房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會計信息質(zhì)量;新企業(yè)會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準則,但是從我國的會計準則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關(guān)注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題。

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質(zhì),比如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風險和報酬在實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務(wù)報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質(zhì)量風險等。這種企業(yè)高風險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風險事項。不過從目前我國的相關(guān)會計法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量,就要按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎(chǔ)上,應(yīng)當建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認準則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設(shè)施費用的預(yù)提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當期財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務(wù)會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調(diào)資產(chǎn)負債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算,包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計核算,其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設(shè)施費用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

參考文獻:

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第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會計信息質(zhì)量;會計準則

隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展,作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮,對國民經(jīng)濟的貢獻率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴重的會計信息失真現(xiàn)象,如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅,虛構(gòu)交易以騙取銀行信用,曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統(tǒng)一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會計信息,因而房地產(chǎn)會計信息的各種質(zhì)量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量,就成為我國理論界和實務(wù)界研究的熱點。綜上所述,本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量低下問題的成因,既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素,也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素,具體而言包括以下幾點:

(一)財務(wù)舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性

房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點,且由于工程結(jié)構(gòu)的原因,在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認,這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務(wù)舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計準則導致會計信息質(zhì)量不高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,使得我國企業(yè)會計準則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務(wù)報告時對某些會計事項自主選擇處理方法,使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進行,導致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異,使得企業(yè)財務(wù)報表不能及時反映企業(yè)當期的真實經(jīng)營情況,從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務(wù)的詳細指引準則和制度,使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性,例如:在收入確認方面,有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認,有的在收訖房屋銷售款后確認,有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認,有的則視收益情況隨意確認,不同的確認方法顯然會對企業(yè)當期利潤產(chǎn)生很大影響,從而導致企業(yè)會計信息嚴重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導致會計信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門,使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管,促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外,由于相關(guān)法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低,一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計信息的主動性。

二、會計信息質(zhì)量低下對利益相關(guān)者的危害分析

通過以上分析可以看出,企業(yè)會計信息質(zhì)量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響,表現(xiàn)在:

(一)會計信息質(zhì)量低下對債權(quán)人的危害

與企業(yè)股東不同,企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行,其在進行信貸決策時,最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進而言之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則,就成為保護債券人利益的關(guān)鍵,這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準則,并扣除未來所面臨的損失,而不包括未來可能的收益。顯然,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風險和信貸風險。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;問題;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會計核算的概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，既對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進行開發(fā)，又對開發(fā)完成的商品進行經(jīng)營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營活動有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

會計核算主要反映的就是企業(yè)資金的運動過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也是如此，在對房地產(chǎn)相關(guān)信息進行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進行的資金運動。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應(yīng)當注意會計核算的可持續(xù)性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運行。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的必要性和重要性

會計核算反映的是企業(yè)的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟活動更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業(yè)財務(wù)管理方向而言，會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會計核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨立的會計準則

2007年開始實行的企業(yè)會計準則，并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的獨立完備的會計準則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對會計核算的進行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目混亂且缺少專用科目

在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準則中，都沒有具體針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及相關(guān)會計核算方法，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時給企業(yè)的會計核算帶來難題，現(xiàn)行會計科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財務(wù)報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關(guān)明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會計科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會計信息的風險未被完全披露，利潤上升間空小

隨著社會的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進步和改進，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項目開發(fā)上的風險、政策不完善造成的風險、土地風險以及工程質(zhì)量建設(shè)風險等，因為生產(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風險比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會計制度和政策法規(guī)對于房地產(chǎn)的會計核算沒有指向性的引導，更沒有相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對企業(yè)會計核算的影響，更對企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責發(fā)生制為會計核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會計核算相關(guān)在制度標準，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會計科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開發(fā)企業(yè)進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎(chǔ)上進行相對全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算準則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認的標準

收入的確認，需要會計人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗，而正確的會計核算更是離不開相關(guān)的會計工作者。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認，更應(yīng)該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業(yè)兩個標準點出發(fā)，其中法律標準可以作為專業(yè)標準的基礎(chǔ)，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評價指標

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評價指標，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展成績。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對企業(yè)的有效經(jīng)營和發(fā)展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會計核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會計核算工作的正常有序運行。

