土地征收的含義精選(九篇)

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第1篇：土地征收的含義范文

我國(guó)物業(yè)稅概念，按照財(cái)政部非官方表述為：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。覆蓋的范圍還包括契稅、營(yíng)業(yè)稅。從這點(diǎn)來(lái)看，我國(guó)的物業(yè)稅不同于香港的物業(yè)稅，是涉及了租、稅、費(fèi)等概念的廣義物業(yè)稅。那么，這些內(nèi)容是否就是合理的物業(yè)稅稅基呢？

應(yīng)該明確，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，征收依據(jù)就是房屋、土地以及它們的收益。

在加拿大、美國(guó)、日本等一些國(guó)家，土地價(jià)值被納入物業(yè)稅征收范圍。對(duì)于這些土地私有制的國(guó)家來(lái)說，征收地價(jià)稅有助于實(shí)現(xiàn)地方政府收入，同時(shí)，如日本對(duì)地價(jià)稅按地價(jià)總額和特別用途的土地設(shè)置不同稅率，有利于資源配置和抑制土地投機(jī)。那么，我國(guó)是否可以仿效這一做法呢？答案是否定的。

我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有制，土地方面沒有私人財(cái)產(chǎn)的概念。那么，拿地時(shí)支付的土地出讓金又是什么呢？出讓金其實(shí)是我們?yōu)槔猛恋囟驀?guó)家支付的地租，也就是使用權(quán)。

這里有一個(gè)概念不得不提，就是土地的增值部分。剛才我們說土地是國(guó)有的，我們交的是地租，由于土地增值地租也應(yīng)該提高。由于我國(guó)的土地出讓金是一次交清的，所以土地的增值無(wú)從體現(xiàn)，使政府收入流失了。這里筆者有兩個(gè)建議，第一，把土地增值的部分并入房產(chǎn)中計(jì)算，不再單獨(dú)征收土地定期增值稅；第二，縮短土地使用年限，將幾十年用地分為十年、二十年，以體現(xiàn)土地價(jià)值在一定時(shí)期內(nèi)的變動(dòng)。

再來(lái)看房屋，這里有兩部分，一是房屋價(jià)值，二是房租收入。國(guó)際上較多的做法是對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值定期收物業(yè)稅，而把房租收入并入所得稅；或者是只對(duì)租金收入課稅，如我國(guó)香港。房?jī)r(jià)稅是典型的財(cái)產(chǎn)稅。自從1998年推出商品房制度以來(lái)，我國(guó)住房私有率已達(dá)76%左右，這就為房產(chǎn)稅征收提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。比較發(fā)達(dá)國(guó)家可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的住房私有率已處于“領(lǐng)先地位”，美國(guó)為68%，德國(guó)為42%。租賃市場(chǎng)嚴(yán)重畸形并不利于整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。究其原因，稅收制度不可忽視。保有的房產(chǎn)稅過低，不能體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)持有稅的功能，而對(duì)于租金收入又有重復(fù)征稅之嫌，使得中國(guó)家庭大量持有實(shí)物資產(chǎn)。所以，將房屋價(jià)格納入物業(yè)稅范圍定期征收，同時(shí)建立我國(guó)的房地產(chǎn)所得稅體系，是很有現(xiàn)實(shí)意義的。

第2篇：土地征收的含義范文

關(guān)鍵詞：房屋征收 補(bǔ)償 公平公正

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的主要差異，就在于征收條例規(guī)定的征收主體只能是市、縣級(jí)人民政府，而且只能為公益事業(yè)而進(jìn)行房屋征收，這與拆遷主體多以開發(fā)商為主，且征收目的多為商業(yè)開發(fā)成鮮明對(duì)比。鑒于拆遷條例在施行過程中因野蠻拆遷等問題廣為詬病，如何確保征收工作公開、公平、公正，確保公益事業(yè)建設(shè)順利進(jìn)行，就成了各地政府的首要考慮。結(jié)合征收工作的實(shí)踐，本文旨在從征收主體、被征收房屋價(jià)格評(píng)估及法院司法審查等方面，對(duì)目前征收工作中的一些問題作以簡(jiǎn)要分析。

一、關(guān)于開發(fā)區(qū)管委會(huì)能否作為征收主體的問題

征收條例規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。因?yàn)殚_發(fā)區(qū)從嚴(yán)格的法律意義上說不是一個(gè)行政區(qū)域，開發(fā)區(qū)管委會(huì)也就不算是一級(jí)政府。因此，學(xué)術(shù)界多認(rèn)為，開發(fā)區(qū)管委不能作為征收主體，即便是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)也一樣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2013年，國(guó)務(wù)院就批準(zhǔn)升級(jí)或新設(shè)了29家國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)，至2013年，全國(guó)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的數(shù)量已上升為200家，其中，東部地區(qū)96家，中部地區(qū)58家，西部地區(qū)46家。各地開發(fā)區(qū)，特別是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，對(duì)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。因?yàn)殚_發(fā)區(qū)一般建于城郊結(jié)合部，交通、水電、排污等基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，通過房屋征收而進(jìn)行公益事業(yè)建設(shè)不可避免。

因?yàn)槠毡槔斫鉃殚_發(fā)區(qū)管委不能做征收主體，各開發(fā)區(qū)在房屋征收時(shí)基本上采取兩條變通途徑：一，由開發(fā)區(qū)所處行政區(qū)域的縣級(jí)政府做為征收主體，二，對(duì)于跨兩個(gè)以上行政區(qū)域的開發(fā)區(qū)，則由開發(fā)區(qū)所處區(qū)域的市級(jí)政府做征收主體。這兩個(gè)變通最大的問題就是，法律上的征收主體實(shí)際上并不參與征收與補(bǔ)償，而真正從事征收與補(bǔ)償工作的開發(fā)區(qū)卻又只能以受縣或市級(jí)政府委托的名義，名實(shí)不符。為保障被征收人的合法權(quán)益，征收條例設(shè)置了眾多程序以保障征收工作的公開、公平和公正。這使得實(shí)際從事房屋征收工作的部門不得不在各個(gè)程序上與法律上的征收主體和征收部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，以使后者出具相關(guān)的法律手續(xù)。這無(wú)疑給征收工作人為設(shè)置了障礙，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的懷疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被動(dòng)。因此，筆者認(rèn)為，房屋征收主體，應(yīng)從廣義理解市、縣級(jí)政府的含義，將國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)管委會(huì)納入征收主體范疇。

二、關(guān)于房屋征收中的評(píng)估問題

眾所周知，土地在房屋的價(jià)值中占有較大比重。據(jù)筆者了解，在房屋征收中，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓的非住宅房屋，其土地使用權(quán)在評(píng)估中一般會(huì)得到考慮。但在在舊城區(qū)城中村改造中，被征收房屋實(shí)為民房，土地使用權(quán)原系宅基地，“農(nóng)改非”、“村改居”后土地使用權(quán)多被視為劃撥，因而房屋建筑占地范圍外的土地，也就是通常所說的院子，在房屋價(jià)格評(píng)估中往往被忽略，理由是劃撥土地國(guó)家隨時(shí)有權(quán)收回。通常的做法是，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)格進(jìn)行基礎(chǔ)性評(píng)估，即，評(píng)估出征收范圍內(nèi)房屋的一般市場(chǎng)單價(jià)，至于各被征收房屋的實(shí)際評(píng)估價(jià)格，則套用簡(jiǎn)單的乘法公式，即該單價(jià)和被征收房屋建筑面積的乘積。因此，在城中村改造中，經(jīng)常是評(píng)估的市場(chǎng)單價(jià)一經(jīng)公布，戶戶都能清楚自己房屋的價(jià)值，根本不需要送達(dá)評(píng)估的分戶報(bào)告。

在城中村中，被征收房屋最大差異在于房屋的占地面積不同、新舊不同，而這兩個(gè)因素，對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值有較大影響，特別是房屋的占地面積。此前的拆遷條例及拆遷的評(píng)估規(guī)定中，對(duì)被拆遷房屋的占地情況在評(píng)估時(shí)應(yīng)否考慮，沒有做具體規(guī)定，由此引發(fā)很多案件。住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》明確規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。所以筆者認(rèn)為，為確保舊城區(qū)城中村改造中房屋征收補(bǔ)償?shù)墓脚c公正，城中村房屋的占地面積及新舊程度應(yīng)當(dāng)作為評(píng)估考慮的重要因素，房屋的分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)顯示出房屋的實(shí)際價(jià)值，并送達(dá)被征收人。

三、關(guān)于房屋征收中的司法審查問題

根據(jù)《征收條例》的規(guī)定，被征收人對(duì)征收決定不服、對(duì)征收補(bǔ)償決定不服，都可以向法院。征收決定與征收補(bǔ)償決定的不同在于，征收決定是政府因公益事業(yè)建設(shè)而做出的房屋征收決定，征收補(bǔ)償決定是房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由政府按照征收補(bǔ)償方案對(duì)該被征收人作出的補(bǔ)償決定。

第3篇：土地征收的含義范文

關(guān)鍵詞：個(gè)人房產(chǎn)稅； 征收現(xiàn)狀；改革方向

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）009-000-01

一、個(gè)人房產(chǎn)稅的概念

個(gè)人房產(chǎn)稅是指國(guó)家對(duì)居民個(gè)人所擁有的，并且用于自用的房產(chǎn)征收的課稅。房產(chǎn)是指覆蓋在土地上的建筑物，以及與建筑物相關(guān)聯(lián)的設(shè)施設(shè)備，房產(chǎn)是永久性質(zhì)的，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象就是房產(chǎn)持有人。

二、個(gè)人房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀

目前目前房產(chǎn)稅稅種多，稅利高，主要有房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。

房產(chǎn)稅適用于征收城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，計(jì)算依據(jù)是房子的租金收入或者計(jì)稅余值，計(jì)稅余值是指房屋的購(gòu)買價(jià)值減去原值一成至三成后的余值，房產(chǎn)稅稅率是1.2%。契稅的征收對(duì)象是產(chǎn)權(quán)所有人，它的征收發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，當(dāng)土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋發(fā)生買賣、房屋被贈(zèng)送時(shí)都要征收契稅，按房屋或土地的價(jià)格征稅，稅率為3%至5%。耕地占用稅指得是針對(duì)在耕地上建房，或者在耕地上進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)行為的個(gè)人及單位征收的占用耕地面積的課稅，屬于資源占用稅，稅率是差別稅率，以面積為依據(jù)征收。土地增值稅是國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓土地以及地上建筑的產(chǎn)權(quán)獲得收入，針對(duì)轉(zhuǎn)讓出讓方征收的課稅，以土地的收入增額為依據(jù)征收，采用累積稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅指的是對(duì)擁有國(guó)有土地使用權(quán)的個(gè)人及單位征收的稅，包括城鎮(zhèn)所有的國(guó)家和集體的土地，以實(shí)際占用面積為依據(jù)，采用差別定額稅率。

除此之外，我國(guó)房產(chǎn)稅還有固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、印花稅、個(gè)人所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、營(yíng)業(yè)稅的呢過各項(xiàng)稅賦。用作經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)還可能有關(guān)稅、增值稅等。除了征稅，稅務(wù)部門還對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買者和經(jīng)營(yíng)者征收各種費(fèi)用，比如維修基金、登記費(fèi)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。

三、個(gè)人房產(chǎn)稅制存在的問題

我國(guó)對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅的征收主要存在以下幾個(gè)方面的問題。

首先，房產(chǎn)稅的征收稅制太多，加起來(lái)達(dá)20種之多，范圍廣到各個(gè)市場(chǎng)。不僅征收復(fù)雜，不方便管理，而且給購(gòu)房者和房產(chǎn)商增加很大的壓力，這也是房?jī)r(jià)居高不下，不好調(diào)控的一個(gè)原因，造成國(guó)民生活幸福感嚴(yán)重下降。

其次，稅種征收重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重。印花稅和契稅就是一例，印花稅是針對(duì)簽訂合同、營(yíng)業(yè)賬簿、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書面材料等征收的稅種，而契稅是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中簽合同、辦轉(zhuǎn)移時(shí)要交的稅種，從含義上就能很清楚的看出兩者重疊現(xiàn)象嚴(yán)重。如果把要交的房產(chǎn)稅都羅列出來(lái)，企業(yè)出租房子要交30%作用的稅，個(gè)人出租房子要交20%的稅，重復(fù)征收使得稅費(fèi)過高，交稅者肯定將稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到租房者身上，使得租金居高不下，大多數(shù)剛畢業(yè)的人都無(wú)力承擔(dān)，一個(gè)月的工作基本都用于住房和吃飯上，沒有幸福感可言。

