金融機(jī)構(gòu)探索和創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資模式，突破銀行限制的擔(dān)保模式，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種。創(chuàng)新采用土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押和第三方連帶責(zé)任擔(dān)保等組合型擔(dān)保方式，加大對保障性住房建設(shè)的支持力度。對保障性住房在貸款資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定、不良貸款核銷等方面實(shí)行區(qū)別于商業(yè)性房地產(chǎn)的信貸政策。

（5）創(chuàng)新多元化融資方式，拓寬保障房融資渠道。政府部門應(yīng)積極探索債權(quán)融資、股權(quán)融資、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道。第一，建立發(fā)行集合債券、中期票據(jù)等融資渠道。通過保障住房的資源整合，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)主體的實(shí)力和規(guī)模，借此擴(kuò)大保障住房產(chǎn)權(quán)主體的債券融資能力和發(fā)債規(guī)模。既要充分發(fā)揮銀行間市場傳統(tǒng)融資工具短期融資券和中期票據(jù)的便利，也要積極嘗試銀行間債券市場的新型融資工具，如集合票據(jù)和集合債券、超短期融資產(chǎn)品以及信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具等創(chuàng)新產(chǎn)品。第二，加大房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金的研究和探索力度，拓寬社會(huì)資金的投資渠道，疏導(dǎo)社會(huì)資金流動(dòng)性過剩。第三，積極探索公積金、保險(xiǎn)資金的股權(quán)投資方式。建議明確公積金管理機(jī)構(gòu)為政策性金融機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格按照金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作方式加以經(jīng)營，明確為保障住房建設(shè)提供資金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)，亦可直接投資企業(yè)股權(quán)或間接投資企業(yè)股權(quán)。建議盡快研究保險(xiǎn)資金、社保資金進(jìn)入保障住房的具體融資方案，推出適合這些資金的投資項(xiàng)目。只要處理好公積金、保險(xiǎn)資金公租房股權(quán)投資的市場流動(dòng)性問題，解決這些資金投資的有效退出機(jī)制，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式。四是研究設(shè)立公租房組合投資基金，創(chuàng)新公租房投融資模式。發(fā)起設(shè)立投資基金，通過投資金融市場與投資公租房同步運(yùn)作，均衡投資收益，不僅可以吸引一部分社會(huì)資金緩解流動(dòng)性過剩，而且可以創(chuàng)新金融產(chǎn)品活躍金融市場。

（6）強(qiáng)化財(cái)政資金撬動(dòng)融資的杠桿作用。我國保障性住房建設(shè)政策性資金有三分之二都是源自土地出讓金，而其他的方式如地方財(cái)政預(yù)算、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券都只有很少的數(shù)額。目前財(cái)政資金以直補(bǔ)為主，用于增信、擴(kuò)大融資能力和貼息的比重很少，還有許多地方政府的債券不能夠用于保障性住房建設(shè)之中，財(cái)政預(yù)算歷來難以向保障性住房傾斜等。從長期來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，主要依賴土地增值收益的地方財(cái)政收入模式勢必將受到?jīng)_擊，影響未來保障性住房建設(shè)財(cái)政資金的穩(wěn)定性。這些因素的存在使得財(cái)政資金撬動(dòng)融資的杠桿作用不明顯，對政府融資的靈活性以及權(quán)威性提出了挑戰(zhàn)。所以，我們必須及時(shí)調(diào)整政策、轉(zhuǎn)換思路，強(qiáng)化財(cái)政資金撬動(dòng)融資的杠桿作用。

2.通過配套的財(cái)稅政策，切實(shí)保障財(cái)政預(yù)算資金投入。不少國家和地區(qū)為保證住房保障體制的運(yùn)行具有可持續(xù)性，充分考慮和有效保證政府的財(cái)政支付能力，通過制定和實(shí)施靈活多樣的財(cái)政補(bǔ)貼及稅收政策，直接或間接為保障性住房提供資金支持。美國政府將政府收入的主要來源之一—房地產(chǎn)稅作為保障性住房長期穩(wěn)定的財(cái)政來源，并且允許公共住房開發(fā)商按照市場利率從私人金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，但只需按1%的貸款利率進(jìn)行支付，差額部分由聯(lián)邦政府貼息，從而吸引了大量的房地產(chǎn)開發(fā)商從事公共住房項(xiàng)目的開發(fā)。德國政府為鼓勵(lì)中等收入者建房購房，在建房費(fèi)用、土地等多方面制定了優(yōu)惠的稅收政策。新加坡保障性住房的建設(shè)資金也來源于政府的長期貸款和財(cái)政補(bǔ)貼，新加坡政府每年都從財(cái)政預(yù)算中給建屋發(fā)展局撥付一定的財(cái)政津貼，消除建屋發(fā)展局的虧損。

3.實(shí)施積極政策，鼓勵(lì)信貸機(jī)構(gòu)投資。借助政策杠桿，鼓勵(lì)銀行等機(jī)構(gòu)進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，以解決保障性住房建設(shè)所需的巨額資金，是國際上比較通行的一種做法。比如，美國政府成立有保險(xiǎn)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)，支持金融機(jī)構(gòu)發(fā)展住房抵押貸款。1934年美國政府發(fā)起成立聯(lián)邦住宅管理局，為中低收入家庭的住房抵押貸款提供100%保險(xiǎn)，貸款期限長達(dá)30年。此外，很多國家還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過金融創(chuàng)新拓寬融資渠道，在利率安排、還款方式、還款期限上進(jìn)行創(chuàng)新推進(jìn)住房貸款產(chǎn)品多元化。

第6篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

【關(guān)鍵詞】BT模式 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 投融資

當(dāng)前，在世界金融危機(jī)對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響的大環(huán)境下，中國不斷擴(kuò)大內(nèi)需， 重點(diǎn)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快民生工程、節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，資金需求大、缺口大，如何迅速地籌集建設(shè)資金成了制約基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵。建設(shè)單位正在探索BT模式，BT甲方希望通過BT模式延緩資金支付壓力，將項(xiàng)目投資融資、建設(shè)管理等主要工作交由BT乙方完成，改變市政與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)管理頭緒多、人員緊的現(xiàn)狀。各地政府通過招商方式與投資商簽訂特許協(xié)議，采用特許方式籌資建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。作為一種新型的基礎(chǔ)設(shè)施投融資建設(shè)模式，BT模式集融資、投資、項(xiàng)目建設(shè)與政府特許、政府采購等行為于一體，較好地體現(xiàn)了資本、技術(shù)、管理、市場以及政策等資源的有效整合。

一、BT模式概述

（一）BT模式的概念和發(fā)展

BT（Build-Transfer）即“建設(shè)-移交”的英文縮寫，是PPP模式在實(shí)際運(yùn)用中的具體演變，與BOT相比，減少了建成后的運(yùn)營環(huán)節(jié)，國際上普遍認(rèn)為BT為BOT的變種。BT模式滿足了投資主體多元化的要求，是當(dāng)今國際基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域中被普遍采用的投資建設(shè)模式，系指根據(jù)項(xiàng)目發(fā)起人通過對選定的投資者予以授權(quán)，由投資者負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)將竣工后的符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目移交給項(xiàng)目發(fā)起人，項(xiàng)目發(fā)起人根據(jù)事先簽訂的回購協(xié)議在一定期限內(nèi)分期向投資者支付項(xiàng)目總投資及確定的資金回報(bào)。

BT模式是一種投融資模式的創(chuàng)新，它將社會(huì)大量閑散資金吸納到基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)上來，極大地緩解了政府的財(cái)政壓力，加快了城市建設(shè)步伐。20世紀(jì)80年代，債務(wù)累累和預(yù)算嚴(yán)重拮據(jù)限制了公共部門滿足日益增長的基礎(chǔ)設(shè)施需求能力，國際游資和當(dāng)?shù)刭Y本市場的擴(kuò)大改善了獲取私人融資的條件等原因，以特許經(jīng)營權(quán)為核心的BOT、BTO、BT、BROT、BOOT、TOT等基礎(chǔ)設(shè)施的私人融資建設(shè)經(jīng)營模式開始在基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)領(lǐng)域興起并蓬勃發(fā)展。其中尤以BOT、BT方式應(yīng)用最廣泛，這種融資方式被引入中國后，無論是對外開放前沿的北京、上海、廣東，還是在進(jìn)行大開發(fā)的西部城市重慶、山西，都得到了廣泛的推廣和應(yīng)用，其適用領(lǐng)域也從道路、橋梁、電廠方面進(jìn)一步擴(kuò)展到了城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施等更廣泛的領(lǐng)域。

（二）實(shí)施BT模式的依據(jù)

近年來，一些省市相繼試點(diǎn)推行了BT模式，取得了一定的成績和經(jīng)驗(yàn)，國家也出臺(tái)了一些政策和文件，確立了BT模式的合法地位。《招標(biāo)投標(biāo)法》、《政府采購法》、《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》為BT模式的實(shí)施提供了基本法律依據(jù)。建設(shè)部[2003]30號(hào)《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》提倡具備條件的建設(shè)項(xiàng)目，采用工程總承包、工程項(xiàng)目管理方式組織建設(shè)?！肮膭?lì)有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對具有條件的工程項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)-轉(zhuǎn)讓（BT）、建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓（BOT）、建設(shè) -擁有-經(jīng)營（BOO）、建設(shè)-擁有-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓（BOOT）等方式組織實(shí)施?！?/p>

（三）BT 項(xiàng)目的運(yùn)作程序

BT項(xiàng)目運(yùn)作程序如下圖所示。以BT模式進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資建設(shè)，在確定了擬建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目后，主要的運(yùn)作程序一般包括以下四個(gè)階段：

