土地評(píng)估法精選(九篇)

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第1篇：土地評(píng)估法范文

關(guān)鍵詞：土地評(píng)估；市場(chǎng)比較法；比較案例

中圖分類(lèi)號(hào)： DF45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1 市場(chǎng)比較法的原理及關(guān)鍵點(diǎn)

市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原則，即在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，如果物業(yè)的效用相近，那么價(jià)格應(yīng)該相差不多，比較的時(shí)候，選取類(lèi)似的房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。

根據(jù)此原理，市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其中類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。

由此可見(jiàn)市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵點(diǎn)是比較案例的選取，而比較案例是否具有可比性包括多個(gè)方面，例如交易案例與待估對(duì)象是否在同一供需圈、交易案例的個(gè)別條件與待估宗地是否相同或相似等。要對(duì)這些因素進(jìn)行深入的分析才能選取到合適的比較案例，市場(chǎng)比較法評(píng)估的結(jié)果才具有參考性。

2 評(píng)估工作中碰到的問(wèn)題

2.1 關(guān)于同一供需圈的理解問(wèn)題（區(qū)域因素可比性）

在日常工作中，會(huì)碰到這樣一個(gè)問(wèn)題：評(píng)估某塊土地，其所在的小區(qū)域沒(méi)有交易案例或者沒(méi)有可比較的交易案例，則應(yīng)該怎么樣選取市場(chǎng)比較法的比較案例呢？可否擴(kuò)大范圍來(lái)選擇交易案例？但如果擴(kuò)大范圍來(lái)選擇交易案例，那么是否符合同一供需圈的要求呢？

實(shí)例A：評(píng)估廣州市南站某地塊，規(guī)劃用途為居住用地。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南站區(qū)域?qū)儆趶V州市近年新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，至評(píng)估基準(zhǔn)日該區(qū)域尚未有土地出讓案例，則市場(chǎng)比較法的比較案例怎么選取？根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，廣州市類(lèi)似新開(kāi)發(fā)的區(qū)域已經(jīng)有一些土地出讓案例，是否可以選擇這些類(lèi)似區(qū)域的案例作為比較案例？

2.2 關(guān)于個(gè)別因素可比性的問(wèn)題

在市場(chǎng)比較法的比較案例選擇中，另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是個(gè)別因素可比性問(wèn)題。尤其是一些較為特殊的評(píng)估對(duì)象，在選取比較案例是首要考慮具有類(lèi)似特殊條件的案例?？杀刃陨婕暗胶芏喾矫妫旧吓c比較因素一致，即在案例選擇時(shí)分析交易案例的可比性，應(yīng)從交易類(lèi)型、交易日期、規(guī)模、形狀等多個(gè)方面分析各交易的可比性，選擇可比性最大的幾個(gè)交易案例作為比較案例。但當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在特殊情況時(shí)，而且具有類(lèi)似特殊情況的交易案例很少甚至沒(méi)有，導(dǎo)致可選擇的比較案例可比性較低，那么是否可以選擇這些交易案例作為比較案例？如果不可以選擇的話，那么比較案例應(yīng)該怎么選擇呢？

實(shí)例B：評(píng)估某居住地塊，但該地塊要求土地使用者配建一部分保障性住房，而且這部分保障性住房建完后需要無(wú)償交回給政府。這種類(lèi)型的土地交易案例很少，而且設(shè)定配建保障房這個(gè)特殊條件對(duì)土地價(jià)值影響比較大，其地價(jià)水平與普通沒(méi)有設(shè)定特殊條件的居住用地有較大的差異。由此造成一般的交易案例可比性比較低，那么市場(chǎng)比較法中的比較案例應(yīng)該怎么選取呢？還是說(shuō)這種類(lèi)型的土地沒(méi)有可比案例，不適合采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估？

3 對(duì)同一供需圈的理解

同一供需圈是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)。鄰近地區(qū)是指待估對(duì)象隸屬的區(qū)域，它一般以某一特定的用地類(lèi)型為主要用地類(lèi)型，且該類(lèi)型在該地區(qū)內(nèi)的空間分布是連續(xù)的，如：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展片區(qū)等；類(lèi)似地區(qū)是指與待估對(duì)象所隸屬的地區(qū)具有相同或相似的土地利用類(lèi)型和市場(chǎng)供需狀況，但在空間上不連續(xù)的區(qū)域，如同為城市一級(jí)地的商業(yè)用地。

對(duì)同一供需圈的理解有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1、具有替代關(guān)系。

通俗點(diǎn)理解就是指作為商品的購(gòu)買(mǎi)者，若不購(gòu)買(mǎi)待估對(duì)象時(shí)可以購(gòu)買(mǎi)其他商品作為替代品，這些商品與待估對(duì)象就具有替代關(guān)系。具有替代關(guān)系的商品范圍要視待估對(duì)象的供求關(guān)系而定，若某類(lèi)待估對(duì)象供求關(guān)系比較特殊，則其替代商品的范圍應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大。

2、選取替代商品的范圍包括鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)

從這個(gè)角度來(lái)看，在選取可比案例是不能僅僅拘束于鄰近地區(qū)，也就是我們通常理解的待估對(duì)象所在的小區(qū)域，在待估對(duì)象所在的小區(qū)域可比案例不足的情況下，應(yīng)從空間上向外擴(kuò)展，在類(lèi)似地區(qū)尋找可比案例。

從上述兩點(diǎn)來(lái)看，土地評(píng)估的可比案例選取范圍與房地產(chǎn)評(píng)估有所不同，土地的稀缺性決定了它的供求關(guān)系有一定的局限性，土地的供應(yīng)數(shù)量比較小，如果局限于某個(gè)區(qū)域的話，其供應(yīng)數(shù)量就更小了，由此其替代商品的空間范圍應(yīng)比房地產(chǎn)要大。實(shí)例A中，作為開(kāi)發(fā)商，可以在廣州南站區(qū)域購(gòu)買(mǎi)土地，也可以在其他類(lèi)似的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)土地作為替代商品，即同一供需圈范圍應(yīng)該擴(kuò)大到廣州市全域。由此在評(píng)估該土地時(shí)，在待估對(duì)象所在區(qū)域案例不足時(shí)可以考慮廣州市其他類(lèi)似區(qū)域的可比案例。

4 對(duì)個(gè)別因素可比性的理解

從上面的分析可見(jiàn)，個(gè)別因素可比性包括很多方面，而這些因素對(duì)待估對(duì)象價(jià)值的影響度不完全一樣，有些因素對(duì)待估對(duì)象的價(jià)值影響比較小，如規(guī)模、大小等；但有些因素對(duì)待估對(duì)象的價(jià)值影響非常大，尤其是待估對(duì)象設(shè)定有特殊條件，如實(shí)例B中要評(píng)估的地塊設(shè)定要配建一部分保障性住房，而且這部分保障性住房建完后需要無(wú)償交回給政府，則該地塊可售面積減少了很多，而且增加了額外的建造成本（保障性住房部分），由此造成該地塊價(jià)值比沒(méi)有設(shè)定該條件的地塊大幅降低。

因此在選取可比案例時(shí)應(yīng)對(duì)待估對(duì)象的自身?xiàng)l件與交易案例作深入的對(duì)比分析，若待估對(duì)象與交易案例在某個(gè)影響比較大的因素上有較大的差異，則這些案例的可比性很低，沒(méi)有參考性，不適宜選這些交易案例作為比較案例。

5 延伸

從上面的分析可見(jiàn)，市場(chǎng)比較法的可比案例選取需要從區(qū)域因素可比性（同一供需圈）和個(gè)別因素可比性兩個(gè)方面區(qū)分析，選擇具有可比性的交易案例作為比較案例。對(duì)于某些特殊的評(píng)估對(duì)象，如上述實(shí)例A和實(shí)例B疊加的地塊——設(shè)定有需要配建一部分保障性住房特殊條件的廣州市南站某地塊件，對(duì)于這類(lèi)型評(píng)估對(duì)象，從區(qū)域因素可比性和個(gè)別因素可比性分析后，兩個(gè)方面的因素疊加導(dǎo)致所有交易案例的可比性都很低，沒(méi)有適合交易案例可選，那么是否還適合采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估？

如上面所述，市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵點(diǎn)是比較案例的選取，如果已經(jīng)沒(méi)有了可比案例可選，那么就算勉強(qiáng)選擇交易案例作為可比案例，市場(chǎng)比較法的參考性已經(jīng)不大了，因此在這種情況下不適合采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估了。

