房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時(shí)間長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管控風(fēng)險(xiǎn)大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)管理是對(duì)資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利益分配重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特色顯著，在遵守國(guó)家法律和會(huì)計(jì)規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用成為財(cái)務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控、提高資金回報(bào)率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。經(jīng)過二十多年的充分競(jìng)爭(zhēng)和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)、規(guī)?；l(fā)展特點(diǎn)越來越突出，其財(cái)務(wù)管理可以概括為以下幾個(gè)方面：

(一)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會(huì)文化水平的提高，財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長(zhǎng)、資金大的行業(yè)特點(diǎn)和周期屬性的認(rèn)識(shí)程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)整個(gè)階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率逐步提高，財(cái)務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時(shí)間、甚至更長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢(shì)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)來臨。規(guī)模化、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費(fèi)政策不同、監(jiān)管特點(diǎn)有所區(qū)別，對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，面臨的各種不確定性會(huì)有所增加。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至直接決定了投資項(xiàng)目的成敗，所以在整個(gè)項(xiàng)目投資和開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)過程，預(yù)防各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管控水平，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場(chǎng)融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和公開市場(chǎng)財(cái)務(wù)披露也客觀上提高了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點(diǎn)。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)、限貸、限售、限簽、限價(jià)等政策的日益嚴(yán)格，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；康禺a(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺(tái)、銀行理財(cái)辦法出臺(tái)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺(tái)、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、財(cái)務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費(fèi)用附加、地方教育費(fèi)用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費(fèi)用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力，成為考驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍

財(cái)務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會(huì)化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍，提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長(zhǎng)期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍，不僅提高可以提高解決財(cái)務(wù)問題的能力，而且可以防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財(cái)務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強(qiáng)做大，全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財(cái)務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理和控制體系，實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時(shí)財(cái)務(wù)人員在實(shí)際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)施方案，使得具體工作順利貫徹落實(shí)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管控作用，才能使財(cái)務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點(diǎn)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范水平，按照事前、事中、事后三個(gè)不同時(shí)段控制財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，縮小、降低、甚至避免因?yàn)樨?cái)務(wù)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。只有建立健全的財(cái)務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，才能真正防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財(cái)務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)資金流向的把控作用，建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購(gòu)體系，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低財(cái)務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國(guó)家減稅降稅措施和簡(jiǎn)化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

1.1做好項(xiàng)目開發(fā)成本審核工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計(jì)的重要組成部分，在清算審計(jì)過程中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。首先，征地問題。在實(shí)際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，需要有如下資料：（1）雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號(hào)、補(bǔ)償總價(jià)等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測(cè)繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證明。其次，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的列支是否符合國(guó)家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開發(fā)的項(xiàng)目，成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。根據(jù)稅法要求，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，所以項(xiàng)目首期清算時(shí)采用的方法非常重要。

1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計(jì)稅收入

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，收入包括實(shí)物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時(shí)，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價(jià)款，營(yíng)改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)，應(yīng)能夠清晰地分別核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的收入和營(yíng)改增后的收入。在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實(shí)際收入。在實(shí)際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細(xì)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實(shí)應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實(shí)測(cè)面積不符，發(fā)生退、補(bǔ)房款收入，應(yīng)在清算時(shí)調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎(jiǎng)勵(lì)，合作單位的債務(wù)抵償、對(duì)股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認(rèn)收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃

（1）項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項(xiàng)目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對(duì)土地增值稅清算單位進(jìn)行確定?，F(xiàn)階段，各個(gè)地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國(guó)家政策要求同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行清算，因此，項(xiàng)目公司在進(jìn)行成本和費(fèi)用核算時(shí)要按照對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)歸集，這樣便于后期進(jìn)行清算時(shí)，成本和費(fèi)用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項(xiàng)目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項(xiàng)政策執(zhí)行都是按照項(xiàng)目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項(xiàng)目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對(duì)于項(xiàng)目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，國(guó)有土地出讓合同對(duì)學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項(xiàng)目配套設(shè)施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費(fèi)用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營(yíng)。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，如果自持經(jīng)營(yíng)就不能算作可以扣除的成本和費(fèi)用。其次，項(xiàng)目立項(xiàng)的劃分。若選擇按照項(xiàng)目立項(xiàng)作為清算單位，對(duì)于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測(cè)算，避免增值率有級(jí)差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測(cè)算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測(cè)算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會(huì)讓這三個(gè)業(yè)態(tài)的增值率上升一個(gè)稅率擋。如果測(cè)算的結(jié)果會(huì)提升稅率，項(xiàng)目初始立項(xiàng)時(shí)可以籌劃把配套商業(yè)單獨(dú)立項(xiàng)，成本費(fèi)用單獨(dú)核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負(fù)面影響。因此，項(xiàng)目規(guī)劃初期，一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計(jì)扣除項(xiàng)目帶來的影響。通過財(cái)政返還要求企業(yè)在項(xiàng)目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實(shí)際操作過程中，要根據(jù)政府的實(shí)際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對(duì)于疑慮點(diǎn)，企業(yè)和政府部門可以通過會(huì)議紀(jì)要的形式加以補(bǔ)充。

2.2土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動(dòng)向稅務(wù)部門提交申請(qǐng)。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會(huì)給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會(huì)使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對(duì)各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。（2）計(jì)稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時(shí)，計(jì)稅收入通常包含以下幾點(diǎn)。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價(jià)格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價(jià)格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險(xiǎn)。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對(duì)大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)照片等。其次，針對(duì)被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價(jià)格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價(jià)格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長(zhǎng)時(shí)間租賃收入是否可以納入計(jì)稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀?。例如，地下不?jì)容車位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀荆鶕?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)?，?duì)地下車位單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的項(xiàng)目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國(guó)家和地方政府部門對(duì)公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時(shí)能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的外部原因，包括社會(huì)環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方式，土地增值稅清算計(jì)稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時(shí)，將會(huì)發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)稅負(fù)。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時(shí)，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項(xiàng)目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會(huì)給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機(jī)制不完善，即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn)，但是過于形式化，沒有將其落實(shí)到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)管控措施

4.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強(qiáng)各級(jí)人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識(shí)，主動(dòng)對(duì)國(guó)家最新的財(cái)稅政策學(xué)習(xí)了解。如營(yíng)改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)通過各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請(qǐng)教，提高企業(yè)財(cái)稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對(duì)于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識(shí)，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時(shí)，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。

4.3完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系

2018年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國(guó)地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時(shí)找出并防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，從根源上做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。2019年，我國(guó)財(cái)稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國(guó)稅地稅的充分結(jié)合，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強(qiáng)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在銷售中將會(huì)面臨諸多變量，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售報(bào)表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺(tái)賬，確定土地增值稅清算項(xiàng)目底冊(cè)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺(tái)賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，約束財(cái)務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控措施

首先，對(duì)于稅收政策的不斷改變，如國(guó)地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)清算過程中計(jì)算方法和成本計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)與稅務(wù)部門交流，按照國(guó)家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，從根源上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)清算收入登記臺(tái)賬進(jìn)行優(yōu)化處理，做好臺(tái)賬信息登記和財(cái)務(wù)管理工作，約束財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。最后，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售信息表作為稅收申報(bào)計(jì)算依據(jù)，重點(diǎn)對(duì)其自用項(xiàng)目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防控。

5結(jié)束語

總而言之，我國(guó)稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時(shí)也對(duì)其稅務(wù)籌劃工作的開展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收籌劃工作特點(diǎn)和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。

參考文獻(xiàn)

[1]張婷.房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)[J].黑龍江人力資源和社會(huì)保障,2021(20):51-53.

