市土地征收補償標準精選(九篇)

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第1篇：市土地征收補償標準范文

【關(guān)鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進程是當前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現(xiàn)有的立法中還沒有對征收補償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補償?shù)淖饔?，但并沒有明確規(guī)定征收補償?shù)脑瓌t，導致很多地方出現(xiàn)了征收補償原則不統(tǒng)一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區(qū)對征收補償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產(chǎn)征收范圍不僅包括不動產(chǎn)本身，還包括不動產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進行區(qū)別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對土地使用權(quán)的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償?shù)慕痤~。但筆者認為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財產(chǎn)權(quán)的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現(xiàn)，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農(nóng)作物補償?shù)?。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當?shù)匾?guī)定的征收標準。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評估它自身的價值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關(guān)專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權(quán)價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關(guān)法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規(guī)定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構(gòu)并不經(jīng)濟。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補償標準的確定

停業(yè)停產(chǎn)補償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補償標準可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產(chǎn)生的費用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關(guān)的利潤損失和必要的費用補償進行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評估的指導性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語

加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進程是當前農(nóng)民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強對相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農(nóng)民三方的利益達到平衡狀態(tài)。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產(chǎn)，2011（21）.

第2篇：市土地征收補償標準范文

關(guān)鍵詞:土地征收;補償;農(nóng)民

中圖分類號:F321.1 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)07-0033-04

土地征收補償是指公共權(quán)力基于公共利益的目的使得被征收人喪失土地上的權(quán)利,對于原權(quán)利人應當支付的相應的代價｡我國《憲法》規(guī)定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償｡《土地管理法》對于土地征收補償?shù)姆绞?#65380;范圍､標準､原則等問題做出了具體的規(guī)定｡但是,現(xiàn)行土地征收補償制度存在補償方式單一､補償范圍有限､補償標準不科學､補償原則不合理等缺陷,亟待完善｡

一､國外土地征收補償制度之借鑒

(一)土地征收補償?shù)幕驹瓌t｡在各國的土地立法中都規(guī)定了土地征收補償制度｡1789年,法國人權(quán)宣言第17條明確規(guī)定了公平補償?shù)挠^念｡因而,“公平補償”作為征收補償?shù)幕驹瓌t是毫無疑義的｡但是這里所說的公平補償,其含義究竟是指彌補財產(chǎn)權(quán)人完全損失的“完全補償”,還是僅給予“適當補償”呢?有關(guān)土地征收補償?shù)脑瓌t大致有三種:

1.完全補償原則｡該原則從“所有權(quán)神圣不可侵犯”的觀念出發(fā),認為損失補償?shù)哪康脑谟趯崿F(xiàn)平等,而土地征收是對“法律面前,人人平等”原則的破壞,為矯正這一對平等的財產(chǎn)權(quán)的侵害,自然應當給予完全的補償,才符合公平正義的要求｡

2.不完全補償原則｡該原則從強調(diào)“所有權(quán)的社會義務性”觀念出發(fā),認為財產(chǎn)權(quán)因負有社會義務而不具有絕對性,可以基于公共利益的需要,而依法加以限制｡但征收土地是對財產(chǎn)權(quán)的剝奪,它已超越了財產(chǎn)權(quán)限制的范圍,因此,基于公共利益的需要,例外地依法準許財產(chǎn)權(quán)的剝奪,應給予合理的補償,否則財產(chǎn)權(quán)的保障將成為一紙空文｡

3.相當補償原則｡該原則認為,由于“特別犧牲”的標準是相對的､活動的,因此,對于土地征收補償應分情況而采用完全補償原則或不完全補償原則｡在多數(shù)場合下,本著憲法以財產(chǎn)權(quán)和平等原則的保障,對特別財產(chǎn)的征收侵害,應給予完全補償;但在特殊情況下,可以準許給予不完全補償｡比如對于特定財產(chǎn)所給予的一般性限制(其中包括對非國有空地及荒地的征收,以及對私有建筑用地超過最高面積限額的征收等),由于該限制財產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容在法律的權(quán)限之內(nèi),因此要求權(quán)利人接受低于客觀價值的補償,并沒有違反平等原則的要求｡

縱觀各國法制,關(guān)于土地征收補償?shù)脑瓌t各不相同,即使是同一國家,隨著權(quán)利觀念從權(quán)利私有化向權(quán)利社會化的轉(zhuǎn)變,也有不同的規(guī)定｡但對世界整個發(fā)展趨勢來看,對于國家合法行為所造成的損失,其補償范圍與標準均呈日漸放寬之勢,以便對人民所遭受的損失予以更充分､更完全的補償｡

(二)土地征收補償?shù)姆秶c項目｡綜觀各國立法,土地征收補償范圍甚為廣泛,現(xiàn)僅以英國､德國立法為例闡述如下:

德國土地征收補償?shù)姆秶晚椖?(1)土地或其他標的物的權(quán)利損失補償;(2)營業(yè)損失補償(即原財產(chǎn)權(quán)人在職業(yè)､營業(yè)或履行其應負的任務所受的暫時的或持續(xù)的損失);(3)征用標的物上的一切附帶損失補償｡

英國土地征收補償?shù)姆秶晚椖渴?(1)土地(包括建筑物)的補償;(2)殘余地的分割或損害補償;(3)租賃權(quán)損失補償;(4)遷移費､經(jīng)營損失等干擾的補償;(5)其他必要費用支出的補償(如律師或?qū)＜业馁M用､權(quán)利維護費用等)｡

由上可見,各國土地征收補償?shù)姆秶?除土地補償外,大多將殘余地損害､營業(yè)損失及其他因土地征收引起的各種附帶損失均列入補償?shù)姆秶?#65377;

(三)土地征收補償?shù)臉藴?#65377;在上述補償項目中,每一項目的補償標準如何確定,是補償制度的又一重要問題｡現(xiàn)仍以英國､德國的補償標準為例:

英國土地征收補償標準是:(1)土地(包括建筑物)的補償標準為公開市場的市價,并且不得因征收而給予被征收入救濟或其他優(yōu)惠;(2)殘余地的分割或損害補償標準為市場的貶值價格;(3)租賃權(quán)損失補償標準為契約未到期的價值及因征收而引起的損害｡

德國土地征收補償?shù)臉藴适?(1)土地或其他標的物的權(quán)利損失補償標準為土地或其他標的物在征收機關(guān)裁定征收申請當日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值;(2)營業(yè)損失補償標準為在其他土地投資可獲得的同等收益｡

由上可見,各國(地區(qū))制定的補償標準一般都以市價為準,使被征收人既無法獲取暴利,也不致遭受損失,實屬公平合理之補償｡

(四)土地征收補償?shù)姆椒?#65377;各國土地征收補償一般以現(xiàn)金補償為主,但考慮到目前現(xiàn)金補償在土地價格評估技術(shù)不足和地價狂漲的情況下,被征收人領(lǐng)取的補償費根本無法維持其原有的生活水平,各國也例外地規(guī)定了一些現(xiàn)物補償｡例如,日本的土地征收補償方法,除現(xiàn)金補償外,還有替代地補償(包括耕地開發(fā)､宅地開發(fā),即在土地被征收人的要求下,土地需用人另造耕地和宅地以代替補償金的部分或全部)､遷移代辦和工程代辦補償｡又如,德國的土地征收補償方法,除現(xiàn)金補償外,亦有代償?shù)匮a償､代償權(quán)利的補償｡這些例外補償不僅可以促進土地資源的充分利用,還可以減少政府籌措資金的困難和人民的不滿情緒,可謂改變補償方式單一化的有效措施｡

(五)土地征收補償?shù)某绦?#65377;西方各國都意識到土地征收補償程序的重要性,精心設(shè)置了本國的土地征收補償程序,其中具有代表性的有三種類型:一是以美國為代表的司法主導型程序;二是以日本為代表的行政主導型程序;三是以法國為代表的行政､司法并重型程序｡

二､我國現(xiàn)階段土地征收補償制度

1.補償原則｡(1)征收土地的補償費是補償或補質(zhì)的,而不是地價;(2)按照被征收土地的原有用途補償;(3)依照法定標準予以補償｡

2.補償項目及支付對象｡補償包括向被征地的集體土地所有權(quán)人支付的土地補償費,向青苗及地上附著物所有權(quán)人支付的青苗及地上附著物補償費,向因征地而造成的富余勞動力支付的安置補助費｡需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的,安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用｡

