房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。

（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

第2篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；作用研究

投資性房地產(chǎn)，指的是為賺取租金或資本增值，或?yàn)橘嵢∽饨鸷唾Y本增值而持有的房地產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)具有先驅(qū)作用，投資者了解新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公司的作用，可以做出正確的投資決策。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的作用

（一）兩種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)的作用

首先是兩種計(jì)量模式在業(yè)務(wù)中的應(yīng)用。兩種計(jì)量模式指的是成本計(jì)量模式和公允價(jià)值模式，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，要參照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的準(zhǔn)則，具體涉及以下的會(huì)計(jì)科目：第一是投資性房地產(chǎn)；第二是投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷；第三是投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。在公允價(jià)值模式中，要對(duì)比資產(chǎn)負(fù)債表，使賬面價(jià)值和公允價(jià)值保持一致，賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值的變動(dòng)損益中[1]。

其次是兩種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)公司的作用。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布之前，企業(yè)沒有區(qū)分自用房地產(chǎn)和出租房地產(chǎn)，但是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布以后，兩種計(jì)量模式都要對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，從這個(gè)層面上來說，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)影響投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的比重大為下降。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，允許應(yīng)用公允價(jià)值，所以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與過去相比要有所升高。投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值的計(jì)量模式，會(huì)增加企業(yè)的賬面價(jià)值，從而提高償債能力。

公允價(jià)值模式和成本計(jì)量模式對(duì)利潤(rùn)的影響不同，成本計(jì)量模式對(duì)利潤(rùn)的影響相對(duì)較小，公允價(jià)值模式對(duì)利潤(rùn)的影響相對(duì)較大。成本模式計(jì)提折舊或者是進(jìn)行攤銷有一定的規(guī)定，成本費(fèi)用限制在一定范圍之內(nèi)，而且可以進(jìn)行估算和控制，在處理資產(chǎn)的情況下，成本模式可以給企業(yè)帶來收益。公允價(jià)值計(jì)量模式并不進(jìn)行計(jì)提折舊或累計(jì)攤銷，它根據(jù)市場(chǎng)的變化來調(diào)節(jié)自己的賬面價(jià)值，會(huì)使當(dāng)期損益受到一定影響。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景越來越廣闊，應(yīng)用公允價(jià)值模式可以擴(kuò)大企業(yè)的利潤(rùn)操縱空間。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公司的納稅作用

首先是取得時(shí)的納稅作用。我國(guó)的稅法并沒有嚴(yán)格區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，只是把它們作為一種固定資產(chǎn)。在計(jì)稅時(shí)，二者的歷史成本會(huì)納入計(jì)算，在稅務(wù)處理時(shí)，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)無(wú)需進(jìn)行折舊計(jì)提，從這個(gè)層面上來看，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式下的賬面價(jià)值，與稅法上的計(jì)稅基礎(chǔ)相一致。

其次是后續(xù)計(jì)量的納稅作用。成本計(jì)量模式下，在后續(xù)計(jì)量方面，稅法和會(huì)計(jì)是有差異的。投資性房地產(chǎn)的折舊攤銷、減值準(zhǔn)備等方面，稅法和會(huì)計(jì)都呈現(xiàn)出不同的趨向。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇折舊方法，進(jìn)行計(jì)提折舊。而稅法則規(guī)定，如果固定資產(chǎn)沒有特殊原因，不允許進(jìn)行加速折舊。在公允價(jià)值的模式下，在后續(xù)計(jì)量方面，稅法的規(guī)定是投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算后續(xù)計(jì)量時(shí)，需要用實(shí)際成本減去允許折扣的金額，并不承認(rèn)變動(dòng)損益，企業(yè)要以此為依據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整。

再次是處置時(shí)的納稅作用。在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，稅法的規(guī)定是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈值，可以由應(yīng)納稅所得額得出，求出扣除額。在公允價(jià)值的模式下，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法，是由處置收入減去歷史成本，二者的差額就是應(yīng)納稅所得額。在會(huì)計(jì)處理下，在處置資產(chǎn)的當(dāng)期損益時(shí)，不僅需要計(jì)算公允價(jià)值，還要轉(zhuǎn)入已經(jīng)計(jì)入所有者權(quán)益的金額。面對(duì)這種情況，投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略

（一）優(yōu)化投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

首先，應(yīng)該完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義。我國(guó)在判定投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)時(shí)，以定義和條件作為參考指標(biāo)，但在實(shí)際的判定過程中，容易出現(xiàn)名實(shí)不符的情況。比如一幢公司的大廈，正處于閑置狀態(tài)，經(jīng)過董事會(huì)的決議，此大廈將被出租，以賺取相應(yīng)的資金收入，但是目前該大廈還沒有被出租。根據(jù)準(zhǔn)則的定義，這座大廈符合投資性房地產(chǎn)的定義，但是事實(shí)上，大廈還沒有為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，那么就不應(yīng)該把它納入到投資性房地產(chǎn)中。因此，國(guó)家應(yīng)該完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義。

其次，應(yīng)該簡(jiǎn)化投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的處理。新投資房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定具有復(fù)雜性和綜合性。比如，我國(guó)準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值的模式進(jìn)行計(jì)量，但是會(huì)計(jì)在處理上與該準(zhǔn)則是相違背的[2]。既然新準(zhǔn)則已經(jīng)允許應(yīng)用公允價(jià)值，應(yīng)該在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)有所反應(yīng)，從而降低企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度，使工作環(huán)節(jié)簡(jiǎn)單化、透明化。

（二）提高企業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)水平

首先，企業(yè)的管理者應(yīng)該提高管理水平，在進(jìn)行投資前要進(jìn)行綜合分析。管理者要通過市場(chǎng)調(diào)研，了解相似資產(chǎn)的市場(chǎng)變化和收益，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析，從而預(yù)測(cè)出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

其次，企業(yè)應(yīng)該提升會(huì)計(jì)水平。會(huì)計(jì)水平直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，會(huì)計(jì)部門應(yīng)該在公允價(jià)值模式的應(yīng)用上多加注意，聯(lián)系企業(yè)發(fā)展實(shí)際，選擇合理的會(huì)計(jì)政策。

三、結(jié)論

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響，為了促進(jìn)發(fā)展，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行作用分析，探討相應(yīng)發(fā)展策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]程競(jìng). 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用情況研究[J]. 財(cái)會(huì)研究，2015，01：28-29+49.

