土地使用權評估方法精選(九篇)
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第1篇：土地使用權評估方法范文
【關鍵詞】房產抵押；價值評估； 估價方法
劉桂良，招平（2004）認為抵押貸款資產評估時要關注非持續(xù)經營假設下的清算價值，他們首次構建出到期價值估算法和即期價值修正法兩種評估方法的基本模型，對抵押資產價值評估方法進行了創(chuàng)新。
隨著社會經濟和房地產業(yè)的發(fā)展，房地產抵押作為銀行的主要經濟來源，在我國也被認可和受到各界人士的重視。隨著房地產的抵押越來越多，相應的房地產評估行業(yè)也隨之而起。對于房地產的抵押評估我國有明確的規(guī)定，但是總有一些特殊性的房地產存在，給評估帶來了一定困難，本文就談談房地產的抵押評估內涵和評估技術方法。
1、房地產抵押評估的現(xiàn)狀及特點
在我國對房地產的抵押評估都有明文規(guī)定，它的估價價值為實時價值。等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 我們從 “房地產” 屬性和 “抵押”經濟行為來進行分析，可知房地產抵押評估具有以下特點：
1.1 房地產抵押資產實物形態(tài)的絕對不動性和價值形態(tài)的相對流動性高度的對立統(tǒng)一
房地產也稱為不動產，由于房地產的不可移動性和易于保管，又實用等特點，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值價值。房產與原材料等流動資產進行抵押比較，房地產雖然沒有流動資產靈活但是卻相對的易于保管和保值，也不受材料市場等因素的制約，房地產也是人們生活和活動的必備場所，人們對房地產更具有依賴性，與那些無形資產和流動字長相比，在價值形態(tài)上又明顯具有更好的流動性，即更容易變現(xiàn)。因此，由于房地產在 “不動性” 和 “流動性” 上的完美結合，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、 更經常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔保物，被借、 貸雙方所接受和認可。
1.2 房地產抵押資產是資產權利的抵押， 而不是資產本身的抵押
所謂資產的抵押，都是有一定的時間限制，就像去當鋪典當東西一樣，在規(guī)定的時間內用高于當時典當?shù)膬r值可以把典當物贖回，如果超過了期限那么當鋪有權利把你典當?shù)奈锲烦鍪邸?房地產的抵押也是有一定期限的，在一定期限內，你抵押的就是房地產的產權而不是房地產本身的價值，只要你在規(guī)定的貸款時間內還清所抵押的貸款，那么房地產還是歸你所有。如果你沒有在規(guī)定時間內還清貸款，這時銀行才有權利處理你的抵押房地產用來回收貸款。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常地使用其所有的資產，但是不能進行任何形式的產權交易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產的產權雖然沒有變更或轉移，但實際已處于凍結狀態(tài)，你不能再進行轉讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產產權具有未來的不確定性，并以突變性終結。不象融資租賃，其產權是漸變式過渡。
1.3 房地產抵押資產評估終極目的是為了“貸款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或變現(xiàn)”
無論抵押貸款的風險比例是多少，資金的提供者還是希望貸款人能按期償還所貸款項，不是最終因貸款人無力償還貸款而把房地產直接轉移給銀行或是資金提供者。 銀行作為金融機構是以經營資金為主，它不是房地產商，手里可以存放大量的房地產業(yè)，以期望升值來實現(xiàn)收益的目的。 銀行或資金提供者更希望貸款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達到經營資金盈利的目的。
2、房地產抵押價值評估方法
作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產抵押價值評估應遵循謹慎、 保守，公平，公正的原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法，其次再對抵押物的市場價值和未來價值進行評估。最常見的幾種方法如下：
2.1 完全產權房地產的評估方法
所謂的完全產權房地產，是以出讓、 購買或其他方式獲得的土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產權，在規(guī)定的使用期限內可以自由出租、 轉讓、 出售等活動。主要包括各類商品房、 自建自營的工廠、 飯店、 娛樂場所等等。 對這些具有完全產權的抵押物進行評估時，可采用市場法、 收益法和成本法估價，以市場行情為準。 對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、 市場法和假設開發(fā)法估價等。
2.2 不完全產權房地產的評估
不完全產權房地產是指只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業(yè)單位的房產及社會各界的商品房、 廉租房、 經濟房等。對這些房產抵償進行評估時，應采用以下幾種方式：一是采用直接評估其土地使用權的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。
2.3 部分（局部）房地產的評估方法
這類抵押房地產一般包括整體房地產中某棟、 某層、 某單元或某套，綜合房地產中某部分用途房地產等。對已建成或使用的部分（局部）房地產作為抵押物進行估價時，應注意到該部分（局部）房地產在整體房地產中的作用，和它的相應權益，要看它能否能獨立使用獨立變賣變現(xiàn)，并對土地的分攤和公共配套設施、 共用部分的合理享用等問題進行分析，估價方法可選用市場法、 收益法或成本法。
2.4 在建工程房地產的評估方法
在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程， 在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態(tài)和內部設施，還不具備驗收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設計價值和使用價值。這類房產抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權和建筑開發(fā)資質， 和發(fā)包承包資質等。其次就是要注意實際施工進度和相應的設計使用權益，并且要
了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法。
參考文獻：
[1]張瑩潔 房地產抵押評估的評估方法問題 中國資產評估
第2篇：土地使用權評估方法范文
關鍵詞：土地抵押評估；問題；建議
土地因其具有不可移動性、價值量大和不輕易貶值等優(yōu)勢，一直被人們認為是一種良好的提供債務履行擔保的物品，土地具有不可移動性、壽命長久，價值最大，保值增值等特點。隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民，法人或者其他組織向其他公民，法人或者其人組織借款時（其中典型的是向銀行申請貸款），債權人為了減少自身的風險，往往要求債務人或者第三人一起提供合法的土地擔保，為了知道提供擔保的土地的價值，債權人一般會要求債務人提供債權人信任的估價機構出具的估價報告，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據。但是土地抵押因為涉及到信貸風險，而且要涉及到土地當事人的合法權益等重要問題。如何正確的對土地進行正確的評估，就成為人們關注的問題。
1土地抵押評估的特點
1.1抵押土地需滿足的要求
進行土地抵押時，明確土地產權的歸屬是最基本的要求。土地抵押貸款像其它貸款一樣也具有一定的風險性，所抵押的土地應有明確的土地產權，具有國家頒發(fā)的土地使用證；估價人員對所抵押標的突擊進行評估時，首先要檢查是否具有土地產權使用證，并且要到現(xiàn)場進行實地勘察，保證土地的實際情況與產權使用證上的一致；如果進行抵押的土地委托人與土地使用者不是同一人時，應明確二者之間關系，并要求土地使用者提供相關證明。
1.2土地抵押價值
在進行土地抵押時，其抵押價值是進行債權擔保時的價值；抵押的土地不符合法律要求的，就沒有土地抵押價值；對于首次進行抵押的土地，此塊土地本身的價值就是其抵押價值；第二次進行抵押的土地，其土地抵押價值就受到首次抵押的影響，直接影響到其土地的擔保價值，它的土地抵押價值就是扣除已經進行擔保后的差額部分；對于具有一定使用年限的土地的抵押價值，應該考慮其設定的抵押權，并且要考慮當土地抵押的期限滿時，剩下的土地使用年限對土地抵押價值的影響。
2土地抵押評估中的問題
根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權可以設定抵押權，同時規(guī)定，抵押的土地使用權要進行評估?，F(xiàn)將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。
2.1抵押評估的目的與實際操作相沖突
進行土地抵押的目的就是為債務人提供物質擔保，做土地抵押的人并不將土地使用權轉移，對于抵押土地的人來說，設定抵押權就是為了在進行債務擔保時并不將土地使用權轉移或變賣；抵押權進行設定時，就是為進行抵押的雙方提供抵押土地的使用權做擔保的價格，這項價格并不是土地使用權的價格；對于具有抵押權的人來說，抵押價格就是其履行擔保的程度而不是所抵押的土地使用權的價格。
2.2評估的對象不清楚
對于土地資產進行抵押，所抵押的并不是土地的所有權，而是土地的使用權，這在我國《城市房地產管理法》中有明確的規(guī)定。此外，在進行抵押權設定時的評估對象與進行抵押權實現(xiàn)時的評估對象，二者是不相同的；抵押權實現(xiàn)時，所抵押的土地使用權必須在短時間內進行出售或者轉讓出去，所產生的賠償費用由抵押權人進行支付，這時進行抵押評估的對像就是土地使用權清算時的價格，應按照清算價格標準來確定具體的清算價格；抵押權設定時，此時轉移的是土地使用權的抵押權，而不是土地使用權，而此時無法確定清償?shù)馁M用是否由抵押進行支付，所以，此時進行土地抵押評估的對象是土地使用權的抵押權價格。
2.3銀行與評估機構鏈接不到位
當前我國金融機構中，抵押貸款相關工作人員懂得評估理論和技術的專業(yè)人員極少，而評估機構對金融機構的業(yè)務品種及操作規(guī)程也不甚了解。這樣導致兩方面的問題，一是金融機構能否正確理解和使用評估報告；二是評估機構是否給金融機構提供了符合金融機構操作規(guī)程的評估報告。目前在現(xiàn)實操作中最為普遍的模式是：評估機構評估出抵押物現(xiàn)狀下的公開市場價值，金融機構按公開市場價值的50%～70%作為貸款額。這種簡單的銜接模式使評估機構對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制，增大了評估風險。
3抵押評估的改進建議
3.1采取合適的方法規(guī)避風險
土地抵押評估價值直接影響了發(fā)放貸款的額度，此項值與土地未來的市場價格的偏離程度，直接決定了放貸的風險程度，應采取合適的方法規(guī)避風險。1）估價時點的風險規(guī)避。評估報告的有效期一般為0.5-1年，評估報告到期以后金融機構以一般都需要重新評估，在土地市場相對穩(wěn)定時價值變化不會太大，我們沒有必要把估價時點放在不易把握的未來，在土地市場變化較大時，可適當縮短評估報告有效期，并在評估報告中對未來市場變化作必要的分析和風險提示，從而降低了估價時點的風險問題；2）靈活選用評估方法。在進行土地抵押評估時，可以根據實際情況，靈活的選用評價方法，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法以及成本逼近法等；當市場經濟處于蕭條期時，土地市場的前景不容樂觀，人們對于經濟復蘇缺乏信心，此時，應當使用市場比較法進行土地抵押評估，如果采用收益還原法，就會使土地抵押評估價格偏低；3）加強地價動態(tài)監(jiān)測，充分利用地價指數(shù)。國土資源部要求各地加強地價動態(tài)監(jiān)測，事實上許多大城市都編制了地價指數(shù)，以此監(jiān)測土地價格的變化情況。合理的地價指數(shù)可以剔除土地質量變化對價格的影響，充分地反映出市場供求狀況對土地價格的影響。
3.2規(guī)范土地抵押評估行為
對于土地抵押估價人員來說，都應當從理論方法和估價實踐上來規(guī)范土地抵押評估行為。理論上主要包括相關概念、原則、方法等的研究；估價規(guī)范一般分為行業(yè)性的抵押估價規(guī)則研究和金融內部的相關技術方法的研究和規(guī)范；在實際抵押評估中，應當對抵押物品價值的評價方法，以及抵押評估時的流程等方面進行合理安排，規(guī)范具體的操作流程。
3.3金融機構與估價人員建立合作關系
對于需要抵押貸款的，可以根據自己的需要在市場上隨意選擇估價師。以往的業(yè)務關系會使抵押貸款人與估價師之間的關系成為尋租關系，造成對抵押物的價值評估過高；在未來的估價市場，金融機構可以直接委托估價師對抵押物進行評估，這樣估價師與貸款人就不會發(fā)生金錢上的關系，估價師只需要為金融機構服務，這樣就可以消除對抵押土地的高估現(xiàn)象。
3.4估價機構行業(yè)協(xié)會定期公布估價師及估價機構的信用情況
行業(yè)協(xié)會給估價師及估價機構建立信用檔案，內容主要為估價師及估價機構的業(yè)績、獲獎情況、投訴情況，并以此作為評級依據，規(guī)范估價師及估價機構的執(zhí)業(yè)行為。避免估價師及估價機構人為高估或低估標的價格。
4結語
對于土地估價來說，土地抵押評估是其主要工作之一，因為涉及到信貸的安全和當事人的財產保護，所以它又與一般的土地評估不同。我國目前的土地抵押評估存在著抵押評估的目的與實際操作相沖突、評估的對象不清楚、銀行與評估機構鏈接不到位等問題，針對出現(xiàn)的問題提出了采取合適的方法規(guī)避風險、規(guī)范土地抵押評估行為、金融機構與估價人員建立合作關系等建議。
參考文獻：
[1]趙小敏，郭熙.區(qū)域土地質量評價[M].北京：中國農業(yè)科技出版社，2005.
