關(guān)于城中村改造的問題精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

[關(guān)鍵詞]舊城改造　歷史文化保護(hù)　改造方法

目前，我國處在城市化中期加速發(fā)展階段，城市化已經(jīng)成為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要現(xiàn)象，伴隨著城市化水平和質(zhì)量的不斷提高，城市規(guī)模加速發(fā)展，城市化發(fā)展呼吁舊城(城中村)改造。無論是為了滿足因城市化進(jìn)程的加快而不斷擴(kuò)大的城市空間發(fā)展的需要，或是為了保護(hù)有限的土地資源合理利用土地的需要，還是為了改善舊城功能結(jié)構(gòu)以適應(yīng)城市發(fā)展的需要，舊城改造都是城市化發(fā)展的必然要求。

1　舊城改造的現(xiàn)狀

舊城改造必然涉及“拆遷”和“建設(shè)”兩個(gè)方面，隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興盛，導(dǎo)致用地需求增加。地方各級(jí)政府為解決城市建設(shè)用地供不應(yīng)求的矛盾，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和國家專項(xiàng)建設(shè)工程以及城市房地產(chǎn)業(yè)用地的需求，依據(jù)法定程序，對(duì)國有土地使用權(quán)進(jìn)行再分配，從而達(dá)到對(duì)土地資源的合理配置，使有限的國有土地利用率最大化。而重新分配土地使用權(quán)往往需要對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的房屋或地上構(gòu)筑物實(shí)施拆除，并遷走原土地使用者。被拆除的房屋和附屑物往往凝結(jié)了被拆遷人多年的心血和投入的財(cái)富，它是被拆遷人賴以生存或生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件。因此，在拆遷中存在著兩個(gè)突出問題：

1.1　拆遷中拆遷人(政府)和被拆遷人(居民或村民)之間的矛盾問題，房價(jià)過高或政府干預(yù)過多都會(huì)直接導(dǎo)致矛盾激化(各地出現(xiàn)的一些案例，百姓過激行為，例如：成都唐福珍拆遷自焚事件，北京海淀區(qū)玉泉山南側(cè)的北塢村拆遷自焚事件等)；其根源是：政府與民爭利，不能最大限度讓利于民，甚至絲毫不考慮土地的市場價(jià)值，也不考慮失地農(nóng)民的起碼公平。

1.2　建設(shè)中保護(hù)與開發(fā)之間的矛盾問題，現(xiàn)狀：大拆大建，推倒重來，古建筑嚴(yán)重破壞；其根源是：在資源開發(fā)中期，其矛盾主要是資源開發(fā)的分散性與城市建設(shè)的集中性。在古建筑保護(hù)上，一般采用簡單方法，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，對(duì)歷史文化認(rèn)知的不足等問題。

2　解決矛盾問題的對(duì)策

2.1　解決拆遷中的矛盾問題

當(dāng)前房地產(chǎn)市場火爆，中央政府相繼出臺(tái)調(diào)控政策遏制房價(jià)過快上漲，除了實(shí)行嚴(yán)格信貸政策外，增加住房有效供給是行之有效的措施。地方政府為增加居住用地供應(yīng)總量，舉措之一就提速舊城改造。改造過程就繞不開“拆”，解決“拆”的問題實(shí)質(zhì)在于利益博弈，只有使原住民權(quán)益得到合理補(bǔ)償，滿意搬遷，提升他們生活質(zhì)量和水平，才能和諧拆遷實(shí)現(xiàn)舊城改造又好又快。

2.1.1　舊城改造的收益應(yīng)先滿足市(村)民的合理要求，最大限度讓利于民。舊城改造是政府的利民舉措，需要積極落實(shí)，更需要廣大村民積極配合。讓這些積極配合的村民第一時(shí)間受益，既可以彰顯政府的溫情和關(guān)懷。又是側(cè)面上對(duì)舊城改造政策的有力宣傳。尤其搬遷法規(guī)正在調(diào)整敏感時(shí)期，更應(yīng)讓老百姓享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)，只有把老百姓的疾苦、呼聲放在首位，拆遷方案廣泛征求被拆遷入的意見和要求，用真心真情贏得民心，真正讓老百姓嘗到舊城改造的甜頭，才能調(diào)動(dòng)舊城改造積極性，贏得廣大村居的擁護(hù)和支持，才能把舊城改造的政策逐步的推向縱深。

2.1.2　提升安置房建設(shè)品質(zhì)。一是基礎(chǔ)設(shè)施配套；二是環(huán)境優(yōu)美；三是功能齊全配套；四是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高。安置房選址本就近原則，基本不打破動(dòng)遷產(chǎn)生活圈，只有讓動(dòng)遷戶的居住條件和生活環(huán)境得到較大改善又能很快適應(yīng)，老百姓才會(huì)積極響應(yīng)舊城改造。

2.1.3　舊城改造拆遷不能成為老百姓的災(zāi)難，而是提供發(fā)財(cái)致富，改變生活的發(fā)展契機(jī)。拆遷過程中多套方案供老百姓選擇，如選擇貨幣補(bǔ)償按市場價(jià)補(bǔ)償，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以根據(jù)不同情況提供不同價(jià)格區(qū)別對(duì)待，實(shí)現(xiàn)居者滿意其屋。

2.1.4　堅(jiān)持陽光拆遷，接受公眾輿論監(jiān)督。政府在拆遷中應(yīng)該是一把尺子，公平就是力量，讓老百姓對(duì)拆遷過程心知肚明，理解舊城改造。

2.1.5　堅(jiān)持以人為本，。盡快出臺(tái)舊城改造相關(guān)的配套政策，提高宣傳力度，完善證件手續(xù)辦理機(jī)制?，F(xiàn)行《城市拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在城市拆遷，國家正廣泛征求意見醞釀出臺(tái)《房屋征收與補(bǔ)償條例》，相關(guān)配套法規(guī)和各地搬遷實(shí)施細(xì)則應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)。杜絕野蠻拆遷所造成的悲劇再次出現(xiàn)。尤其，安置房給了拆遷戶以后，拆遷戶即已經(jīng)享受拆遷政策，相關(guān)各單位要上下一盤棋密切配合形成工作合力，應(yīng)該及時(shí)辦理完畢相關(guān)證件，給拆遷戶最大的自，使他們能夠自由處理自己的安置房，政府不再進(jìn)行干涉或者人為設(shè)置障礙。

2.2　解決建設(shè)中保護(hù)與開發(fā)的矛盾問題

在舊城改造中，大多采取推倒重來的大拆大建模式。許多本應(yīng)得到挽救與保護(hù)歷史文化遺跡，卻在城市建設(shè)的浪潮中遭到破壞。如何在城市發(fā)展的同時(shí)，更好地加強(qiáng)歷史文化遺跡的保護(hù)，這就涉及“建”問題，如何保護(hù)性開發(fā)問題。

2.2.1　保護(hù)點(diǎn)與改造面協(xié)調(diào)的原則

歷史保護(hù)與舊城改造兩者從范圍來講是點(diǎn)與面的關(guān)系，保護(hù)區(qū)域往往只是城市中的某一塊或某幾塊地域，而舊城改造則發(fā)生在全城范圍內(nèi)，在舊城改造中要注重保護(hù)點(diǎn)與整個(gè)改造面的關(guān)系。人所共知，任何建筑都無法獨(dú)立于其環(huán)境之外，環(huán)境對(duì)于建筑的影響舉足輕重。同樣，如果古建筑離開了特定的環(huán)境，它的歷史內(nèi)涵也將難以得到較好的體現(xiàn)，如果去除了故宮的整體構(gòu)架，單幢的太和殿又能展現(xiàn)多少皇家威嚴(yán)，四合院離開胡同又怎么能夠表現(xiàn)北京人居文化，所以，中國古建筑靠群體取勝，靠無限的視覺空間來體現(xiàn)傳統(tǒng)的美，僅僅保留單幢建筑是不夠的，甚至是沒有意義的。在保護(hù)點(diǎn)周圍的建筑必須與被保護(hù)建筑相協(xié)調(diào)，才能真正體現(xiàn)被保護(hù)建筑的歷史含義。因此，對(duì)于有歷史人文價(jià)值的原古建筑應(yīng)盡量整體性保護(hù)，對(duì)周圍的臨時(shí)建筑必須拆除，以保持古建筑的原貌和特色。

2.2.2　可持續(xù)發(fā)展的原則

以可持續(xù)發(fā)展為原則進(jìn)行舊城改造，這是由舊城改造的目標(biāo)和內(nèi)容決定的。首先，舊城改造的根本目標(biāo)是解決城市老化問題，改善城市物質(zhì)、結(jié)構(gòu)與功能，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活改善、環(huán)境保護(hù)的共同實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。在城市化進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益與社會(huì)效益三者相互影響相互制約，舊城改造所追求的正是社會(huì)一經(jīng)濟(jì)一環(huán)境整體效益的最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。其次，舊城改造內(nèi)容主要包括舊城區(qū)人口疏散、經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、設(shè)施更新、環(huán)境改善、建筑形體空間的再創(chuàng)造等內(nèi)容，由于舊城改造內(nèi)容的復(fù)雜性，在舊城改造中必須將經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益與社會(huì)效益三者綜合考慮，力求綜合效益實(shí)現(xiàn)的最大化，片面強(qiáng)調(diào)其中之一，勢(shì)必會(huì)對(duì)改造效果造成危害。