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅處理 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的納稅處理

1、企業(yè)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的納稅處理

在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的過程中，由于新稅法頒布后，原來通過注冊(cè)地和企業(yè)性質(zhì)選擇進(jìn)行納稅處理的道路已經(jīng)行不通，企業(yè)應(yīng)重新選擇另外的方式進(jìn)行納稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇企業(yè)的組織形式和組織結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行納稅處理。組織形式上的選擇主要有：獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、股份制企業(yè)等。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有稅法規(guī)定，獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)只需繳納個(gè)人所得稅，而股份制企業(yè)既要繳納個(gè)人所得稅還需要繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)上的納稅處理選擇主要是指房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)在分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立上，是采取設(shè)立子公司還是分公司的形式。依據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，分公司不是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，與總公司合并計(jì)算所得稅。而子公司作為獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，與總公司分開計(jì)算所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)可以在初期先設(shè)立分公司，等分公司有了盈利之后再變更子公司。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中，可以通過選擇合適的資本運(yùn)作方式進(jìn)行納稅處理。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，合理利用負(fù)債的籌資方式，充分發(fā)揮利息稅盾的作用。企業(yè)應(yīng)合理利用融資租賃方式進(jìn)行納稅處理，因?yàn)檫@種方式既可以通過計(jì)提折舊抵扣應(yīng)納稅額，也可以起到利用利息稅盾抵稅的效果，實(shí)現(xiàn)了雙重抵稅。

2、企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑環(huán)節(jié)中，可以通過開發(fā)項(xiàng)目的合作與轉(zhuǎn)讓進(jìn)行納稅處理。我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作為投資入股的，其參與接受投資方利潤(rùn)及共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取自己以土地使用權(quán)出資、合作企業(yè)以貨幣出資的合作方式共同開發(fā)建房。房屋建成后，雙方可以采取利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益分配方式對(duì)房屋進(jìn)行分配。這樣，企業(yè)在合作過程中以土地使用權(quán)出資的部分即視為不動(dòng)產(chǎn)投資入股，按照稅法規(guī)定，即可不用繳納營(yíng)業(yè)稅，合作獲得的利潤(rùn)分成也不用繳納營(yíng)業(yè)稅，達(dá)到節(jié)稅目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅和契稅。而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則要繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅和契稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

3、企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售過程中，可以通過對(duì)銷售收入分解和選擇合適的促銷方式進(jìn)行納稅處理。比如，房地產(chǎn)公司可以設(shè)立裝修公司或者物業(yè)公司，對(duì)銷售收入進(jìn)行分解，將房屋銷售收入部分轉(zhuǎn)移給裝修費(fèi)用或物業(yè)費(fèi)用。因?yàn)橐罁?jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用實(shí)行營(yíng)業(yè)稅征收，其稅率低于土地增值稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅的目的。企業(yè)在進(jìn)行房屋促銷時(shí)，可以通過采取贈(zèng)送家具、家電，附贈(zèng)裝修，現(xiàn)金折扣，贈(zèng)送一定時(shí)間的物業(yè)費(fèi)等多種促銷方式進(jìn)行納稅處理，每種促銷方式涉及的稅種不同，都有比較大的節(jié)稅空間。因此，企業(yè)應(yīng)采取合理的促銷方式進(jìn)行納稅處理。

4、企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅處理

在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分解租金、利用房地產(chǎn)投資和選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式進(jìn)行納稅處理。利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，是指房地產(chǎn)企業(yè)把閑置的房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與其他企業(yè)合作組成利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體。這樣企業(yè)閑置的房地產(chǎn)就不繳納營(yíng)業(yè)稅、也不繳納房產(chǎn)稅，只需繳所得稅，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。分解租金是指企業(yè)把物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中分離出來以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。而投資型房地產(chǎn)計(jì)量模式主要有公允價(jià)值模式和成本模式，企業(yè)可以選擇成本模式進(jìn)行納稅處理。因?yàn)槌杀灸Ｊ较?，企業(yè)可以通過計(jì)提折舊抵扣應(yīng)納稅額，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、缺乏正確的納稅處理意識(shí)

由于我國(guó)企業(yè)起步晚，發(fā)展時(shí)間較短，很多企業(yè)對(duì)如何進(jìn)行納稅處理并不清楚，有些企業(yè)將納稅處理用于打稅收法規(guī)政策的球，增加了企業(yè)的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。一些企業(yè)沒有樹立正確的納稅處理意識(shí)，以為納稅處理就是跟稅務(wù)征管部門搞好關(guān)系以爭(zhēng)取減免稅收，千方百計(jì)與稅務(wù)部門套關(guān)系，有些甚至通過行賄的違法方式以獲取企業(yè)少繳稅的機(jī)會(huì)。有的企業(yè)沾染了不良的社會(huì)風(fēng)氣，挖空心思鉆稅收政策法規(guī)的漏洞，增加了稅務(wù)征收工作的難度。有些房地產(chǎn)企業(yè)存在偷稅漏稅的錯(cuò)誤思想，為達(dá)到少繳稅的目的，采用部分收入不入賬或不計(jì)入往來款項(xiàng)、多計(jì)提折舊分?jǐn)傎M(fèi)用、以合作建房名義掩蓋開放房地產(chǎn)的事實(shí)等法律不允許的方式隱匿企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)信息，進(jìn)行逃稅漏稅。這些行為給企業(yè)帶來了極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查出很有可能面臨巨額的處罰，其相關(guān)負(fù)責(zé)人也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。有些企業(yè)管理層缺乏正確的納稅處理意識(shí)，對(duì)國(guó)家稅收政策理解不到位，喜歡閉門造車、想當(dāng)然，從而導(dǎo)致納稅處理方案缺乏可操作性，納稅處理人員在工作中失去依據(jù)而無從下手，甚至?xí)齺矸娠L(fēng)險(xiǎn)。

2、企業(yè)納稅處理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)都具有很大的不確定性，會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性，造成損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)面臨倒閉。因此，企業(yè)有必要建立健全稅收管理機(jī)制?？茖W(xué)合理的稅收處理機(jī)制對(duì)企業(yè)有效防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的起著至關(guān)重要的作用。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)管控薄弱，企業(yè)面臨很大的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。首先，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身面臨的各種納稅風(fēng)險(xiǎn)考慮不全，事先不經(jīng)過必要的風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)，準(zhǔn)備工作不充分，上來就直接開展納稅處理工作，導(dǎo)致在實(shí)際開展納稅處理工作中面臨這樣那樣的問題。其次，企業(yè)缺乏動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，沒有形成有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，無法對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)來源的主體情況、動(dòng)向進(jìn)行追蹤，導(dǎo)致企業(yè)無法及時(shí)相應(yīng)納稅風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)，增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的難度。再次，企業(yè)沒有建立相應(yīng)的納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)已發(fā)生或未來可能發(fā)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效的處理與應(yīng)對(duì)措施，缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案，或是備選方案和應(yīng)對(duì)措施缺乏操作性，無法降低企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)特點(diǎn)決定了其面臨的特殊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。首先，目前我國(guó)房?jī)r(jià)的過快上漲導(dǎo)致國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控上頻頻發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策的不穩(wěn)定性。其次，各種游資的炒作、地方政府的土地財(cái)政政策、地產(chǎn)開發(fā)商的恐慌性銷售等導(dǎo)致商房?jī)r(jià)上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫危險(xiǎn)，整個(gè)行業(yè)前景不明。而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景與行業(yè)的發(fā)展前景是息息相關(guān)的。再次，房地產(chǎn)開發(fā)初期資金投入巨大，企業(yè)不得不采取多種渠道進(jìn)行融資，導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)成本上升。很多房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模過大，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)極不合理，給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦資金周轉(zhuǎn)發(fā)生問題，企業(yè)將面臨短期債務(wù)無法償還的風(fēng)險(xiǎn)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至走向破產(chǎn)倒閉，也就無法完成既定的納稅處理目標(biāo)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理風(fēng)險(xiǎn)控制

