土地拆遷法精選(九篇)

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第1篇：土地拆遷法范文

第一條  為保障城市建設(shè)工作的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  凡在寧波市城市總體規(guī)劃劃定的寧波市城市規(guī)劃區(qū)（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃區(qū)）范圍內(nèi)，按批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行城市建設(shè)需要征用集體所有土地而拆遷房屋及其附屬物以及安置、補(bǔ)償?shù)仁乱?，均?yīng)遵守本辦法。

第三條  本辦法所稱的城市建設(shè)，是指經(jīng)計(jì)劃、城建、規(guī)劃、土地等管理部門批準(zhǔn)的城市生產(chǎn)生活設(shè)施（包括市政公用設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施）以及為其配套的設(shè)施建設(shè)。

第四條  寧波市土地管理局是本市征用集體所有土地房屋拆遷的主管部門。

海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)征用集體所有土地房屋拆遷管理工作，由市土地管理局負(fù)責(zé)，區(qū)土地管理部門協(xié)同市土地管理局做好拆遷管理工作。

鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞縣劃入寧波市城市規(guī)劃區(qū)的行政區(qū)域范圍內(nèi)征用集體所有土地的房屋拆遷管理工作，由區(qū)、縣土地管理部門負(fù)責(zé)。

第五條  被拆遷房屋所在地的區(qū)（縣）、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、村（居）民委員會(huì)，以及公安、房地產(chǎn)、城建、規(guī)劃、市政公用、電力、郵電、勞動(dòng)、工商行政管理等部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的職責(zé)，協(xié)同拆遷主管部門做好拆遷管理工作。

第六條  本辦法所稱拆遷當(dāng)事人，是指拆遷人與被拆遷人。

拆遷人是指取得拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的合法所有人、有常住戶口的合法使用人。

第七條  拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予妥善安置、合理補(bǔ)償；被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

被拆遷人所在鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、村（居）民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)協(xié)助拆遷人做好被拆遷人的搬遷動(dòng)員工作。

第二章  拆遷管理

第八條  城市建設(shè)中舊城改造和開發(fā)建設(shè)的拆遷方案，應(yīng)征求市政、交通、環(huán)保、電力、文物等部門的意見，并按規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)，由拆遷主管部門組織實(shí)施。

第九條  房屋拆遷應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一拆遷。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托取得房屋拆遷資格證書的拆遷單位實(shí)施拆遷，并簽訂書面委托協(xié)議，確定委托事項(xiàng)、權(quán)限、責(zé)任以及雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

市區(qū)和鄞縣的房屋拆遷單位，由拆遷主管部門審核其資格后，分別由市、縣人民政府確定。

拆遷主管部門不得接受拆遷委托。

第十條  拆遷單位接受委托拆遷房屋及其附屬物的，必須持建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和拆遷計(jì)劃、拆遷方案等，向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)領(lǐng)取拆遷許可證后，方可拆遷。

拆遷人如需變更拆遷范圍或延期拆遷的，應(yīng)當(dāng)重新辦理領(lǐng)證手續(xù)；停止拆遷的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理拆遷許可證注銷手續(xù)。

第十一條  房屋拆遷范圍劃定后，由拆遷主管部門通知當(dāng)?shù)毓病⒎康禺a(chǎn)、城建、工商行政管理、公證等部門、暫停辦理戶口遷入、分戶，房屋買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、租賃，房屋改建、裝飾，臨時(shí)建筑審批，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)、婚嫁等特殊情況確需入戶的，經(jīng)區(qū)（縣）公安部門批準(zhǔn)后，方可辦理。

拆遷人自取得拆遷許可證之日起超過6個(gè)月未開展拆遷工作的，前款規(guī)定的暫停辦理各種手續(xù)的通知自行失效。

因故變更拆遷范圍，延期拆遷或停止拆遷的，由拆遷主管部門重新通知上述各部門。

第十二條  拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等予以公告。

第十三條  在實(shí)施房屋拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法就安置、補(bǔ)償?shù)葐栴}簽訂拆遷協(xié)議。拆遷協(xié)議內(nèi)容包括搬遷期限、過渡方式、回遷時(shí)間和地點(diǎn)、安置方式與面積、補(bǔ)償辦法、違約責(zé)任以及拆遷當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)送拆遷主管部門備案。

第十四條  被拆遷房屋需要作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由拆遷主管部門指定按規(guī)定取得評(píng)估資格的單位在實(shí)施房屋拆遷前負(fù)責(zé)進(jìn)行房屋評(píng)估，但不得指定拆遷當(dāng)事人進(jìn)行房屋評(píng)估。

第十五條  拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限和過渡方式等方面有爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的拆遷主管部門裁決。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

超過房屋拆遷公告規(guī)定期限或者超過前款規(guī)定的裁決作出的拆遷期限，被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的，市、區(qū)（縣）人民政府可作出限期拆遷的決定。逾期不搬遷的，市、區(qū)（縣）人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門依法強(qiáng)制拆遷，或者由拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十六條  拆除有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)糾紛，或因其他原因產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)不能解決糾紛或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，由拆遷人提出補(bǔ)償、安置方案，報(bào)拆遷主管部門批準(zhǔn)后予以拆遷。拆遷前拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)。

第十七條  拆遷范圍內(nèi)的違法占地或臨時(shí)用地上的房屋及其附屬物以及其他違章建筑，均不作調(diào)產(chǎn)安置依據(jù)，不予補(bǔ)償，并在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除，逾期未拆除的，由有關(guān)部門依法強(qiáng)制拆除。

第十八條  對(duì)拆遷范圍內(nèi)的具有歷史、文化、科學(xué)價(jià)值的建筑物、構(gòu)筑物和具有特殊風(fēng)格的人文景觀，應(yīng)予以保護(hù)，并設(shè)置專門標(biāo)志，如確有必要進(jìn)行拆遷，應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。

第三章  住宅用房拆遷

第十九條  拆遷人需要拆除住宅用房的，應(yīng)當(dāng)提供安置用房。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在拆遷協(xié)議中明確過渡期限并提供周轉(zhuǎn)用房。拆遷后新建房屋建筑面積在二萬(wàn)平方米以下的，過渡期限不超過二年；在二萬(wàn)平方米以上的，過渡期限不超過二年六個(gè)月。

第二十條  對(duì)住宅用房被拆遷人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市建設(shè)的原則確定。建設(shè)單位在征用的土地上進(jìn)行住宅建設(shè)的，對(duì)被拆遷人一般應(yīng)當(dāng)予以回遷安置。

對(duì)被拆遷人的安置用房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省規(guī)定的有關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的通水、通電等配套設(shè)施，質(zhì)量不合格的安置用房不得提供給被拆遷人。

第二十一條  拆遷私有住宅用房，實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置。調(diào)產(chǎn)安置是指以拆遷人統(tǒng)一建造的多層成套住宅用房，作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房，安置被拆遷人；遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用和遷建補(bǔ)償費(fèi)，被征地單位負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，由被拆遷人自行建造安置用房。

被征地單位耕地被全部征用的，對(duì)被拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置；被征地單位的耕地未被全部征用，除對(duì)繼續(xù)承包耕地專業(yè)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并要求作遷建安置的被拆遷人給予遷建安置外，對(duì)其他被拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置。

第二十二條  拆遷私有住宅用房實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置的，其可調(diào)產(chǎn)安置的建筑面積（以下簡(jiǎn)稱安置面積），根據(jù)經(jīng)拆遷人依法認(rèn)定的原住宅用房建筑面積（以下簡(jiǎn)稱原面積）和原所有人家庭常住戶口人數(shù)，按下列安置標(biāo)準(zhǔn)確定：

（一）1－2人戶，原面積不足48平方米的，安置面積為48平方米；原面積在48－80平方米的，按原面積安置；原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米；

（二）3人戶，原面積不足55平方米的，安置面積為55平方米；原面積在55－95平方米的，按原面積安置；原面積超過95平方米，安置面積為95平方米；

（三）4人以上（含4人）戶，原人均建筑面積（以下簡(jiǎn)稱人均面積）不足18平方米的，按人均面積18平方米安置；原人均面積在18－30平方米的，按原面積安置；原人均面積在30平方米以上的，按人均面積30平方米安置。

原所有人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處住房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅用房面積。

原所有人住宅用房面積超過安置標(biāo)準(zhǔn)要求按原面積安置的，其調(diào)產(chǎn)安置的價(jià)格結(jié)算辦法按本辦法第二十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定辦理。

第二十三條  拆遷私有住宅用房實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置的價(jià)格結(jié)算辦法為：

（一）安置面積未超過安置標(biāo)準(zhǔn)的，安置面積與原面積相等的部分，新房按基本造價(jià)，舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；安置面積超過原面積的部分按代建房?jī)r(jià)格結(jié)算；

（二）安置面積超過安置標(biāo)準(zhǔn)，但在原面積以內(nèi)的，安置標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)部分新房按基本造價(jià)，舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；超過安置標(biāo)準(zhǔn)的部分，新房按代建房?jī)r(jià)格，舊房系磚混、鋼混結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加30％至50％，其他結(jié)構(gòu)的按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加70％至100％，結(jié)算差價(jià)；安置面積超過安置標(biāo)準(zhǔn)，且超過原面積，超過原面積部分按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；

（三）原住房面積超過安置面積的部分，系磚混、鋼混結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加50％至100％結(jié)算；其他結(jié)構(gòu)的按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％至200％結(jié)算。

前款第（二）、（三）項(xiàng)中舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加的具體比例由市、縣人民政府確定。

經(jīng)上述結(jié)算后，被拆舊房歸拆遷人所有，調(diào)產(chǎn)新房產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。

第二十四條  拆遷私有住宅用房實(shí)行遷建安置的，按下列規(guī)定辦理：

（一）征（使）用遷建用地的費(fèi)用不得超過征（使）用同一地區(qū)土地的補(bǔ)償費(fèi)；

（二）拆遷人應(yīng)負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，或支付相應(yīng)的建設(shè)經(jīng)費(fèi)；

（三）拆遷人根據(jù)依法認(rèn)定的原住宅用房建筑面積，按重置價(jià)格結(jié)合成新給予被拆遷人遷建補(bǔ)償費(fèi)。被拆房屋舊料歸被拆遷人所有，但被拆遷人必須在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)自行拆除，逾期未拆除的，由有關(guān)部門拆除，以料抵工；

（四）遷建安置用房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合遷建用地的規(guī)劃要求以及遷建用地控制標(biāo)準(zhǔn)，并辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第二十五條  實(shí)行遷建安置的用地控制標(biāo)準(zhǔn)，由市、區(qū)（縣）人民政府按照《浙江省土地管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，作出具體規(guī)定。

第二十六條  安置人口根據(jù)被拆遷人家庭常住戶口人數(shù)確定。有下列情形之一的，可增加一個(gè)安置人口：

（一）符合法定婚齡尚未結(jié)婚的；

（二）已訂立計(jì)劃生育合同的；

（三）已領(lǐng)取獨(dú)生子女證的；

（四）符合計(jì)劃生育政策，可生育兩個(gè)子女，但目前只有一個(gè)子女的。

被拆遷人家庭成員中在本市雖無(wú)常住戶口，但屬下列情形之一的，可計(jì)入安置人口：

（一）在外地工作的配偶；

（二）在部隊(duì)服現(xiàn)役的軍人（不包括已在外結(jié)婚定居的）；

（三）尚在監(jiān)獄服刑、勞動(dòng)教養(yǎng)的人員；

（四）在戶口所在地?zé)o人贍養(yǎng)，并在拆遷范圍內(nèi)實(shí)際居住二年以上的被拆遷人雙方父母；

（五）臨時(shí)去臺(tái)、港、澳地區(qū)和國(guó)外，以后仍需回原地居住的人員；

（六）按規(guī)定戶口報(bào)在大中專學(xué)校的學(xué)生和戶口報(bào)在工作單位未分配過住房的職工。

在拆遷地段雖有常住戶口，但屬寄養(yǎng)、寄居、寄讀的人員，以及報(bào)有臨時(shí)戶口的務(wù)工（農(nóng)）、經(jīng)商的外來(lái)人員，不作安置人口認(rèn)定；在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)死亡的人員不作安置人口計(jì)算。

第二十七條  被拆遷人符合下列條件之一的可作分戶安置：

（一）常住戶口分立，且各自生活，能自然分割房產(chǎn)（互不穿房，各有可供使用的廚房或拼用廚房）的；

（二）家庭成員中已達(dá)到法定婚齡，并符合結(jié)婚條件的。

第二十八條  在拆遷范圍內(nèi)無(wú)常住戶口的原所有人閑置私有住宅用房，原所有人放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原房系磚混、鋼混結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加50％至100％。其他結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％至200％，由拆遷人作價(jià)補(bǔ)償，具體比例由市、縣人民政府確定。

原所有人要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其調(diào)產(chǎn)安置面積按本辦法第二十二條規(guī)定的1－2人戶的調(diào)產(chǎn)安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算辦法按本辦法第二十三條規(guī)定辦理。

第二十九條  拆遷私有出租（出借）住宅用房，原所有人在拆遷范圍內(nèi)有自住住宅用房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅用房面積，并自行處理好租賃關(guān)系。原所有人在拆遷范圍內(nèi)無(wú)自住住宅用房，要求放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，或要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，均按本辦法第二十八條規(guī)定辦理。

第三十條  私有住宅用房附屬的經(jīng)認(rèn)定合法的牛廄、豬舍、室外廁所、門斗等，均不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換對(duì)待，由拆遷人給予相應(yīng)的折價(jià)補(bǔ)償。

第三十一條  拆遷原集體所有出租（出借）給當(dāng)?shù)赜谐Ｗ艨谡呤褂玫淖≌梅?，按下列?guī)定辦理：

（一）對(duì)原所有人按重置價(jià)格結(jié)合成新由拆遷人予以作價(jià)補(bǔ)償；

（二）對(duì)原使用人1－2人戶按每戶建筑面積40平方米、3人以上（含3人）戶按人均建筑面積18平方米，由拆遷人以基本造價(jià)為原使用人提供拆遷購(gòu)買住房。原使用人要求增加購(gòu)買建筑面積在10平方米以內(nèi)的，按代建房?jī)r(jià)格計(jì)算，超過10平方米以上的部分，按商品房?jī)r(jià)格計(jì)算。

第三十二條  拆遷住宅用房，拆遷人對(duì)住宅裝飾應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府規(guī)定。

第三十三條  因拆遷搬家，拆遷人應(yīng)付給被拆遷人搬家補(bǔ)貼費(fèi)。需要被拆遷人自行臨時(shí)過渡的，拆遷人應(yīng)付給臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。

搬家補(bǔ)貼費(fèi)、臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)發(fā)辦法，由市、縣人民政府規(guī)定。

第四章  非住宅用房及其他拆遷

第三十四條  因市政公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷已辦理合法手續(xù)的私有和集體所有的非住宅用房的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人對(duì)被拆遷人的房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％至150％給予補(bǔ)償，具體比例由市、縣人民政府確定。作上述經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，拆遷人不再為被拆遷人解決所需用房，也不再提供臨時(shí)過渡用房，被拆房屋舊料歸拆遷人所有。

第三十五條  因非市政公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和非公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷已辦理合法手續(xù)的私有或集體所有非住宅用房的（不包括工業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)用房），根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)和房源可能情況，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目一般應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，調(diào)產(chǎn)建筑面積與原建筑面積相等的部分，新房按基本造價(jià)，舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；調(diào)產(chǎn)建筑面積超過原建筑面積的部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算。原建筑面積超過調(diào)產(chǎn)建筑面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％結(jié)算。被拆房屋舊料歸拆遷人所有。拆遷人應(yīng)按周轉(zhuǎn)用房可能情況，為被拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房。

不實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)給予被拆遷人被拆房屋重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加150％至200％的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，具體比例由市、縣人民政府確定。作經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，被拆房屋舊料歸拆遷人所有，拆遷人不再為被拆遷人解決所需用房，也不再提供周轉(zhuǎn)用房。

第三十六條  因非市政公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和非公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷已辦理合法手續(xù)的私有或集體所有的工業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)用房的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人按本辦法第三十五條第三款規(guī)定給予被拆遷人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。被拆遷人需作易地遷建的，政府有關(guān)部門應(yīng)為其提供方便。

第三十七條  拆除原為住宅用房而出租（出借）供他人作非住宅使用的私有房屋，對(duì)原所有人仍作住宅用房對(duì)待，對(duì)原使用人不予安置，不予補(bǔ)償。

原私有住宅用房，經(jīng)批準(zhǔn)依法改作原所有人自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅用房的，可作非住宅對(duì)待，其拆遷補(bǔ)償辦法按本辦法第三十四條、第三十五條、第三十六條規(guī)定辦理。

第三十八條  因拆遷非住宅用房影響被拆遷人生產(chǎn)和營(yíng)業(yè)的，拆遷人還應(yīng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

拆遷非住宅用房設(shè)施的，拆遷人還應(yīng)發(fā)給設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。