第3篇：土地使用權評估方法范文
關鍵詞：立體空間；地下空間使用權；評估方法
Abstract: The Property Law proposes that the usufruct of construction land may be determined according to the cubical space. This paper, through to the ownership defining of the usufruct ofunderground space construction land and the analysis the foreign cubical value evaluation means of buildings, discusses the right determination and specific assessment methods of the undergound space in our country. According to former evaluation means and theory, and combining with the additional income value and construction cost generated by cubical space can we establish a new usufruct evaluation system for underground space.
Key words: cubical space; the usufruct of underground space; evaluation means
中圖分類號：TU92 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）
隨著我國城市化進程的不斷推進，中國各大城市正面臨著有限的土地資源和人口膨脹、交通擁堵、環(huán)境惡化的巨大壓力。而城市地下空間是一個城市經濟發(fā)展到一定規(guī)模，尋求進一步突破性發(fā)展的關鍵所在。因此我們要充分認識到地下空間合理利用的迫切性和意義：
1、21世紀將是大規(guī)模利用地下空間的世紀
2、地下空間是國家重要社會資源，須有計劃地合理充分利用
3、地下空間利用是基本國策，應予以開發(fā)利用并立法保護其健康發(fā)展。
4、地下空間利用的重點是城市地下空間的綜合利用。
5、降低地下空間造價之急也是發(fā)展地下空間的關鍵。［1］
6、地下空間學科理論的興起和深入探討將對其發(fā)展做出貢獻。
根據我國相關法規(guī)規(guī)定，地下空間建設用地使用權，是指經依法批準建設的地下建筑物所占封閉空間及其水平投影占地范圍的建設用地使用權。隨著城市地下空間的不斷開發(fā)，相應的配套法律法規(guī)和技術認定工作也越來越受到社會的重視和關注。尤其是物權法的出臺，城市地下空間建設用地使用權權屬界定與評估工作變得越來越復雜，也日益突顯其重要性。
一、地下空間建設用地使用權的界定內容
作為地下空間建設用地使用權的界定，根據國家相關法律法規(guī)，本人認為應包含以下內容：
1、產權法定，在《中華人民共和國物權法》中已經明確規(guī)定，即建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
2、產權設定，產權通過什么方式來設定？通過政府出讓合同、政府劃撥決定書、作價出資（入股）決定書或政府供地批準文件來設定。這一點目前只在一些城市的土地使用管理與產權登記試行辦法中有明文規(guī)定。
3、產權認定登記。有了產權法定和產權設定，才能有產權登記。通過產權登記明確作為建設用地使用權的地下空間的權限、空間范圍。
但目前我國對地下空間使用權的權屬界定還處于原則性認定的層面，針對各個地區(qū)和城市的不同情況，各級政府和部門尚未完全制定相關地方性政策法規(guī)和補充登記辦法，供相關部門具體實施和有效操作。只有部分城市已成文稿，正處于試行實施階段，同時鑒于地下空間的利用還處于一個尚未成熟的發(fā)展階段，面臨的相關問題錯綜復雜，因此其相關規(guī)定的內容還比較簡單粗放，沒有具體細化。如上海經、杭州、溫州等熱點城市已出臺試行辦法。而目前還存在許多歷史遺留問題急需有相應的政策法規(guī)指導解決。如上海市在對《試行規(guī)定》實施之前已建地下建筑物（構筑物）的補充產權登記問題。然而，在法律效力上，《試行規(guī)定》只是政府規(guī)范性文件，因此需要根據其實施情況進行修訂、完善，盡快上升為正式規(guī)定。
二、地下空間建設用地使用權權屬研究
地下建筑物的權屬是目前開發(fā)利用最為核心的內容。針對現(xiàn)行法律、法規(guī)對地下空間權屬的相關界定內容以及實踐工作中不斷出現(xiàn)的新情況，本人認為我們應該從這幾個方面做好權屬研究和界定工作：
1、正確理解土地使用權與地下空間使用權的關系
土地使用權和地下空間使用權存在以下關系：一是依法獨立使用和結建的地下空間，以出讓方式取得的，確認為地下空間出讓土地使用權；二是以劃撥方式取得的，確認為地下空間劃撥土地使用權。
2、正確理解《物權法》中有關地下空間權屬的內容
我國《物權法》明確規(guī)定地下空間使用權的權屬設立、取得方式：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：建設用地使用權等。設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式等等。同時也明確了其所有權歸國家，使用權歸一般市場主體。
3、積極推進權屬登記制度的規(guī)范化
如何進行地下空間權屬登記一直是困擾地下空間發(fā)展的問題，由于沒有實施細則，地下空間開發(fā)者沒有權利證明，難以得到保障。因此，建立地下空間權屬登記制度，勢在必行。但目前許多城市對地下空間權屬登記還沒有正式的登記辦法。如上海市就已明確對地下空間產權納入上海房地產登記制度適用范圍，從操作上解決了地下空間產權的證明形式和產權登記問題。但目前也還存在許多權利瑕疵問題。地下工程建設單位可以依法取得地下土地使用權和地下建筑物所有權，是否可設立其他他項權利？這一問題在法律法規(guī)中沒有具體規(guī)定。這會影響地下空間使用權人的權益，對其價值評估也會產生影響。
4、政府應明確土地出讓金的征收和減免規(guī)定
征收土地出讓金，是國家確認地下空間權屬的前提條件之一。開發(fā)人繳納出讓金，購買的是地下空間資源，取得地下空間權。唯有如此，地下空間權的確認和取得才具有民事法律效力。通過征收土地出讓金，明確地下空間權屬，可以鼓勵促進城市地下空間商業(yè)性開發(fā)利用。同時對特殊項目土地出讓金的減免，可指導調節(jié)建設用地市場的發(fā)展方向。
5、落實優(yōu)先開發(fā)的權利和義務內容
在具體的制度設計上，土地使用權人是否具有優(yōu)先開發(fā)地下空間的權利，是很重要的問題。如有，相關制度還應當規(guī)定優(yōu)先開發(fā)權放棄的情形：地表土地使用權人放棄優(yōu)先開發(fā)權的，其他建設單位向國家繳納土地使用權出讓金后，是否可以取得該地下空間的開發(fā)權？
6、政府應對地下空間權屬認定工作進行指導和管理。地下空間的開發(fā)利用，離不開政府的指導和管理。地下空間使用權的權屬認定工作中遇到的一些遺留問題和不斷出現(xiàn)的新問題，也需要政府有明確的部門規(guī)范指導并組織做好確權或相關認定工作。如歷史遺留問題，在政策法規(guī)中沒有明文規(guī)定并不相抵觸的前提下，需由相關當事人請示相關管理部門，由政府集中決策進行分析和認定。
只有綜合分析并落實好以上工作，地下空間建設用地使用權權屬才有明確的界定內容，才能真正體現(xiàn)地下空間開發(fā)的價值所在。
三、地下空間分類
地下空間的開發(fā)建設需要進行分類管理和評估。統(tǒng)計目前各地地下空間開況，參考各市地下空間分類細則，地下空間按公共服務和民用經營總類別來劃分，再按相關種類和用途細分如下表：
表1 地下空間的分類
備注：地下空間做多種用途的，也可參照地面分類的情況進行歸類，但要明確相應管控范圍和要求。具雙重性質的用地按實際使用的主要性質歸類。對于地類的可兼容性和比例等具體規(guī)定應由地方政府制定。［2］。
四、地下空間利用的優(yōu)劣勢分析
要做好地下空間的權屬認定和評估工作，就要對地下空間與地上建筑的異同和優(yōu)劣性進行比較與分析。
地下空間的優(yōu)勢：
1、可有效減緩城市人口膨脹、環(huán)境惡化、交通擁堵等諸多壓力。
2、可以美化和保護環(huán)境。城市地下建筑可改善環(huán)境景觀，其覆土結構有形成潛在美的環(huán)境效益［1］。
3、地下建筑有防護優(yōu)勢，可避免噪聲、爆炸、輻射等不利影響［3］。
4、地下結構具有潛在節(jié)約能源的效益。其冬季受熱損失少，夏季可減少冷卻能的利用氣溫變動量小，節(jié)省能源。
5、有利于城市整體規(guī)劃，有效利用城市空間。
地下空間的劣勢：
1、地下空間的開發(fā)利用與城市結構密切相關、與其相鄰設施的關聯(lián)性大。
2、建設施工周期長、難度大、風險高。
3、其建設具有不可逆轉性。［3］
五、國內外城市地下空間評估理論
目前，在國外，城市地下空間使用權評估理論已相當成熟。尤其是日本和德國。1、德國的土地空間使用權價值評估
對于建筑物各樓層空間使用權經濟價值的評估，德國采取史基墨滾動法（Schirmer entwickekten Methods），見表2。這一方法是以七層建筑物為基準，確定各樓層的效用比率。這一效用比率法，將根據價值評估的目的、建筑物的土地位置、用途、外觀等條件，由有關部門對表進行調整。
表2 史基墨各樓層效用比率
2、日本的土地空間使用權價值評估 日本高層建筑物較多。在這些高層建筑物中，具有最高效用比率的為商業(yè)店鋪，其次為辦公場所，住宅的效用比率最低。日本《公共用地損失補償細則》規(guī)定了建筑物的樓層效用比率，如表2所示。其中,A類建筑物：下層用于商業(yè)店鋪，上層用于辦公（也有在辦公場所的上層作為住宅的）；B類建筑物：全樓均作辦公使用；C類建筑物：下層用于辦公或商業(yè)店鋪，上層大部分作為住宅；D類建筑物：全樓均是住宅。 與德國一樣，也是一樓的效用比率最高，自地上一層起往上和往下依次遞減。
表3樓層效用比率
注：1.本表的效用比率是在地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的前提下進行計算的。 2. 本表效用比率僅為一般性標準，根據建筑物所處區(qū)域與城市級別等實際情形,效用比率應作相應的調整。3.本表未列示的樓層效用比率，可按本表的制訂原則與實際情形進行補充。4. 本表為各樓層單位面積的效用比率。5. C1為四層以上用作住宅，C2為三層以上用作住宅，C3為二層以上用作住宅。 在日本，除評估建筑物價值時需要應用這一涉及土地空間使用權的效用比率之外，在評估土地的地上權與地下權、地役權、占用權以及土地立體利用的妨礙率時，都需要應用這一效用比率。土地空間使用權的價值評估，在上述國家均得到了相當?shù)闹匾暋Ｎ覀冞€可以發(fā)現(xiàn)，日本與德國兩國各樓層的效用比率分布基本相同。這顯示土地立體空間的效用比率存在一定的規(guī)律，可以作為我國確定土地立體空間效用比率的參照。 確定建筑物土地空間使用權中的效用比率，需要進行當前建筑物各樓層價格的調查工作。在日本，此項調查工作是由作為民間社團的價值評估協(xié)會參與進行的。我國也可以采取政府與民間合作的模式，進行各地區(qū)各樓層建筑物價格的調查。 六、國內城市地下空間土地使用權價格評估方法探討
隨著中國城市化進程的不斷發(fā)展，城市地下空間利用越來越多，各種類型的地下空間利用狀況均存在。這就需要我們在估價領域發(fā)現(xiàn)新問題，拓展新思路。
城市地下空間使用權出讓的實質就是土地使用權的有償出讓，以往的估價方法從廣義上來講完全適用于地下空間的估價。只不過，要改變原有的平面估價思維理念，往縱深和立體方向考慮因素修正。地下空間使用權評估就是要重點評估地下空間縱深發(fā)展的利用價值。因此在原有的估價因素中要增加并側重對空間因素的價值修正。在原有估價體系中把制約地下空間利用和各種因素分類分析并綜合測算，得出其修正后的評估結果。
因此，本人認為要做好地下空間使用權的評估，必須做好以下事務：
一方面，我們要充分利用好原有的基準地價體系，由政府和評估協(xié)會組織相關人員做好城市地下空間使用價值的調查與分析，就各種用途和建筑類型，結合城市區(qū)位，建立相應的立體地價模型并測算出相應的空間效用比率。這樣在原有的基準地價體系上進行完善，就可得出地下空間使用權評估模型。
另一方面，也可在原有的各種估價方法中， 結合地下空間使用權的特點進行修正分析得出估價結果。