第3篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

 

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值 

2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值計(jì)量模式格外引人注目，它使會(huì)計(jì)信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價(jià)值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價(jià)值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，提高企業(yè)的價(jià)值。另外研究也表明中國(guó)證券市場(chǎng)上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤(rùn)的變化情況，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤(rùn)最大化就成為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷攀升，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計(jì)新準(zhǔn)則實(shí)施后很多企業(yè)會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年以來地產(chǎn)股價(jià)格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報(bào)的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計(jì)量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價(jià)值模式？筆者試圖從六個(gè)方面對(duì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。

1 評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系尚未形成

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

公允價(jià)值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，也就是說不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對(duì)每一處房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，其實(shí)并不容易。如何保證公允價(jià)值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價(jià)值是否合理，仍就是一個(gè)難點(diǎn)問題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來還是相當(dāng)困難的。

2 稅收成本的對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響?yīng)?/p>

在原來的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷，使當(dāng)期的賬面利潤(rùn)減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不計(jì)提折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到提高賬面利潤(rùn)的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少 8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能會(huì)受到損害。

另外，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額?！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但是從長(zhǎng)期來看，僅僅是將這部分實(shí)際并沒有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價(jià)值。

3 公允價(jià)值模式會(huì)影響凈資產(chǎn)收益率等考評(píng)指標(biāo)

近幾年來，國(guó)家出臺(tái)了上調(diào)放貸利率、“國(guó)六條”等一系列政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過資本市場(chǎng)定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對(duì)上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益,并在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，然而凈資產(chǎn)增長(zhǎng)的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對(duì)那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來說，這更是一個(gè)需要審慎考慮的問題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)，尤其是對(duì)那些實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績(jī)效考評(píng)，因而他們?cè)谑欠癫捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量這一問題上也會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4 公允價(jià)值模式具有不可回轉(zhuǎn)性

第4篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值

一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容及在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的設(shè)置背景

新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)寫入新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不僅為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還有利于與國(guó)際接軌。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營(yíng)業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營(yíng)房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。因?yàn)閿?shù)年后房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長(zhǎng)、流動(dòng)與變現(xiàn)能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺(tái)前，某些企業(yè)利用這種漏洞，將對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值重估作為改善業(yè)績(jī)、操縱利潤(rùn)的一種手段。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上迫切需要對(duì)投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性

1.全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求

我國(guó)加入wto以后，使我國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國(guó)參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。

2.投資性房地產(chǎn)的特性要求

房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國(guó)近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。

3.投資性房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題要求引入新的計(jì)量模式

首先，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無(wú)所有。其次，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。最后，對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。近年來我國(guó)各相關(guān)部門大力開展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)從業(yè)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國(guó)的國(guó)情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。

三、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用前景

（一）公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存

公允價(jià)值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價(jià)值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺(tái)，所以摒棄任何一方都是錯(cuò)誤的?？梢灶A(yù)見到，二者將在未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)并存。而我國(guó)采取的策略應(yīng)該會(huì)是選擇性地使用公允價(jià)值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。

（二）公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)信息成本增加

采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的企業(yè)，其會(huì)計(jì)人員需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末分析各種因素，對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出認(rèn)定，這個(gè)過程將會(huì)大大增加企業(yè)的信息成本。因?yàn)榕c歷史成本相比，取得公允價(jià)值穎要花費(fèi)更多的代價(jià)，所以在推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量的過程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱蓮美，李高波.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式差異及影響分析[j].財(cái)會(huì)通訊，2007，(6).

第5篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

摘 要 為了順應(yīng)國(guó)家發(fā)展的需求，實(shí)現(xiàn)更加方便與國(guó)際接軌，我國(guó)于2006年了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，確定了新的符合我國(guó)國(guó)情的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行必然對(duì)投資性的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不小的影響。本文對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了分析研究。

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 研究 公允價(jià)值模式

一、新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別

新準(zhǔn)則明確了投資性房地產(chǎn)的定義及范圍，“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不含自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在后續(xù)計(jì)量方面，新準(zhǔn)則引入公允價(jià)值模式，規(guī)定當(dāng)滿足公允價(jià)值模式使用條件時(shí)，企業(yè)既可以選擇公允價(jià)值模式也可以選擇成本模式，而不滿足條件時(shí)企業(yè)只能選擇成本模式。準(zhǔn)允企業(yè)在一定條件下選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是新準(zhǔn)則與現(xiàn)行規(guī)定差異較大的地方。現(xiàn)行規(guī)定由于未引入公允價(jià)值模式。新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)“采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益”。

現(xiàn)行規(guī)定要求各項(xiàng)資產(chǎn)均采用成本模式計(jì)量，所以關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的處理方式僅涉及核算科目的轉(zhuǎn)換，且金額保持不變。新準(zhǔn)則采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理與現(xiàn)行做法基本一致，但在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況下，當(dāng)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)“按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益”；當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)“以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)。

二、新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性地產(chǎn)中的運(yùn)行狀況

（一）投資性房地產(chǎn)的界定

目前對(duì)于部分行業(yè)如特殊行業(yè)如旅館、酒吧、飯店、辦公樓等企業(yè)持有的用于出租的房地產(chǎn)是否作為“投資性房地產(chǎn)”核算，還沒有明確的界定，因此對(duì)于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)行范圍還有待與相關(guān)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行相關(guān)的制定。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)行方法

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值模式方法和信息數(shù)據(jù)的提供方向的差異，直接導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的不同。如運(yùn)用后續(xù)計(jì)量的公允價(jià)值模式，資產(chǎn)負(fù)債等信息必須在取得公允價(jià)值下才能夠運(yùn)行，如果房地產(chǎn)的性質(zhì)發(fā)生改變將無(wú)法使用此方法。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有一定行業(yè)范圍可循，對(duì)于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的體現(xiàn)，公允價(jià)值信息的獲取存在很多的不確定性，這在一定范圍內(nèi)阻礙了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行。

