商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：三線(xiàn)城市；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀

在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源上，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所做出的貢獻(xiàn)是不可忽視的。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的重要契機(jī)，一些商業(yè)地產(chǎn)商迅速崛起。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的井噴式的發(fā)展，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)遇到了現(xiàn)實(shí)的困境。為了解決資金方面的問(wèn)題，拓展融資渠道，贏得更多的市場(chǎng)發(fā)展的血液和動(dòng)力成為了很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要發(fā)展問(wèn)題。筆者著重從三線(xiàn)城市的融資現(xiàn)狀入手，探究其在融資進(jìn)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及今后的改進(jìn)和提升的策略。

一、我國(guó)三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.資金來(lái)源渠道

信任融資渠道具有悠久的傳統(tǒng)歷史，在很多三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中依然比較流行。一旦商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法如實(shí)還款，那么企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者的口碑將會(huì)降到一個(gè)比較低的水平。因?yàn)檫@一傳統(tǒng)的融資渠道的主要對(duì)象都是和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者有著一定關(guān)系的親戚或者朋友。

第二個(gè)渠道是商業(yè)貸款，因?yàn)橘J款方是商業(yè)銀行，所以無(wú)論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了比較高的要求。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴环香y行的發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場(chǎng)壓力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在不得已的情況下，開(kāi)始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質(zhì)審核方面的要求相對(duì)比較低，但是對(duì)于抵押物品的商業(yè)價(jià)值與貸款實(shí)際數(shù)額之間的差額比較大。同時(shí)，一些民間信貸的年率相當(dāng)高。

2.資金來(lái)源總量

當(dāng)前，三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處在一個(gè)初級(jí)的階段。這種發(fā)展的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，一方面為其市場(chǎng)的占領(lǐng)和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系及工程的相繼完善，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始逐漸將發(fā)展的重心向中國(guó)的三線(xiàn)城市遷移。在僧多粥少的市場(chǎng)環(huán)境體系下，三線(xiàn)城市所面臨的市場(chǎng)融資空間將會(huì)被壓縮。根據(jù)國(guó)家權(quán)威部門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)前，在我國(guó)三線(xiàn)城市的市場(chǎng)融資中，一個(gè)突出的問(wèn)題是資金來(lái)源總量無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)資金的需求。這種供需不平衡的發(fā)展現(xiàn)狀，在一定程度上影響和制約了三線(xiàn)城市市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和進(jìn)一步的拓展。同時(shí)，需要強(qiáng)調(diào)的是，三線(xiàn)城市從地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等層面，與一線(xiàn)重點(diǎn)城市相比存在著一定的差距。在2012年三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)告中顯示，有接近一半的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展中資金的短缺而宣布停產(chǎn)或者破產(chǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，呈現(xiàn)出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問(wèn)題，特別是三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)的成功率一直處在一個(gè)比較低的水平。我國(guó)央行在2010年曾經(jīng)做過(guò)一項(xiàng)針對(duì)三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款情況的調(diào)查。這一調(diào)查顯示：在我國(guó)三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的外緣貸款98%是來(lái)自商業(yè)銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國(guó)的長(zhǎng)江流域，珠江流域，很多三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在面臨著融資難的問(wèn)題。因此，三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金層面上的不足，在很大層面上是對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的一個(gè)折射。

3.資金來(lái)源結(jié)構(gòu)

在三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)體系中，根據(jù)時(shí)間的長(zhǎng)短，可以從整體上將其劃分為短期資金來(lái)源和長(zhǎng)期資金來(lái)源。但是，從目前所掌握的情況來(lái)看，我國(guó)三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在短期資金來(lái)源的比例是比較大的。一旦，金融風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，或者國(guó)內(nèi)金融秩序出現(xiàn)波動(dòng)，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的通貨膨脹，那么三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力就會(huì)很大。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果在資金來(lái)源結(jié)構(gòu)體系中，短期資金來(lái)源的比例達(dá)到了半數(shù)以上，那么對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)安全將會(huì)構(gòu)成一個(gè)比較大的威脅。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的情況來(lái)看，在符合企業(yè)的負(fù)債承受能力基礎(chǔ)上，所承擔(dān)的負(fù)債對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是具有一定的利好促進(jìn)作用的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平處在一個(gè)平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，將會(huì)助力企業(yè)更好的發(fā)揮好企業(yè)資產(chǎn)所具有的杠桿功能。作為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重要催化劑，可以幫助企業(yè)釋放出更大的市場(chǎng)潛力，進(jìn)而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境中，贏得更大的發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。

總之，在現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，有近半數(shù)以上的企業(yè)處于所謂的負(fù)債經(jīng)營(yíng)的階段。其中，有很大一部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發(fā)展中，如何從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，改善其融資的現(xiàn)狀是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)重要的研究重點(diǎn)與方向。

二、我國(guó)三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問(wèn)題

1.國(guó)家宏觀調(diào)控，增大融資難度

國(guó)家會(huì)根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行的整體情況，通過(guò)銀行的商業(yè)貸款的利率及居民購(gòu)房貸款政策的調(diào)整等手段，來(lái)對(duì)整體的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。當(dāng)前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了增速過(guò)快的現(xiàn)象，大量的樓盤(pán)被開(kāi)發(fā)后因?yàn)槭袌?chǎng)需求環(huán)境不旺而導(dǎo)致資源的擱置和浪費(fèi)。同時(shí)，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。因此，國(guó)家通過(guò)限制購(gòu)房及落實(shí)房產(chǎn)管理相關(guān)制度等方面，來(lái)調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的整體走向。這一點(diǎn)對(duì)于三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言是一個(gè)發(fā)展中的重要難題與挑戰(zhàn)。

2.融資渠道單一，金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不健全

當(dāng)前的市場(chǎng)融資環(huán)境中，三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于自身運(yùn)營(yíng)規(guī)模及市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)等主客觀原因，在融資渠道上呈現(xiàn)出了很大的單一性。按照目前的三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資比例來(lái)看，其商業(yè)貸款的比例和數(shù)量占據(jù)了其整個(gè)融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線(xiàn)城市中具有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)金融市場(chǎng)等資金運(yùn)作媒介來(lái)提供資金的保值與增值。但是，在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)發(fā)展體系還不是很完善的情況下，其市場(chǎng)的發(fā)展和收益效果并沒(méi)有達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)理想的預(yù)期水平?；诖?，今后的三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道等方面還要面臨著很長(zhǎng)的一段路要走。

3.間接融資過(guò)多，投資增長(zhǎng)過(guò)快

基于自身運(yùn)營(yíng)與發(fā)展需要來(lái)展開(kāi)的市場(chǎng)融資具有很大的不可控性。一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)與管理程式中，本身就會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在間接融資中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的還款壓力也會(huì)相對(duì)比較大。但是，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)還處在一個(gè)較為初級(jí)階段的三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，投資就會(huì)必然意味著一定層面的風(fēng)險(xiǎn)，如果缺乏全盤(pán)的考慮和周密的部署，企業(yè)的投資，尤其是過(guò)快和過(guò)于著急和追逐利益的投資將會(huì)在很大幾率上給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多的負(fù)面的影響，嚴(yán)重地還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)的收回投資而導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)鏈條的斷裂，最后造成重大的經(jīng)濟(jì)損失和發(fā)展的困境。

結(jié)合上文，筆者分析了當(dāng)前三線(xiàn)城市房地產(chǎn)企業(yè)在融資層面出現(xiàn)的問(wèn)題以及背后問(wèn)題產(chǎn)生的原因。當(dāng)然，關(guān)于融資現(xiàn)狀不盡樂(lè)觀的原因還有很多層面，例如，三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的信用建設(shè)水平還需要提高。金融機(jī)構(gòu)在扶持和助力企業(yè)市場(chǎng)拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門(mén)在企業(yè)招商引資層面的力度和政策并沒(méi)有在三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中得到更多的落地與展開(kāi)。

三、發(fā)展我國(guó)三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

1.建立多層次商業(yè)地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前，在我國(guó)三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款的申請(qǐng)的對(duì)象主要是各大商業(yè)銀行。從目前的市場(chǎng)需求來(lái)看，商業(yè)銀行的貸款提供額度和數(shù)量與三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款發(fā)放的時(shí)候會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)力與規(guī)模做出一定的傾向，這些都影響著三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的順利解決。商業(yè)地產(chǎn)融資體系，依照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的角度來(lái)看，可以經(jīng)由主要的兩個(gè)維度來(lái)實(shí)現(xiàn)。初步階段，要從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部程序入手，進(jìn)步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)融資體系的維護(hù)與市場(chǎng)的成長(zhǎng)有效地連系在一起。所以，通過(guò)整合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外資源可以更好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資體系的經(jīng)濟(jì)效益。

所以，三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中，應(yīng)該在政府相關(guān)政策主管部門(mén)的引導(dǎo)下，開(kāi)展多渠道的融資。國(guó)家相關(guān)政策職能部門(mén)要通過(guò)制定相應(yīng)的政策法規(guī)來(lái)為三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資保駕護(hù)航。同時(shí)，政府還應(yīng)該積極地做好三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的對(duì)接工作，在貸款申請(qǐng)政策上予以更多的照顧和扶持。

2.適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

目前，在三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，存在的一個(gè)比較突出的問(wèn)題是發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的不明確?？梢哉f(shuō)，一個(gè)企業(yè)在的工作中缺少具體的、明確的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)則很容易在發(fā)展的道路上迷失方向。同時(shí)，一個(gè)缺乏明確發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的企業(yè)管理和發(fā)展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)公司在2011年起開(kāi)始進(jìn)軍高端商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與發(fā)展方案，公司資金周轉(zhuǎn)一度處于很大的被動(dòng)局面。這種境況的出現(xiàn)在某種程度上就是對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)缺乏相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而造成的。企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃與企業(yè)的融資安全之間有著非常緊密的聯(lián)系。例如通過(guò)降低采購(gòu)費(fèi)用的方式來(lái)降低項(xiàng)目在初始階段的費(fèi)用支出，以及在建筑過(guò)程中通過(guò)各種具有一定潛在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的管理，因?yàn)?，一旦在運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)了注入經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題將會(huì)在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發(fā)展。

3.慎重選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

按照當(dāng)前的市場(chǎng)運(yùn)行模式很多開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)著先行墊付相關(guān)人員及物料成本的費(fèi)用。同時(shí)，國(guó)家出于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的角度對(duì)工人工資拖欠問(wèn)題也已經(jīng)通過(guò)一系列的法律和政策來(lái)進(jìn)行了強(qiáng)制性的規(guī)定。這些都在客觀層面上加大了三線(xiàn)城市在進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目的選擇中一定要從政策和法律及相關(guān)的市場(chǎng)環(huán)境等層面進(jìn)行全面了解和掌控，爭(zhēng)取將項(xiàng)目的選擇層面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低。例如，某一三線(xiàn)城市的房產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行項(xiàng)目施工中，由于對(duì)項(xiàng)目的選址的科學(xué)性進(jìn)行論證，最后因?yàn)榕c市政的整體規(guī)劃發(fā)生了嚴(yán)重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。這些都是三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在今后的項(xiàng)目選擇中要加以注意的重要方面。

4.采取適當(dāng)銷(xiāo)售策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的最后落腳點(diǎn)是通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售的手段將投資收回并且獲得預(yù)期的收益。大量的已經(jīng)竣工的樓盤(pán)由于銷(xiāo)路受阻而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢而影響了下一步的投資和及時(shí)的還款。因此，三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合所在城市的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求及購(gòu)買(mǎi)力等實(shí)際情況。通過(guò)完善的房產(chǎn)售后服務(wù)來(lái)提升房產(chǎn)的美譽(yù)度。本土化銷(xiāo)售是企業(yè)發(fā)展的重要實(shí)現(xiàn)路徑，在這一行銷(xiāo)策略的指引下，企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)能提升以及競(jìng)爭(zhēng)力的提升等諸多方面都會(huì)大有提高。在當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境下，通過(guò)良好的企業(yè)運(yùn)營(yíng)策略實(shí)施，可以有效地規(guī)避或者降低企業(yè)在市場(chǎng)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)這些系列的營(yíng)銷(xiāo)策略及手段來(lái)構(gòu)建一個(gè)立體的高效的商業(yè)地產(chǎn)行銷(xiāo)體系及框架。經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的規(guī)劃和發(fā)展為企業(yè)資金層面的盤(pán)活及今后的市場(chǎng)拓展奠定重要的基礎(chǔ)。

5.開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品

無(wú)論是生產(chǎn)型企業(yè)還是服務(wù)型企業(yè)，其在整個(gè)運(yùn)營(yíng)策略的實(shí)施中，都需要經(jīng)由創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)模式來(lái)為企業(yè)的發(fā)展謀求更大的生產(chǎn)和發(fā)展動(dòng)力。一旦在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中所出現(xiàn)的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，則企業(yè)將會(huì)面臨著非常大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。三線(xiàn)城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線(xiàn)城市存在著一定的差距。一方面，在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格層面，三線(xiàn)城市由于地理區(qū)位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等層面的原因，是處在一個(gè)較低的層面的。因此，三線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)銷(xiāo)售的價(jià)格制定層面要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和大眾的購(gòu)買(mǎi)力實(shí)現(xiàn)一個(gè)良好的對(duì)接。另一方面，在房產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格和樣式上，應(yīng)該在不增加相應(yīng)的生產(chǎn)成本的基礎(chǔ)上，從戶(hù)型到結(jié)構(gòu)等諸多層面照顧到所在地區(qū)和城市的大眾審美和居住習(xí)慣。這種行銷(xiāo)對(duì)路的房產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)在客觀上為其房產(chǎn)銷(xiāo)路的打開(kāi)提供應(yīng)有的助力。當(dāng)然，由于三線(xiàn)城市各自存在著自身的差異，因此在進(jìn)行產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的層面應(yīng)該更多的發(fā)揮出本地化的發(fā)展策略的優(yōu)勢(shì)。

6.加緊開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

隨著三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其市場(chǎng)資金的需求也會(huì)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢(shì)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在立足原本行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，加大力度來(lái)實(shí)施多元化的運(yùn)營(yíng)策略，從而多方向的轉(zhuǎn)移企業(yè)在融資和運(yùn)營(yíng)層面存在的壓力。其中一個(gè)比較符合眾多三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向的是地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與投資。這種利用資產(chǎn)杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展增加新的動(dòng)力。企業(yè)在進(jìn)行此類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)中，也要將風(fēng)險(xiǎn)的防范置于一個(gè)突出的位置?？傊?，從根源上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在嘗試進(jìn)行金融投資產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的那一刻，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力就已經(jīng)客觀存在。相反的，經(jīng)由科學(xué)的統(tǒng)籌和計(jì)算，將金融投資產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)與自身的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行一個(gè)有效的對(duì)接，其所產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)還是非常利于企業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大。但是，拋開(kāi)，其基本的前期的計(jì)算，如何從過(guò)程中，將金融投資產(chǎn)品可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)較為理想的狀態(tài)，或者將其納入到一個(gè)科學(xué)的，系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系之中，其所面臨的壓力會(huì)得到有效的控制。

