土地使用權(quán)的法律特征精選(九篇)

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第1篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

關(guān)鍵詞：土地抵押權(quán)；客體；登記；實(shí)現(xiàn)

中圖分類號(hào)：U412.1+4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、土地抵押權(quán)的概念及其法律特征

（一）土地抵押權(quán)的概念

抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其法律特征主要有：

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

二、土地抵押權(quán)的客體范圍

土地抵押權(quán)的客體是可以提供擔(dān)保的土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用權(quán)的類型不同，其客體范圍主要有以下幾種情況：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。

（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。

（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。

（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

三、 土地抵押權(quán)登記的效力

抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：

（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。

（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。

（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。

（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。

（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；

（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。

（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

四、抵押權(quán)人應(yīng)從以下幾個(gè)方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物合法性的確定

抵押物的合法性從以下幾個(gè)方面來(lái)確定：

（1）抵押物產(chǎn)權(quán)合法：因抵押物的客體是土地使用權(quán)，而使用權(quán)的確定必須以依法辦理的《土地使用權(quán)證》為準(zhǔn)，因此在辦理抵押登記手續(xù)時(shí)必須確保《土地使用權(quán)證》的合法性和真實(shí)性。為了規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)前面幾程序中已做了明確規(guī)定。其中由由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記是非常必要的。下面結(jié)合實(shí)際案例加以分析：某人用租用的集體的土地向某銀行申請(qǐng)抵押貸款（辦理了假《國(guó)有土地使用權(quán)證》）。結(jié)果用假《國(guó)有土地使用權(quán)證》和假的《土地他項(xiàng)權(quán)利證》騙取了銀行的巨額貸款，最后無(wú)力償還給銀行造成了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（2）抵押物使用權(quán)面積的合法性。

在實(shí)際工作過(guò)程中經(jīng)常遇到這樣的案例，有的《國(guó)有土地使用權(quán)證》上登記使用面積與宗地圖上的實(shí)際使用面積不一致。比如某證前面登記土地使用權(quán)面積為900平方米，而在宗地圖中其中有450平方米為代征道路用地，因此土地使用權(quán)人實(shí)際可使用面積僅為450平方米，因此抵押失敗后可處分的土地使用權(quán)面積僅為450平方米。因此在抵押時(shí)必須考慮可實(shí)際使用的土地使用權(quán)面積。

2、防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

各商業(yè)銀行為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)不同的抵押房地產(chǎn)都制定了一定的放貸標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)的抵押放貸比例。但是在實(shí)際抵押放貸中，客戶或銀行的信貸人員往往容易忽略的抵押放貸比例規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要性。比如有一宗土地準(zhǔn)備進(jìn)行抵押貸款，貸款期限為l年。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為100萬(wàn)元，該銀行規(guī)定住宅的抵押放貸比例為評(píng)估價(jià)格的70%。也就是說(shuō)可以發(fā)放貸款70萬(wàn)元。但客戶覺得他的土地既然值l00萬(wàn)，就應(yīng)該可以貸款100萬(wàn)元，哪怕少點(diǎn)也可以貸90萬(wàn)元。于是，客戶就認(rèn)為評(píng)估公司對(duì)這宗土地的評(píng)估值應(yīng)該為143萬(wàn)或129萬(wàn)，即使到期他還不了款，就是不考慮現(xiàn)在房屋的升值趨勢(shì)，也完全可以還得清貸款。而往往有的銀行信貸人員同意客戶這樣的想法，就經(jīng)常出現(xiàn)了客戶或銀行信貸人員要求評(píng)估公司做出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)交易價(jià)格的評(píng)估。

但是從我們通過(guò)收集抵押貸款后無(wú)力償還貸款，并進(jìn)入抵押土地處置的相關(guān)案例分析，發(fā)現(xiàn)基本上所有的處置案件都是無(wú)法按期償還本息的。而且進(jìn)行處置變現(xiàn)時(shí)，因?yàn)殂y行現(xiàn)在的不良貸款處置要求，基本都是走司法訴訟程序的處置變現(xiàn)，這樣訴訟、處置、執(zhí)行債務(wù)清償都是一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)程，期間又會(huì)產(chǎn)生一部分利息。而司法處置所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用以及過(guò)戶稅費(fèi)等費(fèi)用；大致占拍賣成交金額的20%以上。而且考慮到被處置土地受強(qiáng)制變現(xiàn)和短期變現(xiàn)等因素的影響，處置標(biāo)的的交易市場(chǎng)受到明顯的制約，特別是價(jià)值較大的標(biāo)的，由于資金需求較大，受讓市場(chǎng)更小，即使考慮土地市場(chǎng)的土地平均升值，按70%比例放貸也僅僅是一般安全放貸的比例。

3、注意抵押物變現(xiàn)的可執(zhí)行性

在實(shí)際抵押過(guò)程中，由于土地面積過(guò)大，土地整體貸款資金過(guò)大，因此一宗土地往往分割成兩次或跟多次貸款，這時(shí)候需要注意分割后土地的實(shí)際利用是否收到一定得限制。比如一宗土地只有一面（北面）臨街其它三面背街，在分割抵押時(shí)，把土地分割成南北兩塊，如果南側(cè)部分抵押失敗，需要進(jìn)行處分時(shí)就會(huì)因?yàn)橥恋貨]有道路無(wú)法正常使用影響土地的拍賣價(jià)值，進(jìn)而使銀行無(wú)法收回及本息。因此在抵押分割時(shí)，要注意分割部分能否正常使用。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問(wèn)題，其著眼點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說(shuō)，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押

客體

抵押權(quán)登記

效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說(shuō)，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（主權(quán)利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，作為主權(quán)利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此，它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征。

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開發(fā)利用，《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對(duì)世權(quán)。因此，對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，向社會(huì)公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動(dòng)情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因?yàn)楦鶕?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無(wú)權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)存有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記（如一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機(jī)關(guān)審查，進(jìn)行登記注冊(cè)，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說(shuō)，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國(guó)家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并就處分抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無(wú)效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無(wú)效事由而被依法確認(rèn)無(wú)效。抵押權(quán)無(wú)效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

六 、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán)，筆者認(rèn)為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí)，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對(duì)抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力。基于上述效力，當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí)，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無(wú)法履行其債務(wù)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒有加以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價(jià)格不好確定，其價(jià)值只減不增，從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估，而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序，不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二，國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，應(yīng)有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣方式，都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理，否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問(wèn)題就都可以解決。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

一、兩種土地使用權(quán)

現(xiàn)行立法上的“土地使用權(quán)”一詞，在概念上存在多義。實(shí)務(wù)中遇到“土地使用權(quán)”一詞時(shí)，首先應(yīng)區(qū)別具體的土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)還是債權(quán)性質(zhì)。

關(guān)于物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中均有規(guī)定，具體種類有：城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)等。其有以下特征：設(shè)立時(shí)須根據(jù)有關(guān)物權(quán)的法律法規(guī)，如《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等；有關(guān)法律法規(guī)大多是強(qiáng)行性規(guī)范；屬于用益物權(quán)，是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；其權(quán)利期限較長(zhǎng)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容多而約定內(nèi)容少；其權(quán)利人對(duì)土地有直接占有、使用和收益的權(quán)利；在權(quán)利受侵害時(shí)，其權(quán)利人可直接行使物上請(qǐng)求權(quán)，可以直接對(duì)第三人包括土地所有人主張權(quán)利；其設(shè)立、變更和消滅等，須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，權(quán)利人須持有《土地使用權(quán)證書》，除非法律有特別規(guī)定，否則可自由轉(zhuǎn)讓；如果根據(jù)出讓合同取得，其權(quán)利人須支付出讓金，根據(jù)劃撥取得則權(quán)利人可無(wú)償擁有；土地所有人或土地使用權(quán)人可將物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)向公司出資，出資后公司成為土地使用權(quán)人，但須向出資人折算相當(dāng)股份。