（三）公允價(jià)值的運(yùn)行有可能提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值模式方法的確認(rèn)的時(shí)間長(zhǎng)，時(shí)間的界定不統(tǒng)一，容易使得公允價(jià)值在運(yùn)行中獲取的信息并不十分的準(zhǔn)確，而且重復(fù)的進(jìn)行公允價(jià)值模式運(yùn)行，給投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的困擾，在無(wú)形中增加了企業(yè)的運(yùn)行成本。

（四）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不能同時(shí)適用與不同類型

投資性房地產(chǎn)有多種類型，即使在同一家房地產(chǎn)公司也會(huì)同時(shí)存在多種類型的運(yùn)行模式。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確：投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式確定后不能隨意變動(dòng)。對(duì)于不具備新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值模式運(yùn)行條件的部分，不能用公允價(jià)值模式方法運(yùn)行，繼而采用成本模式運(yùn)行，相關(guān)的信息會(huì)以不同的方式體現(xiàn)，造成實(shí)際信息與財(cái)務(wù)顯示的信息不相匹配。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則完善了投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)制度

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)行，為社會(huì)了解投資性房地產(chǎn)行業(yè)的情況提供了有力的財(cái)務(wù)信息，為投資者提供了較強(qiáng)的企業(yè)信息參考。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的建立，完善了財(cái)務(wù)信息財(cái)務(wù)信息管理體制，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的信息可以以規(guī)范的、統(tǒng)一的形式表現(xiàn)出來，在一定的范圍內(nèi)保證企業(yè)信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值模式的運(yùn)用是一種接近國(guó)際性的財(cái)務(wù)運(yùn)行方法，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)行意味著我國(guó)的會(huì)計(jì)行業(yè)正在與國(guó)際接軌，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以更加規(guī)范的管理財(cái)務(wù)制度。通過新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)信息的準(zhǔn)確性、公平性和透明性，可以更方便與國(guó)際市場(chǎng)融合，有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)更快的發(fā)展。

四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)加大監(jiān)管制度

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則最大的區(qū)別之一就是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)在一定的范圍內(nèi)使用公允價(jià)值模式，公允價(jià)值模式的使用方法是否正確、規(guī)范、合理，是投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的重點(diǎn)問題?？茖W(xué)的運(yùn)用公允價(jià)值模式，合理的規(guī)范行業(yè)行規(guī)，都需要從各方面加強(qiáng)和完善監(jiān)管的制度。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值模式計(jì)量具有很強(qiáng)的專業(yè)性和范圍性，監(jiān)管部門不一定具有專業(yè)的知識(shí)，很難直接的進(jìn)行監(jiān)管，可以采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的信息披露的方面，要求投資性房地產(chǎn)企業(yè)按照公允價(jià)值模式計(jì)量?jī)?nèi)的信息披露制度，提供企業(yè)年度的信息披露以及針對(duì)某項(xiàng)單獨(dú)的信息披露，如投資性房地產(chǎn)的位置、成本等，規(guī)定詳細(xì)的信息以信息披露的形式上報(bào)，可以加強(qiáng)企業(yè)信息的透明化，可以有效的對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行規(guī)范的管理與監(jiān)管。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)行需要一定環(huán)境和范圍，因此要求各個(gè)投資性房地產(chǎn)企業(yè)有條件均采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的，要嚴(yán)格執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，形成統(tǒng)一的監(jiān)管，為投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有力的制度監(jiān)管。

綜上所述，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)提供了系統(tǒng)全面的會(huì)計(jì)信息體制。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)行實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)信息與國(guó)際的接軌，提高了財(cái)務(wù)管理制度，推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的完善。在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行更加規(guī)范的監(jiān)督，加強(qiáng)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)行給投資性房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和信息的準(zhǔn)確提供了有力的保障，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)向國(guó)際化發(fā)展提供了良好的支持。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值；影響

2007年1月1日起新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)開始在上市公司中應(yīng)用，這是我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)的里程碑，它將推動(dòng)中國(guó)向更現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)模式過度，并幫助投資者做出更明智的決定。而公允價(jià)值成為這次新準(zhǔn)則中的一大亮點(diǎn)問題。主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面采用了公允價(jià)值。

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

1.投資性房地產(chǎn)的定義及特征。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計(jì)量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2.投資性房地產(chǎn)的范圍。屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：（1）已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：一是這里不包括閑置土地；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。（3）已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

二、會(huì)計(jì)計(jì)量模式

1.歷史成本計(jì)量模式。歷史成本是指取得資源時(shí)的原始交易價(jià)格。在直接現(xiàn)金交易時(shí)，歷史成本表現(xiàn)為付出的現(xiàn)金或承諾付出的現(xiàn)金；在非現(xiàn)金交易時(shí)，歷史成本則表現(xiàn)為被交易資產(chǎn)的現(xiàn)金等價(jià)物。歷史成本作為機(jī)器工業(yè)的產(chǎn)物，隨著生產(chǎn)力約發(fā)展，逐漸步入了鼎盛時(shí)期。建立歷史成本的假設(shè)前提有兩個(gè)：一是幣值穩(wěn)定假設(shè)；二是社會(huì)平均勞動(dòng)生產(chǎn)率不變假設(shè)。歷史成本計(jì)量屬性主要有以下特點(diǎn)：歷史成本會(huì)計(jì)的最大特點(diǎn)是面向過去。從確認(rèn)的基礎(chǔ)看，歷史成本會(huì)計(jì)是建立在過去已經(jīng)發(fā)生的交易或事項(xiàng)基礎(chǔ)上的。不論權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實(shí)現(xiàn)制，都是針對(duì)已發(fā)生的過去交易而言的。前者指因過去交易而引起的權(quán)利和義務(wù)；后者指因過去交易而引起的現(xiàn)金收付。它們的共同特點(diǎn)是建立在已發(fā)生的交易或事項(xiàng)的基礎(chǔ)之上。因此，歷史成本具有客觀可靠性、可檢驗(yàn)性等特點(diǎn)，維護(hù)會(huì)計(jì)信息的可靠性。

