土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法精選(九篇)

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第1篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：石油土地；土地評(píng)估；土地使用權(quán)

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲(chǔ)存、開采、利用的全過(guò)程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應(yīng)，石油企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中取得大量土地。我國(guó)石油企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式由無(wú)償、無(wú)限期使用過(guò)渡到現(xiàn)在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導(dǎo)致了之前沿用的評(píng)估方法已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀。因此，有必要對(duì)石油企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估現(xiàn)狀進(jìn)行研究，對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行改進(jìn)，方便企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行整理、處置，提高生產(chǎn)水平。

一、石油企業(yè)用地使用權(quán)的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。石油天然氣行業(yè)油（氣、水）井場(chǎng)及作業(yè)配套設(shè)施和油（氣、汽、水）計(jì)量站、轉(zhuǎn)接站、原油（氣）庫(kù)等設(shè)施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

（二）有償出讓。按照國(guó)家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫(kù)、食堂、辦公樓及生產(chǎn)指揮中心等設(shè)施用地，以有償出讓方式取得土地使用權(quán)。

（三）土地租賃。石油企業(yè)上市公司通過(guò)租賃母公司授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地或第三方土地來(lái)獲得土地使用權(quán)及油氣企業(yè)母公司租賃第三方土地來(lái)獲取土地使用權(quán)。國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權(quán)經(jīng)營(yíng)。國(guó)家為支持國(guó)有企業(yè)改制，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，解決石油天然氣企業(yè)改制過(guò)程中遇到的土地問(wèn)題。

二、石油企業(yè)用地目前的評(píng)估模式

（一）劃撥方式下的評(píng)估模式。法律上，劃撥不被認(rèn)為是有償使用，但實(shí)際上石油天然氣開發(fā)企業(yè)也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補(bǔ)償費(fèi)與土地使用者的土地收益補(bǔ)償，只是不像市場(chǎng)買賣一樣付出全部的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際上在一些地方，比如珠海，早已出現(xiàn)了“有償劃撥”的概念。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國(guó)有土地使用權(quán)終止補(bǔ)償費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上青苗附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評(píng)估模式。石油天然氣設(shè)施用地中，通過(guò)出讓方式或得使用權(quán)的數(shù)量較少，尤其是生產(chǎn)性用地，更是少見。這主要是沿襲過(guò)去的國(guó)企工業(yè)用地供地方式，即使是改制的國(guó)有企業(yè)，進(jìn)入股份的土地資產(chǎn)也絕大多數(shù)以作價(jià)出資、入股或者是授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置，只有幾少數(shù)部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)人的可選擇性小、位置變動(dòng)困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協(xié)議定價(jià)為主，其價(jià)格由企業(yè)與政府協(xié)商確定。

（三）租賃方式下的評(píng)估模式。比起出讓來(lái)，石油天然氣設(shè)施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國(guó)家租用，二是向農(nóng)民集體租用。向國(guó)家租用的主要是臨時(shí)用地，比如倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地等，一般按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。向農(nóng)民集體租用的土地一般是用來(lái)勘測(cè)、油井、管線，以及臨時(shí)堆放的場(chǎng)地等，發(fā)生的情況相對(duì)較多。向農(nóng)民集體租用土地成本較低，而且風(fēng)險(xiǎn)小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，租用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用是違法的行為，這是一個(gè)較大的矛盾。

（四）作價(jià)出資、入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)情況下的評(píng)估模式。根據(jù)國(guó)家《劃撥用地目錄》規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業(yè)用地則以作價(jià)出資、入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式使用。在改制過(guò)程中，先承認(rèn)企業(yè)具有劃撥土地使用權(quán)價(jià)值，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值與劃撥權(quán)價(jià)值的相差部分作為國(guó)家資本或股份。這些價(jià)值由中立的估價(jià)結(jié)構(gòu)評(píng)估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時(shí)確定國(guó)家資本金的比例及價(jià)值。這里，意識(shí)企業(yè)雖然只是付出了國(guó)家資本金部分，但實(shí)際上獲得了完全的市場(chǎng)價(jià)值；二是企業(yè)所獲得的劃撥土地權(quán)益部分的價(jià)值，被直接認(rèn)定為企業(yè)所有；三是價(jià)格基本上依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，政府和企業(yè)之間沒(méi)有協(xié)商及談判的過(guò)程。

三、石油企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估過(guò)程存在著的問(wèn)題

（一）有違市場(chǎng)價(jià)值。由于我國(guó)對(duì)石油天然氣行業(yè)實(shí)行一定的壟斷，國(guó)內(nèi)從事油氣勘探開采業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權(quán)獲取方面沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性；其次，在獲取土地使用權(quán)時(shí)有一大部分是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定作價(jià)或者與農(nóng)民協(xié)商作價(jià)，這兩種情況都不能真實(shí)反映土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)值，違背了土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）評(píng)估模式單一。原有的評(píng)估模式基本是從費(fèi)用和成本的角度評(píng)估土地使用權(quán)，沒(méi)有從預(yù)期收益的角度來(lái)評(píng)估。由于石油企業(yè)土地使用權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在其地下蘊(yùn)藏的油氣資源上，通過(guò)預(yù)期收益的形式來(lái)表現(xiàn)，所以本文認(rèn)為應(yīng)該從預(yù)期收益的角度評(píng)估石油企業(yè)土地使用權(quán)。

（三）沒(méi)有體現(xiàn)價(jià)格杠桿作用。由于現(xiàn)在的評(píng)估機(jī)制不是建立在土地收益與成本關(guān)系的基礎(chǔ)之上，不同的土地供應(yīng)方式之間也缺乏較為精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，土地使用和價(jià)格之間缺乏緊密的關(guān)聯(lián)性，所以價(jià)格不能發(fā)揮應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能。

（四）單向定價(jià)，缺乏對(duì)稱性。目前所有的評(píng)價(jià)基本上都是單向定價(jià)方式，缺乏協(xié)商和互動(dòng)機(jī)制。團(tuán)隊(duì)是由企業(yè)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該有一個(gè)互動(dòng)的環(huán)節(jié)，否則會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱，沒(méi)有充分的溝通和均衡，最終導(dǎo)致定價(jià)的不合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對(duì)土地增值的影響[J].大眾商務(wù)，2009（08）.

第2篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：土地定價(jià) NPV方法 實(shí)物期權(quán)方法

土地市場(chǎng)的核心是定價(jià)問(wèn)題。土地應(yīng)是包括份額所有權(quán)、使用權(quán)和發(fā)展權(quán)的有機(jī)體系。所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)也是一種產(chǎn)權(quán)，基于現(xiàn)代政治經(jīng)濟(jì)的視角，本文評(píng)述了中國(guó)現(xiàn)有土地定價(jià)方法，指出了各種所謂科學(xué)土地定價(jià)方法的適用范圍和局限性，以期為中國(guó)合理、科學(xué)的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)形成提供合理的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

一、傳統(tǒng)的土地估價(jià)方法

目前，在我國(guó)實(shí)施的土地流轉(zhuǎn)定價(jià)方法主要沿用傳統(tǒng)方法，例如：市場(chǎng)比較法、收益資本法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、土地定價(jià)法、影子價(jià)格法等為主。

（一）市場(chǎng)比較法

所謂的土地流轉(zhuǎn)定價(jià)市場(chǎng)分析法，主要是在相同市場(chǎng)條件基礎(chǔ)上，在替代原則下根據(jù)相似土地的類型及使用的交易參考價(jià)值比例與現(xiàn)待評(píng)估的土地進(jìn)行比較分析，其中以影響交易的相關(guān)因素（如：土地所在區(qū)域、交易時(shí)期和個(gè)別差異因素）進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以此來(lái)獲取待評(píng)估土地的基準(zhǔn)地價(jià)的一種價(jià)格評(píng)估方法。

在我國(guó)土地流轉(zhuǎn)交易中，市場(chǎng)比較法相對(duì)于其它方法而言比較符合市場(chǎng)供求關(guān)系的基本規(guī)律，具有較強(qiáng)的說(shuō)服力及實(shí)踐性，因此成為我國(guó)土地流轉(zhuǎn)交易中應(yīng)用最廣泛及在技術(shù)體系上相對(duì)更為貼近實(shí)際的一種評(píng)估價(jià)格方法。在評(píng)估過(guò)程中，需要對(duì)影響交易的相關(guān)因素（如：交易實(shí)際情況、時(shí)期以及區(qū)域等）進(jìn)行調(diào)整，比較適用土地市場(chǎng)體系較完整且擁有充足替代性的土地交易案例等地區(qū)。除此之外，在評(píng)估過(guò)程中還要對(duì)容積率和使用年限等進(jìn)行調(diào)整，這樣可能會(huì)增加實(shí)際操作的難度，因此需要評(píng)估者具備較多的市場(chǎng)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

目前，我國(guó)在涉農(nóng)土地交易方面的市場(chǎng)機(jī)制尚不健全，雖然有少量農(nóng)戶流轉(zhuǎn)了農(nóng)用土地的承包權(quán)，但是都是采用較為隱性的交易，交易價(jià)格定價(jià)不具備科學(xué)性與合理性，不能作為土地流轉(zhuǎn)交易的市場(chǎng)參考案例，因此筆者認(rèn)為我國(guó)不適宜采用市場(chǎng)比較法。

（二）收益還原法

土地流轉(zhuǎn)交易收益還原法還可稱之為地租資本化法。收益還原法實(shí)施是以“土地收益理論、地租理論”為基本原則，通過(guò)計(jì)算土地為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)所能夠獲得的效益額通過(guò)折算而獲得土地流轉(zhuǎn)參考價(jià)格的一種常用評(píng)估方法。

由于土地與其它商品相比具有永續(xù)性、固定性等特征，這樣便可以讓土地使用權(quán)限獲得者在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，因此可以將土地效益作為土地交易的價(jià)格參考值。收益還原法所獲取的價(jià)格參數(shù)的可信度，主要需要依靠待評(píng)估土地的還原率及純效益，因此比較適用于潛在收益土地或者現(xiàn)有利益（如：工業(yè)、商業(yè)、出租等用地）土地的交易估價(jià)。

實(shí)際應(yīng)用收益還原率最大的困難在于解決純收益及還原率等問(wèn)題。目前，我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的探索發(fā)展，已經(jīng)可以應(yīng)用成熟的C-D生產(chǎn)函數(shù)確定純收益定量化方法來(lái)解決純收益問(wèn)題；而在還原率方面則主要是在綜合應(yīng)用市場(chǎng)提取法，投資復(fù)合收益率法、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整與安全利率法以及投資收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)排序等基礎(chǔ)上所獲取的綜合還原率方法。

（三）成本法

在土地估計(jì)中成本法主要是評(píng)估待流轉(zhuǎn)土地開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的消耗費(fèi)用總和為依據(jù)，同時(shí)加入開發(fā)利潤(rùn)、投資利息、土地出讓金及相關(guān)稅收等之后獲得的土地價(jià)格。該方法實(shí)施的主要思路是綜合待評(píng)估土地未來(lái)的所有投資（如：獲取土地使用權(quán)費(fèi)用及基礎(chǔ)開發(fā)費(fèi)用）及未來(lái)產(chǎn)生的投資利息、相應(yīng)利潤(rùn)，考慮國(guó)家對(duì)于土地所有權(quán)所需要獲得的現(xiàn)實(shí)利益，最后在算上土地所有權(quán)可以活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益（土地出讓金），綜合上述因素而計(jì)算出待流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。

土地估價(jià)中的成本法主要適用于土地交易市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、交易案例較少及可利用市場(chǎng)資料較少的地區(qū)。但是也有學(xué)者認(rèn)為，成本法在土地評(píng)估中并不是完全適用，主要是由于其對(duì)于土地的整體評(píng)估方面不具備代表性，再加之土地若要實(shí)現(xiàn)利益化需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此其的實(shí)踐應(yīng)用中仍然具有一定的局限性。

（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

在土地流轉(zhuǎn)交易中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是以基準(zhǔn)低價(jià)為依據(jù)，綜合分析各類用地的影響因素（如：區(qū)域因素、個(gè)別因素等），構(gòu)建一個(gè)地價(jià)修正系數(shù)參考數(shù)據(jù)表格，利用地價(jià)修正系數(shù)對(duì)待評(píng)估土地進(jìn)行全面評(píng)估的一種估計(jì)方法。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法其實(shí)就是比較法的升級(jí)版本，其通過(guò)利用基準(zhǔn)低價(jià)評(píng)估為編制一個(gè)綜合各個(gè)影響因素的修正系數(shù)量表及相關(guān)影響因素條件的說(shuō)明表。當(dāng)需要對(duì)流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估者只需要將土地的使用年限、市場(chǎng)供求關(guān)系、區(qū)域因素、使用方式及未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行實(shí)證分析、評(píng)估，并參照修正系數(shù)來(lái)修正基準(zhǔn)地價(jià)參數(shù)，從而獲得待流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格參考值。

我國(guó)在城市土地使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估研究時(shí)對(duì)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系統(tǒng)性研究，目前已經(jīng)獲取城市土地中不同級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)。那么我們?cè)趯?duì)某一塊土地進(jìn)行使用權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí)便可在參考該基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上合理調(diào)整其它影響因素，最終獲取待評(píng)估土地的使用權(quán)價(jià)值。

（五）社會(huì)保障修正土地定價(jià)法

由于我國(guó)是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國(guó)，因此農(nóng)用土地對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)不僅是重要的經(jīng)濟(jì)收入渠道，更是一個(gè)重要的社會(huì)保障。雖然我國(guó)的土地社會(huì)保障影響力表現(xiàn)還不夠明顯，但是其確實(shí)是實(shí)實(shí)在在存在的，這種影響對(duì)于以土地為主要生活來(lái)源的農(nóng)民來(lái)說(shuō)社會(huì)保障功能表現(xiàn)的尤為明顯，其重要性在一定程度上高于其自身的生產(chǎn)功能。因此，對(duì)于農(nóng)用土地的價(jià)格評(píng)估時(shí)不能單純從經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度考慮，而是應(yīng)該充分考慮土地自身所蘊(yùn)涵的社會(huì)福利價(jià)值。

溫鐵軍（2000），姚洋（2000） 研究提出：農(nóng)用土地作為農(nóng)民的主要生活、養(yǎng)老、失業(yè)及基本醫(yī)療等保障的重要支撐，但是隨時(shí)社會(huì)的不斷發(fā)展，在農(nóng)民總經(jīng)濟(jì)收入中農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益所占比例在逐漸縮小，從而導(dǎo)致農(nóng)用土地的社會(huì)保障功能將逐漸退化。因此，在農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)交易中不能完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式來(lái)確定價(jià)格，而是需要更多傾向土地的福利保障方面的價(jià)值評(píng)估。

（六）影子價(jià)格法

影子定價(jià)又稱“計(jì)算價(jià)格”、“影子價(jià)格”、“預(yù)測(cè)價(jià)格”、“最優(yōu)價(jià)格”。是荷蘭經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹恩·丁伯根在本世紀(jì)30年代末首次提出來(lái)的，運(yùn)用線性規(guī)劃的數(shù)學(xué)方式計(jì)算的，反映社會(huì)資源獲得最佳配置的一種價(jià)格。他認(rèn)為影子價(jià)格是對(duì)“勞動(dòng)、資本和為獲得稀缺資源而進(jìn)口商品的合理評(píng)價(jià)”。1954年，他將影子價(jià)格定義為"在均衡價(jià)格的意義上表示生產(chǎn)要素或產(chǎn)品內(nèi)在的或真正的價(jià)格"。其本質(zhì)是土地的邊際效用價(jià)格。

