土地評估估價方法精選(九篇)

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第1篇：土地評估估價方法范文

土地估價報告是土地評估機構給委托方提供的說明評估情況、過程和結論的書面答復，是確定估價對象的客觀合理價格的文件，它全面、客觀、公正、準確地記述了估價過程和估價結果。一份合格的土地估價報告應該是對估價對象界定準確，估價方法選擇合理，估價結果計算正確，文字描述準確，格式規(guī)范、內容完整及要件齊全的文字材料。一份高水平的估價報告除應滿足估價規(guī)程的一般要求外，還要有自己的特點，而不是照抄規(guī)范格式。估價報告質量的高低，不僅反映了土地估價師的水平，也直接關系到有關各方的利益。因此，土地估價人員應對報告質量給予足夠的重視。

估價報告由摘要、估價對象界定、土地估價結果及使用、附件四部分組成。本文對土地估價報告中估價對象界定中所涉及的格式、內容等方面做探討。估價對象界定部分是在說明委托估價方的同時，還明確估價對象并針對待估宗地具體條件分析影響地價的因素。

一、 委托估價方

說明該項估價的委托者（單位或個人），委托方與估價對象使用者之間的關系，委托單位的營業(yè)范圍、單位地址、法人代表、聯系人，或委托個人的聯系地址、聯系方式等。

二、估價對象

此部分要說明估價對象的具置、面積、容積率、用途、使用年期，開發(fā)程度和土地等級。描述時內容應全面而不繁瑣，并前后一致，專業(yè)術語規(guī)范。

三、 估價對象描述

估價對象的具體自身條件是影響其價格的主要因素，在評估估價對象的價格時，應明確土地的登記狀況、土地權利狀況、土地利用狀況。

（一）、土地登記狀況

說明估價對象的歷史來源、位置、土地使用證編號、使用權人、用途、面積、使用權時間、宗地四至等。

描述時要嚴格按照土地登記證書上的登記內容寫，真實地反映土地的登記狀況，描述要有先后順序，先寫土地使用證的證書編號，再寫土地使用權人，位置、用途、面積等內容。

（二）、土地權利狀況

土地權利在我國主要指土地使用權和在土地所有權和土地使用權上派生出的他項權利，具體包括：待估宗地的所有權狀況；待估宗地在基準日的使用權性質（劃撥或出讓），若是以劃撥方式取得，應了解取得該宗地是完全無償還是支付了部分費用，其使用是否有特殊限制等，若是以出讓方式取得，應說明土地取得的時間、出讓金額、批準使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊規(guī)定等；是否有他項權利（如存在抵押權、擔保權、租賃權、地役權、地上地下等他項權利、相鄰關系權利等），若在估價時點存在他項權利應加以詳細說明。

描述時專業(yè)術語應使用精準，描述內容應合法、合規(guī)、合理。不該寫的盡量不寫。如待估宗地是劃撥用地，描述中說此宗地享有抵押權擔保權等其他權利顯然是不合法的。

（三）、土地利用狀況

土地利用狀況包括利用現狀和利用的變遷。

土地利用現狀應描述：土地的現狀用途；現狀利用方式；宗地內外的基礎設施開發(fā)利用程度（供上水、供下水、供電、供路、供訊、供熱，供氣等狀況及其保證率，場地是否平整）；若土地上有建筑物，應具體描述建筑物的面積、用途、結構、耐用年限、已使用年限、建筑密度、容積率、綠化率等；地上其他附著物狀況。

土地利用的變遷包括規(guī)劃利用、最佳利用等情況，規(guī)劃條件對地價影響較大，對規(guī)劃批準機關、日期，批準文號和具體規(guī)劃設計條件應詳細說明。

四、 地價影響因素分析

宗地所在位置的條件優(yōu)劣是影響地價的重要因素，一般將影響地價的因素分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素三方面。

（一）、一般因素

一般因素是對城市地價有一般、普遍、共同影響的因素，主要有①城市資源、自然經濟狀況，包括：地理位置、面積、地形狀況、城市人口、礦產資源等；②房地產制度、法規(guī)及房地產市場狀況，包括：土地政策、住房制度、稅收政策等；③城市整體規(guī)劃和發(fā)展目標。

