商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

關(guān)鍵詞：國(guó)際化；商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月13日

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用，事關(guān)經(jīng)濟(jì)全局。近年來(lái)，我國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)體系的進(jìn)程不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)，利用國(guó)際化契機(jī)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)蛻變，是很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑。同時(shí)，我們也不難看出，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年野蠻發(fā)展，存在著諸多問(wèn)題，包括產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目都存在著結(jié)構(gòu)化與同質(zhì)化的問(wèn)題，值得行業(yè)從業(yè)者與理論研究者深入探討。

一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)體量呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲駛會(huì)，大量資金不斷地涌入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。隨著社會(huì)資本的大量涌入，各個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都希望可以在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利用的黃金時(shí)代分取一杯羹，賺取高額利潤(rùn)。多個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入也給商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了更大的發(fā)展空間。根據(jù)權(quán)威資料統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售額也在不斷攀升。從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，雖然增速相較于2010年前后已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長(zhǎng)速度，行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。

（二）資金強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?？v觀我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，依然存在著資金強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)的態(tài)勢(shì)。國(guó)外資本和一些大型的跨國(guó)企業(yè)也開(kāi)始關(guān)注到了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ恍┥虡I(yè)巨頭更是斥巨資在我國(guó)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而使我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，投資人也將投資的焦點(diǎn)聚集在了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和利用上。大型商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力有目共睹，一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始放棄居民住宅的開(kāi)發(fā)，將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)之上。除此之外，一些大型的商貿(mào)集團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)也看到了商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力，開(kāi)始將大量的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，延伸經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)鏈，拓展自己的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。一些發(fā)展前景良好的商業(yè)地段更是炙手可熱，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸開(kāi)始以打造城市商圈或者商業(yè)中心的形式來(lái)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的影響力，從而在其中獲得更大的商業(yè)附加值，獲取高額的收益。

（三）商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際化程度不高。從目前國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展較好，并且繼續(xù)向二三線城市推進(jìn)，但是國(guó)際化程度明顯不足。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和利用提供了良好的空間，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先得到了迅猛的發(fā)展，并且在短短幾年之內(nèi)就形成了飽和的狀態(tài)。很多商業(yè)地產(chǎn)的投資者和大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始將目光投向經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的二線和三線城市，并且推動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。但是，毋庸置疑的是，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際化程度仍有待提高。雖然商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的風(fēng)生水起，但是能將項(xiàng)目建設(shè)到國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍舊鳳毛麟角，只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)走出了國(guó)門，并且在國(guó)際領(lǐng)域開(kāi)創(chuàng)了自己的品牌，但是更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在搶占國(guó)內(nèi)蛋糕，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入到白熱化階段。

二、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的國(guó)際化挑戰(zhàn)

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較大體量與規(guī)模，但依然存在較為嚴(yán)峻的系統(tǒng)性問(wèn)題，不管是產(chǎn)品還是技術(shù)，都存在結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，供求關(guān)系呈現(xiàn)出失衡狀態(tài)，許多從業(yè)者經(jīng)營(yíng)困難，特別是隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨越來(lái)越多的國(guó)際挑戰(zhàn)，同時(shí)也迎來(lái)了“走出去”的契機(jī)。

（一）海外項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)。在海外開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。從本質(zhì)上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都具有較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期。作為投資較大的國(guó)際化商業(yè)項(xiàng)目，要想使商業(yè)地產(chǎn)建成后具有持續(xù)的盈利能力，必須使商業(yè)地產(chǎn)具有一定的商業(yè)價(jià)值，因此這就需要更大的投資比例以及相對(duì)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業(yè)地產(chǎn)在建成后實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。在此過(guò)程中，有些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有事先評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，貿(mào)然開(kāi)展海外項(xiàng)目，看到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景之后就盲目跟風(fēng)，匆忙開(kāi)發(fā)，從而在商業(yè)地產(chǎn)尚未建設(shè)完成時(shí)出現(xiàn)資金不足的情況，如果這時(shí)不能及時(shí)補(bǔ)足建設(shè)資金，很可能就會(huì)出現(xiàn)擱置的情況，從而人為地延長(zhǎng)了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期。另外，當(dāng)出現(xiàn)資金不足的情況時(shí)，還有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提前向商戶融資，利用優(yōu)惠的承租條件來(lái)吸引商戶提前交付租金，從而為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資。此時(shí)，不可避免地會(huì)出現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)面臨巨大的損失，從而進(jìn)一步加劇商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)際經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，這種投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被進(jìn)一步放大。

（二）要承擔(dān)市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)際化視野下開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。首先，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并不熟悉海外的法律環(huán)境，在開(kāi)展業(yè)務(wù)過(guò)程中，可能存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來(lái)不必要的訴訟麻煩，影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)；其次，在開(kāi)展海外業(yè)務(wù)的過(guò)程中，由于沒(méi)有很多經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，所以對(duì)于海外市場(chǎng)行情也不夠了解，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可能面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果投資不夠謹(jǐn)慎，可能會(huì)造成巨額虧損問(wèn)題。此外，在經(jīng)營(yíng)海外業(yè)務(wù)的過(guò)程中，匯率風(fēng)險(xiǎn)也屬于一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的不良影響。在海外開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，也要受到國(guó)際形勢(shì)和國(guó)際關(guān)系的影響，這些因素都不在企業(yè)的控制范圍內(nèi)，因此企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)海外擴(kuò)展，必須考慮諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，并且建立自身風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，將系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

（三）面臨國(guó)際市場(chǎng)定位問(wèn)題。在國(guó)際化視野下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，必須解決商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位問(wèn)題。隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)升溫，眾多投資者和大型跨國(guó)企業(yè)都開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，有的甚至很難盈利。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)是一個(gè)城市較為繁華的區(qū)域，大部分的商業(yè)地產(chǎn)都位于城市的核心地段，大量的人員流動(dòng)和精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)和盈利的必要條件。而之所以會(huì)出現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不盈利的現(xiàn)象，很大一部分原因是由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不夠準(zhǔn)確，或者偏離了人們的消費(fèi)習(xí)慣。比如說(shuō)，在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和前期定位，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中仍然按照其他城市的開(kāi)發(fā)水平和市場(chǎng)定位來(lái)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)城市的商業(yè)地產(chǎn)，有的地區(qū)消費(fèi)水平并未達(dá)到很高的程度，但是商業(yè)地產(chǎn)中卻出現(xiàn)了較高水平的消費(fèi)項(xiàng)目。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，很大一部分原因是開(kāi)發(fā)商和投資者經(jīng)營(yíng)理念上的失誤，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單地認(rèn)為，即使當(dāng)?shù)氐纳钏經(jīng)]有達(dá)到相應(yīng)的消費(fèi)程度，但是只要在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)，就可以逐漸提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，基于這種考慮，使商業(yè)地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐纳钏匠霈F(xiàn)偏離。

三、國(guó)際化視野下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑

（一）不斷提升企業(yè)融資能力。作為建筑行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)兼具勞動(dòng)密集型與資本密集型的雙重特征，要實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展，不斷開(kāi)創(chuàng)海外市場(chǎng)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和融資方法都比較原始，同時(shí)也承擔(dān)著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。不管是開(kāi)展國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)還是國(guó)際業(yè)務(wù)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想在國(guó)際化浪潮下實(shí)現(xiàn)升級(jí)跨越發(fā)展，必須解決自身融資能力薄弱的問(wèn)題，提升自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，要采取直接融資和間接融資相結(jié)合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同r要與國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)接，為開(kāi)拓海外市場(chǎng)業(yè)務(wù)打好金融基礎(chǔ)，提升國(guó)際適應(yīng)力和競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)國(guó)際化發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)“全產(chǎn)業(yè)鏈”發(fā)展，要想進(jìn)行系統(tǒng)發(fā)展，最為重要的是提升項(xiàng)目規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)能力。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)之前，投資人或者開(kāi)發(fā)商應(yīng)該首先對(duì)城市進(jìn)行充分的調(diào)研活動(dòng)，從而對(duì)城市的發(fā)展情況和居民的整體消費(fèi)水平有一個(gè)充分的了解。在掌握了城市的整體發(fā)展?fàn)顩r之后，應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)定位進(jìn)行合理規(guī)劃，規(guī)劃過(guò)程中要嚴(yán)格按照之前的調(diào)研結(jié)果來(lái)進(jìn)行，因?yàn)橹挥猩虡I(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位與當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民的消費(fèi)能力相適應(yīng)，才能有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。在此過(guò)程中，消費(fèi)者的需求以及當(dāng)?shù)鼐用竦臐撛谙M(fèi)能力也是一個(gè)十分重要的參考目標(biāo)，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的過(guò)程中也應(yīng)該作為一個(gè)重要的參考指標(biāo)予以考慮。也就是說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后，既能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，又能在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的期間內(nèi)適應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)需求的發(fā)展和提升，無(wú)論高端消費(fèi)者還是低端消費(fèi)者，都能在城市商業(yè)項(xiàng)目上獲得良好的消費(fèi)體驗(yàn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）優(yōu)化經(jīng)營(yíng)服務(wù)與用戶體驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)與其他一些商業(yè)形態(tài)不同，要想保持長(zhǎng)久的發(fā)展和可持續(xù)的盈利能力，后期的規(guī)范運(yùn)營(yíng)和管理都是必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，要想使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)發(fā)展，加大后期的經(jīng)營(yíng)管理力度，運(yùn)用高效的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。在此過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該探索出一套切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)策略，不僅要與上下游業(yè)者建立良好的合作關(guān)系，還要適時(shí)地策劃一些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，拉近與目標(biāo)客戶之間的距離，在行業(yè)領(lǐng)域樹(shù)立一個(gè)良好的形象，從而不斷擴(kuò)大自身的影響力。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要想在國(guó)際化浪潮下實(shí)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，首先必須從發(fā)展理念入手，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，打造商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈條，同時(shí)有效評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)選取合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提高企業(yè)融資能力和風(fēng)險(xiǎn)防控能力，嚴(yán)把建設(shè)質(zhì)量關(guān)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)和商品贏得國(guó)內(nèi)乃至海外市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)推動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總體行業(yè)提檔升級(jí)。

