居家養(yǎng)老運(yùn)營方式精選(九篇)

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第1篇：居家養(yǎng)老運(yùn)營方式范文

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 管理模式 盈利模式

一、成都市人口老齡化和養(yǎng)老模式現(xiàn)狀

我國第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，成都市60歲及以上的老年人口總數(shù)達(dá)到了202.5萬人，在全市總?cè)丝谥械谋戎爻^12.0%，這標(biāo)志著成都市已經(jīng)步入老齡化社會(huì)。

受傳統(tǒng)觀念影響，成都的老年人普遍選擇以家庭成員看護(hù)為主要依托的居家養(yǎng)老。雖然居家養(yǎng)老可以較大削弱老年人的孤獨(dú)感，但隨著“4-2-1”家庭數(shù)量的增加，老年人的子女扮演著兒女和父母的雙重角色，加上缺乏專業(yè)照顧老人的能力，因此，居家養(yǎng)老模式的可持續(xù)性受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展將對填補(bǔ)養(yǎng)老市場的空白發(fā)揮作用。

二、成都市社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老運(yùn)行現(xiàn)狀和存在的問題

市老齡辦的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年2月，成都共有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)202所，總床位數(shù)37320張，僅占老年人總數(shù)的1.74%。其中，國辦福利機(jī)構(gòu)31所，床位6770張，農(nóng)村敬老院129所，床位22862張；此外還有42家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，共有床位7688張。而根據(jù)《成都市城鄉(xiāng)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到2015年，成都養(yǎng)老服務(wù)要基本形成“9073”養(yǎng)老格局，全市養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)到7.4萬張以上，與現(xiàn)在相比存在著近4萬張的缺口?！耙淮搽y求”的養(yǎng)老矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)。

結(jié)合數(shù)據(jù)，成都市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)存的問題如下：首先，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貢獻(xiàn)度低。這是由于國家和地方政府對于養(yǎng)老院的開發(fā)項(xiàng)目缺乏配套政策支持，加上項(xiàng)目投資回收期長，導(dǎo)致民間投資人介入熱情不足。其次，養(yǎng)老院軟硬件設(shè)施設(shè)計(jì)跟普通住宅類似，不符合老年人的需求，如緊急呼救系統(tǒng)、無障礙設(shè)計(jì)等生活必備設(shè)施嚴(yán)重缺失；另外專業(yè)護(hù)理人才配備數(shù)量不足。再次，消費(fèi)定位不精確，沒有考慮活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人群體的需求差異，混淆服務(wù)對象，使得養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量大打折扣。

三、成都市養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式

（一）管理模式

針對老年人不斷提高的養(yǎng)老需求，專業(yè)機(jī)構(gòu)開發(fā)和管理的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。它是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。

目前，開發(fā)商直接管理和專業(yè)公司管理是國內(nèi)的主流管理模式。開發(fā)商直接管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營管理，為業(yè)主提供直接的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式業(yè)主與開發(fā)商之間建立了直接、高效的溝通渠道，但由于開發(fā)商對后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)主對其服務(wù)質(zhì)量的反饋普遍較差。專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營管理。相比而言，專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)工作有利于打造和建設(shè)全面、專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)體系。雖然這種模式在近年來受到主流養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的追捧，但容易出現(xiàn)專業(yè)公司對業(yè)主的消費(fèi)能力調(diào)研不足，導(dǎo)致其服務(wù)定價(jià)明顯超過了業(yè)主的負(fù)擔(dān)能力。此外，由于缺乏專業(yè)的監(jiān)督主體，業(yè)主對專業(yè)服務(wù)的投訴和建議也無法通過給予及時(shí)反饋和處理。

基于此提出戰(zhàn)略聯(lián)盟模式運(yùn)用于成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的管理中。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理是指開發(fā)商與專業(yè)化公司建立合作關(guān)系，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營。在合作中，開發(fā)商成立下屬公司專門負(fù)責(zé)引入專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司，下屬公司完成對專業(yè)服務(wù)的公司的篩選后，雙方對合作事項(xiàng)進(jìn)行商談并訂立合同。合同期滿時(shí)，根據(jù)業(yè)主的反饋意見對上一年度專業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)進(jìn)行評(píng)分，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后確定與其續(xù)簽合同還是引入替代的合作者。這樣既可以使業(yè)主的利益得到充分的保護(hù)，同時(shí)末尾淘汰的機(jī)制也有利于優(yōu)化專業(yè)養(yǎng)老公司的服務(wù)。

（二）盈利模式

現(xiàn)有的盈利模式是在不同收費(fèi)檔次下，老人自主選定檔次后按月交納對應(yīng)檔次的飲食費(fèi)、基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)、公雜費(fèi)和床位費(fèi)，每月繳納1500元至4000元。該方式易于操作，但由于收入來源單一，導(dǎo)致利潤增長點(diǎn)少。

在成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式設(shè)計(jì)中，將銷售和出租相結(jié)合可以有效加速項(xiàng)目資金的回收，使開發(fā)商從銷售和出租中同時(shí)獲利，業(yè)主也可以根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力自由選擇買或租。第一，銷售房產(chǎn)。業(yè)主擁有房產(chǎn)的所有權(quán)后，在未來既可以享有資產(chǎn)保值增值帶來的潛在收益，也可以在臨終將房產(chǎn)過繼給子女，子女可以繼續(xù)享受完備的養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)配備。2012年，按照成都市商品住宅成交均價(jià)8511元/平方米計(jì)算，一套70平方米的房屋總價(jià)為595770元，以首付5成、貸款30年及住房公積金貸款利率4.5%計(jì)算，每月還款1509元；成都市職工月平均工資接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，財(cái)務(wù)安全邊際充足。第二，出租房產(chǎn)。租金按照同期同檔次住宅租賃價(jià)格制定，每月1200元至2000元為變動(dòng)區(qū)間，每年按照通貨膨脹率小幅調(diào)整，以20年為一個(gè)完整租期，在租賃期內(nèi)承租人有權(quán)將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，租賃期屆滿時(shí)，只要承租人按雙方重新商定的租金定額繳納后，續(xù)租即可生效。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：居家養(yǎng)老運(yùn)營方式范文

在巨大的供需矛盾下，催生了包括“養(yǎng)老地產(chǎn)”在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在政策和市場的限制下，北京“養(yǎng)老地產(chǎn)”的發(fā)展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態(tài)。

轉(zhuǎn)機(jī)也許會(huì)出現(xiàn)在2013年。從2012年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。北京市國土局表示：“將通過財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會(huì)資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式?！睂Υ?，有業(yè)內(nèi)人士分析，2013年，北京將迎來“養(yǎng)老地產(chǎn)”元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平區(qū)的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內(nèi)一片冷清。

“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門?！本幼≡谶@里的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個(gè)子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養(yǎng)老院后，最終選擇了太陽城。

但居住在養(yǎng)老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務(wù)遠(yuǎn)沒有開發(fā)商承諾的那樣完備和及時(shí)。

王阿姨介紹：“剛住進(jìn)來時(shí)，每個(gè)樓門口都有保安，現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)也見不到幾個(gè)保安。以前出門，一揚(yáng)手就有電瓶車開過來，現(xiàn)在是定點(diǎn)定時(shí)開。行動(dòng)不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什么東西壞了，物業(yè)也總是拖著不解決。”

事實(shí)上，北京太陽城已經(jīng)是“養(yǎng)老地產(chǎn)”中較成功的樣本。盡管很多開發(fā)商將目光投向了“養(yǎng)老地產(chǎn)”，但目前建成并交付入住的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目屈指可數(shù)。而“養(yǎng)老地產(chǎn)”的運(yùn)作模式，還處于“初級(jí)探索階段”。“養(yǎng)老地產(chǎn)”的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷售賺錢，純養(yǎng)老運(yùn)營部分尚難能夠單獨(dú)“活得好”。

“當(dāng)前，‘養(yǎng)老地產(chǎn)’及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個(gè)市場裝上了一個(gè)無形的‘玻璃門’，這個(gè)‘玻璃門’阻礙了企業(yè)和資本進(jìn)入市場的熱情?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。

缺乏統(tǒng)一規(guī)范

“中國社會(huì)老齡化問題將會(huì)日益突出，尤其是5年以后這個(gè)問題將會(huì)更加明顯，原因很簡單，上世紀(jì)80年代出生的獨(dú)生子女，他們的父母在5年后年齡會(huì)達(dá)到65歲。這意味著‘養(yǎng)老地產(chǎn)’市場具有比較大的發(fā)展空間?！睆埡陚フf。

張宏偉認(rèn)為，盡管當(dāng)前90%以上的人以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主，并不會(huì)進(jìn)入“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目之中；但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局“養(yǎng)老地產(chǎn)”市場，因?yàn)樗麄兠媾R的服務(wù)對象是這不到10%人群當(dāng)中的中高端老年收入者，這些人群的養(yǎng)老需求足以支撐這些開發(fā)商在“養(yǎng)老地產(chǎn)”市場上拿地?fù)尩乇P。

盡管有較早進(jìn)入“養(yǎng)老地產(chǎn)”的一些企業(yè)，并且在運(yùn)營模式上相對較成功；但是，這些企業(yè)的運(yùn)營管理基本是各執(zhí)一詞，整個(gè)“養(yǎng)老地產(chǎn)”市場并沒有統(tǒng)一的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

“要明確‘養(yǎng)老地產(chǎn)’的屬性。首先，它的價(jià)值和屬性應(yīng)該有地產(chǎn)屬性，有住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；其次，有非常強(qiáng)的金融屬性，比如說證券、基金、保險(xiǎn)、儲(chǔ)蓄性的產(chǎn)品，會(huì)在這個(gè)鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財(cái)、老年理財(cái)?shù)膬?nèi)容；再次，有服務(wù)屬性，服務(wù)于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應(yīng)當(dāng)有非常強(qiáng)的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養(yǎng)老住區(qū)的項(xiàng)目絕不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型?！甭櫭飞榻B說。

現(xiàn)在，“養(yǎng)老地產(chǎn)”正逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道。然而，由于目前城市規(guī)劃中尚無養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，目前多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，這也使不少地產(chǎn)企業(yè)卻步不前；同時(shí)，由于缺乏產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與制度支持，也使地產(chǎn)企業(yè)陷入困惑之中。

2010年12月，萬科宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域，在北京房山竇店“萬科幸福匯”項(xiàng)目，拿出一棟樓試點(diǎn)“養(yǎng)老地產(chǎn)”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也成立了專門的“養(yǎng)老地產(chǎn)”事業(yè)部。保利地產(chǎn)在北京即將推出“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目，其首個(gè)試點(diǎn)“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目選擇在北京上風(fēng)上水的西山區(qū)域。

“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時(shí)代，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)，而且獨(dú)生子女的國情，也使中國老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為緊迫。但是應(yīng)注意，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非就是‘養(yǎng)老地產(chǎn)’，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，地產(chǎn)只占到20%的比例，只是在這個(gè)產(chǎn)業(yè)中起到的是承載作用，開發(fā)商不可能全部承擔(dān)起包括醫(yī)療、保險(xiǎn)在內(nèi)的多個(gè)職能?！甭櫭飞f。

政策破冰

雖然“養(yǎng)老地產(chǎn)”前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產(chǎn)商步履維艱?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于“養(yǎng)老地產(chǎn)”并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業(yè)難以承受。

張宏偉也認(rèn)為，“‘養(yǎng)老地產(chǎn)’及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要順利發(fā)展，應(yīng)盡快消除當(dāng)前的無形的政策壁壘”。

房地產(chǎn)商的困局有望在2013年有所突破。從2013年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

據(jù)了解，目前，在北京的土地供應(yīng)計(jì)劃中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地屬于劃撥用地，主要按北京市規(guī)劃部門的公共設(shè)施“千人指標(biāo)”及市民政部門的申請建設(shè)，并沒有在供地計(jì)劃中明確供地面積和位置。