（二）、區(qū)域因素

區(qū)域因素是在待估宗地所在的區(qū)域范圍，對地價有影響的因素。主要包括：

①區(qū)域概況，即：待估宗地所處區(qū)域位置、區(qū)域等級、商業(yè)區(qū)經濟發(fā)展等。

②道路交通情況，包括：對內交通狀況（公交線路、站點、車流量等）；對外交通情況（距長途汽車站、火車站、飛機場等地距離）；道路的通達度。

③基礎生活設施狀況：即待估宗地所處區(qū)域的基礎設施開發(fā)程度；醫(yī)院、學校、公園等配套生活設施的完善程度。

④環(huán)境狀況：包括自然環(huán)境和社會環(huán)境。

⑤規(guī)劃限制：通過了解城市的總體規(guī)劃相關資料，確定待估對象所處區(qū)域的規(guī)劃限制條件。

⑥其他，如產業(yè)聚集狀況、相鄰區(qū)域的利用狀況等

一般因素和區(qū)域因素可根據估價對象的自身條件對有重要影響的因素進行著重描述。描述內容應全面客觀，前后一致，與估價過程分析相對應。

（三）、個別因素

個別因素是對土地價格水平直接相關的宗地自身條件及其基礎設施條件。

宗地自身條件主要包括：宗地的位置；交通情況；臨街狀況；用途；面積、形狀、容積率；

基礎設施狀況包括：基礎生活設施狀況（周圍商業(yè)中心、學校、醫(yī)院、公園等）和開發(fā)程度（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖、通氣及場地是否平整）。

區(qū)域因素和個別因素是確定土地價格的重要依據，不同用途的用地要考慮的因素應個有所側重。

第2篇：土地評估估價方法范文

一、基本情況

今年，我區(qū)成功升級為國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，在市委、市政府提出的“城市大東擴、產業(yè)大發(fā)展”的發(fā)展目標指引下，在全區(qū)拋起了新一輪大規(guī)模城市建設熱潮。對我局來講，壓力和挑戰(zhàn)前所未有，領導要求高，群眾期望大，而人手缺、時間緊、資金少、任務重又是我局無法回避的現實問題。面對復雜局面，拆遷安置事務管理局全體工作人員心往一處想，勁往一處使，從容面對，出色完成了2011年拆遷安置的各項工作。共啟動、完成工程建設項目**個，共投入資金***億元；共開發(fā)征用土地***多畝，累計拆除房屋約**萬平方米，拆遷群眾**戶。創(chuàng)造了 “高效、快速、和諧、安全”四大亮點。

二、具體做法：

（一）、加強領導，強化學習，固拆遷安置之本。我局拆遷安置工作點多、線長、面廣，牽涉的人員多，涉及的利益大，情況錯綜復雜。特別是今年，我局“四大還建小區(qū)”（廟坡、八字門、廖家、茶場）齊頭并進，相繼開工，沒有強有力的領導組織作保障，沒有豐厚的專業(yè)知識作支撐，工作很難開展。我局黨組一班人審時度勢，果斷采取如下措施：一是細化任務，強化責任。按照“一個項目、一位領導、一種模式”的工作思路，由一位局級領導聯系一個具體項目，對該項目的拆遷安置全權負責，強化責任，做到“誰主管，誰負責”，“誰出問題，追究誰”。二是抓學習，重實踐。今年來，我們采取上黨課，觀看警示片等方式先后組織政治理論學習12次，黨員干部共寫學習筆記、學習心得100多萬字，參加“五創(chuàng)提質”執(zhí)勤**次。與此同時，我們先后6次由分管業(yè)務的副局長講業(yè)務知識課，通過學習，工作人員的綜合素質明顯提高，工作能力明顯增強。三是轉作風，樹形象 。拆遷安置涉及到群眾的直接利益，是群眾最關心、最實際、最容易引發(fā)各種矛盾焦點問題。拆遷安置工作的好壞，體現了政府部門工作作風的好壞和工作水平的高低。在拆遷安置工作中，我局領導干部帶頭深入一線、帶頭接受監(jiān)督、帶頭發(fā)揚民主、帶頭廉潔自律，所有工作人員牢記“五心”，即在接待群眾咨詢熱心；調查補償情況細心；聽取群眾意見耐心；核實安置補償標準公心；善后安置關心。真正做到情為民所系、利為民所謀、權為民所用。

（二）、多渠道溝通，多方位宣傳，夯拆遷安置之基。拆遷安置工作政策性強，市場影響大，加大有關法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，引導群眾正確認識和掌握拆遷安置工作有關政策，正確對待拆遷安置中的矛盾和問題十分必要。在工作中，我局注重多途徑、多形式、多方位做好有關政策法律和宣傳工作和拆遷戶的思想工作。一是召開動員大會，進行全面宣傳。今年，我局共召開動員大會**次，發(fā)放宣傳資料**份，掛宣傳橫幅**條，加強溝通，促進了解，讓情、理、法永駐群眾心中，為順利拆遷安置打下良好的基礎。二是發(fā)揮村組黨員和干部的幅射作用，實施借力宣傳。榜樣的力量是無窮的，各村組、居委會的領導干部更是拆遷安置宣傳的生力軍。發(fā)揮村組黨員和干部的幅射作用，實施借力宣傳，是我們做好宣傳工作的一大法寶。如：我們請八字門居委會的***，他曉之以理、動之以情、導之以行對附近的群眾進行政策宣傳，這些拆遷戶很快消除了怨憤，順利進行了拆遷。同時，基層黨員干部發(fā)現和提出的問題，一般來講是有苗頭性和傾向性的，我們總是有針對性地加以認真負責地解釋和說明。讓他們做到心順、氣順。這樣我們的拆遷安置工作才能順。三是有針對性的上門，做好重點宣傳。由于拆遷范圍廣、拆遷政策多、群眾素質參差不齊，上門做好重點宣傳工作是相當有必要的。今年我們共登門宣傳、勸解***次，及時做好拆遷安置相關法律政策的宣傳工作。雖然有相當多群眾對拆遷安置工作人員冷眼相看、冷語相待，甚至于有的群眾還恐言相嚇，但是我們的干部職工始終保持熱心、細心、耐心、公心、關心，精誠所至，得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都得到預防和解決。

