不動產(chǎn)管理規(guī)定精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的不動產(chǎn)管理規(guī)定主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

本文分為四個部分：基本規(guī)定、房地產(chǎn)稅收政策、建筑業(yè)稅收政策、管理規(guī)定

第一部分

增值稅納稅人的基本規(guī)定

在中國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人。

納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（500萬元）的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。

第二部分

房地產(chǎn)相關(guān)的稅收規(guī)定

一、取得不動產(chǎn)的抵扣規(guī)定

1.

所有增值稅一般納稅人，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

二、銷售不動產(chǎn)的征稅范圍

銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

三、經(jīng)營租賃不動產(chǎn)的征稅范圍

經(jīng)營租賃不動產(chǎn)，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

四、稅率和特殊征收率及計(jì)稅方法

（一）銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)的稅率為11%；銷售、出租不動產(chǎn)的征收率為5%。

五、利息及費(fèi)用不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）納稅人購進(jìn)貸款服務(wù)（支付利息）的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（二）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

六、不征收增值稅的收入

房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金。

七、銷售額的規(guī)定

（一）銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用（不含稅），財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

（二）除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。

（三）房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

支付的土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)或者國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證為合法有效憑證。否則，不得扣除。

納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

八、銷售不動產(chǎn)的特別征稅規(guī)定

（一）預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（二）一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目

1.

一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡易計(jì)稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的征收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。

2.

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%

的征收率計(jì)稅。

（三）一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項(xiàng)目

1.

一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.

一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

（四）小規(guī)模納稅人銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目

1.

小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.

小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

（五）個人出售房地產(chǎn)項(xiàng)目

1.

個人銷售自建自用住房免征增值稅。

2.

北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.

北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用。

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

個體工商戶應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.

其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），以全部收入減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%

的征收率申報(bào)繳納增值稅。

九、租賃不動產(chǎn)的特別征稅規(guī)定

（一）一般納稅人出租不動產(chǎn)老項(xiàng)目

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.

公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

試點(diǎn)前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

（二）一般納稅人出租不動產(chǎn)新項(xiàng)目

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。

（三）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

（四）個人出租不動產(chǎn)

1.

其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.

個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

十、異地經(jīng)營稅款預(yù)繳規(guī)定

一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

一般納稅人跨省（自治區(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）銷售、出租取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）的不動產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

第三部分

建筑業(yè)相關(guān)的稅收規(guī)定

一、建筑業(yè)征稅范圍

建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

二、稅率及征收率

納稅人提供建筑服務(wù)的增值稅稅率為11%；增值稅征收率為3%；財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

三、銷售額的規(guī)定

（一）銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用（不含稅），財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

（二）除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，單位或者個人向其他單位或者個人無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。

（三）納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

四、提供建筑服務(wù)的特別征稅規(guī)定

（一）為甲供工程提供服務(wù)

一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由發(fā)包方自行采購的建筑工程。

（二）以清包工方式提供建筑服務(wù)

一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。

（三）為老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)

一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

建筑工程老項(xiàng)目是指:

1.

《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

2.

未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

五、異地施工稅收管理

1.

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.

試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.

一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）提供建筑服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

第四部分

房地產(chǎn)、建筑業(yè)相關(guān)管理規(guī)定

一、納稅人規(guī)定規(guī)定

納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（500萬元）的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。

除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

二、增值稅兩種計(jì)稅辦法

增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。

（一）一般計(jì)稅方法

1.

一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

2.

銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算的增值稅額。

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

3.

進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為：增值稅扣稅憑證（增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、稅收繳款憑證和農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票）上注明或計(jì)算的增值稅額。按照規(guī)定不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出或扣減。

（二）簡易計(jì)稅方法

簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

（三）一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

三、不含稅銷售額的計(jì)算

（一）一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

銷售額=含稅銷售額

/（1+稅率）

（二）簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

四、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

五、增值稅納稅地點(diǎn)

(一)固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第2篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

一、規(guī)范業(yè)務(wù)審查原則

“村改居”地區(qū)地籍調(diào)查、權(quán)屬登記以及對超占土地超建建筑處理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)與一般城鎮(zhèn)私房土地房屋權(quán)屬登記一致；“村改居”地區(qū)土地房屋的權(quán)屬來源，應(yīng)充分參考農(nóng)村土地房屋登記的有關(guān)規(guī)定予以認(rèn)可。

二、規(guī)范各部門的職責(zé)與分工

明確交接時點(diǎn)和各部門的職責(zé)分工，避免在業(yè)務(wù)交接過程中出現(xiàn)推諉扯皮或者多方辦理的情形。

三、規(guī)范業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)檔案的交接

分局及轄區(qū)國土資源所應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，將“村改區(qū)”地區(qū)范圍內(nèi)已辦理抵押登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等除產(chǎn)權(quán)登記以外的各類登記業(yè)務(wù)檔案資料原件，整理造冊后統(tǒng)一移交給交易登記中心，自留復(fù)印件，并將相關(guān)土地房屋的登記信息（包括有效的權(quán)證信息、抵押登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記以及已注銷的歷史權(quán)證信息等）與土地房屋坐落相對應(yīng)制作為文檔并加蓋印章后提供給交易登記中心。分局及轄區(qū)國土資源所應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)將分局保存的“村改居”地區(qū)已頒發(fā)權(quán)屬證書的產(chǎn)權(quán)登記檔案掃描入庫，并提供各相關(guān)測繪數(shù)據(jù)形成數(shù)據(jù)包，移交交易登記中心補(bǔ)建樓盤表，檔案管理部門應(yīng)及時將檔案資料上傳到電子檔案系統(tǒng)，以供交易登記中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時查詢、利用。

四、規(guī)范業(yè)務(wù)辦理流程

“村改居”地區(qū)按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記有關(guān)規(guī)定由交易登記中心受理登記申請，分為以下三種情況辦理。

（一）尚未辦理權(quán)屬登記，或者早期僅辦理土地或者房屋單證的，應(yīng)先辦理土地房屋初始登記，由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬管理的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。

（二）1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行后申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和農(nóng)村房屋所有權(quán)證書的，不需要重新進(jìn)行調(diào)查，可根據(jù)原登記信息直接將土地性質(zhì)變更為“國有土地”進(jìn)行配圖及權(quán)屬登記。

檔案信息不全、原辦證信息明顯錯誤或1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行前申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書的，應(yīng)重新按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理調(diào)查及登記。

（三）已經(jīng)取得城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬證書的，辦理換證或者轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時，仍由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理。

五、根據(jù)不同地區(qū)的歷史情況規(guī)范申請材料

（一）同安區(qū)、翔安區(qū)以外“村改居”地區(qū)，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來源證明及房屋批準(zhǔn)建造的有效文件或證照。

1.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的土地房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件。

3.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理部門核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證、廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時）、廈門市村鎮(zhèn)個人建房用地臨時憑據(jù)、廈門市村鎮(zhèn)個人建房許可證、廈門市鄉(xiāng)村企事業(yè)用地許可證。

4.提交縣（區(qū)）級以上人民政府建設(shè)行政主管部門核發(fā)的福建省村鎮(zhèn)建設(shè)許可證、福建省村鎮(zhèn)個人住宅建設(shè)許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，還應(yīng)提交用地批準(zhǔn)手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認(rèn)已絕賣的典契。

（二）同安區(qū)、翔安區(qū)“村改居”地區(qū)，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來源證明及房屋批準(zhǔn)建造的有效文件或證照。

1.時期頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證、買賣契證，或原土地管理部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證書及財(cái)政部門或原房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，生產(chǎn)大隊(duì)的建房批準(zhǔn)手續(xù)；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》實(shí)施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣建設(shè)局（建委）的建房批準(zhǔn)手續(xù)。

以上批準(zhǔn)手續(xù)已換領(lǐng)鄉(xiāng)村建房宅基地許可證的，以許可證記載內(nèi)容為權(quán)屬登記依據(jù)。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣土地局的用地批準(zhǔn)手續(xù)及縣建設(shè)局的建筑批準(zhǔn)手續(xù)。

4.1999年1月1日以后，區(qū)（縣）政府用地批準(zhǔn)手續(xù)及區(qū)建設(shè)局建筑批建手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認(rèn)已絕賣的典契。

六、規(guī)范歷史遺留問題的解決辦法

對于已辦理土地單證但無法提供批準(zhǔn)建房手續(xù)或已辦理房屋單證但無法提供用地批準(zhǔn)手續(xù)的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可參照《廈門市人民政府關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證有關(guān)問題的批復(fù)》《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證補(bǔ)交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的批復(fù)》等文件規(guī)定，由登記申請人根據(jù)權(quán)屬來源材料欠缺情況出具自建申請表和土地權(quán)屬來源具結(jié)書，并經(jīng)村（居）委會、街道辦事處（或鎮(zhèn)政府）證明。對于此類業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告，公告事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)在本市公開發(fā)行的報(bào)刊刊登，公告期為15天（自見報(bào)之日起計(jì)算），期滿無異議或異議不成立的予以辦理權(quán)屬登記。

七、規(guī)范遺失補(bǔ)證的辦理流程

申請人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交由原發(fā)文（發(fā)證）單位或存檔單位證明與原件核對無異的復(fù)印件。權(quán)證遺失的，申請人應(yīng)在本市公開發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明，聲明滿30日無異議或異議不成立的，方可申請辦理遺失補(bǔ)證。

八、規(guī)范原權(quán)證有注記情形的處理方式

第3篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

物權(quán)的保護(hù)，是指當(dāng)物權(quán)受到侵害時，法律賦予權(quán)利人一定的方法和程序除去侵害，以恢復(fù)其對標(biāo)的物的支配。《物權(quán)法》第32條規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、

調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。”《物權(quán)法》賦予權(quán)利人除去侵害的重要方法就是行使請求權(quán)，即請求侵害人為一定的行為。這時，如果侵害人依物權(quán)人的請求為一定的行為，如返還原物、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失，物權(quán)人的權(quán)利就得到了保護(hù)。

(1)請求確認(rèn)物權(quán)

因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利(《物權(quán)法》第33條)。

(2)請求返還原物

無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物(《物權(quán)法》第34條)。

(3)請求排除妨害或消除危險(xiǎn)

妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)(《物權(quán)法》第35條)。

(4)請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀(《物權(quán)法》第36條)。

(5)請求損害賠償

侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任(《物權(quán)法》第37條)。

第4篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

物權(quán)法

第一編總則

第一章 基本原則

第一條　為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。

第二條　因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱物權(quán)，是指合法權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

第三條　國家在社會主義初級階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。

國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

國家實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。

第四條　國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。

第五條　物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

第六條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

第七條　物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第八條　其他相關(guān)法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二章 物權(quán)的變動

第一節(jié)　不動產(chǎn)登記

第九條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十條　不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十一條　當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。

第十二條　登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;

就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人;

如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng);

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看。

第十三條　登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估;

以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;

超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

第十四條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第十五條　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第十六條　不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第十七條　不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第十八條　權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

第十九條　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

第二十條　當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

第二十一條　當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二十二條　不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。

第二節(jié)　動產(chǎn)交付

第二十三條　動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第二十四條　船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第二十五條　動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。