3.補償､安置費用標準｡(1)土地補償費標準是耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍;(2)征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算｡每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征前三年平均產(chǎn)值的4～6倍｡每公頃耕地的安置補助費最高不得超過被征前三年平均年產(chǎn)值的15倍;(3)至于青苗補助費和其他地面附著物的補償標準,按各省､自治區(qū)､直轄市的規(guī)定執(zhí)行｡

4.土地征收補償程序｡主要分行政程序和爭議解決程序｡其中行政程序具體包括如下步驟:(1)市縣政府擬定征收土地方案,內(nèi)容包括征收土地的范圍､地類､面積､權(quán)屬､土地補償費和安置補助費標準,需要安置人員的安置途徑等;(2)由市縣政府持有關(guān)文件,逐級向有批準權(quán)的政府(國務院或省政府)提出征地申請;(3)有批準權(quán)的政府批準征地申請;(4)市縣政府組織實施｡內(nèi)容包括:1)在收到征地批準書后,將批準書有關(guān)內(nèi)容予以公告;2)被征收土地的所有權(quán)人､使用權(quán)人向政府土地行政主管部門辦理補償?shù)怯?3)市縣政府根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案,會同農(nóng)業(yè)等部門擬定征地補償､安置方案,并予公告,聽取意見;4)組織､實施征地補償､安置方案;(5)市縣政府支付補償安置費用｡征收土地的各項費用應當自征地補償､安置方案批準之日起三個月內(nèi)全額支付;(6)交付土地｡而爭議解決程序的主要內(nèi)容是:1)對補償標準有爭議的,由縣級以上地方政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準征收土地的政府裁決｡征地補償､安置爭議不影響征收土地方案的實施;2)因未按照依法批準的征收土地方案和征地補償､安置方案進行補償､安置引發(fā)爭議的,由市､縣政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由上一級地方政府裁決｡征地補償､安置爭議不影響征收土地方案的實施｡

三､我國現(xiàn)階段土地征收補償制度存在的主要問題

1.法律框架不完善

由于土地征用事關(guān)被征收土地權(quán)利人的利益和國家關(guān)于農(nóng)村土地的基本國策,因此,憲法以及關(guān)于民事權(quán)利的基本法應做出規(guī)定｡《憲法》第10條第3款雖規(guī)定了國家對土地的征用,但強調(diào)的是國家征收權(quán)的行使,而沒有為這種權(quán)力的行使劃定范圍､界限､方式和程序,我國現(xiàn)行《民法通則》也缺乏關(guān)于征收的一般規(guī)定｡這種只強調(diào)授權(quán)､不關(guān)注限權(quán)的規(guī)定,難以形成有效保障財產(chǎn)權(quán)､制約政府權(quán)力的制度,容易造成權(quán)力濫用｡

2.土地征收補償標準過低

我國的土地征收補償標準雖然幾經(jīng)修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差､土地位置､地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平､土地市場交易價格､人均耕地面積等影響土地價值的因素,也不能體現(xiàn)同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現(xiàn)差別的真實價值｡低成本征地,極易導致有關(guān)國家機關(guān)征地行為的隨意性,嚴重侵害相對人權(quán)益｡

尤其是在我國對“公益利益”界定模糊的情況下,大量的非公益性質(zhì)的土地征收行為除了不符合社會正義原則､降低土地配置效率､延遲土地開發(fā)時機之外,較低的征地成本帶來了較高的交易費用和延遲成本｡現(xiàn)行的征地補償標準也已經(jīng)難以保證被征地農(nóng)民維持現(xiàn)有的生活水平｡

3.我國土地征收補償范圍少

征收補償主要是土地補償費､勞動力安置費､附著物補償費等｡我國土地征收補償?shù)臓顩r是直接補償不充分,而對與被征收客體有間接關(guān)聯(lián)以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補償,如殘余地損害､營業(yè)損失和租金損失等間接損失｡因此,征地補償內(nèi)容不完整｡

4.征地過程不透明

國外一些國家規(guī)定征地機關(guān)必須通過正式郵件或定期報紙的形式公告有關(guān)征地的內(nèi)容,并經(jīng)土地所有者申請舉行聽證會,使土地所有者或其他權(quán)利人參與到征地中來,然而我國在整個征地調(diào)查､征地補償分配過程中,農(nóng)民通常是被排除在外的｡目前征地程序的不透明主要表現(xiàn)在:一是政府行為的不透明,哪一塊地需要征､應征多少､補償標準等都不清楚:二是被征收者無法行使一定的權(quán)利阻止政府對自己土地的不合法或不合理征收,沒有形成一定的制衡機制;三是被征收者中僅有部分人了解情況,如村委會主任,而廣大的共有人農(nóng)民對此了解很少或不了解｡

5.失地農(nóng)民的社會保障制度落后

我國農(nóng)村推行以來,國家事實上很少或不再承擔農(nóng)村公共物品提供的責任,農(nóng)民的社會保障轉(zhuǎn)由村社承擔,而村社則以向其成員分配集體所有的土地來體現(xiàn)對農(nóng)民的保障｡于是,土地便成為既要保證農(nóng)民就業(yè)又要提供農(nóng)民基本保障,而且越來越多地轉(zhuǎn)向以承擔農(nóng)民的生存保障功能為主｡在征用土地過程中,農(nóng)民失去了土地也就是失去了基本保障｡失地農(nóng)民為了維持生活,轉(zhuǎn)而希望政府能為他們未來一段時期的生存提供一個可靠的保障,而農(nóng)村的社會保障體系至今仍未有效建立起來｡由于政府沒有將失地農(nóng)民納入社會保障范圍,失地農(nóng)民也就只能關(guān)注眼前利益｡

四､完善土地征收補償制度的主要思路

(一)完善我國土地征收補償制度應遵循的原則

世界各國根據(jù)自己的實際情況制定適合自己的土地征用補償制度,同時也形成各自不同的原則,如日本的“正當補償”原則,美國的“合理補償”原則｡在我國實踐中,有“相應補償”或“適當補償”原則的規(guī)定,但補償標準較低,補償利益不及損失利益,這與我國目前的國情密切相關(guān)｡雖然我國經(jīng)濟基礎(chǔ)還很薄弱,但是給予更充分､更完全的補償,同時又能合理配置資源､監(jiān)控權(quán)力是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢｡因此,應借鑒大多數(shù)國家和地區(qū)的做法,提高征地補償標準,以市場作為基礎(chǔ),將土地補償費､青苗及建筑物､構(gòu)筑物補償費､殘地補償費等主要補償項目的補償價格參照當前土地市場的價格,實行公平補償｡在公平補償原則下,征用補償金應包括兩部分:土地的市場價格和相關(guān)補助金｡土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下,在公開市場中所有權(quán)形態(tài)所具有的無限年期的正常市場價格｡相關(guān)補助金是指因征地而導致搬遷費用､青苗損失費以及為安置失地農(nóng)民的一些費用｡這是因為在我國農(nóng)村,集體土地具有多重功能,即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)資料功能和對農(nóng)民進行生存保障的社會保障功能及發(fā)展功能,農(nóng)地所有權(quán)的市場價格要體現(xiàn)這三重功能,這樣才能切實達到有效補償?shù)哪康?#65377;

(二)完善我國土地征收程序的具體設(shè)想

1.嚴格界定公共利益與公共目的,限制征地的范圍

世界上許多國家對公共利益的列舉式說明值得我們借鑒,即將以公共利益的名義進行建設(shè)項目才可以視為是以公共利益為目的的,除此以外的任何建設(shè)項目都不得以公共利益和公共目的為名行使征地權(quán)｡明確公共利益內(nèi)涵,有利于嚴格區(qū)分國家公益性目的用地和以營利為目的的經(jīng)營性用地,對于公益性用地實行征收,對于經(jīng)營性用地實行市場交易｡

2.提高土地征收補償標準

我國現(xiàn)行土地征收補償標準既不反映市場價值規(guī)律,也不能保證農(nóng)民生活水平恢復到征地前的水平,這使征收補償制度存在許多與時代節(jié)奏不和諧之處,在實踐中產(chǎn)生了許多矛盾和沖突｡針對土地征收補償中,存在著補償標準非市場化及補償標準過低､損害被征收人利益的情形,從目前實際出發(fā),現(xiàn)階段可以采取由土地原用途價格和社會保障費用兩個部分組成的“征地綜合區(qū)片價”補償辦法｡所謂“征地綜合區(qū)片價”,是在考慮農(nóng)村集體土地存在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和農(nóng)民社會保障兩種功能的基礎(chǔ)上,由土地原用途價格和社會保障費用兩部分組成的土地價格,其中土地的原用途價格要充分考慮土地承包經(jīng)營權(quán)､土地產(chǎn)值､土地區(qū)位､當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平等因素;社會保障費用要保證為被征地農(nóng)民建立社會保障體系｡前者通過土地評估確定,后者根據(jù)當?shù)厝罕娚钏胶蜕鐣Ｕ蠈嶋H需要確定｡隨著經(jīng)濟的發(fā)展,征地補償標準也要不斷提高｡這樣確定的補償標準就能較充分考慮市場因素｡

