室內(nèi)設(shè)計(jì)盈利模式精選(九篇)

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第1篇：室內(nèi)設(shè)計(jì)盈利模式范文

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雖然四川“7·9”特大暴雨洪災(zāi)已經(jīng)過去，但是暴風(fēng)雨之后帶來的災(zāi)難，卻令很多人碾轉(zhuǎn)難眠。據(jù)統(tǒng)計(jì)，洪災(zāi)中彭州、都江堰兩地有近200家民營(yíng)企業(yè)受損，直接財(cái)產(chǎn)損失近2億元人民幣，受損的部分陶瓷廠甚至要用2個(gè)月之久才能恢復(fù)生產(chǎn)。面對(duì)如此難以預(yù)測(cè)的巨大“天災(zāi)”，從事陶瓷、家具行業(yè)的很多企業(yè)老板都擔(dān)驚受怕、引以為戒，想立刻為自己的產(chǎn)品投保，不料竟遭到保險(xiǎn)公司的拒絕與推脫。經(jīng)調(diào)查，四川彭州一帶，沒有任何一家陶瓷企業(yè)為產(chǎn)品上過保險(xiǎn)，如今遭受慘重?fù)p失，四處奔走卻求保無門。保險(xiǎn)公司對(duì)于陶瓷企業(yè)的回復(fù)很無情，聲明拒絕保陶瓷成品、半成品和生產(chǎn)線，只承保其廠房和辦公室區(qū)域。然而，易碎的陶瓷與堅(jiān)固的廠房比起來，保險(xiǎn)公司的這個(gè)解釋明顯就是避重就輕、主次顛倒，不愿承擔(dān)責(zé)任的用心路人皆知。如此投保根本意義不大，看來陶瓷行業(yè)已經(jīng)可悲的淪為保險(xiǎn)“盲區(qū)”了。

讀者反饋

因?qū)κ軗p陶瓷的具體尺度和分寸無法掌握，所以目前保險(xiǎn)公司里尚沒有為高風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)的險(xiǎn)種。據(jù)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的工作人員說，由于陶瓷、家具行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，在其產(chǎn)品生產(chǎn)線中的任何一個(gè)環(huán)里，都會(huì)造成損失和損耗，此外有些陶瓷還作為藝術(shù)品，價(jià)值更不能簡(jiǎn)單的估計(jì)。綜上所述，導(dǎo)致了保險(xiǎn)公司對(duì)陶瓷廠、家具廠等企業(yè)不承保，這造成了企業(yè)與保險(xiǎn)公司的雙方需求不吻合，一方強(qiáng)烈求保無門，一方堅(jiān)持拒不承保。

其實(shí)，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過高而拒絕投保，這是比較正常的做法，也是行業(yè)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)狀。從整個(gè)陶瓷行業(yè)來看，原因在于之前它對(duì)投保的不夠重視，這種歷史遺留問題使其與保險(xiǎn)公司的聯(lián)系向來不夠緊密，也造成現(xiàn)在遇到事故臨時(shí)想要投保，卻不被接納的后果。當(dāng)然，陶瓷作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，保險(xiǎn)公司給出的參保價(jià)格也比低風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)要貴出5倍之多，這對(duì)于渴望投保的陶瓷企業(yè)而言稍顯昂貴。業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司可以開發(fā)一些專門、有針對(duì)性的險(xiǎn)種來解決問題，要將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)拓寬，始終為客戶的得失著想。同時(shí)，陶瓷企業(yè)本身也要大力加強(qiáng)參保意識(shí)，積極配合保險(xiǎn)公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)調(diào)查，將產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)的細(xì)分，令企業(yè)更容易進(jìn)行投保與核保。