再次，我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅計(jì)價(jià)依據(jù)非常不合理。房屋的價(jià)值是不斷變化的，隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)隨市場(chǎng)的變化而變化，而我國(guó)是以房屋的余值或者租金的收入作為計(jì)稅依據(jù)的，并不能體現(xiàn)房屋的現(xiàn)值。10年前按30萬(wàn)買的房子，10年后可能價(jià)值300萬(wàn)，按余值計(jì)算，對(duì)新房不公平。

第四，我國(guó)稅費(fèi)概念模糊不清，沒有區(qū)分度。稅和費(fèi)的征收形式和標(biāo)準(zhǔn)雜亂無(wú)章，這對(duì)宏觀調(diào)控和政策制定會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，而且讓國(guó)民感覺稅和費(fèi)都特別多，引起反感。

第五，我國(guó)房地產(chǎn)稅的立法層次非常低?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅法知識(shí)一種暫行條例，并不是真正意義的稅法，因此，各地方政府為了各自利益，擅自制定諸多附加條例，造成征稅市場(chǎng)也很混亂。

四、個(gè)人房產(chǎn)稅的改革方向

1.房產(chǎn)稅起征點(diǎn)和征收方式改革

首先，對(duì)于起征點(diǎn)，應(yīng)該往人均擁有的住房面積方向改革。目前的以房屋套數(shù)進(jìn)行征稅的方式非常不合理。過渡性購(gòu)房者買了90平米的小房子，加上兩位老人和孩子一家人住的話也只有18平米一個(gè)人，當(dāng)他們買改善性住房，換大一點(diǎn)的房子時(shí)，征稅比率會(huì)提高，但人均居住面積依然很小。如果首套房就買大面積的房子，交的稅費(fèi)就會(huì)少，這樣引導(dǎo)人們買大房子，造成不良的社會(huì)導(dǎo)向。

其次，對(duì)于房屋交易的征收方式應(yīng)該往新老房子一視同仁的方向改革。不管是新增的存量，還是老存量，應(yīng)該按照市場(chǎng)交易的價(jià)格進(jìn)行征稅，而不是按照房屋余值征稅。

2.對(duì)農(nóng)村個(gè)人住房繼續(xù)免稅

農(nóng)村的人均年收入比較低，與城鎮(zhèn)差別嚴(yán)重，應(yīng)該采用差異化的征稅政策。如果讓農(nóng)村居民繳納房產(chǎn)稅，勢(shì)必會(huì)加重農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，造成農(nóng)民入不敷出，會(huì)影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

3.建立健全我國(guó)的房產(chǎn)登記制度

既然要對(duì)居民住房征稅，那就需要建立健全我國(guó)的房產(chǎn)登記制度。作為開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的最基本的依據(jù)，稅源的管理上稅務(wù)機(jī)關(guān)必須依賴房產(chǎn)登記制度。建立一套健全、合理、高效的房產(chǎn)登記制度是必須做到的，要不一切都是空談。

4.制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅必須依托于一套完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，作為計(jì)稅的依據(jù)，要不一切都是空談。

五、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)個(gè)人房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀存在的問題頗多，主要有一下下幾個(gè)方面：房產(chǎn)稅的征收稅制太多、稅種征收重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重、我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅計(jì)價(jià)依據(jù)非常不合理、我國(guó)稅費(fèi)概念模糊不清，沒有區(qū)分度、我國(guó)房地產(chǎn)稅的立法層次非常低等，本文提出了建議改革的方向，主要是房產(chǎn)稅起征點(diǎn)和征收方式改革、對(duì)農(nóng)村個(gè)人住房繼續(xù)免稅、建立健全我國(guó)的房產(chǎn)登記制度、制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度等，希望我國(guó)稅制能夠越來(lái)越完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔光營(yíng)，楊洪濤.房產(chǎn)稅功能的拓展與重構(gòu)[J].涉外稅務(wù)，2010（8）： 79-81.

第4篇：土地征收的含義范文

目前國(guó)內(nèi)關(guān)于開征物業(yè)稅的討論火熱。民間有一種論調(diào)和郎、時(shí)二人描述頗為相似，認(rèn)為開始征收物業(yè)稅之后政府就有義務(wù)幫助業(yè)主組織好社區(qū)的管理，那樣的話也可就沒有必要再收物業(yè)費(fèi)。但在美國(guó)，人們是怎么認(rèn)識(shí)物業(yè)稅和物業(yè)費(fèi)的作用的?這兩個(gè)費(fèi)用最后所要達(dá)到的效果各自是怎樣的?

編輯提出了個(gè)值得講清的問題。

比較需明確定義與概念

中美的房地產(chǎn)與物業(yè)管理在作比較時(shí)，首先要把定義講清楚。定義不講清楚，實(shí)際上是牛頭對(duì)馬嘴，雞同鴨講，不僅是比較錯(cuò)了，而且誤導(dǎo)民眾。

物業(yè)費(fèi)

新華社轉(zhuǎn)摘北京官方對(duì)“物業(yè)費(fèi)”概念的描述是：物業(yè)費(fèi)又稱物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，由此也就生發(fā)了物業(yè)費(fèi)的概念。

物業(yè)費(fèi)，如果直譯成英文是property fee，但在美國(guó)物業(yè)管理之中，并沒有property fee這一項(xiàng)。如果我們把property fee翻譯成中文，其含意有點(diǎn)指(這)物業(yè)的價(jià)格，但又沒有這種說法，講物業(yè)的價(jià)格一般用price或value。根據(jù)中國(guó)物業(yè)費(fèi)的實(shí)際含義。最接近美國(guó)物業(yè)管理中的詞是common charge，美國(guó)的common charge翻譯成中文為“公共(開支)收費(fèi)”。

公寓小區(qū)每個(gè)月的公共開支用了多少，全體業(yè)主按照事先的約定來(lái)攤派支付。此費(fèi)用用來(lái)維持保養(yǎng)小區(qū)的正常運(yùn)行。筆者認(rèn)為美國(guó)叫法比較合理，清楚明了。

物業(yè)稅

國(guó)內(nèi)談?wù)撐飿I(yè)稅概念已經(jīng)幾年了。財(cái)政部曾對(duì)“物業(yè)稅”有個(gè)解釋：物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅，以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。基本原則是，科學(xué)預(yù)測(cè)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這就意味著，過去一次性征收的各種稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納，每年作為一種針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅進(jìn)行征收。

財(cái)政部的解釋是混亂的，它的組成與內(nèi)容雜亂不明。中國(guó)的土地是國(guó)有的，提出持有物業(yè)者要交物業(yè)稅的動(dòng)機(jī)是國(guó)外有這項(xiàng)稅收，我們也要收，增加國(guó)家收入，這種征收的理由是不充分的。

解釋一下美國(guó)的物業(yè)稅概念。物業(yè)稅翻譯成英文是“property tax”，“property tax”這個(gè)詞在美國(guó)的含義很廣，它包括土地、汽車、珠寶設(shè)備、農(nóng)場(chǎng)工具等等的征稅，但主要的、永久性的是土地的征稅。美國(guó)的土地屬于私有，國(guó)家主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一是土地稅收。美國(guó)的土地稅也稱為“realestate tax”，由于其基本的稅金是地方政府根據(jù)這塊土地的等級(jí)與在土地上建筑的價(jià)值來(lái)制定，所以在美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)把土地稅泛稱“property tax”，翻譯成中文即為：物業(yè)稅。

由此可見，中國(guó)物業(yè)稅與美國(guó)物業(yè)稅的含義完全是兩碼事。

房?jī)r(jià)概念

中國(guó)城市的一些房?jī)r(jià)，尤其是郊外的“別墅”價(jià)格高得不合情理，比美國(guó)價(jià)格高出數(shù)倍!為此，中國(guó)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，2009年美國(guó)的singlehouse均價(jià)是20萬(wàn)美元，美國(guó)的房子便宜。這些學(xué)者是以中國(guó)城市的房?jī)r(jià)，尤其是以北京、上海的房?jī)r(jià)與全美國(guó)房子的均價(jià)來(lái)比較，犯了城市價(jià)對(duì)國(guó)家均價(jià)之比、以點(diǎn)對(duì)面之比的錯(cuò)誤。

美國(guó)single house的定義是指有一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)客廳、一個(gè)車庫(kù)加上一至三個(gè)臥室的一套家庭的住宅。居住面積在100平方米至150平方米，另加150平方米至1,000平方米的草坪、花園等。城市中的一房一廳公寓也折合為single house來(lái)計(jì)算全國(guó)一家庭房子的均價(jià)。

美國(guó)城鄉(xiāng)之間的差別不大，75％以上的老百姓都散居在一棟棟被中國(guó)人稱為“別墅”的房子里。城市與縣城的大樓公寓只有20％左右的居民。

中國(guó)城市人均居住面積約22平方米；農(nóng)民都擁有自己的“別墅”，人均居住面積55平方米。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至10月，全國(guó)住宅均價(jià)達(dá)到4,544元／平方米。但它只記錄了城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格，沒有包括農(nóng)村的住宅，在中國(guó)大部分農(nóng)村蓋個(gè)自住的房子只要幾千到幾萬(wàn)人民幣。就以中國(guó)住宅均價(jià)達(dá)到4,544元／平方米計(jì)算，100平方米的一房一廳公寓的價(jià)格也要同比美國(guó)的均價(jià)便宜13萬(wàn)美元，如果加上全中國(guó)農(nóng)村的“別墅”而算出的均價(jià)，那么中國(guó)的single house均價(jià)大約只需6萬(wàn)元人民幣，比美國(guó)single house均價(jià)便宜了125萬(wàn)人民幣。

比較兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)，說中國(guó)的房?jī)r(jià)比美國(guó)還貴，是個(gè)偷換概念導(dǎo)致的錯(cuò)誤的論點(diǎn)。說中國(guó)北京、上海一些城市的房?jī)r(jià)高過美國(guó)的均價(jià)是正確的。

比較時(shí)不能張冠李戴

“美國(guó)的居住成本并不算高，因?yàn)樾^(qū)沒有物業(yè)管理公司，不用交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司的工作由政府替代了”。到美國(guó)走馬觀花的學(xué)者都會(huì)犯這個(gè)錯(cuò)誤。

在上文已提到，美國(guó)城鄉(xiāng)之間的差別不大，75％以上的老百姓都散居在一棟棟被中國(guó)人稱為的“別墅”里，這個(gè)概念就相當(dāng)于中國(guó)10億農(nóng)民住在自己的“別墅”一樣。美國(guó)的業(yè)主自己買地蓋房，他們居住的房屋不屬于什么物業(yè)管理公司管理。業(yè)主自己交地稅、水電煤氣燃油費(fèi)，還要加房屋保險(xiǎn)。這些私房不屬任何物業(yè)管理公司管理，業(yè)主自己管理自己的房屋與土地，自然不用交任何物業(yè)費(fèi)了。但行政管理上也有個(gè)town(鎮(zhèn))，有個(gè)community(社區(qū))，相當(dāng)于中國(guó)的一個(gè)鄉(xiāng)、一個(gè)村。

中國(guó)學(xué)者忽略了美國(guó)城鄉(xiāng)之間差別不大的情況，在美國(guó)看到的一些社區(qū)，都好比中國(guó)大城市周圍被開發(fā)商圈了一塊塊地蓋的小區(qū)，就奇怪怎么沒有物業(yè)管理公司管理?

如果美國(guó)人去買開發(fā)商圈地蓋的“別墅”，其圈地范圍內(nèi)有公共照明、健身房、游泳池、保安等等，那么就要交公共(開支)費(fèi)用了。

簡(jiǎn)單地說，在美國(guó)購(gòu)買開發(fā)商建的高樓公寓、聯(lián)排或獨(dú)棟小樓這些建筑群必然會(huì)有公共場(chǎng)所與設(shè)施，業(yè)主要付公共(開支)費(fèi)用，也就是國(guó)內(nèi)說的物業(yè)費(fèi)，這個(gè)物業(yè)費(fèi)是業(yè)主交給自己的，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司保管使用。買有物業(yè)

管理的小區(qū)住宅，除每月交物業(yè)費(fèi)之外，也要交地稅。在美國(guó)，任何住宅、任何建筑都要付地稅，它主要交給地方政府，用于政府的行政開支，是美國(guó)人說的物業(yè)稅，不是中國(guó)所說的物業(yè)稅。

中國(guó)學(xué)者認(rèn)為的“美國(guó)物業(yè)稅用途非常明確，主要用于支持當(dāng)?shù)氐木旌蛯W(xué)校設(shè)施建設(shè)，安全的居住環(huán)境和良好的學(xué)校設(shè)施建設(shè)”，這也是不正確的。

美國(guó)的物業(yè)稅(土地稅)征收是浮動(dòng)的，各州各地區(qū)的稅收標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。物業(yè)稅(土地稅)主要?dú)w州、市、郡、鎮(zhèn)地方政府，每年由各級(jí)地方政府制定出行政預(yù)算開支后，再計(jì)算出物業(yè)稅(土地稅)的比率。這是一個(gè)十分重要的，民主、公平的步驟!