在舊城改造規(guī)劃中，要重要考慮以下兩方

面內(nèi)容：一是舊城改造中要正確認(rèn)識(shí)本區(qū)域的現(xiàn)狀與潛力，區(qū)分保護(hù)與發(fā)展對(duì)象，通盤考慮各片區(qū)建設(shè)開發(fā)力度與保護(hù)措施，依據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。科學(xué)合理地安排舊城改造的工程規(guī)模，統(tǒng)籌安排時(shí)間、資金與資源，避免超越本地經(jīng)濟(jì)承受能力和市場吸納能力的大拆大建現(xiàn)象，力爭取得最佳的綜合效益。二是舊城改造的一個(gè)重要目的即是為了改善居民生活條件，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化生活需要。三是舊城改造應(yīng)以非古建筑群區(qū)為重點(diǎn)，切實(shí)安排好舊城改造規(guī)劃，滿足古建筑保護(hù)的真正需求，提高城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。

2.2.3　新舊協(xié)調(diào)發(fā)展的原則

舊城改造中涉及到的歷史文化保護(hù)問題，由于其不可再生性，一旦破壞就不可能復(fù)得，因此，在舊城改造中必須充分考慮歷史文化保護(hù)問題，以保護(hù)指導(dǎo)開發(fā)，以開發(fā)提升保護(hù)內(nèi)涵，這一定程度上限制了舊城改造的規(guī)模與幅度。而為了保護(hù)我國稀缺的土地資源，無節(jié)制的新區(qū)開發(fā)也不可行。因此，城市發(fā)展的重點(diǎn)不應(yīng)僅僅是對(duì)城區(qū)的改造，或是新區(qū)的無限制的開發(fā)，而應(yīng)是舊城改造與新區(qū)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。舊城改造規(guī)劃應(yīng)充分考慮新區(qū)開發(fā)的影響，動(dòng)態(tài)把握新區(qū)開發(fā)與舊城改造之間的聯(lián)系，適時(shí)調(diào)整兩者的組合配置關(guān)系，新舊結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新區(qū)與舊城資源的良性循環(huán)。

2.2.4　保護(hù)與再利用原則

舊城改造中古建筑雖然夠不上文物進(jìn)行保護(hù)，但還有一些具有一定古文化價(jià)值的“建筑遺產(chǎn)”或“文化遺產(chǎn)”，對(duì)于這些古建筑一般應(yīng)采用保護(hù)為主，改造為輔躲護(hù)再利。對(duì)古建筑的外立面風(fēng)格和周圍環(huán)境風(fēng)貌進(jìn)行原封不動(dòng)保護(hù)。改造的中心放在建筑內(nèi)部，根據(jù)新的使用要求和建筑現(xiàn)有條件，對(duì)功能和形式加以調(diào)整和更新。保護(hù)再利用需將古建筑內(nèi)的平面布局、裝飾按再利用要求作相應(yīng)的修繕和改動(dòng)，水、電、暖通等設(shè)備進(jìn)行安裝更新，既達(dá)到保護(hù)性再利用目的，又滿足新功能的使用要求。上海新天地和鼓浪嶼老別墅改造給我們提供很好的借鑒。

第2篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

關(guān)鍵詞： 城中村改造；社會(huì)保障；公眾參與；可持續(xù)發(fā)展

“城中村是我國城市化高速發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象，它是指在城市里仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)?！卑殡S中國城市化進(jìn)程的高速發(fā)展，城中村改造成為實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在我國實(shí)施城中村改造的模式主要有以下三種：政府改造模式、村集體改造模式和開發(fā)商改造模式。其中政府改造模式是我國大多數(shù)城市進(jìn)行城中村改造時(shí)的首選模式，下文將以政府改造模式為例闡述城中村改造中存在的困境，并分析其產(chǎn)生的原因，進(jìn)而提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

一、城中村改造過程中存在的困境

（一）城中村改造缺乏國家宏觀政策的支持。

我國在城中村改造方面的相關(guān)法律、法規(guī)及政策十分缺乏和落后，只有《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》來進(jìn)行規(guī)范。而在實(shí)際的城中村改造過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)地方政府違規(guī)和違法操作，且沒有相應(yīng)的法律進(jìn)行規(guī)制，進(jìn)而引發(fā)一系列暴力拆遷和抗拆等社會(huì)現(xiàn)象。

（二）城中村改造后自身的可持續(xù)發(fā)展性不足。

城中村的改造，要堅(jiān)持科學(xué)、合理的規(guī)劃。而我國大多數(shù)城市進(jìn)行城中村改造時(shí)往往存在總體規(guī)劃的編制力度不足的現(xiàn)象，其發(fā)展和規(guī)劃缺乏科學(xué)性和前瞻性。此外，在實(shí)際改造過程中，存在有形改造與無形改造失衡的狀況，很難將城中村的改造與城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的整體發(fā)展相結(jié)合，因而造成城中村改造后的可持續(xù)發(fā)展性不足。

（三）城中村改造土地征用難。

城中村改造需要對(duì)土地進(jìn)行征用，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，并對(duì)征用土地進(jìn)行拆遷及安置補(bǔ)償。按照《土地管理法》規(guī)定，土地征收補(bǔ)償是依據(jù)土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償，而不考慮土地的區(qū)位價(jià)值，即以農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式和投入為參照制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這給地理位置優(yōu)越、寸土寸金的城中村土地帶來了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異，致使實(shí)際補(bǔ)償?shù)牟缓侠?，最終造成了土地征用的困難。

（四）城中村改造資金缺乏。

城中村改造工作本身復(fù)雜、艱巨和持續(xù)時(shí)間較長，其改造涉及到征地、拆遷、安置、建設(shè)及環(huán)境整治等各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)政府來說，單就征地、拆遷等補(bǔ)償方面，就是一筆巨額的財(cái)政支出，而后續(xù)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等還需要更多資金，因此資金問題已成為“城中村”改造的瓶頸，并嚴(yán)重制約著城中村改造的進(jìn)程。

（五）社會(huì)保障體系建設(shè)遠(yuǎn)落后城中村改造步伐。

城中村改造的“四個(gè)轉(zhuǎn)變”之一就是要變農(nóng)民為城市居民，市民化也就意味著由身份的轉(zhuǎn)變而帶來的傳統(tǒng)權(quán)利的喪失和新的權(quán)利的取得，他們需要的并不是簡單的市民身份認(rèn)證，而是市民身份背后的權(quán)益保障，特別是直接關(guān)系到他們生存生活的社會(huì)保障制度。 但受我國長期實(shí)行的城鄉(xiāng)二元管理體制的影響，社會(huì)保障體系的建立相當(dāng)困難。尤其在涉及城中村村民醫(yī)療、住房、教育等方面缺乏實(shí)質(zhì)性規(guī)定，沒有真正建立起失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系。

二、可持續(xù)發(fā)展的城中村改造之路

對(duì)城中村進(jìn)行改造意義重大如何更好地發(fā)揮城中村改造的作用，突破改造中的現(xiàn)實(shí)困境，關(guān)鍵就在于走城中村改造的可持續(xù)發(fā)展之路。我們可以考慮從以下幾個(gè)方面著手：

（一）加快出臺(tái)指導(dǎo)城中村改造的法律、法規(guī)和政策性文件。

建議國家在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，廣泛征求各界人士尤其是城中村村民的意見后盡快出臺(tái)關(guān)于城中村改造問題的宏觀指導(dǎo)性文件，地方政府則根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在國家的宏觀指導(dǎo)性文件指導(dǎo)下制定出相應(yīng)的法規(guī)文件。特別是在涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫嬉贫ǔ龃_實(shí)可行的方案。以規(guī)范政府的不合理行為，保障村民和村集體的合法權(quán)益不受侵犯，保護(hù)村集體資產(chǎn)、村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)不受損害。

（二）合理、科學(xué)的改造規(guī)劃先行。

首先，城中村的改造涉及到村民的切身利益，因此在編制規(guī)劃時(shí)，應(yīng)在充分聽取他們合理意見的基礎(chǔ)上，編制本村的改造規(guī)劃。其次，改造規(guī)劃要有前瞻性和科學(xué)性，城中村改造的最終目的是適應(yīng)城市發(fā)展的需要，因我國城市化進(jìn)程處于一種加速發(fā)展的狀態(tài)，如果城中村的改造規(guī)劃不具有前瞻性和科學(xué)性，勢(shì)必會(huì)造成與城市的不兼容，最終導(dǎo)致改造的失敗。最后，城中村改造規(guī)劃應(yīng)秉承可持續(xù)發(fā)展的思想，兼顧有形改造與無形改造，避免城中村的再生。

（三）加強(qiáng)城中村改造的公眾參與。

政府模式的城中村改造過程中，政府應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變觀念，要充分認(rèn)識(shí)到人民群眾在城中村改造中的主體性地位， 積極引入公眾參與機(jī)制， 認(rèn)真聽取群眾意見， 切實(shí)保障群眾利益。如：加強(qiáng)村民參與，建立政府與村民的雙向溝通機(jī)制；合理的引導(dǎo)開發(fā)商參與，合理引入開發(fā)商的資金以推動(dòng)城中村改造進(jìn)程；加強(qiáng)非政府組織的參與，發(fā)揮其在社會(huì)公共事業(yè)管理中的作用。非政府組織能使社會(huì)自己組織起來，生產(chǎn)一定社區(qū)內(nèi)的公眾所需要的產(chǎn)品或提供所需要的服務(wù)，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)多元化的需求，從而緩解社會(huì)不同群體對(duì)政府不同需求的壓力，使政府專心于提供純公共產(chǎn)品。