關(guān)于債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，現(xiàn)行法律疏于規(guī)定，但實(shí)務(wù)中卻常見，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時(shí)建筑、停放車輛、舉行活動(dòng)等。其有以下特征：只須根據(jù)租賃或借用合同設(shè)定；有關(guān)法律大多是任意性規(guī)范；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)只是土地所有權(quán)中的使用權(quán)能，不能獨(dú)立于土地所有權(quán)；其期限較短；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；其權(quán)利人對(duì)土地通常只有占有、使用的權(quán)利，如土地所有人允許轉(zhuǎn)租，則權(quán)利人有收益權(quán)；其權(quán)利人根據(jù)租賃或借用合同行使權(quán)利，在權(quán)利受侵害時(shí)，一般沒有物上請(qǐng)求權(quán)；其設(shè)立、變更或消滅時(shí)不須登記，但如登記則可對(duì)抗第三人，權(quán)利人不需持有《土地使用權(quán)證書》；除非有約定，否則不能轉(zhuǎn)讓；如果據(jù)租賃合同取得，其權(quán)利人須交付租金，根據(jù)借用合同取得則權(quán)利人可無(wú)償使用；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

二、兩種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

通常認(rèn)為，我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只有一種。其實(shí)根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也有兩種。例如，《農(nóng)業(yè)法》第十三條規(guī)定：“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見》規(guī)定：“轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包項(xiàng)目的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同的行為?！彼裕r(nóng)村土地轉(zhuǎn)包中存在兩種“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”：其一是轉(zhuǎn)發(fā)包人繼續(xù)擁有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其二是轉(zhuǎn)承包人擁有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。前者應(yīng)是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，后者應(yīng)是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；該權(quán)利是根據(jù)農(nóng)用土地承包經(jīng)營(yíng)合同而設(shè)立的，發(fā)包人是土地所有人；該權(quán)利人對(duì)土地?fù)碛歇?dú)立的占有、使用、收益的權(quán)利，擁有農(nóng)用土地上種植物、養(yǎng)殖物的所有權(quán)，對(duì)外獨(dú)立享有收益權(quán)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容較多而約定內(nèi)容較少；該權(quán)利期限較長(zhǎng)；在權(quán)利受侵害時(shí)，權(quán)利人可獨(dú)立行使物上請(qǐng)求權(quán)，可以向任何第三人包括土地所有人主張權(quán)利。就目前實(shí)際情形來(lái)看，該類權(quán)利仍有許多債權(quán)性質(zhì)，如多數(shù)未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，轉(zhuǎn)讓時(shí)須經(jīng)土地所有人同意等。但隨著農(nóng)村土地制度的改革和物權(quán)制度的完善，該權(quán)利內(nèi)容中的債權(quán)性質(zhì)將逐漸淡化以至消失。

債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利只是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用權(quán)能；該權(quán)利根據(jù)轉(zhuǎn)包合同而確立；該權(quán)利人對(duì)土地沒有獨(dú)立的占有、使用、收益的權(quán)利，對(duì)農(nóng)用土地上的種植物、養(yǎng)殖物沒有所有權(quán)，對(duì)外不能享有收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)內(nèi)（即轉(zhuǎn)發(fā)包人和轉(zhuǎn)承包人之間）則可以分享收益和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；該權(quán)利期限較短；在權(quán)利受侵害時(shí)，權(quán)利人不能行使物上請(qǐng)求權(quán)，只可以向轉(zhuǎn)發(fā)包人主張權(quán)利，或者通過(guò)轉(zhuǎn)發(fā)包人向第三人包括土地所有人主張權(quán)利。

三、“土地租賃”的多義性

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，“土地租賃”一詞被廣泛使用。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地租賃，往往指任何有償使用他人土地的情形。法律上的土地租賃則至少在以下兩種意義上使用。

其一，債法上的土地租賃。其法律關(guān)系基本與通常租賃合同關(guān)系相同，特別之處在于標(biāo)的物為土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)人；承租人擁有的土地權(quán)利即是上述債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。

其二，物權(quán)法上的土地租賃?！豆煞莨就恋厥褂脵?quán)管理暫行規(guī)定》第九條規(guī)定：“國(guó)家以租賃方式將土地使用權(quán)租給公司的，定期收取租金。”該項(xiàng)規(guī)定的情形即是物權(quán)法上的土地租賃，其目的是設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，屬于建立物權(quán)關(guān)系的原因關(guān)系；其當(dāng)事人一方為土地所有人（不叫出租人），另一方為土地使用權(quán)人（不叫承租人），相互之間的關(guān)系受物權(quán)法規(guī)范。與土地使用權(quán)出讓相比，兩者有以下不同：（1）兩者目的均為設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，均屬于設(shè)立物權(quán)的原因關(guān)系，但出讓屬于土地使用權(quán)出售。（2）因出讓而設(shè)立土地使用權(quán)，出讓金在性質(zhì)上屬于土地使用權(quán)的價(jià)金，土地使用權(quán)人應(yīng)在較短期限內(nèi)（如60日）交付；因租賃而設(shè)立土地使用權(quán)，租金可在土地使用權(quán)存續(xù)期間定期交付。

第4篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。

2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。

3、土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。

4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

【法律依據(jù)】

第5篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

福建協(xié)勝律師事務(wù)所 王新平

破產(chǎn)法律制度以公平清償債權(quán)為宗旨，債務(wù)人(破產(chǎn)企業(yè))的哪些財(cái)產(chǎn)可用于清償分配，直接關(guān)系到破產(chǎn)債權(quán)人的利益。因此，在司法實(shí)踐中，如何正確界定破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)范圍，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益具有十分重要的意義。為此，筆者將就破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概念、法律特征、現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定以及有關(guān)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的特殊問(wèn)題進(jìn)行闡述、探討。