1、樹立正確的納稅處理意識(shí)

企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識(shí)，端正心態(tài)，不走偷稅漏稅的歪門邪路。因?yàn)榧{稅風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，企業(yè)和納稅工作人員應(yīng)當(dāng)正視納稅處理活動(dòng)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及危害，在心理上引起足夠的關(guān)心和重視。納稅處理在國(guó)家法律法規(guī)限定的范圍內(nèi)具有合法性，企業(yè)在制定納稅處理方案時(shí)要正確解讀國(guó)家的政策法規(guī)，保證制定的方案順應(yīng)國(guó)家稅收政策的發(fā)展趨勢(shì)，并且與現(xiàn)行的法律法規(guī)相合拍，不會(huì)導(dǎo)致違法違規(guī)。企業(yè)在具體操作過程中，要時(shí)刻關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，深刻理解稅法的內(nèi)涵，在學(xué)法、知法、懂法、守法的前提下合理運(yùn)用相關(guān)政策進(jìn)行納稅處理。

2、建立科學(xué)的納稅處理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的納稅處理機(jī)制，以有效應(yīng)對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)，合法實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目標(biāo)。首先，企業(yè)應(yīng)建立納稅風(fēng)險(xiǎn)的檢測(cè)與評(píng)估機(jī)制，從稅收稽查、稅法、會(huì)計(jì)處理等各個(gè)方面開展評(píng)估分析，對(duì)企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行鑒識(shí)與評(píng)估，并以此設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。其次，企業(yè)應(yīng)完善納稅風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)追蹤機(jī)制，對(duì)各種納稅風(fēng)險(xiǎn)的源頭主體情況、動(dòng)向?qū)崿F(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理，對(duì)稅收政策的發(fā)展情況與變動(dòng)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)掌握，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的納稅環(huán)境實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)把握，及時(shí)調(diào)整和更新企業(yè)的會(huì)計(jì)政策，將企業(yè)面臨的潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)有效降低。再次，建立快速靈活的納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制。企業(yè)應(yīng)針對(duì)企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)，制定具備可操作性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案還應(yīng)能及時(shí)根據(jù)企業(yè)納稅環(huán)境的變化及時(shí)作出調(diào)整和變動(dòng)，以幫助企業(yè)有效遏制風(fēng)險(xiǎn)事態(tài)的惡化。

3、加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

稅務(wù)部門與企業(yè)之間由于各自的工作性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、所處環(huán)境不同，對(duì)彼此都不太熟悉，難免出現(xiàn)互相理解上的分歧。企業(yè)應(yīng)主動(dòng)去了解熟悉稅務(wù)部門的工作流程，與稅務(wù)部門保持長(zhǎng)期有效密切的溝通，以達(dá)到兩者在政策解讀和實(shí)施上的高度一致。房地產(chǎn)企業(yè)取得稅務(wù)部門的認(rèn)可，并保持合理、合法的良好關(guān)系，是納稅處理方案順利實(shí)施的必要條件，也可以幫助企業(yè)有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，順利通過稅務(wù)部門的征管要求，有利于納稅處理工作的高效發(fā)展。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)能通過有效的納稅處理帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但企業(yè)也必須正視自身面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)，樹立正確的納稅觀念，通過建立完善的納稅管理機(jī)制、提高納稅管理人員的素質(zhì)、加強(qiáng)同稅務(wù)部門的溝通，及時(shí)防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的健康持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 方焰飛：房地產(chǎn)企業(yè)需防范哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[N].中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2011-09-28.

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

一、存在問題

（一）財(cái)務(wù)核算不規(guī)范

一些房地產(chǎn)企業(yè)建賬不規(guī)范，未按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)核算體系。如對(duì)收取的定金及銷售車庫(kù)、地下室房款，掛在往來賬上，未按預(yù)收帳款處理，不按規(guī)定開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以自制或購(gòu)買的收款收據(jù)收取售房款隱瞞收入，造成預(yù)售款不申報(bào)或者滯后申報(bào)，占?jí)憾惪?；商品房出租收入，不申?bào)營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時(shí)未按規(guī)定及時(shí)取得發(fā)票，這嚴(yán)重影響了工程成本的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）行業(yè)稅收管理措施不到位。

1、企業(yè)所得稅征收方式問題

目前對(duì)企業(yè)所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財(cái)務(wù)核算狀況發(fā)生變化后仍未進(jìn)行變更，導(dǎo)致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時(shí)，其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個(gè)納稅年度未變，但其日常申報(bào)時(shí)又是核定應(yīng)稅所得率征收，且實(shí)際上其財(cái)務(wù)制度往往又不健全或無法進(jìn)行查賬。

2、土地增值稅清算問題

我市很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)定為查賬征收，但基本未對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。按照規(guī)定房地產(chǎn)全部竣工決算、銷售完畢要進(jìn)行土地增值稅清算，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下幾套“尾房”，不進(jìn)行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。對(duì)清算要求賬務(wù)核算健全、嚴(yán)格按項(xiàng)目進(jìn)行賬務(wù)處理，結(jié)轉(zhuǎn)成本核算收入，而企業(yè)往往不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，提供扣除項(xiàng)目的依據(jù)不足，計(jì)算程序復(fù)雜，稅務(wù)部門大多按核定征收率進(jìn)行預(yù)征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。

3、稅款所屬期問題

稽查部門在檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對(duì)往年少繳稅款的行為進(jìn)行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應(yīng)有的處罰。這種情況在檢查房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常發(fā)生，因行業(yè)特點(diǎn)或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務(wù)機(jī)關(guān)在年關(guān)所謂的調(diào)庫(kù)）導(dǎo)致納稅人當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的稅款到次年繳納，在納稅申報(bào)時(shí)又以次年的所屬期申報(bào)且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查，對(duì)往年實(shí)現(xiàn)到次年繳納的稅款很難準(zhǔn)確進(jìn)行處理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在違法事實(shí)但難以進(jìn)行處罰的矛盾被動(dòng)局面。

4、印花稅漏申報(bào)問題

印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)絕大部分企業(yè)都存在漏征行為，好多企業(yè)對(duì)小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同等不知道要申報(bào)繳納印花稅，主要原因是財(cái)務(wù)人員對(duì)印花稅的計(jì)算申報(bào)從思想上不夠重視，往往只關(guān)注營(yíng)業(yè)稅等正常稅收申報(bào)，而對(duì)印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財(cái)務(wù)人員對(duì)印花稅的有關(guān)具體規(guī)定也不甚了解。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議

1、提前介入房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中，許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產(chǎn)稅收管理滯后分不開的。我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理往往是從銷售環(huán)節(jié)才介入，原因是與政府有關(guān)部門信息不溝通，導(dǎo)致稅務(wù)部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開始就產(chǎn)生地方稅收，注冊(cè)資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權(quán)要繳納土地使用稅。另外，要加強(qiáng)對(duì)印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習(xí)慣從而提高遵從度。