2.公允價(jià)值計(jì)量模式。我國(guó)財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)公允價(jià)值的解釋是：在公平交易中，熟悉情況的雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。這一解釋是基于公允價(jià)值形成的前提和基礎(chǔ)是公平交易來做出的，強(qiáng)調(diào)的是公允價(jià)值的“公允性”。公允價(jià)值是在后工業(yè)時(shí)代和信息時(shí)代，科技對(duì)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展推動(dòng)明顯，伴隨著社會(huì)平均勞動(dòng)生產(chǎn)率變動(dòng)顯著而出現(xiàn)的。但是后工業(yè)時(shí)代社會(huì)平均勞動(dòng)生產(chǎn)率不斷提高，通貨膨脹也成為一種常態(tài)，這就對(duì)歷史成本計(jì)量提出了挑戰(zhàn)。自20世紀(jì)90年代至今，公允價(jià)值在西方國(guó)家得到廣泛的應(yīng)用。公允價(jià)值與歷史成本相比主要呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是公允價(jià)值計(jì)量屬性能夠滿足信息使用者的決策需求。公允價(jià)值直接客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并保持“隨行隨市”，保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息有用性。二是公允價(jià)值計(jì)量屬性能更真實(shí)地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)利潤(rùn)計(jì)算是通過收入與相關(guān)成本、費(fèi)用配比進(jìn)行而實(shí)現(xiàn)的，收入按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)量，而成本、費(fèi)用則按歷史成本計(jì)量。這樣由于收入和費(fèi)用計(jì)量屬性不同從而造成利潤(rùn)的虛高，不利于正確反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果。

3.歷史成本、公允價(jià)值的異同。歷史成本、公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量的兩種屬性，都是對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債的一種衡量、評(píng)價(jià)，同的地方。但是它們又是在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中應(yīng)對(duì)不同的情況產(chǎn)生的，又有所區(qū)別。公允價(jià)值（fair value）亦稱公允市價(jià)、公允價(jià)格。熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價(jià)格，或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣的成交價(jià)格。在購(gòu)買法下，購(gòu)買企業(yè)對(duì)合并業(yè)務(wù)的記錄需要運(yùn)用公允價(jià)值的信息。公允價(jià)值的確定，需要依靠會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則第九章“會(huì)計(jì)計(jì)量”，規(guī)定了企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值五種計(jì)量屬性進(jìn)行計(jì)量，將公允價(jià)值首次作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性列入新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用有所創(chuàng)新并較為審慎，這是考慮到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還嚴(yán)格規(guī)范了運(yùn)用公允價(jià)值的前提條件，即公允價(jià)值在具有商業(yè)實(shí)質(zhì)并能夠可靠計(jì)量時(shí)才能使用。值得注意的是，公允價(jià)值計(jì)量在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的大多數(shù)具體準(zhǔn)則中并不具有強(qiáng)制效力，這也是充分考慮了我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)與會(huì)計(jì)環(huán)境。兩者的聯(lián)系在于：在初始計(jì)量日，兩者是一致的。如果市場(chǎng)不發(fā)生通貨膨脹，幣值保持穩(wěn)定，社會(huì)平均生產(chǎn)率保持不變，那么歷史成本和公允價(jià)值相比就不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的背離。這樣，在對(duì)資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行初始計(jì)量或物價(jià)相對(duì)穩(wěn)定的情況下進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，由于歷史成本符合公允價(jià)值的基本要求或在價(jià)值上接近公允價(jià)值，因此，可以直接以歷史成本替代其公允價(jià)值。兩者的區(qū)別在于：歷史成本計(jì)量屬性反映的會(huì)計(jì)目標(biāo)是受托責(zé)任觀。在受托責(zé)任觀下，可靠性重于相關(guān)性。由于歷史成本是基于過去的已發(fā)生的交易或事項(xiàng)形成的市場(chǎng)價(jià)格，所以具有可靠性。又由于歷史成本能得到原始憑證的支持，因此具有可驗(yàn)證性。同時(shí)，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，歷史成本的可靠性也是相對(duì)的。歷史成本只能反映過去交易或事項(xiàng)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的信息，不僅不能反映未來而且同市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)毫無(wú)聯(lián)系。公允價(jià)值計(jì)量屬性反映的會(huì)計(jì)目標(biāo)是決策有用觀。

三、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2007年1月1日新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先是在上市公司房地產(chǎn)企業(yè)中體現(xiàn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，適當(dāng)?shù)匾肓斯蕛r(jià)值，在投資性房地產(chǎn)、企業(yè)合并、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等方面采用了公允價(jià)值的概念或計(jì)量方法。下面試以公允價(jià)值計(jì)量對(duì)上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的投資性房地產(chǎn)為例分析其影響：

（一）對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)在企業(yè)中哪些資產(chǎn)是屬于公允價(jià)值計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)投資性房地產(chǎn)第二條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)第十條規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。這意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中直接交易?；钴S市場(chǎng)，是指同時(shí)具有下列特征的市場(chǎng)：（1）市場(chǎng)內(nèi)交易對(duì)象具有同質(zhì)性；（2）可隨時(shí)找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場(chǎng)價(jià)格信息是公開的。

2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。因此，把土地和房屋作為公司最重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首先就是要按照其持有目的不同，將資產(chǎn)重新分別歸類為：存貨：企業(yè)在日?；顒?dòng)中持有以備出售的房地產(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料；固定資產(chǎn)：企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)高檔寫字樓、公寓項(xiàng)目和擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，而對(duì)主要經(jīng)營(yíng)普通居民住宅的企業(yè)來說，作為存貨的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資性房地產(chǎn)，因而所受影響會(huì)較小。另外，由于“投資性房地產(chǎn)”單獨(dú)列示在資產(chǎn)負(fù)債表上，因此，原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少，流動(dòng)比率降低。

（二）對(duì)所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還規(guī)定，企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是，這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積（其他資本公積）將會(huì)得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原帳面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益。例如：農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2009年2月通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得金山新城B8地塊329畝土地儲(chǔ)備，當(dāng)時(shí)取得該地價(jià)每畝均價(jià)89萬(wàn)元。隨著近年房地產(chǎn)地價(jià)的快速上升，該地塊周邊土地已增值到每畝200萬(wàn)元。若以此市場(chǎng)價(jià)作為公允價(jià)值來計(jì)算，可使該公司所有者權(quán)益增加3.65億元。