舉例：一個(gè)郡明年要擴(kuò)建兩個(gè)小學(xué)、維修一條公路、辦一個(gè)養(yǎng)老院、郡政府辦公樓的電腦要更新、全郡要種一萬(wàn)棵樹、籌辦建郡230年的慶祝會(huì)等等開支預(yù)算，郡政府首先伸手向州政府要錢，若要到預(yù)算的45％，其余的靠征物業(yè)稅(土地稅)獲取。(當(dāng)然還有其他稅收與途徑籌錢)。

每一個(gè)郡的預(yù)算不一樣，征物業(yè)稅(土地稅)就不一樣，有高有低。有些郡市提供學(xué)校、圖書館、老人院、交通公路、警察維持治安等，社會(huì)福利保持在五星級(jí)水準(zhǔn)，那么，這個(gè)區(qū)域的物業(yè)稅(土地稅)相對(duì)來(lái)說就高得多。全美各州各地區(qū)的物業(yè)稅(土地稅)征收比率在0.2％―10％之間，相差很大。

美國(guó)的物業(yè)稅(土地稅)并不是主要用于學(xué)校與警察方面，但因?yàn)槊绹?guó)人很重視教育，相對(duì)而言用于教育方面要占很大比例；再說，九年制免費(fèi)教育還包括學(xué)生交通費(fèi)、午餐等，這筆開支很大。

再如，紐約市的物業(yè)稅(土地稅)，五個(gè)區(qū)的差異很大，曼哈頓最貴。它并不是因?yàn)橛泻脤W(xué)校而貴，而是需要維持很龐大的市政公共開支，如各種博物館、文化體育場(chǎng)所、青少年活動(dòng)中心、街景的整修等等。曼哈頓地區(qū)住宅的物業(yè)稅(土地稅)每年要交房?jī)r(jià)的5％―7％，許多人買了房子，付不起物業(yè)稅(土地稅)。

業(yè)主交了物業(yè)稅(土地稅)，到年底申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，根據(jù)每個(gè)家庭的年收入與退稅標(biāo)準(zhǔn)，大部分家庭會(huì)受到聯(lián)邦的補(bǔ)貼或退回。

中國(guó)要征收物業(yè)稅，北京要作試點(diǎn)。不知北京市政府收來(lái)了物業(yè)稅要派什么用場(chǎng)?年收入低的家庭在第二年是否可獲得退稅?一切都要想妥了嗎?

第5篇：土地征收的含義范文

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)土地規(guī)劃

中圖分類號(hào)：DF45文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：我國(guó)對(duì)于城市房屋拆遷問題有明確的法律規(guī)定，但對(duì)集體土地征用中的房屋拆遷，由于情況較復(fù)雜，我國(guó)目前還沒有制定和頒布專門的法規(guī)，土地管理法只規(guī)定了征用集體土地的相關(guān)程序，而對(duì)征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)具體規(guī)定，因此對(duì)征地拆遷問題的解決，缺少相關(guān)的法律、法規(guī)依據(jù)。因此，國(guó)家應(yīng)針對(duì)農(nóng)村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會(huì)相關(guān)方面予以關(guān)注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農(nóng)村土地征用、征收中的權(quán)利主體，征占范圍和程序，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分配主體和范圍，使征地拆遷的補(bǔ)償建立在一個(gè)有法可依便于操作的基礎(chǔ)上，消除法律界限不明帶來(lái)的執(zhí)法不統(tǒng)一問題，通過平衡國(guó)家、集體、農(nóng)民三方利益，為農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可依的保證。

土地是農(nóng)民的命根子，盡管在現(xiàn)代社會(huì)，農(nóng)民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農(nóng)民依賴土地的命運(yùn)。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來(lái)的財(cái)產(chǎn)，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動(dòng)中引發(fā)的諸多矛盾問題，究其實(shí)質(zhì)仍是因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發(fā)矛盾。經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展需要用地是無(wú)可厚非的，在集體土地拆遷補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一個(gè)基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產(chǎn)、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買不起房、無(wú)安身之所。為經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項(xiàng)活動(dòng)中應(yīng)該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應(yīng)嚴(yán)格依照程序進(jìn)行，并應(yīng)采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實(shí)際困難，按照省政府批準(zhǔn)的方案征地拆遷，參照市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋，適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征地拆遷戶能有房住，不嚴(yán)重影響農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，確實(shí)保護(hù)公民的合法權(quán)益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪、哄鬧等社會(huì)不穩(wěn)定因素的發(fā)生。

關(guān)于釘子戶的問題，全國(guó)出現(xiàn)了不少不該發(fā)生的事，也釀造了許多的悲劇，讓人深感痛心。其實(shí)，釘子戶我想誰(shuí)也不想去做，誰(shuí)也不愿意去做，畢竟這是個(gè)不光彩的頭銜，是一種貶義的概念，我們不妨回過頭來(lái)想想，也許他們也是在沒有辦法的情況下而出此下策，是不得已而為之吧，但也不妨有那么一些人是有意而為之的，但我相信絕大部分人是沒有辦法的。某地一對(duì)夫妻，下崗多年，孩子在外地求學(xué)，現(xiàn)在要拆遷，要補(bǔ)交好幾萬(wàn)吧，夫妻兩人的收入只夠支付孩子的生活和自己的日常開支，哪來(lái)的積蓄？別說幾萬(wàn)了，就是幾千我看也不大可能拿出來(lái)，因此你們想想，針對(duì)這種情況他們?nèi)绾稳ミx擇？也許他們也會(huì)為了自己有一個(gè)容身之所而去選擇做釘子戶吧，用他們的話說就是“沒有辦法的辦法”。

這些年來(lái)，大拆遷是全國(guó)許多城市及農(nóng)村的普遍現(xiàn)象?！搬斪討簟敝猿蔀獒斪討簦话闶钦J(rèn)為拆遷補(bǔ)償不多，要從開發(fā)商或政府那里取得更符合自己的利益。釘子戶現(xiàn)象現(xiàn)在中國(guó)尤為突出，其中牽涉很多復(fù)雜問題。多角度的看待這一問題就顯得尤為必要了。相當(dāng)一部分當(dāng)事人真的不是僅僅因?yàn)閷?duì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不滿意而拒絕搬遷的。他們疑惑的是對(duì)征地拆遷這樣嚴(yán)肅的行為，為什么居然會(huì)在漏洞百出的情況下公然進(jìn)行？他們疑惑的是征了我的地拆了我的房，我的子孫后代也就永遠(yuǎn)的失去了土地，他們擔(dān)心的是子孫后代的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)怎么能保障？對(duì)于這兩類釘子戶存在的正當(dāng)性值得肯定，我堅(jiān)信正是因?yàn)樗麄兊拇嬖跁?huì)促成這個(gè)時(shí)代的進(jìn)步。正確認(rèn)識(shí)所謂的“釘子戶”：雖然 “釘子戶”代表的利益是個(gè)人利益，卻也是貨真價(jià)實(shí)的中華人民共和國(guó)公民，應(yīng)該享有《憲法》賦予的各種權(quán)利。他維護(hù)自己賴以居住的權(quán)利和正當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該是無(wú)可厚非的。

法典中核心概念內(nèi)容混沌、外延范圍不清 ，征收與拆遷源于政府擁有的公權(quán)力，為了防止該項(xiàng)權(quán)力被濫用，《憲法》、《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等都對(duì)此做出原則性的規(guī)定，但關(guān)鍵性的核心詞內(nèi)容與外延缺乏明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，例如《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征收農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用、保障被征收農(nóng)民的生活，維護(hù)被征收農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截流、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。在這一關(guān)于征收與拆遷的經(jīng)典法條中，關(guān)于“公共利益”、“足額”、“拆遷補(bǔ)償”等核心概念確定標(biāo)準(zhǔn)混沌不清。公共利益是政府行使征收權(quán)的正當(dāng)性基礎(chǔ)法律依據(jù)。業(yè)界缺乏對(duì)公共利益界限的明確定位。學(xué)界一般認(rèn)為公共利益包括兩層含義：一是須有公共使用的性質(zhì)；二是須有公共利益的用途。由于拆遷的目的在于獲得土地的使用權(quán)，因此，房屋拆遷權(quán)的合法性應(yīng)當(dāng)遵從土地征收的合法性。而土地征收的合法性取決于“征收利益的公共性”，這已經(jīng)在現(xiàn)行《憲法》和相關(guān)法律得以明確?？梢?，公共利益是土地征收合法性的前提條件。然而，在現(xiàn)有的法律法規(guī)中完全回避了城市房屋拆遷的前提條件，對(duì)拆遷行為的合法性未做出任何限制性規(guī)定。事實(shí)上，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，根據(jù)公司法規(guī)定公司（企業(yè)）發(fā)展和所從事的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)都只能定義為營(yíng)利。大多數(shù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目所產(chǎn)生的拆遷，是一種營(yíng)利性商業(yè)行為，借助國(guó)家權(quán)力而行之，有悖于社會(huì)公平。

第6篇：土地征收的含義范文

【關(guān)鍵詞】增值稅改革 財(cái)產(chǎn)稅 分稅制 營(yíng)業(yè)稅 房產(chǎn)稅

增值稅的改革不僅僅是一個(gè)稅種的變化，或許里面預(yù)示著未來(lái)財(cái)權(quán)分配的重要變革走向。中國(guó)目前是分稅制，國(guó)地稅分家之后按照各自管轄范圍征收稅款，國(guó)稅主要征收中央稅，而地稅則為地方政府服務(wù)。國(guó)稅系統(tǒng)征收增值稅、消費(fèi)稅、車輛購(gòu)置稅等涉及全國(guó)范圍的稅種，而地稅系統(tǒng)則征收營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等等與地方政府相關(guān)的稅收。在收入上，中央政府固定收入包括消費(fèi)稅、車船購(gòu)置稅、關(guān)稅等。地方政府則獨(dú)享城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、契稅。其他稅種則按比例在中央地方間分成。一直以來(lái)，營(yíng)業(yè)稅是地方政府的重要稅種，一般占地方稅收總額的4成以上。營(yíng)業(yè)稅并入增值稅之后并由國(guó)稅征收，無(wú)疑將對(duì)地方政府、地稅系統(tǒng)造成極大的影響。而為了完善分稅制，使得財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配，“十二五”稅制改革的趨勢(shì)是：推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，使得“房產(chǎn)稅”（下文統(tǒng)稱“財(cái)產(chǎn)稅”）成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。為此，這里我們要研究的問題就是：營(yíng)業(yè)稅并入增值稅后，由國(guó)稅征收，再通過稅收分享和中央政府財(cái)政轉(zhuǎn)移支付返回給地方政府，給地方政府的財(cái)政支付提供支持，與開征財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府的穩(wěn)定收入來(lái)源兩者之間，哪個(gè)更具效率與公平？或者上述兩者同時(shí)實(shí)施，該如何協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系？

一、增值稅與財(cái)產(chǎn)稅的含義界定

增值稅和財(cái)產(chǎn)稅的概念，在實(shí)踐和理論中，在國(guó)內(nèi)和國(guó)際上，都在不同層面的意義上使用著，使用狀況比較混亂。因此，本文在進(jìn)一步討論前，有必要對(duì)概念做一下界定，以方便下文中的討論。

（一）增值稅的含義

本文所指的增值稅是消費(fèi)稅的重要種類。本文所指消費(fèi)稅并非國(guó)內(nèi)一般意義上的“消費(fèi)稅”，而是以消費(fèi)為課稅對(duì)象的稅收種類，英文名是consumption-based tax。以課稅對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)劃分，稅收可以分為消費(fèi)稅（consumption-based tax）、所得稅、財(cái)富稅（wealth tax）?，F(xiàn)代型增值稅（VAT）是目前世界普遍采用的消費(fèi)稅制（consumption-based tax），是對(duì)商品和勞務(wù)增值額的課稅，對(duì)最終消費(fèi)的課稅。國(guó)內(nèi)增值稅與現(xiàn)代型增值稅征收范圍不同，現(xiàn)代型增值稅征收范圍還包括國(guó)內(nèi)營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，即營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)。增值稅立法改革，主要任務(wù)是擴(kuò)大增值稅征收范圍，將目前征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)納入增值稅征收范圍，消除重復(fù)征稅。國(guó)內(nèi)增值稅和營(yíng)業(yè)稅在我國(guó)稅收收入中占有重要的地位，根據(jù)財(cái)政部的2010年1月～9月稅收收入情況，國(guó)內(nèi)增值稅收入占稅收收入的比重為27.4%，營(yíng)業(yè)稅收入占稅收總收入的比重為14.9%。

