物業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)告范文

一、無(wú)照從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

一是無(wú)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于國(guó)際快遞的信件與貨物主要采取上門收、送的方式，信件與貨物不需要長(zhǎng)時(shí)間保存，因而不需對(duì)外掛牌，收、發(fā)快件時(shí)用電話聯(lián)系即可，一般沒有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有些甚至租用居民住宅經(jīng)營(yíng)。

二是發(fā)貨時(shí)間和線路固定。從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)基本上都要依賴航空或海運(yùn)，由于航班時(shí)間相對(duì)固定，因此收、發(fā)貨的時(shí)間也有規(guī)律可循。例如：與韓國(guó)之間有海上客貨航線17條，每周40個(gè)航次；有空中客貨航線2條，每周17個(gè)航次，違法分子正是根據(jù)航班時(shí)間，確定統(tǒng)一上門收、發(fā)貨時(shí)間的，而發(fā)貨地點(diǎn)一般集中于機(jī)場(chǎng)和碼頭。

三是經(jīng)營(yíng)性質(zhì)相似。無(wú)照從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的違法行為大多為個(gè)人所為，也有部分貨運(yùn)公司或國(guó)內(nèi)快遞企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的。這些企業(yè)和個(gè)人往往通過簽訂協(xié)議或合作協(xié)議等方式，擅自開展國(guó)際快遞業(yè)務(wù)，其實(shí)際上就是個(gè)人經(jīng)營(yíng)。

二、無(wú)照從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)現(xiàn)象產(chǎn)生的原因

一是國(guó)際快遞市場(chǎng)空間較大。近年來(lái)，隨著韓、日等外資企業(yè)的增多和外貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很多地方，外貿(mào)企業(yè)與外方客戶間，外資企業(yè)與本土本部間，各類貨物樣品和商業(yè)信函往來(lái)頻繁，市場(chǎng)需求不斷增大，且發(fā)展前景廣闊，國(guó)際快遞市場(chǎng)日漸繁榮。

二是國(guó)際快遞市場(chǎng)需求失衡。由于從事國(guó)際快遞行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較高，商務(wù)、郵政等管理部門的審批比較嚴(yán)格，目前市僅有3戶企業(yè)擁有從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的資質(zhì)，與繁榮的國(guó)際貿(mào)易往來(lái)相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)需求。況且，這些合法的國(guó)際快遞企業(yè)收費(fèi)較高，效率相對(duì)較低，往往不被看好。

三是國(guó)際快遞行業(yè)本小利多。快遞業(yè)務(wù)的周期短，流動(dòng)性較強(qiáng)，固定儲(chǔ)存時(shí)間不長(zhǎng)，不需長(zhǎng)期租賃場(chǎng)地，幾個(gè)人幾輛車即可經(jīng)營(yíng)，工商部門在日常巡查中難以發(fā)現(xiàn)，如果定點(diǎn)查處則需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力進(jìn)行先期調(diào)查。況且，相對(duì)于無(wú)照經(jīng)營(yíng)所取得的高額利潤(rùn)而言，執(zhí)法行動(dòng)難以對(duì)違法分子形成有力的震懾。

三、無(wú)照從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)存在的危害

一是給國(guó)家安全帶來(lái)威脅。無(wú)照從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的企業(yè)為追逐利益，爭(zhēng)奪市場(chǎng)和客源，往往對(duì)需要投遞的物品“來(lái)者不拒”，這種不規(guī)范的運(yùn)營(yíng)方式使其很少對(duì)投遞品進(jìn)行審查，一旦有可疑信件被混入貨物中，逃避了海關(guān)等部門的正常監(jiān)督，在境內(nèi)外借機(jī)暢行，將對(duì)國(guó)家信息安全構(gòu)成威脅。

二是擾亂了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序。從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)中跨地域經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象較普遍，“黑快遞”流動(dòng)性相當(dāng)強(qiáng)，加之他們明知自己的行為違法，所以一般都有應(yīng)對(duì)工商等執(zhí)法部門檢查的“對(duì)策”，使得打擊無(wú)照從事國(guó)際快遞違法行為執(zhí)法相對(duì)較難。違法分子無(wú)照從事經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的市場(chǎng)秩序。