第二十六條　動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

第二十七條　動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。

第三節(jié)　其他規(guī)定

第二十八條　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

第二十九條　因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

第三十條　因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。

第三十一條　依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

第三章 物權(quán)的保護(hù)

第三十二條　物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第三十三條　因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。

第三十四條　無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。

第三十五條　妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第三十六條　造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第三十七條　侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第三十八條　本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。

侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二編所有權(quán)

第四章 一般規(guī)定

第三十九條　所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第四十條　所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。

第四十一條　法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)。

第四十二條　為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

第四十三條　國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

第四十四條　因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

第五章所有權(quán)

第四十五條　法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。

國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán);法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第四十六條　礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜小?/p>

第四十七條　城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

第四十八條　森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

第四十九條　法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。

第五十條　無線電頻譜資源屬于國家所有。

第五十一條　法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

第五十二條　國防資產(chǎn)屬于國家所有。

鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。

第五十三條　國家機(jī)關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。

第五十四條　國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。

第五十五條　國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。

第五十六條　國家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

第五十七條　履行國有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對國有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國有財(cái)產(chǎn)損失;濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸?cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第五十八條　集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：

法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂

集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施

集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施

集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

第五十九條　農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：

土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包

個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整

土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法

集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項(xiàng)

法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第六十條　對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：

屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)

分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)

屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

第六十一條　城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第六十二條　集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。

第六十三條　集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第六十四條　私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。

第六十五條　私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。

國家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。

第六十六條　私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

第六十七條　國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。

第六十八條　企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。

第六十九條　社會團(tuán)體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護(hù)。

第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)

第七十條　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十二條　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第七十三條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第七十五條　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第七十六條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人

籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十七條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

第七十八條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

第八十條　建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條　業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

第八十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八十三條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七章相鄰關(guān)系

第八十四條　不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第八十五條　法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

第八十六條　不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

第八十七條　不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第八十八條　不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第八十九條　建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第九十條　不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

第九十一條　不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

第九十二條　不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第八章共有

第九十三條　不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條　按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第九十五條　共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

第九十六條　共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第九十七條　處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條　對共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

第九十九條　共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第一百條　共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

第一百零一條　按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第一百零二條　因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外;在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

第一百零三條　共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

第一百零四條　按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百零五條　兩個以上單位、個人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。

第九章特別規(guī)定

第一百零六條　無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的

以合理的價格轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

第一百零七條　所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。

第一百零八條　善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。

第一百零九條　拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。

第一百一十條　有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時通知其領(lǐng)取;不知道的，應(yīng)當(dāng)及時招領(lǐng)公告。

第一百一十一條　拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百一十二條　權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。

權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。

拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。

第一百一十三條　遺失物自招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。

第一百一十四條　拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百一十五條　主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百一十六條　天然孳息，由所有權(quán)人取得;既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。

第三編用益物權(quán)

第十章一般規(guī)定

第一百一十七條　用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

第一百一十八條　國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九條　國家實(shí)行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百二十條　用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。

第一百二十一條　因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

第一百二十二條　依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。

第一百二十三條　依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)。

第十一章土地承包經(jīng)營權(quán)

第一百二十四條　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。

農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營制度。

第一百二十五條　土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

第一百二十六條　耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。

第一百二十七條　土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

第一百二十八條　土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

第一百二十九條　土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百三十條　承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。

因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。

第一百三十一條　承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百三十二條　承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

第一百三十三條　通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

第一百三十四條　國家所有的農(nóng)用地實(shí)行承包經(jīng)營的，參照本法的有關(guān)規(guī)定。

第十二章建設(shè)用地使用權(quán)

第一百三十五條　建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第一百三十六條　建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

第一百三十七條　設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

第一百三十八條　采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

第一百三十九條　設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

第一百四十條　建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

第一百四十一條　建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

第一百四十二條　建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。

第一百四十三條　建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百四十四條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

第一百四十五條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。

第一百四十六條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

第一百四十七條　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

第一百四十八條　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

第一百四十九條　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

第一百五十條　建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

第一百五十一條　集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

第十三章宅基地使用權(quán)

第一百五十二條　宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第一百五十三條　宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第一百五十四條　宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

第一百五十五條　已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

第十四章地役權(quán)

第一百五十六條　地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。

前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。

第一百五十七條　設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

第一百五十八條　地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百五十九條　供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。

第一百六十條　地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。

第一百六十一條　地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

第一百六十二條　土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

第一百六十三條　土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

第一百六十四條　地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

第一百六十五條　地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

第一百六十六條　需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。

第一百六十七條　供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

第一百六十八條　地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：

違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)

有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

第一百六十九條　已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

第四編擔(dān)保物權(quán)

第十五章一般規(guī)定

第一百七十條　擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百七十一條　債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法和其他法律的規(guī)定。

第一百七十二條　設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。

擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第一百七十三條　擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

第一百七十四條　擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。

第一百七十五條　第三人提供擔(dān)保，未經(jīng)其書面同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

第一百七十六條　被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán);沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán);第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

第一百七十七條　有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：

主債權(quán)消滅

擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)

債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)

法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。

第一百七十八條　擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。

第十六章抵押權(quán)

第一節(jié)一般抵押權(quán)

第一百七十九條　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第一百八十條　債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

建筑物和其他土地附著物

建設(shè)用地使用權(quán)

以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)

生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品

正在建造的建筑物、船舶、航空器

交通運(yùn)輸工具

法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

第一百八十一條　經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

第一百八十二條　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

第一百八十三條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

第一百八十四條　下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

土地所有權(quán)

耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外

學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施

所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)

依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

第一百八十五條　設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。

第一百八十六條　抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

第一百八十七條　以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

第一百八十八條　以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百八十九條　企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。

第一百九十條　訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

第一百九十一條　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

第一百九十二條　抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百九十三條　抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

第一百九十四條　抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

第一百九十五條　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

抵押財(cái)產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。

第一百九十六條　依照本法第一百八十一條規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定：

債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)

抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷

當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形

嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。

第一百九十七條　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

第一百九十八條　抵押財(cái)產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第一百九十九條　同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償

抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償

抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

第二百條　建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第二百零一條　依照本法第一百八十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

第二百零二條　抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。

第二節(jié)最高額抵押權(quán)

第二百零三條　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

第二百零四條　最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百零五條　最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

第二百零六條　有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：

約定的債權(quán)確定期間屆滿

沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)

新的債權(quán)不可能發(fā)生

抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押

債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷

法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。

第二百零七條　最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定。

第十七章質(zhì)　權(quán)

第一節(jié)動產(chǎn)質(zhì)權(quán)

第二百零八條　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，交付的動產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

第二百零九條　法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)不得出質(zhì)。

第二百一十條　設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。

質(zhì)權(quán)合同一般包括下列條款：

被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額

債務(wù)人履行債務(wù)的期限

質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況

擔(dān)保的范圍

質(zhì)押財(cái)產(chǎn)交付的時間。

第二百一十一條　質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

第二百一十二條　質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時設(shè)立。

第二百一十三條　質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

第二百一十四條　質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百一十五條　質(zhì)權(quán)人負(fù)有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù);因保管不善致使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

質(zhì)權(quán)人的行為可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務(wù)并返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

第二百一十六條　因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損或者價值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保;出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務(wù)或者提存。

第二百一十七條　質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百一十八條　質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

第二百一十九條　債務(wù)人履行債務(wù)或者出質(zhì)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，質(zhì)權(quán)人可以與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。

第二百二十條　出質(zhì)人可以請求質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后及時行使質(zhì)權(quán);質(zhì)權(quán)人不行使的，出質(zhì)人可以請求人民法院拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

出質(zhì)人請求質(zhì)權(quán)人及時行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百二十一條　質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸出質(zhì)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第二百二十二條　出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。

最高額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)有關(guān)規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。

第二節(jié)權(quán)利質(zhì)權(quán)

第二百二十三條　債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：

匯票、支票、本票

債券、存款單

倉單、提單

可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)

可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)

應(yīng)收賬款;

法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

第二百二十四條　以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立;沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

第二百二十五條　匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權(quán)到期的，質(zhì)權(quán)人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質(zhì)人協(xié)議將兌現(xiàn)的價款或者提取的貨物提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十六條　以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立;以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十七條　以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

知識產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)后，出質(zhì)人不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用出質(zhì)的知識產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十八條　以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十九條　權(quán)利質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的規(guī)定。

第十八章　留置權(quán)

第二百三十條　債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)。

第二百三十一條　債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。

第二百三十二條　法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定不得留置的動產(chǎn)，不得留置。

第二百三十三條　留置財(cái)產(chǎn)為可分物的，留置財(cái)產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。

第二百三十四條　留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù);因保管不善致使留置財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百三十五條　留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

第二百三十六條　留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間;沒有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

留置財(cái)產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。

第二百三十七條　債務(wù)人可以請求留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后行使留置權(quán);留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)。

第二百三十八條　留置財(cái)產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第二百三十九條　同一動產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。

第二百四十條　留置權(quán)人對留置財(cái)產(chǎn)喪失占有或者留置權(quán)人接受債務(wù)人另行提供擔(dān)保的，留置權(quán)消滅。

第五編　占　有

第十九章　占　有

第二百四十一條　基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。

第二百四十二條　占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百四十三條　不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。

第二百四十四條　占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)?，占有人?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人;權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第二百四十五條　占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物;對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險(xiǎn);因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。

占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅。

附　則

第5篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范縣政府擁有產(chǎn)權(quán)的社區(qū)配套和公共服務(wù)用房（以下簡稱“社區(qū)用房”）的規(guī)劃建設(shè)、移交接收、委托使用、產(chǎn)權(quán)登記和處置管理，根據(jù)國家、省市有關(guān)法律和政策文件，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱社區(qū)用房是縣自規(guī)局代表縣政府與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的《南陵縣土地使用權(quán)出讓合同書》及其補(bǔ)充協(xié)議、其他文件中約定由開發(fā)建設(shè)單位在全縣行政區(qū)劃內(nèi)的土地開發(fā)中建設(shè)符合辦理不動產(chǎn)權(quán)證條件的社區(qū)公共配套設(shè)施，主要包括：

產(chǎn)權(quán)明確歸屬政府（包括但不限于）的中小學(xué)、幼兒園、社區(qū)居委會、社區(qū)管理用房、社區(qū)服務(wù)中心、文化活動場所、社區(qū)健康服務(wù)中心、黨群服務(wù)中心、公交車場站、公共充電站、菜市場、垃圾收集站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、再生資源回收站、公共廁所等。

小區(qū)道路、綠地、廣場及配套建設(shè)的物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，建成后按照規(guī)劃確定的用途和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定管理使用。不屬于社區(qū)用房范圍.