參考文獻:

［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

[關(guān)鍵詞]信息失真 原因 措施

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴峻的考驗，并也逐步走向成熟，在我國經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮著越來越多的作用。在目前我國的城市化建設(shè)中，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強內(nèi)部管理，才能在激烈的行業(yè)競爭中占有一席之地。財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，對企業(yè)經(jīng)營與合理決策起著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強會計控制，避免會計信息失真現(xiàn)象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因

導致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因是來自多個方面的，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個方面。第一，財務(wù)舞弊造成會計信息缺乏真實性和可靠性。房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務(wù)舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。第二，濫用會計準則導致會計信息失真。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務(wù)報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進行，導致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財務(wù)報表不能及時反映企業(yè)當期的真實經(jīng)營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。第三，隨意確認會計事項導致會計信息失真。由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務(wù)的詳細指引準則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性。例如：在收入確認方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業(yè)當期利潤產(chǎn)生很大影響，從而導致企業(yè)會計信息嚴重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導致會計信息質(zhì)量缺乏公信力。由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計信息的主動性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的影響

導致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響。會計信息失真對債權(quán)人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進行信貸決策時，最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風險和信貸風險。會計信息失真對政府政策調(diào)控的影響，會計信息是各種經(jīng)濟信息的基礎(chǔ)，是政府部門制定各項經(jīng)濟政策的重要依據(jù)。由于會計信息占了社會經(jīng)濟信息總量的70%以上，因而房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟信息的總體質(zhì)量，從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真是不爭的事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個經(jīng)濟工作的正常秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進程。會計信息失真對投資者會產(chǎn)生誤導，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強的周期性，表現(xiàn)為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進，因而一般的公司業(yè)績評價指標無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況，從而造成會計信息失真，對投資者造成誤導；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過隨意確認預(yù)提賬款、任意攤銷預(yù)提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露造成企業(yè)會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

3 避免房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的措施

首先要建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產(chǎn)企業(yè)會計中一些特殊事項，規(guī)定具體的會計準則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息中企業(yè)財務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。應(yīng)補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。其次是改進與完善會計信息的披露制度，提高會計信息披露的真實性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴；拓寬信息披露渠道；進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟和法律環(huán)境。再次政府要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產(chǎn)項目開發(fā)進展的相關(guān)信息，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕會計信息造假價的空間；加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法；對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息誤導的程度。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準則現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為會計期間的存在,可能導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的實現(xiàn)和貨幣資金實際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況,所以會產(chǎn)生有權(quán)責發(fā)生制和現(xiàn)金收付實現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國企業(yè)會計準則的規(guī)定,企業(yè)的會計核算應(yīng)當以權(quán)責發(fā)生制為主體。但是,通過多年來的房地產(chǎn)企業(yè)會計工作實踐,筆者認為,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊特點,更加適合采取現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為采取權(quán)責發(fā)生制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤的情況。權(quán)責發(fā)生制的實施,從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會,簡而言之,就是便于人為調(diào)節(jié)利潤,導致會計信息的失真,進而導致國有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責發(fā)生制無法準確地反映出企業(yè)的實際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),導致企業(yè)簽訂的購銷合同越多,其應(yīng)收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權(quán)責發(fā)生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則,還能夠準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況,實現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中,不影響現(xiàn)金收入與費用以及營業(yè)外各項收支的調(diào)整,可見,現(xiàn)金收付實現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對于房地產(chǎn)公司而言,在經(jīng)營業(yè)務(wù)及收入的會計核算中,應(yīng)當允許權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現(xiàn)制以確認收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權(quán)責發(fā)生制進行確認的,在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實現(xiàn)制的辦法來具體實施。

2.合理設(shè)置會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算,就可以不單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬,只需在成本項目欄目內(nèi)增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發(fā)成本一級賬,把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設(shè)為一級賬,然后再設(shè)置明細項目。在實際操作中,企業(yè)完全可以設(shè)立開發(fā)成本明細臺賬,根據(jù)核算對象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結(jié)束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監(jiān)督分析,同時又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