采取這種辦法確立的補償標準,將基本上保證農(nóng)民不因土地征收降低生活水平｡

3.細化補償項目,擴大補償范圍

我國土地征收補償僅限于土地補償費､安置補助費､地上附著物和青苗的補償費,這與國際通行做法相差甚遠,也不能滿足農(nóng)民的實際需要,因此有必要對現(xiàn)行土地征收立法進行修改｡應從我國實際出發(fā),結(jié)合國外經(jīng)驗,適當擴大征收補償范圍,將殘余地分割損害､正常營業(yè)損害以及其他各種因征地而支出的必要費用等可確定､可量化的財產(chǎn)損失列入補償范圍,以確保被征收人的合法權(quán)益不受侵犯｡這一舉措也有利于被征收人積極配合土地征收工作,保證征收活動的順利進行｡

4.靈活運用多種征收補償方法

除現(xiàn)金補償外,我國也可學習日本､英國等國的經(jīng)驗,規(guī)定一些例外的補償方式｡這可根據(jù)農(nóng)民的現(xiàn)實需要,由法律做出概括性規(guī)定,在實踐中靈活掌握｡可以考慮采取以下補償辦法:

(1)貨幣安置｡包括一次性貨幣安置､分期和終身貨幣安置｡一般而言,分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農(nóng)民利益,農(nóng)民從心理上也更有安全感｡

(2)農(nóng)業(yè)安置｡在土地調(diào)整空間比較大的地方可以采用這種方式,即給以被征地農(nóng)民相當數(shù)量或者質(zhì)量的土地,仍然以農(nóng)業(yè)方式進行利用;或者轉(zhuǎn)換為其他農(nóng)業(yè)方式,保證其生活水平不下降｡

(3)留地安置｡征地后安排農(nóng)民生產(chǎn)生活有困難的,允許村集體經(jīng)濟組織按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,拿出一部分土地投資入股､興辦村辦企業(yè)､發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或招商引資｡所占土地只辦理占用手續(xù),不辦理土地征收手續(xù):也可以按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,在土地統(tǒng)一征收后,將一部分國有土地給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用,用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或從事多種經(jīng)營｡

(4)土地或征地款投資入股安置｡也稱為債券或股權(quán)補償｡對于綜合效益周期長,收益穩(wěn)定的重點能源､交通､水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地補償,可以發(fā)放一定數(shù)量的土地債券作為補償安置,或者以土地補償費入股參與經(jīng)營,以保障和維護農(nóng)民的利益｡農(nóng)民作為集體的一員,享有的土地承包經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)不會因為土地征收而剝奪｡土地被征收后,土地補償費作為股份公司或股份合作社的基本財產(chǎn),由股份公司或股份合作社的管理者經(jīng)營管理,農(nóng)民按原承包土地的權(quán)益比例享有出資者即股東權(quán)益｡

(5)企業(yè)補貼安置｡因建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)被征地后,如果沒有提供給農(nóng)民進廠工作的機會,就應當給農(nóng)民適當?shù)纳钛a貼作為補償安置｡由于企業(yè)補貼與企業(yè)經(jīng)營密切相關(guān),所以與土地或征地款投資入股安置相同的是,被征地農(nóng)民同樣面臨潛在的企業(yè)經(jīng)營不善而帶來的市場風險｡

5.完善土地征收補償程序

借鑒國外立法條例,結(jié)合我國現(xiàn)行管理體制,我國的土地征收補償程序可以設(shè)置如下:

(1)前置程序｡除國防､交通､水利､公共衛(wèi)生或環(huán)境保護事業(yè),因公共安全原因急需使用土地,來不及與土地所有權(quán)人協(xié)商外,需用地人應先與土地所有權(quán)人協(xié)議價購或以其他方式取得土地;所有權(quán)人拒絕參與協(xié)商或經(jīng)協(xié)商未能達成協(xié)議的,方可提出征收申請｡

(2)征收申請與審批程序｡由需用地人向省政府或國務院提出征收土地申請(按照土地地類和面積劃分審批權(quán)限),審批部門受理后,通知市縣土地行政主管部門將申請內(nèi)容予以公告,利害關(guān)系人可以在公告期間提出意見,必要時,可以要求召開聽證會｡批準決定作出后,由市縣土地行政主管部門予以公告｡公告后,被征收人禁止實施改變土地用途､搶栽搶建等行為｡同時,征收土地價格也被固定下來｡被征收人或者利害關(guān)系人對于審批決定不服,可以申請復議或提訟｡

(3)補償裁決程序｡在批準征收決定作出后,需用地人與被征收人可以對征收補償繼續(xù)協(xié)商,協(xié)商不成的,可申請土地征收委員會裁決｡對裁決不服的,可以申請復議或提訟,但不影響征收繼續(xù)實施｡復議或訴訟要求補發(fā)補償差額的,在結(jié)果確定后發(fā)放｡

(4)土地征收完成｡具體可分為如下步驟:1)土地征收補償費發(fā)放｡需用地人應當在裁決之后一定期限內(nèi)支付征收補償費用;逾期支付的,除有正當理由外,征收決定失效｡被征收人拒絕受領(lǐng)的,需用地人將征收補償存入市縣土地行政主管部門設(shè)立的保管專戶｡土地補償費用發(fā)放后,征收客體的權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移｡但是在未辦理登記之前,需用地人不得處分其權(quán)利｡2)限期遷移｡被征收人在收到征收補償一定期限內(nèi),應當遷移完成;逾期不遷移的,由市縣政府土地行政主管部門或者需用地人按照《行政訴訟法》的規(guī)定,申請法院強制執(zhí)行｡3)辦理權(quán)利登記｡

6.建立和完善失地農(nóng)民的社會保障制度

改變以往“挖農(nóng)補工”的政策,反哺農(nóng)村農(nóng)業(yè)農(nóng)民,是我國工業(yè)化發(fā)展進入中后期的必然要求｡國家要擔負起建立農(nóng)村社會保障制度的責任,逐步加大對農(nóng)村社會保障制度建設(shè)的投資,建立起與我國經(jīng)濟社會發(fā)展水平相當?shù)霓r(nóng)村社會保障標準｡政府還要在政策､資金上向農(nóng)村､農(nóng)民傾斜,加大對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施､農(nóng)村教育的投入力度,加快農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,為農(nóng)村社會保障奠定經(jīng)濟基礎(chǔ)｡可以允許村社以土地入股的方式參與國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),把各種基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)生的､長期有保證的收益以股息的方式返還給村社作為專門的社保資金｡允許村社土地以租賃方式參與工商業(yè)開發(fā),把回收的租金用于建立農(nóng)村社會保障體系,同時,國家還可以在征地過程中建立“無地農(nóng)民社?；稹?#65377;

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Deficiency and Perfection of the System of Compensation on expropriated Land

HE Xue-mei, JU Hai-long, SHEN Xiao-min

(Commercial College, Guangxi University, Nanning 530004, China)

第3篇：市土地征收補償標準范文

摘要改革開放30年，中國經(jīng)濟在迅速發(fā)展的同時，土地資源日益緊缺，集體土地征收便應運而生。集體土地征收對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是不言而喻的，但是其本身的缺陷也對社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了負面影響。全文對集體土地征收的內(nèi)容、現(xiàn)狀、缺陷進行了闡述，并在此基礎(chǔ)上提出相應的政策建議。

關(guān)鍵詞集體土地征收利益征地補償

集體土地征收指國家為了社會公共利益的需要，經(jīng)過法律規(guī)定的批準權(quán)限和批準程序，給予土地所有權(quán)人一定補償后，把原來集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地資源緊缺是我國經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸之一，而集體土地征收是解決這個問題的靈丹妙藥。合理實行集體土地征收是有利于我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的。但目前我國土地征收機制并不完善，征收和補償標準不統(tǒng)一，征收程序不規(guī)范，缺乏嚴格的法律監(jiān)管。因此，完善和規(guī)范集體土地征收制度就顯得日益迫切。