我國(guó)將嚴(yán)格控制水龍頭的含鉛量

近日，上海市質(zhì)監(jiān)局近期的抽查結(jié)果顯示，在其抽查的68個(gè)批次水龍頭產(chǎn)品中，不合格的有21個(gè)批次，其中6個(gè)批次的產(chǎn)品鉛含量超標(biāo)。就連國(guó)外著名品牌的衛(wèi)浴水龍頭鉛含量都嚴(yán)重超標(biāo)，如德國(guó)高儀水龍頭鉛含量超標(biāo)18倍，而美國(guó)摩恩衛(wèi)浴鉛含量超標(biāo)也近6倍。由于國(guó)內(nèi)對(duì)于水龍頭鉛含量的標(biāo)準(zhǔn)僅為推薦性指標(biāo)，而非強(qiáng)制執(zhí)行，所以即使含鉛量超標(biāo)，仍然可以在市場(chǎng)上出售。我們可知，無鉛水龍頭的成本要比含鉛水龍頭高，但是為達(dá)到無鉛標(biāo)準(zhǔn)，可以在生產(chǎn)原料中以鉍代替鉛，成本只需增加5元。但是，很多企業(yè)為了區(qū)區(qū)的利益，仍然會(huì)選擇生產(chǎn)更廉價(jià)的有毒含鉛產(chǎn)品。另外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，含鉛量超標(biāo)的水龍頭不往國(guó)外銷售，因?yàn)閲?guó)外對(duì)此有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求，其只能在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上大量出售。

讀者反饋

據(jù)了解，國(guó)際上各大衛(wèi)浴廠商都對(duì)與飲用水直接接觸的產(chǎn)品含鉛量有嚴(yán)格控制，如美國(guó)頒布無鉛法案，規(guī)定龍頭含鉛量不得超過0.25%。但是，中國(guó)在水龍頭的含鉛量標(biāo)準(zhǔn)上，并沒有制定統(tǒng)一的規(guī)則，如1998年中國(guó)疾控中心的飲用水標(biāo)準(zhǔn)GB-T文、2003年的陶瓷密封水嘴標(biāo)準(zhǔn)GB18145，以及本定于2012年7月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)強(qiáng)制執(zhí)行，但因故推遲至2015年再行實(shí)施的新《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。以上三項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，都為重磅行業(yè)內(nèi)規(guī)范文件，卻均未曾涉及到含鉛量超標(biāo)的問題，可以推斷，正因?yàn)樾袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)的缺失，才讓僅為一己之私的企業(yè)鉆了空子。水龍頭質(zhì)量接二連三被曝光，引起了行業(yè)及國(guó)家的極度重視，國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定的相關(guān)人士表示，鉛含量的限制條例，將成為新版《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的重點(diǎn)內(nèi)容。相信在市場(chǎng)壓力下，含鉛水龍頭將會(huì)“無處遁形”。

城鎮(zhèn)化發(fā)展與建材業(yè)息息相關(guān)

當(dāng)今開展的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，或許成為建材行業(yè)的助推劑。隨著城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)，對(duì)建材的需求會(huì)越來越大，注定要為建材行業(yè)注入新活力。然而，由商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司、中國(guó)建筑材料流通協(xié)會(huì)共同的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)建材家居景氣指數(shù)為108.10，環(huán)比下降1.01點(diǎn)，同比下降11.51點(diǎn)。同時(shí)，江西萍特鋼鐵也在6月25日消息稱，因資金鏈斷裂而暫時(shí)停產(chǎn)。此起彼伏的有關(guān)建材的負(fù)面消息接踵而來，在加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下，為何會(huì)形成如此現(xiàn)狀？那么城鎮(zhèn)化對(duì)于建材行業(yè)而言，究竟是莫大的機(jī)遇還是隱形的障礙呢？值得我們一同探討！

讀者反饋

據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)鋼鐵、水泥、平板玻璃等傳統(tǒng)建材行業(yè)的產(chǎn)能利用率，普遍保持在70%～75%的水平，低于國(guó)際上80%～85%的合理水平。這意味著若需求不出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，至少有10%的建材產(chǎn)能必定會(huì)被淘汰。除此之外，建材家居賣場(chǎng)過剩的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，且經(jīng)營(yíng)形式不能完全適應(yīng)現(xiàn)在的消費(fèi)趨勢(shì)，這才是癥結(jié)所在。此時(shí)，對(duì)產(chǎn)能過剩的傳統(tǒng)行業(yè)，尤其是家居賣場(chǎng)而言，城鎮(zhèn)化無疑是它們“東山再起”的機(jī)遇。因此，家居賣場(chǎng)必須要改變 “一站式采購”的方式，轉(zhuǎn)向“補(bǔ)充式采購”，再添加電子商務(wù)與現(xiàn)代物流，加大配套服務(wù)力度，令家居賣場(chǎng)真正順應(yīng)時(shí)代，做到“舊貌換新顏”。另外，傳統(tǒng)建材行業(yè)要緊跟城鎮(zhèn)化步伐，通過技術(shù)創(chuàng)新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型，再進(jìn)行合理恰當(dāng)?shù)男袠I(yè)兼并、重組，全面實(shí)現(xiàn)建材生產(chǎn)的規(guī)?；c批量化。