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的多元化是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要包括企業(yè)，政府及金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發(fā)展中，三線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在借鑒相關(guān)的科學(xué)發(fā)展理論的基礎(chǔ)上，將企業(yè)的融資渠道的多元化發(fā)展進(jìn)行逐一的完善。當(dāng)然，這一完善并不是直接的抄襲現(xiàn)有的別的企業(yè)融資模式，而是應(yīng)該在借鑒和參考的基礎(chǔ)上，將這一制度和企業(yè)自身所在的行業(yè)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)發(fā)展的諸多實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)整。

四、結(jié)語(yǔ)

三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)其在融資層面所遇到的問(wèn)題也是現(xiàn)在眾多領(lǐng)域企業(yè)發(fā)展中的一個(gè)共性問(wèn)題。本文分析了其融資的現(xiàn)狀及今后的改進(jìn)策略希望能起到一定的借鑒和參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)；存在問(wèn)題；可持續(xù)發(fā)展；方法

進(jìn)入到21世紀(jì)之后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步中起到了重要的作用。而商業(yè)地產(chǎn)也成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，自從2009年全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也受到了嚴(yán)重影響。同時(shí)，房?jī)r(jià)的過(guò)高、供需關(guān)系明顯失衡、人民購(gòu)買(mǎi)力的薄弱等等因素都使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的十字關(guān)口。因此，我們需要對(duì)于新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題、可持續(xù)發(fā)展的方法問(wèn)題進(jìn)行全面性的分析與研究工作，提高我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量與水平，推動(dòng)其發(fā)展與變革，使其在未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不科學(xué)

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不科學(xué)是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中存在的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。比如：我們從中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)總體規(guī)劃的布局中就可以發(fā)現(xiàn)此種問(wèn)題。北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市早已被商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重的影響，許多的企業(yè)盲目投入到商業(yè)類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，房?jī)r(jià)虛高。比如：眾多的企業(yè)從銀行中進(jìn)行大額款項(xiàng)的借貸投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，與消費(fèi)者、政府在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的博弈。而一些我國(guó)的二、三線(xiàn)城市也被房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產(chǎn)的盲目投資、追求大而全的商業(yè)理念、忽視了當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、更忽視了當(dāng)?shù)厝嗣裆畹乃脚c消費(fèi)的實(shí)力。最終導(dǎo)致，后續(xù)發(fā)展與經(jīng)營(yíng)階段出現(xiàn)了種種的問(wèn)題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設(shè)問(wèn)題為例子進(jìn)行具體的說(shuō)明。北京、上海、沈陽(yáng)等城市中許多商圈地產(chǎn)項(xiàng)目在后續(xù)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中存在著大量商鋪閑置的問(wèn)題。這主要是由于兩個(gè)方面的原因?qū)е碌?。商鋪價(jià)格過(guò)高、一般的經(jīng)營(yíng)者無(wú)法負(fù)擔(dān)起高額的租金。商圈規(guī)劃的不合理，周?chē)鷽](méi)有大量的消費(fèi)者或者是商品價(jià)格過(guò)高消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不起。這種類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一方面導(dǎo)致了建設(shè)資源與土地資源的浪費(fèi)，另一方面導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開(kāi)發(fā)與關(guān)聯(lián)性行業(yè)的發(fā)展。但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的角度來(lái)看，這種模式存在嚴(yán)重的弊病。

2.開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)

開(kāi)發(fā)周?chē)鷷r(shí)間長(zhǎng)是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中一個(gè)重要的問(wèn)題，嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。投資額度大、開(kāi)發(fā)應(yīng)用時(shí)間長(zhǎng)等方面的特點(diǎn)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。比如：通過(guò)銀行信貸或者是其它融資方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的籌集是其重要的資本應(yīng)用方法。但是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)會(huì)面臨著許多的問(wèn)題。比如：施工建設(shè)、開(kāi)發(fā)與管理、未來(lái)經(jīng)營(yíng)的策略等等。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入到困境中。

3.定位水平的不準(zhǔn)確

我國(guó)的政府沒(méi)有對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的定位，片面的應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)有關(guān)行業(yè)的進(jìn)步。事實(shí)表明，這種片面發(fā)展的模式存在重要的問(wèn)題。比如：忽視當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況、忽視當(dāng)?shù)厝藗兊馁?gòu)買(mǎi)力與生活水平等等、最終制約了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

二、新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的方法

1.我國(guó)的政府需要加大商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度

從政府的角度來(lái)講，需要其加大對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控力度，使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃更加的合理、建設(shè)水平與投資消費(fèi)更加的協(xié)調(diào)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量與水平得到提高、使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行持續(xù)性的發(fā)展，使其對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步做出更大的貢獻(xiàn)。具體來(lái)講，第一，政府需要充分的發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)杠桿的優(yōu)勢(shì)，從銀行信貸的角度入手，使其對(duì)于各個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，有利于保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的安全與質(zhì)量，使得眾多的資質(zhì)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行有關(guān)的開(kāi)發(fā)，有利于保障我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境。第二，各個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主管部門(mén)需要充分發(fā)揮出自己的職責(zé)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作中不合理的地方進(jìn)行及時(shí)的糾正，有利于保障開(kāi)發(fā)與建設(shè)工程的安全與效率，使其對(duì)于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮出積極的影響。第三，政府需要對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)期的規(guī)劃，開(kāi)展多種發(fā)展經(jīng)營(yíng)理念的并用，比如：汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等等，而不是過(guò)多依賴(lài)商業(yè)地產(chǎn)。第四，進(jìn)行有關(guān)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要充分的考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人們的購(gòu)買(mǎi)力，避免面積工程。

2.政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以便于更好的進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的總規(guī)劃，有利于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，商業(yè)價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)。從政府的角度來(lái)講，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對(duì)于當(dāng)?shù)貙?shí)際的經(jīng)濟(jì)水平以及人民的消費(fèi)能力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估、而從制定出專(zhuān)業(yè)性與科學(xué)性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，在今后的工作中嚴(yán)格執(zhí)行此計(jì)劃。其次，政府需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)方式與行政方式并用，對(duì)于本地的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組與整合，使它們可以在今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分的應(yīng)用好有關(guān)的資源，為提高本地商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)講，它們需要在今后的發(fā)展中從眾多的方面入手，使其在今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲得進(jìn)步。比如：第一，充分進(jìn)行資源的整合、樹(shù)立起品牌經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略，通過(guò)資源共享與品牌聯(lián)合實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。第二，樹(shù)立起科學(xué)規(guī)劃與持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的理念，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)中存在的價(jià)值，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷的發(fā)展與進(jìn)步，創(chuàng)造出屬于自己的價(jià)值與空間。

3.重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)與管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要注重商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)與管理，最終可以提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的水平與市場(chǎng)發(fā)展的潛能。具體的發(fā)展方針有以下幾種舉措。第一，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要與有關(guān)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商等進(jìn)行聯(lián)合性的開(kāi)發(fā)與管理，通過(guò)充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的舉措來(lái)提升自己的商業(yè)利益，有利于自己今后的發(fā)展。比如：聯(lián)合性的開(kāi)發(fā)、聯(lián)合性的經(jīng)營(yíng)、對(duì)于開(kāi)發(fā)中的商鋪進(jìn)行有效的出售、租賃等，在周邊的商業(yè)區(qū)中可以脫穎而出。第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)境周邊情況進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目持續(xù)性的開(kāi)發(fā)與管理。萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就是進(jìn)行這種持續(xù)性開(kāi)發(fā)與管理模式的典型，取得了非常好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。第三，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復(fù)制它人的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式。否則，必然會(huì)在有限的市場(chǎng)中形成強(qiáng)有力的不合理與不公平的競(jìng)爭(zhēng)，而優(yōu)勢(shì)性的企業(yè)會(huì)占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。這種模式不利于后來(lái)者的發(fā)展與成長(zhǎng)，也在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)與建設(shè)的重復(fù)。

三、結(jié)論

對(duì)于新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)分析與研究，有利于我國(guó)的政府與各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃方法全面提升發(fā)展的水平與質(zhì)量，保障我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性進(jìn)步，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)步前進(jìn)。

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第3篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)；問(wèn)題；策略

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)作為一種新型的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，伴隨著樓盤(pán)產(chǎn)品的逐步細(xì)化以及購(gòu)房置業(yè)心理和行為的不斷成熟商業(yè)地產(chǎn)，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)運(yùn)而生。相比起傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)更注重挖掘內(nèi)涵、更具深層次、更有感染力它能更好地把握消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為特征。在盡量滿(mǎn)足消費(fèi)者心理需求和溝通需要的同時(shí)，提供更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，在一定程度上有助于企業(yè)在消費(fèi)者心中樹(shù)立一個(gè)良好的形象，提高消費(fèi)者對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品及服務(wù)的認(rèn)可度，也能實(shí)現(xiàn)企業(yè)銷(xiāo)售額以及客戶(hù)價(jià)值的增長(zhǎng)。

一、商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)定義

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，是指商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)者以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，將顧客在商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)的全過(guò)程體驗(yàn)視為整體，通過(guò)把一切影響客戶(hù)在情感、思考、感覺(jué)、行動(dòng)等方面體驗(yàn)的內(nèi)外部資源有目的地整合起來(lái)，為客戶(hù)創(chuàng)造出一種美好的消費(fèi)體驗(yàn)，以此來(lái)使客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的得到全面的實(shí)現(xiàn)，從而完成企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。相較于傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)，商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)有了很大程度上的進(jìn)步，比如，將客戶(hù)在消費(fèi)過(guò)程中的情感精神滿(mǎn)足作為更加關(guān)注的重點(diǎn)，使住宅產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)體價(jià)值得以保證的前提下，客戶(hù)又能夠有一次舒心愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)，這便使得營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的更加全面了，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)在營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中給予了客戶(hù)的愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)，在一定程度上也促進(jìn)了企業(yè)客戶(hù)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)存在的問(wèn)題

1.忽視了產(chǎn)品質(zhì)量，空談營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)

目前有不少企業(yè)采用體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)模式容易片面地去追求體驗(yàn)制造，認(rèn)為在初期階段是營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)的載體，而高級(jí)階段的營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)則可以獨(dú)立于營(yíng)銷(xiāo)實(shí)體之上，因而大大忽視了產(chǎn)品的質(zhì)量，體驗(yàn)也就變成了空談。在營(yíng)銷(xiāo)中，樓盤(pán)的實(shí)際品質(zhì)和服務(wù)才是客戶(hù)最為關(guān)心和在意的，售樓部的裝修好壞只是客戶(hù)們?cè)诟行詫用嫔系囊环N感知而已，適當(dāng)?shù)难b修即可，過(guò)分鋪張只會(huì)顯得浪費(fèi)和華而不實(shí)。在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)將客戶(hù)的心理需要和物質(zhì)需要放在同等的位置進(jìn)行對(duì)待，不光將客戶(hù)在消費(fèi)中的體驗(yàn)作為重視的關(guān)鍵，還要以產(chǎn)品本身質(zhì)量和品質(zhì)為基礎(chǔ)，使客戶(hù)能夠獲得長(zhǎng)期的體驗(yàn)效果。

2.客戶(hù)的參與程度仍然較低

目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)大多放在銷(xiāo)售終端的環(huán)境設(shè)計(jì)和活動(dòng)安排上。在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中卻沒(méi)能讓消費(fèi)者真正的體驗(yàn)、參與到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與建設(shè)中。雖然有的企業(yè)己開(kāi)始注意到體驗(yàn)消費(fèi)這一版塊，樣板房、小區(qū)實(shí)景、試住等主要的客戶(hù)體驗(yàn)活動(dòng)也在銷(xiāo)售過(guò)程中進(jìn)行著，但是客戶(hù)的參與程度仍然處于相對(duì)較低的層次上，因此擁有較高的客戶(hù)參與度和接觸度的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)也就越來(lái)越被商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所青睞了。

3.缺乏對(duì)客戶(hù)的心理模式研究

在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)模式中，體驗(yàn)屬于感性的東西，存在較大的不確定性和差異性，不同的人在不同的時(shí)間和地點(diǎn)對(duì)同一事物所產(chǎn)生的體驗(yàn)都將不同。因此，想要體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)施獲得成功，企業(yè)在針對(duì)影響目標(biāo)消費(fèi)者感性體驗(yàn)因素的行為研究的方面就顯得異常的迫切和重要。

4.顧客接觸點(diǎn)有待挖掘

客戶(hù)在經(jīng)歷從開(kāi)始到結(jié)束的整個(gè)消費(fèi)體驗(yàn)過(guò)程中，其中所遇到的點(diǎn)點(diǎn)滴滴都成為了一系列的接觸點(diǎn)。在實(shí)踐中，客戶(hù)除了能夠體驗(yàn)到售樓大廳、樣板房和樣板區(qū)的裝修和參觀路線(xiàn)的特色外，其他與產(chǎn)品相關(guān)的道具可用作體驗(yàn)的則少得可憐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中可以通過(guò)完整的分析和研究客戶(hù)在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中的接觸點(diǎn)的方式，來(lái)豐富商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的道具。

5.對(duì)客戶(hù)的小眾傳播渠道單一

目前，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，除了上、下半年的房展會(huì)外，報(bào)紙、雜志、廣播、電視一直是大眾傳媒的重要工具，而且網(wǎng)絡(luò)廣告的精準(zhǔn)化程度相對(duì)偏低，也僅能作為大眾傳播工具的一種而存在。在另一方面，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)客戶(hù)小眾傳播渠道的掌握不足，目前僅有定點(diǎn)短信發(fā)送、DM派送、特殊場(chǎng)所海報(bào)擺放、會(huì)員直郵等幾種小眾傳播渠道。這使得商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法對(duì)客戶(hù)的信息進(jìn)行全面的掌握，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售的效果往往也不盡人意。所以在商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道方面，尤其是小眾傳播渠道，通過(guò)分析目標(biāo)客戶(hù)的行為以及生活方式的方法來(lái)挖掘商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道已刻不容緩。

三、商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)策略探析

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的最終目的便是在以客戶(hù)參與為核心的前提下為客戶(hù)創(chuàng)造全方位的消費(fèi)體驗(yàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中注重與客戶(hù)的雙向溝通尤為必要，為客戶(hù)搭建起一個(gè)可以展示自我個(gè)性的平臺(tái)，通過(guò)站在客戶(hù)的角度去發(fā)覺(jué)他們內(nèi)心不同的理性和感性消費(fèi)渴求，不斷地審視和改進(jìn)自己的產(chǎn)品和服務(wù)，努力提升客戶(hù)在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中的滿(mǎn)意度和品牌忠誠(chéng)度。