一、集體土地征收現(xiàn)狀和缺陷

（一）補償標準較低，所有權(quán)人利益得不到完全滿足

目前，集體土地征收補償主要是按被征地“年產(chǎn)值倍數(shù)”法確定，以農(nóng)村集體土地征收補償為例，征地補償主要分為土地補償、安置補助、青苗補償、地上附著物補償四個部分。但是補償標準普遍偏低，某些地區(qū)的補償甚至不能滿足農(nóng)民的基本生存需要，如耕地的補償標準為前3年平均產(chǎn)值的6-10倍，折算起來普通耕地能補償1-3萬元，這對于與土地相依為命的農(nóng)民簡直是杯水車薪。所有權(quán)人利益得不到滿足,導致集體土地征收困難重重。

（二）單方面強制性，所有權(quán)人意愿得不到充分表達

由于民眾的意愿得不到滿足，被征地者和政府意見往往不統(tǒng)一，所以現(xiàn)階段集體土地征收大多都是政府“一頭熱”。民眾的積極性不能被充分調(diào)動起來，導致土地征收頻頻出現(xiàn)單方面強制征地事件，這種做法激化了社會矛盾，影響社會和諧建設(shè)，不利于社會的長期穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

（三）法律法規(guī)不健全，監(jiān)管體系不完善

我國國情較為特殊，并無外國經(jīng)驗可借鑒，加上關(guān)于集體土地征收的法律法規(guī)不十分健全，沒有一個統(tǒng)一固定的標準，因此土地征收程序非常不規(guī)范，對集體土地征收的監(jiān)管不到位?！皬姴饛娬鳌?、“以租代征”、“私扣補償”等現(xiàn)象屢禁不止，擅自改變土地用途的違法操作也時有發(fā)生。

二、集體土地征收的政策建議

（一）合理調(diào)整補償標準

改變傳統(tǒng)的單一補償標準，根據(jù)市場定價進行補償，即對被征地的補償應該參照當時被征地地區(qū)的綜合地價，并對被征地者生活做好安置。在確定補償標準時政府應該注意到，在社會保障體系不健全的農(nóng)村，土地是農(nóng)民最后的生活保障。因此，對于農(nóng)村集體土地征收要適當調(diào)高補償標準，爭取民眾的理解和支持。如對農(nóng)村耕地的補償不能單純的一次性的補償，因為耕地的收益是持續(xù)性的，所以對于耕地的補償應該也是持續(xù)性的。

（二）集體土地征收必須公開、民主、合理、科學

首先，集體土地征收程序必須公開、透明，讓民眾廣泛參與，只有進行民主協(xié)商，使民眾的意愿得到充分表達，爭取民眾的理解，征地工作才能得到民眾的支持，征地工作才不會陷入被動。與此同時，更要改善集體土地征收工作方式，征地工作態(tài)度要友好，對持不同意見的民眾要積極勸說和開導，嚴禁強拆強征，激化矛盾。最后，對集體土地征收要科學規(guī)劃、合理利用，提高對土地的利用率，減少對土地資源的浪費。

（三）做好征地善后工作，改善民眾生活條件

根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)行被征收土地的農(nóng)民往往只是得到一筆補償款，而住房安置、工作安置往往被忽略和遺忘。導致被征地后，民眾又面臨著住房、失業(yè)等問題。這不僅不利于集體土地征收工作執(zhí)行的，更不利于社會的穩(wěn)定。征地部門應該要想民眾之所想，給民眾之所求，切實考慮民眾的處境，理解民眾的難處。唯有如此，征地的執(zhí)行才會得以順利進行。

（四）完善法律法規(guī)，規(guī)范征地行為

加強立法是目前集體土地征收的當務之急，只有有完善的法律法規(guī)做后盾，民眾才有維權(quán)的武器；只有有了完備的法律法規(guī)為依據(jù)，政府才能依法執(zhí)政；只有有了健全的法律法規(guī)，執(zhí)法者才能依法嚴厲打擊征地過程中違法違規(guī)行為。

三、結(jié)語

總之，隨著改革開放的深化，集體土地征收制度的作用還會越來越凸顯。但是，集體土地征收制度必須要不斷完善，集體土地征收的方案要科學制定，集體土地征收的方式要合理合法，集體土地征收的程序要公開透明，集體土地征收的監(jiān)管要有法可依、有法必依，只有這樣才能對中國目前土地資源緊缺狀況有所緩解。反之，如果土地征收制度的缺點得不到改正，不僅不能緩解中國土地資源緊缺的現(xiàn)狀，反而還會激化社會矛盾，繼而影響社會的和諧。因此，政府要為集體土地征收制度的完善下狠功夫，民眾也要理解和支持政府的政策，這樣集體土地征收制度才能實現(xiàn)雙贏。

參考文獻：

第4篇：市土地征收補償標準范文

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權(quán)的主體只有國家和集體經(jīng)濟組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝宜袡?quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權(quán)的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲?，確定給建設(shè)單位使用，并對集體經(jīng)濟組織及有關(guān)農(nóng)民給予補償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關(guān)系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關(guān)系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設(shè)單位之間供地與用地的關(guān)系，其三，建設(shè)單位與集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民之間補償與被補償?shù)年P(guān)系。目前，這三層法律關(guān)系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡單的關(guān)系。對集體組織、農(nóng)民進行補償不應由用地主體建設(shè)單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實的保障。不牽涉到建設(shè)單位，單純的政府與集體的征收補償關(guān)系才是制度未來發(fā)展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償?shù)怯?、確定補償安置方案、事實補償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準已被國家征收?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鶙l第一款作出了原則性規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內(nèi)容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準征地機關(guān)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償?shù)钠谙薜龋坏谌?，公告地點是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。

補償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽嵤l例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書到當?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關(guān)規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償?shù)怯浀臋C構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關(guān)部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C關(guān)進行登記。征地補償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關(guān)法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實際情形進行確定；第二，登記機關(guān)為公告指定的機關(guān)。

確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規(guī)定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補償安置方案是行政機關(guān)的內(nèi)部程序，被征收人無權(quán)參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關(guān)作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。

（三）集體土地征收補償制度

農(nóng)村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機制。就其對權(quán)力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補償制度是對公權(quán)力的實質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機制的一點而言，被征收對象依據(jù)公平原則應當獲得適當?shù)难a償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。

除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中。《土地管理法》及實施條例對集體土地征收補償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據(jù)。

從征收土地的補償范圍來看，我國法律規(guī)定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關(guān)損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產(chǎn)生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務院于2006年頒布的《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關(guān)于落實中國中央國務院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關(guān)政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權(quán)的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩敭a(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權(quán)力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規(guī)定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認定完全由行政機關(guān)單方面決定。立法層面授予了行政機關(guān)最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關(guān)利益主體的監(jiān)督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營性目的。

（二）征地補償?shù)姆鞘袌龌?/p>

2005年國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價對農(nóng)民補償”，這在本質(zhì)上是政府主導定價，由政府利用所處的優(yōu)勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補償?shù)姆鞘袌龌谝欢ǔ潭壬象w現(xiàn)了計劃經(jīng)濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現(xiàn)市場經(jīng)濟條件下土地的真實價值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設(shè)置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權(quán)利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關(guān)于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍

目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎(chǔ)上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現(xiàn)土地的實際價值，從而對農(nóng)民的損失做到公平補償。

合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎(chǔ)之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權(quán)力濫用，加強對公共利益審查的力度。

第5篇：市土地征收補償標準范文

土地征收的補償關(guān)系到被征地者的切身利益和經(jīng)濟社會的發(fā)展和穩(wěn)定，征地補償對于征地方與被征地方而言，如何進行補償關(guān)系到征地問題的核心內(nèi)容，實踐證明，這也是如何更好地進行征地制度改革的重點和難點所在?；诖耍疚姆治鲅芯空J為，征地補償中一要確定征地補償標準的原則，二要對征地補償?shù)姆秶M行確定，通過這兩個方面的補償情況對征地補償?shù)臉藴蔬M行確定。

[關(guān)鍵詞]

征地補償標準；產(chǎn)值倍數(shù)法；征地補償；土地補償；土地收益；征地；補償

征地是對集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)進行的永久性的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)階段，隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和進步，征地將越來越多地體現(xiàn)在農(nóng)村和城市當中，對于被征地者將永遠失去土地的經(jīng)營權(quán)，如此一來，被征地者一旦失去土地，便會失去生活來源和保障。所以，如何對于被征地者進行征地補償就體現(xiàn)在相關(guān)的法律和法規(guī)上，這在法治國家也被視為是“唇齒條款”，實踐證明，有征地就要求伴隨有征地補償，二者須臾不可分離。既然征地如何進行補償是征地問題的核心所在，當然補償制度也就是進行征地制度改革的重點和難點。征地補償費如何進行補償，就要根據(jù)具體情況，在確認被征地者集體土地財產(chǎn)權(quán)利如何劃分的基礎(chǔ)上，進一步地按照市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律進行確定。通過我們在征地過程中的實踐經(jīng)驗，在征地補償中，除了要考慮被征地者的土地在被征收之前的具體價值，還要求適當?shù)乜紤]土地的區(qū)位因此，土地市場的供求狀況，以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的具體狀況和地方政府的宏觀政策等等。