3.擴大企業(yè)信息披露范圍

改進房地產(chǎn)公司的會計核算工作,應(yīng)擴大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍,主要應(yīng)抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構(gòu)成信息的披露。對于擁有大批量優(yōu)質(zhì)低價土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式,相對于其他同類企業(yè)來說具有更大的競爭優(yōu)勢,從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢頭,進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額,根本無法掌握土地儲備的相關(guān)信息。可見,在房地產(chǎn)公司的財務(wù)報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內(nèi)容,是很有必要的。二是注重分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財務(wù)報告的附注中加入分項目的現(xiàn)金流量信息,也就是說,要以企業(yè)的具體項目為基本單位,披露本公司在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,主要包括銷售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點,需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度,保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量,由于房地產(chǎn)商品還具有長期、高價值等特點,企業(yè)要按照所開發(fā)項目的具體情況來提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金,以提升應(yīng)付風險的能力。同時,要在企業(yè)的財務(wù)會計報告中充分闡述各種風險,也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報表附注中增加風險披露的相關(guān)內(nèi)容,對公司還在開發(fā)中的土地、項目等風險進行充分說明,以提高抗擊風險的力度。

4.結(jié)語

在實施新會計準則之后,會計規(guī)范體系建設(shè)越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強,有關(guān)監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實際特點,進一步分析如何加強和改進本企業(yè)的會計核算工作,為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟效益。

參考文獻:

[1]郭公民,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的幾個問題[J].浙江金融,2006(11).

[2]饒倩妮,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算初探[J].決策與信息•財經(jīng)觀察,2007(1).

[3]郜月,新會計準則體系下投資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概算[J].河南科技,2007(2).

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 收入核算 成本核算

近些年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關(guān)注的重點。房屋作為一種特殊的商品，具有價值大、開發(fā)周期長等特點，與傳統(tǒng)的商品有巨大的差異，自然導致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產(chǎn)會計核算方面的問題也暴漏出來，一些收入、成本核算方面的問題也值得商榷。

一、房地產(chǎn)會計核算中存在的問題

（一）會計核算中收入存在的問題

企業(yè)會計準則與稅收規(guī)定存在著不同。企業(yè)會計準則對于收入的確認有五項原則，由于企業(yè)獲得預(yù)售許可證可進行房屋的出售，此時通常房屋還未建設(shè)，購房者購買的是期房，但是此時房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到購房者的款項，而商品所有權(quán)上的風險并未有效轉(zhuǎn)移，不符合準則規(guī)定的收入確認的標準。只有等到所開發(fā)的房產(chǎn)竣工驗收并移交給購房者之后才能確認收入。而稅法上則規(guī)定預(yù)售所得款項需要計入預(yù)售收入并需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)對于相關(guān)附屬設(shè)施比如地下室、停車位、閣樓的銷售并沒有進行收入的確認，這部分也屬于房地產(chǎn)銷售的范圍，卻并未納入到收入中來。而且，在銷售過程中包括的物業(yè)費、罰款、政府獎勵、收取的客戶違約金并未在收入中體現(xiàn)。

（二）會計核算中成本存在的問題

首先，目前的房地產(chǎn)成本核算并未對成本的計算與分配進行詳細的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的對象種類很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來說，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對于高層建筑來說，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來度量，必然導致會計計量的不準確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在通過操縱成本來偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對象，自用的是沒有單獨進行成本的核算，反而計入主營業(yè)務(wù)成本，減少了利潤，降低了對于國家的對手貢獻。有的房地產(chǎn)企業(yè)通過擴大期間費用的范圍來增加成本，將購房者交納的房款用作廣告費、業(yè)務(wù)招待費等的支出，計入管理費用，無形之中增大了成本?；蛘邔⑦`規(guī)發(fā)票入賬，通過修改、自行填列過期作廢的發(fā)票，來增加營業(yè)成本，降低企業(yè)利潤。

