公園運營管理方案精選(九篇)
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第1篇：公園運營管理方案范文
（運營管理部）
一、2020年工作情況
(一)停車場運營方面：
一是完成義安大道、和平停車場、投資大廈停車場3個停車場300多個停車位的建設與運營。
二是完成了淮河路停車樓、長江路停車樓、西湖濕地公園、北斗西路、天橋花園停車場825個車位的接管運營工作。
三是探索停車運營管理模式，提高車場管理水平，開發(fā)建設了鄰嘉公司自己的車場管理平臺—安心停車云，實現(xiàn)實時掌握各車場車輛及營收情況，并實現(xiàn)了遠程監(jiān)控、遠程抬桿功能。
四是根據(jù)各停車場運營情況，利用節(jié)假日、開業(yè)大酬賓等為契機推廣各車場優(yōu)惠促銷方案，并積極對接各車場周邊單位辦理團購包車業(yè)務，實現(xiàn)營業(yè)收入80萬元（預計10-12月份營業(yè)收入20萬元）。
五是根據(jù)全年工作計劃，新增建設并投入使用義安大道充電站、北斗西路充電站等4座新能源汽車充電站，充電樁累計已達50臺，實現(xiàn)充電樁充電收入19.5萬元（預計10-12月份營業(yè)收入6萬元）。
（二）資產(chǎn)運營方面：
一是實事求是開展資產(chǎn)出租工作，減少資產(chǎn)閑置，強化出租資產(chǎn)合同履約，利用護欄廣告、鄰嘉公司微信公眾號加大資產(chǎn)推介力度，實現(xiàn)經(jīng)營收入78.4萬元（（預計10-12月份營業(yè)收入25萬元）。
二是積極推進南鄰里中心招商工作，運用燈箱廣告、護欄廣告、車場廣告、招商熱線、微信公眾號等招商便捷服務平臺，并設置了招商中心，持續(xù)將南鄰里中心工程進度、招商動態(tài)第一時間告知各方客商，穩(wěn)定投資預期。同時，同步設計印制了2000本招商手冊，帶著手冊主動走出去，積極請進來，先后對接了上海四季教育、江蘇九如城養(yǎng)老、南山養(yǎng)老、暉仁養(yǎng)老、蘇果超市、江南大藥房、中國銀行、辛掌柜等近20家商戶和項目。
（三）其他運營方面
一是利用北斗西路管理用房開設了鄰嘉便利店，實現(xiàn)銷售收入6.9萬元（預計10-12月份銷售收入1.5萬元）
二是實現(xiàn)充電樁及道閘銷售收入0萬元
二、2021年工作安排
一是繼續(xù)加大停車場、充電站精細化管理力度，進一步提高服務水平；充分利用信息化、網(wǎng)絡化等方式，提高各停車場停車的包月收入.
二是繼續(xù)加大南鄰里中心招商推介工作，做好資產(chǎn)整體規(guī)劃，確保資產(chǎn)不閑置。
第2篇：公園運營管理方案范文
[關鍵詞]村鎮(zhèn)公共設施；優(yōu)化配置；運營管理；綜述
[DOI]1013939/jcnkizgsc201630224
1村鎮(zhèn)公共設施概念界定
公共設施又稱為公共服務設施，其在《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中有較為明確的定義，是為了滿足不同階層群眾居民的基本生活需求而建設的居住區(qū)配套建筑設施并提供相應服務的總稱[1]。我國的城鎮(zhèn)化建設目前處于高速發(fā)展的階段，提高村鎮(zhèn)居民的生活滿意度是實現(xiàn)村鎮(zhèn)健康發(fā)展的要求，因而，公共設施的配置是完善居住性能的重要因素。
村鎮(zhèn)內部情況不同，所需公共設施種類也有所不同，《鎮(zhèn)規(guī)劃標準》（GB50188―2007）中從公共設施所能提供服務種類的角度對公共設施進行了分類，包含行政管理、教育機構、文體科技、醫(yī)療保健、商業(yè)金融、集貿市場六類。簡單來說，公共設施就是由中央及地方政府分配的供給村鎮(zhèn)區(qū)域居民普遍意義上應配置的共同性設施，鎮(zhèn)政府部門為了滿足居民正常生產(chǎn)、生活而在其基本生活范圍內直接或間接提供的服務設施，將公共設施分為基本和可選擇兩類，前者包括行政管理、教育、文體科技和醫(yī)療衛(wèi)生，后者包括商業(yè)金融和農(nóng)貿[2]；從更廣義的角度，公共設施不僅是硬件上的建筑、設備，還包括圍繞這些設施所提供的數(shù)據(jù)與技術服務。
不同學者對公共設施的劃分標準有所不同，楊新海等（2013）將公共設施分為基本公共服務設施和非基本公共服務設施，每種設施又分為半徑依賴型和鎮(zhèn)域服務型，半徑依賴型服務設施是指為滿足居民日常生活所需的公共服務設施，鎮(zhèn)域服務型設施的服務范圍作用于整個鎮(zhèn)域地區(qū)的居民生活需求[3]。結合政府部門有關文件及學者對公共設施的定義，主要的公共設施歸納在如下：①行政管理――人民政府、公安局、法庭、農(nóng)林土地管理機構、稅務局、交通監(jiān)管站、居委會；②教育機構――專科院校、高中、初中、小學、幼兒園；③文體科技――體育場、公園、影院、圖書館、文化站、科技館；④醫(yī)療保健――醫(yī)院、防疫站、衛(wèi)生室、計劃生育指導站；⑤商業(yè)金融――百貨店、超市、日用雜貨店、藥店、書店、銀行、郵局、飯店、旅館、理發(fā)、浴室；⑥集貿市場――糧油、土特產(chǎn)、蔬菜、副食品、畜禽、水產(chǎn)、肉類；⑦社區(qū)服務――敬老院、老年活動室。因村鎮(zhèn)的等級（中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、中心村、基層村）及具體實際情況的不同，所需的公共設施需要區(qū)分為必要、非必要和不需要，例如高級中學對于中心鎮(zhèn)是必要的，一般鎮(zhèn)是非必要的，中心村、基層村則不需要配置。
2村鎮(zhèn)公共設施優(yōu)化配置
西方學者對村鎮(zhèn)公共設施的配置方法與理論有較早且深入的研究。埃比尼澤?霍華德（1898）提出的“田園城市”理論以應對英國城市因交通不順暢、自然環(huán)境惡化及城市化遷徙嚴重的狀況導致的不良社會環(huán)境問題，他對城市的布局結構提出獨到的見解，認為空間的相互隔離控制或者內部設施功能的重組可以改善人類的居住環(huán)境，采用的主要手段是對居住區(qū)及其附屬公共設施進行空間上的重新排位與疏導[4]。道格拉斯?戴蒙德在1912年率先提出“鄰里單位”的概念，認為它是社會結構的可重復的組成單元，并認為社區(qū)公共設施的規(guī)劃是其設計的關鍵要素[5]。1929 年美國建筑師科拉倫斯?佩里在戴蒙德的基礎上提出“鄰里單位”理念，“鄰里單位”就像是一個個的細胞，內部擁有可以提供居住者必要生活需求的空間與配套設施，以空間劃分，分為住宅、交通、商業(yè)、休閑娛樂等[6]。中心地理論是由德國城市地理學家沃爾特?克里斯泰勒于1933年首次提出的，中心地是指可以向周圍居民提供各種貨物以及服務的地方，并認為市場、交通和行政決定了中心地的形成與輻射范圍[7]。費德分級構成理論是在“中心地理論”的基礎上對居住區(qū)規(guī)劃延伸，按照居民購物的特性來分級，如購物地點、頻率、方式、內容、距離等，并據(jù)此原則設置相應的公共服務設施，其理論對公共設施配置建設具有重要的參考意義[8]。
村鎮(zhèn)公共設施的優(yōu)化配置主要包括設計公共服務設施的配置原理與標準、布局與選址以及城鄉(xiāng)一體化背景下的規(guī)劃等。優(yōu)化配置的第一步是設計配置原理與標準，公共設施配置的基本原理是指在大量觀察與實踐的基礎上總結歸納出的可以指導適合大多數(shù)村鎮(zhèn)的一套配置規(guī)律，而標準則是在這套規(guī)律上進行更為明確的細分，比如大型中心村鎮(zhèn)要有比小型村鎮(zhèn)配置更多、更為先進的公共設施，且要對大型和小型的村鎮(zhèn)規(guī)模與人口有較為準確的界定。公共設施的空間布局選址與規(guī)劃也是優(yōu)化配置中不可缺少的一個步驟，每種類型的公共設施有其本身可作用的半徑范圍，且由于相同半徑范圍內人口稀疏程度不同，公共設施的承載力也會對服務具有一定限制，如何有效地將有限的公共設施資源布局分配到各村鎮(zhèn)的各區(qū)域，從而使得居民可以獲得最大效益是意義重大的。
（1）村鎮(zhèn)公共設施的配置原理與標準
村鎮(zhèn)公共設施的優(yōu)化配置首先需要建立一套配置的原理與標準，確定配置公共設施的基本共通點以及哪些因素會影響公共設施的配置。耿健等（2013）總結我國村鎮(zhèn)公共設施配置的一般方法有以下幾點：按使用功能、按村鎮(zhèn)等級、按運營方式（公益性、經(jīng)營性）、按“千人指標”，并認為所有村鎮(zhèn)公共設施完全公平均等投入是理想狀態(tài)，不切合實際，政府應當緊抓重要設施配置（尤其是醫(yī)療與教育），對于其他公共設施應在市場的自由運營機制下做好資源配置工作[9]。鑒于我國資源供給與村鎮(zhèn)所需之間存在缺口，公共設施優(yōu)化配置時首先需要實現(xiàn)最基本的均等公平，也就是說生活所需的服務設施如醫(yī)療、教育等是必須要加以優(yōu)化改善的，其次再結合不同村鎮(zhèn)經(jīng)濟、自然現(xiàn)狀按標準、按等級進行分配。對于經(jīng)濟落后、資本難以流入、效益低下的村鎮(zhèn)，應主要由政府部門從財政資金中撥款建設，考慮到社會主義市場經(jīng)濟體制下政府適當放權，在一定范圍內通過市場這只無形的手作用于公共設施的建設，既有效降低運營成本，又可以適當激發(fā)村鎮(zhèn)當?shù)鼐用竦膮⑴c意識。
下表為中國2010―2014年村鎮(zhèn)每萬人的衛(wèi)生院數(shù)量、床位數(shù)、醫(yī)護人員數(shù)。
多數(shù)村鎮(zhèn)公共設施的簡化配置標準首先應調查其村鎮(zhèn)的規(guī)模與人口，其次是經(jīng)濟現(xiàn)狀與區(qū)位條件。從這樣的標準中可以看出，配置需要講究人均可接受的公共服務相對公平與效率，其次在此基礎上，分析不同村鎮(zhèn)所具有的不用的政治、文化、自然條件氛圍，補充其所需公共設施配置，使得公共設施能夠發(fā)揮其最大的作用。
（2）村鎮(zhèn)公共設施的布局選址
政府資源的有限性決定了村鎮(zhèn)公共設施資源的有限性，因而，在我國村鎮(zhèn)數(shù)量繁多的基本情況下，如何將有限的資本投入建設村鎮(zhèn)公共設施成為一個值得思考的問題。1968年，麥克爾?忒茲考慮在效率與公平的前提下最優(yōu)化布局村鎮(zhèn)公共設施，提出運用公共設施區(qū)位分布平衡模型假設進行了數(shù)學推算，此后其他學者基于他的研究根據(jù)距離、影響、效益等空間因素使用數(shù)學假設與計量分析公共設施的布局問題。學者普遍比較認同的公共設施布局關鍵是公平化與效率化，以公平和效率的適宜性評價作為公共設施規(guī)劃的引導原則，考慮人、地形、經(jīng)濟因素，按時間分為近期規(guī)劃和遠期規(guī)劃，從近期來看應將重點放在自然與社會條件較為落后的地區(qū)，而從中遠期來看則應為適宜性水平較高的地區(qū)優(yōu)先提供更高層次的公共服務，并逐步建立一個覆蓋整個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）居民的基礎公共設施服務體系[10]。楊貴慶等（2011）發(fā)現(xiàn)東部和中部地區(qū)村鎮(zhèn)居民對公共設施的要求與西部地區(qū)略有不同，前者希望公共設施的建設集中在活動與健身方面，西部地區(qū)除了對上述方面有要求外，還希望提高村鎮(zhèn)醫(yī)療設施水平[11]。因此，布局規(guī)劃不僅需要對村鎮(zhèn)的外在條件進行分析，還要從村鎮(zhèn)居民的需求出發(fā)，做到真正契合居民的所需所想。
村鎮(zhèn)公共設施的布局受很多因素的影響，如村鎮(zhèn)的地理位置、規(guī)模、人口、經(jīng)濟條件、自然條件、歷史文化等，在配置時需要綜合以上因素，因地制宜，滿足居民基本生活服務需求的同時，致力于提升村鎮(zhèn)整體經(jīng)濟與文化的協(xié)同發(fā)展，提高村鎮(zhèn)的活力。
（3）城鄉(xiāng)一體化下村鎮(zhèn)公共設施的規(guī)劃