1對于被征地者確定補償標準的基本原則分析

1.1以土地征地補償為主，嚴格執(zhí)行相應的征地補償標準，同時也要兼顧被征地人員的相關(guān)安置，進而來保障被征地者的生活水平不降低，維護其基本的生活保障。在具體工作中，我們制定征地補償?shù)臉藴室鶕?jù)當?shù)氐木唧w情況，依托當?shù)氐耐恋厍闆r，充分地考慮到本地的實際情況，并且還要切實保障被征地者的合法權(quán)益不至于受到損害，保證被征地者原有的生活水平標準不降低。

1.2以被征地者的收益為主，并且在具體操作過程中要考慮土地的用途轉(zhuǎn)變而引起的增值情況，讓被征地者能夠分享征地所帶來的經(jīng)濟效益。土地增值主要在一定程度上表現(xiàn)出是由國家進行投資而進行的。被征收土地上的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善投資環(huán)境所帶來的各種問題和收益情況，但是作為土地的所有者，雖然自己的土地被征收了，但是被征地者自己的土地對于土地的轉(zhuǎn)變用途后所產(chǎn)生的增值應當是享有一定的分配權(quán)的。目前，征收土地的補償標準低、土地增值分配不合理是被征地者經(jīng)濟在具體工作遇到的一個比較嚴重的問題。因而，在具體工作中我們要根據(jù)實際情況進行逐一的解決，使土地朝著人們有利的方向發(fā)展。

1.3以市場需求為主，對于征地情況進行適當考慮，注意區(qū)分被征收土地的區(qū)位因素以及土地的使用情況。我國已經(jīng)完全確立了社會主義市場經(jīng)濟體制，因此要按照市場經(jīng)濟的規(guī)律去研究土地的征收補償辦法和標準，為此在土地被征收方面我們也要體現(xiàn)出土地效益的市場性，用以保障被征地者的土地權(quán)益和其他的相關(guān)權(quán)益。在被征收土地規(guī)劃的相同區(qū)域內(nèi)部，征地者應當采取統(tǒng)一的標準和價格進行補償，征地補償?shù)臉藴什浑S項目性質(zhì)的不同而不同，實行同地同價，這樣一來，能夠保證在征地過程中不出現(xiàn)偏差，減少失誤。

2對于土地征地進行補償標準及其范圍的確定

對土地征收進行補償?shù)哪康木驮谟谀軌蚴贡徽魇照咚馐艿呢敭a(chǎn)或者經(jīng)濟損失可以及時得到彌補，如此一來就可以減少被征地者的損失，也能夠充分體現(xiàn)出我們黨和政府對于弱勢群體的關(guān)心和幫助，通過各種形式和途徑，對于被征地者進行相應的補償，可以充分彌補被征收人所受到的各種損失。這樣就可以至少減少被征地者因征收行為所遭受的經(jīng)濟損失。一般而言，對于征地補償?shù)姆秶鷳攺囊韵乱韵氯齻€方面進行考慮：首先是保護被征者的直接財產(chǎn)免受損失。其次是充分考慮和保護被征地者的預期利益。再次是保證對于失去土地的被征地者要給予相應的生活及社會保障的費用，從而維護被征地者的利益。在這方面，我們要借鑒發(fā)達國家的具體做法，比如說日本在此方面的做法就十分值得我們借鑒。在日本，國家對于土地進行征收的補償辦法可以分為土地的財產(chǎn)權(quán)補償和土地的生活權(quán)補償兩個方面對于被征地者進行補償。而土地的財產(chǎn)權(quán)從土地的補償具體標準上來看可以分為狹義的土地財產(chǎn)權(quán)補償和土地附隨的損失方面進行相應的補償；而對于土地被征收者的生活權(quán)補償方面又包括以下幾個方面的補償，即狹義的生活權(quán)補償，被征地者少數(shù)殘留者的補償，被征地者離職情況的補償，被征地者事業(yè)損失費的補償，以及被征地者生活再建措施等等的補償。在日本，法律上的生活權(quán)補償一般都是對被征地者所進行的間接損失補償，這樣做的目的是對因征收土地而給予被征收人所帶來的損失或者生活水準降低而給予的適當補償。

第6篇：市土地征收補償標準范文

第二條本實施細則所稱征地補償，是指國家將農(nóng)民集體所有土地征收后，依法給予被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織補償?shù)男袨椤?/p>

本實施細則所稱的被征地農(nóng)民，是指農(nóng)民集體所有土地被征收后，從該集體經(jīng)濟組織成員中產(chǎn)生的需要安置的人員。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的征地補償適用本實施細則。

國家或省以上重點工程的征地補償，原則上執(zhí)行本市規(guī)定的征地補償標準，如國家或省規(guī)定標準高于我市，執(zhí)行國家或省規(guī)定標準。

第四條本市行政區(qū)域內(nèi)，征地補償工作由市、縣（區(qū)）人民政府統(tǒng)一負責。

行政區(qū)劃屬城區(qū)的，執(zhí)行三類地區(qū)征地補償標準；沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣和行政區(qū)劃屬豫區(qū)的，執(zhí)行四類地區(qū)征地補償標準。

第五條征地補償安置費用，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

全市統(tǒng)一按照農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三類分別確定土地補償費和安置補助費標準。

第六條土地補償費最低標準按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）征收農(nóng)用地的，三類地區(qū)按照18000元/畝、四類地區(qū)按照16000元/畝計算。

（二）征收建設(shè)用地的，按照征收農(nóng)用地土地補償費計算。

（三）征收未利用地的，按照征收農(nóng)用地土地補償費的0.5倍計算。

第七條安置補助費的最低標準按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）征收農(nóng)用地的安置補助費，按照需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)計算。需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)，按照被征收農(nóng)用地的數(shù)量除以被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征地前人均占有農(nóng)用地的數(shù)量計算。每一名需要安置的被征地農(nóng)民的安置補助費標準為三類地區(qū)17000元、四類地區(qū)14000元。

人均農(nóng)用地超過1畝的，按照1畝計算；人均農(nóng)用地不足0.1畝的，按照0.1畝計算。

（二）征收建設(shè)用地和未利用地的，不支付安置補助費。

（三）以前已征收的土地，本次征地時不再納入計算征地前人均農(nóng)用地數(shù)；已給予安置補償?shù)谋徽鞯剞r(nóng)民，本次征地時不再納入計算被征地農(nóng)民的人數(shù)。

第八條青苗及地上附著物補償費按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）青苗補償費一般按一季的農(nóng)作物的產(chǎn)值計算，能如期收獲的不予補償。具體補償標準為三類地區(qū)按每畝900元標準執(zhí)行，四類地區(qū)按每畝800元標準執(zhí)行。

（二）可移植的苗木、花木、林木等，支付移植費；不能移植的，給予合理補償。具體補償標準見附件1、附件2、附件3；其他地上附著物補償費見附件4。

（三）農(nóng)田水利工程設(shè)施、電力、廣播和通訊設(shè)施等附著物，按等效替代原則付給遷移費或者補償費。農(nóng)民集資修建的道路、橋涵、管網(wǎng)等設(shè)施，在村莊內(nèi)部，已納入拆遷房屋的等級評定和綜合評估的，不再另行補償；在村莊以外，根據(jù)實際情況補償。

（四）房屋等建（構(gòu)）筑物的拆遷補償安置按市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（五）對征地范圍已確定、自征地調(diào)查開始之日起栽種的青苗和其他附著物、搭建的房屋等建（構(gòu)）筑物一律不予補償，由所有權(quán)人自行清除。

第九條建設(shè)占用國有場圃土地的，參照本實施細則相應的地類補償標準給予補償。

第十條市、縣人民政府土地行政主管部門應當在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)，將征地補償安置費用劃入財政部門土地補償專戶，由財政部門將選擇貨幣安置的被征地農(nóng)民的征地補償安置費用按規(guī)定及時足額支付給個人；將選擇參加土地換社保的被征地農(nóng)民的不低于70%的農(nóng)用地土地補償費和全部的安置補助費，劃入同級財政部門在銀行設(shè)立的被征地農(nóng)民社會保障資金財政專戶；將地上附著物、青苗補償費由財政部門直接支付給個人；將剩余的土地補償安置費用等支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