第二章 責(zé)任單位及職責(zé)

第三條 社區(qū)用房管理由縣財(cái)政局（國資委）、縣民政局、縣自規(guī)局（不動產(chǎn)登記中心）、縣住建局、縣城管局、縣教育局、縣衛(wèi)健委、縣文廣新局、縣公安局、各鎮(zhèn)人民政府和縣財(cái)政局（國資委）授權(quán)委托的縣鑫谷資產(chǎn)公司等部門負(fù)責(zé)。其中：

1.縣財(cái)政局（國資委）是全縣社區(qū)用房的監(jiān)管部門，負(fù)責(zé)社區(qū)用房的統(tǒng)一調(diào)配。

2.縣鑫谷資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)對社區(qū)用房及其有關(guān)資料進(jìn)行勘查、審查、接收并建立檔案，對已完成接收手續(xù)的社區(qū)用房移交有關(guān)單位使用或者經(jīng)營。

3.縣民政局負(fù)責(zé)會同縣自規(guī)局等部門組織編制全縣社區(qū)用房規(guī)劃，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后納入城鄉(xiāng)規(guī)劃組織實(shí)施。

4.縣自規(guī)局負(fù)責(zé)社區(qū)用房的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批和管理、社區(qū)用房權(quán)證辦理。

5.縣住建局負(fù)責(zé)社區(qū)用房項(xiàng)目建設(shè)管理驗(yàn)收，確定有償接收社區(qū)用房的成本價格方案。

6.縣教育局、縣衛(wèi)健委、縣文廣新局、縣公安局、縣民政局、縣城管局等部門依據(jù)各自職能做好社區(qū)用房的使用、安全生產(chǎn)和監(jiān)管工作。

7.各鎮(zhèn)（不含籍山鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)用房的接收、使用和管理職責(zé)。

第三章 規(guī)劃建設(shè)管理

第四條規(guī)劃建設(shè)社區(qū)用房，應(yīng)嚴(yán)格按照國家、省市規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及縣政府要求，依據(jù)規(guī)定的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際需求配置，具體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由縣自規(guī)局、縣住建局等部門按規(guī)定確定。

第五條 社區(qū)用房原則上應(yīng)與住宅等項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付。建設(shè)項(xiàng)目需分期開發(fā)的，縣自規(guī)局等部門按開發(fā)建設(shè)總量進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，原則上將社區(qū)用房安排在首期建設(shè)。

第六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可確定的設(shè)置要求和建設(shè)時序進(jìn)行建設(shè)，保證社區(qū)用房的工程質(zhì)量，縣住建局

對社區(qū)用房的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督和竣工驗(yàn)收。

第四章 移交接收管理

第七條　建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和《土地使用權(quán)出讓合同》約定完成建設(shè)并移交?？h鑫谷資產(chǎn)公司代表縣政府統(tǒng)一接收政府產(chǎn)權(quán)的社區(qū)用房。

第八條　建設(shè)單位取得竣工驗(yàn)收合格后，縣自規(guī)局牽頭縣住建局、縣民政局、縣財(cái)政局（國資委）、縣鑫谷資產(chǎn)公司等部門參與社區(qū)用房的交付驗(yàn)收，同時將社區(qū)用房及其審批文件、工程建設(shè)等資料一并移交給縣鑫谷資產(chǎn)公司，縣鑫谷資產(chǎn)公司與建設(shè)單位簽訂《社區(qū)用房移交協(xié)議》。

第九條　建設(shè)單位向不動產(chǎn)登記部門申請辦理社區(qū)用房首次登記時，應(yīng)登記為縣政府所有，小區(qū)物業(yè)管理用房和道路、綠地及其他公共場所、公用設(shè)施申請登記為業(yè)主共有。

第十條　需要移交的社區(qū)用房，在正式移交前由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理維護(hù)，移交后由縣鑫谷資產(chǎn)公司和使用單位負(fù)責(zé)管理維護(hù)，建設(shè)單位依法承擔(dān)質(zhì)保期內(nèi)社區(qū)用房的保修責(zé)任。

第十一條　縣鑫谷公司在接收社區(qū)用房一個月內(nèi)，按職能分工（或由縣政府指定）交付給使用單位，使用單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的用途投入使用，負(fù)責(zé)日常管理和維護(hù)工作。

第十二條　社區(qū)用房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途進(jìn)行使用，不得閑置或者挪作他用。使用單位確因特殊情況需要改變使用用途的，應(yīng)經(jīng)縣自規(guī)局、縣財(cái)政局（國資委）審核并報(bào)縣政府同意后實(shí)施。

第十三條　縣住建局應(yīng)將社區(qū)用房建設(shè)、移交情況在南陵門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)、移交情況在銷售現(xiàn)場和小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。

任何單位和個人發(fā)現(xiàn)社區(qū)用房的移交和使用不符合本辦法要求的，有權(quán)向縣政府或者相關(guān)行業(yè)主管部門投訴和舉報(bào)。

第五章 產(chǎn)權(quán)登記管理

第十四條社區(qū)用房為縣政府投資建設(shè)，所有權(quán)歸縣政府，委托縣財(cái)政局（國資委）監(jiān)督管理，日常管理交由縣鑫谷資產(chǎn)公司。

第十五條縣鑫谷資產(chǎn)公司配合建設(shè)單位向縣不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)權(quán)證，登記在縣鑫谷資產(chǎn)公司名下，明確產(chǎn)權(quán)歸縣政府所有，辦理費(fèi)用按照規(guī)定執(zhí)行。本辦法頒布之前的社區(qū)用房，由縣鑫谷資產(chǎn)公司向縣自規(guī)局、縣住建局等部門收集資料，待資料整理完整后，申請核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。

第十六條縣鑫谷資產(chǎn)公司在領(lǐng)取社區(qū)用房不動產(chǎn)權(quán)證之日起一個月內(nèi),在社區(qū)用房外的明顯處懸掛社區(qū)用房標(biāo)牌,確保房證一致。

第六章 申領(lǐng)使用程序

第十七條縣鑫谷資產(chǎn)公司依據(jù)社區(qū)用房使用功能，移交相應(yīng)的單位使用和管理。使用單位向縣財(cái)政局（國資委）提出使用申請，縣財(cái)政局（國資委）擬定審核意見后報(bào)縣政府批準(zhǔn)，縣鑫谷資產(chǎn)公司根據(jù)縣財(cái)政局（國資委）通知進(jìn)行調(diào)配。

使用單位明確不適合使用、長期閑置、未按委托功能使用或被占用的社區(qū)用房，因統(tǒng)籌使用需要，縣鑫谷資產(chǎn)公司有權(quán)收回，縣財(cái)政局（國資委）調(diào)配其他單位按需使用管理，或按國家、省市的相關(guān)規(guī)劃或規(guī)范中社區(qū)用房的擴(kuò)展功能進(jìn)行委托使用管理或經(jīng)營。

第十八條 社區(qū)用房的經(jīng)營管理按照國有資產(chǎn)管理規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)營收益按照政府非稅收入管理規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 使用單位年度須將實(shí)際使用情況報(bào)送按縣鑫谷資產(chǎn)公司備案，并對閑置情況予以說明，縣鑫谷資產(chǎn)公司將進(jìn)行抽查、核實(shí)。

第七章 監(jiān)督檢查

第二十條縣財(cái)政局（國資委）等部門每年定期或不定期組織相關(guān)部門對社區(qū)用房使用和管理情況進(jìn)行檢查。各單位應(yīng)切實(shí)承擔(dān)本單位社區(qū)用房管理的主體責(zé)任，確保社區(qū)用房合理有效使用，保值增值。有下列行為的，縣財(cái)政局（國資委）有權(quán)責(zé)令改正，并按管理權(quán)限，追究主管領(lǐng)導(dǎo)和直接負(fù)責(zé)人的責(zé)任，構(gòu)成違法犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究法律責(zé)任：

1.未履行社區(qū)用房管理職責(zé)，對社區(qū)用房管理不善，造成社區(qū)用房資產(chǎn)流失、被侵占或收益明顯下降的；

2.不按規(guī)定辦理審批手續(xù)，擅自處置、使用社區(qū)用房或用于私下經(jīng)營投資的；

3.未按規(guī)定和合同約定及時收繳相關(guān)款項(xiàng)，或隱匿社區(qū)用房收益，或以個人福利等形式抵減租金的；

4.弄虛作假，以各種手段侵占社區(qū)用房和謀取私利的；

第八章附 則

第6篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

近年，因房屋使用人裝修房屋所有人房屋（以下簡稱裝修他人房屋）引發(fā)的民事案件呈上升趨勢。其中，對裝修形成的附合物如何處理，是困擾法官們的難點(diǎn)問題之一。問題的癥結(jié)在于，一方面，案件當(dāng)事人普遍對于因裝修形成附合物的處理未作約定或約定不明；另一方面，迄今為止，我國民法未對“附合”問題作出比較明確的規(guī)定，因而必然造成裁判行為的任意性，出現(xiàn)了不同法院甚至同一法院中的不同法官對案情基本相同的糾紛，作出截然不同裁判結(jié)果的現(xiàn)象。 這不僅會帶來人們對司法公正性的懷疑，也必然會消弱對當(dāng)事人合法民事權(quán)益的司法保護(hù)。因此，有必要對處理此類糾紛的相關(guān)問題進(jìn)行分析與研究。

一、關(guān)于裝修他人房屋形成附合物的法理分析

（一）裝修他人房屋的定義

由建設(shè)部，1995年9月1日施行的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第三款規(guī)定：“建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動?！备鶕?jù)這一規(guī)定，可以推導(dǎo)出本文“裝修他人房屋”的定義――即房屋使用人基于房屋租賃、借用等民事合同，在占有、使用房屋所有人房屋期間，為了滿足自己的需要，使用屬于自己的裝修材料等財(cái)產(chǎn)，對該房屋進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動。這個定義包括如下幾個要素：

1、裝修主體系與房屋所有人訂立房屋租賃、借用等民事合同的房屋使用人；

2、裝修活動發(fā)生于房屋租賃、借用等基礎(chǔ)民事合同履行過程中，而不是發(fā)生于合同成立之前或合同終止之后；

3、裝修對象是房屋所有人的房屋而不是房屋使用人自己的或第三人的房屋；

4、裝修目的是房屋使用人為使房屋達(dá)到一定的質(zhì)量要求，以滿足自己居住或經(jīng)營的特定需要，而不是為了滿足他人的需要；

5、使用的裝修材料等財(cái)產(chǎn)是屬于房屋使用人自己的，而不是屬于房屋所有人的。

（二）關(guān)于民法理論中的附合

附合是民法理論中的概念。附合作為添附的一種主要形式，是指不同所有人的物密切結(jié)合在一起而形成新的物，對原物雖然尚能分辨，但無法分離或分離后會大大降低新物的價值。 附合可以分為兩種，即動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合與動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。