一、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概念及其法律特征

破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是指在破產(chǎn)程序中，由破產(chǎn)管理人管理處分的、用于破產(chǎn)清償分配的、破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。它具有下列法律特征：1.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。首先，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是一種廣義的財(cái)產(chǎn)，既包括有形財(cái)產(chǎn)，也包括無(wú)形財(cái)產(chǎn)，還包括財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而人身權(quán)因與權(quán)利主體人身不可分離，沒有直接的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，故不屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，如名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)等。其次，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理，不屬破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)由權(quán)利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是用于破產(chǎn)清算分配的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這一特征包含以下內(nèi)容：第一，法律設(shè)定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的首要目的是最大限度地滿足和保護(hù)破產(chǎn)債權(quán)人的公平受償權(quán)，這一目的決定了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的特殊用途，即必須用于破產(chǎn)分配。第二，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不等于破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的一切財(cái)產(chǎn)。按照法律規(guī)定，破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的某些財(cái)產(chǎn)可不用于破產(chǎn)分配，如破產(chǎn)人的擔(dān)保物。因此，只有用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財(cái)產(chǎn)才是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而依法不用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財(cái)產(chǎn)不屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是可以實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償分配。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法(試行)〉若干問(wèn)題的意見》，(以下簡(jiǎn)稱《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見》)第六十五條規(guī)定，確實(shí)無(wú)法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，不列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。3.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由破產(chǎn)管理人管理和處分。我國(guó)法律稱破產(chǎn)管理人為清算組。破產(chǎn)法第二十四條規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)自宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起15日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)；清算組負(fù)責(zé)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的保管、清理、估價(jià)、處理和分配。按此規(guī)定，行使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理處分權(quán)的主體既不是破產(chǎn)人，也不是破產(chǎn)債權(quán)人，而是清算組；清算組獨(dú)立于破產(chǎn)債權(quán)人和破產(chǎn)人，只對(duì)法院負(fù)責(zé)；清算組行使管理處分權(quán)并不是為了自己的利益，而是為了全體破產(chǎn)債權(quán)人的利益。由破產(chǎn)管理人行使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理處分權(quán)，是為了保證破產(chǎn)清算的公正性。4.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)具有動(dòng)態(tài)性。這種動(dòng)態(tài)性表現(xiàn)在三個(gè)方面：在時(shí)間上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時(shí)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，也包括破產(chǎn)宣告前一定時(shí)間內(nèi)被債務(wù)人違法處置的財(cái)產(chǎn)，還包括破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)，甚至包括程序終結(jié)后追加分配期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并追回的財(cái)產(chǎn)。在財(cái)產(chǎn)數(shù)額上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時(shí)的財(cái)產(chǎn)總額，在破產(chǎn)清算期間，其數(shù)額可能因某些原因而變化，如清理破產(chǎn)人因應(yīng)收賬款所產(chǎn)生的數(shù)額變化。在形態(tài)上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)也并非靜止不變，隨著破產(chǎn)清算工作的進(jìn)行，其表現(xiàn)形態(tài)可能相互轉(zhuǎn)換，如破產(chǎn)人所持股權(quán)被有償轉(zhuǎn)讓成貨幣，則破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)即以財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)橛行呜?cái)產(chǎn)。

二、我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的具體規(guī)定

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的具體規(guī)定，除了《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十八條、第三十五條規(guī)定外，最高人民法院《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見》第六十條、第六十五條和《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《破產(chǎn)規(guī)定》)的第六十四條至條七十條也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。通過(guò)對(duì)上述規(guī)定的歸納，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(一)宣告破產(chǎn)時(shí)破產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部財(cái)產(chǎn)

破產(chǎn)宣告時(shí)破產(chǎn)企業(yè)享有所有權(quán)以及國(guó)有企業(yè)被授予經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)，均屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)大體包括四類：（1）有形財(cái)產(chǎn)，如廠房、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具、原材料、產(chǎn)成品和辦公用品等；（2）無(wú)形財(cái)產(chǎn)，如土地使用權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、特許權(quán)等；（3）貨幣和有價(jià)證券；(4)投資權(quán)益，如破產(chǎn)企業(yè)在其他公司中享有股權(quán)。

(二)破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十四條和第二十六條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的清算組可以進(jìn)行必要的民事活動(dòng)，并有權(quán)決定繼續(xù)履行破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，通過(guò)清算組的行為所取得的財(cái)產(chǎn)本身屬法人資本增值的結(jié)果，構(gòu)成法人財(cái)產(chǎn)的組成部分，這類財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。具體包括以下幾種情況：(1)因破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)人的清償和財(cái)產(chǎn)持有人的交還而取得的財(cái)產(chǎn)。這部分財(cái)產(chǎn)在取得以前僅僅是破產(chǎn)企業(yè)的帳面財(cái)產(chǎn)，不具有可分配性，經(jīng)清償或交還后，成為可分配的現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。因此，從可分配財(cái)產(chǎn)的角度講，由這些原因取得的財(cái)產(chǎn)可以視作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的新增加部分。(2)因未履行合同的繼續(xù)履行而取得的財(cái)產(chǎn)。由于這種合同是雙務(wù)合同，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在接受給付時(shí)有相應(yīng)的對(duì)待給付，而且這種對(duì)待給付一般是等價(jià)性質(zhì)的。因而，這部分新取得的財(cái)產(chǎn)不是價(jià)值形態(tài)上的財(cái)產(chǎn)增加，而是實(shí)物形態(tài)上的財(cái)產(chǎn)增加。從實(shí)物形態(tài)的角度講，這可以視作破產(chǎn)宣告后破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的收入。(3)由破產(chǎn)企業(yè)享有的投資權(quán)益所產(chǎn)生的收益，如公司股份的年終分紅，在合資企業(yè)中的獲得的利潤(rùn)分配。(4)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所生的孳息，如房租、銀行利息。(5)清算期間繼續(xù)營(yíng)業(yè)的收益，應(yīng)注意的是破產(chǎn)宣告后，破產(chǎn)企業(yè)在有利于破產(chǎn)債權(quán)人利益的前提下，可以進(jìn)行必要的營(yíng)業(yè)，由此增加的營(yíng)業(yè)所得就應(yīng)歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。(6)基于其他合法原因而取得的財(cái)產(chǎn)，如因他人侵犯破產(chǎn)企業(yè)的專利權(quán)而獲得的賠償。

(三)應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利

應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利主要有以下幾項(xiàng)：（1）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的物權(quán)，除上述已涉及到的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)等外，還有礦業(yè)權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)和留置權(quán)等。（2）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的合同債權(quán)，如對(duì)銷售客戶拖欠的貨款以及因其違約行為所產(chǎn)生的違約金、賠償金的請(qǐng)求權(quán)。（3）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的票據(jù)權(quán)利，如破產(chǎn)企業(yè)作為票據(jù)持票人所享有的付款請(qǐng)求權(quán)和追索權(quán)。（4）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的股東權(quán)。股東權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利，主要包括收益權(quán)和表決權(quán)。（5）破產(chǎn)企業(yè)享有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。（6）破產(chǎn)企業(yè)的開辦人注冊(cè)資金投入不足的，應(yīng)當(dāng)由開辦人予以補(bǔ)足，補(bǔ)足部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（7）因錯(cuò)誤執(zhí)行破產(chǎn)企業(yè)，執(zhí)行回轉(zhuǎn)后的財(cái)產(chǎn)應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（8）破產(chǎn)企業(yè)依法取得代位求償權(quán)的，依該代位求償權(quán)享有的債權(quán)應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（9）破產(chǎn)企業(yè)在被宣告破產(chǎn)時(shí)未到期的債權(quán)視為已到期的債權(quán)，并列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)扣除未到期的利息。（10）權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的抵押物、留置物和出質(zhì)物或優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的抵押物、留置物和出質(zhì)物，這些財(cái)產(chǎn)也應(yīng)并入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

三、關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的幾個(gè)特殊問(wèn)題

在實(shí)施破產(chǎn)法的司法實(shí)踐中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍的確定常常涉及到一些特殊問(wèn)財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)處分行為，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合有關(guān)的法律或政策進(jìn)行具體分析。

(一)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)是否是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)取得的途徑一般有以下幾種情況：第一，以出讓方式取得的，即向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，取得一定年限的土地使用權(quán)；第二，以轉(zhuǎn)讓方式取得的，即通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與等其他合法方式取得；第三，以劃撥方式取得的，即經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得土地使用權(quán)的。