（三）對(duì)利潤(rùn)的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日（會(huì)計(jì)期末）按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)“以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物”進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按評(píng)估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)中擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量，那么，今后每年對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；又由于在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷而減少的成本支出，也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。例如：某民營(yíng)投資企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛?萬(wàn)平方米房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)。在2008年1月1日?qǐng)?zhí)行《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》開始，將原成本法模式核算的投資性房地產(chǎn)改為采用按公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，并追溯調(diào)整，從而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6億元。2008年上半年及2008年年度的凈利潤(rùn)則分別增加4000萬(wàn)元及8000萬(wàn)元。從目前看，采用公允價(jià)值模式下不再計(jì)提折舊或攤銷，按公允價(jià)值計(jì)量是可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，企業(yè)凈利潤(rùn)將有提升，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度將會(huì)增大，其影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。如果今后公允價(jià)值的下降的機(jī)率加大也會(huì)使未來的業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)然，企業(yè)在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)可以通過穩(wěn)健的做法，將公允價(jià)值慢慢釋放為企業(yè)的利潤(rùn)。

（四）對(duì)稅負(fù)的影響

按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，但在公允價(jià)值模式下，二者存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不計(jì)提折舊或攤銷；而目前稅法上是按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對(duì)投資性房地產(chǎn)在計(jì)算所得稅時(shí)很可能仍按計(jì)提折舊或攤銷處理，這樣在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響。但如果計(jì)算所得稅時(shí)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計(jì)提折舊或攤銷處理，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)權(quán)衡在成本模式下，計(jì)提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果與公允價(jià)值模式下給企業(yè)帶來收益（但沒有現(xiàn)金流入）之間的利益關(guān)系，最終作出是否采用公允價(jià)值模式的選擇。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注意對(duì)其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的稅法規(guī)定，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的文件規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售確認(rèn)相應(yīng)的所得，同時(shí)按視同銷售價(jià)格確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅成本。此外，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的帳面價(jià)值。當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)來繳納房產(chǎn)稅；企業(yè)因公允價(jià)值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否可用于利潤(rùn)分配等，目前在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定。

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第7篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

投資性房地產(chǎn)的核算范圍包括三類：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。它應(yīng)與企業(yè)的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)區(qū)分開來。作為一種特殊的資產(chǎn)，我國(guó)2006年頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其有單獨(dú)的會(huì)計(jì)處理說明，而對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的模式是新準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)，該計(jì)量模式下對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、損益的核算與舊準(zhǔn)則有較大差異。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理存在的不足

通過分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的分析，筆者發(fā)現(xiàn)以下不足之處，并提出改進(jìn)建議：

1、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式只能兩者選其一。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)可以采用成本和公允價(jià)值兩種后續(xù)計(jì)量模式，后者需符合一定條件才能采用，并且同一個(gè)企業(yè)只能選擇一種模式對(duì)全部投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。一般來說，公允價(jià)值更貼近資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，而公允價(jià)值的有效計(jì)量需要該資產(chǎn)存在活躍交易市場(chǎng)或者運(yùn)用相關(guān)估價(jià)技術(shù)可以獲取接近其價(jià)值的金額。對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，其擁有的投資性房地產(chǎn)很可能只有一部分可以取得科學(xué)的公允價(jià)值，那么按照準(zhǔn)則的要求，該企業(yè)只能對(duì)全部投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這樣將導(dǎo)致對(duì)部分本可以更真實(shí)地進(jìn)行價(jià)值反映的資產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行科學(xué)計(jì)量，降低了會(huì)計(jì)信息的客觀性。

建議對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇可以進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，對(duì)于符合公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)該選用公允價(jià)值計(jì)量模式，不符合條件的采用成本模式計(jì)量，一個(gè)企業(yè)可以存在兩種投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式。同時(shí)，對(duì)符合公允價(jià)值計(jì)量條件的不再是任由企業(yè)選擇，而是必須以此為計(jì)量方式，這樣有利于提高不同企業(yè)對(duì)同一業(yè)務(wù)核算的會(huì)計(jì)信息的可比性，減少企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間。

2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。為了保證會(huì)計(jì)信息的可比性，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式已經(jīng)確定不得隨意變更，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得且滿足公允價(jià)值模式的條件下，才允許從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式計(jì)量。轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)做會(huì)計(jì)政策變更處理，以轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值入賬，記“投資性房地產(chǎn)――成本”，轉(zhuǎn)銷原投資性房地產(chǎn)賬面余額和計(jì)提的折舊、減值準(zhǔn)備，差額調(diào)整留存收益。會(huì)計(jì)政策變更應(yīng)該是追溯調(diào)整的觀念處理，即當(dāng)作一開始便采用公允價(jià)值模式計(jì)量，但上述會(huì)計(jì)處理與追溯調(diào)整存在差異，“投資性房地產(chǎn)――成本”賬戶核算的是公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的初始取得成本，而上述處理的結(jié)果是“投資性房地產(chǎn)――成本”核算后續(xù)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

建議成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，以投資性房地產(chǎn)原始取得成本作“投資性房地產(chǎn)――成本”，資產(chǎn)取得至轉(zhuǎn)換模式之間的公允價(jià)值變動(dòng)記入“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”，轉(zhuǎn)銷原投資性房地產(chǎn)賬面余額和計(jì)提的折舊、減值準(zhǔn)備，差額調(diào)整留存收益。

3、公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的處置。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，出售、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”，按累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸“其他業(yè)務(wù)收入”，雖然“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“其他業(yè)務(wù)收入”都是損益類賬戶，上述處理不影響企業(yè)的利潤(rùn)，但我們知道，損益類賬戶當(dāng)期都會(huì)轉(zhuǎn)銷，處置當(dāng)期以前已經(jīng)記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的金額已于發(fā)生當(dāng)期轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”，不存在余額。因此，要求處置時(shí)將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入并不合理。建議公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，將當(dāng)期已記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的金額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，而不是從取得到處置的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式在我國(guó)的運(yùn)用