經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、具體計(jì)發(fā)辦法，由市、縣人民政府規(guī)定。

第三十九條  拆遷中有下列情形之一的，拆遷人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理：

（一）列入縣級(jí)以上政府重點(diǎn)工程的交通、能源、通訊、水利等建設(shè)拆遷房屋的；

（二）涉及學(xué)校、醫(yī)院、宗教場(chǎng)所等房屋的；

（三）發(fā)現(xiàn)有保留價(jià)值和紀(jì)念意義的文物建筑的；

（四）涉及產(chǎn)權(quán)屬臺(tái)、港、澳同胞，僑胞及外國(guó)人所有的住宅用房的。

第五章  法律責(zé)任

第四十條  拆遷人未取得拆遷許可證進(jìn)行拆遷或者超越許可證規(guī)定范圍進(jìn)行拆遷的，由拆遷主管部門責(zé)令停止拆遷或吊銷拆遷許可證，并可處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；給被拆遷人造成損失的，由拆遷主管部門責(zé)令賠償。

拆遷人變更拆遷范圍或者延期拆遷未重新辦理領(lǐng)證手續(xù)進(jìn)行拆遷的，由拆遷主管部門予以警告、責(zé)令限期補(bǔ)辦領(lǐng)證手續(xù)，并可處以五千元以上五萬(wàn)元以下罰款。

拆遷人擅自提高或者降低安置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或者縮小安置、補(bǔ)償范圍的，由拆遷主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以五千元以上五萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，拆遷主管部門可責(zé)令其停止拆遷或吊銷拆遷許可證。

拆遷人超過本辦法第十九條規(guī)定的臨時(shí)過渡期限未給被拆遷人提供安置用房的，由拆遷主管部門責(zé)令其盡快提供安置用房或周轉(zhuǎn)用房，給予被拆遷人相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

第四十一條  拆遷人提供的安置用房出現(xiàn)質(zhì)量問題，給被拆遷人造成損失的，應(yīng)予賠償，并按規(guī)定進(jìn)行返修。無(wú)法返修或經(jīng)返修不能保證安全使用的，應(yīng)予重新安置。

第四十二條  被拆遷人無(wú)理拒絕騰退周轉(zhuǎn)用房的，由拆遷主管部門對(duì)被拆遷人予以警告、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房，并可處以一百元以上五百元以下罰款；逾期仍不退還的，市、區(qū)（縣）人民政府可以責(zé)成拆遷主管部門予以強(qiáng)制搬遷，并可處以五百元以上二千元以下罰款。

第四十三條  被拆遷人在原房屋產(chǎn)權(quán)、使用狀況或常住戶口等方面弄虛作假的，由拆遷主管部門予以警告、責(zé)令改正；因弄虛作假取得安置、補(bǔ)償?shù)?，由拆遷人負(fù)責(zé)追回，并可由拆遷主管部門處以一百元以上一千元以下罰款。

第四十四條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十五條  拒絕、阻礙國(guó)家工作人員依法執(zhí)行拆遷公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條  拆遷主管部門或拆遷單位工作人員在拆遷公務(wù)活動(dòng)中，有玩忽職守、接受賄賂、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附  則

第四十七條  本辦法所稱的幾種價(jià)格分別是指：

（一）基本造價(jià)：包括前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)和化糞池、圍墻等附屬工程費(fèi)；

（二）重置價(jià)格：等同于同類新建房屋的基本造價(jià)；

（三）商品房?jī)r(jià)格：經(jīng)物價(jià)等有關(guān)部門核定的，向社會(huì)出售的房屋價(jià)格；

（四）代建房?jī)r(jià)格：商品房?jī)r(jià)格扣除營(yíng)業(yè)稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、利潤(rùn)的價(jià)格。

海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)的上述價(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局測(cè)定公布。鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞縣的上述價(jià)格由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門會(huì)同土地管理、房地產(chǎn)管理部門測(cè)定公布并報(bào)市物價(jià)局、市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局備案。房屋成新標(biāo)準(zhǔn)由市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局、市物價(jià)局制定。

第四十八條  因城市建設(shè)征用集體所有土地房屋拆遷涉及零星國(guó)有土地房屋拆遷的，其安置、補(bǔ)償按《寧波市城市建設(shè)房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第四十九條  本辦法的具體應(yīng)用問題，由寧波市土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

第2篇：土地拆遷法范文

由于政策法規(guī)設(shè)計(jì)的缺陷，導(dǎo)致征地后直接對(duì)被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生沖擊或影響，進(jìn)而引發(fā)一系列的社會(huì)穩(wěn)定問題，已構(gòu)成我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)的障礙。被征地農(nóng)民問題引起了中央和市政府的高度重視，國(guó)家和地方有關(guān)部門都對(duì)被征地農(nóng)民問題開展了一系列專題調(diào)研，學(xué)術(shù)界對(duì)相關(guān)體制和機(jī)制調(diào)整也提出了較多建議意見，但因?yàn)樯婕拜^大的利益調(diào)整和制度創(chuàng)新，總體上還處于理論探討的層面，實(shí)踐探索有待進(jìn)一步深化。

當(dāng)前正在進(jìn)行的“三區(qū)一城”建設(shè)，必將加速我區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程，因此既是戰(zhàn)略機(jī)遇期，也是矛盾凸顯期。經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，必然帶來(lái)用地需求的高漲。因此，研究被征地農(nóng)民問題，既是解決現(xiàn)實(shí)矛盾的需要，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的要求。在對(duì)我區(qū)征地農(nóng)民生活和居住現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析和研究的基礎(chǔ)上，我們提出了解決被征地農(nóng)民有關(guān)問題的對(duì)策建議，形成以下調(diào)研報(bào)告。

一、我區(qū)被征地農(nóng)民的現(xiàn)狀

（一）我區(qū)被征地農(nóng)民的現(xiàn)狀特點(diǎn)

1.數(shù)量呈加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)

根據(jù)我區(qū)歷年來(lái)的征地統(tǒng)計(jì)，自建區(qū)以來(lái)，截止20__年底，全區(qū)被征用土地而“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人口達(dá)到9818人。由于建區(qū)以來(lái)的前十幾年，我區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)主要放在重汽集團(tuán)的配套服務(wù)上，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化步伐和工礦企業(yè)拓展不快，相應(yīng)征用農(nóng)民土地總量有限，被征地農(nóng)民涉及的面亦較小，補(bǔ)償和安置工作相對(duì)容易。1975－1997年底，累計(jì)征地590.4畝，涉及被征地農(nóng)民560人。按此測(cè)算，建區(qū)以來(lái)到直轄前的22年間，__區(qū)年均征轉(zhuǎn)農(nóng)用地26.8畝，每年涉及農(nóng)民不過25人，因征地而產(chǎn)生的社會(huì)矛盾并不十分突出。

直轄以后，__區(qū)迎來(lái)了新的歷史發(fā)展機(jī)遇，建設(shè)步伐明顯加快。隨著城鎮(zhèn)化提速，城鎮(zhèn)新區(qū)加快拓展，工業(yè)園區(qū)、景區(qū)開發(fā)態(tài)勢(shì)蓬勃，加上西部大開發(fā)所帶來(lái)的交通、能源、市政等大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，征用土地的面積激增，被征地農(nóng)民和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員數(shù)量也直線上升。1998—20__年3月，由于各種建設(shè)需要，全區(qū)共征用土地9377.9畝，涉及征地農(nóng)轉(zhuǎn)非9258人。按此測(cè)算，近十年年均征地和被征地農(nóng)民數(shù)量分別是1975年建區(qū)以來(lái)至直轄前年均數(shù)的32倍和34倍。特別是20__年以來(lái)，隨著以“四方井片區(qū)”為代表的城市建設(shè)、工業(yè)園區(qū)、景區(qū)的開發(fā)加快，土地征用步伐更快，涉及的人員更是成倍增長(zhǎng)，矛盾也比以往任何一個(gè)時(shí)期都更為尖銳。尤為突出的是20__年以來(lái)，被征地農(nóng)民的數(shù)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建區(qū)以來(lái)前28年的總和。

隨著我區(qū)“三區(qū)建設(shè)”的步伐加快，以及城鎮(zhèn)化和各類基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、中小企業(yè)園區(qū)、景區(qū)建設(shè)力度加大，將有更多的土地被征用，更多的農(nóng)民將失去土地，被征地農(nóng)民群體呈擴(kuò)大之勢(shì)。

2.征地區(qū)域、時(shí)間以及農(nóng)民年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)集中，文化程度普遍偏低

被征地農(nóng)民以城鎮(zhèn)周邊為中心，逐步向邊遠(yuǎn)地區(qū)推進(jìn)。從被征地區(qū)域看，主要集中在中心城區(qū)、工業(yè)園區(qū)和景區(qū)，20__—20__年期間，這三個(gè)區(qū)域的被征地農(nóng)民數(shù)量占全區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非總數(shù)的95%以上。

從被征地時(shí)間看，主要集中在20__―20__年。這六年的征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員為7501人，占了建區(qū)以來(lái)總數(shù)的76.4%，其中僅今年輪胎廠一個(gè)項(xiàng)目農(nóng)轉(zhuǎn)非人數(shù)就已達(dá)到1282人，相當(dāng)于建區(qū)以來(lái)總數(shù)的13.1%。

從被征地農(nóng)民年齡結(jié)構(gòu)看，以青壯年和老化勞動(dòng)力人員為主，大部分是有勞動(dòng)能力的人口。

從被征地農(nóng)民文化結(jié)構(gòu)看，文化程度普遍不高，絕大部分無(wú)專業(yè)技能特長(zhǎng)。

3.被征地農(nóng)民就業(yè)不充分

從1994年12月起，無(wú)論采用什么方式處理安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)，所有被征地人員，包括農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，一概不管就業(yè)，都只是自找職業(yè)、自謀生計(jì)。據(jù)初步了解，無(wú)工作主要集中在男性45歲，女性35歲以上的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員。從就業(yè)方式上看，絕大多數(shù)人員是在本區(qū)從事服務(wù)業(yè)（餐欽和建筑裝修）或外出打工，以及少數(shù)個(gè)體工商戶。

4.征地對(duì)農(nóng)民生活影響較大

被征地農(nóng)民絕大多數(shù)處于城郊結(jié)合部、景區(qū)或礦區(qū)附近（主要是新民、白鶴）。征地前，主要經(jīng)營(yíng)收入是蔬菜或打零工，景區(qū)或礦區(qū)附近主要是撐船或挖煤等，有的還有房屋可出租，收入渠道穩(wěn)定，再加上各項(xiàng)日常開銷相對(duì)較低，生活相對(duì)穩(wěn)定。土地被征用后，其主要生產(chǎn)資料失去了，就失去了穩(wěn)定的收入渠道和基本的保障條件，除一次性發(fā)放的安置補(bǔ)償費(fèi)外，幾乎沒有其他穩(wěn)定的收入來(lái)源，如不能及時(shí)轉(zhuǎn)崗就業(yè)，加上城鎮(zhèn)生活日常開銷相對(duì)較大，生活水平就可能逐年下降。因此，被征地農(nóng)民普遍感到生活壓力大，后顧之憂嚴(yán)重，對(duì)今后生活如何辦，覺得十分茫然。盡管市政府在20__年出臺(tái)了26號(hào)文，將被征地農(nóng)民納入社會(huì)保障系統(tǒng)，確保了被征地農(nóng)民今后的生存問題，但這并不能解決除老年化被征地農(nóng)民當(dāng)前的實(shí)際生活問題，被征地農(nóng)民的就業(yè)問題仍是一個(gè)相當(dāng)突出的問題。

據(jù)調(diào)查，我區(qū)20__年1月以前的征地拆遷戶已基本安置完畢。自1999年至今共涉及拆遷戶2377戶7433人。其中貨幣安置戶1276戶，自建房安置戶156戶，統(tǒng)建房安置戶945戶。前兩年，鑒于商品房?jī)r(jià)格的飛速上漲，致使眾多拆遷戶在選擇住房安置方式往往選擇統(tǒng)建房安置方式，而我區(qū)目前的統(tǒng)建房建設(shè)相對(duì)滯后，從而導(dǎo)致過渡房房源十分緊張，再加上拆遷戶往往從節(jié)約或生活便利的觀點(diǎn)出發(fā)，在過渡房的選擇上要么是租金較高的房屋，要么是條件比較差的房屋，因此居住條件不是很樂觀。近兩年，隨著大幅度提高貨幣安置金額，98%以上拆遷戶都選擇貨幣安置方式，這些拆遷戶目前居住條件比較好。

（二）建區(qū)以來(lái)不同時(shí)期__區(qū)所實(shí)行的征地拆遷政策

對(duì)被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)償，不同時(shí)期采取了不同的方式、方法。從1982－20__年（82年以前是征收），分六個(gè)階段，實(shí)行了六種安置補(bǔ)償政策。

第一階段：1982―1992年，執(zhí)行重府發(fā)［1982］122號(hào)文件，將被征地后轉(zhuǎn)非農(nóng)民劃為勞動(dòng)力對(duì)象、老病孤殘人員和撫幼人員三大類進(jìn)行安置。勞動(dòng)力的 安置標(biāo)準(zhǔn)為每人8000元，付給安置單位用于發(fā)展生產(chǎn)，不發(fā)給個(gè)人。個(gè)別自謀職業(yè)者一次性付給5000元。對(duì)老病孤殘人員按月發(fā)給生活費(fèi)，也可一次性發(fā)給5000元包干使用。對(duì)未滿16周歲或已滿16周歲的在校兒童（家庭無(wú)就業(yè)者）每月每人發(fā)給25－30元生活費(fèi)。按當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平和居民平均生活水平，被安置人員基本滿意。隨著物價(jià)上漲，1988年將每月的生活補(bǔ)助費(fèi)調(diào)高到42元－50元。

第二階段：1992－1994年，執(zhí)行重慶市政府第31號(hào)令，采用“人地比”方式控制農(nóng)轉(zhuǎn)非人數(shù)，征地后村人均土地在0.5畝以下的被征地農(nóng)民才能轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口。將安置費(fèi)按年齡段分別提高1500元－20__元。對(duì)符合孤老病殘和撫幼對(duì)象的兒童，采取四種方式安置：一是由征用地單位負(fù)責(zé)，二是交民政部門管理，三是交商業(yè)保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老保險(xiǎn)，四是自力更生。同時(shí)將生活費(fèi)提高到每月64元，生活補(bǔ)助費(fèi)提高到每月54元－56元，按18年計(jì)算一次性付給。

第三階段：1994年12月－1998年底，執(zhí)行重慶市政府第64號(hào)令。由于當(dāng)時(shí)國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，壓縮基本建設(shè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)不景氣，破產(chǎn)增多，以前由集體安置到鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員紛紛下崗，領(lǐng)取生活費(fèi)的人員陷入生活困境，部分地區(qū)開始出現(xiàn)上訪事件。根據(jù)被征地人員的合理要求，市政府對(duì)31號(hào)令進(jìn)行了調(diào)整，形成了64號(hào)令：一是提高“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員耕地補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；二是將土地補(bǔ)償費(fèi)與安置費(fèi)合并計(jì)算；三是重新制定了安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；四是對(duì)房屋的拆遷和安置兩項(xiàng)費(fèi)用分別計(jì)算，實(shí)行“分別計(jì)算，按實(shí)補(bǔ)差”的原則優(yōu)惠購(gòu)房；五是對(duì)被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員中的“40、50”人員推行商業(yè)儲(chǔ)蓄式養(yǎng)老保險(xiǎn)。利率定為10%，除銀行利率外其余利差全部由財(cái)政部門補(bǔ)貼（按現(xiàn)行利率，銀行1.98%，財(cái)政補(bǔ)貼8.02%），并由保險(xiǎn)公司按月發(fā)放生活補(bǔ)助費(fèi)。參保的人員，每月領(lǐng)取生活補(bǔ)助108元。

第四階段：1999－20__年，執(zhí)行重慶市政府第55號(hào)令，我區(qū)對(duì)應(yīng)的配套文件是雙府發(fā)﹝20__﹞26號(hào)文。實(shí)行貨幣安置，“拿錢走人”。對(duì)被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員中的孤兒、孤寡（男年滿60周歲、女年滿50周歲）、殘疾人員從1982年的每月25－30元生活補(bǔ)助費(fèi)，調(diào)整為由民政部門負(fù)責(zé)發(fā)放每月130元的孤寡人員生活費(fèi)或每月122元的殘疾人員補(bǔ)助費(fèi)。