（二）財(cái)產(chǎn)稅的含義

一個(gè)人的財(cái)富，就是其實(shí)際預(yù)期收入的現(xiàn)值[1]。政府可以對(duì)財(cái)富占有進(jìn)行課稅，例如年度財(cái)富稅，也可以對(duì)財(cái)富轉(zhuǎn)移進(jìn)行課稅，例如遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。財(cái)產(chǎn)稅（property tax）是最重要的財(cái)富稅，是對(duì)財(cái)富占有進(jìn)行的課稅，是地方政府至關(guān)重要的財(cái)政來(lái)源。財(cái)產(chǎn)稅收入在美國(guó)占地方政府稅收收入的73%[2]。財(cái)產(chǎn)稅的主體部分，就是對(duì)住房的個(gè)人財(cái)富課稅，在我國(guó)要進(jìn)行的“房產(chǎn)稅”改革，和先前準(zhǔn)備研究開征的“物業(yè)稅”都屬于此類。本文統(tǒng)一作為“財(cái)產(chǎn)稅”進(jìn)行討論。

二、國(guó)內(nèi)外研究評(píng)述

我國(guó)現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)的是分稅制，實(shí)現(xiàn)分稅制有眾多優(yōu)點(diǎn)，根據(jù)哈維.羅森總結(jié)的有：其一，分權(quán)制能使產(chǎn)出適合當(dāng)?shù)仄?；其二，分?quán)制能鼓勵(lì)政府間競(jìng)爭(zhēng)；其三，分權(quán)制有利于地方提供物品和服務(wù)的實(shí)驗(yàn)與創(chuàng)新。既然分權(quán)制具有以上優(yōu)點(diǎn)，具有存在的依據(jù)，那么我們應(yīng)如何為地方政府的公共支出籌集收入呢？對(duì)于這個(gè)問題的解決，有三種方案：第一，由中央政府統(tǒng)一籌集稅收收入，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征地方主體稅種，例如財(cái)產(chǎn)稅，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）西方研究概況

盡管財(cái)產(chǎn)稅在西方通常作為地方政府基本和重要的財(cái)政收入來(lái)源，但其本身卻飽受爭(zhēng)議。反對(duì)者多認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅不公平，收入分配層面不公平，對(duì)特定的納稅群體不公平，沒有獲得現(xiàn)金收入的情況下卻對(duì)財(cái)產(chǎn)增值部分增稅所以不公平等等[3]。由于以上原因美國(guó)不少學(xué)者建議減少或者甚至取消財(cái)產(chǎn)稅，增加或開征其他州政府稅收，通過政府間轉(zhuǎn)移支付來(lái)給地方政府提供財(cái)政支持。甚至，近幾年來(lái)，包括德克薩斯州在內(nèi)的美國(guó)幾個(gè)州已經(jīng)進(jìn)行了上述變革，改變用州和地方混合的財(cái)政收入支持地方政府支出，采用各式的州政府稅收收入來(lái)支持地方政府的公共服務(wù)支出。然而美國(guó)也有很多人反對(duì)用州政府稅收取代地方財(cái)產(chǎn)稅，因?yàn)楦鞣N的州政府稅種都存在一定的缺陷，比財(cái)產(chǎn)稅無(wú)效率，州政府的轉(zhuǎn)移支付也可能無(wú)效率[4]。

（二）國(guó)內(nèi)研究概況

與西方相比，國(guó)內(nèi)對(duì)該問題沒有太多的研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者一般在爭(zhēng)論該不該對(duì)普通住房征收房產(chǎn)稅，如果征收要以什么為稅基，如何處理與土地出讓金的關(guān)系，房產(chǎn)稅能否打壓住房?jī)r(jià)，如何區(qū)分投機(jī)性住房和消費(fèi)性住房等。國(guó)內(nèi)學(xué)者鮮有從完善地方財(cái)政體系，協(xié)調(diào)好財(cái)產(chǎn)稅與增值稅改革關(guān)系層面來(lái)研究該問題。即使，有一些學(xué)者認(rèn)識(shí)到財(cái)產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源[5]，也未能深入研究地方政府財(cái)產(chǎn)稅，與中央稅和共享稅為地方政府提供財(cái)政支持兩者之間的效率問題。

三、增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅協(xié)調(diào)的原則

在討論如何協(xié)調(diào)增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅的問題之前，我們有必要確立一定的標(biāo)準(zhǔn)，否則討論將無(wú)所適從。增值稅和財(cái)產(chǎn)稅都是稅法的范疇之一，所以增值稅和財(cái)產(chǎn)稅都需要遵守稅法的基本原則。關(guān)于稅法的基本原則，有各式各樣的表述。歷史上首次提出稅法基本原則的是英國(guó)的威廉.配第，他認(rèn)為賦稅應(yīng)該遵循“公平”、“節(jié)省”、“簡(jiǎn)便”三項(xiàng)原則。后來(lái)亞當(dāng).斯密又提出稅法的“平等原則”、“確定原則”、“便利原則”、“最少征費(fèi)原則”。劉劍文教授還總結(jié)了西方的四項(xiàng)稅法基本原則：“稅收法定原則”、“稅收公平原則”、“社會(huì)政策原則”、“稅收效率原則”[6]。筆者認(rèn)為增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅的協(xié)調(diào)應(yīng)該遵循“稅收公平原則”和“稅收效率原則”。只有符合“稅收公平原則”和“稅收效率原則”，增值稅的改革和分稅制的完善才能實(shí)現(xiàn)稅收的公平、正義。

（一）稅收公平原則

稅收公平原則，是指稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該在納稅人之間平等、公平地分配。衡量公平的標(biāo)準(zhǔn)，又有“受益標(biāo)準(zhǔn)”和“能力標(biāo)準(zhǔn)”?！笆芤鏄?biāo)準(zhǔn)”是指，納稅人應(yīng)該根據(jù)自己享受政府提供的公共服務(wù)的多少，即享受利益多少來(lái)納稅，受益多就多納稅，受益少就少納稅。“能力標(biāo)準(zhǔn)”，就是納稅人按照自己的支付能力來(lái)納稅，即使量能課稅，富人多納稅，窮人少納稅。稅收公平原則，又可以分為橫向公平公平原則和縱向公平原則。橫向公平指，經(jīng)濟(jì)狀況相同、納稅能力相同的納稅人，稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該相同；縱向公平指，經(jīng)濟(jì)狀況不同、納稅能力不同的納稅人，稅收負(fù)擔(dān)也應(yīng)該不同。稅收的累進(jìn)性即是稅收公平原則的體現(xiàn)之一，稅收累進(jìn)性意味著支付能力越強(qiáng)的人、繳納的稅收越多。財(cái)產(chǎn)稅是具有累進(jìn)性還是累退性，也是本文要討論的問題之一。

（二）稅收效率原則

稅收效率原則包括稅收行政效率和稅收經(jīng)濟(jì)效率。稅收行政效率，指以最少的征管成本征收最多的稅收。稅收效率原則，指稅收引起的無(wú)謂損失最小化，稅收對(duì)納稅人的行為扭曲最小化。增值稅被認(rèn)為具有稅收中性的特點(diǎn)，具有較高的稅收效率，但是其稅收中性在實(shí)際中也遭到質(zhì)疑。財(cái)產(chǎn)稅被認(rèn)為容易征管，難以逃避，具有較高稅收行政效率。增值稅和財(cái)產(chǎn)稅的稅收效率，都是本文要討論的問題之一。

四、增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅協(xié)調(diào)方案抉擇

在增值稅改革后，如何為地方政府籌集公共支出的財(cái)政收入，完善分稅制，有三種方案。第一，由中央政府統(tǒng)一征收增值稅，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征財(cái)產(chǎn)稅，作為地方政府主體稅種，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）方案一：增值稅作為地方政府主要收入來(lái)源

營(yíng)業(yè)稅占了地方政府稅收收入的4成以上，增值稅改革后，營(yíng)業(yè)稅將并入增值稅，增值稅由國(guó)稅系統(tǒng)統(tǒng)一征收，增值稅收入統(tǒng)一進(jìn)入中央國(guó)庫(kù)。那么為了解決地方政府的財(cái)政收入問題，中央政府將需要按一定的標(biāo)準(zhǔn)返還部分增值稅給地方政府。

支持該方案的理由是，增值稅具有稅收中性的特性，不會(huì)扭曲納稅人的行為，具有稅收經(jīng)濟(jì)效率。增值稅是對(duì)消費(fèi)進(jìn)行的征稅，消費(fèi)多的人說明納稅能力強(qiáng)，體現(xiàn)了稅收公平原則。

筆者認(rèn)為上述理由是站不住腳的。首先，增值稅并不是完全中性的，增值稅的經(jīng)濟(jì)效率值得質(zhì)疑。增值稅的中性是指，增值稅的納稅人是貨物和服務(wù)的生產(chǎn)者和銷售者，而增值稅的稅款最終都是由消費(fèi)者承擔(dān)的。通過發(fā)票的抵扣制度，法律上的增值稅納稅人不承擔(dān)任何增值稅的稅負(fù)，因此征收增值稅不會(huì)扭曲增值稅納稅人的行為。但，對(duì)所有環(huán)節(jié)都全面征收增值稅，實(shí)行統(tǒng)一稅率，消除增值稅免稅制度，實(shí)行理想的增值稅制度才能完全實(shí)現(xiàn)增值稅的中性。理想的增值稅實(shí)踐中，顯然是行不通的。第一，增值稅免稅普遍存在使得增值稅中性被破壞。由于金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等存在征管技術(shù)上的困難，國(guó)際上都不得不在該行業(yè)中實(shí)現(xiàn)增值稅免稅制度。又出于政治上的考慮，農(nóng)業(yè)也經(jīng)常被免稅。免稅將會(huì)扭曲納稅人的行為，因?yàn)槊舛惡蠹{稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅會(huì)進(jìn)入生產(chǎn)成本，為了減少生產(chǎn)成本納稅人將會(huì)實(shí)行“企業(yè)兼并”。因?yàn)橥獍臉I(yè)務(wù)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，原本可以外包的業(yè)務(wù)，都由企業(yè)自行承擔(dān)，這將不利于社會(huì)生產(chǎn)的分工。第二，實(shí)踐中增值稅一般實(shí)行多檔稅率。例如，我國(guó)對(duì)天然氣、牛奶等居民的基本生活用品實(shí)行13%的優(yōu)惠稅率。由于優(yōu)惠稅率與標(biāo)準(zhǔn)稅率17%的不一致，這又會(huì)扭曲納稅人的行為，導(dǎo)致無(wú)謂的損失，形成稅收楔子。

其次，增值稅作為地方政府的主要稅收來(lái)源，可能不符合稅收公平原則。增值稅是對(duì)最終消費(fèi)的課稅。而消費(fèi)者的所得未必與其消費(fèi)成正比。比如一家庭人口多，而勞力少，勞動(dòng)收入和其他收入一般，則較人口少收入多的家庭來(lái)說，前者消費(fèi)要大于后者，而負(fù)稅負(fù)擔(dān)也大于后者（當(dāng)然是在兩者的人均消費(fèi)水平一樣的情況下）。增值稅不區(qū)別納稅人的經(jīng)濟(jì)狀況，負(fù)擔(dān)能力，一律按消費(fèi)量的多寡承擔(dān)稅負(fù)，造成稅收具有明顯的累退性，不符合稅收的公平原則。

綜上所述，增值稅作為地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源，存在一定的缺陷，其不符合稅收效率原則和稅收公平原則。

（二）方案二：財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府主要財(cái)政收入來(lái)源

“十二五”稅制改革計(jì)劃是研究開征房產(chǎn)稅。而對(duì)于房產(chǎn)稅的作用，也由開始的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)“調(diào)控房?jī)r(jià)”到后來(lái)的正確認(rèn)識(shí)“作為地方政府穩(wěn)定稅源”的慢慢轉(zhuǎn)變。財(cái)產(chǎn)稅的稅收收入比較穩(wěn)定，所以很多國(guó)家都把其作為地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)的價(jià)值課稅，一般不受社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，課征對(duì)象相對(duì)穩(wěn)定，因此對(duì)其課稅，收入必穩(wěn)定。但把財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府主要財(cái)政收入來(lái)源，也有違稅收公平和稅收效率原則。