尹振濤 中國(guó)社科院金融研究所副研究員

新型城鎮(zhèn)化有兩個(gè)含義，一是加快落后地區(qū)的城市化發(fā)展進(jìn)程，二是制定解決大城市現(xiàn)存城市病的合理方案。

城鎮(zhèn)化不是一個(gè)華麗的名詞，它需要在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的各環(huán)節(jié)認(rèn)真對(duì)待，從提高人口素質(zhì)和享受國(guó)家基本保障上入手。

任志強(qiáng) 北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)

40%的農(nóng)業(yè)運(yùn)作只生產(chǎn)10%的GDP，這無法提高農(nóng)業(yè)的效率與收入、人口素質(zhì)與技能，也無法形成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化。要走城鎮(zhèn)化改造道路，要先將農(nóng)民從土地與戶籍的限制中解放出來。

突破戶籍壁壘是新型城鎮(zhèn)化的第一任務(wù)。

潘 軍 花樣年控股集團(tuán)有限公司董事局主席

當(dāng)土地變成資源時(shí)，民企無法匹敵國(guó)企。中國(guó)未來10大房企都為央企，房地產(chǎn)的未來基本就是央企的未來。所以，中小民營(yíng)企業(yè)想存活就要轉(zhuǎn)型，出路是輕資產(chǎn)化，依靠管理和服務(wù)掙錢。

央企能頻搶“地王”，只因土地資源的背景太硬。

朱國(guó)鐘 北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授

時(shí)間為70年的土地使用權(quán)制度，會(huì)大大增加中國(guó)的城市用地，違背土地集約使用的宗旨。因此，中國(guó)以后將會(huì)出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，聚集于現(xiàn)在的高層建筑區(qū)里。

高價(jià)的商品房經(jīng)歷繁華過后，居然會(huì)落得貧民窟的命運(yùn)，這是當(dāng)下政府限購、限價(jià)的意義所在嗎？

戴 琨 著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師

室內(nèi)設(shè)計(jì)師必須爭(zhēng)做“4有新人”：一要有良好的職業(yè)操守；二要有跨專業(yè)的設(shè)計(jì)能力；三對(duì)于整體方案要有把控能力；四要熟知相關(guān)材料的基本造價(jià)。

充滿藝術(shù)與美感的室內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)，可謂建筑與建材行業(yè)的延展。

孫立堅(jiān) 復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)

第2篇：室內(nèi)設(shè)計(jì)盈利模式范文

從1998年住房體制改革起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的黃金時(shí)代。企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上，隨著土拍價(jià)格和資金成本的日益增高，房企凈利率在不斷下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體凈利率已從2009年的60%下降到2014年的11%，已接近制造業(yè)。房地產(chǎn)微利時(shí)代已到來，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變經(jīng)營(yíng)策略，審慎拿地；還需要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)的全過程進(jìn)行精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目80%的成本在項(xiàng)目設(shè)計(jì)結(jié)束后定型。在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，設(shè)計(jì)管理工作就顯得更為重要，甚至決定一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

我在大型甲級(jí)設(shè)計(jì)院從事結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作12年，后進(jìn)入一家房地產(chǎn)企業(yè)從事設(shè)計(jì)管理工作，從一個(gè)畫圖匠轉(zhuǎn)變成了一個(gè)有專業(yè)技術(shù)背景的管理者。我完整參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程――從對(duì)于意向地塊的土地屬性分析，項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)過程管理，到施工中技術(shù)配合和最終實(shí)施效果控制等。在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中遇到許多與設(shè)計(jì)相關(guān)的問題，這些問題是我在設(shè)計(jì)院工作時(shí)接觸不到的，而這些內(nèi)容正是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)。