2、實(shí)行房地產(chǎn)專業(yè)化管理

要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的日常稅收管理，強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤和后續(xù)管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實(shí)行項(xiàng)目管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收管理臺(tái)帳要加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)，要加大對(duì)項(xiàng)目的巡查巡管力度，，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金、預(yù)收房款時(shí)必須開具正式發(fā)票，對(duì)商品房出租的，要督促企業(yè)并入收入納稅，加強(qiáng)對(duì)地下室、車庫(kù)發(fā)票的控管，實(shí)行以票控稅，促使購(gòu)房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。項(xiàng)目結(jié)束后及時(shí)對(duì)其進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)賬務(wù)不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應(yīng)進(jìn)一步發(fā)文件明確車庫(kù)、地下室土地增值稅適用的核定征收率。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的管理

不能把房地產(chǎn)業(yè)作為稅款調(diào)劑的“蓄水池”，而應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)正常納稅申報(bào)，不得要求對(duì)以前年度稅款延遲到以后年度申報(bào)，以免影響稅務(wù)檢查對(duì)已交稅款的確認(rèn)，即使要調(diào)劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報(bào)入庫(kù)，建議市局加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的督促督查力度，對(duì)隨意調(diào)劑稅款的，要依法從嚴(yán)處理。另外，對(duì)企業(yè)有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續(xù)，沒有履行手續(xù)的，一律按規(guī)定加收滯納金。

4．加強(qiáng)對(duì)企業(yè)所得稅的管理

要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的審查。對(duì)在成本核算時(shí)，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，通過虛開建安發(fā)票加大建安工程造價(jià)的，要從嚴(yán)查處。要加強(qiáng)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)報(bào)表填寫的輔導(dǎo)。要重視對(duì)企業(yè)所得稅征收方式的認(rèn)定，企業(yè)所得稅征收方式應(yīng)一年一定。

5．加強(qiáng)對(duì)分紅收入個(gè)人所得稅的控管

要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商個(gè)人股東利潤(rùn)分配個(gè)人所得稅的征管，這是監(jiān)控難點(diǎn)，也是稅源重點(diǎn)，要力爭(zhēng)取得征管突破。鼓勵(lì)公民對(duì)稅收違法行為的舉報(bào)，建議修改舉報(bào)案件管理辦法，除給實(shí)名舉報(bào)者給予獎(jiǎng)勵(lì)外，對(duì)匿名舉報(bào)查證屬實(shí)的，也要給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；共享；服務(wù)中心

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 036

[中圖分類號(hào)] F232 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2015）13- 0058- 02

近20年來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)模式也實(shí)現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)變，不但突破了業(yè)態(tài)、地域的局限，也實(shí)現(xiàn)了多層次的運(yùn)行。這些經(jīng)營(yíng)模式對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了新的要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)資金需求大，往往需要占據(jù)較長(zhǎng)的周期，且支付方式繁瑣，需要支付的項(xiàng)目也比較多，進(jìn)而導(dǎo)致了內(nèi)部計(jì)算的復(fù)雜。如何有效管理財(cái)務(wù)合規(guī)及資金支付風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)效率，減少工作量，增加透明度，為企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下提供及時(shí)的決策依據(jù)，這是目前房企的迫切需求。在這一背景下，我國(guó)部分大型房地產(chǎn)企業(yè)也開始嘗試財(cái)務(wù)共享服務(wù)模式的創(chuàng)新。

1 財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)

1.1 支持企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控

目前國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)一般為3個(gè)層級(jí)，其中不但包括集團(tuán)、城市公司，還包括項(xiàng)目公司。相應(yīng)地，財(cái)務(wù)組織也分為集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部門、地區(qū)（城市）公司財(cái)務(wù)部門和項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門。但由于各項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)組織相對(duì)獨(dú)立，其財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)處理存在不一致。就業(yè)態(tài)來看，房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域是比較多的，其中不但包括住宅、寫字樓，還包括餐飲、購(gòu)物大廈等。業(yè)態(tài)不同，核算的科目、特點(diǎn)也存在很大的差異，這就要求財(cái)務(wù)管理適應(yīng)不同的核算方法，從而導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)運(yùn)作效率低下，資源配置協(xié)同難度較高。在財(cái)務(wù)共享服務(wù)模式下，通過制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)和核算流程，實(shí)時(shí)生成各分（子）公司的財(cái)務(wù)信息，并通過網(wǎng)絡(luò)為各分（子）公司和集團(tuán)總部的管理者提供監(jiān)控。

1.2 降低成本

房地產(chǎn)的財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)主要涉及以下幾項(xiàng)：①收、退款業(yè)務(wù)；②支付業(yè)務(wù)；③資金內(nèi)部劃撥業(yè)務(wù)；④不涉及資金收支、需提供賬務(wù)處理依據(jù)的業(yè)務(wù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)層級(jí)的財(cái)務(wù)組織都有這些職能。在現(xiàn)有管理模式下，每個(gè)層級(jí)都須設(shè)置一定數(shù)量的財(cái)務(wù)人員，溝通成本、管理成本都比較大，由此造成的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)錯(cuò)漏、操作失誤等問題也比較多。通過考察這些業(yè)務(wù)操作過程，可以看出，除收款、部分小額支付，其余的業(yè)務(wù)規(guī)范性比較好，是可以集中于共享服務(wù)中心操作的，也就是一個(gè)財(cái)務(wù)人員可以處理幾個(gè)公司的相同業(yè)務(wù)，從而提高了處理的效率、減少了人員。筆者所在企業(yè)，采取了這種模式，同樣工作需要的人員大大減少。

2 實(shí)施過程

財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的實(shí)施主要是將從事賬務(wù)處理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作與為企業(yè)提供決策、投融資控制的財(cái)務(wù)管理工作分開；將專業(yè)要求高、可實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)，引入到中心的范疇之內(nèi)。對(duì)地域要求較高的則不予變動(dòng)，比較典型的有收款、付款審核、稽查等。

房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)務(wù)共享中心”建設(shè)的關(guān)鍵就在于集中，一方面要集中進(jìn)行核算，另一方面要集中進(jìn)行資金管理。這里所說的集中不但包括業(yè)務(wù)操作上的集中，也包括員工、地域上的集中。因此，需要對(duì)組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、辦公地點(diǎn)等做出重新安排。

2.1 財(cái)務(wù)組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程升級(jí)

按照專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、集約化的標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)整財(cái)務(wù)內(nèi)部組織架構(gòu)，將從事標(biāo)準(zhǔn)化工作的會(huì)計(jì)核算人員從成員單位中分離出來，并歸屬到財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，城市公司、項(xiàng)目公司的核算工作交由財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心來完成，這兩層次的公司只設(shè)置相應(yīng)的對(duì)接崗位即可，諸如財(cái)務(wù)票據(jù)管理人員。這個(gè)崗位的人員主要是對(duì)票據(jù)合規(guī)性、合法性進(jìn)行確定、核查，并將相關(guān)的數(shù)據(jù)上傳到中心，這樣就實(shí)現(xiàn)了核算工作的聚攏和集中。財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心按專業(yè)崗位進(jìn)行分工作業(yè)，一個(gè)會(huì)計(jì)人員可以處理幾個(gè)單位或地區(qū)相同崗位的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)集中處理各地所有項(xiàng)目的基礎(chǔ)性核算服務(wù)，有效控制成本與風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 財(cái)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)