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第2篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

摘 要 近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局中一枝獨(dú)秀，幾乎每個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域性都可以看到商業(yè)地產(chǎn)的影子。然而，由于商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，所以在估價(jià)中的影響因素也具有其自身的特點(diǎn)。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行總體闡述，分析當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)工作中的影響因素進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)狀 估價(jià)

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)是在各種零售，餐飲，娛樂(lè)，醫(yī)療服務(wù)，休閑設(shè)施和其他商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式。在經(jīng)營(yíng)模式和功能、用途方面，區(qū)別于普通住宅，公寓，別墅等房地產(chǎn)形式。鑒于具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，特別強(qiáng)調(diào)公共空間的功能作用、指導(dǎo)作用和附加值，以提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值；從項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須以動(dòng)態(tài)的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)，不像普通住宅、公寓等，建設(shè)完成、銷售完畢后就結(jié)束了開(kāi)發(fā)過(guò)程。從客戶級(jí)別來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)被分為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商即最終的運(yùn)營(yíng)者，和項(xiàng)目的受惠群體即大眾消費(fèi)者兩級(jí)。

二、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)并不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，還帶動(dòng)著周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)目前來(lái)說(shuō)經(jīng)歷了三個(gè)階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現(xiàn)行商鋪為主的初級(jí)階段；以“呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級(jí)階段；以“呈總和立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級(jí)階段。

早在2011年時(shí)，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)歷史新高。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）》記載，2010 年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長(zhǎng)34.2%和 31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到 5354 億元、2149 億元，分別增長(zhǎng) 46.3%和 31.2%。[1]

縱觀商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，可以看到其與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)形態(tài)、人均收入水平等各方面都有著緊密聯(lián)系。從辦公類商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，主要取決于所在城市中的以下的四個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度；交通的通達(dá)性；城市的技術(shù)設(shè)施及社會(huì)服務(wù)水平；城市的性質(zhì)，是否為中心城市，對(duì)周邊區(qū)域的輻射程度。在我國(guó)，目前北京、上海等東部發(fā)達(dá)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，很多國(guó)內(nèi)外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展自然就位列前茅。

對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房來(lái)說(shuō)，主要是為商業(yè)提供營(yíng)業(yè)的場(chǎng)所，因此此類商業(yè)用房通常與當(dāng)?shù)氐娜司杖?、?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華程度等因素緊密聯(lián)系起來(lái)。2010 年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為 6921.5 萬(wàn)平方米，其中東部地區(qū) 3358.7 萬(wàn)平方米，中部地區(qū) 1739.2 萬(wàn)平方米，西部地區(qū) 1523.5 萬(wàn)平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]

總體來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)還沒(méi)有完全成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還將會(huì)迎來(lái)黃金十年。不過(guò)，由于其自身的復(fù)雜性也明顯高于住宅，因此在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)存在很多不確定因素，尤其是在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理上與住宅領(lǐng)域因?yàn)橛兄薮蟮牟町?，這也是直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵。

三、商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)影響因素簡(jiǎn)析

1、關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

商業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)在于整合地產(chǎn)資源和其他資源，將土地開(kāi)發(fā)升華培育為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在這期間對(duì)于土地和房產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，是持續(xù)性的二次、三次的深度開(kāi)發(fā)和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價(jià)值。因此商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值更多地反映商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，并依托行業(yè)的發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重在追求資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。在使用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)可選案例所做的不僅僅是簡(jiǎn)單的篩選、比較和測(cè)算，更多的應(yīng)該分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會(huì)發(fā)展的主流和未來(lái)的發(fā)展方向。

2、格外關(guān)注政策的影響

目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都爭(zhēng)相上馬，尤其在一些重大項(xiàng)目上，在申報(bào)過(guò)程中，在規(guī)劃、對(duì)補(bǔ)地價(jià)、容積率等方面都有相當(dāng)?shù)恼呖梢詢?yōu)惠處理。但是，仍有一些項(xiàng)目會(huì)受到某些政策的瓶頸限制，在規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)的分割方面，也許會(huì)與某些政策相悖。如何將商業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，這將是每個(gè)項(xiàng)目都可能會(huì)遇到的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)要深層次的發(fā)展，就必須將其合法化。在商業(yè)地產(chǎn)的估價(jià)中，要非常重視發(fā)展中所遇到的政府政策的問(wèn)題，而且根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)類型的不同，所受地方政策的優(yōu)惠和限制也不同，所以在估價(jià)時(shí)就應(yīng)格外關(guān)注各地各種政策對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響。

3、充分考慮投資回報(bào)的長(zhǎng)周期屬性

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，從資金運(yùn)用角度分析，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的要求很高，投資回收期很長(zhǎng)，而且在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)資金的需求量也很大。因此，即使項(xiàng)目招商成功之后，還會(huì)需要很多的資金為其完成后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。這對(duì)于資金實(shí)力的要求就會(huì)很高，需要資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力都很雄厚的企業(yè)，只有這樣才能做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，才能為入住企業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。所以，商業(yè)地產(chǎn)在采用收益法估價(jià)的時(shí)候，確定折現(xiàn)率就要充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期特別長(zhǎng)的特點(diǎn)，而且因類型不同，投資回報(bào)率和回收周期也是不同的，需仔細(xì)分析，有針對(duì)性地確定。

參考文獻(xiàn)：

[1]數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 .2011.

[2]何艷，吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)分析.資源與人居環(huán)境.2010（5）.

[3]趙陽(yáng).我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題與對(duì)策.建筑經(jīng)濟(jì).2009（4）.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

2006年房地產(chǎn)行業(yè)回顧：行業(yè)景氣上升

行業(yè)景氣度振蕩上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)由年初的100.61點(diǎn)至7月上升至103.51點(diǎn)，與銷售價(jià)格指數(shù)同時(shí)達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。隨后房地產(chǎn)政策調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，8月份開(kāi)始連續(xù)3個(gè)月景氣度略有下滑。之后，由于銷售價(jià)格指數(shù)高企及開(kāi)發(fā)投資指數(shù)走強(qiáng)，景氣指數(shù)至10月又反彈至103.4點(diǎn)，比年初上升2.8個(gè)點(diǎn)。

區(qū)域市場(chǎng)差異明顯，京津地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)。從房屋銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)來(lái)看，全國(guó)房屋售價(jià)走低而租價(jià)走強(qiáng)。各地市場(chǎng)中，北京、深圳等城市房?jī)r(jià)走勢(shì)趨強(qiáng)，特別是北京房?jī)r(jià)持續(xù)走高，而上海房?jī)r(jià)走勢(shì)趨弱。

2007年房地產(chǎn)行業(yè)展望：行業(yè)景氣持續(xù)向好可期

2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)走強(qiáng)。

支持因素。第一，人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成長(zhǎng)期利好，人民幣升值預(yù)期下的住房潛在投資需求將會(huì)長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)投資需求將可能快速增長(zhǎng)從而成為支持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走強(qiáng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

第二，居民收入增長(zhǎng)及消費(fèi)升級(jí)成為地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)的重要支撐。近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)升級(jí)引導(dǎo)住房消費(fèi)需求提升，目前居民的購(gòu)房需求還沒(méi)有充分釋放出來(lái)，加之房改房上市存在制度，二手房交易制度安排缺位等原因，這些將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走強(qiáng)。

第三，開(kāi)發(fā)投資增速高企將維持地產(chǎn)行業(yè)高景氣度。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資增速將可能有所減緩，但由于地產(chǎn)行業(yè)的高盈利性及資金流動(dòng)性過(guò)剩，地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，固定投資增速高企將維持行業(yè)高景氣度。

第四，城市化進(jìn)程加快實(shí)現(xiàn)了住房?jī)?nèi)在價(jià)值的增值。近年來(lái)國(guó)內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，交通、綠化、商業(yè)環(huán)境、居住配套設(shè)施的完善提高了居住的舒適度、方便度與生活質(zhì)量，未來(lái)城市化進(jìn)程加快將使住房?jī)?nèi)在價(jià)值同步提升，住房?jī)r(jià)格的上漲在一定程度上反映了其使用價(jià)值增值部分。

第五，房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”推動(dòng)房?jī)r(jià)維持高位。雖然今年出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》著重強(qiáng)調(diào)要加大未來(lái)中低價(jià)及小套型住宅的供給量，但是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)效供給過(guò)多或有效供給不足導(dǎo)致的“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”依然無(wú)法緩解，經(jīng)濟(jì)適用型和中低價(jià)住房的需求缺口依然較大,這已成為房?jī)r(jià)維持高位的一個(gè)主要原因。

