商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
一些商業(yè)地產(chǎn)在操作時，因為經(jīng)驗不足的原因，會導(dǎo)致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結(jié)一下造成商業(yè)地產(chǎn)招商開業(yè)后經(jīng)營不善的原因，希望對受眾有淺許幫助。
一忌：請無商業(yè)運營經(jīng)驗的策劃公司全程運營
商業(yè)地產(chǎn)操作完全不等同于產(chǎn)品與社區(qū)房產(chǎn)的操作模式，它需要的是系統(tǒng)的商業(yè)運作模式支撐，各個不同的環(huán)節(jié)都需要精于商場操作的人力運作，很多商業(yè)地產(chǎn)項目不經(jīng)考慮就聘請一些毫無商場運作經(jīng)驗的策劃公司來做全程運營，實在是犯了商業(yè)地產(chǎn)的操作大忌，試問，連基本的動線設(shè)計都不會的策劃公司你敢相信嗎？
在我接觸商業(yè)地產(chǎn)過程中，發(fā)現(xiàn)很多策劃公司依然在運用為企業(yè)產(chǎn)品策劃時的思路在實施，更多的甚至是在用頭腦風(fēng)暴進行“概念”炒做，以為只要有一個好的概念，就可以一切無憂，殊不知，商業(yè)地產(chǎn)運作的各個系統(tǒng)是互為聯(lián)系的，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運營模式、管理體系構(gòu)構(gòu)建的支持才是最終商場是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對的商戶更關(guān)心的是內(nèi)在的運營環(huán)節(jié)，否則概念再好，招商后的存活率也是相當(dāng)渺茫。
二忌：混淆的市場調(diào)研
很多商業(yè)地產(chǎn)的操作公司依然從項目周邊各經(jīng)營場所分布、消費者調(diào)研、人流、社區(qū)居民分布等基本要素的來操作，這是傳統(tǒng)社區(qū)類住宅調(diào)研的方法，此類調(diào)研只能做為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中的一個小要素。
商業(yè)地產(chǎn)的操作在做市場調(diào)研時，更注重當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu)，會從當(dāng)?shù)馗偁幜Φ臉I(yè)態(tài)組合做為出發(fā)點，對各個商圈主業(yè)態(tài)、模式進行分析，并結(jié)合項目的本身情況進行綜合評析，以此為后續(xù)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃提供科學(xué)支持。
我5月份操作的一家商業(yè)地產(chǎn)項目，當(dāng)時與我們同時收取調(diào)研費進行競爭的是國內(nèi)一家著名的策劃公司，對方派了6個人的項目組到達，但是我們發(fā)現(xiàn)，6個人中沒有一個人操作過商業(yè)地產(chǎn)，只有他們的項目總監(jiān)曾經(jīng)策劃過住宅房產(chǎn)，而且有四個是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調(diào)報告中，他們?yōu)樯虉龆ㄎ坏幕疽罁?jù)就是調(diào)研了數(shù)以千計的消費者后，根據(jù)消費者的需求，為該商場做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒有去考慮此類的業(yè)態(tài)組合能否讓商場持續(xù)存活，如此的做法是典型不知深淺的不負責(zé)任的思想，
三忌：自以為是的另類定位
沒有商業(yè)運作經(jīng)驗的策劃公司及部分商業(yè)地產(chǎn)在操作時，差異化策略會做為規(guī)劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習(xí)慣了產(chǎn)品的概念模式，以為商業(yè)地產(chǎn)的操作也會一樣火爆，而只以概念為突破口，想當(dāng)然的將商業(yè)地產(chǎn)打造成定位獨特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場業(yè)態(tài)如何搭配？市場是否是如此大的容量等核心問題。
商業(yè)地產(chǎn)想操作成另類獨特的定位形式有三個要素：1）、核心商圈。2）、交通發(fā)達。3）、營業(yè)面積低于3000平。
如果背棄了以上三點要素，既使招商情況再好，開業(yè)兩個月內(nèi)就會顯出疲態(tài)，業(yè)戶糾紛100%會發(fā)生，倒閉是理所當(dāng)然的事。
四忌：經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，急功近利簽約
業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功運營的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)最忌諱的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會個人口頭答應(yīng)商戶的一些附加條件，這都為開業(yè)后商場的運營埋下不好的伏筆；因為不做品類要求，開業(yè)后商場的重貨現(xiàn)象非常嚴重，惡性競爭難免，甚至有的商戶大動干戈；如果開業(yè)后經(jīng)營順利，業(yè)戶的矛盾不會激發(fā)，一旦開業(yè)后經(jīng)營不順，所有的問題原因?qū)苯尤客平o商場方，對商場運營極為不利。
有一家商場，為了快速回款，競?cè)话讶藲庾钔呐灶惿唐啡糠旁谝粯墙?jīng)營，而將二三樓做成男裝與家紡類，結(jié)果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個低級的規(guī)劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場的糾紛天天發(fā)生，再加上簽約時不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場退租，商場根本不可能進行大調(diào)整，而苦不堪言。
五忌：動線處處死角
動線設(shè)計是商場開業(yè)后全面盈利的關(guān)鍵因素，只有將動線設(shè)計到位了，才能保證客流量能夠自然的到達商場的每個位置，不會使商場形成某個部位的死角。
DS商場（22000平），在籌劃時請了FYDE房產(chǎn)公司為其規(guī)劃，該策劃公司是住宅型房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)，對商業(yè)地產(chǎn)運作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動線，結(jié)果建成后商場四個角全部是死角，只是在扶梯附近的業(yè)戶經(jīng)營良好，四個死角人流稀少，退鋪事件天天發(fā)生。
六忌：運營模式滯固
第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟轉(zhuǎn)型；十二五規(guī)劃；商業(yè)地產(chǎn)；杭州市；發(fā)展趨勢
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
十二五規(guī)劃中的主體理念依然是以往規(guī)劃中強調(diào)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整以及經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型的理念，為了加快我國經(jīng)濟的發(fā)展，三大產(chǎn)業(yè)一直在進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，并不斷轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)濟增長方式。房地產(chǎn)行業(yè)的改革和發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展具有重要而深遠的意義，隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一。
2杭州市商業(yè)地產(chǎn)在十二五規(guī)劃中應(yīng)該抓住重要的機遇
2.1重視十二五中擴大內(nèi)需的規(guī)劃，并促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
擴大內(nèi)需是十二五規(guī)劃中的重要內(nèi)容之一，規(guī)劃強調(diào)要對我國國內(nèi)消費需求潛力進行深入挖掘和開發(fā)，擴大內(nèi)需來帶動市場經(jīng)濟的發(fā)展，并對限制內(nèi)需擴大的相關(guān)體制和機制進行重點破解，以促進我國內(nèi)需的增長。擴大內(nèi)需對于我國社會經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的積極作用，同時也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的機遇，有利于我國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的擴大，并對我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營水平和開發(fā)水平的提高有一定的促進作用。
2.2抓住經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為商業(yè)地產(chǎn)帶來的發(fā)展機遇
經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一直是近些年規(guī)劃中的重要理念，在十二五規(guī)劃中也同樣強調(diào)了這一重要的戰(zhàn)略思想，明確提出要對我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行合理的調(diào)整，提高居民的消費率以及服務(wù)比重，并推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高我國的城鎮(zhèn)化水平。城鎮(zhèn)化水平的提高可以為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供一個重要的發(fā)展機遇。隨著城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村熱摁扣開始流入城市，使得城市人口由于外來人口的增加而大幅度增加。從我國目前幾年的城市發(fā)展情況來看，尤其是大城市、或人口在兩百萬以上的城市以及龍頭城市的發(fā)展速度是非常快的，其中杭州市城市人口數(shù)量的增加也非?？?，為杭州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了極大的發(fā)展空間。另外，隨著居民消費率的提高，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也得到了實際的保障。同時商業(yè)地產(chǎn)也屬于服務(wù)業(yè)，規(guī)劃中提高服務(wù)業(yè)比重的戰(zhàn)略思想為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的保障。
2.3十二五規(guī)劃中強調(diào)轉(zhuǎn)變消費方式，對地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極的促進作用
十二五規(guī)劃中明確指出要積極發(fā)展新型的消費業(yè)態(tài)，并對市場流通體系進行進一步的創(chuàng)新和完善?，F(xiàn)行社會中使用的傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易流通的方式已經(jīng)不能滿足快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈的需求，并對商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新產(chǎn)生了非常嚴重的限制，不能提供高效率以及高附加值的服務(wù)，因此無法滿足制造企業(yè)與終端消費者的相關(guān)需求。十二五規(guī)劃中強調(diào)要轉(zhuǎn)變我國目前的消費方式，必將為杭州市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供良好的發(fā)展機遇，與此同時，商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新將帶來更加寬闊的發(fā)展前景。
2.4商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該從加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃中需找新的增長點
實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重要措施之一是加大服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這一規(guī)劃目標明確指出要大力發(fā)展我國的生活業(yè)與生產(chǎn)業(yè)，并加快我國旅游業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)，拓寬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，促進企業(yè)規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化以及品牌化的發(fā)展。這一戰(zhàn)略規(guī)劃內(nèi)容非常適合杭州市目前城市發(fā)展的趨勢，并將為杭州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供新的機遇。
2.5重視規(guī)劃中的重點項目，在項目中尋找發(fā)展機遇
十二五規(guī)劃中提到了很多國家重點項目，例如國家級會展中心的建設(shè)以及上海虹橋商務(wù)區(qū)的建設(shè)等，并提到要加強與浙江、江蘇兩省的合作，杭州市作為浙江省的重要城市之一，必將在這一規(guī)劃內(nèi)容中獲得有利的發(fā)展保障和條件。
3杭州市商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)