在組織架構(gòu)調(diào)整之后，為了適應(yīng)“共享服務(wù)中心”管理模式，一般須對(duì)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行流程、功能、性能方面的升級(jí)改造。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)中，財(cái)務(wù)系統(tǒng)平臺(tái)的穩(wěn)定性及功能能夠滿足業(yè)務(wù)運(yùn)行要求是建設(shè)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的必要條件之一，如果系統(tǒng)功能、流程、性能滿足不了業(yè)務(wù)運(yùn)行要求，財(cái)務(wù)共享服務(wù)將無法有效運(yùn)營(yíng)。

2.3 業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)接口

房地產(chǎn)企業(yè)中，以住宅業(yè)態(tài)為例，涉及的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)也很多，其中不但包括人力資源管理系統(tǒng)、售樓系統(tǒng)，還包括停車系統(tǒng)等。這些系統(tǒng)中的收支業(yè)務(wù)都需要與財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)做好對(duì)接工作，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)處理的自動(dòng)化。

3 風(fēng) 險(xiǎn)

筆者認(rèn)為，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)共享服務(wù)還有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注。

3.1 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在稅收管理上，我國(guó)執(zhí)行的是屬地原則。各個(gè)房企應(yīng)該有相應(yīng)的人員來與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，完成相應(yīng)的稅務(wù)事項(xiàng)。而建立中心之后，實(shí)行的是以專業(yè)崗位分工的方式，中心的人員不可能到全國(guó)各地去處理相關(guān)適宜，這就需要專門的對(duì)接人員。要完成這項(xiàng)工作，對(duì)接人員需要具備較高的素質(zhì)，具體來說，要做到如下兩點(diǎn)：①具備良好的溝通能力。能夠根據(jù)地方稅務(wù)事項(xiàng)，與中心人員進(jìn)行高效的交流、溝通。②具備良好的分析把握能力。要了解公司的稅務(wù)信息、成本等諸多內(nèi)容，做到心中有數(shù)。

3.2 資金計(jì)劃

從當(dāng)前  []的情況來看，房企資金支付，一般都會(huì)采取如下3種方式，其中不但包括預(yù)算、現(xiàn)金余額，還包括制度支付。而中心的主要責(zé)任就是對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行審核，若是其符合支付制度，則完成付款和核算工作。但是，就目前的情況來看，房企的資金一般都較為緊張，支付也需要 對(duì)現(xiàn)有資金余額加以考慮，確定了現(xiàn)有資金余額，才能確定下一步的安排。至于具體的預(yù)算、現(xiàn)金控制工作，并不是中心人員來判斷的，而是由那些非中心人員來判斷。正因如此，若是項(xiàng)目公司不配備財(cái)務(wù)人員，這項(xiàng)工作就難以有效地完成。從這個(gè)角度來看，這種模式是不是能夠減少支出，還有待進(jìn)一步評(píng)估、商榷。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在的問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾個(gè)方面：

1、隱匿預(yù)收房款。一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，但管理人員審核企業(yè)當(dāng)季報(bào)送的報(bào)表和申報(bào)表，可以發(fā)現(xiàn)申報(bào)的收入與掌握的銷售進(jìn)度不符，報(bào)表上反映的往來款增加較多，再實(shí)地核查企業(yè)的會(huì)計(jì)核算憑證，不難發(fā)現(xiàn)企業(yè)故意隱瞞收入的現(xiàn)象。二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。雖然開發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購(gòu)房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金。三是將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行，改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、隱瞞銷售收入。與銷售公司聯(lián)手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入；價(jià)外收取的代收費(fèi)用不符合代收代繳規(guī)定的另用自制憑證收取不入賬或掛往來賬上；收到銀行撥付的按揭款后不及時(shí)入賬，開成賬外收入，或掛在“短期借款”科目。

3、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這些做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

4、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對(duì)先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。如某房地產(chǎn)企業(yè)2005年從地稅部門開具一份建筑安裝發(fā)票，注明建筑安裝收入8000萬元，一次性列入開發(fā)成本，記賬憑證后未附任何明細(xì)，盡管企業(yè)仍處在一期開發(fā)階段，該支出額未超出期初預(yù)算，但企業(yè)也應(yīng)該提供成本支出的具體構(gòu)成，是包工包料的應(yīng)該提供本期開發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)的合同、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等輔助資料，不能提供具體的成本支出明細(xì)內(nèi)容，那就存在人為加大先開發(fā)的項(xiàng)目成本的可能，影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重財(cái)務(wù)核算資料，輕工程建設(shè)審批資料收集保管的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)部門與工程建設(shè)部門各司其職，對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估或檢查時(shí)大多數(shù)企業(yè)都不能完整、準(zhǔn)確地提供稅務(wù)部門需要的的預(yù)決算資料、相關(guān)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)審批手續(xù)，造成未竣工決算工程項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)審核確認(rèn)的困難。二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料也因各自的利益關(guān)系，并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購(gòu)明細(xì)，沒有人員用工明細(xì)，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出，從而使不合法行為變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

5、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)文件第三條及總局31號(hào)第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

6、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)，企業(yè)也直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

7、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)項(xiàng)目完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，在年前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

8、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)發(fā)生這類行為時(shí)一般不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，以少記當(dāng)期收入。

9、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)有四：

1、國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文存在完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用扣除不統(tǒng)一等不完善之處?？偩?1號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致等問題。對(duì)預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式均注明按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。這種方法存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比。例如，某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70%以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下，造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的企業(yè)進(jìn)行征管，其實(shí)際操作有難度?？偩?1號(hào)文明確規(guī)定新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款，31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問題：一是文件所指的“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是指當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定，核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款，則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無法核定。三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收時(shí)，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，對(duì)實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè)如何進(jìn)行稅款清算，基層一線缺少明細(xì)的操作辦法。

二是國(guó)稅部門自身征管力量不足。當(dāng)前國(guó)稅部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

三是管理和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多。工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難。加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的措施

（一）注重職能部門的信息共享。與國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理所、地稅等部門建立房地產(chǎn)開發(fā)信息交流制度，以和職能部門信息共享，及時(shí)溝通。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，又有利于相關(guān)職能部門的管理，為稅務(wù)部門及時(shí)掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進(jìn)展，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控提供保障。

（二）關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開始關(guān)注開發(fā)的幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：立項(xiàng)報(bào)批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)地核查確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售、成本。

（三）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（四）嚴(yán)格政策界限,強(qiáng)化成本管理。嚴(yán)格按照稅法要求，注重審查支出的真實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開代開人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。要抓住幾個(gè)關(guān)鍵：一是注重建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標(biāo)準(zhǔn)的原因。二是注重工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核，要求其提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同與竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計(jì)稅成本；三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比分配，計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，使利潤(rùn)在不同價(jià)位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。

（五）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員應(yīng)利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重、案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（六）加大核定征收征管力度。通過日常巡查和評(píng)估，經(jīng)常性對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和稅收政策執(zhí)行的輔導(dǎo)和檢查，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盡量采取查賬征收方式，最大限度用足用好稅收政策，真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀。對(duì)財(cái)務(wù)核算確實(shí)不健全的企業(yè)，按收入額核定征收，對(duì)企業(yè)的核定征收從項(xiàng)目開始到銷售終結(jié)執(zhí)行到底，加大加強(qiáng)其征管力度。

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)核算；房地產(chǎn)；優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算相對(duì)于其他行業(yè)有著周期長(zhǎng)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)等問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與銷售需要同時(shí)進(jìn)行，所關(guān)涉到的行業(yè)較為寬泛，在合理的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確地進(jìn)行計(jì)核算則變得更為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算仍不夠規(guī)范，且每個(gè)項(xiàng)目之間存在較大差異，沒有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)問題就是如何進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。

