土地租金的評(píng)估方法精選(九篇)

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第1篇：土地租金的評(píng)估方法范文

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格受多重因素的作用，我國(guó)當(dāng)前特殊的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格無(wú)歷史價(jià)格以供參照（鄧大才，2001）。同時(shí)，土地因素（吳萍，2010）以及自然因素等，都會(huì)影響土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，李啟宇（2010）認(rèn)為農(nóng)民對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的滿(mǎn)意度是農(nóng)地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，此外，戶(hù)主的文化程度、土地經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、組織化程度、流轉(zhuǎn)約定年限等也是重要因素（伍振軍，2011）。多數(shù)學(xué)者都認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍較低，甚至是零價(jià)格狀態(tài)，而交易成本與流轉(zhuǎn)價(jià)格之間有一定的內(nèi)在聯(lián)系（Cheng-riDing，2001；鄧大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。鄧大才（2005）指出農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)處于初始狀態(tài)，交易成本較低，交易成本發(fā)現(xiàn)價(jià)格的功能發(fā)揮不夠；Deininger（2005）則通過(guò)對(duì)中國(guó)三個(gè)最窮省份建立土地租賃的數(shù)據(jù)模型分析，認(rèn)為分散的土地租金有助于平等和效率目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，異質(zhì)性市場(chǎng)參與信息顯示，減少土地租賃市場(chǎng)上的交易成本能夠?qū)崿F(xiàn)更大的額外的生產(chǎn)力成果。SongqingJin（2009）指出，影響土地市場(chǎng)參與的因素，來(lái)源于交易成本和個(gè)人能力有關(guān)的家庭模型。在此問(wèn)題上，鄧大才（2009）進(jìn)一步指出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易成本與農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格成反比關(guān)系，但筆者通過(guò)實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，交易成本極低，甚至沒(méi)有交易成本，農(nóng)戶(hù)無(wú)償轉(zhuǎn)租土地給其他農(nóng)戶(hù)的現(xiàn)象非常普遍，它們之間并不成反比關(guān)系，這種理論與實(shí)際的相悖，值得繼續(xù)深入探討。一些學(xué)者從地租理論角度，分析其對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的影響，王高華（2007）、朱奇云（2008）、喻瑤（2009）都認(rèn)為地租是農(nóng)村土地使用權(quán)價(jià)格的構(gòu)成成分，張家勝（2007）、王潔（2009）等都指出地權(quán)的明確性與穩(wěn)定性對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格有著深刻影響。朱仁友（2002）、焦?jié)崳?009）等均認(rèn)為農(nóng)村土地制度、農(nóng)村社會(huì)保障制度對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格有著一定影響。吳萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，會(huì)明顯影響農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的高低。鄧大才（2009）、喻瑤（2009）等認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)均衡價(jià)格的形成是各有關(guān)因素共同作用的結(jié)果，鄧大才認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)形成的充分條件，外來(lái)資本有增加農(nóng)地需求和發(fā)現(xiàn)農(nóng)地價(jià)格的功能。當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍低下，在學(xué)界已成共識(shí)。SamuelP.S(2003)考察了中國(guó)二十多年的土地制度以及1980年之后開(kāi)始的農(nóng)村初級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)，指出中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，土地轉(zhuǎn)換成非農(nóng)化很普遍。目前中國(guó)農(nóng)村各地普遍存在無(wú)償甚至倒貼轉(zhuǎn)包土地的現(xiàn)象，損害了農(nóng)民的利益（林翊，2009），農(nóng)戶(hù)之間土地轉(zhuǎn)包大多采取口頭約定形式，承租年限也不確定，這與農(nóng)村“親戚社會(huì)”的專(zhuān)有性關(guān)系及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專(zhuān)用性特征有關(guān)（馬元，2009）。農(nóng)民種田不合算，土地沒(méi)有吸引力，是價(jià)格低下的首要原因（鄧大才，2000），鄧同時(shí)指出其他原因，如渠道不暢、范圍窄、成交的可能性小等因素。國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的波及，如近年來(lái)農(nóng)資價(jià)格的剛性上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)高、農(nóng)產(chǎn)品蛛網(wǎng)式供求變化等，都導(dǎo)致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍不高（黃曉峰、2008）。此外，技術(shù)創(chuàng)新不足、生產(chǎn)成本高昂、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、供給者的偏好和動(dòng)機(jī)等（黃麗萍、2008）。徐志明（2009）指出江蘇省土地流入方以種養(yǎng)大戶(hù)為主且價(jià)格稍高，而農(nóng)戶(hù)間自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格相對(duì)較低，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制尚未形成。學(xué)者們對(duì)造成當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低原因的分析較多，但沒(méi)有提出或認(rèn)識(shí)到導(dǎo)致價(jià)格低廉的主要原因，造成當(dāng)下農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格低下的主要原因是我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不夠強(qiáng)大，而馬元（2009）提出的“親戚社會(huì)”專(zhuān)有性一說(shuō)，觀點(diǎn)新穎，也符合中國(guó)農(nóng)村的宗族人情社會(huì)的歷史影響。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法及定價(jià)機(jī)制問(wèn)題

當(dāng)下我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，大多數(shù)學(xué)者建議采用收益還原法，同時(shí)輔之以市場(chǎng)比較法、成本法等（石愛(ài)虎，1993；單勝道，2002；路婕，2003/2010；蘇曉鵬等，2009）等，亦有學(xué)者指出在農(nóng)村土地方面應(yīng)采取土壤潛力估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)田法等進(jìn)行估價(jià)（張麗慶，2008）。也有研究主張根據(jù)流轉(zhuǎn)主體來(lái)定價(jià)（鐘林，2009；浙江物價(jià)課題組，2011），分析農(nóng)戶(hù)、政府、企業(yè)或市場(chǎng)中介等主體在流轉(zhuǎn)價(jià)格形成中的影響。林帶雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出應(yīng)根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)后的具體用途，來(lái)確定價(jià)格評(píng)估方法。李啟宇（2010）提出“預(yù)期地租”計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即考慮土地的未來(lái)收益，路婕（2010）通過(guò)綜合分析各種方法后，認(rèn)為現(xiàn)行的農(nóng)用地股價(jià)方法應(yīng)主要采用收益還原法。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格中參數(shù)的確定，鐘林（2009）等提出政府可以通過(guò)在交易價(jià)格規(guī)則中選擇一個(gè)最優(yōu)參數(shù)來(lái)最大化農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易成功的概率，蘇曉鵬（2009）認(rèn)為流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估中最關(guān)鍵的問(wèn)題是對(duì)預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)參數(shù)的確定。路婕（2010）則指出評(píng)估土地價(jià)值的關(guān)鍵在于土地客觀純收益和土地還原利率二個(gè)參數(shù)的確定，而浙江物價(jià)課題組（2011）則提出應(yīng)綜合土地的預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期、流入方年均最高出價(jià)計(jì)算四個(gè)參數(shù)，并考慮物價(jià)及糧食價(jià)格逐年上漲的因素。在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法的采用上，收益還原法是目前多數(shù)學(xué)者主張的方法，并主張采取成本法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格中參數(shù)的確定進(jìn)行了探討，但何種方法與何種參數(shù)在流轉(zhuǎn)價(jià)格中有著決定作用，均未形成定論。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格模型建構(gòu)問(wèn)題

一些學(xué)者通過(guò)實(shí)證調(diào)研，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格模型，以探尋土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的計(jì)量方式以及內(nèi)涵，武樹(shù)深（2002）、帥曉林（2010）均主張采取地租計(jì)量模式、資產(chǎn)要素計(jì)量模式、資源福利計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)算，有學(xué)者指出基于社會(huì)保證土地流轉(zhuǎn)定價(jià)模型具有一定的合理性（吳萍、2010），也有學(xué)者指出應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)價(jià)格、社會(huì)價(jià)格和修正價(jià)格（穆松林、2011）。但大多計(jì)量模型只是停留在理論層面，由于地權(quán)的二級(jí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和范圍界定不清，與外國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格不具可比性，都給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的計(jì)量帶來(lái)困難（鄧大才、2001）。鐘林（2009）基于農(nóng)戶(hù)和企業(yè)最優(yōu)決策，建立需求———供給模型，伍振軍（2011）通過(guò)建構(gòu)農(nóng)戶(hù)資產(chǎn)配置模型和實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，證明入股土地股份合作社有助于降低流轉(zhuǎn)的交易費(fèi)用和不確定性，申云（2011）構(gòu)建了農(nóng)地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)協(xié)商定價(jià)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求模型?？陀^地分析，這些模型估計(jì)結(jié)果是合理適度的，有一定的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值（高艷梅、2011/2012），但均未考慮各種具體流轉(zhuǎn)方式的影響并建構(gòu)模型，也沒(méi)有建構(gòu)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的一般模型。目前我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，按流轉(zhuǎn)主體來(lái)區(qū)分，主要可以分為五大類(lèi)：農(nóng)戶(hù)農(nóng)戶(hù)（本村本地農(nóng)戶(hù)、外來(lái)農(nóng)戶(hù)）、農(nóng)戶(hù)種糧大戶(hù)、公司+農(nóng)戶(hù)、入股土地合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)。已有研究未能以流轉(zhuǎn)主體農(nóng)戶(hù)為主要視角并結(jié)合流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行分析、建構(gòu)模型，或僅僅建立了農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的具體模型，或未建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的一般模型，并將一般模型與具體模型綜合起來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)分析。

四、農(nóng)村土地價(jià)格管理配套建設(shè)、管理制度與政策建議

有學(xué)者主張采取經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段對(duì)農(nóng)地價(jià)格進(jìn)行管理，規(guī)范農(nóng)地的短期轉(zhuǎn)包行為，逐步過(guò)渡到農(nóng)村土地使用權(quán)的中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)移，使非農(nóng)收入大大超過(guò)農(nóng)業(yè)收入并得到一定的價(jià)格補(bǔ)償情況下，放棄農(nóng)地使用權(quán)（石愛(ài)虎、1993）。王高華（2007）主張應(yīng)利用稅收和財(cái)政政策對(duì)農(nóng)業(yè)實(shí)行補(bǔ)貼政策，建立完善的土地信息管理系統(tǒng)等措施來(lái)提高農(nóng)地使用權(quán)的市場(chǎng)化程度。建立農(nóng)用地評(píng)估制度、評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立農(nóng)村社會(huì)保障體系，建立農(nóng)村土地使用權(quán)地價(jià)管理體系等是多數(shù)學(xué)者的主張（張家勝、2007）等。一些學(xué)者主張建立流轉(zhuǎn)平臺(tái)，健全農(nóng)地租賃市場(chǎng)的交易服務(wù)中介（馬元，2009；鄧大才，2009）。有學(xué)者提出采取明確承包土地財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，提高農(nóng)民預(yù)期，弱化所有權(quán)，減少承包土地的擁有成本，建立土地使用權(quán)市場(chǎng)，為土地流動(dòng)提供載體，規(guī)范土地交易價(jià)格，提高土地的吸引力（鄧大才，2000；張麗慶，2008）。在中國(guó)農(nóng)村土地問(wèn)題上，也有不少學(xué)者提出土地私有化，筆者以為，此方案在目前中國(guó)的大政治體制背景下，短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，周其仁（2004）指出中國(guó)農(nóng)村改革兼顧新產(chǎn)權(quán)合約及其執(zhí)行和保障體系之間的互相配合，但如何重建產(chǎn)權(quán)秩序特別是轉(zhuǎn)型時(shí)期的產(chǎn)權(quán)秩序或疏通家庭小農(nóng)業(yè)與大市場(chǎng)的通道，是關(guān)鍵問(wèn)題。

