房地產(chǎn)評估公司管理精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
【關鍵詞】新會計準則；公允價格；房地產(chǎn)評估
2006年2月15日，財政部正式了新企業(yè)會計準則體系。新會計準則是在國際會計準則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準則的成果。其中《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會計制度對所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進行會計計量的局面，允許企業(yè)在一定條件下，按照公允價值進行會計計量。企業(yè)自己按照公允價值計量其投資性房地產(chǎn)存在問題，企業(yè)自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨立的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構。房地產(chǎn)評估屬于房地產(chǎn)中介范圍，無論從國外還是我國沿海發(fā)達城市來看，它都本應是一個前途無量的行業(yè)。然而，房地產(chǎn)評估行業(yè)中的業(yè)務費盛行，的確又給評估業(yè)界帶來了黑暗。
一、房地產(chǎn)評估的類型
（一）一般評估
這類評估一般是在交易雙方發(fā)生意見分歧或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。
（二）房地產(chǎn)抵押貸款評估
這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經(jīng)確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。
（三）特定評估
這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。
二、新會計準則對房地產(chǎn)評估的影響
在新會計準則下，進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價格模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)提取折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經(jīng)出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營、租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物；第二是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的建設用地使用權，是指企業(yè)取得，增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權， 當然已經(jīng)被認定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量；第三是某宗房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)，按照公允價值進行會計計量；對于另外一部分，當然不能按公允價值進行會計計量；如果不可區(qū)分的話，也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權屬，按照公允價值進行計量的房地產(chǎn)，應該是有合法產(chǎn)權的房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)市場可能會存在投機現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的供求關系可能會因此產(chǎn)生扭曲，從而形成風險。第一個風險是，投資性的房地產(chǎn)公允價值評估的利益相關方比普通的房產(chǎn)交易評估涉及的利益當事人要多，從而造成相關責任的模糊不清等風險。一般的房產(chǎn)交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關方大致有七個：政府和政府的監(jiān)管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業(yè)在市場上的表現(xiàn)，公司的企業(yè)價值發(fā)生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關系；公司外部相關利益人，例如公司債權人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風險是，在市場發(fā)生變化的時候，公允價值會計計量會出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤增加，公司在資本市場表現(xiàn)卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產(chǎn)的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌的時候，按照公允價值進行會計計量，企業(yè)的利潤會減少，相應的企業(yè)價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業(yè)的現(xiàn)金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業(yè)價值在資本市場的表現(xiàn)進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經(jīng)營，外資銀行在中國實行國民待遇，國外銀行與國內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了機遇。境外銀行對業(yè)務費抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議，已被出局，信譽掃地。相信今后銀行應當是通過吸收儲蓄發(fā)放貸款來贏利，而不是通過收取業(yè)務費來占領市場，發(fā)展銀行業(yè)。
三、新會計準則下完善和加強房地產(chǎn)評估的措施
（一）完善法律法規(guī)體系的建立
當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應該頒布一些相關的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價師的責任感和風險意識；解決房地產(chǎn)評估結果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。對于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。
（二）加強理論研究
房地產(chǎn)評估是一項專業(yè)技術性工作，其生存之本在于科學的理論基礎。只有為客戶提供獨立、客觀、公正又具有嚴密邏輯性的估價報告，客戶才會信服這些結論，工作才能為市場所認可。估價工作粗糙化，估價結論簡單化，估價報告沒有理論依據(jù)，缺少技術含量，這樣的報告是很難讓人信服的。因此，必須加強估價理論研究，提高估價的技術含量。
（三）建立統(tǒng)一的管理體制
在縱向上實行統(tǒng)一領導，分級管理，即在房地產(chǎn)估價管理方面的重大方針政策應由國家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國家政策上，又要結合本地區(qū)和本部門的情況進行管理，要發(fā)揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)估價管理工作。在橫向上，應明確房地產(chǎn)估價管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營機構和團體，不論其經(jīng)營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產(chǎn)管理部門進行統(tǒng)一管理。價格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應建立房地產(chǎn)估價監(jiān)督機構，包括對社會估價機構和對政府房地產(chǎn)估價部門的監(jiān)督。對于估價中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節(jié)輕重給予處理。
（四）注重制度創(chuàng)新
評估機構應建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應有的職業(yè)謹慎，嚴格按《規(guī)范》和有關法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。
（五）加強企業(yè)競爭力創(chuàng)新
創(chuàng)新是房地產(chǎn)評估企業(yè)的核心競爭力，“技術創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產(chǎn)評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產(chǎn)中介機構資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀、咨詢，因而較難在市場發(fā)展。房地產(chǎn)中介機構應尋求強強聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務。二是對經(jīng)營和股權的關系認識不清。個別機構對經(jīng)營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價師。有些評估機構的大股東本人不是估價師。房地產(chǎn)估價是個專業(yè)性很強的行業(yè)，不是估價師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊估價師應占60%股份的規(guī)定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務。
（六）提高評估人員素質(zhì)
要把提高評估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據(jù)自己的情況和特點進行自我培訓。后續(xù)教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質(zhì)水平服務。同時建議實行估價員等級制度。估價員一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。為了配合估價人員等級制度還應積極推行估價師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了估價師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊估價師職別。按照國際慣例，房地產(chǎn)估價師制度要對報考者的學歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。
（七）加強相關領域的開拓
我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)由于起步較晚，市場競爭意識薄弱，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務單一，抗風險的能力比較差。其實，房地產(chǎn)評估行業(yè)具有很多專業(yè)優(yōu)勢，比如對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場具有較深入的了解，對工程建設、會計財務、建筑設計、規(guī)劃等都有一定專長。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風險能力。從國內(nèi)及國際上一些成功的評估機構來看，他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產(chǎn)評估行業(yè)，而是將業(yè)務拓展到房地產(chǎn)咨詢、策劃、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀以及資產(chǎn)評估、置業(yè)擔保等相關行業(yè)，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經(jīng)營到多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)評估行業(yè)利用自身優(yōu)勢走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場經(jīng)濟中立于不敗之地。
總之，在新會計準則下，一個房地產(chǎn)評估機構的生存與發(fā)展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業(yè)的自律、自強。
【參考文獻】
［1］ 桂泳評.投資風險［M］.上海：立信會計出版社，1996．
［2］ 張東祥.房地產(chǎn)評估新制度研究［M］.北京：中國經(jīng)濟出版社，2005：22.