征地補償安置費用沒有足額到位的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員有權(quán)拒絕交地；征地補償安置費用足額到位的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員不得拖延交地。

第十一條支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地補償安置費，納入村集體經(jīng)濟組織資金專戶，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟服務中心負責管理，必須用于解決歷史遺留的被征地農(nóng)民的生活問題，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展生產(chǎn)和公益性事業(yè)，不得挪作他用。

第十二條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)用地面積以縣、區(qū)土地行政主管部門土地變更調(diào)查年12月31日數(shù)據(jù)為基數(shù)。被征地農(nóng)民人數(shù)的確定以參加第二輪農(nóng)村土地承包的人口為基數(shù)，建立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員數(shù)據(jù)庫。

各縣區(qū)（開發(fā)區(qū)、園區(qū)、新城）政府（管委會）在建立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均農(nóng)用地臺帳時，可結(jié)合本地情況，適當調(diào)整農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均農(nóng)用地臺帳各相關(guān)基數(shù)，建立適合本地實際的人均農(nóng)用地臺帳。

第十三條國家工作人員在征地補償工作中、、的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

被征地單位或者有關(guān)部門弄虛作假，不按規(guī)定支付補償安置費用，或克扣、侵占、截留、挪作他用的，一律依法嚴肅處理。冒領(lǐng)、截留、挪用征地補償安置費用的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正，并依法追究主管人員和其他直接責任人員的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

阻撓和破壞征地工作，妨礙工作人員依法執(zhí)行公務的，由公安機關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第7篇：市土地征收補償標準范文

——以楊凌區(qū)為例

張 琰

西北農(nóng)林科技大學 經(jīng)濟管理學院 陜西 咸陽 712100

摘要：本文基于農(nóng)戶意愿視角，利用陜西省楊凌區(qū)調(diào)研的237份數(shù)據(jù)，分析農(nóng)戶對土地征收補償?shù)囊庠?，并從際分析征地受償價格的影響機理。為土地征收補償制度的完善提出相應建議。

關(guān)鍵詞：征地補償 農(nóng)戶意愿 多元線性回歸模型

1.前言

近幾年來，針對征地補償標準與方法，國內(nèi)學者多有研究。就補償標準來看，大多數(shù)學者認為現(xiàn)行補償標準過低，應當予以提高。凌楊，2011，運用市場模擬法對征地補償標準進行測算，經(jīng)濟發(fā)展水平的GDP與征地補償標準存在著明顯的正相關(guān)關(guān)系，并且GDP值每增加1個億，每畝征地補償標準應提高96.502元。仇娟東、趙景峰等，2012年，基于耕地的社會價值、經(jīng)濟價值、生態(tài)價值的角度，運用市收益還原法、影子價法和當量因子價值量法，估算了陜西省的耕地補償標準為陜西省現(xiàn)行標準的6.22倍。就補償方式來看，學者普遍認為補償形式過于單一，多采用一次性現(xiàn)金補償方式，不少學者也給出建議。

2.研究背景及意義

2.1調(diào)查區(qū)概況

楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)（以下簡稱楊凌示范區(qū)），自1997年成立以來，城市化建設(shè)步伐明顯加快，全區(qū)一大批農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、居住園區(qū)迅速興起。伴隨著示范區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，各類建設(shè)用地需求量聚增，大量的耕地被征為建設(shè)用地，失地農(nóng)民這個新的社會群體在示范區(qū)隨之出現(xiàn)并迅速壯大。自1997年8月至2003年8月短短6年時間里，楊凌示范區(qū)因建設(shè)發(fā)展的需要，先后從農(nóng)民手中征地i0220.3畝，占全區(qū)耕地面積的12.5%。征地涉及穆家寨、陳小寨、姚南、下代等22個村（組），占行政村總數(shù)的32.2%；征地共涉及農(nóng)業(yè)人口23415人，占農(nóng)業(yè)人口的26%。目前人均耕地不足0.3畝的村組有11個，涉及的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為11 997人。按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織規(guī)定的人均耕地0.8畝的警戒線，結(jié)合楊凌示范區(qū)的實際情況，我們將人均耕地不足0.3畝的農(nóng)民視為失地農(nóng)民。也就是說，目前楊凌示范區(qū)農(nóng)業(yè)人口中11997人屬于失地農(nóng)民，占農(nóng)業(yè)總?cè)丝诘?3%。

2.2楊凌區(qū)征地補償政策存在的問題

（1）征地農(nóng)民的生活得不到保障。楊凌區(qū)的農(nóng)戶被征地都是地理位置較好的城郊，土地肥沃，旱澇保收，在征地之前主要種植糧食，也有少量種植經(jīng)濟作物，種植年收成較好，有的可以達到3000斤/畝的產(chǎn)量。在土地被征用以后，盡管每年有“雙八”補貼，仍不足以支付每年的糧食花費。且很多農(nóng)民處于待業(yè)、無業(yè)的狀態(tài)，即使找到工作也是勤雜工、環(huán)境美化工崗位，收入不穩(wěn)定，隨時有被解雇的可能，生活沒有保障。

（2）征地補償標準過低，矛盾突出。在土地征用過程中，國家的補償僅僅是農(nóng)地的直接損失，沒有考慮到農(nóng)民的長遠利益和農(nóng)民的生活保障問題，征地之后，由于土地補償標準低，農(nóng)民實際得到的土地補償款很少，由此引起各類沖突。

（3）農(nóng)戶的征地款使用不當導致貧困。楊凌的安置補助費均采取一次性發(fā)放的方式，早期的征地補償費也采用一次性發(fā)放的方式。很多農(nóng)戶在面對征地補償款時使用方式不當，在征地款發(fā)放的前兩年生活較寬裕，一旦補償款消耗完，后續(xù)生活很難保障。

（4）補償款分配標準不統(tǒng)一。對于征地補償對象，什么人應該給，什么人不應該給，應該給多少，沒有統(tǒng)一的標準，各村只是根據(jù)各自村規(guī)民約，有的是以地為標準，有地就享有分配權(quán)，反之則不享有分配權(quán)。有的村是以戶口為標準，有戶口就享有分配權(quán)，反之則不享有分配權(quán)。這樣就形成利益分配上的不均衡、不公平、不合理。

3.農(nóng)戶對土地征收補償?shù)囊庠福赫{(diào)查結(jié)果分析

3.1實地調(diào)查概況

本次調(diào)研時間為2013年3到4月。在預調(diào)研期間，選取杜寨村、永安村調(diào)研對象，通過對15戶農(nóng)戶進行預調(diào)，共收集15份試卷，通過對相關(guān)題項進行研究，刪除并修改有關(guān)題項7題，形成正式量表。正式調(diào)研按照隨機抽樣的原則，選取典型樣本陜西省楊凌區(qū)杜寨村、張家崗、五星村、永安村等 9個鄉(xiāng)村。樣本代表楊凌區(qū)征地現(xiàn)狀的鄉(xiāng)村。平均每村30戶，對農(nóng)戶的調(diào)查為其戶主或者其配偶。本次調(diào)研采用一對一的方式，共發(fā)放問卷250份，收回問卷250份，根據(jù)研究需要對數(shù)據(jù)進行了篩選，踢出缺失與本研究有關(guān)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)的樣本13份，剩下有效問卷237份。問卷的有效率為94.8%。同時對村干部等對象進行了深入訪談。

3.2農(nóng)戶對征地補償?shù)囊庠?/p>

（1）農(nóng)戶征地意愿普遍偏低。

筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)農(nóng)戶在被問及關(guān)于征地補償費的發(fā)放的時候都很敏感，有的甚至情緒有些激動，可見對現(xiàn)行征地政策有很大的意見。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，77.2%的農(nóng)戶不滿意現(xiàn)行的征地補償政策。22.8%的農(nóng)戶表示不愿意被征地，農(nóng)戶征地意愿偏低的現(xiàn)象已經(jīng)十分明顯。造成農(nóng)戶不愿被征地的主要原因有以下幾點：①失去土地沒有保障。85.2%的農(nóng)戶擔心自己家的土地被征收后，沒有糧食來源。他們表示，現(xiàn)在的物價水平有升無降，被征地后生活成本增加，一旦沒有收入來源，生活無從保障。②補償標準過低。67.2%的農(nóng)戶認為現(xiàn)行征地補償費過低。他們普遍認為，這些征地補償費平均只夠維持2～3年的生活，根本不足以維持以后的長久生計。③收入會減少。29.5%的農(nóng)戶表示自家土地被征用后，收入會減少。主要是由于被征地地區(qū)的土地多為好地，種植年收成較好，賣糧所收入的高于政府補貼。④另外，在表示不愿意被征地的原因時，13.1%的農(nóng)戶選擇“補償措施和社會保障難以實現(xiàn)”。11.5%的農(nóng)戶選擇“土地增值”。5.0%選擇“其他原因”。