1、對于實用性強的地下車庫、商場等，可采用市場比較法進行評估。通過同一區(qū)位的交易案例，按區(qū)域因素和個別因素進行修正測算，要特別添加地質、水文狀況等因素進行修正。其重點在于結合地下工程的施工特點和地下空間利用的優(yōu)劣勢來進行地下空間特殊因素修正。
地下工程的施工特點：工程環(huán)境特殊；在施工中設計，即設計施工一體化；施工作業(yè)風險大；隱蔽工程多；作業(yè)空間小；環(huán)境惡劣；受周邊環(huán)境制約［4］。
表4 地下空間特殊因素細分表
2、在使用的收益性房地產，也可使用收益法進行評估。評估人員可根據區(qū)位和評估對象自身情況，測算維修費用和物業(yè)管理費用、折舊等。最關鍵的是地下空間使用權的土地還原率的確定，這可從城市地下空間使用權的租售比綜合調查及地價模型分析中修正得出。
3、剩余法適用于待開發(fā)的地下空間使用權評估。這其中地下空間建筑物的售價和建筑成本的核算是關鍵變量。地下建筑成本是隨著開發(fā)深度而不斷加大的。這要根據開發(fā)地塊的地質條件和當?shù)氐慕ㄖ靸r成本來進行測算。建議各個城市根據不同區(qū)域的水文地質條件和開發(fā)成本制訂出地下建筑成本變化比率，測算出立體建筑成本表供大家參考使用。
4、對于特殊用途的地下空間使用權評估，要根據具體情況具體分析。如某城市中心廣場地下通道的出讓，用途用于連通中心廣場地下停車場和對面地下商城。做為通道，這很難獨立測算出其經濟價值。針對這種情況，本人建議綜合考慮停車場和地下商場的總體收益，通過市場調查分析得出未開通通道前和開通后產生的收益變化值，以此做為改變規(guī)劃增建地下通道的收益，再測算出其地價。這一方法在很多城市改造及城市開發(fā)引起的土地利用權益人權益損害的價值評估等司法項目鑒定中有實踐運用，并富有成效。另一方面地下通道評估也可用交通用地基準地價體系進行地下空間修正得出其價格。
參考文獻：
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第4篇：土地使用權評估方法范文
【關鍵詞】土地資產；確認；披露
自1987年深圳市人民政府以協(xié)議方式將一塊國有土地使用權出讓給中國航空進出口公司深圳工貿中心以來，土地有償使用制度在全國推行。不過這種有償使用制度主要針對增量土地而言，國有企業(yè)原來取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權，土地價值無法體現(xiàn)。國企改制中對土地處置的力度和量度都很有限。即使通過土地使用權出讓方式或完成改制、通過土地使用權處置獲得土地產權的原國有企業(yè)，對土地資產的利用都僅僅處于一種粗放狀態(tài)，即仍然只將土地作為生產經營場所。由于土地資產有別于其他一般資產的特性，土地資產的管理經營也有不同于其他資產管理的特點，作為企業(yè)經營管理的一個重要方面，土地資產的管理在現(xiàn)階段還沒有普遍地被企業(yè)經營管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業(yè)土地資產會計問題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現(xiàn)階段將土地資產列入固定資產、無形資產或投資性房地產等不同的處理方式在各個企業(yè)都有，土地資產確認缺乏統(tǒng)一的、規(guī)范的制度規(guī)定，造成會計處理混亂，無法反映土地資產的真實價值和相關處置信息。而在土地資產信息披露方面，現(xiàn)行財務報表對土地資產會計信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產的真實價值?，F(xiàn)行準則規(guī)定，那些通過交易取得的土地資產才能在財務會計報告中進行確認和披露，且采用歷史成本計量屬性，可作為表現(xiàn)企業(yè)未來超額獲利能力的土地資產，卻無法用現(xiàn)值來計量。其次是不能充分披露土地資產的信息內容。在現(xiàn)行的財務會計報告中不披露企業(yè)擁有的土地資產的詳細項目；另外，由于統(tǒng)一使用貨幣計量，使得許多與無形資產有關的、對決策者有重要參考價值的、難以用貨幣計量的重要信息，不能反映在財務會計報告中。因此，土地資產信息披露問題的研究，對企業(yè)和投資者有重要意義。由于土地資產的特殊性以及企業(yè)土地資產的經營管理現(xiàn)狀，本文對企業(yè)土地資產會計問題進行分析研究，以適應我國目前的發(fā)展狀況，解決我國企業(yè)中的現(xiàn)實問題，有利于企業(yè)全面、完整地管理、核算其全部資產，為完善我國市場經濟發(fā)展服務。
一、研究成果綜述
我國實行土地公有制，土地制度與西方國家存在差異，因此國內對土地資產的研究主要集中在對土地資產的特性和權屬性質的討論上；此外，由于土地資產對企業(yè)價值的體現(xiàn)發(fā)揮了重要作用，企業(yè)管理者對土地資產的重視程度有所提高，因此對土地資產的財務管理及投資決策方面的研究也日益增多。
其一，關于土地資源的特性和土地價格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經濟屬性。土地資源的生產性是它的自然屬性，土地資源的使用價值是它的經濟屬性。不能認為土地沒有經濟屬性，或者認為土地的自然屬性是“資源”，經濟屬性是“資產”（葉艷妹，1996）。土地價格既包括由于對土地資源的壟斷所形成的價格，也包括勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)的價格，它是自然資源的價格和勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)價格的統(tǒng)一（張振華，1995）。
其二，關于土地資產的權屬性質。李慧（2002）認為，企業(yè)作為一個法人實體只能擁有土地的使用權，土地在被企業(yè)使用的同時，國家擁有根據需要隨時無償征用的權力，而企業(yè)無法對土地使用權實施控制。因此不論企業(yè)在取得土地使用權時是否付出了代價，企業(yè)均應將其作為無形資產進行核算。何建榮（2004）認為，將土地和建筑物兩種不同性質、不同使用年限、不同價值轉移方式的資產混合在一起核算不夠規(guī)范，認為在會計實務中，土地資產不能形成固定資產，仍然作為無形資產單獨加以核算。也有學者提出反對意見，周海濤、丁艷濤（2005）認為土地使用權的價值屬性不符合無形資產價值決定的一般原理，土地使用權本質上是近似土地所有權的不動產物權，土地使用權歸屬固定資產符合國際會計慣例，因此應該將土地資產全部納入固定資產的核算范圍。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用權既不應該納入無形資產科目中核算，也不應通過在建工程，轉入固定資產核算，而是將土地使用權進行單獨核算最為有利。吳明華等（2002）認為，將土地使用權價值與地上附著物并為一體作為固定資產核算存在不足，并認為土地使用權可單獨核算。顏淑姬（2007）認為，國際會計準則、英美等國家的會計準則將土地作為固定資產核算，是與土地私有制相聯(lián)系的，而我國實行的是土地的社會主義公有制，土地單獨核算符合我國國情，不能一味照搬西方國家的做法。葉彬（2002）認為，對于劃撥土地使用權，由于企業(yè)既不擁有也無法對其實施有效的控制，故不符合企業(yè)資產定義，不能視為企業(yè)的一項資產。
由此看出，國內學者對土地資產權屬性質的爭議是普遍的，將土地資產作為固定資產或無形資產還是單獨核算，取決于土地資產的資產特性。這是由我國土地制度決定的，但從歷史到現(xiàn)在對土地資產的權屬性質仍未明確。
二、會計準則對土地資產的規(guī)范
資產，是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源。要將一項資源確認為資產除了符合資產的定義外，還要同時滿足以下兩個條件：一是與該資源有關的經濟利益很可能流入企業(yè)。二是該資源的成本或價值能夠可靠地計量。資產的基本特征是收益性。資產能夠通過生產經營活動不斷地增值，成為資產擁有者源源不斷的收益來源。資產的另一個重要特征是具有明確的產權關系。在一定的社會經濟制度下，資產總是為某一產權主體所擁有和控制著的，該產權主體必然擁有對資產的占有、使用、收益和處分的權利，否則資產就不能運動增值，也就不能成為資產了。如前所述，土地資產滿足資產的一般特性，是企業(yè)資產的組成部分，但由于土地資產不同于一般資產的特殊性質，使得土地資產在確認時也具有特殊性。
（一）在國企改革和土地制度改革之初，國有企業(yè)土地資產確認的核算方式
1.國有企業(yè)使用的土地大多是通過無償劃撥取得的，所以沒有對土地資產進行核算，那些因征用土地而支付的補償費，直接并入土地有關的房屋、建筑物的價值內，不單獨作為土地的價值入賬，將其面積及征用情況作備查記錄。關于土地資產的相關證明，頂多就是一本國有土地使用證。
2.財政部［1995］108號文《關于國有企業(yè)清產核資中土地估價有關財務處理問題的規(guī)定》：對于企業(yè)過去作為固定資產單獨入賬的土地，應按確認、批復后的評估價值調整賬面價值，并按調整后的賬面價值單獨入賬，不計提折舊。對于行政劃撥方式依法無償取得的土地，企業(yè)應按確認、批復后的價值，經清產核資機構會同同級財政部門批準后，作增加固定資產處理，同時增加國家資本公積金。企業(yè)占用的行政劃撥土地估價入賬后，在固定資產中單獨反映，計提折舊。以出讓方式等取得國有土地使用權，且受讓價格低于所在地基準地價的土地，估價后，在備查簿上進行反映，其土地使用權賬面原值不作調整。企業(yè)以土地使用權作價投資或入股舉辦國內聯(lián)營、股份制企業(yè)，其土地未經評估確認或原合同確認作價明顯偏低的，經企業(yè)主管部門和其他投資人同意，可對該土地進行估價。估價后由企業(yè)設備查簿單獨反映，暫不調整賬務。
3.據2001年1月1日起施行的《企業(yè)會計制度》核算?！镀髽I(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權賬面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。4.據財工字［1995］29號文《國有企業(yè)公司制改建有關財務問題的暫行規(guī)定》精神，將占用的國有土地經評估確認后，作價入股，作為國家股處理。
（二）我國企業(yè)土地資產當前的核算規(guī)定
隨著企業(yè)深化改革和經營機制的轉化，國家對企業(yè)的用地制度也作了重大調整，企業(yè)對土地無償、無限期、無流動的使用變?yōu)橛袃?、有限期、有流動的使用。我國企業(yè)土地資產在當前的會計核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》、《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》以及《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》進行規(guī)范。具體規(guī)定如下：
1.《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》應用指南六規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業(yè)（房地產開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。我國先前的會計實務中，對于企業(yè)的自用性土地使用權來講，當企業(yè)在土地上自行開發(fā)建造廠房等建筑物的構建活動結束時，土地使用權就會與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產來進行會計核算。但是伴隨著現(xiàn)行準則的實施，自用性土地使用權將不再轉入固定資產，在企業(yè)中一直作為無形資產存在。這是現(xiàn)行準則對土地使用權核算制度的一個重大改進。
2.以前無償劃撥取得的土地使用權仍作為固定資產單獨入賬，有償出讓取得的自用土地使用權作為無形資產核算。當企業(yè)將未入賬的土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時則應將其按規(guī)定補繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權的入賬價值；如果企業(yè)是有償從政府或其他單位取得的土地使用權，則應將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及發(fā)生的遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續(xù)費等計入土地使用權的成本。