第五階段：20__年1月1日起至20__年1月1日，執(zhí)行渝府發(fā)［20__］67號(hào)文件，我區(qū)對(duì)應(yīng)的配套文件是雙府發(fā)﹝20__﹞12號(hào)文。為了解決部分被征地農(nóng)民“種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份”的“三無(wú)”狀況，重慶市政府根據(jù)中央的宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)把土地征用關(guān)，并于20__年7月了《調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，做好征地補(bǔ)償安置工作的通知》（渝府發(fā)［20__］67號(hào)文）。一是決定從20__年1月1日起，我區(qū)被征地農(nóng)民的土地和安置補(bǔ)償費(fèi)從16500元提高5100元，使平均補(bǔ)償達(dá)到21600元左右，對(duì)房屋補(bǔ)償上漲20%，對(duì)青苗和附著物上漲10%。二是各區(qū)縣在征地成本中按每畝1萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，建立財(cái)政專戶統(tǒng)一管理的征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌費(fèi)。三是規(guī)定被征地人員再就業(yè)，享受城鎮(zhèn)下崗失業(yè)人員工再就業(yè)政策。

第六階段：20__年1月1日起至今，執(zhí)行渝府發(fā)［20__］45號(hào)及渝府發(fā)［20__］26號(hào)文件，我區(qū)對(duì)應(yīng)的配套文件是雙府發(fā)﹝20__﹞28號(hào)文。為了解決以往征地中存在的問題。一是調(diào)整征地補(bǔ)償安置方式和標(biāo)準(zhǔn)，土地補(bǔ)償費(fèi)和人員費(fèi)分別計(jì)算，土地補(bǔ)償費(fèi)為15000元/畝，其中80%用于統(tǒng)籌被征地農(nóng)民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)；安置補(bǔ)償費(fèi)從21600元提到25000元，安置補(bǔ)助費(fèi)在扣除個(gè)人應(yīng)繳納保險(xiǎn)費(fèi)后支付給個(gè)人。二是住房安置面積增加5個(gè)平方，同時(shí)對(duì)房屋補(bǔ)償上漲25%，對(duì)青苗和附著物實(shí)行綜合定額補(bǔ)償，每畝3500元。

不同時(shí)期的政策反映了不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的基本水平和宏觀政策取向，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期總的趨勢(shì)是越來(lái)越關(guān)注“三農(nóng)”，越來(lái)越重視農(nóng)民權(quán)益的維護(hù)。因此，我們預(yù)期，征地政策將越來(lái)越嚴(yán)格，征地成本也會(huì)越來(lái)越高。

二、被征地農(nóng)民就業(yè)和生活困難的主要原因

被征地農(nóng)民出現(xiàn)就業(yè)和生活上的階段性困難，既有政策不合理和制度設(shè)計(jì)缺陷的原因，也與農(nóng)民文化素質(zhì)偏低以至在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中就業(yè)能力低的因素有關(guān)。

（一）被征地農(nóng)民補(bǔ)償安置費(fèi)用偏低

我們應(yīng)從農(nóng)民對(duì)土地的依附性來(lái)客觀看待被征地農(nóng)民的安置費(fèi)問題。對(duì)土地的依附性較弱或完全擺脫土地依附的農(nóng)民而言，卻是一筆額外的資產(chǎn)；對(duì)土地依附性較強(qiáng)的農(nóng)民而言，土地是其賴以生存的全部生產(chǎn)資料，土地征用后失去了賴以生存的收入來(lái)源，扣除個(gè)人繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)后，當(dāng)前的費(fèi)用就顯得偏低。一般而言，補(bǔ)償安置費(fèi)是一定就多年不變，其調(diào)標(biāo)速度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)上升速度不同步，從而變相的使被征地農(nóng)民的土地收益權(quán)受到侵害。但如果頻繁調(diào)整，又勢(shì)必影響土地征用工作難度。因此盡管近幾年市政府也在不斷提高安置補(bǔ)償費(fèi)，但是如果不從解決被征地農(nóng)民的收入來(lái)源著手，仍然不能從根本上解決被征地農(nóng)民的問題。

（二）陳舊的補(bǔ)償方式推動(dòng)了超前消費(fèi)和一次性消費(fèi)

1994年以前，被征地農(nóng)民的安置費(fèi)基本上是補(bǔ)給集體單位，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)安排就業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和就業(yè)社會(huì)化程度的不斷提高，1995年以后以貨幣補(bǔ)償?shù)饺祟^的安置方式逐漸代替了集體就業(yè)安置的方式。到1999年以后，基本上采取貨幣到人的方式進(jìn)行補(bǔ)償安置，通過銀行或者村社組織一次性直接付款到農(nóng)戶。從表面上看，這種方式簡(jiǎn)單、公平，但也暗存著不少隱患。被征地農(nóng)民猛然擁有了一大筆資金，卻并未考慮今年長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)來(lái)源，便盲目地加快了消費(fèi)步伐。據(jù)重慶市有關(guān)部門進(jìn)行的調(diào)查，有70—80%的農(nóng)戶進(jìn)行了家庭裝飾，60—70%的農(nóng)戶新購(gòu)置了家用電器等家庭日用品，用這僅有的一次性補(bǔ)償費(fèi)用超前消費(fèi)。也有部分農(nóng)戶將余下資金存到銀行，但增值效果不佳。在新的收入來(lái)源不明確的背景下，農(nóng)民匆匆與城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)“接軌”，日常生活消費(fèi)開支激增，致使補(bǔ)償費(fèi)捉襟見肘。還有少數(shù)農(nóng)民參與賭博或大吃大喝，在短時(shí)間內(nèi)就將一家人送進(jìn)了貧困的行列。從前一段時(shí)間對(duì)20__年以前的被征地農(nóng)民申請(qǐng)養(yǎng)老保險(xiǎn)反映的情況來(lái)看，還有很大一部分并未在及時(shí)申請(qǐng)，這當(dāng)中有被征地農(nóng)民的意識(shí)未跟上的原因，但我們也不能排除原先的各項(xiàng)安置費(fèi)用已被用得差不得多了，致使無(wú)錢繳納個(gè)人應(yīng)繳的那一部分，導(dǎo)致政府的這項(xiàng)惠民舉措不能發(fā)揮最大的效用。

（三）缺乏被征地農(nóng)民服務(wù)主體，就業(yè)扶助不到位

用貨幣安置被征地農(nóng)民后，政府對(duì)被征地農(nóng)民的轉(zhuǎn)崗就業(yè)采取的扶助措施不夠得力。 一是轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)工作沒有及時(shí)跟上。據(jù)了解，當(dāng)前雖然已明確規(guī)定了具體的責(zé)任單位，但并沒有形成一套行之有效的機(jī)制。二是對(duì)農(nóng)民的自主創(chuàng)業(yè)缺乏政策支持。至今都沒有像對(duì)待下崗職工再就業(yè)那樣，明確幾條硬性的政策規(guī)定，下指標(biāo)，定任務(wù)，實(shí)實(shí)在在地支持被征地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)。三是對(duì)吸納被征地農(nóng)民就業(yè)的企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)。有時(shí)征地以后，企業(yè)辦了不少，用工需求也不小，但就近吸納被征地農(nóng)民的卻很少，這里面固然有農(nóng)民技能和素質(zhì)的問題，也有政策引導(dǎo)不到位的因素。四是對(duì)被征地農(nóng)民的服務(wù)缺乏具體的服務(wù)主體，沒有及時(shí)納入就業(yè)服務(wù)的工作對(duì)象和范圍。被征地農(nóng)民的邊緣化，導(dǎo)致這部分人在政策咨詢、技術(shù)指導(dǎo)、就業(yè)服務(wù)、權(quán)益保障等方面缺乏具體的服務(wù)主體。

（四）被征地農(nóng)民難以適應(yīng)新的就業(yè)方式

被征地農(nóng)民突然從祖祖輩輩都臉朝黃土背朝天的農(nóng)耕狀態(tài)進(jìn)入非農(nóng)業(yè)狀態(tài)，產(chǎn)生了諸多不適應(yīng)：一是不知所從。面對(duì)多樣的城鎮(zhèn)就業(yè)，到底干什么？正如《重慶日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查的那樣，“不種地，就不知道干啥能找錢了”，經(jīng)商有風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)工廠沒技術(shù)，再加上信息不對(duì)稱，干得了的卻找不到。二是有依賴思想。一時(shí)不能就業(yè)，就閑散在家，聲稱“錢吃光了，找政府（低保），反正社會(huì)主義不準(zhǔn)餓死人”。三是被征地農(nóng)民文化素質(zhì)不高。初中以下文化程度占多數(shù)，無(wú)任何專業(yè)技能的一般勞動(dòng)力占多數(shù)，據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，不少被征地農(nóng)民除會(huì)農(nóng)活之外，掌握一門其他技術(shù)的不到15%，掌握兩門以上其他技術(shù)的不到5 %。而企業(yè)招工有年齡、文化、技能限制，使年齡偏大、文化素質(zhì)不高、缺乏一技之長(zhǎng)的被征地農(nóng)民再就業(yè)難度相當(dāng)大。四是企業(yè)用工歧視。即使找到工作的被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，其工作狀態(tài)也極不穩(wěn)定。長(zhǎng)期作為臨散工，享受不到勞動(dòng)法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定的養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等權(quán)利。

三、對(duì)解決__區(qū)被征地農(nóng)民問題的政策建議

發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，人均gdp達(dá)到1000美元、城鎮(zhèn)化水平越過30%之后，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將進(jìn)入加速區(qū)間，城鎮(zhèn)化也將進(jìn)一步提速。__區(qū)已經(jīng)進(jìn)入這一發(fā)展階段，適逢我區(qū)迎來(lái)“三區(qū)”建設(shè)的良好外部環(huán)境，因此也有條件保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。我們應(yīng)緊緊抓住這個(gè)難得的戰(zhàn)略機(jī)遇期，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化，將更多的農(nóng)民從土地中解放出來(lái)，同時(shí)加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，這也才是從根本上解決“三農(nóng)”問題的必由之路。但是，在發(fā)展過程中也有必要吸收和借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識(shí)和處理征地中可能出現(xiàn)的矛盾和問題，切實(shí)依法保護(hù)好農(nóng)民的權(quán)益，維護(hù)好社會(huì)穩(wěn)定的大局。

（一）高度重視被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活問題

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的推進(jìn)，必將產(chǎn)生更多的被征地農(nóng)民。不管有理還是無(wú)理，完全不管法制的擋工現(xiàn)象、群體性時(shí)有發(fā)生，已影響到我區(qū)投資軟環(huán)境。如果不下決心解決這一問題，必然影響我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。因此，區(qū)政府各部門都必須提高認(rèn)識(shí)，高度重視征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題。把解決征地農(nóng)民的問題作為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要工作，從以人為本和堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的高度，認(rèn)真落實(shí)“三個(gè)代表”重要思想。而不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為征地過程中出現(xiàn)的種種問題就是國(guó)土部門一家之事，全然不知處理好被征地農(nóng)民的問題是一個(gè)系統(tǒng)工程。其他部門一個(gè)很小的問題就可能引起被征地農(nóng)民對(duì)政府征地的抵觸，用老百姓的話說就是“我找你政府辦事，你就推三倒四的，那今后你找我的時(shí)候就等倒起?！彼?，建議各部門都要結(jié)合本部門的實(shí)際，加強(qiáng)研究制定各項(xiàng)針對(duì)被征地農(nóng)民的惠民政策。

（二）建立健全被征地農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制

再就業(yè)不充分而導(dǎo)致的收入及生活水平下降是被征地農(nóng)民問題的一大表現(xiàn)，而問題的癥結(jié)則在于農(nóng)村勞動(dòng)力的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)能力偏弱，就業(yè)素質(zhì)不高。因此，有必要對(duì)被征地農(nóng)民實(shí)行就業(yè)扶助，通過培訓(xùn)增強(qiáng)其就業(yè)、創(chuàng)業(yè)能力，通過實(shí)行優(yōu)惠政策降低其就業(yè)、創(chuàng)業(yè)成本。

建立和完善被征地農(nóng)民的社會(huì)就業(yè)制度。實(shí)行“統(tǒng)籌就業(yè)、政策引導(dǎo)、政府促進(jìn)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、自主擇業(yè)”機(jī)制。建立健全完善的勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)平臺(tái)，為被征地勞動(dòng)力提供技能培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)、就業(yè)介紹等一系列的服務(wù)。并參照下崗失業(yè)人員再就業(yè)優(yōu)惠政策，對(duì)被征地勞動(dòng)力中自謀職業(yè)、自主創(chuàng)業(yè)的給予鼓勵(lì)。統(tǒng)籌就業(yè)經(jīng)費(fèi)可列入財(cái)政年度預(yù)算，以減輕被征地農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

千方百計(jì)增加就業(yè)。一是建議在出讓土地時(shí)，本著互惠互利的原則，與征地單位簽訂提供一定數(shù)量或一定比例就業(yè)崗位的協(xié)議，或在同等條件下優(yōu)先吸納被征地單位的勞動(dòng)力。二是大力開發(fā)社區(qū)就業(yè)崗位，把解決失地農(nóng)民再就業(yè)問題同加強(qiáng)城市的綠化、環(huán)保、衛(wèi)生、交通、便民服務(wù)等事業(yè)結(jié)合起來(lái)，使之形成提供就業(yè)崗位與創(chuàng)造本地財(cái)富的新循環(huán)。三是將失地農(nóng)民納入小額擔(dān)保貸款的政策范圍，提高他們自主創(chuàng)業(yè)、自謀職業(yè)的積極性和成功率。四是實(shí)行公共工程就業(yè)計(jì)劃，在實(shí)施公共基礎(chǔ)設(shè)施、道路、綠化、社區(qū)建設(shè)等工程時(shí)，優(yōu)先安排被征地農(nóng)民就業(yè)，或結(jié)合

當(dāng)前城鄉(xiāng)環(huán)境整治等工作，幫助大齡失地農(nóng)民再就業(yè)。五是組織開展勞務(wù)輸出。

與農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移相結(jié)合，加強(qiáng)被征地農(nóng)民的就業(yè)技能培訓(xùn)。以市場(chǎng)的需求和農(nóng)民的需求來(lái)決定培訓(xùn)項(xiàng)目（對(duì)被征地農(nóng)民實(shí)行“菜單式”和“訂單式”培訓(xùn)），以競(jìng)爭(zhēng)定培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（對(duì)就業(yè)技能培訓(xùn)機(jī)構(gòu)實(shí)行面向全社會(huì)的招標(biāo)制），以補(bǔ)貼促參與（對(duì)參加就業(yè)技能培訓(xùn)的失地農(nóng)民，政府給予一定的財(cái)政支持）。為保證被征地農(nóng)民有穩(wěn)定的培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)來(lái)源，可考慮在財(cái)政預(yù)算中單列“被征地農(nóng)民培訓(xùn)”專項(xiàng)，用此專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)購(gòu)買專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)服務(wù)，讓農(nóng)民自主選擇適于自己的培訓(xùn)項(xiàng)目，以保證每一個(gè)有勞動(dòng)能力的被征地農(nóng)民都能在培訓(xùn)活動(dòng)中至少掌握一門非農(nóng)產(chǎn)業(yè)專業(yè)勞動(dòng)技能，從而增強(qiáng)其就業(yè)能力。

用經(jīng)濟(jì)手段和優(yōu)惠政策降低勞動(dòng)力就業(yè)成本。如對(duì)招用失地農(nóng)民的企業(yè)，政府給予一定的收費(fèi)減免、社保補(bǔ)貼、崗位補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策；對(duì)自主創(chuàng)業(yè)的失地農(nóng)民，要保障其與下崗失業(yè)人員一樣同等享受在就業(yè)方面的優(yōu)惠政策，如免交相關(guān)稅費(fèi)、提供小額擔(dān)保貸款等優(yōu)惠政策。

（三）建立柔性化的突發(fā)處理應(yīng)急機(jī)制

要暢通群眾訴求渠道，構(gòu)建政府與民眾的良性互動(dòng)機(jī)制。土地征用涉及被征地農(nóng)民的切身利益，他們有這樣那樣的想法和意見是可以理解的。關(guān)鍵是暢通群眾訴求渠道，用有效的制度安排來(lái)協(xié)調(diào)和規(guī)范被征地農(nóng)民的利 益表達(dá)，堅(jiān)決打擊動(dòng)不動(dòng)就擋工的現(xiàn)象。要建立被征地農(nóng)民有關(guān)問題處理機(jī)構(gòu)，一方面細(xì)心聽取被征地農(nóng)民的要求，對(duì)其合理的要求給予認(rèn)真解決。另一方面對(duì)不合理的要求給予耐心細(xì)致的解釋，幫助被征地農(nóng)民理解黨和國(guó)家的政策，合理引導(dǎo)群眾需求，防止因被征地農(nóng)民不了解政策而產(chǎn)生不必要的上訪。

第3篇：土地拆遷法范文

第一條為了規(guī)范征收集體所有土地房屋拆遷工作，保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障城鄉(xiāng)建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設(shè)施,并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的，適用本條例。

第三條集體所有土地房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)遵循依法管理、合理補(bǔ)償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，有利于土地集約和節(jié)約利用。

第四條本條例所稱的拆遷人是指各縣（市）、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實(shí)施集體所有土地房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)。