1.服務(wù)體驗(yàn)策略

隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的不斷發(fā)展進(jìn)步，各行業(yè)在服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)便顯得尤為激烈。為了使客戶(hù)在消費(fèi)中有一個(gè)滿(mǎn)意又記憶深刻的感官體驗(yàn)，企業(yè)除了做好售前、售中和售后等最基本的服務(wù)外，個(gè)性化、特色化、品牌化的服務(wù)內(nèi)容在商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中是不容忽視的重要內(nèi)容。

（1）基本服務(wù)方面。在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，有客戶(hù)對(duì)所購(gòu)產(chǎn)品產(chǎn)生疑問(wèn)和困難需要幫助時(shí)，迅速快捷、準(zhǔn)確無(wú)誤的建議和回答以及細(xì)致、周到的服務(wù)和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理將會(huì)使客戶(hù)獲得非常滿(mǎn)意的服務(wù)體驗(yàn)，從而能夠?yàn)槠髽I(yè)在行業(yè)內(nèi)塑造一個(gè)良好形象，為今后的營(yíng)銷(xiāo)工作奠定良好的基礎(chǔ)。除此之外，社區(qū)“客戶(hù)服務(wù)中心”的設(shè)立也是企業(yè)良好服務(wù)的表現(xiàn)之一，企業(yè)可以通過(guò)此“中心”與所有客戶(hù)保持溝通和聯(lián)系，及時(shí)的了解到客戶(hù)的需求和想法，還可以不時(shí)地提供一些VIP卡、免費(fèi)會(huì)刊和其他等與生活相關(guān)的回饋，將優(yōu)質(zhì)服務(wù)進(jìn)行到底，在居住者與企業(yè)之間形成一個(gè)親密社區(qū)。

（2）物業(yè)服務(wù)方面。一種全新的體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)，是客戶(hù)在擁有臻品私屬空間的同時(shí)，還擁有一位專(zhuān)業(yè)的貼身管家。為了使客戶(hù)能夠擁有一套真正舒適安逸的住宅，體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)在強(qiáng)調(diào)服務(wù)環(huán)境和氣氛的營(yíng)造之余，還為客戶(hù)提供親身體驗(yàn)的服務(wù)，讓他們親自參與到服務(wù)過(guò)程中去獲得自己想要的各種信息。同時(shí)，客戶(hù)得到最快的速度和最專(zhuān)業(yè)的技巧的周到而滿(mǎn)意的服務(wù)，從而從真正意義上去信賴(lài)和依靠企業(yè)所提供的體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)，將其當(dāng)作自己最為貼心的助理管家。因此，商業(yè)地產(chǎn)在其發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)將體驗(yàn)服務(wù)的思想落實(shí)，使消費(fèi)者能通過(guò)設(shè)施設(shè)備、社區(qū)活動(dòng)以及相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)人員和傳播信息等，體驗(yàn)到企業(yè)合符人性、親情又個(gè)性化的服務(wù)。

2.關(guān)系體驗(yàn)策略

企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，除了要不斷爭(zhēng)取客戶(hù)外，與客戶(hù)之間建立起和諧互利的合作關(guān)系也顯得尤為重要。企業(yè)實(shí)施關(guān)系體驗(yàn)的策略，就是以客戶(hù)關(guān)系管理為基礎(chǔ)，將客戶(hù)作為企業(yè)服務(wù)的中心，分析和了解客戶(hù)，并圍繞著客戶(hù)展開(kāi)一切的活動(dòng)和流程，通過(guò)與客戶(hù)間建立起的長(zhǎng)期信賴(lài)關(guān)系，以贏得客戶(hù)對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)，提高企業(yè)在行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力，并使企業(yè)的自身建設(shè)得到發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)設(shè)立相關(guān)的客戶(hù)關(guān)系管理機(jī)構(gòu)，選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人員專(zhuān)門(mén)從事顧客關(guān)系管理機(jī)構(gòu)的工作，將每位顧客在初次購(gòu)房或服務(wù)時(shí)的信息進(jìn)行儲(chǔ)存并建立檔案，形成一個(gè)專(zhuān)屬企業(yè)的客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，如此便能在需要尋找目標(biāo)客戶(hù)時(shí)更加的快捷和準(zhǔn)確。除此之外，在企業(yè)與客戶(hù)進(jìn)行每一次的接觸時(shí)，都應(yīng)該制定一個(gè)良好的計(jì)劃，以便在與客戶(hù)進(jìn)行溝通和交流的過(guò)程中能夠更深的挖掘出客戶(hù)的潛在需求，方便給予客戶(hù)更為完善周到的服務(wù)，提升客戶(hù)的滿(mǎn)意度。企業(yè)還可以時(shí)常為客戶(hù)提供一些與生活相關(guān)的獎(jiǎng)品和優(yōu)惠活動(dòng)，以此來(lái)穩(wěn)固企業(yè)與老客戶(hù)之間的關(guān)系，畢竟留住老顧客比爭(zhēng)取新顧客更為容易與劃算。

3.感官體驗(yàn)策略

企業(yè)在房產(chǎn)銷(xiāo)售中往往以人體的感官知覺(jué)來(lái)開(kāi)展體驗(yàn)式情景銷(xiāo)售形成感官體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)模式。通過(guò)將人體的視覺(jué)、嗅覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)進(jìn)行整合成為“感官體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體系”，為客戶(hù)創(chuàng)造知覺(jué)體驗(yàn)，有效的讓客戶(hù)參與其中，將其購(gòu)買(mǎi)欲望調(diào)動(dòng)起來(lái)?！案泄袤w驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體系”這一特殊的營(yíng)銷(xiāo)體系不僅能為企業(yè)節(jié)約相應(yīng)的成本，營(yíng)銷(xiāo)效果也非常明顯，其在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中的最大作用便是刺激客戶(hù)的消費(fèi)欲望。在人體的各項(xiàng)感官中，眼球的信息來(lái)源占到了80%，是最能夠刺激到客戶(hù)的消費(fèi)欲望的。在房產(chǎn)銷(xiāo)售方面，客戶(hù)最為關(guān)心的第一是外觀，第二是結(jié)構(gòu)，第三是地理位置。因此，為了能夠更好的抓住客戶(hù)的消費(fèi)眼球，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)在產(chǎn)品的外觀、服務(wù)、以及產(chǎn)品的環(huán)境設(shè)置等做功課，比如使用客戶(hù)較為親近以及認(rèn)可度較高的語(yǔ)言等。極盡可能的向消費(fèi)者表現(xiàn)出企業(yè)的品牌思想和特色，使企業(yè)所推出的產(chǎn)品獲得消費(fèi)者和市場(chǎng)的接受。當(dāng)然，優(yōu)美動(dòng)聽(tīng)的音樂(lè)和產(chǎn)品完美的結(jié)合起來(lái)，形成一道賞心悅目的聽(tīng)覺(jué)盛宴也使體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)策略中被慣用的手段之一，達(dá)到的一種獨(dú)特營(yíng)銷(xiāo)效果也是不少企業(yè)所鐘愛(ài)的。體驗(yàn)式住宅能夠讓客戶(hù)在通過(guò)感官的體驗(yàn)之后，清晰的了解到自身的購(gòu)買(mǎi)期望如何，提前滿(mǎn)足了人們購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的需求和欲望，這對(duì)消費(fèi)者有極大的幫助，同時(shí)也為自身的銷(xiāo)售增添了優(yōu)勢(shì)。

4.品牌體驗(yàn)策略

所謂品牌體驗(yàn)，就是在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，客戶(hù)對(duì)某個(gè)品牌在經(jīng)歷了“認(rèn)識(shí)―選擇―購(gòu)買(mǎi)―售后”整個(gè)過(guò)程后的認(rèn)知與感受。每一次的購(gòu)物消費(fèi)都反映了客戶(hù)對(duì)某品牌產(chǎn)品的價(jià)值和情感認(rèn)可，使得原有的消費(fèi)行為得到相應(yīng)的改變和或強(qiáng)化。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)客戶(hù)的消費(fèi)期望作出更多地了解，積極開(kāi)發(fā)和創(chuàng)造出滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的品牌，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的品牌體驗(yàn)價(jià)值。為此，企業(yè)在進(jìn)行體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，為客戶(hù)資源數(shù)據(jù)庫(kù)識(shí)別和選擇出最有價(jià)值的客戶(hù)，通過(guò)雙方的溝通和交流，為其提供最為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，達(dá)到客戶(hù)的滿(mǎn)意度，建立起企業(yè)與客戶(hù)間的忠誠(chéng)，使企業(yè)獲得最大的利益。同時(shí)，為企業(yè)吸引和留住優(yōu)秀的員工也是品牌體驗(yàn)中尤為重要的一環(huán)，長(zhǎng)期的員工必定對(duì)企業(yè)的客戶(hù)和業(yè)務(wù)更為熟悉了解，因此在客戶(hù)的體驗(yàn)服務(wù)上也會(huì)更加的貼心到位。企業(yè)還可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)品牌體驗(yàn)管理部門(mén)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)客戶(hù)的品牌體驗(yàn)管理，讓企業(yè)的全體員工都參與到其中去，研究和分析營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中所出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題，打破常規(guī)思維模式，將企業(yè)各部門(mén)的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，以實(shí)現(xiàn)品牌體驗(yàn)在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中的價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)，究其目的是房地產(chǎn)企業(yè)為了滿(mǎn)足客戶(hù)在消費(fèi)上的情感需要的同時(shí)，給客戶(hù)留下極其深刻的心靈震撼，而設(shè)計(jì)和提供相應(yīng)的感知體驗(yàn)，以便客戶(hù)能夠肯定產(chǎn)品的價(jià)值，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)樹(shù)立一個(gè)良好的品牌形象具有重要的意義。促進(jìn)企業(yè)的品牌建設(shè)和發(fā)展。在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，客戶(hù)帶著明確的主觀動(dòng)機(jī)和期望參與到各個(gè)階段的體驗(yàn)活動(dòng)中去，通過(guò)對(duì)每階段的各個(gè)點(diǎn)進(jìn)行接觸后，得到相應(yīng)的不同體驗(yàn)感受和結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)所得到的相關(guān)效果反饋加以分析，研究出了影響客戶(hù)體驗(yàn)差異的客體元素，并且得出相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，在通過(guò)對(duì)這些營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行組合操作后，形成了一套更為完善可行的營(yíng)銷(xiāo)模式，從而實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷(xiāo)售目的。這便使得企業(yè)與客戶(hù)形成了雙向溝通，同時(shí)也達(dá)到了二者雙贏的目的。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

在需求和資金的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展空間。分析人士認(rèn)為，中國(guó)養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經(jīng)看到這個(gè)商機(jī)并有所行動(dòng)，萬(wàn)科、綠城、保利等房企先后加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)吸引眾多商家眼光

據(jù)第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國(guó)已成為世界上唯一一個(gè)60歲以上老年人口數(shù)接近2億大關(guān)的國(guó)家，我國(guó)通常所說(shuō)的空巢老人也達(dá)到了6200萬(wàn)。隨著我國(guó)“老齡化”社會(huì)加速逼近，被熱捧的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠(yuǎn)看不到頭的當(dāng)下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開(kāi)發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)

據(jù)了解，早在2010年，地產(chǎn)大佬萬(wàn)科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。

今年8月13日，萬(wàn)科又與長(zhǎng)春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)科集團(tuán)將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總體占地面積100萬(wàn)平米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這并非萬(wàn)科首次涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶，正在熱銷(xiāo)的遠(yuǎn)洋天著也推出了養(yǎng)老地產(chǎn)，其中規(guī)劃了6000多平米的高端養(yǎng)老項(xiàng)目。今年9月22日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明更與美國(guó)Emeritus集團(tuán)董事局主席DAN BATY進(jìn)行洽談，就中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行深度溝通。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士公開(kāi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊已正式納入公司開(kāi)發(fā)日程，未來(lái)10年當(dāng)中，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

9月10日，綠城中國(guó)董事局主席宋衛(wèi)平公開(kāi)表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)。“養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)難度大，利潤(rùn)可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過(guò)，宋衛(wèi)平非?？春眠@一領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展前景。

此外，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)、華潤(rùn)置業(yè)等房企，也一直在探索養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)面臨經(jīng)營(yíng)困境，房企開(kāi)始謀求在文化、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的突破，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企關(guān)注的新戰(zhàn)場(chǎng)。

同時(shí)，中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)吸引了諸多商家的眼球。而保險(xiǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)就是一個(gè)鮮明的例子。中國(guó)平安保險(xiǎn)計(jì)劃投資170億元建設(shè)首個(gè)“養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區(qū)”；泰康人壽正式推出了國(guó)內(nèi)第+保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”……險(xiǎn)企涉足房地產(chǎn)行業(yè)，顯而易見(jiàn)的是他們的資金優(yōu)勢(shì)，這也無(wú)形中催生了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，使得更多的商家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試。近3年來(lái)險(xiǎn)企共投資了500多億進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

受計(jì)劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開(kāi)始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生。還有重要原因是，有調(diào)查顯示，21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難?，F(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來(lái)不小的影響，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來(lái)越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起的老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。

除此之外，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說(shuō)，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。目前，中國(guó)共有各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬(wàn)張，收養(yǎng)各類(lèi)人員210.9萬(wàn)人。但是專(zhuān)業(yè)人士分析說(shuō)，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，有業(yè)內(nèi)人士表示：“未來(lái)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是一個(gè)非常有效益的產(chǎn)業(yè)?！睂?shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等主題地產(chǎn)一樣，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。但房企在進(jìn)入之前，一定要做足珈果，做好市場(chǎng)調(diào)研和專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)備，這一點(diǎn)非常重要。

發(fā)展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為“摸著石頭過(guò)河”。

“老地產(chǎn)的配套是個(gè)相當(dāng)龐大的體系，配套問(wèn)題由開(kāi)發(fā)公司自己解決，確實(shí)有點(diǎn)為難，其醫(yī)療行業(yè)應(yīng)該由解決配套方管理。”談到目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與瓶頸，一開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全是兩回事。靠開(kāi)發(fā)公司配置全部配套，也是難為開(kāi)發(fā)公司了！只有險(xiǎn)資等單位開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有先天優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，多頭管理，包括養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與標(biāo)準(zhǔn)確定，幾個(gè)部門(mén)都在爭(zhēng)奪。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問(wèn)題更是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的大障礙。近年來(lái)，地價(jià)漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都建在國(guó)有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域中沒(méi)有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地只能以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。有開(kāi)發(fā)商表示，土地的價(jià)格是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