基本預(yù)測(cè)。2007年房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)向好，行業(yè)景氣度將會(huì)在高位振蕩后小幅走高，房地產(chǎn)銷售價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)差異明顯，以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)將可能維持高位盤整，以北京與天津?yàn)楹诵牡沫h(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)將取而代之成為“熱點(diǎn)”區(qū)域，其他二線城市將可能出現(xiàn)持續(xù)走強(qiáng)。

2007年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注： “多極化”投資視角下的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換

目前地產(chǎn)行業(yè)按產(chǎn)品特性可分為住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)三類地產(chǎn)上市公司，前者以開(kāi)發(fā)、銷售住宅產(chǎn)品為主，后兩者指以持有并出租商業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)為主的地產(chǎn)公司。住宅開(kāi)發(fā)地產(chǎn)上市公司較多，其中在全國(guó)或區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)公司是我們重點(diǎn)關(guān)注的公司，概括為“規(guī)模優(yōu)勢(shì)型”公司與“區(qū)域優(yōu)勢(shì)型”公司。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)上市公司較少。以上四類地產(chǎn)上市公司的主要特征、優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)見(jiàn)表1。我們通過(guò)選取其中上市公司的樣本股，從盈利能力、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、管理成本、融資能力等方面對(duì)以上四類公司進(jìn)行分析對(duì)比。

工業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)園區(qū)）公司：關(guān)注國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)園區(qū)、資產(chǎn)增值較大或有資產(chǎn)注入公司

工業(yè)地產(chǎn)公司是未被市場(chǎng)深入挖掘的“金礦”。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開(kāi)發(fā)區(qū)為載體，從事開(kāi)發(fā)區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對(duì)園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。工業(yè)地產(chǎn)具有收益穩(wěn)定、地價(jià)增值較大的優(yōu)勢(shì)，目前市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)上市公司關(guān)注度不高。

工業(yè)地產(chǎn)需求缺口較大，工業(yè)地價(jià)未來(lái)將大幅上漲。在中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。今年工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn)是盈利水平不高，管理費(fèi)用及期間費(fèi)用較高，償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。工業(yè)地產(chǎn)公司主要關(guān)注三個(gè)方面：一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好及政府對(duì)開(kāi)發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的高科技園區(qū)，如可能參與天津?yàn)I海高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開(kāi)發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來(lái)對(duì)上市公司的優(yōu)良資產(chǎn)注入將會(huì)進(jìn)一步提升公司業(yè)績(jī)。三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來(lái)將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點(diǎn)關(guān)注。

9月國(guó)家《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》，今后工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格大幅上漲不可避免。

工業(yè)地產(chǎn)需求缺口較大，工業(yè)地價(jià)未來(lái)將大幅上漲。在中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。今年工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn)是盈利水平不高，管理費(fèi)用及期間費(fèi)用較高，償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。工業(yè)地產(chǎn)公司主要關(guān)注三個(gè)方面：一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好及政府對(duì)開(kāi)發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的高科技園區(qū)，如可能參與天津?yàn)I海高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開(kāi)發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來(lái)對(duì)上市公司的優(yōu)良資產(chǎn)注入將會(huì)進(jìn)一步提升公司業(yè)績(jī)。三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來(lái)將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點(diǎn)關(guān)注。

商業(yè)地產(chǎn)公司：關(guān)注業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)、資產(chǎn)增值較大的公司

商業(yè)地產(chǎn)公司的持有物業(yè)大都位于城市的商業(yè)、金融聚集區(qū)的黃金地段或核心位置，對(duì)周邊區(qū)域具有較強(qiáng)的功能輻射作用，其物業(yè)是該區(qū)域的“稀缺資源”，資產(chǎn)增值潛力相當(dāng)大，其中以北京、上海等地的金融、商貿(mào)區(qū)的地產(chǎn)公司為代表，如中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋、金融街等。相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)公司具有盈利水平較高、管理成本較低、償債能力較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，但總體資產(chǎn)盈利水平與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)水平不高。

商業(yè)地產(chǎn)公司的投資價(jià)值應(yīng)從兩個(gè)方面考慮：一是由于依靠出租物業(yè)收入為主，物業(yè)出租率與物業(yè)折舊政策直接影響業(yè)績(jī)，一般業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)平緩，成長(zhǎng)性較差。另外，由于初期固定資產(chǎn)投入較大，財(cái)務(wù)成本高，業(yè)績(jī)短期內(nèi)較難增長(zhǎng)，而資產(chǎn)已進(jìn)入投資回收期的公司業(yè)績(jī)將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。二是在人民幣升值預(yù)期及新會(huì)計(jì)制度下，持有物業(yè)公司將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好?？申P(guān)注資產(chǎn)增值幅度較大的上市公司。

目前商業(yè)地產(chǎn)公司的平均估值水平高于工業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)上市公司，隨著地產(chǎn)行業(yè)平均估值水平的抬高，商業(yè)地產(chǎn)估值將會(huì)進(jìn)一步提升。建議關(guān)注金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋等商業(yè)地產(chǎn)公司。

住宅開(kāi)發(fā)公司：關(guān)注住宅開(kāi)發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭

規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司的優(yōu)勢(shì)在于較快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、低成本融資、較高資金管理水平，區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司的優(yōu)勢(shì)在于較高項(xiàng)目盈利水平、較低營(yíng)業(yè)成本。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司的整體期間費(fèi)用率較低，資產(chǎn)負(fù)債率等償債指標(biāo)與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等營(yíng)運(yùn)指標(biāo)較好，區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司的毛利率等盈利指標(biāo)、營(yíng)業(yè)費(fèi)用率相對(duì)較好。我們認(rèn)為，規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要在于規(guī)?；瘮U(kuò)張及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度較快帶來(lái)的資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)，低成本融資、低管理成本帶來(lái)的較低綜合營(yíng)運(yùn)成本，資金管理水平較高帶來(lái)的較強(qiáng)償債能力；區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要在于項(xiàng)目盈利水平較高，項(xiàng)目區(qū)域化經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的較低營(yíng)業(yè)成本。

住宅開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)公司未來(lái)仍將面臨政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注住宅開(kāi)發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭。規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司由于項(xiàng)目分散在不同區(qū)域，將會(huì)平滑政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的業(yè)績(jī)不穩(wěn)定性，而所處區(qū)域未來(lái)走勢(shì)穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司抵御政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。建議關(guān)注已在全國(guó)市場(chǎng)形成一定品牌與規(guī)模優(yōu)勢(shì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司，以及在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)中居龍頭地位的區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司。

住宅地產(chǎn)中，建議關(guān)注萬(wàn)科A、華僑城、陽(yáng)光股份、棲霞建設(shè)、華發(fā)股份等公司。

結(jié)論

“多極化”投資視角下關(guān)注住宅開(kāi)發(fā)公司中的“行業(yè)龍頭”及“區(qū)域龍頭”公司，以及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中的“資產(chǎn)增值”公司。未來(lái)行業(yè)景氣度的持續(xù)攀升，人民幣升值速度加快都將使地產(chǎn)上市公司成為今后市場(chǎng)的主要投資主題之一。在地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)分化、人民幣升值、地產(chǎn)政策調(diào)控、會(huì)計(jì)制度變更等外因作用下，地產(chǎn)公司的投資視角將向“多極化”方向演變。我們認(rèn)為，“多極化”投資視角下關(guān)注住宅開(kāi)發(fā)公司中的規(guī)模優(yōu)勢(shì)型、區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司，以及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)公司。其中，已在全國(guó)具有品牌與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)型的行業(yè)龍頭公司，區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢(shì)型的區(qū)域龍頭公司，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)或資產(chǎn)增值較大的商業(yè)地產(chǎn)公司，國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)園區(qū)及資產(chǎn)增值較大或有資產(chǎn)注入的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點(diǎn)關(guān)注。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

貸款信托。受益權(quán)信托籌資

自2004年以來(lái)，深國(guó)投共發(fā)行了5個(gè)與“沃爾瑪”相關(guān)的集合資金信托計(jì)劃，除一個(gè)貸款信托計(jì)劃外，其余都是通過(guò)受益權(quán)信托的方式發(fā)行。募集金額主要集中在1―2億元之間，期限都在2年以內(nèi)，平均預(yù)期收益率在4．2％(1年)到6％(2年)之間(表)。

深國(guó)投的信托公告顯示，“沃爾瑪”系列信托均投資于深國(guó)投商投與嘉德置地合資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并且均發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)期，解決了深國(guó)投商置項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的資金瓶頸。對(duì)深國(guó)投(長(zhǎng)沙)商業(yè)中心，深國(guó)投先后采取了貸款和受益權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種方式解決融資問(wèn)題，其余項(xiàng)目均采用受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行融資(圖)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要股東投入巨額資金并持有，通過(guò)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)賺取中長(zhǎng)期回報(bào)。這種運(yùn)營(yíng)方式的好處在于通過(guò)統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不斷提升物業(yè)價(jià)值，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍從而獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，但缺點(diǎn)是對(duì)股東前期資金占用量較大。通過(guò)受益權(quán)信托的方式，深國(guó)投將投資于這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益資金以貸款利率的代價(jià)(低于股權(quán)收益率)替換出來(lái)，很好的解決了資本金占用的問(wèn)題，替換出的資金又可以循環(huán)投入到接下來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。