（1）確定投資者。BT項(xiàng)目更偏向于一種投資行為，投資者的選擇與工程招標(biāo)對施工單位的選擇要求不盡相同，沒有統(tǒng)一的招標(biāo)文件范本可以直接借鑒，在投資人的選擇程序上應(yīng)該秉承招投標(biāo)公開、公平、公正的精神，但是也有必要在程序中加入一些更靈活的選擇機(jī)制，如在確定候選人后加大談判力度，確定投資者后由發(fā)起人與該中選投資者簽訂合作協(xié)議，將各方權(quán)利、義務(wù)、回購基數(shù)、回購期、回購擔(dān)保等合作條件固定。

（2）組建項(xiàng)目公司。依據(jù)原國家計(jì)委建設(shè)[1996]673 號(hào)《關(guān)于實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的暫行規(guī)定》和國務(wù)院發(fā)（1996）35號(hào)《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)行資金本金制度的通知》中，投資者按注冊資本不少于回購基數(shù)的35%的份額成立項(xiàng)目公司，履行項(xiàng)目法人責(zé)任。項(xiàng)目公司主要承擔(dān)和負(fù)責(zé)以下事宜：①與項(xiàng)目發(fā)起人簽訂投資建設(shè)合同，明確建設(shè)期內(nèi)各方權(quán)利、義務(wù)。②與項(xiàng)目發(fā)起人簽訂回購協(xié)議。③委托設(shè)計(jì)（通常與項(xiàng)目發(fā)起人共同參與）。④與項(xiàng)目發(fā)起人共同通過招標(biāo)確定工程監(jiān)理單位。⑤籌措項(xiàng)目所需（資本金以外的）建設(shè)資金。⑥項(xiàng)目建設(shè)管理。⑦接受項(xiàng)目發(fā)起人和項(xiàng)目所在地方政府建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督。

（3）建設(shè)管理。項(xiàng)目公司具體負(fù)責(zé)工程的投融資、建設(shè)和管理。與項(xiàng)目工程監(jiān)理共同督促施工單位按圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行施工，并確保建設(shè)工程項(xiàng)目按期、優(yōu)質(zhì)、安全的完成。

（4）竣工移交。項(xiàng)目建設(shè)施工完成后，項(xiàng)目發(fā)起人在收到項(xiàng)目公司的“工程竣工驗(yàn)收申請”后，應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)單位對已完成工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，投資者根據(jù)回購協(xié)議與項(xiàng)目發(fā)起人在工程竣工同期簽訂移交證書或移交協(xié)議，以確定工程進(jìn)入質(zhì)保期和回購期。

（四）BT模式的優(yōu)缺點(diǎn)

發(fā)展BT模式使產(chǎn)業(yè)資本和金融資本全新對接，形成了一種新的融資格局，既為政府提供了一種解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難融資的新模式，又為投資方提供了新的利潤分配體系的追求目標(biāo)，為剩余價(jià)值找到了新的投資途徑。BT模式有利于緩解政府的財(cái)政壓力，有利于轉(zhuǎn)變政府職能，為企業(yè)開辟了新的投資渠道，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了城市面貌。

但是此模式在中國還屬于一項(xiàng)新生事物，BT模式招投標(biāo)管理的相關(guān)理論和應(yīng)用研究都不充分。關(guān)于BT模式的法律法規(guī)有待制定，BT項(xiàng)目招標(biāo)模式分類不夠，招標(biāo)條件規(guī)定不細(xì)，缺乏對投標(biāo)人條件的規(guī)定，缺乏科學(xué)統(tǒng)一的評(píng)標(biāo)體系。

如何充分發(fā)揮BT模式的優(yōu)勢，關(guān)鍵在于：什么條件下可采用何種BT模式建設(shè)并招標(biāo)；如何通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的投資人進(jìn)行BT項(xiàng)目建設(shè)。因此，開展BT投融資建設(shè)項(xiàng)目投資人招標(biāo)管理模式研究具有重要的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。

二、風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)與防范

（1）風(fēng)險(xiǎn)。由于勘察設(shè)計(jì)深度不夠、可能存在的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)， 如斷層帶的影響、設(shè)計(jì)變更等， 會(huì)引起進(jìn)度延誤和造價(jià)增加。

（2）防范。首先， 減少項(xiàng)目實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更， 對重點(diǎn)部位進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘察。此外， 詳細(xì)調(diào)查工程技術(shù)問題， 做好必要的處置準(zhǔn)備。

（二）項(xiàng)目外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)與控制

（1）風(fēng)險(xiǎn)。一方面， 房屋拆遷和征地， 如果群眾工作沒有做好， 可能會(huì)引起進(jìn)度拖延和費(fèi)用增加； 另一方面， 如果項(xiàng)目處于城市主城區(qū)， 施工中涉及水、電、氣、通信等大量管網(wǎng)遷移和交通組織， 這些工作需要政府建設(shè)管理部門牽頭協(xié)調(diào)，僅靠中標(biāo)單位自身實(shí)力是難以完成的。

（2）控制。需要建設(shè)管理部門牽頭協(xié)調(diào)， 盡管這是一個(gè)總承包合同，但招標(biāo)人應(yīng)該協(xié)助承包人解決， 這一點(diǎn)應(yīng)該在合同中明確。

（三）中標(biāo)人工程建設(shè)管理能力風(fēng)險(xiǎn)與控制

（1）風(fēng)險(xiǎn)。BT 的投標(biāo)人很可能是財(cái)團(tuán)和施工單位的聯(lián)合體， 因?yàn)槭┕挝煌Y金實(shí)力并不雄。這樣， 當(dāng)施工單位在聯(lián)合體中處于弱勢地位時(shí)， 或被財(cái)團(tuán)選為伙伴的施工單位資歷不夠時(shí)， 有可能中標(biāo)人的工程建設(shè)管理能力被削弱；或者， 施工單位謀取施工利潤的本性會(huì)使工程造價(jià)抬高。若監(jiān)管不到位， 承包人有可能偷工減料、以次充好， 留下工程質(zhì)量隱患；投資方出于其利益考慮，在BT項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容、施工進(jìn)度等方面也可能存在問題， 建設(shè)質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證。

（2）控制。BT承包人首先應(yīng)該是專業(yè)的施工單位， 如果是財(cái)團(tuán)與施工單位聯(lián)營體的形式， 作為出資方， 財(cái)團(tuán)一般會(huì)聘請專業(yè)施工單位來完成項(xiàng)目的建設(shè)。同時(shí)， 為防止將工程質(zhì)量和工程進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給招標(biāo)方， 招標(biāo)人通常要求投資方所選擇的施工單位應(yīng)具有一定的資質(zhì)， 并具有同類工程的施工業(yè)績。另外， 要求投標(biāo)人提供具有投資、概預(yù)算、工程管理、工程技術(shù)等方面具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員組成項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)層以及項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)，通過對投標(biāo)方提供的施工組織方案科學(xué)性和專業(yè)技術(shù)人員的搭配進(jìn)行論證， 分析判斷中標(biāo)人工程建設(shè)管理能力風(fēng)險(xiǎn)?？刂浦袠?biāo)人工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)， 主要通過監(jiān)理公司的有效監(jiān)督去完成。監(jiān)理公司由招標(biāo)方聘請， 直接對招標(biāo)方負(fù)責(zé)， 其監(jiān)理費(fèi)也是由招標(biāo)人承擔(dān)。監(jiān)理公司一般不干涉項(xiàng)目公司正常的工程管理工作， 主要是監(jiān)督檢查中標(biāo)方是否按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工， 是否存在重大工程質(zhì)量隱患。另一控制手段是質(zhì)監(jiān)部門對分項(xiàng)工程和總體工程的驗(yàn)收。

（四）法律風(fēng)險(xiǎn)與控制

BT是一種新型、特殊的融投資方式， 法律性質(zhì)特殊、合同主體特殊、投資客體特殊、法律關(guān)系復(fù)雜， 有很多東西尚需在實(shí)踐中逐步完善。

充分借鑒他人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 建立和完善與BT有關(guān)的法律法規(guī)， 使BT項(xiàng)目的實(shí)施得到明確的法律保護(hù)。在有關(guān)立法難以很快到位的情況下， 在BT項(xiàng)目的談判中、簽訂中、履行中以及轉(zhuǎn)讓中尋求法律的支持， 這對于BT項(xiàng)目的健康有序運(yùn)行十分必要。沒有法律的支持，BT方式是不完整的。

（五）融資風(fēng)險(xiǎn)與控制

融資風(fēng)險(xiǎn)主要有：利率、匯率變化導(dǎo)致融資成本升高；資金供應(yīng)不足或者來源中斷導(dǎo)致項(xiàng)目工期延誤甚至被迫停工；在采用浮動(dòng)利率（回報(bào)率隨利率走）的情況下，在回購期若利率提高，則招標(biāo)人的回購成本會(huì)增加。

融資風(fēng)險(xiǎn)控制的主體應(yīng)為承包人。首先，加強(qiáng)調(diào)查研究，全面了解項(xiàng)目情況，權(quán)衡利弊，積極穩(wěn)妥地制訂融資方案。其次，穩(wěn)妥選定金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)項(xiàng)目的大小，選擇相適應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)合作。第三，多方調(diào)查研究， 實(shí)事求是地確定融資方案。一般情況下，融資有獨(dú)家貸款（包銷）、聯(lián)合貸款、銀團(tuán)貸款三種模式。第四，融資合同談判要抓住重點(diǎn)。第五，充分發(fā)揮資金效率，加強(qiáng)資金監(jiān)管。第六，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，切實(shí)做好融資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測與防范工作。一是防范資本金不能及時(shí)到位。二是防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。三是防范利率變化風(fēng)險(xiǎn)。四是防范外匯匯率風(fēng)險(xiǎn)（如果使用外匯的情況）。五是防范信用風(fēng)險(xiǎn)。