二、現(xiàn)代金融學(xué)視角下的土地定價(jià)

上述這些方法可以用一個(gè)基本結(jié)論來(lái)概括，即土地價(jià)格是地租的資本化價(jià)值。主要是運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型定量分析土地流轉(zhuǎn)價(jià)格及其影響因素。對(duì)于目前我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的解釋變量，其主要涵蓋土地基本特征（如：土地的形狀、面積、土壤情況及距離城中心距離等）、交易雙方特征、土地流轉(zhuǎn)成本、土地農(nóng)用收益、未來(lái)土地效益期望值及其它一系列的附加性費(fèi)用等等。

從現(xiàn)代金融學(xué)角度來(lái)分析，土地定價(jià)可以靈活應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整中的折現(xiàn)率來(lái)表現(xiàn)出土地現(xiàn)在及未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。這種評(píng)估方法就是所謂的NPV方法，該方法屬于是靜態(tài)思路方法，缺點(diǎn)在于缺乏對(duì)于未來(lái)進(jìn)行靈活考慮。在NPV方法中其實(shí)是將農(nóng)用土地作為一個(gè)固定對(duì)象，也就是說(shuō)在未來(lái)幾年農(nóng)民的耕作成本及經(jīng)濟(jì)效益不會(huì)發(fā)生較大變化，因此在評(píng)估中并沒(méi)有考慮未來(lái)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的不確定及波動(dòng)因素，所以該方法不符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)原理及市場(chǎng)發(fā)展原則。在相關(guān)研究報(bào)告論述中，目前我國(guó)局部地區(qū)的土地交易中的價(jià)格因素仍然未完全體現(xiàn)出區(qū)域市場(chǎng)效率，在常規(guī)情況下農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)一般都是采用資本化地租方式。若采用資本化地租方式來(lái)評(píng)估地價(jià)，這樣可能會(huì)減少農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中應(yīng)該獲得的經(jīng)濟(jì)效益，這種方法不能完全凸顯出土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此這種方法不能應(yīng)用于農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)交易。

在現(xiàn)代金融研究的推動(dòng)下產(chǎn)生出一種新型學(xué)科——實(shí)物期權(quán)，其融合了數(shù)學(xué)、管理學(xué)及金融學(xué)相關(guān)知識(shí)，目前已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、自然資源評(píng)估以及R&D等決策之中。實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)評(píng)估方法相比，其在土地定價(jià)過(guò)程中可以較為簡(jiǎn)捷的反應(yīng)影響地價(jià)的不確定因素，另外還可以綜合分析土地開發(fā)最優(yōu)策略以及最佳交易時(shí)期。該方法尤其適用于收集影響投資決策的各類彈性因素，在收集這些彈性及時(shí)機(jī)因素時(shí)主要集中在土地交易過(guò)程中，也就說(shuō)在交易過(guò)程中土地所有者可獨(dú)立決定是否按照目前價(jià)格交易或者等待未來(lái)更高價(jià)格時(shí)才進(jìn)行交易。即現(xiàn)代金融學(xué)視角下的土地流轉(zhuǎn)定價(jià)，土地價(jià)格等于NPV折現(xiàn)加上經(jīng)營(yíng)權(quán)溢價(jià)。如果考慮博弈的因素，還應(yīng)該加上博弈的價(jià)值。這就解釋了現(xiàn)有的土地征收標(biāo)準(zhǔn)偏低的原因，定價(jià)方法不夠科學(xué)合理。政府制定的標(biāo)準(zhǔn)和真實(shí)的價(jià)格之間差距太大，再加上委托問(wèn)題中的道德風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果造成農(nóng)民不滿情緒日益強(qiáng)烈。

實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法可分為無(wú)套利定價(jià)法和比較定價(jià)法。無(wú)套利定價(jià)法可分為完全市場(chǎng)定價(jià)和非完全市場(chǎng)定價(jià)。其中，完全市場(chǎng)定價(jià)可分為復(fù)制定價(jià)法、折現(xiàn)因子法和鞅方法；非完全市場(chǎng)定價(jià)可分為e套利定價(jià)法、區(qū)間定價(jià)法、效用定價(jià)法、相關(guān)定價(jià)法。比較定價(jià)法可分為決策樹方法和動(dòng)態(tài)規(guī)劃法。各種方法都有其優(yōu)勢(shì)和缺陷，我們只能根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的定價(jià)方法。

三、建立制度完善、配套措施完整的土地市場(chǎng)

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及使用權(quán)是在我國(guó)積極推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的必然要求。最近幾年，我國(guó)制定并推廣實(shí)施土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而隨著我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也隨之發(fā)生了一定的變化，在發(fā)展初級(jí)階段是被國(guó)家明令禁止時(shí)期，之后政策初步允許土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)期，法律規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)期和政策引導(dǎo)支持土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)期。

科學(xué)合理地評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)參考土地價(jià)格評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象及其它相關(guān)資料信息，科學(xué)、合理選用土地定價(jià)基本方法及實(shí)踐評(píng)估應(yīng)用方法。不同的價(jià)格評(píng)估方法在適用對(duì)象、范圍方面存在一定的差異性。在交易價(jià)格評(píng)估中常用的成本法、收益法、市場(chǎng)比較法在實(shí)踐應(yīng)用中最大的難點(diǎn)是無(wú)法確定一個(gè)合適的參考數(shù)據(jù)。土地定價(jià)的方式也可以是多樣的，比如現(xiàn)金、實(shí)物、債券等。實(shí)物期權(quán)方法應(yīng)用的難點(diǎn)是選擇合適的標(biāo)的物價(jià)格過(guò)程。中國(guó)農(nóng)村土地是集體所有制，具有等級(jí)制、社區(qū)封閉性、政府控制等特點(diǎn)，并承擔(dān)著收入職能、社會(huì)保障職能、就業(yè)職能。農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格如何才是公平合理的，這個(gè)答案最終要依靠市場(chǎng)來(lái)回答，當(dāng)然，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立需要土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)一步改革，必須得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利不受侵犯，否則，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，土地流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)反倒可以成為權(quán)貴者掠奪農(nóng)民土地的合法依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

00158資產(chǎn)評(píng)估

第一章　總　論

本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。

1一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算

2資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性

3資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。

4資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。

5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。

6有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。

8價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。主要價(jià)值類型有：

市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方必須謹(jǐn)慎，不受任何強(qiáng)迫壓制。

在用價(jià)值：在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。

投資價(jià)值：投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。

9資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：

繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。

清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場(chǎng)上出售。

10資產(chǎn)評(píng)估的原則

包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。

資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：、獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則

資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則

11資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是日。

第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。

第一節(jié)　市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。

市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：

需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；

被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)

市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：

市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。

第二節(jié)　成本法

成本法及其適用的前提條件

成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：

1、基本公式可表述為：

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：

①確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；

③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；

④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

（一）重置成本的估算

復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。

1、重置核算法

2、物價(jià)指數(shù)法

3、功能價(jià)值法

4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

（1）重置核算法

是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。

重置成本=直接成本+間接成本

（2）物價(jià)指數(shù)法

物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)

或者為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

（3）功能價(jià)值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

（二）實(shí)體性貶值及其估算

是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法

（三）功能性貶值及估算

功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。

（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

（五）成新率及其估算

三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。

第三節(jié)　收益法

一、收益法及其適用的前提條件

收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

二：收益法應(yīng)用的前提

1、被評(píng)估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的

三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

（一）收益額

收益額是未來(lái)預(yù)期收益。

（二）折現(xiàn)率和資本化率

1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。

（三）收益期限

四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)

（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

1、收益法的優(yōu)點(diǎn)

（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；

（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。

2、收益法的缺點(diǎn)

（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見因素的影響；

（2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇

資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：

1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。

2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。

3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

第三章

機(jī)器設(shè)備評(píng)估

歷年考題中，每年都考計(jì)算題。

第三節(jié)　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過(guò)估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來(lái)估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值

機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算

三種方法：

1、重置核算法：估算各項(xiàng)成本，然后求和

2、物價(jià)指數(shù)法：在被評(píng)估機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)實(shí)物價(jià)指數(shù)確定重置成本

3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系確定重置成本

二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算

（一）實(shí)體性貶值與成新率的估算

1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率

2、運(yùn)用觀測(cè)分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率

3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率

第四章　房地產(chǎn)評(píng)估

第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；

（5）保值增值趨勢(shì)。

第二節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)

土地資產(chǎn)的特性：

1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。

土地資產(chǎn)價(jià)格體系：

土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：

1、基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來(lái)的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。

2、標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：

1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定

2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定

3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性

4、土地價(jià)格的上漲性

影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：

（一）?一般因素：1、行政因素2、社會(huì)因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

（二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。

土地使用權(quán)評(píng)估的原則：（一）?替代原則（二）最有效使用原則（三）變動(dòng)原則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則

第四節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的方法

市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：

一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過(guò)上述評(píng)定估算過(guò)程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑物評(píng)估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則

第五章　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

無(wú)形資產(chǎn)指沒(méi)有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長(zhǎng)期發(fā)揮效用的一種資源。

無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)：

1、無(wú)形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長(zhǎng)。2、無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體，但未來(lái)收益較大　3、無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。

無(wú)形資產(chǎn)的分類：

無(wú)形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。

1、按企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身?yè)碛校┑臒o(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。

2、按有無(wú)法律保護(hù)，可以分為法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國(guó)家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無(wú)形資產(chǎn)；無(wú)法律保護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無(wú)形資產(chǎn)。

3、按可辨識(shí)程度，可以分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無(wú)形資產(chǎn)，稱為可確指的無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。

每一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長(zhǎng)短，主要取決于損耗程度。無(wú)形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無(wú)形資產(chǎn)具有超額收益能力的時(shí)間是真正的無(wú)形資產(chǎn)有效期限。

無(wú)形資產(chǎn)功能特性：

1、附著性。

2、共益性。

3、積累性。

4、替代性。

專利權(quán)是國(guó)家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。

商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。

商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。特征：1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。

第六章　流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

第一節(jié)　流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)

流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。

流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，周轉(zhuǎn)速度快。

第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。

各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保證。

第三，形態(tài)多樣化。二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。

2、必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。一般在會(huì)計(jì)期末

3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。

4、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。無(wú)需考慮功能性貶值。

三、一份準(zhǔn)確的被評(píng)估資產(chǎn)清單是正確估價(jià)資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評(píng)估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對(duì)于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實(shí)后的實(shí)有額做為評(píng)估值。

第三節(jié)　債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估

一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評(píng)估值確定的基本公式為：

應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失

預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩個(gè)：壞賬估計(jì)法、賬齡分析法

二、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估

應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：

1、按本金加利息確定。計(jì)算公式為：

應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金×（1+利息率×?xí)r間）

2、按貼現(xiàn)值

評(píng)估值=到期值-貼現(xiàn)息

三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

第七章　長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估

長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。

債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。

上市債券的評(píng)估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格可以作為它的評(píng)估值，一般是以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。

非上市債券的評(píng)估：采有收益法進(jìn)行。

上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場(chǎng)上自由交易的股票。其計(jì)算公式為：上市股票評(píng)估值=股票股數(shù)×評(píng)估基準(zhǔn)日該股票收盤價(jià)

第八章　企業(yè)價(jià)值評(píng)估

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍是指評(píng)估人員具體實(shí)施評(píng)估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍的重要途徑。

二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析

（一）企業(yè)償債能力

償債能力分析一般可以通過(guò)下列指標(biāo)來(lái)進(jìn)行：

1、流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，短期的償債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值：2：1

2、速動(dòng)比率。是用來(lái)評(píng)估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn)值：1：1

3、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營(yíng)比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。

（二）企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力

通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。

1、存貨周轉(zhuǎn)率。

（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。

（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。

2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評(píng)估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。

（三）企業(yè)盈利能力

1、投資報(bào)酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來(lái)的利潤(rùn)。主要有

（1）資產(chǎn)報(bào)酬率（資產(chǎn)利潤(rùn)率）。企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與資產(chǎn)總額的比率。

（2）凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。稅后利潤(rùn)與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說(shuō)明收益越強(qiáng)。

2、銷售利潤(rùn)率。指利潤(rùn)占銷售收入的比率。

（1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。

（2）銷售凈利率。是指稅后利潤(rùn)占銷售收的比率。

3、每股利潤(rùn)。也稱每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率=每股市價(jià)/每股利潤(rùn)

三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。

企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以企業(yè)未來(lái)進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。

第九章　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

第一節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用

一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類型

1、按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

2、按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容可分為正常評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨詢報(bào)告

3、評(píng)估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù)期性評(píng)估報(bào)告

二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用

1、它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見

2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。

3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。

4、是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。

計(jì)算應(yīng)用：

1、收益法的應(yīng)用：

第一，企業(yè)價(jià)值評(píng)估：

例1：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別為12萬(wàn)，15萬(wàn)，13萬(wàn)，11萬(wàn)和14萬(wàn)，假定以后每年收益額14萬(wàn)，資本化率10%，確定企業(yè)評(píng)估值。

首先，現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=49.2777萬(wàn)

其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得

然后將第六年的收益額折現(xiàn)，即14/10%=140

最后，確定評(píng)估值=49.2777+144X0.6209=136.2萬(wàn)

例2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的凈利潤(rùn)分別為13萬(wàn)元，14萬(wàn)元，11萬(wàn)元，12萬(wàn)元，15萬(wàn)元，從第六年開始以后每年凈利潤(rùn)為15萬(wàn)元，資本化率為10%，企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和為90萬(wàn)元，求企業(yè)商譽(yù)評(píng)估值。

首先，采用收益法求得企業(yè)整體評(píng)估值=13X0.9091+

14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847萬(wàn)元

由于該企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)總和為90萬(wàn)元，則商譽(yù)的價(jià)值=142.2847-90=52.2847萬(wàn)元

例3：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的收益額分別為25萬(wàn)元，28萬(wàn)元，27萬(wàn)元，29萬(wàn)元，30萬(wàn)元，從第六年開始以后每年收益額為30萬(wàn)元，資本化率為12%，國(guó)庫(kù)券利率11%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4%，確認(rèn)企業(yè)整體價(jià)值。

首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為11%+4%=15%，由此計(jì)算未來(lái)5年收益現(xiàn)值為：

25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643萬(wàn)元

計(jì)算永久性收益的資本化價(jià)值=30/12%=250萬(wàn)元

則企業(yè)整體價(jià)值=92.1643+

250X0.4972=216.4643萬(wàn)元

第二，無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估：

例1：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評(píng)估人員了解到以下情況：

(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場(chǎng)售價(jià)1000元/臺(tái)，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤(rùn)10元/臺(tái)；

(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤(rùn)的30%支付A企業(yè)；

(3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年的生產(chǎn)量9萬(wàn)臺(tái)/年；后2年10萬(wàn)臺(tái)/年；

(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為15%，所得稅稅率為25%。

要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤(rùn)；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。