第2篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
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甲方背景：_______房地產(chǎn)評估有限公司的前身為國家建設部中大公司評估咨詢部，國家一級評估機構，于____年____月____日，注冊資金____萬元人民幣，在北京、上海、天津、廣州、武漢、濟南、蘇州、長春、西安等全國主要城市建有分部。在全國開展房地產(chǎn)政策法規(guī)信息咨詢、房地產(chǎn)評估、土地評估、企業(yè)策劃、投資顧問、人才培訓、物業(yè)管理顧問等業(yè)務，其中，房地產(chǎn)評估在全國具有較高的聲譽和權威性，是建設部批準的首批國家一級評估機構，也是建設部指定的唯一一家具備房地產(chǎn)估價師考試培訓資格的企業(yè)。
乙 方：
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為進一步拓展在全國的房地產(chǎn)評估、土地評估業(yè)務，更好地為抵押貸款、保險、投資入股、企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值確定、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、商品房買賣、二級市場住房(含房改房、經(jīng)濟適用住房)上市交易、移民房地產(chǎn)擔保提供評估服務，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，甲乙雙方本著發(fā)揮各自優(yōu)勢，友好協(xié)作，互惠互利的原則，建立真誠合作的伙伴關系。
雙方合作方式可以靈活多樣。暫可采取邀請評估、聯(lián)合評估、指定評估、委托評估等合作方式，其它合作方式可隨時商議。
甲方(公章)： 乙方(公章)：
第3篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
關鍵詞：房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀問題探討
一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)估價行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價機構逐漸步入正軌，估價行業(yè)正在健康發(fā)展。
(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關法律規(guī)章。國務院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
(2)建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計，目前我國擁有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價機構有3 000多家，其中一級資質(zhì)機構90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標準。從2000年6月國務院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機構與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價機構按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機構改制的同時，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價師學會的職能。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
(4)房地產(chǎn)估價服務領域逐步擴大。在房地產(chǎn)估價機構發(fā)展初期，主要服務內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
二、房地產(chǎn)評估的常用方法
根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費用和應由開發(fā)商繳納的稅費。④計算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現(xiàn)的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實例之間的羞異因素調(diào)整來估算價格，其公式為：
待評估房地產(chǎn)單價=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產(chǎn)的稅費(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產(chǎn)評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產(chǎn)的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。
對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時點的價格。
三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務的年限要求較低，因此應屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務相關的評估業(yè)務，對其他類型的評估業(yè)務不熟悉。
(2)注冊房地產(chǎn)估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設立對應于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業(yè)的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進的評價技術和相關專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。
四、促進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策
（1）加強對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機構，評估業(yè)務收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預房地產(chǎn)估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規(guī)范性。
（2）完善法律法規(guī)體系建設,為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關行業(yè)的技術需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。
（3）對估價機構和估價師實行分級制動態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績對估價機構進行評級，對估價機構實行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監(jiān)督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價經(jīng)驗的不同等情況。確定相應的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價師盡其能而不超其能。
第4篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會計準則委員會（IASC）了《國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務的生產(chǎn)或供應、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認為，投資性房地產(chǎn)是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。
二、中外投資性房地產(chǎn)評估準則
評估準則的制定與會計準則制定關系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進行溝通交流，以增進會計界對公允價值的正確認識和促進會計界對公允價值的推廣，同時這也促進了會計界對評估行業(yè)的認識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準則時，國際評估準則委員會、美國財務會計準則委員會以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會也會十分關注會計準則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價值計量的部分關注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準則的制定。
（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準則
IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應的準則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關概念進行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準則
英國皇家特許測量師學會（RICS）從20世紀70年代開始制定以財務報告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準則是在以財務報告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準則進行規(guī)范。
（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準則
投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財務報告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計準則的和公允價值計量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應的指導意見或準則對于適應會計準則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導實踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。
為適應會計準則新變化的需要，進一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護各方當事人合法權益的需要，適應市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時結合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進行了深入研究，總結了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實踐經(jīng)驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》。指導意見突出了以財務報告為目的的評估的特點，并參照相關會計準則的規(guī)定，滿足了會計信息的需要。
三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準則對比
（一）相同點
1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準則――基本準則》《資產(chǎn)評估準則――不動產(chǎn)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準則和不動產(chǎn)權益準則，不屬于《IVS 230不動產(chǎn)權益》準則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項。
2.評估目的相同。《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價值的評估，即市場價值。
3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細描述，而國外IVS 233同樣也十分強調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”“關鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預測或收入資本化的計算”。
4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結果越接近資產(chǎn)的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎選擇的重要性，并對相關比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，收益法最重要的三個參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。