二、土地屬性和項(xiàng)目定位分析階段

前期決策部門意向獲取某塊土地時(shí)，通常會(huì)對(duì)土地屬性進(jìn)行分析，最終鎖定目標(biāo)客戶。設(shè)計(jì)管理的任務(wù)就是把目標(biāo)客戶和產(chǎn)品進(jìn)行匹配。整個(gè)分析路徑是：土地――客戶――產(chǎn)品。每塊土地都有其獨(dú)一無二的屬性，反映在土地用途和規(guī)劃指標(biāo)上?；镜耐恋赜猛究梢愿鶕?jù)客戶細(xì)分衍生出較多的細(xì)分用途，如果仔細(xì)研究可為房地產(chǎn)產(chǎn)品的溢價(jià)提供空間。規(guī)劃指標(biāo)主要包括容積率，建筑密度，綠地率，限高，日照要求等。這些技術(shù)指標(biāo)的解釋權(quán)在當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門，設(shè)計(jì)管理者需要與之溝通并充分利用政策。在前期產(chǎn)品策劃工作階段，主導(dǎo)部門是營(yíng)銷，然而涉及概念規(guī)劃和產(chǎn)品解決方案的內(nèi)容對(duì)管理者的專業(yè)要求很高。因此，設(shè)計(jì)管理者必須充分參與其中，才能使產(chǎn)品更好地適應(yīng)客戶需求。如果土地屬性沒有和產(chǎn)品很好匹配，其結(jié)果就是產(chǎn)品不能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)或去化困難。此外設(shè)計(jì)管理者的參與還有助于決策者了解土地區(qū)位和客戶需求敏感點(diǎn)、合理分配建造成本。以標(biāo)桿企業(yè)萬科為例，它清晰的產(chǎn)品線對(duì)應(yīng)不同土地屬性。不同產(chǎn)品組合搭配規(guī)劃方案的不同，在相同容積率條件下地塊貨值也是完全不同的。這些都需要設(shè)計(jì)管理者充分利用自己的專業(yè)技能下達(dá)清晰設(shè)計(jì)指令給設(shè)計(jì)單位，再由設(shè)計(jì)單位據(jù)此進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。以龍湖為例，一個(gè)項(xiàng)目是否可以實(shí)施，必須通過項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。啟動(dòng)會(huì)主報(bào)告涵蓋地塊概念方案設(shè)計(jì)，概念設(shè)計(jì)的成敗直接影響到項(xiàng)目是否能啟動(dòng)。前期的設(shè)計(jì)管理工作充分體現(xiàn)了現(xiàn)代營(yíng)銷學(xué)以客戶為中心的理念，完成這些工作設(shè)計(jì)管理者既要有較為深厚的專業(yè)背景，還要有管理學(xué)和市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)知識(shí)。

三、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段

（一）設(shè)計(jì)供方管理

在圖紙開始設(shè)計(jì)之前，首先要選好合適的設(shè)計(jì)單位，也就是設(shè)計(jì)供方的選擇。設(shè)計(jì)供方主要有建筑方案設(shè)計(jì)公司，建筑施工圖設(shè)計(jì)公司，景觀方案和施工圖設(shè)計(jì)公司，室內(nèi)設(shè)計(jì)公司，水、電、燃?xì)獾仁姓O(shè)計(jì)單位，智能化設(shè)計(jì)單位，燈光照明設(shè)計(jì)單位等。一個(gè)工程少說也有近十家，怎樣選擇與項(xiàng)目匹配的設(shè)計(jì)供方十分重要。一般會(huì)兼顧以下幾個(gè)原則：第一，擅長(zhǎng)原則：有的擅長(zhǎng)托斯卡納風(fēng)格，有的擅長(zhǎng)現(xiàn)代風(fēng)格，還有的擅長(zhǎng)新古典風(fēng)格。建筑設(shè)計(jì)方案單位的選擇應(yīng)與項(xiàng)目定位相匹配。第二，成本原則：設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制，對(duì)不同建造標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目選擇不同的設(shè)計(jì)單位，并給出設(shè)計(jì)費(fèi)限額指標(biāo)。第三，磨合原則：盡量選擇以往配合過的設(shè)計(jì)單位，這樣與他們的溝通成本會(huì)降低。對(duì)于重要的設(shè)計(jì)供方選擇，還要進(jìn)行設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)。這需要設(shè)計(jì)管理者在前期充分考察設(shè)計(jì)單位的規(guī)模，人員構(gòu)成，已完成項(xiàng)目，再確定該單位是否有資格入圍。設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)還需要注意其以往業(yè)績(jī)，是否可以支撐其完成本次設(shè)計(jì)任務(wù)，不能盲目低價(jià)中標(biāo)。目前各大標(biāo)桿企業(yè)，都建立了設(shè)計(jì)供方戰(zhàn)略合作伙伴資源庫。通過前期的充分考察設(shè)計(jì)單位方可入庫，后續(xù)通過商務(wù)談判與其簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作中，設(shè)計(jì)單位看中與標(biāo)桿企業(yè)長(zhǎng)期合作的業(yè)績(jī)；而標(biāo)桿企業(yè)也能通過簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議拿到比市場(chǎng)更低的設(shè)計(jì)價(jià)格。