五、研究述評(píng)與展望

第2篇：土地租金的評(píng)估方法范文

鄉(xiāng)村地區(qū)距離城市較遠(yuǎn)，保持了其自然的生態(tài)環(huán)境，具有較高的社會(huì)和生態(tài)效益，具備了發(fā)展旅游業(yè)的條件，能夠?yàn)槟康牡貛?lái)經(jīng)濟(jì)利益。近年來(lái)，城市居民對(duì)近郊旅游市場(chǎng)的需求日益增多，鄉(xiāng)村旅游也就在這一基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)。與非農(nóng)建設(shè)用地相比，農(nóng)業(yè)用地由于受到自然因素的影響，往往具有較低的經(jīng)濟(jì)效益，人們僅通過(guò)從事簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，難以實(shí)現(xiàn)收入的較高增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，正是由于受到這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，農(nóng)業(yè)用地有轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設(shè)用地的沖動(dòng)[1]。當(dāng)?shù)卣庾R(shí)到這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，就會(huì)采取行動(dòng)將本地的農(nóng)業(yè)用地集中進(jìn)行規(guī)劃，轉(zhuǎn)化為旅游用地。目前，很多鄉(xiāng)村地區(qū)，將發(fā)展旅游業(yè)作為本地?cái)[脫貧困狀態(tài)、改善農(nóng)民生活水平的一種有效手段，作為新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑。郭清霞舉了六個(gè)例子說(shuō)明湖北省幾個(gè)較貧困的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過(guò)發(fā)展旅游業(yè)，使本地農(nóng)民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安圖縣紅旗村通過(guò)朝鮮族民俗村的建立，使本地走出了一條脫貧致富的新路[3]。正是基于這種發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的考慮，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)村地區(qū)，正不斷地將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成旅游用地。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，從農(nóng)民本身來(lái)講，他們還是比較歡迎的。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到耕種土地質(zhì)量、氣候、作物品種、市場(chǎng)等不確定的自然和社會(huì)因素的影響很大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)政府承諾補(bǔ)償給農(nóng)民一定的收益時(shí)，大部分農(nóng)民都會(huì)將自己的土地交給政府進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃與建設(shè)。同時(shí)，由于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，獲得的收入相對(duì)較少，因此，本地很多年輕人到外地打工，自己的土地則留給老人或租給別人耕種，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力加大。將有條件的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地也會(huì)緩解本地人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力，吸引年輕人回流農(nóng)村就業(yè)。再則，農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化也是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)包括的三個(gè)層次中，其中一個(gè)就是變更為集體建設(shè)用地的權(quán)利，在集體所有權(quán)不變的條件下，其用途可作為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地以及企業(yè)建設(shè)用地[4]。轉(zhuǎn)化為旅游用地，正是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)。因此，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)，也是新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑之一，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地成為可能。然而，目前鄉(xiāng)村旅游走出了一家一戶(hù)自發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)期，通常由地方政府主導(dǎo)，將農(nóng)民的土地集中起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，吸引外來(lái)資金進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，提高了土地整體的增值效益。隨之而來(lái)的問(wèn)題是，農(nóng)民參與旅游活動(dòng)的機(jī)會(huì)受到限制，外來(lái)企業(yè)可以不雇傭或低價(jià)雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，當(dāng)然，強(qiáng)行要求企業(yè)雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，也與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求相背。因此，農(nóng)民的收益主要來(lái)源于土地補(bǔ)償，農(nóng)民的收入如何隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展而增加，這就涉及到投資者與農(nóng)民怎樣分享鄉(xiāng)村旅游帶來(lái)的土地增值收益。

二、旅游用地的估價(jià)方法及其補(bǔ)償內(nèi)容

將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的關(guān)鍵問(wèn)題是對(duì)農(nóng)用地價(jià)值的評(píng)估。土地既是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活來(lái)源，因此，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過(guò)程中，必須是有償?shù)?，需要以土地價(jià)格為基礎(chǔ)，支付給農(nóng)民一定的土地征用費(fèi)用。這一征用費(fèi)用也正是農(nóng)用地價(jià)值的綜合體現(xiàn)，它包含農(nóng)用地的價(jià)格，也體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民失地后損失的補(bǔ)償。目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地的評(píng)估方法，現(xiàn)行的對(duì)土地的估價(jià)有多種方法，主要的評(píng)估方法有：根據(jù)《土地管理法》執(zhí)行的補(bǔ)償辦法；通過(guò)收益還原法對(duì)農(nóng)地進(jìn)行的估價(jià)；影子地價(jià)法[5]；實(shí)物期權(quán)法[6-7]；基于產(chǎn)出模型的耕地價(jià)格評(píng)估方法[8]；以及其他一些經(jīng)過(guò)改進(jìn)的方法。其中除按《土地管理法》執(zhí)行的辦法，其他一些方法都在一定程度上不斷加以完善，進(jìn)而彌補(bǔ)《土地管理法》在執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題。盡管出現(xiàn)了多種評(píng)估方法，但是目前按《土地管理法》執(zhí)行的補(bǔ)償辦法仍是采用較多的補(bǔ)償方式，另外一種采用較多的方法是收益還原法。

（一）《土地管理法》的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及缺陷

1998年修訂的《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。”2004年又對(duì)征地補(bǔ)償辦法做了修訂[6]：“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按年產(chǎn)值30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼”。《土地管理法》在補(bǔ)償內(nèi)容上肯定了土地本身的價(jià)值要補(bǔ)償，失去土地后的農(nóng)民應(yīng)得到安置補(bǔ)償。按《土地管理法》執(zhí)行的征用價(jià)格有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是它是由政府制定的，具有行政剛性，易于執(zhí)行，因此，很多地方愿意采用這種方法。然而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和農(nóng)民生活水平的不斷提高，這種補(bǔ)償已不能從根本上保障農(nóng)民的利益，并且逐漸表現(xiàn)出其存在的不合理性。

1．對(duì)于土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

征地具有強(qiáng)制性，但其實(shí)質(zhì)是一種權(quán)益交易。耕地或農(nóng)用地在我國(guó)的權(quán)屬性質(zhì)上屬于農(nóng)民集體所有，征地的結(jié)果往往是農(nóng)民永久性地失去了被征地的所有權(quán)[9]。而這種方法只規(guī)定補(bǔ)償前3年平均產(chǎn)值的6至10倍（2004年修正后改為30倍），相當(dāng)于補(bǔ)償給農(nóng)民6年至15年，最多是30年的使用費(fèi)用。但是土地作為農(nóng)民基本的生產(chǎn)生活資料，如果不被征用，30年后仍享用著土地為他們帶來(lái)的生存與發(fā)展的權(quán)利。這種補(bǔ)償辦法明顯是沒(méi)有考慮到農(nóng)民今后發(fā)展的需要。另外，簡(jiǎn)單的采取前3年平均產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)，則忽略了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性和不確定性，難以反映被征用土地的本質(zhì)特性。如果受氣候影響，前3年正好處于荒年，那么對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償，則會(huì)低于正常水平，低估對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償。如果前3年社會(huì)上出現(xiàn)了賣(mài)糧難的現(xiàn)象，也會(huì)降低平均年產(chǎn)值。因此，采用這種估計(jì)方法極易造成政府在征地過(guò)程中侵占農(nóng)民利益的問(wèn)題。另外，按傳統(tǒng)的糧經(jīng)作物比測(cè)定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒(méi)有或極少顧及到現(xiàn)在的城郊農(nóng)村，農(nóng)業(yè)已不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)，而是集生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)。土地產(chǎn)出已不是普通的糧食或蔬菜價(jià)值可比的[10]。因此，按這一標(biāo)準(zhǔn)形成的土地征用價(jià)格不能真正反映被占耕地本身的產(chǎn)出價(jià)值，是偏低的價(jià)格。

2．沒(méi)有全面考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值

現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定只提出了一個(gè)安置補(bǔ)助費(fèi)。但是缺乏對(duì)失地農(nóng)民的擇業(yè)成本、從事新職業(yè)的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等間接損失的考慮。由于農(nóng)民本身就是一個(gè)文化水平較低的群體，失去土地后，只能從事一些簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)，而通過(guò)這種方式取得的收入或許遠(yuǎn)低于他們憑借土地生產(chǎn)獲得的收入。土地作為農(nóng)民賴(lài)以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產(chǎn)力水平越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障作用也就越大[11]。因此，出于對(duì)農(nóng)民社會(huì)保障權(quán)利的考慮，應(yīng)該在《土地管理法》中對(duì)農(nóng)地的社會(huì)保障作用給出明確的規(guī)定。

（二）收益還原法的優(yōu)劣

收益還原法又稱(chēng)收益資本化法或地租資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現(xiàn)利率下土地未來(lái)純收益的總和[12]。這種方法是以生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)的，土地作為最基本的要素，其貢獻(xiàn)就是總收益扣除勞動(dòng)工資、資本利息及管理報(bào)酬之后的收益剩余，也就是利用土地的純收益。將這部分純收益折算成現(xiàn)值，就成了土地的價(jià)值，并且作為對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的補(bǔ)償。收益還原法的優(yōu)勢(shì)在于，其以純收益和還原利率為基礎(chǔ)確定土地價(jià)格。采用這種方法，正常情況下，農(nóng)民的純收益較易估計(jì)出來(lái)，還原利率給定后，便能夠比較方便地計(jì)算出應(yīng)給予當(dāng)?shù)剞r(nóng)民補(bǔ)償?shù)木唧w額度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在現(xiàn)階段，收益還原法比較適宜目前我國(guó)的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。并且指出以地租理論與土地收益理論為依據(jù)的收益還原法的應(yīng)用條件：待估地產(chǎn)未來(lái)年收益可以用貨幣計(jì)量；土地收益的產(chǎn)生是連續(xù)的；純收益在數(shù)量上必須穩(wěn)定；還原利率可以確定；土地收益過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)可以估量。收益還原法雖然是目前對(duì)于土地價(jià)格評(píng)估采用較多的方法之一，但是由于其本身應(yīng)用條件的限制，也使其在應(yīng)用方面出現(xiàn)了一些問(wèn)題。郭愛(ài)請(qǐng)等[14]指出我國(guó)一般采用總收入減去總成本的差額來(lái)測(cè)算農(nóng)地純收益，這就會(huì)出現(xiàn)用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益的問(wèn)題。