三、土地資產信息披露中存在的問題
《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》第二十四條對無形資產會計信息披露規(guī)定，企業(yè)應當按照無形資產的類別在附注中披露與無形資產有關的下列信息：無形資產的期初和期末賬面余額、累計攤銷額及減值準備累計金額；使用壽命有限的無形資產，其使用壽命的估計情況，使用壽命不確定的無形資產，其使用壽命不確定的判斷依據；無形資產的攤銷方法；用于擔保的無形資產賬面價值、當期攤銷額等情況；計入當期損益和確認為無形資產的研究開發(fā)支出金額。
土地資產會計信息作為無形資產會計信息的一個重要組成部分，同樣應該遵循這個規(guī)定，同時，由于土地資產不同于一般無形資產的特殊性，應該在信息披露中給與更多重視?，F(xiàn)行土地資產會計信息披露中主要存在的問題是：
（一）信息披露不及時、不充分
許多企業(yè)對擁有的土地資產在會計報告中只字未提，或者在進行土地使用權轉讓、出租等處置后，對處置結果、處置收入等沒有及時反映在會計報告中。
（二）土地資產信息披露的明晰性差
往往在會計報告中合并反映多項無形資產，而沒有對類似土地使用權這樣對企業(yè)影響重大的無形資產進行單獨列示；表外披露的多，表內揭示的少。會計信息使用者對資產負債表中土地資產的原始價值、攤銷數(shù)額和減值情況并不明確；現(xiàn)金流量表無法反映企業(yè)土地資產價值增減對現(xiàn)金流量變動的影響。
（三）企業(yè)利用對土地資產價值確定以及會計處理中的漏洞進行虛假披露，操控利潤
四、土地資產會計信息披露的改進意見
要使無形資產信息得到有效披露，須構建無形資產信息披露體系，可以借助財務會計報告和非財務信息報告的形式來完成。其中財務會計報告的披露可以分成財務報表披露和附注披露，非財務信息報告主要是對土地資產狀況等非貨幣計量信息的披露。
（一）無形資產下單獨設置土地使用權科目
為了客觀地披露土地使用權的相關信息，首先應突出土地使用權項目在財務報告中的位置。建議在無形資產下單獨設置土地使用權科目進行披露。
1.資產負債表披露的改進。以國家出讓、國家作價入股等方式獲得土地使用權的情況，在資產負債表中應該揭示土地資產原值、累計攤銷價值和凈值?？紤]將土地使用權單獨在無形資產中列示。通過增設“土地使用權”、“累計攤銷”和“土地使用權凈值”三個項目，揭示其關系如下：“土地使用權原始價值-土地使用權累計攤銷=土地使用權凈值”。
2.利潤表披露的改進。對于土地資產轉讓收益和對外投資收益較大的企業(yè)，可以在“營業(yè)利潤”項目和“投資收益”項目下各設“其中：無形資產轉讓收益”、“其中：無形資產投資收益”等明細項目，將土地使用權相關收益在其項目下單獨列示。
3.現(xiàn)金流量表披露的改進。在現(xiàn)金流量表中“無形資產攤銷”項目應單獨列示于主表內，以反映當年計入成本費用的無形資產價值，并且將當年增加的土地資產價值和處置土地資產收回現(xiàn)金的價值單獨列示于“無形資產攤銷”項目下，以披露企業(yè)土地資產的增減對現(xiàn)金流量的影響。此外，應當單獨反映定期支付或收到的土地租金數(shù)額。
4.報表附注披露的改進。報表附注可以反映那些在會計報表中不能確認、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細說明土地資產的取得方式及其計價依據；（2）適當披露土地資產的攤銷期限、攤銷方法、攤銷金額和攤余價值；（3）分別列明本期處置的土地資產賬面金額及其處置收入和本期對外投資土地資產的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產在資產負債表日后連續(xù)三個會計年度每年將收到的土地使用權租賃款、以后年度將收到的土地使用權租賃的收款額總額、出租土地資產每期的攤銷金額、攤余價值；（5）詳細揭示用作抵押擔保的土地資產的金額和擔保期限。
（二）建立土地資產非財務信息報告
土地資產的非貨幣計量因素無法在財務報告中反映出來，所以有必要單獨設立土地資產的非財務信息報告，以全面披露土地資產的會計信息。對于土地資產的非貨幣計量信息披露，主要是對企業(yè)的土地資產狀況進行分析與評價，并從取得方式、地點、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號、當?shù)氐恼咭约巴恋氐闹饕猛镜确矫孢M行披露。其次，對土地資產評估的具體情況進行詳細披露。當前土地資產的入賬價值多是以土地資產的評估值為基礎的，對土地資產評估的詳細披露有利于信息使用者評價會計計量的真實性。披露的內容一般應當包括評估機構、評估基準日及年限、評估采用的方法、評估值和簡列的計算過程。
在市場經濟的影響下，企業(yè)的業(yè)務趨于復雜，土地資產的會計處理缺乏規(guī)范，處理方式迥異?？傮w來說，現(xiàn)行企業(yè)會計準則的頒布，為土地資產的會計核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業(yè)會計準則》的相關規(guī)定，應該對企業(yè)土地資產的會計核算進行更加具體的改革。
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第5篇：土地使用權評估方法范文
目前，對投資性房地產進行評估，確定投資性房地產的公允價值已經成為我國資產評估界的一項新興業(yè)務。本文就投資性房地產評估的背景、投資性房地產評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產的評估談談看法。
【關鍵詞】
投資性房地產；評估；背景；關鍵事項
1 投資性房地產的評估背景
隨著經濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經濟增長點。
為了順應經濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），了《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。
國內會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規(guī)定并在公允價值應用方面有限度地進行了創(chuàng)新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區(qū)別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產權的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質上是一致的。
投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。
為了對投資性房地產的評估行為進行規(guī)范，中國資產評估協(xié)會于2007年、2009年先后制定并了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。
2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項
下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業(yè)務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業(yè)務中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產的范圍。投資性房地產本應由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規(guī)定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經出租的寫字樓作為投資性房地產。
在確定投資性房地產范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業(yè)，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規(guī)定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設
投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。
投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產評估初稿
評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業(yè)。因為評估結果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業(yè)進行有效溝通。
評估人員應當明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產在不同的會計準則下的評估
3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法
國際會計準則下，企業(yè)進行投資性房地產評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。
在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業(yè)務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。
3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業(yè)務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規(guī)定。
3.1.2 熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關的會計知識
隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業(yè)務會成為資產評估行來的一項新興業(yè)務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式
注冊會計師運用評估數(shù)據是為恰當?shù)赜嬃炕蚺?，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數(shù)據內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的數(shù)據是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。
3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法和評估假設
國際會計準則規(guī)定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。
3.1.5要關注投資性房地產的產權情況
與企業(yè)的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。
3.1.6了解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款
一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。
3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估
3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區(qū)別
與國際會計準則相比，國內會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
從投資性房地產采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內會計準則與國際會計準則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。
后續(xù)計量方面。對投資性房地產的后續(xù)計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。
評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。
【參考文獻】
[1]《資產評估》 全國注冊資產評估師考試用書 經濟科學出版社.2013（05）.