三是客戶的利益難以保障。無(wú)照從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，從業(yè)人員缺乏規(guī)范的培訓(xùn)和職業(yè)道德的培養(yǎng)，沒有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，硬件設(shè)施不完善，也沒有健全的管理制度，快件丟失或損壞風(fēng)險(xiǎn)較大，客戶的利益往往難以保障。

四、查處無(wú)照從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)違法行為的建議

一是深入走訪，掌握線索。深入走訪轄區(qū)外資、外貿(mào)企業(yè)，特別是一些從事服裝、電子等加工類企業(yè)，詳細(xì)了解其經(jīng)營(yíng)狀況，掌握企業(yè)產(chǎn)品及原材料的進(jìn)出口信息，對(duì)這類企業(yè)貿(mào)易往來(lái)信函及產(chǎn)品打樣樣品的收、發(fā)貨方式、快件通過的快遞企業(yè)或聯(lián)系人及電話等進(jìn)行摸底調(diào)查，并集中登記。

第2篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】服務(wù)外包人才；職業(yè)英語(yǔ)

一、研究背景

傳統(tǒng)的大學(xué)公共英語(yǔ)教學(xué)和IT英語(yǔ)教學(xué)，教學(xué)內(nèi)容部分重疊，教學(xué)目標(biāo)界定模糊而缺乏連續(xù)性和科學(xué)性，單調(diào)枯燥的傳統(tǒng)課堂教學(xué)模式無(wú)法成功地為服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)輸送大批量的英語(yǔ)語(yǔ)言技能過硬，而且專業(yè)知識(shí)過硬的軟件服務(wù)外包人才。

目前大學(xué)英語(yǔ)教學(xué)中比較偏重語(yǔ)言基礎(chǔ)知識(shí)的和基本技能的訓(xùn)練，而計(jì)算機(jī)專業(yè)英語(yǔ)教學(xué)又過分的注重專業(yè)知識(shí)的語(yǔ)言講解，大學(xué)英語(yǔ)教學(xué)內(nèi)容與企業(yè)需求嚴(yán)重脫節(jié)，現(xiàn)有的IT職業(yè)英語(yǔ)課程和大學(xué)公共英語(yǔ)課程設(shè)置無(wú)法適應(yīng)服務(wù)外包市場(chǎng)對(duì)軟件技術(shù)人才的語(yǔ)言技能及工作能力需求。

未來(lái)十年將是我國(guó)服務(wù)外包發(fā)展的黃金時(shí)期，但服務(wù)外包人才短缺成為制約中國(guó)服務(wù)外包業(yè)強(qiáng)勁發(fā)展的瓶頸，既懂軟件技術(shù)又具備高水平英語(yǔ)綜合運(yùn)用能力的復(fù)合型服務(wù)外包人才培養(yǎng)艱難。學(xué)生在學(xué)習(xí)發(fā)包國(guó)語(yǔ)言、文化與技術(shù)之間存在矛盾。語(yǔ)言學(xué)得好，技術(shù)相對(duì)弱；而技術(shù)學(xué)得好，語(yǔ)言相對(duì)弱，深化軟件技術(shù)大學(xué)英語(yǔ)和 IT職業(yè)英語(yǔ)教學(xué)改革，探索并建立與我國(guó)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的軟件技術(shù)人才外語(yǔ)能力培養(yǎng)方案已經(jīng)非常迫切。

另一方面，目前軟件技術(shù)類服務(wù)外包專業(yè)師資在數(shù)量、質(zhì)量上都存在較大差距。院校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多數(shù)教師僅能夠完成課堂和課本教學(xué)，缺乏對(duì)軟件技術(shù)服務(wù)外包前沿技術(shù)、規(guī)范的了解和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)校面臨師資缺乏問題很突出，尤其是既懂理論又有大型服務(wù)外包企業(yè)豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家、高級(jí)教師引進(jìn)十分困難。