（二）主要區(qū)別
1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細。
2.專業(yè)術語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預測”“收入資本化”等專業(yè)術語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實質(zhì)性差異。
3.準則的詳略程度不同。我國的準則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導向性作用。在投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》在有關概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，關于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進行計算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進行了規(guī)定，如租金及其構成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。
4.準則體系結構不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準則相似的結構體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準則、評估方法以及會計準則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準則則是采用了國際評估準則的通用慣例，準則由正文和注釋兩部分構成。
5.側(cè)重點不同。《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進行估值時側(cè)重于對土地使用權和區(qū)間值等有關事項的規(guī)定，例如在對土地使用權進行評估時，指導意見對土地使用權的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關注在建工程評估并對其進行了一系列說明，另外還特別指出了財務報告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項。國內(nèi)和國外準則的重點關注點不同，主要是因為經(jīng)濟發(fā)展水平以及相關經(jīng)濟政策等國情的不同導致的，并不影響它們在實務中的運用。
四、借鑒與啟示
（一）評估方法方面
在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》中加入假設開發(fā)法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標的物進行抵押借款等，而此時的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進行評估，因此就可以用假設開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的一部分，我國準則在運用市場評估時嚴格對可比案例的地點、時間和交易情況進行限制，而實際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準則中市場法的應用條件，筆者認為，我國的指導意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應用條件，以便更好地適應實際評估工作。
（二）注重評估準則與會計準則的銜接
投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術語，也是會計行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理、后續(xù)計量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點上，國內(nèi)外評估準則都與會計準則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時需與委托方及會計師進行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業(yè)中的興起，評估人員在進行評估業(yè)務時會涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進行說明，指導意見可以依據(jù)會計準則對相關部分進行完善。
（三）完善評估目的
與國際投資性房地產(chǎn)評估準則相比，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評估目的的說明，指導意見主要明確了以財務報告為目的的評估，并沒有關于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟業(yè)務頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟活動的需要，我國評估準則應該順應經(jīng)濟潮流進行及時修訂，將符合經(jīng)濟行為的特定評估目的加入指導意見中，以使指導意見更好地指導評估實務。
第5篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
關鍵詞：房地產(chǎn)評估；風險預防；風險評價
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01
從目前的房產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)土地評估市場用的前景是十分廣闊的。但是行業(yè)的長期發(fā)展已經(jīng)讓人們對價格有了很清晰的了解，而且對于市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)結構的調(diào)整也起著促進的作用。隨著房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的前進，其具有的不利因素也逐漸顯現(xiàn)出來，特別是風險因素的存在，威脅著行業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展與運行。從目前的組織結構上來看，泛地產(chǎn)評估的結果主要針對被評估對象的報告，也是房地產(chǎn)在某一時點得出的較為客觀和合理的價格[1]。根據(jù)這一價格得到的房地產(chǎn)的實際成本，可以促成實際的成交價的產(chǎn)生。因此評估本身具有一定的矛盾性，應在工作實際中不斷結合經(jīng)驗加以準確的判斷，以及時規(guī)避市場風險的發(fā)生。
一、房地產(chǎn)土地估價市場風險解讀
房地產(chǎn)土地估價市場中的風險，必須在客觀評估的基礎上進行管理，尤其是在數(shù)量上加以嚴格的評價。
1.風險是需要進行客觀評估的。價格作為房地產(chǎn)理論上的評估標準，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生波動，就會對其產(chǎn)生劇烈的振動。而且從目前國家出臺的眾多政策來看，我國目前的房地產(chǎn)的政策的確是不穩(wěn)定的，給房地產(chǎn)價格帶來的影響十分巨大，甚至產(chǎn)生了一定的預測性，但是在際的把控中卻難以得到確實的站控。因此在評估價格和理論的價格之間必然存在差異[1]。
2.由于市場壟斷等不完善的體制造成了行業(yè)的條塊的分割，使得評估的業(yè)務范圍總是原來行業(yè)的主管單位有著千絲萬縷的聯(lián)系，無法真正做到脫鉤和改制，有的評估業(yè)務的后臺實則是房產(chǎn)行業(yè)的主管，掌控著領域內(nèi)的評估規(guī)則，因此這種隱性的權利干預，使得評估難以做到公正，而且風險還要由評估機構承擔，中介功能在評估活動中逐漸失去，代之以評估行業(yè)的直接交易[2]。
3.評估機構的經(jīng)營一般是存在風險的。無論是評估公司還是其他行業(yè)，都是要面對經(jīng)營管理的效益問題。在企業(yè)的領導和管理上如果沒有收到好的效益，就會有倒閉的風險。因此要規(guī)避經(jīng)營上的風險，必須采取嚴格的管理制度加以規(guī)范。
4.在評估行業(yè)中，由于數(shù)量眾多，使得質(zhì)量出現(xiàn)良莠不齊的情況，行業(yè)地位有待提升的情況非常廣泛。無論是發(fā)展規(guī)模大的公司，還是小的公司，很多公司在經(jīng)營中，對于風險的規(guī)避和防范意識不足，而且也不會在結構上進行科學的部署，因此一旦發(fā)生市場波動，就會造成滅頂之災。這種市場競爭力薄弱的局面是無法應對市場競爭殘酷的現(xiàn)實的。從長遠的發(fā)展角度看，公司要做大做強，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識，在這種心態(tài)下運營公司，才有可能帶領公司進入長足發(fā)展的軌道。
二、房地產(chǎn)土地評估市場中的風險防范
通過對房地產(chǎn)土地評估市場的風險的綜合分析，可以結合評估行業(yè)的結構和發(fā)展的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)土地評估市場加以改進。由于評估行業(yè)需要非常深厚的誠信作為基礎和保證，因此從業(yè)人員的自主性和對市場的掌控行是必須具備的素質(zhì)，而且從業(yè)人員還要對市場的宏觀走向有深遠的意識，能夠準確預估我房產(chǎn)評估市場的發(fā)展規(guī)律。從而真正對房產(chǎn)土地估價市場進行風險的防范。
1.房地產(chǎn)估價行業(yè)的誠信建設是行業(yè)發(fā)展的重要動力。房產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)者要保持強勁的前進動力，不僅要注意建設品牌，也要建立其誠信，只有品牌和誠信的力量才能推動房產(chǎn)評估企業(yè)整體保持向上的發(fā)展勢頭。但是真實的情況是，我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)普遍有誠信違紀。主要是由我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，雖然也有行業(yè)的規(guī)范和法律法規(guī)予以約束，但是行業(yè)的信用體系的架構并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠信支撐的。急需要建立誠信違規(guī)的懲罰機制，才能防范房地產(chǎn)估價市場風險繼續(xù)擴大，進行防范的重要對策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過信用檔案的記錄，房地產(chǎn)機構和估價師的行為、曾經(jīng)有過的違法違規(guī)記錄，都可以昭然若揭。
2.房產(chǎn)估價人員要對借款人、經(jīng)紀公司、貸款公司等等的價值判斷保持獨立性，決定了房地產(chǎn)估價人員的真正的立場的問題，這是估價師對于房地產(chǎn)股價人員進行監(jiān)管的重要依據(jù)。通過教育和培訓，估價人員能夠認識到對社會和當事人負責的職責非常重要，從而自覺地展開客觀公正的估價；另外，依照房地產(chǎn)估價人員的執(zhí)業(yè)道德準則，使得評判的指標進行了量化，并且能夠?qū)纼r管理人員的責任依法追究。
3.市場規(guī)律要求房地產(chǎn)行業(yè)必須理清傳統(tǒng)的管理上的桎梏，尋求明朗的發(fā)展理念，把握經(jīng)濟規(guī)律，縱觀房產(chǎn)的發(fā)展，從繁榮到蕭條，都會對房產(chǎn)估價產(chǎn)生深遠的影響，無論處在何種階段，都要根據(jù)市場的走向和房產(chǎn)的價格進行科學精確的分析。
4.對于評估機構投資擔保方面的執(zhí)業(yè)保險責任的確立，應建立起包括保險協(xié)議在內(nèi)的評估體系，內(nèi)有評估師做責任人，評估機構做擔保，委托人做服務，如果一旦發(fā)生風險，經(jīng)濟損失是分擔的，而且也有被保險人或者評估公司來追擊責任，保險公司負責部分賠償，房產(chǎn)估價機構購買的執(zhí)業(yè)責任保險可以將部分賠償責任進行轉(zhuǎn)移。廣大利害關系人能夠在保險公司理賠范圍內(nèi)得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場風險予以化解，最終體現(xiàn)出評估機構的能力和信譽度。
三、結語
當前的房地產(chǎn)土地評估，是隨著市場的不斷發(fā)展而逐漸成熟起來的，為了防范風險，保證運行始終保持正規(guī)，就要將房地產(chǎn)市場進行深入的研究，這是房產(chǎn)土地估價機構的機遇，也是挑戰(zhàn)?？偟膩碚f，房產(chǎn)土地估價機構面對當今復雜的經(jīng)濟形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場的優(yōu)勢不變，通過培養(yǎng)專業(yè)人員和品牌，樹立市場競爭中的地位，提高自身的競爭力，促進評估行業(yè)的發(fā)展和繁榮。
參考文獻：
[1]劉曉輝.房地產(chǎn)土地估價市場中的風險預防[J].經(jīng)濟視野，2014（19）：360-360.