從事研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年的人士指出，用地成本高、用地性質(zhì)不明確是社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一道高門(mén)檻。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過(guò)正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒(méi)有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高、回報(bào)低讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。

高土地成本的養(yǎng)老項(xiàng)目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷(xiāo)售，而做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)要做醫(yī)院，還要做養(yǎng)老的配套設(shè)施，且價(jià)錢(qián)不能太高，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)壓力加大，持續(xù)發(fā)展也面臨問(wèn)題。

由于目前沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策，一直以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁制定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地的相關(guān)優(yōu)惠政策。然而，因擔(dān)心養(yǎng)老項(xiàng)目成為拿地的幌子，政府的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，一方面又要預(yù)防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)。”國(guó)內(nèi)某養(yǎng)老雜志的人士表示，一些開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營(yíng)運(yùn)，將建好的房屋出售的情況也確實(shí)存在。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；創(chuàng)新；研究

引言：房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)資金密集型的重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的資金多數(shù)是外部融資，因此融資在房地產(chǎn)企業(yè)具體的資金流通運(yùn)作過(guò)程中具有重要作用。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資多數(shù)是依靠銀行貸款，但是這種傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的需要，因此在新形勢(shì)下創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資是丞待解決的問(wèn)題。

一、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式

1、上市融資

新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)上市融資主要是將經(jīng)營(yíng)的資本進(jìn)行等額劃分，并表現(xiàn)為股票的形式，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后進(jìn)行公開(kāi)發(fā)行，然后由投資者直接進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，這樣在短期內(nèi)也能夠籌集到巨額資金。并且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所有者也可以出讓部分的股換取企業(yè)需要的資金，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)上市融資可以分為兩種：國(guó)內(nèi)上市和境外上市[1]。新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)施這種方式的目的主要是為了能夠提高股權(quán)的流通性、并且采用這種方式對(duì)于建立品牌和提高公眾認(rèn)知度也具有重要的意義和價(jià)值。但是這種融資方式的初期成本高，并且上市手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)而造成其受到一定的限制。

2、金融機(jī)構(gòu)貸款

新形勢(shì)下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行貸款主要有商業(yè)用戶(hù)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、住房開(kāi)發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所配套的設(shè)施建設(shè)貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)融資采用這種方式具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)企業(yè)貸款不受到外債額度的限制，（2）不存在利息預(yù)提所得稅，（3）貸款的利息費(fèi)用可以在所得稅和土地增值稅前據(jù)實(shí)扣除[2]。雖然這種融資有很多的優(yōu)點(diǎn)，但是這種融資方式銀行也具有很多的限制條件：（1）房地產(chǎn)企業(yè)必須支付貸款的利息和費(fèi)用，（2）具有嚴(yán)格的貸款期限，（3）貸款不能用于儲(chǔ)備土地項(xiàng)目，（4）如果房地產(chǎn)企業(yè)逾期不歸則銀行將采取強(qiáng)制性的措施。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)的問(wèn)題

1、融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)最為顯著的特點(diǎn)主要是資金密集，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金需求量也是最大的，所以在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中資金是最重要的。但是目前由于我國(guó)房地產(chǎn)在融資的結(jié)構(gòu)上比較單一，間接融資所占的比重比較大，并且目前房地產(chǎn)企業(yè)有60%的資金需要向銀行貸款，這種情況造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款過(guò)于依賴(lài)，一旦銀行出現(xiàn)新的政策，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的損傷，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂。并且由于銀行很容易受到國(guó)家政策的影響，銀行為了規(guī)避金融危機(jī)的影響，連續(xù)出臺(tái)了幾項(xiàng)相關(guān)的政策，而國(guó)家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)不出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，而實(shí)施相關(guān)的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資進(jìn)行抑制，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的控制[3]。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些政策的實(shí)施無(wú)疑是對(duì)其的重大的挑戰(zhàn)。

2、資金鏈管理不善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上的模式主要是置地、構(gòu)建和銷(xiāo)售，這種模式造成諸多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程結(jié)算中存在不確定性的現(xiàn)象，所以造成房地產(chǎn)企業(yè)很難預(yù)測(cè)盈利，也無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中忽視自身的能力，導(dǎo)致最后無(wú)法向銀行還貸，從而對(duì)企業(yè)今后的融資造成影響。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新分析

1、創(chuàng)新融資渠道

目前，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，銀行貸款的融資方式已經(jīng)不能滿(mǎn)足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)融資的需求，房地產(chǎn)企業(yè)只有尋求新的融資途徑才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。如聯(lián)合開(kāi)發(fā)融資方式，這種融資方式主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商之間以合作的形式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施這種融資方式不僅能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也具有重要的作用，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、聯(lián)盟合作的，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過(guò)品牌的組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，從而能夠有效的提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況，吸引客流，營(yíng)造商業(yè)氣氛得到保證[4]。

還可以通過(guò)信托實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)融資。信托是一種特殊的融資手段，它是委托人出于對(duì)于受委托人的充分信任而將其名下的合法財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受委托人并由受委托人以自己的名義、根據(jù)自己的意愿進(jìn)行財(cái)產(chǎn)權(quán)益的管理和使用分配的融資行為。信托的形式多種多樣，它最大的特點(diǎn)就是可以不受行政區(qū)劃、部門(mén)行業(yè)的拘泥而靈活多變的進(jìn)行融資，因而它既可以為生產(chǎn)、分配、流通部門(mén)提供服務(wù)又可以為基礎(chǔ)建設(shè)部門(mén)提供服務(wù)。從信托所從事的業(yè)務(wù)種類(lèi)來(lái)看既有買(mǎi)賣(mài)證券、代辦保管、資金首付等特殊性質(zhì)的金融服務(wù)業(yè)務(wù)又有委托存貸款、信托存貸款等一般性的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。保理是與銀行密切相關(guān)的一種融資手段，它是指銀行與企業(yè)簽訂一項(xiàng)協(xié)議，這項(xiàng)協(xié)議規(guī)定了企業(yè)的某些義務(wù)，即企業(yè)如果想要獲得銀行的金融服務(wù)就必須將其與第三者或者其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體合作所訂立的銷(xiāo)售合同而得到的賬款轉(zhuǎn)讓給銀行[5]。企業(yè)通過(guò)利用保理業(yè)務(wù)能夠快速獲得銀行提供的貸款從而緩解暫時(shí)的資金運(yùn)作困境、提高資金的流通率。當(dāng)然此種方式的一大弊端就是融資成本較高，然而有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)家會(huì)通過(guò)加速資金周轉(zhuǎn)速度來(lái)彌補(bǔ)這項(xiàng)虧損從而既獲得了企業(yè)發(fā)展所需要的資金又通過(guò)重新融資使得價(jià)值升值。

2、科學(xué)管理企業(yè)資金鏈，提高房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力

在新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中構(gòu)建科學(xué)合理的資金管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要的任務(wù)，并且房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的分析和預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)融資中必須以項(xiàng)目建設(shè)為主要的依據(jù)，對(duì)企業(yè)資金鏈進(jìn)行合理的管理。然后企業(yè)還應(yīng)該科學(xué)制定融資計(jì)劃，在進(jìn)行確定融資計(jì)劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)資金需求的數(shù)量和時(shí)間上一致，并且在企業(yè)融資計(jì)劃中，還應(yīng)該充分結(jié)合籌資的方式進(jìn)行選擇，在不同的時(shí)期選擇不同的融資方式，再次，企業(yè)也應(yīng)該充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造能力，更新思想，創(chuàng)造出新的產(chǎn)品需求，以達(dá)到提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展[6]。

3、設(shè)立創(chuàng)業(yè)型基金，構(gòu)建多層次的資本市場(chǎng)

隨著我國(guó)資本市場(chǎng)不斷的改革開(kāi)放，在此過(guò)程中我們?yōu)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)留有足夠的發(fā)展空間，建立多層次的資本市場(chǎng)，并設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金，以能夠最大限度的為中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，并且政府也加大對(duì)中小型企業(yè)融資的扶持，構(gòu)建多層次的資本市場(chǎng)，從而為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

并且隨著十的召開(kāi)，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要道路更加明確，并為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建立了大的框架，想要使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階，不能全部依靠政府，但是也不能全部依靠市場(chǎng)，政府只能提供諸如稅收和法律等相關(guān)的政策，而對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中小型企業(yè)規(guī)模小，風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)也使市場(chǎng)難以承受。因此將政府和市場(chǎng)的的結(jié)合是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的措施，并且對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)也需要提高資金利用效率，及時(shí)了解政策，以更好促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

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第6篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

[關(guān)鍵詞]物流地產(chǎn)；物流園區(qū)；運(yùn)營(yíng)模式

[中圖分類(lèi)號(hào)]F259 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）27-0013-04

1 引 言

物流地產(chǎn)，是開(kāi)發(fā)商以贏利為目的，根據(jù)客戶(hù)需求，選擇合適的地點(diǎn)，投資、建設(shè)所需的物流設(shè)施設(shè)備，在合適的時(shí)間，通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售、出租和物業(yè)服務(wù)等方式為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)化物流設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)，包括與物流業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)以及配套物業(yè)設(shè)施，與客戶(hù)建立密切的關(guān)系，供客戶(hù)開(kāi)展物流業(yè)務(wù)。常見(jiàn)的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涉及房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、物流投資基金等，客戶(hù)主要包括制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、物流企業(yè)及其配套服務(wù)企業(yè)如國(guó)際貨代企業(yè)、報(bào)關(guān)報(bào)檢企業(yè)等。物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的物流設(shè)施主要包括物流園區(qū)、物流基地、物流中心、配送中心、分撥中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心等形態(tài)。物流地產(chǎn)是由美國(guó)普洛斯公司20世紀(jì)80年代提出來(lái)的，我國(guó)物流地產(chǎn)2002年起步于長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲。2003年，美國(guó)普洛斯公司挺進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)后，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展加速，呈現(xiàn)迅速發(fā)展態(tài)勢(shì)。

目前，涉及物流地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)區(qū)、物流聚集區(qū)、物流園區(qū)等，名詞層出不窮，但我國(guó)物流地產(chǎn)尚沒(méi)有規(guī)范的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計(jì)報(bào)告。根據(jù)2012年中國(guó)物流與采購(gòu)協(xié)會(huì)的第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查，全國(guó)共有754家物流園區(qū)，其中：已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的348家，占46%；正在建設(shè)的241家，占32%；處于規(guī)劃中的165家，占22%。從物流園區(qū)的區(qū)域分布看，長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139 家，然后依次是北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128 家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98 家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93 家、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)93 家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84 家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63 家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)56 家。2013年《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》將物流園區(qū)布局城市分為三級(jí)，確定一級(jí)物流園區(qū)布局城市29個(gè)，二級(jí)物流園區(qū)布局城市70個(gè)。

關(guān)于我國(guó)物流地產(chǎn)的研究主要涉及如下幾個(gè)方面。韓煒比較物流地產(chǎn)同商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)之異同，探討物流地產(chǎn)的內(nèi)涵，分析普洛斯的物流地產(chǎn)運(yùn)作模式及物流地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)新戰(zhàn)略。孟玉飛在介紹我國(guó)物流地產(chǎn)和國(guó)外物流地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r基礎(chǔ)上，對(duì)比國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，提出我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中需要注意的問(wèn)題。陳建校和方靜認(rèn)為高標(biāo)準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)化物流設(shè)施的市場(chǎng)需求，使得物流地產(chǎn)成為我國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資熱點(diǎn)，進(jìn)而在介紹物流地產(chǎn)的內(nèi)涵與運(yùn)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，分析物流地產(chǎn)現(xiàn)狀及其問(wèn)題，提出對(duì)策建議。薛東、孫玉梅、許炳恩根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，提出影響物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要因素。目前，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由外資為引導(dǎo)，部分國(guó)企物流公司、民營(yíng)地產(chǎn)公司和電商企業(yè)開(kāi)始積極介入該市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)展空間大，呈現(xiàn)群雄逐鹿的局面。

2 物流地產(chǎn)的特點(diǎn)

2.1 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化的加速推進(jìn)和大流通體系建設(shè)發(fā)展，物流地產(chǎn)需求旺盛。一方面，跨國(guó)公司深入中國(guó)發(fā)展，對(duì)物流設(shè)施設(shè)備的需求推動(dòng)物流市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)物流地產(chǎn)的需求迫切，如精密儀器行業(yè)、進(jìn)口汽車(chē)及其配件行業(yè)、藥品及食品、品牌服裝和鞋包行業(yè)等。另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)國(guó)企和民企的采購(gòu)量持續(xù)走高，加之國(guó)內(nèi)快速消費(fèi)品城市配送、家居和家用電器等行業(yè)的發(fā)展，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的物流地產(chǎn)及其物流設(shè)施設(shè)備提出新需求。

2.2 多種所有制企業(yè)紛紛跑馬圈地

物流地產(chǎn)，土地是核心。自普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)外物流地產(chǎn)投資商在我國(guó)發(fā)展迅速。澳大利亞麥格理集團(tuán)的中國(guó)策略涉及物流中心項(xiàng)目，新加坡豐樹(shù)信托投資基金已經(jīng)在無(wú)錫、天津、上海等地開(kāi)發(fā)建立物流地產(chǎn)項(xiàng)目，美國(guó)安博置業(yè)有限公司在中國(guó)已經(jīng)啟動(dòng)物流地產(chǎn)投資活動(dòng)。2012年10月25日，澳大利亞最大的工業(yè)地產(chǎn)商、全球最大的上市工商業(yè)地產(chǎn)基金管理公司之一的嘉民集團(tuán)（Goodman）宣布，旗下物流地產(chǎn)基金收購(gòu)上海外高橋保稅區(qū)的一座雙層坡道式倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，該設(shè)施占地約75000平方米，提供可供租賃總面積為76425平方米的倉(cāng)儲(chǔ)空間。到2013年6月30日，嘉民基金在上海、北京、天津、昆山、成都、蘇州及嘉興等7個(gè)市場(chǎng)投資17個(gè)物流項(xiàng)目，出租率達(dá)98.2%。同時(shí)，中外運(yùn)、中遠(yuǎn)、中儲(chǔ)、中鐵以及傳化、林安、安得、淮礦等國(guó)企和民企加速布局，形成錯(cuò)綜復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