二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

目前，圍繞高等教育英語(yǔ)教學(xué)的改革理論和改革實(shí)踐非常多，但都局限在公共英語(yǔ)教學(xué)和專業(yè)英語(yǔ)教學(xué)兩個(gè)方面，而且，圍繞這兩個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行的教學(xué)改革都是相互孤立的。

公共英語(yǔ)教學(xué)改革側(cè)學(xué)生純英語(yǔ)聽、說、讀、寫、譯基本語(yǔ)言技能的鍛煉和提高，主要是以通過四、六級(jí)英語(yǔ)考試為主要衡量指標(biāo)，教學(xué)模式、教學(xué)方法以及考核模式等明顯與企業(yè)行業(yè)的真正要求相差太遠(yuǎn)。學(xué)生即使通過了四、六級(jí)，甚至考的分?jǐn)?shù)比較高，但進(jìn)入企業(yè)后，進(jìn)入英語(yǔ)語(yǔ)言技能的實(shí)踐領(lǐng)域后，則出現(xiàn)了啞巴英語(yǔ)的局面。

普通計(jì)算機(jī)類專業(yè)的學(xué)生在高等教育階段所經(jīng)歷的計(jì)算機(jī)英語(yǔ)教育主要是以擴(kuò)展專業(yè)閱讀和提升詞匯量為收效的計(jì)算機(jī)專業(yè)英語(yǔ)課程。經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上目前關(guān)于此類的教材都比較陳舊，老套，專業(yè)性太強(qiáng)，計(jì)算機(jī)專業(yè)英語(yǔ)的課堂顯得比較枯燥無(wú)聊，老師大部分課堂教學(xué)都花在專業(yè)術(shù)語(yǔ)的英文單詞釋義方面，學(xué)生連最基本的閱讀全篇文章的能力可能都得不到系統(tǒng)訓(xùn)練，更不說專業(yè)英語(yǔ)的綜合聽說運(yùn)用能力的鍛煉和提升。

服務(wù)外包是一個(gè)新興的行業(yè)，也是一個(gè)快速發(fā)展的國(guó)際化行業(yè)。服務(wù)外包行業(yè)需要的人才不僅僅要具備過硬的IT外包專業(yè)知識(shí)，而且，服務(wù)外包業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)和順利進(jìn)行，還要求從事服務(wù)外包的人才具備過硬的英語(yǔ)語(yǔ)言綜合能力。服務(wù)服務(wù)外包所需英語(yǔ)技能不是普通外語(yǔ)語(yǔ)言技能，是專業(yè)語(yǔ)言技能，IT職業(yè)英語(yǔ)的屬性更接近技術(shù)規(guī)范的英語(yǔ)。

我們所看到的大學(xué)畢業(yè)生只經(jīng)歷了公共英語(yǔ)教學(xué)和計(jì)算機(jī)專業(yè)英語(yǔ)兩個(gè)階段的英語(yǔ)學(xué)習(xí)。沒有任何機(jī)會(huì)接觸到有關(guān)服務(wù)外包項(xiàng)目中所需英語(yǔ)技能。從其教學(xué)目標(biāo)和內(nèi)容上可以清晰的看出，其和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)需要無(wú)直接聯(lián)系。

我國(guó)作為一個(gè)非英語(yǔ)國(guó)家，不可能采用印度的高中以上均使用英語(yǔ)教材的模式，如何摸索一條適合我國(guó)國(guó)情的途徑，切實(shí)解決困擾我國(guó)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)主要問題---從業(yè)人員英語(yǔ)技能，成為我們刻不容緩的問題。同時(shí)，我們也應(yīng)看到即便是以英語(yǔ)為官方語(yǔ)言的印度，也要對(duì)從事服務(wù)外包從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)英語(yǔ)培訓(xùn)，這從另一個(gè)角度佐證了針對(duì)服務(wù)外包的IT職業(yè)英語(yǔ)教學(xué)改革也應(yīng)該在中國(guó)大力實(shí)行，不能因?yàn)槿蝿?wù)艱巨而放棄努力。