二、改善房地產(chǎn)會計核算相關(guān)問題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設(shè)施收入核算制度。相關(guān)部門可以嘗試指定一套符合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認制度。同稅收法規(guī)結(jié)合起來，把簽訂銷售合同時收取預(yù)收款的時點作為銷售收入確認的時點。這樣就會避免因為無法確認收入而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)報表上出現(xiàn)大量的虧損，同時真正銷售的時候又會產(chǎn)生巨量的收入，財務(wù)報表上顯示有大量的利潤，無法真實反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況。二是要規(guī)定好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入核算的范圍，該核算的范圍應(yīng)該包括商品房以及配套的設(shè)施。三是加強對土地轉(zhuǎn)讓、房屋出租的收入以及其他收入的監(jiān)管力度。這部分收入大約占整個房地產(chǎn)企業(yè)收入的15%。對于土地的轉(zhuǎn)讓收入，國家可以建立在不同地區(qū)的土地價格的數(shù)據(jù)庫，并且規(guī)定最低的土地交易價格的標準，低于該標準就不給于過戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強輔助材料的管理。通過建立“銷售備查簿”、“預(yù)售收入備查簿”、“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊”等輔助材料，可以從側(cè)面真實反映企業(yè)真實的應(yīng)納稅所得額。這樣就可以防止企業(yè)隨意調(diào)整收入以及利潤，使房地產(chǎn)企業(yè)達到納稅規(guī)范。

（二）對于高層建筑成本核算“因?qū)佣悺?/p>

通過層次分析法或者其他適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定權(quán)重的方法，對于每一層樓房確定一個用來計算成本的權(quán)重，通過總成本和可銷售建筑面積計算平均成本，以每一層樓的權(quán)重乘以平均成本，算出銷售成本，做到銷售收入與成本的配比。舉個例子，某房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗以及科學的計算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權(quán)重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問題。另外，需要準確歸集和分配成本。對于復(fù)雜的工程，很難將成本費用歸集到成本核算對象。這時就需要運用科學的方法進行成本費用的分配，嚴禁隨意分配?；A(chǔ)設(shè)施費用可以采用因果關(guān)系法，按照歷史發(fā)生的原因進行分攤。配套設(shè)備按照按照預(yù)算面積分攤，按建筑面積分配一些現(xiàn)場組織的管理費用。按照占地面積分配拆遷補償費及土地征用費。

（三）加強審計的作用

通過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本操縱行為，對經(jīng)濟活動的真實性進行獨立的監(jiān)督和評價，促進實現(xiàn)經(jīng)濟管理的有效性，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建立。同時，也要結(jié)合外部審計的力量，對于企業(yè)違法違規(guī)的行為進行披露，以及修正企業(yè)不合規(guī)范的賬務(wù)處理行為。內(nèi)部審計與外部審計相互結(jié)合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的行為的發(fā)生。

三、結(jié)束語

目前階段，我國房地產(chǎn)市場方面依然不成熟，會計核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應(yīng)該結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律，利用有效的管理制度，提高會計核算的準確性，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算系統(tǒng)。

參考文獻：

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

稽查問題一,房地產(chǎn)開發(fā)商減免業(yè)主的管理費,可否代業(yè)主繳交費用給物業(yè)管理公司后,在本公司“銷售費用――銷售傭金”列支代業(yè)主交納的管理費。

解答:房地產(chǎn)開發(fā)商在購房活動中減免業(yè)主的管理費,應(yīng)該等同于開發(fā)商給予業(yè)主購房行為的折扣或折讓。對于折扣或折讓能否稅前減除按相關(guān)規(guī)定。對于開發(fā)商代業(yè)主向物業(yè)管理公司交納的管理費不能稅前扣除(對于房地產(chǎn)開發(fā)商委

托物業(yè)管理公司對待售商品房看管維護費,可以稅前扣除),因開發(fā)商將物業(yè)出售給業(yè)主后,物業(yè)的所有權(quán)屬于業(yè)主,物業(yè)管理費是針對擁有所有權(quán)的物業(yè)的業(yè)主產(chǎn)生的管理費用。所以開發(fā)商的物業(yè)未出售前產(chǎn)生的物業(yè)管理費可以列支,物業(yè)出售后又沒有承租該物業(yè),屬于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出,因此不能再稅前列支已出售的物業(yè)所產(chǎn)生的物業(yè)管理費。