首先，財(cái)產(chǎn)稅違背稅收公平原則。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)不足以作為測(cè)度納稅人的負(fù)稅能力，在商品貨幣經(jīng)濟(jì)體系中，個(gè)人的財(cái)富并不完全表現(xiàn)于財(cái)產(chǎn)，主要是所得，而所得的來(lái)源和形式多種多樣，財(cái)產(chǎn)多者也許不能說明其現(xiàn)有所得多，而所得多者，其財(cái)產(chǎn)可能很少，故不能再以財(cái)產(chǎn)作為測(cè)度納稅能力的依據(jù)。并且，財(cái)產(chǎn)稅主要是針對(duì)土地和建筑物的課稅。稅收的增長(zhǎng)導(dǎo)致土地和建筑物價(jià)格的增長(zhǎng)，并繼而導(dǎo)致利用這些生產(chǎn)要素生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格的上漲。因此，財(cái)產(chǎn)稅被看作是可以轉(zhuǎn)嫁的。因?yàn)榉孔庵饕歉F人支付的，所以財(cái)產(chǎn)稅具有累退的性質(zhì)。

其次，財(cái)產(chǎn)稅違背稅收效率原則。財(cái)產(chǎn)稅的管理上存在不少問題，而這些都影響稅收的行政效率。財(cái)產(chǎn)稅的稅基估價(jià)難以確定。財(cái)產(chǎn)稅一般都是從價(jià)計(jì)征，而這一價(jià)值是估定的。估定價(jià)值的工作是很困難的，往往出現(xiàn)隨意估斷，而且會(huì)出現(xiàn)等現(xiàn)象。在我國(guó)現(xiàn)行征管技術(shù)還不夠完善的情況下，財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的成本將會(huì)非常大，稅收征管成本也會(huì)比較大。

（三）方案三：協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅，兩者混合作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源

根據(jù)對(duì)方案一和方案二的分析，單獨(dú)以增值稅或財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源，都存在一定的缺陷，都違背稅收公平原則和稅收效率原則。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅，把這兩者混合作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源。

協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅是指，由于增值稅和財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源，都存在一定的職能缺陷，難以單獨(dú)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下完成對(duì)地方政府公共支出稅收負(fù)擔(dān)的公平合理的分配任務(wù)，因此需要利用增值稅和財(cái)產(chǎn)稅各自在功能上具有的相互補(bǔ)償性，在制度設(shè)計(jì)上協(xié)調(diào)兩者，使得兩者的功能缺陷彼此得到彌補(bǔ)，達(dá)到相對(duì)和諧的統(tǒng)一。

對(duì)于如何協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅，這是一個(gè)比較宏大和艱難的問題，還需要很多實(shí)證的調(diào)查研究和理論分析。筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來(lái)協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅：第一，完善增值稅制度，使得增值稅盡量接近理想增值稅制度，減少對(duì)增值稅中性的影響。第二，改進(jìn)增值稅技術(shù)，使得增值稅也具有累進(jìn)性。第三，完善政府轉(zhuǎn)移支付制度，建立轉(zhuǎn)移支付法，實(shí)現(xiàn)財(cái)政法定，提高轉(zhuǎn)移支付的公平和效率。第四，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的實(shí)證分析，研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，財(cái)產(chǎn)稅的真正經(jīng)濟(jì)歸宿，對(duì)其累進(jìn)性或累退性進(jìn)行再思考。第五，改進(jìn)稅收征管技術(shù)，完善財(cái)產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，降低財(cái)產(chǎn)稅征管成本。

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第7篇：土地征收的含義范文

【關(guān)鍵詞】 新型城鎮(zhèn)化 農(nóng)村居民 意向 影響因素 江西

一、引言

我國(guó)自“十”明確提出新型城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑以來(lái)，人口的城鎮(zhèn)化已成為城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心，當(dāng)前的城鎮(zhèn)化更加注重發(fā)展的質(zhì)量，也更加體現(xiàn)以人為本的發(fā)展方向。為有序推進(jìn)農(nóng)村人口市民化，將有能力、有意愿并長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民工及其家屬逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，切實(shí)解決好“三個(gè)1億人”的問題，我國(guó)政府分別從土地、金融、稅收、住房等方面做了許多政策性調(diào)整，江西省也不例外。但是，到2013年末，江西省城鎮(zhèn)化率依然落后于全國(guó)平均水平5個(gè)百分點(diǎn)，僅為48.87%，其中，宜春市城市化率最低，僅有41.78%，與全國(guó)平均水平相差近12個(gè)百分點(diǎn)（見圖1）。因此，江西省城鎮(zhèn)化發(fā)展任務(wù)還很艱巨。為此，本文在對(duì)江西省農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向及其影響因素進(jìn)行調(diào)查并實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，為改善農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向提出對(duì)策。

二、江西省農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向調(diào)查分析

為深入了解江西省農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向，本文從農(nóng)村居民愿意進(jìn)入城市的意愿程度、愿意進(jìn)入的城市類型和可能進(jìn)入城市的時(shí)間段三個(gè)角度對(duì)江西省農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向進(jìn)行了調(diào)查。發(fā)放調(diào)查問卷500份，回收有效問卷428份，回收率85.3%，調(diào)查對(duì)象考慮了不同年齡段、不同性別、不同文化水平等，比例合理。調(diào)查結(jié)果如表1所示。

從表1可以看出，被調(diào)查農(nóng)村居民愿意進(jìn)入城市的只有40.57%，比例并不高，不愿意和不確定進(jìn)城的居民占了近60%，這說明江西省城鎮(zhèn)化的任務(wù)還很艱巨。從可能進(jìn)入城鎮(zhèn)時(shí)間段調(diào)查可以看出，一年以內(nèi)可能進(jìn)入城鎮(zhèn)的只有15.09%，但有86.79%的農(nóng)村居民最終可能進(jìn)入城鎮(zhèn)，說明雖然城鎮(zhèn)化步伐艱難，但城鎮(zhèn)對(duì)大多數(shù)農(nóng)村居民有很強(qiáng)的吸引力。從愿意進(jìn)入城市類型的調(diào)查結(jié)果可以看出，想進(jìn)入大中城市的農(nóng)村居民依然占絕大部分，占比達(dá)73.59%。

三、江西省農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向影響因素分析

1、指標(biāo)的確定與度量

對(duì)農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向影響因素進(jìn)行研究的學(xué)者較多，研究結(jié)果各不相同。如文軍（2001）從國(guó)家層面對(duì)農(nóng)民進(jìn)入城市的動(dòng)機(jī)進(jìn)行了深入研究，認(rèn)為農(nóng)民選擇城市是理性選擇的結(jié)果，但該理性選擇的結(jié)果會(huì)受到農(nóng)民素質(zhì)、家庭觀念、傳統(tǒng)觀念、制度安排、城鄉(xiāng)富裕程度差異等因素的影響。蔣乃華（2002）在對(duì)江蘇農(nóng)民城市化意愿的考察中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民在城市能否就業(yè)及子女能否在城市就學(xué)是影響農(nóng)民是否愿意進(jìn)城的主要因素。李君（2008）在對(duì)河南農(nóng)村居民城市化意向的影響因素中提到，個(gè)人偏好、鄰里關(guān)系和環(huán)境偏好會(huì)影響農(nóng)戶的選擇行為。蔡玲、徐楚橋（2009）在對(duì)武漢市農(nóng)民工留城意愿影響因素的分析中發(fā)現(xiàn)，是否愿意退地、配偶是否在城市和對(duì)城市社區(qū)的認(rèn)同感對(duì)農(nóng)民工是否選擇留在城市有明顯的相關(guān)性。王華、彭華（2009）在對(duì)廣州郊區(qū)農(nóng)民的城市化意向的影響因素研究中則提到，獲得更多的機(jī)會(huì)或收益是農(nóng)民選擇遷出農(nóng)村的主要因素。金艷清（2011）則提出我國(guó)農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向主要是受城市住房?jī)r(jià)格、社會(huì)保障制度、醫(yī)療保障以及城鄉(xiāng)教育資源的差異等因素的影響。朱琳、劉彥隨（2012）在對(duì)河北鄲城農(nóng)村居民城市化意向影響因素的研究中也認(rèn)為，生活環(huán)境和受教育水平是農(nóng)民進(jìn)城的最大動(dòng)力。

我們?cè)趯?duì)農(nóng)村居民進(jìn)行實(shí)地調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)環(huán)境、城市居民對(duì)農(nóng)民工的歧視、戀鄉(xiāng)情結(jié)、城市居民之間的人際溝通狀況等因素可能也會(huì)影響農(nóng)村居民進(jìn)城意向。

通過咨詢多位研究農(nóng)村居民城市化方面的專家，再結(jié)合學(xué)者們的觀點(diǎn)和實(shí)際調(diào)查訪問結(jié)果，最終初步確定了30個(gè)影響江西省農(nóng)村居民城市化意向的影響因素，如表2所示。

根據(jù)以上確定的指標(biāo)，依據(jù)李克特量表原理，設(shè)計(jì)量表來(lái)開展調(diào)查。為了使影響程度的判斷容易，又可滿足研究要求，我們把每個(gè)指標(biāo)影響的明顯程度分為5個(gè)等級(jí)，分別為極不符合、不符合、不能確定、符合、非常符合，并分別用1、2、3、4、5五個(gè)數(shù)字來(lái)表示。

2、調(diào)查對(duì)象的選擇

考慮到影響江西省農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向因素的復(fù)雜性，為了更準(zhǔn)確地反映農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向影響因素的實(shí)際狀況，本文對(duì)調(diào)查對(duì)象在有農(nóng)村戶口的前提下還有一定的選擇性。從表3可以看出，調(diào)查對(duì)象性別比例合適，年齡、職業(yè)、收入水平和文化水平四個(gè)方面雖有部分集中，但也覆蓋全面，能較好地反映總體樣本狀況。

3、江西省農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化意向影響因素分析

（1）影響因素檢驗(yàn)與確定。為了確定以上30個(gè)因素是否合理，本文根據(jù)主成分分析法得出的各因子載荷得分狀況，依據(jù)共同度過小或各變量在不同公因子上的載荷同時(shí)過大或過小應(yīng)該刪除的原則，采用逐步分析法先后去除了x1、x26、x25、x10、x30、x18、x16、x21、x17共9個(gè)變量，最后確定剩下的21個(gè)因素為影響江西省農(nóng)村居民城市化意向的因素。

對(duì)剩下的21個(gè)因素?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行了KMO and Bartlett's，檢驗(yàn)和主成分分析，得到KMO值為0.763，Bartlett's球狀檢驗(yàn)的顯著性水平（Sig.=0.000）遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于0.05。說明數(shù)據(jù)有效，且利用其做因子分析非常適合。在取特征值為1的條件下，通過正交旋轉(zhuǎn)得到9個(gè)公共因子（見表4），累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到65.88%，說明這8個(gè)公共因子基本能概括21個(gè)因素的特征。

（2）影響因素分析。根據(jù)正交旋轉(zhuǎn)結(jié)果可得到各公共因子方差貢獻(xiàn)率（見表5），其大小可以表示該公共因子所對(duì)應(yīng)因素的重要程度。

F1包含城市就業(yè)（x2）、城市生活成本（x3）、城市住房?jī)r(jià)格（x6）和農(nóng)村居民享受的扶持政（x29）四個(gè)指標(biāo)，根據(jù)指標(biāo)實(shí)際含義，將其命名“經(jīng)濟(jì)因素”，其方差貢獻(xiàn)率為13.2%，是影響農(nóng)村居民選擇城市生活的第一大因素。這是農(nóng)村居民理性思考的結(jié)果，因?yàn)檗r(nóng)村居民進(jìn)城首先考慮的就是生存問題。城鎮(zhèn)就業(yè)相對(duì)困難、城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格和生活成本過高，都會(huì)導(dǎo)致進(jìn)城居民生存困難，而近年來(lái)農(nóng)村居民享受的扶持政策逐漸增加又會(huì)使得農(nóng)村生存成本更低，生存環(huán)境更好，這些都會(huì)使得農(nóng)村居民在選擇是否進(jìn)城時(shí)權(quán)衡再三，也是阻礙大多農(nóng)村居民進(jìn)城的最重要因素。

F2包括社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)制（x11）、醫(yī)療服務(wù)（x12）、文化生活（x13）、基礎(chǔ)設(shè)施（x14）和城市消費(fèi)選擇的多樣性（x15）五個(gè)指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際含義，將其命名為“服務(wù)因素”，其方差貢獻(xiàn)率為11.56%，是影響農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化的第二大因素?？梢钥闯?，對(duì)于大多有能力進(jìn)城的農(nóng)村居民來(lái)說，選擇城市生活非?？粗氐囊稽c(diǎn)就是城市的服務(wù)。由于國(guó)家資源配置的城市傾向，使得城市有更完備的保險(xiǎn)機(jī)制、更高的教育醫(yī)療服務(wù)水平、更加豐富的文化生活、更好的基礎(chǔ)設(shè)施和更多樣化的消費(fèi)選擇。