一、準(zhǔn)確合理會(huì)計(jì)核算的意義

1.從風(fēng)險(xiǎn)防范角度講。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、市場(chǎng)行情不穩(wěn)定等特點(diǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理比一般企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算作為財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和預(yù)計(jì)盈利情況進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)決策及推盤節(jié)奏來說至關(guān)重要，能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2.從追求利潤(rùn)角度講。房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、前期設(shè)計(jì)、測(cè)繪、主體建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋銷售、竣工備案再到房屋交付全過程，涉稅事宜較為復(fù)雜，合理進(jìn)行會(huì)計(jì)核算可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，從而實(shí)現(xiàn)降本增效。

二、會(huì)計(jì)核算存在的主要問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，而且建設(shè)與銷售同時(shí)進(jìn)行，若為傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目成本對(duì)象確定相對(duì)較為簡(jiǎn)單，但對(duì)于綜合項(xiàng)目開發(fā)來說，可能涉及多種業(yè)態(tài)，包括住宅、公寓、商街、寫字樓等等，且同一種業(yè)態(tài)也可能存在較大差異，例如分高層、多層、洋房、別墅等，成本對(duì)象確認(rèn)較難。成本對(duì)象歸集不清可能就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況無法反映真實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況，造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，成本分?jǐn)傒^為復(fù)雜，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，目前的成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕薪ㄖ娣e法、占地面積法、層高系數(shù)法等，而且根據(jù)實(shí)際情況還需要進(jìn)行二次、三次分?jǐn)偅煌某杀痉謹(jǐn)偡绞綍?huì)造成不同業(yè)態(tài)利潤(rùn)差異較大。另外，自“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)收入成本轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓鲋刀惓杀荆瑥亩黾恿伺c成本部門含稅成本的核對(duì)難度，再因與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的企業(yè)涉及行業(yè)較多，增值稅率不盡相同，也增加了項(xiàng)目初期利潤(rùn)預(yù)測(cè)的難度。2.預(yù)售帶來的核算困難。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式銷售房屋，即項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件且取得預(yù)售許可證后方可開始銷售。一是預(yù)售方式造成會(huì)計(jì)口徑收入成本與稅務(wù)口徑差異較大。首先是收入的確定，預(yù)售階段會(huì)計(jì)口徑無法確認(rèn)收入，需待房屋交付后確收；而稅務(wù)口徑需要按預(yù)售收入預(yù)繳增值稅、土增稅及所得稅，所得稅匯算清繳計(jì)算的利潤(rùn)與賬面利潤(rùn)存在較大差異，增加了會(huì)計(jì)核算的難度。二是預(yù)售方式造成成本測(cè)算金額與結(jié)算金額存在較大差異，預(yù)售階段的材料成本、人工成本可能與結(jié)算階段波動(dòng)較大，特別是房地產(chǎn)建設(shè)主要材料為鋼材、水泥等大宗材料，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，且目前受疫情影響，人工成本也在逐年攀升，導(dǎo)致項(xiàng)目前期成本測(cè)算對(duì)銷售價(jià)格的影響較大，直接影響預(yù)計(jì)盈利的最終實(shí)現(xiàn)情況。3.會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)化制度不健全。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)支柱，目前各行各業(yè)均涉足房地產(chǎn)開發(fā)，所以出現(xiàn)了大量未從事過房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的人員加入，而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜，會(huì)計(jì)核算在不同項(xiàng)目之間的差異也較大，除了大型的房地產(chǎn)集團(tuán)有較為完備的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)化外，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)為集團(tuán)非主業(yè)的企業(yè)均未建立標(biāo)準(zhǔn)化核算體制，故對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不小的挑戰(zhàn)。4.財(cái)務(wù)信息化水平參差不齊。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，且項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的成本費(fèi)用類型多，既涉及工程設(shè)計(jì)建設(shè)，又涉及銷售服務(wù)等。同時(shí)，開發(fā)建設(shè)過程中可能還會(huì)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，故房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)核算的全過程通過信息化方式實(shí)現(xiàn)還較為復(fù)雜。另外，銷售客戶一般為個(gè)人，客戶多且信息繁雜，客戶銷售信息一般存于銷售軟件，而財(cái)務(wù)核算軟件與銷售軟件若無法實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，也會(huì)帶來重復(fù)錄入數(shù)據(jù)的問題。