解答：每年新增利潤(rùn)為：

第一年：10X90000=900000元

第二年：10X90000=900000元

第三年：10X100000=1000000元

第四年：10X100000=1000000元

折現(xiàn)值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4

=782609+680529+657516+571753=2692407

元

評(píng)估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元

例2：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)，該廠使用這一商標(biāo)的產(chǎn)品近5年每件可以獲得超額利潤(rùn)為0.7元，該廠每年生產(chǎn)100萬(wàn)件。預(yù)計(jì)，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下，每年可以生產(chǎn)150萬(wàn)件，每件可以獲得超額利潤(rùn)0.5元，持續(xù)使用時(shí)間10年，前5年保持目前水平，后5年每年可獲超額利潤(rùn)32萬(wàn)元，評(píng)估商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。

首先計(jì)算前5年每年的超額利潤(rùn)：150X0.5=75萬(wàn)元

根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)率確定折現(xiàn)率為10%

確定該商標(biāo)權(quán)的價(jià)值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286萬(wàn)元

第三，土地價(jià)格評(píng)估的運(yùn)用：

首先計(jì)算總收入，求取總費(fèi)用，總收益，確定房屋純收益

然后利用收益還原法公式，通過(guò)收集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益，推算土地還原率。最后利用土地收益年限測(cè)算土地價(jià)格。

第四，非上市債券的評(píng)估

例：某企業(yè)擁有債券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期還本，評(píng)估時(shí)該債券已滿1年，國(guó)庫(kù)券利率7.5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率1.5%，求此時(shí)債券評(píng)估值。

評(píng)估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元

2成本法的應(yīng)用：

舉例：

例1：有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價(jià)50萬(wàn)元。設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20噸／年，使用年限10年，到評(píng)估基準(zhǔn)日已使用3年。由于市場(chǎng)變動(dòng)，對(duì)該廠產(chǎn)品需求僅為18噸／年，計(jì)算該生產(chǎn)設(shè)備的評(píng)估值。已知物價(jià)指數(shù)為20%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取0.7。

解：（1）重置成本

=50×（1+20%）

=60（萬(wàn)元）

（2）成新率

=尚可用年限／總壽命年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-]

×100%=[1-]×100%=7.1%

（4）評(píng)估值：

=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018萬(wàn)

例2：被評(píng)估設(shè)備購(gòu)于1995年，原始價(jià)值30000元，2000年和2003年進(jìn)行了2次改造，分別投資3000元和2000元。2005年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1995年至2005年的價(jià)值上升率每年10%，尚可使用6年，求設(shè)備成新率。

首先，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本

投資日期(年)

原始投資額(元)

價(jià)格變動(dòng)系數(shù)

現(xiàn)行成本（元）

1995

30000

2.6

78000

2000

3000

1.61

4830

2003

2000

1.21

2420

合計(jì)

35000

85250

然后計(jì)算加權(quán)更新成本

投資日期（年）

現(xiàn)行成本（元）

投資年限

加權(quán)更新成本（元）

1995

78000

10

780000

2000

4830

5

24150

2003

2420

2

4840

合計(jì)

85250

808990

計(jì)算加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5年

計(jì)算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%

3、市場(chǎng)法舉例：P124-130

有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C

三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見下表：

表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%。

試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2006年2月的價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整)

解答：比較因素修正系數(shù)表：

宗地

成交價(jià)

交易情況

容積率

區(qū)域因素

個(gè)別因素

剩余年限

修正后地價(jià)

待估宗地

100

100

100

100

100

A

5150

100

91

100

99

95

5135

B

6700

100

118

102

100

100

6720

C

5550

98

91

100

99

95

5533

采用算術(shù)平均法得出，待估宗地平均地價(jià)為（5150+6700+5550）/3=5800元/平米

則待估宗地評(píng)估值為5800X40000=232000000元

總結(jié)：運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，首先應(yīng)廣泛收集資料，確定比較方案。然后進(jìn)行交易情況的修正，包括交易時(shí)間，區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正等，最后確定待估土地的價(jià)值。

名詞解釋

資產(chǎn)評(píng)估：指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

有形資產(chǎn)：指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，房屋建筑物，流動(dòng)資產(chǎn)等。

整體資產(chǎn)：指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。

資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為

在用價(jià)值：指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。

公開市場(chǎng)假設(shè)：是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。

最大最佳效應(yīng)：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。

資產(chǎn)評(píng)估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者，評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。

資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：獨(dú)立性原則，客觀性原則，科學(xué)性原則，專業(yè)性原則。

客觀性原則：是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。

替代原則：當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。

預(yù)期原則：是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定。

貢獻(xiàn)原則：是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。

資產(chǎn)評(píng)估程序：是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性步驟。

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書：是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的，被評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。

市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

成本法：是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法

功能性貶值：新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。

經(jīng)濟(jì)性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。

實(shí)體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理?yè)p耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。

重置成本：是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

收益法：是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

收益期限：是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。

機(jī)器設(shè)備：是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來(lái)，在一種或幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置。

逐項(xiàng)清查:評(píng)估人員要依據(jù)委托評(píng)估的資產(chǎn)清單，對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值

統(tǒng)計(jì)性鑒定:分為宏觀鑒定和微觀鑒定。宏觀鑒定是對(duì)機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。微觀鑒定是辨識(shí)設(shè)備個(gè)別特性的過(guò)程，主要針對(duì)單臺(tái)設(shè)備。

判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。

經(jīng)濟(jì)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。

技術(shù)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過(guò)時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度的周期。

物理壽命：是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間

實(shí)際已使用年限：是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。

觀察分析法：評(píng)估人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間，實(shí)際技術(shù)狀況，負(fù)荷程度，制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)設(shè)備的成新率。

房地產(chǎn)：是指土地，建筑物及其他地上定著物。

土地使用權(quán)：土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利。

基準(zhǔn)地價(jià)：指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)；是在市，縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

土地使用權(quán)：是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)范疇，但它又是無(wú)形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)。

土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

地產(chǎn)出租價(jià)格：亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

土地使用權(quán)評(píng)估中的市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地的一種評(píng)估方法。

土地使用權(quán)評(píng)估中的成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)，利息，稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑物評(píng)估中的市場(chǎng)法：是將待估房地產(chǎn)與在較近已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件，價(jià)格形成的時(shí)間，區(qū)域因素及個(gè)別因素加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。

無(wú)形資產(chǎn)：無(wú)形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。

不可確指的資產(chǎn)：那些不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無(wú)形資產(chǎn)，稱為不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，如商譽(yù)。

普通使用權(quán)；是指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時(shí)賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。

排他使用權(quán)：是指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)只把技術(shù)授予買方使用，同時(shí)賣方自己保留使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)，但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。

回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)：是指賣方要求買方在使用過(guò)程中對(duì)轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的改進(jìn)和發(fā)展反饋給賣方的權(quán)利。

獨(dú)家使用權(quán)：是指在許可證合同所規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)賣方只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方，買方不得賣給第二家買主。

商標(biāo)權(quán)：是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保護(hù)，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。

商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來(lái)，在商品上使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

軟件；是由一個(gè)人或許多人共同完成的高強(qiáng)度智力勞動(dòng)的結(jié)晶，是建立在知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)和智慧基礎(chǔ)上的具有獨(dú)創(chuàng)性的產(chǎn)物。

商譽(yù)：通常是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。

超儲(chǔ)積壓物質(zhì)：超儲(chǔ)積壓物資是指從企業(yè)庫(kù)存材料中清理出來(lái)，需要進(jìn)行處理的那部分資產(chǎn)

低值易耗品：是指單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以下或使用期限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)資料。

壞賬估計(jì)法；即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。

待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

長(zhǎng)期投資：是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。長(zhǎng)期投資分為廣義的長(zhǎng)期投資和狹義的長(zhǎng)期投資兩種

債券：是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。

政府債券：是政府為籌集資金向出資者出據(jù)并承諾在一定時(shí)期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。

股票：是股分公司發(fā)給出資人的股份所有權(quán)的書面憑證，股票表明子公司與股東的約定關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種特殊的信用工具。

其他資產(chǎn)：是指除流動(dòng)資產(chǎn)，長(zhǎng)期投資，固定資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用：是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上的各項(xiàng)費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)大修理支出，租入固定資產(chǎn)的改良支出等。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，確定企業(yè)，企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。

市盈率乘數(shù)法：能過(guò)市盈率作為乘數(shù)與被評(píng)估企業(yè)的預(yù)期收益推算出被評(píng)估企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說(shuō)明評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的書面報(bào)告。

現(xiàn)值性評(píng)估：該類形的評(píng)估，基準(zhǔn)日與報(bào)告日期是相同的。

資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則：是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型，各種評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。

資產(chǎn)評(píng)估程序性準(zhǔn)則：是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通過(guò)履行一定的專業(yè)程序完成評(píng)估業(yè)務(wù)，保證評(píng)估質(zhì)量的規(guī)范。

資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)性準(zhǔn)則：是針對(duì)不同資產(chǎn)類別的特點(diǎn)，分別對(duì)不同類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。

資產(chǎn)評(píng)估指南：包括對(duì)特定評(píng)估目的，特定資產(chǎn)類別評(píng)估業(yè)務(wù)以及對(duì)評(píng)估中某些重要事項(xiàng)的規(guī)范。

資產(chǎn)評(píng)估政府管理模式：是指資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)。

第4篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

本文對(duì)2008年1月至2010年12月間上市公司公告的250余項(xiàng)重大重組事項(xiàng)進(jìn)行匯總，并結(jié)合資料齊備的547項(xiàng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估樣本，深入分析了目前上市公司并購(gòu)重組企業(yè)價(jià)值評(píng)估中評(píng)估增值的原因，進(jìn)而就部分案例中存在的估值虛高問(wèn)題提出了監(jiān)管建議。

一、評(píng)估增值率產(chǎn)生根源的理論分析

評(píng)估增值率產(chǎn)生的根源在于評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值的性質(zhì)差異。

賬面價(jià)值作為會(huì)計(jì)核算方式，是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上列示的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債及權(quán)益價(jià)值的記載。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》，賬面價(jià)值的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性主要有歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值等五種，目前應(yīng)用最廣泛的還是歷史成本屬性，即大部分企業(yè)賬面價(jià)值更多的是從歷史成本角度反映企業(yè)價(jià)值，是一種靜態(tài)的價(jià)值衡量方式。

上市公司并購(gòu)重組中資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映的主要是資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是資產(chǎn)在公平的市場(chǎng)交易中的價(jià)格體現(xiàn)。關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》中的定義為自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額?？梢?，賬面價(jià)值與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是從不同的角度度量企業(yè)價(jià)值。

現(xiàn)實(shí)中，由于市場(chǎng)行情的不斷變化，必然會(huì)引起資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。在采用歷史成本計(jì)量的情況下，賬面價(jià)值將很難及時(shí)地反映出這種變化。這也是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和2006年的中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)及引入公允價(jià)值概念的重要原因。資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)越大或隨市場(chǎng)變化越大，賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值間的差異就越大，愈發(fā)暴露出賬面價(jià)值在反映企業(yè)價(jià)值方面的缺陷，此時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果與賬面價(jià)值的差異就越大。

此外，由于會(huì)計(jì)記賬更為強(qiáng)調(diào)信息的可驗(yàn)證性，企業(yè)通過(guò)傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)記賬方式形成的賬面價(jià)值僅是已有有形和部分無(wú)形資產(chǎn)的累積，缺少對(duì)包括因良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、難以復(fù)制的客戶關(guān)系等帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的反映。而真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)價(jià)值顯然不僅包括企業(yè)原有資產(chǎn)負(fù)債表上的各項(xiàng)資產(chǎn)，更應(yīng)是考慮了各項(xiàng)可能對(duì)企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響因素后的綜合價(jià)值。顯然，評(píng)估價(jià)值所涵蓋的范圍通常大于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上的賬面價(jià)值。

結(jié)合統(tǒng)計(jì)期間中國(guó)上市公司平均約5倍的市凈率水平，可以看到賬面價(jià)值在反映部分行業(yè)資產(chǎn)價(jià)值方面存在著一些不足。簡(jiǎn)單地以會(huì)計(jì)上的賬面價(jià)值衡量資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，對(duì)于核心資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)較快的企業(yè)來(lái)說(shuō)，必然存在對(duì)其真實(shí)價(jià)值的偏離。在全球資產(chǎn)價(jià)格不斷變化的大背景下，應(yīng)該擺脫傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)意義上的賬面價(jià)值對(duì)于價(jià)值判斷的束縛。對(duì)于高增值率的資產(chǎn)，有必要對(duì)增值原因進(jìn)行深入剖析，驗(yàn)核評(píng)估增值的合理性。但是增值率的高低，通常反映的并不是評(píng)估師評(píng)估工作的有效與否，不是評(píng)估結(jié)論的科學(xué)與否，其一定意義上代表的是賬面價(jià)值作為會(huì)計(jì)屬性在反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值時(shí)的有效程度，因此不宜將其單純作為考量判定評(píng)估結(jié)論合理性的主要指標(biāo)。

二、上市公司重組資產(chǎn)評(píng)估增值的客觀原因

2008-2010年上市公司重大資產(chǎn)重組置入資產(chǎn)普遍性地表現(xiàn)為增值，三年重組資產(chǎn)評(píng)估平均增值率分別為98.86%、76.88%和148.85%。

2008-2010年上市公司重大重組置入股權(quán)類資產(chǎn)增值數(shù)額分布

本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)基于2008年1月-2010年12月期間評(píng)估報(bào)告收集齊備的200項(xiàng)上市公司重大重組事項(xiàng)中涉及456項(xiàng)置入上市公司的股權(quán)類交易對(duì)象。

分析導(dǎo)致并購(gòu)重組較大增值的各項(xiàng)因素，筆者認(rèn)為總體而言，有其客觀合理性：

1.統(tǒng)計(jì)期間上市公司重大資產(chǎn)重組置入資產(chǎn)普遍的增值與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。

全球范圍內(nèi)的流動(dòng)性過(guò)剩帶動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，導(dǎo)致諸多資產(chǎn)的重置價(jià)格出現(xiàn)了不同程度的增值。以黃金價(jià)格為例，在2008年1月-2010年12月間，已由840.75美元/盎司上升至1,413.9美元/盎司，年均增長(zhǎng)率接近20%。而在國(guó)內(nèi)，隨著匯改以來(lái)人民幣的穩(wěn)步升值，資產(chǎn)價(jià)格上升的趨勢(shì)和壓力亦逐步顯現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1月至2010年12月，狹義貨幣M1由154,870億元增長(zhǎng)至266,620億元，廣義貨幣M2由417,850億元增長(zhǎng)至725,850億元，年均增長(zhǎng)率逾20%，高于GDP增長(zhǎng)速度與貸款需求增長(zhǎng)速度之和。貨幣供應(yīng)量的過(guò)度增長(zhǎng)拉動(dòng)了房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的上漲，導(dǎo)致一定程度上資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于歷史成本，客觀上加大了高增值率形成的可能性。

2.重組資產(chǎn)普遍增值與上市公司通過(guò)重組提高資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力的出發(fā)點(diǎn)相符。

上市公司通過(guò)置入具有較好價(jià)值表現(xiàn)和投資潛力類資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)公司整體價(jià)值的提升。那些預(yù)期增值潛力巨大的資產(chǎn)也因此成為上市公司重組所青睞的目標(biāo)資產(chǎn)，并較容易為投資者所接受。