F3包含農(nóng)村信息閉塞（x23）和城市具有比農(nóng)村更多的成功的機(jī)會(huì)（x19）兩個(gè)指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際含義，將其命名“信息因素”，其方差貢獻(xiàn)率為8.10%，是影響農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化的第三大因素。農(nóng)村信息相對(duì)閉塞或滯后，發(fā)展機(jī)會(huì)少，很多農(nóng)村居民在農(nóng)村無(wú)法及時(shí)有效地獲取所需信息，難以實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)大理想。開闊眼界、實(shí)現(xiàn)理想正是很多有志農(nóng)村居民特別是青壯年愿意進(jìn)城的一個(gè)很大的推動(dòng)因素。

F4包含親人或友人是否居住城市（x27）和親人的觀點(diǎn)（x28）兩個(gè)指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際含義，將其命名為“親情因素”，其方差貢獻(xiàn)率為7.44%，是影響農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化的第四大因素。農(nóng)村居民進(jìn)城務(wù)工依靠的是親友的幫扶和長(zhǎng)輩的支持，居住城市的親友可為農(nóng)村居民進(jìn)城務(wù)工提供落腳地，是其進(jìn)城后社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的核心；而長(zhǎng)輩是進(jìn)城農(nóng)村居民的后盾，在孩子的陪護(hù)、家務(wù)的分擔(dān)等方面作用明顯，他們的意見和建議極大程度上影響著農(nóng)村居民進(jìn)城的選擇。

F5包含堅(jiān)守祖業(yè)的傳統(tǒng)思想（x20）和農(nóng)村創(chuàng)業(yè)容易與否（x24）兩個(gè)指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際含義，將其命名為“觀念因素”，其方差貢獻(xiàn)率為6.58%，是影響農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化的第五大因素。堅(jiān)守祖業(yè)是老一輩農(nóng)村居民根深蒂固的思想，也影響著部分年輕人。部分農(nóng)村居民不愿進(jìn)入城市的一大原因就是不愿放棄農(nóng)村的祖屋，且只懂農(nóng)田管理或畜牧漁業(yè)養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)方面的知識(shí)，這是他們生存的根本。隨著新農(nóng)村建設(shè)的加強(qiáng)，農(nóng)村創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)增多，更加加深了他們?cè)谵r(nóng)村也同樣能出人頭地的觀念，這種觀念會(huì)進(jìn)一步阻礙其城鎮(zhèn)化的腳步。

F6包含是否需要脫離土地（x7）和城市工作節(jié)奏或時(shí)間長(zhǎng)短（x8）兩個(gè)指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際含義，將其命名為“土地因素”，其方差貢獻(xiàn)率為6.55%，是影響農(nóng)村居民城市化的第六大因素。農(nóng)村居民有了土地，吃、穿、住都有了保障。是否脫離土地是那些曾經(jīng)在城鎮(zhèn)務(wù)工、生活過一段時(shí)間，并深刻感受到巨大就業(yè)和住房壓力的農(nóng)村居民考慮的重要方面。

F7包含自身文化程度或技能（x5）和土地征收或補(bǔ)償手續(xù)繁雜（x22）兩個(gè)指標(biāo)，根據(jù)主要變量含義，將其命名為“素養(yǎng)因素”，其方差貢獻(xiàn)率為6.41%，是影響農(nóng)村居民城市化的第七大因素。自身文化程度或技能的高低，決定著農(nóng)村居民的能力、信心和勇氣。文化程度或技能越高則生存能力越強(qiáng)，見識(shí)越廣，信心和勇氣也越足，這些因素是擁有這些素養(yǎng)的農(nóng)村居民進(jìn)城的巨大內(nèi)在動(dòng)力。

F8包含城市戶口安置困難（x4）和鄉(xiāng)土觀念引起的戀鄉(xiāng)情結(jié)（x9）兩個(gè)指標(biāo)，根據(jù)主要變量含義，將其命名“戶口因素”，其方差貢獻(xiàn)率為6.22%，是影響農(nóng)村居民城市化的第因素。戶口的安置與社會(huì)保障、孩子就學(xué)、甚至就業(yè)緊密相關(guān)，很多有能力的務(wù)工人員非?？粗亍４蟪鞘械膭?wù)工人員因?yàn)閼艨趩栴}得不到解決而導(dǎo)致孩子就學(xué)、就業(yè)困難，沒有醫(yī)療保障最終無(wú)奈回歸農(nóng)村的不在少數(shù)。

四、提高江西農(nóng)村居民城市化意向的建議

1、合理控制城市住房?jī)r(jià)格，努力提高城市就業(yè)能力

關(guān)于控制城市住房?jī)r(jià)格，一方面，政府應(yīng)更合理地實(shí)施宏觀調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的有效需求讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，無(wú)需過多干涉，對(duì)投資性需求要合理引導(dǎo)、規(guī)范，對(duì)投機(jī)性需求要堅(jiān)決打擊。另一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)保障房工程建設(shè)，加大公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，公開、公平、公正地實(shí)施保障房資源管理，盡最大努力使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民有房住，甚至是有自己的房住。要提高城市就業(yè)能力，省委省政府應(yīng)當(dāng)在加大招商引資力度，引進(jìn)外資和承接沿海國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，努力做好對(duì)本土企業(yè)的扶持與培養(yǎng)，特別要加大對(duì)中小企業(yè)的資助和支持力度，大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，具體可以從區(qū)域企業(yè)金融政策、稅收政策、土地政策等方面著手，以增加城市的就業(yè)崗位，提高進(jìn)城農(nóng)村居民的就業(yè)率。

2、加強(qiáng)農(nóng)村信息化建設(shè)，提高農(nóng)村居民自身素養(yǎng)

農(nóng)村信息較城市相對(duì)閉塞，有效信息獲取困難，這就導(dǎo)致農(nóng)村與城市獲取成功的機(jī)會(huì)差距很大。在推進(jìn)農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，政府應(yīng)引導(dǎo)電信、聯(lián)通、移動(dòng)等相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)農(nóng)村地區(qū)的信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是加強(qiáng)農(nóng)村地區(qū)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)4G網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓農(nóng)村地區(qū)能在第一時(shí)間接受到國(guó)內(nèi)外的最新信息。同時(shí)，還必須加大對(duì)農(nóng)村居民的技能和文化素質(zhì)培訓(xùn)方面的投入，加強(qiáng)對(duì)教育與技能需要的宣傳，增強(qiáng)農(nóng)村居民的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，提高農(nóng)村居民的文化水平和工作技能，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，在提高農(nóng)村居民獲取就業(yè)機(jī)會(huì)能力的同時(shí)，也增強(qiáng)其面對(duì)困難的信心和勇氣。

3、努力改善土地相關(guān)政策，降低城市落戶門檻

土地政策與戶口政策是城鎮(zhèn)化建設(shè)的難點(diǎn)也是關(guān)鍵點(diǎn)，土地相關(guān)政策涉及土地征收及補(bǔ)償制度、土地發(fā)展權(quán)制度及土地流轉(zhuǎn)制度等。首先，地方政府應(yīng)該明確征地補(bǔ)償實(shí)體內(nèi)容，簡(jiǎn)化土地征收補(bǔ)償手續(xù)，并以正當(dāng)?shù)某绦騺?lái)規(guī)制和監(jiān)督政府的行為，以確保土地征收補(bǔ)償?shù)墓叫?。其次，?yīng)建立土地發(fā)展權(quán)制度，確定土地發(fā)展權(quán)的歸屬，確保農(nóng)民對(duì)土地享有增值收益權(quán)，并完善土地流轉(zhuǎn)政策或制度。最后，應(yīng)合理放松落戶條件。擁有城市戶口，就意味著孩子就學(xué)更加方便、醫(yī)療保險(xiǎn)更好、就業(yè)機(jī)會(huì)更多，地位處于相對(duì)弱勢(shì)的農(nóng)村居民非?？粗亍Ｖ挥袦p少對(duì)農(nóng)村居民進(jìn)城落戶的戶口制約，才能讓大批有能力進(jìn)城的農(nóng)村居民擁有進(jìn)城的動(dòng)力。具體可以以進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民在城市工作年限，進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民在其所在單位的表現(xiàn)或?qū)ι鐣?huì)的貢獻(xiàn)程度為標(biāo)準(zhǔn)合理放松落戶條件。

4、消除傳統(tǒng)觀念，減輕進(jìn)城務(wù)工人員的戀鄉(xiāng)、戀友情節(jié)

要消除固守祖業(yè)的傳統(tǒng)觀念，減輕進(jìn)城務(wù)工人員的戀鄉(xiāng)、戀友情節(jié)并不容易。消除傳統(tǒng)觀念，可從加強(qiáng)農(nóng)村居民的教育入手，多加宣傳城市先進(jìn)理念，爭(zhēng)取讓更多的農(nóng)村居民充分了解城市服務(wù)，減少他們對(duì)城市認(rèn)識(shí)的局限。進(jìn)城務(wù)工人員戀鄉(xiāng)、戀友情節(jié)的產(chǎn)生主要原因在于距離導(dǎo)致的對(duì)家人、友人的思念之情及工作、交友中受挫產(chǎn)生的歸退之意。針對(duì)這種情況，首先，地方政府應(yīng)該引導(dǎo)企業(yè)培養(yǎng)良好的企業(yè)文化，要以人為本，多關(guān)愛、尊重員工，給進(jìn)城務(wù)工人員更好的就業(yè)環(huán)境；其次，各級(jí)政府應(yīng)該努力提高自身執(zhí)政服務(wù)水平，努力改善區(qū)域治安環(huán)境，給進(jìn)城務(wù)工人員良好的生活、居住環(huán)境。

【參考文獻(xiàn)】

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[6] 金艷清：我國(guó)城市化發(fā)展成長(zhǎng)上限系統(tǒng)基模分析[J].北京勞動(dòng)保障職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（4）.

第8篇：土地征收的含義范文

“公共利益”，這個(gè)隨西方經(jīng)濟(jì)學(xué)而來(lái)的詞匯，伴著我國(guó)的改革開放進(jìn)程，已經(jīng)成為社會(huì)的共識(shí)，不但頻繁出現(xiàn)在學(xué)者論文、媒體報(bào)道乃至文學(xué)作品中，甚至成為制度、法律設(shè)計(jì)的核心話語(yǔ)之一。

我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。在第十三條第三款又明確，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

相應(yīng)地，《土地管理法》第二條第四款明確規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

有人統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)階段使用“公共利益”一詞的法律法規(guī)有50多部，涵蓋了《立法法》、《民法通則》、《合同法》、《專利法》等多部重要法律。

在土地管理領(lǐng)域，“政府只有出于公共利益目的時(shí)才能行使征地權(quán)”，是一些專家學(xué)者出于對(duì)現(xiàn)行征地制度中地方政府“以地謀財(cái)”、“與民爭(zhēng)利”等現(xiàn)象的不滿而設(shè)計(jì)的理想征地制度?！肮怖妗痹谶@里既是制度的核心，也是行為的邊界：只要不是公共利益項(xiàng)目，土地使用權(quán)人或土地所有人就可以直接與開發(fā)商談判，以決定是否轉(zhuǎn)讓或如何轉(zhuǎn)讓――用市場(chǎng)調(diào)節(jié)土地轉(zhuǎn)讓行為和轉(zhuǎn)讓利益。一切設(shè)計(jì)都如此完美，以至于大多數(shù)人都相信這才是最公平的土地征收制度。

然而，什么是“公共利益”?一些法學(xué)家指出，所謂公共利益，是指不特定的社會(huì)成員所享有的利益。那么，按照這個(gè)概念，政府征收土地建造一個(gè)大型公共游樂場(chǎng)，既帶動(dòng)了就業(yè)，又能使許多人享受樂趣，算不算“公共利益”?占用土地建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、進(jìn)行別墅開發(fā)帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展使很多人受益，算不算“公共利益”?政府機(jī)關(guān)占地?cái)?shù)千畝，改變了工作環(huán)境、提高了“行政效率”，是不是“公共利益”?反之，那些被公認(rèn)為“公共利益”的項(xiàng)目例如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等，如果私人投資有了盈利目的，還是不是“公共利益”?

當(dāng)人們提出這些質(zhì)疑時(shí)，才發(fā)現(xiàn)法律中的“公共利益”是如此的語(yǔ)焉不詳，沒有哪一條能夠準(zhǔn)確告訴人們?cè)鯓硬攀菍?duì)的，怎樣才是錯(cuò)的――只是一個(gè)抽象性價(jià)值理念。

擋箭牌?抑或陷阱?