三、會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略

1.建立相對(duì)完善的會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)體系及制度。不管哪一個(gè)企業(yè)在其發(fā)展的過程中，都會(huì)遇到各種各樣的問題，也會(huì)存在一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講更是如此，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利發(fā)展，一定要重視會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)提高對(duì)于會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和了解，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況及時(shí)規(guī)避和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身會(huì)計(jì)核算管理有更深刻的認(rèn)識(shí)，不斷優(yōu)化和改進(jìn)防范會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的構(gòu)建，確保將企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降到最低?，F(xiàn)階段，會(huì)計(jì)核算工作中應(yīng)該融入科學(xué)的管理理念和管理意識(shí)，這樣才能確保會(huì)計(jì)核算工作更加準(zhǔn)確真實(shí)且有效。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面系統(tǒng)分析，同時(shí)還應(yīng)該定期開展內(nèi)部評(píng)價(jià)工作，最大程度地提升單位內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算工作水平。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算制度的建立，包括會(huì)計(jì)核算流程制度、收入確認(rèn)指引、成本歸集及分?jǐn)傊敢ㄟ^標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)來提升會(huì)計(jì)核算水平。2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算。財(cái)務(wù)成本核算首先要明確成本對(duì)象，成本對(duì)象應(yīng)在項(xiàng)目前期按照一定原則進(jìn)行確認(rèn)。確定成本對(duì)象的方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行成本對(duì)象確認(rèn)。例如，可根據(jù)產(chǎn)品是否銷售的原則確認(rèn)，對(duì)可以銷售的部分作為單獨(dú)的成本對(duì)象確認(rèn)，對(duì)不可銷售的部分作為公共成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?；也可根?jù)產(chǎn)品類別進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)項(xiàng)目同期、同地塊、驗(yàn)收時(shí)間接近且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異不大的綜合開發(fā)項(xiàng)目，可以作為同一成本對(duì)象確認(rèn)；也可根據(jù)產(chǎn)品功能不同進(jìn)行確認(rèn)，開發(fā)項(xiàng)目中相對(duì)獨(dú)立的部分，但使用功能不同的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象確認(rèn)；還可根據(jù)預(yù)期價(jià)格差異進(jìn)行確認(rèn)，由于產(chǎn)品類型或功能不同導(dǎo)致產(chǎn)品定價(jià)差異較大時(shí)，可對(duì)不同功能或不同類產(chǎn)品分別確認(rèn)成本對(duì)象。成本對(duì)象確認(rèn)后，需合理地進(jìn)行成本分?jǐn)偅罢l受益，誰承擔(dān)”應(yīng)作為成本分?jǐn)偪傇瓌t，需根據(jù)合同或付款情況具體區(qū)分屬于哪個(gè)成本對(duì)象，能直接歸屬于某成本對(duì)象的進(jìn)行直接歸集；不能直接歸屬于某成本對(duì)象的應(yīng)采用合理的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)倸w集；對(duì)于特殊項(xiàng)目為避免造成較大偏差，不宜僅使用單一的可售面積法分?jǐn)偝杀?，而是需要根?jù)具體情況采用合理的分配方法。例如，土地成本的分?jǐn)傄膊荒芎?jiǎn)單按照占地面積法分?jǐn)偅敉坏貕K涉及多種類型商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地塊公共面積可能屬于共用，故可以考慮采用兩分法進(jìn)行分?jǐn)偼恋爻杀?，第一步先將除公共面積外的面積按占地面積法分?jǐn)偅诙娇蓪⒐裁娣e按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，這樣分?jǐn)偪赡芨雍侠?。針?duì)“營(yíng)改增”帶來的價(jià)稅分離，財(cái)務(wù)部門需建立不含稅成本臺(tái)賬，并與含稅成本進(jìn)行合并分析，減少成本差異。3.解決預(yù)售方式帶來的收入成本差異及與稅務(wù)口徑差異。項(xiàng)目預(yù)售階段，銷售收入需作為合同負(fù)債入賬，且需要進(jìn)行價(jià)稅分離。在實(shí)際操作過程中，為便于銷售回款數(shù)據(jù)的核對(duì)，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，銷售回款賬務(wù)的處理應(yīng)為：借記“銀行存款”，貸記“合同負(fù)債-預(yù)收款”（含稅回款金額、“應(yīng)交稅金-待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅”稅金正數(shù)、“合同負(fù)債-待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅”稅金負(fù)數(shù)），這樣可以直觀反映出合同負(fù)債為不含稅金額，可“合同負(fù)債-房款”為含稅金額，從而方便與銷售回款準(zhǔn)確核對(duì)。另外，稅務(wù)局要求對(duì)土增稅、增值稅及附加、所得稅進(jìn)行預(yù)繳，與會(huì)計(jì)口徑稅金及附加口徑不一致，故需建立會(huì)計(jì)與稅務(wù)收入、成本及稅金差異表，方便準(zhǔn)確核算。同時(shí)由于工程結(jié)算周期較晚，也可能因?yàn)楦鞣N調(diào)價(jià)、索賠等原因遲遲不能結(jié)算，因此財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好開發(fā)成本的預(yù)提工作。在建開發(fā)項(xiàng)目未能在期末完成竣工驗(yàn)收的應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)尚未結(jié)算支付但確認(rèn)發(fā)生的成本，也應(yīng)預(yù)估其發(fā)生額，進(jìn)行合理預(yù)提?？⒐さ形崔k理工程結(jié)算的項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合工程部、成本部等有關(guān)職能部門和外部單位提供的結(jié)算資料、成本預(yù)算資料，合理、準(zhǔn)確地估算及預(yù)提開發(fā)成本。結(jié)算應(yīng)盡量在交房前完成，若因?yàn)檎{(diào)價(jià)或爭(zhēng)議無法按時(shí)提供的，也應(yīng)該要求相關(guān)部門對(duì)成本進(jìn)行合理的預(yù)估并提供預(yù)估數(shù)據(jù)的計(jì)算依據(jù)。同時(shí)，還需提前取得相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，以免出現(xiàn)增值稅及所得稅損失。4.完善預(yù)算管理體制。首先需要建立全面預(yù)算管理制度，通過制度完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算體制，從而建立完善全成本管控，合理預(yù)估項(xiàng)目盈利情況。預(yù)算涉及內(nèi)部各個(gè)部門，至少應(yīng)包括營(yíng)銷策劃部、工程部、成本合約部、前期開發(fā)部、財(cái)務(wù)資金部、綜合管理部等，預(yù)算全過程從設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、成本投入、銷售回款到產(chǎn)品交付，各部門數(shù)據(jù)來源應(yīng)有理有據(jù)，同時(shí)通過預(yù)算下達(dá)年度指標(biāo)、季度指標(biāo)，針對(duì)預(yù)算完成情況進(jìn)行合理分析，找出未完成指標(biāo)的原因。制定相應(yīng)考核制度，對(duì)完成指標(biāo)進(jìn)行合理獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)未完成指標(biāo)進(jìn)行懲罰，進(jìn)而促進(jìn)預(yù)算編制的嚴(yán)肅性及準(zhǔn)確性。5.提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，且資金密集、涉稅金額較大，故對(duì)綜合性專業(yè)人才需求較大。首先在人員招聘方面，要盡量選擇項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富且理論知識(shí)充分的專業(yè)人才，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃，既要開展外部相關(guān)主題的專業(yè)學(xué)習(xí)，還需開展集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)人才的橫向教學(xué)，通過項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)向其他財(cái)務(wù)人員傳授知識(shí)，使得知識(shí)運(yùn)用更加貼合實(shí)際。同時(shí)，為確保項(xiàng)目成本合理歸集，也應(yīng)適當(dāng)了解工程建設(shè)、工程造價(jià)等相關(guān)內(nèi)容，為項(xiàng)目成本把關(guān)。與此同時(shí)，還應(yīng)該融入一些具體的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或精神獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于那些在工作中不積極的人員，也應(yīng)該給予批評(píng)。建立獎(jiǎng)懲制度能夠在一定程度上激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作人員的工作積極性，還能夠保證核算工作的順利完成。6.加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)應(yīng)緊貼項(xiàng)目業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)進(jìn)行，例如銷售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算，包括收取回款、銷售價(jià)稅分離、業(yè)主退換房、業(yè)主要求更名、房屋面積補(bǔ)差、房屋面積退差、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面；成本計(jì)提支付會(huì)計(jì)核算，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的各個(gè)行業(yè)，同時(shí)還需滿足借助信息化手段進(jìn)行成本的合理分?jǐn)?，從而提高?huì)計(jì)核算效率。其次，還可以通過云平臺(tái)的搭建，全面提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算所關(guān)聯(lián)的各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)一步準(zhǔn)確并細(xì)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。綜上所述，我們可以看出伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作也提出了越來越高的要求，會(huì)計(jì)核算工作人員也將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。其會(huì)計(jì)核算工作的真實(shí)性和效率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的管理和監(jiān)督機(jī)制缺失或不完善，容易造成收入確認(rèn)復(fù)雜、會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作不真實(shí)等情況，這樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生較大的阻礙。對(duì)于企業(yè)的管理人員來講，可能更加注重追求更大的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了度的把握，甚至?xí)斐赏顿Y者做出不正確的決策。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的認(rèn)識(shí)，提高對(duì)此項(xiàng)工作的重視程度，確保核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性，為企業(yè)管理者做出正確決策提供參考依據(jù)，促進(jìn)公司健康可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

［1］馮婷.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及對(duì)策研究［J］.內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)

［2］彭芹.淺析房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題及對(duì)策［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2020年7月

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

摘要:隨著改革開放的不斷推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇。當(dāng)前,規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征,而這種發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以價(jià)值鏈理論為視角,在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),價(jià)值鏈,房地產(chǎn)企業(yè),管控模式

1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變,它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力,同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng),并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務(wù)流程管理高效。

集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn),且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作;同時(shí),不同區(qū)域的項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),互相推動(dòng),有效降低管理成本。

規(guī)?；?、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),在其促動(dòng)之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新,否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。

2價(jià)值鏈理論

1985年,邁克爾?波特首次提出“價(jià)值鏈(Value chain)”管理理論,其認(rèn)為,企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過程就是價(jià)值鏈。

價(jià)值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面,其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng);(2)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。(3)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來自于成本領(lǐng)先和差異化,而從價(jià)值鏈角度來看,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和效率的提高主要來自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。

3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成

按照價(jià)值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)

(1)前期研究決策階段:通過縝密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研,結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力,對(duì)目標(biāo)地塊的購(gòu)買與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購(gòu)買地塊進(jìn)行前期研究,確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式,進(jìn)行價(jià)值研判與決策。