本條例所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。

第五條市土地行政管理部門主管全市集體所有土地房屋拆遷管理和監(jiān)督工作，各縣（市）、區(qū)土地行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體所有土地房屋拆遷管理和監(jiān)督工作。

市和縣（市）、區(qū)建設(shè)、發(fā)展與改革、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、公安、工商、勞動(dòng)保障、民政等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好集體所有土地房屋拆遷管理工作。

第六條市和縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地房屋拆遷管理工作。

被拆遷房屋所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好集體所有土地房屋的拆遷工作。

第二章拆遷管理

第七條市和縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用年度計(jì)劃制定本行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地房屋拆遷計(jì)劃，合理控制拆遷規(guī)模。

第八條集體所有土地征收方案經(jīng)依法批準(zhǔn)并公告后，市和縣（市）、區(qū)人民政府及有關(guān)部門在拆遷范圍內(nèi)不得辦理房屋新建、擴(kuò)建、改建審批手續(xù)，不得辦理房屋和土地用途變更手續(xù)。

在拆遷范圍內(nèi)有下列情形的，房屋拆遷時(shí)不作為補(bǔ)償安置的依據(jù)：

（一）辦理入戶和分戶，但因出生、婚姻、軍人退伍、大中專學(xué)生畢業(yè)、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等原因確需辦理入戶和分戶的除外；

（二）轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

第九條拆遷人應(yīng)當(dāng)依據(jù)依法批準(zhǔn)的集體所有土地征收方案、拆遷規(guī)劃紅線圖和本條例有關(guān)規(guī)定，制定集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案，經(jīng)縣（市）、區(qū)土地行政管理部門審核后報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：拆遷范圍、補(bǔ)償安置的對(duì)象和條件、不予補(bǔ)償安置的情形、補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償安置資金預(yù)算和落實(shí)、安置用房和遷建用地的安排、搬遷期限等。

前款規(guī)定的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金預(yù)算專戶確認(rèn)、儲(chǔ)存，安置用房和遷建用地可以折價(jià)計(jì)入，任何單位和個(gè)人不得挪用。土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。

第十條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)公開告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人有要求聽證的權(quán)利,但在集體所有土地征收方案批準(zhǔn)前已經(jīng)對(duì)房屋拆遷實(shí)施方案聽證的除外。被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請(qǐng)聽證的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織聽證。

第十一條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)在集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案批準(zhǔn)之日起五日內(nèi)拆遷公告，公布建設(shè)項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限、救濟(jì)途徑等事項(xiàng)。

拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補(bǔ)償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。

第十二條拆遷人變更拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)重新辦理集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案審核和批準(zhǔn)手續(xù)；終止拆遷項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷手續(xù)并由土地行政管理部門公告。

第十三條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實(shí)施拆遷，也可以委托具有相應(yīng)拆遷能力的其他組織實(shí)施拆遷。

第十四條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例規(guī)定簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點(diǎn)和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本由市土地行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制，并報(bào)市人民政府備案。

第十五條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依照約定向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院提訟。

第十六條拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以向所在地的縣（市）、區(qū)人民政府申請(qǐng)裁決。裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)依法作出書面裁決。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期拒不履行裁決確定的義務(wù)，又不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的，作出裁決的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。

第十七條拆遷有所有權(quán)糾紛或因其他原因產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)未能解決糾紛或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣（市）、區(qū)土地行政管理部門批準(zhǔn)后依法實(shí)施拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。

第十八條除人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行以外，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)行拆除被拆遷人的房屋。

第十九條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立和健全拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。

土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，將土地征收的批準(zhǔn)文件、房屋拆遷實(shí)施方案的有關(guān)情況等予以公開，并接受公眾查詢。

第二十條土地行政理管部門應(yīng)當(dāng)建立拆遷管理舉報(bào)制度，公開舉報(bào)電話、來(lái)信來(lái)訪地址和其他聯(lián)系方式。收到舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)落實(shí)專人負(fù)責(zé)處理，并將處理結(jié)果及時(shí)告知舉報(bào)人。

第三章補(bǔ)償安置一般規(guī)定

第二十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的用途對(duì)被拆遷人按照本條例的規(guī)定給予補(bǔ)償安置。

本條例所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本條例所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設(shè)施以外的房屋。

本條例所稱的附屬設(shè)施是指住宅用房附屬的經(jīng)認(rèn)定合法的畜舍、門斗及建于宅基地以外的廁所等設(shè)施。

未經(jīng)縣級(jí)以上規(guī)劃或土地行政管理部門批準(zhǔn)改變房屋用途的，拆遷時(shí)按原房屋用途認(rèn)定。

第二十二條拆遷范圍內(nèi)未取得合法的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或者房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件的建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，使用人必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。逾期未拆除的，依法。

拆遷未超過使用期限的臨時(shí)建筑，按重置價(jià)格結(jié)合剩余使用期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十三條被拆遷房屋的可補(bǔ)償安置面積，按照被拆遷人提供的合法的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件記載的建筑面積計(jì)算。被拆遷人因正當(dāng)原因確實(shí)無(wú)法提供集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件，以及集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件未記載房屋建筑面積的，按照土地、規(guī)劃等行政管理部門依法認(rèn)定的建筑面積計(jì)算可補(bǔ)償安置面積。

第二十四條拆遷房屋需要價(jià)格評(píng)估的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)將拆遷補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目向社會(huì)公告，并在拆遷人和被拆遷人的公開監(jiān)督下從報(bào)名的具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)產(chǎn)生一家評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議，評(píng)估所需費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)公示。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、評(píng)估因素、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估價(jià)格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于十日。

被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的具體辦法由市人民政府另行制定。

第二十五條拆遷人提供的安置用房和安置過渡用房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省規(guī)定的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格。

第四章住宅用房補(bǔ)償安置

第二十六條住宅用房的拆遷補(bǔ)償安置，可以實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置，也可以實(shí)行貨幣安置，對(duì)符合市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定條件的被拆遷人，還可以實(shí)行遷建安置。被拆遷人有權(quán)選擇具體的補(bǔ)償安置方式。

調(diào)產(chǎn)安置是指由拆遷人提供住宅用房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置被拆遷人。

貨幣安置是指由拆遷人提供相應(yīng)的補(bǔ)償資金，被拆遷人自行選購(gòu)安置用房。

遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地和費(fèi)用，被拆遷人自行建造安置用房。

調(diào)產(chǎn)安置和遷建安置地點(diǎn)的確定必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。

第二十七條拆遷住宅用房，應(yīng)當(dāng)以集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件記載的事項(xiàng)作為安置計(jì)戶依據(jù)，拆遷時(shí)符合市和縣（市）、區(qū)宅基地管理辦法規(guī)定的分戶條件的，可以作為安置計(jì)戶依據(jù)。

被拆遷住房的安置人口按照被拆遷人家庭具有常住戶口且實(shí)際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養(yǎng)、寄讀的人員，不計(jì)入安置人口。

被拆遷人家庭成員雖無(wú)常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計(jì)入安置人口：

（一）原常住戶口在拆遷地的符合規(guī)定的現(xiàn)役軍人；

（二）原常住戶口在拆遷地的大中專院校在校學(xué)生；

（三）原常住戶口在拆遷地的勞動(dòng)教養(yǎng)、監(jiān)獄服刑人員；

（四）符合法律、法規(guī)規(guī)定以及市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定情形的其他人員。

第二十八條被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置或貨幣安置的，其住宅用房的可安置面積，按照本條例第二十三條的有關(guān)規(guī)定確定，但每戶最高不超過建筑面積二百五十平方米；對(duì)于符合宅基地申請(qǐng)條件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積低于可申請(qǐng)建房建筑面積等原因而造成住房困難的村民，按每戶人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡(jiǎn)稱低限安置標(biāo)準(zhǔn)）確定可安置面積。

低限安置標(biāo)準(zhǔn)的具體標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程由市和縣（市）、區(qū)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定和公布。

第二十九條被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)有多處集體所有土地住宅用房的，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷范圍外另有集體所有土地住宅用房的，在適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規(guī)定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補(bǔ)償安置，并應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除。未在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除的，依法。

第三十條被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：

（一）安置用房按基本造價(jià)，被拆遷房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；

（二）被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補(bǔ)償；適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

（三）實(shí)際安置用房建筑面積低于可安置面積的部分，按照拆遷公告時(shí)被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格扣除基本造價(jià)結(jié)算；

（四）實(shí)際安置用房建筑面積超過可安置面積的部分，按照安置用房交付時(shí)所在地段同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格結(jié)算。

第三十一條被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：

（一）住宅用房可安置面積的補(bǔ)償資金，按照拆遷公告時(shí)被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格扣除基本造價(jià)確定；

（二）被拆遷房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新予以補(bǔ)償；被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補(bǔ)償；適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

（三）拆遷人按照本款第（一）、（二）項(xiàng)補(bǔ)償金額再增加一定比例的拆遷補(bǔ)償資金。

拆遷人應(yīng)當(dāng)在與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后三十日內(nèi)將貨幣補(bǔ)償資金交付被拆遷人。

第三十二條被拆遷人選擇遷建安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：

（一）拆遷人根據(jù)村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及市和縣（市）、區(qū)宅基地管理辦法的規(guī)定，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，或者支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用；

（三）被拆遷人按有關(guān)規(guī)定辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助；

（四）被拆遷房屋按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

第三十三條被拆遷住宅用房的附屬設(shè)施，不作為住宅用房安置依據(jù)，由拆遷人給予相應(yīng)補(bǔ)償。

拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷住宅用房的裝飾費(fèi)用予以補(bǔ)償。

第三十四條對(duì)利用自有合法住宅用房從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本章的規(guī)定予以補(bǔ)償安置外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市和縣（市）、區(qū)人民政府另行制定。

第三十五條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置且需要臨時(shí)過渡的，拆遷協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。協(xié)議約定的過渡期限不得超過兩年。被拆遷人有權(quán)選擇過渡方式，拆遷人不得強(qiáng)迫或者拒絕。

拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續(xù)提供過渡用房或臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月起另行支付臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。

第三十六條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付被拆遷人搬家補(bǔ)貼費(fèi)；實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置且需要臨時(shí)過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付雙倍的搬家補(bǔ)貼費(fèi)。

第三十七條被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

第五章非住宅用房補(bǔ)償安置

第三十八條拆遷非住宅用房，對(duì)被拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣安置；符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定的其他條件的，也可以實(shí)行遷建安置。

第三十九條對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣安置的，依照本條例第二十三條規(guī)定確定被拆遷房屋補(bǔ)償安置面積，并按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。

第四十條對(duì)被拆遷人實(shí)行遷建安置的，適用下列規(guī)定：

（一）拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)市和縣（市）、區(qū)人民政府的規(guī)定，結(jié)合被拆遷房屋的補(bǔ)償安置面積，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，或者支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用；

（三）被拆遷人按有關(guān)規(guī)定辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助；

（四）被拆遷房屋按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

第四十一條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)以及搬遷、過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積，結(jié)合被拆遷房屋的用途、地段、經(jīng)營(yíng)狀況等因素支付一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼費(fèi)。

對(duì)被拆遷房屋中無(wú)法恢復(fù)使用的電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等重大設(shè)施設(shè)備以及被拆遷房屋的裝飾費(fèi)用，在評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行評(píng)估后予以補(bǔ)償。

第四十二條拆遷學(xué)校、醫(yī)院、宗教場(chǎng)所、軍事設(shè)施、文物古跡等非住宅用房的，其拆遷安置補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第六章法律責(zé)任

第四十三條拆遷人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責(zé)令停止拆遷，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）拆遷實(shí)施方案未經(jīng)審核和批準(zhǔn)而實(shí)施拆遷的；

（二）未按拆遷實(shí)施方案確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

（三）未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進(jìn)行拆遷的。

第四十四條拆遷人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未按時(shí)將拆遷補(bǔ)償安置資金及其他補(bǔ)償資金交付被拆遷人的；

（二）將拆遷補(bǔ)償安置資金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國(guó)家和省規(guī)定的設(shè)計(jì)規(guī)范要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或者未按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格的；

（四）提供的安置用房因拆遷人的原因不能按期辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的；

（五）提供的遷建用地未取得合法批準(zhǔn)文件的；

（六）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議文本的。

第四十五條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的，評(píng)估結(jié)果無(wú)效，由土地行政管理部門重新組織評(píng)估；對(duì)另一方當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，并由有關(guān)行政管理部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權(quán)屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責(zé)令限期改正；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

阻礙國(guó)家工作人員依法執(zhí)行拆遷公務(wù)的，由公安、司法機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條土地行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未按規(guī)定拆遷公告的；

（二）對(duì)違反本條例規(guī)定的拆遷實(shí)施方案予以核準(zhǔn)的；

（三）未按規(guī)定告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請(qǐng)聽證權(quán)利的；

（四）對(duì)被拆遷人的舉報(bào)拒不受理和不依法處理的；

（五）有其他、、行為的。

第七章附則

第四十八條本條例中拆遷住宅用房再增加補(bǔ)償資金的具體比例、臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)、搬家補(bǔ)貼費(fèi)、裝飾補(bǔ)償費(fèi)和拆遷非住宅用房的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)發(fā)辦法，由市和縣（市）、區(qū)人民政府另行規(guī)定。

第四十九條海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)以及大榭開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的房屋基本造價(jià)、重置價(jià)格、商品住宅平均價(jià)格由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市土地、房產(chǎn)行政主管部門測(cè)定公布。其他縣（市）、區(qū)的房屋基本造價(jià)、重置價(jià)格、商品住宅平均價(jià)格，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門會(huì)同土地、房產(chǎn)行政主管部門測(cè)定公布，報(bào)市價(jià)格、土地、房產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十條征用集體所有土地以及因公益建設(shè)、農(nóng)村村莊整治、土地整理等占用集體所有土地涉及房屋拆遷的，其房屋拆遷補(bǔ)償安置可參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第4篇：土地拆遷法范文

關(guān)鍵詞：城市拆遷；拆遷評(píng)估機(jī)制；拆遷補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：DF3　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號(hào)：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆遷制度是中國(guó)所獨(dú)有的一項(xiàng)法律制度。城市拆遷工作既是實(shí)施舊城改造，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變城市面貌的重要手段，又是改善群眾居住條件和人居環(huán)境的有效途徑，具有加速城市化進(jìn)程，滿足重新規(guī)劃發(fā)展城市的需要。優(yōu)化城市生存質(zhì)量，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。

目前，現(xiàn)行房屋拆遷法律規(guī)范主要是由《中華人民共和國(guó)憲法》(以下簡(jiǎn)稱《憲法》)、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年)和一些相關(guān)的行政法規(guī)、地方性法規(guī)構(gòu)成。由于《拆遷條例》和一些地方性法規(guī)、規(guī)章均制定于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期，因此，不免處處打上計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及中國(guó)法治理念的進(jìn)步，這一制度的諸多問題都已暴露出來(lái)。如拆遷行為不規(guī)范，補(bǔ)償價(jià)位低，權(quán)益不對(duì)等調(diào)換，不利于保護(hù)弱勢(shì)群體等等，因此，合理構(gòu)建這一制度可以規(guī)范拆遷行為，合理調(diào)解拆遷過程中公權(quán)力與私權(quán)利的沖突，平衡各方的利益，促進(jìn)對(duì)于公民財(cái)產(chǎn)權(quán)等基本權(quán)利的保護(hù)。

一、城市拆遷制度中存在的主要法律問題

1　法律體系不完善，法律效力層級(jí)太低。根據(jù)當(dāng)今各國(guó)普遍接受的民法理念，凡涉及到調(diào)整基本民事權(quán)利的制度，一定要以最高立法機(jī)關(guān)通過法律的形式加以規(guī)定。就我國(guó)現(xiàn)狀而言，城市拆遷管理主要還是依靠行政法規(guī)和地方性法規(guī)、規(guī)章，因此，法律效力層級(jí)太低，權(quán)利體系不完善。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》在第42條明文規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡段餀?quán)法》僅僅是對(duì)拆遷的法律性質(zhì)作了一些原則性的規(guī)定，對(duì)何為公共利益、土地補(bǔ)償費(fèi)的具體范圍、補(bǔ)償原則是給予公平補(bǔ)償還是適當(dāng)補(bǔ)償?shù)戎匾h(huán)節(jié)并沒有深入進(jìn)行具體規(guī)定。《物權(quán)法》的實(shí)施還必須修改與制定相關(guān)的法律、行政法規(guī)，并結(jié)合相應(yīng)的法律、行政法規(guī)一起適用。