其次，如何有效管理眾多設(shè)計(jì)單位，除通過設(shè)計(jì)合同約束，設(shè)計(jì)任務(wù)書指導(dǎo)外，還可讓后續(xù)設(shè)計(jì)單位對(duì)前置設(shè)計(jì)單位進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)證。例如，可提前引入施工圖設(shè)計(jì)單位對(duì)方案設(shè)計(jì)單位的成果進(jìn)行驗(yàn)證，如方案結(jié)構(gòu)是否可行？方案成本是否還有優(yōu)化空間？又如景觀設(shè)計(jì)單位可對(duì)影響景觀鋪裝市政設(shè)施提出優(yōu)化意見；市政專業(yè)也可對(duì)景觀的大樹、圍墻基礎(chǔ)、小品基礎(chǔ)提出管線避讓要求。設(shè)計(jì)單位相互穿插、相互監(jiān)督，可以大大提高工作效率，彌補(bǔ)設(shè)計(jì)部個(gè)人管理人員的專業(yè)不夠全面的不足，減少圖紙的錯(cuò)、漏、碰、缺。

（二）設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

選擇了合適設(shè)計(jì)單位后，還要重視項(xiàng)目具體操作團(tuán)隊(duì)的水平，并且在設(shè)計(jì)之初就必須明確唯一對(duì)接的工程負(fù)責(zé)人。設(shè)計(jì)單位工程負(fù)責(zé)人（簡(jiǎn)稱乙方負(fù)責(zé)人）的管理水平?jīng)Q定了其團(tuán)隊(duì)出圖質(zhì)量的高低。如果乙方負(fù)責(zé)人基本對(duì)項(xiàng)目不進(jìn)行統(tǒng)一管理，具體繪圖人員出手質(zhì)量一般，則房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)部專業(yè)設(shè)計(jì)師（簡(jiǎn)稱甲方設(shè)計(jì)師）對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞就起到了關(guān)鍵作用。

甲方設(shè)計(jì)師最重要的工作就是根據(jù)項(xiàng)目定位和規(guī)劃條件提煉出項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，任務(wù)書中需要明確項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)目標(biāo)和原則、設(shè)計(jì)進(jìn)度、限額指標(biāo)等。各專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書中還需要統(tǒng)一輸入格式，如結(jié)構(gòu)輸入荷載、計(jì)算軟件系數(shù)取值等?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都不重視設(shè)計(jì)任務(wù)書，但一個(gè)好的設(shè)計(jì)任務(wù)書可以起到控制整個(gè)項(xiàng)目是否能滿足業(yè)主需要以及控制出圖質(zhì)量的作用，屬于設(shè)計(jì)合同的重要組成部分。能否編制出一個(gè)符合項(xiàng)目需要的，指令清晰的任務(wù)書，對(duì)甲方設(shè)計(jì)師的專業(yè)功底要求很高。甲方設(shè)計(jì)師需要有專業(yè)背景，預(yù)判設(shè)計(jì)難點(diǎn)要點(diǎn)并有效控制。