第6篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
那么評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應該注意哪些問題呢？
一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估首先要明確估價目的
依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價目的進行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價、其他目的的房地產(chǎn)估價。
1.房地產(chǎn)抵押價值評估。這是針對房地產(chǎn)抵押貸款為估價目的的描述，2006年建設部、 中國人民銀行、 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價目的，應當表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值’”。 這種目的與住宅反向抵押價值評估目的略有不同，應該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價目的。
2.房地產(chǎn)保險估價。雖然“以房養(yǎng)老”以保險公司參與為主，但銀行等金融機構也涉及該項業(yè)務，這個概念也有別于以往關于房地產(chǎn)保險類的估價目的，因此不選用。
3.企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價?！耙苑筐B(yǎng)老”是個人委托業(yè)務為主，以企業(yè)名義委托估價的很少，不具有代表性，因此不選用。
4. 其他目的的房地產(chǎn)估價。不能明確具體的估價目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的。
通過分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的與房地產(chǎn)抵押價值評估接近又有別于房地產(chǎn)保險評估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價值鑒定類評估，此項業(yè)務最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標的房地產(chǎn)價值評估，其估價目的可以歸結為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產(chǎn)市場價值”。
二、要合理評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價原則
房地產(chǎn)估價基本原則有五項：獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則對房地產(chǎn)估價師而言既是估價最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價的必須奉行的最高行為準則。
評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項基本原則外，還應遵循以下兩項原則：
1.預期收益原則
一般房地產(chǎn)投資者是在預測未來房地產(chǎn)所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此房地產(chǎn)價值受預期收益形成因素影響。準確預測房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能給房地產(chǎn)權利人帶來的效用總和（即收益價值）是預期收益原則的具體體現(xiàn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預期收益原則。
2.變動原則
房地產(chǎn)作為商品的價格，是伴隨著各構成價格因素的變化而變動的。這些因素經(jīng)常處于變動之中，所以在估價時必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，準確把握各因素之間的變動規(guī)律，才能精確測算房地產(chǎn)價值?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細致觀察該類房地產(chǎn)的變動因素，更加精細地評估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動。是否學區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價值，因此變動原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估的重要原則。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估問題探索活動中，為評估提供技術支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟狀況不太好，屬于經(jīng)濟上的弱勢群體，廣大房地產(chǎn)估價師更應該堅守房地產(chǎn)估價各項原則，維護老年人和金融機構等權益相關方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國的推廣做出貢獻。
三、估價方法的選用在房地產(chǎn)估價中也極為關鍵
房地產(chǎn)評估方法選擇合理，評估出的價值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產(chǎn)價值就會與房地產(chǎn)市場價值相背離。
房地產(chǎn)評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價對象。市場法適用于房地產(chǎn)市場繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標準廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業(yè)如學校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。假設開發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價值的舊房等具開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價對象類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時間的歷史價格且資料豐富、真實，房地產(chǎn)市場無明顯波動的情況下才能使用。
綜上所述，一般情況下針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設開發(fā)法、長期趨勢法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進行房地產(chǎn)評估測算。當然，在特殊市場條件下，會有房地產(chǎn)租售比率嚴重失衡的情況，比如房價畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價值會低于房地產(chǎn)的實際市場價值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產(chǎn)市場上類似估價對象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。
此外在運用市場法評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時應注意以下問題。
1.選取房地產(chǎn)估價案例時應盡量挑選與估價對象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價值的影響，使評估結果更為準確。