長期的城鄉(xiāng)二元體制使得城市與村鎮(zhèn)在公共設施水平上存在較大的差距，因而，國家提出了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略，希望可以以城帶鄉(xiāng)，促進城鄉(xiāng)公共服務水平均等公平化。在城鄉(xiāng)一體化的背景下，堅持以城鎮(zhèn)為核心，帶動鄉(xiāng)村公共服務的發(fā)展，需要構建多層次的公共服務體系，在考慮村鎮(zhèn)人口與服務需求的基礎上劃分各層級公共設施。張京祥等（2012）提出村鎮(zhèn)公共設施的配置應做到公平且基本的機會均等，即不因經(jīng)濟與自然條件等外在因素影響居民基本公共服務的基準水平，為了改善由于歷史原因導致的低水平、均質化的城鄉(xiāng)基本公共服務設施體系互相分析的現(xiàn)狀，需要重點關注三個維度：行政體質層級維度、地域維度、動態(tài)發(fā)展時序維度[12]。高等級的村鎮(zhèn)可以帶動低等級村鎮(zhèn)的發(fā)展，同樣，高等級村鎮(zhèn)的公共設施的配置與功能服務范圍在一定程度上要優(yōu)于低等級村鎮(zhèn)，但是基準的公共設施服務水平的均等是必要的，這是基于大局平等原則下的內部差異化分配。
綜上，村鎮(zhèn)設施的優(yōu)化配置的目標是改善居民生活水平，從公平和效率兩方面提高居民的滿意度，縮減貧富差距導致的基本公共服務設施普及的差異，更好地構建和諧城鄉(xiāng)發(fā)展模式。實現(xiàn)村鎮(zhèn)公共服務設施的合理優(yōu)化配置，需要滿足以下三點：第一，應盡可能地使現(xiàn)有公共服務設施的輻射范圍及使用效率最高；第二，在村與村、鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間均衡分配公共設施資源，協(xié)同發(fā)展，在滿足基本需求的前提下減少資源浪費；第三，現(xiàn)代化村鎮(zhèn)的發(fā)展是動態(tài)的、持續(xù)進步的，公共設施的配置需要有長遠發(fā)展的眼光，以優(yōu)化配置帶動村鎮(zhèn)發(fā)展，而不是僅僅滿足于符合居民的基礎需求。
3村鎮(zhèn)公共設施優(yōu)化配置與運營管理關鍵技術發(fā)展過程
國家對村鎮(zhèn)公共服務設施的基本配置方案已做出明確的要求，各省和直轄市基于國家的標準規(guī)范，結合本地區(qū)實際情況制定適用本地的公共服務設施配置準則。國務院第三次常務會議于1993年5月7日通過了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》；國家其他標準規(guī)范有《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》（GB 50188―1993）、《鎮(zhèn)規(guī)劃標準》（GB 50188―2007）、《鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）村文化中心建筑設計規(guī)范》（JGJ156―2008）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB 50180―1993）等，眾多省市也建立了自己的標準規(guī)范，如《重慶市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》（1998）、《江蘇省村莊建設規(guī)劃導則》（2004）等。這些規(guī)范中涉及的公共設施包括行政管理、教育機構、文體機構、醫(yī)療保健、商業(yè)金融、集貿設施、生產(chǎn)建筑、工業(yè)用地、倉儲、公用工程、公共綠地、農(nóng)林種植地、交通等方面，在公共設施的選擇、配置與管理方面主要依據(jù)村鎮(zhèn)的規(guī)模、人口、資源與環(huán)境、歷史文化等情況。
西方學術界對村鎮(zhèn)公共設施的優(yōu)化配置與運營管理的研究較早，在借鑒西方已有成果的基礎上，以及我國近些年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設下公共服務設施的實踐發(fā)展，自1980年起，我國各界學者逐漸開始研究村鎮(zhèn)公共服務設施優(yōu)化配置與管理。較早的對公共設施的研究主要集中在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設發(fā)展與公共設施的布局規(guī)劃領域，如葉舜贊（1980）研究遼寧中部地區(qū)小城鎮(zhèn)地區(qū)范圍，他結合經(jīng)濟與人口布局分析各項設施建設的總部署[13]；曹護九等（1987）通過研究黑龍江省村鎮(zhèn)建設發(fā)展，發(fā)現(xiàn)基礎設施的落后狀態(tài)與村鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需求不相適應，嚴重影響整個鄉(xiāng)村的經(jīng)濟建設，并提出了村鎮(zhèn)的迅猛發(fā)展帶來的公共設施大量投資需要有效的管理機制，不可盲目建設[14]；李華樹（1994）認為加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設需要充分發(fā)揮主管部門的積極性，要合理規(guī)劃村鎮(zhèn)住宅、企業(yè)、公共設施、公益項目等的用地布局，此外，有效利用自然環(huán)境條件，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和鄉(xiāng)村景觀是營造地方特色、吸引外部資本的一種有效方式[15]。
除以上研究內容，近年來多數(shù)學者對村鎮(zhèn)公共設施優(yōu)化配置與運營管理的研究還集中于公共設施配置影響因素、標準體系構建與運營管理模式領域，與此同時，“均等化”的理念受到學者們的推崇，但是對村鎮(zhèn)公共設施“均等化”的具體定義上有所不同。胡畔等（2010）希望可以實現(xiàn)村鎮(zhèn)基本公共設施均等化，他們引入空間分析方法來解決公共設施的配置問題，指出基本公共服務設施的空間布局與選址要遵循公平原則，在最后的調整階段要以效率原則為主[16]。謝波等（2014）借鑒西方發(fā)達國家的實踐經(jīng)驗，認為追求過度的基本公共設施“均等化”會導致政府運作體系過大，反而不利于村鎮(zhèn)的統(tǒng)籌發(fā)展，結合我國城鄉(xiāng)二元結構的現(xiàn)狀，這一制約愈發(fā)突顯，“均等化”的實現(xiàn)必須依托公共服務設施的資源配置、供給方式和管理運行的完善，且在公共設施種類、人均使用效率和各社會階層群體利用機會實現(xiàn)均等[17]。
（3）村鎮(zhèn)集貿市場
村鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品的物流集散依賴于村鎮(zhèn)集貿市場，集貿市場不僅是村鎮(zhèn)居民賴以生活的不可替代的平臺，更是村鎮(zhèn)與外界建立商貿往來的重要樞紐，對農(nóng)產(chǎn)品價格形成和信息公開透明，具有不可替代的促進作用。集貿市場公共設施的優(yōu)化與管理主要建立在村鎮(zhèn)市場交易技術和村鎮(zhèn)市場風險預警與控制技術。具體內涵為在分析村鎮(zhèn)各類市場服務半徑、功能承載力和市場分工的基礎上，針對村鎮(zhèn)集貿市場、批發(fā)市場、農(nóng)村超市的功能搭配，開發(fā)村鎮(zhèn)多級市場協(xié)調共生分布技術，為實現(xiàn)批發(fā)市場、集貿市場和超市功能對接，設計集貿市場和超市參與的村鎮(zhèn)批發(fā)市場多功能對手交易設施配置方案，并通過對不同類型村鎮(zhèn)市場交易模式進行研究，制定村鎮(zhèn)市場電子交易、退貨理賠等交易服務規(guī)程。建立村鎮(zhèn)市場風險評價指標體系，提供村鎮(zhèn)市場商品交易風險預警技術，是為村鎮(zhèn)市場商品交易價格穩(wěn)定、供求平衡提供支持。從適用性、經(jīng)濟性和便利性等角度，在運營管理過程中還需要做好村鎮(zhèn)市場內部交易設施、倉儲設施、交通設施、檢測設施等主要設施的管理工作。
（4）應急公共設施
應急公共設施是村鎮(zhèn)公共設施中保障居民在緊急情況下人身安全的有力保障，根據(jù)村鎮(zhèn)突發(fā)事件的類型、發(fā)生頻率和強度，配置典型村鎮(zhèn)應急公共服務設施多視角導向標志，編制村鎮(zhèn)應急公共服務設施的使用手冊，為村鎮(zhèn)居民提供應急引導服務。村鎮(zhèn)應急服務設施的優(yōu)化配置、運營和監(jiān)管工作離不開系列技術與管理模式的實施，如應急公共服務設施優(yōu)化布局技術和方法、應急公共服務設施規(guī)劃情景模擬技術、村鎮(zhèn)應急公共服務設施融投資、建設、使用、維護為一體的市場化運營管理模式及管理規(guī)范、村鎮(zhèn)應急公共服務設施運營與維護動態(tài)監(jiān)控體系等。
5總結
村鎮(zhèn)公共設施的優(yōu)化配置與運營管理不是簡單的保管和操作公共設施，而是結合現(xiàn)代化的科技與思想使得公共設施從本身簡單的功能轉化成具有多功能效用的設施，其關鍵要素是管理方案的選擇與相關技術的設計和支撐，良好的運作體系幫助村鎮(zhèn)更快地走向現(xiàn)代化，使公共設施可以更高效地發(fā)揮其應有的作用。公共設施在優(yōu)化配置及運營管理過程中需要與時俱進地應村鎮(zhèn)居民所需更新設施及相關管理技術，不斷地在實踐中摸索，從而得到符合不同村鎮(zhèn)本土發(fā)展的有特色的設施配置及管理運作模式。綜觀村鎮(zhèn)公共設施優(yōu)化配置與運營管理的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)從以空間布局為主的配置理論到實證研究，再從實證研究中總結歸納出適用各地村鎮(zhèn)的通用性的配置標準，逐步具體化優(yōu)化配置的細節(jié)與管理的方式，不斷融入現(xiàn)代化的觀念與技術，最終呈現(xiàn)嚴謹?shù)?、有條理的、具有較高可行性的方案是符合我國國情的必由之路。
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[23]黃德春，余芳城鎮(zhèn)公共設施項目后評價指標體系[J].統(tǒng)計與決策，2007（20）：144-146
[24]何芳，李曉麗保障性社區(qū)公共服務設施供需特征及滿意度因子的實證研究――以上海市寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)“四高小區(qū)”為例[J].城市規(guī)劃學刊，2010（4）：83-90
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第3篇：公園運營管理方案范文
低碳經(jīng)濟下綠色建筑與環(huán)境保護的研究策略
商務區(qū)規(guī)劃用地面積約86.6km2，核心區(qū)的主體是現(xiàn)代商務功能，巨大的人流量和車流量使得其碳排放不容小覷。在高標準建筑的基礎上，虹橋商務區(qū)的目標是實現(xiàn)核心區(qū)域全面低碳排放，局部區(qū)域或者建筑實現(xiàn)“零碳排放”。采用熱、冷、電三聯(lián)供，建成國內最大的區(qū)域集中功能系統(tǒng)；核心區(qū)域全部為國家標準一星級以上綠色建筑，其中二星級綠色建筑超過50%以上，江蘇武進高新低碳示范區(qū)2010年6月，江蘇省武進高新區(qū)（圖略）被江蘇省發(fā)改委批準為省首家低碳示范區(qū)，并被江蘇省住建廳授予“建筑節(jié)能和綠色建筑示范區(qū)”。2011年又被國家住建部批準為“綠色建筑產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)”。武進高新低碳示范區(qū)的規(guī)劃面積為27.8km2，規(guī)劃空間布局總體框架為“一心六軸四片”。“一心”即示范區(qū)的商務、辦公、商業(yè)、金融中心；“六軸”即示范區(qū)主要的“三縱三橫”交通軸線與空間發(fā)展軸線；“四片”即示范區(qū)的四大功能片，包括濱湖生態(tài)片、生活與服務片、東北部與東南部的制造產(chǎn)業(yè)片。按照建設節(jié)能體系規(guī)劃，低碳示范區(qū)具體分為零碳區(qū)、微碳區(qū)和低碳區(qū)三個部分[8]。示范區(qū)的建設追求六個“零”，“零工地”、“零能耗”、“零排放”、“零污染”、“零距離”以及“零資源”。通過多種低能耗、低排放、低污染的關鍵技術集成應用，充分彰顯了低碳環(huán)保的特色。
低碳示范區(qū)的綠色建筑與環(huán)境保護研究措施
低碳示范區(qū)的建設從綠色建筑層面出發(fā)，以完善區(qū)域建設為目標，探索建立一個低排放、低污染、低消耗、生態(tài)化的規(guī)劃建設方案，從而達到符合低碳經(jīng)濟的、高水準的場地建設和建筑設計建造要求，實現(xiàn)一種循環(huán)、節(jié)約、可持續(xù)的低碳城市發(fā)展之路，塑造獨具魅力、和諧社會生活的典范。示范區(qū)規(guī)劃制定與土地開發(fā)利用研究對示范區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構布局、交通規(guī)劃、能源規(guī)劃以及公園綠地的開發(fā)與建設進行規(guī)劃與評估，并提出符合低碳經(jīng)濟模式的環(huán)境保護與規(guī)劃策略，指導相關決策部門的管理與評價。示范區(qū)的建筑生態(tài)設計策略研究對示范區(qū)的工業(yè)和居住建筑、公共建筑、室內外工程的開發(fā)與建設進行規(guī)劃與設計，分析地域建筑科學合理的生態(tài)觀和設計觀，提出符合可持續(xù)發(fā)展的地域建筑特色空間的設計策略。示范區(qū)的建筑生態(tài)建設與環(huán)境保護的評價分析研究對示范區(qū)的場地土壤、大氣、噪聲影響以及水污染和光污染等環(huán)境影響因子進行模擬和實證研究，開展相應的數(shù)值計算分析，提出場地建設階段應采取的環(huán)境保護措施以及人員的安全與健康管理措施。同時提出建筑材料與資源的節(jié)約與再利用使用策略與評價管理要求。示范區(qū)的建筑生態(tài)建設與環(huán)境保護的監(jiān)督管理研究對示范區(qū)的室內外環(huán)境進行分析，對原生環(huán)境的保護和改善以及對周邊生態(tài)環(huán)境的影響，提出綠色管理與監(jiān)督的具體實施方法，優(yōu)化管理政策和條例。
結語
第4篇：公園運營管理方案范文
利用區(qū)位優(yōu)勢巧妙進行資源整合
何各莊村是朝陽區(qū)所屬的15個行政鄉(xiāng)之一――崔各莊鄉(xiāng)的一個自然村。何各莊村是典型的城鄉(xiāng)結合部村落。村民收入來源單一，傳統(tǒng)方式是“瓦片經(jīng)濟”，靠出租房屋為收入來源。政府將該區(qū)域規(guī)劃為綠地后，何各莊就面臨著發(fā)展出路和收入來源拓展問題。何各莊現(xiàn)有的2700畝地上，村民房屋占地只有100多畝，如何在現(xiàn)有規(guī)劃基礎上，充分利用和整合現(xiàn)有和潛在資源，既保護環(huán)境又獲得良好增值作為一個命題被提出來。
何各莊村現(xiàn)有300多套房子，1000多戶人家，何各莊村的房屋結構、機理保存較好，屬于較典型的老北京風格。房屋結構和傳統(tǒng)居住方式使整個村子的建筑風格何各莊一號院古樸，安寧。這在城區(qū)近地顯得很突出。而其周圍更匯集著多種優(yōu)質資源，尤其是具有良好的文化氛圍。何各莊毗鄰中央別墅區(qū)，處于798藝術家集聚區(qū)與中央別墅區(qū)的中間地帶，是聯(lián)接兩個高端消費區(qū)域的必經(jīng)之地和“價值洼地”。何各莊特殊的區(qū)位優(yōu)勢，從另外一個角度審視就成為它獨特的資源稟賦，吸引與整合資源就成為市場自然選擇的結果。
早在十多年前，就有人看好何各莊村這一“風水寶地”。何各莊村果園餐廳的老板吳運濤就是其中之一。吳運濤是典型的文化商人。十多年前，他從海外歸來后，在何各莊村的土地上，專心經(jīng)營果園餐廳，把果園餐廳經(jīng)營得有聲有色。果園餐廳整體占地40畝，餐廳面積占地只有其中一畝，其余種滿果樹。這家餐廳是北京市排名前十名以內的西餐廳，提供正宗法式西餐。西餐廳的西餐用料全部自園內新鮮采摘。餐廳設計極有特色，果樹掩映中的西餐廳古樸雅致，主要服務于周邊中央別墅區(qū)高端人群。
成功經(jīng)營果園餐廳十多年后，吳運濤又在一街之隔的何各莊一號院，發(fā)現(xiàn)并發(fā)掘出商機，吳運濤是具有標志性意義的何各莊一號院的改造者和設計者。傳統(tǒng)的正房，東西廂房的現(xiàn)有房屋結構下，在保留房屋原有結構的同時，他主導進行了細致的內部設計裝修和合理的功能劃分?，F(xiàn)在的何各莊一號院已被改造成一家雅致的社區(qū)中心易?陰陽社區(qū)中心，社區(qū)中心設有中醫(yī)按摩養(yǎng)生，圖書館，瑜伽，素描繪畫，烹飪等服務項目，主要服務于周圍別墅區(qū)的太太人群。整個一號院的風格古樸典雅，裝飾用具都是精心選配，吸引周邊人群參與。高端人群的存在決定著高端需求能找到市場。
除了吳運濤改造的一號院外，何各莊村現(xiàn)有的一號地藝術園區(qū)，也聚集了眾多的藝術機構和藝術家。自發(fā)聚集形成而發(fā)展起來的一號地藝術園區(qū)綻放著文化產(chǎn)業(yè)的活力。而隋唐風格的紫云軒茶事，力圖重現(xiàn)隋唐時期的建筑氣象，讓人切身感受盛唐建筑風格的同時，將茶藝、茶道等文化氛圍彌散在周邊園區(qū)。
何各莊一號院的改造成功，果園餐廳的成功運營，以及一號地藝術園區(qū)的集聚效應，使崔各莊鄉(xiāng)政府從中看到了何各莊發(fā)展的未來和要走的路。高端資源的存在，已有的資源稟賦，使崔各莊鄉(xiāng)政府決定了何各莊要走高端路線，致力于建立面向別墅區(qū)人群和文化商人的高端綜合居住業(yè)態(tài)，這是它的客戶基礎和資源稟賦所決定的，而何各莊的成功則在于它巧妙整合了周圍資源。
依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎創(chuàng)新管理運營方式
何各莊號院的改造成功像一粒種子，給何各莊的發(fā)展拓展出未來。一號院運營后，收到良好的市場反饋和投資回報。于是，緊鄰之，何各莊吸引來更多的社會投資人，“李唐千秋”是一家雅致的餐廳，是何各莊村改造的第二個院子，改造后也頗受高端客戶歡迎。這幾個院子的成功有共同之處，就是不約而同走了高端路線，針對高端人群，為他們量身打造生活解決方案，從而在實踐中探索出何各莊新的發(fā)展模式。
何各莊已有的產(chǎn)業(yè)基礎和成功的改造案例提供了生動范本，何各莊現(xiàn)有的300多套房子在改造后，將具有很大的升值空間。
在此背景下，在崔各莊鄉(xiāng)政府的牽線搭橋和何各莊村委會的配合下，統(tǒng)合多種資源的實體公司應運而生。崔各莊鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長助理付琳說，這種組織化經(jīng)營模式充分發(fā)揮出各方優(yōu)勢。這是“何各莊模式”成功的重要價值點之一。鄉(xiāng)政府在其中起到重要的協(xié)調作用，在基礎設施建設方面提供條件。而村委會將當?shù)卮迕竦姆孔蛹衅饋磉\營管理，房屋經(jīng)由實體公司統(tǒng)運營管理，既發(fā)揮資源優(yōu)勢，又促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保護環(huán)境，同時，村民獲得房屋增值收益，社會資本獲得投資回報。
在運營公司統(tǒng)一規(guī)劃下，何各莊村房屋集中后再改造，提升品質。而村民的房產(chǎn)經(jīng)由實體公司運營后明顯增值。在“瓦片經(jīng)濟”狀態(tài)下，村民年收入只有1.5萬元，現(xiàn)在提則高到每年收入6到8萬元。而且，按照與村委會簽訂的委托合同，村民的房屋每三年遞增10％收益。
通過這一組織運營模式，政府不僅有效解決了農(nóng)民收入提高、環(huán)境保護和產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，還為當?shù)囟愂諑矸€(wěn)定來源。社會資本則獲得投資回報。付琳介紹說，在八股的社會資本中，就有高盛和鼎輝的投資者以個人名義入股，社會資本的踴躍進入恰是看到這里的商機。
政府總體規(guī)劃主動引導發(fā)展方向
付琳介紹，未來運營公司將更多致力于對周邊商業(yè)生態(tài)資源的整合與宜居生態(tài)的打造。在崔各莊鄉(xiāng)的規(guī)劃中，中央別墅區(qū)周圍，毗鄰著綠色休閑產(chǎn)業(yè)帶，何各莊旁就是濕地公園。奧特萊斯shopmall、國際學校等高端生活配套設施也將慢慢進來。而何各莊周圍以一號地藝術園區(qū)，紫云軒和果園餐廳等具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)元素特征的興盛業(yè)態(tài)已漸成產(chǎn)業(yè)鏈?！耙尪唐谟慰蛠砗竽茏∠聛?，我們既提供購物業(yè)態(tài)，也提供綠色休閑采摘以及高端的有老北京風格的何各莊居住業(yè)態(tài)，力圖打造使游客在鄉(xiāng)里實現(xiàn)吃、住、游、玩一體化的產(chǎn)業(yè)鏈?！备读照f。
與此同時，在鄉(xiāng)一級產(chǎn)業(yè)鏈形成的同時，何各莊村也致力于營造出一個有文化氣息的更細致的高端綜合居住生態(tài)。原有房屋規(guī)劃中所有房子都用來居住，但后來發(fā)現(xiàn)僅是居住，沒有相應的生活配套，難言是真正的高端，必須要有餐廳、娛樂休閑等高端生活配套，建立起一個滿足高端需求的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)才能使何各莊真正的高端居住業(yè)態(tài)落地生根。
第5篇：公園運營管理方案范文
重點工作是：
一、全力推進景區(qū)的開發(fā)建設，并做好景區(qū)經(jīng)營管理的起步工作。
（一）進一步加快景區(qū)設施配套的進度，為開發(fā)創(chuàng)設有利條件。繼續(xù)施工2011年續(xù)建工程，包括南消防通道，南路綠化，外部熱力管網(wǎng)，地質博物館室內裝修、室外環(huán)境配套、停車場等工程。2012年重點新建五項工程：一是連接路北段道路建設。全長3100米，寬14米，自陳家溝水庫向北一直到牟黃路，為北全面開發(fā)創(chuàng)設條件；二是景區(qū)的環(huán)境綠化。按照今年委托國家林業(yè)局設計院規(guī)劃設計的綠化美化方案，選取部分重要地段先行栽植綠化樹木，從綠化方面逐步亮化整個景區(qū)；三是汪家溝水庫下游環(huán)境的改造。按照總體規(guī)劃，汪家溝水庫下游為濕地公園，計劃明年委托設計單位對該地段進行詳細設計，并選取部分地段進行施工。四是協(xié)調熱力公司加快的外部熱力管網(wǎng)的施工。五是建設景區(qū)收費大門。并逐步完善景區(qū)的其他運營設施。
（二）加大力度推進景區(qū)的開發(fā)和建設，尤其是在建的旅游項目要盡快建成投用。加快推進現(xiàn)有項目建設進度，金河公司頤生敬老院12月份土建工程全部竣工，仙水生態(tài)區(qū)年內開工建設，觀海商住區(qū)進行10套樣板房建設，名勝風景區(qū)繼續(xù)加大投資完善景區(qū)內容和設施；天馬公司企業(yè)家俱樂部項目完成土地招拍掛工作，加快規(guī)劃方案的設計和審批工作；江蘇中南集團旅游房產(chǎn)項目完成規(guī)劃方案審批，做好開工前的征地、土地平整等相關工作，爭取年內開工建設。
（三）加大招商引資力度，進一步完善景區(qū)的功能，形成規(guī)模效應。力爭江蘇中南集團項目完成規(guī)劃方案審批，年度前開工建設；年內引進1-2家國內知名公司參與住宅、游樂場、酒店等項目的開發(fā)建設。
二、加大海濱觀光長廊的開發(fā)完善，進一步提升海濱公園的功能和品位。
（一）加快海濱防護林以及海濱路黃金河白銀河段的改造，以此為契機，進一步豐富防護林及海濱路的審美和使用功能?；舅悸肥?，要通過防護林和海濱路改造，使海濱景區(qū)的功能格局有進一步完善。防護林改造一是要兼顧喬灌木搭配、冷暖色調搭配、落葉與長青樹種搭配，要形成防護林“錯落有致、親和宜人、三季有花、四季常青”的景觀特色；二是要改善以往單一的防風固沙功能，瞄準國際先進水平，在防護林內高標準地設置各類觀光通道、并按照靈巧雅致易于經(jīng)營便于管理的原則，完善吃住行游購娛等各類休閑和服務設施包括休閑娛樂購物點和一些電瓶車；三是借鑒一些景區(qū)的做法，在海濱圍定一些區(qū)域，在海濱路部分路段設置步行街。比如海濱浴場區(qū)域、天馬棧橋區(qū)域、東方夏威夷區(qū)域等，開辟1-2個大型廣場，拓展海濱景區(qū)的視野，做大海濱景區(qū)的氣勢，形成大型的人流聚散區(qū)，在一些區(qū)域探索商業(yè)化經(jīng)營管理的模式，使海濱的旅游休閑功能和特色更加突出。
（二）加快旅游項目的招商和開發(fā)建設力度，使景區(qū)在短時間內形成規(guī)模優(yōu)勢。天馬棧橋浪漫產(chǎn)業(yè)區(qū)人流聚集效應目前已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，下一步一是要認真規(guī)劃完善萬國碼頭商業(yè)區(qū)的配套設施，進一步提升品質、進一步豐富內涵、進一步開拓思路、進一步擴大宣傳，與其他浪漫區(qū)域捆綁經(jīng)營，多點位做活浪漫產(chǎn)業(yè)；二是要加快東方夏威夷項目的的建成投用進度，把夏季海岸變成四季海岸。三是高標準開發(fā)好填海項目。要借鑒市區(qū)漁人碼頭的做法，并進一步提升和豐富色彩、塊面的組團效果，豐富天際線的效果，高標準組團開發(fā)黃莊填海區(qū)域，使之成為海濱、整個市乃至省的新地標，四是加快菩提島申報工作。要爭取明年有突破性進展，以此帶動海濱景區(qū)乃至整個城區(qū)的設施功能和開發(fā)品味的全面提升。屆時，海濱景區(qū)連同鼎豐生態(tài)園、張裕卡斯特酒莊、景區(qū)的全面運營，將使全區(qū)旅游服務業(yè)發(fā)展真正有一個全面的改觀，同時，全區(qū)的城市景觀、城區(qū)功能、城建品味也將發(fā)生令人耳目一新的變化。
（三）高標準做好景區(qū)經(jīng)營業(yè)戶的管理工作。一是繼續(xù)實行《景區(qū)經(jīng)營業(yè)戶百分制考核辦法》，對經(jīng)營者實行末尾淘汰制，杜絕影響范圍廣、性質惡劣的投訴事件發(fā)生。
二是高標準做好景區(qū)旅游旺季的環(huán)境秩序管理工作。要全面實行分片定崗、責任到人的辦法，做到景區(qū)執(zhí)勤無縫隙覆蓋。三是做好服務業(yè)招商引資工作，重點放在引進大的經(jīng)營公司和品牌，做活有關方面工作。四是做好景區(qū)文化建設。要進一步增強景區(qū)與社會的互動功能，全面提升景區(qū)管理服務中的社會責任意識。要與企業(yè)及社區(qū)聯(lián)姻，多搞一些質量好、有影響力的大型體育文化及社會公益活動。要盡各種可能，把國內甚至國際知名的體育賽事或主題文化活動吸引到景區(qū)，逐步建立自己的文化活動品牌，同時，做好結合文章，做好景區(qū)的開發(fā)和運營工作。
三、進一步加強旅游行業(yè)管理，全面提升全區(qū)旅游企業(yè)和旅游行業(yè)的形象。
第一，要突出“三個建設”。要大力整合現(xiàn)有避暑度假旅游、生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村工業(yè)旅游資源，加快對牟國生態(tài)園、陽光山莊和鼎豐農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑度假等景區(qū)（點）的保護與開發(fā)建設力度。牟國生態(tài)園、陽光山莊要立足于加大投入，跳躍式開發(fā)，盡快形成自己的品牌和競爭優(yōu)勢：鼎豐農(nóng)業(yè)生態(tài)園建設要盡快啟動促銷程序，快速成為全區(qū)生態(tài)旅游的示范和拳頭。要發(fā)揮好張裕國際葡萄酒之窗的名片效應，做大做強“蛋糕”，全力提升品牌在旅游市場中的比重。
第二，要搞好“三個促銷”。一是搞好節(jié)慶促銷。借助在我市舉辦的國際美食節(jié)和4個小長假2個黃金周，立足辦出新效果。二是強化媒體促銷。重點參與好全市在中央電視臺推出的城市推介節(jié)目和參與好全市網(wǎng)上“五彩”活動。三是開辟多樣市場促銷。隨著景區(qū)開發(fā)建設效果的逐步顯現(xiàn)，要進一步組織好對各類旅游宣傳品、包括畫冊、指南、光盤的更新和制作。要在星級酒店房間擺放宣傳品，增加電視VOP城市旅游形象推廣等工作。
第6篇：公園運營管理方案范文
關鍵詞：兒童；教育培訓；健康成長
蘇州市婦女兒童活動中心成立于1995年，隸屬于蘇州市婦女聯(lián)合會，是列入"蘇州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃" 及蘇州市婦女兒童事業(yè)"十五"重點實施項目。作為在兒童教育界有著廣泛的影響、榮譽和經(jīng)驗的市級公益性事業(yè)單位，婦女兒童活動中心是蘇州市精神文明建設的基地和成果的展示窗口。原中心坐落在獅山橋邊，隨著中心規(guī)模的擴大和發(fā)展需要，新的場地勢在必行。
在經(jīng)歷了多次的選址和策劃以后，婦女兒童活動中心新址終于落定于蘇州新區(qū)何山腳下。該新址西鄰新區(qū)公園，南靠鄧蔚路，北面為何山余脈，背山面水，風景秀麗，建筑面積約4.5萬平米，居同類建筑全國三甲。
基地位于蘇州高新區(qū)何山腳下，何山山脈景色如畫，如何與山體保持協(xié)調是一個難題；另外作為兒童培訓為主的活動中心，如何給孩子們提供現(xiàn)代化的場所，創(chuàng)作具有優(yōu)良品質的空間是另一方面的挑戰(zhàn)。經(jīng)過了多方案比較，最終選定了我們的設計概念――生長的積木。
生長的積木（上左、上右）
積木作為大眾化的玩具深受孩子們的喜愛，不僅僅在于它多變的形體和色彩，還有它的廣泛的可塑性和啟發(fā)性。通過不斷的搭接，幾種簡單的形狀可以組成各種富有含義的形體，小小的積木可以啟發(fā)孩子們的想象力和創(chuàng)造力。在這個概念下我們開始用最簡單的方盒子來累積建筑的體量，通過各種盒子的搭接和錯動來適應功能和地形，漸漸的，很多體塊順著山勢、軸線、形象等各種不復雜，不抽象的元素生長出來。這樣一個積木建筑本身就非常適合孩子們的心理，是他們生活的一部分，可以給予他們一種對于建筑的全新的理解并啟發(fā)他們的創(chuàng)造精神.
鳥瞰圖（上左），總平面圖（上右）沿街實景（下）
在“生長的積木”這個概念之下，我們從內外環(huán)境出發(fā)，從孩子的心理和需求出發(fā)，通過建筑的語言進行闡釋，希望能打造少年兒童們的樂園，校園和家園。
樂園篇：整個建筑由于體塊交錯而富有動感，同時產(chǎn)生了很多有意思的地方，比如：層層疊疊的露臺，有的可以看山，有的可以活動，有的可以借景......可以從這個平臺走到那個平臺，甚至可以從地面走到最高的屋頂，這些地方有各種各樣的景觀，這里就是孩子們的樂園，是他們自我發(fā)揮，自我塑造的場所。
又比如：在建筑和山腳之間是一個人造的“山坳”，這里比較安靜且少干擾，家長可以放心的讓孩子們在這里游戲，我們稱之為“嬉戲的峽谷”。 峽谷中間有一塊下沉廣場，廣場四周以綠化為主，朝南有“陽光草坡”，整個廣場和建筑是”咬合”關系，幾個柯布西埃式的樓梯將人們從上層引入廣場，增加了這里的互動性。孩子們在這里可以盡情的奔跑，發(fā)揮他們熱愛嬉戲的本性。
下沉廣場鳥瞰圖（上左）總平面圖（上右）
校園篇：婦女兒童活動中心以婦女和兒童的培訓、教育為主的，在兒童培訓方面整個中心有非常豐富的經(jīng)驗，有舞蹈，親子活動，繪畫，科技......為滿足這些活動的需要又避免互相干擾，對應的空間特地從下到上整層分區(qū)的，通過控制每個房間的面寬和進深保證良好的自然采光通風，多數(shù)教室外面就是空中花園，給孩子們一種在花園中學習的感覺。共享中庭從地下一層直通到頂層，采用了玻璃采光頂有利于自然采光和通風。在中庭處觀望可以看見各處在進行中的活動，無疑這里是最吸引人的地方。這里是孩子們的校園。
平面圖（上），剖面圖（下）
家園篇：作為婦女兒童們的“家園”，整個活動中心項目是一個綠色三星建筑，同時滿足設計和運營綠色三星的最高標準.本工程共有四十多項達到國家綠色建筑設計評價標準.本著因地制宜，美觀實用和高效節(jié)能的綠色設計理念，從節(jié)能節(jié)地節(jié)水節(jié)材室內環(huán)境和運營管理幾大方面對整個建筑進行了綠色設計，采用了太陽能光伏發(fā)電，雨水中水回收，可調節(jié)外遮陽，二氧化碳空氣質量監(jiān)控系統(tǒng)，屋頂綠化，光導管等新技術。在實際運營中，作為綠色三星建筑本身可以提供更好的室內外條件，同時綠色建筑這個概念本身對孩子們來說又是非常有教育意義的，通過切身感受綠色建筑的設計和運營，可從小培養(yǎng)孩子保護環(huán)境愛護環(huán)境的意識，具有環(huán)境保護的理念。
第7篇：公園運營管理方案范文
文/劉旦
【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養(yǎng)老問題也成為近年來學術研究的熱點，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當下中國眾多企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內涵基礎上，剖析了我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國、日本養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗基礎上，從項目定位、項目選址、產(chǎn)品設計、價值鏈閉環(huán)等方面提出了中國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式。
關鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國外經(jīng)驗；運營模式
【作者簡介】劉旦，江西財經(jīng)大學副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。
在經(jīng)濟新常態(tài)以及住宅市場持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務轉型的戰(zhàn)略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場的細分領域。受傳統(tǒng)道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)內涵
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念
目前，對于養(yǎng)老地產(chǎn)內涵國內學術界還存在爭議。本文認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復合，核心是服務，地產(chǎn)是嫁接服務的平臺。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質上持有型地產(chǎn)最高級形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個點打通，持續(xù)運營才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人，人文屬性、人文關懷是樂享晚年的應有之義。從相關利益者角度分析，對企業(yè)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設施、老年護理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設施的開發(fā)和運營，準入門檻高，如果開發(fā)商能跨過門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動內需，進而形成新的經(jīng)濟增長點。對老年人來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質量，實現(xiàn)樂享晚年生活目標的物質載體。
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內涵
1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強調福利保障型和市場商品型相結合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導。在市場化養(yǎng)老模式下，開發(fā)商面對的是龐大的市場化的養(yǎng)老需求，其開發(fā)和運營綜合了服務屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務為核心的專業(yè)管理團隊，服務內容涵蓋從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復雜。住宅屬性表現(xiàn)在開發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開發(fā)運營難度更高，開發(fā)商在市場化運作過程中應該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，形成一個多贏局面。
2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈更長，管理模式更強調戰(zhàn)略協(xié)作、強強聯(lián)合。從價值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開發(fā)商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復合地產(chǎn)，核心利益主體除了開發(fā)商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協(xié)調難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設施、老年護理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)設備、老年食品、老年服飾、營養(yǎng)保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運營的平臺；養(yǎng)老產(chǎn)品設計是核心，是整個養(yǎng)老地產(chǎn)項目驅動的引擎；優(yōu)勢資源是項目核心競爭力形成的關鍵，一個好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目只有加入優(yōu)勢資源才能產(chǎn)生競爭力。因此，相對住宅地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)門檻更高，復合屬性更強，需要開發(fā)商具備對于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發(fā)商運用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調優(yōu)勢互補，合作開發(fā)。
3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強調養(yǎng)老配套服務。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不僅是地產(chǎn)開發(fā)商，更是養(yǎng)老服務提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺，是各種養(yǎng)老保障服務的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對服務和運營機構依賴較弱，主要與健康產(chǎn)業(yè)中的健康管理服務產(chǎn)業(yè)結合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產(chǎn)強調為老化、適老化配套設施，養(yǎng)生地產(chǎn)強調自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設計與景觀。從產(chǎn)業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產(chǎn)要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關系，養(yǎng)生地產(chǎn)純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發(fā)主體看，養(yǎng)老服務提供主體是民營非企業(yè)機構和民營養(yǎng)老服務公司，盈利來源主要是會員費和服務費。房地產(chǎn)開發(fā)主體一般是房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來源主要是產(chǎn)權銷售和房屋出租。養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)主體一般是資金實力雄厚、無短期回現(xiàn)目標、具備較強資金周轉能力的發(fā)展商。
二、我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀
在“銀發(fā)經(jīng)濟”商機初露后，以大型地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據(jù)其功能配置可以分為以下幾類。
（一）獨立護理型
獨立護理型是指單獨設立在城市中心較好位置的純護理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無關聯(lián)，對醫(yī)療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內部，交通便利，周邊醫(yī)療設施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎設施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護理，周邊區(qū)域承擔高等級醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫(yī)療優(yōu)勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關懷、術后護理等。
（二）綜合開發(fā)型（混合型）
綜合開發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開發(fā)，自主建設的養(yǎng)老社區(qū)，適應各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產(chǎn)品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環(huán)境基礎；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補區(qū)域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內部老人或未來外來老人。
（三）社區(qū)嵌入型
社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設施，產(chǎn)品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫(yī)療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區(qū)內部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔商業(yè)等基本配套，基礎醫(yī)療護理設施完備、高等級醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產(chǎn)典型特征如表1所示。
三、國外老年社區(qū)開發(fā)模式
（一）美國持續(xù)照護退休社區(qū)（CCRC模式）
美國是世界較早進入老齡社會的西方發(fā)達國家，經(jīng)過幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發(fā)展特色有以下幾點。
1.選址時注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態(tài)環(huán)境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設計，還提供各種生活配套設施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。在建筑設計上，小區(qū)內除了實現(xiàn)無障礙設計外，最大的亮點就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預防、護理、康復等多種醫(yī)療服務。
2.項目規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)品種類豐富。在美國，CCRC規(guī)模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產(chǎn)品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類一般比較齊全，開發(fā)商一般根據(jù)老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設計與特定階段相適應的住宅產(chǎn)品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。
3.分工協(xié)作的運營管理模式。由于牽涉到不動產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、運營與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運營機構要復雜得多。美國CCRC項目開發(fā)主體基本都是私人投資并進行商業(yè)化運作，從投資運營主體來看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項目主要以地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司和政府為主導，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專業(yè)分工實現(xiàn)了高效低風險運作（表2）。
（二）日本的兩代居模式
作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務以及長期護理服務體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務。
1.以兩代居為主的發(fā)展模式。當今日本社會，集中養(yǎng)老、社會養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會服務外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應“4-2-1”的家庭結構，日本養(yǎng)老地產(chǎn)采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現(xiàn)兩代人之間的互相照料和扶持。
2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應用。在產(chǎn)品設計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產(chǎn)品中應用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應器”，床腳處安裝“離床感應器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設施由電腦控制，設施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應設施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設計的電動入浴設施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數(shù)據(jù)，對癥下藥，給出建議。
3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項目開發(fā)中的作用。從開發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯(lián)合開發(fā)模式，不但降低了開發(fā)風險，還使得社區(qū)內每一個細節(jié)均能夠表現(xiàn)出眾。如日本高端養(yǎng)老運營管理機構代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內頂級企業(yè)1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業(yè)的服務。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權為目的，該運營模式不僅需要開發(fā)商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務體系能力。在日本，由國家投資建設的養(yǎng)老地產(chǎn)所占比例較少，大部分養(yǎng)老機構都由民間投資開發(fā)，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。
（三）借鑒意義
1.發(fā)展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產(chǎn)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續(xù)運營提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學合作，使其老有所為，老有所學。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權為目的經(jīng)營模式，家庭或親屬護理是基礎，公共福利服務和市場化服務是補充，突出自助自理。在建筑設計上，普遍重視規(guī)劃設計的人性化。
2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經(jīng)濟理論影響，美國強調政府不應過多干預市場，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)以民間資本為主導，是純商業(yè)化的市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)，政府通過養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達的金融市場支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關參與主體。美國前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經(jīng)濟理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開發(fā)商為主導，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。
3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護理等多個層次的服務，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經(jīng)營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經(jīng)社區(qū)專門體檢機構體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長期居住權。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務支付額外服務費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據(jù)房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。
多渠道的收入來源保證了項目的持續(xù)運營。
4.發(fā)展階段借鑒。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)都經(jīng)歷了從低級形態(tài)向高級形態(tài)的發(fā)展和轉變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經(jīng)濟社會特征和人口老齡化特征相適應。目前，西方發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以老年社區(qū)為主，設計理念從最開始的偏重地產(chǎn)屬性進入到注重金融屬性和人文關懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的特征（表3）。
四、養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建議
（一）圍繞老年人群需求，構建科學的選址模型
作為主題地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與城市規(guī)劃密切相關，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構建科學的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當?shù)厥欠駬碛袕妱菹∪弊匀毁Y源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿足相對低廉的開發(fā)成本優(yōu)勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展階段、供銷比、人口導入水平、基礎設施建設額、當?shù)刎斦闆r等，研究人口密度、人口導入情況，這直接影響?zhàn)B老市場的容量和發(fā)展?jié)摿?。四是當?shù)卣恼咧С帧?/p>
（二）以為老化、適老化為核心，提高產(chǎn)品競爭力
在產(chǎn)品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設計產(chǎn)品和服務時應該對服務類型、產(chǎn)品形態(tài)、選址、定價和規(guī)模等多重參數(shù)進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關鍵要素：①居住條件，調查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務是消費者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時最為重視的內容。③其他增值服務和設施2。養(yǎng)老地產(chǎn)商應考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產(chǎn)品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂、休閑相關的配套設施，細節(jié)處理重視無障礙設施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務及其他個性化服務，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產(chǎn)品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現(xiàn)人群復合化發(fā)展，避免排他性。
（三）構筑多點盈利的業(yè)務模式
養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務，養(yǎng)老配套服務是影響老年人群購買養(yǎng)老地產(chǎn)的關鍵要素，也是開發(fā)商實現(xiàn)持續(xù)盈利，構建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)化解決方案，還是以地產(chǎn)銷售為主要收入來源。當前，養(yǎng)老地產(chǎn)通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現(xiàn)土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發(fā)，如上海親和源。房地產(chǎn)開發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權；二是通過入門費，依靠每年利息現(xiàn)金流的貼現(xiàn)而獲取開發(fā)收入。未來，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)企業(yè)應著眼于提煉可持續(xù)、可復制的盈利模式，形成規(guī)模效應，通過設計短中長期的收入結構，實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流及風險可控，保證項目價值最大化。
（四）通過平臺方式形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)
養(yǎng)老社區(qū)是一個涵蓋醫(yī)療、護理、養(yǎng)生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護理行業(yè)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商還是沿用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，全產(chǎn)業(yè)鏈運作模式居多。與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是多個產(chǎn)業(yè)的復合，開發(fā)商要想在整條價值鏈上建立戰(zhàn)略優(yōu)勢，是很難完成的任務。理論研究表明，只要在價值鏈或者產(chǎn)業(yè)鏈中的任何一個關鍵環(huán)節(jié)或者3～4個環(huán)節(jié)構建了競爭對手無法在短期內復制的競爭能力或優(yōu)勢，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業(yè)應在對外部宏觀環(huán)境進行細致掃描的基礎上，結合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設策略。具體而言，可考慮根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應的戰(zhàn)略模式和行動計劃，對價值鏈關鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進行強化；對于價值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作開發(fā)，完善業(yè)務外包管理等形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。
總之，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)是片藍海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構建不僅要適合外部宏觀環(huán)境，也要匹配內部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業(yè)模式設計的重要因素，老年人群對養(yǎng)老社區(qū)消費與服務消費的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目是適合長期運營還是以銷售實現(xiàn)投資回報。開發(fā)商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續(xù)的商業(yè)模式。
注釋
1.萬通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結報告》，2010年12月。
2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式》，中國經(jīng)營報，2014年1月23日。
參考文獻
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第8篇：公園運營管理方案范文
關鍵詞:上海世博會;世博村;項目管理
作者簡介:封海洋(1973-),江蘇淮安人,淮陰師范學院城市與環(huán)境學院房地產(chǎn)教研室主任,同濟大學經(jīng)濟與管理學院碩士研究生,研究方向:房地產(chǎn)咨詢及工程管理。
中圖分類號:F281 文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2009)12-0033-03
一、世博村工程項目簡介
世博村項目是上海2010年世博會的重要配套工程,其主要功能是在上海世博會期間為參展國工作人員和參展旅客提供住宿和其他生活娛樂配套服務。世博村主要分為生活區(qū)、服務區(qū)和后勤配套區(qū),項目功能包括住宿、餐飲、購物、娛樂、商務、物流等,是上海2010年世博會成功舉辦的重要保障,是世博會基礎設施工程中的“鉆石級”項目。
本項目位于世博會場地浦東區(qū)G地塊,基地范圍東至浦東南路、世博村路,西至白蓮涇,南至規(guī)劃沂林路(不包括行政中心用地及規(guī)劃保留用地),北至規(guī)劃浦明路,整個規(guī)劃用地面積約37.3萬平方米。世博村生活區(qū)包括A、B、D、J 4個地塊,項目總建筑面積約54.5萬平方米,總投資約23.5億元人民幣。工程于2007年2月8日正式開工,計劃在2009年12月底竣工驗收。
二、項目管理重點及難點分析
(一)建設意義重大,社會關注度高,質量、進度和安全目標必須確保
世博村項目作為上海2010年世博會唯一建造的生活和配套工程,同時也是上海世博會場館和設施建設的第一個項目,是上海世博會建設正式啟動的標志。項目建設的每一個過程都將受到上至中央,下至人民群眾的高度關注。如果項目不能按照計劃建成,或者在項目建設過程中出現(xiàn)任何偏差,特別是質量問題和安全事故,都會在社會各界引起強烈反響和極壞的社會輿論。因此,項目管理單位必須充分理解世博村項目的重大意義,在項目目標控制上嚴格控制。
(二)建設規(guī)模大,單體多、參建單位多,組織協(xié)調工作量大
世博村位于世博會場地浦東區(qū)G地塊,項目規(guī)劃占地面積約37.3萬平方米,總建筑面積約為54.5萬平方米,其中地上約46.5萬平方米,地下約8萬平方米。整個項目規(guī)模巨大,包括數(shù)十個單體工程。項目的參建單位眾多,勘察設計、招標發(fā)包、土建施工、專業(yè)分包、供貨單位等,估計高峰期同時在場施工的單位將達到數(shù)十家,整個項目建設過程中涉及到的參建單位將達到百家以上。因此,作為業(yè)主方的組織協(xié)調工作量非常大,難度大。
在本項目技術協(xié)調、組織協(xié)調工作量大的前提下,業(yè)主需委派具有豐富大型群體工程和酒店工程項目管理經(jīng)歷的資深項目管理人領導項目管理團隊,理順本項目組織關系,為本項目順利開展,各工種、各單位協(xié)調施工保駕護航。
(三)影響進度因素多,階段性工期目標實現(xiàn)任務艱巨
世博村項目規(guī)模巨大,參建單位多,影響項目進度的因素很多。所處地塊屬于上海老工業(yè)區(qū),土地拆遷工作任務繁重。土建安裝階段各標段,單體工程的施工協(xié)調、配和好壞對項目進度也有很大影響。項目屬于酒店類型的群體項目,后期幕墻、精裝修工期較長,而且該時期的設計變更較多,進度控制的風險較大。整個項目建設周期總工期較緊,項目建設各階段環(huán)環(huán)相扣,這就要求項目管理單位對項目的總進度有深入的研究和理解。許多工作的安排必須具有前瞻性,而且必須綜合考慮到各方面的風險,才有可能保證項目按期竣工。項目管理單位必須將進度控制工作作為項目管理工作的一條貫穿整個項目建設始終的主線,協(xié)助業(yè)主做好設計協(xié)調和出圖工作,采取切實可行的措施控制施工進度,安排重要設備材料的采購計劃,避免停工待圖、停工待料的發(fā)生。
(四)業(yè)主以及專業(yè)化管理單位的決策、管理水平是項目成功的關鍵
由于本項目具有重要意義,項目規(guī)模巨大,建設單位的決策、管理壓力很大,要求業(yè)主方具有很高的建設管理水平。除此之外,業(yè)主需要委托許多專業(yè)化的管理單位,如設計咨詢、酒店管理咨詢、項目管理、招投標、工程監(jiān)理,造價審計單位等,以協(xié)助業(yè)主管好本項目。各種專業(yè)化管理單位按不同標段有可能出現(xiàn)不止一家的情況,業(yè)主需要理順與這些咨詢單位的關系,做好分工,使這個規(guī)模巨大的“智囊系統(tǒng)”能有序高效的運作,為業(yè)主出謀劃策,減輕業(yè)主負擔,保證項目目標順利完成。
三、項目建設的指導原則
世博村屬于世博會,世博村屬于上海,世博村更屬于中國和全世界。世博村是完善上海城市功能的重要組成部分,也是世博主題“城市,讓生活更美好”的重要演繹載體和展示窗口,意義重大。本文認為在工程建設管理中應把握好4項原則:
(一)打造形象工程、精品工程、品牌工程
世博村是上海世博會工程建設的一部分,因此,世博村的建設管理也必須遵循和緊扣世博會建設的總體目標和要求,并力爭有所創(chuàng)新。打造形象工程就是要注重建設過程的理念創(chuàng)新和以人為本,工程建成后要能夠提升上海國際化大都市的認可度和知名度。
精品工程是世博村的總體目標,因此,世博村的建設管理必須具有精品意識、精品精神和精品行動,從更嚴、更優(yōu)和更精的要求出發(fā),建立從宏觀規(guī)劃到細節(jié)控制的精品工程建設體系。打造精品工程就是要建設一次成優(yōu)、質量一流、安全可靠、舒適美觀、經(jīng)得起嚴格檢查和時間考驗的工程。
打造品牌工程就是要通過建立“流程化、制度化、標準化”的項目管理體系,打造正規(guī)化、科學管理的品牌,建設用戶滿意、能夠提升企業(yè)自身品牌價值的優(yōu)質工程。
(二)建設管理程序化、規(guī)范化、科學化
基本建設程序是我國多年來基本建設實踐的總結,是客觀規(guī)律的反映,是使基本建設順利進行的重要保證。世博村項目建設必須嚴格執(zhí)行基建程序。沒有批準的施工許可證、規(guī)劃許可證,不能進行施工,沒有完整的施工圖紙和文件,不能開始施工。建設管理規(guī)范化就是整個建設過程要按照國家規(guī)定的基本建設程序辦事,要建立規(guī)范化的業(yè)務管理制度,做到有法可依、有據(jù)可查,建設管理規(guī)范化還要體現(xiàn)在制度執(zhí)行過程中,做到有法必依、按章辦事。
項目管理既是一種藝術,也是一套科學的方法體系。世博村要保證項目的順利實施,必須制訂統(tǒng)一的項目管理程序與制度,將項目管理的各項內容“流程化、制度化和標準化”,并使之成為相關部門必須執(zhí)行的“法律”。
(三)保證“陽光工程”的廉政體系
“廉政辦博”是世博會工程建設的重要要求,要貫徹到工程建設的全過程。對世博村的建設管理而言,必須將陽光工程具體化,從廉政建設的體制、機制與法制方面建立嚴密的、可操作的廉政體系,如對招投標、資質審查、現(xiàn)場管理、合同付款和竣工驗收等進行“過程把關”,重點抓好如下工作:
一是確定總體方案,統(tǒng)一組織與協(xié)調,增加項目信息透明度;二是建立指導性、控制性和實施性的進度計劃控制體系;三是建立全過程質量控制體系,增強對項目質量的監(jiān)督性;四是按照“節(jié)儉辦世博”的思想進行投資控制和成本管理;五是實現(xiàn)質量、工期、功能、成本、安全和環(huán)?！傲y(tǒng)一”。
(四)專業(yè)、高效、權責分明的項目組織保證體系
項目組織是決定世博村工程建設成敗的決定性因素。世博村工程建設管理必須依靠專業(yè)化、社會化的分工體系,搭建合理的項目實施組織結構,理順組織關系,明確工作任務分工和管理職能分工。采取以我為主、咨詢?yōu)檩o的原則,科學合理利用社會化、專業(yè)化咨詢機構,以有限的內部資源調配無限的外部資源。在建設過程中應統(tǒng)籌質量、進度和投資三者關系,盡可能好地實現(xiàn)三大目標。
世博村工程包括VIP區(qū)、一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)和綜合配套區(qū)等多個子項目,因此,世博村的建設管理必須統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調和統(tǒng)一管理。通過建立分層次、系統(tǒng)化的多目標控制體系來實現(xiàn)項目的總體目標,要保證工程三大目標順利實現(xiàn),特別要注重與政府部門、媒體和項目參建各方的溝通與協(xié)調。
四、項目實施的組織結構
項目的組織結構可分為3種基本模式,即職能型組織結構模式、線性組織結構模式和矩陣型組織結構模式,其中職能型是一種較為傳統(tǒng)的組織結構模式,每一個部門可能有多個矛盾的指令源;線性組織結構模式來源于軍隊組織系統(tǒng),每一個工作部門的指令源是唯一的,避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的進行,但是線性組織系統(tǒng)的指令路徑過長,會造成組織系統(tǒng)運行困難;矩陣型組織模式則是一種新型組織結構模式,比較適用于大的組織系統(tǒng)。
3種組織結構各有適用范圍,采用何種模式,應根據(jù)項目的具體情況具體分析。上海世博土地控股有限公司(以下簡稱世博土控)在分析項目的特點、自身優(yōu)勢和采用創(chuàng)新工程管理模式的基礎上,確定了以矩陣型組織結構為基礎的項目實施組織結構體系。
(一)工程實施組織結構策劃
世博村項目不同于其他大型項目的特點在于它是整個世博園區(qū)項目的一個子項目,因此,工程實施組織的策劃必須顧全大局,從整個世博園區(qū)建設的宏觀層次上考慮。既要保證世博村目標的實現(xiàn),又要注重同其他項目之間的協(xié)調,以保證整個世博園區(qū)項目目標的實現(xiàn)。該項目工程實施組織的建立必須考慮以下因素:
一是以明確各部門任務分工和管理職能分工、優(yōu)化工作流程和信息流程為組織結構設計的基本原則,盡可能減少管理層次和不同部門之間的界面交叉;
二是充分考慮現(xiàn)有業(yè)主方管理班子成員的專業(yè)背景、工作經(jīng)驗和企業(yè)員工職業(yè)化培養(yǎng)的要求,以及工程管理服務班子與業(yè)主方自身管理班子的有機結合;
三是充分考慮大型酒店群項目的特點、難點、其他大型建設項目業(yè)主方管理組織的經(jīng)驗和教訓,以及將來設計管理、工程發(fā)包與設備材料采購、施工管理的有序性;
四是充分利用專家的知識使項目建設增值,在項目實施過程中,通過舉行專家論證和咨詢會議的方式,對重大關鍵問題提出解決方案或優(yōu)化方案;
五是必須考慮我國建設法規(guī)的規(guī)定,包括項目管理、投資監(jiān)理、招投標和建設監(jiān)理等,處理好這些單位和業(yè)主方之間的關系。
最終用戶導向是工程建設的一個重要指導思想,項目建設必須為今后的運營管理服務。應注重運營管理部門和酒店咨詢單位同其他部門的溝通,以服務于世博會中和會后世博村的運營管理。
(二)工程實施組織結構
整個世博會園區(qū)建設大致可分為六大板塊:世博村、樣板組團和特鋼廠、世博場館、市政管線、世博軸和世博公園,世博土控在充分考慮以上因素的基礎上,結合自身特點,進行系統(tǒng)的組織策劃,并經(jīng)過不斷優(yōu)化、調整,確立了工程實施的組織結構,即采用矩陣型組織結構模式,如圖1所示。
組織結構是動態(tài)的,它必須隨著項目進展的實際情況進行動態(tài)調整,以適應工程開展的實際需要。組織結構模式確定后還要進行任務分工、管理職能分工和工作流程設計。
參考文獻:
[1] 上海世博土地控股有限公司場館建設部.世博村項目建設大綱,2006,(10).
第9篇：公園運營管理方案范文
[關鍵詞]綠色建筑；二星級；效益
中圖分類號：TU2 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2014）08-0215-02
1.項目簡介
中海油大廈位于北京市位于朝陽區(qū)太陽宮地區(qū)，北三環(huán)和京承高速路交匯處東北角，項目東至太陽宮新街、南至太陽宮南街、西至京承高速公路、北至太陽宮二街。
項目建設用地為綜合商業(yè)用地，用地面積為27028.083m2，總建筑面積為158350m2，包括其中地上面積102483m2、地下面積56098m2。項目由三個單體建筑組成（均為綜合辦公樓），結構形式為鋼筋混凝土框架核心筒結構。
項目以綠色建筑二星級為建設目標，項目從前期設計即關注綠色建筑技術的應用，項目的建設采取“因地制宜”、“就地取材”策略，對室內外的風、聲、光環(huán)境進行分析和優(yōu)化，設計及時采用運行系統(tǒng)節(jié)能技術，項目在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內環(huán)境質量及運營管理六個層面進行了系統(tǒng)的設計，重點使用了大量建筑被動式設計技術，建筑綜合節(jié)能設計手段，以及室內綜合環(huán)境的改善設計。
2.綠色建筑技術體系介紹
2.1節(jié)地與室外環(huán)境
項目位于北京市位于朝陽區(qū)太陽宮地區(qū)，北三環(huán)和京承高速路交匯處東北角，開發(fā)前為太陽宮村的平房和簡易房。項目場地土壤氡檢測結果為4660Bq/m3，選址無洪災、泥石流及含氡土壤的威脅，安全范圍內無電磁輻射危害及火、爆、有毒物質等危險源。
項目建筑周邊交通便利，公共服務設施較齊全。距離主要出入口500m內公交車站點有3個、地鐵站2個，同時規(guī)劃有大型公交換乘車站。周邊有太陽宮體育公園、太陽宮花園及人大附中朝陽學校。
項目周邊無較大噪聲源，建成前后噪聲聲級增加很?。ㄔ肼暭壴龈吡啃∮?dB），建成后場地內部人員主要活動區(qū)域的環(huán)境噪聲良好，能夠滿足環(huán)境噪聲標準要求。項目利用建筑布局創(chuàng)造空氣的流通，增加自然通風系統(tǒng)的可能性，夏季利于自然通風，冬季利于日照并避開主導風向。項目未遮擋周邊住宅建筑，不影響周圍住宅建筑的日照，設計中注重幕墻玻璃和外飾面材料的反射率，符合《玻璃幕墻光學性能》GB/T18091要求。
2.2節(jié)能與能源利用
本項目圍護結構嚴格按照北京市《公共建筑節(jié)能設計標準》DBJ01-621-2005的各項指標進行設計，各規(guī)定性指標均滿足標準要求（不再進行權衡性計算），圍護結構節(jié)能率超過50%。
空調冷源采用水冷離心式和螺桿式電制冷機組，熱源為市政熱力。大空間采用定風量全空氣系統(tǒng)，辦公層采用變風量全空氣系統(tǒng)，內區(qū)采用單風道型變風量末端裝置，外區(qū)采用帶加熱盤管的并聯(lián)式風機動力型末端裝置。在新風管上設置風量檢測裝置，可根據(jù)CO2濃度調節(jié)新風量，保證每層最小新風量；過渡季和冬季，可加大新風量運行。空調設備采用節(jié)能設備與系統(tǒng)，冷水機組的能效比和部分負荷性能系數(shù)、通風空調系統(tǒng)風機的單位風量耗功率以及冷熱水系統(tǒng)的輸送能效比符合節(jié)能設計標準的規(guī)定要求?？照{系統(tǒng)機房設置機房群控系統(tǒng)，可根據(jù)總冷負荷的變化，實現(xiàn)冷水機組、水泵、冷卻塔等設備的分臺優(yōu)化控制，使所有設備始終以最佳工況運行?？照{熱水系統(tǒng)采用變頻調速泵，冷卻塔采用變頻風機，根據(jù)負荷變化情況調節(jié)轉速，降低運行費用。
建筑設計充分利用地形特點，三棟塔樓錯動跳躍布置，建筑幕墻氣密性等級達到6級，可開啟面積比為36%，有利于各建筑單體的通風和采光。
照明燈具均采用高效燈具，各房間或場所的照明功率密度值不高于現(xiàn)行國家標準《建筑照明設計標準》GB50034規(guī)定的目標值。各功能房間燈具采用開關就地控制；車庫、大堂、電梯前室、走道等公共區(qū)域的照明采用集中控制。
項目設計能耗獨立分項計量系統(tǒng)，以實現(xiàn)建筑能耗的分類計量及管理。空調系統(tǒng)在各樓冷、熱水總管上設冷、熱計量裝置；用電在變配電室及強電井內安裝計量用電度表，10kV高壓側計量表按供電局供電方案要求設置用電計量及峰谷表；380/220V低壓側在變配電室進線柜處設置低壓總計量；空調、動力、熱交換站、電梯、照明、廚房及餐廳等用電負荷均在變配電室低壓出線回路設置電度、電能儀表，均具有標準通訊接口及分項能耗數(shù)據(jù)計量功能。
2.3節(jié)水與水資源利用
生活給水來自市政給水，從項目北側和東側兩個不同方向引入，市政管網(wǎng)供水壓力不低于0.20MPa。
項目設計有市政中水系統(tǒng)，市政中水在地下四層各自的中水加壓泵站加壓后供辦公層沖廁、地下車庫用水、道路澆灑及綠化用水，使得項目非傳統(tǒng)水源利用率達到43.7%。同時市政中水系統(tǒng)充分考慮用水安全保障措施。
項目用水量嚴格按相關標準確定，生活給水最高日用水量為519.9m/d，中水最高日用水量為191.0m3/d。
屋面雨水采用外落式重力流排水系統(tǒng)，外排至室外散水和雨水溝；室外地面雨水一部分經(jīng)土壤滲透凈化后涵養(yǎng)地下水及室外草場和樹木灌溉。綠化采用噴灌、微灌等節(jié)水器具。排水系統(tǒng)部分采用污、廢水分流制，地下衛(wèi)生間采用合流制。
項目衛(wèi)生器具及配件符合《節(jié)水型生活用水器具》J164-2002標準要求，節(jié)水性能指標達到《用水器具節(jié)水技術條件》DB11/343-2006要求。特別是水嘴、便器系統(tǒng)、便器沖洗閥和淋浴器等四類用水器具符合該標準中強制性條文的規(guī)定。其中坐便器選用沖洗水量≤6L/次，公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生潔具采用非接觸型，蹲便器采用液壓腳踏式?jīng)_洗閥，洗臉盆和小便器采用感應式?jīng)_洗閥。同時系統(tǒng)設計中從管材及接口選擇、閥門及管件選擇、減壓措施（控制水壓）等方面來防止漏損。
2.4節(jié)材與材料資源利用
該項目建筑造型簡約，無大量裝飾性構件，且女兒墻高度為0.85m，滿足綠色建筑標準的要求；本項目施工過程中全部使用預拌混凝土，降低對環(huán)境的污染。
建筑結構材料合理采用高強度鋼，主筋幾乎全部使用HRB400級鋼筋，其用量占主筋總用量的比例高于95%；同時建筑設計選材時考慮使用材料的可再循環(huán)使用性能，項目可再循環(huán)材料使用重量占所有建筑材料總重量的比例達到10.34%。項目設計工程就考慮建筑與裝修一體化設計，裝修專業(yè)提前進入配合，可在最大程度上降低重復裝修對建材的使用。
2.5室內環(huán)境質量
本項目的噪聲源主要是環(huán)境交通噪聲與室內設備噪聲，從主要建筑的平面布置、建筑構件隔聲室內設備噪聲的降噪等方面采取措施防止噪聲，建筑室內背景噪聲符合現(xiàn)行國家噪聲標準要求。辦公樓核心筒布置在建筑總部，電梯井緊鄰衛(wèi)生間、設備用房及走廊等非功能空間，冷水機組、水泵等設置于地下室內，建筑設計充分考慮噪聲影響，平面設計合理緊湊。
空調設計的溫度、濕度、風速及新風量等參數(shù)符合節(jié)能設計標準要求。項目冷橋均采用了保溫隔熱措施，防止建筑圍護結構內部和表面出現(xiàn)結露、發(fā)霉現(xiàn)象。
圖：熱橋梁、地下室頂板等圍護結構處的各層水蒸氣分壓計算結果
室內辦公區(qū)采用變風量全空氣系統(tǒng)，末端調節(jié)方便、可提高人員舒適性。同時在新風管上設置風量檢測裝置，回風總管上設置CO2傳感器，保證健康舒適的室內環(huán)境。
圖：地下室設置光導管區(qū)域的效果圖
2.6運營管理
項目建筑智能化系統(tǒng)定位合理，信息網(wǎng)絡系統(tǒng)功能完善。設計有火災自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、消防廣播及消防對講電話系統(tǒng)、火災應急照明系統(tǒng)、防火剩余電流動作報警系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；車庫管理系統(tǒng)；移動信號覆蓋系統(tǒng)；樓宇自動控制系統(tǒng)；智能照明集中控制系統(tǒng)；智能集成系統(tǒng)等。實現(xiàn)了“智能辦公”為人服務和“以人為本”的理念。
項目設備、管道的設置便于維修、改造和更換。通風管井、給排水管等管井設在電梯井和衛(wèi)生間附近等公共部位，水泵、制冷機組等具有公共使用功能設備設置在地下室。
3.效益分析
3.1經(jīng)濟效益
經(jīng)預測估算，每年預計可節(jié)約用電157.6萬kWh，節(jié)約用水5.1萬t，全年減少運行費用約141.6萬元。
節(jié)能：本項目通過綜合利用高效空調設備，高性能隔熱結構，低照明功率密度設計等措施，地下室自然采光，大大降低了運行能耗。通過分析本項目全年可節(jié)約電量約157.6萬kWh，按北京市商業(yè)用電（平段）0.806元/kWh，全年的節(jié)電費約為127.0萬元。
節(jié)水：本項目全部采用節(jié)水器具，按項目全年總用水量99382m3，考慮8%的節(jié)水率計算預計本項目每年節(jié)水量為7950.6t。按自來水費3.7元/噸計算，每年可節(jié)省水費約2.9萬元。本項目利用市政中水作為場地綠化、道路澆灑，經(jīng)估算全年中水利用規(guī)模為43446m3/a，與市政自來水供水相比（節(jié)約2.7元/t計算），年節(jié)約水費11.7萬元。
3.2環(huán)境效益
全年節(jié)電量157.6萬kWh，折算節(jié)約標煤567.4t，每年可減排CO21401.5t、SO211.3t、粉塵5.7t.此外，本項目充分利用了中水，減少每年污水排放量，減輕了市政水處理壓力。
3.3社會效益
本項目除提高中海油自身的辦公質量，項目經(jīng)驗成果的擴散，有利于宣傳綠色建筑知識，并向社會公共真實展示中海油企業(yè)的綠色理念和成果，為大型央企在綠色、環(huán)保和節(jié)能方面提供表率作用，為中國大型企業(yè)的綠色發(fā)展提供了可借鑒的經(jīng)驗，具有顯著的社會效益。
4.結論
本項目通過各專業(yè)全方位合作、系統(tǒng)整合各項技術，最終實現(xiàn)了《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006規(guī)定的二星級技術要求。
參考文獻