融資主體圍繞“沃爾瑪”品牌展開(kāi)

“沃爾瑪”品牌貫穿了深國(guó)投在長(zhǎng)沙、重慶、蕪湖及漳州這一系列信托項(xiàng)目的始終。而獲得沃爾瑪?shù)拈L(zhǎng)期租約也正是這些項(xiàng)目資金融通順利運(yùn)作的關(guān)鍵。深國(guó)投商業(yè)中心在項(xiàng)目建設(shè)期即與將入駐的主力商家沃爾瑪、以及華納影院等簽訂了長(zhǎng)期租約，而依靠“沃爾瑪”這樣的超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)集聚人氣，又能為項(xiàng)目的剩余部分吸引眾多商家，并且進(jìn)一步提升項(xiàng)目的租賃價(jià)值，鎖定了項(xiàng)目投資回收風(fēng)險(xiǎn)。而這也正是銀行及信托投資者所關(guān)注的重點(diǎn)。

而且深國(guó)投在“沃爾瑪”系列項(xiàng)目的資金安全保障條款中描述到，受托人于信托終止之日按以下順序安排上述受益權(quán)的全額退出：

(1)由境外機(jī)構(gòu)投資者收購(gòu)或海外上市；

(2)由深圳市深國(guó)投商業(yè)投資有限公司回購(gòu)；

(3)由深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司提供最終的回購(gòu)保障等其他方式。

“境外機(jī)構(gòu)投資者收購(gòu)或海外上市”被安排在資金保障條款的頭條，可見(jiàn)深國(guó)投對(duì)這些“沃爾瑪”系列項(xiàng)目受益權(quán)在2年的信托期限內(nèi)選擇還本的首要想法是海外上市。由此我們可以聯(lián)系到，深國(guó)投一系列的“沃爾瑪”項(xiàng)目的合作伙伴――嘉德置地。2004年以來(lái)，嘉德置地和深國(guó)投簽署合作框架協(xié)議，目前已投資了20個(gè)深國(guó)投商業(yè)中心項(xiàng)目。嘉德置地大規(guī)模在國(guó)內(nèi)收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目的很明確，即在新加坡通過(guò)REITs發(fā)行上市。深國(guó)投選擇嘉德置地，是看中了嘉德置地在新加坡發(fā)行REITs的能力，而嘉德置地選擇深國(guó)投，則是看中了沃爾瑪品牌購(gòu)物廣場(chǎng)的良好發(fā)展前景。

融資渠道多元化

2004年以來(lái)，在國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策背景下，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商整體面臨資金緊缺的窘境。而深國(guó)投與其旗下的深國(guó)投商置、深國(guó)投商投通過(guò)信托融資方式有效互動(dòng)，拓展了多元化融資渠道，這是其他開(kāi)發(fā)商，特別是非上市類房地產(chǎn)公司所缺乏的。

由此可見(jiàn)，深國(guó)投商置在項(xiàng)目的不同開(kāi)發(fā)期間可以得到大股東深國(guó)投不同形式的融資支持，在土地收購(gòu)期間，通過(guò)發(fā)行股權(quán)信托，使得深國(guó)投置業(yè)的項(xiàng)目公司有資格參與大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不會(huì)因?yàn)橘Y本不足喪失市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而且在項(xiàng)目進(jìn)行期間，可以根據(jù)工程的進(jìn)度，從財(cái)務(wù)成本最小化的原則，通過(guò)發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項(xiàng)目如期竣工交付使用，而且借助深國(guó)投與沃爾瑪長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的租金收入，發(fā)行受益權(quán)信托，不僅可以及時(shí)變現(xiàn)保證資金的流動(dòng)性，而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大化價(jià)值。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)要在全國(guó)啟動(dòng)大約8個(gè)“萬(wàn)達(dá)城”項(xiàng)目，這預(yù)示著國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)又將迎來(lái)一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)期。

旅游地產(chǎn)的興起，其實(shí)在情理之中。行業(yè)人士分析指出，中國(guó)人滿足衣食住行后，接下來(lái)的消費(fèi)階段是文化和旅游，這種消費(fèi)趨勢(shì)越來(lái)越明顯。而從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中國(guó)旅游行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展“快車道”。有關(guān)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，中國(guó)將在2015年取代美國(guó)成為全球第一商務(wù)旅游大國(guó)，在未來(lái)兩年里，中國(guó)至少三分之二的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將來(lái)自旅游業(yè)。

在旅游地產(chǎn)興起的大背景下，哪種物業(yè)適合自己投資呢？既滿足旅游消費(fèi)、又具有創(chuàng)意地產(chǎn)屬性的物業(yè)是一種不錯(cuò)的選擇。

旅游商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品類型非常豐富，比如酒店式公寓、公寓式酒店、專業(yè)市場(chǎng)商鋪、街鋪等等，不一而足。但縱觀目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，因其單純依靠某個(gè)景區(qū)，旺季賓客盈門，淡季卻門可羅雀，差別巨大。凡事總有例外。業(yè)內(nèi)人士指出，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)漸成氣候，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的長(zhǎng)三角區(qū)域，其旅游商業(yè)地產(chǎn)正逐步探索出一條有特色的發(fā)展之路，以朱家角新角里引領(lǐng)的復(fù)合型模式無(wú)疑是其中的佼佼者。

上海攜商商業(yè)管理公司總經(jīng)理吳表示，具備雙重屬性的旅游地產(chǎn)除了借助景區(qū)品牌而成長(zhǎng)之外，同時(shí)還能借助周邊居民的消費(fèi)能力來(lái)減弱淡季影響。新角里恰恰具備這種功能，其除了為超過(guò)400萬(wàn)的古鎮(zhèn)游客提供消費(fèi)需求外，還會(huì)成為朱家角板塊乃至青浦新城居民的商業(yè)配套設(shè)施。

選鋪著重看四點(diǎn)

當(dāng)然，作為商業(yè)地產(chǎn)中的一種，投資復(fù)合型物業(yè)也要講究技巧，在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，并實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化。

作為一種較為新型的商業(yè)地產(chǎn)，既要具備商業(yè)地產(chǎn)投資的眼光，同時(shí)還要兼顧旅游地產(chǎn)的特性。因此選鋪時(shí)，也要注意成長(zhǎng)性、后期管理、細(xì)節(jié)處理等多個(gè)因素。

景區(qū)品牌效應(yīng)

景區(qū)品牌效應(yīng)大小，在很大程度上決定著旅游商業(yè)地產(chǎn)的成敗。之所以如此斷言，這是因?yàn)榫皡^(qū)資源是旅游商業(yè)地產(chǎn)最核心要素。因此對(duì)于景區(qū)資源的考察，一定要放在第一位。

反觀新角里所在的朱家角古鎮(zhèn)，是目前上海周邊最知名的免票景區(qū)，有望成為上海郊區(qū)最具文化底蘊(yùn)的景區(qū)。相比周莊、南潯、西塘、烏鎮(zhèn)等滬上周邊景區(qū)，朱家角擁有更加優(yōu)越的地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)著潛力。而在目前，包括有國(guó)家糧倉(cāng)酒店、悅榕莊?悅椿精品酒店、江南洲際園酒店和中信水上酒店等項(xiàng)目相繼開(kāi)工建設(shè)，同時(shí)包括11個(gè)休閑度假項(xiàng)目、3個(gè)公建配套項(xiàng)目也已經(jīng)立項(xiàng)或者啟動(dòng)，圍繞景區(qū)的投資已經(jīng)超過(guò)百億元。

此外，正在崛起的大虹橋商務(wù)區(qū)，對(duì)朱家角將會(huì)形成巨大的輻射作用，這又是一大利好。吳表示，未來(lái)十年內(nèi)，上海的建設(shè)重點(diǎn)將集中在大虹橋區(qū)域。此外，軌道交通2號(hào)線延伸段也會(huì)通往朱家角。大虹橋商務(wù)區(qū)的輻射作用，加上交通便捷程度改善的前瞻性，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)朱家角古鎮(zhèn)的品牌效應(yīng)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。而新角里項(xiàng)目則作為古鎮(zhèn)核心商業(yè)的一個(gè)重要組成部分，在未來(lái)將為超過(guò)400萬(wàn)旅游人群服務(wù)，其發(fā)展前景自然不可小覷。

商業(yè)定位得當(dāng)

具有多重屬性的旅游商業(yè)地產(chǎn)，還要面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，即各業(yè)態(tài)之間如何取得平衡。

專家表示，旅游商業(yè)地產(chǎn)跟社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)有著諸多的不同，如前者主要服務(wù)與旅游相關(guān)的業(yè)態(tài)，比如住宿、購(gòu)物和餐飲等，而后者則以周邊居民需求為主，主要以餐飲、娛樂(lè)休閑等為主。因此商業(yè)定位稍有偏差，就會(huì)給后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)麻煩。