2007年1月1日開始執(zhí)行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量通常采用成本模式，符合條件的可以采用公允價(jià)值模式。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)賬面余額以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，由于我國(guó)房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)升值形態(tài)，加之公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，上述因素使得公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)和利潤(rùn)的增加，加大了利潤(rùn)的波動(dòng)性。以此推測(cè)，這可能導(dǎo)致有操縱利潤(rùn)以達(dá)到盈利目的公司的機(jī)會(huì)主義行為，采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但事實(shí)上，截至2008年5月，我國(guó)1，000多家A股上市公司中只有10家采用了公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。筆者認(rèn)為，如此少的上市公司采用該模式，有以下幾個(gè)方面的原因：

1、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的條件嚴(yán)格。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須同時(shí)滿足下述兩個(gè)條件才可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。要采用公允價(jià)值計(jì)量，首先必須滿足計(jì)量對(duì)象的公允價(jià)值能獲得，但準(zhǔn)則還規(guī)定同一個(gè)企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。也就是說，一個(gè)企業(yè)若想采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，需企業(yè)擁有的全部投資性房地產(chǎn)都同時(shí)滿足上面兩個(gè)條件，因此限制了企業(yè)對(duì)該模式的采用。

2、公允價(jià)值獲得的難度較大。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格應(yīng)當(dāng)反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。確定公允價(jià)值時(shí)可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)公開報(bào)價(jià)；無(wú)法取得公開報(bào)價(jià)的可以參照同類或類似房地產(chǎn)最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、日期等因素；也可以給予預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計(jì)量。由于我國(guó)尚未形成市場(chǎng)化程度很高的投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，各地房地產(chǎn)價(jià)值的差異較大，影響因素各異，采用未來現(xiàn)金流預(yù)計(jì)方法又存在現(xiàn)金流估計(jì)不準(zhǔn)確、折現(xiàn)率確定難等問題，所以投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定難度較大，很多企業(yè)寧愿采用更簡(jiǎn)便、可觀察性更強(qiáng)的成本計(jì)量模式。

3、投資性房地產(chǎn)成本模式計(jì)量能降低稅賦及調(diào)節(jié)利潤(rùn)。投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)計(jì)量無(wú)實(shí)質(zhì)差異，每期需對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，折舊攤銷金額計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，即可以作納稅抵減，減少當(dāng)期所得稅。而公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式不但不計(jì)提折舊攤銷，還要按資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值作投資性房地產(chǎn)的余額，公允價(jià)值上升將導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)增加，加大了當(dāng)期的所得稅。此外，在我國(guó)房地產(chǎn)普遍處于價(jià)格上升通道的背景下，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)將公允價(jià)值上升的收益積蓄起來，平時(shí)以遠(yuǎn)低于公允價(jià)值的成本作賬面價(jià)值計(jì)量，企業(yè)需要調(diào)增利潤(rùn)的時(shí)候可以處置投資性房地產(chǎn)，處置收益作“其他業(yè)務(wù)收入”，這種調(diào)節(jié)對(duì)企業(yè)來說更具主動(dòng)性，作用更大。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用建議

引用公允價(jià)值計(jì)量模式的初衷是提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)客觀性，但就目前的運(yùn)用狀況來看并未達(dá)到原來的目的。雖然公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)可以更真實(shí)地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，但若不同企業(yè)對(duì)同一業(yè)務(wù)采用不同的計(jì)量方法，也降低了會(huì)計(jì)信息的可比性。目前看來，公允價(jià)值模式在我國(guó)的應(yīng)用存在諸多問題，需要進(jìn)一步完善。

1、降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的獲得成本。與成本模式相比，公允價(jià)值的取得成本要大很多，并且由于活躍市場(chǎng)的缺乏，估值技術(shù)的不完善，公允價(jià)值的準(zhǔn)確性也受到了質(zhì)疑。因此，應(yīng)培養(yǎng)規(guī)范的市場(chǎng)評(píng)估市場(chǎng)，加大對(duì)評(píng)估技術(shù)的研究，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信能力，從而降低公允價(jià)值這一會(huì)計(jì)信息的獲得成本，并且提高公允價(jià)值的真實(shí)性和說服力。

2、提高管理者及從業(yè)人員素質(zhì)。與舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的各項(xiàng)規(guī)定更加體現(xiàn)了企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)從業(yè)人員職業(yè)判斷的重要性。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇、公允價(jià)值的確定都不可避免地需要財(cái)務(wù)人員的專業(yè)判斷，不同選擇將對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性有重大影響。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)管理者和從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3、加大監(jiān)管和懲罰力度，防止利潤(rùn)操縱。公允價(jià)值計(jì)量的引入導(dǎo)致多個(gè)利潤(rùn)操縱的可能性，為保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，防止利潤(rùn)操縱，我國(guó)應(yīng)建立更加完善的會(huì)計(jì)監(jiān)督管理體系，如加強(qiáng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)，加大證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部門等國(guó)家機(jī)關(guān)的監(jiān)督力度和對(duì)利潤(rùn)操縱行為的懲罰力度等。

（作者單位：廣東物通實(shí)業(yè)投資有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 計(jì)量模式

0 引言

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)。房地產(chǎn)已經(jīng)不能簡(jiǎn)單的適用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。全面實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中增加了一項(xiàng)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱：新準(zhǔn)則）。新準(zhǔn)則的頒布反映了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同。

本文主要通過對(duì)比新準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的異同的對(duì)比，從而促進(jìn)企業(yè)更好的運(yùn)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，準(zhǔn)確把握我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定精神和改進(jìn)方向。

1投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量

在投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量方面，新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。這與國(guó)際準(zhǔn)則保持一致。國(guó)際準(zhǔn)則另外對(duì)于不作為投資性房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，如為使房地產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)所必需的啟動(dòng)費(fèi)之外的其他啟動(dòng)費(fèi)用和其他的不正常損失等支出，不能作為投資性房地產(chǎn)成本的構(gòu)成部分。wwW.133229.coM新規(guī)則中只對(duì)初始計(jì)量成本的項(xiàng)目組成作了規(guī)定。因此，新準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在對(duì)此的規(guī)定在本質(zhì)上是相同的。