2.3 電商與房地產(chǎn)商分庭對(duì)抗

隨著互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)發(fā)展，電子商務(wù)和物流業(yè)加速融合，2009年京東商城自購(gòu)1450畝土地建設(shè)物流中心，2012年阿里巴巴聯(lián)合多家企業(yè)斥巨資成立菜鳥(niǎo)公司打造物流網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不甘落后，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如珠江、華南城、寶灣等對(duì)物流地產(chǎn)由興趣轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)施。電商大佬與房地產(chǎn)巨頭一方諳熟物流倉(cāng)儲(chǔ)的管理，一方擅長(zhǎng)地產(chǎn)建設(shè)的開(kāi)發(fā)，各自擁有著不可替代的專(zhuān)長(zhǎng)，形成兩股勢(shì)力分庭對(duì)抗的局面。

3 物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式

目前，物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要有四種。

3.1 地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式

地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些工業(yè)地產(chǎn)商作為物流地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)主體，根據(jù)客戶(hù)的物流設(shè)施需求，在選址、取得土地并設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)完成相關(guān)物流設(shè)施，或者按照客戶(hù)的具體要求購(gòu)買(mǎi)、改造既有的物流設(shè)施后，再長(zhǎng)期出租給客戶(hù)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)為客戶(hù)提供物業(yè)管理服務(wù)。典型代表如普洛斯、AMB（安博公司）等。他們?cè)谌蚍秶鷥?nèi)投資建設(shè)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，出租給客戶(hù)并提供物業(yè)管理服務(wù)，但不參與客戶(hù)的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。截至2013年6月，普洛斯已進(jìn)入中國(guó)29個(gè)主要樞紐城市，主導(dǎo)和參與的物流園區(qū)數(shù)量達(dá)103個(gè)，租賃面積超過(guò)1150萬(wàn)平方米。

地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期，憑借自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)劃、資源整合和開(kāi)發(fā)建設(shè)，能有效幫助物流企業(yè)節(jié)約開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。缺點(diǎn)是：地產(chǎn)公司缺乏物流專(zhuān)業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇的物流環(huán)境，可能出現(xiàn)定位不準(zhǔn)、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不利現(xiàn)象。特別地，若小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)想利用此模式，可能難以承擔(dān)過(guò)高成本。

3.2 物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式

物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，是指物流企業(yè)是物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，結(jié)合自身物流業(yè)務(wù)的需要，根據(jù)物流設(shè)施市場(chǎng)需求，進(jìn)行設(shè)施規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，擁有并運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)設(shè)施，一部分留作自用滿(mǎn)足自身物流業(yè)務(wù)需要，其余部分采用租賃合同方式為其他企業(yè)提供物流設(shè)施租賃和物業(yè)管理服務(wù)。國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)采用該模式，如上海百聯(lián)集團(tuán)、大商集團(tuán)等。其中，上海百聯(lián)（集團(tuán)）有限公司于2003年4月24日正式揭牌開(kāi)業(yè)，由上海一百（集團(tuán)）有限公司、華聯(lián)（集團(tuán)）有限公司、上海友誼（集團(tuán)）有限公司、上海物資（集團(tuán)）總公司歸并而成。百聯(lián)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)和物流作為集團(tuán)的支撐業(yè)務(wù)，實(shí)行“集團(tuán)總部―事業(yè)部―經(jīng)營(yíng)公司”三層次的、以戰(zhàn)略管控為主的管理模式，設(shè)立八個(gè)事業(yè)部四個(gè)中心，以增強(qiáng)管理的有效性。

物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：物流企業(yè)進(jìn)行物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，具有較豐富的物流專(zhuān)業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以解決物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，且能獲得物業(yè)折舊費(fèi)享受稅收減免的好處。缺點(diǎn)是：在市場(chǎng)規(guī)劃時(shí)缺乏經(jīng)驗(yàn)，資源整合和開(kāi)發(fā)建設(shè)不足，非專(zhuān)業(yè)化管理導(dǎo)致水平較低，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本偏高。

3.3 地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)直接合作型運(yùn)營(yíng)模式

地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)合作型運(yùn)營(yíng)模式，是指地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)通過(guò)合作協(xié)議等契約方式成立物流地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同出資，合作經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮各自所在領(lǐng)域的比較優(yōu)勢(shì)，根據(jù)客戶(hù)的物流設(shè)施需求提供一系列的物流設(shè)施咨詢(xún)、租賃和物業(yè)管理等服務(wù)，按照協(xié)議進(jìn)行項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)分配。典型代表如華南城投資開(kāi)發(fā)的合肥華南城等。合肥華南城與乾龍物流有限公司運(yùn)用該種模式，由乾龍物流有限公司專(zhuān)門(mén)組織全國(guó)、省內(nèi)多條貨運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、多家快件、物流公司，共同搭建起高效、快速、完善的倉(cāng)儲(chǔ)物流網(wǎng)絡(luò)，為入駐華南城的商戶(hù)服務(wù)，主要功能包括公共倉(cāng)庫(kù)群、加工倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、綜合性貨運(yùn)市場(chǎng)等。

地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)直接合作型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：二者的結(jié)合使得物流地產(chǎn)既具地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)、又具物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)的好處，有利于面對(duì)復(fù)雜的物流市場(chǎng)環(huán)境。缺點(diǎn)是：合作前期可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，合作企業(yè)因利益較勁，在物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后期，出現(xiàn)利益糾紛，難以長(zhǎng)期維持繼續(xù)合作的局面。

3.4 第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商的間接合作型運(yùn)營(yíng)模式

通過(guò)第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)招商和管理，開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)收益也由第三方代為審查且根據(jù)協(xié)議分配。典型代表如中國(guó)騰輝控股集團(tuán)投資參與建設(shè)的合肥商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目。中國(guó)騰輝控股集團(tuán)是集企業(yè)控股、投資管理、建設(shè)工程、地產(chǎn)物流、傳媒貿(mào)易等多元化項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理的集團(tuán)公司，下設(shè)六家控股子公司，以江浙滬為營(yíng)運(yùn)中心，開(kāi)展全國(guó)性業(yè)務(wù)。

第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商的間接合作型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：兩個(gè)企業(yè)可以省去尋找合作伙伴的時(shí)間，兩個(gè)企業(yè)的合作既具市場(chǎng)規(guī)劃、資源整合、開(kāi)發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，也具有較豐富的物流專(zhuān)業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。缺點(diǎn)是：兩個(gè)企業(yè)的合作，對(duì)第三方提出嚴(yán)格的要求，第三方必須充分了解兩個(gè)企業(yè)，客觀公正協(xié)調(diào)兩個(gè)企業(yè)合作利益，才能確保有效運(yùn)行。

3.5 物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式比較

結(jié)合上述四種模式，比較四種模式如下表所示?？梢?jiàn)，物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式、物流商和地產(chǎn)商合作運(yùn)營(yíng)模式（無(wú)論是直接合作還是通過(guò)第三方牽頭），他們具有物流專(zhuān)業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。物流商和地產(chǎn)商合作運(yùn)營(yíng)模式、地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式在市場(chǎng)規(guī)劃、資源整合和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，具有經(jīng)驗(yàn)。

物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式與地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式各具優(yōu)勢(shì)，而物流商與地產(chǎn)商合作模式，最大的不同是前期存在信用風(fēng)險(xiǎn)，后期又可能出現(xiàn)利益糾紛。第三方模式引導(dǎo)解決物流商與地產(chǎn)商間的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，自身可能承擔(dān)巨大的責(zé)任。

4 我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展面臨的焦點(diǎn)問(wèn)題

4.1 物流地產(chǎn)與物流園區(qū)概念混淆

物流地產(chǎn)2002年開(kāi)始在中國(guó)興起，而中國(guó)物流園區(qū)最早于1998 年出現(xiàn)于深圳平湖物流基地。由于物流業(yè)造詞運(yùn)動(dòng)此起彼伏，致使物流地產(chǎn)與物流園區(qū)等術(shù)語(yǔ)的概念、性質(zhì)混為一談，如物流地產(chǎn)是不是物流園區(qū)所占的土地？物流園區(qū)是不是比物流地產(chǎn)的占地面積大？物流地產(chǎn)和物流園區(qū)是不是同一種實(shí)體的不同說(shuō)法？由于概念的混淆，政府管理和服務(wù)缺乏針對(duì)性，導(dǎo)致促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策難以落實(shí)，部分企業(yè)處于觀望狀態(tài)，出現(xiàn)難以抉擇等問(wèn)題。

4.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給不匹配

物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)物流地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，可能出于以下種種原因，致使地產(chǎn)發(fā)展定位不明確：一是利益導(dǎo)向，物流地產(chǎn)商為了追逐滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展迅速行業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求，盲目追求土地面積大小。二是缺乏詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，不同城市的人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、市政建設(shè)規(guī)劃不同，部分地區(qū)某類(lèi)物流地產(chǎn)達(dá)到飽和狀態(tài)，部分地區(qū)急需某種行業(yè)的物流地產(chǎn)，還有部分地區(qū)出現(xiàn)某種行業(yè)的物流地產(chǎn)過(guò)剩，但因?qū)κ袌?chǎng)實(shí)際物流需求不明確，加劇項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)。三是缺乏與城市規(guī)劃有效銜接，致使交通線(xiàn)路銜接不暢、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)型配套設(shè)施不全、運(yùn)輸效率較低、中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)難以實(shí)現(xiàn)等。

4.3 外資企業(yè)加劇國(guó)內(nèi)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力

目前，亞洲最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商普洛斯、全球最大“物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”之一的美國(guó)安博地產(chǎn)、澳大利亞最大的工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司之一同時(shí)又是全球最大的工業(yè)地產(chǎn)基金管理人之一的嘉民集團(tuán)、因地制宜地推出高性?xún)r(jià)比倡導(dǎo)持續(xù)性環(huán)保理念的蓋世理公司等外資企業(yè)，紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，與央企、地方國(guó)企、民企同臺(tái)共舞，人力資源、資金實(shí)力、物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)理念不同的各種物流地產(chǎn)主體相互交織，加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

4.4 企業(yè)對(duì)土地占而不建或擅自改變用途

自2001年來(lái)，中央政府和地方政府紛紛出臺(tái)不同程度扶持物流業(yè)發(fā)展的政策措施，但是地方政府和企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行實(shí)施中往往偏離既定的途徑。例如，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕13號(hào)）第一條規(guī)定：“自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅”及其他優(yōu)惠相關(guān)政策。很多企業(yè)以獲取優(yōu)惠為目的，進(jìn)軍物流地產(chǎn)，一旦獲得土地使用權(quán)，卻采取占而不建的圈地行為，等到土地升值，再變賣(mài)出去，從中獲得高額利潤(rùn)；或者企業(yè)占有土地后再想方設(shè)法改變土地用途，將獲得的物流用地轉(zhuǎn)向純商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)方向，使物流業(yè)政策大打折扣。

4.5 物流地產(chǎn)缺乏人才

隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展，物流地產(chǎn)人才短缺顯得緊迫，同時(shí)伴隨著中級(jí)和初級(jí)的物流工程師和技術(shù)人才匱乏。目前尚沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物流地產(chǎn)方面專(zhuān)業(yè)書(shū)籍，也沒(méi)有高校專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)物流地產(chǎn)課程，嚴(yán)重阻礙物流地產(chǎn)的健康發(fā)展。

5 促進(jìn)物流地產(chǎn)健康發(fā)展的應(yīng)對(duì)之道

5.1 明確界定和規(guī)范使用物流地產(chǎn)與物流園區(qū)等術(shù)語(yǔ)

物流園區(qū)是為滿(mǎn)足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等規(guī)?；锪餍枨?，依托區(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是由統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)主體管理、眾多物流業(yè)者經(jīng)營(yíng)的物流運(yùn)作集結(jié)地，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約的物流功能集聚區(qū)[12]。物流地產(chǎn)與物流園區(qū)存在的區(qū)別是：一是物流園區(qū)更多是政府規(guī)劃建設(shè)，或政府給予支持，而物流地產(chǎn)主要是企業(yè)主導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)多；二是物流園區(qū)比物流地產(chǎn)更傾向于注重城市綜合發(fā)展，物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合市場(chǎng)需求，考慮城市發(fā)展，如《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》是物流園區(qū)的政策綱領(lǐng)性文件，而物流地產(chǎn)尚無(wú)此待遇。國(guó)家應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)明確界定物流園區(qū)、物流地產(chǎn)、物流基地、物流中心等相關(guān)概念術(shù)語(yǔ)，政府官方文件以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語(yǔ)界定進(jìn)行使用，防止概念不清，引發(fā)不必要的爭(zhēng)議。

5.2 廣泛吸收消化物流地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)為我所用

學(xué)習(xí)國(guó)外巨頭開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)的方法和經(jīng)驗(yàn)，洋為中用，先為后用，選擇性地學(xué)習(xí)和借鑒，如沃爾瑪子公司蓋世理公司推出高性?xún)r(jià)比可持續(xù)性措施的環(huán)保理念應(yīng)用于物流地產(chǎn)項(xiàng)目。中國(guó)物流地產(chǎn)商應(yīng)積極從環(huán)境角度實(shí)踐物流地產(chǎn)，倡導(dǎo)“綠色物流地產(chǎn)”、“可持續(xù)物流地產(chǎn)”等，同時(shí)努力應(yīng)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)以及智能技術(shù)于物流地產(chǎn)項(xiàng)目，走有中國(guó)特色的物流地產(chǎn)之路。

5.3 強(qiáng)化物流地產(chǎn)發(fā)展的政策支持

2001年至今，我國(guó)頒發(fā)和實(shí)施的涉及物流業(yè)的政策文件有《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行〔2001〕189號(hào)）、《關(guān)于開(kāi)展試點(diǎn)設(shè)立外商投資物流企業(yè)工作的有關(guān)問(wèn)題的通知》（外經(jīng)貿(mào)資一函〔2002〕615號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》（發(fā)改運(yùn)行〔2004〕1617號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)流通法律工作的若干意見(jiàn)》（商法發(fā)〔2005〕400號(hào)）、《商務(wù)部關(guān)于加快我國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代化物流發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（商改發(fā)〔2008〕53號(hào)）、《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（國(guó)發(fā)〔2009〕8號(hào)）、《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕13號(hào)）等，但專(zhuān)門(mén)涉及物流地產(chǎn)方面卻很少。政府應(yīng)在物流地產(chǎn)的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等多方面進(jìn)行綜合性研究，擬定具有操作性、規(guī)范性政策，防止地產(chǎn)商單純?nèi)Φ卦靹?shì)、圈而不開(kāi)、開(kāi)而不發(fā)現(xiàn)象，強(qiáng)化對(duì)專(zhuān)業(yè)性領(lǐng)域強(qiáng)、富有代表性的物流地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督與考核，促進(jìn)物流地產(chǎn)的有序開(kāi)發(fā)和健康發(fā)展。

5.4 確保物流地產(chǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)緊扣市場(chǎng)需求