第6篇：土地使用權評估方法范文
關鍵詞：房地產評估；假設開發(fā)法；在建工程
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
原標題：對房地產評估中的假設開發(fā)法探究
收錄日期：2016年4月29日
伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產準備開發(fā)前，就對房地產的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設開發(fā)法進行評估，能為相關決策者提供一定的數(shù)據參考，為他們做出更好的決策做好準備。
一、案例簡介
某房地產開發(fā)公司企業(yè)價值評估中，采用資產基礎法所涉及的企業(yè)存貨――在建開發(fā)產品（在建項目）。評估基準日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權證），開發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發(fā)產品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發(fā)生勘察設計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設方案：項目至基準日已經運行1年，從評估基準日計算，該工程尚需3年建設工期，預計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2。勘察設計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產銷售計劃：住宅在項目建成時預計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續(xù)費為收入的3.5%。測算過程如下：
1、后續(xù)開發(fā)建設成本。根據預算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：
總開發(fā)建設成本=47400×1860=8816.4（萬元）
后續(xù)開發(fā)建設成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）
測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）
2、總銷售收入的預測。（表2）
住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）
3、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預售或銷售收入為基數(shù)進行預繳或匯算清繳。
4、銷售費用。主要是交易手續(xù)費、銷售人員工資、廣告等費用，以預售或銷售收入為基數(shù)，按3.5%測算。
5、管理費用和財務費用。管理費用已在建設費用中核算。財務費用未單獨核算，不影響項目凈自由現(xiàn)金流量計算。
6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。
7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預售收入為基數(shù)按2%預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）
8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預售或銷售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業(yè)所得稅預繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）
9、折現(xiàn)率。按照評估所采取的收益口徑，根據在建項目所在地同類項目開發(fā)收益水平、在建項目開發(fā)進度與可能風險狀況和房地產項目開發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結構，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。
10、在建開發(fā)產品評估值。在建開發(fā)產品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發(fā)產品評估值為10，631萬元。
二、方法分析
本案例采用的是房地產評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權價值和工程價值的評估。
本文中的案例運用假設開發(fā)法來進行評估。假設開發(fā)法是建立在估算開發(fā)項目完成后的房地產價值的基礎上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、后續(xù)工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值-在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤-續(xù)建成本-管理費-續(xù)建投資利息和利潤-買方購買在建工程的稅費-銷售稅費
對尚不存在的續(xù)建工程作假設是假設開發(fā)法需要做的。假設開發(fā)法還需對建成后的樓價作出預測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設開發(fā)法普遍存在假設條件多、時間長、風險大、易產生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。
使用假設開發(fā)法評估在建工程，必須詳細調查了解估價對象的具置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據，根據相關材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權利性質等情況。
三、結語
房地產評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構放貸的謹慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權衡和取舍。
筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設開發(fā)法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析?？傊诮üこ痰脑u估值與實際工程進度的應付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。
主要參考文獻：
[1]李卉欣.在建工程估價方法分析[J].管理與財富，2009.2.
[2]楊志明.資產評估實務與案例分析[M].北京：中國政治經濟出版社，2015.
[3]王小玲.我國房地產市場假設開發(fā)法應用研究[D].西安：長安大學，2007.
第7篇：土地使用權評估方法范文
企業(yè)重組是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的迫切需要。在企業(yè)重組的浪潮中涌現(xiàn)出了很多問題，尤其是法律規(guī)制方面的一些不足。目前，我國政府對企業(yè)之間的兼并、重組采取支持的態(tài)度。就非資本市場上進行的并購重組而言，在法律層面，主要是要保證國有資產不流失，保護國有企業(yè)職工利益，促進國有資產保值增值，同時輔之以相當?shù)亩愂諆?yōu)惠，包括免稅、減稅和推遲納稅。筆者認為，我國企業(yè)并購法律規(guī)制在宏觀層面上不應統(tǒng)一立法，應把重點放在對現(xiàn)有企業(yè)并購法律法規(guī)的修改和完善上，注意現(xiàn)有企業(yè)并購法律法規(guī)之間的協(xié)調、政府在企業(yè)并購中的職能的合理定位、建立國家統(tǒng)一的企業(yè)并購審批機關。
重組整合的特殊會計政策問題
1.并購重組中的財務問題及會計政策
并購重組的財務問題涉及目標公司評估、兼并資金籌措、兼并費用控制與承擔、兼并價格與成本的確定等。其中對于并購重組過程中的財務問題和商譽處理涉及較為特殊的政策問題，有必要做一論述。
財政部《企業(yè)兼并有關財務問題的暫行規(guī)定》等文件對國有企業(yè)并購的有關財務處理進行了較為詳細的規(guī)定，其別強調政府和財務主管單位要對國企并購進行全程監(jiān)管。主要規(guī)定有：
（1）并購審批。按照現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)進行兼并之前，需向主管政府部門提交書面報告，并在主管財務部門備案和審批。各級主管財政機關要做好財務管理監(jiān)督工作，并參與企業(yè)并購全過程。經批準被兼并的企業(yè)應進行詳盡的資產核查，編制財務報告，報主管財政機關審批。
（2）并購價格。并購價格由法定資產評估機構進行資產評估，上報國有資產管理部門審批確認后，作為入賬依據進行賬務處理。其中，資產盤盈、盤虧、毀損、報廢等計入當期損益；尚未處理的潛虧、虧損掛賬等報主管財政機關審批后沖減盈余公積金和資本公積金，不足部分沖減資本金。產權轉讓成交價低于底價的， 必須報主管財政機關和國有資產管理部門審批。
（3）資產劃撥。經批準采取劃轉方式取得被兼并企業(yè)資產的，應當辦理企業(yè)產權和財政體制的劃轉手續(xù)。屬于同一財政體制的企業(yè)兼并，由同級國有資產管理部門和主管財政機關負責辦理； 屬于不同財政體制的企業(yè)兼并，由上一級國有資產管理部門和主管財政機關負責辦理。
（4）并購價差的處理。在被兼并企業(yè)法人資格取消的情況下，兼并方企業(yè)支付的產權轉讓價格與被兼并企業(yè)凈資產的差額，兼并方企業(yè)應作為商譽計入無形資產，從兼并成交次月起按規(guī)定年限分月攤銷，沒有規(guī)定年限的，可按十年攤銷。在被兼并企業(yè)繼續(xù)保留法人資格的情況下，兼并方企業(yè)所支付的價款，作長期投資處理。兼并過程中發(fā)生的國有資產收益，按財政部、國家國有資產管理局和中國人民銀行有關規(guī)定，由被兼并企業(yè)的主管財政機關會同國有資產管理部門收取，納入預算管理，用于資本再投入。被兼并企業(yè)屬于政策性虧損的，其產權轉讓成交后，兼并方企業(yè)可以在被兼并企業(yè)原核定的政策性虧損補貼范圍內，繼續(xù)享受一定期限的虧損補貼，具體由兼并方企業(yè)的同級主管財政機關根據兼并方企業(yè)的生產經營狀況予以核定。
（5）并購支付。兼并方企業(yè)的應付價款一般應在兼并程序終結日一次付清。如數(shù)額較大，一次付清確有困難的，在取得有擔保資格人擔保的前提下，可以分期付款。但付款期限不得超過3年，在兼并程序終結日支付的價款不得低于被兼并企業(yè)產權轉讓成交價款的50%。
（6）會計處理。在被兼并企業(yè)喪失法人資格的情況下，采取有償方式兼并的按資產的賬面價值，借記所有資產科目，按成交價高于評估確認的凈資產的差額，借記“無形資產—商譽”科目，按負債的賬面價值，貸記所有負債科目，按確定的成交價，貸記“專項應付款—應付企業(yè)兼并款”科目；采取無償劃轉方式的兼并，按各項資產、負債評估確認的價值，借記所有資產科目，貸記所有負債科目，兩者之間如有差額，貸記“實收資本”科目。被兼并企業(yè)如保留法人資格，則仍然實行獨立核算。在有償兼并的方式下，借記“長期投資”科目，貸記“銀行存款”等科目；在無償劃轉的方式下，借記“長期投資”科目，貸記“實收資本”科目。