動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合會發(fā)生兩種法律效果――物權(quán)法效果與債權(quán)法效果。關(guān)于動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的物權(quán)法效果，比較通行的觀點(diǎn)是，在附合以后，附合物歸不動產(chǎn)所有人所有。例如王利明教授認(rèn)為，“附合以后，動產(chǎn)成為不動產(chǎn)的重要成份。如磚瓦、木板附合于房屋之中”，“新的財(cái)產(chǎn)應(yīng)歸不動產(chǎn)所有人所有”。 彭萬林教授認(rèn)為，“當(dāng)動產(chǎn)附合于不動產(chǎn)之上時，由不動產(chǎn)所有人取得附合物的所有權(quán)?！?二人的觀點(diǎn)本質(zhì)上是一致的：均認(rèn)為附合必然帶來動產(chǎn)所有權(quán)歸屬不動產(chǎn)所有人的物權(quán)法效果。但二者又存在著細(xì)微的差別：后者強(qiáng)調(diào)附合物歸屬的時間，即“當(dāng)動產(chǎn)附合于不動產(chǎn)時”，動產(chǎn)的權(quán)利即被不動產(chǎn)所吸收。前者突出強(qiáng)調(diào)了附合后的物權(quán)法效果，即在附合的情況下，第一，動產(chǎn)所有權(quán)消滅，動產(chǎn)已經(jīng)成為“不動產(chǎn)的重要成份”，并且與不動產(chǎn)結(jié)合成了“新的財(cái)產(chǎn)”；第二，不動產(chǎn)所有人從總體上取得了包括動產(chǎn)在內(nèi)的“新的財(cái)產(chǎn)”的所有權(quán)。相比較而言，前者的觀點(diǎn)與史尚寬先生的觀點(diǎn)頗為接近， 表述得更為全面，更容易讓人把握附合理論的價值取向：一方面，是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權(quán)穩(wěn)定的情況；另一方面，是為了充分地實(shí)現(xiàn)物的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，實(shí)現(xiàn)社會整體財(cái)富的增長，“當(dāng)事人之間縱有恢復(fù)原狀的特約，也應(yīng)理解為違背公共秩序而無效?！?/p>

關(guān)于動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的債權(quán)法效果，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)包含三個方面：第一，喪失動產(chǎn)所有權(quán)的人，如因附合的結(jié)果而受有損害時，得依有關(guān)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求補(bǔ)償金；第二，因附合而取得附合物所有權(quán)的場合，所增添的客觀價值違背受益人主觀意愿的，為違反其意思的得利，在此種情形下，如具備侵權(quán)行為構(gòu)成要件，不動產(chǎn)所有人得請求回復(fù)原狀；第三，因附合而喪失權(quán)利，受有損害的人，除有不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)外，尚有損害賠償請求權(quán)，其請求權(quán)基礎(chǔ)是侵權(quán)行為與債務(wù)不履行。

對于上述第二、第三個效果，理論界爭議不大。但對第一個效果，即是否依不當(dāng)?shù)美鳛檠a(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)存在爭議。在這個問題上，筆者贊同這樣的觀點(diǎn)，即根據(jù)一物一權(quán)規(guī)則，不動產(chǎn)所有人因添附而取得動產(chǎn)所有權(quán)是有法律根據(jù)的。如果認(rèn)為其獲權(quán)利是無法律根據(jù)的，必須否認(rèn)添附的規(guī)則。既然取得權(quán)利是合法的，則受害人不能根據(jù)不當(dāng)?shù)美埱蠓颠€利益。 然而，在特定的場合下，比如本文后面將要論述的，在房屋承租人經(jīng)出租人同意裝修承租房屋，由于不可抗力等原因?qū)е伦赓U合同非正常終止的情況下，如果承租人因附合而受到了損害，出租人從附合中獲得了利益，那么，從公平原則考慮，出租人則應(yīng)當(dāng)對承租人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以維護(hù)雙方之間的利益平衡。

（三）附合理論與處理附合物糾紛的關(guān)聯(lián)

依據(jù)上述附合理論，具體分析裝修他人房屋行為，不難發(fā)現(xiàn)，將裝修材料等財(cái)產(chǎn)裝修于他人房屋的行為，實(shí)質(zhì)上即屬于民法理論上的附合。這是因?yàn)椋旱谝?，被裝修房屋與裝修材料等財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于不同的民事主體；第二，裝修材料等財(cái)產(chǎn)經(jīng)過裝修附合于房屋并且與房屋共同構(gòu)成密不可分的新物，或分離后會大大降低新物的價值。

因此，我們完全有理由認(rèn)為，有關(guān)附合理論是分析、研究對裝修他人房屋形成附合物處理的基礎(chǔ)；特別是在目前我國欠缺相關(guān)立法的狀況下，在處理此類糾紛過程中，依靠附合理論的支持更具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。這種現(xiàn)實(shí)意義主要體現(xiàn)為如下三點(diǎn)：

其一、有利于解決對附合物的界定問題。

根據(jù)附合原理，審判實(shí)務(wù)中應(yīng)把裝修他人房屋形成的附合物，界定為用于裝修房屋的裝修材料，以及其他一些相關(guān)財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)一旦附合于房屋便與房屋融為一體不可分離，或分離后會大大降低這些財(cái)產(chǎn)以及房屋本身的價值。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，裝修他人房屋形成的附合物，不僅應(yīng)包括附合于房屋之中的磚瓦、木板等裝修材料，而且還應(yīng)包括鑲嵌于房屋之上不能拆除或拆除后會嚴(yán)重減

損自身以及房屋價值的諸如照明、空調(diào)、水暖等設(shè)施與設(shè)備。而對于能夠拆除的設(shè)施與設(shè)備的處理，因其不具附合物的屬性，故不在本文討論范圍之內(nèi)。附合物標(biāo)準(zhǔn)的確立，為處理相關(guān)糾紛奠定了理論基礎(chǔ)。

其二、有利于解決對附合物所有權(quán)的判定問題。

根據(jù)附合原理，當(dāng)用于裝修的財(cái)產(chǎn)附合于房屋之上時，必然發(fā)生房屋所有權(quán)人取得附合物之所有權(quán)的物權(quán)法效果。明確此點(diǎn)，為審判實(shí)務(wù)中確定附合物的歸屬提供了理論依據(jù)。

其三、有利于解決對債權(quán)法的適用問題。

根據(jù)附合原理，在裝修他人房屋形成附合的情況下，也必然會發(fā)生債權(quán)法效果。房屋所有人因附合取得附合物的所有權(quán)，但這種取得并非絕對是無償?shù)?，因附合喪失對附合物所有?quán)的一方，有權(quán)依據(jù)合同的約定或有關(guān)法律的規(guī)定向取得附合物的房屋所有人求償。附合的債權(quán)法效果提示我們，在處理此類糾紛的審判實(shí)務(wù)中，既要注意物權(quán)法的適用，也要注意債權(quán)法的適用；既要注意對房屋所有人合法權(quán)利的保護(hù)，也要注意對房屋使用人合法權(quán)利的保護(hù)，以利于最大限度地實(shí)現(xiàn)公平與公正的審判目標(biāo)。

二、關(guān)于我國現(xiàn)行動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合立法的評價

附合是一項(xiàng)古老的法律制度，在優(yōu)士丁尼的《法學(xué)階梯》中，我們就能找到有關(guān)附合的規(guī)定。 在現(xiàn)代國外立法中，許多國家及地區(qū)立法對動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合也作出了規(guī)定。如《德國民法典》第946條規(guī)定：“動產(chǎn)與土地附合成為土地之同一體的構(gòu)成部分者，土地所有權(quán)擴(kuò)充到該動產(chǎn)”，第951條[權(quán)利喪失的賠償]規(guī)定：“1、因946條至950條的規(guī)定而喪失權(quán)利的人，有權(quán)向因權(quán)利改變而受益的人，依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求金錢賠償；2、不得請求恢復(fù)原狀?！蔽覈_灣民法第811條規(guī)定：“動產(chǎn)因附合而為不動產(chǎn)之重要成份者，不動產(chǎn)所有人取得動產(chǎn)所有權(quán)。”第816條規(guī)定，原動產(chǎn)所有人因動產(chǎn)之所有權(quán)喪失而受到損害者，得依關(guān)于不當(dāng)?shù)美?guī)定請求賠償金。

在國內(nèi)，對于動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的處理，立法上沒有系統(tǒng)、完整與明確的規(guī)定。已經(jīng)出臺的一些涉及附合內(nèi)容的法律規(guī)范散見于法律、行政規(guī)章及司法解釋之中。筆者收集的下列法律規(guī)范可以大致反映出我國對有關(guān)附合問題的調(diào)整狀況：

1986年8月7日，城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)部以城住字第376號通知轉(zhuǎn)發(fā)的《廣州市鋪面房屋管理暫行規(guī)定》第9條規(guī)定：承租人“需要改建、裝修房屋的，需征得出租人同意，并經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗懿块T批準(zhǔn)，辦理報(bào)建手續(xù)后方可施工，所需經(jīng)費(fèi)由用戶自負(fù)，如用戶遷出，房屋內(nèi)部所增設(shè)的一切嵌裝附屬設(shè)施，不得拆除，也不予補(bǔ)償”。

1991年10月26日，浙江省政府的《浙江省城鎮(zhèn)私有房屋管理辦法》第28條規(guī)定：“承租人為了美觀或特殊需要，需對房屋進(jìn)行正常維修以外的裝飾性修繕時，應(yīng)征得出租人的同意，并簽訂協(xié)議，其費(fèi)用由承租人承擔(dān)。承租人遷出房屋時，房屋內(nèi)部所增設(shè)的裝飾性附屬設(shè)施，拆除后對房屋結(jié)構(gòu)有影響的不得拆除，但其處理辦法可在租賃合同的有關(guān)條款中訂明”。

1995年6月1日，建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第23條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償”。

1997年10月13日，遼寧省本溪市政府的《本溪市城鎮(zhèn)房屋租賃管理辦法》第15條規(guī)定：“凡承租方出資改變房屋結(jié)構(gòu)或室內(nèi)布局、拆除或填增移動房屋附屬設(shè)施的，須提出書面申請，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)所有人同意后方可實(shí)施?！钡?6條規(guī)定：“凡承租方出資裝飾房屋的，承租方退租時，其所裝飾和填裝的設(shè)施不許拆毀，無償交給房屋產(chǎn)權(quán)所有人”。

1999年10月1日施行的《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物改善或者增設(shè)他物?！蔽唇?jīng)同意的，“出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”。

上述法律規(guī)范對裝修他人房屋形成附合的調(diào)整存在如下缺陷：其一，規(guī)范內(nèi)容簡略，且地方性行政規(guī)章法律效力等級較低、空間適用范圍也受到限制，對附合物的處理也存在矛盾，例如，有的規(guī)定允許拆除，但“拆除后對房屋結(jié)構(gòu)有影響的不得拆除”，有的規(guī)定“不許拆毀，無償交給房屋產(chǎn)權(quán)所有人”；其二，所調(diào)整的民事法律關(guān)系單一，除合同法外，其它法律規(guī)范只調(diào)整私有房屋租賃法律關(guān)系；其三，未能依據(jù)附合原理，直接規(guī)定動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合后所有權(quán)的歸屬。

1988年1月26日，最高人民法院審判委員會討論通過的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第86條規(guī)定：“非財(cái)產(chǎn)所有人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?！毕啾容^而言，《意見》對人、對事乃至空間效力均優(yōu)于前述法律規(guī)范，而且，對處理方法的規(guī)定層次清楚，比較詳細(xì)地規(guī)定了對包括附合在內(nèi)的添附的處理原則，特別是設(shè)定了協(xié)商程序，體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的私法精神，對于規(guī)范對附合物的處理具有十分重要的意義。