（四）建立與城中村村民相關(guān)的社會(huì)保障體系。

在城中村改造過程中，由于村民失去了土地，且村民的文化素質(zhì)普遍不高，雖然失地后的村民得到了相應(yīng)的補(bǔ)償，但從長遠(yuǎn)來看，不利于他們?nèi)谌氤鞘小Ｒ虼?，政府在城中村改造時(shí)要堅(jiān)持社會(huì)保障體系建設(shè)的并行，要及時(shí)在村民中建立養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度和最低生活保障制度。把村民的就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理并優(yōu)先享受就業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)等待遇。

城中村的存在，不僅影響城市的美觀，也給城市的發(fā)展帶來諸多問題，嚴(yán)重阻礙了城市化的進(jìn)程。因此，對(duì)城中村進(jìn)行改造已成為推進(jìn)我國城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在城中村改造過程中，我們必須堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“以人為本”，結(jié)合我國具體國情并積極借鑒國外城中村改造的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快制定相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)社會(huì)參與，完善社會(huì)保障體系，大膽進(jìn)行制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城中村改造的可持續(xù)發(fā)展。

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第3篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

關(guān)鍵詞：城中村　問題　解決措施

城中村問題是一個(gè)極其復(fù)雜和系統(tǒng)的問題，既有宏觀上的制度問題，又有具體的政策問題，還有因所處地域、發(fā)展水平之別而帶來的特殊性。近年來，國內(nèi)各界學(xué)者對(duì)這一問題進(jìn)行了廣泛的研究，對(duì)城中村問題的研究無論是在理論上、方法上還是在深度度上和廣度上都需要進(jìn)一步深化和拓展。

一、國內(nèi)關(guān)于城中村的定義

國內(nèi)關(guān)于城中村的定義有很多種，有從外部形態(tài)描述性定義的，有從成因定義的。有從關(guān)鍵特征定義的等等。楊安在城鄉(xiāng)建設(shè)雜志(1996)文中描述道，繁華的鬧市里，縱橫的道路邊排列著一幢幢漂亮氣派的新現(xiàn)代建筑，在現(xiàn)代建的背后卻往往有一大群坐落無序、高低不齊、新舊不一的農(nóng)舍。有的只是抓住了城中村的外部特征，而未揭示其本質(zhì)，所以并不能稱為定義，更恰當(dāng)?shù)膽?yīng)該稱其為概念。而有的則從我國的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出發(fā)對(duì)城中村進(jìn)行定義，也只有這樣才抓住了城中村問題的本質(zhì)。

二、城中村的形成原因

1、根本原因在于我國城鄉(xiāng)二元體制和政策。

城中村的形成焦點(diǎn)在土地，原因在規(guī)劃管理，癥結(jié)在體制。城中村是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中的制度真空以及法律法規(guī)滯后和不健全、村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù)、城市管理疏漏的結(jié)果。城市空間演化的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為：政府趨利型的土地征用政策是導(dǎo)致城中村形成的主要原因；城市二元社會(huì)保障政策刺激了對(duì)城中村的空間需求；城市就業(yè)結(jié)構(gòu)滯漲促進(jìn)了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展；二元化的市政與行政體制加劇了城中村的孤島效應(yīng)。從深層次角度看，城市化農(nóng)民的利益機(jī)制、生存和發(fā)展機(jī)制及其相關(guān)行動(dòng)邏輯才是形成城中村現(xiàn)象的根本原因。

2、客觀原因在于我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展。

城市的快速發(fā)展、空間的急劇膨脹導(dǎo)致農(nóng)村的耕地被征收，而當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。形成一種城市包圍農(nóng)村的態(tài)勢(shì)。原有村莊不能得到及時(shí)的改造升級(jí)，進(jìn)而形成了“城中村”。

三、城中村存在的問題

1、產(chǎn)業(yè)畸形，沒有整體競爭力。

城中村的經(jīng)濟(jì)一般以房屋出租為主。各種發(fā)廊、餐館、藥鋪、雜貨鋪等充滿了城中村的主要街道。村民單純的依靠租金收入生活，故惰性不斷滋生。另外。由于缺乏監(jiān)管，城中村中“黃賭毒”泛濫，危害了城市治安與社會(huì)風(fēng)氣。如此下去，無論是村集體還是村民個(gè)體。其發(fā)展都很有局限性。

2、缺乏合理規(guī)劃，村容、村貌差，安全隱患多。

由于歷史原因，城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體建筑非常混亂，村內(nèi)建筑密度高，建筑距離小，建筑環(huán)境是“室內(nèi)現(xiàn)代化，室外臟亂差”。村對(duì)外交通極不發(fā)達(dá)，各種市政建設(shè)極不規(guī)范，隨意拉線鋪管，留下不少隱患。又由于村中道路窄，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車、救護(hù)車無法進(jìn)入，勢(shì)必造成嚴(yán)重后果。

3、社會(huì)保障體系不完善。

在城鄉(xiāng)分割的二元政策體制下，土地是國家賦予農(nóng)民社會(huì)保障的載體，然而在城市化進(jìn)程中，由于征地權(quán)的濫用(主要是沒有嚴(yán)格區(qū)分公共利益和非公共利益)，以及沒有妥善處理失地農(nóng)民的安置問題等，導(dǎo)致失地農(nóng)民既喪失了擁有土地所帶來的社會(huì)保障權(quán)利，同時(shí)又無法享受與城市居民同等的社會(huì)保障權(quán)利。

四、城中村改造中存在的問題及解決措施

城中村改造是一個(gè)非常棘手的問題，涉及到村民、政府、開發(fā)商、外來租房者等各個(gè)方面。肖秀玲(2008)認(rèn)為，城中村改造是一場典型的利益博弈。參加的主體主要有三方：政府、開發(fā)商和村民。劉毅華(2007)認(rèn)為。文化整合是城中村改造的核心。

1、農(nóng)民的工作保障。

農(nóng)民不僅希望能夠賣出土地獲得較高的價(jià)錢，而且更為重要的是。他們希望獲得一份較為穩(wěn)定的工作保障。因此，政府應(yīng)該在其管轄的各種工作的安排上充分考慮城中村農(nóng)民的安置，比如，超市飯館的經(jīng)營工作、城市綠化工作等。

2、農(nóng)民安置房的規(guī)劃。

當(dāng)農(nóng)民交付土地后，政府要根據(jù)戶數(shù)或宅基地?cái)?shù)分配給農(nóng)民住房，以解決他們的居住問題。但政府傳統(tǒng)的方法就是簡單的給農(nóng)民兩套中型(一般約60-90平方米)住房。這不僅讓一些人口較多家庭因住房面積太小無法居住，而且讓那些想靠出租住房得到租金補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)民因住房面積太大無法出租其住房。因此。政府應(yīng)該對(duì)城中村里的居民情況做出合理的調(diào)查，根據(jù)農(nóng)民的實(shí)際情況對(duì)住宅小區(qū)的住房面積做出合理的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，以滿足不同家庭的不同需要。政府尤其要對(duì)小戶型住宅的開發(fā)給予重視，因?yàn)樾粜偷淖≌軌驖M足農(nóng)民出租其住房的要求，彌補(bǔ)其租金方面的損失。

3、外來務(wù)工人員公寓房的建設(shè)。

由于城市的發(fā)展需要很多的外來務(wù)工人員，因此城中村農(nóng)民就依靠低廉的房價(jià)來吸引這部分人群在城中村居住，以收取租金，維持生計(jì)。傅晨(2008)認(rèn)為，向城市低收入人群提供廉租屋本是政府的職責(zé)，然而政府職責(zé)缺位，由“城中村”村民自發(fā)提供了，政府不花分文。照此推理，在進(jìn)行改造城中村的時(shí)候，政府就應(yīng)該承擔(dān)起其本該承擔(dān)的職責(zé)。為進(jìn)城打工的農(nóng)民提供廉租屋，而不應(yīng)把他們置之度外。如果農(nóng)村發(fā)展了，農(nóng)村勞動(dòng)力需求和收入都會(huì)相應(yīng)提高，需要出來打工的農(nóng)民減少了，這就會(huì)給城中村租房市場降溫?？梢姡s小城鄉(xiāng)差距之后，再來改造城中村會(huì)容易很多，可以說那時(shí)將會(huì)水到渠成。

參考文獻(xiàn)：

[1]傅晨，劉夢(mèng)琴，城中村及其改造：一個(gè)三農(nóng)的視角，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2008年第8期

第4篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

關(guān)鍵詞：快速城市化 城中村 城市規(guī)劃 管理 對(duì)策

城市規(guī)劃、建設(shè)與管理是一個(gè)密切關(guān)聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進(jìn)程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)與管理指導(dǎo)，這是一項(xiàng)重要而迫切的任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長遠(yuǎn)的、高品位的規(guī)劃來體現(xiàn)整個(gè)城市建設(shè)的高規(guī)格，進(jìn)而推進(jìn)城市化進(jìn)程向更高層次邁進(jìn)。對(duì)此，筆者針對(duì)當(dāng)前城中村規(guī)劃管理問題，從三方面論述快速城市化進(jìn)程中的城中村規(guī)劃管理。

一、目前城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀

城中村問題是在快速城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的，是我國城鄉(xiāng)二元化的管理體制對(duì)基于集體土地產(chǎn)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)屬性的城中村地區(qū)，在戶籍、土地、規(guī)劃、建設(shè)、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會(huì)保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達(dá)到70％以上，甚至達(dá)到90％；城中村暫住人口過多、構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)治安混亂；城中村的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。

而以上諸多問題的產(chǎn)生，正是由于我國正處于快速城市化時(shí)期，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規(guī)劃問題導(dǎo)致了城中村問題的產(chǎn)生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設(shè)無據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設(shè)行為查處不力。