有些項(xiàng)目在商業(yè)定位方面做得非常巧妙，即找到兩種需求的結(jié)合點(diǎn)。如新角里項(xiàng)目，商業(yè)業(yè)態(tài)形成以餐飲、娛樂(lè)休閑為主，同時(shí)又兼顧土特產(chǎn)商店等旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。從目前已確認(rèn)入駐的商家構(gòu)成來(lái)看，該項(xiàng)目確實(shí)具備復(fù)合型物業(yè)的特質(zhì)。據(jù)介紹，已有業(yè)態(tài)如餐飲、休閑、土特產(chǎn)商店等，能夠滿足旅游休閑的需求，此外還有配備有兒童娛樂(lè)、內(nèi)部景點(diǎn)設(shè)施等，也符合創(chuàng)意地產(chǎn)的特點(diǎn)消費(fèi)需求。同時(shí)還安排有通訊數(shù)碼、銀行、超市等，囊括“吃喝玩樂(lè)”等多種業(yè)態(tài)。

后期管理到位

記者了解到，目前有少數(shù)旅游商業(yè)地產(chǎn)為了加快資金回籠，往往承諾以高額的投資回報(bào)，甚至承諾回購(gòu)，但并無(wú)完善的后期管理。但業(yè)內(nèi)人士指出，這僅僅只是一種促銷手段，并不能真正為投資者帶來(lái)回報(bào)。比如承諾10年原價(jià)回購(gòu)的項(xiàng)目，其實(shí)相當(dāng)于變相融資。因?yàn)槿狈ν晟频暮笃诠芾?，一旦物業(yè)不能產(chǎn)生租金收益，而10年之后又無(wú)法找到回購(gòu)公司，同樣難逃虧本厄運(yùn)。

但如果有專業(yè)公司進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)管理，其結(jié)果又會(huì)是另外一種情形。如新角里項(xiàng)目雖然還在發(fā)售階段，但已有專業(yè)的管理公司開(kāi)始在招商，除了招到上述提到品牌店之外，包括肯德基、屈臣氏等在洽談過(guò)程中，租期一般超過(guò)3年。大品牌的入駐，會(huì)提升商圈形象，穩(wěn)定客源，以及對(duì)人氣的提升，都有著極大的作用。

雖然新角里項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商沒(méi)有承諾8%以上的高額回報(bào)，但從第二年3%起，逐年遞增直至第六年的8%實(shí)實(shí)在在的回報(bào)，通過(guò)對(duì)周邊現(xiàn)有商鋪?zhàn)赓U情況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)8%左右的回報(bào)，完全能夠?qū)崿F(xiàn)。初略估算發(fā)現(xiàn)，其年均回報(bào)率在4.7%左右，與回報(bào)率相似的金融類理財(cái)產(chǎn)品相比，其安全性有要高得多。所以綜合對(duì)比下來(lái)，是一種理想的投資品種。

細(xì)節(jié)處理巧妙

大多數(shù)的旅游商業(yè)地產(chǎn)靠“傍”而獲得發(fā)展，但如果通過(guò)恰當(dāng)?shù)募?xì)節(jié)處理，使之成為景區(qū)的一部分，豈不是更加完美？

目前確實(shí)有不少旅游商業(yè)地產(chǎn)在設(shè)計(jì)過(guò)程中已經(jīng)注意到了這個(gè)問(wèn)題。就拿新角里項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在這方面做得也很到位，比如整個(gè)項(xiàng)目的外觀雖然不乏新潮創(chuàng)意，但總體建筑風(fēng)格與古鎮(zhèn)保持一致。而在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)部，在考慮設(shè)置12生肖雕塑、兒童游樂(lè)園、“朱家角”景區(qū)標(biāo)志（有望成為未來(lái)朱家角標(biāo)志性景點(diǎn)）等諸多娛樂(lè)休閑元素，自成一景。

吳表示，通過(guò)巧妙的細(xì)節(jié)處理，使得商業(yè)設(shè)施也成為景區(qū)的一部分，這會(huì)加大對(duì)人流量的吸納作用，從而使得商鋪更加具有投資價(jià)值。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

6月27日，石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊招標(biāo)被泰禾與北京華瀾恒泰聯(lián)合體以14.3億摘得。泰禾！泰禾！又是泰禾！當(dāng)一直以低調(diào)著稱的泰禾地產(chǎn)以一系列大動(dòng)作頻頻亮相于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，泰禾地產(chǎn)的掌舵人――董事長(zhǎng)黃其森公開(kāi)表示：“我看北京哪一個(gè)區(qū)域都可以拿地，北京什么項(xiàng)目都可以做?！逼浜姥约皦雅e引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，黃其森也因此成為北京城里的新豪客。

“北京哪一個(gè)區(qū)域都可以拿地”

對(duì)以福建為大本營(yíng)的泰禾集團(tuán)來(lái)說(shuō)，2012年可謂口碑載道。在這一年，泰禾集團(tuán)在福州樓市獲得集團(tuán)銷售金額冠軍、商業(yè)地產(chǎn)銷售金額冠軍、商業(yè)單盤銷售金額冠軍。

面對(duì)這份譽(yù)不絕口的業(yè)績(jī)，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表現(xiàn)得卻很淡然，在他看來(lái)，這對(duì)于泰禾不過(guò)只是一個(gè)新的起點(diǎn)，惟有胸懷天下者方能展開(kāi)萬(wàn)千宏圖。在他獨(dú)到的戰(zhàn)略眼光下，泰禾集團(tuán)立足福建、面向全國(guó)，正在實(shí)現(xiàn)前瞻性的戰(zhàn)略布局。

2013年5月22日，泰禾在第七屆董事會(huì)第二次會(huì)議決議公告中稱，根據(jù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展需要，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬在2013年度繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，今年以來(lái)，泰禾集團(tuán)拿地總投入已接近100億元，在北京土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)尤其非同凡俗，是一匹當(dāng)之無(wú)愧的“黑馬”。

1月24日，泰禾以18.5億元的價(jià)格擊退保利、龍湖、融創(chuàng)、招商等12家龍頭房企，斬獲朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊，樓面價(jià)高達(dá)28559元/平方米。

4月11日，泰禾集團(tuán)力挫萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體、綠地集團(tuán)、北京城建、旭輝控股等多家房企，以19.3億元的價(jià)格拿下北京臺(tái)湖地塊，樓面均價(jià)約1.18萬(wàn)元/平方米。

5月20日，泰禾以11.25億元的價(jià)格再次成功競(jìng)得北京通州臺(tái)湖光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)一幅住宅用地，成交樓面價(jià)達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，該地塊臨近東六環(huán)，總用地面積82184平方米，其中建設(shè)用地面積50730平方米，規(guī)劃建筑面積132044平方米，容積率1.61，需要配建不少于35000平方米建筑規(guī)模的公共租賃住房，掛牌起始價(jià)7.6億元。當(dāng)日，參與正常競(jìng)價(jià)的還有萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)等數(shù)十家知名房企。最終，泰禾以總價(jià)11.25億元、配建7.3萬(wàn)平方米公租房的條件將其收入囊中。該地塊成交樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米也是北京通州區(qū)域有史以來(lái)的最高價(jià)，甚至超出了周邊在售房源的價(jià)格。即使剔除公租房面積，其樓面價(jià)仍高達(dá)1.6萬(wàn)多元/平方米，泰禾集團(tuán)勇奪北京通州的新地王桂冠。

6月27日，泰禾又以投標(biāo)方式奪取北京石景山銀河商務(wù)區(qū)C2商業(yè)金融用地。成交價(jià)格14.3億元，成交樓面價(jià)13573元/平方米。

黃其森在北京土地市場(chǎng)的一系列拿地動(dòng)作直讓任志強(qiáng)在微博上驚呼“黃總有點(diǎn)瘋”。業(yè)內(nèi)人士也一再質(zhì)疑泰禾地產(chǎn)是否有足夠的實(shí)力和資金來(lái)繳納這些土地款并完成開(kāi)發(fā)。

看好北京市場(chǎng)是黃其森發(fā)力的邏輯起點(diǎn)：“北京現(xiàn)在2000萬(wàn)人口，我看很快要到3000萬(wàn)，大的市場(chǎng)沒(méi)問(wèn)題，我們只需要細(xì)化到具體項(xiàng)目怎么做。”黃其森對(duì)北京市場(chǎng)做出了這樣的斷言，而其背后的底氣則來(lái)自新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，“這是一個(gè)歷史機(jī)遇，所以泰禾要搶抓住，快速擴(kuò)張?！彼f(shuō)。

“北京什么項(xiàng)目都可以做”

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2012年，泰禾的房地產(chǎn)營(yíng)收為64.45億元，而其今年上半年用于拿地的資金已遠(yuǎn)超這一數(shù)字。

在業(yè)界質(zhì)疑泰禾集團(tuán)在土地市場(chǎng)過(guò)于激進(jìn)、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，黃其森提出了兩個(gè)解決策略：其一，對(duì)房地產(chǎn)的布局逐漸從福建、北京兩點(diǎn)向全國(guó)鋪開(kāi)，以加強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力；泰禾將把集團(tuán)的設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)于北京，將招商中心設(shè)在上海，加大對(duì)一線城市的拓展力度。其二，豐富業(yè)態(tài)，產(chǎn)品線從住宅延伸到商業(yè)地產(chǎn)，以增強(qiáng)企業(yè)的騰挪能力和回旋余地。