實(shí)踐中對(duì)以出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是沒有爭(zhēng)議的，但對(duì)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)否作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)卻存在嚴(yán)重的分歧 。一種觀點(diǎn)認(rèn)為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。理由是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條和最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第一條的規(guī)定，并認(rèn)為如果將劃撥土地使用權(quán)歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)用于清償債務(wù)，不僅不符合現(xiàn)行的有關(guān)土地法律法規(guī)規(guī)定，而且勢(shì)必造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)也是依法履行一定手續(xù)后合法取得的，應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。其理由分別是：第一，改革開放以來(lái)，我國(guó)從社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要出發(fā)，已逐步改革土地使用制度，土地使用權(quán)流通限制有所松動(dòng)；第二，對(duì)債權(quán)人有失公平，原國(guó)有企業(yè)劃撥的土地使用權(quán)是作為企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，甚至還有許多企業(yè)把劃撥取得的土地使用權(quán)作為其注冊(cè)資金的一部分，如果收回土地使用權(quán)，就等于抽逃注冊(cè)資金，這樣 ，不僅違反了《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十八條和其他有關(guān)企業(yè)法人注冊(cè)資金的法律規(guī)定，而且也損害了其他債權(quán)人的利益。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)雖然各有一定的道理，但都有所偏頗，從當(dāng)前破產(chǎn)案件的具體操作上講，對(duì)劃撥取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方法，具體問(wèn)題具體分析。首先，凡列入全國(guó)企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)工作計(jì)劃的國(guó)有工業(yè)企業(yè)破產(chǎn)，適用國(guó)務(wù)院《關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱國(guó)發(fā)(1994)59號(hào)文件)等政策，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。國(guó)發(fā)（1994）59號(hào)文件第二條規(guī)定：“企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者招標(biāo)方式為主依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置；安置破產(chǎn)企業(yè)職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)分配方案”。其次，對(duì)依法必須由國(guó)家收回的土地使用權(quán)也不應(yīng)一律無(wú)償收回，還應(yīng)具體情況具體處理：劃撥取得土地使用權(quán)已作為破產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金的，政府就應(yīng)將收回土地使用權(quán)而減少的注冊(cè)資金部分給予補(bǔ)足，補(bǔ)足的注冊(cè)資金部分應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)已經(jīng)支付了安置補(bǔ)償費(fèi)等征地費(fèi)用的，政府應(yīng)給破產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的補(bǔ)償，這些補(bǔ)償就應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)雖然無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)，但根據(jù)城市規(guī)劃國(guó)家無(wú)須立即收回的，在不改變土地用途的前提下，應(yīng)允許破產(chǎn)企業(yè)在補(bǔ)交一定比例土地出讓金后，將劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并用于清償債務(wù)。

(二)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)對(duì)外投資的財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

企業(yè)對(duì)外投資(如聯(lián)營(yíng)、入股、建立獨(dú)資企業(yè)等)在資產(chǎn)構(gòu)成上體現(xiàn)為企業(yè)的長(zhǎng)期投資，是企業(yè)總資產(chǎn)的一部分，因此在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，這些投資也應(yīng)進(jìn)行清算并列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，具體操作時(shí)還應(yīng)注意以下幾種情況：第一，屬于破產(chǎn)企業(yè)獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，如不具備法人資格的，應(yīng)對(duì)該分支企業(yè)的財(cái)產(chǎn)以及債權(quán)、債務(wù)編制成冊(cè)，列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，一并進(jìn)行破產(chǎn)；如取得法人資格的，應(yīng)把破產(chǎn)企業(yè)對(duì)其享有的投資權(quán)益進(jìn)行變價(jià)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得則應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第二，破產(chǎn)企業(yè)在其他公司的投資或聯(lián)營(yíng)的投資，應(yīng)在明確企業(yè)資產(chǎn)狀況的基礎(chǔ)上將投資的數(shù)額、所占比例列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)以股票或其他有價(jià)證券方式擁有的股權(quán)，以有價(jià)證券形式計(jì)入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

(三)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的融資租賃物是否應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

融資租賃是指由出租人融通資金，供貨人提供設(shè)備(即租賃物)，承租人支付租金，具有融資、融物雙重職能的租賃交易。筆者認(rèn)為，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，在租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)，承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；承租人在租賃期間屆滿后破產(chǎn)的，租賃物的歸屬按照法律規(guī)定或當(dāng)事人約定來(lái)確定：若租賃雙方約定租賃物在租賃期間屆滿后歸承租人所有的，則租賃物屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。若租賃雙方對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確、且無(wú)法定的權(quán)屬變更事由的，則租賃物的所有權(quán)仍歸出租人，該租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

(四)關(guān)于無(wú)法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)可否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

在清理破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)中，破產(chǎn)企業(yè)的下列債權(quán)可不列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：(1)已超過(guò)訴訟時(shí)效的；(2)債務(wù)人已歇業(yè)且無(wú)財(cái)產(chǎn)可供清償債務(wù)的；(3)債務(wù)人下落不明的；(4)追償費(fèi)用將超過(guò)債權(quán)數(shù)額的；(5)符合會(huì)計(jì)法核賬原則并經(jīng)有關(guān)部門審批核銷的；(6)其它原因?qū)е聜鶛?quán)確實(shí)無(wú)法收回的。

第6篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指其房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)包含土地使用權(quán)和建筑物、附著物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)物權(quán)立法的缺位，社會(huì)忽視對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，公民的私有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸到底屬于誰(shuí)？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無(wú)法直接找到答案，其產(chǎn)權(quán)歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

對(duì)于商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)行有以下幾種通說(shuō)：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。二是推定歸屬論。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中對(duì)小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)沒有約定或約定不明時(shí)，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設(shè)成本及利潤(rùn)計(jì)入其計(jì)劃的房屋銷售收益時(shí)，小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，反之，其產(chǎn)權(quán)屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權(quán)論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。本人認(rèn)為，上述的登記憑證確權(quán)論相對(duì)恰當(dāng)，登記憑證確權(quán)論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持者所有”的認(rèn)識(shí)是正確的。但是，登記憑證確權(quán)論中“否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)”的認(rèn)識(shí)有失偏頗，其忽視了我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實(shí)和缺陷，以致認(rèn)識(shí)上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認(rèn)識(shí)均不能全面、恰當(dāng)、準(zhǔn)確地解答有關(guān)商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題。

本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權(quán)的取得與房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過(guò)程，從所有權(quán)（物權(quán)）法和債權(quán)法兩個(gè)角度，分析土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關(guān)系，計(jì)入建筑容積率的建筑面積和不計(jì)入建筑容積率的建筑面積與土地使用權(quán)之間的法律關(guān)系，運(yùn)用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車位房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。

一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)法律制度的形式、房地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和特征。

1、房地產(chǎn)法律制度的形式。

在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個(gè)重要問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。第五十九條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)受法律保護(hù)。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營(yíng)、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，不得分割。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權(quán)利人，是指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則

》第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e兩部份。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外平臺(tái)、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分?jǐn)偟墓妹娣e除前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應(yīng)分?jǐn)偣玫暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)屬于建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e包括地下室用于人防、設(shè)備用房、車庫(kù)的建筑面積。

3、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征。

從上述的相關(guān)規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：（1）在規(guī)范土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物之間的關(guān)系時(shí)，采用土地使用權(quán)和土地上蓋建筑物所有權(quán)的法律概念和法律規(guī)范。

（2）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一①。

（3）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。

（4）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

（5）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。

這意味著，只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。

（6）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買方依法所有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