3.重組支付模式的變化使得評(píng)估后高增值資產(chǎn)的交易成為可能。

2006年以前，上市公司資產(chǎn)重組的主要形式為現(xiàn)金購(gòu)買或資產(chǎn)置換。股權(quán)分置改革以后，以股份作為支付手段的并購(gòu)重組成為主流。在前一種情況下，上市公司支付能力有限，如標(biāo)的資產(chǎn)作價(jià)較高則難達(dá)成交易；而在股份支付的情況下，上述限制被突破，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不再受交易價(jià)格限制也可實(shí)現(xiàn)重組進(jìn)入上市公司。市場(chǎng)上越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值相比有較高增值的資產(chǎn)也具備了進(jìn)入上市公司的可操作性，上市公司可以通過(guò)改變支付方式改善支付能力。

4.當(dāng)前的會(huì)計(jì)環(huán)境、稅務(wù)環(huán)境等都在一定程度上為上市公司重組資產(chǎn)的增值創(chuàng)造了有利條件。

原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，上市公司購(gòu)買資產(chǎn)所發(fā)生的評(píng)估增值，將在經(jīng)營(yíng)期間逐年攤銷并計(jì)入經(jīng)營(yíng)減值，從而形成對(duì)評(píng)估增值的制約。2006年頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其有關(guān)解釋對(duì)重組涉及若干會(huì)計(jì)問(wèn)題做出重大調(diào)整，將企業(yè)合并劃分為同一控制和非同一控制下的企業(yè)合并兩種，并增加了反向購(gòu)買、購(gòu)買子公司少數(shù)股東權(quán)益等情形的規(guī)定。在同一控制及反向收購(gòu)的企業(yè)合并中，注入資產(chǎn)仍以賬面值反映，評(píng)估增值高低不再對(duì)重組后公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響；對(duì)于將形成商譽(yù)的企業(yè)重組，不再要求商譽(yù)在10年內(nèi)攤銷完畢，只需在每年進(jìn)行減值測(cè)試。如江南化工2010年重組方案中形成約15億元的商譽(yù)，在原準(zhǔn)則下每年將降低約1.5億元的凈利潤(rùn)，而在新準(zhǔn)則下公司僅需進(jìn)行減值測(cè)試，如未發(fā)生減值則不影響凈利潤(rùn)，這對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力影響大為減弱。此外，近年來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了重組稅收優(yōu)惠政策，如2009年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》，規(guī)定股權(quán)支付金額不低于交易支付總額的85%，即可享受稅收優(yōu)惠。目前重組方式主要以股份支付形式為主，因此，多數(shù)重組可享受所得稅減免的優(yōu)惠政策，不會(huì)因?yàn)樵u(píng)估增值高、交易價(jià)格高而承擔(dān)由此帶來(lái)的稅收成本。

三、三大高增值率行業(yè)增值原因分析

2008-2010年，上市公司重大重組所涉及的置入資產(chǎn)三年平均增值率位于前三位的行業(yè)分別為建筑業(yè)、采掘業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，平均增值率分別達(dá)到了336.14%、322.45%和319.44%。本文選取了樣本較多的房地產(chǎn)業(yè)、采掘業(yè)以及近年來(lái)發(fā)展迅速的信息技術(shù)業(yè)等三個(gè)較為典型的行業(yè)分別進(jìn)行了分析。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)高增值率分析

分析房地產(chǎn)行業(yè)置入資產(chǎn)在上市公司重大重組中的高增值率，可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值相比較高增值率的原因主要來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)和在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。土地使用權(quán)價(jià)格的迅速上漲，加上部分土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變等綜合性因素影響，使得土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果與入賬價(jià)值相比通常會(huì)發(fā)生大幅增值；房屋價(jià)格的快速上漲帶動(dòng)了開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格的大幅上揚(yáng)，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍較高的資產(chǎn)負(fù)債率，使得房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益價(jià)值評(píng)估的增值率維持在了一個(gè)較高的水平。

以北京市地價(jià)和房?jī)r(jià)變化為例，2008-2010年間，北京市地價(jià)指數(shù)（居住用地）增長(zhǎng)近50%。由此不難理解，統(tǒng)計(jì)期間土地使用權(quán)、房屋等會(huì)成為高增值率的資產(chǎn)。

上述資產(chǎn)的高增值率在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的資產(chǎn)負(fù)債率情況下得到進(jìn)一步放大，最終得到房地產(chǎn)企業(yè)的高增值率。

從資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)增值率的影響來(lái)看，在以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)股權(quán)價(jià)值過(guò)程中，主要資產(chǎn)的高增值會(huì)在企業(yè)自身較高的資產(chǎn)負(fù)債率情況下得到進(jìn)一步放大，最終得到較總資產(chǎn)評(píng)估增值率更高的凈資產(chǎn)評(píng)估增值率。企業(yè)凈資產(chǎn)增值率可用如下公式表示：

其中，

A：總資產(chǎn)原值(賬面值)；

A’：總資產(chǎn)評(píng)估值；

L：負(fù)債賬面價(jià)值(在此認(rèn)為負(fù)債評(píng)估價(jià)值等于負(fù)

債賬面價(jià)值)；

即為總資產(chǎn)增值率，為以賬面價(jià)值記載的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

由上述公式可以看出，在主要資產(chǎn)出現(xiàn)較高增值率的情況下，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)法下計(jì)算出的凈資產(chǎn)（股權(quán)）價(jià)值增值率的放大效用愈強(qiáng)，最終將帶動(dòng)企業(yè)價(jià)值增值率的大幅提升。

以本次研究樣本中房地產(chǎn)行業(yè)增值率最高的剛泰控股（代碼：600687）重大重組案例為例，置入資產(chǎn)評(píng)估增值率達(dá)到3446.02%。置入的總資產(chǎn)（調(diào)整后）賬面價(jià)值為33,488萬(wàn)元，其中土地使用權(quán)為6,705萬(wàn)元；對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值是，總資產(chǎn)為68,830萬(wàn)元，其中土地使用權(quán)為42,041萬(wàn)元，土地使用權(quán)增值率即達(dá)526.93%；加之企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高因素影響，企業(yè)凈資產(chǎn)增值率最終達(dá)到3446.02%。該企業(yè)土地使用權(quán)的高增值率主要來(lái)自于近年全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格的大幅上漲；而企業(yè)較高的資產(chǎn)負(fù)債率也進(jìn)一步放大了評(píng)估增值率的數(shù)字化效果。

(二)采掘業(yè)企業(yè)高增值率分析

采掘業(yè)企業(yè)評(píng)估結(jié)果發(fā)生較高增值的原因主要來(lái)自于其擁有的礦業(yè)權(quán)（采礦權(quán)、探礦權(quán)）的增值。礦業(yè)權(quán)在評(píng)估過(guò)程中增值的原因通?？梢詺w納為以下幾方面：

首先，礦業(yè)權(quán)作為一種無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值以可預(yù)計(jì)的、未來(lái)能夠帶來(lái)的權(quán)益為基礎(chǔ)。隨著礦權(quán)自身經(jīng)歷發(fā)現(xiàn)、勘探和開采等不同階段，可獲得的儲(chǔ)量信息會(huì)有變化，相應(yīng)選擇的評(píng)估方法會(huì)有不同，同一礦權(quán)在不同階段評(píng)估價(jià)值必然存在差異。對(duì)于預(yù)查及普查階段的探礦權(quán)，通常采用勘查成本效用法、地質(zhì)要素評(píng)序法等成本途徑進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于詳查及以上勘查階段的探礦權(quán)以及擬建、在建、改擴(kuò)建、正常生產(chǎn)礦山的采礦權(quán)，可以采用折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、折現(xiàn)剩余現(xiàn)金流量法、剩余利潤(rùn)法等收益途徑進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于勘查程度較低的預(yù)查及普查區(qū)的探礦權(quán)，只有對(duì)于賦存穩(wěn)定的沉積型礦種的大中型礦床可以考慮通過(guò)收益途徑（折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法）進(jìn)行評(píng)估。上市公司重組的礦權(quán)與其初始取得時(shí)相比，儲(chǔ)量信息進(jìn)一步明確，應(yīng)用不同評(píng)估方法的條件、參數(shù)發(fā)生變化，評(píng)估增值成為礦權(quán)資源價(jià)值被進(jìn)一步挖掘的客觀體現(xiàn)。

其次，近年來(lái)礦產(chǎn)資源價(jià)格的不斷攀升是引起礦權(quán)評(píng)估增值的重要原因。從2006年開始，全球范圍內(nèi)主要礦產(chǎn)資源的價(jià)格進(jìn)入了快速上升周期，雖然在2008年下半年至2009年經(jīng)歷了一定程度的下跌，但很快止跌回升，再次呈現(xiàn)上漲行情。礦產(chǎn)資源價(jià)格的快速上漲，直接拉升了礦權(quán)未來(lái)可帶來(lái)的現(xiàn)金流量的增長(zhǎng)，帶動(dòng)礦權(quán)市場(chǎng)價(jià)值不斷攀升。統(tǒng)計(jì)期間的2008-2010年恰逢礦產(chǎn)資源行業(yè)景氣時(shí)點(diǎn)，礦權(quán)價(jià)值評(píng)估增值一定程度上成為全球資源價(jià)格上漲的間接反映。以上?，F(xiàn)貨市場(chǎng)有色金屬銅的交易價(jià)格為例，2008年底為25225元/噸，2009年底達(dá)到57865元/噸，2010年繼續(xù)攀升至67950元/噸，年均增長(zhǎng)率高達(dá)70%。

2009-2010年上?，F(xiàn)貨市場(chǎng)有色金屬銅交易價(jià)走勢(shì)

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此外，早年礦業(yè)權(quán)較低的取得成本為近年來(lái)礦業(yè)權(quán)評(píng)估增值埋下了伏筆。礦產(chǎn)資源的開發(fā)管理經(jīng)歷著不斷完善和成熟的過(guò)程，2006年以前，礦權(quán)的取得方式多為協(xié)議轉(zhuǎn)讓，部分礦權(quán)采取先申請(qǐng)先取得等原則，礦權(quán)的入賬價(jià)值僅為按規(guī)定繳納的價(jià)款。2006年后，《國(guó)務(wù)院關(guān)于全面整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范礦業(yè)權(quán)出讓管理的通知（國(guó)土資發(fā)[2006]12號(hào)）》等一系規(guī)定的相繼實(shí)施，礦權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓逐步規(guī)范，轉(zhuǎn)讓價(jià)格逐步市場(chǎng)化。

以金嶺礦業(yè)（000655）2008年重組為例，上市公司股東定向發(fā)行股份購(gòu)買召口礦區(qū)資產(chǎn)，其中采礦權(quán)賬面價(jià)值5,643.83萬(wàn)元，為早期出讓取得采礦權(quán)時(shí)所交的價(jià)款，本次評(píng)估值92,378.08萬(wàn)元，增值率高達(dá)1,500%。

(三)信息技術(shù)業(yè)企業(yè)高增值率分析

除房地產(chǎn)業(yè)和采掘業(yè)企業(yè)由于擁有稀缺性無(wú)形資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)較高增值外，信息技術(shù)企業(yè)在上市公司并購(gòu)重組過(guò)程中也實(shí)現(xiàn)了較高的增值。上市公司重組中所涉及的信息技術(shù)企業(yè)主要為軟件公司、信息或網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司等高新技術(shù)企業(yè)，該類企業(yè)的顯著特點(diǎn)是有形的實(shí)體性資產(chǎn)比重通常不高，但企業(yè)擁有在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的核心技術(shù)、專利或客戶網(wǎng)絡(luò)資源等無(wú)形資產(chǎn)，且這部分資產(chǎn)價(jià)值通常在賬面上并沒(méi)有得到體現(xiàn)或體現(xiàn)得并不充分。在采用收益法對(duì)企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估過(guò)程中，信息技術(shù)業(yè)企業(yè)擁有較多無(wú)形資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)得到較大程度體現(xiàn)，導(dǎo)致了相對(duì)較高增值率的出現(xiàn)。

在東華合創(chuàng)收購(gòu)北京聯(lián)銀通科技有限公司（“聯(lián)銀通科技”）案例中，北京東華合創(chuàng)數(shù)碼科技股份有限公司（股票代碼：002065，主營(yíng)業(yè)務(wù)為應(yīng)用軟件開發(fā)、計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成及相關(guān)服務(wù)）以發(fā)行股份為支付對(duì)價(jià)，收購(gòu)聯(lián)銀通科技100%股權(quán)。后者注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，業(yè)務(wù)重心主要為軟件和IT服務(wù)，業(yè)務(wù)和產(chǎn)品涵蓋銀行業(yè)應(yīng)用軟件開發(fā)、IT服務(wù)和系統(tǒng)集成，其中，銀行綜合前置系統(tǒng)、銀行核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)以及ATM服務(wù)收入為其主要業(yè)務(wù)產(chǎn)品。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，聯(lián)銀通科技在評(píng)估基準(zhǔn)日2007年6月30日以收益現(xiàn)值法評(píng)估股東全部權(quán)益價(jià)值為29,910.42萬(wàn)元，增值率近850%。其增值主要原因?yàn)槁?lián)銀通科技擁有多項(xiàng)在賬面無(wú)體現(xiàn)或體現(xiàn)不足的軟件著作權(quán)等相關(guān)版權(quán)和核心技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)。

四、資產(chǎn)評(píng)估增值存在的問(wèn)題及監(jiān)管建議

第5篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評(píng)估準(zhǔn)則； 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

我國(guó)2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》體系中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在2009年了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)意見”）。與此同時(shí)，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容，即國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第233號(hào)《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但I(xiàn)VS233與我國(guó)的指導(dǎo)意見之間不乏可比性。本文期望通過(guò)對(duì)這兩者的比較為今后進(jìn)一步完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提供一些借鑒。

二、國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的總體框架比較

第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》與早期版本相比，修訂后的準(zhǔn)則在語(yǔ)言和形式上有了重大的變化，準(zhǔn)則內(nèi)容突出了原則性?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》是由國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的。2008年，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（International Valuation Standards Committee）改組為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council），簡(jiǎn)稱為IVSC。IVSC是一個(gè)獨(dú)立的、非營(yíng)利的民間組織，實(shí)行會(huì)員制。改組后的會(huì)員不再局限于專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社團(tuán)組織，還吸納了包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估報(bào)告使用方和學(xué)術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來(lái)自54個(gè)國(guó)家的74個(gè)成員組織組成。第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》包括3項(xiàng)通用準(zhǔn)則、6項(xiàng)資產(chǎn)準(zhǔn)則以及2項(xiàng)評(píng)估應(yīng)用。通用準(zhǔn)則適用于所有的資產(chǎn)類型和評(píng)估目的。資產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)具體資產(chǎn)的評(píng)估提供指導(dǎo)，包括“準(zhǔn)則”和“注釋”兩個(gè)部分。評(píng)估應(yīng)用服務(wù)于常見的評(píng)估目的，包括“準(zhǔn)則”和“指南”兩個(gè)部分。

《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》體系中的基本準(zhǔn)則是由國(guó)家財(cái)政部以規(guī)范性文件形式；評(píng)估具體準(zhǔn)則則是由財(cái)政部授權(quán)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定并的。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)制定資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時(shí)依法接受財(cái)政部和民政部的指導(dǎo)與監(jiān)督。至2012年，我國(guó)財(cái)政部和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)共了21項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、9項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見。與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則層次更加分明，內(nèi)容更為充實(shí)。另外，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則還特別強(qiáng)調(diào)了評(píng)估師的職業(yè)道德以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的比較