非但如此，當(dāng)這個(gè)理想觀念降落在現(xiàn)實(shí)緯度的時(shí)候，人們才發(fā)現(xiàn)這個(gè)“物件”不但被天真地夸大了，而且發(fā)生著與人們預(yù)想相反的結(jié)局：現(xiàn)實(shí)中，許多違法用地案件都有“公共利益”的影子。

――著名的“鐵本案件”，一些涉案人員至今都覺得自己“冤枉”，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目都是為了地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是為了“公共利益”。

――某省新區(qū)違法用地、大學(xué)城違法圈地被查處。受處分干部高調(diào)復(fù)出后，為自己大擺慶功宴，宣稱為地方“公共利益”受處分“并不丟人”。

――在某省，當(dāng)有關(guān)部門調(diào)查其土地利用情況時(shí)，一些地方領(lǐng)導(dǎo)公開宣稱：“為本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展丟官、坐牢――值得!”言外之意是因“公共利益”而為，不怕被查處。

看看那些開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)違法占地，那些高爾夫球場(chǎng)、別墅群、度假村等，哪一個(gè)不是打著“公共利益”的旗號(hào)?對(duì)一些地方而言，“公共利益”幾乎是違法用地的一面“擋箭牌”，只要沾上點(diǎn)“公共利益”的氣息，項(xiàng)目都能一路綠燈，即使被查處也在所不惜。如此，對(duì)社會(huì)而言“公共利益”豈不是一個(gè)美麗“陷阱”?

“公共利益”成為法律難以承受之重

一個(gè)被全社會(huì)寄予厚望的價(jià)值訴求，一條改革開放的標(biāo)志性詞匯，何以成了一個(gè)美麗的“陷阱”?

大約緣于兩個(gè)方面：一是“公共利益”本身概念上的不確定性；二是公有制的制度性原因。

首先，“公共利益”在不同的人群、不同的領(lǐng)域、不同的社會(huì)發(fā)展階段、不同的經(jīng)濟(jì)水平等條件下，標(biāo)準(zhǔn)并不相同。在不發(fā)達(dá)的地區(qū)，“公共利益”可能就是一條公路、一些基礎(chǔ)設(shè)施；而在發(fā)達(dá)地區(qū)，“公共利益”則可能是高級(jí)公共休閑場(chǎng)所，標(biāo)準(zhǔn)的不確定性導(dǎo)致法律上無(wú)法對(duì)其準(zhǔn)確界定。同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中許多項(xiàng)目諸如醫(yī)院、學(xué)校、工廠等都兼具公益性和非公益性，法律上又如何能區(qū)分清楚?

法學(xué)家王利明教授在談《物權(quán)法》出臺(tái)時(shí)，曾舉例說明這個(gè)問題：例如，拆除一片小區(qū)的住房進(jìn)行舊城改造，有人會(huì)認(rèn)為這是符合公共利益的，因?yàn)檫@能夠整治市容，改善城市環(huán)境。也有人認(rèn)為保留舊房可以保留本地傳統(tǒng)和歷史文化，而這也是符合公共利益。由此可以看出，對(duì)公共利益的看法確實(shí)會(huì)因人而異。王利明認(rèn)為，公共利益概念的寬泛性、內(nèi)容的不確定性、認(rèn)識(shí)的主觀性、利益層次的復(fù)雜性等決定了法律無(wú)法準(zhǔn)確界定其概念與范圍。“公共利益”界定是《物權(quán)法》“不能承受之重”。

在美國(guó)，法律規(guī)定只有把土地轉(zhuǎn)為公用的條件下，國(guó)家動(dòng)用征收權(quán)才是合法合理的。而“公用”有三個(gè)含義：第一是指政府擁有，也就是用于某種政府用途如修建一個(gè)軍事基地或建一所學(xué)校；第二是指向公眾開放使用，讓公眾有機(jī)會(huì)共享，如修建市政公用設(shè)施；第三是用于公共利益。公共利益之說最早起源于40年代，之后逐漸在美國(guó)所有的州得到公認(rèn)，現(xiàn)在所有“公用”的定義幾乎都建立在公共利益的基礎(chǔ)上。

然而，美國(guó)法律并沒有就什么叫公共利益作出更精確的界定。即使有一些州法院嘗試進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，最后往往更傾向于尊重和維護(hù)政府機(jī)關(guān)所作出的決定。法院認(rèn)為，公共利益的定義權(quán)應(yīng)該交給議會(huì)、民選代表或者是交由人民來(lái)決定。如此，“公共利益”又回到了原點(diǎn)――政府或公眾說了算。

為什么美國(guó)法律也難以精確地解釋公共利益?美國(guó)哥倫比亞大學(xué)法學(xué)院教授托馬斯?米勒認(rèn)為，因?yàn)樵谶@個(gè)過程中涉及到太多的不同利益和價(jià)值，這些利益和價(jià)值本身很難用法律去衡量。例如，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市要改造、土地要整合，政府就要行使土地征收權(quán)，這是經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和升級(jí)的需要，很難說不是公共利益，但卻難以用法律去評(píng)價(jià)或衡量。“公共利益”的不確定性，使其法律界定成為世界性難題。

如果說西方國(guó)家不能有效準(zhǔn)確界定“公共利益”，僅僅是因?yàn)槠涓拍钭陨淼膯栴}，那么在中國(guó)，則因體制問題更加重其“水土不服”。在西方，“公共利益”作為社會(huì)福祉強(qiáng)調(diào)的是社會(huì)公益，其存在基礎(chǔ)是財(cái)產(chǎn)私有制。在私有制社會(huì)，私有產(chǎn)權(quán)是社會(huì)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的主體部分，非常明晰且受法律保護(hù)。“公共利益”的提出，是在限制公權(quán)對(duì)私權(quán)侵犯的前提下強(qiáng)調(diào)社會(huì)公益最大化，強(qiáng)調(diào)盡可能少的給私有財(cái)產(chǎn)造成損失同時(shí)公共福利最優(yōu)。

相反，我國(guó)作為公有制國(guó)家，公有產(chǎn)權(quán)是普遍產(chǎn)權(quán)而私有產(chǎn)權(quán)往往成為特例。公有制條件下，國(guó)家主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式?jīng)Q定了幾乎所有的項(xiàng)目都可以歸結(jié)為“公共利益”目的，或者說公共利益已經(jīng)最大化到濫觴的程度。無(wú)論是工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)還是大學(xué)城，哪一項(xiàng)是為私人的?哪一項(xiàng)不符合“公共利益”的原則?既然項(xiàng)目具有“公共性”，

當(dāng)然可以“公共利益”的理由行使征收權(quán)。所以，原本就是公權(quán)為主體的國(guó)家，再過分強(qiáng)調(diào)“公共利益”，更強(qiáng)化了公權(quán)的強(qiáng)勢(shì)，也使公共利益的范圍更加難以把握。

原本想通過界定“公共利益”來(lái)保護(hù)私權(quán)不受侵犯，最后卻使“公共利益”成為眾多違法用地的理由，“公共利益”成了整個(gè)法律難以承受之重――這大概是引進(jìn)“公共利益”概念之初沒有想到的。

現(xiàn)實(shí)操作困境

為使“公共利益”理念具有現(xiàn)實(shí)操作價(jià)值，各種探索實(shí)踐都在進(jìn)行。例如，一些專家提議用列舉法編制公用項(xiàng)目目錄，凡是符合目錄的，都屬于符合公共利益的，國(guó)家可以行使土地征收權(quán)。

相對(duì)于只有抽象概念而言，這種列舉法無(wú)疑能使“公共利益”具有可操作性，也能在某一時(shí)段上約束一些地方以“公共利益”名義的違法用地行為。然而，“公共利益”內(nèi)涵的無(wú)法窮盡性，使再大的目錄也難以完全容納所有的項(xiàng)目。其次，統(tǒng)一的目錄難以涵蓋因地區(qū)、經(jīng)濟(jì)水平等差異形成的局部的“公共利益”項(xiàng)目，最終只能列舉一些社會(huì)最基本的公益項(xiàng)目如國(guó)防、公共設(shè)施等，而現(xiàn)實(shí)中發(fā)生“越界”的恰恰是那些具有局部公益性的“特色”項(xiàng)目。最后，目錄隨著社會(huì)的發(fā)展頻繁調(diào)整也影響其現(xiàn)實(shí)操作h生。

在韓國(guó)，其《土地征收法》中對(duì)公共利益項(xiàng)目也采用了列舉的方法，包括：有關(guān)國(guó)防、軍事事業(yè)；鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、燃?xì)?、廣播、氣象觀測(cè)等建設(shè)事業(yè)；國(guó)家或地方共同團(tuán)體設(shè)立的辦公場(chǎng)所、工廠、研究所、公園、市場(chǎng)等建設(shè)事業(yè)；國(guó)家或地方公共團(tuán)體指派的建設(shè)者，由他們所進(jìn)行的住宅建設(shè)事業(yè)或住宅用地事業(yè)等。然而，由于公共利益的難以窮盡性，使原本應(yīng)是公共利益的項(xiàng)目被排斥在外，非公共利益項(xiàng)目可能被包含其中，不但增加了現(xiàn)實(shí)的不合理性，也增加了操作的難度。這項(xiàng)制度的執(zhí)行結(jié)果同樣不盡人意。

另有專家提出，通過建立公共利益認(rèn)定機(jī)制，即設(shè)置一些具有一定獨(dú)立性的認(rèn)定機(jī)構(gòu)，公允地評(píng)價(jià)每一個(gè)項(xiàng)目是否具有公益性，從而決定國(guó)家能否行使土地征收權(quán)。應(yīng)當(dāng)說，這是一個(gè)極具制度性創(chuàng)意的建議，它解決了“‘公共利益’誰(shuí)說了算”這一根本性難題，同時(shí)又使征地制度更加程序化、嚴(yán)密化，若能推行也將使國(guó)土資源管理工作前進(jìn)一大步。然而，認(rèn)定機(jī)制又是依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否符合“公共利益”?這似乎又回到了事情的起點(diǎn)。

我國(guó)的臺(tái)灣省就采用了這種方法，每一個(gè)項(xiàng)目，都請(qǐng)一批與項(xiàng)目毫無(wú)利益關(guān)系的學(xué)者或?qū)＜胰フ撟C其公益性。但最后的結(jié)果卻往往是所有的項(xiàng)目都能因具有公益性而獲得通過，而現(xiàn)實(shí)中卻因又具有很大的非公益性而遭到社會(huì)的譴責(zé)。要么就是一個(gè)項(xiàng)目久拖不決，甚至成為競(jìng)選的砝碼。以至于一些臺(tái)灣學(xué)者感嘆：“公共利益”是無(wú)法定義的。

程序正義：“公共利益”視角的制度選擇

應(yīng)當(dāng)看到，“公共利益”作為一種價(jià)值理念，折射了人們對(duì)社會(huì)公平、正義的追求。在這一點(diǎn)上公有制與私有制是如此的接近，話語(yǔ)也如此的一致，“公共利益”如同一枚硬幣的兩面：一面是社會(huì)公益最大化，一面是限制公權(quán)對(duì)私權(quán)的侵犯。

現(xiàn)實(shí)中，隨著社會(huì)的發(fā)展國(guó)家為公益而動(dòng)用土地征收權(quán)是不可避免的，關(guān)鍵是如何將私人的損失降到最小，也即如何充分合理補(bǔ)償――這也是我國(guó)公眾要求界定“公共利益”范圍的初衷。既然目的如此，如果避開“公共利益”的實(shí)體性爭(zhēng)議，走“法律程序性正義”路徑，則是一個(gè)更有價(jià)值的選擇。

首先，法律雖然無(wú)法準(zhǔn)確界定“公共利益”的內(nèi)涵，但可以通過一系列條款來(lái)保證被征地人在征地過程(程序)中充分行使其應(yīng)有的權(quán)利。其一是知情權(quán)，即在使用權(quán)人或土地所有人的土地被國(guó)家征收之前，他有權(quán)利被告知，也有權(quán)利在法庭就項(xiàng)目的合法性表達(dá)自己的意見。其二是聽證權(quán)，即政府有關(guān)部門一旦決定行使土地征收權(quán)，就應(yīng)舉行相應(yīng)的聽證會(huì)議，邀請(qǐng)公眾參加，公眾可以表達(dá)他們的意見，甚至就項(xiàng)目的規(guī)劃表示反對(duì)。其三是訴訟權(quán)，即公眾如果有足夠的證據(jù)證明項(xiàng)目的非公益性或危害性，可以向法庭提訟，如果對(duì)方?jīng)]有相反的證據(jù)，法庭可以宣布取消該項(xiàng)目。