同時(shí)，在生產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算方面也存在不合理之處。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用將帶來(lái)更多的預(yù)期收益（如果不是這樣，那么就沒(méi)有必要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為其他非農(nóng)建設(shè)用地），這一預(yù)期收益并非來(lái)自農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，而來(lái)自于其他非農(nóng)用途，因此，用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益往往會(huì)產(chǎn)生對(duì)農(nóng)用地價(jià)格低估的問(wèn)題。同時(shí)，采用收益還原法時(shí)，還要對(duì)還原利率加以確定，還原利率的取值是否科學(xué)關(guān)系到土地收益價(jià)格是否客觀、合理。目前我國(guó)城市地產(chǎn)估價(jià)工作中所采用的還原利率至少有8種，但現(xiàn)存著作及文獻(xiàn)中，有關(guān)農(nóng)業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估的資料還不多見(jiàn)，涉及農(nóng)業(yè)用地還原利率選擇的論述就更少，有的農(nóng)地價(jià)格評(píng)估時(shí)直接借用城鎮(zhèn)地產(chǎn)評(píng)估中所用的還原利率進(jìn)行計(jì)算[15]。因而，對(duì)收益還原利率的確定仍存在一定的爭(zhēng)議。雖然收益還原法存在著上述一些問(wèn)題，但由于農(nóng)用地的用途管制，使其長(zhǎng)期限于農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，并不斷產(chǎn)生收益。因此，現(xiàn)階段，比較適宜采用收益還原法對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行估價(jià)。影子地價(jià)法是從土地資源有限性出發(fā)，認(rèn)為土地資源總是有限的，需要合理分配使用，這樣在一定配置資源約束條件下，以使每增加一個(gè)單位土地資源，得到最大經(jīng)濟(jì)利益[5]。其考慮的是土地資源得到最優(yōu)利用的價(jià)格，即以農(nóng)用地最佳替代用途的貢獻(xiàn)來(lái)估價(jià)。而實(shí)物期權(quán)法是從實(shí)物期權(quán)角度，將農(nóng)戶(hù)承包土地看作是農(nóng)民投資并收益的一個(gè)項(xiàng)目，農(nóng)戶(hù)以一定的代價(jià)取得經(jīng)營(yíng)所分得土地的承包權(quán)，付出勞動(dòng)力和農(nóng)用物資投入進(jìn)行務(wù)農(nóng)，賣(mài)出農(nóng)作物后獲得回報(bào)[6]。這種方法反應(yīng)了在不確定的市場(chǎng)條件下，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的決策分析，并且考慮了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性，認(rèn)為農(nóng)民未來(lái)有權(quán)自由決定農(nóng)地使用情況的當(dāng)前價(jià)格?；诋a(chǎn)出模型的耕地價(jià)格評(píng)估方法，則強(qiáng)化了因耕地資源質(zhì)量的差別而導(dǎo)致的資源增值現(xiàn)象，并且采用維持耕地資源總產(chǎn)出所需追加的投入替代了耕地資源本身產(chǎn)出的凈效益。這幾種方法對(duì)于純收益的獲取有了進(jìn)一步的思考，但其仍多是基于土地本身的質(zhì)量?jī)r(jià)格而加以考慮，對(duì)農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值則沒(méi)有給予較多的論述。另外，對(duì)于土地價(jià)值的測(cè)算多是根據(jù)土地原有用途加以分析，給予農(nóng)民一定的補(bǔ)償，而農(nóng)民則沒(méi)有參與分享當(dāng)?shù)赜捎谕恋赜猛靖淖兌鴰?lái)的增值收益，也就是說(shuō)，農(nóng)用土地的市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有得到體現(xiàn)。因此，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的非農(nóng)用途的補(bǔ)償還需要考慮農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后帶來(lái)的收益增加值。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的價(jià)格評(píng)估幾乎沒(méi)有具體涉及到對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地3的價(jià)格評(píng)估問(wèn)題。據(jù)筆者對(duì)成都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地情況的了解，其補(bǔ)償辦法大部分是依據(jù)《土地管理法》執(zhí)行，只對(duì)土地作為農(nóng)用時(shí)的價(jià)值進(jìn)行了補(bǔ)償，而且多半采取的是一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)的方式。在農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的實(shí)例中，成都市三圣鄉(xiāng)紅砂村采取的租金加紅利的方式，在某種程度上保障了農(nóng)民的利益。紅砂村的土地由村政府統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采取集體入股的方式入股花卉公司發(fā)展旅游業(yè)。每畝土地為1股，年底按股分紅。土地租金的收益每年每畝大約1000-1200元，加上年底分紅100-300元，農(nóng)民每年出租土地的收益為1500元左右[16]。這種補(bǔ)償方式保障了農(nóng)民的長(zhǎng)期利益，使其能夠長(zhǎng)期地獲得較為穩(wěn)定的收益。但是這種穩(wěn)定的收益仍存在一些問(wèn)題?；ɑ芄镜慕?jīng)營(yíng)是不斷發(fā)展的，而農(nóng)民獲得的利益保持不變，當(dāng)花卉公司發(fā)展到一定階段時(shí)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和花卉公司經(jīng)營(yíng)者之間，就會(huì)產(chǎn)生利益分配上的矛盾，激發(fā)農(nóng)民的不滿(mǎn)情緒，因此不利于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。另外，每年出租土地獲得1500元左右的收益也明顯偏低。據(jù)朱華[16]的分析，紅砂村的土地按最長(zhǎng)的土地承包期30年計(jì)算，每畝土地的總租金共計(jì)4.5萬(wàn)元。即使租金每年以10%的比例增長(zhǎng)，每畝土地30年的租金總額也不到15萬(wàn)元。目前成都市三圣鄉(xiāng)的土地使用權(quán)拍賣(mài)價(jià)每畝已超過(guò)100萬(wàn)元，據(jù)此計(jì)算，農(nóng)民的土地出租金最多僅是目前土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的1/22。由此可以看出，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民并沒(méi)有真正享受到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后為他們帶來(lái)的增值收益。作為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民唯一投資工具的土地，為他們帶來(lái)的收益明顯偏低。通過(guò)上述分析可以看出，各估價(jià)方法對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償都或多或少存在一些問(wèn)題，主要集中在三個(gè)方面：一是用農(nóng)用土地的原用途價(jià)值作為測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，低估了農(nóng)用土地價(jià)值的評(píng)估；二是很少考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值；三是沒(méi)有考慮土地利用方式轉(zhuǎn)變后為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來(lái)的增值收益，即農(nóng)民缺乏土地增值價(jià)值的分享。也就是說(shuō)，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，給予農(nóng)民一定的土地價(jià)值和社會(huì)保障補(bǔ)償后，還要使其能夠參與到土地轉(zhuǎn)用后增值收益的分享，才能使農(nóng)民的利益得到有效保障。因?yàn)檗r(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后，土地經(jīng)營(yíng)的收益是按市場(chǎng)價(jià)格獲取，而《土地管理法》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有包含土地用途轉(zhuǎn)變后的增值價(jià)值。如果沒(méi)有對(duì)土地價(jià)值增值的預(yù)期，農(nóng)用土地就沒(méi)有轉(zhuǎn)變用途的必要，土地增值收益的分享是農(nóng)民改變土地使用方式的動(dòng)力，也是發(fā)展鄉(xiāng)村旅游實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的途徑。

三、旅游用地價(jià)值增值補(bǔ)償途徑

（一）農(nóng)用地增值補(bǔ)償?shù)暮侠硇?/p>

農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償除了土地價(jià)值和社會(huì)保障外，關(guān)鍵是隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，農(nóng)民如何合理分享土地增值收益的問(wèn)題。傅青山等[13]指出土地用途改變，增值收益評(píng)估既不能在農(nóng)用地地價(jià)體系中評(píng)估，也不能在建設(shè)用地地價(jià)體系中評(píng)估，需要另行建立有效的評(píng)估技術(shù)路線。并且提出了以征地區(qū)片價(jià)為指導(dǎo)，根據(jù)被征用宗地本身實(shí)際情況評(píng)估宗地土地用途改變的增值收益。鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展帶來(lái)鄉(xiāng)村旅游住宿、娛樂(lè)設(shè)施租賃價(jià)格的不斷提高和設(shè)施使用率的增長(zhǎng)，后者帶來(lái)的收益增加是投資者經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)弱的直接結(jié)果，而前者增長(zhǎng)的收益，一方面與投資者的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)，另一方面來(lái)源于農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場(chǎng)升值收益。投資者以非市場(chǎng)價(jià)格取得農(nóng)用土地使用權(quán)，土地升值收益幾乎全部為其所有，這部分收益分配存在不合理現(xiàn)象，即投資者不僅獲得了投資資金帶來(lái)的效益，而且還侵占了農(nóng)民的土地升值收益。將土地的升值收益補(bǔ)償給農(nóng)民，是提供土地要素的農(nóng)民，與提供資金要素的投資者平等享有鄉(xiāng)村旅游發(fā)展利益的權(quán)利。目前，在鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中，失去了土地未獲得土地增值補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)民，他們有兩種選擇。由于缺乏必要的知識(shí)與技術(shù)，旅游投資者只能為一部分農(nóng)民提供一份簡(jiǎn)單的工作，使其參與到當(dāng)?shù)氐穆糜伟l(fā)展之中，并獲得數(shù)量不多的穩(wěn)定收入；而另一部分不愿意參與或者投資者不希望其參與旅游企業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，則是自己想辦法，利用當(dāng)?shù)匕l(fā)展旅游這一條件參與旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)質(zhì)屬于一種搭便車(chē)的行為。這兩種行為，在某種程度上說(shuō)，解決了農(nóng)民依賴(lài)土地獲得發(fā)展的問(wèn)題，并且在付出了勞動(dòng)后，獲得的收入也會(huì)有所增加。然而，前一種可能拉大農(nóng)民與投資經(jīng)營(yíng)者的收入差距，帶來(lái)新的矛盾沖突；后一種，其最終結(jié)果是擾亂鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的秩序。所以，鄉(xiāng)村旅游要獲得健康的發(fā)展必須考慮農(nóng)民對(duì)土地增值價(jià)值的分享，在市場(chǎng)機(jī)制的框架下建立農(nóng)民對(duì)土地增值收益的分享制度。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為鄉(xiāng)村旅游用地之初，由于不能進(jìn)入土地市場(chǎng)交易，土地的市場(chǎng)價(jià)值無(wú)法衡量，加之，緊鄰?fù)恋鼐鶠檗r(nóng)業(yè)用地，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場(chǎng)增值價(jià)值在開(kāi)發(fā)之初的確無(wú)法估計(jì)。但隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，游客人數(shù)不斷增加，愿意經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)村酒店、餐館的人增多。因此，鄉(xiāng)村酒店、餐館、旅游紀(jì)念品門(mén)市等旅游設(shè)施的租售價(jià)格不斷上升，土地的增值價(jià)值才逐漸表現(xiàn)出來(lái)。在農(nóng)用土地不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，在發(fā)展之初不能給予農(nóng)民合理的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)那闆r下，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展進(jìn)程讓農(nóng)民分階段地分享土地獲得的增值收益是符合鄉(xiāng)村旅游發(fā)展實(shí)際的，也是可行的。