稽查問題二,房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行委托貸款的方式,將有關(guān)該公司的股東、家族成員、高層管理人員以及一些學校的資金貸給開發(fā)商。這種通過銀行委托貸款方式借入的資金,能否視同從關(guān)聯(lián)企業(yè)借入的資金,有關(guān)該公司的股東、家族成員、高層管理人員能否確定為關(guān)聯(lián)方。

解答:首先要有證據(jù)表明是委托貸款,同時也有證據(jù)表明委托方為該公司的股東、家族成員、高層管理人員。因此從2008年1月1日起這種通過銀行委托貸款的方式借入的資金,能視同從關(guān)聯(lián)企業(yè)借入的資金,有關(guān)該公司的股東、家族成員、高層管理人員能確定為關(guān)聯(lián)方。

中國銀行規(guī)定“委托貸款”是由政府部門、企事業(yè)單位作為委托人(目前不接受個人委托)提供資金,由受托人(即中國銀行)根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第一百一十九條:企業(yè)所得稅法第四十六條所稱債權(quán)性投資,是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的,需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質(zhì)的方式予以補償?shù)娜谫Y。企業(yè)間接從關(guān)聯(lián)方獲得的債權(quán)性投資,包括:(一)關(guān)聯(lián)方通過無關(guān)聯(lián)第三方提供的債權(quán)性投資;(二)無關(guān)聯(lián)第三方提供的、由關(guān)聯(lián)方擔保且負有連帶責任的債權(quán)性投資;(三)其他間接從關(guān)聯(lián)方獲得的具有負債實質(zhì)的債權(quán)性投資。 企業(yè)所得稅法第四十六條所稱權(quán)益性投資,是指企業(yè)接受的不需要償還本金和支付利息,投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)擁有所有權(quán)的投資。 企業(yè)所得稅法第四十六條所稱標準,由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另行規(guī)定。具體比例見《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2008]121號)。企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料,并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的;其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出,在計算應(yīng)納稅所得額時準予扣除。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈特別納稅調(diào)整實施辦法(試行)〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕2號)的相關(guān)規(guī)定。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第一百零九條:企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方,是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人:(一)在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系;(二)直接或者間接地同為第三者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。

根據(jù)以上規(guī)定,公司的股東、家族成員、高層管理人員委托銀行給本企業(yè)貸款的行為符合《企業(yè)所得稅法實施條例》第一百一十九條相關(guān)條款的規(guī)定,同時委托方也符合《企業(yè)所得稅法實施條例》第一百零九條有關(guān)關(guān)聯(lián)方的規(guī)定。

企業(yè)關(guān)聯(lián)方支出利息支出問題

對于財稅[2008]121號文件的解釋問題上,如果在規(guī)定的關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資和權(quán)益性投資比例之內(nèi)的以及超過比例的,但符合第二條規(guī)定,支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出都可以在稅前扣除,但都必須按不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率標準計算。關(guān)聯(lián)方按國稅發(fā)[2009]2號八十九條證明其交易活動符合獨立交易原則,實際稅負率=主表33/25(實際應(yīng)納所得稅額/應(yīng)納所得稅額)。

此外,關(guān)聯(lián)債資比例問題,參照《特別納稅調(diào)整實施辦法(試行)》(國稅發(fā)[2009]2號)內(nèi)容:關(guān)聯(lián)債資比例=年度各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資之和/年度各月平均權(quán)益投資之和;

其中:各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資=(關(guān)聯(lián)債權(quán)投資月初賬面余額+月末賬面余額)/2;各月平均權(quán)益投資=(權(quán)益投資月初賬面余額+月末賬面余額)/2

權(quán)益投資為企業(yè)資產(chǎn)負債表所列示的所有者權(quán)益金額。如果所有者權(quán)益小于實收資本(股本)與資本公積之和,則權(quán)益投資為實收資本(股本)與資本公積之和;如果實收資本(股本)與資本公積之和小于實收資本(股本)金額,則權(quán)益投資為實收(股本)金額資本。

而《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十一條第二項規(guī)定,“企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除”。此規(guī)定是從利息分攤的角度進行的。

如果該企業(yè)的委托貸款發(fā)生在2008年1月1日之前,根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除的辦法》第三十六條“納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的,超過部分的利息支出,不得在稅前扣除”。