（7）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護(hù)。

（8）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

（9）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。

上述我國(guó)房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財(cái)產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨②，法定登記，確權(quán)保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)法定登記而確權(quán)，只有國(guó)家確認(rèn)和保護(hù)的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。

4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與特點(diǎn)。

上述房地產(chǎn)權(quán)的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)具有以下特點(diǎn)：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（2）在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。

計(jì)算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

（4）對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》。

（5）不計(jì)算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。

從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。

（7）在二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方雙方當(dāng)然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

二、土地使用權(quán)出讓和《土地使用權(quán)出讓合同書》中有關(guān)建筑物轉(zhuǎn)讓的約定。

政府通過(guò)拍賣、協(xié)議買賣方式將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，土地的用途是建設(shè)商品房住宅，在付清地價(jià)，依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)開發(fā)商取得宗地號(hào)土地使用權(quán)證書，宗地號(hào)的土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商。

政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書》約定了出讓宗地號(hào)的土地面積、用途、地價(jià)、建筑容積率、開發(fā)建設(shè)完工期限等規(guī)定。同時(shí)，《土地使用權(quán)出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應(yīng)遵守《土地使用規(guī)則》。

由此可見，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓建筑物時(shí)，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。

在商品房住宅小區(qū)建筑物時(shí)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來(lái)約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。

1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物（面積）。

由此可見，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物（面積）。

目前，在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對(duì)于共有、他項(xiàng)的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不辦理，停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。

2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購(gòu)房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

在二級(jí)市場(chǎng)首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。

在首次轉(zhuǎn)移登記實(shí)務(wù)中，停車位的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移亦不記載于房地產(chǎn)證權(quán)。

由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物（面積），當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。

四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。

目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場(chǎng)）。

2、多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計(jì)算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場(chǎng)的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。

3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。

房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。

由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，樓房架空層停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，首層樓房架空層停車位不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當(dāng)其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

5、小區(qū)樓房地下停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計(jì)算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”的條款違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該類條款無(wú)效。

在二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)買賣實(shí)務(wù)中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在《房地產(chǎn)買賣合同》約定小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車位的產(chǎn)權(quán)歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門，或房地產(chǎn)開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”、“停車位的法律權(quán)利屬于賣方”。

從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無(wú)效。

此外，政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任；買方可提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決確認(rèn)該類條款無(wú)效。

當(dāng)然，對(duì)上述房地權(quán)利發(fā)生分離時(shí)、交易無(wú)效的法律觀點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為值得商榷，認(rèn)為“對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過(guò)程中是否只能作為一項(xiàng)交易的財(cái)產(chǎn)對(duì)待，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③。

六、買賣不計(jì)算建筑容積率停車位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無(wú)效。

在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計(jì)算建筑容積率停車位依法不能取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》。

在房地產(chǎn)買賣實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，不計(jì)算建筑容積率停車位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)出的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車位，或?qū)⑼＼囄慌c住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條（四）項(xiàng)和第三十九條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動(dòng)，否則，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)將依法給予查處。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計(jì)算容積率停車位的行為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

此外，售賣不計(jì)算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應(yīng)依法定程序確認(rèn)為無(wú)效合同。

七、應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計(jì)算建筑容積率停車位的法律權(quán)利歸屬。

目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)不計(jì)算容積率停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計(jì)算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張不計(jì)算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的不計(jì)算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計(jì)算容積率的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)利用不計(jì)算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。

據(jù)媒體報(bào)道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個(gè)停車位④，全國(guó)各地均存在停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要的狀況。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索。

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對(duì)土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的來(lái)源、確權(quán)、保護(hù)產(chǎn)生不同的認(rèn)知與解讀，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序帶來(lái)諸多的問(wèn)題。小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭(zhēng)議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的缺位和錯(cuò)位。應(yīng)盡快完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，強(qiáng)化法律對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。

2、提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階?，F(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)缺乏力度。應(yīng)進(jìn)行一步提升房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。

3、完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施。房地產(chǎn)作為要式登記、確權(quán)保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，登記確權(quán)保護(hù)的具體措施是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)能否真正落實(shí)這一重大問(wèn)題。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的《房地產(chǎn)證》，對(duì)建筑物共用部位、他項(xiàng)權(quán)利不予記載的登記方式，無(wú)意中給政府房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無(wú)法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，以完全物權(quán)的絕對(duì)權(quán)直接對(duì)抗該類違法的合同條款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。盡快完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施，提升登記確權(quán)制度的法律位階，對(duì)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，遏制違法行為，將會(huì)起到立竿見影的良好效果。

我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國(guó)情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，住宅小區(qū)內(nèi)共用的停車位資源有限，不應(yīng)買賣。住宅小區(qū)內(nèi)不計(jì)算容積率停車位的法律權(quán)利應(yīng)進(jìn)一步明確定位歸屬于小區(qū)的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時(shí)，要采取優(yōu)惠和鼓勵(lì)的政策措施，調(diào)動(dòng)和刺激房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營(yíng)性的停車位（場(chǎng)），以滿足不同層次、不同要求的社會(huì)需要。

綜上所述，在目前的房地產(chǎn)法律制度下，商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車位的產(chǎn)權(quán)由取得停車位《房地產(chǎn)證》的權(quán)利人擁有，不計(jì)算容積率停車位的建筑物或其法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)的全體房地產(chǎn)權(quán)人。房屋買賣合同約定不計(jì)算容積率停車位產(chǎn)權(quán)歸屬于某一當(dāng)事人的條款違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該類條款無(wú)效。買賣不計(jì)算容積率停車位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，其買賣停車位的合同無(wú)效。只有進(jìn)一步完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。

注釋：

①王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版第319頁(yè)

②王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版第317頁(yè)

③王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版第319頁(yè)

④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報(bào)》2002年8月19日第13版

參考文獻(xiàn)：

①王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版。

②深圳市規(guī)劃國(guó)土局編：《深圳市規(guī)劃國(guó)土房地產(chǎn)規(guī)范性文件匯會(huì)編》、中國(guó)建筑工業(yè)出版社2001年3月出版。

第7篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

摘 要 對(duì)土地使用權(quán)的賬務(wù)處理，在會(huì)計(jì)上有過(guò)不同的觀點(diǎn)和爭(zhēng)議。筆者從相關(guān)的法律法規(guī)和無(wú)形資產(chǎn)的特征、性質(zhì)等方面提自己的窺管之見。為適應(yīng)技術(shù)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，使會(huì)計(jì)核算適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的管理需要，使經(jīng)濟(jì)資源的發(fā)育、拓展正常運(yùn)行，滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源優(yōu)化和合理配置，真正監(jiān)測(cè)無(wú)形資產(chǎn)的良行運(yùn)行，考核無(wú)形資產(chǎn)的運(yùn)行成果，使資源各得其位、各有其位，使會(huì)計(jì)核算具有可比性、一貫性和明晰性，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)從現(xiàn)行的無(wú)形資產(chǎn)中剝離出來(lái)，將其設(shè)置在“固定資產(chǎn)”類下的“土地類”。

關(guān)鍵詞 無(wú)形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 需求彈性

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。同時(shí)第十一條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)民上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書；其中央機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)由國(guó)務(wù)院確定。確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。依據(jù)法律規(guī)定人們只能取得土地的使用權(quán)。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條、企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。筆者試從無(wú)形資產(chǎn)的特征、性質(zhì)淺論土地使用權(quán)的歸屬界限。