（二）農(nóng)用土地增值補(bǔ)償?shù)拇胧?/p>

鄉(xiāng)村旅游是一個(gè)市場(chǎng)化的過(guò)程，也有市場(chǎng)艱難的開(kāi)拓期，快速發(fā)展期，在發(fā)展過(guò)程中還存在因種種原因不成功而失敗。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的增值效益也有一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程，也還存在不確定性。借用企業(yè)生命周期理論，讓農(nóng)民充分了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不同階段，在獲得了《土地管理法》規(guī)定的一些基本補(bǔ)償后，在政府主導(dǎo)下，參與分配土地不同階段產(chǎn)生的增值收益，既保證了農(nóng)民土地轉(zhuǎn)化后的增值收益，又考慮了投資者市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，有利于農(nóng)民收入的增加和投資企業(yè)的健康發(fā)展。企業(yè)的生命周期大致可以分為四個(gè)階段：創(chuàng)業(yè)階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段和衰退/再生階段，不同階段企業(yè)的獲利狀況是不同的。根據(jù)旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不同階段，將農(nóng)民土地增值價(jià)值的補(bǔ)償也分為幾個(gè)相應(yīng)的階段，如初創(chuàng)階段由于農(nóng)業(yè)用地剛剛轉(zhuǎn)化為旅游用地，鄉(xiāng)村旅游處于嘗試階段，游客不多，愿意租買(mǎi)投資者旅游設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也不多，投資者的租售價(jià)格便宜，收益低。因此，補(bǔ)償給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地增值收益應(yīng)少。隨著鄉(xiāng)村旅游業(yè)的不斷發(fā)展，游客人數(shù)增加，投資者的收益快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)與成熟期，這就吸引了許多經(jīng)營(yíng)者參加到鄉(xiāng)村旅游中來(lái)，各種旅游設(shè)施的租售價(jià)格上升，土地增值明顯。這時(shí)，應(yīng)提高農(nóng)民的土地增值收益，使之隨著旅游的發(fā)展而增加。因此，將農(nóng)民土地的增值收益與投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價(jià)格的變化，來(lái)分階段地給予農(nóng)民土地增值補(bǔ)償，是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地后增值價(jià)值補(bǔ)償?shù)挠行Т胧?。然而，進(jìn)行土地增值補(bǔ)償?shù)碾y度在于，旅游設(shè)施租售價(jià)格的增長(zhǎng)與投資者經(jīng)營(yíng)策略相關(guān)。投資者品牌打造得好，該地鄉(xiāng)村旅游發(fā)展快，飯店、餐館等設(shè)施租售價(jià)格就高。如何從旅游設(shè)施的價(jià)格中來(lái)區(qū)分哪是旅游經(jīng)濟(jì)自然增長(zhǎng)帶來(lái)的土地價(jià)值增值，哪是投資者的經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)造的價(jià)值，也就是說(shuō)，用什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分割旅游設(shè)施租售價(jià)格中投資者與農(nóng)民的利益。由于鄉(xiāng)村旅游的區(qū)位條件和面臨的市場(chǎng)環(huán)境差異，以及投資者投入的不同，統(tǒng)一的分割標(biāo)準(zhǔn)難以形成。因此，需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)和監(jiān)督作用，依靠政府的行政權(quán)利來(lái)協(xié)調(diào)農(nóng)民與投資者對(duì)土地增值收益的分享。政府應(yīng)根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價(jià)格的變化來(lái)確定投資企業(yè)所處的生命周期，并按照一定的比例及時(shí)調(diào)整農(nóng)民土地增值收益的大小，確保農(nóng)民土地增值收益的實(shí)現(xiàn)?！耙欢ǖ谋壤本褪呛侠淼胤指盥糜卧O(shè)施租售價(jià)格增長(zhǎng)幅度與補(bǔ)償給農(nóng)民的土地增值額的比例。目前，一些地區(qū)將土地的增值收益分為固定收益和風(fēng)險(xiǎn)收益，如成都三圣鄉(xiāng)村民土地集中經(jīng)營(yíng)后獲得的租金加紅利的補(bǔ)償方式。租金就是農(nóng)民土地增值的固定收益，紅利即投資者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)收益，這是一種將農(nóng)民的土地折為一定的股份參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)分配的補(bǔ)償方式，它較好地體現(xiàn)了農(nóng)民土地要素在鄉(xiāng)村旅游中產(chǎn)生的價(jià)值。由于農(nóng)民風(fēng)險(xiǎn)承受力弱，因此，投資者將紅利分為兩部分，一是固定紅利，以租金表現(xiàn)；另一部分為風(fēng)險(xiǎn)紅利，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益相聯(lián)系。低風(fēng)險(xiǎn)獲得低報(bào)酬，所以，投資者承諾的固定收益部分往往比較低。風(fēng)險(xiǎn)紅利與企業(yè)的盈虧相聯(lián)，由于不能像上市公司那樣財(cái)務(wù)公開(kāi)，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營(yíng)的增值價(jià)值的實(shí)際情況，作為“股東”的農(nóng)民難以知曉，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)紅利部分的增長(zhǎng)幅度也很小。農(nóng)民土地以股份形式分享增值收益，在實(shí)際操作中獲取的利益還是不夠的。政府作為第三方，根據(jù)市場(chǎng)租售信號(hào)來(lái)提高農(nóng)民土地的增值收益，對(duì)確保農(nóng)民增收和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展是十分必要的。

第3篇：土地租金的評(píng)估方法范文

問(wèn)題

在武進(jìn)區(qū)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，普遍存在的問(wèn)題表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

1．定級(jí)資料不全，數(shù)據(jù)陳舊

影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的因素很多，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和武進(jìn)區(qū)實(shí)際情況，除橫林鎮(zhèn)、奔牛鎮(zhèn)進(jìn)行綜合定級(jí)以外，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都僅進(jìn)行商業(yè)定級(jí)。商業(yè)定級(jí)中主要考慮商服繁華度、道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度三個(gè)因素。道路通達(dá)度主要考慮路面寬度、機(jī)動(dòng)車(chē)流量、非機(jī)動(dòng)車(chē)流量和人流量四個(gè)指標(biāo)，其中機(jī)動(dòng)車(chē)流量、非機(jī)動(dòng)車(chē)流量和人流量采用每天上下班高峰期現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，路面寬度指標(biāo)主要從城鎮(zhèn)建設(shè)部門(mén)獲取數(shù)據(jù)資料。而在實(shí)際評(píng)估中，大部分／j、城鎮(zhèn)尤其是蘇南小城鎮(zhèn)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，道路結(jié)構(gòu)不斷拓寬改造，變化較大，相關(guān)部門(mén)的資料更新遲緩，檔案資料比較陳舊，甚至尚未整理入冊(cè)。此外，由于中心區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)集中，開(kāi)發(fā)較早，邊緣區(qū)多為規(guī)劃或在建的住宅小區(qū)和工業(yè)園區(qū)，城鎮(zhèn)中心區(qū)與邊緣區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況差別較為明顯，對(duì)于土地級(jí)別影響較大，而現(xiàn)有資料多以老鎮(zhèn)區(qū)資料為主，新建區(qū)域和規(guī)劃區(qū)域的資料不足。

2．估價(jià)資料中城鎮(zhèn)的土地、房產(chǎn)交易形式單一

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作搜集的資料主要有房地出租樣點(diǎn)資料、房屋買(mǎi)賣(mài)樣點(diǎn)資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)(含企業(yè)改制出讓樣點(diǎn))資料、征地樣點(diǎn)資料等。但實(shí)際工作中，大多數(shù)小城鎮(zhèn)的土地、房產(chǎn)交易形式單一，導(dǎo)致房地出租資料占相當(dāng)大比例，其他如房屋買(mǎi)賣(mài)資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓和征地樣點(diǎn)等資料較少，并且房地出租資料中絕大部分是商業(yè)用途的樣點(diǎn)，住宅用途的樣點(diǎn)很少。雖然可以利用房地出租資料進(jìn)行租金剝離，用收益還原法評(píng)估商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，但由于小城鎮(zhèn)房地出租用途多是個(gè)體經(jīng)濟(jì)，代表性不全面，宗地面積較小，單位面積地價(jià)水平一般會(huì)高于社會(huì)平均水平，據(jù)此評(píng)估的商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平常常偏高。住宅用地和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由于樣點(diǎn)不足，部分交易資料為1998年以前發(fā)生的交易，對(duì)于基準(zhǔn)日為2004年1月1日的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估來(lái)說(shuō)意義不大。

3．估價(jià)參算樣點(diǎn)分布不均，可利用率低

由于歷史原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多數(shù)小城鎮(zhèn)規(guī)模較小，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公用設(shè)施等較為集中，尤其是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，多是沿著一條城鎮(zhèn)主干道或圍繞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)布局，尚未形成網(wǎng)絡(luò)化，服務(wù)半徑也較小。這導(dǎo)致在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，樣點(diǎn)分布不均，梯度變化較大，缺少過(guò)渡地帶，往往一個(gè)十字路口、一座橋就成為城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中的分界線。住宅出租樣點(diǎn)中由于出租人未考慮地租地價(jià)，許多樣點(diǎn)測(cè)算地價(jià)為負(fù)值，地價(jià)相差懸殊。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施，大部分工業(yè)企業(yè)外遷，多集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部工業(yè)樣點(diǎn)較少，且多集中在特定的規(guī)劃范圍內(nèi)。此外，在調(diào)查中一些被調(diào)查單位虛報(bào)瞞報(bào)數(shù)據(jù)，信息嚴(yán)重失真，樣點(diǎn)租金與實(shí)際租金差距較大，從而導(dǎo)致相當(dāng)一部分樣點(diǎn)不能直接作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料。

4．影響地價(jià)的因素考慮不全面、不客觀

基準(zhǔn)地價(jià)主要反映城鎮(zhèn)土地的平均價(jià)格，影響地價(jià)水平的有一般因素和區(qū)域因素，樣點(diǎn)地價(jià)要修正到級(jí)別平均開(kāi)發(fā)水平和城市平均開(kāi)發(fā)水平，才能評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和城市平均地價(jià)。筆者認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，各因素對(duì)地價(jià)影響的程度都會(huì)有所變化，尤其是土地利用規(guī)劃因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略因素等人為因素的影響較大。對(duì)于特色鮮明的小城鎮(zhèn)，僅按照常規(guī)方案進(jìn)行地價(jià)水平修正，亦不能客觀地評(píng)估其價(jià)格水平。武進(jìn)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估外業(yè)調(diào)查過(guò)程中，由于對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不很熟悉，對(duì)影響地價(jià)的因素只能從技術(shù)規(guī)程上考慮。而實(shí)際情況與之有較大差異，如夏溪鎮(zhèn)和嘉澤鎮(zhèn)是我國(guó)有名的“花木之鄉(xiāng)”，花木交易及其相關(guān)服務(wù)業(yè)大多臨近花木種植基地，在地價(jià)評(píng)估時(shí)必須對(duì)此予以充分考慮，否則就不能反映當(dāng)?shù)卣鎸?shí)情況。

建議

1．利用集體所有土地上的房地出租樣點(diǎn)測(cè)算住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，宜進(jìn)行權(quán)利修正，并輔以成本逼近法和市場(chǎng)比較法等多種方法

小城鎮(zhèn)的商業(yè)用地、住宅用地和企業(yè)用地大部分是集體土地，而基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估多設(shè)定是國(guó)有土地。國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)人在出租房屋的時(shí)候會(huì)考慮到土地出租收益，而集體土地上的出租屋，為了獲取較高的利潤(rùn)，常常不考慮土地出租收益，租金偏低。小城鎮(zhèn)中的工業(yè)用地同樣如此。所以，在利用集體土地所有權(quán)下的房地出租樣點(diǎn)測(cè)算住宅和工業(yè)用地地價(jià)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行權(quán)利修正，并采用成本逼近法和市場(chǎng)比較法等多種方法，使評(píng)估價(jià)格較客觀地反映地價(jià)水平。

2．采用協(xié)議出讓交易方式下的樣點(diǎn)資料要進(jìn)行交易方式修正

以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有引入較充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較大。因此，協(xié)議出讓方式的交易樣點(diǎn)，要在進(jìn)行交易方式修正后，方可用于基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算。

3．樣點(diǎn)分布不均勻或末級(jí)地缺少樣點(diǎn)的地區(qū)，宜采用典型樣點(diǎn)調(diào)查和多種評(píng)估方法技術(shù)相結(jié)合

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法具有較強(qiáng)的容錯(cuò)性，對(duì)不完全信息、帶噪音的信息具有良好的適應(yīng)性，對(duì)非線性關(guān)系的模擬更具有優(yōu)越性。對(duì)于樣點(diǎn)較少的地區(qū)，可以采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法建立基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型，通過(guò)模型計(jì)算，求解地價(jià)。同時(shí)，采用Kriging技術(shù)進(jìn)行地價(jià)的空間插值，也可以較好地模擬末級(jí)地的地價(jià)。

4．對(duì)不同類(lèi)型的城鎮(zhèn)應(yīng)該采用不同的評(píng)估思路

以武進(jìn)區(qū)為例，湟里鎮(zhèn)、奔牛鎮(zhèn)、橫林鎮(zhèn)等鎮(zhèn)作為常州市區(qū)的衛(wèi)星小城鎮(zhèn)特點(diǎn)明顯。第一，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的幾條商業(yè)街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，建筑比較整齊，但商業(yè)街的背后通常就是住宅，缺少過(guò)渡帶。第二，城郊新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與城區(qū)中心老企業(yè)并存，初具規(guī)模的新建區(qū)與改造尚未完成的老城區(qū)形成鮮明的對(duì)比。這類(lèi)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，可以在土地級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

東安鎮(zhèn)、卜弋鎮(zhèn)、鄒區(qū)鎮(zhèn)為現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，該種類(lèi)型的小城鎮(zhèn)街道整齊，功能分區(qū)明顯，基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施齊全，有較大的獨(dú)立性。這類(lèi)城鎮(zhèn)估價(jià)區(qū)域內(nèi)土地利用功能分區(qū)明顯，城鎮(zhèn)中心為商住混合用地，城鎮(zhèn)邊緣多為工業(yè)用地。城鎮(zhèn)中心區(qū)商住用地采用市場(chǎng)比較法、收益還原法比較適合。周邊工業(yè)區(qū)應(yīng)采用成本逼近法和比較法，其技術(shù)流程不一定局限于先定級(jí)再評(píng)估的傳統(tǒng)路線。