(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì),形成良好的功能規(guī)劃和市場(chǎng)識(shí)別,將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后,依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健,獲得許可。

(3)工程建設(shè)階段:通過招標(biāo)比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設(shè)計(jì)方案,實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工,并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本,使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。

(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎(chǔ)上,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷售,并根據(jù)客戶需求反饋,對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正,實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值最大化。

(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開發(fā)、銷售完成后,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開展而開展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過程。

(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和發(fā)展。

(2)財(cái)務(wù)和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制,促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用;財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運(yùn)資金和籌資管理以及

稅務(wù)籌劃。 (3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。

(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得價(jià)值增值的重要手段。

4價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式

價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心,按項(xiàng)目開發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位,從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé),整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn),通過協(xié)同提高效率,從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”,通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢(shì),提高專業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì),從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)上述價(jià)值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專業(yè)能力的提升。

4.1橫向一體化協(xié)同

首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營(yíng)銷中心串成項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干;由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務(wù)的支持平臺(tái);業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),相互作用,形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方(如:供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷售等)對(duì)接串聯(lián)起來,就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。

基于價(jià)值鏈,四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究,目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析;產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì),致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì);制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營(yíng)銷中心側(cè)重于營(yíng)銷和服務(wù),基于消費(fèi)者心理,研究需求趨勢(shì)和營(yíng)銷方式,建立營(yíng)銷管理和服務(wù)特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏;實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。

基于價(jià)值鏈,業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣,就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),并打破部門和業(yè)務(wù)單元之間的界限,實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率,然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻(xiàn)智慧,避免漏洞,防止風(fēng)險(xiǎn)。

4.2縱向一體化協(xié)同

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；措施

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2012年1月5日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目所需要的各種資金進(jìn)行一定的籌集，籌集之后對(duì)籌資款進(jìn)行項(xiàng)目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對(duì)其使用中產(chǎn)生的成本耗費(fèi)和收入進(jìn)行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財(cái)務(wù)職能。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有別于一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

（二）特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為極具特殊性的資金密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對(duì)于企業(yè)資金的管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使得財(cái)務(wù)管理表現(xiàn)出以下幾個(gè)主要的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、投資周期長(zhǎng)、所需的資金量大、中間環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性高，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求，迫切需要財(cái)務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息以滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的需要，最大限度地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要處理與投資者、債權(quán)人、工商稅務(wù)部門、居民等之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，任何一方的財(cái)務(wù)關(guān)系處理不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來直接負(fù)面的影響，使財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容更加復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在以下幾個(gè)問題：

（一）財(cái)務(wù)管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全是多年來一直存在的問題。這種制度不健全主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的最初階段，很多財(cái)務(wù)管理工作無據(jù)可依；二是房地產(chǎn)企業(yè)雖然財(cái)權(quán)分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開戶；四是資金在管理上盲目運(yùn)作；五是疏于成本控制，而只是關(guān)注成本核算，財(cái)務(wù)部門無法真實(shí)和完整地掌握企業(yè)成本支出的詳細(xì)情況和來龍去脈；六是私設(shè)企業(yè)“小金庫(kù)”或者資金“賬外循環(huán)”。

（二）成本管理方面。從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉及的土地使用權(quán)取得、開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)管理以及施工過程的成本控制等因素，都會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生不同程度的影響。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)首先在土地使用權(quán)的競(jìng)買過程中存在較多的非理性現(xiàn)象，在某些情況下甚至無視競(jìng)買價(jià)格與其實(shí)際成本的嚴(yán)重偏離；其次，并非價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取，其還需結(jié)合技術(shù)指標(biāo)、銷售前景等因素來進(jìn)行綜合評(píng)定；再次，招投標(biāo)過程中的中標(biāo)價(jià)格并不等于最終成本，其還應(yīng)受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，只注重工程施工的造價(jià)控制，忽視了工程開工前的投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理進(jìn)行設(shè)計(jì)，工程造價(jià)管理的各個(gè)階段相互脫節(jié)，沒有建立完善細(xì)致的工程成本管理體系。

（三）融資管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投入資金量大，占用周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率偏低，更增加了對(duì)資金的需求。首先，由于某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策理性化程度不高，其對(duì)于融資規(guī)模、融資方式、融資成本、融資時(shí)機(jī)的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負(fù)債率普遍較高。但由于我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資產(chǎn)、信譽(yù)名聲等方面的劣勢(shì)，銀行從自身利益出發(fā)，通常不愿開展這些房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的門檻，同時(shí)目前國(guó)家緊縮的宏觀調(diào)控措施也直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大。

（四）財(cái)務(wù)觀念方面。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理重視不夠，財(cái)務(wù)人員水平有限。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理顯得有些落后。一方面房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠，直接導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理決策、簽訂合同以及招投標(biāo)時(shí)，沒有從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行考量；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)顯得不足，不能順應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展變化，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)迫切需要通過培訓(xùn)等手段加以提高。這些問題的存在，極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策分析

（一）建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，平衡各層管理者的權(quán)利與責(zé)任，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。要通過統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的資金和成本的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋，并與部門績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來。

（二）充分改善成本控制措施，加強(qiáng)全面成本管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)的競(jìng)買過程中保持應(yīng)有的理性，而在取得該地塊的使用權(quán)之后，還要通過與政府的積極交涉，力爭(zhēng)在該地塊土地出讓金的支付比例及時(shí)間方面取得更多的優(yōu)惠；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)對(duì)投資收益與方案成本進(jìn)行綜合考慮，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案投資收益的最大化；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，對(duì)中標(biāo)企業(yè)合同條款的簽訂保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，防止因合同權(quán)責(zé)不清而造成雙方日后產(chǎn)生糾紛的可能，從而為企業(yè)自身贏得最大利益。

（三）構(gòu)建多元化的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：1、發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；2、積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金；3、要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；4、要主動(dòng)出擊，通過并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力；5、提高企業(yè)認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化資金管理。站在企業(yè)管理的角度，將其落實(shí)為制度的形式，貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門要重視財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。在經(jīng)濟(jì)全球化和信息時(shí)代，信息的更新變得很快。房地產(chǎn)企業(yè)在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下要想贏得生存和發(fā)展，就必須狠抓財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和員工都要有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，而不是視財(cái)務(wù)管理部門為冷差事，認(rèn)為這個(gè)部門不求有功但求無過就夠了。實(shí)際上，戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除要掌握相應(yīng)的財(cái)務(wù)稅務(wù)知識(shí)外，還要學(xué)習(xí)其他如工程管理、工程結(jié)算、成本控制等知識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可通過“派出去、請(qǐng)進(jìn)來”的辦法來開展財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)他們的職業(yè)責(zé)任感，不斷通過加強(qiáng)學(xué)習(xí)和外部引進(jìn)等方式，培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，從而更好地保障企業(yè)財(cái)務(wù)安全，為企業(yè)的節(jié)流增效貢獻(xiàn)更大的力量。

四、結(jié)語

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著重要意義。在當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格管控的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作更為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理迫切需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長(zhǎng)足發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須提高意識(shí)，真正地使財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具之一，對(duì)整體項(xiàng)目實(shí)施全方位、全過程的管理，有效控制成本費(fèi)用。同時(shí)，要正視傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理存在的各種問題，采取有效措施加以改進(jìn)和完善，更重要的是要積極適應(yīng)信息時(shí)代對(duì)財(cái)務(wù)管理的新要求，不斷推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)化、系統(tǒng)化、信息化。只有這樣，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作才能更上一個(gè)新臺(tái)階。

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