（六）政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及其防范

政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府政策作出重大調(diào)整，項(xiàng)目既定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無法實(shí)現(xiàn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)指預(yù)測的社會(huì)條件、社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營帶來損失。

無論是招標(biāo)人還是承包人，都要主動(dòng)關(guān)心國內(nèi)外的政治經(jīng)濟(jì)形勢的走向， 及時(shí)采取措施自我調(diào)整。同時(shí)要在BT承包合同中，對有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)和轉(zhuǎn)移。

三、管理政策研究

（一）投資人的選擇

實(shí)施BT融資模式，首要的問題是如何選擇投資人。在我國目前的建筑市場上，可作為投資人的候選對象有：大型施工總承包企業(yè)、項(xiàng)目管理公司、投資公司、大型工程設(shè)計(jì)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等。

（二）金融產(chǎn)品的選擇

要解決建設(shè)資金這一瓶頸問題，應(yīng)充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的效能。因此，必須健全和完善我國的金融體系，并針對BT項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行金融產(chǎn)品的選擇。著作觀點(diǎn)認(rèn)為，適合BT項(xiàng)目的金融產(chǎn)品主要有商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品和服務(wù)、非銀行金

融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品以及從政府角度踢狗支持如土地開發(fā)收益籌集部分資金等。

（三）中介咨詢服務(wù)

BT項(xiàng)目的運(yùn)作涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，只有把各種專業(yè)資源有機(jī)地結(jié)合起來，才能保證項(xiàng)目取得成功。政府應(yīng)充分發(fā)揮各類專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的作用，委托其相關(guān)BT融資建設(shè)專業(yè)事務(wù)，以期提高投資效益和管理效率，順利推進(jìn)BT融資建設(shè)工作。

四、結(jié)束語

BT融資建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，隨著BT融資建設(shè)模式的進(jìn)一步推廣，我國城市基礎(chǔ)設(shè)施BT融資建設(shè)招投標(biāo)管理將得到進(jìn)一步規(guī)范。

自改革開放以來，我國在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上的投資日益增加，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比，我國目前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍顯薄弱，如果不加快發(fā)展，將很可能繼續(xù)成為制約我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展“瓶頸”。因此拓寬我國基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資渠道就顯得尤為重要。采用包括BT在內(nèi)的多種渠道籌集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金將是必然的趨勢。我國國有企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，要積極推進(jìn)融資模式的多元化發(fā)展，大膽破解資金要素制約途徑，合理利用、發(fā)展BT模式的渠道優(yōu)勢并對其進(jìn)行嫁接，方能凸顯其優(yōu)勢，才能更好地開拓融資的新渠道，加快我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

關(guān)鍵詞: 金融業(yè)增加值;金融發(fā)展;實(shí)證分析

中圖分類號(hào):F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B文章編號(hào):1007-4392(2008)05-0017-03

一、天津市金融業(yè)增加值核算方法和構(gòu)成分析

(一)天津市金融業(yè)增加值核算簡介

金融業(yè)增加值是金融業(yè)從事金融中介服務(wù)及相關(guān)金融附屬活動(dòng)而新創(chuàng)造的價(jià)值，是一定時(shí)期內(nèi)金融業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)最終成果的反映。國際上金融業(yè)增加值通行的核算方法有兩種:生產(chǎn)法和收入法。我國現(xiàn)行的金融業(yè)增加值采用收入法，收入法中金融業(yè)增加值為勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊、營業(yè)盈余四項(xiàng)之和。但目前國家統(tǒng)計(jì)局對于金融業(yè)增加值的核算分為年度核算和進(jìn)度核算兩種辦法:年度核算采用收入法(上述四項(xiàng)之和)，進(jìn)度核算采用測算法。測算法規(guī)定:除上海和廣東證券業(yè)發(fā)展速度較快的兩地采用特殊核算方法外，在金融結(jié)構(gòu)以銀行業(yè)為主的地區(qū)，測算金融業(yè)增加值依據(jù)兩個(gè)指標(biāo):一是人民幣存貸款余額之和的增長率，二是國家統(tǒng)計(jì)局核定的系數(shù)，該系數(shù)指當(dāng)?shù)卮尜J款余額和的增長率與當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)增加值增長率的相關(guān)系數(shù)。進(jìn)度測算當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)增加值時(shí)，按照兩年存貸款余額和的同比增速與國家統(tǒng)計(jì)局給定的核算系數(shù)相乘即可得出當(dāng)月金融業(yè)增加值的同比增速。我們每月所見的金融業(yè)增加值及增長速度都是進(jìn)度測算而來(年底數(shù)據(jù)為收入法數(shù)據(jù))。

2006年4月份國家統(tǒng)計(jì)局《年度GDP核算方案(試行)》中明確規(guī)定金融業(yè)核算范圍包括銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和其他金融活動(dòng)四個(gè)子行業(yè)，其中銀行業(yè)具體是中央銀行、商業(yè)銀行和其他銀行;證券業(yè)主要包括證券(期貨)市場管理及監(jiān)督、證券(期貨)經(jīng)紀(jì)與交易、證券(期貨)投資、分析與咨詢等活動(dòng);保險(xiǎn)業(yè)包括人壽保險(xiǎn)、非人壽保險(xiǎn)及相關(guān)保險(xiǎn)輔助服務(wù)活動(dòng)(保險(xiǎn)、評(píng)估、監(jiān)督、咨詢);其他金融活動(dòng)指上述銀行、證券、保險(xiǎn)以外的金融活動(dòng)，包括金融信托與管理、金融租賃、財(cái)務(wù)公司、郵政儲(chǔ)蓄、典當(dāng)以及其他未列明的金融活動(dòng)。

天津市金融業(yè)核算辦法，原則上依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)一規(guī)定。2007年上半年，天津市統(tǒng)計(jì)局在核算系數(shù)上考慮到近兩年濱海新區(qū)開發(fā)開放等特殊原因，征求國家統(tǒng)計(jì)局的同意，將核算系數(shù)做了適度上調(diào)，金融業(yè)增加值總量有所增加，即2007年上半年，天津市金融業(yè)增加值按未調(diào)整的系數(shù)測算為95.12億元，調(diào)整后為97.38億元，增長速度由原有的5.3%上調(diào)到調(diào)整后的7.8%。

此外，天津市與上海、福建、貴州利用當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)監(jiān)測的部分金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)指標(biāo)采用收入法按季度核算增加值，以此與全國統(tǒng)一的進(jìn)度測算法作比較，如:天津市統(tǒng)計(jì)局核算處與發(fā)改委重點(diǎn)監(jiān)測的17家金融機(jī)構(gòu)(工農(nóng)中建交等9家銀行，2家信托投資公司，6家保險(xiǎn)公司)，這些機(jī)構(gòu)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算本機(jī)構(gòu)增加值按季度上報(bào)市統(tǒng)計(jì)局，結(jié)果發(fā)現(xiàn):按照全國統(tǒng)一的進(jìn)度測算法(即金融機(jī)構(gòu)存貸款余額之和的增長速度)推算的金融業(yè)增加值比17家金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算的增加值小，以2007年上半年為例，小了13.12億元。雖然進(jìn)度測算金融業(yè)增加值比重點(diǎn)監(jiān)測金融業(yè)增加值小，但這種方法全國是可比的。

(二)近兩年天津市金融業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍分析

從天津市統(tǒng)計(jì)局核算處提供的“天津市金融業(yè)法人單位名錄(2006-2007年)”(見表1)看，天津市統(tǒng)計(jì)局金融業(yè)增加值的統(tǒng)計(jì)以銀行業(yè)為主，占比達(dá)58%，;此外，天津市金融業(yè)增加值中其他金融機(jī)構(gòu)占比僅為7.2%，擔(dān)保公司、基金公司、租賃公司都沒有納入統(tǒng)計(jì)范圍。

(三)天津市金融業(yè)增加值構(gòu)成分析

近年來，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的帶動(dòng)下，天津市金融業(yè)整體取得了長足發(fā)展，金融業(yè)增加值由2001年的66.52億元增加到2006年的186.87億元，五年增長1.8倍，年均增長23.0%。但是，天津市金融業(yè)對經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)有限。2006年天津金融業(yè)增加值僅占當(dāng)年GDP的4.0%。

雖然受上述統(tǒng)計(jì)范圍所限，擔(dān)保、基金、租賃等金融機(jī)構(gòu)的增加值未被計(jì)算在金融業(yè)增加值中，但是天津市金融業(yè)實(shí)際經(jīng)營中銀行業(yè)依然是主體。2006年末，天津市銀行業(yè)分支機(jī)構(gòu)達(dá)2418個(gè)，從業(yè)人員近四萬人，資產(chǎn)總額超過8000億元，實(shí)現(xiàn)增加值174.92億元，占金融業(yè)增加值的93.6%;證券業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8.28億元，較上年增長457%，占金融業(yè)增加值的4%;保險(xiǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值0.87億元，其他金融活動(dòng)實(shí)現(xiàn)增加值2.81億元(見表2)。

按照收入法，金融業(yè)年度增加值由四項(xiàng)組成，即勞動(dòng)者報(bào)酬、營業(yè)盈余、生產(chǎn)稅凈額和固定資產(chǎn)折舊。四項(xiàng)組成中，天津市金融機(jī)構(gòu)營業(yè)盈余占比最高，2006年，金融業(yè)營業(yè)盈余107.8億元，占金融業(yè)增加值的57.7%;其中，銀行業(yè)盈利能力相對較強(qiáng)，營業(yè)盈余占到增加值的64.7%，證券、保險(xiǎn)、其他金融業(yè)相對銀行業(yè)盈利能力弱，占比為23%，保險(xiǎn)業(yè)營業(yè)盈余最低，為-10.15億元(見表3)。