目前IVS233對(duì)投資性房地產(chǎn)制定的準(zhǔn)則主要針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述。拋開IVS233中對(duì)在建情況的描述，可從以下幾個(gè)方面將IVS233的相關(guān)內(nèi)容與我國(guó)指導(dǎo)意見中的相關(guān)內(nèi)容作個(gè)比較。

（一）主要相同點(diǎn)

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中不屬于《IVS230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》，IVS233主要依據(jù)通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則的原則制定。同時(shí)，IVS233在注釋3中將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導(dǎo)意見是依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》制定的。我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，必須列于財(cái)務(wù)報(bào)告中。因此，投資性房地產(chǎn)評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的重要組成部分。

2.評(píng)估一般目的相同

在我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估理論中，資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是資產(chǎn)的公允價(jià)值，而資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場(chǎng)價(jià)值是指在市場(chǎng)中模擬交換的價(jià)格”。指導(dǎo)意見第三條指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值”。由此可見，兩者的評(píng)估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即市場(chǎng)價(jià)值，而我國(guó)的指導(dǎo)意見則更加側(cè)重于結(jié)合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

3.評(píng)估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，IVS233和指導(dǎo)意見都優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法和收益法來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)或收入資本化的計(jì)算”。IVS233不僅贊成使用市場(chǎng)法，而且支持更加廣義的市場(chǎng)法——“在不同的地點(diǎn)或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟(jì)條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評(píng)估人員依據(jù)IVS233運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)可以獲取更廣泛的信息，但是必須對(duì)不同條件下的差異作出合理的解釋和適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。運(yùn)用收益法時(shí)，有關(guān)參數(shù)選擇還需結(jié)合市場(chǎng)法。指導(dǎo)意見則在《第四章評(píng)估方法》中用大量篇幅對(duì)市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導(dǎo)意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎(chǔ)的重要性。指導(dǎo)意見采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，同時(shí)對(duì)有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對(duì)租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計(jì)算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時(shí)間”體現(xiàn)了對(duì)收益期限的確定原則；注釋11“風(fēng)險(xiǎn)”中指出，“折現(xiàn)率是市場(chǎng)中典型的買方所要求的最低回報(bào)率”。指導(dǎo)意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對(duì)收益法三大參數(shù)的相關(guān)要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒(méi)有對(duì)“市場(chǎng)法”、“收益法”等類似字眼形成一個(gè)專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)”、“收入資本化”等來(lái)描述。由于語(yǔ)言的不同和翻譯的缺憾，勢(shì)必約束了對(duì)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對(duì)全局造成重大影響，亦不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務(wù)過(guò)程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國(guó)指導(dǎo)意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。指導(dǎo)意見對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導(dǎo)意見更具原則性，內(nèi)容較為簡(jiǎn)潔；指導(dǎo)意見則更加具體，在解釋有關(guān)概念時(shí)更為詳細(xì)。例如，在運(yùn)用收益法時(shí)，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營(yíng)成本、增長(zhǎng)假設(shè)、折現(xiàn)率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)支持收益法的計(jì)算；指導(dǎo)意見要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導(dǎo)意見相比IVS233對(duì)“租約條款”進(jìn)行了適當(dāng)闡述，更加清晰明了。

4.結(jié)構(gòu)不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準(zhǔn)則正文和注釋兩部分構(gòu)成。準(zhǔn)則正文部分包括準(zhǔn)則的適用范圍、工作范圍、實(shí)施、報(bào)告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評(píng)估方法、評(píng)估輸入?yún)?shù)、財(cái)務(wù)報(bào)告特別注意事項(xiàng)、抵押貸款評(píng)估注意事項(xiàng)。我國(guó)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評(píng)估對(duì)象”、“評(píng)估方法”、“評(píng)估披露”和“附則”。《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中資產(chǎn)準(zhǔn)則的一般結(jié)構(gòu)體例，即采用了準(zhǔn)則加注釋的模式。其中，除了對(duì)在建情況的詳細(xì)描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語(yǔ)解釋、評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)和特別注意事項(xiàng)等?！锻顿Y性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的結(jié)構(gòu)體例大體和其他專業(yè)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國(guó)的一般閱讀習(xí)慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結(jié)構(gòu)與內(nèi)容上的差異主要來(lái)自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

5.關(guān)注內(nèi)容不同

IVS233中除了對(duì)在建工程評(píng)估一系列注意事項(xiàng)的強(qiáng)調(diào)外，還特別明確了財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款評(píng)估的注意事項(xiàng)。除此之外，IVS233還在評(píng)估目的中列舉了“收購(gòu)、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國(guó)的指導(dǎo)意見中。指導(dǎo)意見中則提出了“土地使用權(quán)”、“區(qū)間值”的有關(guān)事項(xiàng)。指導(dǎo)意見第二十一條指出，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。”第二十三條指出：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。”指導(dǎo)意見在分類、剩余使用年限和評(píng)估結(jié)論等方面對(duì)土地使用權(quán)作出了多條說(shuō)明。而區(qū)間值則是我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國(guó)評(píng)估實(shí)踐中的難題。關(guān)注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟(jì)政策以及具體評(píng)估實(shí)踐不同引起的，都旨在解決實(shí)踐中最棘手的問(wèn)題，這些差異是必須關(guān)注的實(shí)質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進(jìn)建議

（一）評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則密切相關(guān)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以更好地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，市場(chǎng)價(jià)值一般都會(huì)高于賬面價(jià)值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評(píng)估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導(dǎo)意見都在投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。IVS233在注釋12中提出了對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的特別注意事項(xiàng)，要求評(píng)估人員關(guān)注持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)。指導(dǎo)意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評(píng)估人員在評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行其他評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，同樣會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內(nèi)容中，對(duì)市場(chǎng)法獲取公允價(jià)值、收益法獲取預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值進(jìn)行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào) ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對(duì)價(jià)付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。在企業(yè)合并或進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試時(shí)，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)，而目前指導(dǎo)意見未對(duì)此作出特別說(shuō)明，指導(dǎo)意見可就第8號(hào)、第20號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)要求進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

（二）明確評(píng)估特定目的

評(píng)估特定目的會(huì)影響評(píng)估方法的選擇進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果。評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)，必須首先確定評(píng)估特定目的。IVS233相比于指導(dǎo)意見明確了4個(gè)特定目的：財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款、訴訟和收購(gòu)兼并。指導(dǎo)意見中主要涉及以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁發(fā)生，單一的評(píng)估目的將無(wú)法滿足未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購(gòu)兼并為特定目的的評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導(dǎo)意見中也應(yīng)該加入特定目的的描述。例如，抵押評(píng)估是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的投資性房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。在確定抵押價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價(jià)方法。對(duì)收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評(píng)估。對(duì)可比實(shí)例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場(chǎng)法評(píng)估。

（三）改進(jìn)評(píng)估方法

在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，可借鑒IVS233適當(dāng)放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動(dòng)產(chǎn)中的一部分，可能會(huì)缺乏大量的實(shí)際交易案例來(lái)建立嚴(yán)格的可比基礎(chǔ)，放寬在地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況上的限制，便于實(shí)際評(píng)估工作。同時(shí)，這也要求評(píng)估人員要有扎實(shí)的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)來(lái)調(diào)整差異，盡可能排除評(píng)估人員主觀因素的影響，在對(duì)同一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由至少3名評(píng)估人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)地反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

而在抵押評(píng)估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標(biāo)的，評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運(yùn)用，符合房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價(jià)值或潛力的房地產(chǎn)的評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來(lái)的收益，評(píng)估結(jié)果更為合理，指導(dǎo)意見在評(píng)估方法一章中可加入假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用說(shuō)明。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 劉穎.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用——資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用[J].會(huì)計(jì)之友，2010（8）.

第6篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)分析；銀行信貸；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、財(cái)務(wù)分析在銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要性

企業(yè)財(cái)務(wù)分析是信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中貸款決策的重要依據(jù)，主要體現(xiàn)在：

1　貸款風(fēng)險(xiǎn)決策管理是以風(fēng)險(xiǎn)度為核心開展的貸款決策活動(dòng)。貸款風(fēng)險(xiǎn)度等于企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)乘以貸款方式系數(shù)再乘以100％。其中，企業(yè)信用等級(jí)由企業(yè)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、企業(yè)資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)效益、信譽(yù)狀況和企業(yè)發(fā)展前景等六類評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)定。借款人的信用狀況決定銀行貸款方式的選擇，對(duì)企業(yè)資信狀態(tài)的評(píng)價(jià)，必須以真實(shí)的財(cái)務(wù)信息和準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)分析為前提，否則企業(yè)信用等級(jí)評(píng)估有誤，貸款方式選擇上產(chǎn)生偏差，以貸款風(fēng)險(xiǎn)度為重要依據(jù)的貸款決策將會(huì)產(chǎn)生失誤。

2　在貸款投向管理上，通過(guò)優(yōu)化貸款增量，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)信用等級(jí)在AAA級(jí)(含)以上企業(yè)，簡(jiǎn)化貸款程序，并在服務(wù)手段上給予全方位滿足；對(duì)AA級(jí)企業(yè)貸款需求，有條件投入，嚴(yán)格實(shí)行貸款擔(dān)保；對(duì)A+級(jí)以下企業(yè)，以壓縮貸款存量和清收原有貸款為主。如果不以真實(shí)的財(cái)務(wù)信息和準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)分析為前提，企業(yè)信貸等級(jí)評(píng)估有誤，將使貸款投向出現(xiàn)偏差。

3　企業(yè)財(cái)務(wù)分析是貸款操作程序中不可缺少的重要環(huán)節(jié)。信貸風(fēng)險(xiǎn)管理將統(tǒng)一的貸款操作程序分為貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查三個(gè)環(huán)節(jié)。貸前調(diào)查要求嚴(yán)格調(diào)查企業(yè)是否符合貸款條件及考察各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率等，貸時(shí)審查要求嚴(yán)格審查借款企業(yè)和擔(dān)保單位的資信等，貸后檢查要求嚴(yán)格檢查企業(yè)的生產(chǎn)、銷售情況和財(cái)務(wù)能力等。在貸款操作程序中，每一環(huán)節(jié)都包含有進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容。

4　企業(yè)財(cái)務(wù)分析是防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要預(yù)警信號(hào)。銀行在信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中，建立了一套預(yù)警指標(biāo)體系和預(yù)測(cè)方式，包括預(yù)測(cè)企業(yè)償債能力、盈利能力等指標(biāo)體系，資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等有關(guān)項(xiàng)目迅速變化的早期財(cái)務(wù)報(bào)警信號(hào)、經(jīng)營(yíng)狀況變化的早期報(bào)警信號(hào)和銀企關(guān)系變化的早期報(bào)警信號(hào)。其目的就是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，使銀行及早做出決策。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

1　財(cái)務(wù)報(bào)表分析

任何風(fēng)險(xiǎn)的管理基本上離不開財(cái)務(wù)報(bào)表，無(wú)論怎樣的進(jìn)行報(bào)表粉飾，從其內(nèi)部理性的構(gòu)成規(guī)律中都能深入挖出人工的因素和虛假的程度。系統(tǒng)從報(bào)表人手，進(jìn)行兩方面挖掘：

2　企業(yè)虛假成分剔出

假設(shè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在粉飾想象，首先我們需要對(duì)其進(jìn)行報(bào)表驗(yàn)證，從報(bào)表科目的內(nèi)部規(guī)律出發(fā)，以重要性、謹(jǐn)慎性原則入手，對(duì)于報(bào)表的可疑科目、重大科目和模糊科目進(jìn)行分析驗(yàn)證，提取出虛假成分，還原財(cái)務(wù)報(bào)表原有的面貌。信貸企業(yè)提供的虛假財(cái)報(bào)多數(shù)從虛增利潤(rùn)、虛減成本出發(fā)，以減值準(zhǔn)備、非經(jīng)常性損益等項(xiàng)目進(jìn)行操作。系統(tǒng)從報(bào)表的這些科目出發(fā)，環(huán)環(huán)相扣，擠出虛假水分。

3　企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況分析

對(duì)于真實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表，我們需要對(duì)于進(jìn)行深入的分析，找出企業(yè)的財(cái)務(wù)規(guī)律。包括企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，綜合財(cái)務(wù)分析和關(guān)鍵指標(biāo)分析，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況一覽無(wú)遺，同時(shí)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵因素及時(shí)反映，給予銀行最早的提示和預(yù)警。

4　現(xiàn)金流量分析

企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析只是基于企業(yè)歷史的分析，而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，分析目的是未來(lái)還貸風(fēng)險(xiǎn)度量。這關(guān)乎企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金流情況?，F(xiàn)金流的充足是企業(yè)未來(lái)償債的物質(zhì)基礎(chǔ)保證。因此要保證對(duì)企業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)估。將現(xiàn)金流的未來(lái)分布和數(shù)額大小進(jìn)行時(shí)間預(yù)測(cè)，可以提供銀行貸款金額和年限的決策依據(jù)。

5　償債能力分析

進(jìn)行企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)估顯示了未來(lái)還款的實(shí)力，但是現(xiàn)金流只是還款的基礎(chǔ)，能否如期如數(shù)還款，還需要知道企業(yè)的償債能力。償債能力依靠企業(yè)的現(xiàn)金缺口。只有現(xiàn)金流的足夠保證到期債務(wù)才有可能實(shí)現(xiàn)還款行為。

6　經(jīng)營(yíng)能力分析

除了財(cái)務(wù)信息外，企業(yè)的非財(cái)務(wù)狀況更決定企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略直接決定企業(yè)的未來(lái)方向，如果方向不對(duì)，財(cái)務(wù)危機(jī)則會(huì)在一夜之間降臨。其次，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式左右企業(yè)的發(fā)展前景。

7　市場(chǎng)環(huán)境分析。

完整的分析企業(yè)之后需要進(jìn)行，需要進(jìn)行市場(chǎng)環(huán)境分析。沒(méi)有企業(yè)能夠不受市場(chǎng)這一看不見的手的擺布，市場(chǎng)環(huán)境分析對(duì)于企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展有著促進(jìn)或者阻礙的外部作用。而且市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)很可能迅速轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)。

8　授信額度分析

對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、外部風(fēng)險(xiǎn)逐一分析之后，要進(jìn)行授信額度的分析。這個(gè)分析要從全局出發(fā)，對(duì)于企業(yè)不同銀行的授信、不同時(shí)間的授信以及授信的額度與不同時(shí)段的風(fēng)險(xiǎn)值進(jìn)行比較分析，最后給出授信決策。

9　嚴(yán)格貸款審查

貸款審查是銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)貸款審查可以在貸款發(fā)放之前發(fā)現(xiàn)貸款已經(jīng)存在和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)程度較低以及風(fēng)險(xiǎn)可控的，銀行可以向其提供信貸支持，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)程度較高以及風(fēng)險(xiǎn)難以控制的，可以及時(shí)終止與客戶的進(jìn)一步合作。貸款審查是銀行掌握主動(dòng)權(quán)、將風(fēng)險(xiǎn)因素有效控制的重要關(guān)口。

三、銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的建立

信貸資產(chǎn)是國(guó)有商業(yè)銀行獲取盈利的主導(dǎo)產(chǎn)品，信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理既是加強(qiáng)銀行持續(xù)性監(jiān)管的一項(xiàng)重要內(nèi)容，又是中國(guó)加入WTO后迫切需要加以強(qiáng)化以求進(jìn)一步提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要課題。如何防范信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，是國(guó)有商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)程中必須考慮的長(zhǎng)遠(yuǎn)課題。