城中村改造應(yīng)結(jié)合城市建設(shè)和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學(xué)制定各村的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實(shí)施”的原則要求分步開展，使各項(xiàng)建設(shè)有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應(yīng)按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設(shè)一盤棋，一張藍(lán)圖繪到底”的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應(yīng)在現(xiàn)有城市管理方式的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，全程加強(qiáng)新型社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。

二、城中村規(guī)劃管理的原則與模式

城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的過程，是對(duì)城市建設(shè)活動(dòng)的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好、規(guī)劃藍(lán)圖能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是規(guī)劃管理。但是在我國城市化快速發(fā)展的同時(shí)，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴(yán)峻問題，及時(shí)解決城中村規(guī)劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。

要充分認(rèn)識(shí)快速城市化進(jìn)程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、經(jīng)濟(jì)平衡，多輪驅(qū)動(dòng)、點(diǎn)面并進(jìn)，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實(shí)改善城中村的人居環(huán)境?？茖W(xué)、合理、有序、快速地推進(jìn)城中村改造工作，需遵循六個(gè)方面原則：1、政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作。實(shí)行市、區(qū)、村聯(lián)動(dòng)，探索市場機(jī)制為基礎(chǔ)的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設(shè)。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問題，深化“城中村”社會(huì)公共管理體制改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進(jìn)制度、機(jī)制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補(bǔ)償。緊緊圍繞城市建設(shè)的總體要求，通過整治改造帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市功能轉(zhuǎn)型；6、分類指導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)。要注重方案的可操作性，著力強(qiáng)調(diào)工作的實(shí)效性。

城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設(shè)施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善。解決安全隱患和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿足城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造后按照相關(guān)規(guī)定可以取得完全產(chǎn)權(quán)，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過改變物質(zhì)空間形態(tài)的方式促進(jìn)城中村社會(huì)組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達(dá)到城中村與城市全面融合的目標(biāo)。

三、城中村改造規(guī)劃的對(duì)策實(shí)踐分析

一是將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專題內(nèi)容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村的現(xiàn)狀、農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的土地產(chǎn)權(quán)屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對(duì)建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設(shè)做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項(xiàng)目的時(shí)序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設(shè)。

二是明確城中村改造相關(guān)需求內(nèi)容。出臺(tái)城中村調(diào)查的要求，明確調(diào)查的具體內(nèi)容，制定城中村改造規(guī)劃及計(jì)劃的編制技術(shù)規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問題及成因、村民改造的意愿、運(yùn)作模式、資金籌集、拆遷補(bǔ)償、改造方式、建筑功能和空間結(jié)構(gòu)、改造后的用地結(jié)構(gòu)、實(shí)施時(shí)序安排、拆遷補(bǔ)償安置要求和配套政策建議等。同時(shí)，需要規(guī)范城中村改造計(jì)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的編制與審批流程。

三是規(guī)范城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。城市政府應(yīng)對(duì)城中村項(xiàng)目的實(shí)施條件和參與城中村改造的開發(fā)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)做出具體規(guī)定；城中村改造項(xiàng)目可逐步推行招投標(biāo)方式確定開發(fā)機(jī)構(gòu)；要加強(qiáng)城中村改造項(xiàng)目的合同管理，嚴(yán)格追究違約責(zé)任；監(jiān)察部門對(duì)項(xiàng)目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實(shí)施全程監(jiān)督，確保國家、集體和村民的利益；加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)督力度，對(duì)納入改造計(jì)劃和范圍內(nèi)的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一管理的要求，實(shí)現(xiàn)城中村建設(shè)活動(dòng)按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》審核管理、建設(shè)項(xiàng)目的有證跟蹤管理和違法項(xiàng)目的懲罰管理。

四是實(shí)施城中村地區(qū)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。將城中村地區(qū)納入動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，即時(shí)了解城中村空間資源的開發(fā)利用及其變化趨勢(shì)，掌握城中村空間發(fā)展變化的狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違法建設(shè)行為，避免新的違法建設(shè)活動(dòng)進(jìn)一步惡化城中村問題。

當(dāng)然，城中村的社會(huì)學(xué)屬性決定了城市規(guī)劃的技術(shù)手段只是解決城中村問題的方法之一，而城市規(guī)劃以外的政策、策略和措施也要一并同時(shí)考慮，解決好城中村的戶籍管理、土地和房產(chǎn)市場管理、失業(yè)養(yǎng)老社會(huì)保障等問題。

參考文獻(xiàn)：

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【2】李志生：《關(guān)于城中村改造的問題》，《城市發(fā)展研究》，2002年第5期

【3】沈磊、鐘德祥：《城中村改造設(shè)計(jì)實(shí)例分析》，《山西建筑》，2007年第17期

【4】趙民、陶小馬：《城市發(fā)展和城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，高等教育出版社，2008年版

第5篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

一、“城中村”改造的近期工作情況

(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立“城中村”改造工作的保障機(jī)制。我們把“城中村”改造工作列入我區(qū)十五建設(shè)規(guī)劃之中，并作為當(dāng)前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)下設(shè)有辦公室，區(qū)委書記和區(qū)長擔(dān)任該項(xiàng)工作的總指揮，并安排有豐富城區(qū)工作經(jīng)驗(yàn)的副區(qū)長張立同志具體負(fù)責(zé)?！俺侵写濉备脑旃ぷ鬓k公室同時(shí)建立各項(xiàng)工作制度，做到人員到位，職責(zé)到位，辦公經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位。“城中村”改造建設(shè)的總體方案和實(shí)施辦法，正在著手研究制定之中。

(二)宣傳發(fā)動(dòng)，動(dòng)員群眾參與和支持“城中村”改造建設(shè)?！俺侵写濉备脑旃ぷ鞒晒εc否，關(guān)鍵在于能否得到群眾的理解和支持。自市委書記到街道調(diào)研“城中村”問題之后，我們就組織人員深入社區(qū)，尤其是深入到初步確定的兩個(gè)試點(diǎn)村開展宣傳發(fā)動(dòng)工作。先后召開社區(qū)居民代表會(huì)議和試點(diǎn)村的村民大會(huì)，進(jìn)行個(gè)別走訪座談20多人次，印發(fā)、張貼宣傳標(biāo)語50余條。街道干部還走村串戶，向群眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取群眾的理解和支持。到目前為止，兩個(gè)試點(diǎn)村都沒有出現(xiàn)群眾逆反心理和產(chǎn)生阻撓滋事的行為。

(三)調(diào)查摸底，做好試點(diǎn)村改造的前期準(zhǔn)備工作。在兩個(gè)試點(diǎn)村成立了由街道領(lǐng)導(dǎo)干部、社區(qū)居委會(huì)干部以及試點(diǎn)村村民小組組長和群眾代表組成的工作組。對(duì)企業(yè)村和虎田村的人口、土地、房屋、集體資產(chǎn)、生活就業(yè)等情況進(jìn)行細(xì)致調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，有關(guān)試點(diǎn)村的物業(yè)數(shù)據(jù)如下：

企業(yè)村：居民85戶，人口463人。建筑面積：樓房占地面積有磚混結(jié)構(gòu)5260平方米，磚混結(jié)構(gòu)8721平方米，磚瓦結(jié)構(gòu)3600平方米?？盏孛娣e6360平方米。有集體就業(yè)用地135畝。

虎田村：居民162戶，人口605人。建筑面積：有樓房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,門樓66.18平方米,祖廳(瓦屋)308.21平方米,豬欄62個(gè),水井29個(gè)，水池3個(gè),沖涼房20間,簡易廁所21間。

(四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點(diǎn)村。從我區(qū)的財(cái)政狀況、試點(diǎn)村的村集體經(jīng)濟(jì)和群眾收入狀況等實(shí)際出發(fā)，只有通過招商引資這個(gè)途徑才能進(jìn)行試點(diǎn)村的改造。目前，汪大置業(yè)投資有限公司有意向參與承辦企業(yè)村項(xiàng)目的改造建設(shè)，立意投資有限公司有意向參與虎田村項(xiàng)目的改造建設(shè)。汪大置業(yè)投資有限公司經(jīng)對(duì)企業(yè)村改造項(xiàng)目進(jìn)行周密調(diào)查后，現(xiàn)已初步形成項(xiàng)目建議書，計(jì)劃投資1.5億元和利用3年左右的時(shí)間，完成上沙村的改造任務(wù)；立意公司多次對(duì)我市“城中村”改造項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研，與我區(qū)進(jìn)行了多次友好協(xié)商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發(fā)企業(yè)，計(jì)劃首期投資2個(gè)億，選擇包括虎田村在內(nèi)的1—2個(gè)項(xiàng)目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標(biāo)志性工程，力爭創(chuàng)造全國“城中村”改造的“我市模式”。

(五)加強(qiáng)銜接，與市直部門通力合作做好有關(guān)工作。我們與市政策研究室、建設(shè)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門一起，成立了“城中村”問題的聯(lián)合調(diào)研組，調(diào)查撰寫了《關(guān)于我市“城中村”問題的調(diào)研報(bào)告》。按照投資商的要求，我們及時(shí)與建設(shè)規(guī)劃銜接，由建設(shè)規(guī)劃派出專家繪制了兩個(gè)試點(diǎn)村的紅線圖，提供給客商作決策參考。為了進(jìn)一步落實(shí)市委、市政府提出的統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)的改造要求，我們報(bào)請(qǐng)市建設(shè)規(guī)部門停止兩個(gè)試點(diǎn)村居民自行報(bào)建房屋審批手續(xù)，已報(bào)批的項(xiàng)目也責(zé)令停止動(dòng)工興建。