2.弱化裝修因素對評估價值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產(chǎn)價值的判斷。建議采用市場法評估時適當降低該項目的修正比例。
四、評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應嚴格執(zhí)行估價程序
房地產(chǎn)估價是一項關乎房地產(chǎn)所有人和金融機構等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價委托：充分了解估價目的，簽訂委托估價合同。2.搜集房地產(chǎn)估價所需資料，擬定房地產(chǎn)估價方案。3.現(xiàn)場勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設施等。4.綜合分析估價對象及房地產(chǎn)市場狀況確定估價方法，測算出估價結果。5.撰寫房地產(chǎn)估價報告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價報告及技術報告。7.交付估價報告、資料歸檔等。
當然這些程序并不是固定不變的，也有反復和交叉，但完成任何一項房地產(chǎn)評估業(yè)務，都不能隨意省略估價工作步驟及相關內(nèi)容。如老人委托評估公司來完成估價報告，房地產(chǎn)估價師是否完全了解了估價目的，是否認真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無拍照記錄，是否認真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價師對擬抵押房地產(chǎn)的市場價值的判斷。
另外，針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價師必須到估價對象現(xiàn)場查勘，對估價對象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補充程序：
1.更加細致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認真做好紙質(zhì)記錄：估價對象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設施等情況，并拍照或攝錄估價對象室內(nèi)外狀況。
2.當面與產(chǎn)權人核實房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認真核實并筆錄：核實房地產(chǎn)權證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與證載信息不符等需要特殊說明的事項，應在現(xiàn)場勘查記錄中重點披露。
3.房屋所有權人、提供貸款的金融機構工作人員、房地產(chǎn)估價師三方在現(xiàn)場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當事人的影像資料。
現(xiàn)場勘查不細易導致房地產(chǎn)價值評估不準，招致老人對評估價值、房地產(chǎn)評估機構產(chǎn)生不信任感，對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價更為嚴格的現(xiàn)場勘查程序。與產(chǎn)權人當面核實信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權利狀況、使用狀況等，應盡量避免離開現(xiàn)場后再向老人反復核實信息的情況。三方簽字可督促估價師認真履行勘查工作，所有權人和金融機構人員共同參與確認也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時發(fā)生糾紛的可能。
參考文獻：
1.陳支農(nóng).對“以房養(yǎng)老”及其相關問題的認識.產(chǎn)權導刊.2014.1
第7篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
一、指導思想
房地產(chǎn)價格評估機構與政府部門脫鉤改制，是為了建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應的估價機構管理體制，形成以注冊房地產(chǎn)估價師為投資主體、獨立承擔法律責任的運行機制，使估價機構真正成為自主經(jīng)營、自擔風險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的房地產(chǎn)中介機構。
二、基本原則
房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制工作，要正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關系；妥善處理國家、集體和個人利益，既要保證改制后的房地產(chǎn)評估機構保持必要的財產(chǎn)條件，又要防止國有資產(chǎn)的流失。
三、脫鉤改制工作的組織領導
為加強房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制工作的領導，省建設廳設立全省房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制辦公室，辦公室與住宅與房地產(chǎn)業(yè)處合署辦公，具體負責全省房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制工作的組織實施。各市房地產(chǎn)管理部門也應設立相應辦事機構，負責組織領導本級和所屬各市（縣）房地產(chǎn)價格評估機構的脫鉤改制工作。
四、脫鉤改制的內(nèi)容
房地產(chǎn)價格評估機構必須在人員、財務、職能、名稱四個方面與掛靠單位脫鉤，并按照《合伙企業(yè)法》或《公司法》的要求，以注冊房地產(chǎn)估價師為投資發(fā)起人設立合伙制或有限責任公司形式的房地產(chǎn)價格評估機構。具體要求如下：
（一）人員脫鉤
1．留在房地產(chǎn)價格評估機構的所有在職人員，不再是原掛靠單位的在編人員，其人事關系全部轉(zhuǎn)至當?shù)氐娜瞬沤涣髦行?，其黨、團、工、婦關系與原掛靠單位相應脫鉤。
2．脫鉤后的房地產(chǎn)價格評估機構實行自主管理。原房地產(chǎn)價格評估機構的主管部門（簡稱原主管部門，下同）不再任免和管理房地產(chǎn)評估機構的負責人，由其自行決定具有注冊房地產(chǎn)估價師資格的人員擔任經(jīng)營者、管理者及法人代表人。
3．國家機關及其所屬事業(yè)單位的工作人員一律不得到房地產(chǎn)價格評估機構兼職、掛職。原主管部門派到房地產(chǎn)價格評估機構工作的人員，要按照國家有關規(guī)定及本人意愿，決定去留。
（二）財務脫鉤
1．在脫鉤改制過程中由原主管部門按照國家有關規(guī)定對脫鉤改制機構進行財務審計、清產(chǎn)核資、界定產(chǎn)權、評估資產(chǎn)和財產(chǎn)分割，并簽定產(chǎn)權劃分協(xié)議、提出資產(chǎn)處置意向，涉及財產(chǎn)分割的要按照有關規(guī)定由原主管部門與房地產(chǎn)價格評估機構協(xié)商解決。
2．在界定產(chǎn)權和進行財產(chǎn)處置時，應堅持“誰投資，誰所有”的原則，并充分考慮房地產(chǎn)價格評估機構人員智力勞動形成資產(chǎn)積累的特點，妥善處理好脫鉤改制過程中的財產(chǎn)問題。
要嚴肅紀律，防止在脫鉤改制工作中拿原則做交易，嚴禁違章調(diào)度資金、私分或轉(zhuǎn)移錢物。對以權謀私、違法亂紀的人，要嚴肅查處。
3．脫鉤后，原主管部門不再持有或變相持有房地產(chǎn)價格評估機構的股份，其原持有的股權或出資可采取由房地產(chǎn)價格評估機構購買或轉(zhuǎn)為債權的方式一次性或者逐年收回。
（三）職能脫鉤
1．房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤后，不再是原主管部門的下屬機構，不再行使行政職能，不得以原主管部門的名義執(zhí)業(yè)或招攬業(yè)務。要破除房地產(chǎn)價格評估業(yè)務的行政性、部門性壟斷及地區(qū)性封鎖，全面開放房地產(chǎn)價格評估市場。