橫向比較看，2006年天津、北京、上海及廣東金融業(yè)增加值中北京總量最高，其次廣東省、上海市，天津金融業(yè)增加值僅是北京的19%。從結(jié)構(gòu)看，各地銀行業(yè)增加值占比最高是共性，但上海、廣東除證券業(yè)發(fā)展較快外，保險(xiǎn)業(yè)增加值占比也較高，分別比天津高10.9、17.1個(gè)百分點(diǎn)，北京比天津高5.6個(gè)百分點(diǎn)。其他金融活動(dòng)占比除上海為4.9%外，其余都為1.5%左右。

可見，天津市金融業(yè)增加值構(gòu)成中存在兩個(gè)問題:一是銀行業(yè)增加值總量太低，分別較北京、上海、廣東低686.32、377.04、456.8億元;二是保險(xiǎn)業(yè)增加值太低，分別較北京、上海、廣東低57.76、92.13、162.74億元。

二、天津市金融業(yè)增加值低的原因分析

(一)法人金融機(jī)構(gòu)總部設(shè)置較少

天津市金融業(yè)的發(fā)展除了起步較晚外，在金融機(jī)構(gòu)的設(shè)置上存在很大的不足，不僅缺乏全國性或區(qū)域性的金融機(jī)構(gòu)和金融市場，而且還缺乏地區(qū)獨(dú)立法人中小金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)，這在內(nèi)涵和外延兩方面都制約了整體金融業(yè)的發(fā)展。截至2007年末，天津市獨(dú)立法人銀行機(jī)構(gòu)和非銀行金融機(jī)構(gòu)共有234家，較2006年末北京市獨(dú)立法人金融機(jī)構(gòu)少304家。而現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)大量是全國或其他地區(qū)的分支行，經(jīng)營自十分有限，自身業(yè)務(wù)功能簡單，從總部到基層的信息傳遞環(huán)節(jié)多、路徑長、時(shí)效差，資金往來活力不足，人才流動(dòng)較難，金融服務(wù)意識(shí)較為呆板，金融創(chuàng)新空間被壓縮，資金松緊受全國宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的影響較大，金融業(yè)潛力發(fā)揮較難。

(二)金融業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)不均衡

除銀行業(yè)發(fā)展規(guī)模較大發(fā)展水平較快之外，證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模、發(fā)展水平都較小、較低，金融業(yè)自身發(fā)展結(jié)構(gòu)不均衡，僅靠銀行業(yè)快速發(fā)展，其潛力有限，增加值難以上升。與此同時(shí)，銀行業(yè)自身發(fā)展結(jié)構(gòu)也不均衡，由于分支機(jī)構(gòu)在資金、業(yè)務(wù)、信息方面完全受縱向管理約束，銀行、證券、保險(xiǎn)之間，銀行同業(yè)之間，甚至同一銀行各分支行之間，難以溝通信息和相互合作，不能有效形成信息擴(kuò)散效應(yīng)和優(yōu)勢互補(bǔ)合力。

三、金融業(yè)涉及的相關(guān)指標(biāo)分析

從金融業(yè)增加值增速看，1990-2006年的平均增長率為11.1%，較GDP低1.3個(gè)百分點(diǎn);金融業(yè)增加值占GDP的比重16年間呈下降趨勢，由6.03%下降到4.29%，金融業(yè)自身對GDP增長的作用有限;金融業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差較GDP的標(biāo)準(zhǔn)差高6.83個(gè)百分點(diǎn)，金融業(yè)的波幅及風(fēng)險(xiǎn)更大。

從吸納就業(yè)人數(shù)看，1990年-2006年，天津市第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占社會(huì)從業(yè)人員比重都趨于下降，分別下降了5.51、7.67個(gè)百分點(diǎn)，而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占社會(huì)從業(yè)人員比重迅速增長，上漲了13.18個(gè)百分點(diǎn)，絕對人數(shù)從144.27萬人增長到246.96萬人，上漲了103萬人，年均增幅3.42%。金融業(yè)的就業(yè)人數(shù)無論占社會(huì)從業(yè)人員比重，還是占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重都呈上升趨勢，分別上升了0.87和1.45個(gè)百分點(diǎn)，其絕對人數(shù)由2.62萬人增長到8.07萬人，年均增長7.28%。

從第三產(chǎn)業(yè)各子行業(yè)發(fā)展速度比較看，金融業(yè)平均發(fā)展速度低于房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)業(yè)和批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)，分別低4.57、2.26、3.67個(gè)百分點(diǎn)。

從產(chǎn)業(yè)特性上看，金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，幾乎與所有產(chǎn)業(yè)都有相關(guān)性。直接消費(fèi)系數(shù)是指生產(chǎn)單位產(chǎn)出需要直接消耗各部門產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量，即投入系數(shù)，金融業(yè)直接消費(fèi)系數(shù)表明在金融業(yè)運(yùn)行過程中對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的拉動(dòng)和影響作用，該系數(shù)越大，金融業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)越大。從天津市金融業(yè)的直接消費(fèi)系數(shù)分析，工業(yè)、建筑業(yè)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)程度最高，批發(fā)、零售、貿(mào)易和餐飲業(yè)的關(guān)聯(lián)度次之，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)本身與金融業(yè)相關(guān)度也較高。

而完全需求系數(shù)是指某產(chǎn)業(yè)或部門每一單位增加值通過直接或間接聯(lián)系需要向另一產(chǎn)業(yè)提供的分配量。從各行業(yè)對金融業(yè)的完全需求程度看，金融業(yè)對金融業(yè)本身需求量最大(1.0568)，其次是工業(yè)(0.6503)，房地產(chǎn)業(yè)(0.3123)和批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)及住宿餐飲業(yè)(0.2256)，對其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用相對較小。

金融業(yè)具有為其他行業(yè)提供中間投入和中間服務(wù)的特性。從天津市各行業(yè)對金融業(yè)的最終需求看，工業(yè)最終需求最高(1.1311)，其次是教育事業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售業(yè)。最終需求高意味著中間投入較低，工業(yè)對金融業(yè)最終需求最高與近些年企業(yè)改制、融資結(jié)構(gòu)多樣化有關(guān)，企業(yè)資金來源渠道多了，對銀行貸款的依賴度減少了，對銀行中間投入也就少了，最終需求必然高;房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、公共管理等行業(yè)的最終需求較低，中間投入相對較高，表明近些年這些行業(yè)對銀行的依賴度在增加。

綜上所述，可以得出以下結(jié)論:一是16年間天津市金融業(yè)增加值占GDP的比重呈下降趨勢，近十年中，該比重有所上升，上升幅度較小，近三年該比重保持在4.3%左右，說明金融業(yè)增加值增長緩慢;二是天津市金融業(yè)吸納就業(yè)能力較強(qiáng)，平均增幅高于第三產(chǎn)業(yè)平均增幅3.86個(gè)百分點(diǎn);三是金融業(yè)與不同行業(yè)聯(lián)系最為廣泛，從動(dòng)態(tài)發(fā)展角度看，金融服務(wù)業(yè)由過去帶動(dòng)鋼鐵制造業(yè)、紡織業(yè)、工業(yè)化學(xué)等傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售倉儲(chǔ)運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)和社團(tuán)及個(gè)人服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或高附加值產(chǎn)業(yè)，這種變化與全球“經(jīng)濟(jì)服務(wù)化”相一致;四是天津市金融業(yè)雖然是第三產(chǎn)業(yè)中增長速度較慢的行業(yè)，但他對第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)大于制造業(yè)和工業(yè);五是從最終需求和中間投入程度看，房地產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施及管理業(yè)都是銀行投入較多的行業(yè)。

四、發(fā)展天津市金融業(yè)、提高金融業(yè)增加值的思考

(一)設(shè)立金融總部或總部后臺(tái)服務(wù)中心或吸引現(xiàn)有銀行和非銀行總部在天津設(shè)立分支機(jī)構(gòu)

重點(diǎn)建立區(qū)域性銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，引進(jìn)銀行、保險(xiǎn)等分支機(jī)構(gòu)，建立區(qū)域性金融數(shù)據(jù)中心、呼叫中心、災(zāi)備中心、銀行卡中心、培訓(xùn)服務(wù)中心等系列服務(wù)體系，提升天津區(qū)域性金融中心地位，形成一個(gè)凝聚力和輻射力強(qiáng)、以投融資為主要內(nèi)容的區(qū)域性金融資本集散中心、金融活動(dòng)交易調(diào)控中心、金融信息中心和中介服務(wù)中心，從形式到內(nèi)容，從內(nèi)涵到外延提升整體金融業(yè)增加值。

(二)積極發(fā)展直接融資，建立多層次的資金融通市場，從新型投融資渠道上增加金融業(yè)內(nèi)在價(jià)值

首先應(yīng)做大產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、證券投資基金的規(guī)模;其次，盡快發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金以及信貸資產(chǎn)證券化等新型的直接融資形式，轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn);最后，在建立完備的直接融資體系后，應(yīng)盡快推出全國性柜臺(tái)交易市場，為產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等提供方便、有效的退出渠道，吸引全國性的金融主體參與到柜臺(tái)交易市場;同時(shí)迅速建立完善與各種市場交易行為相對接的法律、評(píng)估、審計(jì)、會(huì)計(jì)等中介機(jī)構(gòu)，促進(jìn)直接融資體系的可操作性和可持續(xù)性。

(三)提升證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、其他金融機(jī)構(gòu)在金融業(yè)中的比重，加快提升證券保險(xiǎn)業(yè)和其他金融機(jī)構(gòu)的增加值