地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，結(jié)合地域特征和市場(chǎng)物流需求，選擇既滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，又能充分利用地域優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)的定位，千方百計(jì)避免重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)，提升物流地產(chǎn)等級(jí)層次。各級(jí)政府應(yīng)結(jié)合五年和中長(zhǎng)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，制定和實(shí)施物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并將物流地產(chǎn)納入其中，使物流地產(chǎn)規(guī)劃既著眼未來(lái)，又面向現(xiàn)實(shí)需求，優(yōu)化物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，整合物流地產(chǎn)資源，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的升級(jí)換代。

5.5 加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)

目前我國(guó)有許多高等學(xué)校開(kāi)辦物流管理專(zhuān)業(yè)和物流工程專(zhuān)業(yè)，還有許多專(zhuān)業(yè)開(kāi)設(shè)物流類(lèi)課程，但幾乎沒(méi)有涉及物流地產(chǎn)的內(nèi)容，或者說(shuō)物流地產(chǎn)知識(shí)微乎其微。因此，積極探討物流地產(chǎn)人才開(kāi)發(fā)，優(yōu)化物流專(zhuān)業(yè)和課程內(nèi)容體系，將物流地產(chǎn)內(nèi)容充實(shí)其中，通過(guò)采用多種形式對(duì)物流地產(chǎn)人才進(jìn)行培養(yǎng)，促進(jìn)物流地產(chǎn)人才成長(zhǎng)。同時(shí)，針對(duì)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)績(jī)效的提升需求，完善物流地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范考核，利用倒逼機(jī)制，對(duì)物流地產(chǎn)商的在職人力資源，推拉結(jié)合，通過(guò)“引進(jìn)來(lái)”和“走出去”方式，開(kāi)展定期和不定期的培訓(xùn)活動(dòng)，提升能力，為物流地產(chǎn)健康發(fā)展提供人才保障。

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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金;制度障礙;房地產(chǎn)融資

中圖分類(lèi)號(hào):F830.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B文章編號(hào):1007-4392(2007)02-0050-04

房地產(chǎn)投資信托基金以其賦稅優(yōu)惠､稅務(wù)透明､可以提供高于一般證券的收益以及方便套現(xiàn)房地產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)在歐美房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展,亞太地區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)拓也在積極展開(kāi)｡中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響,融資渠道單一､融資困難的局面一直沒(méi)能得以改變｡雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身對(duì)于房地產(chǎn)投資信托的前景較為樂(lè)觀,但由于受到相關(guān)制度方面的約束,使得我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展相對(duì)于其他金融部門(mén)的發(fā)展大大滯后｡本文試圖分析天津房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本狀況,就房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)開(kāi)展的制度障礙展開(kāi)討論,并提出改進(jìn)建議｡

一､天津房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的整體分析

目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金仍以銀行貸款､自有資金和其他資金為主,其中銀行貸款占絕對(duì)比例｡雖然資金結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化,但其固有模式并未改變｡就開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,約有70%的資金來(lái)自于銀行貸款,這不僅使得房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例過(guò)小,而且還使企業(yè)被動(dòng)依賴(lài)于銀行,一旦出現(xiàn)國(guó)家金融政策的調(diào)整,融資渠道狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)就將面臨資金危機(jī)｡資料顯示,從1997年-2005年,天津市商業(yè)銀行投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款逐年增加,自2002年起,增幅明顯加快,年增額近20億元人民幣,增幅均在四分之一強(qiáng),這一方面說(shuō)明銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大力支持,另一方面也顯示出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的強(qiáng)烈需求(見(jiàn)表一)｡

如表二所示,與銀行貸款額的持續(xù)增加相對(duì)應(yīng)的是,天津市的房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額的比重維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上,約在20%左右｡(表二)

二､發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的制度障礙

影響房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的因素有很多,但其中最為核心的是制度因素,或者稱(chēng)為相關(guān)立法｡任何好的金融產(chǎn)品,如果沒(méi)有相關(guān)立法予以約束,健康的發(fā)展幾乎是不可能的｡考察歐美房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的歷程不難發(fā)現(xiàn),立法先行幾乎是一個(gè)普遍的特征,尤其是對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金這種對(duì)稅收優(yōu)惠要求較高的金融產(chǎn)品而言,完善的法律規(guī)章無(wú)疑是產(chǎn)品順利推向市場(chǎng)的有利保障｡目前,在天津發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要制度障礙表現(xiàn)在以下幾方面:

(一)信托產(chǎn)品的規(guī)模限制

我國(guó)目前尚未出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》,而按照現(xiàn)行的《信托法》規(guī)定,信托投資公司發(fā)行的信托計(jì)劃每項(xiàng)不得超過(guò)200份信托合同,每份信托合同的最低金額不得低于5萬(wàn)元人民幣｡就房地產(chǎn)投資所需資金而言,200份的規(guī)模顯然是太低了｡天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模占整個(gè)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比重居高不下,房地產(chǎn)投資對(duì)于資金量的需求是巨大的,受到信托規(guī)模的限制,實(shí)際上每份信托合同要求的最低金額往往超出5萬(wàn)元的幾十倍,在上市房地產(chǎn)公司方面,又有對(duì)外投資不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)50%的規(guī)定｡而對(duì)于普通投資者而言,即便可以看到這是一項(xiàng)非常好的投資品種,由于受到個(gè)人可支配資金的制約,可投資的選擇余地非常之小,這也直接導(dǎo)致了相關(guān)信托產(chǎn)品在發(fā)行方面出現(xiàn)困難｡

經(jīng)過(guò)修改的《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托管理暫行辦法》已經(jīng)有條件地突破了200份的限制,并且擴(kuò)大了信托資金的使用范圍｡

(二)產(chǎn)權(quán)登記制度的制約

按照現(xiàn)行政策,對(duì)抵押或證券化的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移時(shí),在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)只能以備案的形式出現(xiàn),這意味著所謂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并不具有相應(yīng)的法律效力,一旦發(fā)生糾紛,投資者的權(quán)益難以得到保護(hù)｡房地產(chǎn)投資信托基金更傾向于解決已建成物業(yè)投資資金迅速變現(xiàn)的問(wèn)題,投資的對(duì)象大多為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè),并非建設(shè)期的物業(yè),前期投入資金依然需要開(kāi)發(fā)商自己解決,以在建物業(yè)作為抵押取得銀行貸款是較為常見(jiàn)的做法,而基金的操作要求投資物業(yè)產(chǎn)權(quán)干凈明晰,以便更好的保護(hù)投資者的利益｡

(三)稅收制度的制約

我國(guó)目前現(xiàn)行的法律尚未對(duì)信托投資基金收益的納稅做出明確規(guī)定,操作中存在雙重征稅的問(wèn)題,這大大提高了信托公司的經(jīng)營(yíng)成本,壓縮了投資者的收益空間,制度的缺失導(dǎo)致了發(fā)展的遲緩｡如果考慮國(guó)內(nèi)物業(yè)海外上市,即海外基金通過(guò)境內(nèi)公司持有物業(yè),需要繳納33%的企業(yè)所得稅,而通過(guò)海外公司自己持有物業(yè),則需要繳納10%的預(yù)提稅｡如果是以公司收購(gòu)的方式發(fā)行REITs,雙重征稅將難以避免｡稅收成本增加,要求的回報(bào)率也將有所增加,天津的物業(yè)目前還難以達(dá)到這一水平｡就基金較為青睞的商業(yè)物業(yè)而言,目前在天津市場(chǎng)上平均的收益率為8%,較之北京､上海､廣州等一線(xiàn)城市略低一些｡一般的情形是,因?yàn)槎愂粘杀镜脑黾?對(duì)REITs回報(bào)率要求將增加0.5%～0.6%,以前回報(bào)率達(dá)到7%就可以發(fā)行,但是稅收成本增加后,收益率必須達(dá)到7.5%以上｡交易成本的大幅增加,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著融資時(shí)間加長(zhǎng),融資成本增大,而獲利空間更為狹小｡

(四)流通機(jī)制的制約

如果采用信托的方式推出房地產(chǎn)投資基金,則由于目前我國(guó)在信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方面缺乏交易細(xì)則,使得大額信托合同的轉(zhuǎn)讓難以操作｡信托合同只能整體轉(zhuǎn)讓,不能分割,對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品而言,單個(gè)信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束),搜尋交易對(duì)手的成本大大增加｡房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃所發(fā)行的信托受益權(quán)憑證是采用一對(duì)一簽訂信托合同的方式,未做到標(biāo)準(zhǔn)化,信托受益權(quán)憑證的證券屬性不明,降低了流動(dòng)性｡《信托法》第48條規(guī)定受益人可以依法轉(zhuǎn)讓和繼承信托受益權(quán),說(shuō)明信托受益權(quán)可以流動(dòng)｡但是,信托受益權(quán)的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓只能通過(guò)相關(guān)當(dāng)事人個(gè)別變更信托合同的方式實(shí)現(xiàn),而缺乏公開(kāi)的流通轉(zhuǎn)讓場(chǎng)所,也沒(méi)有公開(kāi)的交易場(chǎng)所,也無(wú)法形成市場(chǎng)化的交易價(jià)格,這大大增加了流通轉(zhuǎn)讓的成本,降低了轉(zhuǎn)讓效率｡

(五)評(píng)級(jí)體系缺乏的制約

完善的資本市場(chǎng),成熟的金融中介機(jī)構(gòu),極具市場(chǎng)公信力的評(píng)級(jí)體系,這些是保證基金順利運(yùn)作的基礎(chǔ)｡房地產(chǎn)投資信托基金為公募金融產(chǎn)品,要求產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)透明度,在信息披露､產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓渠道､政府監(jiān)管等方面都應(yīng)完備而健全,目前國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)在這些方面還是較為欠缺的｡

(六)匹配物業(yè)市場(chǎng)的制約

實(shí)際上,發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托基金大多選擇建成后已經(jīng)營(yíng)3―5年,被市場(chǎng)檢驗(yàn)已經(jīng)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè),因?yàn)榛鹜顿Y收益的90%用作分配紅利,因此市場(chǎng)的認(rèn)可度較高｡對(duì)物業(yè)的選擇也不僅僅局限于商業(yè)物業(yè),其他如公寓､工業(yè)廠房等等也都有涉及｡但從市場(chǎng)的運(yùn)行效率來(lái)看,集中投資于同一種物業(yè)類(lèi)型有助于提升基金的市場(chǎng)價(jià)值｡而且基金的規(guī)模越大,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)越明顯｡目前國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商急于變現(xiàn)所持物業(yè),不愿長(zhǎng)期持有,而且在建設(shè)階段就出現(xiàn)了資金方面的問(wèn)題,在資金需求的時(shí)間上與基金投資的意愿是存在距離的,天津市場(chǎng)也不例外｡此外,基金選擇的投資對(duì)象多為資源整合較好的整體物業(yè),這與開(kāi)發(fā)商零散出租或出售的模式也是不相匹配的｡

(七)團(tuán)隊(duì)組合機(jī)制的制約

成功的房地產(chǎn)投資信托基金要求基金管理與物業(yè)管理分工清晰,而目前正在運(yùn)作的基金卻出現(xiàn)了地產(chǎn)公司介入的現(xiàn)象,這與基金正常運(yùn)作所要求的團(tuán)隊(duì)組合是矛盾的｡商無(wú)論是在資金實(shí)力還是角色利益沖突方面都存在不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題｡

盡管障礙重重,天津市場(chǎng)還是做出了有力的探索,這將非常有助于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金在天津市場(chǎng)的成長(zhǎng)｡

三､試運(yùn)行的天津“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金”

國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)運(yùn)作公司――天津市房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)成立并開(kāi)始運(yùn)作,同時(shí)也已報(bào)備銀監(jiān)會(huì),正在等待最后的審批｡建立基金管理公司并將部分資產(chǎn)打包上市的融資模式在中國(guó)國(guó)內(nèi)尚屬首例｡若通過(guò)銀監(jiān)會(huì)的審批,基金管理公司會(huì)將資產(chǎn)的30%拿出來(lái)實(shí)現(xiàn)海外上市,以此來(lái)達(dá)到募集資金的目的｡由于缺乏產(chǎn)業(yè)基金法,現(xiàn)行法律又存在諸多限制,所以該公司首先在天津成立基金管理公司,然后輻射京津地區(qū)｡基金管理公司主要由十家地產(chǎn)公司投資成立,股本金在1億元左右｡該基金的投資方可以是工商聯(lián)､信托投資機(jī)構(gòu)､非銀行金融機(jī)構(gòu)､企業(yè)商家,關(guān)注其發(fā)展計(jì)劃的基金等｡同時(shí),公司還會(huì)面向津京地區(qū)吸引一些信托公司投資,目前主要是天津的北方信托和北京的中誠(chéng)信托｡信托計(jì)劃方面主要面向津京地區(qū),實(shí)行發(fā)行和股東非同一信托機(jī)構(gòu),以此避免發(fā)行上的關(guān)聯(lián)交易｡從未來(lái)發(fā)展空間上來(lái)看,該公司將先成立一個(gè)區(qū)域性組織,然后再成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的管理公司,與國(guó)外的投資銀行､會(huì)計(jì)事務(wù)所､審計(jì)所､律師行等實(shí)現(xiàn)嫁接,運(yùn)作REITs部分基金實(shí)現(xiàn)海外上市,借此來(lái)達(dá)到募集資金的目的,并為資金募集開(kāi)拓更大的空間｡對(duì)于上市資產(chǎn),將優(yōu)先選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),無(wú)論資產(chǎn)類(lèi)型如何｡與以往房地產(chǎn)信托計(jì)劃所不同的是,該基金在發(fā)行上沒(méi)有具體項(xiàng)目,而是面對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)｡在具體操作模式上,公司謀求為資產(chǎn)尋找資金與為資金找項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行｡但因?yàn)槟壳盎鸢l(fā)行缺乏法律支持,因此,該公司利用的法律依據(jù)依然是信托所適用的一法兩規(guī),因此從外部看來(lái),這依然只是一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托投資計(jì)劃,但實(shí)質(zhì)卻是產(chǎn)業(yè)投資基金,其運(yùn)作也是按照產(chǎn)業(yè)基金的模式推進(jìn)的｡由于此信托計(jì)劃依然屬于私募基金,因此離真正意義上的產(chǎn)業(yè)基金尚存距離｡

四､改進(jìn)路徑

針對(duì)以上存在的制約因素,要在天津市場(chǎng)上盡快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的建設(shè),主要應(yīng)從以下幾方面著手:

在國(guó)家現(xiàn)行稅收制度框架下,盡可能地推出地方稅收優(yōu)惠及減免手段,鼓勵(lì)基金的運(yùn)作｡當(dāng)然,市場(chǎng)都在等待國(guó)家的產(chǎn)業(yè)基金法盡快出臺(tái),有關(guān)稅收方面的安排也在其中｡2006年3月財(cái)政部､國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合通知,對(duì)外公布了針對(duì)信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的印花稅､營(yíng)業(yè)稅和所得稅等三項(xiàng)稅收政策｡信貸資產(chǎn)證券化的全部環(huán)節(jié)暫免征收印花稅,營(yíng)業(yè)稅較之以前沒(méi)有增加規(guī)定,所得稅方面,對(duì)在當(dāng)年取得､向機(jī)構(gòu)投資者分配的信托項(xiàng)目收益部分,在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅｡從總體來(lái)看,稅收優(yōu)惠的意圖是較為顯著的,作為參照,這將有助于針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收改革｡

積極探求適合天津市場(chǎng)的房地產(chǎn)融資模式｡銀行貸款是主流,這在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變,但在今后,銀行貸款的比例將會(huì)逐步下降,比較流行的說(shuō)法是“銀行+信托+REITs＂模式,這一模式是否適合天津房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待檢驗(yàn)｡作為沿海開(kāi)放城市,天津房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,但在投資回報(bào)方面并不盡如人意,這也是海外基金遲遲不予動(dòng)作的主要原因之一｡如何整合現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)資源,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)并作長(zhǎng)期規(guī)劃,進(jìn)一步推動(dòng)天津市場(chǎng)的商業(yè)繁榮,這是發(fā)展REITs的前提｡

培育和扶植成熟型的物業(yè)｡前面已經(jīng)提到,REITs的投資對(duì)象為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè),在物業(yè)建設(shè)階段通常不會(huì)介入,這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期擁有較為雄厚的資金實(shí)力或者其他融資渠道,在短期可以應(yīng)對(duì)資金方面的壓力,這需要地方政府給予恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С?#65377;規(guī)范金融中介機(jī)構(gòu)的行為｡對(duì)投資銀行､信托公司､評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)監(jiān)管,避免出現(xiàn)前期國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)違規(guī)操作的混亂局面｡建立合乎規(guī)范的評(píng)級(jí)體系,并給予評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)充分而獨(dú)立的運(yùn)行空間,以保證基金信息披露的完整和真實(shí)｡

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第8篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

中國(guó)的“奧萊”風(fēng)，從北京燕莎開(kāi)始刮起來(lái)后，就再也沒(méi)有停下來(lái)。

自2002年燕莎奧特萊斯開(kāi)業(yè)至今，在短短的10年時(shí)間里，奧特萊斯趨熱已成為焦點(diǎn)。

但奧特萊斯究竟是另辟蹊徑的新業(yè)態(tài)？還是以“奧萊”之名拿地進(jìn)行商業(yè)、住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)？更現(xiàn)實(shí)地說(shuō)，目前中國(guó)的奧特萊斯到底是一種什么樣的生存狀況，這恐怕是一個(gè)不好解答的問(wèn)題。

熱情就像一把火

國(guó)際名牌、真品購(gòu)物、休閑服務(wù)、餐飲娛樂(lè)……每一次奧特萊斯“出沒(méi)”，基本上都會(huì)留下這些烙印。目前，中國(guó)的“奧萊風(fēng)”，已經(jīng)從沿海刮到內(nèi)地，從大城市刮入小城鎮(zhèn)。

位于上海市楊浦區(qū)國(guó)權(quán)路上的綠色米蘭廣場(chǎng)將被打造成上海第一家以意大利特色為主、具有歐洲風(fēng)情的城市奧特萊斯，據(jù)悉，綠色米蘭廣場(chǎng)將于今年年底前開(kāi)業(yè)迎客。

9月初，占地面積達(dá)11.省略擁有1300萬(wàn)會(huì)員，年銷(xiāo)售額逾11億歐元；在美國(guó)，創(chuàng)立于2007年年末的去年?duì)I收已達(dá)2.7億美元，預(yù)計(jì)今年將突破5億美元。

上海市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)Data Driven Marketing Asia統(tǒng)計(jì)顯示，去年中國(guó)線(xiàn)上商品銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了95%，達(dá)到820億美元。中國(guó)現(xiàn)在大約有1/3的互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)(約1.4億)在網(wǎng)上購(gòu)物，而奢侈品網(wǎng)購(gòu)是其中漸熱的趨勢(shì)之一，雖然其網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售額目前只占到行業(yè)總量的5%左右，但未來(lái)的潛力不可估量?！吧莩奁废迺r(shí)特價(jià)模式供應(yīng)鏈循環(huán)更快，在國(guó)外已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)模式。在中國(guó)市場(chǎng)，想像空間更大?！?/p>

除了電子商務(wù)市場(chǎng)的沖擊外，中國(guó)高額的進(jìn)口關(guān)稅也一度讓奧特萊斯的未來(lái)蒙上陰影。

中國(guó)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)針對(duì)奧特萊斯的關(guān)稅體系，按一般進(jìn)口商品定稅，關(guān)稅最高可達(dá)30%。這使得進(jìn)口折扣商品在價(jià)格上毫無(wú)優(yōu)勢(shì)。

如今，摻雜著各相關(guān)部委利益的“擴(kuò)進(jìn)口”戰(zhàn)略還未能在調(diào)整奢侈品關(guān)稅上找到突破口，奢侈品及化妝品等進(jìn)口關(guān)稅的降低似乎還看不到曙光。

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、燕莎奧特萊斯開(kāi)創(chuàng)者萬(wàn)文英透露，自己曾考慮過(guò)打通國(guó)外的進(jìn)貨渠道，與海關(guān)協(xié)商特定的關(guān)稅政策，但最終沒(méi)有成功。

“海關(guān)擔(dān)心主力店的商品會(huì)通過(guò)折扣渠道進(jìn)口逃稅。奧特萊斯想成為一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)業(yè)態(tài)，改革關(guān)稅首當(dāng)其沖?！眾W特萊斯（中國(guó)）投資有限公司總裁林卓延稱(chēng)。

未來(lái)不是夢(mèng)

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)專(zhuān)家研討會(huì)上，針對(duì)目前出現(xiàn)的奧特萊斯開(kāi)發(fā)熱，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)中心主任郭增利表示：奧特萊斯這種產(chǎn)品確實(shí)存在市場(chǎng)空間，但并不能說(shuō)其在中國(guó)的北京、天津、長(zhǎng)三角等地區(qū)同樣能獲得很好的市場(chǎng)反響。

“奧特萊斯熱到底能持續(xù)多久？我們拭目以待吧?！惫隼ㄗh開(kāi)發(fā)商在打造奧特萊斯產(chǎn)品時(shí)注意定位不夠精確的問(wèn)題，注意科學(xué)合理的外部分析和內(nèi)部分析，“國(guó)外奧特萊斯的分布基本上是城市有一個(gè)，社區(qū)中心有50個(gè)，但是中國(guó)的奧特萊斯80%是在城市，我們需要對(duì)開(kāi)發(fā)模式和定位進(jìn)行反思?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士還有這樣的擔(dān)憂(yōu)：目前中國(guó)的大部分人根本不了解什么是奧特萊斯，單純性用折扣店或購(gòu)物中心來(lái)詮釋這個(gè)業(yè)態(tài)的是非常普遍的現(xiàn)象。當(dāng)消費(fèi)者和從業(yè)者在意識(shí)層面對(duì)某種業(yè)態(tài)都還完全不清晰的時(shí)候，就進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)與普及，勢(shì)必導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)未來(lái)堪憂(yōu)。

賈玉鵬則表示，目前部分國(guó)際一線(xiàn)品牌及大量國(guó)際中檔品牌是由商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，與公司直營(yíng)相比，商存在更高的進(jìn)貨成本，且品牌越高端通常商的成本越高，所以，即使他們?nèi)腭v奧特萊斯，也難以提供富有吸引力的更低折扣，而這種制度下的高成本便為城市奧萊的運(yùn)作制造了更大挑戰(zhàn)。

因此，要成功經(jīng)營(yíng)奧萊，張家鵬認(rèn)為首先是選址?！拔挥谥匾煌ǜ删€(xiàn)、臨近人口聚集的大城市、臨高速路交會(huì)點(diǎn)、靠近著名旅游目的地都是重要有利條件；同時(shí)，由于奧特萊斯也會(huì)是外來(lái)到訪旅客的重要目的地，所以臨近機(jī)場(chǎng)也是奧萊的利好優(yōu)勢(shì)?！?/p>

此外，“品牌+實(shí)惠”是奧特萊斯業(yè)態(tài)最核心的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。建設(shè)奧特萊斯，最重要的就是經(jīng)營(yíng)者要有能力引進(jìn)足夠多的、得到當(dāng)?shù)叵M(fèi)者認(rèn)可的名牌打折銷(xiāo)售。

奧特萊斯商城

“奧特萊斯” 最早誕生于美國(guó)，是英文OUTLETS的直譯。原意是“出口、出路、排出口”，專(zhuān)指由銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱(chēng)為“品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心”。號(hào)稱(chēng)已有近100年的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開(kāi)始的。

1970年-1987年，一些大型服裝工廠開(kāi)始在他們的倉(cāng)庫(kù)建立起Outlet Store，基本上是一家工廠一個(gè)Outlet Store。1988年-1996年，F(xiàn)actory Outlet開(kāi)始繁榮起來(lái)并有大的發(fā)展，逐步在全美國(guó)形成了320家工廠直銷(xiāo)購(gòu)物中心。這時(shí)的購(gòu)物中心一般都是真正的“工廠直銷(xiāo)”，離城市較遠(yuǎn)，一般在100-150公里左右。1997年-2001年，全美的Factory Outlet縮減到275家，但更漂亮，離城市更近了。同時(shí)不少“工廠直銷(xiāo)中心”逐步演變?yōu)橘?gòu)物中心或Mall，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。

相關(guān)分析：

目前，已開(kāi)業(yè)的奧特萊斯項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的癥結(jié)就在于 “三低”：品牌集合率低、商品豐滿(mǎn)度低、折扣幅度低。

品牌集合率低，特別是國(guó)際一線(xiàn)、二線(xiàn)品牌到位難，除去燕莎、賽特、百聯(lián)這樣具有多年與國(guó)際品牌正價(jià)店合作基礎(chǔ)的連鎖商業(yè)集團(tuán)開(kāi)設(shè)的奧特萊斯購(gòu)物中心，國(guó)際一線(xiàn)、二線(xiàn)品牌到位率較高外；很多二、三線(xiàn)城市的奧萊項(xiàng)目，甚至是到國(guó)外掃貨打包采購(gòu)國(guó)際一線(xiàn)、二線(xiàn)品牌商品以撐門(mén)面，貨源、品質(zhì)、款式很難保障。

商品豐滿(mǎn)度低，奧萊業(yè)態(tài)自身由于以銷(xiāo)售庫(kù)存及尾貨為主，有過(guò)季和斷碼因素干擾，其購(gòu)買(mǎi)成功率本就低于百貨等零售業(yè)態(tài)。如果商品不夠豐滿(mǎn)和專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)線(xiàn)支撐，必將嚴(yán)重影響店面的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。據(jù)悉在歐美，12家正價(jià)店的尾貨保障供應(yīng)一家?jiàn)W特萊斯，但在中國(guó)，奢侈品的主力店開(kāi)業(yè)的速度無(wú)法趕上“奧萊熱”的速度。道理很簡(jiǎn)單，品牌經(jīng)營(yíng)者怎么會(huì)在還沒(méi)有開(kāi)設(shè)正價(jià)店的區(qū)域，先開(kāi)始本品牌折扣店面、提供的折扣商品呢？這背離了品牌經(jīng)營(yíng)的理念。所以業(yè)內(nèi)有“一個(gè)城市只有一家?jiàn)W特萊斯”之說(shuō)。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

一、上海地鐵商業(yè)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

(一)　地鐵商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

與國(guó)外發(fā)達(dá)城市相比，我國(guó)地鐵建設(shè)起步較晚，但發(fā)展速度卻是最快的，目前上海、北京地鐵運(yùn)營(yíng)里程數(shù)均進(jìn)入了世界前十行列，其中上海市只有15年的發(fā)展歷程，就已經(jīng)成為世界地鐵運(yùn)營(yíng)里程排名第二，可見(jiàn)發(fā)展速度之快。

(二)　地下空間民事權(quán)屬的立法欠缺，制約了地鐵商業(yè)的發(fā)展

由于我國(guó)沒(méi)有制定《民法典物權(quán)編》，使地下空間開(kāi)發(fā)利用的民事基礎(chǔ)權(quán)利沒(méi)有得到法律確認(rèn)。民事基本法的缺乏導(dǎo)致公共地下空間開(kāi)發(fā)利用者無(wú)法取得相關(guān)的產(chǎn)權(quán)，由此引發(fā)一系列問(wèn)題。無(wú)法獲取地下空間投資工程的權(quán)屬證明，因此投資者不能以此向銀行抵押貸款、無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的轉(zhuǎn)讓(租賃限制較少)，致使地下空間開(kāi)發(fā)利用絕大多數(shù)只能由政府進(jìn)行，民間投資者相對(duì)較少，即使由于市場(chǎng)需求旺盛的原因，能夠進(jìn)行投資，由于融資、稅收、地鐵沿線(xiàn)捆綁開(kāi)發(fā)等制度缺乏，相關(guān)權(quán)益保障仍然欠缺。

(三)　地鐵站點(diǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)率低，地鐵商業(yè)價(jià)值沒(méi)有充分挖掘

從上海己開(kāi)通的地鐵運(yùn)營(yíng)情況看，一條地鐵線(xiàn)站點(diǎn)數(shù)一般在20個(gè)左右，但真正有地鐵商業(yè)專(zhuān)題：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與探索的站點(diǎn)不多。地鐵的開(kāi)通只實(shí)現(xiàn)了其運(yùn)輸?shù)墓δ?，潛在的商業(yè)價(jià)值卻沒(méi)有得到充分挖掘。

比較一些城市地鐵商業(yè)發(fā)展，多集中在城市原有的商圈內(nèi)，商圈帶動(dòng)地鐵商業(yè)共同繁榮，地鐵拉動(dòng)沿線(xiàn)商業(yè)發(fā)展的作用還沒(méi)有充分顯現(xiàn)，地鐵帶動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展形成新商圈的不多。

(四)　地鐵商業(yè)大多為大眾化的消費(fèi)和服務(wù)類(lèi)的低檔商業(yè)

地鐵商業(yè)依附于地鐵所帶來(lái)人流的特點(diǎn)，決定了其商業(yè)的定位是大眾化、非高檔、時(shí)尚化。過(guò)去人們是為消費(fèi)而出行，現(xiàn)在變成因出行而購(gòu)物，在地鐵商業(yè)中人們的消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生了變化。