無(wú)形資產(chǎn)人們普遍認(rèn)為具有以下的特征：一是無(wú)實(shí)體性、二是獨(dú)占性、三是有償取得、四是價(jià)值的不確定性及效益的長(zhǎng)期性。這四個(gè)特征是相輔相成，缺一不可的，因?yàn)闊o(wú)實(shí)體是相對(duì)于有形資產(chǎn)而言的，如果把無(wú)實(shí)體都劃分為無(wú)形資產(chǎn)，那么在資產(chǎn)內(nèi)不具備實(shí)物形態(tài)的就多了，如涉及債權(quán)內(nèi)的就有：應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、待攤費(fèi)用等，因此無(wú)實(shí)物形態(tài)并不是區(qū)分有形與無(wú)形之分的主要特征，更況“土地使用權(quán)”其依附的是實(shí)實(shí)在在的實(shí)物-----占有使用土地的面積，它的無(wú)實(shí)體實(shí)際是有確定的相對(duì)實(shí)體，只不過(guò)這個(gè)實(shí)體是國(guó)家用法律的規(guī)定明確取得的只是使用權(quán)而沒有所有權(quán)而已；二、三兩點(diǎn)是所有資產(chǎn)類所具有的共同特征，資金產(chǎn)的定義中“是企業(yè)擁有和控制的”但對(duì)同一有形的資產(chǎn)其獨(dú)占性遠(yuǎn)比無(wú)形資產(chǎn)的獨(dú)占性明顯，如某企業(yè)擁有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，就該機(jī)器而言，它的的確確是整個(gè)市場(chǎng)的唯一，因?yàn)樗荒苎苌?。而無(wú)形資產(chǎn)卻不同，它的獨(dú)占性受法律的約束和地域的限制。如同一項(xiàng)專利技術(shù)可以在不同區(qū)域內(nèi)同時(shí)存在，但土地的使用權(quán)卻只能在一個(gè)區(qū)域存在，它的使用權(quán)限受限于其本身確實(shí)存在的實(shí)物-----土地；第四個(gè)特征堪稱是無(wú)形資產(chǎn)的精髓，其“價(jià)值的不確定性，效益的長(zhǎng)期性、不確定性”是所有有形資產(chǎn)無(wú)法具備的，具體地表現(xiàn)在當(dāng)代科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展、產(chǎn)品的更新?lián)Q代、技術(shù)的替代達(dá)到了驚人的速度，使得除了在法律中人為規(guī)定的某些權(quán)利的有效期間壽命之外，其實(shí)所有的無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命都難一準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)。有些無(wú)形資產(chǎn)可能存在在法律規(guī)定年限以外還能繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，而有些無(wú)形資產(chǎn)可能在法定年限內(nèi)不復(fù)存在的現(xiàn)象。由于使用期限的不確定性決定了未來(lái)價(jià)值的無(wú)法確定，從而使得無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值帶上“朦朧”的色彩，因而也帶來(lái)了無(wú)形資產(chǎn)管理上的預(yù)測(cè)、決策及會(huì)計(jì)核算上的計(jì)價(jià)、攤銷諸多不便。而企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)計(jì)量是確定的，可以估算其未來(lái)期間可能帶給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。如工廠生產(chǎn)一批產(chǎn)品銷售后能得到多少經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，商家一批經(jīng)營(yíng)交易能賺多少錢?！巴恋厥褂脵?quán)”并不能象商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)那樣可以憑借其自身的優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)以獲取超額利益，而只是其保證生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的先決條件，就旬生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)需要資金一樣。土地取得的價(jià)值是根據(jù)地塊面積的大小、地段位置的優(yōu)劣來(lái)確定的，價(jià)值是確指的，其使用年限是根據(jù)土地的取得方式 ，國(guó)家法律有明確的規(guī)定，它與支付地租的形式類似。會(huì)計(jì)完全可以準(zhǔn)確的計(jì)量、核算和攤銷。

從土地資源和智力資源性質(zhì)來(lái)看：土地屬于稀缺性資源它的稀缺性還在于它的不可替代性和不可再生性，這是它與其他無(wú)形和有形資產(chǎn)的一個(gè)最大區(qū)別。人類居住的土地是有限的、不可再生的，但沒有特殊的狀況也不會(huì)減少（人為、地震、地球運(yùn)行的變遷等因素除外），它屬于自然資源，與空氣一樣對(duì)人類是有益的，而且是永久性資源，原始的取得無(wú)需付出任何勞動(dòng)，其開發(fā)的過(guò)程也只是簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)和機(jī)械運(yùn)作。而商標(biāo)權(quán)、專利技術(shù)、著作權(quán)、非專利技術(shù)是腦力勞動(dòng)的產(chǎn)物，設(shè)計(jì)、研制開發(fā)要付出大量的人力物力。其取得的過(guò)程遠(yuǎn)比制造有形資產(chǎn)更艱苦、更復(fù)雜，花費(fèi)的勞動(dòng)時(shí)間更長(zhǎng)，是人類智力勞動(dòng)的結(jié)晶。

從交易的方式看：一是土地屬于不可再生資源，其交易是國(guó)家憑借掌握土地的壟斷權(quán)進(jìn)行的，它雖然有拍賣、招投標(biāo)、掛牌等多種交易方式，但都在基本地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行的，機(jī)時(shí)基本地價(jià)是政府制定的，發(fā)球政府定價(jià)范圍，政府定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)本應(yīng)考慮供給與需求，但因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺，是無(wú)可替代的“吉芬商品”，其市場(chǎng)的價(jià)格不是、“看不見的手”進(jìn)行調(diào)節(jié)的，而完全是人為操縱下的價(jià)格，因此其交易在某些特定因素下還有暗箱操作。從價(jià)格需求彈性看，土地需求彈性介于缺乏彈性和完全無(wú)彈性之間，需求者沒有選擇，其彈性逼向于完全無(wú)彈性趨勢(shì)。從供給彈性看它同樣屬于供給缺乏彈性和完全無(wú)彈性之間，其走勢(shì)與需求彈性雷同，因此就形成了壟斷下的單一價(jià)格。而智力資源則不同，它的價(jià)格取決于需求者對(duì)某項(xiàng)智力成果的擁有權(quán)、相信度，基本是在市場(chǎng)調(diào)節(jié)下達(dá)成的，它的需求與供給彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的使用權(quán)；二是二者的交易市場(chǎng)不同，土地使用權(quán)是在“房地產(chǎn)市場(chǎng)”上交易，而智力資源是在“技術(shù)市場(chǎng)”或民間交易；三是交易的次數(shù)和范圍不同，“土地使用權(quán)”在房地產(chǎn)市場(chǎng)上是一宗土地只能就地轉(zhuǎn)讓一次，是不動(dòng)產(chǎn)交易，只不過(guò)是權(quán)利易主而已，不會(huì)產(chǎn)生增量的增加。而智力資源可以在同一市場(chǎng)或不同市場(chǎng)，在法律準(zhǔn)許的情況下，可以向同一地區(qū)或不同地區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，隨著轉(zhuǎn)讓次數(shù)的增多，社會(huì)的擁有量也隨之增加；四是交易的稅種不同等等。