商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)流程由貸前調(diào)查審批、貸中風(fēng)險(xiǎn)管理和貸后檢查收回三個(gè)階段組成，它的每個(gè)階段都由風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和處置三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)所組成。同時(shí)，信貸風(fēng)險(xiǎn)管理業(yè)務(wù)又具有管理的全程性、風(fēng)險(xiǎn)暴露的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)損失的突發(fā)性等特性。鑒于目前國(guó)有商業(yè)銀行實(shí)行一級(jí)法人、授信授權(quán)和審貸分離所形成的內(nèi)控制度現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)更多地從制度設(shè)計(jì)、模型計(jì)量和人本管理上對(duì)其三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)加以改進(jìn)和創(chuàng)新，從而達(dá)到有效防范信貸增量風(fēng)險(xiǎn)和盤活存量風(fēng)險(xiǎn)，逐步下降不良占比的目的。

1　完善客戶資產(chǎn)和償債能力價(jià)值評(píng)估方法

銀行信貸資金進(jìn)入客戶中后，由于市場(chǎng)供求變化和行業(yè)周期性而必然發(fā)生資產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)客戶資產(chǎn)和償還能力進(jìn)行有預(yù)見性的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估成為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基本前提。目前，國(guó)有商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要有企業(yè)信用等級(jí)評(píng)估制度、授信制度、四級(jí)或五級(jí)分類制度和不良貸款考核制度，這些制度的建立基本涵蓋了信貸業(yè)務(wù)的主要服務(wù)對(duì)象，已基本符合當(dāng)代世界銀行發(fā)展的方向，但是在建立數(shù)量化風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估方面存在明顯不足。

(1)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估缺乏良好的信用環(huán)境和統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。由于企業(yè)逃廢債、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失實(shí)和中介評(píng)估機(jī)構(gòu)虛構(gòu)企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)象普遍存在，嚴(yán)重影響了價(jià)值評(píng)估的真實(shí)性，一些看似AA級(jí)企業(yè)卻沒(méi)有將隱藏的大量或有負(fù)債和虧損的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行真實(shí)披露。

(2)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的評(píng)估尚未納入宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域和行業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)量化分析和判斷預(yù)測(cè)之中。目前定量化的信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)還未全面納入經(jīng)營(yíng)行資產(chǎn)負(fù)債管理委員會(huì)進(jìn)行定期研究決策，單純以不良貸款占比和余額作為依據(jù)。

2　完善目前風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估體系的指標(biāo)測(cè)定

(1)從貸前審查角度分析，應(yīng)設(shè)立以企業(yè)現(xiàn)在或未來(lái)現(xiàn)金流量為主要依據(jù)的負(fù)債清償能力比率。它等于凈利潤(rùn)加折舊和非現(xiàn)金支出除以到期的長(zhǎng)期負(fù)債(含或有長(zhǎng)期負(fù)債)，這一比例顯示了銀行客戶用來(lái)償還長(zhǎng)期負(fù)債的資金在該企業(yè)的凈利潤(rùn)和非現(xiàn)金支出中所占的比例。這一比例能夠比較可靠地顯示出企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這一比率越低，表明企業(yè)的安全程度越低。這一指標(biāo)還可用于預(yù)測(cè)未來(lái)幾年的償還能力，彌補(bǔ)單純以時(shí)點(diǎn)分析資產(chǎn)負(fù)債率和速動(dòng)比率來(lái)分析償債能力的不足。

(2)從貸中風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)角度分析，應(yīng)設(shè)立以企業(yè)可以變現(xiàn)的以現(xiàn)金流量為主要依據(jù)的企業(yè)償債能力比率。企業(yè)償債能力是指企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)、投資、資產(chǎn)處置等活動(dòng)創(chuàng)造的現(xiàn)金流量用來(lái)清償債務(wù)的潛在能力。企業(yè)負(fù)債包括硬負(fù)債和軟負(fù)債，硬負(fù)債包括國(guó)家稅金、欠職工工資、福利費(fèi)、保險(xiǎn)金和集資款，軟負(fù)債包括企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部負(fù)債、欠股東款、欠財(cái)政銀行借款等。企業(yè)償債能力比率等于企業(yè)可償還債務(wù)的有效資產(chǎn)價(jià)值除以企業(yè)有效負(fù)債，其中：企業(yè)可償債的有效資產(chǎn)價(jià)值等于企業(yè)有效資產(chǎn)總量－已設(shè)定的抵押權(quán)的有效資產(chǎn)總額－企業(yè)的硬負(fù)債，企業(yè)有效負(fù)債等于經(jīng)審計(jì)調(diào)整后的負(fù)債總額+經(jīng)審計(jì)核實(shí)后或有負(fù)債中可能負(fù)擔(dān)的部分－經(jīng)審計(jì)調(diào)整后的設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)－經(jīng)審計(jì)調(diào)整后的硬性負(fù)債－應(yīng)扣除的企業(yè)軟負(fù)債。銀行通過(guò)開展企業(yè)償債能力評(píng)估可以全面掌握債務(wù)人和保證人以應(yīng)收款、存貨、房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、對(duì)外投資償債情況，為資產(chǎn)保全和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供科學(xué)的依據(jù)。

第7篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

內(nèi)容摘要：目前，房地產(chǎn)稅制改革的呼聲高漲，物業(yè)稅已進(jìn)入試點(diǎn)階段，當(dāng)前，物業(yè)稅稅基的確定是物業(yè)稅開征前亟待解決的問(wèn)題。作為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的物業(yè)稅，其稅基確定的主要依據(jù)是其資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)體系主要以交易或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為主要評(píng)估目的，與以納稅為目的的評(píng)估有很大不同。因此本文研究了評(píng)估主客體、評(píng)估模式、評(píng)估周期、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估技術(shù)、申訴機(jī)制等方面，建立了一套相對(duì)獨(dú)立、可操作性強(qiáng)的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，為物業(yè)稅順利實(shí)施提供了保障。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 稅基評(píng)估 批量評(píng)估 體系構(gòu)建

目前物業(yè)稅的開征在即，準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值是確定物業(yè)稅稅基、決定物業(yè)稅應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)，也是物業(yè)稅能否成功施行的關(guān)鍵。對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的重要組成部分，目前我國(guó)已有一些房地產(chǎn)方面的評(píng)估規(guī)范，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB_T50291-1999）等。但這些規(guī)范主要以交易或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為主要評(píng)估目的，與以納稅為目的的評(píng)估有很大不同，因此，物業(yè)稅稅基的評(píng)估不能完全依靠當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。因此，當(dāng)務(wù)之急是根據(jù)物業(yè)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn)，建立起一套相對(duì)獨(dú)立、可操作性強(qiáng)的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系。

評(píng)估主體和客體

（一）評(píng)稅主體

評(píng)估主體是指對(duì)物業(yè)稅稅基實(shí)施評(píng)估活動(dòng)的組織機(jī)構(gòu)或人員。

從評(píng)估主體的屬性看，物業(yè)稅稅基評(píng)估可分為三種模式：政府模式、準(zhǔn)政府模式和獨(dú)立的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)模式。政府模式是由政府設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)物業(yè)稅稅基評(píng)估工作，可以是設(shè)在稅務(wù)部門的專門機(jī)構(gòu)，也可以是設(shè)立的獨(dú)立于征稅部門的機(jī)構(gòu)。后者的形式可以使征稅環(huán)節(jié)和評(píng)估環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立，兩個(gè)部門相互監(jiān)督，確保了結(jié)果的公正性。準(zhǔn)政府模式為設(shè)立隸屬于政府，但不以盈利為目的的事業(yè)單位負(fù)責(zé)稅基評(píng)估工作，這種模式吸收社會(huì)上具有豐富經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)業(yè)評(píng)估師，充分利用中介機(jī)構(gòu)的豐富資源，但并不增加政府的人員編制，減少了財(cái)政支出。獨(dú)立的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)模式是指政府將物業(yè)稅稅基評(píng)估工作委托給技術(shù)力量、信譽(yù)均良好的中介機(jī)構(gòu)，這種模式可以充分利用社會(huì)資源。

結(jié)合國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的物業(yè)稅稅基評(píng)估的機(jī)構(gòu)應(yīng)由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)，首先是因?yàn)樵诜慨a(chǎn)稅的試點(diǎn)中，國(guó)家稅務(wù)總局在人才、技術(shù)等方面積累了大量經(jīng)驗(yàn)；其次由稅務(wù)總局負(fù)責(zé)還有利于申訴制度的建立，提高處理申訴的效率。具體可由稅務(wù)總局下設(shè)一個(gè)準(zhǔn)政府性質(zhì)的獨(dú)立的稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

（二）評(píng)稅客體

物業(yè)稅稅基的評(píng)估客體是稅基評(píng)估活動(dòng)的標(biāo)的物，實(shí)質(zhì)上也就是物業(yè)稅的課稅對(duì)象。具體而言，評(píng)估客體主要有以下3種：

一是單獨(dú)的土地或房屋；二是房屋和土地，即房+地；三是土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)器設(shè)備以及其他固定資產(chǎn)的綜合。

在評(píng)稅客體問(wèn)題即課稅對(duì)象的選擇上，我國(guó)與國(guó)外的一個(gè)明顯不同之處在于：國(guó)外土地私有，而我國(guó)為公有。因此有的學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)非居民所有的土地征稅不合適，建議將土地和房屋分離征收。實(shí)踐中土地和房屋分開征稅和評(píng)估不具備可操作性。房依地建、地為房載，土地和房屋從實(shí)物到價(jià)值都密不可分，單獨(dú)評(píng)稅將會(huì)給評(píng)估工作帶來(lái)很大難度；而且物業(yè)稅作為新開稅種，將房地統(tǒng)一征稅，有利于簡(jiǎn)化稅制，降低征稅成本，減小課稅程序，便于新稅種的順利推行，因此比較適合我國(guó)國(guó)情的選擇是應(yīng)將土地和房屋作為課稅對(duì)象，也即評(píng)估的客體。2007年我國(guó)頒布實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定：“國(guó)家所有或國(guó)家所有由集體使用的自然資源，單位、個(gè)人可以依法占有、使用和收益”。從法律層面上也為房地產(chǎn)合并征稅掃清了障礙。

評(píng)估模式

目前，國(guó)際上應(yīng)用較廣的主要有以下四種模式：

第一種是市場(chǎng)價(jià)值的模式，即稅基以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為參考標(biāo)準(zhǔn)。典型的代表國(guó)家有美國(guó)、加拿大和日本。

第二種是基于面積評(píng)估的模式，即固定單位面積的納稅額，物業(yè)稅的課稅額取決于面積的大小。采用此模式的國(guó)家有俄羅斯、烏克蘭。

第三種是基于位置價(jià)值的模式，即按照地理位置的不同將城市進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)不同的區(qū)域按照面積進(jìn)行課稅，不同區(qū)域間則依據(jù)其均價(jià)的差異，設(shè)置不同的單位面積征稅額。

第四種是基于租金價(jià)值的模式，即依據(jù)預(yù)期原理，將未來(lái)的租金資本化到征稅時(shí)點(diǎn)。典型的國(guó)家和地區(qū)有澳大利亞和我國(guó)的香港。

對(duì)比這四種模式，從實(shí)施操作的便利性講，基于面積、位置的模式便于測(cè)算，易于量化，而且記錄穩(wěn)定。從稅收的公平性來(lái)分析，房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素眾多：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、位置、房屋類型、折舊年限、朝向、交通、建筑結(jié)構(gòu)等，采用不同的模式計(jì)算出來(lái)的稅基差別會(huì)很大。如僅考慮面積、位置因素評(píng)估稅基，會(huì)造成征稅額的不公平，而以市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值為稅基，因?yàn)榭紤]的因素較全面，利于資源的優(yōu)化配置，可以很好地解決稅收公平性的問(wèn)題。目前，世界上大多數(shù)國(guó)家也都采用了這兩種模式，具體采用哪種模式要依據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性。

目前，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收的稅基，有基于面積的模式，也有基于市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值的模式，這些都為我國(guó)實(shí)施物業(yè)稅稅基評(píng)估奠定了一定的基礎(chǔ)。面積、位置模式由于稅收公平性難以保證，不適于我國(guó)。在租金模式和市場(chǎng)價(jià)值模式的選擇上應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)用途來(lái)考慮，我國(guó)的土地所有制是公有制 ，使用權(quán)人擁有的是使用權(quán)，而非所有權(quán)，具體采取的是有償有限期的批租制度，有別于很多國(guó)家的土地私有制和無(wú)限期，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定：商業(yè)用地期滿后要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，住宅用地自動(dòng)續(xù)期?？梢酝茰y(cè)，對(duì)于商業(yè)用地，如果采用市場(chǎng)價(jià)值模式評(píng)估稅基，評(píng)估價(jià)值會(huì)隨著土地使用權(quán)剩余年限的減少而減少，稅基的減少導(dǎo)致稅收的減少，造成地方稅收的不穩(wěn)定，這不符合開征物業(yè)稅的初衷，所以可以考慮采用租金價(jià)值模式；對(duì)于住宅，由于租金信息不充分、不透明，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模式是適合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)選擇，而且這種模式被世界上大多數(shù)國(guó)家采用，有較多的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

評(píng)估周期

稅基是影響稅收收入的主要因素。在持有期間，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)不斷發(fā)生變化，為了使房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)能更加逼近其市場(chǎng)價(jià)值，保證稅收的公正、準(zhǔn)確，必須要定期更新房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。國(guó)際估稅官協(xié)會(huì)《不動(dòng)產(chǎn)批量評(píng)估準(zhǔn)則》（2002）把稅基評(píng)估周期定義為，稅基評(píng)估周期—法律規(guī)定的所評(píng)估的資產(chǎn)的重估時(shí)間間隔，一般在1到10年之間。和基于其他目的的評(píng)估不同，物業(yè)稅的稅基評(píng)估在評(píng)估周期內(nèi)重復(fù)進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，基于市場(chǎng)價(jià)值的物業(yè)稅稅基評(píng)估值與房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值存在差異，這個(gè)差異和稅基評(píng)估的周期相關(guān)，評(píng)估周期越長(zhǎng)，差異就越大。造成差異的主要原因是通貨膨脹和市場(chǎng)環(huán)境變化造成的房地產(chǎn)價(jià)值的變化。在確定評(píng)估周期時(shí)，主要應(yīng)考慮與市場(chǎng)有關(guān)的變量和進(jìn)行重估的成本兩個(gè)因素。與市場(chǎng)有關(guān)的變量是指市場(chǎng)價(jià)值變化的頻率、幅度等因素。市場(chǎng)因素變化莫測(cè)難以預(yù)計(jì)，所以，制定評(píng)估周期時(shí)，應(yīng)主要考慮重估的成本。目前，國(guó)際上通用的評(píng)估周期可分為三種類型：一是全周期評(píng)估，即在整個(gè)評(píng)估周期內(nèi)，物業(yè)稅的稅基保持不變；二是部分評(píng)估，即每年對(duì)其中的一部分房地產(chǎn)進(jìn)行重估，但在一個(gè)評(píng)估周期內(nèi)，要完成全部房地產(chǎn)的重估；三是年度評(píng)估，即每年都要根據(jù)市場(chǎng)因素的變化對(duì)全部的房地產(chǎn)進(jìn)行重估。