2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

2.1 計(jì)量模式運(yùn)用數(shù)量 新規(guī)則規(guī)定一個(gè)企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式對(duì)其所有房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種模式。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，可以采用公允價(jià)值模式或成本模式作為其會(huì)計(jì)政策，并且將選定的會(huì)計(jì)政策采用于其全部投資性房地產(chǎn)?？梢娫谕顿Y性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式數(shù)量上，二者規(guī)定都是二選一。

2.2 計(jì)量模式選用側(cè)重點(diǎn) 新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常采用成本模式，只有企業(yè)有確鑿證據(jù)證明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)?？梢娦聹?zhǔn)則更傾向于成本模式，只有在公允價(jià)值能夠可靠取得時(shí)采用公允價(jià)值模式。

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然對(duì)公允價(jià)值模式和成本價(jià)值模式選用，并未規(guī)定優(yōu)先順序，但認(rèn)為從公允價(jià)值模式變更為成本模式通常不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)；對(duì)于選用成本計(jì)量模式的企業(yè)，仍應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行披露；公允價(jià)值計(jì)量模式還被作為了一些房地產(chǎn)歸為投資性房地產(chǎn)的一個(gè)必備條件。例如：國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)租的，只要該類房地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)定義的且企業(yè)對(duì)該房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，允許將其歸類為投資性房地產(chǎn)，但企業(yè)必須對(duì)所有其它投資性采用公允價(jià)值模式計(jì)量。從以上三個(gè)方面可以看出，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更側(cè)重于使用公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。

2.3 計(jì)量模式轉(zhuǎn)換方面 新準(zhǔn)則規(guī)定，為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠計(jì)量取得且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這主要是由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展并不完善所決定的。對(duì)于企業(yè)而言應(yīng)該慎重的選用公允價(jià)值計(jì)量模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。選用成本模式的，當(dāng)資本市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等客觀情況發(fā)生變化時(shí)，還有選擇公允價(jià)值的機(jī)會(huì)，而一旦選擇了公允價(jià)值模式，就沒有回旋的余地了。因此，新準(zhǔn)則了這么長(zhǎng)時(shí)間，但是很多企業(yè)仍舊選擇成本計(jì)量模式作為其后續(xù)計(jì)量。

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)》規(guī)定，只有能夠?qū)е略谄髽I(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)交易、其他事項(xiàng)或情況進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)的情況下，才能自愿變更會(huì)計(jì)政策。而從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)。由此看出，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不主張從公允價(jià)值模式變更為成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)進(jìn)行計(jì)量，但是并沒有明確的禁止，在特殊條件下，還是存有一定變更的空間，而我國(guó)則明確禁止。

綜上所述，《企業(yè)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的制定，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)范圍的界定、確認(rèn)、計(jì)量模式及轉(zhuǎn)換和相關(guān)信息的披露，順應(yīng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，填補(bǔ)了我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的空白，反映了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同。但是由于我國(guó)具體國(guó)情如資本市場(chǎng)不健全，還與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在一定的差異，但這種差異的存在是客觀和必要的。在我國(guó)資本市場(chǎng)逐漸完善和與國(guó)際市場(chǎng)融合中會(huì)逐漸的縮小。

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第9篇：房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

1《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響

投資房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國(guó)原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系并沒有投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，沒有把投資性房地產(chǎn)作為1個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目來加以處理，而是把現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容分散在其他相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之中。投資性房地產(chǎn)的1個(gè)顯著特點(diǎn)就是其應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)應(yīng)同時(shí)符合兩個(gè)條件：①與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；②該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量，才能作為“投資性房地產(chǎn)”科目核算。

投資性房地產(chǎn)按初始計(jì)量成本進(jìn)行，采用成本和公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，企業(yè)可以對(duì)其采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。具體而言，采用公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)該同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。對(duì)于不能滿足上述兩個(gè)條件的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)采用成本模式對(duì)其進(jìn)行計(jì)量。

對(duì)于采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》進(jìn)行核算；對(duì)于采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》進(jìn)行核算。對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對(duì)其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問題。

企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式1經(jīng)確定，不得隨意變動(dòng)。對(duì)于已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式改為成本模式。并且在公允價(jià)值模式下將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值作為所有者權(quán)益處理，小于時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，以“公允價(jià)值”作為可選模式，這是對(duì)“公允價(jià)值”的謹(jǐn)慎使用。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤(rùn)上可以對(duì)這兩種模式進(jìn)行選擇，如果采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)會(huì)有較大程度的提高，另外，公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少，不同的評(píng)估方式有不同結(jié)果，公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。1直以來，“投資性房地產(chǎn)”以取得成本或建造成本入賬，每年提取折舊，故“投資性房地產(chǎn)”的賬面凈值往往低于“公允價(jià)值”，企業(yè)1旦采用“公允價(jià)值”模式后，對(duì)于當(dāng)期利潤(rùn)將會(huì)大幅增加。當(dāng)然，在地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，有關(guān)上市公司的業(yè)績(jī)也會(huì)大幅下降。

2《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號(hào)——職工薪酬》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響

職工薪酬指企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)給與各種形式報(bào)酬及其他相關(guān)支出。包括職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼，醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)和生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，住房公積金，工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)，非貨幣利，因解除與職工勞動(dòng)關(guān)系給以的補(bǔ)償和其他與獲得職工提供服務(wù)相關(guān)支出。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則除保險(xiǎn)、住房公積金需要根據(jù)規(guī)定比例計(jì)提外，如職工福利費(fèi)等據(jù)實(shí)列支。取消了按工資總額1定比例提取，在由企業(yè)自行掌握的情況下，對(duì)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果就會(huì)產(chǎn)生影響。

3《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。銷售商品收入的計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購(gòu)貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定銷售商品收入金額，合同或協(xié)議價(jià)款不公允的除外。如果采用遞延方式付款的，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入。應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。