2．原主管部門不得以任何形式對房地產(chǎn)價格評估機構正當?shù)膱?zhí)業(yè)活動進行干預，不得向房地產(chǎn)價格評估機構收取不符合規(guī)定的費用或者變相攤派。
（四）名稱脫鉤
脫鉤改制后房地產(chǎn)價格評估機構的名稱不應含有原掛靠單位名稱的痕跡，不得冠以黨政機關、行業(yè)及其他容易引起誤解的字樣，不得直接以行政區(qū)域或地名作為機構名稱。
（五）改制的組織形式
房地產(chǎn)價格評估機構的改制要按照《公司法》、《合伙企業(yè)法》的有關規(guī)定，建立以注冊房地產(chǎn)估價師為投資主體設立的合伙制或有限責任制評估機構。
合伙制房地產(chǎn)價格評估機構。由兩名以上符合規(guī)定條件的注冊房地產(chǎn)估價師、其他經(jīng)國家認可的注冊評估師出資設立。（縣級房地產(chǎn)價格評估機構在脫鉤改制后兩年內(nèi)，允許符合房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試報考條件的房地產(chǎn)評估員作為出資人。）合伙人按照出資比例或協(xié)議約定，以各自的財產(chǎn)承擔法律責任。
有限責任制房地產(chǎn)價格評估機構。由五名以上符合規(guī)定條件的注冊房地產(chǎn)估價師，其他經(jīng)國家認可的注冊評估師出資發(fā)起設立。（縣級房地產(chǎn)價格評估機構在脫鉤改制后兩年內(nèi)，允許符合房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試報考條件的房地產(chǎn)評估員作為出資人。）出資人以其出資額為限承擔責任，房地產(chǎn)價格評估機構以其全部資產(chǎn)對其債務承擔責任。
（六）產(chǎn)權界定和資產(chǎn)處置
在產(chǎn)權界定和資產(chǎn)處置中，應堅持“誰投資、誰擁有產(chǎn)權的”原則，按照國家有關規(guī)定進行，在保證國有資產(chǎn)不流失的前提下，適當考慮專業(yè)人員智力勞動積累形成的資產(chǎn)因素。安置補償費原則上按脫鉤人員上一年工資總額不低于2倍的標準予以補償。具體人員的補償額由本機構按照工齡、職稱等條件進行計算。
對房地產(chǎn)不價格評估機構的國有資產(chǎn)，經(jīng)掛靠單位與房地產(chǎn)價格評估機構協(xié)商，可以由掛靠單位一次性收回，也可以視情況全部或部分以租用或長期借款等形式租借給改制后的房地產(chǎn)價格評估機構。其中，辦公用房等不動產(chǎn)的租金應參照當?shù)赝惒粍赢a(chǎn)平均租金水平確定；借款利息應參照銀行同期貸款利率確定。
（七）人員安置
房地產(chǎn)價格評估機構在脫鉤改制中，同等條件下要優(yōu)先安排使用原有在編人員；不能安排使用的要妥善做好安置工作。應予安置的人員是指房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制基準日前在編人員，安置費用和各項社會保障統(tǒng)籌費用原則上從房地產(chǎn)價格評估機構的資產(chǎn)中解決，不足部分由房地產(chǎn)價格評估機構與掛靠單位協(xié)商解決。
房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制基準日前，凡是掛靠單位編制內(nèi)人員安排到房地產(chǎn)價格評估機構工作的（包括在房地產(chǎn)價格評估機構已辦理離退休手續(xù)人員），在脫鉤改制中，可根據(jù)本人愿意和掛靠單位的具體情況，由掛靠單位妥善解決；因掛靠單位機構改革等原因無法安置造成下崗的，房地產(chǎn)價格評估機構應按照國家有關規(guī)定辦理社會養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險，并根據(jù)實際情況支付相應的安置費用。房地產(chǎn)價格評估機構自行錄用（含以掛靠單位名義調(diào)入）的人員，一律由房地產(chǎn)價格評估機構按人事、勞動部門的規(guī)定處理；凡未按國家有關規(guī)定辦理社會養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險的，應予補辦。
掛靠單位和房地產(chǎn)價格評估機構確無能力支付下崗人員安置費用和各項社會保障統(tǒng)籌費用的，各有關部門應按國家有關規(guī)定，妥善解決下崗人員的基本生活和再就業(yè)問題。
五、脫鉤改制的期限和步驟
（一）期限
房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤和改制工作應同步進行。凡在本省境內(nèi)注冊登記并取得省建設廳或建設部核發(fā)的房地產(chǎn)價格評估資格的機構，應于2000年12月15日前上報改制方案，2001年1月15日前全部完成改制工作。逾期未完成脫鉤或改制不符合規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估機構，一律取消房地產(chǎn)價格評估資格。
（二）步驟
1．在職工自主決定去留的基礎上，房地產(chǎn)價格評估機構應與掛靠單位通過協(xié)商確定人員安置方案。凡繼續(xù)留在房地產(chǎn)價格評估機構的職齡人員，其人事檔案轉(zhuǎn)入當?shù)厝瞬沤涣髦行?，并由機構或個人與人才交流中心簽定人事協(xié)議。
2．由掛靠單位和房地產(chǎn)價格評估機構共同協(xié)商確定脫鉤改制基準日，并對房地產(chǎn)價格評估機構進行資產(chǎn)清查、財務審計。簽定產(chǎn)權劃分協(xié)議書和資產(chǎn)處置意向書（協(xié)議書由掛靠單位與合伙人或出資人簽定）。資產(chǎn)清查、財務審計的截止日期為產(chǎn)權界定和資產(chǎn)處置的基準日。
3．妥善處理房地產(chǎn)價格評估機構改制前的有關責任問題。房地產(chǎn)價格評估機構要與掛靠單位協(xié)商解決好房地產(chǎn)價格評估機構改制前的風險責任，以誰占有職業(yè)風險金，誰承擔改制前的職業(yè)風險為原則，對原有業(yè)務檔案、債權債務、法律責任等提出處理意見。
4．在上述脫鉤的具體事項達成一致意見后，房地產(chǎn)價格評估機構應與掛靠單位簽定協(xié)議書具體內(nèi)容包括：
（1）房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤前人、財、物等基本情況及基準日資產(chǎn)清查、財務審計結果；
（2）原掛靠單位與房地產(chǎn)價格評估機構簽定的產(chǎn)權劃分協(xié)議書和資產(chǎn)處置意向書；
（3）房地產(chǎn)價格評估機構人員安置方案；
（4）房地產(chǎn)價格評估機構職業(yè)風險責任、業(yè)務檔案、債權債務等處理結果。
5．房地產(chǎn)價格評估機構依據(jù)《合伙企業(yè)法》、《公司法》和國家有關規(guī)定，民主協(xié)商選舉產(chǎn)生合伙人、出資人。召集合伙人（出資人）會議，選舉機構負責人，研究本機構的改制工作。通過民主協(xié)商確定機構改制的組織形式、出資總額和出資比例，制定機構章程或合伙人協(xié)議，同掛靠單位簽定資產(chǎn)處置協(xié)議書，研究本機構的改制方案。
6．改制方案的具體內(nèi)容包括：
（1）房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤前人、財、物等基本情況及基準日資產(chǎn)清查、財務審計結果；
（2）原掛靠單位與房地產(chǎn)價格評估機構簽定的產(chǎn)權劃分和資產(chǎn)處置協(xié)議；
（3）改制的基本原則和目標；
（4）改制后房地產(chǎn)價格評估機構的組織形式、名稱；
（5）改制后房地產(chǎn)價格評估機構的組織結構和議事規(guī)則；
（6）改制后房地產(chǎn)價格評估機構的合伙人（出資人）的組成及出資情況。