盡管如此，由于立法沒有規(guī)定包括附合在內(nèi)的添附這樣一個重要問題，作為司法解釋的《意見》必然會顯得蒼白無力，其存在的缺陷也是顯而易見的：其一，《意見》只規(guī)定在財(cái)產(chǎn)所有人同意附合的情況下產(chǎn)生爭議的處理辦法，其調(diào)整范圍的局限性是顯而易見的；其二，由于立法上的限制，《意見》同樣回避了附合的物權(quán)法效果，即附合物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題，而只是強(qiáng)調(diào)了協(xié)商解決；也正由于未能把各國通行的附合理論貫徹到底，由于缺少民法理論以及法律規(guī)范的引導(dǎo)與支持，也就必然造成實(shí)踐中協(xié)商價值取向的模糊不清，進(jìn)而影響協(xié)商的效果；其三、對于“沒有約定又協(xié)商不成”情況的處理規(guī)定，顯得不夠全面，比如“能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”的規(guī)定，是以財(cái)產(chǎn)所有人請求拆除為前提的，如果財(cái)產(chǎn)所有人沒有請求拆除而使用人卻請求拆除，對此情況如何處理？是否一律允許拆除？再比如，“不能拆除的，可以折價歸財(cái)產(chǎn)所有人”的規(guī)定，更多考慮的是財(cái)產(chǎn)所有人對使用人的補(bǔ)償，而對于善意附合與惡意附合的情況并未加以區(qū)分，致使這一規(guī)定不能適應(yīng)解決復(fù)雜多樣附合糾紛的需要。

通過對以上我國有關(guān)動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合立法現(xiàn)狀的分析，可以得出這樣的結(jié)論：一些相關(guān)的法律、行政規(guī)章以及司法解釋的出臺，對因裝修他人房屋形成附合物糾紛的處理，起到了十分重要的作用，但是，無論在立法體系上還是在法律規(guī)范本身上，也還存在著比較嚴(yán)重的缺陷。由于這些缺陷的存在，造成審判實(shí)踐中對相關(guān)案件的處理難以把握，并且已經(jīng)構(gòu)成影響公正裁判的重要原因之一。

三、關(guān)于對裝修他人房屋形成附合物糾紛的處理

如前所述，對于在裝修他人房屋過程中雖然安裝于房屋之上，但是未形成附合，并且能夠拆除的設(shè)施與設(shè)備的處理，不在本文討論范圍之內(nèi)。遇此類糾紛，可按《意見》第86條的規(guī)定處理，即“有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”，“造

成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償”。

對于形成附合物的糾紛，筆者認(rèn)為，可以房屋使用人裝修房屋是否取得房屋所有人同意為標(biāo)準(zhǔn)，將糾紛區(qū)分為兩類，結(jié)合前述有關(guān)附合的民法理論，依據(jù)我國現(xiàn)有的法律規(guī)定進(jìn)行分析、處理：

（一）對裝修未取得房屋所有人同意的糾紛的處理

由于雙方當(dāng)事人之間存在著基礎(chǔ)的房屋租賃、借用等合同關(guān)系，因此，房屋使用人未經(jīng)房屋所有人同意而裝修房屋的行為，勢必構(gòu)成違約，同時，也勢必構(gòu)成對房屋所有人房屋所有權(quán)的侵害，從而造成違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合。根據(jù)《合同法》第122條的規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！卑凑者@一法律規(guī)定以及責(zé)任競合理論，在違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合的情況下，擅自裝修他人房屋違法行為的多重性，必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)人雙重請求權(quán)的存在，房屋所有權(quán)人可以在兩項(xiàng)請求權(quán)中作出一種選擇――既可以基于違約行為提起違約之訴，也可以基于侵權(quán)行為提起侵權(quán)之訴。當(dāng)然，如果當(dāng)事人事先通過合同特別約定，雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任而不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，則原則上應(yīng)依照當(dāng)事人的約定處理，房屋所有權(quán)人不得行使侵權(quán)行為的請求權(quán)。

房屋使用人未經(jīng)所有人同意裝修房屋出現(xiàn)糾紛形成訴訟后，對于因裝修形成附合物的處理，在審判實(shí)踐中做法不一。由于附合物已與房屋形成一個整體，不易拆除，因此，應(yīng)將附合物判歸房屋所有人，這在審判實(shí)踐中已經(jīng)形成共識。爭議的焦點(diǎn)是，如果裝修確實(shí)使房屋價值明顯增加，在附合物判歸房屋所有人的情況下，房屋所有人是否應(yīng)當(dāng)給予房屋使用人以適當(dāng)補(bǔ)償？對此，在雙方當(dāng)事人不能達(dá)成協(xié)議的情況下，審判實(shí)踐中有兩種截然不同的處理方法：

方法之一，對附合物殘值評估作價后，判決房屋所有人給予房屋使用人相當(dāng)于附合物殘值的補(bǔ)償。并且，這是比較通行的處理方法。采取這種處理方法的主要理由，一是《意見》第86條已有明確規(guī)定，即“不能拆除的，也可以折價歸財(cái)產(chǎn)所有人”；二是房屋使用人畢竟因附合而遭受了損害，房屋所有人從附合中獲得了利益，從公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對房屋使用人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

方法之二，駁回房屋使用人關(guān)于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)脑V訟請求。這也是筆者同意的處理方法。主要理由有四：其一、根據(jù)《意見》第86條規(guī)定的精神，房屋使用人取得補(bǔ)償?shù)那疤釛l件是房屋所有人同意裝修房屋，并不包括未經(jīng)同意裝修房屋的情況，因此不能作為處理此類糾紛的依據(jù)；其二、公平原則應(yīng)適用于當(dāng)事人雙方對造成損害均無過錯的情況，而房屋使用人未經(jīng)房屋所有人同意裝修房屋，對損害的發(fā)生不但存有過錯，并且，如前所述，對房屋所有人還構(gòu)成了違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，因此，在房屋使用人存在違約與侵權(quán)的場合下，公平原則也無適用的余地；其三、房屋使用人裝修房屋畢竟是為了實(shí)現(xiàn)自己的特定目的，在相當(dāng)多的情況下，受房屋使用目的、審美觀念等主觀因素的影響，房屋裝修的結(jié)果未必能獲得房屋所有人的滿意。由于房屋所有人即受益人取得的利益與其主觀意愿不合，因而應(yīng)認(rèn)為所受利益不存在，受益人免負(fù)補(bǔ)償金返還責(zé)任； 其四、基于裝修他人房屋附合行為的違約、違法性，駁回房屋使用人關(guān)于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)脑V訟請求，使違約、侵權(quán)人從經(jīng)濟(jì)上遭受一些損失，不但有利于強(qiáng)化當(dāng)事人的法律意識與合同意識，有利于防止房屋使用人惡意附合行為的發(fā)生，也有利于充分發(fā)揮審判對裝修他人房屋行為的指引與教育功能，防止、減少在裝修房屋過程中違約與侵權(quán)行為的發(fā)生。

（二）對裝修取得房屋所有人同意的糾紛的處理

房屋使用人取得房屋所有人同意裝修房屋而引起的糾紛，又分為兩種情形，與此相聯(lián)系，應(yīng)該作出不同的處理。

1、房屋使用人裝修房屋不僅經(jīng)過了房屋所有人同意，并且雙方就附合物的處理等相關(guān)事宜事先也作了明確約定，或事先雖無約定，但事后達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)按《意見》第86條的規(guī)定，“按約定處理”。

但是，在處理過程中應(yīng)該注意兩方面的問題：一方面，應(yīng)該充分尊重、保護(hù)當(dāng)事人依法享有的意思自治權(quán)，充分支持當(dāng)事人在其自由權(quán)利邊界內(nèi)依靠自己的判斷、選擇進(jìn)而達(dá)成的任何協(xié)議，凡當(dāng)事人訂有協(xié)議的，應(yīng)以協(xié)議為主要的處理依據(jù)，即使協(xié)議的內(nèi)容在當(dāng)事人之間存在著經(jīng)濟(jì)利益的不公平，仍應(yīng)該堅(jiān)持當(dāng)事人意思自治原則，“按約定處理”；另一方面，法律強(qiáng)調(diào)尊重當(dāng)事人的意思自治權(quán)，并不是允許當(dāng)事人享有絕對自由甚至容忍其濫用民事權(quán)利，如果當(dāng)事人達(dá)成的協(xié)議超越了法律的邊界，應(yīng)該根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定確認(rèn)該協(xié)議無效，并依照有關(guān)法律規(guī)定對糾紛作出處理。

因此，在對因裝修他人房屋引起民事糾紛的審判中，法院對當(dāng)事人意思自治進(jìn)行適度的審查干預(yù)仍然是十分必要的。這種審查干預(yù)主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

其一，不但要認(rèn)真審查當(dāng)事人的意思表示是否一致，而且還要結(jié)合房屋裝修這一特定的法律關(guān)系和案件的具體實(shí)際，注意認(rèn)真審查當(dāng)事人意思表示的真意，以便正確確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)。

其二，不但要認(rèn)真審查當(dāng)事人協(xié)商一致的意思表示所確定的雙方的權(quán)利義務(wù)，而且還要認(rèn)真審查其意思表示是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否損害社會公共利益，是否侵害他人的合法權(quán)益。

2、房屋使用人裝修房屋雖經(jīng)房屋所有人同意，但雙方事先未就附合物的處理有過明確約定，事后也未能達(dá)成協(xié)議的，可以從雙方簽訂的租賃、借用等合同期間是否屆滿，合同是否系正常終止的角度入手加以分析，分別處理：

（1）雙方房屋使用合同約定的期間屆滿，合同系正常終止的。

在這種情況下，應(yīng)判決附合物所有權(quán)歸房屋所有人，對于房屋使用人拆走附合物或補(bǔ)償?shù)脑V訟請求予以駁回。此種處理辦法實(shí)質(zhì)上與城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)部轉(zhuǎn)發(fā)的《廣州市鋪面房屋管理暫行規(guī)定》第9條“如用戶遷出，房屋內(nèi)部所增設(shè)的一切嵌裝附屬設(shè)施，不得拆除，也不予補(bǔ)償”，以及《本溪市城鎮(zhèn)房屋租賃管理辦法》第15條“承租方退租時，其所裝飾和填裝的設(shè)施不許拆毀，無償交給房屋產(chǎn)權(quán)所有人”規(guī)定的精神是一致的。采取這種處理辦法的主要理由，可以從以下兩個角度加以說明：

其一，從房屋使用人的角度分析，裝修他人房屋的行為是受到與房屋所有人簽訂的租賃、借用等基礎(chǔ)合同制約的，其中房屋使用期間是制約裝修行為的重要因素之一。筆者同意張俊浩教授的觀點(diǎn)，即裝修人是基于最大化自己利益的考慮，計(jì)算其裝修利益并實(shí)施裝修行為的。在其計(jì)劃中，必然考慮裝修利益與房屋使用期間的關(guān)系，考慮裝修利益在該期間充分實(shí)現(xiàn)的問題。鑒于房屋使用期間是已知的，從而預(yù)期裝修利益期間并不困難。裝修利益的實(shí)現(xiàn)內(nèi)含于房屋使用權(quán)的行使之中，房屋使用期間屆滿，裝修利益便告窮竭。倘若裝修人置房產(chǎn)使用期間這一約束不顧，而“奢侈”地裝修，以至于出現(xiàn)其利益不能全部發(fā)揮而有剩余的情形，法律也不應(yīng)該保護(hù)這種因非理性裝修所帶來的利益。 應(yīng)當(dāng)看到，駁回房屋使用人的訴訟請求，從個案的、短期的角度看，或許使房屋使用人喪失了一定的利益；但是，從長遠(yuǎn)的、廣闊的視角，從審判的社會效果上考察，對于增強(qiáng)房屋使用人理性裝修房屋的意識，對于正確引導(dǎo)房屋使用人審慎處理裝修事務(wù)，防止房屋使用