嘉澤鎮(zhèn)、夏溪鎮(zhèn)等鎮(zhèn)等別較低，以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)為主，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部發(fā)展水平差異較小，影響地價(jià)的因素主要是商服繁華程度和道路通達(dá)度。這類(lèi)城鎮(zhèn)僅考慮商服繁華度和道路通達(dá)度進(jìn)行土地級(jí)別劃分即可，適宜減少土地級(jí)別，通過(guò)級(jí)差收益法評(píng)估地價(jià)。

第4篇：土地租金的評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】 土地資產(chǎn)； 確認(rèn)； 披露

自1987年深圳市人民政府以協(xié)議方式將一塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓給中國(guó)航空進(jìn)出口公司深圳工貿(mào)中心以來(lái)，土地有償使用制度在全國(guó)推行。不過(guò)這種有償使用制度主要針對(duì)增量土地而言，國(guó)有企業(yè)原來(lái)取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權(quán)，土地價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)。國(guó)企改制中對(duì)土地處置的力度和量度都很有限。即使通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式或完成改制、通過(guò)土地使用權(quán)處置獲得土地產(chǎn)權(quán)的原國(guó)有企業(yè)，對(duì)土地資產(chǎn)的利用都僅僅處于一種粗放狀態(tài)，即仍然只將土地作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于土地資產(chǎn)有別于其他一般資產(chǎn)的特性，土地資產(chǎn)的管理經(jīng)營(yíng)也有不同于其他資產(chǎn)管理的特點(diǎn)，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要方面，土地資產(chǎn)的管理在現(xiàn)階段還沒(méi)有普遍地被企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業(yè)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)問(wèn)題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現(xiàn)階段將土地資產(chǎn)列入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)等不同的處理方式在各個(gè)企業(yè)都有，土地資產(chǎn)確認(rèn)缺乏統(tǒng)一的、規(guī)范的制度規(guī)定，造成會(huì)計(jì)處理混亂，無(wú)法反映土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和相關(guān)處置信息。而在土地資產(chǎn)信息披露方面，現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，那些通過(guò)交易取得的土地資產(chǎn)才能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中進(jìn)行確認(rèn)和披露，且采用歷史成本計(jì)量屬性，可作為表現(xiàn)企業(yè)未來(lái)超額獲利能力的土地資產(chǎn)，卻無(wú)法用現(xiàn)值來(lái)計(jì)量。其次是不能充分披露土地資產(chǎn)的信息內(nèi)容。在現(xiàn)行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中不披露企業(yè)擁有的土地資產(chǎn)的詳細(xì)項(xiàng)目；另外，由于統(tǒng)一使用貨幣計(jì)量，使得許多與無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的、對(duì)決策者有重要參考價(jià)值的、難以用貨幣計(jì)量的重要信息，不能反映在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中。因此，土地資產(chǎn)信息披露問(wèn)題的研究，對(duì)企業(yè)和投資者有重要意義。由于土地資產(chǎn)的特殊性以及企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，本文對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行分析研究，以適應(yīng)我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r，解決我國(guó)企業(yè)中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，有利于企業(yè)全面、完整地管理、核算其全部資產(chǎn)，為完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

一、研究成果綜述

我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地制度與西方國(guó)家存在差異，因此國(guó)內(nèi)對(duì)土地資產(chǎn)的研究主要集中在對(duì)土地資產(chǎn)的特性和權(quán)屬性質(zhì)的討論上；此外，由于土地資產(chǎn)對(duì)企業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)發(fā)揮了重要作用，企業(yè)管理者對(duì)土地資產(chǎn)的重視程度有所提高，因此對(duì)土地資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理及投資決策方面的研究也日益增多。

其一，關(guān)于土地資源的特性和土地價(jià)格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經(jīng)濟(jì)屬性。土地資源的生產(chǎn)性是它的自然屬性，土地資源的使用價(jià)值是它的經(jīng)濟(jì)屬性。不能認(rèn)為土地沒(méi)有經(jīng)濟(jì)屬性，或者認(rèn)為土地的自然屬性是“資源”，經(jīng)濟(jì)屬性是“資產(chǎn)”（葉艷妹，1996）。土地價(jià)格既包括由于對(duì)土地資源的壟斷所形成的價(jià)格，也包括勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)的價(jià)格，它是自然資源的價(jià)格和勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)價(jià)格的統(tǒng)一（張振華，1995）。

其二，關(guān)于土地資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)。李慧（2002）認(rèn)為，企業(yè)作為一個(gè)法人實(shí)體只能擁有土地的使用權(quán)，土地在被企業(yè)使用的同時(shí)，國(guó)家擁有根據(jù)需要隨時(shí)無(wú)償征用的權(quán)力，而企業(yè)無(wú)法對(duì)土地使用權(quán)實(shí)施控制。因此不論企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)是否付出了代價(jià)，企業(yè)均應(yīng)將其作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。何建榮（2004）認(rèn)為，將土地和建筑物兩種不同性質(zhì)、不同使用年限、不同價(jià)值轉(zhuǎn)移方式的資產(chǎn)混合在一起核算不夠規(guī)范，認(rèn)為在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，土地資產(chǎn)不能形成固定資產(chǎn)，仍然作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)加以核算。也有學(xué)者提出反對(duì)意見(jiàn)，周海濤、丁艷濤（2005）認(rèn)為土地使用權(quán)的價(jià)值屬性不符合無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值決定的一般原理，土地使用權(quán)本質(zhì)上是近似土地所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地使用權(quán)歸屬固定資產(chǎn)符合國(guó)際會(huì)計(jì)慣例，因此應(yīng)該將土地資產(chǎn)全部納入固定資產(chǎn)的核算范圍。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用權(quán)既不應(yīng)該納入無(wú)形資產(chǎn)科目中核算，也不應(yīng)通過(guò)在建工程，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)核算，而是將土地使用權(quán)進(jìn)行單獨(dú)核算最為有利。吳明華等（2002）認(rèn)為，將土地使用權(quán)價(jià)值與地上附著物并為一體作為固定資產(chǎn)核算存在不足，并認(rèn)為土地使用權(quán)可單獨(dú)核算。顏淑姬（2007）認(rèn)為，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、英美等國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將土地作為固定資產(chǎn)核算，是與土地私有制相聯(lián)系的，而我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，土地單獨(dú)核算符合我國(guó)國(guó)情，不能一味照搬西方國(guó)家的做法。葉彬（2002）認(rèn)為，對(duì)于劃撥土地使用權(quán)，由于企業(yè)既不擁有也無(wú)法對(duì)其實(shí)施有效的控制，故不符合企業(yè)資產(chǎn)定義，不能視為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)。

由此看出，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地資產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)的爭(zhēng)議是普遍的，將土地資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)還是單獨(dú)核算，取決于土地資產(chǎn)的資產(chǎn)特性。這是由我國(guó)土地制度決定的，但從歷史到現(xiàn)在對(duì)土地資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)仍未明確。

二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)土地資產(chǎn)的規(guī)范

資產(chǎn)，是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。要將一項(xiàng)資源確認(rèn)為資產(chǎn)除了符合資產(chǎn)的定義外，還要同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：一是與該資源有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。二是該資源的成本或價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。資產(chǎn)的基本特征是收益性。資產(chǎn)能夠通過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷地增值，成為資產(chǎn)擁有者源源不斷的收益來(lái)源。資產(chǎn)的另一個(gè)重要特征是具有明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度下，資產(chǎn)總是為某一產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制著的，該產(chǎn)權(quán)主體必然擁有對(duì)資產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，否則資產(chǎn)就不能運(yùn)動(dòng)增值，也就不能成為資產(chǎn)了。如前所述，土地資產(chǎn)滿(mǎn)足資產(chǎn)的一般特性，是企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，但由于土地資產(chǎn)不同于一般資產(chǎn)的特殊性質(zhì)，使得土地資產(chǎn)在確認(rèn)時(shí)也具有特殊性。

（一）在國(guó)企改革和土地制度改革之初，國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)確認(rèn)的核算方式

1.國(guó)有企業(yè)使用的土地大多是通過(guò)無(wú)償劃撥取得的，所以沒(méi)有對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行核算，那些因征用土地而支付的補(bǔ)償費(fèi)，直接并入土地有關(guān)的房屋、建筑物的價(jià)值內(nèi)，不單獨(dú)作為土地的價(jià)值入賬，將其面積及征用情況作備查記錄。關(guān)于土地資產(chǎn)的相關(guān)證明，頂多就是一本國(guó)有土地使用證。

2.財(cái)政部［1995］108號(hào)文《關(guān)于國(guó)有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價(jià)有關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的規(guī)定》：對(duì)于企業(yè)過(guò)去作為固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地，應(yīng)按確認(rèn)、批復(fù)后的評(píng)估價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，并按調(diào)整后的賬面價(jià)值單獨(dú)入賬，不計(jì)提折舊。對(duì)于行政劃撥方式依法無(wú)償取得的土地，企業(yè)應(yīng)按確認(rèn)、批復(fù)后的價(jià)值，經(jīng)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后，作增加固定資產(chǎn)處理，同時(shí)增加國(guó)家資本公積金。企業(yè)占用的行政劃撥土地估價(jià)入賬后，在固定資產(chǎn)中單獨(dú)反映，計(jì)提折舊。以出讓方式等取得國(guó)有土地使用權(quán)，且受讓價(jià)格低于所在地基準(zhǔn)地價(jià)的土地，估價(jià)后，在備查簿上進(jìn)行反映，其土地使用權(quán)賬面原值不作調(diào)整。企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)投資或入股舉辦國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)、股份制企業(yè)，其土地未經(jīng)評(píng)估確認(rèn)或原合同確認(rèn)作價(jià)明顯偏低的，經(jīng)企業(yè)主管部門(mén)和其他投資人同意，可對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)后由企業(yè)設(shè)備查簿單獨(dú)反映，暫不調(diào)整賬務(wù)。

3.據(jù)2001年1月1日起施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

4.據(jù)財(cái)工字［1995］29號(hào)文《國(guó)有企業(yè)公司制改建有關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題的暫行規(guī)定》精神，將占用的國(guó)有土地經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后，作價(jià)入股，作為國(guó)家股處理。

（二）我國(guó)企業(yè)土地資產(chǎn)當(dāng)前的核算規(guī)定

隨著企業(yè)深化改革和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)化，國(guó)家對(duì)企業(yè)的用地制度也作了重大調(diào)整，企業(yè)對(duì)土地?zé)o償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的使用變?yōu)橛袃?、有限期、有流?dòng)的使用。我國(guó)企業(yè)土地資產(chǎn)在當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》進(jìn)行規(guī)范。具體規(guī)定如下：

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南六規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。我國(guó)先前的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，對(duì)于企業(yè)的自用性土地使用權(quán)來(lái)講，當(dāng)企業(yè)在土地上自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物的構(gòu)建活動(dòng)結(jié)束時(shí)，土地使用權(quán)就會(huì)與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。但是伴隨著現(xiàn)行準(zhǔn)則的實(shí)施，自用性土地使用權(quán)將不再轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，在企業(yè)中一直作為無(wú)形資產(chǎn)存在。這是現(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)土地使用權(quán)核算制度的一個(gè)重大改進(jìn)。

2.以前無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)仍作為固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬，有償出讓取得的自用土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算。當(dāng)企業(yè)將未入賬的土地使用權(quán)有償 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)則應(yīng)將其按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權(quán)的入賬價(jià)值；如果企業(yè)是有償從政府或其他單位取得的土地使用權(quán)，則應(yīng)將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉(zhuǎn)讓金以及發(fā)生的遷移補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、丈量費(fèi)和法律手續(xù)費(fèi)等計(jì)入土地使用權(quán)的成本。

