不動產(chǎn)登記管理精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)登記管理范文

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記 管理制度

一、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理概況

我國對于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的需求由來已久，早在2007年《物權(quán)法》中就明確了要建立起一套完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這也標(biāo)志著制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度被正式提上了政府工作日程。經(jīng)過前期的大量準(zhǔn)備工作，政府于2013年明確整合各登記部門職責(zé)后由國土資源部承擔(dān)。緊隨其后的，2014年不動產(chǎn)登記局成立，負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督不動產(chǎn)登記工作。2014年7月，《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公布，開始向社會征集意見。最終于2014年12月22日，經(jīng)由國務(wù)院簽署并公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》。此條例，自2015年3月1日起正式在全國范圍內(nèi)施行。

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是推進簡政放權(quán)、減少多頭管理、逐步實現(xiàn)一個窗口對外的有效舉措。對于保護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。同時，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理還有助于摸清全國房地產(chǎn)市場的基本情況，為宏觀調(diào)控提供精確的事實依據(jù)，為房地產(chǎn)稅的征管提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，有助于確定有關(guān)稅收制度的走向，以健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。

二、現(xiàn)階段不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要面臨的問題

（一）登記機構(gòu)需要進一步整合，提升執(zhí)行效率

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第六條規(guī)定：“國務(wù)院國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。”這樣的規(guī)定雖然明確了責(zé)任機構(gòu)，但現(xiàn)階段在組織架構(gòu)上卻難以統(tǒng)一。一些市、縣級政府在設(shè)置登記部門時遇到了很多困難，由于不動產(chǎn)登記涉及多個部門，而現(xiàn)階段在各相關(guān)部門責(zé)任劃分不明確的情況下，對著些部門進行協(xié)調(diào)和整合難度較大。同時，一些市、縣級政府部門對此項工作積極性不高，執(zhí)行效率低下，相關(guān)工作的開展與落實工作進度緩慢。再加之國土資源管理工作本身業(yè)務(wù)繁雜，如此大規(guī)模的機構(gòu)整合也為工作的開展帶來了困難。

（二）操作規(guī)范不統(tǒng)一，信息平臺不完善

《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布實施后，根據(jù)國務(wù)院要求，為了保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理工作的順利開展，應(yīng)建立統(tǒng)一的操作執(zhí)行規(guī)范以及統(tǒng)一的信息管理平臺。而信息管理平臺應(yīng)該與登記機構(gòu)銜接，并承載登記簿冊、登記依據(jù)等不動產(chǎn)相關(guān)信息，但是由于一些地區(qū)還沒有完善統(tǒng)一信息管理平臺的建設(shè)，一些工作無法按照有關(guān)要求進行，更多的是根據(jù)自身實際情況開展登記工作。這樣就直接導(dǎo)致相關(guān)操作和規(guī)范無法全面得到執(zhí)行，登記數(shù)據(jù)也無法與信息平臺兼容。在后續(xù)工作完成后，還要對數(shù)據(jù)做進一步的整理，既增加了工作量，又影響了工作效率。

三、對于完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的建議

（一）健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的法制體系

首先，國家應(yīng)逐步推進和制定不動產(chǎn)登記法，把行政法規(guī)規(guī)定不了的內(nèi)容直接納入并進一步完善，形成一個國家確認和公示不動產(chǎn)物權(quán)的基本制度體系。其次，通過編纂民法典和修改物權(quán)法來完善不動產(chǎn)權(quán)利體系。尤其是現(xiàn)在處于全面深化改革階段，想要把一些權(quán)利固定下來，就需要通過立法來及時作出相應(yīng)調(diào)整。最后，通過法律來進一步完善國家權(quán)力和民事權(quán)利之間的關(guān)系，對政府和市場的關(guān)系進行界定，包括登記、糾紛調(diào)處、稅費規(guī)制等。

（二）積極借鑒其他發(fā)達國家在不動產(chǎn)登記制度上的先進經(jīng)驗

從目前我國已有的涉及不動登記的相關(guān)制度而言，許多細節(jié)仍然需要進一步的完善。所以，我們應(yīng)該結(jié)合實際，參考和借鑒一些發(fā)達國家在不動產(chǎn)登記制度方面的先進做法。歐美一些國家，因其市場經(jīng)濟十分發(fā)達，并且經(jīng)歷了完整的市場經(jīng)濟歷史的發(fā)展過程，在施行不動產(chǎn)登記制度的歷史進程中所遇到的許多問題，在現(xiàn)階段已經(jīng)有了相對有效的解決辦法。而現(xiàn)階段，我國正處于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的起步階段，也同樣會遇到許多類似的問題。因此，通過這樣的借鑒，從一定程度上可以為我國有關(guān)制度的完善提供有價值的解決方案或處理問題的方向，從而加速完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的進程，提高有關(guān)工作的管理能力。

（三）構(gòu)建完善的不動產(chǎn)信息管理平臺

對不動產(chǎn)登記信息的查詢與管理，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度發(fā)揮作用的主要表現(xiàn)之一。因此，應(yīng)該加大對不動產(chǎn)登記信息化管理的力度。結(jié)合現(xiàn)階段實施過程中的具體情況，政府通過構(gòu)建完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一信息管理平臺，能夠有效地加強對不動產(chǎn)信息的監(jiān)管力度，提高對不動產(chǎn)信息管理的效率，促進和細化不動產(chǎn)管理的相P內(nèi)容及規(guī)范。另外，通過先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，信息管理平臺可以實現(xiàn)對登記管理機構(gòu)的全覆蓋，有效地滿足了監(jiān)管部門對數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)管控以及信息化辦公的管理需求。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)在財產(chǎn)中起到基礎(chǔ)作用，進一步推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的完善是推進依法治國、實現(xiàn)不動產(chǎn)領(lǐng)域國家治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要環(huán)節(jié)，也是加強生態(tài)文明建設(shè)、切實貫徹綠色發(fā)展理念的核心環(huán)節(jié)。隨著相關(guān)制度及法規(guī)的逐步完善，不動產(chǎn)登記在我國市場經(jīng)濟基礎(chǔ)、國家治理能力以及建立國有自然資源的產(chǎn)權(quán)管理等方面，都將發(fā)揮重大的作用。

（作者單位為響水縣不動產(chǎn)登記中心）

參考文獻

第2篇：不動產(chǎn)登記管理范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；信息管理平臺；系統(tǒng)功能

2013年11月20日國務(wù)院召開常務(wù)會議，明確提出整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。2015年3月1日國務(wù)院頒布實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺。

不動產(chǎn)登記信息管理平臺建設(shè)通過制定不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合、建庫、交換等方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，建立標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、分布合理、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、更新及時、互通共享的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)體系，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程的網(wǎng)上運行和監(jiān)管，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息與審批、交易信息網(wǎng)上實時互通共享，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息國家、自治區(qū)、盟市、旗縣四級互聯(lián)互通，實現(xiàn)與各級公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門的信息共享，并向社會公眾提供依法信息查詢服務(wù)和社會化服務(wù)。

鑒于以上工作任務(wù)和工作目標(biāo)，不動產(chǎn)登記信息管理平臺應(yīng)具備接入上報、查詢統(tǒng)計、權(quán)籍管理、登記發(fā)證、監(jiān)管分析、數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)管理、平臺管理等功能模塊。

1.接入上報系統(tǒng)

接入上報系統(tǒng)的接入對象為各級不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)。登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)在登簿環(huán)節(jié)生成的業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)，通過接入上報系統(tǒng)內(nèi)置的數(shù)據(jù)校核模塊完成數(shù)據(jù)的完整性、規(guī)范性和一致性檢查后，將數(shù)據(jù)上報到上級部門。

（1）數(shù)據(jù)上報模塊

按照國土資源部的要求，產(chǎn)生的業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)應(yīng)在線實時上報給上級部門。上報方式一般采用逐級上報模式，即旗縣產(chǎn)生的業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)上報盟市、盟市上報省廳、省廳上報國土資源部。也可以根據(jù)地方實際情況，采用市級集中上報或旗縣分散接入上報等其他方式。

（2）數(shù)據(jù)校核模塊

提供數(shù)據(jù)校核功能，登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)在登簿環(huán)節(jié)生成業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)，并實時上報到上級部門，上級部門通過數(shù)據(jù)校核模塊，對業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)依照國土資源部不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)進行檢查。通過校核的業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)，則存儲到不動產(chǎn)空間信息數(shù)據(jù)庫，同時再進行上報；未通過校核的業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)，則生成錯誤響應(yīng)報文，反饋給對應(yīng)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)，同時刪除該業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)根據(jù)響應(yīng)報文中的提示信息，對數(shù)據(jù)進行處理后，重新生成業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)進行上報，再次依照上述校驗流程進行流轉(zhuǎn)，直到業(yè)務(wù)報文數(shù)據(jù)達到質(zhì)檢要求為止。