從“土地使用權(quán)”與智力資源的權(quán)益歸屬看，《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定：土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有，我國(guó)城鎮(zhèn)土地發(fā)球國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，屬于集體所有，宅基地和自留山也屬于集體所有。不管土地性質(zhì)如何，從表面看企業(yè)取得的只是依附土地而存在的使用權(quán)，它是無(wú)形的，但現(xiàn)實(shí)會(huì)計(jì)核算中這種“無(wú)形”的現(xiàn)狀比比皆是，如國(guó)有企業(yè)法人治理下的資產(chǎn)，資產(chǎn)的所有權(quán)屬于國(guó)家，而企業(yè)擁有的只是該資產(chǎn)的使用權(quán)，與土地的使用權(quán)如出一轍；再如企業(yè)的融資租賃，企業(yè)對(duì)融入的固定資產(chǎn)也只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)。而智力資源則不同，企業(yè)一旦擁有或獲得某項(xiàng)智力資源，在擁有獲得使用的同時(shí)也相應(yīng)的取得了所有權(quán)。

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定企業(yè)以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按實(shí)際支付的價(jià)款借記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記：“銀行存款”等科目，并按制度的規(guī)定進(jìn)行攤銷，待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將需開發(fā)土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)成本），借記“在建工程”科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)”科目。

筆者認(rèn)為這項(xiàng)賬務(wù)處理背離了會(huì)計(jì)核算的一貫性、可比性、明晰性原則。

一貫性原則是企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法前后各項(xiàng)應(yīng)當(dāng)保持一致，不得隨意變更，如有必要變更，應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容和理由、變更的累積影響數(shù)以及累積影響數(shù)不能合理確定的理由等，在會(huì)計(jì)報(bào)表的附注中予以說(shuō)明。一貫性是從縱向角度出發(fā)，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)政策前后各期保持一致，其目的一是為了提高會(huì)計(jì)信息的使用價(jià)值，只有保持一貫、連續(xù)的會(huì)計(jì)政策，前后各期的會(huì)計(jì)信息才能可比；二是為了防止企業(yè)隨意改變會(huì)計(jì)核算方法，人為掩飾經(jīng)營(yíng)行為，但一貫性原則并不排除企業(yè)會(huì)計(jì)政策變更的可能性，當(dāng)國(guó)家出臺(tái)新的法規(guī)規(guī)定或企業(yè)因經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化使得現(xiàn)行的會(huì)計(jì)政策不再能恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果時(shí)，可以改變會(huì)計(jì)政策。

可比性原則的要求，企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行，會(huì)計(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)口徑一致、相互可比?？杀刃允菑臋M向角度要求企業(yè)嚴(yán)格按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定選擇會(huì)計(jì)政策，以使不同行業(yè)、不同地區(qū)、不同時(shí)點(diǎn)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)具有可比性。

明晰性又稱為理解性，指會(huì)計(jì)信息應(yīng)簡(jiǎn)明、易懂，能讓具有一定專業(yè)知識(shí)或受過(guò)一定教育水平的報(bào)表使用者獲取自己所需的信息。根據(jù)這一要求，會(huì)計(jì)記錄應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清晰；填制會(huì)計(jì)憑證、登記賬簿應(yīng)做到摘要完整，賬戶對(duì)應(yīng)關(guān)系清楚；編制會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，應(yīng)做到勾稽關(guān)系清楚、項(xiàng)目完整、數(shù)字準(zhǔn)確。

現(xiàn)行的土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是人為將簡(jiǎn)單會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理復(fù)雜化，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條明確規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地法使用權(quán)；該項(xiàng)幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。無(wú)論是從會(huì)計(jì)制度規(guī)定的核算或是法律的相關(guān)規(guī)定，將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算是“短命”的。

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，一個(gè)企業(yè)擁有無(wú)形資產(chǎn)的多寡代表著該企業(yè)技術(shù)開發(fā)、應(yīng)用、成果的推廣、市場(chǎng)拓展和競(jìng)爭(zhēng)能力，從嚴(yán)格意義上說(shuō)，土地使用權(quán)并不具備這一特殊功能。另外，土地使用權(quán)和智力資源在取得、維護(hù)、管理方式 、價(jià)格轉(zhuǎn)移、擴(kuò)散、滲透等功能諸多方面各自都具備不同的形式。

綜上所述，筆者認(rèn)為“土地使用權(quán)”不能列入無(wú)形資產(chǎn)。為適應(yīng)科學(xué)技術(shù)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，使會(huì)計(jì)核算適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的需要，使經(jīng)濟(jì)資源的發(fā)育拓展正常進(jìn)行，滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的資源優(yōu)化配置，真正監(jiān)測(cè)無(wú)形資產(chǎn)的運(yùn)行、考核無(wú)形資產(chǎn)運(yùn)行成果，使資源各得其位、各有其位，使會(huì)計(jì)核算具有一貫性、可比性及明晰性，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)從現(xiàn)行的無(wú)形資產(chǎn)中剝離出來(lái)，將其設(shè)置于“固定資產(chǎn)”類下的土地類，讓其在會(huì)計(jì)核算中占有名副其實(shí)的一席。

參考書目：

[1]企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.

[2]企業(yè)會(huì)計(jì)制度.

[3]高鴻業(yè)主編.西方經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社.

[4]于長(zhǎng)春.無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì).立信會(huì)計(jì)出版社.

[5]中華人共和國(guó)土地法管理法.

第8篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》在主體資格問(wèn)題上規(guī)定：不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但在前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。筆者對(duì)此有不同的認(rèn)識(shí)。建設(shè)行政主管部門核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要是審查有關(guān)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)能力和技術(shù)能力。如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為是在不具備經(jīng)濟(jì)和技術(shù)能力的情形下進(jìn)行的，那么房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如工程進(jìn)度、質(zhì)量又與經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)水平有關(guān)，所以在經(jīng)營(yíng)者主體資格不合格導(dǎo)致如工程質(zhì)量低劣等情形的，即使經(jīng)營(yíng)者后來(lái)取得開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格也無(wú)法改變以前工程質(zhì)量低劣的事實(shí)。經(jīng)營(yíng)者屬違法經(jīng)營(yíng)，未受到法律追究，反而可通過(guò)補(bǔ)辦資格而合法化，這樣勢(shì)必存在負(fù)面作用，導(dǎo)致不公平的結(jié)果，故筆者認(rèn)為，合同各方在簽訂合同時(shí)即應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。

二、合資與合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的區(qū)別

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定，土地使用權(quán)作價(jià)入股可以合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。通過(guò)土地使用權(quán)的作價(jià)入股，以合資方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，一般是一方提供土地，另一方或幾方負(fù)責(zé)提供開發(fā)該土地所需的資金。各方的投入以股份的形式計(jì)算，組建共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧的合資企業(yè)，由該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)作價(jià)入股的土地。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果依照各方在企業(yè)中的股份進(jìn)行分配。這種合資企業(yè)通常以項(xiàng)目公司形式組建。組建合資企業(yè)，其形式是有限責(zé)任公司或者股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)依照《公司法》的規(guī)定成立。非公司形式的企業(yè)，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

通過(guò)土地使用權(quán)的作價(jià)入股，以合作方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，同合資形式一樣，也是一方提供土地，另外一方或幾方提供資金，但是合作開發(fā)與合資開發(fā)最大的區(qū)別在于合作方式是合同型的，合資開發(fā)則是股權(quán)式的。在合作方式下，各方在開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)完全由合作開發(fā)合同約定，在合作開發(fā)合同別要約定，提供土地方的責(zé)任與提供資金方的責(zé)任，各方的收益分配比例，這個(gè)比例完全由各方商定，而可以不論其投入的多少。合作開發(fā)的經(jīng)營(yíng)，可以雙方組建項(xiàng)目合作機(jī)構(gòu)，也可以由一方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。如果是與外國(guó)投資組建中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合作開發(fā)，還應(yīng)當(dāng)遵守《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中對(duì)合作行為的界定