在設(shè)計(jì)開展過程中，甲方設(shè)計(jì)師要及時(shí)與乙方負(fù)責(zé)人溝通。對(duì)于需要解決的問題如規(guī)劃、消防、人防等解釋權(quán)在政府相關(guān)部門的重點(diǎn)問題進(jìn)行主導(dǎo)，陪同乙方負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師前往相關(guān)部門完成溝通工作。這種溝通是十分必要的，如果溝通不及時(shí)，甚至可能發(fā)生顛覆性的設(shè)計(jì)失誤，影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，給企業(yè)帶來損失。

在設(shè)計(jì)圖紙完成后，需對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審查（簡(jiǎn)稱內(nèi)審）。內(nèi)審不同于政府的圖紙審查（簡(jiǎn)稱外審）。外審由外部審圖公司主導(dǎo)，偏重審查圖紙是否滿足現(xiàn)行規(guī)范要求。內(nèi)審由房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部主導(dǎo)，營(yíng)銷、工程、成本、物業(yè)參與；營(yíng)銷的審圖側(cè)重點(diǎn)是戶型、樣板區(qū)的流線、外立面的部品部件是否與定位相吻合；設(shè)計(jì)審圖的側(cè)重點(diǎn)是技術(shù)上是否做到滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求、是不是最經(jīng)濟(jì)合理的方案；工程審圖的側(cè)重點(diǎn)是設(shè)計(jì)圖紙?jiān)谑┕r(shí)有沒有難度，各專業(yè)之間是否有矛盾沖突；成本審圖的側(cè)重點(diǎn)是圖紙表達(dá)是否清晰，是否有今后在結(jié)算過程中產(chǎn)生爭(zhēng)議的條文；物業(yè)審圖的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目在交付后，日常維護(hù)是否方便，是否有較高的運(yùn)營(yíng)成本。所有內(nèi)審意見均需提供給設(shè)計(jì)部，由設(shè)計(jì)管理者綜合取舍后，提供給設(shè)計(jì)單位對(duì)圖紙進(jìn)行修改。標(biāo)桿企業(yè)一般在每個(gè)設(shè)計(jì)階段召開1～2次內(nèi)審會(huì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題以提高出圖質(zhì)量。

（三）設(shè)計(jì)成本管理

設(shè)計(jì)成本管理也是設(shè)計(jì)管理中比較重要的一環(huán)，很多標(biāo)桿企業(yè)均有自己的限額設(shè)計(jì)體系，對(duì)項(xiàng)目的建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、精裝修經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有明確規(guī)定。如何能真正讓這些指標(biāo)落地，設(shè)計(jì)管理者必須熟悉這些技術(shù)指標(biāo)的相關(guān)變量以及怎樣控制這些變量，使之在符合規(guī)范的前提下滿足企業(yè)限額設(shè)計(jì)要求；并對(duì)無法做到的個(gè)別指標(biāo)有所預(yù)判，及時(shí)通知成本測(cè)算部門調(diào)整預(yù)測(cè)。例如，有關(guān)圈梁、構(gòu)造柱、腰梁、門框、窗臺(tái)梁等二次結(jié)構(gòu)的含鋼量和混凝土含量，由于某些地方規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)高于國(guó)家規(guī)范，實(shí)際用量較大。二次結(jié)構(gòu)構(gòu)件由于數(shù)量眾多，繪制起來花費(fèi)大量時(shí)間，一般施工圖設(shè)計(jì)單位只是給一個(gè)統(tǒng)一的文字說明；實(shí)際操作中某些位置由于情況特殊無法用文字表達(dá)清楚，這也是今后結(jié)算容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的地方。建議參照標(biāo)桿企業(yè)的做法――由施工單位繪制二次結(jié)構(gòu)圖紙，并由甲方和乙方設(shè)計(jì)師共同確認(rèn)，在施工招標(biāo)前就將二次結(jié)構(gòu)的工程量鎖定。又如鋼筋搭接方式、馬凳筋的型號(hào)位置數(shù)量、預(yù)留鋼筋的錨固方式等與施工工藝有關(guān)的但是會(huì)影響含鋼量的技術(shù)參數(shù)，都應(yīng)以書面圖紙會(huì)審記錄的方式明確，以免日后產(chǎn)生爭(zhēng)議。