2.被兼并國有企業(yè)國有土地使用權的轉讓
《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，按照被兼并企業(yè)國有土地使用權取得方式的不同，該土地的轉讓條件也不相同。
（1）土地使用權由出讓合同取得。土地使用者按照出讓合同支付全部土地出讓金后，按照有關規(guī)定辦理和領取土地使用證。在轉讓土地使用權時，應當與受讓方簽署轉讓合同，辦理過戶手續(xù)，使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（2）土地使用權由劃撥取得。劃撥土地的轉讓必須經市縣政府土地管理和房產管理部門批準，且必須滿足以下條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織或個人，領有國有土地使用證，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政補交土地使用權出讓金或者以轉讓收益抵交土地使用權出讓金。
整合重組涉及的國有資產法律制度問題
企業(yè)應當切實根據國家有關部門的相關制度規(guī)范做好產權界定工作，防止重組過程中國有資產的流失，維護國有資產所有者的合法權益。在產權界定過程中，遵循“誰投資、誰擁有產權”的原則；在糧食企業(yè)資產評估過程中，遵循資產評估管理的法律制度，真實反映被重組企業(yè)的公允價值，務必落實國有資產評估項目核準制和備案制。在企業(yè)資產價值評估過程中根據資產原值、凈值、新舊程度、重置成本、獲利能力等因素和法定的評估方法進行，依據不同的評估對象和評估目的采用相應的標準和方法，嚴格依照《國有資產評估管理辦法》以及有關資產評估準則的規(guī)定方法進行。國有企業(yè)國有產權轉讓應當遵守國家法律、行政法規(guī)和政策規(guī)定，促進國有資本優(yōu)化配置，堅持公開、公平、公正的原則，保護國家和其他各方合法權益。國有企業(yè)在重組過程中，可以采取拍賣、招投標、協(xié)議轉讓以及國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他方式進行。有關糧食企業(yè)發(fā)生并購后，嚴格依據產權登記程序，加強國有資產產權登記管理，將國有資產登記記錄在冊，依法確認產權歸屬關系。
企業(yè)產權轉讓過程中，涉及無償劃撥的，為保障企業(yè)國有產權有序流動，防止國有資產流失，應當遵循《企業(yè)國有產權無償劃轉管理暫行辦法》的相關規(guī)定，經國有資產監(jiān)督管理機構審查批準后，按照規(guī)定程序實施重組。國有獨資公司作為劃入或劃出一方的，應當符合《公司法》的有關規(guī)定。
整合重組涉及的企業(yè)法律制度問題
企業(yè)重組在很大程度上要整合面臨破產清算的企業(yè)，破產是指破產清算程序，在談及破產清算法律制度時，不僅包括破產清算制度，而且包括以挽救債務人、避免其破產為主要目的的重整、和解等法律制度。這些法律制度在企業(yè)重組過程中具有適用性。《企業(yè)破產法》第1條規(guī)定：“為規(guī)范企業(yè)破產程序，公平清理債權債務，保護債權人和債務人的合法權益，維護社會主義市場經濟秩序，制定本法?！逼飘a法通過其特有的調整手段保障債務關系在債務人喪失清償能力時的最終公平、有序實現(xiàn)。企業(yè)重組過程中要特別注意保護債權人和債務人的合法權益，維護公平尊嚴。通過破產與重整等制度，優(yōu)化社會資源的配置、調整產業(yè)與產品結構等。
為保障企業(yè)重整的順利進行，在重整期間，對債務人的特定財產享有的擔保權暫停行使。債務人或者管理人為繼續(xù)營業(yè)而借款的，可以以債務人財產為該借款設定擔保。債務人在重整期間為進行重整而發(fā)生的費用與債務，性質屬于共益?zhèn)鶆?，可以不受重整程序的限制從債務人財產中受償。糧食企業(yè)在被重整期間，債務人的出資人不得請求投資收益的分配。債務人的董事、監(jiān)事、高級管理人員不得向第三人轉讓其持有的債務人的股權，但經人民法院同意的除外。
整合重組涉及的公司法律制度問題
組建集團涉及公司合并的，依照法定程序，將兩個以上的公司直接合并為一個公司，其過程并不需要經過清算程序。公司合并不同于公司并購，公司并購是指一切涉及公司控制權轉移和合并的行為，既包括公司合并，也包括資產收購、股權收購等方式。企業(yè)的合并程序，必須依照公司法進行，只有依照公司法進行的合并，才可以直接實現(xiàn)合并的效果，在這個程序中消失的公司不再需要經過解散清算程序。組建企業(yè)集團，依照公司法進行的合并，一般稱之為法定合并。公司以現(xiàn)金購買被吸收公司的全部資產、債權、債務，以股權購買資產方式、以現(xiàn)金購買股權方式、以股權購買股權方式，合并后被合并方法人資格消失，資產、債權債務由吸收公司承接。
《公司法》規(guī)定的法定合并為合并交易提供了三大便利：第一，消滅公司的債務轉移不需要經過債權人的同意，直接由合并后的公司承繼債務；第二，消滅公司的人格在合并完成后可以直接消滅，不需要經過清算程序；第三，這種公司結構性的重大變化，導致股東手中持有的股權發(fā)生變化，卻不需要征求每一個股東的意見，因為合并是公司行為，只要股東大會通過即可。而這些便利有可能損害債權人和股東的利益?！豆痉ā吩谝?guī)定這些便利的同時，規(guī)定了嚴格的合并程序，只有遵守這種合并程序，才能享受這些便利?！豆痉ā芬?guī)定法定合并必須滿足以下程序：簽訂合并協(xié)議、編制資產負債表及財產清單、參與合并的公司各自作出合并決議、通知債權人、依法進行登記；公司合并時，合并各方的債權、債務，應當由合并后存續(xù)的公司或者新設的公司承繼?！豆痉ā芬?guī)定了合并和分立中的股東保護制度，包括特別多數(shù)表決制度、異議股東股份收買請求權。
整合重組涉及的合同法律制度問題
整合重組企業(yè)集團的過程中涉及一系列的合同法律制度?！逗贤ā肥钦{整平等主體之間商品交換關系的法律規(guī)范的總稱。集團在重組過程中涉及的相關合同要特別注意征詢法律意見。當事人訂立合同的一般程序包括要約、承諾兩個階段。要約是指希望和他人訂立合同的意思表示。要約可以向特定人發(fā)出，也可以向非特定人發(fā)出。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾應當由受要約人向要約人作出，并在要約確定的期限內到達要約人。依法成立的合同，發(fā)生相應的法律效力。合同生效不同于合同成立。《合同法》根據合同類型的不同，分別規(guī)定了不同的合同生效時間。依法成立的合同，原則上自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，在依照其規(guī)定辦理批準、登記等手續(xù)后生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但合同標的所有權及其他物權不能轉移。當事人對合同的效力可以附條件或者附期限。企業(yè)重組過程中簽訂的各項合同生效后，合同雙方當事人應當正確、適當、全面地完成合同中規(guī)定的各項義務。在合同的履行中，當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
第8篇：土地使用權評估方法范文
1．缺乏完善的農地使用權流轉機制
發(fā)展農地金融的關鍵在于建立完善的農村土地流轉機制?，F(xiàn)階段，我國還未建立完善的土地流轉制度，嚴重制約了我國農地金融的發(fā)展。由于有效的農村土地流轉機制的缺位，當農戶不能償還欠款時，貸款機構對農地的拍賣變現(xiàn)實際上是一種不可置信的威脅，即貸款償還缺乏硬性的約束，農戶缺乏按期償貸的積極性，農地抵押貸款往往不能如期收回，這將導致大量不良貸款的產生，嚴重威脅金融系統(tǒng)的安全。而從現(xiàn)階段農村業(yè)已存在的土地流轉實踐來看，目前土地流轉多出于農民的自發(fā)行為，這種流轉是偶然性的交易，是基于長期共處產生的信任，而且僅限于封閉的初級群體。大范圍、跨地域的土地產權流轉市場還遠未形成，這就大大降低了土地使用權的流動性，不利于培育活躍的土地產權流轉市場，從而難以形成土地使用權的公允價值。
2．缺乏公平科學的農地估價體系
農地金融實質是農地資源的金融化。無論是將其作為信貸抵押資產還是將其予以證券化，都必須以其經濟價值的量化作為前提，因此必須對其自身價值進行科學準確的評估。當前我國對城市土地價值的評估已積累了不少經驗，評估模型亦愈加完善，也形成了多家大型的評估機構，培養(yǎng)了不少資產評估人才。但是科學評估農地價值方面，國內無論在行業(yè)經驗還是專業(yè)人才方面，都處于空白階段，缺乏全國統(tǒng)一的農地分等、定級估價體系。這些因素導致了現(xiàn)階段對農地價值的評估具有相當大的難度。
3．農業(yè)保險的缺位
由于農業(yè)生產面臨著自然風險、市場風險等多種風險因素，農業(yè)保險回報率低，同時缺乏必要的政策支持和相應的法律法規(guī)依據，加之現(xiàn)有保險機構日益注重商業(yè)化經營，業(yè)務重心逐漸轉移到城市，近十幾年來農業(yè)保險業(yè)務日趨萎縮，農業(yè)保費收入占財產險保費收入的比例在低點徘徊，而農業(yè)保險的賠付率卻比較高，如果加上營業(yè)稅和其他相關費用，保險機構幾乎無盈利空間。因此，營利性商業(yè)保險機構大多不愿涉足農業(yè)保險。而農地金融發(fā)展初期，銀行對以農地使用權抵押進行放貸的農地金融模式存在較大顧慮，會相應的提高對貸款農戶風險程度的評估，從而使其“惜貸”。因此若沒有相應的農業(yè)保險作為配套舉措，農地金融很難持續(xù)開展下去。
4．農村社保發(fā)展不完善
土地對于農民而言，不僅僅是生產資料和可以保值增值的資產，更重要的是其承載著社會保障功能，包括生存保障和就業(yè)保障。一些農民對農地金融參與意愿不是很強烈，主要是考慮到一旦經營虧損，喪失還債能力，很可能會徹底失去土地。屆時，自己將失去生存和就業(yè)保障。盡管當前我國農村社會保障制度在近些年已經有了很大改觀，新型農村社會養(yǎng)老保險試點2010年覆蓋24%的縣，2011年覆蓋60%的縣。截至2011年5月底，參加新農保人數(shù)達1.9億人，5170萬人領取養(yǎng)老金；截止2011年底參加新型農村合作醫(yī)療人數(shù)8.36億人4，2012年度新型農村合作醫(yī)療基金的籌集標準提高到每人每年300元，其中中央及地方財政補助240元。在肯定成績的同時，我們必須承認當前社會保障針對的只是農民最基本的、最低層次的醫(yī)療和養(yǎng)老保險需求，且覆蓋面小、保障水平低，若考慮通貨膨脹因素，這些保障支出甚至不能保證農民最基本的生活。因此現(xiàn)階段，我國農村社會保障供給依然嚴重不足。農村社會保障體系發(fā)展的不完善直接導致農民對發(fā)展農地金融的響應程度不高，農地金融發(fā)展缺乏群眾基礎。
二、當前發(fā)展農地金融的政策促進
要進一步發(fā)展農地金融服務，中央及各級地方政府必須在以下方面做出努力。
1．完善農地法律體系
要建立健全農村土地法律體系。對于土地使用權，應給予更明晰、更全面的定義，對其內涵、地位、界限、法律形式以及所有權主體的經濟地位、法律地位、財產地位及其職責權利范圍進行界定。在此基礎上推行農地承包經營權的抵押貸款，實現(xiàn)農地產權的市場化、股權化和資產化。為此，應盡快修訂現(xiàn)有的《土地承包經營法》、《土地管理法》、《物權法》、《擔保法》等一批法律法規(guī)，消除土地承包(流轉)經營權抵質押貸款的法律障礙，確保農村土地有序健康的流轉，為承辦農村土地經營權抵質押貸款的金融機構提供法律支持，提高參與積極性。在修改《土地管理法》的過程中，做好與其它不動產登記工作的銜接，真正建立以土地為核心的不動產統(tǒng)一登記制度，提高不動產登記的法律地位。盡快出臺《農村集體建設用地流轉管理辦法》，以規(guī)范集體建設用地流轉交易和管理行為，促進流轉的依法有序進行。