2　拆遷許可證程序設(shè)置與物權(quán)絕對(duì)性原則相沖突，物權(quán)保護(hù)制度缺位。《物權(quán)法》第4條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”因物權(quán)具有排除他人干涉的效力，在教科書上稱為“物權(quán)的絕對(duì)性原則”，與契約自由原則、過錯(cuò)責(zé)任原則并稱為現(xiàn)代民法的三大基本原則。出于社會(huì)公共利益的需要，可以排除物權(quán)絕對(duì)性原則，即排除物權(quán)的“排他性”效力。法律上用來(lái)排除物權(quán)絕對(duì)性原則，排除物權(quán)的排他性效力的制度，一個(gè)是公法上的搜查證制度，一個(gè)是民法上的征收和征用制度。但《物權(quán)法》中關(guān)于征收制度的規(guī)定，是將商業(yè)目的用地排除于國(guó)家征收之外，公共權(quán)力支持下的商業(yè)行為，甚至公共權(quán)力參與的商業(yè)行為，都不可以成為剝奪和限制私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的根據(jù)。比如，政府為進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)所進(jìn)行的拆遷行為，就不能形成為對(duì)私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行剝奪和限制的根據(jù)。這種行為應(yīng)該按照購(gòu)買或其他合同方式。

中國(guó)一直以來(lái)實(shí)行的是土地公有制度(或稱土地市場(chǎng)的政府壟斷模式)，同時(shí)，也承認(rèn)公民個(gè)人的私有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)?！胺繛榈剌d”。公民、法人或其他組織享有自有房屋的所用權(quán)和土地的使用權(quán)，但與此同時(shí)國(guó)家享有房屋賴以建筑存在的土地所有權(quán)，且法律規(guī)定，房屋拆遷之前必須取得土地使用權(quán)。這兩類權(quán)利在一個(gè)物上同時(shí)并存的結(jié)果，就使得被拆遷人所擁有的房屋所有權(quán)實(shí)際上成為一種脆弱的、輕易就會(huì)受到國(guó)家權(quán)力侵犯的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”(第2條第4款)：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”(第43條)。這樣就隱含著這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，讓受雙方是土地使用者之間的關(guān)系，土地使用權(quán)連同附屬建筑物的轉(zhuǎn)讓一并進(jìn)行。而在房屋將拆而未拆遷之前，該房屋的土地使用權(quán)已被國(guó)家轉(zhuǎn)移或出賣給了他人。這樣國(guó)家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，實(shí)際上就已經(jīng)“侵犯”了被拆遷人的合法權(quán)益。在拆遷許可證程序的設(shè)置上，就體現(xiàn)了拆遷人對(duì)被拆遷人物權(quán)絕對(duì)性的侵犯。我國(guó)現(xiàn)行的拆遷框架中，拆遷行為取得合法性的前提是取得房屋拆遷許可證。《拆遷條例》第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！币簿褪钦f拆遷人只要取得了拆遷許可證，就享有交易的強(qiáng)制啟動(dòng)權(quán)。在尚未征求被拆遷人任何意見的情況下，行政機(jī)關(guān)即可向拆遷人發(fā)放拆遷許可證，不論是否經(jīng)被拆遷人同意，交易都已啟動(dòng)。而且拆遷人只要獲得拆遷許可，拆遷雙方就負(fù)有簽約義務(wù)，不管被拆遷人是否情愿，拆遷入就取得強(qiáng)制交易權(quán)。若雙方達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，也不能停止拆遷行為，也只能申請(qǐng)行政管理部門強(qiáng)制裁決，而一旦作出裁決，若被拆遷人拒絕執(zhí)行，拆遷人即可申請(qǐng)行政或法院強(qiáng)制執(zhí)行。因此，拆遷程序嚴(yán)重侵犯了公民的物權(quán)絕對(duì)性原則，是對(duì)人權(quán)的踐踏。

3　拆遷項(xiàng)目未按公共利益目的進(jìn)行區(qū)分，“公共利益”概念無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可循。我國(guó)《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”?！锻恋毓芾矸ā返?8條第1款第(1)項(xiàng)規(guī)定，國(guó)家因?yàn)楣怖嫘枰褂猛恋氐模梢砸婪ㄊ栈貒?guó)有土地使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第19條更規(guī)定，在特殊情況下，國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要.依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條規(guī)定，在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，“社會(huì)公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆遷立法上這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。《城市拆遷管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。”該條款明確地把“保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行”作為拆

遷的目的，但未對(duì)城市拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)做公益性拆遷和商業(yè)性拆遷區(qū)分，而公益性拆遷和商業(yè)性拆遷具有本質(zhì)的不同，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也必然有所區(qū)別。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目明顯帶著營(yíng)利性的，卻同樣能以“城市建設(shè)需要”進(jìn)行拆遷，甚至可以借助行政強(qiáng)制措施作保障，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上與市政建設(shè)等公益性項(xiàng)目并無(wú)二樣，在法理上違反了民事活動(dòng)自愿公平、等價(jià)有償?shù)幕揪?，更多地保護(hù)了拆遷入、開發(fā)商的利益，但處于弱勢(shì)方的被拆遷人的合法權(quán)益卻得不到保障。重慶“史上最牛釘子戶”案例中，被拆遷戶就提出了對(duì)拆遷行為屬于商業(yè)拆遷而非公共利益的質(zhì)疑。從世界各國(guó)的立法來(lái)看，各國(guó)的立法也大都規(guī)定征收或征用財(cái)產(chǎn)，必須是為了公共利益。我國(guó)的《憲法》和《物權(quán)法》僅規(guī)定，土地征收的目的應(yīng)為公共利益的需要，但同時(shí)又未對(duì)公共利益做出具體的界定。在我國(guó)，很多拆遷行為(包括一些明顯的商業(yè)拆遷)都掛著公共利益的幌子，使公共利益制度流為拆遷人的工具，這是土地征收制度存在的重大缺陷。

4　拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)化原則異化，拆遷房屋評(píng)估制度不完善?！冻鞘胁疬w管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：“因房屋拆遷對(duì)被拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，其具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@一條款明確規(guī)定了拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)化原則。但《拆遷條例》第31條又規(guī)定：“搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。而根據(jù)“因地制宜”的原則，省、自治區(qū)、直轄市政府制定的拆遷“條例”或“細(xì)則”又往往再行委托下屬市、縣自行掌握。各地實(shí)施該國(guó)務(wù)院法規(guī)的地方性法規(guī)、政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件，往往將該市場(chǎng)化補(bǔ)償原則異化為行政機(jī)關(guān)的單方定價(jià)。目前，通行的作法是政府通過規(guī)章或其他規(guī)范性文件規(guī)定拆遷房屋的土地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。不同級(jí)別的土地補(bǔ)償不同的地價(jià)，而房屋的建筑安裝費(fèi)用也有詳細(xì)的規(guī)定，一磚一木均可在地方政府出臺(tái)的拆遷補(bǔ)償辦法中尋求到對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，因此市場(chǎng)評(píng)估價(jià)方式形同虛設(shè)，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估具體辦法的決定權(quán)最終還是掌握在各地方政府手里，被拆遷戶對(duì)此沒有決定權(quán)或者法律上的請(qǐng)求權(quán)。在這種情況下，行政法規(guī)所設(shè)定的市場(chǎng)補(bǔ)償方式實(shí)際上就異化為行政單方定價(jià)，根本上違反了國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，使得被拆遷人的財(cái)產(chǎn)損失沒有得到依法補(bǔ)償。另一方面，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)對(duì)于征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，僅有6條原則性的規(guī)定，沒有給出相應(yīng)的技術(shù)路線和方法，更沒有從充分保護(hù)被拆遷人的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度建立拆遷估價(jià)基礎(chǔ)理論。自2004年1月1日起施行的建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)，在拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評(píng)估糾紛的調(diào)處、被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理等方面做出了明確的規(guī)定，有助于規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，從而維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益。但是，《意見》對(duì)于拆遷評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和技術(shù)路線等方面的規(guī)定，并未在《規(guī)范》基礎(chǔ)上有突破和創(chuàng)新。

5　拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)機(jī)制欠缺。城市私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人依法享有國(guó)有土地使用權(quán)。1990年4月23日國(guó)家土地管理局在給最高人民法院《關(guān)于城市宅基地所有權(quán)、使用權(quán)問題的復(fù)函》中指出：“我國(guó)1982年憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有后，公民對(duì)原屬于自己的城市土地應(yīng)該自然享有使用權(quán)。”1995年3月11日國(guó)家土地管理局在《確定土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的若干規(guī)定》中進(jìn)一步提出：“土地使用者經(jīng)國(guó)家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國(guó)有土地的，可以確定其國(guó)有土地使用權(quán)”；“土地公有制之前，通過購(gòu)買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)?！?988年12月29日重新修訂的《土地管理法》第7條規(guī)定：“國(guó)有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用”。由此可以看到，有關(guān)的法律法規(guī)對(duì)城市私房產(chǎn)權(quán)人享有國(guó)有土地使用權(quán)是予以確認(rèn)的，盡管規(guī)定不很具體，但原則是明確的。1995年10月31日建設(shè)部“關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補(bǔ)償問題的復(fù)函”中明確：“拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行同現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并按照規(guī)定對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償”。這就是說，拆遷城市房屋只對(duì)“房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償”。對(duì)私有房產(chǎn)權(quán)人所享有的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。2001年10月重新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和各省市制定的實(shí)施細(xì)則中關(guān)于土地使用權(quán)在補(bǔ)償問題上，大都沿用該原則，土地使用權(quán)被忽略。而《城市房地產(chǎn)管理法》第19條僅僅保護(hù)了一級(jí)土地出讓市場(chǎng)之商業(yè)開發(fā)商的補(bǔ)償權(quán)，對(duì)再轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)人之保護(hù)卻是空白的。我國(guó)法律明文規(guī)定，土地使用權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓土城使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓房屋及地上附著物時(shí)，土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。城市拆遷中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人獲得房屋所有權(quán)時(shí)都對(duì)土地使用權(quán)支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，但在拆遷中卻得不到其已支付的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)金補(bǔ)償。特別在商業(yè)性拆遷中，拆遷地段大都商業(yè)價(jià)格較高，舊房的評(píng)估價(jià)值通常不包含土地出讓金、裝修設(shè)施及材料的價(jià)值、搬遷的合理?yè)p失費(fèi)和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償?shù)?。但開發(fā)商興建的商品房的銷售價(jià)格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、支付給該居民的補(bǔ)償費(fèi)、裝修成本、經(jīng)營(yíng)成本及開發(fā)商期望得到的利潤(rùn)，舊房補(bǔ)償價(jià)與新房市場(chǎng)價(jià)的不平衡，導(dǎo)致原居民的基本利益受損。拆遷人和被拆遷人本來(lái)是平等民事主體間的民事行為，等價(jià)有償是雙方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的基礎(chǔ)，拆遷開發(fā)商卻依據(jù)《拆遷條例》無(wú)償取得土地使用權(quán)，被拆遷方憑補(bǔ)償?shù)降囊稽c(diǎn)房屋重置金根本無(wú)法在商業(yè)價(jià)值極高的拆遷地段重新置業(yè)，嚴(yán)重違背了民事活動(dòng)的基本原則，是對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)的一種侵犯。

另一方面，被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)機(jī)制欠缺，導(dǎo)致拆遷過程不公開不透明。房屋拆遷實(shí)踐中由于公示、公眾參與機(jī)制的欠缺，導(dǎo)致拆遷中信息不對(duì)稱，被拆遷人對(duì)拆遷人的所知僅限于拆遷公告的內(nèi)容，拆遷人具體的拆遷計(jì)劃、步驟、給同等情況及其他被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額等關(guān)鍵信息卻知之甚少，被拆遷人權(quán)益保護(hù)的預(yù)防能力弱化，在拆遷人與被拆遷人之間沒有形成合理的對(duì)抗?fàn)顟B(tài)，產(chǎn)生了不能形成完善的對(duì)行政行為的監(jiān)督機(jī)制等弊端。

二、城市拆遷法律問題之對(duì)策

1　城市拆遷制度中界定公共利益概念和標(biāo)準(zhǔn)

首先必須明確“公共利益”的涵義。一是須有公共使用的性質(zhì)，二是須有公共利益的用途。在立法上，一些國(guó)家以列舉的方式規(guī)定“公共利益”的范圍。如日本《土地征用法》規(guī)定：“凡因國(guó)防、公益、公立學(xué)校、鐵路、電信、水利、災(zāi)害防治等可征收之，其征收程序?yàn)橄扔蓛?nèi)閣認(rèn)定該土地為公共利益所必

需，再由內(nèi)務(wù)大臣向內(nèi)閣會(huì)議提出認(rèn)定案，經(jīng)二次認(rèn)定后，簽訂征收合同?！币怨怖鏋闃?biāo)準(zhǔn)，可以將城市拆遷劃分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。如何區(qū)分二者呢?主要從以下幾方面予以區(qū)分：一是看拆遷項(xiàng)目是否以盈利為目的。公益性拆遷以國(guó)家財(cái)政為基本后盾，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為不營(yíng)利或基本保本。商業(yè)性拆遷以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的自有資產(chǎn)為投入，在經(jīng)濟(jì)上追求利潤(rùn)。二是看拆遷項(xiàng)目為何人使用受益。公益性拆遷側(cè)重于服務(wù)大眾，以公共利益為目的，重社會(huì)效益大于經(jīng)濟(jì)效益，具有社會(huì)福利性質(zhì)，而商業(yè)性拆遷以商業(yè)利益為目的，為某個(gè)或某些法人、社會(huì)組織服務(wù)，是純粹的經(jīng)濟(jì)行為，更看重經(jīng)濟(jì)效益。第三看行為的性質(zhì)。公益性拆遷是國(guó)家行為，具體表現(xiàn)為政府的行政行為。商業(yè)性拆遷是經(jīng)營(yíng)行為，無(wú)行政色彩。

其次，根據(jù)城市拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)和用途，在立法中采用列舉的方式規(guī)定“公共利益”的范圍，明確規(guī)定凡為國(guó)防設(shè)施、文化設(shè)施、公共道路、公共教育、公共博物館、醫(yī)院、環(huán)境保護(hù)等公共建設(shè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造等帶有公益性質(zhì)項(xiàng)目的是公益性拆遷，除此之外均為商業(yè)性拆遷，可將(2004)46號(hào)文件中“能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目”等列為重要的公益項(xiàng)目，并對(duì)二種拆遷項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，明確政府作為行政機(jī)關(guān)的權(quán)限及相關(guān)程序等，如規(guī)定對(duì)公共利益拆遷項(xiàng)目，政府可以有較多的發(fā)言權(quán)，可以采用行政強(qiáng)制和司法強(qiáng)制的方法來(lái)解決強(qiáng)拆的問題。而在公益性拆遷之外的商業(yè)性拆遷，是開發(fā)商為了賺取商業(yè)利潤(rùn)而進(jìn)行的拆遷，這種拆遷應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展的需要來(lái)看待其正當(dāng)性，并且必須依照商業(yè)模式而非現(xiàn)在的公益模式來(lái)拆遷，在立法中設(shè)立不同于公益性拆遷的審批程序、原則，如在補(bǔ)償費(fèi)用和安置上應(yīng)給予所有權(quán)人及時(shí)、充分的補(bǔ)償，只能采用司法強(qiáng)制來(lái)解決強(qiáng)遷問題。

2　正確確定公權(quán)力在拆遷中的角色和定位，防止公權(quán)力過多干預(yù)商業(yè)性拆遷

拆遷中涉及到被拆遷人利益、社會(huì)利益、開發(fā)商利益和政府利益，而政府利益、拆遷人利益和被拆遷人利益間的利益沖突是最主要的利益沖突?，F(xiàn)行規(guī)定下，政府往往與開發(fā)商結(jié)為利益共同體，而將被拆遷人處于行政與民事雙重力量壓迫下的相對(duì)方，政府以國(guó)家土地所有人的身份，不經(jīng)被拆遷人的同意，單方收回其土地使用權(quán)，界定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，限定拆遷期限，再通過介入拆遷糾紛，從而圈鎖住被拆遷人的民事法律權(quán)利(知情權(quán)、索償權(quán)、救濟(jì)權(quán)等等)，轉(zhuǎn)而從開發(fā)商處獲得土地出讓金。待開發(fā)完成后再按商業(yè)用地逐年收取稅費(fèi)。從而政府實(shí)現(xiàn)了其成本收益最優(yōu)化，但被拆遷人的合法權(quán)益卻得不到保障。法學(xué)家梁慧星教授預(yù)言的：“《物權(quán)法》將終結(jié)圈地運(yùn)動(dòng)和強(qiáng)制拆遷，使其成為歷史名詞”一言將只能成為紙上預(yù)言，實(shí)現(xiàn)之日遙不可及。因此。必須正確定位國(guó)家這個(gè)公權(quán)力的角色，國(guó)家應(yīng)退出拆遷人和被拆遷人的博弈，而不是與拆遷人分配拆遷利益，不能在拆遷活動(dòng)中直接充當(dāng)拆遷人的角色，既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員。薩繆爾森說過，政府的具體經(jīng)濟(jì)職能是什么呢?有三個(gè)作用即效率、平等和穩(wěn)定。在拆遷中政府主要扮演五種角色：第一，被拆遷人基本權(quán)利的保護(hù)者；第二，雙方協(xié)商和公眾參與的促進(jìn)者；第三，拆遷糾紛的調(diào)停者；第四，城市拆遷的規(guī)劃者；第五，公共項(xiàng)目的拆遷者。而目前的拆遷許可證等程序設(shè)計(jì)。把政府?dāng)[在既是否給予房屋拆遷許可的初始界定者，又是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，政府壟斷經(jīng)營(yíng)體各環(huán)節(jié)職能不清，缺乏彼此的制約監(jiān)督，嚴(yán)重影響了政府行政行為的公正性和被拆遷人對(duì)其行政行為的公平性的信任。因此，必須明確限定拆遷權(quán)限，促進(jìn)拆遷主體責(zé)權(quán)統(tǒng)一化、實(shí)質(zhì)化，將行政強(qiáng)制拆遷的范圍局限于公益性拆遷項(xiàng)目中，“在商業(yè)性拆遷中。適用行政強(qiáng)制拆遷是對(duì)民法的嚴(yán)重違背和對(duì)民事主體私權(quán)的嚴(yán)重侵犯?！睂?duì)商業(yè)性拆遷項(xiàng)目，要按照市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)行意思自治，拆遷人和被拆遷人間是平等的民事主體關(guān)系，政府不能過多地干預(yù)拆遷人和被拆遷人間的補(bǔ)償安置協(xié)議的談判訂立，更不能適用行政強(qiáng)制的手段來(lái)實(shí)施強(qiáng)制拆遷。拆遷許可只是為拆遷設(shè)定了一種資格，是拆遷活動(dòng)啟動(dòng)的活動(dòng)前提，拆遷活動(dòng)最終能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵是要看拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議能否順利達(dá)成，政府公權(quán)力的角色及職能應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變到督促有關(guān)當(dāng)事人遵守法律規(guī)定，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法制環(huán)境，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求。