二、試點(diǎn)村改造的目標(biāo)及今后工作打算

試點(diǎn)村改造的目標(biāo)是創(chuàng)造政府、村民和投資商的“三贏”局面。政府方面：通過城中村改造，將破舊屋村改造為具備東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)水平的都市新區(qū)。建設(shè)水平躍上新臺(tái)階。吸引各地資金參與我市建設(shè)。政府不投資，不追求經(jīng)濟(jì)回報(bào)，可以獲得合理的稅收來源。通過“城中村”改造推動(dòng)城市化進(jìn)程和創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；村民方面：不用投資，將由原來傳統(tǒng)的簡陋居住形態(tài)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)代新建筑，享受現(xiàn)代生活。得到合理的補(bǔ)償和就業(yè)；投資商方面：獲得正常的投資回報(bào)。

下一步要做好的工作，主要有幾個(gè)方面：一是抓緊進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估論證和立項(xiàng)報(bào)告審批工作；二是協(xié)助開發(fā)商，按照項(xiàng)目內(nèi)容具體要求組織實(shí)施；三是配合開發(fā)商解決在建工程中遇到的實(shí)際問題，加快項(xiàng)目進(jìn)程。

三、試點(diǎn)村工作中遇到的困難和問題

招商引資是“城中村”改造工作的重要環(huán)節(jié)。連日來，我們積極與投資商加強(qiáng)聯(lián)系。有關(guān)客商為了進(jìn)行規(guī)范的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，也要求我方向他們提供的正確資料和參數(shù)。有關(guān)試點(diǎn)村的確切用地面積、用地紅線圖、村現(xiàn)有物業(yè)面積及權(quán)屬情況、村戶數(shù)、人口構(gòu)成的詳細(xì)資料，村物業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及村民的補(bǔ)償意向等方面的問題，我們已經(jīng)完成，并且及時(shí)地提供給有關(guān)客商。但有些問題超出我區(qū)職能管理范圍，希望上級(jí)有關(guān)職能部門給予幫助解答。

(一)立意公司提出必須由上級(jí)職能部門給予解答的問題，有幾個(gè)方面：

1、虎田村由集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，需經(jīng)過什么程序？預(yù)計(jì)在何時(shí)可以完成？轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)交什么費(fèi)用？費(fèi)用由誰分?jǐn)偅?/p>

2、項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)到立意是否一定要走公開出讓程序（不少城市是直接撥紅線，不搞掛牌、拍賣等程序的）。

3、項(xiàng)目地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（如有可能，希望政府提前做一個(gè)評(píng)估，可作為公司的決策依據(jù)）。

4、村民回建房的標(biāo)準(zhǔn)問題。

5、項(xiàng)目稅費(fèi)減免，可以考慮哪些項(xiàng)目。版權(quán)所有

6、地價(jià)返還或地價(jià)抵償?shù)木唧w操作方法。

(二)汪大置業(yè)有限公司要求有關(guān)職能部門必須給予解答的問題，有幾個(gè)方面：

1、開發(fā)用地如何辦理手續(xù)，轉(zhuǎn)為國有土地費(fèi)用是多少。

2、項(xiàng)目實(shí)施改造時(shí)，房地產(chǎn)部分的集體土地變國有，辦理手續(xù)時(shí)間是否與回建時(shí)間同步。

3、企業(yè)村“城中村”改造項(xiàng)目的路網(wǎng)、供水、排水、供電走向等。居民住房面積(三層半)有沒有變動(dòng)，如果個(gè)別住戶要求加層，多出部分是否由居民負(fù)責(zé)。

4、要求政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠條件，減免各項(xiàng)能減免的費(fèi)用（如報(bào)建費(fèi)、人防費(fèi)等等），建筑稅全免，營業(yè)稅減半征收，實(shí)行先征后返原則，即按稅率征收后返還50%給開發(fā)企業(yè)。

第6篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

【關(guān)鍵詞】城中村改造；管理；和諧管理；房地產(chǎn)

一、城中村的形成及概念

城中村是我國城市化發(fā)展過程中出現(xiàn)的特有的城市社會(huì)現(xiàn)象，隨著城市化步伐進(jìn)一步加快和城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城中村逐步形成，與城市景觀等各方面矛盾凸顯。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程也隨之加快，城市建成區(qū)向周邊農(nóng)村的不斷擴(kuò)張，必然會(huì)導(dǎo)致周圍村莊土地的征用和開發(fā)。并且由于村民長期形成的小農(nóng)意識(shí)和文化水平普遍偏低，使的部分村民只顧眼前利益而忽視了長期利益，從而催使城中村的形成。

城中村改造是指在政府統(tǒng)一的城市規(guī)劃和政策要求下，有償征用原有城中村土地，拆除原有村莊土地上的建筑物及附屬物，對(duì)原住村民采取建造安置住房的原地或異地安置，并將原集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)。

二、城中村改造中存在的問題

1、城中村改造主體不同導(dǎo)致的糾紛問題

目前，部分城中村采取了開發(fā)商為主體的改造模式，但是由于開發(fā)商作為私營機(jī)構(gòu)，往往追求利益最大化，忽略了村民的利益，甚至有些開發(fā)商和村集體領(lǐng)導(dǎo)串通，惡意壓低村民拆遷補(bǔ)償款，造成一些村民阻礙村莊拆遷的現(xiàn)象，在后續(xù)的建設(shè)中仍和開發(fā)商糾紛不斷。為了協(xié)調(diào)村民在改造后的保障問題，一些開發(fā)商嘗試采用和村集體成立股份公司的形式，為后續(xù)村民生活提供保障，但這一形式還存在一些問題。其中，集體資產(chǎn)量化到村民是“城中村”股份制改制操作中的難題，如果沒有相應(yīng)法律約束，股權(quán)界定模糊不清，難以真正按照股份制要求運(yùn)作，集體股股權(quán)往往實(shí)際操縱在少數(shù)人手里，甚至受到政府相關(guān)部門的制約。

2、城中村改造方式確定難度大

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，城中村往往采取對(duì)臨街建筑裝飾等辦法，美化城市環(huán)境，但不能根本解決城中村臟、亂、差等問題，因此，對(duì)于地理位置優(yōu)越，與城市建設(shè)形成鮮明對(duì)比的城中村來說，整體拆遷是重要路徑。然而，在整體拆遷需要資金量巨大，往往造成改造工期較長，村民安置過渡沒有保障等問題。

3、城中村改造的資金問題

城中村改造涉及到社會(huì)的方方面面，利益相關(guān)群體較多，改造工程量大，并且需要對(duì)村民的后續(xù)生活提供保障，因此一般城中村改造工程所需的資金量都在億元以上，單靠城中村村民和地方政府難以解決資金問題，在實(shí)踐中，一些城市往往因?yàn)槌侵写宀疬w改造所需資金量過大，而暫時(shí)放棄改造。另外，對(duì)于開發(fā)商主導(dǎo)改造的模式，由于和村民存在一定的利益博弈，兩者時(shí)常存在經(jīng)濟(jì)糾紛，尤其是對(duì)于安置村民后續(xù)生活方面，開發(fā)商顯的力不從心，因此，資金問題已經(jīng)成為城中村改造中的重要問題。

4、城中村集體問題

城中村土地利用是我國特有的社會(huì)現(xiàn)象，主要指的是將村民的集體土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾?，?duì)這部分土地的重新利用。在城中村改造過程中，土地利用是核心。根據(jù)我國現(xiàn)有土地所有權(quán)制度，國家土地所有權(quán)只包括城鎮(zhèn)土地所有權(quán)，而農(nóng)村土地的所有權(quán)歸村民集體所有，其中農(nóng)村土地分為農(nóng)用地和宅基地，在城中村改造過程中，政府可以根據(jù)一定的補(bǔ)償政策征用作為村集體的農(nóng)用地，但是由于宅基地涉及到每個(gè)農(nóng)民的居住生活，在實(shí)際評(píng)估拆遷過程中，矛盾沖突嚴(yán)重，征用難度大。

5、城中村農(nóng)民權(quán)益和社會(huì)保障問題

“城中村”改造是否取得實(shí)質(zhì)性成功，關(guān)鍵是村民的權(quán)益和社會(huì)保障能否得到維護(hù)，但是這也是城中村改造中糾紛較多的方面。目前，保障問題主要集中在以下三方面。首先，改造過程中村民的權(quán)益保障。其次，改造后村民生活保障問題。通過改造，村民現(xiàn)有耕種的土地或以租賃利潤維持生活的房屋將面臨拆遷，村民后續(xù)生活容易出現(xiàn)困境。最后，村民的社會(huì)保障問題。這里主要指改造后村民社會(huì)保障很難實(shí)現(xiàn)。村民即使身份轉(zhuǎn)變，但其社會(huì)保障往往與城市居民是不同的系統(tǒng)，保障水平低，同時(shí)村民往往對(duì)保障不夠重視，生活在短時(shí)期還是難以改變。

三、諧管理模式在城中村改造中的應(yīng)用

城中村改造和諧管理是指在城中村改造過程中，運(yùn)用和諧管理相關(guān)理論和方法，使整個(gè)改造過程達(dá)到各方利益最大化和各要素優(yōu)化，最終構(gòu)建和諧改造城中村的局面。關(guān)于諧管理模式在城中村改造中的應(yīng)用，現(xiàn)提出以下建議