人盲目裝修，進(jìn)而逐步減少裝修糾紛無疑更具有積極的意義。

其二，從房屋所有人的角度分析，盡管房屋使用人的裝修行為經(jīng)過了房屋所有人的同意，但是，我們還必須明確這樣一個道理，即房屋使用人對房屋裝修的目的，是為了提高房屋的使用價值，便于自己行使對房屋的使用權(quán)，而不是出于對房屋所有人利益的考慮。如前所述，由于房屋使用人對房屋的使用期間是已知的，以此期間確定房屋裝修投入、附合物價值的利用以及相應(yīng)法律后果的承擔(dān)，是房屋使用人自己理所當(dāng)然應(yīng)該考慮的事情，而不應(yīng)苛求于房屋所有人。相反，如果不是駁回房屋使用人的訴訟請求，而是判決房屋所有人于房屋使用合同終止后再對裝修剩余價值予以補(bǔ)償，把因房屋使用人裝修投入決策過錯造成的后果，強(qiáng)加于房屋所有人身上，這不但從法理上說不通，而且，其結(jié)果必然加重房屋所有人的負(fù)擔(dān)，有損于房屋所有人的合法權(quán)益，這顯然是極不公平的。因此，出于保障房屋所有人正當(dāng)出租、出借等民事行為的安全，維護(hù)正常房屋租賃、借用等民事活動秩序的考慮，對于房屋使用人的訴訟請求也不應(yīng)予以支持。

（2）雙方房屋使用合同約定的期間尚未屆滿，合同系非正常終止的。

由于雙方房屋使用合同約定的期間尚未屆滿，就有可能造成裝修利益未能全部發(fā)揮、附合物存有殘值的結(jié)果。出現(xiàn)此種情況，可以從合同非正常終止的不同原因入手，采取不同的處理辦法：

其一，因?yàn)楫?dāng)事人一方或雙方的違約行為導(dǎo)致租賃、借用等基礎(chǔ)合同終止的，應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。若房屋使用人違約，其不能按合同約定的期間享有附合物的利益，是由于自己的違約行為造成的，因此，該損失應(yīng)由房屋使用人自行負(fù)擔(dān)，房屋所有人應(yīng)取得附合物殘值所有權(quán)，而對房屋使用人不予補(bǔ)償；若房屋所有人違約，因房屋使用人不能按原合同約定的期間享有附合物的利益，該利益喪失是房屋所有人違約而給房屋使用人造成的實(shí)際損失，對此，應(yīng)根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，由房屋所有人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，而附合物殘值仍應(yīng)判歸房屋所有人。

第7篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

    一、償付能力和保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管關(guān)系分析

    償付能力與保險(xiǎn)資金運(yùn)用具有內(nèi)在的對立統(tǒng)一關(guān)系。對立的一面體現(xiàn)在,嚴(yán)格償付能力監(jiān)管也就會嚴(yán)格保險(xiǎn)公司的全面風(fēng)險(xiǎn)管理,必將會通過資產(chǎn)認(rèn)可等規(guī)定限制保險(xiǎn)資金對高風(fēng)險(xiǎn)、高收益資產(chǎn)的投資,從而降低資金運(yùn)用的收益;反之,若要提高資金運(yùn)用的收益,必將提高保險(xiǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),也勢必會影響保險(xiǎn)公司的償付能力。其統(tǒng)一的一面表現(xiàn)在,充足的償付能力需要建立在高效的資金運(yùn)用基礎(chǔ)上,而高風(fēng)險(xiǎn)資金運(yùn)用也必須以充足償付能力為前提。如何不斷地優(yōu)化二者之間關(guān)系,尋找其最優(yōu)的平衡點(diǎn),是保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管的重要任務(wù)。

    二、中外償付能力和資產(chǎn)認(rèn)可相關(guān)監(jiān)管制度比較

    (一)中外償付能力監(jiān)管比較

    1.美國風(fēng)險(xiǎn)資本(RBC)監(jiān)管方法

    RBC方法以保險(xiǎn)公司的實(shí)際資本與風(fēng)險(xiǎn)資本的比率作為指標(biāo),通過指標(biāo)值的變動,決定應(yīng)采取的監(jiān)管措施。其中,風(fēng)險(xiǎn)資本的衡量考慮了影響償付能力大小的主要風(fēng)險(xiǎn)類別,得到各類風(fēng)險(xiǎn)的大小之后,再通過一定的組合方式計(jì)算出最低風(fēng)險(xiǎn)資本要求的大小。影響償付能力大小的主要風(fēng)險(xiǎn)有:關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、定價風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),其中和資金運(yùn)用最直接相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)就是資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)指保險(xiǎn)公司持有的資產(chǎn),包括對股票、債券、抵押貸款和房地產(chǎn)等資產(chǎn)的投資,所面臨的違約或市價下跌的風(fēng)險(xiǎn),但不包括由于利率波動造成的資產(chǎn)損失。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)影響資產(chǎn)價值,但不影響負(fù)債,保險(xiǎn)公司可以根據(jù)各種投資風(fēng)險(xiǎn)的特性,將大部分資產(chǎn)投資于高質(zhì)量證券以保持穩(wěn)健的投資策略來控制資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。通過考慮各公司的具體風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成,風(fēng)險(xiǎn)資本方法不再拘泥于對保險(xiǎn)資產(chǎn)與盈余的固定要求,而是針對風(fēng)險(xiǎn)狀況確定最低資本要求。

    2.英國償付能力額度監(jiān)管方法

    英國保險(xiǎn)公司償付能力監(jiān)管體系屬于比較寬松的監(jiān)管體系,它考慮的因素比較簡單,操作起來很簡便,但其保險(xiǎn)監(jiān)管對行業(yè)自律及保險(xiǎn)公司自身的經(jīng)營管理水平要求很高。英國對償付能力額度的監(jiān)管主要有以下三個方面:一是保險(xiǎn)公司必須維持與其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相一致的法定償付能力額度。二是壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)由其準(zhǔn)備金和風(fēng)險(xiǎn)保額來計(jì)量,非壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)由其保費(fèi)收入或賠款支出來度量,每類風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)通常在精算模型的基礎(chǔ)上,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)修正確定。三是保險(xiǎn)公司的實(shí)際償付能力額度為其認(rèn)可資產(chǎn)與認(rèn)可負(fù)債的差額。在英國,一方面,通過立法嚴(yán)格規(guī)定資產(chǎn)和負(fù)債的評估辦法,即規(guī)定最低法定責(zé)任準(zhǔn)備金的計(jì)算和認(rèn)可資產(chǎn)的估值;另一方面,對保險(xiǎn)公司的實(shí)際償付能力進(jìn)行科學(xué)謹(jǐn)慎的評估,以合理、科學(xué)、準(zhǔn)確地評估保險(xiǎn)公司的實(shí)際償付能力額度。

    我國2003年頒布的《保險(xiǎn)公司償付能力額度及監(jiān)管指標(biāo)管理規(guī)定》在償付能力監(jiān)管方法上,主要借鑒英國的最低償付能力額度方法,對保險(xiǎn)公司的償付能力監(jiān)管作了具體規(guī)定。主要內(nèi)容分為償付能力額度規(guī)定和償付能力額度管理兩大部分。

    (二)中外資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)比較

    保險(xiǎn)公司實(shí)際償付能力額度等于認(rèn)可資產(chǎn)減去認(rèn)可負(fù)債的差額。因此,保險(xiǎn)資產(chǎn)認(rèn)可是確定保險(xiǎn)公司償付能力的重要前提條件,也是保險(xiǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。

    1.應(yīng)收保費(fèi)資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)的比較

    美國紐約州對應(yīng)收保費(fèi)資產(chǎn)認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是,非壽險(xiǎn)公司沒有超過到期日90天的,扣除應(yīng)付傭金后的收取過程中的保費(fèi)。除壽險(xiǎn)公司保費(fèi)外,按有關(guān)規(guī)章規(guī)定的期交保費(fèi)。英國和應(yīng)收保費(fèi)資產(chǎn)認(rèn)可的相關(guān)規(guī)定是,應(yīng)計(jì)利息和租金,其他應(yīng)計(jì)收入和預(yù)付款。我國規(guī)定應(yīng)收保費(fèi)指長期人身險(xiǎn)業(yè)務(wù)以外的保險(xiǎn)業(yè)務(wù),按保險(xiǎn)合同規(guī)定應(yīng)向投保人收取而暫時未收取的保費(fèi)。賬齡小于1年的應(yīng)收保費(fèi)為認(rèn)可資產(chǎn),賬齡等于或大于1年的應(yīng)收保費(fèi)為非認(rèn)可資產(chǎn)。

    2.固定資產(chǎn)認(rèn)可相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的比較

    美國紐約州對固定資產(chǎn)認(rèn)可的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是,電子數(shù)據(jù)處理儀器及其相關(guān)設(shè)備構(gòu)成的數(shù)據(jù)處理、記錄儲存或會計(jì)系統(tǒng)。前提條件是任何一個上述系統(tǒng)的成本大于或等于5萬美元,并且該項(xiàng)成本可以在不超過10年的時間里被攤銷。飛機(jī),認(rèn)可條件是事先批準(zhǔn)已經(jīng)得到監(jiān)管者根據(jù)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)。英國對固定資產(chǎn)認(rèn)可的規(guī)定是,土地、建筑物和不動產(chǎn)所有權(quán);有形固定資產(chǎn),土地和建筑物除外。我國規(guī)定固定資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)凈值、在建工程和固定資產(chǎn)清理科目的余額。保險(xiǎn)公司按計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的金額確認(rèn)認(rèn)可資產(chǎn)。固定資產(chǎn)確認(rèn)為認(rèn)可資產(chǎn)的最高金額為資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本、資本公積、盈余公積三項(xiàng)之和的50%。

    3.股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)比較

    美國紐約州對股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認(rèn)可的相關(guān)規(guī)定是,已宣告并且未付的股票紅利,除非其金額已經(jīng)在其他方面被允許作為認(rèn)可資產(chǎn)。英國對股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認(rèn)可的規(guī)定是,股票和其他可變收益參股。我國規(guī)定股權(quán)投資指保險(xiǎn)公司作為被投資單位的股東,以獲取股利收入或資本利得為目的所進(jìn)行的權(quán)益資本投資。短期股權(quán)投資按成本與市價孰低法計(jì)價并計(jì)提短期投資跌價準(zhǔn)備;長期股權(quán)投資按歷史成本計(jì)價并計(jì)提長期投資減值準(zhǔn)備。股權(quán)投資為認(rèn)可資產(chǎn),但《保險(xiǎn)法》或《外資保險(xiǎn)公司管理?xiàng)l例》實(shí)施后違規(guī)持有的股權(quán)投資為非認(rèn)可資產(chǎn)。