3　拆遷評(píng)估機(jī)制市場(chǎng)化，保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益

第一，雙方共同確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)，并引入公證程序以加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制。建設(shè)部的《指導(dǎo)意見》規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、確定，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”；“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同?！鄙鲜鲆?guī)定一定程度上體現(xiàn)了對(duì)被拆遷人弱勢(shì)群體的保護(hù)，但《指導(dǎo)意見》未對(duì)投票或抽簽活動(dòng)的組織者、組織該活動(dòng)的規(guī)則作具體規(guī)定。缺乏技術(shù)上的操作性。另評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人單方面委托，無(wú)法從根本上改變拆遷人操縱評(píng)估結(jié)果的局面。因此，法律應(yīng)明確規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估價(jià)格過程中組織投票或抽簽活動(dòng)的責(zé)任人，規(guī)定拆遷人或拆遷管理部門作為法定組織者的法律責(zé)任?！盀榇_保評(píng)估機(jī)構(gòu)的確立過程公正，應(yīng)當(dāng)在拆遷機(jī)構(gòu)的確立過程中引進(jìn)公證程序，讓公證機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽進(jìn)行證明，作出公證書?！痹u(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，應(yīng)由拆遷人和被拆人雙方共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第二，承認(rèn)并適當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人的土地使用權(quán)。首先，承認(rèn)并適當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人的土地使用權(quán)。其次，確立土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋和土地使用權(quán)分別做出評(píng)估，最后確定的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格的總和，以確保被拆遷人得到充分補(bǔ)償。再次，對(duì)采取非回遷方式補(bǔ)償?shù)?，還應(yīng)考慮補(bǔ)償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。以“公正的賠償”為賠償基準(zhǔn)和目標(biāo)，使被拆遷人在拆遷安置后能達(dá)到拆遷前的經(jīng)濟(jì)生活條件。

第三，建立拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)控程序，加強(qiáng)拆遷專項(xiàng)基金監(jiān)管力度。首先。要事先測(cè)算資金監(jiān)控?cái)?shù)額，在發(fā)放拆遷許可證前，政府部門應(yīng)對(duì)拆遷范圍進(jìn)行摸底調(diào)查，結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)管理部門登記的資料，確定監(jiān)控資金數(shù)額，以保障被拆遷人能夠按時(shí)、按標(biāo)準(zhǔn)得到補(bǔ)償安置。其次，指定特定銀行保管并監(jiān)控該資金專款專用，其使用必須經(jīng)過三方簽字確認(rèn)。

4　引進(jìn)拆遷聽證及公示制度，確保被拆遷人的知情權(quán)與參與權(quán)

外國(guó)一般從土地規(guī)劃階段就引入了公眾參與機(jī)制，并將公開、民主貫穿于征用之始終。例如，英國(guó)將規(guī)劃分為結(jié)構(gòu)規(guī)劃和地方規(guī)劃，前者要由公眾評(píng)議(Public Examination)；后者要由通過公眾質(zhì)詢(Inquiry)，并在質(zhì)詢階段即引入聽證程序。澳大利亞、新加坡、日本《城市規(guī)劃法》亦規(guī)定了進(jìn)行城市規(guī)劃決定時(shí)，要履行舉行聽證會(huì)、公告方案、提出、聽取相關(guān)市、町、村的意見、提請(qǐng)城市規(guī)劃地方審議會(huì)討論等程序。1987年德國(guó)的《建設(shè)法典》、新加坡1962年頒布的《總體規(guī)劃

條例》和1981年頒布的《開發(fā)申請(qǐng)條例》在這方面也有相應(yīng)的規(guī)定。在拆遷申請(qǐng)階段，也都規(guī)定了先期的公告與質(zhì)詢程序。在我國(guó)，《行政許可法》第47條規(guī)定：“行政許可直接涉及申請(qǐng)人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽證申請(qǐng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)組織聽證?！睘榇?，建立聽證制度，實(shí)行陽(yáng)光操作，容易找到拆遷中各方當(dāng)事人的利益結(jié)合點(diǎn)。只要是行政機(jī)關(guān)擬進(jìn)行行政強(qiáng)制拆遷的，都要經(jīng)過聽證程序，目的是要聽取拆遷當(dāng)事人的最后意見，保證強(qiáng)制執(zhí)行的公正性。拆遷聽證會(huì)，并不是僅僅具有單純的程序上的意義，其實(shí)質(zhì)意義是打造公開、公平、公正的拆遷過程，便于拆遷當(dāng)事人和社會(huì)各界公開發(fā)表意見，動(dòng)員社會(huì)輿論力量推動(dòng)、監(jiān)督拆遷工作，切實(shí)解決因拆遷引起的各類問題，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證；如果被征收方對(duì)于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質(zhì)疑，可以要求舉行聽證會(huì)，政府方應(yīng)當(dāng)在聽證會(huì)上說明征收行為的必要性和合理性；房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。同時(shí)，細(xì)化聽證程序的實(shí)施細(xì)則，規(guī)定居民代表的產(chǎn)生辦法、居民代表在聽證會(huì)的人數(shù)比例、是否許可媒體監(jiān)督、居民不滿聽證會(huì)后政府的決定時(shí)應(yīng)有什么樣的救濟(jì)途徑。

第5篇：土地拆遷法范文

第二條在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，因城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展需要征收或征用土地拆遷房屋及其他附著物，并需要對(duì)房屋所有權(quán)人（以下統(tǒng)稱“被拆遷人”）進(jìn)行補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。

第三條鎮(zhèn)拆遷安置管理中心受鎮(zhèn)政府委托負(fù)責(zé)鎮(zhèn)域范圍內(nèi)企業(yè)拆遷相關(guān)的補(bǔ)償、安置的管理工作。

第四條被拆遷房屋由具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。房屋拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定在已公布的市房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄中選擇。接受委托的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與鎮(zhèn)拆遷安置管理中心簽訂委托協(xié)議。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知被拆遷人到場(chǎng)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五條拆遷實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施方案做好房屋拆遷補(bǔ)償工作，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展的需要，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷。

第六條被拆遷房屋的合法依據(jù)，原則上以用地單位領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含定點(diǎn)圖）前被拆遷人所持有的房屋權(quán)屬證、土地權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為準(zhǔn)。

第七條被拆遷房屋的用途，以房屋權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書未載明用途的，以土地權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。

第八條被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權(quán)屬證書載明的建筑面積為準(zhǔn)；沒有房屋權(quán)屬證書的，以合法建房手續(xù)批準(zhǔn)的建房面積為準(zhǔn)；沒有合法建房手續(xù)，但在本辦法實(shí)施前已建造且被拆遷人建房時(shí)符合相關(guān)建房條件的，由被拆遷人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)拆遷安置管理中心會(huì)同相關(guān)部門聯(lián)合審查同意后核定其合法建筑面積。

不符合前款規(guī)定情況的，均不予認(rèn)定為合法建筑面積。

第九條被拆遷房屋的建造年代，以確認(rèn)合法建筑面積的權(quán)屬證書或批準(zhǔn)文件中載明或核定的年代為準(zhǔn)。

第十條在房屋拆遷公告發(fā)出后，被拆遷人違反規(guī)定進(jìn)行房屋及其他附著物新建、改建、擴(kuò)建或者突擊裝飾裝潢部分，不予補(bǔ)償。

拆遷租賃房屋的，對(duì)房屋承租人不予補(bǔ)償。

第十一條對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

拆遷企業(yè)及其他非商業(yè)經(jīng)營(yíng)性的合法房屋價(jià)格按被拆遷房屋建筑的重置價(jià)結(jié)合成新率評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。被拆遷人的房屋裝飾裝潢及附著物的價(jià)格按重置價(jià)結(jié)合成新率評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。因歷史原因造成的未經(jīng)合法手續(xù)批準(zhǔn)的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參照同類型房屋評(píng)估價(jià)格的70%進(jìn)行補(bǔ)償。

拆遷企業(yè)涉及土地為國(guó)有出讓土地的，按土地使用權(quán)證登記的用途及出讓剩余使用年限按當(dāng)?shù)乇灸甓韧恋刈畹捅Ｗo(hù)價(jià)折算進(jìn)行補(bǔ)償，但出讓合同另有約定的按出讓合同的約定條款執(zhí)行；涉及的土地為國(guó)有劃撥土地的，按土地使用權(quán)證登記的用途并按國(guó)有劃撥土地進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。涉及土地為集體土地性質(zhì)的按集體土地標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該集體土地所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。涉及土地屬非法占用的，不作補(bǔ)償。

第十二條根據(jù)本鎮(zhèn)實(shí)際，結(jié)合企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)，拆遷企業(yè)房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付房屋、土地、裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款、設(shè)備搬遷費(fèi)、綜合補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

第十三條拆遷人應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定向被拆遷人支付的補(bǔ)償補(bǔ)助明細(xì)如下：

（一）房屋、土地、裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款

根據(jù)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果給予一次性補(bǔ)償。

（二）設(shè)備搬遷費(fèi)

根據(jù)專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果給予一次性補(bǔ)償。

（三）綜合補(bǔ)助費(fèi)年納稅額

指實(shí)施拆遷前二年納稅額的平均值。

（四）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)

被拆遷人的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)，按被拆遷房屋的補(bǔ)償總額（不含土地補(bǔ)償款、裝飾裝修補(bǔ)償和其他補(bǔ)助費(fèi)）的10%一次性補(bǔ)助。

被拆遷人的補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)，若房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人不一致時(shí)，雙方已有約定的，按原約定產(chǎn)權(quán)確定補(bǔ)償對(duì)象；無(wú)約定的，補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人，對(duì)房屋使用權(quán)的補(bǔ)償補(bǔ)助由房屋所有權(quán)人包干負(fù)責(zé)處理。

第6篇：土地拆遷法范文

一、征占土地的幾種方式成都市在拓展城市空間，加快工業(yè)化進(jìn)程中，探索形成以下幾種成功的土地使用辦法：

（一）土地?fù)Q社保（又稱“雙放棄換社保”）由政府對(duì)自愿放棄宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)民按規(guī)定給予補(bǔ)償，并解決社會(huì)保障，以此解決農(nóng)民的后顧之憂，激勵(lì)農(nóng)民自愿退出宅基地、承包地，由農(nóng)村走向城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民變市民（也稱“雙放棄換社保”）。

（二）“兩股一改”實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利共享、共贏推行農(nóng)村集體資產(chǎn)股份化、農(nóng)村集體土地股權(quán)化和以轉(zhuǎn)變農(nóng)民身份為主體的村民委員會(huì)改社區(qū)居民委員會(huì)工作（簡(jiǎn)稱“兩股一改”）。具體做法是：以村為單位將集體資產(chǎn)股份量化到人、集體土地股權(quán)到人；農(nóng)村集體資產(chǎn)股份化和集體土地股權(quán)化后，交由村級(jí)股份經(jīng)濟(jì)合作社統(tǒng)一管理，合作社對(duì)全村的土地進(jìn)行一次整理。對(duì)于有項(xiàng)目支撐的村由合作社統(tǒng)一與項(xiàng)目業(yè)主簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，按股份和股權(quán)享有相應(yīng)的收益。暫時(shí)沒有項(xiàng)目的，由村級(jí)股份經(jīng)濟(jì)合作社統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

（三）“三個(gè)集中”加快土地優(yōu)化重組和合理流轉(zhuǎn)在加快城市化、工業(yè)化進(jìn)程與保護(hù)耕地、保護(hù)農(nóng)民利益兩者之間，成都找到一套行之有效的辦法，被歸納為“三個(gè)集中”，即：“工業(yè)向園區(qū)集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，土地向業(yè)主集中”。通過“三個(gè)集中”，加快土地的優(yōu)化重組和合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)了土地資源的集約利用、農(nóng)民經(jīng)濟(jì)生活空間的轉(zhuǎn)移。

（四）“五不一扶持”打造“五朵金花”成都市對(duì)于城市近郊發(fā)展，探索出一條不征地、不拆遷、不失業(yè)、不失利、不失權(quán)和加大財(cái)政扶持的“五不一扶持”的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的路子，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民實(shí)現(xiàn)離土不離鄉(xiāng)，就地市民化。如錦江區(qū)三圣花鄉(xiāng)通過打造“五朵金花”（“花鄉(xiāng)農(nóng)居”、“荷塘月色”、“東籬菊?qǐng)@”、“幸福梅林”和“江家菜地”），使農(nóng)民就地就業(yè)市民化，同時(shí)擁有租金、薪金、股金和保障金“四金”,成為令人羨慕的“新市民、新居民”。農(nóng)民就地就業(yè)市民化后可獲得四項(xiàng)穩(wěn)定收入。一是租金收入：以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式，土地向?qū)I(yè)大戶、工商業(yè)主和經(jīng)營(yíng)能人集中，形成規(guī)模化、集約化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。農(nóng)民土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)，每畝每年可獲得1800元以上的租金；農(nóng)民房屋出租，每戶每年可獲得3-10萬(wàn)元租金。二是薪金：農(nóng)民到龍頭企業(yè)務(wù)工，每人每月可獲得600元以上的薪金收入。三是股金：農(nóng)戶以宅基地和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股鄉(xiāng)村酒店、農(nóng)家樂等項(xiàng)目，以“保底分紅”的模式分享收益。四是保障金：農(nóng)民達(dá)到社會(huì)保障條件后，每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金，住院可報(bào)銷住院費(fèi)。

二、拆遷的三大“法寶”——“法制、民本、市場(chǎng)”

第7篇：土地拆遷法范文

摘 要 如今城市建設(shè)步伐加快，在大力推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然涉及到房屋補(bǔ)償稅收事宜。站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度，除了希望能享受更多的拆遷稅收優(yōu)惠政策以外，更希望政府能給予企業(yè)更多的稅收便利。本次我們要探討的就是在政策性搬遷情況下，支付給被拆遷企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否可以不開建安發(fā)票，而以收據(jù)及相關(guān)拆遷協(xié)議等資料作為扣除憑證。本文將從營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等幾方面來(lái)加以說明。

關(guān)鍵詞 政策 搬遷拆遷 補(bǔ)償費(fèi) 票據(jù)

一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個(gè)人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動(dòng)產(chǎn)）的行為，因此，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）規(guī)定，被搬遷企業(yè)“只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅”。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)》國(guó)稅函（2007）969號(hào)規(guī)定，“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅”。

再根據(jù)《征管法》第二十一條規(guī)定，“單位、個(gè)人在購(gòu)銷商品、提供或者接受經(jīng)營(yíng)服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票”。

從以上稅收政策法規(guī)規(guī)定來(lái)看，補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，不需要開票，原土地使用者取得補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。

因此，受政府授權(quán)或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補(bǔ)償款時(shí)，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。

二、土地增值稅相關(guān)規(guī)定

按照土地增值稅清算規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，無(wú)論以何種方式支付，均應(yīng)取得合法的憑證在土地增值稅前扣除。在上述營(yíng)業(yè)稅論述中我們已說明政策性搬遷是一種免稅行為，不交營(yíng)業(yè)稅，不需要開票，所以在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，也無(wú)需取得發(fā)票，應(yīng)當(dāng)以取得的收據(jù)及相關(guān)拆遷協(xié)議資料作為扣除憑證。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二項(xiàng)第二款規(guī)定“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。”

拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)；③地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；④菜地開發(fā)建設(shè)基金；⑤拆遷補(bǔ)償費(fèi)；⑥搬遷補(bǔ)助費(fèi)；⑦臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；⑧安置房周轉(zhuǎn)費(fèi)用；⑨停工、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)；⑩退還的相應(yīng)土地出讓金。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)）第二十二條第三項(xiàng)規(guī)定，審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

因此，強(qiáng)調(diào)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生是關(guān)鍵。實(shí)際工作中主要以收據(jù)、雙方銀行流水記錄為實(shí)際發(fā)生額提供證明，以雙方簽訂的拆遷協(xié)議對(duì)其金額的合理性進(jìn)行審查。所以，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以不需要發(fā)票，應(yīng)當(dāng)以拆遷補(bǔ)償協(xié)議、簽收單據(jù)及被拆遷單位或個(gè)人的相關(guān)詳細(xì)資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：

1、拆遷補(bǔ)償合同或協(xié)議；

2、被拆遷人的身份證復(fù)印件；

3、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù)；

4、支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的銀行單據(jù)；

5、政策性搬遷文件及公告；

6、其他相關(guān)資料。

三、企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定

根據(jù)企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

根據(jù)企業(yè)所得稅實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被拆遷企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為了建造房屋而發(fā)生的必要支出，根據(jù)拆遷協(xié)議支付的該項(xiàng)支出也是一項(xiàng)合理支出，符合稅法相關(guān)規(guī)定。因此，我們認(rèn)為應(yīng)以被拆遷企業(yè)開具的收據(jù)及拆遷協(xié)議作為企業(yè)所得稅稅前扣除依據(jù)。

四、實(shí)際工作要求

拆遷補(bǔ)償費(fèi)是一筆大額支出， 一般開發(fā)企業(yè)都是按年分期支付，可能在被拆遷企業(yè)搬離主城以后還會(huì)繼續(xù)發(fā)生。按照現(xiàn)行土地增值稅扣除辦法相關(guān)規(guī)定，扣除項(xiàng)目必須要有合法的票據(jù)才能扣除。這樣，當(dāng)被拆遷企業(yè)在收拆遷款時(shí)，開發(fā)企業(yè)就會(huì)要求被搬遷企業(yè)必須先到稅務(wù)開免稅發(fā)票。這樣無(wú)形增加了被拆遷企業(yè)工作負(fù)擔(dān)。這時(shí)，被拆遷企業(yè)往往不配合開發(fā)企業(yè)到稅務(wù)開免稅發(fā)票。在實(shí)際操作中，許多開發(fā)企業(yè)又擔(dān)心沒有發(fā)票不能在土地增值稅清算時(shí)扣除的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，也為了提高工作效率，簡(jiǎn)化行政手續(xù)，我們認(rèn)為被拆遷企業(yè)無(wú)需到稅務(wù)開免稅發(fā)票，但是要提前將政策性搬遷文件及公告等拆遷資料交與拆遷片區(qū)主管稅務(wù)所備案及開發(fā)企業(yè)備查。

綜上所述，筆者認(rèn)為，政策性搬遷支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是可以不開發(fā)票的，以被拆遷企業(yè)開具的收據(jù)及拆遷協(xié)議等資料在稅前列支。這樣操作，并不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收法規(guī)相關(guān)規(guī)定，也不影響各地的稅收征管，相反更為企業(yè)提供了稅收便利。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉振芳.試析政策性搬遷補(bǔ)償款財(cái)稅處理差異.商業(yè)會(huì)計(jì).2010年16期.

[2]李佳，李媛.政策性搬遷與處置收入稅務(wù)處理.財(cái)會(huì)通訊.2010年25期.

第8篇：土地拆遷法范文

關(guān)鍵詞： 城市房屋 拆遷補(bǔ)償制度 缺陷分析 制度構(gòu)建 監(jiān)督機(jī)制

一、引言

城市房屋的拆遷關(guān)系到一個(gè)城市的整體形象、布局合理和城市今后的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、居民的安居樂業(yè)、社會(huì)的和諧穩(wěn)定，關(guān)乎人民的切身利益?，F(xiàn)階段，城市拆遷規(guī)模的不斷擴(kuò)大，引發(fā)了一些因房屋拆遷補(bǔ)償所導(dǎo)致的糾紛及暴力拆遷事件，不僅影響到項(xiàng)目建設(shè)和城市建設(shè)進(jìn)度，而且產(chǎn)生一些其他后果，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，與此相關(guān)的行政補(bǔ)償問題也得到學(xué)界的重視。如果在社會(huì)實(shí)踐中不能妥善處理房屋拆遷補(bǔ)償問題，將影響到社會(huì)的穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此怎樣完善城市拆遷補(bǔ)償制度是城市建設(shè)中急需解決的難題。

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹贫痊F(xiàn)狀及缺陷分析

（一）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)睦碚摳攀?/p>

城市房屋拆遷補(bǔ)償是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造及文物保護(hù)、整頓市容、環(huán)境保護(hù)等需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，對(duì)房屋的所有人和承租人進(jìn)行拆遷、補(bǔ)償?shù)纫幌盗谢顒?dòng)的總稱。①在拆遷補(bǔ)償過程中，拆遷人應(yīng)該本著公平公正、合理及時(shí)的原則，通過貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)交換抑或二者結(jié)合的方式對(duì)被拆遷人進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償。

根據(jù)城市拆遷的目的有所不同可以分為以下兩種類型的拆遷：一種是公益性拆遷。這種拆遷是為了維護(hù)公共利益，根據(jù)政府的合理規(guī)劃，在城市制定范圍內(nèi)依法對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行拆除，對(duì)被拆除人或者房屋的使用人予以轉(zhuǎn)移安置，以及根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值給予被拆遷人相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。另外一種是以商業(yè)利益為目的的拆除。這種拆遷是指開發(fā)商為了獲取商業(yè)利潤(rùn)而進(jìn)行的拆遷，該拆遷行為的正當(dāng)性應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市發(fā)展的需要看待，對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償應(yīng)該充足并及時(shí)。在實(shí)際操作中，兩種類型的拆遷應(yīng)該在保障被拆遷人權(quán)益的基礎(chǔ)上進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

（二）我國(guó)現(xiàn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償制度概況

現(xiàn)階段，我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償工作法律依據(jù)主要包括《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)規(guī)定組成。這些規(guī)定對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅在原則上做了規(guī)定，具體補(bǔ)償辦法由各地區(qū)的人民政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房?jī)r(jià)予以制定。這就導(dǎo)致在實(shí)踐中，政府往往代替市場(chǎng)主體的地位，沒有經(jīng)過市場(chǎng)評(píng)估程序，自己設(shè)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。并且近年來(lái)土地使用權(quán)出讓價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，而政府設(shè)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又不隨著市場(chǎng)變化而改變，導(dǎo)致被拆遷人得到的補(bǔ)償與同地段房屋的售價(jià)相差甚多，給被拆遷人造成很大的損失，顯然這部法律已經(jīng)不能適應(yīng)我國(guó)城市房屋拆遷的現(xiàn)狀。為此，2011年國(guó)務(wù)院公布并實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》適應(yīng)了時(shí)代的發(fā)展，在一定程度上保障了被拆遷人的權(quán)益，維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定，但在制度規(guī)定上仍存在很大的缺陷和不足。

（三）我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)踐中的缺陷分析

1.在程序上缺乏透明度。目前在我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償過程中，拆遷人和政府往往占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，行政權(quán)過多，干預(yù)到房屋拆遷，暗中操作現(xiàn)象嚴(yán)重。為了使拆遷順利完成、速戰(zhàn)速?zèng)Q，作為行政機(jī)關(guān)本應(yīng)充分保障被拆遷人的權(quán)益不受侵害，但許多拆遷主管部門在進(jìn)行拆遷許可的過程中對(duì)被拆遷人的切身利益視而不見，對(duì)其所關(guān)心的拆遷政策、拆遷范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等信息不予透漏，并阻止其申辯。在實(shí)踐中無(wú)論被拆遷人是否同意補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷方案，一律拆無(wú)赦，拆遷方和被拆遷方的法律地位嚴(yán)重不平等。同時(shí)，城市房屋安置的資金在一定范圍內(nèi)有公共資金的性質(zhì)，應(yīng)該公平合理地分配到被拆遷人手中，但是由于各地具體情況不同，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，并且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)被拆遷人公開，導(dǎo)致被拆遷人無(wú)法確定自己應(yīng)得的補(bǔ)償金額，從而給了開發(fā)商可乘之機(jī)。

2.商業(yè)拆遷盜用公共利益名義的現(xiàn)象普遍存在。在拆遷行政案件中，大部分拆遷都打著公益拆遷的名義，但是真正為公共利益拆遷的只占少數(shù)。在房屋拆遷過程中，政府作為參與者之一，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益不受損害這一重要角色，然而在拆遷的實(shí)踐當(dāng)中，極少數(shù)開發(fā)商與一些政府部門互相勾結(jié)假借“公共利益之名”進(jìn)行拆遷。在房屋拆遷過程中，由于我國(guó)沒有對(duì)公共利益的范圍進(jìn)行具體的界定，對(duì)是否屬于公共利益進(jìn)行認(rèn)證的仍然是政府官員，公民的參與權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，大多數(shù)聽證程序只是走過場(chǎng)，公民的言論也很少得以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致公民權(quán)益得不到有效保障，無(wú)法得到合理的房屋拆遷補(bǔ)償。

3.公權(quán)力行使的缺陷。在現(xiàn)在的房屋拆遷制度中，司法程序的作用極小，行政權(quán)力的干預(yù)過為突出。行政裁決被作為司法程序的前置程序，所以即使被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償不滿而選擇訴訟，也不能中止房屋拆遷的執(zhí)行。

4.現(xiàn)行制度補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。立法上沒有明確規(guī)定對(duì)房屋補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，僅僅規(guī)定補(bǔ)償原則以至于給予的補(bǔ)償價(jià)格過低。不同地區(qū)的土地及同一地區(qū)不同區(qū)域的土地價(jià)格是存在差距的，如果僅僅以重置價(jià)格對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于房屋所處位置的土地價(jià)格不予考慮，不利于保護(hù)被拆遷人財(cái)產(chǎn)權(quán)。

三、完善我國(guó)城市房屋拆遷行政補(bǔ)償制度的建議

（一）對(duì)房屋拆遷的前后關(guān)系予以理順

實(shí)施房屋拆遷必須先依法對(duì)土地進(jìn)行征用、補(bǔ)償，但房屋拆遷管理部門往往因?yàn)檎饔贸绦驈?fù)雜，為了拆遷的速戰(zhàn)速?zèng)Q，在沒有得到征用許可的情況下就給予拆遷許可，且絕大多數(shù)拆遷都是“先拆后補(bǔ)”或者“邊拆邊補(bǔ)”，這種程序存在嚴(yán)重的立法缺陷。筆者認(rèn)為，應(yīng)首先理順拆遷、征用及補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，規(guī)定拆遷方在按照市場(chǎng)價(jià)值給予被拆遷人合理補(bǔ)償?shù)那疤嵯聦?duì)其房屋及國(guó)有土地進(jìn)行征用，然后進(jìn)入拆遷程序。

（二）完善拆遷中的正當(dāng)法律程序

1.應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的聽證程序。由于并未規(guī)定拆遷聽證程序，使得規(guī)劃、征收和拆遷過程不公開透明，因此應(yīng)在立法中增加征地拆遷的聽證制度，讓利益各方充分參與到拆遷的各個(gè)步驟中，特別要聽取被拆遷人的意見和訴求。這樣不僅使補(bǔ)償、征用、拆遷等方案合法合理合情，增加政府工作的透明度，而且保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)、正當(dāng)程序權(quán)及人身財(cái)產(chǎn)等權(quán)益。

2.建立土地使用監(jiān)督機(jī)制。在征地程序上，目前我國(guó)進(jìn)行土地征收前的公共利益認(rèn)定審批機(jī)制不合理，征收后的土地使用監(jiān)督機(jī)制也有所缺失，因此，筆者建議成立土地征收委員會(huì)負(fù)責(zé)土地征收的認(rèn)定審批，并且賦予被征收人收回權(quán)以遏制土地被政府或土地使用人濫用的狀況，保證被征收人對(duì)行政主管部門及其工作人員的監(jiān)督批評(píng)權(quán)。

3.健全征地拆遷的流程。為了防止政府權(quán)力濫用，保護(hù)公民權(quán)利，健全征地拆遷的一系列程序是非常有必要的：首先，征地機(jī)關(guān)向有關(guān)征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出征地申請(qǐng)，確定征地拆遷的地域范圍，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格審核其征地是否具有公共利益的目的；其次，政府向市民征地通告，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)召開征地聽證會(huì)，綜合考慮各方意見后由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)進(jìn)行裁決；接著，在征地獲批準(zhǔn)后，由征地機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃登記，征地補(bǔ)償公告，補(bǔ)償方式和金額應(yīng)按照“適當(dāng)補(bǔ)償”原則對(duì)被拆遷人房屋資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，若補(bǔ)償金不能達(dá)成一致，則由政府將案件送交司法程序，法院聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，得出最終補(bǔ)償方案；再次，拆遷方與被拆遷方簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；最后，進(jìn)入拆遷程序，拆遷公告，同時(shí)召開拆遷聽證會(huì)，說明拆遷的可行性，如果拆遷方案能達(dá)成一致，則實(shí)施拆遷。

雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條賦予了政府有關(guān)部門進(jìn)行強(qiáng)拆的權(quán)力，但是根據(jù)法治原則，凡限制減損剝奪公民的合法私有財(cái)產(chǎn)的，除必須以公共利益為目的外，還必須遵循正當(dāng)?shù)姆沙绦?，也就是說是否進(jìn)行拆遷不得由政府說了算，行政主體更不能實(shí)施強(qiáng)拆，而應(yīng)該通過司法程序，由法院依法作出最終裁決。

（三）對(duì)公益拆遷與商業(yè)拆遷的程序法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分

筆者認(rèn)為立法應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分公益拆遷與商業(yè)拆遷，因?yàn)檫@是兩種迥然不同的拆遷，他們所貫穿的法律關(guān)系、拆遷目的及日后對(duì)公眾的意義都有所不同。將國(guó)有土地上房屋征收、土地征用的范圍限定在公共利益上，制定公益拆遷的特定程序；而商業(yè)拆遷也應(yīng)有其自身的拆遷程序，在商業(yè)拆遷中拆遷方和房屋的所有權(quán)人必須遵循民法的平等自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t進(jìn)行市場(chǎng)交易。此時(shí)，政府的公權(quán)力行為不得介入，更不得運(yùn)用國(guó)家暴力進(jìn)行強(qiáng)迫交易，只有這樣才能依法保障被拆遷人的合法權(quán)益。

（四）加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷的監(jiān)督管理

1.杜絕違法拆遷現(xiàn)象及損害被拆遷人合法權(quán)益的事情發(fā)生，其中加強(qiáng)對(duì)拆遷人的監(jiān)督管理，對(duì)其違法行為予以嚴(yán)肅查處尤為重要。2.對(duì)趁拆遷之機(jī)公報(bào)私囊的應(yīng)及時(shí)制止，依法維護(hù)拆遷人的合法權(quán)益，這關(guān)系到人民是否能夠安居樂業(yè)，社會(huì)能否和諧穩(wěn)定。3.拆遷補(bǔ)償安置資金要合理監(jiān)管，由于補(bǔ)償安置資金屬于社會(huì)公益資金，有關(guān)部門不得對(duì)挪用安置資金進(jìn)行隨意挪用，資金應(yīng)全部作用于對(duì)被拆遷人的拆遷補(bǔ)償當(dāng)中。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)土地征用與房屋拆遷的現(xiàn)象會(huì)不斷發(fā)生，拆遷方與被拆遷方的糾紛如果得不到較好的處理也會(huì)不斷升級(jí)，所以如何有效保障被拆遷人的權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)合法私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律保護(hù)顯得尤為重要；其中如何規(guī)范政府的公權(quán)力行為，提高其公共服務(wù)職能，真正做到全心全意為人民服務(wù)是核心問題所在。對(duì)政府的行政程序進(jìn)行完善，是規(guī)范拆遷補(bǔ)償制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段，我國(guó)的新征地拆遷制度應(yīng)該堅(jiān)持以人為本，行政程序的完善也應(yīng)該朝著更人性化的方向邁進(jìn)，這樣才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展、人民的安居樂業(yè)。

注釋：

①楊金梅.城市房屋拆遷中被拆遷人權(quán)利保護(hù)的立法研究.西南交通大學(xué)，2011.

參考文獻(xiàn)：

[1]施志平.淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償政策問題.現(xiàn)代商業(yè)，2009（14）.

[2]楊金梅.城市房屋拆遷中被拆遷人權(quán)利保護(hù)的立法研究.西南交通大學(xué)，2011.