由此延伸出來(lái)一個(gè)問(wèn)題，并不是說(shuō)土地市場(chǎng)活躍，交易案例多，就一定適合選用市場(chǎng)比較法評(píng)估。在評(píng)估方法選擇時(shí)應(yīng)針對(duì)是否具有可比案例進(jìn)行分析，最終確定是否選擇市場(chǎng)比較法。

6 結(jié)論

通過(guò)上述分析論述可見(jiàn)，須從區(qū)域因素可比性和個(gè)別因素可比性兩個(gè)方面分析市場(chǎng)比較法中的交易案例是否具有可比性。其中對(duì)于土地評(píng)估，可選擇的交易案例范圍應(yīng)比房地產(chǎn)評(píng)估要大；個(gè)別因素可比性的分析要注意影響比較大的因素分析。如果經(jīng)過(guò)兩個(gè)方面的分析后沒(méi)有可比案例供選擇，則不適合采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

第2篇：土地評(píng)估法范文

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷(xiāo)售收入確認(rèn)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷(xiāo)售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷(xiāo)售明細(xì)表：對(duì)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門(mén)窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門(mén)、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

第3篇：土地評(píng)估法范文

關(guān)鍵詞：土地資源；利用評(píng)價(jià)；AHP；德惠市

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2013）21-5371-03

Studies on Land Resource Utilization of Dehui City Based on AHP Method

LIU Xiao-guo1，QIE Rui-qing1，TIAN Jing2

（1.Jilin Agricultural University，Changchun 130118， China；2. Changchun Vocational and Technical College， Changchun 130033， China）

Abstract： With application of AHP method to determine the land use evaluation index weights， this paper evaluated the current land use of Dehui city using comprehensive evaluation method from the aspects of land development， the degree of intensive land utilization， and the overall efficiency and level of land use. Strategic countermeasures were proposed for sustainable use of land resources of Dehui city.

Key words： land resource； utilization evaluation； AHP； Dehui city

新一輪全國(guó)土地利用規(guī)劃工作已經(jīng)結(jié)束，在此過(guò)程中遇到了一些問(wèn)題，如土地利用現(xiàn)狀基本數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，地方政府規(guī)劃利用土地空間不合理。如何合理利用有限的土地資源，使土地資源發(fā)揮最大的綜合效益成為人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)[1-4]。為使各種土地資源在空間配置上更加合理、匹配，應(yīng)對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，為土地利用規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)。

1 研究區(qū)域狀況和數(shù)據(jù)來(lái)源

德惠市位于東經(jīng)125°14′—126°23′，北緯44°03′—44°45′之間。根據(jù)德惠市國(guó)土資源局提供的2009年土地利用統(tǒng)計(jì)資料顯示，全市轄4個(gè)街道辦事處，13個(gè)建制鎮(zhèn)，10個(gè)鄉(xiāng)，3個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)林牧場(chǎng)。全市土地面積為345 874 hm2，耕地面積214 476 hm2，人均土地面積0.36 hm2，人均耕地面積0.23 hm2。

本研究主要數(shù)據(jù)來(lái)源于2008年德惠市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)、德惠市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及2008年《吉林省統(tǒng)計(jì)年鑒》。

2 研究方法

所謂層次分析法（Analytic hierarchy process簡(jiǎn)稱AHP），是指將一個(gè)復(fù)雜的多目標(biāo)決策問(wèn)題作為一個(gè)系統(tǒng)，將目標(biāo)分解為多個(gè)目標(biāo)或準(zhǔn)則，進(jìn)而分解為多指標(biāo)（或準(zhǔn)則、約束）的若干層次，通過(guò)定性指標(biāo)模糊量化方法算出層次單排序（權(quán)數(shù)）和總排序，以作為目標(biāo)（多指標(biāo)）、多方案優(yōu)化決策的系統(tǒng)方法。

層次分析法是將決策問(wèn)題按總目標(biāo)、各層子目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結(jié)構(gòu)，然后用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對(duì)上一層次某元素的優(yōu)先權(quán)重，最后再用加權(quán)的方法遞階歸并各備擇方案對(duì)總目標(biāo)的最終權(quán)重，此最終權(quán)重最大者即為最優(yōu)方案。這里所謂“優(yōu)先權(quán)重”是一種相對(duì)的量度，它表明各備擇方案在某一特點(diǎn)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則或子目標(biāo)，標(biāo)下優(yōu)越程度的相對(duì)量度，以及各子目標(biāo)對(duì)上一層目標(biāo)而言重要程度的相對(duì)量度。層次分析法比較適合于具有分層交錯(cuò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的目標(biāo)系統(tǒng)，而且目標(biāo)值又難以定量描述的決策問(wèn)題。其用法是構(gòu)造判斷矩陣，求出其最大特征值及其所對(duì)應(yīng)的特征向量W，歸一化后，即為某一層次指標(biāo)對(duì)于上一層次某相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值。

土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)涉及土地開(kāi)發(fā)利用程度、土地集約利用程度和土地利用綜合效益等多方面的因素。土地利用現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)結(jié)果受到自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等多方面因素的影響，是一項(xiàng)多因素、多層次、復(fù)雜的工作[5-7]。

本研究選用吉林省的數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)衡量標(biāo)準(zhǔn)值，確定該研究區(qū)域土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中各項(xiàng)指標(biāo)的值。結(jié)合德?tīng)柗疲―elphi）方法確定判斷矩陣，計(jì)算出各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重值。利用指標(biāo)分值和權(quán)重得出該地區(qū)的評(píng)價(jià)分值，最后做出該研究區(qū)域的綜合分析。

根據(jù)已有研究成果和德惠市的土地資源利用現(xiàn)狀，從土地開(kāi)發(fā)利用程度、土地集約程度、土地利用綜合效益等3個(gè)子系統(tǒng)、22個(gè)二級(jí)指標(biāo)設(shè)計(jì)德惠市土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（表1）[8-14]。

3 土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

1）指標(biāo)權(quán)重的確定：從相對(duì)某一層次的元素的上層某一元素來(lái)判斷矩陣的重要性，能夠判斷矩陣的最大特征值和所對(duì)應(yīng)的特征向量，它就是這層元素所對(duì)應(yīng)的權(quán)重值。目前采用德?tīng)柗品椒ù_定出判斷矩陣，計(jì)算出各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重值。指標(biāo)體系所對(duì)應(yīng)的判斷矩陣及其最大特征值λmax、特征向量Wi如表2～表5所示。

2）一致性檢驗(yàn)：λmax等于矩陣的階數(shù)，檢驗(yàn)該判斷矩陣是否具有一致性，首先需要計(jì)算它的一致性指標(biāo)值CI的值：CI=（λmax-n）/（n-1） （1）

公式（1）中，CI=0時(shí)， 認(rèn)為判斷矩陣具有完全一致性；一般情況下判斷矩陣的一致性越精確越好，CI的值是比較小的。檢驗(yàn)CI的值與平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI的值來(lái)比較判斷矩陣能否具有一致性。然后計(jì)算判斷矩陣的隨機(jī)一致性比例CR的值。平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI的值：0；0；0.58；0.90；1.12；1.26；1.36。

CR=CI/RI，通常情況下，如果CR

3）標(biāo)準(zhǔn)值及指標(biāo)分值：吉林省的各項(xiàng)指標(biāo)值作為德惠市土地資源利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)值。從表6中數(shù)據(jù)指標(biāo)看有一半的指標(biāo)分值小于1，機(jī)械化作業(yè)的土地面積占總播種面積的比重值為1.04，這個(gè)值高于吉林省的平均水平。其他方面比如養(yǎng)殖水面等的指標(biāo)值要低于1，從這個(gè)比重值看農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的投入還不夠高。

4）評(píng)價(jià)結(jié)果：根據(jù)研究數(shù)據(jù)來(lái)建立指標(biāo)體系，根據(jù)專家評(píng)定確定各指標(biāo)的權(quán)重，各指標(biāo)分值確定后，利用加權(quán)的綜合方法來(lái)分析， 對(duì)德惠市的當(dāng)前土地利用進(jìn)行評(píng)價(jià)。