1、加強(qiáng)政府參與改造力度，完善改造談判制度

在城中村改造的系統(tǒng)中，政府在整個(gè)過程中起到了領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用，是管理模式的重要參與方，其在改造中的參與力度和職能的發(fā)揮與改造和諧管理模式運(yùn)行過程中各要素的協(xié)調(diào)運(yùn)作有著密切聯(lián)系，并關(guān)系到改造項(xiàng)目各個(gè)階段和諧主題的順利實(shí)現(xiàn)。有效發(fā)揮政府職能的重要方面，在于逐步完善改造制度，尤其是改造談判制度，建議在談判過程中，在以往村領(lǐng)導(dǎo)參與談判的基礎(chǔ)上，增設(shè)若干名村民代表，各村民代表可以有村民集體投票選擇，并由村集體賦予其否決權(quán)，更好地維護(hù)普通村民的權(quán)益，也有利于政府和開發(fā)商了解村民意愿，保證改造的順利實(shí)施。

2、加大改造前期宣傳工作，杜絕溝通不暢的矛盾

應(yīng)用城中村改造的和諧管理模式的重點(diǎn)是通過對(duì)改造項(xiàng)目自身和外界環(huán)境要素的分析，以和則與諧則的方法，保證項(xiàng)目和諧主題的實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)改造前的宣傳工作，本質(zhì)上是對(duì)城中村改造各子系統(tǒng)相互協(xié)作關(guān)系的溝通，在對(duì)溝通信息的分析和辨識(shí)后，制定項(xiàng)目該階段的和諧主題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)參與方工作的指導(dǎo)。同時(shí)，加強(qiáng)前期宣傳，能極大程度上調(diào)動(dòng)村民改造的積極性，增強(qiáng)村民的主人翁意識(shí)，避免改造各參與方溝通不暢的現(xiàn)象。因此，建議至少在拆遷前兩個(gè)月或至半年內(nèi)，由宣傳小分隊(duì)，小分隊(duì)人員包括改造辦公室相關(guān)人員、村民代表等，向村民宣傳拆遷改造政策，并及時(shí)向改造辦公室反映村民的實(shí)際需求。

3、監(jiān)管村民加蓋行為，完善改造評(píng)估機(jī)制

村民既是城中村改造的參與方，又是和諧管理理論中“和則”的重要組成部分，村民的行為直接影響到和諧主題能否實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中村民違法、違章加蓋住房，不僅加強(qiáng)了“和”因素的不確定性，而且影響了評(píng)估的準(zhǔn)確性。因此，應(yīng)從事前、事中、事后三方面完善改造評(píng)估機(jī)制。事前完善是指改造前加強(qiáng)對(duì)村民的教育，杜絕搶建現(xiàn)象，同時(shí)在改造前進(jìn)行摸底，事中控制是指由政府和開發(fā)商通過相應(yīng)的指標(biāo)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)候選機(jī)構(gòu)，然后村民投票擇優(yōu)選擇，以減少評(píng)估糾紛，事后完善指評(píng)估后，針對(duì)結(jié)果向有質(zhì)疑的村民進(jìn)行解釋，合理化解矛盾。

4、增強(qiáng)改造政策解讀，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)政策

由于村民的知識(shí)水平有限，對(duì)城中村改造的有關(guān)政策和拆遷協(xié)議中的某些條款不能準(zhǔn)確的理解，開發(fā)商可能會(huì)利用條款中的漏洞，損害被拆遷人的合法利益。因此，在房屋拆遷前，應(yīng)對(duì)宣傳和解讀政策的人員提前進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)教育，加深其對(duì)政策的理解，確保能清晰、淺顯的解讀政策的內(nèi)涵，只有在村民對(duì)拆遷政策認(rèn)真了解的基礎(chǔ)上，才能保證改造的順利進(jìn)行。同時(shí)，政府還應(yīng)該嚴(yán)格落實(shí)拆遷協(xié)議上商定的各項(xiàng)政策，如回遷的時(shí)間和相關(guān)手續(xù)等，監(jiān)督安置樓的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，這不僅能有效縮短開發(fā)商的建設(shè)周期，而且調(diào)動(dòng)了村民改造的積極性，提高了政府的公信力。

參考文獻(xiàn)

[1]陳雙，童心. 城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場影響的實(shí)證分析――以武漢市漢陽區(qū)為例[J]. 經(jīng)濟(jì)地理，2009，08：1298-1301.

第7篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

【關(guān)鍵詞】“城中村”；開發(fā)商主導(dǎo)型；規(guī)劃布局

“城中村”是我國城市化進(jìn)程中各大城市存在的普遍現(xiàn)象。隨著城市新區(qū)迅速向城市近郊甚至遠(yuǎn)郊滲透，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，使得近郊的一些村莊，被迅速納入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，雖然從地域、從空間形態(tài)上講，這些村事實(shí)上已成為城市管理和城市建設(shè)的組成部分。但這些村在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、土地和規(guī)劃建設(shè)上均與城市社區(qū)建設(shè)存在著明顯的差異，因而導(dǎo)致和形成了嚴(yán)重的二元發(fā)展格局。這些“城中村”在總體布局、建筑風(fēng)格、基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施、環(huán)境保護(hù)及園林綠化諸多方面，不能適應(yīng)現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求，不能滿足城市可持續(xù)發(fā)展的需要，有些甚至嚴(yán)重影響了城市形象。“城中村”問題的日漸突出，使得有必要對(duì)這些“都市里的村莊”進(jìn)行全面的梳理，讓今后的城鄉(xiāng)建設(shè)步入合理、有序的時(shí)代。

為加快城市建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)和城中村改造，建設(shè)“精致武義”，2011年4月。受武義縣建設(shè)局委托，我院對(duì)下王宅、鳴陽、程王處三個(gè)村的改造地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行編制，為科學(xué)推進(jìn)該區(qū)片的城區(qū)改造和下一階段具體各地塊的設(shè)計(jì)和建設(shè)提供依據(jù)和指導(dǎo)。

1 “城中村”改造模式

目前，我國“城中村”的改造工作尚處于探索階段。由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋狀況等情況不同，決定了“城中村”改造模式的多樣性。經(jīng)過幾年的改造實(shí)踐，初步形成了三種模式：一是村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的模式；二是借助開發(fā)企業(yè)力量整體改造開發(fā)模式；三是以村集體經(jīng)濟(jì)組織為主，開發(fā)企業(yè)介入的合資、合作改造模式。

由于“城中村”集體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資能力相對(duì)有限，難以獨(dú)立支撐舊村改造的大任。同時(shí)政府不可能大規(guī)模直接投資甚至包攬“城中村”改造。因此，投資商與開發(fā)商介入是促進(jìn)“城中村”改造的重要方式。我院決定采用開發(fā)商主導(dǎo)型的改造模式來對(duì)該片區(qū)的城區(qū)進(jìn)行改造，該模式是指開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)征地、拆遷、補(bǔ)償、安置、建設(shè)、銷售等，按市場化方式進(jìn)行綜合開發(fā)，整體方案、布局、資金運(yùn)作都由開發(fā)商自己承擔(dān)。

2 “城中村”的規(guī)劃設(shè)計(jì)

根據(jù)程王處村、下王宅村、鳴陽村的農(nóng)居改造要求及相關(guān)政策，本規(guī)劃主要對(duì)各個(gè)村改造所需的農(nóng)居安置用地、留用地地塊詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)對(duì)不同地塊的建筑布局、空間特色、居住和商業(yè)模式以及相關(guān)配套進(jìn)行設(shè)計(jì)，以供政府相關(guān)職能部門加以審查研究，同時(shí)也為實(shí)施主體在下一階段對(duì)各地塊的利用提供參考。規(guī)劃設(shè)計(jì)在注重合理性、現(xiàn)實(shí)性的同時(shí)對(duì)該地區(qū)整體功能布局和地塊特色加以規(guī)劃和研究。

本次規(guī)劃地塊相對(duì)分散，各地塊之間既相互獨(dú)立又有機(jī)聯(lián)系。規(guī)劃從地塊的不同使用目的出發(fā)，根據(jù)地塊不同的周邊條件，對(duì)地塊做出不同條件的設(shè)計(jì)。規(guī)劃確保各項(xiàng)農(nóng)民安置用地規(guī)模的同時(shí)，對(duì)于政府可以控制，并用于出讓平衡用地的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)，已取得功能、環(huán)境、效益的最佳化。

各地塊在有著不同使用目的的同時(shí)，也均承擔(dān)著該地區(qū)城市化改造和地區(qū)整體功能升級(jí)的重任，規(guī)劃在力圖實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)利益平衡的同時(shí)，為各地塊下一步具體的方案實(shí)施提供參考。

3 住宅單體設(shè)計(jì)

3.1 戶型面積設(shè)計(jì)

農(nóng)居安置戶型面積根據(jù)程王處村、下王宅村、鳴陽村的農(nóng)居改造要求及相關(guān)政策文件，安置戶型按照100～120平方米進(jìn)行設(shè)計(jì)。

3.2 建筑間距

目前，我國“城中村”的改造工作尚處于探索階段。由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋狀況等情況不同，決定了“城中村”改造模式的多樣性。石家莊市經(jīng)過幾年的改造實(shí)踐，初步形成了三種模式：一是村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的模式，如：橋東區(qū)元村依靠自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行舊村改造；二是借助開發(fā)企業(yè)力量整體改造開發(fā)模式，如橋東區(qū)休門由上海濱江置業(yè)整體改造；三是以村集體經(jīng)濟(jì)組織為主，開發(fā)企業(yè)介入的合資、合作改造模式。如：裕華區(qū)東崗村與珠海唐家文化娛樂公司合作開發(fā)。

規(guī)劃住宅層高按照2.9米進(jìn)行考慮，具體各建筑后退用地邊界、城市道路和周邊建筑，均按照《金華市區(qū)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

3.3 戶型平面設(shè)計(jì)

①住宅戶型動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)明確。

②面積劃分適當(dāng)，客廳、餐廳寬敞便于布置。

③臥室面積適當(dāng)，朝向良好。

④住宅面積利用率高，將交通和公攤面積減至最少。

3.4 戶型立面設(shè)計(jì)