目前，我國(guó)正處城市化進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)上處于轉(zhuǎn)型和發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，評(píng)估周期不宜過(guò)長(zhǎng)。而且，鑒于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡的狀況，評(píng)估周期應(yīng)考慮這些差異，因地制宜。鑒于市場(chǎng)和成本因素的綜合考慮，筆者認(rèn)為應(yīng)該區(qū)分不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育的程度，采用不同的評(píng)估周期。一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)估周期一般在2年為宜，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)估周期在3-4年為宜。同時(shí)還要考慮同一地區(qū)不同用途的房地產(chǎn)，如商業(yè)類房地產(chǎn)交易頻繁，價(jià)格變化較大，評(píng)估周期應(yīng)短于市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定的居住物業(yè)。

評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

在稅基評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)估的價(jià)值差別很大，這將會(huì)造成納稅額的不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，甚至?xí)斐稍u(píng)估主體的權(quán)利尋租。因此，在評(píng)估體系中建立一個(gè)操作性強(qiáng)，能為稅收各方普遍接受的稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是非常有必要的。設(shè)立稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的目的是保持評(píng)稅工作的客觀、獨(dú)立和公正。目前，世界各國(guó)在稅基評(píng)估方面都制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)制定了在世界范圍內(nèi)被普遍接受的《不動(dòng)產(chǎn)批量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)批量評(píng)估的程序、方法等進(jìn)行了詳細(xì)介紹。

目前，我國(guó)缺乏稅基評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。與此相關(guān)的規(guī)定是房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但受稅法規(guī)定和征管實(shí)踐的影響，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》未能對(duì)稅基價(jià)值評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)做詳細(xì)描述，因此，要在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，完善稅基評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，至少應(yīng)在以下6個(gè)方面加以明確：要明確稅基評(píng)估的方法和各自的適用范圍；要規(guī)范稅基評(píng)估方法的應(yīng)用技術(shù)路線；要構(gòu)建具有彈性的批量評(píng)估模型；要明確稅基評(píng)估結(jié)果的折扣標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)評(píng)估結(jié)果的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要予以量化；與稅基評(píng)估的批量評(píng)估一樣，要明確單宗評(píng)估技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

設(shè)立評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要考慮全國(guó)的普適性，更要考慮我國(guó)幅員遼闊、地區(qū)差異大的國(guó)情，保持相應(yīng)的靈活性。在國(guó)家層面上不要做過(guò)于細(xì)致的規(guī)定，將標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化的權(quán)利下放到省級(jí)政府，在省級(jí)以下政府的層面上減少靈活性，防止其隨意變動(dòng)稅賦，不利于資源的配置。

評(píng)估技術(shù)

目前，國(guó)際上物業(yè)稅的評(píng)估技術(shù)有三種：一是自行評(píng)估；二是單宗評(píng)估；三是批量評(píng)估。

物業(yè)稅稅基評(píng)估量大面廣、評(píng)估時(shí)點(diǎn)要求一致性，評(píng)估時(shí)必須要考慮時(shí)間和成本，所以，物業(yè)稅稅基評(píng)估要引入批量評(píng)估技術(shù)。目前，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家，如美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、芬蘭等國(guó)家普遍采用批量評(píng)估技術(shù)來(lái)評(píng)估物業(yè)稅稅基。但對(duì)于無(wú)法通過(guò)建立批量評(píng)估模型評(píng)估的房地產(chǎn)或者特殊用途的房地產(chǎn)，仍然要采用單宗評(píng)估。

控制房地產(chǎn)稅征稅成本非常重要，與單宗評(píng)估相比，批量評(píng)估具有低成本、高效率、全面公平、可解釋性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)。因此，在物業(yè)稅稅基評(píng)估體系構(gòu)建中，我國(guó)應(yīng)建立以批量評(píng)估為主，單宗評(píng)估為輔的評(píng)稅方法體系。通過(guò)完善計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)，將單宗評(píng)估和批量評(píng)估有機(jī)結(jié)合是今后評(píng)估技術(shù)體系發(fā)展的方向。

爭(zhēng)議解決機(jī)制

可以預(yù)見，一旦我國(guó)的物業(yè)稅開始實(shí)施，將會(huì)存在大量的稅基評(píng)估爭(zhēng)議問(wèn)題，因此，行之有效的救濟(jì)程序是建立稅基評(píng)估體系必不可少的配套機(jī)制。目前，在我國(guó)現(xiàn)行的稅法中，已經(jīng)建立了相當(dāng)成熟的救濟(jì)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》，納稅人不服稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅決定，必須實(shí)行兩個(gè)前置后才能向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，這兩個(gè)前置一是清稅前置，即必須首先按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定繳清稅款和滯納金或提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保后，才能申請(qǐng)行政復(fù)議；二是復(fù)議前置，即必須要經(jīng)過(guò)行政復(fù)議，對(duì)復(fù)議決定不服的，才能向人民法院。目前我國(guó)稅收救濟(jì)制度包括的這兩個(gè)層次，是物業(yè)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議發(fā)生后可以直接獲得救濟(jì)的基礎(chǔ)，但與國(guó)外成熟的稅基評(píng)估救濟(jì)制度相比，我國(guó)目前的稅收爭(zhēng)議處理機(jī)制中還卻缺少一個(gè)技術(shù)性制度（仲裁）。因此，在構(gòu)建稅基評(píng)估爭(zhēng)議的處理機(jī)制時(shí)，要循序漸進(jìn)地設(shè)立相類似的爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)構(gòu)。

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4.李瓊.關(guān)于建立我國(guó)物業(yè)稅稅基批量評(píng)估系統(tǒng)的構(gòu)思[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

第8篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：國(guó)企土地；土地資產(chǎn)；土地管理；國(guó)有資產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)關(guān)系 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：F301 文章編號(hào)：1009-2374（2015）25-0001-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.25.001

1 概述

土地是人類開展各種活動(dòng)的基礎(chǔ)，是國(guó)家的根本財(cái)產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。我國(guó)制定了若干法律來(lái)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，隨著市場(chǎng)化體系建設(shè)的發(fā)展，由于歷史原因，國(guó)企土地資產(chǎn)管理的頭緒一直比較繁雜，始終未能落實(shí)有效的管理，時(shí)至今日，國(guó)企土地資產(chǎn)管理對(duì)于國(guó)企的發(fā)展并沒(méi)有起到積極的促進(jìn)作用。應(yīng)該如何擺脫這種窘境，值得國(guó)企管理人員思考研究。

2 國(guó)企土地資產(chǎn)管理中的若干問(wèn)題

由于不同的企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)的態(tài)度各不相同，因此，目前國(guó)企土地資產(chǎn)管理存在著若干問(wèn)題，具體表

現(xiàn)為：

2.1 企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的雙重影響，在轉(zhuǎn)型比較徹底的企業(yè)，其法人財(cái)產(chǎn)權(quán)在相關(guān)法規(guī)中有明確的規(guī)定。在轉(zhuǎn)型不徹底的企業(yè)，土地依然屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)控制，企業(yè)雖然沒(méi)有支付土地使用費(fèi)用，但是卻在比較自由地使用著土地；國(guó)家沒(méi)有從土地資產(chǎn)中獲得合法合理的收益，企業(yè)不能通過(guò)出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等方式增加自身的資產(chǎn)，結(jié)果造成土地閑置、資源浪費(fèi)的

結(jié)果。

2.2 企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值失真

由國(guó)家控制的國(guó)企土地被無(wú)償劃撥給國(guó)企使用，因此，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上，土地資產(chǎn)價(jià)值不顯化，由此產(chǎn)生的問(wèn)題是企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)不實(shí)，同時(shí)，作為投資主體的國(guó)家，其責(zé)權(quán)利職能得不到全面體現(xiàn)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，土地資產(chǎn)不能被作為固定資產(chǎn)反映在企業(yè)賬目上，只能以無(wú)形資產(chǎn)做處理。這樣必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本、產(chǎn)值、利潤(rùn)等一系列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，對(duì)于國(guó)企進(jìn)一步深化改革沒(méi)有益處。

2.3 企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下

18億畝基本農(nóng)田的紅線是一條硬標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，國(guó)企要想發(fā)展，就必須考慮工業(yè)用地的獲取，提高土地利用率是唯一的解決途徑。但是，國(guó)企無(wú)償使用土地的管理模式，致使許多國(guó)企幾乎沒(méi)有土地的成本意識(shí)，不能高效利用土地資源；有土地成本意識(shí)，卻不能有效發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益。這些都導(dǎo)致了企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下。

2.4 土地資產(chǎn)收益分配不合理

受國(guó)企土地資產(chǎn)責(zé)權(quán)不清的影響，由此所產(chǎn)生的土地收益在分配方面必然會(huì)出現(xiàn)多種問(wèn)題，土地稅制、稅收調(diào)控等政策未能得到貫徹，違規(guī)經(jīng)營(yíng)、貪污腐化等問(wèn)題由此滋生，更是加劇了對(duì)國(guó)企土地的有效控制與合法利用。

3 強(qiáng)化國(guó)企土地資產(chǎn)管理的措施

改革開放的深入必將使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)更加完善，為了盡早適應(yīng)這種變化，國(guó)企所有者與管理者應(yīng)該保持清醒的認(rèn)識(shí)，及早認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化國(guó)企土地資產(chǎn)管理的重要性。

3.1 明確國(guó)企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系

明確國(guó)企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，其目的不是為了占有土地，而是正視土地資源管理，優(yōu)化配置土地資源，實(shí)現(xiàn)國(guó)企的可持續(xù)發(fā)展。這就需要做到：（1）依法確定企業(yè)擁有的土地產(chǎn)權(quán)，在遵守土地的最終處置權(quán)歸國(guó)家所有的前提下，弄清楚行政劃撥方式、出讓方式等不同的獲得方式，并確定清楚國(guó)企對(duì)土地的使用權(quán)和收益權(quán)；（2）完善土地產(chǎn)權(quán)登記制度，明確企業(yè)所占有土地的時(shí)空特征，使之從法律上得到保證；（3）規(guī)范土地交易，強(qiáng)化土地交易管理，建立完整的市場(chǎng)檔案，實(shí)行跟蹤管理，保證土地交易管理的合法性與系統(tǒng)性。

3.2 顯化國(guó)企的土地資產(chǎn)價(jià)值

企業(yè)存在的目的就是為了盈利，實(shí)現(xiàn)盈利的有效保證是落實(shí)科學(xué)化的經(jīng)營(yíng)管理，為了消除國(guó)企土地資產(chǎn)賬目不明確性的消極影響，必須依據(jù)科學(xué)方法，按照合理的程序評(píng)估、核定、顯化國(guó)企的土地資產(chǎn)價(jià)值。

土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的方法有市場(chǎng)同期比較法、經(jīng)營(yíng)成本法、剩余價(jià)值法、土地收益法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。在實(shí)際應(yīng)用中，要根據(jù)具體情況，綜合運(yùn)用各種評(píng)估方法，方能更準(zhǔn)確地獲取土地的資產(chǎn)價(jià)值。在評(píng)估中要注意三個(gè)問(wèn)題：（1）完善評(píng)估體系，建立科學(xué)的操作規(guī)范，重點(diǎn)突顯土地的供需關(guān)系、預(yù)期收益、地塊最佳用途等要素，在靜態(tài)估價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，把國(guó)企自身?xiàng)l件與宏觀環(huán)境相結(jié)合，聽取多方意見，運(yùn)用各種評(píng)估方法打破評(píng)估的局限性，防止國(guó)有資產(chǎn)流失；（2）協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、地方等各個(gè)部門的關(guān)系，做好評(píng)估的組織管理工作，制定統(tǒng)一的評(píng)估結(jié)果認(rèn)定制度，嚴(yán)格遵照評(píng)估程序開展工作，保證評(píng)估結(jié)果的客觀性與公正性；（3）正確認(rèn)識(shí)土地價(jià)值的表現(xiàn)形式，規(guī)范土地資產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算，對(duì)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的土地，應(yīng)該計(jì)入固定資產(chǎn)，以折舊的方式計(jì)入生產(chǎn)成本，將附加在其上的經(jīng)營(yíng)開銷計(jì)入管理費(fèi)用。對(duì)于沒(méi)有使用的閑置土地，可以依舊計(jì)入國(guó)企的無(wú)形資產(chǎn)，在規(guī)定期限內(nèi)攤銷管理費(fèi)用。對(duì)于使用性質(zhì)發(fā)生變化的土地，要依據(jù)法律法規(guī)，及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)劃賬處理。

3.3 盤活企業(yè)土地資產(chǎn)

在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)始終存在，土地入股、土地抵押貸款、土地租賃等與土地有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)早就存在，作為一種特殊的企業(yè)資產(chǎn)，土地資產(chǎn)具有明確的使用期限，土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能具有可分性，土地的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有多重性，比如可以在抵押的同時(shí)出租

牟利。

正是這些特殊性，決定了在設(shè)計(jì)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案的時(shí)候，必須細(xì)分土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能，使土地的各個(gè)權(quán)能可以得到充分的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。在實(shí)際應(yīng)用中，常見的經(jīng)營(yíng)手段有土地資產(chǎn)置換、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地租賃、企業(yè)兼并、企業(yè)收購(gòu)等。在規(guī)范化的土地交易市場(chǎng)體系之下，可以對(duì)土地進(jìn)行優(yōu)化配置，選擇靈活的經(jīng)營(yíng)模式，既可以充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的利用率，又可以使企業(yè)獲得比較好的收益。

3.4 合理分配土地資產(chǎn)收益

我國(guó)法律明確規(guī)定：我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度?；谶@個(gè)法律規(guī)定，國(guó)家有收取合理的土地使用費(fèi)的權(quán)利。隨著國(guó)家稅制改革的推進(jìn)，如何在保證國(guó)家土地收益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)的保值與增值，實(shí)現(xiàn)國(guó)家與企業(yè)土地收益的合理分配，就需要進(jìn)一步完善和健全土地市場(chǎng)體系。在這個(gè)過(guò)程中，有三個(gè)管理要點(diǎn)：（1）建立并完善地租收取制度，取消名目繁多的亂收費(fèi)，以統(tǒng)一的地租收取制度規(guī)范土地的使用權(quán)。在實(shí)際應(yīng)用中，對(duì)于企業(yè)已有的土地，采取每年收繳一次的方式收取地租；對(duì)于土地流轉(zhuǎn)、土地新增等情況，采用按照使用年限一次交清的方式收取地租；（2）隨著我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化情況的需要，及時(shí)調(diào)整與革新相應(yīng)的土地稅種和稅率，用房產(chǎn)稅代替營(yíng)業(yè)稅中有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物的稅目，對(duì)于提高土地利用率、促進(jìn)小微企業(yè)發(fā)展、抑制房產(chǎn)炒作、打擊腐敗等都具有經(jīng)濟(jì)上的引導(dǎo)作用；（3）堅(jiān)持土地有償使用制度，清理、取消各種不合理的收費(fèi)，落實(shí)費(fèi)改稅的管理制度，樹立法律的權(quán)威性，促進(jìn)國(guó)家法制建設(shè)，有效保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，國(guó)企土地資產(chǎn)管理必須在遵守國(guó)家相關(guān)法律的基礎(chǔ)之上，在服從國(guó)家宏觀調(diào)控的前提之下，規(guī)范土地管理制度，建立符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展需要的市場(chǎng)機(jī)制，明確土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，準(zhǔn)確反映企業(yè)的土地資產(chǎn)，細(xì)化土地的資產(chǎn)價(jià)值，充分盤活土地資源，提高土地的利用率，協(xié)調(diào)好企業(yè)與國(guó)家的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)國(guó)企經(jīng)濟(jì)效益的健康增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法范文