總評(píng)分值P的計(jì)算原理公式：P=∑Wi×Pi （2）

式（2）中，Wi是第i個(gè)指標(biāo)的權(quán)重；Pi為第i個(gè)指標(biāo)的評(píng)分值。利用公式（2）及已確定的指標(biāo)分值和權(quán)重，得出德惠市土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)的分值（表7）。從表7的評(píng)價(jià)結(jié)果可以看出， 德惠市土地開(kāi)發(fā)利用程度的分值為1.264 34， 說(shuō)明德惠市的土地開(kāi)發(fā)利用程度高。從單項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看（表6）， 除土地農(nóng)業(yè)利用率、林地覆蓋率、養(yǎng)殖水面利用率和土地利用率指標(biāo)的分值小于1外， 其余4項(xiàng)的分值均大于1， 土地墾殖率的分值更是達(dá)到了2.03，可見(jiàn)德惠市土地開(kāi)發(fā)利用程度高。

4 預(yù)測(cè)分析

評(píng)價(jià)結(jié)果表明，研究區(qū)域土地集約利用程度的分值為0.878 72， 說(shuō)明德惠市土地集約利用水平相對(duì)吉林省平均水平較低， 表明研究區(qū)域的土地投入需要增加，農(nóng)業(yè)的機(jī)械化水平還需提高，土地產(chǎn)出相對(duì)低，今后應(yīng)該加大各項(xiàng)資金的投入力度，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地利用集約水平。分析結(jié)果表明德惠市土地利用綜合效益分值為1.634 09，高于吉林省的平均水平；各項(xiàng)單項(xiàng)指標(biāo)分值顯示，德惠市土地利用綜合效益很高；森林覆蓋率的指標(biāo)分值只是0.32，可以看出林業(yè)利用程度不高，應(yīng)該加強(qiáng)林地開(kāi)發(fā)與保護(hù)；耕地的糧食年產(chǎn)量分值為0.92，表明耕地質(zhì)量保護(hù)勢(shì)在必行。德惠市土地利用現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)分值為1.394 78，這個(gè)值高于吉林省的平均水平值，可以看出德惠市土地利用程度處于土地合理利用水平階段。整體分析表明，德惠市的土地開(kāi)發(fā)利用程度較高，但是后備可利用土地資源有限，土地的集約利用水平仍有待提高。

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第4篇：土地評(píng)估法范文

在對(duì)研究區(qū)未利用土地現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，對(duì)未利用土地進(jìn)行適宜性評(píng)價(jià)，通過(guò)特爾菲法測(cè)算研究區(qū)未利用土地的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，然后選擇新增耕地系數(shù)理論開(kāi)發(fā)潛力最大和根據(jù)已實(shí)施項(xiàng)目確定開(kāi)發(fā)潛力兩種情況，求取未利用土地的新增耕地面積，最終確定蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的新增耕地面積潛力測(cè)算值。

1.1特爾斐法

特爾斐法的運(yùn)用是從20世紀(jì)50年代開(kāi)始的，主要被作為預(yù)測(cè)未來(lái)的工具，應(yīng)用在未來(lái)學(xué)的研究中。在解決各種形式的復(fù)雜問(wèn)題，如某一指標(biāo)的重要性程度時(shí)促進(jìn)信息交流并取得一致意見(jiàn)發(fā)揮了重要作用。現(xiàn)代評(píng)價(jià)中的特爾斐法實(shí)際上是為了取得對(duì)某一指標(biāo)或某些指標(biāo)重要性程度的一致性認(rèn)識(shí)而進(jìn)行的專家意見(jiàn)征詢法。以發(fā)放問(wèn)題表的形式征求、匯集并統(tǒng)計(jì)一些資深人員對(duì)某一項(xiàng)指標(biāo)重要性程度的意見(jiàn)或判斷，以便在這一問(wèn)題的分析上使大家取得一致的意見(jiàn)［6～9］。

1.2土地適宜性評(píng)價(jià)

土地適宜性評(píng)價(jià)就是評(píng)定土地對(duì)于某種用途是否適宜以及適宜的程度的一種評(píng)價(jià)方法，它是進(jìn)行土地利用決策，科學(xué)地編制土地利用規(guī)劃的基本依據(jù)。通過(guò)對(duì)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性的綜合鑒定，闡明土地屬性所具有的生產(chǎn)潛力，以及對(duì)農(nóng)、林、牧、漁等各業(yè)的適宜性、限制性及其程度差異的評(píng)定［10～12］。

2結(jié)果與分析

2.1研究區(qū)未利用土地開(kāi)發(fā)潛力評(píng)價(jià)

2.1.1未利用土地現(xiàn)狀分析依據(jù)蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈土地利用現(xiàn)狀圖及相關(guān)資料，研究區(qū)其他土地類(lèi)型主要包括河流水面、灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地?；谘芯繀^(qū)實(shí)際情況，河流水面具有重要的生態(tài)功能，在調(diào)節(jié)地域氣候，改善環(huán)境等方面發(fā)揮著重要作用，因此這種地類(lèi)不宜進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。本文的未利用土地類(lèi)型為灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地。從表1可以看出，研究區(qū)未利用土地面積1994581.68hm2，其中河流水面9378.11hm2，占未利用土地總面積的0.470%；內(nèi)陸灘涂面積5247.22hm2，占未利用土地總面積的0.263%；裸地面積為236296.25hm2，占未利用土地總面積的11.847%；沙地面積為4378.59hm2，占未利用土地總面積的0.220%；沼澤地面積53.74hm2；占未利用土地總面積的0.003%；鹽堿地面積3023.25hm2；占未利用土地總面積的0.152%；其他草地面積1736204.52hm2，占未利用土地總面積的87.046%?？傮w上來(lái)看，蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈未利用土地資源豐富，其中荒草地面積大，且開(kāi)發(fā)利用的障礙因素較少，是重要的宜農(nóng)后備土地資源。從表2可以看出，未利用土地中其他草地的面積最大，蘭州市、白銀市分別為728319.38、1007885.14hm2；裸地的面積次之，分別為25874.57、210421.68hm2；沙地的面積蘭州市最小，為8.01hm2，沼澤地的面積白銀市最小，為0。未利用土地分布各不相同，總的來(lái)說(shuō)，白銀市的未利用土地面積大于蘭州市。2.1.2未利用土地適宜性評(píng)價(jià)與分級(jí)首先是確定評(píng)價(jià)因子及其權(quán)重。未利用土地開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)因素不僅僅要考慮土壤的物理化學(xué)性質(zhì)、水文、地貌、地形、植被、氣象等自然因素，還要考慮區(qū)位條件、交通條件、人文條件等一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。影響未利用土地適宜性的因子非常多，影響程度也各不相同，因此，應(yīng)該根據(jù)蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的實(shí)際情況進(jìn)行主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子的篩選［13～17］。采用特爾斐法確定主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子及其權(quán)重。聘請(qǐng)土地資源管理、城市規(guī)劃、農(nóng)業(yè)等學(xué)科專家共15人，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)確定主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子及其權(quán)重（見(jiàn)表3）。第1輪打分主要是確定主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子。其次是確定評(píng)價(jià)因子的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。綜合考慮蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)狀況，充分查閱相關(guān)資料，并多次與國(guó)土資源局相關(guān)專家交流，經(jīng)反復(fù)論證，將評(píng)價(jià)因子進(jìn)行定量化處理，并對(duì)其進(jìn)行分級(jí)，其分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表4。第三是指標(biāo)分值的計(jì)算與可開(kāi)發(fā)未利用土地面積的確定。根據(jù)各指標(biāo)因子的分值和權(quán)重，計(jì)算宜農(nóng)未利用土地適應(yīng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)總分值（表5）。宜農(nóng)未利用土地適應(yīng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)總分值（E）=土壤類(lèi)型分值×0.2033+人均GDP分值×0.0987+地貌類(lèi)型分值×0.2773+海拔高度分值×0.1300+地質(zhì)災(zāi)害分值×0.2907。對(duì)計(jì)算所得的研究區(qū)可開(kāi)發(fā)未利用土地的面積比例進(jìn)行修正，將修正后的宜農(nóng)未利用土地適應(yīng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)總分值百分比化，則得到研究區(qū)可開(kāi)發(fā)未利用土地的面積比例。假設(shè)未利用土地開(kāi)發(fā)理論潛力發(fā)揮到最大，則蘭州市未利用土地新增耕地系數(shù)為81.99%，白銀市未利用土地新增耕地系數(shù)為76.93%。根據(jù)新增耕地理論潛力計(jì)算公式（理論潛力=蘭州市各地類(lèi)面積×蘭州市新增耕地系數(shù)+白銀市各地類(lèi)面積×白銀市新增耕地系數(shù)）可得出，蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈未利用土地開(kāi)發(fā)利用潛力為1572968.724hm2（表6）。收集2012年蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈已實(shí)施的未利用土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和實(shí)際新增耕地面積，計(jì)算蘭州市和白銀市的新增耕地系數(shù)［18～19］。計(jì)算公式為：新增耕地系數(shù)（a）=新增耕地面積/開(kāi)發(fā)總規(guī)模。得出蘭州市和白銀市已實(shí)施的未利用土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的新增耕地系數(shù)（表7）。進(jìn)而進(jìn)行未利用土地開(kāi)發(fā)新增耕地面積潛力測(cè)算。計(jì)算公式為：新增耕地面積=待開(kāi)發(fā)的未利用土地規(guī)模×新增耕地系數(shù)。從表8可以看出，根據(jù)2012年已實(shí)施的未利用土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，得出蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈未利用土地可開(kāi)發(fā)為新增耕地的面積為96737.211hm2。