①追求現(xiàn)代與傳統(tǒng)的和諧，造型新穎明快。②墻面主要以灰白色為主。

3.5 戶型剖面設(shè)計(jì)

各幢住宅均設(shè)地下層，滿足消防要求的同時(shí)，可以方便住戶通往地下停車庫。

4 “城中村”改造的實(shí)施

當(dāng)前，實(shí)行“城中村”改造不僅是城市建設(shè)和道路暢通的需要，更是解決農(nóng)民住房和遺留問題、保持社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要。讓農(nóng)民贏得滿意的生活居住條件，使其基本權(quán)益得到最大的保障；社會(huì)和政府則贏得優(yōu)美、整齊、文明、可持續(xù)發(fā)展的城市面貌。近年來，隨著武義縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了極大改變，同時(shí)也遺留下來了一些問題，影響了政府項(xiàng)目建設(shè)的順利推進(jìn)。因此需要妥善盡早解決遺留問題，加快推進(jìn)城中村改造。

位于縣城建成區(qū)的下王宅、鳴陽、程王處三個(gè)行政村，隨著村民生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的要求也逐步提高，農(nóng)民建房要求迫切。經(jīng)過反復(fù)調(diào)研、解釋、征求多方意見，最終提出了結(jié)合舊村改造、采取公寓式安置解決農(nóng)民建房要求的想法。在“城中村”改造過程中，要堅(jiān)持集體資產(chǎn)所有權(quán)不變和集體資產(chǎn)處理權(quán)歸村民所有的原則，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)益。村民委員會(huì)改為居民委員會(huì)后，集體土地和財(cái)產(chǎn)不能流失或改變權(quán)屬關(guān)系，原屬于村民集體所有的仍屬于改變了身份的居民所有，并努力實(shí)現(xiàn)與城市居民的同等待遇。城中村改造力度大、操作難、資金問題及社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展問題較多，規(guī)劃必須考慮"平衡安置地塊"商業(yè)價(jià)值的提高和各地塊合理的功能定位。在具體設(shè)計(jì)時(shí)，充分研究各地塊所處位置和區(qū)域條件，做出不同的使用類型定位，以滿足居住、商業(yè)等功能合理、協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)創(chuàng)造出不同的城市空間和形態(tài)。

最后還應(yīng)該堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提升城市功能、改善居住環(huán)境、節(jié)約利用土地為核心，以村（居）民安居樂業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套公共設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，充分尊重群眾意愿，保障“城中村”居民和集體組織的合法權(quán)益，并兼顧各方利益，有效整合村莊，重合開發(fā)建設(shè)，將“城中村”改造為規(guī)模適宜、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明有序、符合現(xiàn)代城市文明的居住和生活環(huán)境的新型社區(qū)；同時(shí)改善城市整體面貌，提升功能和品位，贏得經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)

[1]周爭先編著，經(jīng)營城市的奧秘，武漢理工大學(xué)出版社.

第8篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

關(guān)鍵詞城中村改造；更新發(fā)展

一、更新發(fā)展的內(nèi)涵

“更新發(fā)展”是在綜合“更新”和“發(fā)展”兩個(gè)概念內(nèi)涵基礎(chǔ)上延伸而來的一個(gè)新概念，具有其內(nèi)在的本質(zhì)含義。論文不是簡單地探討城中村改造，也不是粗淺地研究城中村更新，而是把城中村“更新發(fā)展”作為一個(gè)整體命題來綜合研究?！案掳l(fā)展”具有兩方面的含義一是從“發(fā)展”的視角來談“更新”，本著實(shí)現(xiàn)城中村發(fā)展的目的來研究城中村現(xiàn)存的問題，城中村現(xiàn)存的各種問題只能通過發(fā)展來解決，用“發(fā)展”的思維來解讀社會(huì)各界對(duì)解決城中村問題所持的不同見解，分析當(dāng)前及以往的更新實(shí)踐中經(jīng)驗(yàn)和存在的問題，繼而尋求城中村的發(fā)展方式;二是通過研究“更新”這一具體方式和途徑來探討如何實(shí)現(xiàn)城中村的“發(fā)展”，

以及發(fā)展的具體目標(biāo)和趨向。

二、城中村更新發(fā)展的必要性

（一）更新是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的客觀要求

城鄉(xiāng)一體化，是指在大力發(fā)展生產(chǎn)力的過程中，促進(jìn)農(nóng)村人口城市化，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和諧發(fā)展，使城鄉(xiāng)共享現(xiàn)代文明，它既是發(fā)展目標(biāo)，也是發(fā)展過程。城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，是符合我國國情和現(xiàn)階段發(fā)展要求的重大戰(zhàn)略選擇，它實(shí)質(zhì)是有效解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題，促進(jìn)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)更快地發(fā)展。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重點(diǎn)是不斷推進(jìn)城市化，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。從一定意義上說，這也是解決“三農(nóng)”問題的根本出路，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展重要方面和策應(yīng)條件。只有提高城市化水平，才能為農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)造條件，為大規(guī)模轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口提供有效的平臺(tái)和載體。正因如此，城中村更新改造才顯得尤為迫切和必要。

（二）更新是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求

城中村現(xiàn)象是典型的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)模式和城鄉(xiāng)分割的空間建設(shè)模式造成的，這必將導(dǎo)致城鄉(xiāng)問題共同激化。因此，有效解決城中村問題是促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的必然要求，同時(shí)也是促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮，加快農(nóng)村城市化步伐，有效調(diào)節(jié)城鄉(xiāng)空間資源的分配和共享。

然而，城中村更新改造也成為當(dāng)前研究城市可持續(xù)發(fā)展人居環(huán)境的重點(diǎn)問題。人居環(huán)境主要是指人類的生存環(huán)境，包括適宜人類生存的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和政治環(huán)境等。就城市而言，人居環(huán)境在空間層面上又可分為城市環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和居住環(huán)境。城中村更新改造就是要從可持續(xù)發(fā)展的城市人居環(huán)境塑造的角度出發(fā)，改善城中村的物質(zhì)環(huán)境，同時(shí)滿足人們內(nèi)在的精神需求而創(chuàng)造和諧，美觀的藝術(shù)環(huán)境，也為城市居住者創(chuàng)造宜人舒適的居住環(huán)境。

三、城中村的更新規(guī)劃策略及途徑

（一）城中村更新的規(guī)劃策略

從空間角度來看，城中村更新思路目前應(yīng)集中在城市建成區(qū)內(nèi)，對(duì)于城市建成區(qū)以外的近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)不應(yīng)急于提出類似于城中村更新計(jì)劃，不應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)提出過高要求，這樣可以在改造城中村的同時(shí)，繼續(xù)保持規(guī)劃市區(qū)周邊和遠(yuǎn)郊區(qū)在容納外來人口上的作用，同時(shí)發(fā)展長距離交通，盡可能降低城中村改造時(shí)對(duì)城市勞動(dòng)力供給的影響。同時(shí)加強(qiáng)城市規(guī)劃和管理在治理外來人口居住邊緣化，提升外來人口素質(zhì)方面的作用。在具體做法上，現(xiàn)在“城中村”表現(xiàn)的形態(tài)有以下幾種，應(yīng)根據(jù)不同形態(tài)的“城中村”采取不同的改造方式:

第一種:位于城市建成區(qū)內(nèi)，早已沒有農(nóng)民戶口和農(nóng)業(yè)用地，早已改成街道辦事處、居委會(huì)城鎮(zhèn)管理，撤消了鄉(xiāng)、村行政建制，已經(jīng)沒有農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)和宅基地產(chǎn)權(quán)的地區(qū)。這類地區(qū)實(shí)際上等同于城市的危舊房改造區(qū)，適用城鎮(zhèn)房屋、土地、居民拆遷管理辦法?？梢圆捎贸善脑煳Ｅf房的有關(guān)政策。

第二種:村內(nèi)已沒有耕地。原自然村除宅基地以外的土地己被征用，變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，村內(nèi)已無農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)。雖然一些村已將農(nóng)村村委會(huì)改為城市型居委會(huì)，農(nóng)民也已農(nóng)轉(zhuǎn)非，成為城鎮(zhèn)人口，但農(nóng)民宅基地還未被征為國有，宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)還是農(nóng)民產(chǎn)權(quán)。對(duì)這些農(nóng)民宅基地和房屋仍應(yīng)按征用農(nóng)民土地給予足夠的補(bǔ)償，拆遷房屋則可結(jié)合拆遷城鎮(zhèn)私房和農(nóng)民房的政策區(qū)別不同情況，制定相關(guān)補(bǔ)償政策，妥善安置農(nóng)民。特別是對(duì)無業(yè)、無生活來源的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，要建立相應(yīng)社會(huì)保障制度。

第三種:“城中村”現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)還屬于農(nóng)村集體所有，村民以非農(nóng)收入為主。土地已經(jīng)全部或大部分被國家征用，雖然村中農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為城市戶口，但農(nóng)民宅基地還未被征為國有，其土地本質(zhì)仍未發(fā)生變化，這部分村至今仍然還是“村建制”，實(shí)行村的管理方式。這些地方不宜強(qiáng)行將村內(nèi)土地征用為城鎮(zhèn)國有土地，農(nóng)民原有集體企業(yè)財(cái)產(chǎn)可以仍歸農(nóng)民所有，可以改組為集體所有制的商貿(mào)公司，人口就地消化，就業(yè)就地解決，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，仍歸集體所有。對(duì)需要占用的土地，還可以用土地入股或出租的方式，年年有收入，以保證征地居民的生活來源。