如甲公司售出大型設(shè)備1套，協(xié)議約定采用分期付款方式，從銷售當(dāng)年末分5年分期收款，每年2000元，共10000元。假定在銷售成立日支付貨款，只需付8000元（計(jì)算出折現(xiàn)率為7。93%）。那么在銷售當(dāng)年確認(rèn)的主營(yíng)業(yè)收入為8000元，當(dāng)期沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用634元。該年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)會(huì)增加8634元。由于公允價(jià)值沒有確定的標(biāo)準(zhǔn)來判定，故當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果具有人為操作性。

4《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響

企業(yè)合并分為同1控制企業(yè)下的企業(yè)合并和非同1控制下的企業(yè)合并。對(duì)于同1控制下的企業(yè)合并，原則上按權(quán)益結(jié)合法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，對(duì)非同1控制下的企業(yè)合并，原則上按照購(gòu)買法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。企業(yè)合并形成母子公司關(guān)系的，母公司應(yīng)當(dāng)編制購(gòu)買日的合并資產(chǎn)負(fù)債表，因企業(yè)合并取得的購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)負(fù)債及或有負(fù)債應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值列示。

同1控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)中取得的資產(chǎn)和負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照合并日被合并方的賬面價(jià)值計(jì)量。合并方取得的資產(chǎn)凈賬面價(jià)值與支付的合并對(duì)價(jià)賬面價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。非同1控制下的企業(yè)合并，其合并成本按以下規(guī)定確認(rèn)：①通過1次交易實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，其合并成本為購(gòu)買方在購(gòu)買日為取得另1方的控制權(quán)并由此放棄的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行權(quán)益性證券的公允價(jià)值。由于非同1控制下的企業(yè)合并采用購(gòu)買法合并，因此，合并成本按公允價(jià)值計(jì)量；②通過多次交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，其合并成本每1單項(xiàng)交易成本之和，即為每1次所發(fā)生的所支付資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)生的權(quán)益性證券公允價(jià)值之和；③購(gòu)買方為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入企業(yè)合并成本，而不是直接作為當(dāng)期費(fèi)用處理；④在企業(yè)合并或協(xié)議中對(duì)可能影響企業(yè)合并成本的未來事項(xiàng)做出約定的，購(gòu)買方如果是估計(jì)未來事項(xiàng)做出約定的，且估計(jì)未來事項(xiàng)很可能發(fā)生長(zhǎng)對(duì)合并成本影響金額能夠可靠計(jì)量，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入合并成本。

在吸收合并和新設(shè)合并的情況下，購(gòu)買方在購(gòu)買日取得被購(gòu)買方的各項(xiàng)資產(chǎn)（不限于已被確認(rèn)的資產(chǎn)），如果其所帶來的未來經(jīng)濟(jì)利益預(yù)計(jì)能夠流入企業(yè)且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，應(yīng)按其公允價(jià)值確認(rèn)資產(chǎn)。購(gòu)買方在合并日取得被購(gòu)買方各項(xiàng)負(fù)債，如果履行有關(guān)義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值確認(rèn)為負(fù)債。

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還明確了商譽(yù)的概念，在購(gòu)買日，購(gòu)買方的合并成本大于確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值凈額的差額，確認(rèn)為商譽(yù)。企業(yè)應(yīng)于每個(gè)會(huì)計(jì)期末，對(duì)商譽(yù)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》進(jìn)行測(cè)試，計(jì)算確定其減值金額。對(duì)商譽(yù)測(cè)試的減值部分，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

在購(gòu)買日，購(gòu)買方的合并成本小于確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值凈額的差額，為負(fù)商譽(yù)。在取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值進(jìn)行復(fù)核后，計(jì)入當(dāng)期損益。

對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：1是購(gòu)買法與權(quán)益法的選擇會(huì)影響到合并后企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及利潤(rùn)變化。購(gòu)買法下，被收購(gòu)資產(chǎn)以“公允價(jià)值”入賬，會(huì)使資產(chǎn)總額增加，以后每年度攤銷額較大，形成的商譽(yù)會(huì)引起以后年度商譽(yù)減值費(fèi)用增加。因此，正常情況下，購(gòu)買法會(huì)使企業(yè)總資產(chǎn)增加，以后年度利潤(rùn)降低，凈資產(chǎn)收益率也會(huì)降低。此外，合并利潤(rùn)表中，權(quán)益法下所并入的收入、費(fèi)用等是整個(gè)年度的，購(gòu)買法下從購(gòu)買日算起，因此合并當(dāng)年，權(quán)益法的合并利潤(rùn)高于購(gòu)買法。這些影響將使得1些公司偏好權(quán)益法；2是商譽(yù)減值的利用空間。以往，企業(yè)處置資產(chǎn)或股權(quán)，會(huì)帶來非經(jīng)常性收益。以后，非同1控制下的企業(yè)合并，也可能給主并方帶來當(dāng)期收益?！吧套u(yù)”不再逐年攤銷，而是每年做減值測(cè)試，減值損失1經(jīng)確認(rèn)，以后每年度不能轉(zhuǎn)回。這樣規(guī)定給企業(yè)以很大的空間，注重當(dāng)期收益指標(biāo)的情況下，有可能不做減值處理，注重現(xiàn)金流的情況下，有可能大幅減值以獲取所得稅遞延。

5《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響

《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》并未對(duì)金融工具的概念做出具體的規(guī)定，而新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確地把金融工具定義為：形成1個(gè)企業(yè)的金融資產(chǎn)，并形成其他單位的金融負(fù)債或權(quán)益工具的合同。該合同可能是個(gè)人，也可能是合伙企業(yè)、公司形式的實(shí)體或政府機(jī)構(gòu)。金融工具包括基本金融工具（如應(yīng)付賬款，權(quán)益證券等）和衍生金融工具（如金融期權(quán)、期貨或運(yùn)期合約、利率互換以及貨幣互換等）。衍生金融工具無(wú)論是正確還是未確認(rèn)的，均符合金融工具的定義。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在分類上改變了以往按期限劃分資產(chǎn)、負(fù)債類別的做法，而是按金融工具的屬性將資產(chǎn)劃分為：以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)和可供出售金融資產(chǎn)4類；將負(fù)債劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債和其他金融負(fù)債。