2.2新增耕地面積潛力測(cè)算

綜合理論開(kāi)發(fā)潛力測(cè)算方法和根據(jù)已實(shí)施項(xiàng)目確定開(kāi)發(fā)潛力測(cè)算方法，一個(gè)是假設(shè)未利用土地開(kāi)發(fā)理論潛力發(fā)揮到最大時(shí)的新增耕地面積為1572968.724hm2（理論開(kāi)發(fā)潛力測(cè)算）；另一個(gè)是根據(jù)已實(shí)施的未利用土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定的新增耕地面積為96737.211hm2（根據(jù)已實(shí)施項(xiàng)目確定開(kāi)發(fā)潛力測(cè)算）。將以上2種方法所求的新增耕地面積求取平均值，作為最終確定的蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的新增耕地面積潛力測(cè)算值，該測(cè)算值為834852.968hm。本文來(lái)自于《甘肅農(nóng)業(yè)科技》雜志。甘肅農(nóng)業(yè)科技雜志簡(jiǎn)介詳見(jiàn)

3結(jié)論

第5篇：土地評(píng)估法范文

關(guān)鍵詞 規(guī)劃調(diào)整 實(shí)施評(píng)估

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

第三輪土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）已在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施，與上一輪土地利用總體規(guī)劃相比，其在土地調(diào)控指標(biāo)體系、管制分區(qū)等方面發(fā)生了明顯變化，因此，要求在實(shí)施過(guò)程中更加加強(qiáng)對(duì)本輪土地利用規(guī)劃的控制與調(diào)整。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，往往要求土地利用總體規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，而規(guī)劃的嚴(yán)肅性對(duì)土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整具有嚴(yán)格的限制。據(jù)此，國(guó)土資源部先后下發(fā)文件《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（國(guó)土資發(fā)[2012]2號(hào)）和土地利用總體規(guī)劃評(píng)估修改指導(dǎo)意見(jiàn)等文件，指出對(duì)土地利用總體規(guī)劃的修改，必須就修改的必要性、合理性和合法性等進(jìn)行評(píng)估，組織專家論證，依法組織聽(tīng)證，并向社會(huì)公示。規(guī)劃實(shí)施評(píng)估報(bào)告經(jīng)規(guī)劃原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)同意后，方可開(kāi)展規(guī)劃修改。凡涉及改變城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界、禁止建設(shè)用地邊界，改變約束性指標(biāo)，調(diào)整重大布局等原則性修改，必須經(jīng)規(guī)劃原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同時(shí)各省國(guó)土資源廳相繼出臺(tái)技術(shù)指導(dǎo)文件，作為土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的技術(shù)指導(dǎo)。

1土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估方法研究

當(dāng)前，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的一般思路是首先構(gòu)建實(shí)施評(píng)估指標(biāo)體系，然后通過(guò)數(shù)學(xué)的方法分別計(jì)算出各指標(biāo)數(shù)值，最后根據(jù)權(quán)重和各指標(biāo)分值綜合計(jì)算得到該區(qū)域土地利用總體規(guī)劃實(shí)施總分值。根據(jù)研究思路可以看出，一般情況下，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的方法主要是定性和定量相結(jié)合的方法，但傳統(tǒng)的土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估中的定性與定量相結(jié)合方法往往是定性為主，單一用數(shù)理統(tǒng)計(jì)進(jìn)行分析。隨著各項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展，這種傳統(tǒng)的評(píng)估方法已經(jīng)無(wú)法滿足需求，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣P(guān)注的分析方法。除此之外，目前的規(guī)劃實(shí)施評(píng)估還引入了定位分析技術(shù)，將GIS軟件與土地利用實(shí)施評(píng)估進(jìn)行有效結(jié)合，從空間上對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行分析。

本文主要通過(guò)多角度構(gòu)建土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估指標(biāo)，運(yùn)用數(shù)學(xué)模型分別計(jì)算各指標(biāo)數(shù)值，從多元定量方法入手，進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估研究。

2土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估

2.1評(píng)估指標(biāo)選擇

根據(jù)臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃、土地利用變更數(shù)據(jù)等最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合規(guī)劃實(shí)施評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)，從規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行、規(guī)劃實(shí)施效益的實(shí)現(xiàn)以及規(guī)劃實(shí)施后土地利用程度和變化三個(gè)方面進(jìn)行定量評(píng)估，選取規(guī)劃主要指標(biāo)實(shí)施情況、用地結(jié)構(gòu)與布局情況、用地節(jié)約集約程度、規(guī)劃實(shí)施情況和規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展匹配度5個(gè)評(píng)估目標(biāo)、耕地保有量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度等22個(gè)子目標(biāo)（見(jiàn)表1）。

表1：臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)因素因子及權(quán)重

2.2評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重確定

權(quán)重應(yīng)依據(jù)評(píng)價(jià)目標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的影響程度來(lái)確定。評(píng)價(jià)目標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值在0～1之間，每個(gè)目標(biāo)對(duì)應(yīng)下一層分值指標(biāo)的權(quán)重之和都應(yīng)為1。一般情況下，確定權(quán)重主要依據(jù)特爾菲測(cè)定法、因素成對(duì)比較法和層次分析法等幾種方法。本次臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估評(píng)價(jià)選用特爾菲測(cè)定法來(lái)確定總體評(píng)價(jià)及評(píng)價(jià)目標(biāo)指標(biāo)權(quán)重。其測(cè)算方法是首先對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分，并按下式計(jì)算權(quán)重值：

其中wi =1

式中：c――評(píng)估分值

Wi――第i個(gè)評(píng)估因素作用權(quán)重值

di――第i個(gè)評(píng)估因素作用分值

由此計(jì)算得到本次規(guī)劃實(shí)施評(píng)估各因素因子的權(quán)重如表1所示。

2.3 指標(biāo)計(jì)算

考慮土地規(guī)劃評(píng)估的系統(tǒng)性，評(píng)估指標(biāo)覆蓋面較廣，因此采用多因素綜合評(píng)判模型作為土地規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的模型。具體公式為：

其中wi =1

式中：c――評(píng)估分值

Wi――第i個(gè)評(píng)估因素作用權(quán)重值

di――第i個(gè)評(píng)估因素作用分值

由于各評(píng)估指標(biāo)反映不同的評(píng)估內(nèi)容，有不同的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和量綱，相互之間不能直接比較，需通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化將其轉(zhuǎn)化為可比量綱。

為了更直觀地評(píng)價(jià)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施水平，將土地利用總體規(guī)劃實(shí)施狀況分為優(yōu)秀、良好、一般、差、較差和很差六類(lèi)，對(duì)應(yīng)的綜合評(píng)價(jià)分值歸類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表2：

臥龍鎮(zhèn)土地規(guī)劃實(shí)施定量評(píng)價(jià)結(jié)果為80.55分，規(guī)劃實(shí)施情況良好。為了找出規(guī)劃實(shí)施中存在的問(wèn)題，對(duì)各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。

3.對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的思考

土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估主要是針對(duì)目前正在實(shí)施的第三輪土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整而進(jìn)行的一項(xiàng)工作，其目的是為了科學(xué)合理的進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，但實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，當(dāng)前的土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的方法及評(píng)估思路尚存在一定的問(wèn)題。