上述步驟完成后，房地產(chǎn)價格評估機構持脫鉤協(xié)議書和改制方案（有國有資產(chǎn)的，還應出具財政部門或其授權單位對國有資產(chǎn)處置的確認文件）逐級上報省建設廳備案和審查批準后，由省建設廳出具同意機構改制的批準文件，房地產(chǎn)價格評估機構憑批準文件到所在地工商部門辦理變更登記，領取營業(yè)執(zhí)照后重新申請新的房地產(chǎn)價格評估資格等級。
六、上報改制材料
1．改制申請及改制方案；
2．由全體出資人、合伙人簽名的機構章程或合伙人協(xié)議。
有限責任公司形式的房地產(chǎn)價格評估機構應制定機構章程并主要載明以下事項：
（1）機構名稱和住所；
（2）機構經(jīng)營范圍；
（3）機構注冊資本；
（4）法定代表人；
（5）出資人的姓名、出資的方式、出資額；
（6）出資人的權利和義務；
（7）出資人變動出資的條件和方式；
（8）內(nèi)部組織機構的設置及產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則；
（9）機構解散與清算辦法；
（10）其他事項。
合伙制形式的房地產(chǎn)價格評估機構的合伙人應簽定合伙協(xié)議書，主要載明以下事項：
（1）機構的名稱和辦公地點；
（2）合伙人姓名、資歷、住址；
（3）合伙人出資方式、出資額和繳付出資的期限；
（4）合伙人的權利和業(yè)務；
（5）合伙機構事務的執(zhí)行；
（6）入伙與退伙的規(guī)定和程序。
3．改制后房地產(chǎn)價格評估機構基本情況表（見附表一）；
4．合伙人（出資人）基本情況表（見附表二）；
5．合伙人出資或個人財產(chǎn)的有效證明件；
6．資格證書、專業(yè)技術職稱證書原件和復印件、身份證原件和復印件，其他注冊房地產(chǎn)估價師和職齡評估專業(yè)人員一覽表（見附表三）；
7．改制后房地產(chǎn)價格評估機構的內(nèi)部管理制度，包括專業(yè)人員管理制度及后續(xù)教育辦法、財務收支管理及收益分配制度、評估質(zhì)量控制制度、風險責任控制制度和房地產(chǎn)價格評估操作規(guī)程等；
8．具有法定資格的驗資證明；
9．辦公場所的證明；
10．機構或個人與人才交流中心簽定的人事協(xié)議，原已辦理離退休手續(xù)的返聘人員，由人事檔案保管單位出具證明。
七、其他事項
1．各級房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)價格評估機構，在脫鉤改制中，確需保留事業(yè)性的評估機構，應該符合《事業(yè)單位登記管理暫行條件》的有關規(guī)定，但對該機構不再評定其房地產(chǎn)價格評估資格等級，該機構不得向社會承攬房地產(chǎn)價格評估業(yè)務，不得收取評估費用。其業(yè)務范圍僅限于房屋重置價格確定、房地產(chǎn)課稅評估等政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價格評估以及房地產(chǎn)管理部門委托的其他職能。
2．對房地產(chǎn)價格評估機構合伙人、出資人按下列規(guī)定掌握：注冊房地產(chǎn)估價師的職齡不分男女指不滿65歲。超過65歲的，不再擔任合伙人、出資人。
3．脫鉤改制后的房地產(chǎn)價格評估機構資格等級仍按建設部《房地產(chǎn)價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》（建房〔1997〕12號）要求執(zhí)行。
4．脫鉤改制期間一律不批新增加的房地產(chǎn)價格評估機構。
第8篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
受托估價方: 北京建正合生房地產(chǎn)評估有限公司 (以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價格評估事宜達成如下協(xié)議:
一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。
二、甲方應于 年 月 日以前將委托評估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權證明、證件及其它有關資料交給乙方。甲方應向乙方提交的資料如下:
1. 上述住宅樓房的確權證明材料復印件；
2. 其他有關資料。
三、乙方應根據(jù)甲方委托評估的目的, 對委估房地產(chǎn)的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價格評估報告書。普通房地產(chǎn)價格評估,一般應在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。
四、甲、乙雙方對委估房地產(chǎn)價格評估報告的內(nèi)容應盡保密之責,除向政府主管部門申報外,未經(jīng)對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。
五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》（京價[房]字[1997]第398號）文件規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估收費標準（見下表）所計算的評估標準收費，向乙方支付評估費。
房地產(chǎn)價格評估標準收費計算表
檔次
房地產(chǎn)總額（萬元）
累進計費率‰
1
100以下（含100）
5
2
101以上至1000
2.5
3
1001以上至XX
1.5
4
XX以上至5000
0.8
5
5001以上至8000
0.4
6
8001以上至10000
0.2
7
10000以上
0.1
本協(xié)議簽字之日,甲方向乙方預付評估費人民幣 萬元, 乙方將評估報告交付甲方時, 甲方將剩余的評估費一次付給乙方。
六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預付的評估費。
七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。
八、本協(xié)議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。
甲方: 乙方:
第9篇：房地產(chǎn)評估公司管理范文
關鍵詞：層次分析法；房地產(chǎn)司法拍賣；成交問題
中圖分類號：F713 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-0000-02
引言
近年來，伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和經(jīng)濟水平的逐步提高，相應的經(jīng)濟法律糾紛和案件數(shù)量也隨之不斷增加，對房地產(chǎn)進行司法拍賣作為人民法院強制執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要內(nèi)容，能否成交已經(jīng)成為衡量案件是否執(zhí)行到位的重要評價因素。但在實踐中，國內(nèi)房地產(chǎn)司法拍賣成交率近兩年維持在30%-40%之間，與財產(chǎn)拍賣整體成交率60%-70%相差很大。從法院方面看，如果不能成交，執(zhí)行部門和司法技術管理部門在查封扣押、委托評估、委托拍賣等諸多環(huán)節(jié)所做的工作，其實際成效“就等于零”，既浪費了司法資源，降低了法院工作業(yè)績，又損害了司法權威和公信力。從房地產(chǎn)評估機構看，接受委托后，要詳細了解案情，對標的物進行現(xiàn)場查勘、內(nèi)部評估作業(yè)，并在出具正式評估報告前還需征求不少于一次的意見，工作量較大，而評估費用往往又與執(zhí)行結果掛鉤，所以房地產(chǎn)評估機構對于低成交率結果非常無奈，某些地方司法機關甚至還給評估機構設定了上年度參與的評估項目“零成交”而暫停評估委托的考核條件。本文嘗試使用層次分析法來分析低成交率的形成原因，并據(jù)此提出相應的對策建議。
一、應用層次分析法分析問題思路簡介
層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。