2.查詢統(tǒng)計系統(tǒng)

查詢統(tǒng)計是對各地區(qū)上報數(shù)據(jù)的綜合查詢、分類統(tǒng)計功能。綜合查詢中可按照不動產(chǎn)單元號、權(quán)利人名稱、坐落等條件查詢對應(yīng)的不動產(chǎn)登記情況，分類統(tǒng)計主要是統(tǒng)計多種權(quán)利類型、登記類型的發(fā)證量，也可按照行政區(qū)統(tǒng)計抵押金額、抵押面積等。

3.權(quán)籍管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)實現(xiàn)對所有空間信息、屬性信息、檔案信息等各類數(shù)據(jù)管理，支持不動產(chǎn)單元編碼自動生成、不動產(chǎn)單元圖形處理、測繪成果導(dǎo)入、項目信息審核等功能，為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支撐。系統(tǒng)包括不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息調(diào)查、信息補錄等功能。

4.登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)包括窗口收件、代辦箱、已辦箱、登記簿補錄等功能，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、繕證、歸檔全流程的網(wǎng)絡(luò)化、信息化管理。生成相應(yīng)的符合電子報件要求的電子報件資料；實現(xiàn)報件的質(zhì)量檢查，形成規(guī)范化電子登簿數(shù)據(jù)。

5.監(jiān)管分析系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記監(jiān)管分析系統(tǒng)為構(gòu)建“事中防范、事后監(jiān)管、綜合分析”的立體監(jiān)管分析模式提供輔助支持。不動產(chǎn)登記監(jiān)管分析系統(tǒng)可以分為信息監(jiān)管和綜合分析兩個主要模塊。不動產(chǎn)登記信息監(jiān)管模塊利用不動產(chǎn)空間信息數(shù)據(jù)庫的資源，以業(yè)務(wù)監(jiān)管、證書監(jiān)管、登記簿核查等為手段，重點輔助解決登記業(yè)務(wù)辦理中審批邏輯規(guī)則、登簿成果完整性等不動產(chǎn)登記管理中出現(xiàn)的問題，強化政府綜合監(jiān)管職能，同時實現(xiàn)對地方各節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)與應(yīng)用系統(tǒng)運行狀態(tài)的集中統(tǒng)一監(jiān)管。

不動產(chǎn)登記信息綜合分析模塊通過大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的清洗、融合和挖掘，建立數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)聯(lián)，提供數(shù)據(jù)抽取、轉(zhuǎn)換與加載（ETL）、數(shù)據(jù)綜合查詢、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)報表分析、自定義報表分析、指標(biāo)提取與評價、模型預(yù)測、分析報告制作與輸出等功能，對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)開展綜合應(yīng)用分析，構(gòu)建不動產(chǎn)相關(guān)的指數(shù)體系，通過指數(shù)的周期變化反映不動產(chǎn)發(fā)展的趨勢，對指數(shù)的運行區(qū)間進行監(jiān)控，為管理部門提供決策依據(jù)。

6.數(shù)據(jù)共享系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享系統(tǒng)主要實現(xiàn)土地、房屋、林地等審批、交易信息與登記信息通過網(wǎng)絡(luò)進行實時數(shù)據(jù)協(xié)同，實現(xiàn)業(yè)務(wù)聯(lián)動；對統(tǒng)一登記窗口受理的新增不動產(chǎn)登記涉及的各類登記事項，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理對部門間共享信息的需求，滿足相關(guān)部門日常管理工作對不動產(chǎn)登記信息查驗的需求。

系統(tǒng)包括：一是面向不動產(chǎn)審批和交易主管部門的協(xié)同共享服務(wù)；二是面向相關(guān)部門的信息共享服務(wù)。

（1）不動產(chǎn)登記信息協(xié)同系統(tǒng)

根據(jù)住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和海洋等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同需求，將需要共享的數(shù)據(jù)同步到協(xié)同數(shù)據(jù)庫或者存放到前置機中，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)與住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部間的數(shù)據(jù)協(xié)同共享；同時，接收住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門推送至本級不動產(chǎn)登記部門的審批和交易等數(shù)據(jù)。

（2）不動產(chǎn)登記信息共享系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記信息共享系統(tǒng)通過共享服務(wù)數(shù)據(jù)庫，面向公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計、檢察院、法院和紀檢監(jiān)察等部門，提供不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享服務(wù)，滿足上述部門日常管理工作對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的查驗需求。同時，向上述部門提出數(shù)據(jù)共享請求，滿足不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理對部門間共享數(shù)據(jù)的需求。

7.數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)

按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)規(guī)范統(tǒng)一、存儲統(tǒng)一、管理統(tǒng)一、應(yīng)用統(tǒng)一。該系統(tǒng)以數(shù)據(jù)庫和GIS平臺軟件為基礎(chǔ)，對不動產(chǎn)登記信息相關(guān)的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、圖片等各類數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一管理和維護，滿足不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的檢查、轉(zhuǎn)換、編輯、查詢檢索、數(shù)據(jù)分發(fā)、專題制作、更新維護等要求。

8.平臺管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記平臺管理系統(tǒng)是信息平臺的管理中樞，負責(zé)各類資源的統(tǒng)一配置、調(diào)度、監(jiān)管和調(diào)控，系統(tǒng)提供的功能包括：權(quán)限管理、流程管理、圖形配置管理、統(tǒng)計分析配置管理及數(shù)據(jù)共享服務(wù)管理，用戶及安全認證管理等內(nèi)容。

結(jié)論：

第3篇：不動產(chǎn)登記管理范文

關(guān)鍵詞：檔案；不動產(chǎn)登記；不動產(chǎn)登記檔案

2018年，新組建的中華人民共和國自然資源部，開始對不動產(chǎn)登記檔案實施集中管理。不動產(chǎn)登記檔案是指在不動產(chǎn)登記工作中形成的具有保存價值的各種形式各種載體的原始性憑證和材料。不動產(chǎn)登記檔案客觀、全面、真實記錄了工作過程中的各種活動，對于不動產(chǎn)各項工作的開展具有重要的參考價值和指導(dǎo)意義。

1不動產(chǎn)登記檔案的特點

1.1復(fù)雜性。不動產(chǎn)登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門和內(nèi)容多。從不動產(chǎn)登記的類別來看，包括首次登記、變更登記、注銷登記、查封登記等；而從具體不動產(chǎn)權(quán)利來看，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確了十大類適用不動產(chǎn)登記的權(quán)利，包括集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地域權(quán)及宅基地使用權(quán)，等等?？梢钥闯觯粍赢a(chǎn)登記工作本身就比較復(fù)雜，而從不動產(chǎn)登記的具體運行來看，各項工作的程序也十分復(fù)雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷售面積等，需要搜集記錄大量的內(nèi)容和數(shù)據(jù)。而我國疆域遼闊且人口眾多，不動產(chǎn)登記工作十分復(fù)雜，相對應(yīng)檔案管理工作也具有復(fù)雜性，管理難度大。1.2動態(tài)性。市場經(jīng)濟快速發(fā)展，不動產(chǎn)交易成為市場交易的一種普遍形式，最為常見的即商品房交易。有交易就會涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變化。不動產(chǎn)登記工作是動態(tài)發(fā)展的一項工作，需要即時更新相關(guān)的信息，以確保信息的準(zhǔn)確性，從而確保產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。基于此，不動產(chǎn)檔案同樣需實時更新，真實客觀地反映不動產(chǎn)交易的各項活動，檔案管理工作要求及時、全面、客觀、真實。1.3專業(yè)性。從專業(yè)性的角度來看，不動產(chǎn)登記檔案具有其獨特性，是一種特殊的專業(yè)檔案，2016年，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動產(chǎn)登記檔案的具體內(nèi)容：一是不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果；二是不動產(chǎn)登記原始資料，如申請人身份材料、登記原因等。［1］可以說，不動產(chǎn)登記檔案存儲了權(quán)利人的所有登記信息，能夠為相關(guān)職能部門和個體用戶提供不動產(chǎn)登記信息、出具相關(guān)證明，相比于一般的文書檔案，不動產(chǎn)登記檔案具有較強的專業(yè)性。