證券業(yè)在做好傳統(tǒng)的證券發(fā)行、承銷、經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，利用自身信息優(yōu)勢，幫助符合條件的轄內(nèi)中小企業(yè)公開發(fā)行股票上市融資，并把握天津直接金融發(fā)展的機(jī)遇，參與到資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)投資基金等國家允許的金融創(chuàng)新活動(dòng)中;保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)加強(qiáng)管理創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，延伸機(jī)構(gòu)，健全網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、社會(huì)管理和資金融通三大功能，在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下，提高保險(xiǎn)資金的利用效率、拓寬其運(yùn)用渠道;鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過股權(quán)投資等形式積極與銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)建立長期、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，整合市場資源，探索綜合經(jīng)營模式，深化銀保、銀證、銀信合作，同時(shí)完善租賃、擔(dān)保、征信系統(tǒng)，有效發(fā)揮典當(dāng)行等民間金融的作用，實(shí)現(xiàn)大金融口徑的共同發(fā)展。

(四)加快銀行業(yè)業(yè)務(wù)流程改造，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，提高服務(wù)水平和效率，從內(nèi)涵設(shè)計(jì)上提升增加值

天津銀行業(yè)要利用天津?yàn)I海新區(qū)的地域優(yōu)勢和政策機(jī)遇，利用港口、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的發(fā)展機(jī)遇，針對國際轉(zhuǎn)口、中轉(zhuǎn)、配送、采購配套物流企業(yè)等加強(qiáng)金融業(yè)務(wù)流程的改造和產(chǎn)品創(chuàng)新，提高綜合性金融服務(wù)能力;針對天津制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚初具規(guī)模，提供供應(yīng)鏈融資方案。此外，應(yīng)積極開展金融衍生產(chǎn)品、信用卡業(yè)務(wù)、離岸金融業(yè)務(wù)、企業(yè)年金、證券基金等托管業(yè)務(wù);參與產(chǎn)業(yè)投資基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等直接融資渠道的運(yùn)作。

(五)提高天津金融業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，吸引高端金融人才落戶天津，推動(dòng)天津金融業(yè)服務(wù)水平升級(jí)

天津金融業(yè)的人才發(fā)展戰(zhàn)略首先應(yīng)提高金融業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。加強(qiáng)對各層次員工的培訓(xùn)力度，使員工及時(shí)掌握國內(nèi)、國外金融業(yè)、金融產(chǎn)品的最新發(fā)展動(dòng)態(tài);熟悉開展金融業(yè)務(wù)所需基本的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)、項(xiàng)目管理、資本運(yùn)作、投資分析等方面的知識(shí)。其次，抓住天津?yàn)I海新區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇，積極引進(jìn)高層次的金融人才，給與相應(yīng)優(yōu)惠政策，吸引高端金融人才落戶天津。

課題組組長:蘭埃用

課題組成員:張 平 程衛(wèi)紅

第8篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

城司是城市建設(shè)投資公司的簡稱，又稱地方政府投融資平臺(tái)。一般指由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體[1]。城司通過舉債融資，在地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，發(fā)揮了積極作用。隨著中央政府對地方政府債務(wù)監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，一些城司尤其是中小城司由于自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力不佳，公司可持續(xù)融資能力不斷下降，融資問題已經(jīng)掣肘當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文擬以Z城司相關(guān)數(shù)據(jù)為樣本，分析城司融資現(xiàn)狀及存在問題，并嘗試提出可行性建議，以推動(dòng)城司可持續(xù)性發(fā)展。

一、Z公司融資現(xiàn)狀及存在問題

Z公司成立于1993年，最初作為當(dāng)?shù)卣耐度谫Y平臺(tái)，后于2013年退出投融資平臺(tái)名單，逐步向融資、建設(shè)、運(yùn)營等綜合業(yè)務(wù)發(fā)展。公司注冊資本3億元人民幣，公司經(jīng)營范圍：政府授權(quán)的國有資產(chǎn)管理經(jīng)營，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理；居民服務(wù)和咨詢服務(wù)、科研及綜合技術(shù)服務(wù)、道路與橋梁工程、地下管網(wǎng)工程、園林綠化工程的施工；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

（一）Z公司融資現(xiàn)狀

1.公司融資規(guī)模日益增大，成為當(dāng)?shù)卣M(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金保障

目前，隨著地方城市建設(shè)的快速發(fā)展，地方融資需求越來越大，地方融資平臺(tái)債務(wù)已經(jīng)成為地方性債務(wù)中的重要組成部分，占比超過50%。2014年-2016年，Z公司融資總額分別為36.75億元，42.46億元，64.82億元，資產(chǎn)負(fù)債率42.76%，43.22%，51.32%，主要用于地方安排的保障性安居工程、農(nóng)村民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、自主創(chuàng)新等方面的公益性項(xiàng)目建設(shè)。

2.嘗試多種渠道融資，開啟直接債務(wù)融資模式

目前，公司融資方式向多元化發(fā)展。 2014年前，Z公司對外融資全部依賴銀行貸款及政府財(cái)政性資金投入。2014年4月，Z公司發(fā)行第一期企業(yè)債券10億元，開啟直接融資模式。目前，公司融資渠道主要有：

（1）?魍承砸?行貸款：主要用于流動(dòng)性資金貸款、道路、新農(nóng)村建設(shè)、管網(wǎng)建設(shè)等公益性項(xiàng)目；

（2）企業(yè)債券：用于具有穩(wěn)定收入的項(xiàng)目，如老年康復(fù)中心、園區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目；

（3）定向債務(wù)融資工具（簡稱PPN），資金用于具有穩(wěn)定收入的園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目；

（4）融資租賃：資金用于道路、管廊建設(shè)等項(xiàng)目。

擬開展的融資渠道主要有：

目前，公司正在積極與金融中介機(jī)構(gòu)對接PPP項(xiàng)目融資、中期票據(jù)融資及海外融資模式。

（二）Z公司融資存在的問題

1.融資渠道逐漸拓寬，但銀行貸款占比仍然較高

2016年12月31日，Z公司外部融資存量債務(wù)總額64.82億，其中：政策性銀行貸款6億元，占融資總額的9.26%；商業(yè)銀行貸款25.82億元，占融資總額的39.83%；企業(yè)債10億元，占融資總額的15.43%；PPN18億元，占融資總額的27.77%；融資租賃3億元，占融資總額的4.63%；其他2億元，占融資總額的3.08%。分析如下：

（1）Z公司籌集資金近50%來源于銀行貸款，銀行貸款中，81.24%來源于商業(yè)銀行貸款。貸款利率較低的政策性銀行貸款僅占銀行貸款的18.76%。

（2）公司融資主要采用債務(wù)融資工具，沒有采用股權(quán)融資工具。

2.融資結(jié)構(gòu)不盡合理，融資成本較高

合理的融資結(jié)構(gòu)對融資成本的優(yōu)化有重要意義，但Z公司融資結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)如下：（1）公司目前90%以上為債務(wù)融資，缺少股權(quán)融資。而且近50%的融資直接來源于銀行，即使債券融資，資金最終也回歸銀行，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。（2）負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不合理。公司長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，信貸期限較短，多為2-3年，10年期長期貸款為0，還款方式多為本金到期一次還清，即期還款壓力較大。（3）貸款平均利率較高，因前幾年銀行貸款基準(zhǔn)利率較高，大部分借款利率達(dá)到5%以上，高于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率。其中：商業(yè)性銀行貸款利率高于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的20―30%，這部分貸款占39.83%；政策性銀行貸款利率低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率，但僅占9.26%。由于公司信用級(jí)別不高，公司2014年債券發(fā)行利率也較高，為7.58%，考慮承銷及中介傭金，綜合費(fèi)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期銀行貸款利率。

3.財(cái)務(wù)狀況整體堪憂，持續(xù)融資能力不足

一是重大項(xiàng)目日益增多，債務(wù)規(guī)模大幅增長，資產(chǎn)負(fù)債率逐年升高，2016年已經(jīng)超過50%；二是資產(chǎn)盈利能力差，凈資產(chǎn)收益率為2%左右。由于政府注入公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)只能是“充規(guī)?！保ū热鐚W(xué)校的資產(chǎn)等），基本沒有收益。而經(jīng)營性資產(chǎn)（比如科技園區(qū)、對外投資企業(yè)等），多為招商引資而形成，收益率低，且資產(chǎn)管理和維護(hù)成本高，與收益不匹配；三是資產(chǎn)流動(dòng)性較差，由于投資的基礎(chǔ)性設(shè)施項(xiàng)目資金回收期較長，應(yīng)收賬款賬齡在4-5年以上的占比超過30%，影響了資金的周轉(zhuǎn)。四是公司的還款來源除了財(cái)政補(bǔ)貼收入和自有資金，主要采取“借新債還舊債”的模式，這樣給公司運(yùn)作帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些因素都從不同程度制約著公司的持續(xù)融資能力。

二、解決Z公司融資問題的相關(guān)建議

（一）制定科學(xué)的融資規(guī)劃，避免過度融資

公司應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，制定科學(xué)的融資規(guī)劃和合理的融資方案。一是實(shí)現(xiàn)融資規(guī)模與投資規(guī)模的合理匹配，控制在項(xiàng)目實(shí)施過程中增加投資規(guī)模，融資規(guī)模以滿足項(xiàng)目建設(shè)資金需求為限。二是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，盡量以國開行等政策性銀行?L期貸款為主，商業(yè)性銀行貸款為輔。以長期貸款為主，以短期貸款為輔；以項(xiàng)目貸款為主，以流動(dòng)貸款為輔。三是測算地方政府的負(fù)債能力，明確資金還款來源，防止資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。其中，公益性項(xiàng)目應(yīng)由政府財(cái)政專項(xiàng)償債基金還本付息，經(jīng)營性項(xiàng)目應(yīng)由經(jīng)營性現(xiàn)金流安排償債[2]。