應用層次分析法分析房地產(chǎn)司法拍賣成交需要分為兩個步驟：第一個步驟，確定應用遞階層次分析思路，設置最終結果為第一層，將產(chǎn)生最終結果的直接原因作為第二層，再把第二層的直接原因作為第三層的結果，列出第三層的直接原因，直到最基礎的直接原因為止，這個一層一層分析的過程，轉(zhuǎn)化為圖示就是層次分析圖。第二個步驟，將實踐中具體案例數(shù)據(jù)對應到每個層次的每個因素中去，并初步構建因素權重，就可以推導出因果關系的各種量化分析。
對于房地產(chǎn)司法拍賣成交問題，限于自身數(shù)據(jù)不足，在此只能以定性分析為主。
二、房地產(chǎn)司法拍賣成交遞階層次分析
應用遞階層次分析，首先分析導致房地產(chǎn)司法拍賣不能成交的第一層因素，主要是三個，第一個賣方原因，第二個是司法拍賣原因，第三個是買方原因。
對于賣方原因來說，第二層因素主要是四個，第一個是權證瑕疵，現(xiàn)實操作中，如果拍賣房地產(chǎn)沒有權屬證書或權證不全，也沒有相關申報權屬所需全套資料手續(xù)，就存在需要補辦手續(xù)、補繳相關稅費甚至無法過戶的風險。第二個是物權瑕疵，拍賣標的物一般都不具備物權法規(guī)定的所有權的全部權能，最常見的情況是標的物已出租或其他原因占用，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，買方即使競買成交，仍應繼續(xù)履行標的物租賃合同的約定，而不能任意解除合同，尤其對于租期較長且租賃費用已提前支付的標的物，買方即使取得標的物所有權，也無法實際占有使用標的物；對于標的物被其他原因占用的（比如企業(yè)員工占用宿舍樓），造成清場交付難度大；還有周邊群眾因排斥外來人員購買而人為設置阻撓，往往使得本區(qū)域外買方退出競買。第三個是價格瑕疵，從司法拍賣的程序來看，司法拍賣的標的物在拍賣前須經(jīng)過法定程序進行評估。最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定：對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。對于拍賣底價的確定問題，最高人民法院《關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價。對于流拍的財產(chǎn)，雖然第二、三次拍賣可以降價，但每次降價的幅度均不得超過前次拍賣保留價的20%。如果評估價偏高，對買方缺乏吸引力，直接導致無法成交。造成評估價值偏高的原因主要包括：一是對市場行情的分析過于樂觀；二是未深刻理解司法評估的內(nèi)涵；三是評估機構規(guī)避責任心理，擔心被執(zhí)行方提出異議，認為偏高評估即使首次拍賣未能成交，尚有基于上一輪每次降價20%的二、三拍。第四個是質(zhì)量瑕疵，雖然買方在參與競買前有權查看標的物現(xiàn)狀，但許多質(zhì)量瑕疵往往并不能僅從外觀進行確定。在對標的物質(zhì)量并不充分信任的情況下，買方也無法得到相關人員對房屋質(zhì)量的承諾，往往導致買方放棄競買，轉(zhuǎn)而購買房地產(chǎn)商開發(fā)的對質(zhì)量作出承諾的房屋。
對于司法拍賣原因來說，第二層因素主要是三個，第一個是時間限制，首先是司法拍賣程序時間限制，根據(jù)《拍賣法》規(guī)定，拍賣人應當于拍賣日七日前拍賣公告，實際操作中，一般公告時間沒有超過1個月，拍賣交易時間也只有限定的幾個小時之內(nèi)，對于金額較大的標的物，買方如果需要集體決策或聽取他人意見，會出現(xiàn)未及時出價導致買不到或流拍的狀況；其次是成交付款時間限制，一般都是三至五個工作日付清全款，對買方財力要求較高，客觀上縮小了買方范圍。第二個是參與限制，司法拍賣對于買方，不僅僅有那些常見的法定限制因素，還可能有法律、行政法規(guī)和司法解釋對買受人資格或者條件的特殊規(guī)定，再次縮小了買方的范圍。第三個是信息限制，拍賣公告一般在當?shù)毓操Y源拍賣中心網(wǎng)站或刊登在當?shù)匕l(fā)行的報紙上（大部分都在報紙中縫），傳播面狹窄，公眾知曉度不高，導致拍賣信息不能廣泛傳播更加縮小了買方的范圍。
對于買方原因來說，第二層因素主要是三個，第一個是市場環(huán)境影響，如受宏觀經(jīng)濟形勢影響，資金供求矛盾突出，房地產(chǎn)市場低迷，大量新建商品房都在滯銷尚需降價促銷，那么潛在買方對拍賣房地產(chǎn)持觀望態(tài)度，那么拍賣就更難實現(xiàn)成交了。第二個是需求匹配限制，買房購買房地產(chǎn)，要么是自用要么是投資或者兩者兼顧，標的物的功能用處如果不能和買方需求匹配，根本就不可能有人競買更不可能有成交了。第三個是支付能力限制，拍賣成交后，往往要求買受人在很短時間內(nèi)將除保證金以外的剩余價款向司法機關交付，且必須現(xiàn)金交付，不能貸款，導致只有具備全款支付能力的買方才敢參與競買。
前述遞階分析內(nèi)容圖示，即如下圖所示：
三、遞階層次初步數(shù)據(jù)分析
根據(jù)某房地產(chǎn)評估機構對近兩年來57宗司法拍賣房地產(chǎn)評估案例成交結果進行初步分析，對前述遞階層次進行初步數(shù)據(jù)分析如下：
第一層，司法拍賣房地產(chǎn)評估案例共57宗，沒有成交38宗。
第二層，沒有成交的案例中，確定賣方因素的28宗，司法拍賣因素的7宗，買方因素3宗。
第三層，沒有成交的案例中，確定主要決定因素為權證瑕疵的7宗，物權瑕疵的16宗，價格瑕疵的2宗，質(zhì)量瑕疵的3宗，時間限制的4宗，參與限制的1宗，信息限制的2宗，市場環(huán)境限制的1宗，需求匹配限制的1宗，支付能力限制的1宗。
四、對策建議
1.查明瑕疵，盡可能掃除障礙
司法機關在委托評估前，應對拍賣財產(chǎn)的權屬狀況、占有使用情況等進行盡可能詳盡的調(diào)查，并做好相關調(diào)查筆錄，方便評估機構做出較為合理的評估。同時，應加強標的物的監(jiān)管，防止評估后短少，并應盡可能消除可能導致交付困難的各種因素。
2.加大宣傳力度
拍賣機構應盡可能加大拍賣標的物的宣傳力度。拍賣公告除了在當?shù)毓操Y源拍賣中心網(wǎng)站、刊登在當?shù)匕l(fā)行的報紙上及現(xiàn)場張貼外，還可以委托專業(yè)機構制作拍賣房地產(chǎn)的視頻資料后，利用微博、微信公眾號等方式全面展示。
3.建立司法輔助機構考評機制
在司法執(zhí)行輔助機構選擇方面，司法機構應明確準入標準，甄選實力強、信譽度高的評估、拍賣公司入庫備選；在司法執(zhí)行輔助機構考評方面，對申請入庫的輔助機構資質(zhì)等級、執(zhí)業(yè)信譽、經(jīng)營業(yè)績、誠信嚴格審查，記分進行考核，并對其受托后是否遵守司法機關相關規(guī)定實行記分考核，作為下一年度優(yōu)先輔助機構的考評條件。
4.增強服務意識，協(xié)助拍后交付
拍賣成交后，在買受人交清相關費用后，司法機關應及時協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，以解除買受人后顧之憂。不僅告知負擔風險，同時告知救濟渠道，為其購買標的物提供保障。承辦法官在啟動拍賣程序時，應認真調(diào)查標的物是否存在其他物權，以確保買受人能成功過戶或?qū)崿F(xiàn)競買目的。
5.探索新的拍賣價款支付機制
探索建立司法拍賣房地產(chǎn)權屬和抵押預登記制度，搭建司法拍賣房地產(chǎn)按揭貸款平臺，靈活增加拍賣價款的支付方式，擴大拍賣標的物買方群體，從而達到充分競價并提高成交率的作用。
6.排除非法干擾，維護正常拍賣環(huán)境
拍賣機構安保人員應維護好拍賣現(xiàn)場秩序，不給買方造成心理壓力。要留意在張貼公告、報名登記、接受咨詢、引領查看等籌備過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，對有可能出現(xiàn)擾亂拍賣現(xiàn)場秩序情況的，應及時報告司法機關，共同研討對策，必要時請公安機關協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。
7.充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢
充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)勢，在保障網(wǎng)絡司法拍賣公開、公平、公正、安全、高效，維護當事人的合法權益前提下，全面鋪開線上拍賣工作，提高拍賣成交率。
五、初步結論