    總之,我國認(rèn)可資產(chǎn)在細(xì)節(jié)上與紐約州保險(xiǎn)法和英國《保險(xiǎn)業(yè)法規(guī)匯編》的認(rèn)可資產(chǎn)有些區(qū)別,但是原則和設(shè)計(jì)思路是一致的。

    三、國外保險(xiǎn)資金運(yùn)用相關(guān)監(jiān)管制度啟示及政策建議

    基于以上的比較分析,為進(jìn)一步加強(qiáng)我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管工作,建議從以下三個方面完善我國資金運(yùn)用監(jiān)管。

    (一)借鑒英國通過償付能力對保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn),不斷完善保險(xiǎn)資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)化我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用與償付能力間的聯(lián)動關(guān)系

    英國主要通過嚴(yán)格監(jiān)管保險(xiǎn)公司的償付能力,來保證保險(xiǎn)資金運(yùn)作的安全與效率。保險(xiǎn)公司每年需向保險(xiǎn)監(jiān)管當(dāng)局提交財(cái)務(wù)報(bào)告,保險(xiǎn)監(jiān)管當(dāng)局也定期到保險(xiǎn)公司進(jìn)行現(xiàn)場檢查。一旦保險(xiǎn)公司的償付能力低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),則被禁止從事投資活動,并受到其他處罰。隨著我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道和資金運(yùn)用比例的放寬,相應(yīng)新增渠道的投資資產(chǎn)認(rèn)可工作需要跟進(jìn)和完善。并且,對資金運(yùn)用比例放寬后的投資渠道,根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)變化,資產(chǎn)認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)折扣比例做相應(yīng)調(diào)整的問題也值得研究。例如,我國2010年8月31日起施行的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》新增的股權(quán)和不動產(chǎn)投資,其相關(guān)資產(chǎn)認(rèn)可規(guī)定需要配套和完善;股票投資比例放寬后,是否需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)變化情況調(diào)整其資產(chǎn)認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)折扣率也值得研究?？傊?這些資產(chǎn)認(rèn)可工作可以將資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的變化在保險(xiǎn)公司的償付能力上體現(xiàn)出來,并且也可以通過嚴(yán)格我國保險(xiǎn)公司償付能力監(jiān)管來促進(jìn)保險(xiǎn)公司控制資金運(yùn)用的各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的投資比例,從而有利于控制保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)借鑒美國RBC監(jiān)管方法,建議我國逐步完善采用RBC監(jiān)管方法所需基礎(chǔ)條件

    我國要采用風(fēng)險(xiǎn)資本法,建議主要完善三個方面的基礎(chǔ)條件:一是探索確定我國資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資本系數(shù)。投資風(fēng)險(xiǎn)在國別之間的差別很大,我國不可直接套用美國對資產(chǎn)使用的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)系數(shù)。探索我國資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資本系數(shù)要克服以下困難,一方面,目前我國資本市場上的各種投資工具可能在未來發(fā)生較大的改變,這種變動的可能性為量化風(fēng)險(xiǎn)造成一定障礙;另一方面,我國保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)的評級機(jī)構(gòu)和評級體系還有待完善,需要其為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的確定提供可靠的、有價值的參考。二是逐步細(xì)化負(fù)債分類。風(fēng)險(xiǎn)資本法要求對負(fù)債進(jìn)行細(xì)致而精確的分類,根據(jù)不同種類的負(fù)債的特征以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。我國需要細(xì)化對承保風(fēng)險(xiǎn)的識別、分類和計(jì)量工作。三是逐步完善資產(chǎn)負(fù)債管理技術(shù)。資產(chǎn)負(fù)債管理理念與技術(shù)在我國有待完善,資本與資產(chǎn)的分配需要進(jìn)一步明確,以便于度量利率變動對于償付能力的影響。

    (三)進(jìn)一步細(xì)化根據(jù)償付能力充足率對保險(xiǎn)資產(chǎn)投資分類監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定

第8篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：公司治理；物權(quán)法；規(guī)范

中圖分類號：DF521／F276.6 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X(2008)12-0117-03

公司治理是我國在構(gòu)筑完善的市場經(jīng)濟(jì)體制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中致力于研究解決的課題。能否按照科學(xué)發(fā)展觀的要求規(guī)范我國的公司治理，關(guān)系到國企改革能否成功，上市公司能否持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)公司在國際競爭中能否立足，抗拒市場風(fēng)險(xiǎn)。

一、公司治理問題的提出和我國的研究現(xiàn)狀

公司治理的研究已有近百年的歷史，但直到1984年公司治理結(jié)構(gòu)這一概念才由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tricke.R1明確提出。在其專著《公司治理》(Corporate Governance)中，Tricker明確提出了公司治理的重要性及其與公司管理的區(qū)別，從而提出了公司治理的概念。他認(rèn)為，公司管理就是運(yùn)營公司，而公司治理則是確保這種運(yùn)營處于正確的軌道之上。此后Ken-neth N.Dayton教授將公司治理和公司管理的關(guān)系形象的比喻為一個硬幣的兩面。在專著《公司治理：硬幣的另一面》(Corporate Govemance：the other side of the coin)中，Dayton認(rèn)為，公司治理指的是董事會利用來監(jiān)督管理層的過程、結(jié)構(gòu)和聯(lián)系；公司管理則是管理人員確定目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所采取的行動。

但什么是公司治理，學(xué)術(shù)界并沒有統(tǒng)一的解釋，中文譯文有“公司治理結(jié)構(gòu)”、“法人治理結(jié)構(gòu)”、“公司法人治理結(jié)構(gòu)”、“公司治理機(jī)制”等不同版本，OCED在《公司治理結(jié)構(gòu)原則》中給出了一個具有代表性的定義：“公司治理結(jié)構(gòu)是一種據(jù)以對工商公司進(jìn)行管理和控制的體系。公司治理結(jié)構(gòu)明確規(guī)定了公司的各個參與者的責(zé)任和權(quán)利分布，諸如，董事會、經(jīng)理層、股東和其他利害相關(guān)者。并且清楚地說明了決策公司事務(wù)時所應(yīng)遵循的規(guī)則和程序。同時，它還提供了一種結(jié)構(gòu)，使之用以設(shè)置公司目標(biāo)，也提供了達(dá)到這些目標(biāo)和監(jiān)控運(yùn)營的手段?！?/p>

我國理論界對公司治理的研究始于20世紀(jì)80年代末。從1993年國內(nèi)理論界首次提出公司治理的概念開始，我國的經(jīng)濟(jì)學(xué)界已對公司治理問題開始從各個不同的角度進(jìn)行介紹和闡述，張維迎(1994)、吳敬璉(1994)等提出要在國企改革中借鑒和吸收當(dāng)代公司治理理論。接著，理論界在公司治理的內(nèi)涵(林毅夫，1997)、有效的制度安排(林毅夫，1997)、委托問題研究(張維迎，1999)、產(chǎn)權(quán)的討論(張維迎，1999、2000；孫永祥，2001)和治理模式的比較(李維安。2001)等方面均取得了一定的進(jìn)展。

二、我國上市公司治理存在的問題

以滬深兩市上市公司為代表的一大批現(xiàn)代企業(yè)初步建立起規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)，但由于中國現(xiàn)代企業(yè)制度建立的先天不足，使得目前公司治理情況不盡如人意。來自南開大學(xué)公司治理評價課題組的研究成果顯示：2006年樣本上市公司治理指數(shù)的均值為56.08(見下頁表1)，上市公司之間的公司治理質(zhì)量存在較大的差異，公司治理指數(shù)最大值為75.94，最小值為39.55，樣本的標(biāo)準(zhǔn)差為5.13。在下頁表2中可以看到全部樣本公司中達(dá)到CCGINKlll的只有10家，占全部樣本的0.80％；達(dá)到CCGINKⅣ的有251家，占全部樣本的20.10％；處于CCGINKV的公司有832家，占樣本的66.61％。有156家上市公司的治理指數(shù)在50以下，占全部樣本的12.49％。

筆者認(rèn)為，我國上市公司在治理結(jié)構(gòu)上的不足主要是“國有股”一股獨(dú)大，且占絕對控股地位和國有法人股不能流通，從而導(dǎo)致了公司治理結(jié)構(gòu)的治理效率低下。其主要表現(xiàn)在于：

1　股東大會對董事的約束失控，

“一股獨(dú)大”強(qiáng)化了原來的政企不分，董事會半數(shù)以上成員是政府的代表，控股股東輕而易舉地控制了股東大會，掌握了公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理層人選的安排，進(jìn)而凌駕于股東大會之上，憑借董事會來操縱上市公司，通過關(guān)聯(lián)交易等手段來侵害中小股東和其他投資者的利益。

2　董事會缺乏獨(dú)立性

“一股獨(dú)大”使董事會制度的作用并沒有得到發(fā)揮，出現(xiàn)制度異化，失去其自身應(yīng)有的獨(dú)立性。我國大部分上市公司的董事會，內(nèi)部董事占70％以上，且董事會與經(jīng)營層交叉任職，導(dǎo)致嚴(yán)重的“內(nèi)部人控制”，董事會不能有效地監(jiān)督經(jīng)理人。

3　監(jiān)事會事后監(jiān)督弱化

我國《公司法》對監(jiān)事會只賦予業(yè)務(wù)上的監(jiān)督權(quán)，對董事會和經(jīng)理層沒有實(shí)質(zhì)的威懾力，且監(jiān)事的任命不規(guī)范，絕大部分監(jiān)事來自于公司內(nèi)部。我國公司的監(jiān)事會產(chǎn)生辦法和在公司治理中的地位使其有名無實(shí)，流于形式。

4　公司外部治理機(jī)制失效

由于管理體制、業(yè)務(wù)水平、職業(yè)道德等原因，且法律不完善，公司監(jiān)督機(jī)關(guān)行為異化，會計(jì)師、審計(jì)師等中介機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使人為地使上市公司的會計(jì)報(bào)表失真，掩蓋了上市公司及其大股東的違規(guī)行為，導(dǎo)致公司外部治理無效。

三、物權(quán)法的制定對我國規(guī)范公司治理的意義

我國于2007年出臺并實(shí)施了《物權(quán)法》，《物權(quán)法》在《公司法》和《證券法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步健全和完善了有關(guān)法律制度，為上市公司通過資本市場規(guī)范運(yùn)作和提高質(zhì)量提供了重要的法律依據(jù)和制度保障，將促進(jìn)我國國有上市公司規(guī)范公司治理。

(一)《物權(quán)法》進(jìn)一步明確界定了企業(yè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

《物權(quán)法》進(jìn)一步確立了企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉上市公司經(jīng)營管理和侵占上市公司財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》第67條規(guī)定：“國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)”；第68條規(guī)定：“企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”?！段餀?quán)法》在《公司法》的基礎(chǔ)上，更加具體和明確地界定了企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。法人財(cái)產(chǎn)權(quán)是指民事法律關(guān)系主體依法所享有的，對基于投資而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)和生產(chǎn)、經(jīng)營活動中積累的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立支配的民事權(quán)利。法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)在于它是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，是專屬于法人所享有的，非法人主體不能享有。出資者對其投資法人的財(cái)產(chǎn)不能擁有支配權(quán)、處分權(quán)，法人則獲得了一定的占有、支配、處分、收益權(quán)。