高新技術(shù)企業(yè)是指在《國(guó)家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》內(nèi),持續(xù)進(jìn)行研究開發(fā)與技術(shù)成果轉(zhuǎn)化,形成企業(yè)核心自主知識(shí)產(chǎn)權(quán),并以此為基礎(chǔ)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),在中國(guó)境內(nèi)(不包括港、澳、臺(tái)地區(qū))注冊(cè)一年以上的居民企業(yè)。它具有資金需求量大、投資風(fēng)險(xiǎn)高，后期形成有形資產(chǎn)少，無(wú)形資產(chǎn)多等特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2011 年上半年，全國(guó)實(shí)有企業(yè)1191.16 萬(wàn)戶（含分支機(jī)構(gòu)），其中高新技術(shù)企業(yè)28262戶，預(yù)計(jì)本年度全國(guó)高新技術(shù)企業(yè)將達(dá)3萬(wàn)戶，而高新技術(shù)企業(yè)中，98%是中小型高新技術(shù)企業(yè)[1]。隨著后金融危機(jī)時(shí)期對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)影響，企業(yè)融資難問(wèn)題再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，而中小型高新技術(shù)企業(yè)由于可用于擔(dān)保的有形資產(chǎn)少，其發(fā)展資金匱乏現(xiàn)象十分普通。中小型高進(jìn)技術(shù)企業(yè)擁有較多的無(wú)形資產(chǎn)卻因目前投融資體系的不完善，難以以此作為抵押或擔(dān)保的標(biāo)的進(jìn)行有效融資。從目前來(lái)看，我國(guó)無(wú)形資產(chǎn)融資尚處于起步階段，僅占銀行信貸規(guī)模的不到5%[2]。因此積極面對(duì)和探索如何利用無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行有效融資、創(chuàng)新融資手段和方法是擺在中小型高新技術(shù)企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)面前的重要現(xiàn)實(shí)問(wèn)題之一。

二、中小型高新技術(shù)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)融資實(shí)務(wù)

根據(jù)財(cái)政部企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》的規(guī)定，企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)一般包括土地使用權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、特許權(quán)等，而中小型高新技術(shù)企業(yè)更多的是擁有專利權(quán)、商標(biāo)、非專利技術(shù)。如何在實(shí)踐中讓中小型高新技術(shù)企業(yè)利用本身?yè)碛械臒o(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行融資，下面筆者提供實(shí)踐中的幾種思路，供大家參考。

（一）利用無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押貸款

用于質(zhì)押的無(wú)形資產(chǎn)必須具備兩個(gè)要件，一是該標(biāo)的為所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)，具有財(cái)產(chǎn)屬性是無(wú)形資產(chǎn)用于質(zhì)押的首要條件。二是該無(wú)形資產(chǎn)具有可轉(zhuǎn)讓性。無(wú)形資產(chǎn)通常符合這兩個(gè)條件，才具備充當(dāng)擔(dān)保標(biāo)的的能力。中小型高新技術(shù)企業(yè)擁有的專利權(quán)和商標(biāo)通常具備這種特性。

1.理論依據(jù)。超額收益性和財(cái)產(chǎn)屬性是無(wú)形資產(chǎn)可質(zhì)押的價(jià)值基礎(chǔ)。從法理學(xué)的角度講，任何可成為擔(dān)保標(biāo)的的物或權(quán)利都應(yīng)具備一定價(jià)值并具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。專利權(quán)和商標(biāo)能夠借助產(chǎn)品等實(shí)物載體，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用，并能帶來(lái)超額預(yù)期收益，使用專利和知名品牌的產(chǎn)品與同類普通產(chǎn)品的價(jià)值是不可同日而語(yǔ)的。可見專利權(quán)和商標(biāo)能為投資者創(chuàng)造收益，并且能帶來(lái)比一般企業(yè)盈利水平高的超額收益。正因如此，專利權(quán)和商標(biāo)與生俱來(lái)的超額收益性使其具有了財(cái)產(chǎn)的屬性，其專用權(quán)屬財(cái)產(chǎn)權(quán)，擁有專利權(quán)和商標(biāo)即享有其收益權(quán)，所有人享有對(duì)它們行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也就具備了其用于質(zhì)押向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資的價(jià)值基礎(chǔ)。另一方面，合法擁有和登記的專利權(quán)和商標(biāo)也可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其可讓與性確保了其質(zhì)押的可行性。為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，充當(dāng)擔(dān)保標(biāo)的的物或權(quán)利，必須具有可轉(zhuǎn)讓性，以保證債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以將擔(dān)保標(biāo)的拍賣或變賣，以變現(xiàn)的價(jià)金優(yōu)先受償。我國(guó)擔(dān)保法明確規(guī)定只有依法可以轉(zhuǎn)讓的權(quán)利才能設(shè)定擔(dān)保。專利、商標(biāo)等多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)，除了法律或協(xié)議有規(guī)定的特殊情況外，均可轉(zhuǎn)讓或交易。 因此，利用專利權(quán)和商標(biāo)進(jìn)行質(zhì)押融資有充分的理論依據(jù)。

也許有人擔(dān)心，專利權(quán)和商品質(zhì)押后，其所有人還能繼續(xù)使用，獲取超額收益嗎？答案是肯定的?；跓o(wú)形資產(chǎn)的特殊性，我國(guó)立法時(shí)借鑒知識(shí)產(chǎn)權(quán)的概念，認(rèn)為商標(biāo)、專利權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)能充當(dāng)擔(dān)保標(biāo)的的，只是其專用權(quán)中依法可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，并將其歸為權(quán)利質(zhì)押。質(zhì)押權(quán)具有優(yōu)先受償性。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有，但權(quán)利質(zhì)押是否轉(zhuǎn)移占有不能一概而論。出質(zhì)人將專利、商標(biāo)等有關(guān)權(quán)利質(zhì)押后，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍必須依賴有關(guān)質(zhì)押專利和使用商標(biāo)專用權(quán)，只有繼續(xù)使用這些資產(chǎn)才能獲得收益。如果交付占有，無(wú)形資產(chǎn)不具有實(shí)物形態(tài)，質(zhì)權(quán)人很難實(shí)施占有。而且無(wú)形資產(chǎn)專用權(quán)交給質(zhì)權(quán)人，不允許出質(zhì)人繼續(xù)使用，無(wú)形資產(chǎn)將發(fā)揮不了任何作用，甚至?xí)テ鋬r(jià)值。實(shí)際上，作為無(wú)形資產(chǎn)的出質(zhì)人，他僅以無(wú)形資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)來(lái)出質(zhì)，在法律上仍是該權(quán)利的主體，因而仍有利用該權(quán)利的資格。而質(zhì)權(quán)人僅取得以該權(quán)利的交換價(jià)值來(lái)?yè)?dān)保的權(quán)利，并非為該權(quán)利的主體，因而無(wú)利用該權(quán)利的資格。因此，無(wú)形資產(chǎn)出質(zhì)后，出質(zhì)人仍有繼續(xù)使用權(quán)，不能因設(shè)質(zhì)而喪失其使用權(quán)。

2.實(shí)施步驟

（1）對(duì)持有的專利權(quán)和商標(biāo)價(jià)值進(jìn)行合理計(jì)價(jià)與評(píng)估。用無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押，首先必須準(zhǔn)確計(jì)量其價(jià)值。目前我國(guó)還沒(méi)形成被普遍接受的無(wú)形資產(chǎn)計(jì)量方法，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度采用歷史成本計(jì)量基礎(chǔ)，不能全面準(zhǔn)確地反映其價(jià)值。中小型高新技術(shù)企業(yè)可以與合作的融資機(jī)構(gòu)商議，由融資機(jī)構(gòu)內(nèi)部有資質(zhì)的專業(yè)人員采用國(guó)際通行的評(píng)估方法如市場(chǎng)法、收益現(xiàn)值法、重置成本法、剩余價(jià)值法、實(shí)物期權(quán)法等專業(yè)評(píng)估方法對(duì)用于質(zhì)押的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以得出一個(gè)融資機(jī)構(gòu)認(rèn)可的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。另一方面，企業(yè)也可以聘請(qǐng)規(guī)模大、信譽(yù)高，經(jīng)國(guó)家財(cái)政部批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)鑒證類無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，出具無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告。這種由獨(dú)立第三發(fā)簽署的價(jià)值評(píng)估報(bào)告比較客觀，融資機(jī)構(gòu)一般都容易接受。

（2）簽訂質(zhì)押合同。在對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估后，企業(yè)和融資機(jī)構(gòu)就可以無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ)，簽訂融資質(zhì)押合同。通過(guò)訂立書面合同，限制出質(zhì)人對(duì)權(quán)利的處分，實(shí)現(xiàn)權(quán)利質(zhì)權(quán)的保全。因此。無(wú)形資產(chǎn)作為一種權(quán)利出質(zhì)后，并不在于是否將該資產(chǎn)交給債權(quán)人，關(guān)鍵是對(duì)雙方權(quán)利的限制。通過(guò)限制出質(zhì)人的某些權(quán)利，賦予質(zhì)權(quán)人一定的權(quán)利來(lái)維護(hù)雙方的利益。如出質(zhì)人未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓或許可他人使用質(zhì)押權(quán)利。質(zhì)權(quán)人取得質(zhì)權(quán)后，擁有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但也不能對(duì)該項(xiàng)權(quán)利任意轉(zhuǎn)讓或許可他人使用。

（3）質(zhì)押合同登記。為防止無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押出現(xiàn)“一女二嫁”現(xiàn)象，避免潛在的糾紛，保證質(zhì)權(quán)人的權(quán)益，目前國(guó)家對(duì)專利權(quán)和商標(biāo)的登記管理做了專門規(guī)定，公眾也可以通過(guò)國(guó)家相關(guān)的登記機(jī)關(guān)查閱具體企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押情況。

（4）充分利用風(fēng)險(xiǎn)分散和補(bǔ)償機(jī)制。無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值不穩(wěn)定和不確定性的特點(diǎn)，使其價(jià)值實(shí)現(xiàn)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。為減少融資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要充分利用風(fēng)險(xiǎn)分散和補(bǔ)償機(jī)制。如浙江杭州銀行與市政府共同發(fā)起成立的無(wú)形資產(chǎn)擔(dān)保貸款補(bǔ)償基金，政府對(duì)銀行貸款給予風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，以此合理分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。除了杭州銀行，還有中國(guó)銀行浙江省分行、北京銀行、浙商銀行城西支行、浙商銀行西湖支行、光大銀行、華夏銀行、杭州聯(lián)合銀行與中新力合擔(dān)保有限公司聯(lián)合推出了不少針對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的融資產(chǎn)品[3]。再比如浙江杭州市余杭區(qū)政府要求區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)要積極開展和推廣不動(dòng)產(chǎn)余值抵押、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、應(yīng)收賬款融資、存貨質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、商標(biāo)、專利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)、無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押、“網(wǎng)絡(luò)銀行”等信貸產(chǎn)品和信貸服務(wù)創(chuàng)新；積極探索擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為“類金融機(jī)構(gòu)”辦理多種形式的擔(dān)保業(yè)務(wù)[4]。因此企業(yè)要充分關(guān)注當(dāng)?shù)氐娜谫Y環(huán)境和政府的相關(guān)扶持政策，利用風(fēng)險(xiǎn)分散和補(bǔ)償機(jī)制，實(shí)現(xiàn)融資需求，并降低融資成本。

（二）利用無(wú)形資產(chǎn)證化融資

除上述能夠進(jìn)行登記和注冊(cè)的專利權(quán)和商標(biāo)外，中小型高新技術(shù)企業(yè)還有一類無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行質(zhì)押融資，就是非專利技術(shù)。由于該類無(wú)形資產(chǎn)未登記，不受法律保護(hù)，一般無(wú)法轉(zhuǎn)讓，但卻可以為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期的超額收益。因此如何盤活該類無(wú)形資產(chǎn)，發(fā)揮其融資功能，是中小型高新技術(shù)企業(yè)要思考的另一重要問(wèn)題。筆者認(rèn)為該類無(wú)形資產(chǎn)可以實(shí)施證化，進(jìn)行融資。

1.確定證化資產(chǎn)并組建資產(chǎn)池。中小型高新技術(shù)企業(yè)可以將非專利技術(shù)作為證化資產(chǎn)，同時(shí)將使用非專利技術(shù)并且獲利高的產(chǎn)品作為擬證化資產(chǎn)的載體，以收入的一定比例作為證化資產(chǎn)，使資產(chǎn)池中既有持續(xù)流入的現(xiàn)金，又有一次性將非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓流入的現(xiàn)金，降低證化資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn)。

2.設(shè)立獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司。資產(chǎn)管理公司一方面收購(gòu)發(fā)起人的非專利技術(shù)，實(shí)現(xiàn)發(fā)起人和被證化資產(chǎn)的“風(fēng)險(xiǎn)隔離”；另一方面將資產(chǎn)池中的資產(chǎn)證化，同時(shí)管理流入公司的現(xiàn)金資產(chǎn)，安排向投資者按時(shí)足額償還本息。

3.對(duì)擬發(fā)行的證進(jìn)行信用增級(jí)和評(píng)級(jí)。為降低融資成本，并吸引投資者，資產(chǎn)管理公司可對(duì)擬發(fā)行證進(jìn)行信用增級(jí)，以提高所發(fā)行證的信用級(jí)別。信用增級(jí)可以使證在信用質(zhì)量、償付的時(shí)間性與確定性等方面能更好的滿足投資者的需要[5]。資產(chǎn)管理公司可以與規(guī)模大、信譽(yù)好的金融擔(dān)保公司進(jìn)行合作，由金融擔(dān)保公司對(duì)擬證化資產(chǎn)進(jìn)行資信評(píng)級(jí)和擔(dān)保，以提高信用等級(jí)，之后再由另外的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)擬證化的資產(chǎn)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。

4.發(fā)售證融資。信用評(píng)級(jí)結(jié)果公布后，資產(chǎn)管理公司以經(jīng)過(guò)信用增級(jí)后的資產(chǎn)為擔(dān)保，向銀行發(fā)行無(wú)形資產(chǎn)專門收益券，或?qū)⒔?jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)的證交給投資銀行去承銷，銷售時(shí)既可采用公募也可采用私募，以此滿足發(fā)起人的融資需求

5.清償證。在證償付日，資產(chǎn)管理公司按發(fā)行時(shí)的預(yù)先約定，按時(shí)足額向投資者還本付息。證全部清償之后，若資產(chǎn)池的現(xiàn)金流還有剩余，將剩余資金返還給發(fā)行人，到此無(wú)形資產(chǎn)證化交易隨之結(jié)束。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家工商總局.《2011年上半年全國(guó)市場(chǎng)總體發(fā)展總體情況》.第1頁(yè).

[2]況玉清.《北京商報(bào)》.2011.9.22.

[3]張哲.《每日商報(bào)》.2011.10.17.