3.1土地利用總體規(guī)劃調(diào)整依據(jù)不明確

目前的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整雖然受到土地利用規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的限制，即在調(diào)整前必須先通過(guò)規(guī)劃實(shí)施評(píng)估，但是卻沒(méi)有明確的限制因素，雖然通過(guò)定量的規(guī)劃實(shí)施評(píng)估可以得到該地區(qū)規(guī)劃實(shí)施情況的好壞，但這種好壞不能作為是否進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的依據(jù)。而當(dāng)前的實(shí)際操作是很多地方將這種規(guī)劃實(shí)施評(píng)估作為土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的一部分，不能對(duì)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整起到規(guī)范限制的作用。

3.2規(guī)劃評(píng)估指標(biāo)與規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容不一致

目前的土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估主要是對(duì)目前規(guī)劃實(shí)施情況的指標(biāo)測(cè)算及分析，而土地利用總體規(guī)劃調(diào)整過(guò)程中，往往是對(duì)規(guī)劃布局的調(diào)整，規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)很少會(huì)發(fā)生變化，從而使得這種評(píng)估跟實(shí)際的調(diào)整聯(lián)系并不密切。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：土地評(píng)估法范文

一、大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用給房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇

大數(shù)據(jù)又稱巨量資料，是指所有的數(shù)據(jù)量規(guī)模巨大到無(wú)法通過(guò)目前主流軟件工具，在合理時(shí)間內(nèi)擷取、管理、處理，并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策等積極目的的信息。大數(shù)據(jù)具有海量的數(shù)據(jù)規(guī)模、動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)類(lèi)型、快速的數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)和巨大的數(shù)據(jù)價(jià)值等特征。更進(jìn)一步說(shuō)，大數(shù)據(jù)除了具有規(guī)模數(shù)量大的特點(diǎn)外，更重要的是數(shù)據(jù)的非結(jié)構(gòu)化、殘缺和無(wú)法用傳統(tǒng)方式處理等特性。從本質(zhì)上看，大數(shù)據(jù)的精髓在于它拓展了數(shù)據(jù)分析的抽樣方法和范圍，放松了對(duì)數(shù)據(jù)研究的精準(zhǔn)度要求，更注重通過(guò)揭示相關(guān)關(guān)系來(lái)刻劃世界萬(wàn)物之間的復(fù)雜聯(lián)系。因此，大數(shù)據(jù)為人類(lèi)認(rèn)識(shí)世界提供了新的方法，引發(fā)了思維的革命。

大數(shù)據(jù)技術(shù)的戰(zhàn)略意義不在于掌握龐大的數(shù)據(jù)信息，而在于對(duì)這些含有意義的數(shù)據(jù)進(jìn)行專業(yè)化處理。如果采用傳統(tǒng)的關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)存儲(chǔ)和計(jì)算方式，這些數(shù)據(jù)將會(huì)花費(fèi)過(guò)多時(shí)間和金錢(qián)。房地產(chǎn)土地評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)來(lái)源，主要包含政府部門(mén)和各類(lèi)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)等的各種數(shù)據(jù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告以及從相關(guān)網(wǎng)站獲取的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)是一個(gè)典型的數(shù)據(jù)密集型行業(yè)。各房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)逐步積累了海量的用戶數(shù)據(jù)，這些對(duì)用戶的評(píng)估數(shù)據(jù)構(gòu)成了龐大的結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)資源。從房地產(chǎn)土地評(píng)估角度出發(fā)，理想狀態(tài)的大數(shù)據(jù)是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發(fā)現(xiàn)規(guī)律的過(guò)程。跟過(guò)去數(shù)據(jù)相比，大數(shù)據(jù)的關(guān)鍵作用之一是減少信息不對(duì)稱，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)主體的行為規(guī)律，甚至預(yù)測(cè)其經(jīng)濟(jì)行為。

大數(shù)據(jù)能夠從根本上解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)土地評(píng)估中面臨的信息不對(duì)稱、客戶不透明的問(wèn)題。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)和方法，能夠更好地識(shí)別和認(rèn)知客戶需求，以客戶為中心，創(chuàng)新評(píng)估服務(wù)，實(shí)現(xiàn)快速、低成本的客戶營(yíng)銷(xiāo)和有效的風(fēng)險(xiǎn)管控，進(jìn)而從根本上提升房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力。通俗地講，大數(shù)據(jù)使房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)“更聰明”，這是房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)體現(xiàn)其核心競(jìng)爭(zhēng)能力的新型資產(chǎn)。

大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)界限和競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)被打破。云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了有力工具。具體的手段、方法、機(jī)制變革，應(yīng)該與互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)相結(jié)合，采用與之相匹配的理念、方式和節(jié)奏，否則會(huì)阻礙轉(zhuǎn)型的步伐。房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)要服務(wù)好實(shí)體經(jīng)濟(jì)，助推房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，就要充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，強(qiáng)化客戶服務(wù)的深度、廣度和效率。

首先，房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，可以精準(zhǔn)服務(wù)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)活動(dòng)；其次，房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，能夠有效防控房地產(chǎn)土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)；再次，房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，可以大大提高評(píng)估工作效率；最后，房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，有助于提高評(píng)估的科學(xué)性。優(yōu)秀的房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)將基于優(yōu)秀的平臺(tái)技術(shù)、優(yōu)質(zhì)的客戶資源和服務(wù)質(zhì)量，數(shù)據(jù)（信息）將成為房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，房地產(chǎn)土地評(píng)估所需信息的獲取方式將會(huì)發(fā)生改變，如購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、聯(lián)盟共享、規(guī)模機(jī)構(gòu)自身深加工等。

二、大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域應(yīng)用面臨的突出問(wèn)題

大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和搜索引擎等信息技術(shù)，對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地評(píng)估手段和方法提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國(guó)房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)受技術(shù)、數(shù)據(jù)、人才等制約，在大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用方面還處在起步和探索階段，存在以下幾個(gè)問(wèn)題。

1.對(duì)房地產(chǎn)土地評(píng)估新技術(shù)鉆研不夠

目前，大多數(shù)的房地產(chǎn)土地評(píng)估項(xiàng)目，都是在國(guó)家法規(guī)或政策的規(guī)定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的評(píng)估項(xiàng)目。很多房地a土地評(píng)估機(jī)構(gòu)往往單純從盈利考慮，以最短的時(shí)間完成評(píng)估業(yè)務(wù)，而不去深入研究房地產(chǎn)土地評(píng)估新方法、新技術(shù)、新手段，對(duì)大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用更沒(méi)有引起足夠的重視。有的或因收費(fèi)低而應(yīng)付了事，降低了房地產(chǎn)土地評(píng)估的質(zhì)量，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)和業(yè)務(wù)素質(zhì)提升，增大了深化拓展房地產(chǎn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)的難度。從總體上看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)土地評(píng)估從業(yè)人員信息化素質(zhì)普遍較低，對(duì)信息技術(shù)特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)知之甚少，更談不上有效應(yīng)用。

2.在評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)中低層次操作

目前，政府部門(mén)對(duì)行業(yè)的條塊分割管理與價(jià)值評(píng)估行業(yè)的社會(huì)性、市場(chǎng)性特點(diǎn)存在著很大的矛盾和沖突，由此影響沖擊房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的公平性。難以制定統(tǒng)一的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也很難統(tǒng)一協(xié)調(diào)推進(jìn)大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)土地評(píng)估工作的質(zhì)量和效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)土地評(píng)估服務(wù)市場(chǎng)仍然停留在靠關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的低層次操作上。特別是房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的溝通、信息共享和滲透都不夠理想，極大制約了大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用。

3.評(píng)估大數(shù)據(jù)安全防護(hù)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，數(shù)據(jù)安全的威脅隨時(shí)都有可能發(fā)生。例如，云計(jì)算機(jī)面臨存儲(chǔ)數(shù)據(jù)安全、黑客攻擊以及保護(hù)隱私的法律風(fēng)險(xiǎn)，用戶數(shù)據(jù)和應(yīng)用托管在云計(jì)算上面臨泄露和非授權(quán)使用的風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著數(shù)據(jù)的進(jìn)一步集中和數(shù)據(jù)量的增大，現(xiàn)有的信息安全手段已經(jīng)不能滿足大數(shù)據(jù)時(shí)代的信息安全要求，對(duì)海量數(shù)據(jù)進(jìn)行安全防護(hù)更加困難，數(shù)據(jù)的分布式處理也加大了評(píng)估數(shù)據(jù)泄露的風(fēng)險(xiǎn)。在大數(shù)據(jù)背景下，網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)發(fā)生邊界模糊、中心離散、分層減少等重大變化，導(dǎo)致原來(lái)奏效的安全防護(hù)理念和技術(shù)，出現(xiàn)了設(shè)備位置不確定、檢測(cè)目標(biāo)不明確、防護(hù)重點(diǎn)不突出、阻斷策略不匹配等問(wèn)題，防護(hù)效能?chē)?yán)重降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)土地評(píng)估大數(shù)據(jù)安全防護(hù)面臨嚴(yán)峻的威脅。