建議在設(shè)計(jì)合同中明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)相關(guān)的獎(jiǎng)懲措施，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位主動(dòng)優(yōu)化設(shè)計(jì)的積極性。還可以引入第三方優(yōu)化機(jī)構(gòu)或是行業(yè)專家，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行優(yōu)化。這些都是設(shè)計(jì)成本控制的有效手段。

（四）設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

設(shè)計(jì)進(jìn)度的管理也是設(shè)計(jì)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)大都成立了運(yùn)營(yíng)部，這個(gè)部門負(fù)責(zé)制定整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃。設(shè)計(jì)時(shí)間資源配置也作為一個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃納入其中――即設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃。設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃一旦制定并通過評(píng)審，就要嚴(yán)格執(zhí)行。開發(fā)中比較重要的證照，如規(guī)劃許可證，施工許可證都與這個(gè)設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃中的出圖時(shí)間密切相關(guān)。目前標(biāo)桿企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏是拿地到動(dòng)工5個(gè)月，拿地到開盤9個(gè)月。一般項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期按照這個(gè)節(jié)奏是相對(duì)緊張的，主要影響因素是因定位不清晰導(dǎo)致的反復(fù)修改，和政府部門審批時(shí)間的剛性。設(shè)計(jì)管理者在制定設(shè)計(jì)專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)一定要充分考慮這些不確定因素，能夠盡量將部分設(shè)計(jì)工作前置，為后續(xù)工作創(chuàng)造有利條件。標(biāo)桿企業(yè)在拿地之前的啟動(dòng)會(huì)階段已經(jīng)完成了項(xiàng)目的概念方案設(shè)計(jì)，有的甚至已經(jīng)完成了擴(kuò)初設(shè)計(jì)。

四、施工階段

（一）現(xiàn)場(chǎng)巡檢制度

通過外審、內(nèi)審、會(huì)審的設(shè)計(jì)藍(lán)圖正式下發(fā)施工后，設(shè)計(jì)管理者應(yīng)建立定期巡檢制度，時(shí)間可按月度，也可按項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況?，F(xiàn)場(chǎng)巡檢的參與部門為工程、成本。監(jiān)理有義務(wù)監(jiān)督施工單位是否按圖施工，但監(jiān)理單位和項(xiàng)目工程師未必完全理解設(shè)計(jì)意圖，所以設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)巡檢重點(diǎn)關(guān)注的問題是現(xiàn)場(chǎng)施工是否滿足設(shè)計(jì)要求，對(duì)于沒有按圖施工的應(yīng)及時(shí)整改，并做好相關(guān)鑒證。

（二）變更管理制度

在施工過程中，設(shè)計(jì)變更不可避免。標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)變更均納入OA系統(tǒng)管理。系統(tǒng)中對(duì)于設(shè)計(jì)變更的原因進(jìn)行分類，是屬于設(shè)計(jì)錯(cuò)漏，現(xiàn)場(chǎng)施工條件限制，還是設(shè)計(jì)優(yōu)化；系統(tǒng)還要求成本部對(duì)變更進(jìn)行核算，及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)成本。對(duì)不合理的設(shè)計(jì)變更或者極大增加成本的變更，分管領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)要求重新設(shè)計(jì)。整個(gè)項(xiàng)目的變更發(fā)生值不宜超過預(yù)算總價(jià)的3%。

五、項(xiàng)目交付階段

（一）客戶答疑

在項(xiàng)目的竣工交付過程中，有客戶對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、面積、結(jié)構(gòu)安全等存在疑問的，需要設(shè)計(jì)管理者進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的專業(yè)解答，以消除客戶疑慮，提高客戶滿意度。

（二）項(xiàng)目后評(píng)估

在項(xiàng)目竣工交付后，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行梳理總結(jié)，形成項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告，尤其對(duì)一些交了“學(xué)費(fèi)”的設(shè)計(jì)失誤予以分析，建立錯(cuò)題集，避免下次再犯。這些都是企業(yè)的寶貴財(cái)富。

六、結(jié)束語