（2）意愿補償方式。

現(xiàn)行的征地補償方式以貨幣補償為主，然而筆者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，這種一次性貨幣補償?shù)姆绞讲⒉皇亲钍苻r(nóng)民歡迎的。對于補償方式，有40.2%的農(nóng)戶只希望得到貨幣補償，48.6%的農(nóng)戶希望同時得到貨幣補償和非貨幣補償，只有11.2%的農(nóng)戶只希望得到非貨幣補償。農(nóng)民最希望得到的補償方式是就業(yè)安置和就業(yè)技能培訓，表示這種意愿農(nóng)民占總調(diào)查人數(shù)的64.14%，其次為現(xiàn)金補償、基本糧食保障、醫(yī)療養(yǎng)老保險等補償措施。調(diào)查結(jié)果表明，隨著物價水平的不斷上漲和農(nóng)民思想水平的提高，農(nóng)民越來越不在乎一次性補償?shù)呢泿艛?shù)額，而更注重以后生活的經(jīng)濟來源，更多地為未來的生計著想。

（3）意愿補償費及發(fā)放方式。

對于征地補償費的發(fā)放方式，農(nóng)戶的意愿補償費的發(fā)放方式主要是一次性發(fā)放。75.6%的農(nóng)民希望得到一次性補償，15.2%的農(nóng)戶希望補按年補償，只有9.3%的農(nóng)民希望得到分期補償。根據(jù)調(diào)查主要原因是，農(nóng)民一次性拿到補償金，補償效果立竿見影，減少中間環(huán)節(jié)，可以使農(nóng)民心理更踏實。對于表示希望，我們又調(diào)查了對于失地農(nóng)民愿意接受的補償標準，結(jié)果表示，有9.70%的農(nóng)戶回答的金額在5萬元以內(nèi)，13.50%的農(nóng)戶回答的金額在5萬元～9萬元，32.07%的農(nóng)戶回答的金額在9萬元～13萬元，24.47%的農(nóng)戶回答的金額在13萬元～17萬元，而20.25%的農(nóng)戶回答的金額在17萬元以上，平均值為14.39元。相比于農(nóng)民在失地后已實際得到的補償標準2.32萬元，兩者相距約6倍。

參考文獻：

第8篇：市土地征收補償標準范文

[關(guān)鍵詞]城市；土地征收；補償制度；補償原則

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.18.151

[中圖分類號]D922.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）18-0-01

新世紀以來，城市土地征收與補償工作不斷健康持續(xù)推進。然而，筆者在對土地征收補償機制調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，土地征收補償機制依舊存在很多不足之處，這給城市土地征收帶來一定影響，甚至制約城市化發(fā)展，本文主要分析城市土地征收與補償?shù)耐晟拼胧?/p>

1 當前城市土地征收與補償機制的不足之處

城市土地征收補償工作是城市化發(fā)展的產(chǎn)物，為避免市民的利益受損，應對市民展開相應的補償工作，以保證被征地市民得到有效補償。然而，就現(xiàn)階段城市土地征收與補償制度的實施情況來看，還存在很多不足之處，例如，土地征收補償原則不夠明確，很多補償制度實施的過程中，未能嚴格落實“三嚴三實”，給市民的利益造成一定影響，不利于土地征收補償工作的順利進行；土地征收程序缺乏規(guī)范性、征收補償標準與實際不符等；另外，征收補償方法過于單一，不夠靈活，局限性較強，甚至會影響市民自身的利益。在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，應不斷改進和完善城市土地征收與補償制度、標準及補償方法等，以確保城市土地征收和補償工作的順利進行。

2 城市土地征收補償機制的完善

2.1 明確土地征收補償原則

對城市土地征收的補償，應嚴格遵循市場原則。土地征收補償是我國經(jīng)濟體制形成的一種形式，而且，在市場經(jīng)濟背景下，完善補償制度，保證補償?shù)暮侠硇?、有效性，有利于保證土地征收更符合市場的發(fā)展要求。另外，在明確土地征收補償?shù)倪^程中，應嚴格貫徹談及的“三嚴三實”，做到嚴以修身、嚴以用權(quán)、嚴以律己，謀事要實、創(chuàng)業(yè)要實、做人要實，將土地征收補償落實到實處，確保城市土地征收補償實施的有效性。

此外，應控制土地征收行為，尤其是對一些弱勢群體的補償，應根據(jù)城市化的實際發(fā)展情況以及政府發(fā)展規(guī)劃等進行相應補償。從城市土地征收補償?shù)母拍顏矸治?，這屬于一種所有權(quán)神圣不可侵犯的補償觀念，應站在平等的角度上實現(xiàn)損失補償，而且，在法律面前，土地征收人人平等，對受到侵害的財產(chǎn)權(quán)，政府必須給予全面的、合理的補償，以滿足土地征收補償?shù)墓秸x性。

2.2 完善土地征收程序

城市土地征收補償中所存在的不足，絕大多數(shù)是由于土地征收程序不合理造成的，因此，應完善土地征收程序。首先，應完善土地征收補償?shù)臉藴省Ｍ恋卣魇昭a償標準應與市場發(fā)展保持一致，而并不僅僅是對市場價值規(guī)律及農(nóng)民生活水平的反映和表現(xiàn)。但在實踐中卻存在一定的矛盾沖突，因此，城市土地征收補償應從實際出發(fā)采取征地綜合片區(qū)價的方式進行補償，以確保土地征收的有效性。其次，應結(jié)合城市發(fā)展的實際情況，完善土地征收程序。在此過程中，應充分考慮土地承包經(jīng)營權(quán)、土地區(qū)位、土地產(chǎn)值及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，以更好地保證城市土地征收程序?qū)嵤┑挠行?。另外，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地征收程序也應不斷改進和完善，適當調(diào)整征地補償標準，才能更好地符合市場發(fā)展規(guī)律，保證土地征收補償實施的有效性。

2.3 靈活運用征收補償方法

在以往的城市土地征收工作中，經(jīng)常存在一些征收困難的現(xiàn)象，采用的征收補償方法過于單一，缺乏靈活性，導致城市土地征收補償遇到一定困難。因此，應靈活運用多樣化的土地征收補償方法，以確保土地征收補償工作順利進行?，F(xiàn)階段，城市土地征收補償主要考慮以下幾點。第一，貨幣的安置，主要是讓土地被征收的群眾從心理上更有安全感，從現(xiàn)階段城市土地征收補償?shù)那闆r來看，貨幣的安置主要分為分期貨幣安置、一次性貨幣安置及終身貨幣安置等，相對來說，分期貨幣安置、終身貨幣安置比一次性貨幣安置更有利于市民的利益，而且，也能讓市民從心理上更有安全感。第二，企業(yè)補貼的安置，一般情況下，城市土地在被征收之后，要對其進行相應的補貼作為補償安置，這也是保證市民在被征地后，能有一定的生活補貼。在此過程中，如果企業(yè)補貼與企業(yè)經(jīng)營密切相關(guān)，那么，被征地的市民就會面臨企業(yè)經(jīng)營不善因素所帶來的市場風險，從一定程度來講，企業(yè)補貼的安置與土地征收投資入股安置是相同的，被征地的市民同樣面臨著相應的市場風險。因此，要結(jié)合實際情況，科學選擇征收補償方法。

3 結(jié) 語

綜上所述，在城市土地征收與補償制度實施的過程中，由于受到多方面因素的影響，再加上補償機制未能及時根據(jù)市場的發(fā)展情況進行更新等，會對城市土地征收補償效率造成直接影響，甚至會制約城市化發(fā)展。因此，必須展開有效的完善措施。本文分析城市土地征收與補償?shù)耐晟拼胧?，筆者結(jié)合自身多年的工作經(jīng)驗，主要從明確土地征收補償原則、完善土地征收程序以及靈活運用征收補償方法等三方面內(nèi)容展開分析，同時指出，在土地征收補償制度完善的過程中，應嚴格落實“三嚴三實”理念，促進城市土地征收與補償工作的可持續(xù)進行。

主要參考文獻

第9篇：市土地征收補償標準范文

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；征收；補償

Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers' lawful rights.