三、加快大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域應(yīng)用的對(duì)策

目前，大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、挖掘新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。因此，如何在房地產(chǎn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)中更好地運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，在不久的將來(lái)將成為房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。

1.加強(qiáng)大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用的研發(fā)力度

創(chuàng)新是房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的立身之本、發(fā)展之源，如果房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)不注重研發(fā)新業(yè)務(wù)，必然會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。能否實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，主要取決于房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是否設(shè)立研發(fā)部門(mén)，研發(fā)工作是否富有成效。房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的研發(fā)工作，要側(cè)重于新技術(shù)、新方法和新手段，特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用，優(yōu)化工作流程，提高工作效率，降低業(yè)務(wù)成本。為此，需要采用新的組織形式與管理方法，利用民營(yíng)高科技企業(yè)的技術(shù)、人才與設(shè)備優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合科研機(jī)構(gòu)和高等院校等共同研發(fā)評(píng)估大數(shù)據(jù)技術(shù)等，積極開(kāi)展大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的雙邊或多邊技術(shù)協(xié)作，逐步形成房地產(chǎn)土地評(píng)估大數(shù)據(jù)技術(shù)科研平_，為房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)提供有力支撐。

2.完善房地產(chǎn)土地評(píng)估的基礎(chǔ)條件

為推進(jìn)大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用，房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)需要引進(jìn)高端計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)等專業(yè)人才，迅速搭建起所需的部門(mén)。同時(shí)，需要搭建房地產(chǎn)土地評(píng)估的信息化管理平臺(tái)，完善數(shù)據(jù)信息庫(kù)和信息管理制度，如項(xiàng)目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用提供及時(shí)、完整的信息支持。同時(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域大數(shù)據(jù)的開(kāi)放共享進(jìn)程，打通房地產(chǎn)土地評(píng)估信息橫向共享渠道，推進(jìn)信息資源的共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，在此基礎(chǔ)上形成房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。目前，房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的信息網(wǎng)絡(luò)自成體系、相互割裂，相互之間的數(shù)據(jù)難以實(shí)現(xiàn)互通共享，信息系統(tǒng)出現(xiàn)“系統(tǒng)林立”和分裂狀態(tài)。為此，需要借助大數(shù)據(jù)平臺(tái)，整合強(qiáng)化信息網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)時(shí)獲取、交換和使用數(shù)字化信息。此外，房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)還要吸收和借鑒客戶關(guān)系管理的理論與方法，建立符合房地產(chǎn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)和客戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，全面分析客戶的性質(zhì)和業(yè)務(wù)特點(diǎn)及其對(duì)自身的重要程度，提高客戶維護(hù)能力。

第7篇：土地評(píng)估法范文

第一條  為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地交易行為，維護(hù)地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行土地估價(jià)工作的中介機(jī)構(gòu)，均適用本辦法。

第三條  本辦法所稱地價(jià)是指一宗地產(chǎn)或多宗地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)下的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

第四條  本辦法所稱土地估價(jià)是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)委托方的要求，按照國(guó)家土地管理局《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)ψ诘氐禺a(chǎn)進(jìn)行評(píng)估和計(jì)算。

第五條  土地估價(jià)工作應(yīng)遵循合法、真實(shí)、公平、可行的原則，土地估價(jià)的價(jià)格不得低于西寧地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)由市人民政府定期公布。

第六條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的單位和個(gè)，有下列情形之一的，必須進(jìn)行土地估價(jià)：

（一）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的；

（二）以土地使用權(quán)投資聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、入股的；

（三）企業(yè)兼并、分立、拍賣(mài)、破產(chǎn)、股份經(jīng)營(yíng)、清產(chǎn)核資等；

（四）外資、合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)使用國(guó)有土地的；

（五）依照法法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行土地估價(jià)的；

（六）由市人民政府決定必須估價(jià)的土地。

第七條  西寧市土地規(guī)劃管理局主管本市行政區(qū)域內(nèi)的土地估價(jià)工作。

物價(jià)、城建、財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)等有關(guān)部門(mén)按照各自的職責(zé)做好估價(jià)的管理工作。

第二章  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與管理

第八條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須具備下列條件（一）具有法定代表資格，有與開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)相應(yīng)的資金和固定的辦公場(chǎng)所；

（二）有土地估價(jià)專業(yè)人員。其中取得土地估價(jià)師技術(shù)職稱的人員不得不少3人，除專職人員外，可以聘請(qǐng)兼職人員，但專職人員的比例不得低于50％；

（三）具有一定的土地估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)。

第九條  申請(qǐng)從事土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)，須向市土地規(guī)劃管理局提出申請(qǐng)，具備本辦法第八條規(guī)定的條件，經(jīng)市土地規(guī)劃管理局審批后，到市工商行政管理局申請(qǐng)核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)登記。

第十條  經(jīng)市工商行政管理局注冊(cè)登記的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)于登記后30日內(nèi)到市土地規(guī)劃管理局辦理土地估價(jià)資格證書(shū)，持土地估價(jià)資格證書(shū)到市物價(jià)局辦理土地估價(jià)收費(fèi)許可證。

第十一條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格實(shí)行注冊(cè)登記審驗(yàn)制度，有效期3年。有效期內(nèi)，土地估價(jià)資格證書(shū)每年審驗(yàn)一次。有效期滿前，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)持工作報(bào)告，人員狀況和5個(gè)典型估價(jià)實(shí)例等材料，向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審查合格后，重新辦理注冊(cè)登記。

第十二條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須遵守以下規(guī)則：

（一）嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（二）對(duì)所出具的土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

（三）對(duì)委托人提供的文件資料和市土地規(guī)劃管理局提供的土地登記證明材料，應(yīng)嚴(yán)格保守秘密，不得公開(kāi)引用和轉(zhuǎn)讓；

（四）有關(guān)土地估價(jià)成果，應(yīng)在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)完成，土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告經(jīng)市土地規(guī)劃管理局和市物價(jià)局確認(rèn)、備案后方可提供給委托人。

第十三條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，由市土地規(guī)劃管理局取消其土地估價(jià)資格，市物價(jià)局收繳其土地估價(jià)收費(fèi)許可證。

（一）違反本辦法第十二條規(guī)定的；

（二）連續(xù)二年未進(jìn)行土地估價(jià)工作的；

（三）土地估價(jià)人員玩忽職守，造成土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的；

（四）未取得土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)和年審不合格的。

第三章  估價(jià)程序和審核

第十四條  土地估價(jià)按以下程序進(jìn)行：

（一）申報(bào)立項(xiàng)。符合本辦法第六條規(guī)定需要進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的單位和個(gè)人，應(yīng)持《國(guó)有土地使用證》、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明材料等向市土地規(guī)劃管理局申請(qǐng)?jiān)u估立項(xiàng)；

（二）委托評(píng)估。被評(píng)估地產(chǎn)的單位和個(gè)人在準(zhǔn)予評(píng)估立項(xiàng)后，向指定的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)提交估價(jià)委托書(shū)，并簽訂“土地估價(jià)協(xié)議書(shū)”；

（三）土地估價(jià)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)按“土地估價(jià)協(xié)議書(shū)”和國(guó)家有關(guān)土地估價(jià)規(guī)定的要求，完成土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告；

（四）評(píng)審確認(rèn)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)將土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告報(bào)市土地規(guī)劃管理局、市物價(jià)局審核確認(rèn)后，連同地價(jià)確認(rèn)表一并提供給掃托方使用。

第十五條  市土地規(guī)劃管理局、市物價(jià)局在接到土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告等資料30日內(nèi)組織審核確認(rèn)。委托方對(duì)所確認(rèn)的估價(jià)結(jié)果有異議的可在15日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)查，估價(jià)機(jī)構(gòu)在10日內(nèi)應(yīng)作出復(fù)查決定，委托人對(duì)復(fù)查結(jié)果仍有異議的可15日內(nèi)向市土地規(guī)劃管理局申請(qǐng)確認(rèn)。

第四章  土地估價(jià)收費(fèi)