2010年12月，泰禾集團(tuán)以8.91億元競(jìng)得福州五四北商業(yè)地塊，開(kāi)始了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的肇始之旅。2011年3月，泰禾集團(tuán)又以21.6億元競(jìng)得福州東二環(huán)綜合性地塊，即后來(lái)的五四北泰禾廣場(chǎng)和東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)。另外，2012年9月和2013年1月，泰禾集團(tuán)分別在福建省泉州市和石獅市各獲取一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)泰禾集團(tuán)的年報(bào)顯示，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)讓其獲益匪淺。2012年初，泰禾集團(tuán)手中持有現(xiàn)金僅為3.7億元。到年底，這一數(shù)字飆升到27.3億元。其中，商業(yè)項(xiàng)目的熱銷功不可沒(méi)。2012年，五四北泰禾廣場(chǎng)新增的房屋預(yù)收收入達(dá)到約5.7億元，而東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)的預(yù)收收入則達(dá)到14.9億元。

在今年首季報(bào)中，泰禾披露了未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略：在增加土地儲(chǔ)備的同時(shí)，還將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)。泰禾集團(tuán)的這一戰(zhàn)略，起源于黃其森對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的看好。他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的結(jié)果是拉動(dòng)內(nèi)需，在這一大背景下，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值更為凸顯。因此，在住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控時(shí)期，泰禾也加速了產(chǎn)品調(diào)整，將其商業(yè)地產(chǎn)潛能發(fā)揮了出來(lái)。

審視泰禾集團(tuán)在北京所拿地塊，既有孫河鄉(xiāng)那樣的豪宅地塊，也有臺(tái)湖那樣住宅商業(yè)混雜的地塊，還包括石景山那樣的商業(yè)地塊，很好地貫徹了黃其森“北京什么項(xiàng)目都可以做”的精神。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

關(guān)鍵詞價(jià)值鏈 戰(zhàn)略聯(lián)盟 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 價(jià)值鏈理論在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用

1.1價(jià)值鏈理論的產(chǎn)生及發(fā)展

邁克爾?波特(Michael E. Porter)在1985年出版的《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》中首次提出了價(jià)值鏈的概念。波特認(rèn)為企業(yè)的每項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是可以創(chuàng)造價(jià)值的,這些相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)便構(gòu)成了創(chuàng)造價(jià)值的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,即價(jià)值鏈?！叭魏纹髽I(yè)的價(jià)值鏈都存在于一個(gè)由許多價(jià)值鏈組成的價(jià)值體系(VaLue System)中”。整個(gè)價(jià)值系統(tǒng)包括提供投入品的供應(yīng)商、分銷渠道和購(gòu)買者。上游企業(yè)價(jià)值鏈會(huì)影響企業(yè)自身的成本和差異化戰(zhàn)略;下游分銷渠道會(huì)直接影響用戶的滿意度。因此,企業(yè)必須與之緊密合作,改造或重新設(shè)計(jì)價(jià)值鏈,以期共同提高上下游公司的競(jìng)爭(zhēng)力。

如果價(jià)值鏈體系只是體現(xiàn)了核心企業(yè)的上下游有形資產(chǎn)關(guān)系,那么核心企業(yè)通過(guò)對(duì)信息流、資金流、物流的控制,從采購(gòu)原料到制成最終產(chǎn)品,最后由銷售網(wǎng)絡(luò)把產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中的過(guò)程就是供應(yīng)鏈。供應(yīng)鏈?zhǔn)菍r(jià)值鏈體系中供應(yīng)商、制造商、分銷商、運(yùn)輸商、零售商,直到最終用戶連成一個(gè)整體的功能網(wǎng)鏈模式,用以協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外資源以此滿足消費(fèi)者需求。

1.2通過(guò)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟發(fā)揮價(jià)值鏈優(yōu)勢(shì)

當(dāng)我們把供應(yīng)鏈上各節(jié)點(diǎn)的企業(yè)看作為一個(gè)同盟體,而把任一個(gè)企業(yè)看作為這個(gè)同盟中的一個(gè)部門時(shí),整個(gè)同盟系統(tǒng)就變成了供應(yīng)鏈上的內(nèi)部關(guān)系。由于同盟的組成是動(dòng)態(tài)的,會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需要隨時(shí)發(fā)生變化,所以有必要研究在供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)上建立相對(duì)牢固的同盟關(guān)系;如果供應(yīng)鏈上各節(jié)點(diǎn)企業(yè)聯(lián)盟專心做好自己的核心業(yè)務(wù),而把其他業(yè)務(wù)外包給各專業(yè)公司,從而使供應(yīng)鏈上的所有節(jié)點(diǎn)企業(yè)聯(lián)盟都專注于各自擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù),這樣核心企業(yè)以及非核心企業(yè)就能夠減少營(yíng)銷成本,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),創(chuàng)造額外價(jià)值,降低總成本和快速響應(yīng)客戶需求。如何發(fā)展和維持同盟關(guān)系,以保證供應(yīng)鏈的穩(wěn)定有效發(fā)展是價(jià)值鏈體系成功的第一步。實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟在價(jià)值鏈管理體系中具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

(1)在價(jià)值鏈管理中,聯(lián)盟不僅是一種組織結(jié)構(gòu),更是一種十分重要的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。企業(yè)之所以進(jìn)行聯(lián)盟無(wú)一例外的是為了獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),最終贏得市場(chǎng)。價(jià)值鏈理論是企業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基石,有些活動(dòng)是企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在,有些是企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié),企業(yè)既可以優(yōu)化與協(xié)調(diào)內(nèi)部活動(dòng)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),也可以通過(guò)與其他企業(yè)的價(jià)值鏈整合獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),即通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式。

(2)通過(guò)聯(lián)盟,不同企業(yè)在價(jià)值鏈上相同價(jià)值活動(dòng)的整合或不同價(jià)值活動(dòng)的共享,戰(zhàn)略聯(lián)盟創(chuàng)造了企業(yè)新價(jià)值鏈的極大化。企業(yè)唯有以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力為目的,對(duì)自身價(jià)值鏈作全面分析,了解自身優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)和薄弱環(huán)節(jié),在尋求盟友時(shí)才能有的放矢,減少聯(lián)盟的盲目性。

價(jià)值鏈體系各環(huán)節(jié)所要求的生產(chǎn)要素是各不相同的。任何聯(lián)盟都只能在價(jià)值鏈體系的某些環(huán)節(jié)上擁有優(yōu)勢(shì),而不可能擁有全部的優(yōu)勢(shì)。為達(dá)到“雙贏”的協(xié)同效應(yīng),彼此在各自的關(guān)鍵成功因素―――價(jià)值鏈的優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)上展開(kāi)合作,可以求得整體收益的最大化,這是企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的原動(dòng)力。

1.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)值鏈上實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟的意義

1.3.1商業(yè)地產(chǎn)的概念及特征

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式?？偟膩?lái)說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)概念是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式,包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。

與住宅地產(chǎn)相比,商業(yè)地產(chǎn)具有如下特征。資金規(guī)模巨大:投資規(guī)模大、收益不確定性高、風(fēng)險(xiǎn)大;開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜:商業(yè)與地產(chǎn)的資源高度整合;營(yíng)銷理念關(guān)鍵:后期運(yùn)營(yíng)管理決定成敗;社會(huì)責(zé)任重大:短期效益與長(zhǎng)期效益的有機(jī)結(jié)合。

1.3.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的意義

戰(zhàn)略聯(lián)盟是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)間的橫向聯(lián)合而結(jié)成的戰(zhàn)略性組織,不同房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)值鏈不同環(huán)節(jié)的比較優(yōu)勢(shì)是組建戰(zhàn)略聯(lián)盟的原動(dòng)力。戰(zhàn)略聯(lián)盟不同于橫向一體化戰(zhàn)略下的企業(yè)間的并購(gòu),并不強(qiáng)調(diào)伙伴之間的全面相容性,它所追求的是競(jìng)爭(zhēng)中的合作企業(yè)在各自價(jià)值鏈的優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)上進(jìn)行合作的基礎(chǔ),對(duì)各房地產(chǎn)企業(yè)之間的土地、資金、技術(shù)、管理、品牌、市場(chǎng)等資源的重新組合,形成新的更強(qiáng)的協(xié)同優(yōu)勢(shì),共同做大市場(chǎng)。

傳統(tǒng)價(jià)值鏈管理,只是將企業(yè)自身的直接供貨商和直接客戶納入價(jià)值鏈體系中,忽視了外部組織與本企業(yè)的聯(lián)結(jié)邊界,沒(méi)有涉及產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和社會(huì)鏈的范疇;其次,由于分散的組織機(jī)構(gòu)限制,價(jià)值鏈內(nèi)部的不同分支機(jī)構(gòu)和組織之間的信息交流存在障礙。這種信息的交流能力和相互協(xié)調(diào)水平在價(jià)值鏈體系中,則表現(xiàn)得更加尖銳;價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)基本是按照局部利益最大化的原則進(jìn)行運(yùn)作的,但是這些局部目標(biāo)加起來(lái)并不一定導(dǎo)致價(jià)值鏈最優(yōu)的整體性能,而且很可能是相互沖突的。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言,項(xiàng)目的生產(chǎn)環(huán)節(jié)只是價(jià)值鏈體系的一個(gè)環(huán)節(jié),后期的運(yùn)營(yíng)更體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目升值的潛力。也就是說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)不僅可以體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)可能的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上,更可以體現(xiàn)在通過(guò)整合對(duì)外聯(lián)盟實(shí)現(xiàn)的伙伴關(guān)系上。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟,可以擴(kuò)大在房地產(chǎn)領(lǐng)域和商業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì),解決商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈體系中核心企業(yè)依靠上下游關(guān)系提升企業(yè)價(jià)值的相對(duì)局限性。如果把企業(yè)的上下游關(guān)系比喻成木桶的桶壁,那么價(jià)值鏈的限制就體現(xiàn)在通過(guò)限制桶的高度來(lái)制約企業(yè)的發(fā)展空間。而戰(zhàn)略聯(lián)盟的出現(xiàn)則打破了原來(lái)桶壁高度的制約,通過(guò)和不同價(jià)值鏈體系的聯(lián)盟,選擇優(yōu)勢(shì)資源,實(shí)現(xiàn)桶壁高度的一致發(fā)展,擴(kuò)大了桶的容積,即企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2 大觀?天地Mall項(xiàng)目例證同盟關(guān)系促進(jìn)價(jià)值鏈關(guān)系演化