杭州市商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中所需要面對的挑戰(zhàn)與全國商業(yè)地產(chǎn)基本一致，主要分為以下四類問題，即招商困局，受傳統(tǒng)住宅觀念的束縛，商業(yè)地產(chǎn)定位不準，缺乏資金以及高技術(shù)的專業(yè)人才。
3.1招商困局
未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將受到招商資源競爭的嚴重制約。造成商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中面臨嚴重招商困局的原因主要分為內(nèi)部原因和外部原因兩種。其中外部原因主要是指商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程，會不可避免的受到宏觀經(jīng)濟不確定性的影響，并因此對商業(yè)地產(chǎn)招商過程中所產(chǎn)生的不利影響，我國商業(yè)地產(chǎn)在國際商業(yè)連鎖投機行為的推進下獲得了快速的發(fā)展，但過快的發(fā)展速度在一定程度上給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了極大的競爭壓力；內(nèi)部原因則主要是指商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)內(nèi)部管理缺陷。
3.2傳統(tǒng)住宅觀念的束縛
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，不能向住宅那樣“賣完就走”，還需要進行后續(xù)的長期的經(jīng)營管理工作。而我國目前很多開發(fā)商仍然不能很好的區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)與住宅的不同，限制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。甚至有些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商采取了錯誤的先開發(fā)后招商的方式，管理經(jīng)營目標不明確，而且造成后期的招商和經(jīng)營變得比較困難。
3.3商業(yè)地產(chǎn)的定位不準確
商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展離不開正確的定位，因此定位已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的核心，商業(yè)地產(chǎn)定位的準確與否直接關(guān)系到項目的成敗。商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)該涉及到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的各項管理活動，包括功能定位、業(yè)態(tài)定位、盈利模式定位以及服務(wù)對象定位、營銷方式定位等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的每個環(huán)節(jié)都應(yīng)進行合理準確的定位，其中任何一個環(huán)節(jié)定位不準確都可能成為導(dǎo)致項目失敗的原因。杭州市商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在一定的仿效之風(fēng)，即當(dāng)某一項目的開發(fā)模式獲得成功之后，其他開發(fā)商便紛紛效仿該模式來進行商業(yè)地產(chǎn)的定位。這種效仿他人的定位模式會因為不能結(jié)合自身項目特點而產(chǎn)生缺陷，最終致使整個商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。
3.4資金短缺以及缺乏高技能的專業(yè)人才
商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和經(jīng)營過程中需要投入大量的資金，是典型的資金密集型行業(yè)。而且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期往往比較長，資金的占用量非常大，另一方面資金回籠的速度有相對較慢，因此如果在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中缺乏融資渠道的保障以及良好的變現(xiàn)渠道，必將造成商業(yè)地產(chǎn)陷入資金匱乏的困局。商業(yè)地產(chǎn)的良好經(jīng)營還離不開高素質(zhì)的專業(yè)人才，在商業(yè)地產(chǎn)中從業(yè)人員主要來自地產(chǎn)領(lǐng)域與銷售領(lǐng)域，而同時精通銷售與地產(chǎn)的復(fù)合型人才則非常少，造成商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中缺乏高技能的專業(yè)人才。
4杭州市商業(yè)地產(chǎn)在十二五規(guī)劃期間的發(fā)展趨勢
經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是十二五規(guī)劃中的重要內(nèi)容之一，它明確指出要對我國的宏觀經(jīng)濟進行轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)作為影響我國宏觀經(jīng)濟的重要行業(yè)之一也需要進行積極地轉(zhuǎn)型。目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)分為五大類，即純寫字樓、百貨商場、配套的商業(yè)，這三種是比較傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，另外還包括近幾年興起的主體商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)以及最新的城市綜合體。
近幾年，隨著我國城市化、城鎮(zhèn)化水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點也開始向一二線城市的次新商業(yè)圈以及二三線城市的核心商業(yè)圈轉(zhuǎn)移，這一發(fā)展趨勢促進了城市綜合體的產(chǎn)生。
5結(jié)語
十二五規(guī)劃中的很多內(nèi)容都對我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了發(fā)展方向，杭州市商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)在這一規(guī)劃下抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，適應(yīng)新的發(fā)展趨勢，來促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的進步和發(fā)展。
【參考文獻】
[1]王敏.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及運營模式分析[J].江蘇科技信息,2011,11(9):32-34.
第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) Mall 零售巨頭 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)規(guī)劃
供給量持續(xù)增長，大型化趨勢放緩
在宏觀環(huán)境及政策等各方面因素影響下，預(yù)計2006年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將持續(xù)增長。其原因主要有兩方面：一是國家限制住宅開發(fā)后，開發(fā)商認為商業(yè)地產(chǎn)利潤空間更大，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；二是目前市場的商業(yè)有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國務(wù)院了“關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知”。八項意見對于住宅開發(fā)的限制進一步增加，住宅開發(fā)數(shù)量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開發(fā)商被動地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，使得商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量相應(yīng)增加。另據(jù)目前公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)發(fā)達城市的人均商業(yè)面積與國外的相比，尚有較大差距。商業(yè)需求未得到滿足，仍是供不應(yīng)求。
商業(yè)設(shè)施規(guī)模將有變化。一方面，大規(guī)模的集中商業(yè)供應(yīng)難以出現(xiàn)，一窩蜂開發(fā)的大型Shopping Mall的局面不會重演。多數(shù)開發(fā)商缺少同國際品牌商家，以及專業(yè)商業(yè)投資和運作機構(gòu)的接軌能力，無法進行有效的國際招商。即便沿用目前國內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合模式，但缺乏創(chuàng)意與特色。或雖有創(chuàng)意，卻無法解決招商和巨大的資金缺口問題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費人群和購買力，即便熱鬧一時，無法長期經(jīng)營，供應(yīng)過剩，從而導(dǎo)致項目擱淺。另一方面，2005年商務(wù)部了《社區(qū)商業(yè)指導(dǎo)意見》，社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)供應(yīng)模式的重點，預(yù)計2006年社區(qū)示范范圍將逐步擴大。未來商業(yè)物業(yè)多以提供社區(qū)配套服務(wù)為主要形態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)增，經(jīng)營模式期待轉(zhuǎn)型
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式將發(fā)生變化。據(jù)統(tǒng)計，目前商業(yè)地產(chǎn)項目選擇出售的比例仍然高于半數(shù)。整體趨勢將繼續(xù)轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)。只售不租，把商業(yè)項目作為房產(chǎn)銷售而不是作為金融化產(chǎn)品來經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)被分割，難以進行整體商業(yè)定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍存投機心理。雖然越來越多的開發(fā)商認識到產(chǎn)權(quán)式銷售對商業(yè)項目的長久經(jīng)營不利，但極少有開發(fā)商具有雄厚的資金實力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業(yè)項目上，追求長遠的持久和高額回報。
隨著WTO規(guī)則的深入實施，越來越多的國際零售企業(yè)在中國設(shè)置經(jīng)營場所。其需求保持了穩(wěn)定的增長勢頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營場所時，基本上只選擇只租不售產(chǎn)品，無法與那些切割分散出售的物業(yè)進行合作。因為這種項目未來經(jīng)營業(yè)態(tài)無法保證。由出售轉(zhuǎn)為出租經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變是城市發(fā)展和市場優(yōu)化的必然結(jié)果。這一核心理念目前仍未被業(yè)內(nèi)廣泛接受，預(yù)計2006年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運作的盲目性，及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。
投資熱點轉(zhuǎn)向，社區(qū)Mall引人關(guān)注
由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快，政府積極鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè)。雖然2005年與往年相比社區(qū)配套的規(guī)模與形態(tài)都有了相當(dāng)大的變化，但2006年將會有更大的發(fā)展?jié)摿?。較適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)包括社區(qū)型購物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場等，這些業(yè)態(tài)將逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的新亮點。
前幾年在各個城市掀起了在開發(fā)社區(qū)內(nèi)建設(shè)獨立會所的大潮，由于住宅社區(qū)均設(shè)有獨立會所，而這些會所的形態(tài)由于缺少全面的配套，使得服務(wù)單一，人氣可憐。特別是那些設(shè)于區(qū)內(nèi)無法面向社會經(jīng)營的會所更加難以為繼。其實居民需要本社區(qū)以及同板塊內(nèi)的其它社區(qū)的配套提供盡可能多且方便的服務(wù)。而不同樓盤的開發(fā)商缺乏相互協(xié)調(diào)的意識和能力，各自以自我為中心，隨心經(jīng)營，導(dǎo)致了兩種現(xiàn)象的發(fā)生：一是重復(fù)建設(shè)和重復(fù)經(jīng)營；二是部分經(jīng)營業(yè)態(tài)的空白。
2006年新興的規(guī)模在幾萬平米的小型街區(qū)Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環(huán)境特色更具有吸引力。以北京朝陽公園附近的濱湖商業(yè)街為例，該商業(yè)街以西班牙式的建筑風(fēng)格，兩層高的低密度形態(tài)，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規(guī)模的商業(yè)設(shè)施既降低了招商的風(fēng)險，又方便鄰近的社區(qū)生活。是未來易于操作，容易出現(xiàn)亮點的商業(yè)模式。體驗消費的樂趣也更容易在這些規(guī)模雖小，但更富有情趣的項目中得以實現(xiàn)。
國際零售巨頭穩(wěn)步擴展，商家期待趨于理性
國際零售巨頭進入中國，對商業(yè)地產(chǎn)將起到一定的促進作用。按照WTO條款承諾，外國資本進入中國的零售領(lǐng)域?qū)⒉辉偈軈^(qū)域、業(yè)態(tài)、規(guī)模和資本構(gòu)成的限制，這也必將進一步激活中國零售市場。在調(diào)整、充實一二線開放城市網(wǎng)點布局的同時，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的機遇，然而，外國集團資本的性質(zhì)也決定了國際零售巨頭進入中國市場將是慎重的、理性的、漸進的和滲透式的。但國內(nèi)部分商業(yè)項目由于對項目優(yōu)勢過于自信、對國際零售的招商盲目樂觀、或?qū)H商家進駐為項目帶來的利好期待過高，導(dǎo)致項目的最終擱淺。
目前市場上仍存在著對國際零售巨頭的盲目崇拜及認識誤區(qū)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是國際背景意味著高檔，一定可以帶來人流、提高租售價格；二是對引進的成本和管理費用估計不足；三是規(guī)劃設(shè)計完成再進行招商；四是過分夸大以國際品牌做項目營銷的作用，而對于帶來的風(fēng)險忽略不計等。不能認識以上的問題，便會使得商業(yè)地產(chǎn)對國際零售巨頭的依賴性增強。國際零售巨頭并非華佗再世。如果商業(yè)地產(chǎn)定位有誤，國際零售巨頭也無法給予“第二次生命”。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾年挫折，無論是開發(fā)商、投資者、運營者還是消費者雖然都已經(jīng)意識到商業(yè)運作的重要性，對國際商業(yè)巨頭的期待也趨于理性化。
國際資本登陸中國，商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富
隨著國際知名零售品牌在中國的設(shè)點步伐加快，中國國內(nèi)市場商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問題，引發(fā)國外的投資機構(gòu)大規(guī)模的進入中國的商業(yè)地產(chǎn)市場。國際資本的參與必將提升項目的品質(zhì)并吸引更多的投資者，也會促進未來商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)經(jīng)營的載體，其開發(fā)建設(shè)必定受到商業(yè)發(fā)展的國際化趨勢的沖擊，也使得商業(yè)面臨一個更為開放、多元、競爭的新市場環(huán)境。
機會需要把握的能力，也就要求商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營者按國際游戲規(guī)則運作。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式，正逐漸成為開發(fā)商關(guān)注的融資渠道。但目前由于開發(fā)商對國際游戲規(guī)則了解不多，對自己項目的評估與招商資料的準備缺乏專業(yè)性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體素質(zhì)提高之前，恐怕REITs也是無能為力。相比之下，獨立投資人的方式具有更簡便的操作性和更高的成功率。
另一方面，2006年國外商業(yè)的各種形態(tài)在中國登陸將會更加全面。商業(yè)經(jīng)營方式正發(fā)生巨大的變革。隨著消費水平的提高，目前市場中的單純購物和消費服務(wù)較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂型消費已成為一種趨勢。人們的需求正由原本較單一直接的物質(zhì)需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即需要在特定的時間段內(nèi)滿足人們物質(zhì)與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業(yè)必將受到市場更多的青睞。一站式消費、主題型購物中心、體驗消費、真正成功的超大型Mall將由時尚的話題逐步進入國內(nèi)消費者的現(xiàn)實生活中。另據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，國際零售100強至少有50％將在北京開店。中小型百貨、購物中心將持續(xù)發(fā)展，超市也會有更大的發(fā)展空間，各種專賣店及連鎖店的經(jīng)營也將會進一步擴大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化發(fā)展。這一新的機會也要求開發(fā)商迅速提高自己與國際接軌的能力。
項目操作供需對接，運作邁向國際化
從2005年的全國的商業(yè)地產(chǎn)供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業(yè)物業(yè)，這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業(yè)地產(chǎn)項目需要科學(xué)專業(yè)化的商業(yè)運作，才能夠最佳發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價值。從目前眾多商業(yè)項目的盲目上馬與重復(fù)建設(shè)判斷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商尚無測算市場需求與供給缺口的能力。如果一個商業(yè)項目的供給超過了本區(qū)域市場需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過自身獨特的競爭力，分流本區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施的客戶；二是擴大本項目的商圈服務(wù)范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項目來消費。而這兩方面的任意一項均不易做到。
在目前中國市場上，能夠提供國際專業(yè)計算模式，并且提供定量的分析數(shù)據(jù)以及具體的操作實施方案的公司較少。多數(shù)的商業(yè)策劃只有定性的分析，缺乏有數(shù)據(jù)支撐的執(zhí)行方案。商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭是整個商業(yè)所體現(xiàn)出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優(yōu)勢和資金優(yōu)勢的競爭，是綜合專業(yè)與技術(shù)資源優(yōu)勢的競爭。因此，商業(yè)地產(chǎn)的運營方式需要開發(fā)商的實力、眼光、團隊協(xié)作能力與判斷能力，特別是對于各方面資源的整合能力。許多項目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務(wù)虛的理念來掩蓋經(jīng)濟運營方面理性數(shù)據(jù)化研究的不足。2006年商業(yè)項目的策劃與規(guī)劃將更多依靠國際專業(yè)公司，引進具有國際專業(yè)水準以及海外招商能力的中介力量，這將是商業(yè)地產(chǎn)能否邁進理性化和專業(yè)化商業(yè)運作的重要里程碑。
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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè) 地產(chǎn) 脫節(jié)
在我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，多數(shù)開發(fā)商都是由住宅開發(fā)商，尤其是成功的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的，其必然導(dǎo)致有這種“成功”背景的開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設(shè)計——建設(shè)——銷售”的住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的；規(guī)劃上則是想到哪兒建到哪兒，沒有考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求，只是考慮地塊能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的功能需求。這種地產(chǎn)開發(fā)住宅化的模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴重脫節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，它要求把地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營有機結(jié)合起來。由于開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，往往采用先地產(chǎn)后商業(yè)的做法，把房子蓋起來以后、招商再開始銷售，這樣必然造成商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)發(fā)展的不相適應(yīng)。其結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的空置率居高不下，嚴重影響了我國商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。
商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的主要表現(xiàn)
商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)主要表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）建筑設(shè)計與市場定位脫節(jié)
商業(yè)地產(chǎn)項目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個專業(yè)領(lǐng)域，需要進行科學(xué)地整合與定位。但多數(shù)開發(fā)商最初僅僅將自己定位在商業(yè)項目的地產(chǎn)開發(fā)商上，在商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)中，沒有為以后的商業(yè)運營進行認真細致的市場調(diào)查和科學(xué)合理的市場定位。由于缺乏市場調(diào)查和市場定位這一主線，在建筑設(shè)計中， 開發(fā)商為追求經(jīng)濟利益最大化，往往為了好賣而規(guī)劃設(shè)計、為了好租而規(guī)劃設(shè)計、為了使用面積最大化而規(guī)劃設(shè)計、為了建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計，這些往往造成一些不良的結(jié)果，具體表現(xiàn)為：商業(yè)地產(chǎn)或是由于市場定位不合理，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M水平；在使用中存在著設(shè)計的先天不足，給項目今后的運作帶來了不便， 降低了效率；不少項目在建成后，為滿足租戶的要求需大幅度改造物業(yè)，從而造成了人、財、物的嚴重浪費。
（二）前期招商與后續(xù)經(jīng)營的脫節(jié)
與國外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，我國大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存有急功近利的想法，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，希望“開發(fā)、出售、再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此不可能完成對商業(yè)地產(chǎn)項目的完善規(guī)劃。項目售出后很多開發(fā)商卻對商業(yè)后期如何運營卻不加重視，不愿意多承擔(dān)責(zé)任，也沒想過盡可能地幫助買家創(chuàng)造良好的商業(yè)經(jīng)營條件和氛圍。即便加以考慮，由于商業(yè)地產(chǎn)已被拆零成小商鋪賣掉，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬眾多業(yè)主或租戶，地產(chǎn)商也無權(quán)干涉。
（三）商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)
自2001年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資迅猛增長，普遍高于其它類型房地產(chǎn)投資的增長水平。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增幅連續(xù)超過30％。2004年1至10月份，全國商業(yè)地產(chǎn)完成投資同比增長34.70％ ，竣工面積增幅達16．2％。分別高出整個房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積增幅5.8個百分點和6.4個百分點。2004年我國全年商業(yè)地產(chǎn)投資總額達到1723億元，約占全部房地產(chǎn)投資總額的31％，即使只考慮到20％的最低增值，我國商業(yè)地產(chǎn)僅這一年的新增開發(fā)體量就約占全球房產(chǎn)總值的萬分之四；而我國商業(yè)經(jīng)過前幾年的快速增長，已進入了調(diào)整期，近幾年，特別是2004年和2005年，我國商業(yè)地產(chǎn)增長速度已遠遠大于商業(yè)發(fā)展速度，造成了商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)攀升和社會資源的很大浪費，突顯了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)這一矛盾。
商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的原因分析
（一）房地產(chǎn)公司是一個項目性公司
由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，在目前的體制下，房地產(chǎn)公司主要通過公開拍賣競價獲得土地，一家房地產(chǎn)公司在一個項目開發(fā)完之后，很可能由于沒有土地儲備而被迫停止開發(fā)， 因此房地產(chǎn)是以項目化方式運作的，一旦一個項目開發(fā)和銷售完成后，整個公司就可能被解散。而商業(yè)可以連續(xù)經(jīng)營而且應(yīng)該連續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚的利潤。房地產(chǎn)公司的“短壽”與商業(yè)公司的“長命”形成了很大的反差，這是造成商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的一個先天性體制問題。
（二）房地產(chǎn)是我國目前公認的暴利行業(yè)之一
因此房地產(chǎn)公司主觀上也不愿意在商業(yè)經(jīng)營上花費太多的精力和資源而失去更好的賺錢機會。據(jù)一些政府部門調(diào)查顯示，全國房地產(chǎn)行業(yè)利潤高達到20%以上，高的甚至超過100%。而商業(yè)地產(chǎn)價格比住宅又會高出數(shù)倍，甚至十幾倍，因此，商業(yè)地產(chǎn)的利潤是非常高的，這也是近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個很重要的原因。但是商業(yè)地產(chǎn)的核心和載體是商業(yè)。而商業(yè)目前在我國是微利行業(yè)，受利益趨動，在當(dāng)前房地產(chǎn)還比較熱，銷售形勢基本上還不錯的前提下，絕大多數(shù)開發(fā)商僅僅把商業(yè)地產(chǎn)視作獲取高利的一種手段，自然不會在后續(xù)的商業(yè)運營上作長遠的規(guī)劃和設(shè)計，這也是造成我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的重要原因。
我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商無需整合商業(yè)資源就可獲取暴利。由于目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是建立在城市規(guī)?？焖贁U張和對新興商業(yè)設(shè)施需求急劇增長的基礎(chǔ)之上，加上部分城市房地產(chǎn)“炒房”之投機風(fēng)過盛，拉大了房地產(chǎn)泡沫，市場供需關(guān)系呈現(xiàn)出“有和無”而非“好與壞”的賣方優(yōu)勢，促長了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的浮躁心態(tài)和盲目行為，而缺乏專業(yè)資源整合的簡單開發(fā)依然可以實現(xiàn)商業(yè)暴利，必然造成商業(yè)地產(chǎn)在整合商業(yè)資源上喪失了利益驅(qū)動力。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和人才
商業(yè)地產(chǎn)是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，相比于住宅地產(chǎn)在戶型、朝向、綠化、建筑等方面的專業(yè)技術(shù)要求，商業(yè)地產(chǎn)具有更多更高的綜合性要求。而事實上，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價值取向是截然不同的，住宅物業(yè)重在居家的環(huán)境和生活的舒適等品質(zhì)指標，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力等品質(zhì)指標，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于經(jīng)營投資的商業(yè)資本。商業(yè)地產(chǎn)作為整個商業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中一個基礎(chǔ)性的上游產(chǎn)業(yè)，它的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)的雙重特色反映出它具有跨行業(yè)的復(fù)合屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)在項目選址、立項、規(guī)劃、招商、設(shè)計、建設(shè)、運營、管理等各環(huán)節(jié)上，需要有效整合房地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是保證商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展科學(xué)性和效用性的必然要求。然而，房地產(chǎn)公司缺少跨行業(yè)資源的整合力度和復(fù)合型專業(yè)人才團隊，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)“兩張皮”的一個重要原因。
（四）商業(yè)地產(chǎn)商資金緊缺
一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往少則幾億元，多的甚至達幾十億元，而開發(fā)商往往僅能投入10％一20％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在目前的國家宏觀調(diào)控政策下，向銀行貸款的難度很大，直接融資渠道又很狹窄，信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是杯水車薪。同時，再加上商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是大體量的商業(yè)項目市場成型和成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間)的市場培育，即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大消化能力的主力店客戶，此過程依然無法逾越。因此，開發(fā)商面臨來自資金的壓力是很大的。資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有出售商鋪這一條路可供選擇，而一旦將商鋪出售了，開發(fā)商就更不愿意進行有效的商業(yè)培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。
（五）缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃
截至2005年7月11日，我國只有42個市(含直轄市、省會及計劃單列城市完成了商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的報批和實行。因此在我國許多地方商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本上處于一種無序狀態(tài)，只要開發(fā)商拿到地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，就基本可以憑想象蓋起一座樓，在樓內(nèi)留出些鋪面就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。而這種開發(fā)模式除了帶來商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營的不適應(yīng)外，更造成了網(wǎng)點布局的嚴重失衡。在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上，又多是購物和餐飲，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，更為嚴重的是許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施，或面臨著經(jīng)營艱難的窘境，或被長期閑置，浪費了寶貴社會資源。由于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃不健全加重了商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)這一問題。
商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)所帶來的問題
第5篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
隨著軌道交通的發(fā)展，經(jīng)營者和開發(fā)商將目光不約而同地投向了地鐵商業(yè)。像香港地鐵，總長43.2公里，日客運量高達220萬人次，最高時達到280萬人次，地鐵商鋪在2004年就已帶來超過96億港幣的經(jīng)濟收入。
北京地鐵是內(nèi)地最早的，目前也是規(guī)模最大的，但商業(yè)發(fā)展要緩慢得多。一直以來，北京地鐵地面的商業(yè)物業(yè)主要還是城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、東方新天地等沿地鐵一、二號線開發(fā)的老項目為主，另加上將銀座百貨改造成“銀座MALL”，將嘉貿(mào)購物中心放在了西直門雙鐵交匯處的西環(huán)廣場里等。在2008年前，北京地鐵里程將達200公里，這意味著，目前的地鐵商業(yè)確實正面臨著一個不錯的發(fā)展契機。而更多的城市正在大力發(fā)展地鐵，同樣面臨巨大的發(fā)展契機。
那么，以地鐵為代表的軌道交通一定能如人們所愿，造就商業(yè)神話嗎?
沒有哪個交通工具，可以像軌道交通一樣在縮短城市空間的距離的同時快速聚集人群，帶來巨大的客流量。但它也有雙刃劍的作用。軌道交通能帶來最直觀的聚集人流效益，同樣也可以快捷地疏導(dǎo)人群、分流人群。并且，當(dāng)前客流還是以大眾人流為主，會限制商業(yè)項目的檔次。――有專家分析。
此外，還有這樣的看法：位于城市軌道交通站點的地鐵商業(yè)面臨的問題是，軌道交通開通前期，便捷的交通條件可能拉動區(qū)域內(nèi)的消費者去傳統(tǒng)商圈消費，而不是選擇就近購物，地鐵商業(yè)面臨的短期經(jīng)營壓力會很大。地鐵商業(yè)大都把對象定位在18～40歲的人群，在業(yè)態(tài)選擇上還要兼顧消費者逗留時間不長問題，引進業(yè)態(tài)組合所選的面就比較窄，相鄰兩個站點的地鐵商業(yè)同質(zhì)化風(fēng)險就會比較大，如何避免同質(zhì)化競爭對地鐵商業(yè)開發(fā)經(jīng)營者要求很高。
地鐵的最大價值就是在于龐大的人流。表面繁華的“人頭攢動”背后，該如何去充分了解、利用、挖掘這價值，該是市場規(guī)劃和開發(fā)者經(jīng)營者考慮更多的。如，設(shè)計吸引人流的快速消費品的業(yè)態(tài)，提供人們?nèi)粘１匦杵返臉I(yè)態(tài)，在規(guī)劃和裝修定位上，要更加休閑，有明確的主題，這樣才能吸引人流駐足。
對于軌道商業(yè)，人流并不簡單等同于商流，鐵路也不簡單等于財路。軌道商業(yè)的成功，除了要有特色之外，地上與地下的呼應(yīng)非常重要，地鐵往往只是地上的強化而已。歷數(shù)香港、上海等地的成功軌道商業(yè)，除了有軌道的支持，還需要本身的優(yōu)良條件，比如軌道交通與地面交通的立體格局，屬于或臨近某些大型商圈、商務(wù)區(qū)，區(qū)域人口稠密，配套設(shè)施完善等等，沒有哪個是脫離地面商圈和地面商業(yè)物業(yè)體而獨立發(fā)展成功的。
軌道商業(yè)未來的繁榮與否，首先與整個地鐵商業(yè)的規(guī)劃有很大關(guān)系。因此在考慮沿線商業(yè)發(fā)展的問題時，必須要從軌道商業(yè)、交通結(jié)點商業(yè)和地下商業(yè)三方面進行綜合統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營。
號稱“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”的香港地鐵，其成功就在于它與地鐵建設(shè)和城市規(guī)劃是直接相關(guān)的。坐落在地鐵線路上的地鐵上蓋物業(yè)更是地鐵產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作的縮影。
物流地產(chǎn)成為新奶酪
作為全球最大工業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)商，普洛斯公司于2003年4月登陸中國，目前在華投資總額已達5億美元?，F(xiàn)在，其已在北京、上海、天津、廣州、深圳、蘇州、武漢等19個城市開發(fā)了40多個物流園區(qū)項目。并且預(yù)期在未來2～3年一直能保持每年100萬平方米開發(fā)量的發(fā)展勢頭。“我們非?？春弥袊锪魇袌龅那熬??！泵绹章逅怪袊鴧^(qū)董事總經(jīng)理梅志明明確表示。
從物流地產(chǎn)的概念登陸中國后，中國也掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。物流項目正成為房地產(chǎn)商們新的扎堆地帶，被稱為是土地市場的一塊新奶酪。國外投行紛紛在國內(nèi)布下棋子，國內(nèi)地產(chǎn)巨頭也開始在各大城市上演圈地?zé)岢?，染指物流地產(chǎn)。
事實上，物流地產(chǎn)快速發(fā)展也就在近兩年。過去對于物流地產(chǎn)的印象，就是“一個鐵盒子倒扣下來”。企業(yè)建倉庫，就是因為有一塊空地可用，對于倉庫的布點、設(shè)計等等沒有概念，更沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)以及戰(zhàn)略性思考。
對于物流地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響其開發(fā)利潤的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價土地正是支撐其項目發(fā)展并取得不俗回報的最重要資本。物流業(yè)是當(dāng)前國家鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)，早在2004年8月24日，國家發(fā)改委、商務(wù)部、公安部、鐵道部、交通部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局、民航總局、工商總局等九個部委聯(lián)合制定了《關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》，從行政管理、稅收和規(guī)范市場秩序三方面完善現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展環(huán)境，同時提出了促進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的七項切實有效措施。在國家“十一五”規(guī)劃中，已經(jīng)明確將物流列為大力發(fā)展行業(yè)之一。所以，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地。
物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區(qū)便宜。更為重要的是，物流地產(chǎn)的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。如果是純住宅地產(chǎn)開發(fā)，他們在取得土地征用的補償后就沒有更多的收益了。而物流地產(chǎn)項目更能給當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟發(fā)展的推動力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府以較低的價格轉(zhuǎn)讓土地給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項目也就不奇怪。
除了最誘人的廉價土地外，物流地產(chǎn)還有投資少、租金高、回報穩(wěn)定的特點。但是，同時也要迎來更大的風(fēng)險：前期客源壓力，運作模式壓力，以及市場風(fēng)險等，這些都是不得不面對的問題。
差異化。商業(yè)地產(chǎn)取勝的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
一個商業(yè)地產(chǎn)項目從前期的定位開始，差異化經(jīng)營戰(zhàn)略就應(yīng)貫穿始終。因為商業(yè)地產(chǎn)最終要面對的是眾多品位各不相同的消費者。
敢于做別人沒有的東西，敢于嘗試別人沒有做過的業(yè)態(tài)，敢于給自己的項目一個獨特的定位，就是給自己的項目形成差異化。
差異化經(jīng)營戰(zhàn)略是避免同質(zhì)化競爭最好的方式，可以盡可能地減少因為雷同而形成的不必要的競爭。要做到差異化經(jīng)營，其前提條件之一就是要尊重市場。商業(yè)地產(chǎn)要牽涉到很多行業(yè)，所以要對這些行業(yè)做細致的市場調(diào)查。周邊市場狀況沒有形成可以承受4000美元的GDP，所以項目所營造的高檔次不但沒有形成很好的差異化戰(zhàn)略，反而脫離了市場。一個欠發(fā)達的城市里會出現(xiàn)好幾個高檔奢侈消費品賣場，根本就不符合市場原則。
差異化戰(zhàn)略應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)運作的各個環(huán)節(jié)上，包括投資方向、定位、設(shè)計的差異，軟以及布局等細節(jié)上的差異等等，這些環(huán)節(jié)的整合才是差異化的全局戰(zhàn)略。
對于開發(fā)商來說，僅對產(chǎn)品的差異化下功夫還不夠，要想從更深層持續(xù)地吸引客戶，還要將項目交付以后的經(jīng)營以及管理做差異化的安排，使項目得到更豐富、更全面的體驗，加深顧客對項目價值的理解。通過推出具有特色的服務(wù)，給消費者以想象的空間，以吸引顧客的注意力。
同其他領(lǐng)域一樣，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢也是差異化競爭，將成為主要競爭模式之一。如何運用好差異化，既是手段，也是目的，
同時對企業(yè)運營能力也無疑是一種考驗。
正如很多商業(yè)地產(chǎn)實踐者所總結(jié)的那樣：商業(yè)地產(chǎn)是一個專業(yè)，跨越了地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，既不能完全用商業(yè)的角度去看地產(chǎn)，也不能完全的用地產(chǎn)角度去看商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)不是一個簡單的設(shè)想，也不是一個設(shè)施，而是一個系統(tǒng)，要從操作過程和產(chǎn)品的最終表現(xiàn)形式去展開。差異化，是未來商業(yè)地產(chǎn)取勝的關(guān)鍵環(huán)節(jié)所在。
期待方向性轉(zhuǎn)變
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在著一些不容忽視的問題，概括起來可以用10個字來描述：
貪大。商業(yè)地產(chǎn)的供給要和整個城市和農(nóng)村對商業(yè)的需求相匹配，但是很多的商業(yè)地產(chǎn)一味追求規(guī)模，最后都變成了房地產(chǎn)的龐然大物。比如說，很多城市在打造的大型的Shoping Mall，都在追求大，而不考慮適當(dāng)、適中和與需求匹配。很多城市不僅打造一個Shopping Mall，還要打造若干個。一個Shopping Mall通過幾年的努力還沒有獲利，其他的Shopping Mall就已爭相在建造。再比如說大的會展中心，作為城市主體的大城市，會展中心必須是有國際一流水平的，要有大的規(guī)模和體量。但是很多不具備這樣條件的城市，也在打造非常大型的作為標志性建筑的會展中心。
粗放。在很多的城市，商業(yè)地產(chǎn)空置問題非常嚴重，空置原因之一就是這些商業(yè)地產(chǎn)非商業(yè)化。商業(yè)地產(chǎn)運營必須商業(yè)化，而很多的商業(yè)地產(chǎn)非商業(yè)化，非專業(yè)化。商業(yè)地產(chǎn)是為了商業(yè)運營需要所建造的建筑物，是商業(yè)運營所需要的商業(yè)設(shè)施。
盲目。所謂盲目就是說我們在建造這些商業(yè)設(shè)施的時候，沒有建造之前的可行性研究，購買力的分析，客流量的分析，預(yù)期利潤的分析，預(yù)期銷售額的分析，對于當(dāng)?shù)靥囟ǖ氖袌鲂枨蠛土鲃拥氖袌鲂枨罂偭咳鄙侔盐?。對于商業(yè)供給，即同行業(yè)的供給狀況和運營的商業(yè)結(jié)構(gòu)缺少分析。
奢侈。商業(yè)的魅力在于商品、服務(wù)、商品陳列業(yè)的藝術(shù)，而不僅僅是只有豪華的裝飾?，F(xiàn)在很多大型的商場、會展中心等，里外的裝修都非常豪華和奢侈。杭州一個酒店，號稱是超五星級，連酒店的柱子都是金箔的。重要的并不一定是外在包裝，而是內(nèi)在的功能能否適合需要，這比貼銀、貼金更重要。
趨同。一方面很多的商業(yè)地產(chǎn)是非專業(yè)化、非商業(yè)化的，而那些即使是商業(yè)化的、專門為商業(yè)設(shè)施建造的地產(chǎn)，也存在同質(zhì)化的問題，特色不明顯。國內(nèi)很多大型商業(yè)地產(chǎn)的運營模式趨同，檔次也趨同，特色不明顯，吸引力不強。
但是，商業(yè)地產(chǎn)面臨更多的機會。
業(yè)內(nèi)人士認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在重要的方向性轉(zhuǎn)變，就是城市新區(qū)的落成。這些新區(qū)會消除地租差異極大的狀況，同時整個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購買力會得到進一步顯現(xiàn)，通過購買力的釋放進一步提升未來房地產(chǎn)郊區(qū)價格的走勢。另外，郊區(qū)大盤開發(fā)的模式會進一步廣泛進入市場，在未來的市場土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)根本變化之下，會給商業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展的機會。大城市軌道交通的一系列改善會令郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在操作模式、經(jīng)營理念、未來產(chǎn)品設(shè)計和經(jīng)營方式上出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變。未來商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會有核心的商業(yè)地產(chǎn)的運營能力和資源的企業(yè)在商業(yè)市場分化的情況下出現(xiàn)很好的機會，從而改變商業(yè)地產(chǎn)目前快速擴張和整體供大于求但品質(zhì)不高的局面。
商業(yè)地產(chǎn)的后熟性
商業(yè)地產(chǎn)的后熟性有這樣幾個表現(xiàn)：
第一個是業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，很多情況下，是從做大盤、做住宅，作為住宅的配套補充點綴而不得不做的，那么當(dāng)時為了補充配套、點綴做的所謂的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然是很初級階段的。就現(xiàn)在來說，這個業(yè)態(tài)出現(xiàn)確實比較晚。
第6篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：大型商業(yè)地產(chǎn)項目；建筑規(guī)劃；專業(yè)化
中圖分類號: TU2文獻標識碼：A
在實際的規(guī)劃設(shè)計過程中，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)和管理模式上與住宅開發(fā)的配套商業(yè)項目相比，有很大的不同。因為大型商業(yè)設(shè)施主要以大型品牌和連鎖商家的經(jīng)營為主，能否成功招商引資是項目有效進行的第一要素。就整個經(jīng)營前途而言，受到以下三個方面的影響：第一，項目位置、市場支撐和商業(yè)定位等；第二，整個大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計要滿足特殊的專業(yè)要求；第三，同時還要滿足商家能夠進行專業(yè)管理的標準，這為商業(yè)地產(chǎn)項目的前期策劃、中期規(guī)劃以及后期經(jīng)營都提出很高的專業(yè)化水準。
一、要保證整個項目規(guī)劃設(shè)計的專業(yè)化
就目前而言，開發(fā)商在很大程度上采用住宅項目開發(fā)的操作模式，首先是開發(fā)商進行策劃，然后在項目初步定型后或者在工程完成后再進行招商，在商業(yè)業(yè)態(tài)定位和設(shè)施規(guī)劃過程中，都與國際先進水平都存在巨大的差距。同時項目規(guī)劃隨著工程施工的深入進行，就會增加招商的難度，在很大程度上形成了住宅開發(fā)是直銷，大小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷的局面。大型商業(yè)項目必須通過進行科學(xué)合理的前期策劃和后期的有效管理，而開發(fā)商不能保證商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計的專業(yè)性，并且對商家進行管理。因此，只有在專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位的指導(dǎo)協(xié)助下，才能保證大型商場項目實現(xiàn)專業(yè)化和現(xiàn)代化。
二、商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計公司的專業(yè)化水平要高
與住宅項目相比，在商業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計開發(fā)過程中有著根本性的區(qū)別。住宅項目開發(fā)的商品房面臨的是大多數(shù)的消費者，功能也比較簡單。住宅項目開發(fā)商可以根據(jù)市場的需求進行定位，比如戶型、面積以及種類等，相關(guān)的要求和標準比較明確。但是大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計卻比較復(fù)雜。首先，是商業(yè)業(yè)態(tài)和功能方面比較復(fù)雜，在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中，要包括超市、零售店、餐館以及各種娛樂設(shè)施，人口密度比較大，同時左右水平和上下垂直交通比較頻繁，消防疏散工程組織很復(fù)雜。因此大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的重點就是要不斷潛在商家的需求，具體包括可視性和可達性，保證商家能夠獲得最大的經(jīng)濟效益，才能為開發(fā)商提供更多的回報，這是在規(guī)劃設(shè)計過程中，需要注意的比較重要的問題之一。在進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目過程中，要根據(jù)規(guī)劃設(shè)計滿足各部分功能的要求，比如層高或者滾梯的位置等，對娛樂設(shè)施的布局和內(nèi)部人流路線要進行優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計，滿足商業(yè)開發(fā)的要求，同時對商業(yè)店鋪進行靈活有效的組織，實現(xiàn)化整為零；還可以化零為整，便于店鋪的出租和保證品質(zhì)。
從另外一個角度講，大對莫商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的水平高低，效果好壞，在很大程度上會影響到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，是整個商業(yè)項目開發(fā)是否成功的關(guān)鍵。另外，大型商業(yè)地產(chǎn)是比較側(cè)重于活躍和時尚，因此，這就要求規(guī)劃設(shè)計師不僅要具有豐富的經(jīng)驗和較高的設(shè)計能力，還要對商業(yè)項目開發(fā)的市場動態(tài)進行掌握，同時還要與開發(fā)商和策劃機構(gòu)密切聯(lián)系，進行合作，及時反饋信息，盡量把市場中金融需求有效融入到商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計中。
三、在進行規(guī)劃策劃過程中要進行科學(xué)合理的選址
在實際的規(guī)劃設(shè)計過程中，大規(guī)模的商業(yè)建筑與城市發(fā)展的布局具有很大的關(guān)系，如果進行盲目選址，進行規(guī)劃設(shè)計，就會存在比較的商業(yè)風(fēng)險，增加招商和運營的困難。要進行大型商業(yè)設(shè)施選址過程中要遵循以下參數(shù)或者指標：經(jīng)濟、道路交通、人口以及配套等指標，其中市場的區(qū)位和交通條件是比較重要的影響因素，因此要重視整體的商業(yè)布局和總體發(fā)展規(guī)劃，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對區(qū)位的要求也就不同。在進行商業(yè)項目規(guī)劃過程中要考慮到交通、認知、趨近、進出以及選購的便利的原則。
四、要處理和平衡多樣化形態(tài)和復(fù)雜工程流程之間的矛盾
在目前大型商業(yè)項目建設(shè)過程中，商業(yè)業(yè)態(tài)越來越多樣化，主要包括各種規(guī)模和檔次的業(yè)態(tài)組合和富有經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，服務(wù)的功能和內(nèi)容已經(jīng)很大程度上超出了純粹的商業(yè)建筑類型范疇，具有組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜以及形態(tài)豐富的特征。
在進行大型商業(yè)建筑規(guī)劃過程中，要把不同模塊的性質(zhì)和任務(wù)作為基本的依據(jù)和出發(fā)點，具體包括地域、經(jīng)濟條件、民族等建立不同的建筑規(guī)模，完善相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施等；同時還要不斷滿足不同年齡段、層次人群的需求，要根據(jù)動靜活動和人流密度進行科學(xué)合理的分區(qū)，保證主次明確，在規(guī)劃設(shè)計過程中還要考慮到局部進行調(diào)整的可能性，滿足未來發(fā)展變化的特殊需要；另外，商業(yè)形態(tài)的多樣化，還可以為商業(yè)建筑的日夜管理提供良好條件。
由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目工程比較龐大，很容易受到交叉干擾，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)混亂的現(xiàn)象，存在空間尺度的差異。在進行大跨度的空間體系、生態(tài)智能設(shè)備以及技術(shù)難點部位在規(guī)劃設(shè)計過程中，不能簡單地照抄照搬的外國的經(jīng)驗，要充分考慮到出現(xiàn)各方面之間的差異，避免出現(xiàn)不必要的紕漏或者失誤。
在實際的規(guī)劃設(shè)計和商業(yè)運營的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)一些不可調(diào)和的矛盾和問題。因此，規(guī)劃設(shè)計單位在不斷追求技術(shù)進步的同時，要重視對新的結(jié)構(gòu)形式和設(shè)備的探索，不斷滿足當(dāng)前商場快速發(fā)展的需求；還要充分考慮技術(shù)實現(xiàn)可能性和可行性。
五、要根據(jù)市場需求規(guī)劃和設(shè)計新的消費模式
隨著社會經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，大型商業(yè)地產(chǎn)項目逐漸由單一購物模式向多方面發(fā)展，同時還體現(xiàn)著綜合消費模式，因此在進行商業(yè)建筑項目規(guī)劃設(shè)計過程中要做好空間效果和立面造型等的搭配，要采用適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)和技術(shù)手段，營造良好的效果，注重空間尺度和氣氛的表現(xiàn)，實現(xiàn)整體的豐富性、多樣性和趣味性。
從空間尺度上講，要保證內(nèi)院、挑空以及吹拔的尺度與整體的建筑規(guī)模相協(xié)調(diào)，要進行人性化的設(shè)計和規(guī)劃，重點是街道的寬度、建筑物的體諒，保證廣場和街道空間形成富于變化的空間序列。
從多元化的立面設(shè)計方面講，主要為了形成比較強大的吸引力，同時要與豐富多樣的商業(yè)活動遙相呼應(yīng)，同時要以豐富的室外空間效果作為整體規(guī)劃的出發(fā)點和重點內(nèi)容。
從立面組合多樣化方面講，在規(guī)劃設(shè)計過程中，要注意保證外觀具有不同的表現(xiàn)形式，從而形成不同的風(fēng)格。在確定規(guī)劃的風(fēng)格后，要避免出現(xiàn)相鄰單元之間出現(xiàn)雷同和重復(fù)的規(guī)劃設(shè)計。
從非建筑固有元素在立面設(shè)計方面，除了要重視建筑整體結(jié)構(gòu)的屋頂、門窗、陽臺以及墻體等構(gòu)成元素外，還要重視燈具、燈箱以及花池等輔助元素，否則就不會取得良好的效果，缺乏相應(yīng)的人情味和商業(yè)氣氛。在實際的運營和管理管理過程中，非建筑固有元素在立面設(shè)計中發(fā)揮著重要的作用，能夠保證商業(yè)建筑形成親切感和具有人性化特點。因此，要對非建筑固有因素進行統(tǒng)一合理的設(shè)計，為創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍和保障建筑正常運轉(zhuǎn)提供必要的條件。
綜上所述，建筑規(guī)劃設(shè)計在進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)過程中發(fā)揮了重要的引導(dǎo)作用。因此，為了提高投資企業(yè)的效益，在規(guī)劃和設(shè)計過程中，保證高度的專業(yè)化，進行合理選址，不斷提高設(shè)計水平，做好空間效果和立面造型等的搭配，要采用適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)和技術(shù)手段，保證大型商業(yè)地產(chǎn)項目能夠良性運營。
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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運營；統(tǒng)一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運營模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運營模式，以解決當(dāng)前困境，推動我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。
1 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經(jīng)濟，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經(jīng)濟逐步深化，我國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟的增長速度。與此同時，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運營模式。
我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長期開發(fā)建設(shè)對資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運營模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
為了應(yīng)對當(dāng)前困境，下面簡要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現(xiàn)實生活中我們經(jīng)?？吹揭粭l商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認識不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點過剩或不足，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運作流程，有時甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對的是經(jīng)營商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng)濟利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計過于強調(diào)包裝設(shè)計，甚至脫離物業(yè)本身的實際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運營過程中存在著巨大的風(fēng)險，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運營模式，將很難實現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進行開發(fā)建設(shè)和運營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運作流程。
2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運用設(shè)想
在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進行簡單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個操作流程來看，開發(fā)設(shè)計是開始，而運營管理是項目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運營管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。
第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計方、施工方、政府、金融機構(gòu)等。各方之間的利益既對立又統(tǒng)一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運營模式下，應(yīng)對各方利益主體進行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強各方之間的合作，為實現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項目的操作流程來看，整個過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、招商融資、運營管理等多個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場調(diào)研結(jié)果直接左右著市場定位，而市場定位又是規(guī)劃設(shè)計的基準，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運營模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。
第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實現(xiàn)利益最大化。
在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進其又快又健康發(fā)展。
第一，市場調(diào)研。市場調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項目相關(guān)的信息，了解項目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關(guān)系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營定位等。雖然各項定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經(jīng)營定位時，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢，立足于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃來進行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長久的經(jīng)營中實現(xiàn)持續(xù)盈利。
第三，規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)商要清楚地認識到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計時既要重視建筑格局設(shè)計又要強調(diào)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設(shè)計滿足技術(shù)要求等。
第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強大的資金運營能力，項目建設(shè)和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進行主力店招商，二是在開業(yè)前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場調(diào)研的結(jié)果找到與項目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營中的重點內(nèi)容，關(guān)系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運營管理上要統(tǒng)一企劃營銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結(jié)語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理的整個過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項目主體，才能使項目整體實現(xiàn)優(yōu)化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
參考文獻
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第8篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通
一、諾睿德國際商務(wù)廣場項目簡介
2013年諾睿德開發(fā)集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務(wù)廣場，成為年度主打產(chǎn)品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環(huán)球貿(mào)易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現(xiàn)代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務(wù)廣場以人文為項目規(guī)劃核心出發(fā)點，以國際領(lǐng)先的城市規(guī)劃形式――城市綜合體，為凈月商務(wù)區(qū)與凈月高端住宅區(qū)的有機結(jié)合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風(fēng)情步行街、高端配套住宅、小微企業(yè)孵化器、精品酒店五大業(yè)態(tài)，互為補充和配套。諾睿德國際商務(wù)廣場聚合城市優(yōu)質(zhì)資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現(xiàn)代都市人群對居住以及物質(zhì)生活的高端需求。
二、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的銷售策劃的四個階段
持續(xù)、有計劃的營銷活動是商業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的重要一部分。在具體經(jīng)營實踐中，商家應(yīng)制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結(jié)，以使計劃更好地執(zhí)行和完善。
（一）第一個階段是定位策略
一個項目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設(shè)定、軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎(chǔ)上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場魅力，而不是玩概念。
首先會考慮到綜合體商城在本身區(qū)域的發(fā)展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發(fā)展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區(qū)別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區(qū)域的競爭環(huán)境等等在定位之前都要做分析?？错椖勘旧硪惨唇煌ǜ采w的區(qū)域、人群是多少，消費力任何等。
做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務(wù)廣場項目進行SWOT分析：
1、優(yōu)勢
本案商業(yè)定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經(jīng)營
不同規(guī)模的經(jīng)營業(yè)態(tài)，有較強的滿足力。
2、交通優(yōu)勢
項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。
3、物業(yè)管理優(yōu)勢
發(fā)展商自持有物業(yè)，標準化管理，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。同步世界先進
經(jīng)營理念，展現(xiàn)新型商業(yè)氣象。
4、發(fā)展優(yōu)勢
本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，這里集聚了人流優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商圈品牌優(yōu)勢。
5、弱勢
處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。
6、經(jīng)營優(yōu)勢
足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟的大力發(fā)展計劃。諾睿德國際商務(wù)廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體?？梢猿浞掷庙椖恐苓叺木频杲?jīng)濟、會展經(jīng)濟與商務(wù)經(jīng)濟的資源優(yōu)勢。
（二）第二個階段是項目定位和品牌建立
這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內(nèi)設(shè)計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環(huán)節(jié)。諾睿德國際商務(wù)廣場的項目定位和品牌建立如下：
1、風(fēng)格特色
以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現(xiàn)出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現(xiàn)諾睿德國際商務(wù)廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區(qū)域全新的消費風(fēng)格、意境！因此更加重視經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合搭配及商業(yè)推廣策劃。
2、品牌特點
鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應(yīng)具備一定的品牌知名度。利用系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內(nèi)的行業(yè)標志與先驅(qū)的形象地位。
所有的商家品牌及業(yè)態(tài)組合，必須體現(xiàn)出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。
（三）第三個階段是開業(yè)推廣期
包括開業(yè)前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設(shè)計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據(jù)這些來設(shè)計不同的推廣手段。同時要針對開業(yè)主題活動來進行設(shè)計。
另外還有一系列的開業(yè)推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創(chuàng)新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發(fā)公關(guān)和媒體關(guān)注。
從傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當(dāng)比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務(wù)廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。諾睿德國際商務(wù)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。
（四）第四個階段是未來商業(yè)運營管理
并不是說推廣使命已經(jīng)完成了，在這個階段反而要有系統(tǒng)地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續(xù)保持對這個綜合體商城的喜愛度。
（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創(chuàng)意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業(yè)租賃+經(jīng)營。
（六）例如萬達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業(yè)出租和物業(yè)管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業(yè)后重點加強了運營管理、建筑設(shè)計和信息管理系統(tǒng)，同時注重業(yè)態(tài)搭配和零售行業(yè)基本管理知識培訓(xùn)。
在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業(yè)營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業(yè)營運為中心的管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業(yè)管理融合在一起。
可以自信的講，將百貨店的經(jīng)驗和綜合體商城的特色結(jié)合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務(wù)廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經(jīng)驗。
三、商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)
（一）盲目定位，不切合實際
為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。
（二）缺乏整體招商規(guī)劃
商業(yè)項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進行，而不至于只要想進來經(jīng)營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。
（三）單純依靠廣告招商
招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發(fā)商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。
（四）過分強調(diào)市場環(huán)境的影響
現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。
（五）缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念
很多開發(fā)商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最為關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。
四、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的招商策略
（一）發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的招商的總體策略
1、不求全面開花，只求重點突破
任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優(yōu)惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優(yōu)惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。
2、不求最高點，只求制高點
諾睿德國際商務(wù)廣場是凈月西部新城區(qū)最精致的商業(yè)廣場，這里的商家業(yè)態(tài)眾多、配套較齊、服務(wù)最優(yōu)、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區(qū)“驚艷”，商業(yè)街區(qū)綜合業(yè)態(tài)最多的商業(yè)形態(tài)。只要占領(lǐng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的制高點，領(lǐng)先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業(yè)街內(nèi)消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
諾睿德國際商務(wù)廣場是按照現(xiàn)在凈月西部新城區(qū)的市場去定位，以求能夠保證順利開業(yè)，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態(tài)變化中，根據(jù)現(xiàn)有市場狀況經(jīng)濟發(fā)展情況及現(xiàn)有人口數(shù)來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態(tài)，要不斷去修正戰(zhàn)略，慢慢做到興旺發(fā)展該商圈。
4、“返租式經(jīng)營”策略
近年來，“返租式經(jīng)營”一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實返租回報其實并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。按現(xiàn)時大多數(shù)商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預(yù)期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數(shù)。開發(fā)商迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要求購買者主要是投資客，而非經(jīng)營者），然后再逐年返還給小業(yè)主租金。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業(yè)市場有足夠的投資信心，所以，如果開發(fā)商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內(nèi)不斷推高商鋪價位。
（二）商業(yè)綜合體項目招商的總體思路
1、第一步：招商與住宅緊密粘合
商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)；商業(yè)綜合體的開發(fā)難度大，開發(fā)風(fēng)險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業(yè)招商運營公司合作，通過與這些專業(yè)、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業(yè)綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經(jīng)營更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應(yīng)該同步進行。因為住宅相對來說容易回現(xiàn)，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業(yè)本身的銷售起到承上啟下的作用。
2、第二步：推廣寫字樓與酒店
在完成第一步后，項目的市場影響力應(yīng)該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結(jié)合，先期可以推出部分優(yōu)惠單元吸引一些品牌企業(yè)進來，以“羊群效應(yīng)”帶動其他企業(yè)的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業(yè)態(tài)之間有互補性。
3、第三步：商業(yè)放在最后推
商業(yè)的成功與否關(guān)鍵取決于招商及商業(yè)氛圍的形成。因而商業(yè)應(yīng)該在其他物業(yè)都取得較好業(yè)績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店的業(yè)態(tài)互補，并在內(nèi)部所產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產(chǎn)生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。
4、確定項目的招商工作程序
（1）全國招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內(nèi)知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務(wù)廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業(yè)媒介行業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。
（2）長春本市招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關(guān)鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數(shù)量份額應(yīng)占招商總量的大半數(shù)，在保證合適特色商家數(shù)量的同時，招商人員應(yīng)兼顧開發(fā)引導(dǎo)的功能，有計劃有步驟地對適合預(yù)選商家選定，對理想商家洽談。
策劃工作，應(yīng)以主力店超市的強勢入住本商務(wù)廣場，為諾睿德國際商務(wù)廣場帶來全新的理念，全新的內(nèi)涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實質(zhì)工作做好鋪墊。
（三）選擇合理的招商時機
1、商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關(guān)，它甚至決定了項目的生死。項目產(chǎn)權(quán)發(fā)售之際，也應(yīng)該是主力招商完成之時。
2、商業(yè)地產(chǎn)招商與整個項目建設(shè)
由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設(shè)的時間關(guān)系至關(guān)重要。
（1）主力店招商時間的確定
由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品――商業(yè)設(shè)施；所以主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。
（2）中小店群招商時間的確定
中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當(dāng)然項目建設(shè)期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設(shè)期間。
（3）制定招商工作進程
（1）第一階段：（籌備預(yù)備期）
①諾睿德國際商務(wù)廣場項目總體經(jīng)營計劃預(yù)案擬定，招商工作原則方案制定；
②制定業(yè)態(tài)定位標準；
③擬定初步各業(yè)態(tài)布局方案；
④擬定與商家合作方式及條件標準。
（2）第二階段：（初選儲備供應(yīng)商期）
①進入全國招商工作程序；
②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；
③諾睿德國際商務(wù)廣場項目招商團隊組建，培養(yǎng)團隊協(xié)調(diào)性磨合；
④招商團隊針對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應(yīng)商資源普查備案；深入準確地對當(dāng)?shù)厥袌龈魃唐奉惖姆治鰠R總，編制各業(yè)態(tài)經(jīng)營指導(dǎo)方案；
⑤針對本市，將長春市場開發(fā)、尋找下級地區(qū)的商家資源普查備案；并協(xié)調(diào)協(xié)助開發(fā)工作。
⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應(yīng)商資源儲備；
⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預(yù)選商家資源評定分類。
（3）第三階段：（審定確認供應(yīng)商期）
①確定正式的各業(yè)態(tài)定位標準和布局執(zhí)行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經(jīng)營原則方案；
②確定各業(yè)態(tài)最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，重點標志性經(jīng)營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；
③輔商家洽談合作條件，結(jié)果對比擇優(yōu)；
④評審確認合格商家，簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。
（4）第四階段：（合同申報簽訂期）
根據(jù)各項諾睿德國際商務(wù)廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經(jīng)完成的籌備工作進行科學(xué)客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正?？尚兄?，與商家簽訂正式合作協(xié)議書。
（5）第五階段：（商戶入場裝修期）
①店鋪設(shè)計基本標準設(shè)定，規(guī)定貫徹；
②與商家協(xié)調(diào)裝修規(guī)范，符合雙方裝修規(guī)定要求；
③辦理相關(guān)入場裝修手續(xù)，進場實施裝修店鋪；
④做到及時合理，人員積極跟進，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。
（6）第六階段：（招商持續(xù)期）
本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場慶典活動的準備。
（四）做好前期規(guī)劃，建立完善的商業(yè)服務(wù)體系
商業(yè)綜合體的招商必須以準確的項目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)。大多商業(yè)地產(chǎn)運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃不到位。
另外完善的商業(yè)服務(wù)體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業(yè)服務(wù)體系包括以下內(nèi)容：
1、大客戶服務(wù)
大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進行管理。
將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點跟蹤服務(wù)大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。
2、客戶投訴處理流程
由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負責(zé)處理，嚴重投訴上報公司總經(jīng)理。
涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負責(zé)。
3、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)
經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理。日常物業(yè)管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護以及商業(yè)知識服務(wù)。現(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：
（1）高標準衛(wèi)生管理
對現(xiàn)代購物中心要進行高標準衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。
（2）綠色裝修的統(tǒng)一管理
對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。修工作還需要由物業(yè)管理公司和運營部門進行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。
（3）高標準管理各個停車場
鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理。
（四）成功招商的關(guān)鍵在于成功的溝通
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于服務(wù)對象不同：住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構(gòu)經(jīng)營者，最重要的是關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)項目持續(xù)經(jīng)營的數(shù)以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目的招商不應(yīng)是單純租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營者的角度為出發(fā)點，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給予經(jīng)營者信心。
（五）合理把握贏利模式
選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：
一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調(diào)查，進行準確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是要考慮自己的投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是有無運作商業(yè)地產(chǎn)的人才團隊，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。
四是投資回報的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。
結(jié)語
總之，商業(yè)綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項目銷售策劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域計劃等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)；在建筑規(guī)劃設(shè)計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業(yè)訂單模式”，這樣可以降低項目的開發(fā)和招商風(fēng)險。
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第9篇：商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
投資者的這些疑慮，催生了商業(yè)地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展。零售行業(yè)需要優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)咨詢商為其規(guī)劃好投資置業(yè)的第一步。以上海著名的奧特萊斯品牌直銷廣場為例，由于建在非傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)位，許多國內(nèi)外知名的公司都不愿接手奧特萊斯，大部分商家也對奧特萊斯望而止步，對未來入駐能否獲得收益充滿疑惑。面對這一系列問題，奧特萊斯迫切需要成熟的商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司幫助其進行合理的策劃，經(jīng)過多方考察，他們選擇了上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司。針對奧特萊斯出現(xiàn)的問題，在行置業(yè)投資咨詢有限公司有針對性地制定了招商策略，幫助奧特萊斯取得了意想不到的成功，令業(yè)內(nèi)刮目相看。
在行的策劃方案，將奧特萊斯11萬平方米的直銷廣場分為品牌主題商廈、餐飲板塊、休閑板塊和部分品牌招商四大板塊。其中主題商廈和餐飲板塊的招商是兩大難點。策劃者敏銳地抓住了奧特萊斯的經(jīng)營產(chǎn)品適合上海人的品牌鑒賞能力強、消費能力相對弱的特點，為其制造了科學(xué)的招商策略。
在主題商廈板塊招商中，策劃方通過對奧特萊斯的業(yè)態(tài)融合性和物業(yè)特點進行判斷分析，發(fā)現(xiàn)兒童用品、家居更適合主題商廈的經(jīng)營。因此，奧特萊斯的主題商廈被定位為兒童主題，劃分為青少年兒童用品城、運動城和生活館三部分。同時依靠精湛的招商技術(shù)，策劃方幫助奧特萊斯成功引進了寶大祥青少年兒童購物中心、德美生活中心等知名企業(yè)和品牌。
餐飲板塊的招商，首先從尋找具有外資背景的餐飲企業(yè)入手。在行認為，這些企業(yè)往往了解奧特萊斯的經(jīng)營模式，對中國奧特萊斯的未來經(jīng)營充滿信心。其次是尋找品牌餐飲企業(yè)。因為奧特萊斯的經(jīng)營特點是服務(wù)有車族，消費人群是中等以上及中等層收入者，所以引進餐飲品牌與國際服裝品牌扎堆經(jīng)營，更能滿足消費者的消費需求。第三是尋找連鎖餐飲企業(yè)。由于經(jīng)營地設(shè)在市郊，餐飲企業(yè)的員工上班及物流都會發(fā)生困難。而連鎖餐飲企業(yè),他們自有一套解決方案和完善的物流配送,在奧特萊斯進行長期經(jīng)營不存在問題。
由于進行了成功的商業(yè)地產(chǎn)策劃，奧特萊斯取得了輝煌的成就。投資方原本準備用兩三年時間培育市場，先靠游客聚攏人氣，再逐漸吸引本地“有車一族”。但是由于策劃合理，在試營業(yè)后，第一個“五一黃金周”的7天中，奧特萊斯就接待了5萬輛汽車25萬人次的消費者，日均銷售額突百萬，刷卡率達到56%，目標顧客迅速鎖定。
此外，成功的商業(yè)運營也有力支持了物業(yè)價值的體現(xiàn)，原來奧特萊斯計劃銷售部分物業(yè)，以平衡整體資金。但是考慮到整個項目的完整運營，最終撤消了銷售計劃，以整體租賃經(jīng)營方式運作項目。改售為租以后，整個項目的業(yè)態(tài)處于控制之下，項目特色鮮明、客源廣泛、經(jīng)營穩(wěn)定，成為上海商業(yè)發(fā)展和成功商業(yè)地產(chǎn)的標志性項目。
由此可見，選擇和制定好正確的地產(chǎn)策劃，對零售企業(yè)的發(fā)展，是十分重要的。走好這關(guān)鍵的第一步，才能在日后的經(jīng)營中占得先機，獲得收益。