第9篇：土地拆遷法范文

關(guān)鍵詞：征地拆遷；城市化；農(nóng)民；政策法規(guī)；原因

中圖分類號(hào)：C913　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1007－5194(2007)04－0185－05

x市地處我國(guó)東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1981年至2004年上半年，x市累計(jì)征用土地18.08萬(wàn)畝，涉及失地農(nóng)民13.1萬(wàn)人，覆蓋全市所有的鎮(zhèn)和近一半的行政村。特別是從2000年來(lái)，隨著x市城市建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期，形成征地拆遷的高峰。目前x市正處于大投入、大發(fā)展的時(shí)期，但同時(shí)也是大征地、大拆遷的時(shí)期，征地拆遷難，已經(jīng)成全市建設(shè)中所面臨的最大瓶頸問題。由于拆遷征地工作無(wú)法及時(shí)順利完成，直接導(dǎo)致很多建設(shè)項(xiàng)目難以落實(shí)，有的項(xiàng)目甚至因此而“流產(chǎn)”。2005年x市《政府工作報(bào)告》中提到，由于該市土地供需矛盾突出，土地調(diào)整、征地拆遷難度大，40％的重點(diǎn)項(xiàng)目受到影響。以2004年為例，經(jīng)過審批可使用的土地僅有11平方公里，但這一年上報(bào)的建設(shè)需求用地達(dá)50多平方公里，農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地缺口達(dá)39平方公里。之所以會(huì)導(dǎo)致這種局面，其原因既與國(guó)家宏觀層面的政策法規(guī)的相對(duì)滯后有關(guān)系，也與x市政府在征地拆遷中的政策執(zhí)行不協(xié)調(diào)及工作方式不當(dāng)有關(guān)系。

一、法規(guī)政策：相對(duì)滯后

從宏觀層面而言，征地拆遷難題的存在，很重要的一個(gè)原因是與國(guó)家的相關(guān)制度建設(shè)滯后于時(shí)代與社會(huì)發(fā)展的步伐有關(guān)系。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是國(guó)家的政策制定滯后于社會(huì)發(fā)展實(shí)際；另一方面則是國(guó)家的政策執(zhí)行缺乏可持續(xù)性。實(shí)際上，無(wú)論是中央還是地方，其所制定的法規(guī)政策都是一種暫時(shí)性的政策。這些法規(guī)政策本身缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性，也缺乏可持續(xù)發(fā)展性，以至于有時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)國(guó)家的法律和政策相互抵觸甚至相互沖突的現(xiàn)象。

政策的滯后性和多變性極易導(dǎo)致征地拆遷工作的混亂。就以征地來(lái)說，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照土地的現(xiàn)有“年平均(農(nóng)業(yè))產(chǎn)值”計(jì)算的。如1988年的《土地管理法》規(guī)定：國(guó)家對(duì)被征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的三至六倍”(第27條)，除此之外，還另外要支付安置補(bǔ)助費(fèi)。1998年新修訂的《土地管理法》卻沒有區(qū)分國(guó)家建設(shè)用地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，而是對(duì)征用耕地作了籠統(tǒng)規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”(第47條)，把耕地征用補(bǔ)償費(fèi)提高了近一倍。據(jù)國(guó)家有關(guān)部門透露，目前有的地方征用土地的補(bǔ)償費(fèi)加上安置補(bǔ)償費(fèi)兩項(xiàng)，實(shí)際最高可以達(dá)到前三年一畝地平均年生產(chǎn)值的30倍。

眾所周知，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，相對(duì)于工業(yè)等其他行業(yè)而言，由于農(nóng)業(yè)的弱勢(shì)地位，土地的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出是非常低且相對(duì)穩(wěn)定的?？墒?，在當(dāng)前快速推進(jìn)的城市化過程中，工商業(yè)用地的附加值卻呈現(xiàn)迅速上升的趨勢(shì)，其間形成的“剪刀差”比一般所說的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品“剪刀差”要高出許多。這點(diǎn)從x市征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的頻繁變動(dòng)就可以看出。從1999年至2005年，x市平均每?jī)赡昃蛯?duì)征用集體土地房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次修訂。1999年制定《x市征用土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》，2002年11月8日實(shí)施《x市T區(qū)、J區(qū)、L區(qū)、H區(qū)臺(tái)商投資區(qū)征用集體土地拆遷房屋補(bǔ)償安置暫行規(guī)定》，2003年4月21公布《x市人民政府關(guān)于島內(nèi)征用集體土地房屋拆遷的若干規(guī)定》(x市府[2003]101號(hào)文件)，同年7月15日又代之以《x市征用集體土地房屋補(bǔ)償安置規(guī)定》(x市府[2003]173號(hào)文件)，2003年5月修訂《x市房屋拆遷管理規(guī)定》、《x市各級(jí)人民政府包干市重點(diǎn)項(xiàng)目征地拆遷工作辦法》。從2005年8月1日起，原來(lái)的173號(hào)文件廢止，在此之后征地公告的，開始執(zhí)行新的《x市人民政府關(guān)于完善征地拆遷政策的若干意見》(x市府[2005]175號(hào)文件)。

在不同時(shí)期，x市征地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有很大差異，不過總的趨勢(shì)是由低到高。1981年，x市島內(nèi)征用農(nóng)民土地，賠償?shù)闹皇菢O少數(shù)的青苗費(fèi)和2500元左右的勞力安置費(fèi)。之后，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，每畝從數(shù)千元提高至數(shù)萬(wàn)元。再后來(lái)，x市調(diào)整征地政策，采取“包干”方式，x市島內(nèi)每畝地平均的補(bǔ)償金(含土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、勞力安置費(fèi)等)是9.2萬(wàn)元。這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直延續(xù)到2005年。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175號(hào)文件規(guī)定，x市島內(nèi)s區(qū)的農(nóng)用地每畝“包干”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)再次提高到12萬(wàn)元(含按期交地給予的1萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì))。即便如此，如今x市土地拍賣價(jià)格的上漲幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高部分，“征地價(jià)格”與“出讓土地價(jià)格”的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，兩者的差價(jià)至少已經(jīng)提升十幾倍甚至更多。事實(shí)上，僅2005年一年，全市直接掛牌出讓土地所獲得的收入就高達(dá)61.5億元，而同期全市財(cái)政總收入才200多億元，其中地方財(cái)政收入約100多億元。2006年，該市土地出讓拍賣收入進(jìn)一步提升為143億元，與全市的地方財(cái)政收入基本持平。由此可見，拍賣土地收入已經(jīng)成為x市財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。

為了更好地理解x市目前征用土地的具體操作規(guī)則，以現(xiàn)行的x市府[2005]175號(hào)文件進(jìn)行舉例說明。按照2005年7月x市國(guó)土房產(chǎn)局制定的《關(guān)于完善征地拆遷政策的若干意見》具體操作細(xì)則的指導(dǎo)意見，近三年x市農(nóng)用地的每畝平均年產(chǎn)值為2547元。根據(jù)國(guó)家土地承包法的規(guī)定，x市征地過程中，農(nóng)用地(除林地外)土地補(bǔ)償費(fèi)，按不低于同類土地近三年平均年產(chǎn)值的8.5倍計(jì)算；林地土地補(bǔ)償費(fèi)，按不低于農(nóng)用地前三年平均產(chǎn)值的3.4倍計(jì)算，未利用土地補(bǔ)償費(fèi)，按不低于農(nóng)用地前三年平均產(chǎn)值的1.7倍計(jì)算。至于安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，則是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，即按照被征收的農(nóng)用地?cái)?shù)量除以征地前被征用地單位平均每人占有農(nóng)用地，由此得出需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)。依據(jù)x市最新的規(guī)定，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：(1)農(nóng)用地安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，不得低于農(nóng)用地前三年平均產(chǎn)值的4.5倍；(2)林地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得低于農(nóng)用地前三年平均年產(chǎn)值的2.3倍。在具體操作中，x市規(guī)定，凡是海拔在150米以上山地屬于國(guó)家所有，海拔150以下的屬于村集體所有，不過，征用海拔在50米至150米之間的集體山地時(shí)，x市政府一般也不給與補(bǔ)償。

征地標(biāo)準(zhǔn)的多變性所導(dǎo)致的一個(gè)直接結(jié)果就是農(nóng)民對(duì)土地征用的期望值越來(lái)越高。由于土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以跟上“地價(jià)”的上漲速度，因此不難理解，農(nóng)民對(duì)土地的“惜征”心理為何愈加明顯，對(duì)政府征 地行為的抵觸情緒也越來(lái)越強(qiáng)烈。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說，解決征地拆遷難的問題，根本的癥結(jié)還在于如何制定一個(gè)可持續(xù)的法規(guī)政策，并保證任何時(shí)候征地，農(nóng)民獲得的補(bǔ)償基本上是等值的。目前x市農(nóng)民存在一種普遍的心理，即認(rèn)為征地是“早征早死、晚征晚死、不征不死”。這種悖論心理說明征地拆遷的關(guān)鍵在于，如何為失地農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展提供相應(yīng)的政策支持，而不是一次性割斷他們心目中的“命根子”。

二、政策執(zhí)行：缺乏協(xié)調(diào)

雖然中央和省、市都出臺(tái)了關(guān)于征地拆遷的一系列指導(dǎo)性的法規(guī)政策文件，但是在執(zhí)行過程中，卻出現(xiàn)了政策不統(tǒng)一的現(xiàn)象，其最直接的表現(xiàn)是對(duì)征地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離。這一方面直接破壞了法律、政策的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，同時(shí)也導(dǎo)致了農(nóng)民之間的相互攀比，并不可避免地出現(xiàn)了執(zhí)法偏離現(xiàn)象。政策的不統(tǒng)一容易使政府在征地拆遷中的誠(chéng)信度受到嚴(yán)重?fù)p害。

x市在征地拆遷過程中，很多問題的出現(xiàn)是由于政府部門、拆遷公司、鎮(zhèn)(鄉(xiāng)、街道)、村(社區(qū))等各有關(guān)部門之間缺乏必要的協(xié)調(diào)有關(guān)。在征地拆遷工作中，有的部門、有的工作人員因?yàn)榕鲁袚?dān)責(zé)任，彼此相互扯皮、相互推諉。x市征地拆遷的基本做法是把需要征地拆遷的片區(qū)委托給相關(guān)的拆遷單位(公司)具體負(fù)責(zé)實(shí)施，而后者本身是企業(yè)性質(zhì)的，追求利潤(rùn)最大化是它們的主導(dǎo)目標(biāo)。2005年，x市全市有拆遷單位28家，從業(yè)人員近600名。為了盡快完成征地拆遷任務(wù)，各拆遷公司根據(jù)自身的實(shí)力，可以實(shí)行不同的報(bào)價(jià)，加上個(gè)別拆遷人員的工作方式不當(dāng)，在工作過程中引發(fā)了不少糾紛和，擾亂了整個(gè)征地拆遷秩序。

例如，X市T村的拆遷就是這樣一個(gè)例子。該村是x市島內(nèi)最大的一個(gè)成建制拆除的村，共涉及農(nóng)民約900戶。從2003年開始該村拆遷，時(shí)至今年10月初，仍然有130多戶的住戶拒絕搬遷，成為x市最大的拆遷難點(diǎn)之一。該村的拆遷之所以歷時(shí)兩年而未果，一個(gè)直接的原因就是當(dāng)時(shí)整個(gè)村的拆遷是由四家不同的拆遷公司承包，每家公司負(fù)責(zé)一片。由于各拆遷公司之間缺乏必要的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，彼此的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，農(nóng)民相互攀比，致使整個(gè)拆遷工作最終陷于停頓狀態(tài)。從2005年10月之后，x市S區(qū)政府不得不組成五個(gè)專門的工作組，進(jìn)村督促該村剩余住戶的房屋拆遷工作。

在實(shí)行征地補(bǔ)償“包干”之前，x市的征地補(bǔ)償規(guī)定過于繁瑣，引發(fā)征地拆遷過程中出現(xiàn)許多不規(guī)范行為。如有的基層村、組在實(shí)施補(bǔ)償安置政策時(shí)不夠公開透明；有的將農(nóng)民集體土地補(bǔ)償費(fèi)截留它用；有的將市政建設(shè)的規(guī)劃用地改作商業(yè)開發(fā)；等等。還有的拆遷人員錯(cuò)誤地認(rèn)為，拆遷裁決可以不受條件和時(shí)間限制，只要拆不動(dòng)就可以行政裁決，結(jié)果使得整個(gè)征地拆遷工作脫離農(nóng)民群體。

三、農(nóng)民需求：差距較大

從農(nóng)民自身的角度來(lái)看，不少農(nóng)民之所以抵制征地拆遷，除了涉及到深層的難以割舍的鄉(xiāng)土情結(jié)以及對(duì)向城市生活方式轉(zhuǎn)變的困惑之外，最重要的就是現(xiàn)行的政策供給與他們自身的需求差距較大，突出表現(xiàn)為：

(一)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于農(nóng)民的期望值

在征地拆遷工作中，農(nóng)民反映最多的問題就是認(rèn)為征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。這里面主要包括征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償兩個(gè)方面。對(duì)于征地補(bǔ)償，x市的過去做法是以區(qū)為單位，各區(qū)之間因地理位置不同，城市化程度不同，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡統(tǒng)一，導(dǎo)致不同區(qū)之間相互攀比。因此，2005年以來(lái)，x市嚴(yán)格要求島內(nèi)S區(qū)和H區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175號(hào)文件規(guī)定，全市征用的土地分為四類，其中x市島內(nèi)S區(qū)和H區(qū)屬于一類區(qū)，其“包干”征用土地的每畝土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施攤消費(fèi)等均與x市府[2003]173號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)同比增長(zhǎng)30.43％，即土地補(bǔ)償費(fèi)2.06萬(wàn)元、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)4.7萬(wàn)元、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5.2萬(wàn)元、水利設(shè)施攤消費(fèi)0.04萬(wàn)元，每畝共計(jì)11萬(wàn)元。此外，根據(jù)規(guī)定，按期交地的，另外每畝獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元，合計(jì)12萬(wàn)元，這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在x市全市是最高的。實(shí)踐表明，由于土地種類和性質(zhì)相對(duì)比較單一，加上x市島內(nèi)統(tǒng)一了征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此土地征用中所遇到的阻力比過去要小得多。

相對(duì)于征地補(bǔ)償而言，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖枇t要大得多。這其中牽涉到的問題可謂千頭萬(wàn)緒。首先一點(diǎn)就是關(guān)于違章建筑補(bǔ)償?shù)膯栴}，其次就是具體的裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。x市2005年8月1日之前拆遷公告的被拆遷片區(qū)，其主要法規(guī)依據(jù)還是2003年7月15日頒布的x市府[2003]173號(hào)文件、2003年5月修訂的《x市房屋拆遷管理規(guī)定》以及《x市各級(jí)人民政府包干市重點(diǎn)項(xiàng)目征地拆遷工作辦法》。2005年8月1日之后拆遷公告的，則按照x市府[2005]175號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。按照規(guī)定，拆遷工作由拆遷人委托拆遷公司進(jìn)行，后者雖然是經(jīng)過招投標(biāo)程序中標(biāo)，遵照統(tǒng)一補(bǔ)償規(guī)定操作，但是正如前面已經(jīng)指出的，實(shí)際操作中，存在很多不夠規(guī)范之處。

和土地不同，房屋是屬于農(nóng)民的私人房產(chǎn)，況且x市相當(dāng)一部分失地的“城中村”農(nóng)民是依靠出租房屋為生。失去土地之后，房屋成為他們的最重要的生計(jì)來(lái)源之一，因此農(nóng)民對(duì)拆遷的抵制也就在所難免。在房屋拆遷補(bǔ)償問題上，目前按照x市的相關(guān)規(guī)定，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾脹Q。如2005年10月，X市S區(qū)組成五個(gè)專門工作組進(jìn)駐T村督促拆遷工作，按照規(guī)定，若被拆遷戶三次以上不予配合拆遷的，將采取兩種方式：一是依法對(duì)被拆遷戶的違章建設(shè)部分先予堅(jiān)決拆除；二是依法對(duì)被拆遷戶向市國(guó)土房產(chǎn)局申請(qǐng)裁決，在國(guó)土房產(chǎn)局受理裁決或是舉行聽證會(huì)乃至裁決生效后才達(dá)成協(xié)議的，對(duì)拆遷補(bǔ)償方案中的優(yōu)惠條件部分，將分別扣除30％、50％，直至全部取消。因此，在地方政府的剛性拆遷行為中，農(nóng)民的談判余地是非常小的。

(二)住房安置困難不少

如果說土地征用是讓農(nóng)民脫離傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的話，那么拆遷他們世代居住的房屋，則是讓他們脫離現(xiàn)有的依靠出租房屋為生的生活方式。對(duì)于很多農(nóng)民來(lái)說，這點(diǎn)無(wú)論是在心理上還是精神上一時(shí)都難以接受。