從我國(guó)目前地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍看，地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍一般分為四大類(lèi)：第一類(lèi)是即時(shí)性消費(fèi)商品，包括報(bào)刊雜志、點(diǎn)心飲品等；第二類(lèi)是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、沈衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類(lèi)是流行性商品，諸如手機(jī)、MP3、CD、VGD碟、流行軟件等電子類(lèi)消費(fèi)品以及服裝飾物等類(lèi)別；第四類(lèi)是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等。

(五)　站廳零星網(wǎng)點(diǎn)、地下商場(chǎng)或商業(yè)街、地鐵出入口商業(yè)是我國(guó)地鐵商業(yè)發(fā)展的主要形式

從上海地鐵商業(yè)發(fā)展形式看，主要有三大類(lèi)型。一是地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以即時(shí)性消費(fèi)商品和專(zhuān)業(yè)服務(wù)為主；面積較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性食品和服務(wù)以及流行性商品為主。二是地鐵的地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般經(jīng)營(yíng)流行性服飾、皮具和其他中低檔商品，目標(biāo)消費(fèi)人群通?？梢源_定為大中學(xué)生以及追求時(shí)尚的年輕一族，比如迪美廣場(chǎng)“香港名店街”等。三是拓展地鐵連線(xiàn)優(yōu)勢(shì)打造大型商業(yè)項(xiàng)目。這類(lèi)商業(yè)大多通過(guò)一層樓面直接與地鐵通道相連接，使出入地鐵站的客流可以直接通過(guò)專(zhuān)用通道進(jìn)入購(gòu)物中心。

二、上海地鐵商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及前景分析

(一)　城市化進(jìn)程的加速推動(dòng)地鐵建設(shè)發(fā)展，地鐵商業(yè)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)

中國(guó)城市化水平的逐年提高直接帶動(dòng)了各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展，包括軌道交通。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，大城市的交通擁堵會(huì)進(jìn)一步凸顯，并向中等城市蔓延；交通基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制將繼續(xù)深化改革、放寬準(zhǔn)入限制，在穩(wěn)定財(cái)政性融資基礎(chǔ)上，市場(chǎng)化融資渠道不斷拓寬，促進(jìn)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金會(huì)持續(xù)增加。這將有利于加快地鐵的建設(shè)與發(fā)展。

為此，全國(guó)各地具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)的相關(guān)城市，對(duì)軌道交通的建設(shè)進(jìn)行了規(guī)劃?，F(xiàn)有北京、上海、廣州、重慶、武漢、沈陽(yáng)、成都、杭州、西安、蘇州等大中城市，規(guī)劃建設(shè)軌道交通線(xiàn)路50多條，匡算總長(zhǎng)度1697公里，約需要各種軌道交通車(chē)輛8000～10000輛，總投資額5786億元。我國(guó)將成為世界上最大的軌道交通建設(shè)市場(chǎng)，如此大的地鐵建設(shè)規(guī)模，帶來(lái)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿κ欠浅｝嫶蟮摹?/p>

至目前，全國(guó)獲得批準(zhǔn)和己作出規(guī)劃建設(shè)軌道交通的城市共計(jì)達(dá)32個(gè)。己作規(guī)劃但未確定建設(shè)數(shù)量的城市有：合肥、濟(jì)南、南昌、長(zhǎng)沙、福州、昆明、常州、無(wú)錫、廈門(mén)、寧波、青島，共計(jì)11個(gè)城市。

(二)　地鐵沿線(xiàn)形成新的城市中心，推動(dòng)城市商圈升級(jí)

1.地鐵帶動(dòng)站點(diǎn)周邊商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂(lè)設(shè)施集中，形成新城市中心

地鐵在改變?nèi)藗兂鲂蟹绞降耐瑫r(shí)，也帶動(dòng)了站點(diǎn)周邊商業(yè)的不斷擴(kuò)大，帶動(dòng)城市生活、商務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施向軌道站點(diǎn)集中，在站點(diǎn)周邊形成以居住為主，商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等配套齊全的新城市中心。在國(guó)外，幾乎所有區(qū)域化商業(yè)中心都依托軌道交通而建，因?yàn)檐壍澜煌軒?lái)巨大而穩(wěn)定的人流。通過(guò)軌道交通的樞紐地位形成新城市中心，刺激區(qū)域發(fā)展。在我國(guó)的上海、北京、深圳等大城市，隨著中心城區(qū)人口的不斷增多，依托軌道交通，將發(fā)展更多的衛(wèi)星新城。以上海為例，2020年基本建成如松江新城、嘉定汽車(chē)城、南匯海港城、浦東機(jī)場(chǎng)空港城等11個(gè)新城和朱家角、新場(chǎng)、浦江、安亭、楓涇等22個(gè)中心鎮(zhèn)。

2.地鐵建設(shè)帶動(dòng)大型購(gòu)物中心沿線(xiàn)聚集發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市地鐵沿線(xiàn)經(jīng)過(guò)商業(yè)中心、居住社區(qū)等各功能區(qū)域，無(wú)論處于哪類(lèi)區(qū)域的購(gòu)物中心，只要與地鐵接壤，都能夠呈現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心的繁榮景象，地鐵帶動(dòng)購(gòu)物中心發(fā)展己成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

在國(guó)外，幾乎所有區(qū)域化購(gòu)物中心都必須依托地鐵而建，因?yàn)榈罔F司以聚集人流量。如紐約的曼哈頓、東京的銀座、巴黎的香榭麗舍大街、倫敦的牛津街等；國(guó)內(nèi)如上海新客站、人民廣場(chǎng)、陜西南路、徐家匯等四大有名的地鐵商圈，其“國(guó)際核心地鐵商城”之稱(chēng)長(zhǎng)盛不衰。香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心總數(shù)的五分之三，此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的影響，地鐵成為了香港購(gòu)物中心項(xiàng)目不可或缺的元素。

3.地鐵促進(jìn)城市商圈升級(jí)，形成地鐵商圈

軌道交通所帶來(lái)的聚和擴(kuò)散功能，以地鐵為中心，周邊必將聚集一系列的諸如餐飲、購(gòu)物、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且隨著商業(yè)體量的不斷擴(kuò)大，形成衛(wèi)星城，并逐步形成了特色鮮明的軌道商業(yè)圈。以上海為例，上海地鐵商圈引導(dǎo)時(shí)尚潮流“地下經(jīng)濟(jì)”發(fā)源于1993年的徐家匯地鐵站。一個(gè)小小的服飾店曾創(chuàng)下超過(guò)8000元的單日營(yíng)業(yè)額紀(jì)錄。隨著地鐵1號(hào)線(xiàn)逐漸成為上海交通的主動(dòng)脈，地鐵商場(chǎng)也沿著地鐵站點(diǎn)的延伸向四處蔓延，并形成了四大有名的地下商圈。

(三)　發(fā)展地上物業(yè)，與地下商業(yè)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，未來(lái)投資潛力巨大

1.地下、地上商業(yè)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)，形成餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物一站式消費(fèi)

作為世界上不多的幾條盈利地鐵之一，香港地鐵立體化的開(kāi)發(fā)模式是其成功的一個(gè)主要因素。香港地鐵不但實(shí)現(xiàn)了站與站的無(wú)縫對(duì)接，更

實(shí)現(xiàn)了站與“商”的無(wú)縫對(duì)接。香港地鐵與商場(chǎng)的連接非常緊密，如銅鑼灣的地鐵站就連接了站口的幾大商場(chǎng)，而青衣站的站口更是一座商業(yè)聯(lián)體，充分利用地下空間，可謂是上三層、下三層，餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)都能在地鐵站里完成。

在一些城市新規(guī)劃的地鐵項(xiàng)目中，通過(guò)合理利用地下空間，建造地下步行街、商業(yè)街和多功能地下廣場(chǎng)，就近滿(mǎn)足城市人口出行、商業(yè)活動(dòng)和娛樂(lè)休閑。位于北京崇文門(mén)商圈的國(guó)瑞城崇外購(gòu)物中心途經(jīng)崇文門(mén)地鐵5號(hào)線(xiàn)，再加上原有的地鐵2號(hào)線(xiàn)，優(yōu)越的地理位置對(duì)商家來(lái)講可謂炙手可熱。由于商場(chǎng)大部分置于地下，所以將使用大量的鮮明顏色作為招牌激發(fā)顧客購(gòu)物的激情，地下與地上形成了很好的互動(dòng)發(fā)展。

2.地鐵運(yùn)營(yíng)商參與地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，挖掘地鐵商業(yè)最大價(jià)值

香港軌道交通是全世界惟一賺錢(qián)的，其成功就在于地鐵的建設(shè)與地下商業(yè)開(kāi)發(fā)緊密聯(lián)系在一起形成共贏，沿線(xiàn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)開(kāi)發(fā)支撐了地鐵本身的營(yíng)運(yùn)。每開(kāi)一條新建線(xiàn)路，香港地鐵公司都首先向政府取得發(fā)展車(chē)站上層空間的權(quán)利，之后與發(fā)展商共同開(kāi)發(fā)車(chē)站及上蓋空間，根據(jù)不同條件興建大型住宅、寫(xiě)字樓或商場(chǎng)，出售物業(yè)所得利潤(rùn)，由地鐵公司與發(fā)展商共享。香港地鐵大大改善了沿線(xiàn)的交通，新城區(qū)不斷出現(xiàn)，沿線(xiàn)地塊價(jià)格一路飄紅，地產(chǎn)不斷增值。這種綜合開(kāi)發(fā)模式使得香港地鐵成為世界地鐵行業(yè)中少有的盈利案例之一。

反觀國(guó)內(nèi)地鐵發(fā)展模式，以往地鐵建成后，開(kāi)發(fā)商都會(huì)蜂擁而至在周邊各自進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，他們獲得了巨大的利益空間，而地鐵運(yùn)營(yíng)公司卻是虧本經(jīng)營(yíng)。上海軌道交通未來(lái)的建設(shè)有望改變以往的開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目公司除擁有軌道建設(shè)的市政用地開(kāi)發(fā)權(quán)外，還可能獲得地鐵沿線(xiàn)商業(yè)用地的物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)。上海市軌道11號(hào)線(xiàn)已經(jīng)確定采用這種開(kāi)發(fā)模式。11號(hào)線(xiàn)貫穿嘉定區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中的“四大板塊”，被稱(chēng)作嘉定新一輪發(fā)展的生命線(xiàn)。嘉定區(qū)計(jì)劃在11號(hào)線(xiàn)9個(gè)站點(diǎn)區(qū)域共開(kāi)發(fā)133.44公頃的土地面積，建設(shè)229.3萬(wàn)平方米的住宅、商業(yè)和公共建筑，將地鐵沿線(xiàn)土地的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)與軌道建設(shè)的開(kāi)發(fā)權(quán)賦予同一個(gè)項(xiàng)目公司運(yùn)作，以發(fā)展地上物業(yè)帶來(lái)的巨大商業(yè)利潤(rùn)彌補(bǔ)地鐵項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的虧損。

3.地鐵帶動(dòng)沿線(xiàn)物業(yè)升值，地鐵商業(yè)將成新的黃金投資熱點(diǎn)

以上海、北京、廣州和深圳為核心的長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海城市群構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。迅猛推進(jìn)的城市化進(jìn)程中，城市的中心區(qū)、老城區(qū)往往人口密集，交通便利，商業(yè)物業(yè)面臨一地難求的格局。以上海為例，外環(huán)以?xún)?nèi)的600平方公里城區(qū)已經(jīng)處于人口過(guò)度飽和需要向城郊擴(kuò)散的狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)可以持續(xù)增長(zhǎng)，外環(huán)以?xún)?nèi)的商業(yè)物業(yè)卻難以增長(zhǎng)，這就意味著市場(chǎng)的緊缺。然而地面建筑已經(jīng)飽和，商業(yè)物業(yè)只好向地下空間發(fā)展。在這一背景下，伴隨著地鐵建設(shè)的突飛猛進(jìn)以及城市功能的日趨完善，地下商業(yè)迎來(lái)了前所未有的大發(fā)展。在住宅投資受到抑制下，商業(yè)地產(chǎn)成為關(guān)注的重要產(chǎn)品，作為地下商業(yè)的投資，未來(lái)一段時(shí)間里，可以有效的實(shí)現(xiàn)保值增值的目的。

三、上海地鐵商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的政策措施建議

(一)　利用地鐵客流合理開(kāi)發(fā)商業(yè)功能，使之與交通功能有機(jī)結(jié)合

地鐵大運(yùn)量的特性給地鐵站點(diǎn)帶來(lái)了大量的交通客流。軌道交通站點(diǎn)地下空間開(kāi)發(fā)必然應(yīng)突出交通功能，以地鐵站點(diǎn)為城市交通連接點(diǎn)，合理組織引導(dǎo)人流，與公交、出租、步行等各種交通方式相銜接，形成地下和地面相互聯(lián)系的便捷的交通體系，緩解日益突出的地面交通壓力。在突出交通功能的同時(shí)，利用地鐵客流合理開(kāi)發(fā)商業(yè)功能，使之與交通功能有機(jī)結(jié)合。交通和商業(yè)活動(dòng)的交疊帶來(lái)的活力，可使地下空間的利用呈現(xiàn)豐富性和適宜性，提高地下空間的使用效率和開(kāi)發(fā)效益。

(二)　借鑒城市設(shè)計(jì)的各種手法，地下空間商業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)體現(xiàn)人性化

成功的地下空間商業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)該是一個(gè)吸引人的、使人愿意逗留的空間。地下空間開(kāi)發(fā)中應(yīng)體現(xiàn)以人為本的原則，借鑒城市設(shè)計(jì)的各種手法，創(chuàng)造人性化的空間。在空間處理上應(yīng)考慮同地面空間的銜接，把地下空間融入整個(gè)城市空間中去。如采用下沉式廣場(chǎng)建立地下空間與地面之間的有機(jī)聯(lián)系，使之成為地面開(kāi)放空間的延續(xù)，將地下采光中庭與地面建筑中庭連為一體成為敞開(kāi)式地下空間等。

(三)　統(tǒng)一協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，建立有效的地下空間開(kāi)發(fā)管理機(jī)制

開(kāi)發(fā)利用地鐵地下空間是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，綜合性強(qiáng)，需要各相關(guān)部門(mén)密切配合。應(yīng)成立有相關(guān)部門(mén)參加的地下空間開(kāi)發(fā)指導(dǎo)委員會(huì)，制定地下空間利用的基本方針、基本任務(wù)、實(shí)施布驟和政策措施，明確各部門(mén)的職責(zé)，加強(qiáng)地下空間需求的預(yù)測(cè)，編制城市軌道交通地下空間總體規(guī)劃并提出切實(shí)可行的方案。