我國國有上市公司在公司治理中最主要的問題是“一股獨(dú)大”。由于制度設(shè)置缺陷和委托關(guān)系沒理順，“一股獨(dú)大”使股東大會對董事的約束失控，變成“一股獨(dú)霸”。根據(jù)資

本多數(shù)決策原則，中小股東的意志往往被控股股東的意志取代和征服，影響了中小股東參與公司管理的積極性，股東大會演變成“控股股東會”，甚至出現(xiàn)“一人股東大會”的尷尬現(xiàn)象?？毓晒蓶|和實(shí)際控制人經(jīng)常濫用資本多數(shù)決策原則，通過操縱股東大會實(shí)現(xiàn)其不正當(dāng)利益或直接侵害上市公司和中小股東利益。

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到上市公司的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)；上市公司對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國家、集體作為上市公司的股東，除依法享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營管理者的權(quán)利外，不得非法干涉上市公司經(jīng)營管理和通過資金占用、違規(guī)擔(dān)保等各種方式侵占上市公司的財(cái)產(chǎn)。

(二)《物權(quán)法》明確禁止各種非法方式掏空上市公司

《物權(quán)法》禁止通過低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保、MBO或者以其他方式掏空上市公司，造成國有財(cái)產(chǎn)損失?！段餀?quán)法》第56條規(guī)定：“國家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”；第57條還規(guī)定：“違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸?cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任”。

“內(nèi)部人控制”是我國國有上市公司治理中所普遍面臨的問題。所謂“內(nèi)部人控制”是指現(xiàn)代企業(yè)中的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)(控制權(quán))相分離的前提下，由于所有者與經(jīng)營者利益的不一致。導(dǎo)致了經(jīng)營者控制公司。只要企業(yè)存在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，就不可避免地要出現(xiàn)“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象。在兩權(quán)分離的前提下，不掌握企業(yè)經(jīng)營權(quán)的分散的股東成為企業(yè)的外部成員，而由不擁有股權(quán)或只擁有很小份額股權(quán)但擁有企業(yè)經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營層在一定程度上控制了企業(yè)，或多或少地?fù)碛辛耸Ｓ嗫刂茩?quán)乃至剩余索取權(quán)。因?yàn)榻?jīng)營者與所有者之間的契約不可能是完備無缺的，二者之間信息不對稱，經(jīng)理層所接受的監(jiān)督是有限的或?qū)ζ溥M(jìn)行的監(jiān)督是低效率的，在這種情況下，經(jīng)理層總能利用所有者授予的經(jīng)營權(quán)來獲取剩余控制權(quán)或同時擁有剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)。

第9篇：不動產(chǎn)管理規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：信托；稅收；重復(fù)征稅；原則

《中華人民共和國信托法》以及《信托投資公司管理辦法》頒布實(shí)施以來，我國信托公司開始向信托本源業(yè)務(wù)回歸，逐步邁向規(guī)范發(fā)展的新軌道。在五年多的時間里，重新登記的信托公司在資金信托、財(cái)產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)領(lǐng)域積極拓展，信托財(cái)產(chǎn)的規(guī)模和收益水平不斷提高。而目前在我國尚沒有與之相配套的稅收制度，信托業(yè)的外部法律環(huán)境還不完善，從而使信托業(yè)的發(fā)展受到了一定的制約。因此，本文對我國信托稅制的修改與完善作些粗淺的探討。

一、我國信托課稅中存在的問題

我國現(xiàn)行稅制沒有對信托課稅問題做出明確規(guī)定，目前我國稅務(wù)當(dāng)局只能用現(xiàn)行的一般性稅收政策對豐富多彩的信托活動進(jìn)行稅務(wù)監(jiān)管，并未考慮信托本身法律關(guān)系的特殊性及其表達(dá)方式、實(shí)踐方式的多樣性和新穎性，因此信托課稅中存在一系列的問題。

1、重復(fù)征稅。重復(fù)征稅是當(dāng)前信托課稅面臨的最突出問題，其根源在于現(xiàn)行的稅制沒有考慮信托業(yè)務(wù)所有權(quán)的二元化問題。一是委托人將資產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資時，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，則要交納一定的營業(yè)稅、印花稅、契稅等；而當(dāng)作為受托人的信托公司要把資產(chǎn)還給委托人的時候，同樣發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，還是要交納營業(yè)稅、印花稅、契稅等。這就造成了對同一稅源的二次征稅。二是信托存續(xù)期間信托收益產(chǎn)生的稅負(fù)與受益人、受托人收到信托利益后產(chǎn)生的稅負(fù)相重復(fù)。這會大大提高信托公司的經(jīng)營成本，直接后果是壓縮了投資者的收益空間。

2、稅負(fù)不公。證券投資基金從本質(zhì)上來說是一種典型的資金信托。當(dāng)前我國對證券投資基金實(shí)行特殊的優(yōu)惠政策：不僅免征募集基金的營業(yè)稅，而且還對個人投資者從基金分配中獲得的股票差價收入免征個人所得稅，而同時由于信托稅制的缺位，實(shí)際上就造成了證券投資基金稅負(fù)低于其他信托經(jīng)營活動的稅負(fù)不公問題。從公平稅負(fù)的角度來看，既然屬于信托活動，給予證券投資基金的稅收優(yōu)惠待遇也應(yīng)同樣給予資金信托等其他信托業(yè)務(wù)。

3、納稅義務(wù)人及稅目稅率不明確。從營業(yè)稅角度看，目前稅法對委托業(yè)務(wù)明確規(guī)定受托人（即金融機(jī)構(gòu)）為代扣代繳義務(wù)人，而對信托業(yè)務(wù)對未做任何規(guī)定；從個人所得稅來看，新個人所得稅法明確了以支付所得的單位和個人為代扣代繳義務(wù)人，而我國《個人所得稅法》將屬于征稅范圍的所得分為11個稅目，沒有明確規(guī)定信托收益這一類所得屬于哪一種具體征收范圍。雖然信托收益的性質(zhì)與基金分紅最為接近，但種類繁多的信托業(yè)務(wù)又無法直接套用《關(guān)于證券投資基金稅收問題的通知》中的相關(guān)規(guī)定。目前，絕大部分信托投資公司對信托收益并未給予明確規(guī)定，極個別信托公司對信托收益按照利息、股息、紅利所得繳納20%的個人所得稅，但利息、股息、紅利所得是指個人擁有債權(quán)、股權(quán)而取得的利息、股息、紅利所得，而信托收益是信托公司以自身名義運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)對外擁有的債權(quán)、股權(quán)，并非個人擁有的債權(quán)、股權(quán)，個人擁有的只是對信托財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)。

4、信托納稅主體與信托法沖突。目前，信托公司在稅務(wù)機(jī)關(guān)只能有唯一的稅務(wù)登記證號，從納稅主體來看，如果以受托人（既信托公司）為納稅義務(wù)人，則受托人只能以信托公司自有的唯一納稅登記號進(jìn)行納稅申報(bào)，稅款也要先轉(zhuǎn)入信托公司的自有資金銀行賬戶，造成信托資金和自有資金的混用，與信托公司的相關(guān)管理規(guī)定嚴(yán)重沖突。

綜上，由于上述稅收的種種問題，我國目前信托業(yè)存在稅負(fù)過重的現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了信托行業(yè)的發(fā)展。只有建立與稅收相配套的稅收制度，才能避免納稅人的不合理稅負(fù)，擴(kuò)大投資者的收益空間，降低信托投資公司的經(jīng)營成本，在制度上有效保障我國信托業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

二、完善我國信托稅制的意見

在信托稅收的問題上，雖然各國的規(guī)定不盡相同，但國際稅收慣例承認(rèn)信托導(dǎo)管原理在信托稅收制度設(shè)計(jì)中的重要作用。根據(jù)信托導(dǎo)管原理所蘊(yùn)涵的指導(dǎo)思想，筆者認(rèn)為，信托稅制的基本原則，應(yīng)反映信托稅收的基本規(guī)律，并對全部信托稅收活動進(jìn)行抽象和概括，為此提出如下建議原則：

1、稅收法定的原則。稅收法定是指一切稅收以及與其有關(guān)的活動都必須有法律明確規(guī)定，沒有法律明確規(guī)定的，人們不負(fù)有納稅義務(wù)，任何機(jī)關(guān)和個人也都無權(quán)向其征稅。

2、實(shí)際受益人負(fù)擔(dān)原則。這是建立我國信托稅制的基礎(chǔ)。目前，我國業(yè)界對信托收益征收所得稅主要有五種方案：一是對受益人課稅，對信托本身不課稅；二是對受益人免稅，對信托本身課稅；三是對受益人和信托本身同時課稅，但對信托本身已課征的稅收，在對受益人課稅時予以抵減；四是對受益人和信托本身同時課稅，但降低稅率；五是開征利得稅。從根本上說，前四種方案在不同程度上考慮了信托活動本身的性質(zhì)，體現(xiàn)了信托導(dǎo)管原理的基本內(nèi)容。但具體說來，第二種方案有悖于收益課稅原理，從未采用過；第三、四種方案將信托本身視為納稅主體，并且都出現(xiàn)在英美等國家，因?yàn)橛⒚赖葒男磐写蠖家呀?jīng)發(fā)展為大規(guī)模的基金，其獨(dú)立法人的法律特征明顯，而且這些國家的法律對此提供保護(hù)；第四、五種方案不但需要修改我國的所得稅法，而且征收管理復(fù)雜，稅收成本較高，不具有可操作性。因此，應(yīng)當(dāng)按照洗脫實(shí)質(zhì)以實(shí)際受益人為最終納稅義務(wù)人，并且避免對名義應(yīng)稅行為征稅。

3、避免重復(fù)征稅原則。重復(fù)征稅會增加納稅人的不合理負(fù)擔(dān)，直接限制信托活動的開展。因此，避免重復(fù)征稅應(yīng)作為信托稅制設(shè)計(jì)時的一個重要原則。從信托的本質(zhì)看，信托只是收益人實(shí)現(xiàn)一定經(jīng)濟(jì)目的的管道，受益人作為信托利益的享有者，通過該管道所負(fù)擔(dān)的納稅，應(yīng)當(dāng)不因受托人的介入而加重，受托人管理、運(yùn)用以及處分信托財(cái)產(chǎn)的活動旨在實(shí)現(xiàn)信托設(shè)立的目的。因此，基于信托的贈與性質(zhì)，受益人最終負(fù)擔(dān)的稅收不應(yīng)高于由受益人親自管理經(jīng)營所承擔(dān)的稅負(fù)。以不動產(chǎn)信托為例，受托人從委托人處取得信托財(cái)產(chǎn)后，將該不動產(chǎn)租賃經(jīng)營一段時間，然后出售給第三人，并將全部租賃收入和出售收入交付于受益人。這樣，從整個信托過程看，該不動產(chǎn)所有權(quán)分別經(jīng)過了兩次移轉(zhuǎn)，即從委托人處轉(zhuǎn)移至受托人處，又從受托人處再轉(zhuǎn)移至第三人處，就該不動產(chǎn)的契稅稅負(fù)而言，應(yīng)當(dāng)不高于該不動產(chǎn)所有權(quán)從委托人處直接轉(zhuǎn)移到第三人處所應(yīng)承擔(dān)的契稅稅負(fù)。: