國(guó)有土地征收賠償條例精選(九篇)

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第1篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

1、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)扔诤戏〒碛蟹慨a(chǎn)評(píng)估價(jià)格加房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額；

2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)等于合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格加房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額減被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格；

3、房屋拆遷安置費(fèi)等于搬遷補(bǔ)助費(fèi)加沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)加超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)加非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

第2篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

確定補(bǔ)償款不對(duì)的話，那你可以按照下面的途徑維權(quán)：

1、一般情況下，如果對(duì)征地補(bǔ)償不滿意，可以要求地方人民政府協(xié)調(diào)；

2、如果協(xié)調(diào)不成功的，可以要求地方人民政府進(jìn)行裁決；

3、如果是非正地的，可以收集相關(guān)證據(jù)資料至法院提起訴訟，要求停止侵害并賠償損失。

【法律依據(jù)】：根據(jù)國(guó)務(wù)院令的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額；

第3篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

關(guān)鍵詞 征收 拆遷 利益沖突

中圖分類號(hào)：D922 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、關(guān)于征收與拆遷的語(yǔ)意

（一） 關(guān)于“征收”。

《中華人民共和國(guó)憲法》（以下簡(jiǎn)稱《憲法》）第十條：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第四十二條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”

可見，“征收”一詞是以憲法和人大立法明確規(guī)定為依據(jù)的，且專門針對(duì)將集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的事項(xiàng)，是一種改變物權(quán)歸屬的公權(quán)力行為。

（二） 關(guān)于“拆遷”。

《憲法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都確認(rèn)：對(duì)私人財(cái)產(chǎn)只能“征收或征用”。然而，現(xiàn)有法律層級(jí)較高的法律檔有5件行政法規(guī)、9件司法解釋仍是以“拆遷”為基礎(chǔ)建立。在這些法律檔中，“拆遷”一詞無(wú)一例外地與“房屋”聯(lián)系在一起，而并未對(duì)房屋建在集體土地上還是國(guó)有土地上加以區(qū)分。其中，將“拆遷”一詞賦予強(qiáng)大公權(quán)力色彩的法律檔莫過(guò)于2001年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《拆遷條例》）。

且“拆遷”一詞，直白地講述了當(dāng)集體土地被國(guó)有化以及單位和個(gè)人的房屋被國(guó)有化之后的命運(yùn)，但“拆遷”卻并不是一個(gè)法律詞匯，它不能準(zhǔn)確地彰顯法律意義。

（三） 現(xiàn)狀。

2011年1月19日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱：《征收與補(bǔ)償條例》）頒布施行。我認(rèn)為《征收與補(bǔ)償條例》可以看做是對(duì)“拆遷”一詞的正式放棄?！墩魇张c補(bǔ)償條例》在標(biāo)題中使用的正是“征收”一詞，而非2001年《拆遷條例》當(dāng)中的“拆遷”。我認(rèn)為非常合理，因?yàn)椤安疬w”本質(zhì)上源于政府對(duì)居民房屋所占用之土地的產(chǎn)權(quán)的征收，其法律效力亦附屬于征收而存在。具體而言，拆遷的主體、程序、補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)變更等諸多重要問(wèn)題均由征收制度決定。

二、我國(guó)現(xiàn)行征收制度的關(guān)鍵性理論問(wèn)題

（一）征收的性質(zhì)及其應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。

目前我國(guó)的征收實(shí)質(zhì)上是一種行政征收。行政征收，是指行政主體憑借國(guó)家行政權(quán)力，根據(jù)國(guó)家和社會(huì)公共利益的需要，依法向行政相對(duì)人強(qiáng)制、無(wú)償?shù)卣骷欢〝?shù)額的金錢或?qū)嵨锏男姓袨?，具有?qiáng)制性，無(wú)償性，法定性。征收行為或房屋的拆遷行為構(gòu)成行政征收法律關(guān)系。

正因?yàn)檎魇盏男姓袨閷傩?，我認(rèn)為至少應(yīng)遵循行政行為的基本原則，也即：依法行政原則、合理性原則、程序正當(dāng)原則、便民高效原則、誠(chéng)實(shí)守信原則。即：征收應(yīng)該遵循法定的職權(quán)和程序、充分考慮具體情況之后以最大限度地減少損害為原則進(jìn)行。

（二） 征收強(qiáng)烈的利益對(duì)抗性。

對(duì)于適應(yīng)了定居生活的人類而言，幾乎沒(méi)有什么比能夠維持自己穩(wěn)定的生活數(shù)據(jù)即財(cái)產(chǎn)更為重要了。而征收制度要?jiǎng)儕Z的恰恰正是這項(xiàng)權(quán)利，因而就表現(xiàn)為公權(quán)力與個(gè)人之間強(qiáng)烈的利益沖突。而當(dāng)前個(gè)人力量弱小到無(wú)法抵抗公權(quán)力，于是，為了捍衛(wèi)在個(gè)人眼中幾乎是生存基礎(chǔ)的土地和房屋，才出現(xiàn)了個(gè)人以血肉之軀憤然抵抗的事件。因而合理地處理個(gè)人利益與公共利益應(yīng)該永遠(yuǎn)是征收制度不衰的主題。

三、結(jié)合《征收與補(bǔ)償條例》對(duì)征收當(dāng)中雙方利益的沖突解決的分析

（一） 征收的前提――公共利益應(yīng)盡可能的明確。

《征收與補(bǔ)償條例》第八條采用列舉式對(duì)“公共利益”進(jìn)行了界定，共七項(xiàng)，但其中第五項(xiàng)“為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要”引發(fā)了不小的爭(zhēng)議。且不論舊危房改造中難免會(huì)有開發(fā)商的涉足，單就“舊危房改造在多大程度上能歸屬于公共利益”就是一個(gè)頗難論證的問(wèn)題。

公共利益不僅需要列舉式的羅列，它還需要一種有明確標(biāo)準(zhǔn)的描述性定義，以便于當(dāng)新的社會(huì)現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)或者疑難案例出現(xiàn)時(shí)有一個(gè)可供界定的標(biāo)準(zhǔn)。而且在這個(gè)問(wèn)題上，針對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)，首要的是將商業(yè)利益排除在外。

（二） 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)――從替換和補(bǔ)償金說(shuō)起。

就目前情況而言，對(duì)房屋的征收主要有兩種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋置換。

對(duì)于房屋置換而言，主要是解決房屋在置換前后的面積、便利程度等方面的問(wèn)題。對(duì)于房屋置換導(dǎo)致的住房條件下降予以相應(yīng)的補(bǔ)償即可，另外是過(guò)渡期間費(fèi)用的償付問(wèn)題。而對(duì)于貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，向來(lái)是爭(zhēng)論不休的問(wèn)題。

《征收與補(bǔ)償條例》對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！?，然而眾多的專家卻仍然擔(dān)心這樣的標(biāo)準(zhǔn)不足夠防止類似釘子戶事件的發(fā)生。因?yàn)椋玫截泿叛a(bǔ)償并不是最終目的，最終被拆遷的居民還是需要解決住房問(wèn)題。如果因?yàn)樽糇》科婆f而導(dǎo)致評(píng)估數(shù)額過(guò)低，就仍然無(wú)法使失去住房的居民在現(xiàn)在的條件下獲得一套住房，而生活質(zhì)量不受太大的影響。因而，當(dāng)前房屋的估價(jià)是否應(yīng)該成為貨幣賠償?shù)臎Q定性標(biāo)準(zhǔn)值得商榷。

（三） 強(qiáng)制拆遷的適用應(yīng)嚴(yán)格限制其措施。

強(qiáng)制拆遷首先并不是一個(gè)貶義詞，只是強(qiáng)制拆遷的手段有可能成為被詬病的對(duì)象。因?yàn)槿魏涡姓袨楸厝粫?huì)以其背后強(qiáng)大的國(guó)家機(jī)器能做后盾，在必要的時(shí)候以其強(qiáng)制力保證行政行為的實(shí)施。然而在強(qiáng)制力顯現(xiàn)的時(shí)候，如何同時(shí)體現(xiàn)對(duì)行政相對(duì)人的人權(quán)的保障和尊重。

《征收與補(bǔ)償條例》中先補(bǔ)償后強(qiáng)拆的規(guī)定是個(gè)很大的進(jìn)步。同時(shí)其二十七條規(guī)定：“房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷?！比匀皇潜容^具體的規(guī)定，一個(gè)抽象的原則仍未建立。

（作者單位：湖北省恩施市人民檢察院）

參考文獻(xiàn)：

第4篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

【關(guān)鍵詞】房屋征收；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；分析

0.引言

我國(guó)土地實(shí)行的是社會(huì)主義公有制管理，土地歸國(guó)家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問(wèn)題，進(jìn)而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國(guó)有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國(guó)城市化的不斷擴(kuò)張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國(guó)有土地也越來(lái)越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴(kuò)張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國(guó)的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補(bǔ)償混亂等問(wèn)題，征收過(guò)程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強(qiáng)對(duì)集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補(bǔ)償中的重要組成部分，它和征收補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來(lái)看，集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個(gè)方面。

1.1征收補(bǔ)償原則的影響

土地征收是為了滿足國(guó)家公共利益的需求，強(qiáng)制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過(guò)程中被征收者喪失了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補(bǔ)償。分析各國(guó)和地區(qū)立法的不同，征收補(bǔ)償原則可以大致分為：完全性補(bǔ)償、適當(dāng)性補(bǔ)償和公平補(bǔ)償三類。我國(guó)現(xiàn)有的立法中還沒(méi)有對(duì)征收補(bǔ)償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補(bǔ)償?shù)淖饔?，但并沒(méi)有明確規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補(bǔ)償原則不統(tǒng)一，實(shí)際使用混亂等情況。

1.2征收補(bǔ)償范圍的影響

很多國(guó)家和地區(qū)對(duì)征收補(bǔ)償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)征收范圍不僅包括不動(dòng)產(chǎn)本身，還包括不動(dòng)產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)等。我國(guó)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償范圍中包括了房屋價(jià)值、搬遷損失和臨時(shí)安置補(bǔ)償這三個(gè)方面，可以說(shuō)是立法上的一大進(jìn)步。但是該立法中對(duì)土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒(méi)有進(jìn)行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對(duì)此存在爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國(guó)有土地上房屋征收，對(duì)集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對(duì)待，如果可以無(wú)償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)的終止不需要進(jìn)行補(bǔ)償，反之，就需要增加土地征收補(bǔ)償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無(wú)償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補(bǔ)償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補(bǔ)償辦法的影響

我國(guó)的土地征收補(bǔ)償主要以多種費(fèi)用的形式體現(xiàn)，其中征地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)助和農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取＜w土地上房屋征收補(bǔ)償管理辦法主要由各級(jí)政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進(jìn)行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過(guò)實(shí)物和貨幣補(bǔ)償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購(gòu)房。

2.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法

2.1房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評(píng)估它自身的價(jià)值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行重置成本評(píng)估，以確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于提供土地重建安置的征收補(bǔ)償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，評(píng)估中去除土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。

2.2臨時(shí)安置和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補(bǔ)償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時(shí)無(wú)法按期交付時(shí)才能獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償。但是相關(guān)法律中對(duì)于搬遷和臨時(shí)安置的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)并不經(jīng)濟(jì)。對(duì)此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請(qǐng)專業(yè)搬家公司進(jìn)行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補(bǔ)償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無(wú)法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補(bǔ)償和被征房屋屬于集體土地或者國(guó)有土地沒(méi)有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國(guó)有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，第二是征收過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的利潤(rùn)損失和必要的費(fèi)用補(bǔ)償進(jìn)行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評(píng)估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)對(duì)集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國(guó)家應(yīng)該針對(duì)集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補(bǔ)償操作機(jī)制，促進(jìn)國(guó)家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)

[1]王達(dá).征收補(bǔ)償決定及其合法性審查[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011（21）.

第5篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

一、房地一體登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要宗旨是實(shí)現(xiàn)房地一體化登記服務(wù)，從而方便于民，只需一次申請(qǐng)登記便獲得房地產(chǎn)權(quán)利。一體化登記可以使房地權(quán)利同時(shí)登記、同時(shí)生效，防范了風(fēng)險(xiǎn)。因此，盡管業(yè)主擁有的房地產(chǎn)中土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，房屋是所有權(quán)，但其權(quán)利主體基本應(yīng)保持一致，也就是兩個(gè)不同權(quán)利的設(shè)立、變更、注銷一般應(yīng)同步發(fā)生于房和地之上。如抵押權(quán)設(shè)定的規(guī)定很好地體現(xiàn)了此原則：房屋抵押的，其相應(yīng)土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉(zhuǎn)讓時(shí)必受到土地能否分割或者能否從獨(dú)用宗轉(zhuǎn)為共用宗的限制。但是在不動(dòng)產(chǎn)抵押中會(huì)出現(xiàn)房、地抵押權(quán)主體不一致的情形，這與房地權(quán)利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權(quán)利主體一致原則是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體一致，而不要求其他權(quán)利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設(shè)立登記時(shí)房屋尚未開工建設(shè)，則土地抵押權(quán)人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權(quán)，房屋一旦建成再設(shè)定抵押權(quán)給另一個(gè)抵押權(quán)人也是法律所允許的。此時(shí)，房、地就出現(xiàn)不同的抵押權(quán)主體，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，與其他房地產(chǎn)處分不同的是要將房和地的價(jià)值分別計(jì)算，分別為不同抵押權(quán)人優(yōu)先受償。正是由于房、地權(quán)利并非完全同步發(fā)生，特別是在土地使用權(quán)和所有權(quán)上附上抵押權(quán)后，如何堅(jiān)守房地一體原則值得我們探討，比較常見的有以下三種情形。

1.無(wú)房屋之土地設(shè)立抵押后的在建工程抵押

土地使用權(quán)受讓方通常在取得土地時(shí)就以該土地設(shè)定抵押權(quán)用于支付土地出讓金或用于開發(fā)建造資金，在宗地不能分割的情況下當(dāng)然是以整宗地作為抵押物，此時(shí)辦理的是土地抵押設(shè)立登記。隨著開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，土地使用權(quán)人即建設(shè)者會(huì)繼續(xù)以在建工程設(shè)定抵押以獲取續(xù)建資金。

建設(shè)者申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅嚎梢婪ㄟx擇兩種途徑：一是只申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅涸O(shè)立登記。由于土地已經(jīng)抵押在先，土地抵押時(shí)尚未開工建設(shè)，因此根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，在建工程不屬于首次設(shè)立土地抵押的抵押物范圍，此時(shí)在建工程抵押以已建成部分的造價(jià)為限進(jìn)行擔(dān)保，不含土地價(jià)值。就整個(gè)房地產(chǎn)而言，土地抵押權(quán)人和在建工程抵押權(quán)人對(duì)應(yīng)著不同的抵押部位，沒(méi)有順位而只有房、地之分，在一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置已建成房屋及整宗土地時(shí)，則土地抵押權(quán)人就土地價(jià)值部分進(jìn)行優(yōu)先受償，在建工程抵押權(quán)人就已抵押的工程價(jià)值部分進(jìn)行受償。二是土地抵押權(quán)變更為在建工程及其土地抵押。因?yàn)殡S著工程形象的進(jìn)度，土地逐漸分?jǐn)偟皆诮üこ讨?，最后竣工時(shí)土地全部隨房屋分?jǐn)偼瓿?。根?jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，房屋抵押，相應(yīng)的土地隨之抵押，則申請(qǐng)人可以在建工程及其相應(yīng)土地價(jià)值相當(dāng)于整宗土地價(jià)值時(shí)，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應(yīng)土地，并且可隨著工程形象進(jìn)度而追加在建工程設(shè)立抵押權(quán)，這種做法不會(huì)出現(xiàn)房、地抵押權(quán)人不一致的結(jié)果，更好地實(shí)現(xiàn)了房地一體化登記原則。

2.無(wú)房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋預(yù)售

在當(dāng)前房屋交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記分離的情況下，更加應(yīng)注重交易環(huán)節(jié)與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開發(fā)的土地在取得之時(shí)設(shè)立抵押權(quán)后，隨著工程的推進(jìn)會(huì)進(jìn)入房屋預(yù)售環(huán)節(jié)，預(yù)售則意味著房屋及其相應(yīng)土地將從開發(fā)者名下轉(zhuǎn)移給購(gòu)買人。為使預(yù)購(gòu)人將來(lái)取得完整權(quán)利的房地產(chǎn)，則土地的抵押應(yīng)在預(yù)售時(shí)予以解除。因此，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋預(yù)售許可時(shí)應(yīng)提供土地抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明，或者注銷土地抵押權(quán)后再申請(qǐng)預(yù)售許可。為更好地與預(yù)售樓盤表銜接，應(yīng)如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，在預(yù)售過(guò)程中遵循在建工程抵押權(quán)每解除一套才預(yù)售一套，保證預(yù)售的房屋沒(méi)有權(quán)利限制，同時(shí)做到房地權(quán)利主體一致。

3.無(wú)房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋首次登記

對(duì)于土地抵押沒(méi)有解除而房屋申請(qǐng)首次登記的，原來(lái)僅辦理房屋所有權(quán)登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)上操作則會(huì)出現(xiàn)房屋所有權(quán)是完整的，相應(yīng)的土地使用權(quán)因抵押而受限，對(duì)于下一步房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移則會(huì)出現(xiàn)房屋相應(yīng)的土地受限。由此，必須要求土地抵押權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)移證明或注銷土地抵押權(quán)才能辦理轉(zhuǎn)移登記，所以為便于購(gòu)房者順暢辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)在房屋首次登記時(shí)，將土地純抵押轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無(wú)法解除抵押的部分繼續(xù)設(shè)定抵押，其他房地產(chǎn)在辦理首次登記后可辦理轉(zhuǎn)移登記。

二、實(shí)踐中常見的房地區(qū)別登記類型

由于房、地權(quán)利內(nèi)容的不同，權(quán)利取得或變化、注銷時(shí)點(diǎn)的不同，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中房地登記時(shí)會(huì)發(fā)生因權(quán)利不同而房和地對(duì)應(yīng)的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅(jiān)持一體化原則又做到不同的權(quán)利區(qū)別對(duì)待、分別適用不同的登記類型呢？我國(guó)土地資源為國(guó)家所有并調(diào)控（集體土地除外），因此土地使用權(quán)并不能自由地變更、轉(zhuǎn)讓、分割，即使是市場(chǎng)化方式取得的土地也會(huì)因土地和城市規(guī)劃的原因?qū)е缕渥兏娃D(zhuǎn)讓受到限制。但房屋實(shí)行所有權(quán)制度，既然所有則權(quán)利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權(quán)利主體一致原則無(wú)從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅(jiān)持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對(duì)于特殊情形房和地的登記類型可適當(dāng)?shù)赜枰詤^(qū)別，以便更好地反映權(quán)利變化狀況。

1.已建有房屋的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

只要土地上已建有房屋，則房地應(yīng)一并登記。在土地使用權(quán)從集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的情形下，其實(shí)經(jīng)過(guò)了這樣的程序：集體土地先征用為國(guó)有，國(guó)家再出讓給原土地使用權(quán)人。所以就土地而言，所有權(quán)以征用方式發(fā)生了轉(zhuǎn)移即從集體所有變?yōu)閲?guó)家所有，使用權(quán)隨所有權(quán)變化而變更為國(guó)有土地使用，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，因此土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。而房屋的現(xiàn)狀和權(quán)利主體均未發(fā)生變化，因此不需要申請(qǐng)登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應(yīng)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。

2.房屋首次登記時(shí)土地已辦理過(guò)首次登記

所謂首次登記是指物權(quán)第一次在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記、登簿。而房屋所有權(quán)首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現(xiàn)為土地使用權(quán)已辦理過(guò)首次登記；二是房屋為合法建造即取得規(guī)劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對(duì)應(yīng)的土地已不能認(rèn)為首次登記，而是變更登記。因?yàn)殡m然土地要素沒(méi)有變化，但附著物從無(wú)到有，即從空地轉(zhuǎn)為有房之地則視為發(fā)生了變更。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）的登記類型規(guī)定中可知，這個(gè)登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經(jīng)做過(guò)登記，但房屋登記時(shí)仍然認(rèn)定為首次登記。

3.土地連同房屋征收的登記類型

根據(jù)《土地管理法》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，為了國(guó)家安全和社會(huì)發(fā)展等公共利益，市、縣級(jí)人民政府可以作出征收房地產(chǎn)決定，如國(guó)有土地及房屋征收意味著原房地產(chǎn)權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，這也意味著地方政府（代表國(guó)家）作為征收主體將取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。由于國(guó)有土地的所有權(quán)本就屬于國(guó)家所有，使用權(quán)一旦收回后則土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)主體合二為一，即土地使用權(quán)為土地所有權(quán)涵蓋，而國(guó)有土地所有權(quán)依法可以不登記。因此，辦理此類不動(dòng)產(chǎn)登記，需要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)注銷登記。此外，由于房屋所有權(quán)主體是國(guó)家（地方政府行使），而且地方政府征收國(guó)有建設(shè)用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對(duì)于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發(fā)證。這是房、地登記類型應(yīng)區(qū)別對(duì)待的一個(gè)典型。

4.房屋拆除而土地使用權(quán)未變化時(shí)的登記類型

《細(xì)則》將此類情況籠統(tǒng)歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發(fā)生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區(qū)分對(duì)待就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)房屋而言，當(dāng)其滅失時(shí)，確應(yīng)辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒(méi)有任何變化的要素，一般無(wú)需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒(méi)有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無(wú)論分別對(duì)待房和地，還是根據(jù)地隨房走或房隨地走理論，都不能認(rèn)定該情形為房地產(chǎn)注銷登記類型，《細(xì)則》在這個(gè)登記類型定位上似有不妥。

第6篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

關(guān)鍵字：房屋拆遷；強(qiáng)制拆遷；行政問(wèn)責(zé)

一、房屋拆遷的相關(guān)理論探討

1.房屋拆遷的涵義

房屋拆遷是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造的需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由，建設(shè)單位對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆遷，并對(duì)房屋的所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。拆遷是社會(huì)的發(fā)展要求，關(guān)乎社會(huì)發(fā)展中每一個(gè)人的利益。城市房屋拆遷的目的可以分為兩種：一是為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益的需要，二是出于商業(yè)性開發(fā)的需要，但是無(wú)論哪種目的拆遷活動(dòng)，都應(yīng)堅(jiān)守權(quán)利平衡、利益共享、公平正義。

2.強(qiáng)制拆遷與行政問(wèn)責(zé)的概念

強(qiáng)制拆遷是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)依照法定的程序和條件將被拆遷人的房屋依法強(qiáng)行拆除的履行國(guó)家權(quán)力的行為。根據(jù)強(qiáng)制拆遷實(shí)施的主體不同，在新法之前我國(guó)的強(qiáng)制拆遷分為司法強(qiáng)制拆遷和行政強(qiáng)制拆遷兩種。城市房屋拆遷中的政府法律責(zé)任，包括行政責(zé)任及刑事責(zé)任，是行政機(jī)關(guān)在拆遷過(guò)程中因違法對(duì)相對(duì)人造成損害所要承擔(dān)的責(zé)任。行政問(wèn)責(zé)通常指對(duì)不履行或不能正確履行行政義務(wù)的行政機(jī)關(guān)及其工作人員追究其責(zé)任的行為。

二、我國(guó)新的征收法中房屋拆遷的主要問(wèn)題

1.行政權(quán)力干預(yù)司法

當(dāng)前法院在人、財(cái)、物等諸多方面受制于地方政府與官員，造成地方官員屢屢干預(yù)司法行為。避免非法干預(yù)，讓法院擺脫在諸多方面對(duì)于地方的依賴，增強(qiáng)法院對(duì)于地方與行政的獨(dú)立性。維護(hù)司法強(qiáng)拆的權(quán)威，就必須限制行政力量對(duì)司法的不當(dāng)干預(yù)，樹立司法強(qiáng)拆必要的公信力。在實(shí)行司法強(qiáng)拆后，若司法受地方行政和其他外力干預(yù)，行政強(qiáng)拆發(fā)生的問(wèn)題就可能同樣在司法強(qiáng)拆中重演。

2.法院對(duì)涉訴拆遷案件執(zhí)行的困難

在房屋拆遷案件中，法院時(shí)常處于兩難境地。當(dāng)拆遷行為存在一定的合理性，法院判決撤銷或裁定不予強(qiáng)制執(zhí)行，就會(huì)被指責(zé)不支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，維持或強(qiáng)制執(zhí)行拆遷行為，又使被拆遷人的合法權(quán)益得不到保護(hù)。當(dāng)拆遷涉及社會(huì)穩(wěn)定時(shí)，不強(qiáng)制執(zhí)行則有失法律威嚴(yán)，但則又勢(shì)必引起群體性上訪等暴力事件。取消“行政強(qiáng)拆”確實(shí)是一種進(jìn)步，但必須要完善相應(yīng)的制度作為保障否則就會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用。

3.從立法上對(duì)被拆遷者的偏倚

從目前拆遷立法的規(guī)定看，強(qiáng)制拆遷的適用范圍是比較廣的，只要被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由不予搬遷不提出復(fù)議訴訟，法院進(jìn)行審查就可以強(qiáng)制拆遷，既然有了協(xié)議就要履行，按照司法原理，如果一方不愿履行協(xié)議，要向另一方支付違約金、賠償損失或者強(qiáng)制履行。強(qiáng)制履行只是其中一種承擔(dān)的違約方式，目的無(wú)非是為了執(zhí)行協(xié)議。因此，強(qiáng)制拆遷表面看是被拆遷人不履行協(xié)議的直接后果，但從根源講，強(qiáng)制拆遷是所有環(huán)節(jié)發(fā)展的必然結(jié)果，可以看出強(qiáng)制拆遷程序偏重于強(qiáng)調(diào)拆遷的速度。

三、由房屋強(qiáng)制拆遷到行政問(wèn)責(zé)的思考

1.關(guān)于房屋強(qiáng)制拆遷的案例及其引發(fā)的“市長(zhǎng)道歉”

新的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，條例出來(lái)后媒體報(bào)道依舊有很多違規(guī)強(qiáng)制拆遷的例子，釀成一個(gè)個(gè)自焚、跳樓、投擲石塊等方式阻撓執(zhí)行的悲劇。特別是長(zhǎng)春市惡性強(qiáng)拆事件，未簽訂補(bǔ)償協(xié)議，數(shù)百人就開始暴力造成1人死亡。監(jiān)察部責(zé)令長(zhǎng)春市政府向國(guó)務(wù)院作出深刻檢查，長(zhǎng)春市市長(zhǎng)向全市人民公開道歉。

2.關(guān)于城市房屋拆遷中的行政問(wèn)責(zé)

總理在《政府工作報(bào)告》中指出實(shí)行執(zhí)法責(zé)任制和執(zhí)法過(guò)錯(cuò)追究制，做到“有權(quán)必有責(zé)、用權(quán)受監(jiān)督，侵權(quán)要賠償”，也為行政問(wèn)責(zé)制的實(shí)施指明了方向。近日中央嚴(yán)肅查處了11起強(qiáng)制拆遷致人傷亡的案件，進(jìn)行黨紀(jì)、政紀(jì)處分和行政問(wèn)責(zé)57人。有人認(rèn)為強(qiáng)拆致死的“事故率”相對(duì)很低，當(dāng)后果嚴(yán)重了才會(huì)被問(wèn)責(zé)，所以違法強(qiáng)拆被追究的比例很小，這也是違法強(qiáng)拆屢禁不止的根本原因。目前行政問(wèn)責(zé)在我國(guó)還是有些問(wèn)題，如上級(jí)對(duì)下級(jí)問(wèn)責(zé)參雜個(gè)人感情的，被問(wèn)責(zé)后的官員引咎辭職或者被免職了不過(guò)幾年又復(fù)出的，所以要建立相應(yīng)的制度對(duì)行政問(wèn)責(zé)失范進(jìn)行處理。

四、關(guān)于對(duì)城市房屋拆遷的完善對(duì)策

1.完善拆遷程序是化解拆遷矛盾的重要途徑

在城市房屋拆遷中，政府對(duì)什么是公共利益和對(duì)被拆遷者做出相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題上隨意性很大。城市房屋拆遷的正確程序是：規(guī)劃―公示―安置住房―補(bǔ)償―拆遷―土地拍賣―開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。同時(shí)針對(duì)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行拆遷案件設(shè)立聽證程序，給被拆遷房屋所有人申辯的機(jī)會(huì)，才能保障聽證程序的透明，保障行政相對(duì)人的權(quán)利。人民法院在聽證的過(guò)程中充分發(fā)揮聽證的優(yōu)勢(shì)，避免加劇雙方當(dāng)事人之間的矛盾。

2.加強(qiáng)對(duì)房屋強(qiáng)制拆遷的行政問(wèn)責(zé)

“市長(zhǎng)道歉”是一個(gè)好的開端：從嚴(yán)厲的問(wèn)責(zé)中，讓民眾看到中央堅(jiān)決制止違法征地強(qiáng)拆、維護(hù)群眾利益的決心，通過(guò)嚴(yán)厲的問(wèn)責(zé)，制止部分地方政府無(wú)視法律強(qiáng)制拆遷的行為。完善追究程序，在整個(gè)追責(zé)的過(guò)程中，適當(dāng)吸收外部監(jiān)督，如新聞媒體、公民、人大、政協(xié)等，盡量形成一個(gè)相互銜接、密切合作、監(jiān)督有力的監(jiān)督體系。通過(guò)法定程序，依法對(duì)法定情形的行政首長(zhǎng)實(shí)行罷免、辭職。

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第7篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

【關(guān)鍵詞】釘子戶；物權(quán)；權(quán)利

一、私權(quán)保護(hù)原則

根據(jù)《憲法》第13條第1款、《民法通則》第75條、《物權(quán)法》第4條、第64條、第65條、第66條的規(guī)定，公民的合法私有財(cái)產(chǎn)受到法律的保護(hù)，國(guó)家、集體、個(gè)人均不得侵犯。所有權(quán)是個(gè)人在社會(huì)中生存和發(fā)展之本，所有權(quán)作為一種完全的物權(quán)，具有占有、使用、收益、處分的全能；所有權(quán)具有排他的效力，是一種對(duì)世的絕對(duì)權(quán)，因此，任何單位和個(gè)人在沒(méi)有合法理由的情形下不能限制所有權(quán)、侵犯所有權(quán)人的合法權(quán)利。

二、征收的法律問(wèn)題

根據(jù)《憲法》第10條第三款、第13條第3款、《物權(quán)法》第42條的規(guī)定，國(guó)家在以公共利益為目的的情況下，依照法律的權(quán)限和正當(dāng)程序可以征收個(gè)人的房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)，但必需予以合理的補(bǔ)償，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

由此可見，首先，在征收關(guān)系中征收的主體應(yīng)當(dāng)是國(guó)家，城市規(guī)劃的權(quán)力始終應(yīng)是一種公權(quán)力，只有政府在為公共利益的前提下才可以對(duì)私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收。其次，公共利益的界定也成為確定征收是否合法的條件之一，很多時(shí)候清楚區(qū)分公共利益和私人利益幾乎是不可能的，因此通過(guò)一個(gè)全國(guó)性的法律詳盡列舉什么是公共利益也是不可能的。再次，征收私人財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)給予充分、及時(shí)有效的補(bǔ)償，即合理補(bǔ)償，補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)是平等主體之間簽訂的民事合同，應(yīng)給予被征收財(cái)產(chǎn)的所有人符合市場(chǎng)的公平價(jià)格的補(bǔ)償。最后，必須明確征收與拆遷不是同樣的概念。征收是指國(guó)家為了公共利益的需要，將私人所有的財(cái)產(chǎn)征歸國(guó)有。征收可能導(dǎo)致拆遷，但不必然引起拆遷，在被征收土地上不存在建筑物時(shí)，自然沒(méi)有拆遷的問(wèn)題，只有在被征收土地上有建筑物時(shí)，也僅在征收人不想繼續(xù)使用原有建筑物的情況下才有拆遷的問(wèn)題。當(dāng)然拆遷問(wèn)題也不一定只由征收產(chǎn)生，在開發(fā)商為了商業(yè)利益而需要開發(fā)時(shí)就需要在獲得行政批準(zhǔn)后與產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商一致則可以進(jìn)行開發(fā)，因此也會(huì)導(dǎo)致拆遷的發(fā)生。但是，值得我們注意的是在開發(fā)商為了商業(yè)目的與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商的過(guò)程中，政府不再是當(dāng)事人，而只是開發(fā)商與產(chǎn)權(quán)人雙方的平等民事關(guān)系、即合同關(guān)系，自愿買賣，公平交易即使無(wú)法達(dá)成協(xié)議，私人開發(fā)商也無(wú)權(quán)強(qiáng)制收購(gòu)。

三、相鄰關(guān)系問(wèn)題

根據(jù)《民法通則》第83條、《物權(quán)法》第84條、第91條、第92條規(guī)定相鄰關(guān)系人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，給鄰方造成妨害或損失的，應(yīng)當(dāng)排除妨害并賠償損失。

四、房屋與土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

《憲法》第10條第1款規(guī)定城市的土地屬于國(guó)家所有。而根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定除法律另有規(guī)定外，國(guó)家土地實(shí)行有償使用，即國(guó)家出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

五、從物權(quán)法理論的立場(chǎng)上，提出分析研究意見

由于我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》制定生效時(shí)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有寫入憲法，物權(quán)法也沒(méi)有制定，因此，該條例中包含了較多的違反征收理論的情形，例如交易的強(qiáng)制啟動(dòng)權(quán)、強(qiáng)制簽約權(quán)、申請(qǐng)強(qiáng)制裁決權(quán)、強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)等等應(yīng)盡快進(jìn)行修改：

1、確立房屋產(chǎn)權(quán)人的法律地位，保障房屋所有人的所有權(quán)不受非法侵犯。

2、確立征收的公權(quán)性質(zhì)，明確征收關(guān)系的主體一方是政府，而在商業(yè)開發(fā)中開發(fā)商才成為與被拆遷人平等的一方主體。

3、完善征收的法律程序，保證利害關(guān)系人的民主的權(quán)利，確保司法的最終裁判權(quán)，并為確認(rèn)公共利益提供有效的途徑。

4、確定合理補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為“市場(chǎng)原則”，對(duì)被征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行中立公平的評(píng)估。

由于這些問(wèn)題的存在，應(yīng)盡快制定與《物權(quán)法》配套的司法解釋和行政法規(guī)，使得征收在法律程序、公共利益確定、合理補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)更加具有可操作性，更加完善。

此外，最高人民法院在2005年曾司法解釋稱，凡是當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向法院提起民事訴訟的，法院將不再受理。當(dāng)事人可向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。這一條規(guī)定也是違反了征收補(bǔ)償協(xié)議的民事性的，并將導(dǎo)致開發(fā)商強(qiáng)制達(dá)成協(xié)議，損害被拆遷人利益，應(yīng)予以修改。

結(jié) 語(yǔ)

哈耶克說(shuō)過(guò)，“哪里沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)，哪里就沒(méi)有正義?！蔽覀冇辛思磳?shí)施的《物權(quán)法》，有了通往正義的道路。等待我們?cè)诼飞喜粩嗟南蚯?、不斷的明確私權(quán)保護(hù)原則及確認(rèn)公益的合法渠道與合法程序，保證被征收財(cái)產(chǎn)的所有人的到合理的補(bǔ)償，使得無(wú)數(shù)對(duì)《物權(quán)法》寄予厚望或期待它來(lái)保護(hù)的公眾，真正受到法律的澤沐。盧梭說(shuō)：“一切重大的法律不是刻在大理石或銅板上，而是銘記在公民們的心中?！毕Ｍ覀兡軌蛟诜傻谋Ｗo(hù)下盡早的擁有這樣一座屬于自己的城堡――風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)！

【參考文獻(xiàn)】

[1]金剛，黃修斌.被拆遷人合法權(quán)益受侵害原因分析及權(quán)益保障措施[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2008（1）.

[2]王昭.對(duì)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》中若干問(wèn)題的研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007（16）.

第8篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

    滅抵押權(quán)的除外?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定:“因國(guó)家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同?！钡?1條規(guī)定:“因國(guó)家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí),抵押人違反前述第38條的規(guī)定,不依法清理債務(wù),也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”由此知道,抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)在于:得到抵押人(被征收人)或征收補(bǔ)償部門的通知;可以由新的抵押物重新設(shè)定新的抵押;依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同;若所擔(dān)保的債權(quán)未到期,將所得的價(jià)款提存作為擔(dān)?；蚪环ㄔ禾幹?抵押權(quán)未通過(guò)上述方法得到保護(hù)時(shí),抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟,也可以征收補(bǔ)償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)訴訟。征收拆遷工作中,擬征收拆遷區(qū)域內(nèi)是否存在抵押,征收補(bǔ)償部門應(yīng)通過(guò)房產(chǎn)登記部門的協(xié)助做到胸中有數(shù),對(duì)被征收人補(bǔ)償安置的同時(shí),銜接好抵押權(quán)保護(hù)。

    二、抵押權(quán)人的權(quán)利行使

    其一,抵押權(quán)人作為他項(xiàng)權(quán)權(quán)利主體,無(wú)權(quán)干預(yù)所有權(quán)人選擇補(bǔ)償安置方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償由被征收房屋所有權(quán)人說(shuō)了算,但是,實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利受到抵押權(quán)的制約。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定來(lái)看,抵押權(quán)人沒(méi)有干預(yù)被征收拆遷人選擇安置補(bǔ)償方式的權(quán)利,抵押人有通知抵押權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)責(zé)任政府、信賴政府的要求,政府征收補(bǔ)償安置時(shí),應(yīng)當(dāng)確保抵押權(quán)得到有效保護(hù):雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同。抵押權(quán)人作為利害關(guān)系人對(duì)政府作出的有關(guān)征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。

    其二,抵押權(quán)需在法定期限內(nèi)行使?！段餀?quán)法》第202條規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的,人民法院不予保護(hù)?！笨梢?抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期限內(nèi)積極行使自己的權(quán)利,否則,人民法院就不予保護(hù),喪失勝訴權(quán)。在征收拆遷中,征收補(bǔ)償部門有義務(wù)向房地產(chǎn)登記部門核實(shí)被征收房屋存在抵押的情況,并在征收補(bǔ)償中銜接好抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在征收拆遷中抵押權(quán)受到侵害,抵押權(quán)人可以在訴訟時(shí)效內(nèi)向抵押人主張抵押權(quán),也可以向征收補(bǔ)償部門主張抵押權(quán)侵權(quán)損害賠償。

    其三,征收拆遷補(bǔ)償安置致使抵押物價(jià)值明顯減少,抵押權(quán)人可以尋求法律救濟(jì)。在征收資不抵債的國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí),征收主體與被征收人如存在惡意串通、低價(jià)補(bǔ)償、損害抵押權(quán)人利益的嫌疑,抵押權(quán)人可以選擇私法救濟(jì),也可以選擇公法救濟(jì)?！段餀?quán)法》第193條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值,或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的,抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第39條規(guī)定:“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人,并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分,仍作為債務(wù)的擔(dān)保?！庇纱丝梢钥闯?在抵押人主動(dòng)減少抵押物價(jià)值時(shí),抵押權(quán)人的私法救濟(jì)途徑是:請(qǐng)求停止行為;請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或者提供擔(dān)保;請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定,“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的,可以依法提起行政訴訟”。抵押權(quán)人的公法救濟(jì)途徑是:就政府征收的具體行政行為申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價(jià)值減損的嫌疑,政府在征收國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)更加規(guī)范化操作。

    三、征收補(bǔ)償中抵押權(quán)的順位

    抵押權(quán)順位,是指在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了多   個(gè)抵押之后,各個(gè)抵押權(quán)所具有的優(yōu)先受償?shù)南群蟠涡??！段餀?quán)法》第199條規(guī)定,同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償:(一)抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償,順序相同的,按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償

    。從該條規(guī)定來(lái)看,抵押權(quán)的順位很容易理解。但問(wèn)題是現(xiàn)實(shí)中會(huì)經(jīng)常遇到設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)并不一定首先到期,如果設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限后于設(shè)定在后的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限,而后一債權(quán)又未獲清償,應(yīng)如何就抵押物的價(jià)值進(jìn)行受償?如果處理不好這種關(guān)系,引起抵押權(quán)人之間的糾紛,將會(huì)影響征收拆遷工作的順利進(jìn)行。征收拆遷中常遇到的抵押權(quán)均是債務(wù)履行期限未屆滿的,征收拆遷補(bǔ)償中,均需要保護(hù)各自抵押權(quán)?？梢詤f(xié)商保護(hù)抵押權(quán),無(wú)法達(dá)成協(xié)議的及時(shí)作出征收補(bǔ)償決定,將補(bǔ)償金提存或交受理法院處置,暫不支付給被征收人,抵押權(quán)順位由法院依法確定。  四、征收拆遷中抵押權(quán)保護(hù)方式

    在設(shè)定抵押房屋的征收補(bǔ)償中,如何保護(hù)抵押權(quán)人的利益?下面分別就被征收人的三種補(bǔ)償安置方式具體分析抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)方式。

    其一,貨幣補(bǔ)償。《物權(quán)法》第174條規(guī)定:“擔(dān)保期間,擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。”此優(yōu)先受償是指抵押人可以就抵押財(cái)產(chǎn)的代償物(價(jià)金)優(yōu)先分配,而不必與普通債權(quán)人或后位抵押權(quán)人按債權(quán)比例分配該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)金。在征收拆遷補(bǔ)償中,即指當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)被征收時(shí),對(duì)征收拆遷的補(bǔ)償金,抵押權(quán)人有優(yōu)先于其他普通債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。被征收房屋為抵押物時(shí),按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償,此時(shí),貨幣補(bǔ)償與被征收房屋存在等價(jià)交換。根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定,在被征收人獲得貨幣補(bǔ)償后,抵押權(quán)人可以對(duì)抵押人取得的補(bǔ)償金優(yōu)先受償,也可以提存。

    其二,現(xiàn)房安置?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條規(guī)定:“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢訹 lunwen.nangxue.com]實(shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！闭魇詹疬w可以采取現(xiàn)房安置,根據(jù)補(bǔ)償安置合同辦理安置房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,同時(shí),辦理抵押登記。這樣,被征收拆遷人獲得了現(xiàn)房安置,既保護(hù)了被征收拆遷人的利益,又通過(guò)變更抵押登記保護(hù)了抵押權(quán)人的利益。

    其三,期房安置。許多征收拆遷項(xiàng)目中被征收拆遷人選擇期房安置,此時(shí),被征收拆遷房屋需要拆除,而安置房屋尚無(wú)蹤影,如何保護(hù)抵押權(quán)人的利益?安置期房相當(dāng)于預(yù)購(gòu)商品房,根據(jù)《房屋登記辦法》第67條規(guī)定,安置期房可以辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記,這樣就將設(shè)定抵押房屋的征收拆遷與抵押權(quán)保護(hù)有效結(jié)合起來(lái)了。

    五、被征收房屋設(shè)定抵押且被法院查封的征收補(bǔ)償

第9篇：國(guó)有土地征收賠償條例范文

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一) 有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二) 企業(yè)章程;

(三) 驗(yàn)資證明;

(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五) 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

(一) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;

(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;

(三) 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實(shí)情況。

(五) 物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;

(二) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預(yù)售方案。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條 商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。