（二）積極創(chuàng)新融資方式，拓寬市場融資渠道

目前，發(fā)展較好的城司不僅采用銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，更創(chuàng)新發(fā)展了融資租賃、信托基金、股票融資、發(fā)行海外債券等融資方式，Z公司應(yīng)該結(jié)合自身情況拓寬融資渠道。一是繼續(xù)加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的密切合作，不僅爭取國內(nèi)商業(yè)銀行的一般貸款，更要積極爭取政策性銀行的支持；二是根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目融資，廣泛采用BT、BOT、PPP等項(xiàng)目融資方式，吸引社會(huì)資金參與工程項(xiàng)目建設(shè)[3]。三是努力推進(jìn)市場化直接融資，適度降低間接融資比重。四是實(shí)現(xiàn)融資主體多元化，不僅以城司本身融資，還要利用子公司等海外資產(chǎn)以外保內(nèi)貸、境外發(fā)行債券等方式進(jìn)行海外融資，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)、國外融資同步發(fā)展。五是探討與保險(xiǎn)公司的合作模式。保險(xiǎn)資金具有穩(wěn)定性及長期性，可以參與基礎(chǔ)設(shè)施的PPP項(xiàng)目。六是發(fā)行中期票據(jù)，逐步替代銀行借款。

（三）優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，為采取直接融資方式奠定基礎(chǔ)

公司財(cái)務(wù)指標(biāo)是影響公司信用評(píng)級(jí)的重要因素之一，公司信用等級(jí)越高，融資成本越低。債券、股權(quán)融資方式對財(cái)務(wù)指標(biāo)要求較高，對資產(chǎn)規(guī)模、收入、利潤等指標(biāo)做了明確的規(guī)定。因此，公司應(yīng)從資產(chǎn)質(zhì)量狀況、盈利能力狀況等方面優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。一是完善資產(chǎn)注入機(jī)制，做大資產(chǎn)規(guī)模。對應(yīng)納入國有資產(chǎn)管理范圍的資產(chǎn)、項(xiàng)目，要從預(yù)算開始，做好建設(shè)、竣工、轉(zhuǎn)資等相關(guān)工作，確保國有資產(chǎn)形成機(jī)制的有效落實(shí)及國有資產(chǎn)的持續(xù)注入。二是清理當(dāng)前長期存在的無效投資，減少政策類、招商引資類投資，增加部分收益性投資，通過投資具有一定收益性的項(xiàng)目，產(chǎn)生持續(xù)利潤和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高公司的盈利能力。三是控制債務(wù)規(guī)模，可采取融資租賃等其他形式進(jìn)行表外融資。

第9篇：房地產(chǎn)投融資方案范文

關(guān)鍵詞：工程管理；實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系；實(shí)踐教學(xué)

中圖分類號(hào)：G642.0；TU71 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1005-2909（2016）05-0134-07

我國正處于快速的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變和城鎮(zhèn)化改革進(jìn)程之中，迫切需要大量高素質(zhì)的應(yīng)用型工程管理人才，這為工程管理學(xué)科提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也對工程管理專業(yè)人才培養(yǎng)的方向和質(zhì)量提出了更高的要求[1-2]：既要求從事工程建設(shè)的人員具備土木工程技術(shù)及工程管理相關(guān)的管理、經(jīng)濟(jì)和法律等基本知識(shí)，又必須具有一定的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力；既要有解決固定答案問題的能力，更要有解決開放問題的能力。

然而，在社會(huì)發(fā)展需要高水平應(yīng)用型工程管理人才的同時(shí)，當(dāng)前工程管理專業(yè)教育培養(yǎng)的學(xué)生往往難以達(dá)到行業(yè)企業(yè)的工作能力要求，畢業(yè)生無法直接將學(xué)校所學(xué)同工程所用及社會(huì)所需有效、無縫接軌，其中最突出的表現(xiàn)是學(xué)生的實(shí)操能力和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)存在較大差距[3]。

高校中的專業(yè)教育同社會(huì)需求之間的錯(cuò)位與脫節(jié)，已嚴(yán)重制約了建筑行業(yè)的發(fā)展和專業(yè)人才自身的提升。對此，住建部“高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”近期在工程管理本科專業(yè)教學(xué)的指導(dǎo)性文件中對畢業(yè)生的基本能力要求作了詳細(xì)說明[4]，“能力結(jié)構(gòu)”中要求：學(xué)生應(yīng)具備專業(yè)綜合素質(zhì)與能力、實(shí)踐能力、創(chuàng)新能力、健康的個(gè)性品質(zhì)和良好的社會(huì)適應(yīng)能力等四個(gè)主要能力。這就要求在工程管理專業(yè)教學(xué)活動(dòng)中，在符合社會(huì)需求的專業(yè)培養(yǎng)體系改革指導(dǎo)下，教學(xué)單位和專任教師都必須及時(shí)做出角色和理念的轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)的強(qiáng)調(diào)知識(shí)和技能傳授的教學(xué)方法向能培養(yǎng)和促進(jìn)大學(xué)生達(dá)到預(yù)期能力的教學(xué)方法轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)有對知識(shí)轉(zhuǎn)化效果的評(píng)估向?qū)W(xué)生學(xué)習(xí)能力評(píng)估轉(zhuǎn)變，從教師講授知識(shí)、學(xué)生被動(dòng)接收知識(shí)的固有模式向?qū)W生為主、教師為輔的新型實(shí)踐育人體系轉(zhuǎn)變。

基于以上工程管理專業(yè)教育的現(xiàn)實(shí)不足及轉(zhuǎn)型需求，結(jié)合筆者多年來在工程管理專業(yè)教學(xué)中設(shè)計(jì)、策劃及引入校內(nèi)實(shí)訓(xùn)實(shí)操活動(dòng)的實(shí)踐積累，重點(diǎn)探討初步構(gòu)建工程管理校內(nèi)實(shí)踐教學(xué)體系的方法及具體內(nèi)容。

一、校內(nèi)實(shí)踐教學(xué)體系的構(gòu)建需求

當(dāng)前高校工程管理專業(yè)教育中，對學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)大多存在著以下幾種亟待解決的問題。

一是仍普遍存在“重理論，輕實(shí)踐；重課堂，輕課外”的傾向。盡管近年來反復(fù)強(qiáng)調(diào)實(shí)踐教學(xué)的重要性，但事實(shí)上部分學(xué)校或教師仍慣性地將指導(dǎo)課程設(shè)計(jì)或?qū)嵙?xí)作為課堂教學(xué)之外的“輔工作”、“小報(bào)告、大作業(yè)”。

二是當(dāng)前大多數(shù)的實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)形式傳統(tǒng)、表現(xiàn)單一，易使學(xué)生產(chǎn)生枯燥厭學(xué)情緒，難以有效激發(fā)學(xué)生主動(dòng)解決問題、主導(dǎo)實(shí)踐活動(dòng)的積極性，所學(xué)理論知識(shí)無法同工程實(shí)際應(yīng)用有效對接。

三是缺乏貫穿工程管理人才培養(yǎng)全過程的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)頂層設(shè)計(jì)，特別是尚未基于BIM平臺(tái)對課程資源及校內(nèi)實(shí)踐環(huán)節(jié)進(jìn)行有效整合，校內(nèi)實(shí)踐育人體系亟待完善。

此外，還存在課堂教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)結(jié)合不到位，課外科技創(chuàng)新活動(dòng)等并未獲得足夠重視、缺乏專業(yè)教學(xué)資源和案例庫及實(shí)踐教學(xué)效果評(píng)測困難等諸多問題。

由于以上問題的存在，當(dāng)前工程管理專業(yè)學(xué)生參與實(shí)訓(xùn)和實(shí)踐的積極性較低，動(dòng)手能力普遍不足，校內(nèi)實(shí)踐實(shí)訓(xùn)的成效與初衷背道而馳。

二、策劃管理全過程校內(nèi)實(shí)訓(xùn)體系構(gòu)建

基于以上分析，筆者近年在工程管理專業(yè)教學(xué)過程中致力于突破以往理論教學(xué)和設(shè)計(jì)指導(dǎo)環(huán)節(jié)中“教師主導(dǎo)、學(xué)生接受”這一傳統(tǒng)模式，以專業(yè)教學(xué)的預(yù)期成果為導(dǎo)向，以實(shí)現(xiàn)工程全過程策劃管理為目標(biāo)，以全員協(xié)同、情境模擬、角色體驗(yàn)為手段，創(chuàng)新構(gòu)建學(xué)生主導(dǎo)，基于工程策劃管理全過程的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系，緊密圍繞工程管理專業(yè)各核心課程的教學(xué)進(jìn)程和成果目標(biāo)，在常規(guī)教學(xué)模式基礎(chǔ)上，提升實(shí)訓(xùn)教學(xué)的比重和成效，同時(shí)在組織方式和考核評(píng)價(jià)方法上大膽創(chuàng)新。

該校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系主要由工程項(xiàng)目投融資策劃全過程實(shí)訓(xùn)、工程項(xiàng)目可行性評(píng)估全過程實(shí)訓(xùn)、工程招投標(biāo)全過程實(shí)訓(xùn)及工程建設(shè)合同案例全情境模擬等初步構(gòu)建而成，涉及知識(shí)體系和內(nèi)容涵蓋了工程項(xiàng)目前期策劃、可行性研究、融資方案設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及評(píng)標(biāo)組織、造價(jià)文件編制、施工組織設(shè)計(jì)、建設(shè)法規(guī)及合同管理等工程管理全過程的核心課程。各類實(shí)訓(xùn)活動(dòng)承上啟下，相輔相成，運(yùn)用角色扮演、情境體驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)競爭、會(huì)議模擬等各類豐富形式，使學(xué)生在自主策劃的活動(dòng)中主動(dòng)學(xué)習(xí)、自我提升，在工程管理意識(shí)、專業(yè)綜合素質(zhì)、創(chuàng)新能力、實(shí)踐能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力、社會(huì)適應(yīng)能力及職業(yè)道德和個(gè)人品質(zhì)等方面均對學(xué)生起到了十分有益的促進(jìn)作用，使學(xué)生在學(xué)習(xí)理論知識(shí)的同時(shí)，能通過第一視角直觀地感受和體驗(yàn)項(xiàng)目策劃、評(píng)估、招投標(biāo)、工程概預(yù)算、施工管理等未來可能從事的工程領(lǐng)域，積累經(jīng)驗(yàn)、摸索技巧、形成能力，有效彌補(bǔ)了校外工程實(shí)習(xí)過程中實(shí)踐內(nèi)容同工程進(jìn)度和崗位性質(zhì)關(guān)聯(lián)性小，實(shí)踐訓(xùn)練單一，學(xué)生求知熱情不足等弊端，為最終順利完成綜合性畢業(yè)設(shè)計(jì)，走上工作崗位奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