第四種:還有部分耕地，仍是鄉(xiāng)政府、村委會(huì)建制。還有不少人是農(nóng)民戶口。農(nóng)牧種植業(yè)仍占一定比重的村落.這樣的地區(qū)改造時(shí)，農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市戶口，鄉(xiāng)政府改組為街道辦事處、村委會(huì)改組為居委會(huì)，但土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)組織形式可以不變。原村集體所有財(cái)產(chǎn)、土地可以改組為農(nóng)工貿(mào)股份公司，人員就業(yè)由農(nóng)工貿(mào)股份公司就地解決，成為公司職員?？梢杂冒l(fā)展都市農(nóng)業(yè)的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)。

但無論哪種改造方式，“城中村”改造都必須是由政府統(tǒng)一組織，統(tǒng)一規(guī)劃，政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)征地拆遷和市政配套工程建設(shè)，除了已批給開發(fā)商的土地外，基本上盡量不采取商業(yè)開發(fā)形式，以避免造成很多后遺癥和遺留問題。應(yīng)該調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，爭取采用政府搞規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成市政管線道路，適當(dāng)補(bǔ)貼，居民組織住房合作社自己建房的辦法進(jìn)行改造。建成的房子產(chǎn)權(quán)歸居民自己，余房可以出租出售，以減少改造矛盾和難度。

（二） 解決城中村問題的更新途徑

1.對(duì)土地資源有效整理與可持續(xù)利用

我國正處在城市化高漲期，城市擴(kuò)張面臨巨大的壓力。位于城市內(nèi)和邊緣區(qū)的農(nóng)村用地，是城市建設(shè)增量土地的主要資源。首先要將農(nóng)民集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，能否在這一過程實(shí)現(xiàn)完全城市化，將影響實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)所付出的經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本和政治成本。因此，應(yīng)對(duì)城中村的土地資源進(jìn)行整合，原來混合型的土地利用嚴(yán)重制約了城中村的發(fā)展，對(duì)城中村土地資源的整合應(yīng)該以城市總體規(guī)劃為準(zhǔn)則，將土地利用的分布狀況加以重新調(diào)整。

2.城中村的規(guī)劃控制原則

城中村目前己經(jīng)是制約城市發(fā)展的屏障，針對(duì)實(shí)際情況，建議按照“規(guī)劃控制，分類指導(dǎo)，共同協(xié)作，”的總體原則進(jìn)行規(guī)劃。

規(guī)劃控制:即在規(guī)劃指導(dǎo)思想上，要充分認(rèn)識(shí)到城中村土地最終完全城市化的思想，避免出現(xiàn)保留村鎮(zhèn)用地的做法，而在用地性質(zhì)、道路、市政設(shè)施等實(shí)體方面將城中村納入城市規(guī)劃統(tǒng)一考慮。

分類指導(dǎo):根據(jù)不同地段和條件的城中村，要探索不同的改造方式加以指導(dǎo)。

共同協(xié)作:為避免新的城中村產(chǎn)生，以及解決城中村的經(jīng)濟(jì)、人口、居住、就業(yè)等一攬子問題。城市規(guī)劃要積極引導(dǎo)村民安置房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一建設(shè)，保證村民安置房建設(shè)的質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量。編制安置地塊的詳細(xì)規(guī)劃，在城中村改造資金上，村民、開發(fā)商和國家要共同協(xié)作，共同融資，共同促進(jìn)城中村的整治與改造。

3.土地產(chǎn)權(quán)制度改革

城中村產(chǎn)權(quán)制度改革是城中村改造最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定最終改造的質(zhì)量和城中村長遠(yuǎn)的發(fā)展問題。不改革、不明晰城中村的產(chǎn)權(quán)，城中村改造就不會(huì)成功。城中村改造也只能停留在表面的問題上，城中村就永遠(yuǎn)擺脫不了“村”的發(fā)展概念，即便現(xiàn)階段的政府行為對(duì)某些問題有所制約，但問題的根源還在，而且還會(huì)以其他方式出現(xiàn)，甚至演變出新的發(fā)展問題。

參考文獻(xiàn)

[1] 張洪波.西安“城中村”更新發(fā)展的規(guī)劃策略研究.西安建筑科技大學(xué)碩士論文，2007.

第9篇：關(guān)于城中村改造的問題范文

關(guān)鍵詞：城中村 城中村改造 利益相關(guān)者

中圖分類號(hào)：TU984.114 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1城中村的形成

城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空間擴(kuò)展政策的條件下形成的。城中村的本質(zhì)是各種利益相關(guān)者不同利益相互關(guān)系的聯(lián)結(jié)。在大城市里的外來暫住人群在不斷劇增，在居住上向城市提出了廉價(jià)出租房的要求。與此同時(shí)，被納入城市發(fā)展的城中村，自動(dòng)從正式市場捕捉到市場需求信號(hào)，利用良好的地域優(yōu)勢(shì)和低廉的土地成本向外來流動(dòng)人口提供廉價(jià)出租屋，促使了城中村的形成。

2祥營村改造情況

2.1祥營村改造背景

2009年西四環(huán)的拓寬工程已拆除近百戶住宅，2010年擬開工的科學(xué)大道西延工程遷移了上百戶村戶，并計(jì)劃完成控制性和修建性的詳細(xì)規(guī)劃的編制，以及土地招拍掛手續(xù)及其前期的拆遷準(zhǔn)備。在2011年計(jì)劃于年初對(duì)整個(gè)村莊進(jìn)行整體拆遷，最終于5月底完成了拆遷?，F(xiàn)在該村的城中村改造用地已經(jīng)征用并轉(zhuǎn)為了國有，在實(shí)施征收補(bǔ)償方案后開展了城中村的改造工作。

2.2祥營村改造內(nèi)容

2.2.1改造的范圍

祥營村改造的范圍為北至楓香街、西至須水東路、東至西四環(huán)、南至玉蘭街?？傄?guī)劃用地里面包含居住用地117.67公頃，公共設(shè)施用地10.48公頃，道路廣場用地60.48公頃，市政公用設(shè)施用地0.57公頃。

2.2.2補(bǔ)償方案

據(jù)調(diào)查可知在祥營村改造過程中，主要涉及安置補(bǔ)助和過渡期補(bǔ)助兩個(gè)方面?，F(xiàn)將安置補(bǔ)助的主要內(nèi)容匯總?cè)缦拢簩?duì)現(xiàn)有合法宅基地，長期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有兩個(gè)男孩以上的，次子年滿18周歲并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有兩個(gè)子女以上的，在400平方米基礎(chǔ)上，再予以安置150平方米；宅基地持證人有獨(dú)生子女證的，在400平方米基礎(chǔ)上再予以安置60平方米。關(guān)于過渡補(bǔ)助的方法主要是按每人每月600元發(fā)放的。

2.3村民滿意度

祥營村很多村民多年來不再單純依靠種地創(chuàng)造收入，但由于受到傳統(tǒng)思想的影響，認(rèn)為土地是生存之本，他們大多不愿意失去土地。另外，由于辦理房產(chǎn)證的手續(xù)復(fù)雜，審批的時(shí)間也比較長，所以村民都比較擔(dān)心什么時(shí)候能取得房產(chǎn)證。當(dāng)然，基于老百姓對(duì)于城中村改造的利益往往不能全面觀察和考慮，而對(duì)失地的成本卻看得很清楚，這也促使村民會(huì)不自覺地產(chǎn)生了一種自我保護(hù)的情緒。

3村集體、政府和開放商的利益關(guān)系

3.1村集體的利益

村集體的利益在于村民能夠得到合理的耕地和宅基地的補(bǔ)償，獲得長期的社會(huì)保障，生活環(huán)境能有所改善。

3.2政府的利益

政府進(jìn)行城中村改造是為了提升城市的品位，改善城市的環(huán)境和形象。政府在進(jìn)行改造時(shí)為了吸引開發(fā)商投資，采取了將土地出讓金返還的政策，政府在這里主要是通過協(xié)調(diào)村集體與開發(fā)商的利益，而最終促進(jìn)城市的發(fā)展。祥營村的后期的具體的建設(shè)工作是由開發(fā)商來完成的，在這里政府做的是拆遷工作。

3.3開發(fā)商的利益

開發(fā)商的利益訴求很明確，即是通過建設(shè)城中村的改造項(xiàng)目來獲得利潤分成。在祥營村，萬科開建祥營小區(qū)，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壯年還在外地打工。萬科將在祥營小區(qū)的南部和西南方向開發(fā)自己的商業(yè)樓盤，以供其獲得利潤收入。

4村民與政府和開發(fā)商間利益存在的問題

在安置房分配方面，村民認(rèn)為開發(fā)商在安置房分配時(shí)有失公允。另外針對(duì)開發(fā)商會(huì)不會(huì)發(fā)放房產(chǎn)證和何時(shí)發(fā)放房產(chǎn)證的問題存在很大擔(dān)憂。這其中牽涉到政府和開發(fā)商的公擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)問題。

5村民與利益相關(guān)者關(guān)系的協(xié)調(diào)

5.1村民與政府的利益協(xié)調(diào)

政府應(yīng)建設(shè)合理的城市功能布局和公建設(shè)施，在安排城中村改造時(shí)可抓住城市建設(shè)中的大型項(xiàng)目建設(shè)的契機(jī)，同時(shí)帶動(dòng)該地區(qū)的發(fā)展。在履行城市規(guī)劃進(jìn)行城中村改造時(shí)，應(yīng)根據(jù)各城中村實(shí)際情況分類指導(dǎo)，分別實(shí)施，并積極創(chuàng)新工作思路。積極落實(shí)村民的身份，完善村民的戶籍制度。