2．創(chuàng)新農村土地流轉機制
發(fā)展農地金融的核心在于依靠以“轉包、出租、互換、轉讓、股份合作”等多種形式存在的農地流轉制度。由于我國人多地少、土地資源緊張的基本國情將在長期范圍內存在，因此，如何在為農民提供多種土地流轉方式的同時保證我國農村土地能夠實現(xiàn)流轉而避免流失，對堅守“18億畝耕地紅線”并進而保障我國糧食安全具有深遠而重大的意義，也成為在創(chuàng)新農地金融過程中中央及各級政府必須首要關注的問題。建議由政府牽頭組建土地使用權流轉市場，積極探索合理的土地流轉價格形成機制，從而培育活躍的發(fā)達的土地產權交易市場，為農村房屋產權、宅基地使用權、林權、土地承包經營權交易提供平臺，增強農地流轉的法律效力,確保農村土地高效、有序流轉。同時積極創(chuàng)新土地流轉載體，推進農村土地使用權的證券化，從而加速農村土地使用權的流轉。
3．建立科學的農地價格評估體系
不斷完善農地估價方法，建立科學合理的農地價格評估體系，是農地金融機構與農戶能否達成借貸協(xié)議，土地債券能否順利發(fā)行和流通，進而推動農地金融邁入實質性進程的關鍵。而在城市土地評價方面，我國已建立了分等、定級和估價的理論和技術體系，這為建立科學化、信息化、覆蓋全國的農地估價體系提供了充分的借鑒。應在此基礎上，結合農地自身的屬性和生產周期特點以及地區(qū)經濟發(fā)展水平加以合理改進，制定適合我國國情的農地價格評估方法和評估程序。同時，鼓勵和支持國內評估機構參與農地評估業(yè)務，培養(yǎng)大批專業(yè)素質高的評估人才，建立農地評估資格認證機制。鑒于國外農地估價發(fā)展較為成熟，可適當引入競爭機制，讓國外先進評估機構參與到農地估價市場，以推進我國農地估價行業(yè)的發(fā)展。
4．加大農業(yè)保險建設
農業(yè)保險建設是當前農地金融發(fā)展的基礎性工程。加大農業(yè)保險建設需要多管齊下、多步跟進，具體包括法規(guī)制度建設、農業(yè)風險規(guī)劃管理、農業(yè)保險業(yè)務安排、農業(yè)保險服務體系、農業(yè)再保險安排和巨災風險轉移分散機制等。從當前的實際來看，最為急需解決的是開發(fā)農業(yè)保險資源，由財政牽頭建立農地抵押融資風險補償資金，在省級、區(qū)縣分別建立“三權”抵押融資業(yè)務損失及再擔保機制，加大對參與農業(yè)保險業(yè)務的保險機構的財政補貼；增開適合農村經濟發(fā)展水平的農業(yè)保險險種，加強農業(yè)保險業(yè)務創(chuàng)新；提高農業(yè)保險管理能力，最大限度地加強農業(yè)保險風險防范，特別要注重防范道德風險；加強農業(yè)保險宣傳力度，提高農戶保險意識，拓寬農業(yè)保險覆蓋范圍。
5．建立完善的農村社會保障體系
第9篇：土地使用權評估方法范文
〔關鍵詞〕房產稅；地產稅；房地產稅
中圖分類號：F810.42文獻標識碼：A文
章編號：10084096（2013）02007505
一、引言
在國外許多國家和地區(qū)，房地產稅收制度已經比較成熟，有關房地產稅收理論的研究也較深入，其發(fā)展歷史最早可以追溯至威廉·配第年代。18世紀，法國重農學派的創(chuàng)始人皮埃爾·布阿吉爾貝爾最早提出實行單一土地稅主張[1]。亞當·斯密提出了地租稅制度，認為土地稅系由土地稅、土地收益稅和什一稅等構成[2]。20世紀初期，公共財政學家理查德·A.馬斯格雷夫和皮吉·B.馬斯格雷夫提出把財產稅作為三大稅種之一[3]。從最初關于房地產稅定義的爭論——房地產稅是“受益稅”還是“資本稅”，到房地產稅收歸宿的研究，房地產稅收理論一直備受關注。房地產稅是政府干預房地產經濟活動、調控房地產市場發(fā)展的重要政策工具，在引導房地產資源的合理配置、土地資源的有效利用以及社會財富的公平分配等方面具有獨特的功能。
20世紀80年代，我國住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革以來，房地產市場快速發(fā)展，房地產投資持續(xù)增長，房地產價格不斷上漲。然而，我國房地產稅制建設并不完善，稅制結構也不盡合理。同時，房地產稅收收入增長緩慢，尚未成為國家財政收入的主要來源。國內外學者因此更加重視對我國房地產稅制建設與房地產稅影響效應的研究，特別是1994年我國分稅制改革以來，專門針對房地產稅的研究逐漸增多。但由于起步較晚，這方面的理論還不夠完善，各家分歧較大。所以，本文以房地產稅的內涵為起點，通過對房產稅和地產稅的理論分析，進而對房產地產合并征稅進行探討。
二、對房產征稅的依據
房產從它的屬性上來看屬于財產的一種，而且，無論是財政經濟學者，還是房地產經濟學者，都有人把房地產稅收中的一些稅種歸屬于財產稅類，所以，考察對房產征稅的基本依據可以與對財產征稅的依據一起來分析。
1.財政收入說
征收任何種類的稅收，其最終目的一定是增加財政收入，當然財產稅也不例外。因此，公共經濟學認為，土地和房屋是兩種主要類型的私有財產，有足夠的收入來源，便于征管且稅基廣泛，適合成為財政收入的主要來源。因此，實現(xiàn)政府財政收入和滿足財政支出是課征房產稅的重要理論依據之一。
2.利益支付說
利益支付說主要包括兩個核心觀點。
第一，政府部門為房產所有者提供了如國防安全、國內治安、維持市場秩序和制定法律等公共服務，這些服務使得房產所有者擁有房產的權利得到了切實保障，既可以滿足他們在物質利益層面的需求，也可以滿足他們在精神層面的需求。房產所有者獲益于這些與房產相關的公共服務，就應該為這些服務買單，而繳納房產稅正好是房產所有者對從政府那里獲得的公共服務利益的支付。
第二，政府部門特別是地方政府在提供公共產品以及公共服務的同時，還會對房地產附近區(qū)域進行適當?shù)馗纳?。例如，改善周圍環(huán)境、提供公共設施和帶動局部經濟發(fā)展等，這些都會對提高相關土地和房屋的價值有所影響，會增加當?shù)胤慨a的有效需求，擴大房產所有者及房產使用者的額外收益。對于房產所有者和使用者來說，他們既然從政府行為中獲益，就應當支付使其財產價值增值的相應費用，因而最好的方法是負擔一定比例賦稅使其滿足地方財政的支出。這樣，以利益補償為目標開征房產稅就具有很強的理論支撐。因此，利益支付說是課征房產稅的又一個重要的理論依據。
3.負稅能力說
負稅能力說的出發(fā)點是從衡量課稅是否公平的角度，將納稅人擁有的土地及土地改良物組成的房產數(shù)量和質量作為衡量負稅能力的重要指標。納稅人擁有的土地以及房產數(shù)量越多、質量越好，說明其負稅能力越大；擁有的數(shù)量越少、質量越低，說明其負稅能力越小。例如，兩個人的基本收入相同，不過其中一人擁有一筆財產，那么擁有財產的人就存在納稅優(yōu)勢，其負稅能力較強，繳納稅款也應較多。因此，不管從橫向公平還是縱向公平的角度考慮，對財產所有者課稅都是十分合理的。由此可見，對房產課稅不僅僅是政府參與房產利益重新分配的過程，也是政府均衡土地財富的過程。此外，政府對房產征稅的目的還在于降低土地財富的集中度、公平財富分配以及打擊不勞而獲。因此，按照納稅人的負擔能力課稅是課征房產稅的另一個重要的理論依據。
三、對地產征稅的依據
在封建社會，對土地征稅成為當政者首選的稅收制度，它的優(yōu)勢是顯而易見的。土地是有形的固定資產，是當時財富的主要表現(xiàn)形式，在很大程度上反映了人們的收入和支付能力，由于以上特征，這種稅收容易征收和管理。而且對其征稅，稅源穩(wěn)定，可以隨時根據支出而提高稅負。所以，考察對地產征稅的基本依據可以與對財產征稅的依據一起來分析。主要依據于財政收入說、利益支付說和負稅能力說。
另外，還有一種觀點是，不把地產稅看做是對受益的付費，也不從納稅能力方面考察，而是把它看做一種社會控制形式。財富分配不均所引起的社會后果是很容易看到的，他們不同于消費分配不均引起的后果，因而社會希望把它們分別加以處理。基于這一目的，對地產課稅，而不對所得課稅，是一種適當?shù)拇胧?/p>
不過，有一些學者認為，土地不應該是房地產稅的征稅對象。岳樹民（2004）認為，土地所有權屬于國家和集體所有，向使用者征收房地產稅是不合適的；如若對土地征稅也只能是使用稅，而不能是房地產稅。劉桓（2004）認為，土地不是完全意義上的產權，不能整體將其定為房地產稅的征收對象。葉寧和鐘曉敏（2005）也認為，房地產稅的課稅對象應該只有房產，因為我國城市土地屬于國家所有，農村土地屬于集體所有，使用者都不能成為房地產稅的納稅人?？偠灾?，他們的共同理由是“我國所謂的土地價格并非真正意義上的土地價格，實際上只是‘地租’而已。”[4]
另外，對地產征稅，目前社會上不少人把它與土地出讓金聯(lián)系起來，認為購買住房時，房價中已經包括了70年土地出讓金，因此，再征房地產稅就是雙重課稅。其實，這完全是一種誤解。土地出讓金和房地產稅完全是兩碼事。
1.為什么對國有土地和集體土地征稅
我國實行的是土地公有制，對于土地公有制度下征收地產稅的合理性，簡要敘述如下：
第一，在我國的《民法通則》中，對財產所有權規(guī)定了四項基本權能，即占有、使用、收益和處分?！睹穹ㄍ▌t》中規(guī)定在行使權能時，這四項權能既可以相互結合，也可以相互獨立。所有者既可以自行行使其擁有的土地所有權的各項權能，也可以將其中的一部分權能轉讓與他人[5]。在實踐中，權能的分離已是一種普遍現(xiàn)象。同時，在相關法律法規(guī)中也有關于出讓或劃撥土地使用權的規(guī)定，即國家可以依法處分其所享有的所有權能中的土地使用權，并且將分離出來的國有土地使用權依法出讓給開發(fā)商，實行所有權和使用權的分離，取得使用權的開發(fā)商可以進行房地產開發(fā)經營活動。法律法規(guī)中還規(guī)定，我國的土地使用權也可以用來轉讓、出租和抵押。因此，我們可以看到，擁有土地使用權的主體已然獲得相關土地的大部分權益，擁有其產生的經濟利益也包括其中，事實上也就部分地占有了土地收益權。所以可以將其視為租約規(guī)定時間內承租人的私有財產。綜上所述，由于土地使用權可以歸私人主體占有，并且我國的土地使用權發(fā)揮著類似其他國家土地所有權的功能，這樣對非私有土地征收地產稅的潛在矛盾就得以解決了。
第二，在世界各國征收房地產稅（有的國家稱之為不動產稅）的實踐中，由于各國有關房地產產權的界定存在差異，其體現(xiàn)在對房地產征稅對象的確定上有所不同。有些國家實行的是土地私有制，房地產是指房屋所有權和土地所有權；相對應，有些國家實行的是土地公有制，房屋所有權和土地使用權就被認定為房地產。鑒于我國實行的土地制度是土地公有制，也就是土地為國家所有或集體所有，因此，我國的房地產的課稅對象也就相應地體現(xiàn)為土地的使用權和房屋所有權[6]。
因此，土地所有權的國家所有或集體所有，不能成為對地產征稅的障礙。
2.土地地租、土地出讓金和地產稅
土地地租是土地所有者讓渡其土地使用權而得到的一種報酬，是土地所有權在經濟上的實現(xiàn)形式，它得以形成的前提是土地所有者對土地所有權的壟斷。
地租是通過超額利潤轉化而來的，地租是對社會剩余產品價值的分配。
馬克思指出：“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同特點：地租的占有是土地所有權借以實現(xiàn)的形式?！薄恶R克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第714頁?！艾F(xiàn)代意義上的地租……是超過平均利潤即超過每個資本在社會總資本所生產的剩余價值中所占的比例部分而形成的余額?！薄恶R克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第88頁?？梢?，因此，我們通常所講的土地使用權出讓金的實質是地租的資本化形式， 是土地所有者讓渡其擁有的一定年度土地使用權而得到的一種報酬，也是土地所有權在經濟上的實現(xiàn)形式。