三、校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)方案設(shè)計(jì)與實(shí)踐

（一）工程項(xiàng)目投融資策劃全過程實(shí)訓(xùn)方案

實(shí)訓(xùn)學(xué)期：第五學(xué)期。

主導(dǎo)學(xué)生：工管、土木專業(yè)學(xué)生。

課程依托：工程項(xiàng)目投資與融資。

課程基礎(chǔ)：工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、工程管理概論等。

學(xué)期之初，結(jié)合專業(yè)課程教學(xué)進(jìn)度及學(xué)生已有專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下自主組建政府規(guī)劃團(tuán)隊(duì)1支、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)4～5支、風(fēng)險(xiǎn)投資團(tuán)隊(duì)3支，在政府規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的全程組織推進(jìn)下先后開展不同地塊的拍賣出讓、開發(fā)策劃及融資比選等工作，通過學(xué)期中及學(xué)期末兩輪評(píng)選最終選出優(yōu)秀的投融資策劃方案，給予表彰。該活動(dòng)貫穿整個(gè)學(xué)期，與投融資課程教學(xué)進(jìn)度同步（圖2）。

各學(xué)生團(tuán)隊(duì)的主要職責(zé)任務(wù)有以下3項(xiàng)。

1.政府規(guī)劃團(tuán)隊(duì)

（1）在某劃定的地區(qū)范圍內(nèi)，依據(jù)電子地圖、規(guī)劃圖等手段，調(diào)查選取適合開發(fā)的地塊4～5塊，規(guī)劃土地使用用途。

（2）編制土地拍賣公告，以文字及圖片等形式說明地塊面積、地理位置、規(guī)劃用途、起拍價(jià)格等。

（3）拍賣會(huì)現(xiàn)場公告，組織拍賣活動(dòng)，確定各地塊開發(fā)單位。

（4）組織及主持后續(xù)的方案評(píng)選活動(dòng)。

2.項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)

（1）根據(jù)團(tuán)隊(duì)人數(shù)多少，獲得金額不等的法人資本金（5人團(tuán)隊(duì)為2 000萬，每多一人增加500萬）。

（2）各團(tuán)隊(duì)參加土地拍賣活動(dòng)，通過競拍獲得某塊土地的開發(fā)權(quán)。

（3）在土地規(guī)劃用途范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)土地開發(fā)計(jì)劃，編制項(xiàng)目策劃書（上），內(nèi)容需包括但不限于公司介紹、項(xiàng)目分析、市場分析、管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)計(jì)劃等。

（4）第九周前后，現(xiàn)場展示并介紹策劃方案，由政府規(guī)劃團(tuán)隊(duì)及風(fēng)投團(tuán)隊(duì)代表共同投票選出優(yōu)秀策劃方案前三名進(jìn)入下一輪融資方案比選。

3.風(fēng)投及融資團(tuán)隊(duì)

（1）每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資團(tuán)隊(duì)擁有2 500萬資金。

（2）風(fēng)投團(tuán)隊(duì)在前三名策劃項(xiàng)目中選擇投資對象，抽簽確定優(yōu)先選擇的順序，先選先得。

（3）根據(jù)投資的對象項(xiàng)目及策劃書（上），編制融資計(jì)劃方案，并與策劃書（上）合并為完整的項(xiàng)目投融資策劃文件，在學(xué)期末進(jìn)行綜合評(píng)比。

（4）融資計(jì)劃方案應(yīng)包括但不限于融資方式、資金結(jié)構(gòu)、來源及可靠性分析、融資成本分析及融資風(fēng)險(xiǎn)分析等。

（二）工程項(xiàng)目可行性評(píng)估全過程實(shí)訓(xùn)方案

實(shí)訓(xùn)學(xué)期：第六學(xué)期。

主導(dǎo)學(xué)生：工管、土木專業(yè)學(xué)生。

課程依托：建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估。

課程基礎(chǔ)：工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)原理、管理學(xué)原理等。

基于工程項(xiàng)目可行性分析的主要工作內(nèi)容及成果編排順序，在課程教學(xué)初期即設(shè)定工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的基本背景，然后伴隨著理論章節(jié)的講解，逐步推進(jìn)該項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容的設(shè)計(jì)、編制、完善。每周由學(xué)生個(gè)人或2～3人的團(tuán)隊(duì)在上一周團(tuán)隊(duì)編制的評(píng)估內(nèi)容基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完成下一階段評(píng)估工作，并在下一周課堂予以展示討論，教師則負(fù)責(zé)引導(dǎo)整個(gè)實(shí)訓(xùn)活動(dòng)進(jìn)程以及每次展示成果的點(diǎn)評(píng)。

該全過程項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)訓(xùn)活動(dòng)共分為12期，每周依序分別進(jìn)行投資者資信評(píng)估、產(chǎn)業(yè)背景及發(fā)展思路分析、市場調(diào)查分析、生成規(guī)模分析、場地及環(huán)保條件評(píng)估、技術(shù)條件可行性評(píng)估、建設(shè)投資費(fèi)用估算、流動(dòng)資金及總投資費(fèi)用估算、資金籌措計(jì)劃編制、營業(yè)收入及費(fèi)用估算、利潤及利潤分配表編制、財(cái)務(wù)分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等評(píng)估工作，每一階段工作既是對上一階段的承接，又將成為下一階段評(píng)估的論點(diǎn)及數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。整個(gè)評(píng)估實(shí)訓(xùn)工作完成后，該工程項(xiàng)目完整的可行性研究成果也即編制完成，并得出最終評(píng)估結(jié)論。

該實(shí)訓(xùn)活動(dòng)貫穿學(xué)期始終，既是對理論課程學(xué)習(xí)的同步實(shí)踐體驗(yàn)，也為學(xué)期末既有的項(xiàng)目評(píng)估課程設(shè)計(jì)打下了良好的基礎(chǔ)。

（三）工程招投標(biāo)全過程實(shí)訓(xùn)方案

實(shí)訓(xùn)學(xué)期：第七學(xué)期。

主導(dǎo)學(xué)生：工管、土木專業(yè)學(xué)生。

課程依托：工程招投標(biāo)實(shí)務(wù)。

課程基礎(chǔ)：工程造價(jià)與管理、施工組織與管理、建設(shè)法規(guī)概論等。

在已學(xué)習(xí)工程造價(jià)、施工組織管理、建筑法規(guī)等課程知識(shí)基礎(chǔ)上，隨著工程招投標(biāo)課程的教學(xué)進(jìn)度，由教師引導(dǎo)學(xué)生在學(xué)期初組建5～7人的學(xué)生團(tuán)隊(duì)，并自愿劃分成“招標(biāo)團(tuán)隊(duì)”和“投標(biāo)團(tuán)隊(duì)”，根據(jù)教師提供的實(shí)際工程項(xiàng)目信息資料，在招標(biāo)團(tuán)隊(duì)的全程組織及進(jìn)度控制下，按照工程項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)等規(guī)范程序開展工程招投標(biāo)全過程實(shí)訓(xùn)模擬，最終在學(xué)期末召開評(píng)標(biāo)大會(huì)，會(huì)議全程由學(xué)生組織和主持，教師擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，全程錄像。

該實(shí)訓(xùn)活動(dòng)全過程框架如圖4所示。

1.分組準(zhǔn)備

學(xué)生以自愿為原則組成5～7人的小組，每組設(shè)組長1名。各組認(rèn)真做好如下準(zhǔn)備：了解實(shí)訓(xùn)活動(dòng)的具體程序及要求，熟悉工程項(xiàng)目背景及施工圖，收集招標(biāo)、投標(biāo)相關(guān)資料及工具書，落實(shí)工作任務(wù)分工。

2.招標(biāo)團(tuán)隊(duì)編制招標(biāo)文件

通過自薦或教師優(yōu)選，由其中一個(gè)小組首先根據(jù)工程項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)編制規(guī)范完整的招標(biāo)文件，包含招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、合同條款、投標(biāo)文件格式、評(píng)標(biāo)組織及評(píng)分細(xì)則、圖紙資料、工程量清單及標(biāo)底等材料。

3.投標(biāo)團(tuán)隊(duì)開展競爭性投標(biāo)

招標(biāo)文件經(jīng)指導(dǎo)教師審閱修改通過后按時(shí)，作為工程投標(biāo)的基本依據(jù)，標(biāo)底文件交由教師密封保存。各投標(biāo)小組獲取招標(biāo)文件后，分工協(xié)作完成投標(biāo)文件的設(shè)計(jì)編制及投標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)算，并按時(shí)定點(diǎn)向招標(biāo)小組提交密封的投標(biāo)材料。在投標(biāo)編制過程中，招標(biāo)小組需向各投標(biāo)小組提供服務(wù)。

4.組織開標(biāo)評(píng)標(biāo)會(huì)