Keywords: housing units; Collection; compensation

中圖分類號：U415.7 文獻標識碼：A 文章編號：

0 引言

“農(nóng)宅”也就是農(nóng)民所建私房，我國憲法第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”當然“農(nóng)宅”就是所謂的宅基地上所建的房屋，宅基地是屬于集體所有。而我要談的“農(nóng)宅”主要指城市郊區(qū)農(nóng)民的住宅，宅基地和自留山、自留地。隨著城市化的進程，城市不斷的擴大，人口的增加，土地的有限，城市郊區(qū)的農(nóng)宅和土地越來越多被征收和拆遷。

一、調(diào)查報告

近年來，隨著城市經(jīng)濟快速持續(xù)發(fā)展，農(nóng)村的城市化建設(shè)步伐加快，旅游開發(fā)熱、開發(fā)區(qū)熱和房地產(chǎn)熱等紛紛興起，農(nóng)村(尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村)的房屋和土地越來越多地被征收，有的甚至是整個村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生資源，農(nóng)村的土地更具有雙重性質(zhì)，它不光是生產(chǎn)資料，還是社會保障，被征收，拆遷的房屋越多就意味著農(nóng)民的住所沒有保障，被征收的土地越多就意味著農(nóng)民的生存田越少，加之在征地過程中普遍存在補償標準低、土地增值收益分配不合理、打著“公共利益”的旗幟等問題，失地農(nóng)民利益受到損害，不滿情緒不斷上升，對房屋拆遷和土地征用普遍采取抵制態(tài)度，失地農(nóng)民與政府之間的矛盾日趨尖銳。

許多商戶在拆房的過程中，都會遭到農(nóng)民的反抗，此時這些商戶就會認為農(nóng)民的房子不拆則成為了危樓。那么 “農(nóng)宅”真的就是“危樓”嗎？可以讓政府低價征收、拆遷？政府真的是以公共利益為目的征收、拆遷的嗎？政府的補償合理嗎？房屋是公民合法的私有財產(chǎn)，拆遷房屋必須要具有正當性，即要有法律依據(jù)，否則構(gòu)成對私有財產(chǎn)權(quán)的侵犯。我國《憲法》修正案第二十條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！毙拚傅诙l規(guī)定:“公民合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返?條重申憲法的精神，指出:“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。……國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！薄段餀?quán)法》第42條規(guī)定:“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！币陨弦?guī)定是目前對農(nóng)村房屋拆遷和集體土地征收的主要法律依據(jù)。由于我國憲法和法律未對公共利益作出明確界定，使得政府在行政征收和拆遷中擁有很大的自由裁量權(quán)，而這種自由裁量權(quán)的擴大，易導致政府角色的錯位。在農(nóng)村房屋拆遷中，政府已不是純粹的公共利益的服務者，不是從為公眾服務、為公共利益服務出發(fā)，而是借助它的權(quán)力來實現(xiàn)其自身利益。

二、公共利益的界定不明確

對于“公共利益”界定不明確，我國《憲法》、《物權(quán)法》僅僅規(guī)定了公益拆遷，將國家征收拆遷的目的嚴格限于“公共利益”。但是目前征地拆遷的范圍過大，以商業(yè)為目的征收、拆遷也出現(xiàn)通過政府打著公益拆遷的旗號對農(nóng)村集體土地和房屋征地拆遷的情形。為了政府征地拆遷行為的正當性和合理性必須對“公共利益”加以界定。公共利益界定，我個人也認為它是比較復雜、比較困難的。有些是比較容易界定的，比如說國防的建設(shè)，公共設(shè)施的建設(shè)，這些都比較清楚。但有些公共利益界定其實不是那么清楚。比如說危舊房改造，特別是城中村的改造，這在很多地方都是一個爭議很大的問題。我個人認為，它是把這種決定交給那些有直接利害關(guān)系的當事人來決定，體現(xiàn)了征收的民主原則。也就是說，讓那些當事人來決定這是不是公共利益?！肮怖妗?，廣義上是指國家利益和社會不特定多數(shù)人利益?！肮怖妗彼鶓木唧w情形均在我國法律法規(guī)中沒有做出明確界定，因而實踐中把“公共利益”經(jīng)常濫用。例如，國家征拆遷權(quán)利濫用，土地、房屋被有的地方政府以強制手段低價或無償從農(nóng)民手中征收、拆遷過來，然后再以市場價格出讓給開發(fā)商，從中賺取巨大的差價，卻因此大幅度降低和剝奪了被拆遷人合法的征收拆遷補償金額。在國家加緊對土地征收的監(jiān)督和控制的情況下，政府仍然存在較多濫用公權(quán)力的行為，而方式更加隱蔽，如以興建工業(yè)區(qū)等理由申請征地，在獲批后把一部分土地出售或改作他用，從而極大地引發(fā)了拆遷農(nóng)民的不滿情緒。所以，為了限制政府權(quán)力，減少或制止違規(guī)違法行為的發(fā)生，切實維護公共利益、維護農(nóng)民群眾的正當合法權(quán)益，須對公共利益加以界定。

三、征收、拆遷補償標準不規(guī)范

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。但是對于征收、拆遷補償標準不規(guī)范，有的僅含糊規(guī)定給予“適當補償”或”補償”，有的規(guī)定了固定的標準，如我國《土地管理法》第47條“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！本唧w的補償標準主要是由行政機關(guān)裁量，降低補償標準的現(xiàn)象也比較普遍。實際情況就是，補償金是由政府在法定幅度內(nèi)單方說了算，農(nóng)民沒有討價還價的余地，造成補償金遠遠低于土地應有價值。而且這一補償標準將補償限于直接損失，間接損失的補償則就不予考慮了。即使是對直接損失的補償標準也過低。根本不足以填補農(nóng)民所遭受的損失，也不足以制約任意征地行為。在當今土地已是價比黃金，而向農(nóng)民征收時卻以糧食的價格來計算補償。

農(nóng)村土地征收、拆遷及農(nóng)民權(quán)益救濟問題上尋求司法保障顯得是那么的無力。在相關(guān)法律法規(guī)缺失的情況下，首先，農(nóng)村集體土地的征收制度在本質(zhì)上是一種行政征收，在征與不征的問題上，農(nóng)民沒有談判權(quán)、抗辯權(quán)、拒絕權(quán)。其次，補償金的確定是由政府在法定幅度內(nèi)說了算。因此，在補多少的問題上，農(nóng)民顯得很無耐。

四、結(jié)束語

（一）把土地征收補償制度進一步完善。土地征收范圍要嚴格限定，把公益用地和經(jīng)營性用地要嚴格區(qū)分。國家進行土地征收必須為了公共利益的需要，征收權(quán)的使用要合法，通過征地不得牟利;商業(yè)用地的解決，運用市場機制解決，土地征收工作要有序、健康的進行。

（二）完善法律法規(guī)，盡快出臺《集體土地征收拆遷法》。通過對眾多法律、法規(guī)、規(guī)章進行融合整理，建立和完善征地拆遷方面的一整套協(xié)調(diào)一致的法律體系，用以指導、規(guī)范和約束各級、各部門以及拆遷相對人的行為，保障農(nóng)村房屋拆遷工作合法、有序進行。

（三）把土地征收與補償工作程序逐步完善。樹立程序正義觀念，遵守公正、公開與效率的原則，把征收及補償程序的立法完善，增加征收、拆遷的透明度，社會的監(jiān)督隨時歡迎。

（四）補償標準要合理補償方式要多元化。以農(nóng)民集體土地財產(chǎn)權(quán)利的確定為基礎(chǔ)，補償金應該按照市場價格來確定。補償金除了要考慮農(nóng)民的耕種等損失，還要注重對農(nóng)民失地后的后期保障。尤其是土地后期出讓過程中，政府應提高農(nóng)業(yè)重點開發(fā)基金、土地復墾費、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)費用、耕地占用稅等稅費來解決后續(xù)保障問題，個人覺得該筆費用不應低于出讓金的50%，并通過立法來確定資金使用渠道，防止該費用被挪用。對于土地的區(qū)位、土地的預期收益、供求狀況、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況等因素是當前農(nóng)地征收中最為關(guān)鍵的問題，當然最重要的還是要考慮土地征收前的價值。與此同時，補償方式的多元化，主要以一次性金錢補償?shù)姆绞?，失地農(nóng)民的社會保障體系要建立健全，輔以其他補償方式，切實保障農(nóng)民合法權(quán)益。

參考文獻：

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