第十六條  進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，應(yīng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

第十七條  土地估價(jià)的收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及雙方各自履行的義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)在“土地估價(jià)協(xié)議書(shū)”中明確表述。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可先預(yù)收50％的評(píng)估費(fèi)用，其余費(fèi)用在提交土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告和地價(jià)確認(rèn)書(shū)后15日由委托方一次付清。

第十八條  異地執(zhí)行估價(jià)的評(píng)估人員的差旅費(fèi)由委托方承擔(dān)，不計(jì)入土地估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

第十九條  對(duì)外資企業(yè)和中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的土地估價(jià)收費(fèi)，比照國(guó)際慣例由雙方商定。

第二十條  收費(fèi)應(yīng)使用財(cái)政部門(mén)制發(fā)的收費(fèi)票據(jù)，收費(fèi)不使用財(cái)政部門(mén)制發(fā)的收費(fèi)票據(jù)的，被收費(fèi)單位和個(gè)人有權(quán)拒付。

第二十一條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)財(cái)政部門(mén)的規(guī)定管理評(píng)估費(fèi)用，自覺(jué)接受財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督、檢查。

第五章  罰則

第二十二條  用地單位故意隱瞞事實(shí)，提供虛假情況或者與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)串通作弊，致使土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，市土地規(guī)劃管理局有權(quán)追究用地單位或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)直接責(zé)任人和主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任，并吊銷(xiāo)其土地估價(jià)許可證。

第二十三條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)玩忽職守，致使土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的，市土地規(guī)劃管理局可以對(duì)其給予警告，并責(zé)令其重新評(píng)估或另行指定土地估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估的費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第二十四條  不按協(xié)議規(guī)定時(shí)間提交土地估價(jià)成果，或泄漏委托人提供的資料，給委托人造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人有權(quán)按法律程序要求經(jīng)濟(jì)賠償。情節(jié)嚴(yán)重的，可依法追究直接責(zé)任人的法律責(zé)任。

第二十五條  對(duì)違反收費(fèi)規(guī)定的，由物價(jià)部門(mén)按有關(guān)規(guī)定查處；情節(jié)嚴(yán)重的，由市土地規(guī)劃管理局取消其土地估價(jià)資格，市物價(jià)局收繳其土地估價(jià)收費(fèi)許可證。

第二十六條  土地估價(jià)人員在估價(jià)工作中玩忽職守、貪贓枉法、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究其法律責(zé)任。

第六章  附則

第8篇：土地評(píng)估法范文

企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)流失，也是企業(yè)的腐敗問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是一種違法犯罪，中國(guó)法律對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)，明確規(guī)定，應(yīng)加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)的監(jiān)管體系，任何人不得使用任何非法手段占用國(guó)家的財(cái)產(chǎn)。應(yīng)建立一個(gè)平等公正的大環(huán)境，做好評(píng)估.管理以及確認(rèn)的工作，還應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，讓國(guó)有企業(yè)的所有員工加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，大家共同對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督，把維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，杜絕它的流失，作為一個(gè)自覺(jué)的行為，讓國(guó)有資產(chǎn)得到更好的保護(hù)。

二、解決企業(yè)在改制中的土地評(píng)估問(wèn)題的對(duì)策

1土地資產(chǎn)評(píng)估必須嚴(yán)格遵循科學(xué)，合理，合法的原則，評(píng)價(jià)方法的選擇是科學(xué)，客觀，公正，公平和合理的相關(guān)參數(shù)，以確定篩選重組在評(píng)價(jià)期內(nèi)實(shí)際使用的國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估的因素，土地價(jià)格，適合當(dāng)?shù)貤l件的措施的權(quán)利，以客觀屬性為標(biāo)誰(shuí)，以減少主觀評(píng)價(jià)因素的隨機(jī)選擇，考慮土地估價(jià)的條件下自然經(jīng)濟(jì)的主要因素，結(jié)合社會(huì)，生態(tài)和綜合評(píng)價(jià)，防止土地資產(chǎn)流失。盡快提高國(guó)有企業(yè)改革土地資產(chǎn)評(píng)估的理論體系，建立科學(xué)可行的技術(shù)操作規(guī)范。

2是加強(qiáng)宣傳的立法和政策法規(guī)的土地資產(chǎn)評(píng)估，提高員工的質(zhì)量評(píng)價(jià)，國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估管理，必須有相應(yīng)的法律法規(guī)保護(hù)。因此，應(yīng)努力促進(jìn)國(guó)家有關(guān)土地資產(chǎn)評(píng)估管理法規(guī)，加快制定《土地法》，土地資產(chǎn)管理功能的各種標(biāo)誰(shuí)化的評(píng)估，為土地資產(chǎn)的評(píng)估和管理打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。

3要加強(qiáng)土地估價(jià)人員的管理，提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)。土地估價(jià)師實(shí)行嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)和國(guó)家土地資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)誰(shuí)，加強(qiáng)自身的職業(yè)道德修養(yǎng)和素質(zhì)教育，理論和土地資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)的研究方法，全面提高收集，分析和利用信息的能力和誰(shuí)確的判斷。除了國(guó)有資產(chǎn)和土地估價(jià)損失問(wèn)題，企業(yè)和其他財(cái)產(chǎn)的評(píng)估，在這里，我總結(jié)出解決其他資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的措施。

三、解決企業(yè)在改制中的其他資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的對(duì)策

1.加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，提高集成技術(shù)。該評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估彼此之間，建立全面的通信機(jī)制和審計(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)溝通，有共同的理解，然后形成基本的評(píng)估報(bào)告。而在評(píng)價(jià)過(guò)程中，并隨時(shí)調(diào)整機(jī)制問(wèn)題，隨時(shí)進(jìn)行磋商。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，在評(píng)估時(shí)必須要做的是:在對(duì)長(zhǎng)期投資的評(píng)價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該對(duì)被投資企業(yè)的進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，長(zhǎng)期投資價(jià)值評(píng)價(jià)，長(zhǎng)期投資控股與非控股，分別計(jì)算評(píng)估值，并記錄在長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，而不是將被投資企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債及投資組合處理。其次，在對(duì)應(yīng)收賬款恢復(fù)已評(píng)估的基礎(chǔ)上的壞賬誰(shuí)備，與相關(guān)的政府文件對(duì)國(guó)有企業(yè)的重組，嚴(yán)格按規(guī)定的評(píng)價(jià)，按規(guī)定程序核銷(xiāo)壞賬。此外，預(yù)計(jì)負(fù)債的確認(rèn)，保證單位拒絕保障辯護(hù)權(quán)，必須履行擔(dān)保義務(wù)保證收回權(quán)的單位，正式的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合做的工作和審計(jì)機(jī)構(gòu)。

2明確的改革目標(biāo)，進(jìn)行實(shí)證研究。從評(píng)價(jià)的目的是改革服務(wù)，從而使評(píng)估報(bào)告可以為改革提供重要的參考，我們必須充分認(rèn)識(shí)改革的目的，在實(shí)證研究的基礎(chǔ)上的工作是必不可少的。研究主要包括以下幾個(gè)方面:制定詳細(xì)的，全面的評(píng)估方案，充分體現(xiàn)評(píng)價(jià)的方法，與客戶溝通了解的變化動(dòng)態(tài)，重點(diǎn)評(píng)估和評(píng)估的難度，知道成績(jī)?cè)u(píng)價(jià)為重點(diǎn)，綜合通信和評(píng)價(jià)企業(yè)，了解企業(yè)的歷史背景，評(píng)價(jià)的發(fā)展過(guò)程，組織結(jié)構(gòu)，盡職調(diào)查對(duì)資產(chǎn)和財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)全面的了解，按照正確的職業(yè)判斷誰(shuí)則。熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，各級(jí)政府對(duì)企業(yè)的重組，嚴(yán)格按照評(píng)估。可以說(shuō)，只要改革目的，在基礎(chǔ)性的研究工作，對(duì)自然的不確定度評(píng)定消失，評(píng)估的難度也就降低了，評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量也有所提高，也就能保證評(píng)估工作的真實(shí)性與誰(shuí)確性。

第9篇：土地評(píng)估法范文

第二條、國(guó)有企業(yè)實(shí)行公司制、股份合作制改造（改組），租賃經(jīng)營(yíng)，組建企業(yè)集團(tuán)及出售、兼并、合并、破產(chǎn)、搬遷改造等所涉及的劃撥土地使用權(quán)處置與管理，適用本規(guī)定。