《稅收征管法實施細則》第五十一條 稅收征管法第三十六條所稱關(guān)聯(lián)企業(yè),是指有下列關(guān)系之一的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織:(一)在資金、經(jīng)營、購銷等方面,存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系; (二)直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。

在2008年以前發(fā)生的類似業(yè)務(wù),按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂的通知》(國稅發(fā)[2004]143號)的規(guī)定認定關(guān)聯(lián)關(guān)系。[注:該通知第(十一)規(guī)定:《規(guī)程》第五十條修改為:“在中華人民共和國境內(nèi),外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以外的企業(yè),比照本規(guī)程執(zhí)行?！盷

在實務(wù)操作中,各地稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)向個人借款的利息支出是否可在稅前扣除有不同理解,一種觀點認為只有企業(yè)向企業(yè)發(fā)生的借款利息,在未超過金融企業(yè)同期同類貸款利率的前提下,計算的利息支出可以在稅前扣除,而對于企業(yè)向個人的借款利息支出則不能在稅前扣除;而另一種觀點認為,《企業(yè)所得稅法》所規(guī)定的企業(yè)定義中包含“在中國境內(nèi)設(shè)立的機構(gòu)、場所以及外籍自然人”,同時規(guī)定外籍自然人來源于中國境內(nèi)的借款利息在繳納預(yù)提企業(yè)所得稅后,其支付利息的企業(yè)可以在稅前扣除,而企業(yè)向境內(nèi)居民個人的借款,支付利息的企業(yè)代扣代繳個人所得稅后則不能在稅前扣除。

稽查問題三,按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則,銀行利息應(yīng)當作為期間費用在“財務(wù)費用”科目支出,而房地產(chǎn)商直接在“生產(chǎn)成本――房地產(chǎn)開發(fā)成本――開發(fā)間接費用――利息”科目列支,這樣歸集對當期利潤是否有影響。(由于剛?cè)雸?企業(yè)有關(guān)成本核算方法等內(nèi)控制度還沒有提供)

解答:在所得稅方面:第一階段,2007年1月1日之前的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會計制度(舊準則)與所得稅暫行條例等規(guī)定(舊稅法)的差異;第二階段,2007年1月1日至2008年1月1日的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會計準則(新準則)與所得稅暫行條例等規(guī)定(舊稅法)的差異;第三階段,2008年1月1日起的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會計準則(新準則)與企業(yè)所得稅法等規(guī)定(新稅法)的差異。2007年及以前發(fā)生的,應(yīng)按照2000年的《稅前扣除辦法》規(guī)定,在開發(fā)完工前的利息支出在開發(fā)成本中扣除。

當然不執(zhí)行企業(yè)會計準則(新準則)的,2008年1月1日之前的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會計制度(舊準則)與所得稅暫行條例等規(guī)定(舊稅法)的差異;2008年1月1日之后的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會計制度(舊準則)與企業(yè)所得稅法等規(guī)定(新稅法)的差異。

新舊會計準則關(guān)于“借款費用”的差異:

新準則與原準則相比,主要變化如下:(一)擴大了借款費用允許資本化的資產(chǎn)范圍 。原準則(企業(yè)會計制度)規(guī)定,借款費用允許資本化的資產(chǎn)范圍僅限于固定資產(chǎn);新準則的規(guī)定擴大到符合資本化條件的資產(chǎn),包括需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房地產(chǎn)等除了固定資產(chǎn)之外的其他資產(chǎn)。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合資本化條件的應(yīng)對利息支出資本化。(二)擴大了借款費用允許資本化的借款范圍。原準則只允許專門借款所發(fā)生的借款費用才可資本化,計入相關(guān)資產(chǎn)成本;新準則規(guī)定,除了專門借款的借款費用之外,為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款的借款費用也允許資本化,計入相關(guān)資產(chǎn)成本。(三)改變了借款利息資本化金額的計算方法。

新稅法關(guān)于利息支出的規(guī)定:《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十一條,企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理:(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配,其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用,可直接在稅前扣除。(二)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理地分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

筆者個人認為“符合稅收規(guī)定的借款費用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出,應(yīng)符合《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2008]121號)的有關(guān)規(guī)定。