三、土地資產(chǎn)信息披露中存在的問(wèn)題

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》第二十四條對(duì)無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息披露規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照無(wú)形資產(chǎn)的類(lèi)別在附注中披露與無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的下列信息：無(wú)形資產(chǎn)的期初和期末賬面余額、累計(jì)攤銷(xiāo)額及減值準(zhǔn)備累計(jì)金額；使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，其使用壽命的估計(jì)情況，使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，其使用壽命不確定的判斷依據(jù)；無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)方法；用于擔(dān)保的無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值、當(dāng)期攤銷(xiāo)額等情況；計(jì)入當(dāng)期損益和確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的研究開(kāi)發(fā)支出金額。

土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息作為無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的一個(gè)重要組成部分，同樣應(yīng)該遵循這個(gè)規(guī)定，同時(shí)，由于土地資產(chǎn)不同于一般無(wú)形資產(chǎn)的特殊性，應(yīng)該在信息披露中給與更多重視?，F(xiàn)行土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息披露中主要存在的問(wèn)題是：

（一）信息披露不及時(shí)、不充分

許多企業(yè)對(duì)擁有的土地資產(chǎn)在會(huì)計(jì)報(bào)告中只字未提，或者在進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等處置后，對(duì)處置結(jié)果、處置收入等沒(méi)有及時(shí)反映在會(huì)計(jì)報(bào)告中。

（二）土地資產(chǎn)信息披露的明晰性差

往往在會(huì)計(jì)報(bào)告中合并反映多項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，而沒(méi)有對(duì)類(lèi)似土地使用權(quán)這樣對(duì)企業(yè)影響重大的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)列示；表外披露的多，表內(nèi)揭示的少。會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中土地資產(chǎn)的原始價(jià)值、攤銷(xiāo)數(shù)額和減值情況并不明確；現(xiàn)金流量表無(wú)法反映企業(yè)土地資產(chǎn)價(jià)值增減對(duì)現(xiàn)金流量變動(dòng)的影響。

（三）企業(yè)利用對(duì)土地資產(chǎn)價(jià)值確定以及會(huì)計(jì)處理中的漏洞進(jìn)行虛假披露，操控利潤(rùn)

四、土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息披露的改進(jìn)意見(jiàn)

要使無(wú)形資產(chǎn)信息得到有效披露，須構(gòu)建無(wú)形資產(chǎn)信息披露體系，可以借助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和非財(cái)務(wù)信息報(bào)告的形式來(lái)完成。其中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的披露可以分成財(cái)務(wù)報(bào)表披露和附注披露，非財(cái)務(wù)信息報(bào)告主要是對(duì)土地資產(chǎn)狀況等非貨幣計(jì)量信息的披露。

（一）無(wú)形資產(chǎn)下單獨(dú)設(shè)置土地使用權(quán)科目

為了客觀地披露土地使用權(quán)的相關(guān)信息，首先應(yīng)突出土地使用權(quán)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)報(bào)告中的位置。建議在無(wú)形資產(chǎn)下單獨(dú)設(shè)置土地使用權(quán)科目進(jìn)行披露。

1.資產(chǎn)負(fù)債表披露的改進(jìn)。以國(guó)家出讓、國(guó)家作價(jià)入股等方式獲得土地使用權(quán)的情況，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)該揭示土地資產(chǎn)原值、累計(jì)攤銷(xiāo)價(jià)值和凈值?？紤]將土地使用權(quán)單獨(dú)在無(wú)形資產(chǎn)中列示。通過(guò)增設(shè)“土地使用權(quán)”、“累計(jì)攤銷(xiāo)”和“土地使用權(quán)凈值”三個(gè)項(xiàng)目，揭示其關(guān)系如下：“土地使用權(quán)原始價(jià)值-土地使用權(quán)累計(jì)攤銷(xiāo)=土地使用權(quán)凈值”。

2.利潤(rùn)表披露的改進(jìn)。對(duì)于土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和對(duì)外投資收益較大的企業(yè)，可以在“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”項(xiàng)目和“投資收益”項(xiàng)目下各設(shè)“其中：無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益”、“其中：無(wú)形資產(chǎn)投資收益”等明細(xì)項(xiàng)目，將土地使用權(quán)相關(guān)收益在其項(xiàng)目下單獨(dú)列示。

3.現(xiàn)金流量表披露的改進(jìn)。在現(xiàn)金流量表中“無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)”項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)列示于主表內(nèi)，以反映當(dāng)年計(jì)入成本費(fèi)用的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，并且將當(dāng)年增加的土地資產(chǎn)價(jià)值和處置土地資產(chǎn)收回現(xiàn)金的價(jià)值單獨(dú)列示于“無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)”項(xiàng)目下，以披露企業(yè)土地資產(chǎn)的增減對(duì)現(xiàn)金流量的影響。此外，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)反映定期支付或收到的土地租金數(shù)額。

4.報(bào)表附注披露的改進(jìn)。報(bào)表附注可以反映那些在會(huì)計(jì)報(bào)表中不能確認(rèn)、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細(xì)說(shuō)明土地資產(chǎn)的取得方式及其計(jì)價(jià)依據(jù)；（2）適當(dāng)披露土地資產(chǎn)的攤銷(xiāo)期限、攤銷(xiāo)方法、攤銷(xiāo)金額和攤余價(jià)值；（3）分別列明本期處置的土地資產(chǎn)賬面金額及其處置收入和本期對(duì)外投資土地資產(chǎn)的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日后連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度每年將收到的土地使用權(quán)租賃款、以后年度將收到的土地使用權(quán)租賃的收款額總額、出租土地資產(chǎn)每期的攤銷(xiāo)金額、攤余價(jià)值；（5）詳細(xì)揭示用作抵押擔(dān)保的土地資產(chǎn)的金額和擔(dān)保期限。

（二）建立土地資產(chǎn)非財(cái)務(wù)信息報(bào)告

土地資產(chǎn)的非貨幣計(jì)量因素?zé)o法在財(cái)務(wù)報(bào)告中反映出來(lái)，所以有必要單獨(dú)設(shè)立土地資產(chǎn)的非財(cái)務(wù)信息報(bào)告，以全面披露土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息。對(duì)于土地資產(chǎn)的非貨幣計(jì)量信息披露，主要是對(duì)企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)，并從取得方式、地點(diǎn)、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號(hào)、當(dāng)?shù)氐恼咭约巴恋氐闹饕猛镜确矫孢M(jìn)行披露。其次，對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估的具體情況進(jìn)行詳細(xì)披露。當(dāng)前土地資產(chǎn)的入賬價(jià)值多是以土地資產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)的，對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)披露有利于信息使用者評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)計(jì)量的真實(shí)性。披露的內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估基準(zhǔn)日及年限、評(píng)估采用的方法、評(píng)估值和簡(jiǎn)列的計(jì)算過(guò)程。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，企業(yè)的業(yè)務(wù)趨于復(fù)雜，土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理缺乏規(guī)范，處理方式迥異。總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布，為土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行更加具體的改革。

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第5篇：土地租金的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：公共資本量；支付意愿；住宅價(jià)格；溢價(jià)值

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001-6260（2008）06-0053-09

公共物品供給決定著城市舒適特征，交通易達(dá)性、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、開(kāi)放空間、公園數(shù)量、學(xué)校數(shù)量和質(zhì)量及優(yōu)化城市分區(qū)和城市形態(tài)都與公共投資有著緊密聯(lián)系。這表明公共資本量是改善城市交通環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的主要推動(dòng)力。而城市交通環(huán)境特征、人文環(huán)境特征、生態(tài)環(huán)境特征是決定居民住宅支付意愿和住宅價(jià)格的主要外部因素。

在規(guī)模不斷擴(kuò)展的城市內(nèi)，交通通達(dá)性的提高可以大幅降低人們的通勤成本，進(jìn)而提高人們對(duì)住宅的支付意愿；隨著居民收入水平的提高，對(duì)社會(huì)服務(wù)規(guī)模和質(zhì)量有了更高的要求，尤其是教育服務(wù)和健身服務(wù)越來(lái)越被關(guān)注，而這些服務(wù)的提高必然會(huì)改善該區(qū)位的人文環(huán)境，進(jìn)而提高人們對(duì)住宅的支付意愿；某區(qū)位上的綠地、水面面積，可以為人們提供優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，在住宅服務(wù)需求層次不斷提高的今天，人們更愿意為這些服務(wù)支付較高的價(jià)格。因此，城市舒適特征與住宅價(jià)格之間存在著緊密的聯(lián)系，即舒適度越高，越能吸引消費(fèi)者，住宅價(jià)格就越高或上漲迅速；反之，價(jià)格越低或上漲緩慢①。

城市舒適特征所包含的交通屬性、人文屬性和生態(tài)屬性，都是消費(fèi)者在進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)所格外關(guān)注的內(nèi)容。這些舒適特征的存在往往與公共投資強(qiáng)度有密切關(guān)系，公共資本密度越高，城市舒適屬性就越優(yōu)越，住宅價(jià)格也就越高。然而，目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)谘芯渴孢m特征對(duì)住宅價(jià)格的影響時(shí)，僅考慮某一方面，較少?gòu)墓操Y本角度研究該問(wèn)題。因此，本文的研究目的就是要對(duì)公共資本量與住宅價(jià)格的關(guān)系及影響差異進(jìn)行深入探討。

本文其余內(nèi)容安排如下：第一部分將對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行回顧；第二部分構(gòu)建公共資本量與住宅價(jià)格理論關(guān)系模型和基準(zhǔn)計(jì)量模型；第三部分為數(shù)據(jù)描述和變量選擇；第四部分將采用1999―2006年中國(guó)30省市的數(shù)據(jù)，對(duì)理論關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，并給出溢價(jià)值估計(jì)結(jié)果；第五部分得出結(jié)論。

一、相關(guān)文獻(xiàn)回顧

在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生與發(fā)展過(guò)程中，有大量學(xué)者研究了城市環(huán)境特征對(duì)住宅價(jià)格的影響效應(yīng)，積累了豐富的研究成果。本部分將對(duì)前人的研究做簡(jiǎn)單回顧。

關(guān)于交通成本與住宅價(jià)值關(guān)系的規(guī)范性研究最早始于阿蘭索的土地市場(chǎng)模型（Alonso,1964）。在該模型中，家庭對(duì)區(qū)位和消費(fèi)束的選擇由一個(gè)靜態(tài)效應(yīng)最大化模型來(lái)描述。他發(fā)現(xiàn)，家庭到市中心的距離與土地價(jià)格呈反比，接近市中心的地租相對(duì)較高，因?yàn)槟抢锏慕煌ǔ杀据^低。Henderson（1985）用一個(gè)類(lèi)似的模型證明了阿蘭索模型中的交通距離可以用閑暇時(shí)間來(lái)解釋。當(dāng)距離增加導(dǎo)致的住房成本的降低被閑暇時(shí)間的減少所抵消時(shí)，區(qū)位均衡就形成了。顯然，他們的研究仍把交通費(fèi)用和時(shí)間作為影響住宅價(jià)格的重要因素。

從已有的文獻(xiàn)來(lái)看，大量的學(xué)者把關(guān)注點(diǎn)集中在交通易達(dá)性與住宅價(jià)格或價(jià)值關(guān)系的實(shí)證研究上。Bajic (1983)的實(shí)證研究顯示，距離鐵路線近的住宅價(jià)值要比其它地區(qū)的高2237美元。Voith (1991)對(duì)費(fèi)城進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，鐵路交通便捷的地區(qū)的住宅價(jià)值要比其它地區(qū)高出5714美元。Gatzlaff 等(1993)在實(shí)證研究中也發(fā)現(xiàn)，靠近地鐵站的住宅價(jià)值上升得更快些。Benjamin等（1996）以華盛頓地區(qū)地鐵站為例，研究了交通體系對(duì)租金和住宅價(jià)值的影響，其實(shí)證結(jié)果顯示，到地鐵站的距離對(duì)公寓租金有一個(gè)反向影響，也就是距離每增加1/10公里，公寓租金將下降2.5%。Knaap等(2001)研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通項(xiàng)目建設(shè)通告發(fā)表后，交通線附近的土地價(jià)值會(huì)隨之上升，因此，他們建議土地利用和交通設(shè)施建設(shè)同步進(jìn)行。Kim等（2005）在阿蘭索競(jìng)租模型的基礎(chǔ)上，證明了軌道交通在高密度的中心區(qū)能夠大幅提升住宅價(jià)值。