3、依法辦事，陽光操作，增拆遷安置之效。拆遷安置工作事關每一位拆遷群眾的切身利益，稍有不慎，就會引起矛盾，造成不穩(wěn)定因素，只有嚴格依法律辦事，才能將矛盾消除在萌萌芽狀態(tài)。一是堅持公開、公平、公正的原則，以公開促公正，以公平保穩(wěn)定。在拆遷安置補償過程中，我們把征用地批準機關、批準文號和征用土地用途、范圍、面積、補償依據以及安置辦法全部予以公告。接受被拆遷地群眾的監(jiān)督，同時成立核查組，對群眾提出的異議進行復核調查，對存在的問題進行糾正，確保拆遷安置工作在公平、公正、公開的原則下進行，最大限度地減少因拆遷安置不公而引發(fā)矛盾。 二是堅持做到不貪、不占、不挪、不索，陽光拆遷，陽光安置。堅決查處擅自實施拆遷、轉讓拆遷業(yè)務、無資質拆房等違法行為，加強監(jiān)管，堅決杜絕那種對違法行為“視而不見、見而不查、查而不處、處而不嚴”的現象。同時，為了加強成本控制，實施工程項目預算與工程審計分離原則，嚴格實施招投標制度，確保每一分錢用得清清楚楚、每一分錢用得干干凈凈；為確保工程質量，我局嚴格要求施工單位按照設計和現行規(guī)范組織施工，配合監(jiān)理部門對工程質量采取旁站、巡視及平行檢查的形式監(jiān)督管理。及時召開工程例會和質量安全專題會。今年來，我局共聯系監(jiān)理部門召開監(jiān)理會52次、專題會議24次，下發(fā)監(jiān)理通知單74份，參與取樣566次。優(yōu)質、安全、高效完成了全年的拆遷安置工程任務。三是完善拆遷安置工作中可操作性的法律規(guī)范。由于市場瞬息萬變，而目前，安置拆遷補償依據很難與市場變化相適應，為了進一步規(guī)范我區(qū)安置拆遷補償工作，使安置拆遷補償工作做到有法可依，完善《安置拆遷補償辦法》已經迫在眉睫，今年，我局一班人理論聯系實際，再加上實踐，在如何進行安置拆遷補償方面有了較大的突破，為今后的拆遷安置工作打下了良好的基礎。

4、妥善安置，持續(xù)發(fā)展，享拆遷安置之惠。 今年，我局克服基礎差、雨水多、資金緊張等困難，講法、講理、講情；求質、求量、求穩(wěn)，快速高效、積極妥善做好拆遷安置工作。先后有廟坡還建小區(qū)、八字門還建小區(qū)、廖家安置小區(qū)、茶場安置小區(qū)相繼啟動建設。廟坡還建小區(qū)已完成7棟房屋的主題工程建設并順利通過驗收，還有9棟接近完工；八字門還建小區(qū)的拆遷工作及遺留問題全部協調處理完畢，高層擴充設計已完成，污水管建設已完成；廖家安置小區(qū)的拆遷、報建工作全面完成，一期工程的挖方工程完工80%，一期工程的臨時排水管道（239米）鋪設完成；茶場安置小區(qū)，規(guī)劃用地240畝，總建筑面積約27萬平方米，可建安置房2100套，現已確定用地調查紅線圖和bt建設方案。目前，已搬進拆遷戶的居民安置小區(qū)達**個，正在建設的安置小區(qū)的**個。所有的還建安置小區(qū)，我局全力做到如下：一是做到先安置后拆遷。堅持對所有工程嚴格實行“先安置后拆遷”的原則，采用“項目+安置”的辦法，將居民安置地與建設項目一并辦理手續(xù)，一同報建。二是做到“五統(tǒng)一”，堅持統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一報建、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一質監(jiān)、統(tǒng)一物業(yè)管理，做到高標準規(guī)劃、高質量建設、高水平管理，使安置小區(qū)功能完善、設施齊備、適宜居住。由于安置小區(qū)規(guī)劃的統(tǒng)一性、先行性、科學性、實用性，并能與市、區(qū)總體規(guī)劃統(tǒng)一協調，我們所建的安置小區(qū)成為岳陽城區(qū)一道亮麗的風景。

三、存在問題：

一是部分拆遷戶期望值過高，拆遷補償要求脫離實際。有的不僅要求解決住房安置問題，還要求解決諸如下崗、就業(yè)、醫(yī)保、養(yǎng)老等一系列社會問題。制約了拆遷工作的順利開展。