由于現(xiàn)行立法沒有對(duì)合作行為作出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實(shí)務(wù)中對(duì)合作行為的特征有不同認(rèn)識(shí)?；谝酝献餍袨榈膶?shí)際做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中即有明確體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，合作方無(wú)論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營(yíng)在目前的合作行為中已無(wú)足輕重，而且實(shí)際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗(yàn)、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營(yíng)的，而是由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，這也符合合同自由原則。考慮此現(xiàn)實(shí)情況，尊重當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作的條件。當(dāng)事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤(rùn)，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。

四、供地方以土地使用權(quán)為條件合建房屋，是否視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第9篇：土地使用權(quán)的法律特征范文

2.案由：不服土地行政確權(quán)案。

3.訴訟雙方原告：孫強(qiáng)，女，1956年4月1日出生，漢族，農(nóng)民，住汝州市小屯鎮(zhèn)季寨村。

委托人：孫澈，男，汝州市司法局第一法律服務(wù)處法律工作者。

委托人：樊炳乾，男，汝州市司法局離休律師。

被告：汝州市人民政府。

法定代表人：丁少青，市長(zhǎng)。

委托人：葉曉鵬，男，汝州市土地管理局工作人員。

委托人：鄧光遠(yuǎn)，男，汝州市土地管理局工作人員。

4.審級(jí)：一審。

5.審判機(jī)關(guān)和審判組織審判機(jī)關(guān)：河南省汝州市人民法院。

合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：付寶玉；審判員：李現(xiàn)民、劉延斌。

6.審結(jié)時(shí)間：2000年6月5日。

（二）訴辯主張1.被訴具體行政行為：汝州市人民政府1999年12月23日做出的汝政土決字（1999）第019號(hào)“關(guān)于撤銷孫現(xiàn)聽集體土地建設(shè)用地使用證處理決定”（下稱“處理決定”）的第一條。該條確認(rèn)申請(qǐng)人主張爭(zhēng)議土地的使用權(quán)，理由不足，不予支持。

原告訴稱：我父孫立、母親周富榮只生育我一人，1979年我與小屯鎮(zhèn)楊寨西村楊占平登記結(jié)婚。我母親早年去世，父親1980年去世，有遺產(chǎn)房屋五間由我繼承并居住，‘1991年我的戶口遷到小屯鎮(zhèn)楊寨西村后，被告將我繼承的房屋坐落的土地使用權(quán)確權(quán)給孫現(xiàn)聽使用，后經(jīng)我向被告申請(qǐng)由被告做出的“處理決定”第二條撤銷了孫現(xiàn)聽的土地使用證。但同時(shí)被告在“處理決定”第一條中認(rèn)定我申請(qǐng)頒發(fā)土地使用權(quán)證理由不足，不予辦理。被告侵犯了我繼承房產(chǎn)的所有權(quán)，所以我向法院起訴，要求撤銷被告做出的“處理決定”第一條，保護(hù)我的合法權(quán)益。

3.被告辯稱：原告孫強(qiáng)1991年前戶口在小屯鎮(zhèn)季寨村6組，并在其父遺宅中居住生活，1991年后隨丈夫楊占平將全家戶口遷到楊寨西村后，又以丈夫的名義在該村申請(qǐng)宅基地一處，經(jīng)汝州市人民政府確權(quán)發(fā)證。原告對(duì)其繼承的其父孫立房屋遺產(chǎn)要求確定土地使用權(quán)是沒有法律依據(jù)的。《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。汝州市人民政府做出的“處理決定”第一條，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，合理合法，適用法律正確，應(yīng)予維持。

（三）事實(shí)和證據(jù)汝州市人民法院經(jīng)審理查明：原告孫強(qiáng)“主張”的土地使用權(quán)，1951年確權(quán)給原告之父孫立名下。1980年原告孫強(qiáng)與小屯鎮(zhèn)楊寨西村村民楊占平登記結(jié)婚，后將戶口遷到楊寨西村，因原告父親年邁身邊無(wú)子女照顧，1980年孫強(qiáng)同丈夫及全家人戶口從楊寨西村遷到原季寨村同其父孫立一起居住生活，贍養(yǎng)老人。1988年孫立去世后，留下瓦房五間由原告孫強(qiáng)繼承居住，1991年原告同丈夫楊占平及全家人戶口又從季寨遷到楊寨西村，并以丈夫的名義在該村申請(qǐng)宅基地一處，經(jīng)汝州市人民政府確權(quán)發(fā)證后，被告汝州市人民政府以原告家在小屯鎮(zhèn)楊寨西村已新打宅基地一處，且在小屯鎮(zhèn)季寨村繼承的房屋無(wú)人居住，全家人戶口已遷出為由，將該院土地使用權(quán)確權(quán)給孫現(xiàn)聽使用。原告以被告的具體行政行為侵犯了自己的合法權(quán)益為由，向汝州市人民政府提出申請(qǐng)，要求撤銷孫現(xiàn)聽的土地使用證，并主張對(duì)該土地的使用權(quán)。汝州市人民政府做出了汝政土決字（1999）第019號(hào)“處理決定”，其第二條撤銷了孫現(xiàn)聽的小屯集建（1992）字第9—7—334號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證，同時(shí)第一條認(rèn)定原告主張爭(zhēng)議土地的使用權(quán)，理由不足，不予支持。原告認(rèn)為被告做出的“處理決定”第一條侵犯了自己繼承房屋依法享有的土地使用權(quán)，向法院起訴，要求撤銷汝州市人民政府“處理決定”第一條。

（四）判案理由汝州市人民法院認(rèn)為：原告孫強(qiáng)1984年同丈夫楊占乎及全家人戶口從楊寨西村遷到季寨村同其父孫立一起居住生活贍養(yǎng)老人，原告父親去世后，取得房屋繼承權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)，房屋是土地上的附著物，房產(chǎn)所有人應(yīng)對(duì)土地享有使用權(quán)，原告要求撤銷汝州市人民政府做出的“處理決定”第一條，理由成立，應(yīng)予支持。被告汝州市人民政府以原告孫強(qiáng)的丈夫在小屯鎮(zhèn)楊寨西村已新打宅基地一處，并根據(jù)《土地管理法》第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，對(duì)原告孫強(qiáng)申請(qǐng)其所繼承房屋的土地使用權(quán)認(rèn)定為理由不足，不予支持，這是不當(dāng)?shù)摹７课菀栏接谕恋囟嬖?，被告汝州市人民政府做出的“處理決定”第一條，不符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，事實(shí)不清，證據(jù)不足，應(yīng)予撤銷。（五）定案結(jié)論河南省汝州市人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第二日的規(guī)定，判決如下：

撤銷汝州市人民政府1999年12月23日做出的汝政土決字（1999）第019號(hào)“關(guān)于撤銷孫現(xiàn)聽集體土地建設(shè)用地使用證處理決定”第一條。

本案訴訟費(fèi)200元，由被告負(fù)擔(dān)；勘驗(yàn)費(fèi)100元，由原、被告各負(fù)擔(dān)一半。