幾十年來(lái)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)公共服務(wù)質(zhì)量，特別是學(xué)校質(zhì)量對(duì)住宅價(jià)格的影響給予了極大關(guān)注，許多學(xué)者還對(duì)公共教育質(zhì)量對(duì)住宅價(jià)格的影響做了量化研究，分別構(gòu)建了住宅價(jià)格與學(xué)區(qū)模型、線性固定影響模型（Chiodo, et al, 2004），并用這些方法對(duì)對(duì)舊金山海灣地區(qū)進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，學(xué)校質(zhì)量每增加5％，人們購(gòu)房的意愿支出將增加1％，隨著人們收入和教育素質(zhì)的提高，居民愿意為上好學(xué)校支付更高的費(fèi)用（Bayer, et al, 2003）。在對(duì)種族狀況、犯罪率與住宅價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，通過(guò)采取降低犯罪率的措施，可以增加房地產(chǎn)價(jià)值，而白人聚居區(qū)的住宅再交易價(jià)格則較低（Lochner, 2004）。

生態(tài)資本是社會(huì)環(huán)境舒適性的表現(xiàn)，它不僅可以為人們提供良好的生存環(huán)境，也是城市和社會(huì)發(fā)展的必然需要。對(duì)住宅價(jià)值產(chǎn)生影響的生態(tài)資本一般包括氣候舒適性、環(huán)境質(zhì)量、噪聲狀況等(Vaughan,et al,1982)。

近些年的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)：華盛頓等城市海邊附近的住宅價(jià)格要高于其它地區(qū)60％，海邊風(fēng)景差的地區(qū)的住宅價(jià)格比其它地區(qū)高出8％（Benson, et al, 1998）；美國(guó)內(nèi)華達(dá)州機(jī)場(chǎng)的噪聲對(duì)住宅價(jià)格有較大的負(fù)向影響，高噪音地區(qū)的住宅價(jià)格要比其它地區(qū)的住宅價(jià)格低2400美元（Espey,et al, 2000）；住宅價(jià)值與空氣中懸浮微?？偭恐g的影響彈性為-0.2～0.35，在污染嚴(yán)重的地區(qū)降低懸浮微粒的收益較低（Kenneth,et al,2005）。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)城市住宅特征、交通易達(dá)性與住宅價(jià)格之間的關(guān)系做了諸多研究（張紅 等，2007），但有關(guān)公共投資影響效應(yīng)領(lǐng)域的研究尚不多見(jiàn)，而我國(guó)城市化水平在不斷提高，城市公共投資也保持了長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)，其對(duì)住宅價(jià)格的影響日益突出。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住宅需求正向多元化發(fā)展，住宅已不僅是滿(mǎn)足居住、工作的空間，更是人們享受生活與工作環(huán)境的空間，對(duì)城市環(huán)境質(zhì)量的需求也隨之提高。住宅消費(fèi)需求偏好的變化，必然會(huì)使城市環(huán)境特征資本化到住宅價(jià)格中。因此，需要在前人研究的基礎(chǔ)上，從理論與實(shí)證兩個(gè)方面對(duì)公共投資與住宅價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行更深入的探討。

二、理論模型

城市舒適特征決定著消費(fèi)者效用，該效用越高，消費(fèi)者就越偏好該區(qū)位上的住宅，而這些有同樣需求的消費(fèi)者的聚集，又會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格上升，當(dāng)需求的增長(zhǎng)與住宅價(jià)格變化同時(shí)停止時(shí)，住宅市場(chǎng)才達(dá)到均衡狀態(tài)。本部分將根據(jù)Zenou(2005)的城市增長(zhǎng)模型和Fu(2005)的社會(huì)舒適性與土地價(jià)值模型，構(gòu)建公共資本量決定住宅價(jià)格模型。

假設(shè)家庭的效用依賴(lài)于住房消費(fèi)規(guī)模、城市資本密度、居住成本和其它商品；城市內(nèi)部有多個(gè)管轄區(qū)，每個(gè)轄區(qū)內(nèi)所有家庭獲得的公共服務(wù)水平相同；城市每個(gè)人都是一個(gè)消費(fèi)者，其可支配收入為Y，其中一部分收入用于購(gòu)房消費(fèi)及支付居住成本(單位面積住宅價(jià)格用P代表，購(gòu)買(mǎi)住房后的居住成本用C代表)；另一部分收入用于購(gòu)買(mǎi)單位價(jià)格為1的其他商品，用A代表。這樣，家庭的預(yù)算約束為Y=A+PS＋CS，其中S代表住宅消費(fèi)面積。Z代表一定資本密度所提供的服務(wù)價(jià)值。

對(duì)于開(kāi)放型城市來(lái)說(shuō)，有限的城市空間必須容納更多的人口，消費(fèi)者為獲得滿(mǎn)意的居住空間必然要相互競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)行為決定的住宅價(jià)格可以稱(chēng)之為居民的意愿支付價(jià)格。假設(shè)消費(fèi)者的偏好具有連續(xù)性，并且與A、S、Z呈正比關(guān)系，則消費(fèi)者對(duì)住宅的最高意愿支付價(jià)格可表示為：

根據(jù)前文給出的約束條件UZ＞0，我們可以得出如下結(jié)論：消費(fèi)者將根據(jù)住宅及其所在區(qū)位的資本密度狀況，決定自己的購(gòu)買(mǎi)決策或支付價(jià)格。資本密度越高，消費(fèi)者獲得的效用越高，愿意為此支付的價(jià)格越高，住宅價(jià)格會(huì)因此加速上漲；反之，消費(fèi)傾向下降，住宅價(jià)格上漲的概率較低。

近二三十年間，國(guó)外學(xué)者對(duì)特征價(jià)格（hedonic price）評(píng)估方法做了大量研究，主要代表人物有Rosen（1974）、Anderson（1985）等。他們對(duì)內(nèi)涵價(jià)值理論和異質(zhì)產(chǎn)品的供給和需求提出了較完整的框架，目的是在觀察到的異質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格和這些產(chǎn)品所具有的屬性的量之間建立聯(lián)系，并在這一基礎(chǔ)上得出產(chǎn)品的特征價(jià)格。由于公共資本量構(gòu)成了住宅的外部環(huán)境特征，因此采用特征價(jià)格模型來(lái)驗(yàn)證公共資本量決定住宅價(jià)格假說(shuō)具有可行性。下面我們將根據(jù)公式（6）給出估計(jì)住宅特征價(jià)格的基準(zhǔn)模型：

住宅價(jià)格的符號(hào)相同；Zi代表公共資本特征向量，具體包括城市基礎(chǔ)設(shè)施與交通資本變量、城市人文環(huán)境資本

變量、城市公共衛(wèi)生與生態(tài)環(huán)境資本變量。

三、數(shù)據(jù)描述與變量選擇

在進(jìn)行數(shù)據(jù)描述之前，我們先作一些初步的經(jīng)驗(yàn)觀察，以便了解公共投資與房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系的大致輪廓，并為后面的計(jì)量分析提供方向。

眾所周知，公共資本服務(wù)價(jià)值來(lái)源于公共資本量或公共投資，而公共投資主要由地方政府實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也主要來(lái)自于地區(qū)層面。因此，基于地區(qū)層面的研究是本文經(jīng)驗(yàn)觀察和計(jì)量分析的重點(diǎn)。廣義的房地產(chǎn)價(jià)格包括商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格，而商品房?jī)r(jià)格與土地價(jià)格變化趨勢(shì)具有一致性，為簡(jiǎn)化分析，本部分僅對(duì)商品房?jī)r(jià)格與公共投資的關(guān)系進(jìn)行初步觀察。表1給出了1999―2006年間各省市公共投資額與商品房?jī)r(jià)格平均值數(shù)據(jù)（為節(jié)省篇幅，表中只給出了平均值較高的8個(gè)省市）。

從表1中可以看出，1999―2006年間商品房平均價(jià)格位于全國(guó)前列的8個(gè)省市，其公共投資規(guī)模在全國(guó)排名中也處于前列，但各省市不同類(lèi)別的公共投資規(guī)模有較大差異，即使同一類(lèi)型的公共投資，在不同省市間也有很大不同。這說(shuō)明，政府公共投資與房地產(chǎn)價(jià)格之間有一定的關(guān)聯(lián)性，而且不同類(lèi)別的公共投資規(guī)模在省市內(nèi)部和省市間的差異，也必定在房地產(chǎn)價(jià)格上有所反映。

為了更直觀地顯示公共投資與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，我們?nèi)砸陨厦?個(gè)省市為例，觀察1999―2006年間房地產(chǎn)價(jià)格與公共投資規(guī)模的相關(guān)性。圖1給出了1999―2006年間8省市商品房?jī)r(jià)格與公共投資規(guī)模相對(duì)應(yīng)的散點(diǎn)圖，其中P代表商品房?jī)r(jià)格（千元）、Z代表公共投資規(guī)模（億元）。從該圖可以看出，上述8省市的商品房?jī)r(jià)格與公共投資規(guī)模呈較明顯的線性關(guān)系，由此可以初步判斷近些年城市公共投資增長(zhǎng)在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

本文實(shí)證分析所使用的是1999―2006年間除自治區(qū)外的中國(guó)大陸30個(gè)省市的數(shù)據(jù)本文所使用的數(shù)據(jù)均來(lái)自于中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)和中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)。。本文住宅價(jià)格用ZP代表。地方政府公共投資主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施與交通資本、人文環(huán)境資本、生態(tài)環(huán)境資本等方面。

（1）城市基礎(chǔ)設(shè)施與交通資本變量。擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施與交通環(huán)境投資，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模與質(zhì)量、道路密集度和公共交通工具數(shù)量，可以大幅節(jié)省居民的生活成本，進(jìn)而提高人們對(duì)房地產(chǎn)的支付意愿（Song,et al,2003）。考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性，本文所選取的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資變量主要包括城市年末實(shí)有鋪裝道路長(zhǎng)度(roaddis)、城市年末實(shí)有鋪裝道路面積(roadarea)、城市燃?xì)馄占奥?gasper)、城市污水日處理能力(sewagtran)；城市交通環(huán)境投資變量用城市每萬(wàn)人擁有公共交通車(chē)輛(perbus)代表。

（2）城市人文環(huán)境資本變量。隨著人們生活水平的提高，對(duì)教育服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)的數(shù)量與質(zhì)量需求越來(lái)越高，而這些服務(wù)的提高必然會(huì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的人文環(huán)境，進(jìn)而提高人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的支付意愿。本文所選取的城市人文環(huán)境資本變量將包括城市教育投資指標(biāo)和城市衛(wèi)生事業(yè)投資變量，其中城市教育投資變量主要包括普通高等院校數(shù)(uniquantity)、普通高校專(zhuān)任教師數(shù)(uniteach)、普通小學(xué)學(xué)校數(shù)(primsch)、普通小學(xué)專(zhuān)任教師數(shù)(primteach)、中等及普通中學(xué)學(xué)校數(shù)(midsch)、中等學(xué)校專(zhuān)任教師數(shù)(midteach)；城市衛(wèi)生事業(yè)投資變量主要用衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)(hospital)代表。

（3）城市公共衛(wèi)生與生態(tài)環(huán)境資本變量。公共衛(wèi)生環(huán)境狀況、園林綠地面積是城市舒適性的主要體現(xiàn)，地方政府在此方面的投資會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著的溢出效應(yīng) (Brasington,et al,2005)。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文城市公共衛(wèi)生投資變量主要包括城市環(huán)衛(wèi)機(jī)械總數(shù)(mquantity)、城市道路清掃面積(sweeparea)；城市生態(tài)環(huán)境變量主要用城市人均公共綠地面積(pergreen)代表。