第三條、國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。

第四條、對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地使用權(quán)租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地的方式予以處置。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。經(jīng)出讓方式提供的土地使用權(quán)在其出讓年限內(nèi)屬企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資（入股）。

國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指土地使用者與土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。租賃方式處置后的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)出租方同意可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、作價(jià)出資（入股）。

國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入國(guó)有企業(yè)改組后的新設(shè)企業(yè)。該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

保留劃撥用地方式，是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)在企業(yè)改革中可繼續(xù)沿用劃撥用地的方式。土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格中確認(rèn)屬企業(yè)投入的部分，可作為企業(yè)的資本金投入。

第五條、國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：

（一）實(shí)行公司制、股份合作制改造（改組）；

（二）實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)的；

（三）組建企業(yè)集團(tuán)的；

（四）被非國(guó)有企業(yè)兼并的。

第六條、國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，其劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。

第七條、根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，進(jìn)行公司制改造（改組）以及組建企業(yè)集團(tuán)的，其劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置。

第八條、國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)土地行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取保留劃撥用地方式處置：

（一）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，土地用途不發(fā)生改變的；

（二）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)、國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有企業(yè)的；

（三）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；

（四）非國(guó)有企業(yè)對(duì)資不抵債或資債相當(dāng)?shù)膰?guó)有企業(yè)在承擔(dān)債務(wù)、安置職工的前提下實(shí)行兼并的；

（五）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

前款第（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不得超過(guò)2005年。2005年12月31日前發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或改變用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

兼并、合并后的企業(yè)改變劃撥土地用途從事經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第九條、以出讓方式處置劃撥土地使用權(quán)的，區(qū)別不同情況按下列規(guī)定辦理：

（一）企業(yè)改制后在2005年12月31日前不改變土地用途且不進(jìn)行重新建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按土地評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％繳納土地使用權(quán)出讓金；

（二）企業(yè)改制時(shí)不改變土地用途，但在2005年12月31日前進(jìn)行土地資產(chǎn)重組、轉(zhuǎn)讓或利用閑置土地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按新的土地用途評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％繳納土地使用權(quán)出讓金，原已繳納的土地使用權(quán)出讓金可予以沖抵；

（三）改制企業(yè)一次性繳納土地使用權(quán)出讓金確有困難的，經(jīng)市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，可分期繳納或緩繳，緩繳期限一般為1至3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年；

（四）改制后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)確有困難的，經(jīng)市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，其已繳納的土地使用權(quán)出讓金可由財(cái)政部門(mén)返還企業(yè)，用于沖減負(fù)資產(chǎn)或安置退休人員以及下崗職工再就業(yè)等。

第十條、以租賃方式處置土地使用權(quán)的，土地年租金按土地評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％乘以還原利率確定，租期可由租賃雙方協(xié)商確定，一般每期不超過(guò)5年，期滿后經(jīng)雙方協(xié)商可續(xù)租。企業(yè)自批準(zhǔn)用地之日起2年內(nèi)免繳土地年租金，第3年至第5年的土地年租金可根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況適當(dāng)確定，最高不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)土地年租金的1／2.5年后土地年租金應(yīng)根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整間隔期不少于3年，每次調(diào)整幅度不超過(guò)上期租金總額的30％。

第十一條、以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置的，須報(bào)市以上土地行政管理部門(mén)審核、審批。其土地評(píng)估確認(rèn)價(jià)的40％部分，按企業(yè)隸屬關(guān)系由所在地的人民政府委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。其土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。國(guó)有股權(quán)管理方案，由財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)審報(bào)。

第十二條、企業(yè)破產(chǎn)的，其劃撥土地使用權(quán)由縣以上土地行政主管部門(mén)收回，可以采取拍賣(mài)或其他方式予以處置。經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，所得收益由財(cái)政部門(mén)返還企業(yè)用于職工安置。

第十三條、需處置的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)已辦理土地登記，獲得土地使用權(quán)證書(shū)。尚未辦理土地登記的企業(yè)應(yīng)向土地所在地的土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)土地權(quán)屬審核，取得土地行政主管部門(mén)出具的土地權(quán)屬證明。

第十四條、處置劃撥土地使用權(quán)，其土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃；在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃。需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者有關(guān)土地有償使用費(fèi)用。

第十五條、除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置劃撥土地使用權(quán)的，必須進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有土地價(jià)格評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，評(píng)估費(fèi)按有關(guān)規(guī)定予以優(yōu)惠。其中，國(guó)有企業(yè)設(shè)立上市公司或組建企業(yè)集團(tuán)的，應(yīng)當(dāng)委托具有A級(jí)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

經(jīng)審查確認(rèn)的土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)作為劃撥土地使用權(quán)處置中確定土地使用權(quán)出讓金、作價(jià)出資（或股本）、租金額的依據(jù)。

第十六條、改制企業(yè)的土地使用權(quán)處置方案，由企業(yè)或企業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)擬訂，主要內(nèi)容包括：企業(yè)改革的形式和內(nèi)容、企業(yè)使用土地現(xiàn)狀和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價(jià)格及理由等。

第十七條、設(shè)立上市公司及中央和省屬的改制企業(yè)，其地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案經(jīng)市土地行政主管部門(mén)審核后，報(bào)省級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)確認(rèn)、審批。

對(duì)實(shí)行公司制改造、改組或組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等企業(yè)，其地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)主管部門(mén)報(bào)同一級(jí)土地行政主管部門(mén)確認(rèn)、審批。

第十八條、劃撥土地使用權(quán)處置方案按下列程序?qū)徟?/p>

（一）企業(yè)向土地所在地土地行政主管部門(mén)提出土地資產(chǎn)處置申請(qǐng)。

（二）土地行政主管部門(mén)從收到申請(qǐng)之日起，在10個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)企業(yè)用地權(quán)屬調(diào)查和界定（有權(quán)屬糾紛的例外）。對(duì)尚未領(lǐng)取土地使用證的，應(yīng)及時(shí)出具土地權(quán)屬證明。

（三）企業(yè)委托具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。

（四）企業(yè)持土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告向所在地的土地行政主管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)u估結(jié)果確認(rèn)。土地行政主管部門(mén)從收到土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告之日起，在5個(gè)工作日內(nèi)完成評(píng)估結(jié)果確認(rèn)。

（五）土地行政主管部門(mén)協(xié)助企業(yè)或企業(yè)主管部門(mén)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，擬訂劃撥土地使用權(quán)處置方案。

（六）土地行政主管部門(mén)憑企業(yè)土地使用權(quán)處置申請(qǐng)、土地價(jià)格評(píng)估確認(rèn)報(bào)告、土地使用權(quán)處置方案等有關(guān)資料，在5個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)劃撥土地使用權(quán)處置方案。

第十九條、劃撥土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案與縣級(jí)以上土地行政主管部門(mén)分別簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）合同（協(xié)議）、劃撥土地使用合同。

企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定繳納相應(yīng)的費(fèi)用并辦理土地變更登記手續(xù)（免繳土地變更登記費(fèi)），領(lǐng)取土地使用證。土地使用權(quán)出讓金經(jīng)批準(zhǔn)分期繳納或緩繳的，企業(yè)繳清規(guī)定的出讓金后，方可領(lǐng)取土地使用證。

未經(jīng)處置的劃撥土地使用權(quán)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及作價(jià)出資（入股）。

第二十條、未辦理土地登記或未能提供土地行政主管部門(mén)出具的土地權(quán)屬證明，其土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果不予確認(rèn)，土地使用權(quán)處置方案不予批準(zhǔn)。

不按土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本規(guī)定進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估的，其土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果不予確認(rèn)，土地使用權(quán)處置方案不予批準(zhǔn)。

第二十一條、國(guó)有企業(yè)改革中涉及的土地使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自處置并發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或改變土地用途的，按有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

第二十二條、土地行政主管部門(mén)違反本規(guī)定批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案無(wú)效，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十三條、凡已進(jìn)行改制的國(guó)有企業(yè)，其劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有依法處置的，應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定的要求在1999年12月1日前補(bǔ)辦處置手續(xù)、辦理土地變更登記；逾期不辦的，由土地行政主管部門(mén)公告注銷(xiāo)原土地使用證書(shū)。

第二十四條、城鎮(zhèn)集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改革中涉及劃撥土地使用權(quán)處置的，可參照本規(guī)定執(zhí)行，具體辦法由市土地管理局另行規(guī)定。