新準則與新稅法(房地產(chǎn)方面)的相同點:從2007年1月1日起上市公司開始實施新會計準則,即從2008年1月1日起,上市的房地產(chǎn)企業(yè),對于達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨(商品房),所發(fā)生的借款費用應(yīng)當資本化。借款費用允許資本化的借款范圍包括:專門借款和一般借款。稅法沒有詳細規(guī)定借款費用資本化金額的具體方法,在稅法沒有新的規(guī)定的前提下,遵從會計準則關(guān)于借款費用開始資本化的時點、暫停資本化的時間、停止資本化的時點、專門借款資本化金額的確定、一般借款資本化金額的確定、借款輔助費用及外幣專門借款匯兌差額資本化的原則和方法來確定。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨利息支出資本化的有關(guān)規(guī)定,新準則與新稅法的規(guī)定是一致的,值得注意的是:《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第三條“企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！痹摋l款是企業(yè)確認計稅成本,結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù),而非利息支出停止資本化的判斷標準。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的利息支出資本化的有關(guān)規(guī)定,新準則與新稅法的規(guī)定是一致的,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接自行建造固定資產(chǎn),對于利息支出資本化的有關(guān)規(guī)定,新準則與新稅法的規(guī)定略有差異。

會計準則規(guī)定,自行建造固定資產(chǎn)的入賬價值,由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成;《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條固定資產(chǎn)按照以下方法確定計稅基礎(chǔ):(一)外購的固定資產(chǎn),以購買價款和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ);(二)自行建造的固定資產(chǎn),以竣工結(jié)算前發(fā)生的支出為計稅基礎(chǔ)……本條對預(yù)定可使用狀態(tài)的把握以工程的竣工結(jié)算為標志。這一規(guī)定與會計準則是有差異的,因為會計準則并沒有將預(yù)定可使用狀態(tài)等同于工程的竣工結(jié)算,有可能存在已達到預(yù)定可使用狀態(tài)但并未辦理竣工結(jié)算的固定資產(chǎn)。對于在達到預(yù)定可使用狀態(tài)后,竣工結(jié)算前支付的利息金額,準則不需要資本化了,而按稅法的規(guī)定仍需要資本化,這是一般規(guī)定,應(yīng)服從下面的專門規(guī)定。對此,會計準則的規(guī)定是,已達到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn),應(yīng)當按照估計價值確定其成本,并計提折舊;待辦理竣工決算后,再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值,但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。同時提請注意的是,稅法的用詞是“結(jié)算”,準則的用語是“決算”,兩者是有明顯差異的。稅法強調(diào)了收付實現(xiàn)制。

新準則與新稅法(房地產(chǎn)方面)的不同點:即不符合稅收規(guī)定的借款費用,由于房地產(chǎn)企業(yè)對于資本化的利息支出是記入了存貨成本或固定資產(chǎn)原值,導致資產(chǎn)的會計基礎(chǔ)與計稅基礎(chǔ)不同,應(yīng)調(diào)整折舊或計稅成本。對于利息支出在財務(wù)費用中的差異直接調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

新舊稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出差異的規(guī)定:《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》(國稅發(fā)[2000]84號)第三十五條,從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用,在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的,應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第031號)第11款:“利息按以下規(guī)定進行處理:(1)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)配比計入成本對象(這就是專門規(guī)定,不強調(diào)結(jié)算問題);屬于成本對象完工后發(fā)生的,可作為財務(wù)費用直接扣除。 (2)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的,借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件,其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。(3)開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)(包括分支機構(gòu))和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的,關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的,超過部分的利息支出,不得在稅前扣除;未超過部分的利息支出,準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第031號)第二條第一款:(一)符合下列條件之一的,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工:1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象);2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象);3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)。