所有變量的基本統(tǒng)計(jì)值如表2所示，其中第2列給出了各變量的度量單位。在所有公共資本變量中，除了變量perbus、primsch、primteach、gasper、hospital的均值在1999―2006年間有所下降外，其余變量都有較為明顯的增長(zhǎng)。值得注意的是，各變量的標(biāo)準(zhǔn)差都很高，說(shuō)明各省市之間存在較大的差異。

四、計(jì)量結(jié)果

下面將利用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)上面的命題進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)。由于各省市公共資本密度、住宅價(jià)格都存在較大差異，而且樣本的截面數(shù)遠(yuǎn)大于時(shí)期數(shù)，存在截面異方差，因此采用廣義最小二乘法可以得到更為有效的估計(jì)結(jié)果。

1．影響效應(yīng)估計(jì)結(jié)果

公共資本量對(duì)住宅的影響效應(yīng)估計(jì)結(jié)果如表3所示。從估計(jì)結(jié)果可知，大部分變量系數(shù)的符號(hào)與理論預(yù)期相吻合，而且大部分解釋變量在10％的水平上顯著，說(shuō)明公共資本量對(duì)住宅市場(chǎng)具有明顯的影響效應(yīng)。在此估計(jì)結(jié)果中，城市基礎(chǔ)設(shè)施與交通資本變量都通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明地方政府在此方面的投資直接資本化到了住宅價(jià)格中；城市人文環(huán)境資本變量估計(jì)結(jié)果與商品房?jī)r(jià)格的估計(jì)結(jié)果類(lèi)似，大學(xué)、中學(xué)的數(shù)量對(duì)住宅價(jià)格有較顯著的影響；在城市公共衛(wèi)生與生態(tài)環(huán)境資本變量的估計(jì)結(jié)果中，pergreen對(duì)住宅價(jià)格的影響很顯著，而代表城市清潔狀況的變量沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。

2．溢價(jià)值估計(jì)結(jié)果

為計(jì)算公共資本量變化對(duì)房地產(chǎn)總價(jià)格的影響，現(xiàn)將公式（7）還原為非對(duì)數(shù)形式：

TP=exp(α0+βiZi)(8)

其中，TP為每套住宅總價(jià)格。

公式（8）為計(jì)算公共資本量對(duì)住宅的溢價(jià)值提供了理論基礎(chǔ)。如果僅有某一類(lèi)公共資本量發(fā)生變化，而其它變量不變時(shí)，住宅總價(jià)格的變化幅度就可以根據(jù)該公式計(jì)算。例如，某公

2為剔除了沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的變量后的溢價(jià)值。對(duì)比表中的溢價(jià)值1和溢價(jià)值2可以發(fā)現(xiàn)，大部分剔除變量的溢價(jià)值都比較低，如sweeparea、uniteach、primsch和hospital，這進(jìn)一步說(shuō)明沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較弱。

從表3中的溢價(jià)值2可以看出，公共資本變量對(duì)住宅的溢價(jià)值有很大差異。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，溢價(jià)值較高的公共資本變量依次是pergreen、perbus、gasper、uniquantity，分別包括了公共交通變量、教育環(huán)境變量和生態(tài)環(huán)境變量，說(shuō)明近期政府在這方面的投資，對(duì)住宅價(jià)格變化有著積極的正向影響，其中影響值最高的仍然是人均公共綠地面積，達(dá)到了18275元。

表3給了我們很多信息，歸納起來(lái)主要有以下幾點(diǎn)：（1）公共交通投資對(duì)住宅有很顯著的影響，這與眾多文獻(xiàn)的觀點(diǎn)一致（Kim,et al,2005）。（2）教育投資中，高等教育對(duì)住宅的影響較大，與Yinger (1982)的研究結(jié)論相一致。另外，在教育投資變量中，中學(xué)數(shù)量對(duì)住宅價(jià)格的影響都表現(xiàn)出了很強(qiáng)的穩(wěn)定性，這說(shuō)明地方政府的中等教育投入在改善城市人文環(huán)境方面產(chǎn)生了積極的影響。（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生了較為穩(wěn)定的影響，也就是說(shuō)地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資，已經(jīng)部分地資本化到了價(jià)格中，這與Song 等（2003）的觀點(diǎn)相類(lèi)似。（4）城市生態(tài)環(huán)境投資對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生了非常顯著的影響，這與眾多國(guó)外文獻(xiàn)的研究結(jié)果相一致(Mahan,et al,2000) 。（5）公共資本量的溢價(jià)值相對(duì)于住宅的總價(jià)格來(lái)說(shuō)仍然比較低。

3．對(duì)計(jì)量結(jié)果的進(jìn)一步討論

公共資本量的溢價(jià)值既然存在，那么如何對(duì)待這部分溢價(jià)值呢？最早探討該問(wèn)題的學(xué)者是George(1879)。他認(rèn)為，所有土地價(jià)值以及由此產(chǎn)生的任何增值，都是由公共活動(dòng)而非個(gè)人勞動(dòng)產(chǎn)生的。通過(guò)稅收途徑把公眾活動(dòng)帶來(lái)的土地增值從土地所有者那里收回，以供全社會(huì)使用，這樣才是公平和公正的(美國(guó)林肯土地政策研究院,2004)。盡管21世紀(jì)初期的世界已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，但George關(guān)于溢價(jià)歸公的思想今天仍然具有影響力。

我國(guó)通過(guò)征收房地產(chǎn)稅的方式回收公共投資溢價(jià)值最早始于20世紀(jì)80年代中期雖然征收房地產(chǎn)稅的初衷是提高資源配置效率，但也可以把其看作是對(duì)公共資本服務(wù)所支付的費(fèi)用。。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住宅分配制度改革的深化，土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)稅種相繼開(kāi)征，初步構(gòu)建了公共資本溢價(jià)回收機(jī)制，但其設(shè)置仍有不完善之處。下面以商品房?jī)r(jià)格較高的八省市為例，對(duì)公共資本溢價(jià)回收機(jī)制運(yùn)行績(jī)效進(jìn)行分析。

[TPZJK2.tif,7*5/6。28;%85%85,Y][TS（]圖2 八省市住宅價(jià)格、房地產(chǎn)稅占公共投資比重年平均值比較[TS）]

圖2對(duì)八省市住宅價(jià)格、房地產(chǎn)稅占公共資本量比重年平均值進(jìn)行了比較，其中房地產(chǎn)稅僅包括土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅。從該圖可以發(fā)現(xiàn)，大部分省市的住宅價(jià)格年平均增長(zhǎng)率都有較大幅度增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)稅占公共資本量比重增長(zhǎng)幅度較小，保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)。這說(shuō)明近幾年住宅價(jià)格的高增長(zhǎng)，并沒(méi)有擴(kuò)大房地產(chǎn)稅在公共資本量中的比重，公共資本量所產(chǎn)生的溢價(jià)值與房地產(chǎn)稅收之間存在不對(duì)稱(chēng)性，稅收在回收公共資本溢價(jià)值方面的作用尚不明顯，重新設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅種和稅率是我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的必然選擇。

五、結(jié)論

本文構(gòu)建了公共資本量與住宅價(jià)格關(guān)系模型，利用面板數(shù)據(jù)和特征價(jià)格模型實(shí)證檢驗(yàn)了本文所提出的命題，并對(duì)公共資本溢價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，從中可以得出如下結(jié)論：

公共資本量對(duì)住宅市場(chǎng)有顯著的溢價(jià)效應(yīng)，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度已經(jīng)處于很高的水平，部分城市環(huán)境特征被資本化到了住宅價(jià)格中。公共資本量各變量對(duì)住宅的溢價(jià)值有很大不同：生態(tài)環(huán)境投資對(duì)住宅的溢價(jià)值較高，這說(shuō)明城市居民的住宅需求已經(jīng)向多元化和生態(tài)化方向發(fā)展；公共交通投資對(duì)住宅的溢價(jià)值相對(duì)較高，這說(shuō)明交通易達(dá)性是居民住宅選擇的重要組成部分；教育投資，尤其是高等教育投資的溢價(jià)值較高，這說(shuō)明居民對(duì)高校區(qū)周邊的住宅有很高的支付意愿；以燃?xì)馄占奥蕿榇淼某鞘谢A(chǔ)設(shè)施投資對(duì)住宅也有顯著的影響，這說(shuō)明擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施投資是提高住宅價(jià)值的重要手段之一。

由于公共資本量對(duì)住宅價(jià)格的影響效應(yīng)還受地域差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、居民收入與受教育程度的影響，相關(guān)部門(mén)在制定公共投資政策以及稅收政策時(shí)，應(yīng)充分考慮到這種差異性。據(jù)此，本文提出如下相關(guān)政策建議：

（1）通過(guò)征收物業(yè)稅回收公共投資溢價(jià)。目前，我國(guó)商品房市場(chǎng)的消費(fèi)者基本上是以中高收入家庭為主。因此，針對(duì)特定類(lèi)型住宅征收物業(yè)稅不僅不會(huì)增加中低收入家庭的生活成本，反而可以實(shí)現(xiàn)公平與效率的統(tǒng)一。公共投資對(duì)住宅價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在存量房地產(chǎn)上，因此物業(yè)稅征收的對(duì)象是存量住宅。由于地區(qū)差異較大，物業(yè)稅收政策也應(yīng)具有區(qū)域差異性。

（2）通過(guò)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)回收公共投資溢價(jià)。對(duì)公共投資項(xiàng)目周邊土地進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是回收溢價(jià)的主要途徑之一，它既可以使土地利用效益最大化，又可以明顯提高公共投資項(xiàng)目的利用效率。基于此方面的優(yōu)勢(shì)，目前有許多國(guó)家和地區(qū)都在進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，如日本東京和我國(guó)的香港地區(qū)。但這些國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)基本上是沿著交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，沒(méi)有過(guò)多地考慮非公共交通投資項(xiàng)目周邊土地的綜合開(kāi)發(fā)，而在我國(guó)快速城市化過(guò)程中，非公共交通投資將占有相當(dāng)高的比重。因此，我國(guó)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)應(yīng)更具有多元性。

（3）制定科學(xué)的城市空間發(fā)展規(guī)劃，不斷提高公共投資規(guī)模。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)是城市空間發(fā)展規(guī)劃的主要內(nèi)容，，在制定城市空間發(fā)展規(guī)劃時(shí)，應(yīng)從影響城市空間結(jié)構(gòu)的諸因素出發(fā)，使土地利用類(lèi)型、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與產(chǎn)業(yè)空間布局、就業(yè)密度空間布局相協(xié)調(diào)。當(dāng)前，我國(guó)正致力于服務(wù)型政府的建設(shè)，公共產(chǎn)品供給規(guī)模和質(zhì)量是評(píng)判服務(wù)型政府完善與否的重要標(biāo)尺，因此不斷提高公共投資規(guī)模，是未來(lái)城市發(fā)展的必然要求。

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Public Investment, Willingness to Pay and Fluctuation of House Price：

An Empirical Test Based on Panel Data of 30 Provinces

ZHOU Jingkui1 WU Xiaoyan2

（1.Nankai University, Tianjn 30071; 2.Tianjn Agricultural University,Tiarjn 300384）

Abstract: Based on the theoretical model of the relationship between public goods supply and real estate price, this paper tests the price spillovers of public investment in house market. The results show that the effects of public investment have remarkable difference on house: ecological investments have the highest price spillovers on house, public transit investments, education investments especially middle-school investments and infrastructure investments represented by the gas percent have stable effects on house price. House demand has diversified and eco-constructed; public transit, education environment and infrastructure construction are important for residents′ choice; and redesigning real estate tax is necessary for the reform of real estate tax system in China.