在投標(biāo)小組編制投標(biāo)文件的同時(shí)，招標(biāo)小組著手籌備評(píng)標(biāo)會(huì)議，做好開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)等各環(huán)節(jié)組織工作，根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)則組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，明確評(píng)審及計(jì)分流程等。

各小組按照規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)參加評(píng)標(biāo)會(huì)議，由招標(biāo)小組代表主持會(huì)議，各投標(biāo)小組派代表介紹該組投標(biāo)材料并答辯。

評(píng)標(biāo)會(huì)議基本流程包括：

（1）招標(biāo)人、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員及其他會(huì)務(wù)人員按時(shí)到場簽到，并按投標(biāo)小組匯報(bào)順序抽簽。

（2）評(píng)委現(xiàn)場檢查標(biāo)底文件及各投標(biāo)文件的密封情況。

（3）招標(biāo)小組代表介紹項(xiàng)目情況及招標(biāo)要求等，并現(xiàn)場開啟公布標(biāo)底。

（4）各投標(biāo)小組依抽簽順序匯報(bào)各自的投標(biāo)設(shè)計(jì)思路、內(nèi)容及投標(biāo)報(bào)價(jià)等，并回答評(píng)委問題，每組時(shí)間不超過10分鐘。

（5）評(píng)標(biāo)委員會(huì)依據(jù)評(píng)分規(guī)則對各投標(biāo)組的經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、材料完整性及匯報(bào)情況等進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)審并打分。

（6）招標(biāo)組會(huì)務(wù)人員現(xiàn)場依據(jù)評(píng)委即時(shí)打分情況統(tǒng)計(jì)各組綜合得分，并按照綜合得分的高低順序依次確定中標(biāo)候選人（評(píng)分細(xì)則以招標(biāo)文件為準(zhǔn)），由評(píng)標(biāo)委員會(huì)組長現(xiàn)場宣布評(píng)標(biāo)結(jié)果。

5.成果提交及評(píng)價(jià)評(píng)標(biāo)會(huì)結(jié)束后，各投標(biāo)小組需在24小時(shí)內(nèi)修改完善投標(biāo)文件，并向指導(dǎo)教師提交最終成果的紙質(zhì)版及電子版，注明各組成員信息及任務(wù)分工情況。

各小組成績=成果材料評(píng)分（60%）+實(shí)訓(xùn)活動(dòng)評(píng)分（40%）。

個(gè)人成績=所在小組成績（60%）+個(gè)人分工部分成績（40%）。

評(píng)標(biāo)綜合得分前三名的小組，成績可分別乘以權(quán)重系數(shù)1.3，1.2，1.1。

6.“一票否決”情形

對出現(xiàn)以下情況的小組或個(gè)人，直接評(píng)定成績?yōu)椤安缓细瘛保河写_切證據(jù)證明在招投標(biāo)過程中有泄密、違規(guī)操作等行為的小組或個(gè)人，逾期未提交相關(guān)成果或未參加模擬活動(dòng)的小組，經(jīng)組長及其他成員確認(rèn)未參與任何工作的個(gè)人。

（四）工程建設(shè)合同管理實(shí)訓(xùn)方案

實(shí)訓(xùn)學(xué)期：第七學(xué)期。

主導(dǎo)學(xué)生：工管、土木專業(yè)學(xué)生。

課程依托：建設(shè)工程合同管理。

課程基礎(chǔ)：建設(shè)法規(guī)概論、工程質(zhì)量管理、工程監(jiān)理概論等。

結(jié)合工程建設(shè)合同管理及建筑法規(guī)等課程的學(xué)習(xí)，首先由教師展示已有的合同糾紛情境模擬案例，然后引導(dǎo)學(xué)生自主組建多人的情境模擬團(tuán)隊(duì)，每周由1～2個(gè)小組自行搜集選擇招投標(biāo)、合同管理及糾紛、工程索賠等方面的真實(shí)案例，結(jié)合PPT、音效、視頻、場景等模擬手段，扮演案例中的不同角色，展示并再現(xiàn)案例的真實(shí)情境，并對相關(guān)法律、管理方面的問題進(jìn)行剖析，引發(fā)全體師生討論。

該實(shí)訓(xùn)活動(dòng)要求各小組成員共同參與，合理分工，大膽創(chuàng)新，體現(xiàn)出綜合能力和團(tuán)隊(duì)精神，同時(shí)避免案例類型的重復(fù)，鼓勵(lì)案例展現(xiàn)手段多樣化、生動(dòng)化。案例模擬的參考主題包括：招投標(biāo)違法違規(guī)行為、招投標(biāo)程序方法問題、工程合同總承包及發(fā)包、建設(shè)工程BOT承包模式，合同訂立過程中的要約和承諾、合同締約過失責(zé)任、合同效力，合同履行中的抗辯權(quán)、合同違約責(zé)任、合同擔(dān)保責(zé)任、工程合同爭議解決、合同的解除或變更、合同談判技巧等。

四、校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系評(píng)價(jià)

（一）理論創(chuàng)新評(píng)價(jià)

教學(xué)研究及創(chuàng)新實(shí)踐成果在理論上的創(chuàng)新點(diǎn)主要包括三方面。

一是教學(xué)理念創(chuàng)新。結(jié)合工程管理教育需求，提出以工程管理全過程理念為基礎(chǔ)驅(qū)動(dòng)的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系，最終實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)目標(biāo)。

二是教學(xué)模式創(chuàng)新。積極構(gòu)建“4∶4∶2”新教學(xué)模式，合理分配理論教學(xué)、實(shí)訓(xùn)活動(dòng)與學(xué)生自學(xué)之間的時(shí)間比例，突出理論與實(shí)際的有機(jī)整合。

三是教學(xué)方法創(chuàng)新。以實(shí)訓(xùn)教學(xué)為基礎(chǔ)框架，采用引導(dǎo)式自主交互教學(xué)方法，創(chuàng)新構(gòu)建符合專業(yè)特點(diǎn)和學(xué)生需求的各類實(shí)訓(xùn)模擬活動(dòng)。

（二）實(shí)踐創(chuàng)新評(píng)價(jià)

在校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系構(gòu)建、實(shí)施過程中，堅(jiān)持在實(shí)踐檢驗(yàn)過程中不斷檢討、調(diào)整、完善，不斷豐富和發(fā)展實(shí)訓(xùn)教學(xué)的形式、方法等。

一是革新實(shí)訓(xùn)教學(xué)同課程教學(xué)的關(guān)聯(lián)機(jī)制。以往理論教學(xué)在前，課程設(shè)計(jì)實(shí)踐任務(wù)在學(xué)期中后期才下達(dá)，造成知識(shí)體系同實(shí)踐環(huán)節(jié)脫節(jié)嚴(yán)重，學(xué)生在理論學(xué)習(xí)時(shí)不明知識(shí)的應(yīng)用價(jià)值，在后期課程設(shè)計(jì)時(shí)又常無法將前期的理論學(xué)習(xí)融會(huì)貫通。本課題構(gòu)建的全過程實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系，均在學(xué)期初期同理論教學(xué)同步啟動(dòng)，使學(xué)生在理論學(xué)習(xí)的同時(shí)開展實(shí)踐學(xué)習(xí)，將知識(shí)點(diǎn)同實(shí)際應(yīng)用有效關(guān)聯(lián)，效果顯著。

二是革新教師與學(xué)生的角色及作用。在構(gòu)建的實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系中，始終以學(xué)生為主導(dǎo)，賦予學(xué)生足夠的自由度和裁量權(quán)，由學(xué)生自主組織、推進(jìn)整個(gè)活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性和主觀能動(dòng)性，培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊(duì)精神和獨(dú)立思考能力。而教師大多時(shí)間退居幕后，做好督促和指導(dǎo)作用。

三是革新實(shí)訓(xùn)教學(xué)效果的評(píng)價(jià)機(jī)制。建立形成性考核機(jī)制，通過實(shí)訓(xùn)模擬活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場答辯等方式，綜合考察學(xué)生從事實(shí)際案例分析和實(shí)務(wù)操作的能力，綜合考察學(xué)生動(dòng)手、表達(dá)、答辯及組織活動(dòng)的能力，摒棄以往僅通過期末考試或設(shè)計(jì)成果考核的局限性。

五、實(shí)踐效果跟蹤調(diào)查

課題組近年來積極實(shí)踐完善實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系構(gòu)建成果，并進(jìn)行了同步跟蹤評(píng)價(jià)調(diào)查。調(diào)查分析可見，近九成受調(diào)查學(xué)生認(rèn)為該實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系的融入在不同程度上激發(fā)了其學(xué)習(xí)興趣。80%以上的學(xué)生保持聽課注意力的時(shí)間有所增長，每堂課消化吸收知識(shí)的效率也有所提高，對其專業(yè)能力有較大促進(jìn)。跟蹤調(diào)查結(jié)果摘要如圖6所示。

六、結(jié)語

文章重點(diǎn)介紹了課題組近年來在學(xué)生實(shí)訓(xùn)及教學(xué)實(shí)踐工作中的積累及成效，提出并初步構(gòu)建校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系同校外實(shí)踐環(huán)節(jié)有效銜接，并能同社會(huì)、企業(yè)工程實(shí)務(wù)合理無縫接軌。一方面，在探索設(shè)計(jì)、實(shí)踐檢討過程中形成了較為系統(tǒng)的基于工程管理全過程的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)教學(xué)體系，取得了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和推廣應(yīng)用價(jià)值，有助于培養(yǎng)滿足地區(qū)服務(wù)要求和社會(huì)企業(yè)需求的高水平應(yīng)用型人才；另一方面，在實(shí)施過程中通過與學(xué)生的積極互動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的主觀能動(dòng)性，獲得了良好的教學(xué)效果和師生的廣泛好評(píng)。

參考文獻(xiàn)：

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