新舊稅法都要求房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品的利息支出進行資本化處理,舊稅法停止資本化的時點以稅法規(guī)定的完工條件為標準,新稅法停止資本化的時點以新會計準則的規(guī)定為準。新舊稅法強調(diào)了“為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金”可理解為專門借款的利息支出才需要資本化。舊稅法關(guān)于利息支出資本化金額的計算方法是:“屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)配比計入成本對象;屬于成本對象完工后發(fā)生的,可作為財務(wù)費用直接扣除”。舊稅法的配比原則是指《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第031號)第八條第一款:“3.開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本,應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中,直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本,直接計入成本對象中;共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本,應(yīng)按各個成本對象(項目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配”。新稅法關(guān)于利息支出資本化時點及資本化金額的計算及利息支出的歸集和分配以新企業(yè)會計準則的規(guī)定為準,其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用,可直接在稅前扣除。新準則關(guān)于專門借款資本化金額的公式是:每一會計期間專門借款利息資本化金額 =專門借款當期實際發(fā)生的利息費用-尚未動用的借款資金的利息收入-尚未動用的借款資金暫時性投資收益。

利息支出資本化是暫時性差異。稅收規(guī)定與準則規(guī)定對于稅前扣除的不同形成的差異是永久性差異。

稽查問題四,房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行委托貸款借入的資金是不是應(yīng)在“長期借款”或“短期借款”反映,通過對每月委托貸款支出利息的倒算得出銀行委托貸款借入的資金,遠遠超出“長期借款”或“短期借款”的金額。

解答:房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行委托貸款借入的資金應(yīng)在“長期借款”或“短期借款”反映。通過對每月委托貸款支出利息的倒算得出銀行委托貸款借入的資金,遠遠超出“長期借款”或“短期借款”的金額。一種可能是利息支出存在不合理性,存在超標準的利息支出;另一種可能是企業(yè)將貸款轉(zhuǎn)去關(guān)聯(lián)公司使用,由本公司承擔利息支出。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則范文

【關(guān)鍵詞】財務(wù)風險；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算策略

1 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1 會計科目設(shè)置缺乏科學性

會計科目的定義是指對經(jīng)濟活動或會計對象的具體內(nèi)容，進行詳細分類設(shè)計的會計項目。而設(shè)置會計科目是會計專業(yè)獨有的方法，也是依據(jù)國家法規(guī)、會計學科的統(tǒng)一技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范，以及各個企業(yè)的組織形式實施分類管理的基礎(chǔ)性工作，而且會計科目能對會計活動進行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置，也是根據(jù)會計記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。

1.2 財務(wù)風險披露不夠充分

新會計準則對財務(wù)風險的規(guī)定是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)風險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險主要來源有投資風險、籌資風險、現(xiàn)金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關(guān)于質(zhì)量保證金問題基本未加披露。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不對應(yīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對于在項目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項也無法確認為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當?shù)睦щy。一是會出現(xiàn)多計開發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結(jié)算時間，推遲項目財務(wù)決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應(yīng)納稅所得額，通過人為將應(yīng)由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發(fā)項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體計算是整個建設(shè)工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算策略

2.1 房地產(chǎn)會計科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細等特征

在進行房地產(chǎn)會計科目設(shè)置時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開發(fā)項目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置時，應(yīng)當設(shè)置成開發(fā)成本項目，房屋開發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。并且對于房屋開發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開發(fā)成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務(wù)軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續(xù)幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發(fā)成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、開發(fā)間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據(jù)實際情況設(shè)置具體核算科目。在實務(wù)會計核算中，可以按核算對象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發(fā)成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。

2.2建立房地產(chǎn)財務(wù)風險管理體系

2.2.1 風險管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認識并處理現(xiàn)實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對于房產(chǎn)企業(yè)來說，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數(shù)據(jù)庫，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項目情況信息，建立風險評估系統(tǒng)，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達到識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。

2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長，國家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關(guān)披露。如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨開發(fā)風險、籌資風險、土地風險等。

2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關(guān)的成本、費用應(yīng)當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，做到在同一個會計期間內(nèi)進行確認計量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費用，所以企業(yè)實行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財務(wù)成果，而且能夠正確地計算出本期損益。

那么作為房地產(chǎn)這樣一個特殊的行業(yè)，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。

即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，然后按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶、價格不同的分別設(shè)置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認收入、費用及損益的目的。

3 結(jié)束語

總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對于現(xiàn)在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產(chǎn)市場將會發(fā)展得更好。

參考文獻