其次，如果公眾對(duì)項(xiàng)目沒有質(zhì)疑或質(zhì)疑被正當(dāng)反駁，就意味著項(xiàng)目被通過而繼續(xù)進(jìn)入下一階段――國(guó)家要實(shí)際動(dòng)用土地征收權(quán)。同時(shí)程序也進(jìn)入第二階段――補(bǔ)償談判。在這個(gè)階段，法律的作用在于保證雙方公平、對(duì)等的談判。一方面征收方可以向被征地人提出補(bǔ)償報(bào)價(jià)，被征地人也有權(quán)出示通過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值資料，向征收方提出補(bǔ)償數(shù)量要求。如果雙方通過磋商達(dá)成一致，結(jié)局是政府購(gòu)買――有關(guān)部門出錢購(gòu)買土地，被征收人讓渡產(chǎn)權(quán)。如果雙方無(wú)法就補(bǔ)償額度達(dá)成一致意見，程序進(jìn)入第三階段――政府強(qiáng)制征收。在這個(gè)階段政府向法院提訟，最后由法院裁決補(bǔ)償數(shù)額，進(jìn)入執(zhí)行。當(dāng)然，雙方也可以庭外和解或通過仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解、仲裁來(lái)解決補(bǔ)償糾紛。

在這里，“公共利益”能否準(zhǔn)確界定并不是最重要的，重要的在于公眾在從立項(xiàng)到征地到補(bǔ)償?shù)恼麄€(gè)過程中都完全參與，能夠充分表達(dá)自己的意向且這些意向受到法律的尊重，最后獲取充分的補(bǔ)償――這就是法理上所稱的“程序正義”。

第9篇：土地征收的含義范文

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；城鄉(xiāng)統(tǒng)一；建設(shè)用地

中圖分類號(hào)：D616 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）20-0081-02

一、城鎮(zhèn)化發(fā)展道路

所謂城鎮(zhèn)化，是指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、規(guī)模不斷擴(kuò)大，資源利用效率不斷提高的一種歷史過程。

首先需要弄清為什么要城鎮(zhèn)化，根本的原因是使用集約的方式提供公共產(chǎn)品等以提升人們的生活品質(zhì)。城鎮(zhèn)化是一種集中的居住方式，因?yàn)榧芯幼?，很多公共產(chǎn)品的空間成本下降，因此，使用公共性消費(fèi)變得經(jīng)濟(jì)，還通過居住的集中帶來(lái)共用品的便利，比較便宜地獲得如商業(yè)、旅游、教育、衛(wèi)生等服務(wù)。

我國(guó)早已提出過城鎮(zhèn)化，在實(shí)踐過程中并不理想，各地政府主要是依靠征地來(lái)實(shí)現(xiàn)城市的擴(kuò)張，一方面彰顯城市化進(jìn)程，另一方面也是為了增加財(cái)政收入。在政府征地過程中產(chǎn)生了大量社會(huì)矛盾，一些失地農(nóng)民被迫進(jìn)入城市，但由于城鄉(xiāng)二元戶籍制度的存在，使得他們不能順利轉(zhuǎn)化成為市民，最終成為穿梭于城市間的農(nóng)民工，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素，與此同時(shí)，城市所征得的土地利用率比較低，集約化程度不高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致大量土地污染浪費(fèi)等現(xiàn)象。

黨的十八屆三中全會(huì)的《決定》中提出，“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，增強(qiáng)城市綜合承載能力?！边@就為今后的改革指引了方向，繪就了藍(lán)圖。

在今后的城鎮(zhèn)化過程中，要注意加強(qiáng)人的城鎮(zhèn)化。這就需要加快戶籍制度改革，破除城鄉(xiāng)二元戶籍制度，使農(nóng)村人口能夠平等的享受醫(yī)療、住房、教育等政策，使符合條件的農(nóng)村人口能夠享受城鎮(zhèn)化過程所帶來(lái)的紅利。

同時(shí)，新一輪城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是城市的再城鎮(zhèn)化與農(nóng)村的城鎮(zhèn)化同步進(jìn)行。所謂城市的再城鎮(zhèn)化是指改變以往城市盲目擴(kuò)張的征地模式，轉(zhuǎn)向集約化用地，加強(qiáng)城市內(nèi)部的城鎮(zhèn)化，改變城市產(chǎn)業(yè)布局，充分利用城市內(nèi)部閑置土地，提高土地利用效率，縮小征地范圍等；所謂農(nóng)村的城鎮(zhèn)化是指推動(dòng)農(nóng)民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者市縣集中，隨著青壯年農(nóng)村人口的外出務(wù)工，農(nóng)村留守人員逐漸減少，大量自然村逐步減少乃至消失，這種情況導(dǎo)致大量分散的農(nóng)村宅基地得不到充分利用，同時(shí)國(guó)家的公共投入也不能發(fā)揮最大效益，因此，推動(dòng)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化則可以集中農(nóng)村閑置土地進(jìn)行再次開發(fā)利用，同時(shí)國(guó)家又可以實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)效益最大化，使更多的農(nóng)村人口享受到優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。

二、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)

根據(jù)我國(guó)土地所有制形式，建設(shè)用地包括城市建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地，農(nóng)村集體建設(shè)用地又包括宅基地、集體公益性建設(shè)用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其中集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)用地。

黨的十八屆三中全會(huì)《決定》中在加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系一節(jié)中明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。”

對(duì)于城市建設(shè)用地的審批及規(guī)劃已經(jīng)有了比較成熟的法律規(guī)定加以保障，市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，此次《決定》中明確提出了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的市場(chǎng)化操作，打破了之前集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的規(guī)定，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的前提下進(jìn)入市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地的基礎(chǔ)性作用。

（一）在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)

在涉及土地出讓、租賃、入股等行為之前，首先需要清楚土地主體是誰(shuí)，之后才能根據(jù)主體的意思表示做出行為。

1.農(nóng)村集體土地主體的再確定

我國(guó)傳統(tǒng)的集體所有制確立的“三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”體制早已發(fā)生變異，取代而建立的鄉(xiāng)是我國(guó)基層地方政權(quán)建制，已不具有原農(nóng)民集體的基本含義；取代生產(chǎn)大隊(duì)而建立的村民委員會(huì)已成為基層群眾自治組織的自治機(jī)構(gòu)，職權(quán)偏向行政事務(wù)，如果將土地產(chǎn)權(quán)行使主體歸其所有，必定職權(quán)混亂，造成村干部越俎代庖；隨著生產(chǎn)隊(duì)解體而相應(yīng)建立的村民小組組織松散，職能弱化，無(wú)力與原生產(chǎn)隊(duì)一樣對(duì)土地進(jìn)行有效管理和配置。

因此應(yīng)確立新的農(nóng)村組織作為農(nóng)民集體土地權(quán)利主體，該組織同樣由村民大會(huì)產(chǎn)生，新產(chǎn)生的組織與村委會(huì)平級(jí)，以防村干部個(gè)人行為對(duì)土地所有制造成侵害；由于大部分土地所有權(quán)屬于村民小組，因此可以由村民小組組長(zhǎng)組成該組織，以村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為集體土地產(chǎn)權(quán)的輔助執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其功能主要在于調(diào)節(jié)變化中的集體土地關(guān)系，協(xié)助集體土地權(quán)利主體抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如下圖：

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集體土地權(quán)利的行使代表農(nóng)民集體的意愿和利益，新型農(nóng)村組織采用民主集中制的方法共同決策，集體表決集體負(fù)責(zé)，最終做出對(duì)集體土地的經(jīng)營(yíng)管理決定。新產(chǎn)生的組織受到村民大會(huì)和全體村民的監(jiān)督，本小組內(nèi)村民有權(quán)利對(duì)侵害其土地利益的組長(zhǎng)提出罷免案或質(zhì)詢案，經(jīng)多數(shù)人同意，村民大會(huì)應(yīng)撤銷組長(zhǎng)職務(wù)并撤銷其侵害行為。

2.城市建設(shè)用地主體權(quán)力的定位

《決定》中提到建設(shè)統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。

《憲法》第10條規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。而代表國(guó)家行使權(quán)力的則是政府，現(xiàn)實(shí)生活中，政府不僅直接經(jīng)營(yíng)土地，而且控制這個(gè)土地交易過程，在其中有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，形成了對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，于是市場(chǎng)便難以發(fā)揮作用，與《決定》內(nèi)容相悖。

因此，需要對(duì)政府權(quán)力進(jìn)行限制，實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，城市建設(shè)用地作為一種特殊商品，已能夠通過市場(chǎng)招拍掛等形式確定土地價(jià)格，政府在其中完全可以僅負(fù)責(zé)審批與監(jiān)督等，從而把更多的精力放在威武生態(tài)、改善環(huán)境，做好社會(huì)保障等公益事業(yè)上來(lái)。

（二）縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制

縮小征地范圍，首先充分利用存量建設(shè)用地，將一些城市內(nèi)、農(nóng)村中的閑置存量用地盤活，保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的合理空間；其次，制定負(fù)面清單限定征地范圍，將營(yíng)利項(xiàng)目通過負(fù)面清單剝離出去，由市場(chǎng)來(lái)解決。最后，對(duì)于必須予以征收的有關(guān)公共利益的用地，嚴(yán)格規(guī)范征地程序[1]。

所謂合理，即不能按以往“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”的內(nèi)容予以補(bǔ)償，應(yīng)該按照土地征收后的功能或用途予以補(bǔ)償，并參考土地區(qū)位價(jià)值。

在征地過程中要維護(hù)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和申訴權(quán)，逐步建立完善征地補(bǔ)償爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)裁決機(jī)制，針對(duì)實(shí)踐中往往由土地管理部門和村委會(huì)進(jìn)行談判，決定征收及補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)問題的做法，應(yīng)完善協(xié)商機(jī)制，讓農(nóng)戶選派代表直接參加談判，以更好地維護(hù)自身利益。對(duì)不服土地征收行為、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題賦予被征收土地農(nóng)民及其集體有提起行政的權(quán)利[2]。

（三）擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條詳細(xì)規(guī)定了公共利益的范圍，具體包括一是國(guó)防和外交的需要；二是由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；三是由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；四是由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；五是由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；六是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，就是要減少土地的劃撥，除了軍事、國(guó)家安全基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、扶貧等項(xiàng)目采取劃撥形式外，其他項(xiàng)目都應(yīng)實(shí)現(xiàn)有償使用。

（四）建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益

由于農(nóng)民在土地增值過程中并未投入資源，很大程度上是由于占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)從而獲得土地增值成果，若全部將土地增值收益歸還農(nóng)民不盡合理，若象以往僅象征性的補(bǔ)償農(nóng)民也不合適，因此，需要建立公平的土地收益分配機(jī)制。

在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)后，需地方應(yīng)補(bǔ)償供地方，供地方可以采用土地入股、土地出租、土地抵押等土地流轉(zhuǎn)形式或者在需地方單位就業(yè)等形式享受土地增值收益，但與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)于土地的規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施的投入等都需要大量人力物力財(cái)力，因此，在雙方交易過程中，國(guó)家可以通過稅收的形式適當(dāng)收回成本。

在公益性用地征收過程中，國(guó)家應(yīng)當(dāng)根據(jù)今后土地用途、土地區(qū)位等合理補(bǔ)償失地農(nóng)民，盡可能的情況下返聘失地農(nóng)民。

（五）完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)

建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，使城市建設(shè)用地與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地平等進(jìn)入、公平交易，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不需要實(shí)現(xiàn)變?yōu)閲?guó)有，從而使兩種所有制土地權(quán)利平等，實(shí)現(xiàn)同等入市，同價(jià)同權(quán)，保障農(nóng)村集體土地權(quán)益，縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)差異，打破國(guó)家對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的壟斷，從而使農(nóng)民直接分享土地增值的成果。

對(duì)于統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，可以是由相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)予以審核頒發(fā)資質(zhì)，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，農(nóng)民將自己閑置的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地予以申報(bào)，將土地使用權(quán)證等予以抵押，通過土地交易市場(chǎng)收集閑置分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，再通過“增減掛鉤”政策獲取相對(duì)集中的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，對(duì)獲取的集中土地通過招拍掛等形式予以流轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)集體土地增值的成果可以由農(nóng)民共享[3]。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉守英.中國(guó)土地制度改革的方向與途徑[J].上海國(guó)土資源，2014（1）：1-8.

[2]王燕霞.新形勢(shì)下農(nóng)村土地制度改革研究[J].河北法學(xué)，2014（4）：139-148.