因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈體系整合了地產(chǎn)和商業(yè)的資源,所以作為潛在聯(lián)盟對(duì)象有更多的選擇空間。本文通過(guò)Mall項(xiàng)目與中國(guó)銀行之間同盟關(guān)系的發(fā)展,闡述基于價(jià)值鏈上下游的鏈關(guān)系如何向以Mall項(xiàng)目為中心的環(huán)關(guān)系演化。

2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

大觀?天地MALL項(xiàng)目位于南京市下關(guān)區(qū)閱江樓、 靜海寺西側(cè),地處熱河路與建寧路兩條主干道的交叉口,整個(gè)項(xiàng)目處于下關(guān)區(qū)的中心地帶。項(xiàng)目總占地面積約3.6萬(wàn)平方米,總建筑面積約10萬(wàn)平方米,為目前南京主城區(qū)內(nèi)最大的單體商業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目總投資約6億元人民幣。項(xiàng)目定位為“中國(guó)首座山水城林主題購(gòu)物中心”,以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主,帶動(dòng)購(gòu)物消費(fèi)。

大觀?天地MALL項(xiàng)目公司由南京市下關(guān)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司等四方共同出資成立。目前,大觀?天地Mall項(xiàng)目主體已竣工,一期招商工作已順利完成,首批產(chǎn)權(quán)性商鋪已銷售告罄。

2.2大觀?天地Mall項(xiàng)目案例分析

作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,資金是維系整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的紐帶。在項(xiàng)目運(yùn)作初期,單純地依靠自有資金,并不能解決所有的資金問(wèn)題。那么融資就變成很迫切的需要了。從當(dāng)時(shí)的宏觀政策來(lái)說(shuō),國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施適當(dāng)緊縮的財(cái)政政策,從信貸規(guī)模和信貸額度上對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制。另一方面,因?yàn)轫?xiàng)目公司初始建立,缺乏必要的管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作資質(zhì),所以很難從銀行獲得所需資金。本文通過(guò)分析項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程,闡述了如何逐漸建立、維持及發(fā)展融資伙伴關(guān)系。

在開(kāi)發(fā)初期,項(xiàng)目公司面臨無(wú)款可貸的局面。通過(guò)與投資方下關(guān)城開(kāi)集團(tuán)再三磋商,以投資方風(fēng)險(xiǎn)較小的住宅項(xiàng)目分擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為貸款的條件向中國(guó)銀行申請(qǐng)貸款。這個(gè)“打包”貸款使項(xiàng)目公司獲得發(fā)展需要的第一批資金。在之后與中國(guó)銀行的接觸過(guò)程中,中行的管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于項(xiàng)目的定位和項(xiàng)目的發(fā)展情況越來(lái)越了解,對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展前景越來(lái)越看好。當(dāng)Mall項(xiàng)目達(dá)到封頂階段,項(xiàng)目公司決定將7.5萬(wàn)平方米可銷售面積中分割出1.8萬(wàn)平方米作為小產(chǎn)權(quán)商鋪實(shí)行銷售。中國(guó)銀行敏銳地發(fā)現(xiàn)眾多小規(guī)模投資者的投資熱情,于是主動(dòng)將自己的分行營(yíng)業(yè)地址選擇在項(xiàng)目中,購(gòu)買了6000平方米的商鋪,成為大觀?天地Mall項(xiàng)目中為數(shù)不多的擁有較大面積的產(chǎn)權(quán)業(yè)主。中國(guó)銀行營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的搬遷,意味著中國(guó)銀行對(duì)于大觀?天地項(xiàng)目全面合作的意圖。銀行通過(guò)有利的地理位置,借助大觀?天地Mall項(xiàng)目平臺(tái),擴(kuò)大與大觀?天地Mall項(xiàng)目招商伙伴的合作關(guān)系,實(shí)現(xiàn)與各種業(yè)態(tài)形式的商業(yè)企業(yè)的對(duì)接。而中國(guó)銀行的入駐,一方面為項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理提供了專業(yè)的金融平臺(tái);另一方面,作為較大面積的產(chǎn)權(quán)性商鋪,其經(jīng)營(yíng)者和實(shí)際使用者為同一人,在管理上減少了三方的磨合。也就是說(shuō),這種營(yíng)銷行為將大觀?天地項(xiàng)目與中國(guó)銀行之間簡(jiǎn)單的借貸關(guān)系,發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游關(guān)系,在合作的廣度和深度上都有了一定的拓展;將普通業(yè)務(wù)關(guān)系,發(fā)展成全面合作伙伴關(guān)系。

隨著項(xiàng)目招商的逐漸成熟,麥德龍、金錢豹餐飲、廣東金逸院線、香港雍福會(huì)等陸續(xù)與大觀?天地項(xiàng)目簽約。成功的招商不僅帶來(lái)了商機(jī),也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。從管理角度而言,對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理需要金融部門提供有效的操作平臺(tái)。中國(guó)銀行有豐富的服務(wù)于大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),對(duì)于項(xiàng)目公司完善收銀體系、為商家提供便利的金融服務(wù)都有很大的合作價(jià)值。更重要的是,中國(guó)銀行將大觀?天地項(xiàng)目公司的發(fā)展與自己業(yè)務(wù)的發(fā)展緊密地聯(lián)合起來(lái)。主動(dòng)提出與大觀?天地項(xiàng)目公司簽訂物業(yè)抵押貸款的意向,以大觀?天地項(xiàng)目公司未來(lái)8-10年的租金收益折算成貸款,解決運(yùn)營(yíng)資金的需要。意向性貸款的簽訂標(biāo)志著在未來(lái)的8-10年間,雙方在合作關(guān)系、合作方式、合作強(qiáng)度上達(dá)到一個(gè)新的平臺(tái)。

項(xiàng)目公司聯(lián)盟關(guān)系的發(fā)展,可以用圖1所示關(guān)系表述。從圖中可以看出,雙方的合作已經(jīng)不再是基于業(yè)務(wù)層面的全面合作關(guān)系,而是將對(duì)方的發(fā)展納入自己發(fā)展目標(biāo)的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系了。通過(guò)聯(lián)盟,以項(xiàng)目公司為核心的融資同盟已經(jīng)發(fā)展成為穩(wěn)定的戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟意味著對(duì)方的成敗收益與自身的發(fā)展息息相關(guān);自己對(duì)戰(zhàn)略伙伴的投入和預(yù)測(cè)一旦出現(xiàn)偏差,會(huì)對(duì)伙伴造成直接影響,從而間接影響自身的收益。所以,戰(zhàn)略同盟關(guān)系是經(jīng)過(guò)一定時(shí)間積淀,在雙方相互了解、對(duì)各自定位有一定認(rèn)同后,通過(guò)向?qū)Ψ酵斗乓欢ǖ馁Y源,以形成能夠帶動(dòng)自身戰(zhàn)略發(fā)展的資源關(guān)系。由本文同盟關(guān)系發(fā)展情況可見(jiàn),選擇合適的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系,是公司實(shí)施藍(lán)海戰(zhàn)略的有效途徑之一。

參考文獻(xiàn)

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

下面筆者以2012年一季度狂銷2.6億、江陰一季度商業(yè)地產(chǎn)銷售冠軍——“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)”為例，對(duì)江陰商鋪市場(chǎng)進(jìn)行剖析：

評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，主要圍繞該項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功與否進(jìn)行分析。而以江陰首座一站式電子數(shù)碼購(gòu)物廣場(chǎng)為定位的中關(guān)村商鋪，無(wú)疑是鉆石級(jí)商鋪所在，與同類投資產(chǎn)品相比，中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)商鋪除了專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保駕護(hù)航外，還能使商鋪得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金，還會(huì)因消費(fèi)拉動(dòng)催熱區(qū)域板塊，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的價(jià)值飆升，資產(chǎn)隨著商圈發(fā)展實(shí)現(xiàn)持續(xù)升值。

中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)位居江陰城南商業(yè)核心，江陰首座一站式大型電子數(shù)碼購(gòu)物廣場(chǎng)，集ITmall、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)多重業(yè)態(tài)，全面覆蓋江陰城市消費(fèi)人群，形成超強(qiáng)的購(gòu)物人潮，為項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)。