地產稅屬于財產稅的一種，是國家取得財政收入的一種手段，是國家為了執(zhí)行其職能，憑借其政治權力，按照法律法規(guī)的規(guī)定，通過稅收工具強制地、固定地、無償?shù)孬@取一部分國民收入，它體現(xiàn)的是一種國家的政治權力。它與土地地租是有著本質區(qū)別的。
第一，土地地租和地產稅參與國民收入分配的形式有所不同。地租是所有者依靠土地所有權而取得的收入，是社會總剩余價值的轉化形式，是國民收入分配中的第一層次，屬于初次分配。地產稅屬于稅收，是國家財政收入的一部分，是國民收入分配中的第二層次，屬于再次分配。
第二，土地地租不僅反映一種經濟關系，同時還反映一種社會生產關系。社會主義地租是社會主義土地所有權得以實現(xiàn)的經濟形式，社會主義土地公有制決定了地租的性質。而對地產征稅是國家憑借其政治權力進行的收入分配，是國家強制無償征收的，它體現(xiàn)著國家的政治權力。
鑒于租稅之間在經濟性質、職能及作用等方面的區(qū)別，反映著不同的經濟關系和分配關系以及社會生產關系，我們在建立新型的房地產收益分配體制時，二者不能混淆，更不能以租代稅，應采取分別設立和分別征收的辦法[7]。
四、房產地產是否合并征稅
我國現(xiàn)行的房地產稅制是由房地產稅、土地使用稅、城市建設維護稅和耕地占用稅等稅種組成，可以說是對房產和地產分開征稅。而事實上，房產和地產是不能分割的結合體，在計算價值時也是不可分割的，他們之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：
（1）實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分。
（2）從價格構成上看，房產價格中不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格。
（3）從權屬關系看，房產所有權和地產使用權是聯(lián)系在一起的。
，主要包括幾個方面：
1.實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分；
2.從價格構成上看，房產價格中不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
3.從權屬關系看，房產所有權和地產使用權是聯(lián)系在一起的。
不少學者反對房產和地產合并征稅，認為西方國家對房產和地產合并征收房地產稅，是因為二者的產權形式的一致性，而我國土地和建筑物在所有權性質、計稅依據、征稅對象和政策目標等方面都存在差異，不宜合并征稅。
筆者主張將房產和地產合并征稅，以整個房地產的評估價值作為參考稅基。
第一，我國現(xiàn)行房產和地產不同的所有權制度不應成為合并征稅的制度障礙，我國的土地使用權實際上發(fā)揮著所有權的功能，只要納稅人取得房地產的關鍵權利就可以對其征稅，這符合市場經濟的征稅原則。此外，因為土地的國有特性，相當于由土地使用者為國家預付的土地稅。如果土地市場是有效的，那么，由土地使用者所繳納的這部分土地稅，最終會轉嫁給國家，土地租金的下降可能將成為一種表現(xiàn)形式。
第二，我國在法律上規(guī)定了土地使用權和房產所有權是同一主體，轉讓時必須一起轉讓。事實上“房依地存，地隨房走”，房產不僅地理上依附地產，而且對其財產價值的評估也常常結合在一起。盡管房產所有者僅僅擁有土地的使用權，同時，房產所有者實際上也擁有著另外一種權利，那就是自由轉讓土地使用權的權利。一旦房產所有者轉讓房產，他的所得中必將包括了土地使用權的價值，因此，房產所有者享受了土地的增值。
如果房產所有者一直持有房產，房產所有者也同樣可以享受土地的增值。因為在實踐中，土地實現(xiàn)增值的原因一般是由于所在社區(qū)提供的公共服務增加了，而真正享有這些增加了的公共服務的正是房產所有者。
五、房地產稅的計稅依據
計稅依據又叫課稅依據或課稅基數(shù)，是指計算應納稅額的基數(shù)，它表明政府按什么征稅，或納稅人按什么納稅。計稅依據是稅收要素中的重要組成部分，一般是由國家在稅收的法制體系中予以確定的。具體到房地產稅的計稅依據，是指計算納稅人所擁有的房地產應繳納稅額的依據。
如果依照計量單位來劃分，計稅依據可以劃分為從量計征和從價計征兩種方式。具體到房地產稅，大多數(shù)國家和地區(qū)采用的是從價計征，如美國和加拿大；只有少數(shù)國家采用從量計征，如俄羅斯。
從價計征，是指按照房地產的價值，通常使用貨幣單位來計算應納稅額，具體可分為按評估價值計稅和按市場價值計稅兩種類型。按評估價值計稅是指將評估部門評估出的市場價值乘以一定的計稅價值比例作為征收房地產稅的依據；按市場價值計稅，可以采用100%的計稅價值比例的評估值作為計稅依據。
從量計征的依據是以房地產本身所具有的一些物理特性作為計稅依據，如以房地產面積大小作為房地產稅的計稅依據。
從價計征，是指按照房地產的價值，通常使用貨幣單位來計算應納稅額，具體可分為按評估價值計稅、按市場價值計稅兩種類型。按評估價值計稅是指將評估部門評估出的市場價值乘以一定的計稅價值比例作為征收房地產稅的依據；按市場價值計稅，可以采用100%的計稅價值比例的評估值作為計稅依據。
從量計征則的依據是房地產本身所具有的一些物理特性作為計稅依據，例如以房地產面積大小作為房地產稅的計稅依據。
1.兩種計稅依據的比較
從價計征的優(yōu)點體現(xiàn)在以下四個方面：
（1）從價計征是以一定時點上房地產的評估價值為基準，能夠較好地體現(xiàn)地產和房產作為經濟資源的價值。
（2）對房地產市場價值課稅，可以提高稅收收入與房地產價值的相關性。隨著經濟社會的發(fā)展，房地產價值的日趨上升，必然帶來稅基的擴大和房地產稅收收入的增加，就使得房地產稅收的稅基更加富有彈性，使得經濟發(fā)展所帶來的升值因素能在稅收中得到體現(xiàn)，從而有利于地方財政收入的穩(wěn)定增加。
（3）可以增強地方政府提供社區(qū)公共產品和服務的偏好。房地產價值的上升是與本社區(qū)公共環(huán)境的改善和公共設施以及服務投入的不斷增加密切相關的，而房地產市場價值的上升又會帶來稅收收入的增加，采用從價計征的方法，也將使得對社區(qū)的公共投入得到相應回報，形成良性循環(huán)。
（4）市場價值反映了納稅人的納稅能力。對擁有不同價值房地產的納稅人征收不同額度的稅收，可以較好地反映納稅人的納稅能力，符合量能負擔的原則，同時也體現(xiàn)了稅收中的縱向公平原則。
但是，從價計征也有缺點：
（1）對于配套實施的條件有較高要求。從價計征這種計稅方法對不動產交易的市場環(huán)境、房地產評估機構的水平和稅收征管都有較高要求。這些條件在一些欠發(fā)達的國家和地區(qū)并不具備，因而提高了從價計征的難度。
（2）對房地產評估值的確定具有較強的主觀性。不同的評估機構可能使用不同類型的評估方法和技術，由此對同一房地產的評估值也會有不同的結果，有時差異可能會很大，這可能會有礙納稅公平原則的實現(xiàn)。
與從價計征相比較，從量計征的優(yōu)點主要體現(xiàn)在：
（1）稅額確實，方法簡單易行，收入穩(wěn)定，對于配套實施條件要求比較低，征管成本較低。
（2）利用房地產的物理特征作為計稅依據，可以減少從價計征過程中人為評估的主觀性，相對客觀。
從量計征的缺點也很明顯，主要體現(xiàn)在以下方面：
（1）稅收收入缺乏彈性。從量計征，使得稅收收入無法反映經濟發(fā)展對房地產價值的影響，尤其在房地產價值日益上升的情況下，稅基仍固定，不利于地方政府財政收入的增加，同時，社區(qū)的公共投入也無法得到相應的回報。
（2）稅制缺乏公平。因為擁有不理想土地的居民，必須與擁有位置優(yōu)越、服務齊全和環(huán)境優(yōu)雅的優(yōu)質土地的居民按照同等的有效稅率納稅。將會導致稅負無法體現(xiàn)土地的級差收益和人均稅負不均等問題。
2.我國房地產稅的計稅依據及其選擇
我國目前的房地產稅制是以建筑面積和房產的賬面原值或租金作為計稅依據的，具有明顯的“從量”特征，與市場經濟國家按照房地產的市場價值作為計稅依據存在根本的不同。這種計稅依據不能正確地反映財產的現(xiàn)有價值和土地、房產的時間價值，更加不能反映土地的級差收益，缺乏彈性，既影響了稅收的動態(tài)增長，也無法對房地產閑置現(xiàn)象和房地產投機行為起到應有的調節(jié)。
在討論具體的房地產稅的計稅依據之前，我們先回顧一下馬克思的地租理論。馬克思的地租理論是建立在剩余價值理論、勞動價值論、平均利潤和生產價格理論的基礎上的。其中馬克思提到，“這種地租的產生是由于一定的投入一個生產部門的個別資本，同那些沒有可能利用這種例外的、有利于提高生產力的自然條件相比，相對來說具有較高的生產率?！盵8]也就是說，自然條件的不同決定了生產率的差別。面積相同的土地，施以等量的投資，由于土地的自然力以及距離市場的位置的不同而產生不同的個別生產價格。與社會生產價格相比，肥力高并且距離市場較近的土地的個別生產價格將低于社會生產價格，將獲得超額利潤，這種超額利潤即級差地租I。
馬克思地租理論所揭示的經濟規(guī)律不僅僅局限于資本主義的生產關系，對研究和分析我國房地產稅也具有重要的理論意義和現(xiàn)實指導價值。不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地所有權借以實現(xiàn)的經濟形式?，F(xiàn)在我國存在著兩種不同的土地所有權形式，即城市土地全民所有和農村土地集體所有。既存在著土地租賃關系，也存在著土地市場關系。土地所有權和使用權分離，實行土地有償使用等，這些都是形成絕對地租和級差地租的社會經濟條件。絕對地租和壟斷地租是土地所有權在經濟上的實現(xiàn)形式，而級差地租則是對土地經營權壟斷所取得的超額利潤的轉化。馬克思地租理論己被廣泛地應用在我國的經濟建設中，對我國城市土地使用制度的改革、土地價格的評估、土地產權市場的建立、政府通過地租杠桿管理土地市場以及合理分配地租收益等均具有重要的指導意義。
我國幅員遼闊，地區(qū)差異非常大，經濟發(fā)展很不平衡。房地產稅按照房地產面積計稅的話，很難實現(xiàn)稅收公平原則，因此，參考馬克思地租理論中的級差地租理論，在征收房地產稅時，從量計征，即按照土地或房屋的面積作為計稅依據的方法是不科學的。
從理論上講，以房地產的評估價值作為其計稅依據是比較科學的。按房地產評估值征稅，可以比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，在市場經濟環(huán)境下，任何土地、房產都有一個時間價值，市場機制越完善，這個價值就越容易得到。同時，按房地產評估值征稅，還能比較準確地反映出土地的級差收益以及房地產的時間價值，保護土地資源，促進納稅人合理利用房地產資源，促進房地產資源的有效配置。
無論從經濟形態(tài)還是物質形態(tài)，土地與房屋均相互依存，因而對個人住宅征收房地產稅的計稅依據應是對地產和房產的綜合評估價值，以真實反映房地產的現(xiàn)值。因此，要改變原來的以房產原值（賬面價值）的一定比例
定額稅率征稅的方式。制定房地產稅按照房地產的評估值作為計稅依據，以此調節(jié)土地級差收益，既可以促使納稅人合理利用房地產，規(guī)范房地產市場交易，促進房地產資源的有效配置，也可以體現(xiàn)個人房產稅作為財產稅類的特性，保護土地資源，發(fā)揮其“自動調節(jié)器”的功能。
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