2不動產(chǎn)登記檔案管理的問題分析

2.1管理難度比較大。不動產(chǎn)登記檔案管理難度大主要源于三點原因：一是檔案意識薄弱。不動產(chǎn)登記檔案以法律的形式明確了物權(quán)所有者的權(quán)利，能夠保護物權(quán)所有者的合法權(quán)益。但在檔案管理的實際工作中仍存在意識不強的問題，部分單位并未出臺符合工作實際的配套管理制度，檔案管理缺乏規(guī)范性。二是配套設(shè)施不完善。互聯(lián)網(wǎng)+時代，檔案的信息化建設(shè)、數(shù)字化管理成為發(fā)展趨勢，但由于資金問題，部分基層管理部門仍存在基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備不健全的問題，這不利于檔案的規(guī)范化管理。三是檔案數(shù)量與日俱增。隨著市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)市場十分活躍，不動產(chǎn)管理活動在社會生活中發(fā)揮著越來越大的作用，也造成了各種不動產(chǎn)檔案資料的不斷累積。［2］發(fā)達省份的市級單位產(chǎn)生的不動產(chǎn)檔案存卷可能多于100萬卷且資料分散保存在各個不同的部門，難以實現(xiàn)檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理。2.2信息更新不及時。前文已經(jīng)提到，不動產(chǎn)登記檔案工作具有較強的動態(tài)性，隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，不動產(chǎn)交易的數(shù)量和頻次與日俱增，房產(chǎn)權(quán)屬的變更成為普遍現(xiàn)象，這就要求不動產(chǎn)登記檔案管理工作做到信息的即時更新，以確保信息的準(zhǔn)確性和真實性。但從不動產(chǎn)登記工作的實際運行來看，全國范圍內(nèi)每天的交易次數(shù)多，可能存在應(yīng)發(fā)生變更的不動權(quán)屬，但不動產(chǎn)檔案尚未緊隨權(quán)屬的變更而即時更新數(shù)據(jù)，這樣就可能造成后期產(chǎn)生法律糾紛問題。此外，隨著經(jīng)濟和社會發(fā)展的需求，國家的土地政策也歷經(jīng)了多次改變，由于檔案意識薄弱或者專業(yè)人員不足等原因，不動產(chǎn)登記檔案信息更新不及時，從而產(chǎn)生系列后續(xù)問題。2.3管理格局不成熟。不動產(chǎn)登記檔案涉及的內(nèi)容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類業(yè)務(wù)工作行程的檔案資料，還包括從不同部門，如農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門、房管部門等移交過來的檔案資料，形成了一個十分龐大的檔案信息資源庫。目前，不動產(chǎn)檔案管理工作主要由自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)，能夠有效解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中住房拆遷安置補償問題和市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)交易問題。但不動產(chǎn)登記檔案涉及多個部門，部分領(lǐng)域不動產(chǎn)登記檔案工作機制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規(guī)范等問題，這就給不動產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理帶來了不良影響。如何進一步完善管理格局，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理值得探究。2.4數(shù)字化管理不健全。“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，信息技術(shù)快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”大大提升了不動產(chǎn)登記工作的效率，但給不動產(chǎn)登記檔案管理帶來了沖擊，主要體現(xiàn)為三個方面：一是不動產(chǎn)登記機構(gòu)更加注重精簡流程，業(yè)務(wù)部門完成登記后，未即時與檔案管理部門完成有效對接，由此造成業(yè)務(wù)工作與歸檔工作脫節(jié)。二是“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，此種工作方式能夠?qū)崿F(xiàn)“不見面審批”，推行“無紙化辦公”，但部分機構(gòu)忽視電子文件的歸檔，只是在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中完成信息的相關(guān)登記，并未完整保存好業(yè)務(wù)過程中形成的各類電子文件，導(dǎo)致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”形成的檔案資料包括紙質(zhì)和電子兩種載體，相比于傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進行調(diào)整。［3］

3不動產(chǎn)登記檔案規(guī)范化管理探析

3.1參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，完善管理制度。完善的管理制度能夠為不動產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理提供執(zhí)行依據(jù)，為實現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，各省市職能部門均結(jié)合自身不動產(chǎn)登記工作實際出臺了相應(yīng)的管理規(guī)范。譬如，2019年，湖南省不動產(chǎn)登記中心制定的《不動產(chǎn)登記檔案管理規(guī)范》正式，立足湖南省不動產(chǎn)登記工作實際，明確了不動產(chǎn)登記檔案的分類標(biāo)準(zhǔn)、歸檔范圍及保管期限等相關(guān)規(guī)范，［4］對于推動省內(nèi)不動產(chǎn)登記檔案的管理具有重要意義。職能部門出臺的相關(guān)管理規(guī)范在檔案管理方面發(fā)揮著重要作用，完善相關(guān)管理制度要參照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，如《中華人民共和國檔案法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等，這些是開展不動產(chǎn)檔案管理工作的重要參照標(biāo)準(zhǔn)，在遵循法律法規(guī)的前提下，要以上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為主要指導(dǎo)依據(jù)。3.2理順工作機制，實施動態(tài)管理。不動產(chǎn)登記檔案具有較強的實時性，需要進行動態(tài)管理，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。實施動態(tài)管理需關(guān)注三點內(nèi)容：一是實現(xiàn)業(yè)務(wù)工作與檔案工作的無縫對接。不動產(chǎn)登記工作本身就具有動態(tài)性，任何環(huán)節(jié)的變動、任何信息的更改均會影響檔案，檔案管理工作要緊隨業(yè)務(wù)工作的進度適時更新相關(guān)信息。二是明確各職能機構(gòu)的職責(zé)。不動產(chǎn)登記檔案管理工作涉及多個部門，各部門之間應(yīng)強化交流，對檔案管理工作進行統(tǒng)一規(guī)劃，明確各職能部門在檔案管理中的作用并督促落實各項工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強化檔案意識。通過宣傳教育進一步強化產(chǎn)權(quán)人、業(yè)務(wù)辦理人員和檔案管理人員的檔案意識，各參與人員意識到檔案的重要性有利于實現(xiàn)各方的良性溝通，有利于做好檔案數(shù)據(jù)的更新工作。3.3掌握核心技術(shù)，推進數(shù)字管理。“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，不動產(chǎn)登記檔案面臨新的機遇與挑戰(zhàn)，檔案管理的模式需要進一步完善以適應(yīng)不斷變化的形勢。不動產(chǎn)登記檔案管理機構(gòu)應(yīng)充分運用大數(shù)據(jù)、云存儲等先進技術(shù)，實現(xiàn)檔案的智能化管理。推進數(shù)字化管理可以從三個方面著手：一是逐步推進傳統(tǒng)載體檔案的數(shù)字化建設(shè)。將以前遺留的紙質(zhì)載體檔案進行數(shù)字化處理，采用OCR識別技術(shù)將數(shù)字化形成的圖像文件轉(zhuǎn)化為文字文件，實現(xiàn)檔案的全文檢索。二是建立不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)與檔案管理系統(tǒng)的有效對接，用大數(shù)據(jù)思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項工作均實現(xiàn)在線辦理。三是注重信息化人才的引進與培養(yǎng)。不動產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理是一項系統(tǒng)工程，是一個持續(xù)性發(fā)展的工作，需要專業(yè)的人才作保障。

在人才引進階段，注重考察人才的專業(yè)技能、信息技術(shù)及職業(yè)素養(yǎng)。此外，注重人才的培養(yǎng)，系統(tǒng)開展專業(yè)技能、信息技術(shù)、知識結(jié)構(gòu)和服務(wù)理念等方面的培訓(xùn)，以更好地適應(yīng)不動產(chǎn)登記檔案管理工作出現(xiàn)的新變化和新需求。

參考文獻：

［1］不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不動產(chǎn)檔案的集約化管理思路和策略分析［J］.蘭臺世界，2019（9）：73—75.

［3］韋宇珉.基于“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”檔案管理探析［J］.城建檔案，2019（6）：54—58.

第4篇：不動產(chǎn)登記管理范文

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)登記；審查標(biāo)準(zhǔn)；實質(zhì)審查；形式審查

中圖分類號D912.1；D915 ［文獻標(biāo)識碼］ A 文章編號 1673-0461（2012）07-0089-03

登記審查是登記程序的核心環(huán)節(jié)，而審查的核心問題就是審查方式，即登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)采用什么樣的手段來對登記申請事項進行判斷、分析和解讀。對登記審查采取何種方式進行審查不僅關(guān)系到不動產(chǎn)物權(quán)變動的模式、不動產(chǎn)善意取得等復(fù)雜問題, 而且對登記后果責(zé)任的認定產(chǎn)生直接影響。本文將從審查標(biāo)準(zhǔn)的含義之爭出發(fā)，從不同角度，就我國不動產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)的選擇問題提出一己之見。

一、我國不動產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的概念之爭及其立法

在分析我國適合哪種審查方式之前，首先應(yīng)當(dāng)明確什么是實質(zhì)審查，什么是形式審查。因為概念的不統(tǒng)一會使由此引發(fā)的爭論不在一個層面上而失去討論的價值。學(xué)界對兩種方式的區(qū)分存在不同兩種觀點：一種觀點認為，實質(zhì)性審查是指審查范圍不僅包括直接引起物權(quán)變動的物權(quán)行為本身，而且也包括作為原因行為的債權(quán)關(guān)系。而形式性審查指僅審查物權(quán)行為本身的登記制度 [1]。另一種觀點認為，實質(zhì)審查，是指登記機關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負責(zé)審查申請材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至在特殊情況下對法律關(guān)系的真實性也要進行審查。形式審查就是指登記機關(guān)僅僅對當(dāng)事人所提交的材料進行形式審查。如果確定這些申請登記的材料符合形式要件，就應(yīng)當(dāng)認為是合格的。

綜觀大陸法國家或地區(qū)的不動產(chǎn)登記法，登記機關(guān)對登記申請采取何種形式予以審查大致有兩種立法例：形式審查制和實質(zhì)審查制。所謂登記的形式審查制是指登記機關(guān)對于登記的申請，只進行程序上的審查，而對于契約上所記載的權(quán)利事項，在實質(zhì)上是否真實，有無瑕疵，在所不問。法國、日本采用這種立法例。而登記的實質(zhì)審查制，是指登記機關(guān)對于登記的申請，不僅在登記程序上是否適當(dāng)加以審查，而且還必須對不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符，不動產(chǎn)物權(quán)變動原因在法律上是否有效等加以詳細審查。德國民法典、瑞士民法典采取這種立法例。

我國不動產(chǎn)登記審查的立法現(xiàn)狀。物權(quán)法第 12 規(guī)定：“登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：①查驗申請人提交的必要材料；②就有關(guān)登記事項詢問申請人；③如實、及時地登記有關(guān)事項；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。登記機構(gòu)認為對申請登記的不動產(chǎn)的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助?！?將于今年

7月1日施行的《房屋登記辦法》第19條規(guī)定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看：①房屋所有權(quán)初始登記；②在建工程抵押權(quán)登記；③因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；④法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實地查看的其他房屋登記?！本蜕鲜鰲l款來講，并未明確區(qū)分不動產(chǎn)登記的形式審查與實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)。從土地登記資料如何審查來看，《土地登記規(guī)則》第6條規(guī)定：“土地登記依照下列程序進行：①土地登記申請；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊登記；⑤頒發(fā)或者更換土地證書?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條強調(diào)，土地登記須經(jīng)土地管理部門核實，人民政府才能頒發(fā)土地權(quán)利證書。但是，對登記資料的真實審查的相關(guān)問題，我國目前的法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定。

二、我國不動產(chǎn)登記審查的實踐

目前登記審查是形式審查還是實質(zhì)審查存在著模糊不清的認識，實務(wù)中的操作也各異，各地基于不同的理解采用了不同的審查標(biāo)準(zhǔn)。登記機關(guān)的審查存在多種狀態(tài)。一是形式審查狀態(tài)。深圳市房地產(chǎn)登記審查主要采取的是窗口處理加形式審查的方式。登記機關(guān)只需要對登記申請人是否提交了必須的文件及文件是否真實做表面性審查，無需對申請背后的實體法律關(guān)系加以審查。這主要是出于行政效率的考慮，而且房地產(chǎn)交易中心的登記審查人員均系外聘的社會人員，未經(jīng)任何專業(yè)法律培訓(xùn)，不具備發(fā)現(xiàn)實體法律關(guān)系瑕疵的能力。這樣的審查方式顯然很難保證申請材料的真實性，權(quán)利人的信賴利益受到損害的風(fēng)險增加。二是實質(zhì)審查狀態(tài)。湖北省丹江口市國土局的審查人員在審查過程中要經(jīng)過三個步驟：第一步是程序?qū)彶?。主要就本機關(guān)對登記有無管轄權(quán)、登記申請以及相關(guān)文件是否符合法律規(guī)定的形式要件、證明文件的真實性、登記申請的內(nèi)容是否與援引證書等證明文件的內(nèi)容吻合，申請人或其人是否具有完全行為能力、資格是否適當(dāng)進行審查。第二步是產(chǎn)權(quán)審查。主要審查登記義務(wù)人的權(quán)利是否與登記簿上的權(quán)利吻合，權(quán)屬來源是否合法，產(chǎn)權(quán)是否存在爭議和分歧。第三步是技術(shù)審查。主要就面積、界址是否清楚、相鄰?fù)恋貦?quán)利人是否簽字等進行全面審查。三是中間狀態(tài)。廣西省柳州市國土資源局在審查申請材料的真實性時，多要求申請人進行公證，即不僅要對申請材料在形式上是否完備進行審查，還要對申請背后的法律關(guān)系進行審查。例如，夫妻共同所有的房屋，登記時一般多以夫妻一方的名義進行登記，但是在移轉(zhuǎn)時登記機關(guān)多要求另一方出具相關(guān)證明。但事實上，由于信息不對稱，登記機關(guān)對實體法律關(guān)系缺乏發(fā)現(xiàn)能力，只是盡最大可能對申請進行審查，難以徹底。由于形式審查和實質(zhì)審查的含義非常模糊，故登記審查實際上處于中間狀態(tài)。但總的來說，實務(wù)操作中主張登記機關(guān)不應(yīng)審查登記申請背后的實體關(guān)系，而僅僅應(yīng)進行形式審查的觀點還是主導(dǎo)型的。[2]面對登記實踐中的不同標(biāo)準(zhǔn)和由此導(dǎo)致的司法實踐中登記機關(guān)責(zé)任認定的混亂，有必要對審查標(biāo)準(zhǔn)進一步加以明確。

第5篇：不動產(chǎn)登記管理范文

一、不動產(chǎn)登記條例實施對房地產(chǎn)的影響是長期性的

不動產(chǎn)登記本身不是對房地產(chǎn)進行調(diào)控，從不動產(chǎn)登記的全面實施角度看，其對房地產(chǎn)的影響模式發(fā)生了根本性變化，改變了以往從交易環(huán)節(jié)進行調(diào)控的模式，當(dāng)前主要是從存量環(huán)節(jié)進行房地產(chǎn)的調(diào)控，對房地產(chǎn)進行全面結(jié)構(gòu)模式優(yōu)化會產(chǎn)生重要的影響。但對房價的影響不大，因為影響房價變動的根本因素是以人為本的供求關(guān)系。房價變動指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個城市是人口勞動力流入為主;小于1，說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個城市未來的房價會漲。這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發(fā)百中。不動產(chǎn)登記條例需要從市場環(huán)節(jié)采取有效的措施，從短期看不動產(chǎn)登記一定會對房地產(chǎn)的市場化發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，但是一些積極的影響一定會長期影響房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的多元化發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。不動產(chǎn)登記的一個重要作用是對房地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，通過對各種登記信息的共享，可以獲取更多的房地產(chǎn)價值信息，對科學(xué)決策和反腐動作都會產(chǎn)生積極的影響。從不動產(chǎn)登記管理的基本思路出發(fā)，通過有效的管理模式創(chuàng)新，實現(xiàn)房地產(chǎn)的管理規(guī)范化，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平。

不動產(chǎn)登記條例在新的市場環(huán)境下要進行有效的管理工作研究，通過等當(dāng)前樓市的情況看，不動產(chǎn)登記對其影響將是長期的，同時也是符合積極預(yù)期的，必須要從房地產(chǎn)綜合控制管理的基本思路出發(fā)，積極穩(wěn)妥的推進房地產(chǎn)登記信息的共享，為全面利用信息和規(guī)范信息利用方式具有重要的影響，對房地產(chǎn)信息資源的共享影響將是長期的。從房地產(chǎn)登記條例的實施情況看，必然會影響一部分人進行房屋變現(xiàn)，對房屋使用率提高會產(chǎn)生積極的影響，同時也會產(chǎn)生長遠的影響。從變現(xiàn)的群體看，其所占整個市場的比重是比較小的，因此其對整個樓市產(chǎn)生的影響也是比較小。從不動產(chǎn)登記條例實施的情況看，房地產(chǎn)市場會在信息資源共享的模式下產(chǎn)生重要的信息利用價值，必然會房地產(chǎn)的健康發(fā)展會產(chǎn)生長遠的影響。

房地產(chǎn)登記條例實施對查詢主體進行各種規(guī)定，因此在查詢信息的過程中主要是滿足一定要求的情況下才能實施，因此不動產(chǎn)登記信息是具備法律保障的，不動產(chǎn)登記模式對房地產(chǎn)的綜合性管理和全面管理機制形成具有重要的作用。不動產(chǎn)登記管理的過程中要從不同的側(cè)面進行信息資源的優(yōu)化控制，確保房地產(chǎn)的信息登記能夠與市場交易和市場秩序緊密結(jié)合在一起，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平，為房地產(chǎn)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

二、不動產(chǎn)登記條例實施對房地產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生積極健康作用

我國不動產(chǎn)在長期的市場化環(huán)境中對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了很大的作用，在新的市場環(huán)境下，不動產(chǎn)管理模式將會經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，必須要從不同的登記制度體系建設(shè)出發(fā)，確保不動產(chǎn)的管理能夠步入一個新的臺階。因此不動產(chǎn)登記模式的全面實施，對不動產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展會產(chǎn)生深遠的影響，同時對整個社會經(jīng)濟發(fā)展也會產(chǎn)生積極健康的影響。因此從各項公共利益角度出發(fā)，不動產(chǎn)登記對各類不動產(chǎn)管理產(chǎn)生的影響是深遠的。在新的市場環(huán)境下，必須要深刻理解不動產(chǎn)登記的涵義，通過建立不動產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺，保證不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠有效的共享，全面提高不動產(chǎn)登記的信息資源管理水平，為不動產(chǎn)的全面管理創(chuàng)造良好的條件。

從短期的情況看，由于條例在實施的過程中對執(zhí)行對象進行了描述，主要是從發(fā)生交易、抵押或者轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)進行全面的登記，確保各類交易信息能夠金融基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺，短期對房地產(chǎn)市場行為會產(chǎn)生一定的影響，但是從長期情況下，此種不動產(chǎn)登記心理會逐步趨于穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場步入一個健康的軌道，對房地產(chǎn)市場的綜合性管理產(chǎn)生重要的作用。房地產(chǎn)市場化管理必須要從市場模式管理出發(fā)，保證各種不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系更加明確，對實現(xiàn)房地產(chǎn)的權(quán)屬科學(xué)化管理會產(chǎn)生重要的作用。

不動產(chǎn)登記條例的實施，對管理層摸清不動產(chǎn)數(shù)據(jù)具有重要的作用，通過對不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進行管理，可以更好的制定發(fā)展戰(zhàn)略，對整個社會經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。通過有效的不動產(chǎn)登記管理，可以做好市場的風(fēng)險控制，對防范各種不動產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生具有重要的作用。房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中已經(jīng)產(chǎn)生了很多的矛盾和問題，需要通過對信息數(shù)據(jù)的管理，保證各種數(shù)據(jù)信息能夠更加科學(xué)的管理，對整個數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化管理會產(chǎn)生重要的影響。通過對市場的綜合判斷和管理保證房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠優(yōu)化，對整個房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化控制會產(chǎn)生重要的影響。不動產(chǎn)登記管理的過程中需要住建、國土、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等多個部門進行協(xié)調(diào)，同時要梳理好各種利益和管理關(guān)系，從不同的管理模式出發(fā)，提高不動產(chǎn)登記的綜合管理效率，為制定不動產(chǎn)登記各項制度產(chǎn)生重要的影響。

不動產(chǎn)登記條例的實施對建立不動產(chǎn)基礎(chǔ)性制度具有重要的作用，通過統(tǒng)一登記制度的實施，保證各項不動產(chǎn)登記信息能夠投入平臺運行，實現(xiàn)不動產(chǎn)的全面控制管理，為不動產(chǎn)審批、交易、登記科學(xué)化創(chuàng)造良好的條件。不動產(chǎn)登記控制管理的過程中要明確產(chǎn)權(quán)，保證各項登記信息能夠在優(yōu)化控制管理的過程中發(fā)揮有價值的作用。從不動產(chǎn)登記的具體情況看，土地不動產(chǎn)登記管理的過程中要從產(chǎn)權(quán)控制管理的角度出發(fā)，通過有效的產(chǎn)權(quán)控制管理實現(xiàn)不動產(chǎn)的全方位管理，為不動產(chǎn)的優(yōu)化管理營造良好的氛圍。從我國發(fā)展的實際情況看，經(jīng)濟發(fā)展的很多核心都是土地問題，因此不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)長期管理與制度發(fā)展的重要組成部分，其并不是直接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。通過有效的房地產(chǎn)登記條例的實施，可以調(diào)整房地產(chǎn)管理模式，對房地產(chǎn)市場透明化管理產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)市場管理的過程中要從精準(zhǔn)調(diào)控的模式出發(fā)，推動各項調(diào)控管理制度不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)的綜合管理創(chuàng)造良好的條件。

通過不動產(chǎn)登記條例的實施，可以全面實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化管理，對數(shù)據(jù)價值利用會產(chǎn)生重要的作用。不動產(chǎn)登記管理的過程中要從職責(zé)、規(guī)范等方面出發(fā)，推動各項管理模式創(chuàng)新，為管理模式優(yōu)化和管理制度形成產(chǎn)生積極的意義。不動產(chǎn)登記管理的過程中要對各項數(shù)據(jù)信息進行分析，確保不動產(chǎn)登記能夠房地產(chǎn)發(fā)展過程中產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)登記條例實施的過程中要從市場規(guī)范角度出發(fā)，對各種市場模式進行分析，確保市場管理能夠發(fā)揮有效的作用，提高房地產(chǎn)市場的管理水平，為市場規(guī)范化運行創(chuàng)造良好的條件。不動產(chǎn)登記條例的實施可以把房地產(chǎn)引入健康發(fā)展的軌道，通過有效的市場管理模式分析，可以形成創(chuàng)新的市場管理環(huán)境，為房地產(chǎn)的各項風(fēng)險防范創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)市場管理的過程中，需要從不同的管理制度和管理模式出發(fā)，推動房地產(chǎn)事業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為各項經(jīng)濟事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生有益的作用。不動產(chǎn)登記條例的實施是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定程度的一種要求，必須要從短期市場和長期市場角度出發(fā)，積極穩(wěn)妥的進行市場模式分析，提高市場管理水平，為市場的綜合性管理創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。房地產(chǎn)登記管理工作是不動產(chǎn)登記的重要組成部分，因此在不動產(chǎn)登記條例實施的過程中要采取科學(xué)有效的方法，提高登記效率和登記質(zhì)量，為房地產(chǎn)事業(yè)的全面健康發(fā)展提供重要數(shù)據(jù)信息支撐和決策保障。

三、總結(jié)

第6篇：不動產(chǎn)登記管理范文

Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)；不動產(chǎn)；房產(chǎn)登記

Key words: estate；real estate；real estate registration

中圖分類號：C916 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物、構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動產(chǎn)的主要部分，具有不動產(chǎn)的一切特征。它是人類最重要的財富之一，是財產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)，也是任何社會的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對象。房產(chǎn)登記是現(xiàn)代房產(chǎn)制度的基礎(chǔ)，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容的房產(chǎn)登記制度，在政府各項職能中居于基礎(chǔ)性地位。在我國大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的今天，房產(chǎn)交易對于整個社會經(jīng)濟的運行影響極大，保證房產(chǎn)交易的安全對于維護經(jīng)濟秩序、促進社會和諧意義重大。我國的房產(chǎn)登記制度一直由行政機關(guān)以行政確認方式明確房產(chǎn)權(quán)屬，以保障行政相對人權(quán)利義務(wù)的實現(xiàn)。從總的情況看，我國房產(chǎn)登記制度仍處在初建階段，有待于規(guī)范和完善。

1我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度及存在的問題

不動產(chǎn)物權(quán)登記是權(quán)利人申請將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項，記載于國家指定部門的不動產(chǎn)登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)移的方法。

我國目前的不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與不動產(chǎn)登記立法德國模式的“產(chǎn)權(quán)登記制度”極為相似。我國法律規(guī)定不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而廣泛存在的土地租賃權(quán)、地役權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、空間利用權(quán)等諸多不動產(chǎn)權(quán)利卻沒有被列入登記范圍。

當(dāng)前，不動產(chǎn)物權(quán)登記有幾個新的發(fā)展趨勢：一物之上權(quán)利的設(shè)置越來越復(fù)雜；同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)；越來越多的物權(quán)的增加（地上權(quán)、使用權(quán)）。這就要求不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度的建立和規(guī)范。

我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中；這些零散的法律法規(guī)相互沖突、不合法理的規(guī)定很多，而且在實際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。

1.1 目前我國對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然有許多地方實行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機關(guān)和房產(chǎn)管理機關(guān)進行。而分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的初衷。一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關(guān)之間職責(zé)不清，部門利益相互沖突，甚至產(chǎn)生房屋土地重復(fù)抵押的現(xiàn)象。

1.2 由于不動產(chǎn)物權(quán)登記立法的不完善，各法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強調(diào)本部門利益，造成了不動產(chǎn)物權(quán)登記呈現(xiàn)出登記程序不統(tǒng)一、登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、房產(chǎn)和地產(chǎn)不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況。

1.3 目前我國農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾相對突出。我國農(nóng)村的房地產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門負責(zé)，由于登記機關(guān)的不統(tǒng)一就以及村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員和知識，使城鄉(xiāng)登記管理水平有較大的差距。

2對建立和完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的思考

2.1 為了保護第三人利益和財產(chǎn)交付的秩序，應(yīng)通過不動產(chǎn)物權(quán)法定原則使一切權(quán)利具有一定效力和長期穩(wěn)定的財產(chǎn)權(quán)利，使財產(chǎn)成為恒產(chǎn)，保護人們的利益期待。西方各國的不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，輔之以不動產(chǎn)登記法，這樣更具有實際操作性。我們應(yīng)該吸收國外的先進經(jīng)驗，適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

2.2 為了加強農(nóng)村集體土地房屋的不動產(chǎn)登記管理，減少城鄉(xiāng)登記管理的水平差別，應(yīng)統(tǒng)一登記機關(guān)，實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)范化、統(tǒng)一化。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一個特點是登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)法定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門為房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)。《城市房地產(chǎn)管理法》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍以內(nèi)；在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國有土地，也可以參照執(zhí)行。目前，在集體土地上進行權(quán)屬管理的主要執(zhí)法依據(jù)，是國務(wù)院1993年的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門。近年來各地設(shè)立了開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區(qū)，一些地方政府由于對權(quán)屬登記工作不夠了解，從局部利益出發(fā)，允許這些單位自行發(fā)證；在建設(shè)部控制權(quán)屬證書印制后，又指令登記機關(guān)委托這些單位自行發(fā)證。這種“證”出多門的狀況對權(quán)屬登記工作是十分不利的。因為國際上通行的不動產(chǎn)權(quán)屬登記的一項原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機構(gòu)來管轄不動產(chǎn)的權(quán)屬登記，而不能以土地所有權(quán)性質(zhì)的不同對管轄進行區(qū)分。

2.3 目前我國建立的各種不動產(chǎn)分別登記，就是將各種不動產(chǎn)登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財產(chǎn)法即從民法、物權(quán)法的角度看，這種做法是有爭議的。因為，不動產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動、進行物權(quán)公示、提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生理解上概念不清和實際操作中的“相克”。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時，如果土地上無建筑物，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時，土地物權(quán)也同時納入抵押。在實踐中，由于土地和房產(chǎn)兩部門的登記資源和信息不能共享，假設(shè)一土地上有建筑物，則在房產(chǎn)部門登記設(shè)定了抵押權(quán)，同時又到土地登記部門設(shè)立了土地抵押權(quán)；由于土地登記部門設(shè)立這個抵押權(quán)時未查看該土地上房屋是否已在房產(chǎn)部門登記設(shè)立抵押，就會為該物權(quán)又設(shè)定一個土地抵押權(quán)，從而造成土地部分重復(fù)抵押的現(xiàn)象。按照擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)土地同時抵押的原則，這兩個抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復(fù)抵押，造成權(quán)利重復(fù)實現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟需要的民法物權(quán)法原理。

綜上所述，根據(jù)筆者在房產(chǎn)登記工作中遇到的問題，本人認為對我國的不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，勢在必行！

參考文獻：

[1]陳信勇.房地產(chǎn)法原理[M]，浙江大學(xué)出版社2002.

[2]曲珍英.房產(chǎn)登記的法理和登記機關(guān)的選擇[J]，政法論從，2000（2）.

第7篇：不動產(chǎn)登記管理范文

建立全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨的十八屆三中全會作出的重大決策，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重大部署。按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（下稱“細則”）等文件要求：2016年年底前全國所有市縣要實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運行，要基本實現(xiàn)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的“停舊發(fā)新”。據(jù)權(quán)威部門透露：截至2016年12月15日，全國335個地市、2801個縣區(qū)就全面實施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并嚴格執(zhí)行“發(fā)新停舊”要求，頒發(fā)新版不動產(chǎn)權(quán)證書，分別占100%和98%。因此，就不動產(chǎn)登記工作而言，2016年是“不動產(chǎn)登記工作的落地之年”。

實施不動產(chǎn)登記的目的是確定不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬，通過在登記簿上進行記載公示，達到保護不動產(chǎn)物權(quán)的目的。在這一年里，各地緊緊圍繞貫徹登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的不動產(chǎn)登記制度，以“五嚴格”建設(shè)、規(guī)范不動產(chǎn)登記行為。嚴格進行登記審核，注重查驗、實地查看、公告等每一個環(huán)節(jié)；嚴格依囑托、依職權(quán)登記程序登記發(fā)證，確保登記程序正當(dāng)；嚴格登記資料管理，用“科技+制度”為不動產(chǎn)登記信息裝上“安全閥門”，確保登記信息安全；嚴格登記信息查詢和不予查詢的情形，確保查詢依法依規(guī)開展；嚴格登記人員管理，對不動產(chǎn)登記人員提出明確要求，確保登記行為規(guī)范?？傊?016年，是不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)和工作人員執(zhí)行《細則》之年，為之奮斗之年，取得豐碩成果之年！

按照國土資源部的部署，到2017年底前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。也就是說，2017年將進一步鞏固不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作成果，現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作新跨越――由各類不動產(chǎn)的分散登記向統(tǒng)一登記轉(zhuǎn)變，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。這就需要基本形成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；全國各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)接入國家級平臺。這個平臺主要以各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)審批和交易主管部門、其他相關(guān)部門、社會公眾為服務(wù)對象，提供登記業(yè)務(wù)支撐、信息實時互通共享、信息共享交換、信息依法查詢服務(wù)，不僅貫穿于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的全過程，而且可以有效消除“信息孤島”。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是一項開創(chuàng)性的事業(yè)，任重而道遠。我們期待各地認真實踐、努力創(chuàng)新，將好的經(jīng)驗與做法以稿件的形式及時傳遞給我們，通過我們的刊物傳播出去，不斷提升不動產(chǎn)登記工作水平，為較好完成2017年的不動產(chǎn)登記工作而奮發(fā)努力。

第8篇：不動產(chǎn)登記管理范文

目前，我國對不動產(chǎn)登記的部門有多個，如土地登記在國土部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房產(chǎn)部門，草原登記在農(nóng)牧部門等。而且，每個部門登記標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。如今，明確國土資源部承擔(dān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，顯然改變了多頭登記管理的局面，能防止部門間扯皮，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記效率。

之前，有關(guān)規(guī)定明確，將于明年6月底前出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例。無疑，明確負責(zé)部門與制定統(tǒng)一制度，是進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大基礎(chǔ)。但在筆者看來，還應(yīng)該明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施路線圖和任務(wù)完成時間表，即實現(xiàn)的路徑是什么，在什么時間段完成什么任務(wù)。這樣，才能按計劃有序推進。

盡管明確國土資源部為負責(zé)部門很有必要，也最合適，但是，僅靠一個部門的力量能否完成這項艱巨任務(wù)，坦率地說，讓人多少有些憂慮。

一是不動產(chǎn)種類繁多，僅靠一個部門或者一個系統(tǒng)很難早日完成任務(wù)。

據(jù)悉，不動產(chǎn)登記要做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。無疑，這個工作量很大。既需要技術(shù)支持，也需要住建、農(nóng)牧、林業(yè)等相關(guān)登記部門配合，否則，很難順利完成任務(wù)。

二是國土部門負責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難防“假登記”。

據(jù)悉，這幾年為躲避限購或逃稅，不少人通過偽造房產(chǎn)證等虛假證明材料，申請房屋登記。還有很多“房多多”為了掩飾自己的財產(chǎn)，以多個身份證、戶口登記房產(chǎn)。如此一來，國土部門就很難鑒別、核實。很多地方是房管部門與公安部門聯(lián)手打擊房產(chǎn)登記造假。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時，也需要相關(guān)部門“配合作戰(zhàn)”。

三是一個部門難解不動產(chǎn)糾紛之“結(jié)”。不動產(chǎn)不僅包括公民私產(chǎn)，還包括政府、企業(yè)、軍隊和各種社會組織的不動產(chǎn)。長期以來，由于很多不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不規(guī)范，涉及不動產(chǎn)的糾紛很多。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推行，相關(guān)人為爭取自己的權(quán)益，不動產(chǎn)糾紛必然增加。

以土地糾紛為例，據(jù)悉，在第二次全國土地調(diào)查中，僅黑龍江就發(fā)生土地權(quán)屬爭議5883起，解決不到20%，可見，不動產(chǎn)糾紛多發(fā)、易發(fā)，而且不容易解決。如果沒有相關(guān)部門支持，尤其是，如果沒有司法機關(guān)的支持，國土部門恐怕很難完成不動產(chǎn)登記。據(jù)說，德國、瑞士、韓國等國家，就是法院負責(zé)不動產(chǎn)登記。

第9篇：不動產(chǎn)登記管理范文

    [關(guān)鍵詞]動產(chǎn)抵押 現(xiàn)實意義 完善

    動產(chǎn)抵押[1]，是債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有、繼續(xù)使用收益而供擔(dān)保的動產(chǎn)，于債務(wù)不履行時，就其價值（折價或變價的價款）優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)制度。該制度濫觴于古羅馬時代，隨不動產(chǎn)物權(quán)的昌盛而漸趨衰落，現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟的發(fā)展，使之再次發(fā)達。

    一、 近代法對動產(chǎn)抵押的立法選擇動產(chǎn)抵押制度于羅馬法自始有之。[2]自歐陸近代民法法典化運動以來，物權(quán)與債權(quán)、不動產(chǎn)與動產(chǎn)相區(qū)分的理念逐漸明晰，不動產(chǎn)登記制度日益普及和完善，物權(quán)法定主義、物權(quán)公示主義也漸次被確認為物權(quán)制度的基本原則。不動產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方式，動產(chǎn)物權(quán)則以占有及交付為其公示方式。非經(jīng)公示，物權(quán)變動不能發(fā)生，或者不能取得對抗第三人的效力。在此基本格局之下，動產(chǎn)之上設(shè)立不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保物權(quán)，則難以滿足公示的要求；而允許設(shè)立不經(jīng)公示的抵押權(quán)，不僅與物權(quán)的基本理念和規(guī)則不合，而且還會對交易的安全帶來重大妨害。基于這樣的考慮，大陸法系國家基本沿用了羅馬法的作法，以土地為中心，構(gòu)建抵押權(quán)制度。動產(chǎn)只能成為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的，而不得成為抵押權(quán)的標(biāo)的。如1804年的《法國民法典》第2114條規(guī)定：“抵押權(quán)，是指對用于清償債務(wù)的不動產(chǎn)設(shè)定的一種物權(quán)?！钡?119條更是明確規(guī)定：“不得就動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)”。在《德國民法典》、《瑞士民法典》、《日本民法典》以及我國民國時期的民法中，也均持動產(chǎn)僅得質(zhì)押，不得抵押的態(tài)度。

    但隨著各國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一方面，工商業(yè)的興起，對資金融通產(chǎn)生了巨大的需求，企業(yè)的資產(chǎn)除有限的廠房和土地外，絕大部分為機器設(shè)備等動產(chǎn)，單一的不動產(chǎn)擔(dān)保融資已無法滿足這種需求，企業(yè)要求以機器設(shè)備等動產(chǎn)擔(dān)保融資的呼聲日漸高漲；而另一方面，依照傳統(tǒng)民法理論，動產(chǎn)上只能設(shè)定質(zhì)權(quán)，如果采用質(zhì)押的方式，勢必要求出質(zhì)人轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有，這樣，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營將無法進行。在財富的動產(chǎn)化日益明顯的情況下，忽視農(nóng)業(yè)經(jīng)營者和工商業(yè)主以其使用中的動產(chǎn)設(shè)定不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保而融通資金的需要，于社會經(jīng)濟的發(fā)展有所滯礙。因此，許多國家開始了在擔(dān)保體系中納入動產(chǎn)抵押的嘗試。比如，日本立法逐步放寬了對抵押標(biāo)的的限制，允許部分動產(chǎn)進入抵押權(quán)領(lǐng)域，設(shè)立動產(chǎn)抵押權(quán)。從1933年開始，日本以特別法的形式，先后制定了《農(nóng)業(yè)動產(chǎn)信用法》（1933年）、《機動車抵押法》（1951年）、《飛機抵押法》（1953年）和《建筑機械抵押法》（1954年）等四部動產(chǎn)抵押法，從而正式確立了動產(chǎn)抵押權(quán)在日本擔(dān)保物權(quán)制度中的地位。

    在我國臺灣地區(qū)民法上，對動產(chǎn)抵押制度的承認，經(jīng)歷了一個曲折的過程。[3]為克服1929年制定的民國民法物權(quán)編關(guān)于抵押權(quán)的標(biāo)的以不動產(chǎn)為限的局限以適應(yīng)現(xiàn)實生活的需要，學(xué)說、判例與立法曾作過多種努力，如關(guān)于從物抵押的解釋、讓與擔(dān)保方式的借鑒，1939年的《海商法》、1953年的《民用航空法》還對船舶、航空器抵押權(quán)作有規(guī)定。為徹底擺脫動產(chǎn)擔(dān)保所面臨的困境，最終，臺灣立法舍棄了對歐陸及日本的作法的學(xué)習(xí)與觀察，轉(zhuǎn)而附就英美，并以美國的《統(tǒng)一動產(chǎn)抵押法》、《統(tǒng)一附條件買賣法》、《統(tǒng)一信托收據(jù)法》為藍本，于1963年制定了《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》，規(guī)定了動產(chǎn)抵押、附條件買賣和信托占有三種動產(chǎn)擔(dān)保方式。其中，動產(chǎn)抵押是為了工商業(yè)向銀行貸款；附條件買賣主要是為了分期付款；買賣信托占有則是針對國際貿(mào)易。我國臺灣地區(qū)《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》中關(guān)于動產(chǎn)抵押權(quán)的規(guī)定，堪稱是關(guān)于動產(chǎn)抵押制度的最為系統(tǒng)、完備的規(guī)定，并對《中華人民共和國擔(dān)保法》中關(guān)于動產(chǎn)抵押制度的規(guī)定產(chǎn)生了重大影響。

    在英美法系國家，無物權(quán)法定原則的障礙，也不采納登記要件主義，其法律上向來是承認動產(chǎn)抵押的。 [4]在比較法上我們看到，市場經(jīng)濟越發(fā)達的國家，包括動產(chǎn)抵押在內(nèi)的動產(chǎn)擔(dān)保制度亦越發(fā)達。

    二、 動產(chǎn)抵押在我國的現(xiàn)實意義在傳統(tǒng)民法看來，抵押僅限于不動產(chǎn)，因不動產(chǎn)不便于移轉(zhuǎn)占有；質(zhì)押多限于動產(chǎn)，因動產(chǎn)具有移轉(zhuǎn)性而容易流失。但這種絕對化的分野受到了現(xiàn)代和當(dāng)代經(jīng)濟的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)代企業(yè)的主要資產(chǎn)在于機器、設(shè)備、原材料等動產(chǎn)，如企業(yè)以其動產(chǎn)作為融資擔(dān)保，依質(zhì)押制度將移轉(zhuǎn)動產(chǎn)的占有，其結(jié)果是企業(yè)無法繼續(xù)利用其提供擔(dān)保的動產(chǎn)以為生息，此即背離了其所以融通資金以求擴大再生產(chǎn)的原意。[5]從法律上看，動產(chǎn)抵押的最大特點在于抵押人可以在繼續(xù)保留對動產(chǎn)進行占有、使用的情況下，以該動產(chǎn)提供抵押。從市場發(fā)展的需要來看，動產(chǎn)抵押擴大了抵押財產(chǎn)的范圍，進一步開辟了融資的渠道，具有質(zhì)押所不具備的特點。一方面，在動產(chǎn)抵押的情況下，由于所有人可以繼續(xù)占有該動產(chǎn)，從而可以繼續(xù)有效地利用該動產(chǎn)；另一方面，由于在質(zhì)押的情況下，必須要移轉(zhuǎn)對動產(chǎn)的占有，而移轉(zhuǎn)占有以后，質(zhì)權(quán)人往往不能也不需要繼續(xù)利用質(zhì)押物，相反還要保管該物，并且要為保管該物而支付必要的費用，所以對質(zhì)押而言可能不會獲得任何利益，相反可能是一種負擔(dān)。但在動產(chǎn)抵押的情況下，該物仍然由所有人占有，不僅免除了擔(dān)保物權(quán)人所可能支付的管理費用，同時又充分地發(fā)揮了擔(dān)保物的利用價值。這對于提高對物的利用效率是十分必要的。正是因為動產(chǎn)抵押具有這些作用，因此從長遠來看，動產(chǎn)抵押將會在社會生活中發(fā)揮越來越重要的作用。

    [6]動產(chǎn)抵押制度的最大價值，莫過于迎合了工商企業(yè)既須利用其機器設(shè)備等動產(chǎn)的使用價值，又需以其交換價值作為融資擔(dān)保的現(xiàn)實需求，對活躍金融、促進經(jīng)濟發(fā)展以及實現(xiàn)“物盡其用”、“貨暢其流”的現(xiàn)代經(jīng)濟理念，具有重大意義。此外，動產(chǎn)抵押對于個人以其動產(chǎn)提供債務(wù)履行的擔(dān)保，也提供了一個新的途徑?？梢哉f，在現(xiàn)代社會的財產(chǎn)觀念、融資需求和法律體制下，仍不許在動產(chǎn)之上設(shè)立不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保，殆屬不可行、行不通之做法。20世紀初一些國家或地區(qū)立法上關(guān)于動產(chǎn)抵押制度的立法規(guī)定，應(yīng)屬值得肯定的先進立法。而且，[7]我國農(nóng)村金融甚為呆滯，一般農(nóng)人非出高利難獲貸款，故農(nóng)業(yè)用動產(chǎn)抵押制度之創(chuàng)設(shè)，實為當(dāng)今之急務(wù)。

    三、 動產(chǎn)抵押的弊端及其完善動產(chǎn)抵押制度在有其積極意義的一面外，還有諸多負面效果：其一，該制度的設(shè)立，對既有物權(quán)制度的物權(quán)法定主義原則及不動產(chǎn)與動產(chǎn)公示方法、公示的效力規(guī)定，產(chǎn)生極大沖擊，甚至危及物權(quán)制度與體系的邏輯性、一致性和嚴密性。其二，對于種類龐雜、數(shù)量難計、交易頻繁、移動性強的本無登記制度的眾多動產(chǎn)而言，設(shè)定抵押時如何進行公示，頗費斟酌；采用登記的方法能否達到公示的效果，也令人懷疑。其三，動產(chǎn)抵押權(quán)的承認，導(dǎo)致抵押權(quán)的可靠性維護和交易安全的保障之間發(fā)生劇烈的矛盾沖突，如何避免抵押人擅自對抵押物作出有損于抵押權(quán)的處分，又如何保障善意第三人的交易安全利益，實難兼得。正是由于這些負面作用，使得動產(chǎn)抵押制度存在的合理性受到了有力的質(zhì)疑。

    我國動產(chǎn)抵押制度欠缺安全性設(shè)計。因為在我國現(xiàn)行抵押制度中，唯一的平衡性設(shè)計因素就是動產(chǎn)抵押登記制度，但由于這一登記制度本身存在的缺陷，再加之只是一個概括性的規(guī)定，他對債權(quán)人的保護不具有徹底性。對第三人的交易安全亦未作明確規(guī)定，幾乎是完全放任的態(tài)度。對債權(quán)人保護的不徹底性表現(xiàn)為，當(dāng)?shù)盅喝藧阂馓幏值盅何飼r，抵押權(quán)人的救濟手段不足。因而使抵押權(quán)人對這一制度心存余悸，不敢輕易使用這一制度；對第三人的交易安全亦保護不足，表現(xiàn)為抵押人惡意處分抵押物時，第三人能否根據(jù)善意取得規(guī)則獲得保護？第三人能否對抗抵押權(quán)人？此時二者均享有物權(quán)，均為善意無辜者，在目前法律沒有新的公示方式的情況下，恐怕難以決斷！

    因此，采用動產(chǎn)抵押的關(guān)鍵在于建立完備的動產(chǎn)登記制度，抵押登記制度的完善在于：（一）取消擔(dān)保法中關(guān)于不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)抵押登記要件主義（抵押合同自登記之日起生效）的規(guī)定，一律改為登記對抗主義。因為即使當(dāng)事人沒有就動產(chǎn)抵押進行登記，抵押合同在當(dāng)事人之間已經(jīng)產(chǎn)生，只要合同的內(nèi)容合法、意思表示真實，就應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人之間生效。事實上，采納動產(chǎn)抵押制度，遇到的一個很大障礙便是是否所有的動產(chǎn)都可以登記。擔(dān)保法第34條所規(guī)定的抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)，其中的其他財產(chǎn)是指可以登記的財產(chǎn)還是指所有的可以抵押的財產(chǎn)，立法沒有作出明確的解釋。從實際情況來看，不可能對所有的動產(chǎn)進行抵押登記，即使在將來擴大登記的范圍，要使所有的動產(chǎn)抵押都能進行登記看來是很困難的。這主要是因為動產(chǎn)的范圍相當(dāng)廣泛，特點和外觀也很不一樣，價值也常常難以確定，要求每一項動產(chǎn)都進行登記，登記機關(guān)將不堪重負，當(dāng)事人也不甚其煩。[49] 所以許多動產(chǎn)設(shè)定抵押是非常困難的，那么在當(dāng)事人沒有辦理抵押登記的情況下，該動產(chǎn)抵押的效力如何，值得研究。我國擔(dān)保法第43條規(guī)定：當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽定之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。因此我國許多學(xué)者大多認為，在沒有辦理動產(chǎn)抵押登記的情況下，合同仍然應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人之間發(fā)生效力。

    （二）[8]改變“多頭登記”狀況，統(tǒng)一登記部門，賦予登記部門以司法權(quán)?？v觀我國擔(dān)保法，登記制度存在“多頭執(zhí)政”局面，抵押物登記制度根據(jù)抵押物的種類實行分別登記。以土地使用權(quán)、房屋和其他定著物、尚未與土地分離的林木等不動產(chǎn)、不動產(chǎn)用益物權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)，登記機關(guān)為抵押物所在地的不動產(chǎn)登記機關(guān)?！稉?dān)保法》第四十二條第二項規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府。實踐中，地方人民政府規(guī)定的比較混亂，例如規(guī)定土地部門、房產(chǎn)部門、房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門或者公證部門辦理不動產(chǎn)登記。這與不動產(chǎn)法和建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定相沖突。且上述登記部門只具有行政性，沒有司法性。

    （三）根據(jù)抵押動產(chǎn)是否屬于實行登記管理的動產(chǎn)，而采取不同的法律效果。即：對于實行登記管理的動產(chǎn)、如交通運輸工具汽車、船舶等，無須采取補強公示程序，抵押人在設(shè)定抵押后可以處分標(biāo)的物；對不實行采用登記管理的動產(chǎn)，并須在抵押物上做補強公示，然后才可以對抗善意第三人。

    所謂公示補強，是指對于不需要采用登記管理的動產(chǎn)設(shè)定抵押時，在進行登記公示后，再在特定抵標(biāo)的物的顯著部位以烙印、打刻或粘貼標(biāo)示等方式，進一步向公眾顯示其以設(shè)立抵押權(quán)事實的行為。

    補強在功能上能起到對登記的加強作用，對第三人而言，補強起到對第三人公示的作用，從而使動產(chǎn)抵押權(quán)產(chǎn)生對抗第三人的效力。補強前，抵押權(quán)人不能以其登記對抗善意第三人，登記也不是證明第三人惡意的證據(jù)?？傊?，對于無需登記管理的動產(chǎn)而言，僅有登記就認為起到了公示作用是違反事實的，也是對動產(chǎn)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生威脅的。為保證交易安全的需要，有必要建立直觀的公示補強制度。

    四、 結(jié)語動產(chǎn)抵押制度在我國擔(dān)保法中的確實促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展 ，但由于該制度中存在的問題，尤其是動產(chǎn)抵押公示方式及效力方面的問題，也制約了動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展。但是這種局限性是可以通過一定方法緩和的。在我國物權(quán)法制定中，應(yīng)著力于完善已有的動產(chǎn)抵押制度。

    注釋

    [1][4]  參見江平：《動產(chǎn)抵押制度研究》序

    [2][3] 參見劉保玉： 《論我國動產(chǎn)抵押制度的完善》

    [5]參見陳本寒：《動產(chǎn)抵押制度的再思考—兼評我國民法（草案）對動產(chǎn)抵押與讓與擔(dān)保制度之規(guī)定》，載《中國法學(xué)》2003年第2期

    [6]參見王利明： ：《物權(quán)法立法的若干問題探討》，載《政法論壇》2001年第4期

    [7]參見史尚寬：《物權(quán)法論》，第337頁。