中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)總建筑面積6萬(wàn)㎡，在運(yùn)營(yíng)商“免租三年”的超常規(guī)招商下，有近400品牌意向進(jìn)駐，其中配套商家有：大統(tǒng)華超市、肯德基、寶馬城市展廳、中國(guó)聯(lián)通、錢瑰KTV、魔俠動(dòng)漫城、黛絲美容SPA、優(yōu)傳酒莊、康立健身會(huì)所、良子足浴、阿森鮑魚(yú)、麻辣誘惑、金三峽火鍋、豪士牛扒；主力數(shù)碼品牌有：神州數(shù)碼、天一數(shù)碼、蘋果、華碩、聯(lián)想、浪潮、三星、佳能、摩托羅拉、宏基、戴爾、神舟、瀚斯寶麗、惠普、清華同方、魅族、諾基亞、奧克斯、西門子等近，最大程度地保證了集中開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)即旺鋪，開(kāi)業(yè)即升值，最大程度為財(cái)富保駕護(hù)航。中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)投資商為確保投資人的資金安全，收益穩(wěn)定，所加盟品牌分布合理，保證出租、經(jīng)營(yíng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)力商家已意向簽約入駐，增值指日可待。

江陰中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)鉆石級(jí)商鋪，其不可預(yù)估的升值潛力必定將成為江陰人商業(yè)投資的首選！投資商鋪，重在商鋪的發(fā)展前景和投資的時(shí)機(jī)。搶購(gòu)中關(guān)村商鋪，無(wú)異于搶占時(shí)機(jī)，購(gòu)入強(qiáng)勁的財(cái)富原始股，快、準(zhǔn)、狠，做財(cái)富的贏家，收獲多倍價(jià)值。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文

“城南買房、城北消費(fèi)”成歷史

“城南買房、城北消費(fèi)”的局面已延續(xù)了多年,根源在于城南房子便宜但好商場(chǎng)少。目前城南基本沒(méi)有像樣的購(gòu)物中心,整個(gè)城南的品牌低端化相當(dāng)明顯。住在城南嘉園的王先生,雖說(shuō)剛攢錢買上了房是件高興事兒,但他卻經(jīng)常抱怨住在南邊生活不方便:　“因?yàn)槿鄙俅笮唾?gòu)物中心,以前要逛逛商場(chǎng)、買好點(diǎn)的衣服,都得去西單、王府井,現(xiàn)在抱著兩個(gè)月的孩子,跑了這么遠(yuǎn),人又多,坐車也不方便。南城太需要好點(diǎn)的購(gòu)物中心了!”

隨著北京市城南行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施,豐臺(tái)區(qū)作為首都城市功能擴(kuò)展區(qū),近年來(lái)發(fā)展迅速。近三年來(lái),在豐臺(tái)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、土地儲(chǔ)備、預(yù)計(jì)總投資將達(dá)到3000億元。并在十二五規(guī)劃期間,將豐臺(tái)區(qū)建成金融發(fā)展新區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)名區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大區(qū)。豐臺(tái)區(qū)一系列的利好和高端商業(yè)缺乏形成鮮明對(duì)比,也讓城南高端商業(yè)成為眾所期待的焦點(diǎn)。

正是這種時(shí)代背景,讓位于北京南城馬家堡的首地大峽谷的開(kāi)業(yè)顯得意義非凡。用豐臺(tái)區(qū)副區(qū)長(zhǎng)高鵬的話說(shuō):　“首地大峽谷的開(kāi)業(yè)恰逢其時(shí)意義重大,將進(jìn)一步滿足首都居民,尤其是城南市民對(duì)旅游、購(gòu)物、休閑進(jìn)一步的提高層次和多樣化的需求,有助于優(yōu)化城南商業(yè)布局,促進(jìn)豐臺(tái)商業(yè)繁榮?！?/p>

值得一提的是,自從金融危機(jī)以來(lái),北京相繼開(kāi)業(yè)了近10家購(gòu)物中心,無(wú)一不是同擾于招商困難、開(kāi)鋪率不高的窘境,而首地大峽谷開(kāi)業(yè)時(shí)簽約率達(dá)到了100%和開(kāi)鋪率達(dá)到了80%,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,憑借兩項(xiàng)如此驕人的指標(biāo),創(chuàng)造了國(guó)內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域的一項(xiàng)奇跡,受到了行業(yè)內(nèi)外的一致好評(píng)。由此可以看出,商家對(duì)大峽谷乃至南城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景十分看好,對(duì)南城消費(fèi)潛力也抱有很大的期望。

業(yè)內(nèi)專家也表示,未來(lái)十年將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。南城商業(yè)的價(jià)值洼地將得以大幅攀升,首地大峽谷的商業(yè)價(jià)值也將愈加突顯。

時(shí)尚業(yè)態(tài)詮釋“歡樂(lè)生活家”

相對(duì)于居住在北京城東的自由追夢(mèng)人、城西的夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)家、域北的事業(yè)奔波者,南城生活是最有北京味也最有生活昧的一個(gè)區(qū)域。首地大峽谷則用全面的業(yè)態(tài)組合詮釋了自己的理念:　“歡樂(lè)生活家”。

首地大峽谷定位于家庭生活中心,結(jié)合了西單大悅城的年輕時(shí)尚和朝北大悅城的家庭聚會(huì)的特點(diǎn),打造一個(gè)適合時(shí)尚年輕人和家庭聚會(huì)的綜合性MALL。在進(jìn)駐品牌上擁有眾多知名品牌,其中近30家更是首次進(jìn)駐南城。

走進(jìn)大峽谷,能感受到三大突出的特點(diǎn):一是寬敞明亮的內(nèi)部環(huán)境,沒(méi)有以往商場(chǎng)的繁雜與喧囂,輕松愜意,可逛性強(qiáng);二是大面積的餐飲,正餐快餐,不同檔次、不同風(fēng)味,聚會(huì)小酌,各取所需;三是五層的保利國(guó)際影城,給南城百姓帶來(lái)了南城首座五星級(jí)全數(shù)字高清影院,成為南城百姓文化生活中又一個(gè)精彩首選。

記者特意對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)做了全面梳理。

一層包括H&M、GAP、ASOBIO,SELECTED?COSTA、蘋果數(shù)碼、SEPHORA、phons、D、MACNNA等,以國(guó)際快速時(shí)尚為主調(diào),構(gòu)建南城時(shí)尚風(fēng)尚標(biāo)志。其中值得一提的是GAP,該品牌是首次進(jìn)入中國(guó),將在2011年初開(kāi)業(yè)。

二層有許多大家耳熟能詳?shù)闹放?比如La chapelle、Honeys、ONLY、JACK JONES、VERO MODA、JNBY、播、熱風(fēng)、屈臣氏、2%、TWICE等,還有一些甜品站和飾品、美甲等專為女的品牌。

三層以戶外、運(yùn)動(dòng)、休閑為主題,除了一線的阿迪、耐克、PUMA、KAPPA、匡威、李寧等運(yùn)動(dòng)品牌,還有ME&CITY、西域等休閑時(shí)尚品牌,包括1000多平方米的馬仕奇專業(yè)戶外店和蘇寧3C數(shù)碼精品店、韓國(guó)美發(fā)設(shè)計(jì)中心。

四層是首地大峽谷購(gòu)物中心的一大亮點(diǎn)。14家餐廳會(huì)聚了不同風(fēng)昧的美味佳肴,能滿足商務(wù)聚會(huì)、私人約會(huì)和酒席宴請(qǐng)等多重需要。新辣道的魚(yú)、川豪的眾、品諾的洋、豆撈的鍋、阪神和美日式櫛里的細(xì)、望湘園(著名湘菜)的隋、泰魯人家(東南亞菜系和海參)的專、上吉?jiǎng)?日餐)的新、花襲人(紅樓夢(mèng)干鍋)的美、,吳地^家(蘇幫菜)的精、李老爹的蟹、麻里麻里的辣、權(quán)金城的燒烤、牛依客的牛排,眾多餐飲品牌讓首地大峽谷不僅成為南城時(shí)尚購(gòu)物的歡樂(lè)PARTY,還是盡享美食文化的璀璨之地。

五層是南城首家五星級(jí)全數(shù)字高清影院――保利國(guó)際影城。7個(gè)廳1500個(gè)座位創(chuàng)造了南城影院的新紀(jì)錄。據(jù)了解,首地大峽谷以后將經(jīng)常舉辦電影首映式和各類時(shí)尚活動(dòng),讓顧客不僅能看到國(guó)際國(guó)內(nèi)大片,還能與電影文化零距離接觸。五層的休閑餐飲品牌非常貼近大眾。如和合谷國(guó)人快餐、棒約翰Pisa、九鼎香面館、禧滿多小火鍋、權(quán)味韓式石鍋拌飯、仙蹤林、饞廚等等,與四層的正餐形成互補(bǔ)。

六層以“溫馨家庭”為主題,體現(xiàn)了首地大峽谷“快樂(lè)生活家”的宗旨。有能盡情瘋狂的峽谷達(dá)人電玩城,媽媽和寶寶最愛(ài)的樂(lè)友嬰幼兒超市、童裝、兒童樂(lè)園,以及SPA和美發(fā)等等。

綜合來(lái)看,首地大峽谷為南城時(shí)尚家庭提供了一個(gè)多種生活方式任意搭配的空間,購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、聚會(huì),多彩的生活在這里都能如愿。

首地集團(tuán)打造商業(yè)地產(chǎn)第一國(guó)門