三、校企互動(dòng)共同合作，解決高職高專軟件技術(shù)服務(wù)外包人才職業(yè)英語(yǔ)技能瓶頸問題具體措施

1.加強(qiáng)學(xué)校和校外服務(wù)外包實(shí)訓(xùn)企業(yè)合作，充分發(fā)揮學(xué)校和服務(wù)外包企業(yè)優(yōu)勢(shì)，探索學(xué)校和企業(yè)共同承擔(dān)服務(wù)外包人才英語(yǔ)水平提高的雙贏模式。

2.根據(jù)軟件服務(wù)外包人才培養(yǎng)的特點(diǎn)，通過校企合作辦學(xué)，采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”和“走出去”的師資隊(duì)伍建設(shè)模式，整合校企多方教育資源，構(gòu)建靈活的“雙師”隊(duì)伍考核制度，形成長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制，建立了一支穩(wěn)定的、分工層次化、專兼結(jié)合的、實(shí)踐型為主的IT職業(yè)英語(yǔ)師資隊(duì)伍。

3.以校企聯(lián)合培養(yǎng)為主線，緊密跟蹤軟件服務(wù)外包業(yè)發(fā)展最新動(dòng)態(tài)，重新界定軟件服務(wù)外包學(xué)院英語(yǔ)教學(xué)的培養(yǎng)目標(biāo)，深化大學(xué)公共英語(yǔ)和IT職業(yè)英語(yǔ)課程體系整合，構(gòu)建了真正滿足軟件服務(wù)外包企業(yè)人才培養(yǎng)需求的軟件技術(shù)服務(wù)外包職業(yè)英語(yǔ)課程體系。

4.改革傳統(tǒng)大學(xué)英語(yǔ)和計(jì)算機(jī)英語(yǔ)教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)模式，加強(qiáng)服務(wù)外包職業(yè)英語(yǔ)和軟件技術(shù)雙語(yǔ)類課程資源共享，聯(lián)合建設(shè)，重視軟件服務(wù)外包基礎(chǔ)英語(yǔ)課程，加強(qiáng)主干職業(yè)英語(yǔ)課程，校企聯(lián)合建設(shè)服務(wù)外包的軟件專業(yè)英語(yǔ)實(shí)踐課程。

5.加強(qiáng)國(guó)內(nèi)外服務(wù)外包人才英語(yǔ)優(yōu)秀培訓(xùn)教材的引進(jìn)和使用，大力提升雙語(yǔ)教學(xué)的覆蓋面和教學(xué)質(zhì)量。

6.借鑒國(guó)內(nèi)服務(wù)外包培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在服務(wù)外包人才職業(yè)英語(yǔ)水平評(píng)價(jià)考核機(jī)制，探索并形成了一套適用企業(yè)行業(yè)人才能力需求的、學(xué)校和服務(wù)外包企業(yè)共同參與的學(xué)生職業(yè)英語(yǔ)素質(zhì)和技能考核評(píng)價(jià)機(jī)制。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我們適應(yīng)目前中國(guó)軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)的需要，在校企緊密合作的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)化地推進(jìn)傳統(tǒng)高職高專大學(xué)公共英語(yǔ)和計(jì)算機(jī)（IT）英語(yǔ)教學(xué)改革，建立了一套符合服務(wù)外包業(yè)市場(chǎng)發(fā)展需求的軟件技術(shù)人才IT職業(yè)英語(yǔ)系統(tǒng)化教學(xué)體系，總結(jié)出了解決目前軟件服務(wù)外包人才英語(yǔ)技能瓶頸的初步方案，本研究成果，無(wú)論是對(duì)提高我院軟件技術(shù)人才培養(yǎng)外語(yǔ)水平和職業(yè)素質(zhì)還是對(duì)國(guó)內(nèi)兄弟院校軟件服務(wù)外包人才培養(yǎng)方面都具有一定的借鑒和推廣價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1]胡小玲.國(guó)際服務(wù)外包業(yè)發(fā)展與從業(yè)人員外語(yǔ)素質(zhì)研究-以山東省為例.齊魯師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2012年6月，第27卷，第3期

[2]教育部，商務(wù)部.教育部、商務(wù)部關(guān)于加強(qiáng)服務(wù)外包人才培養(yǎng)促進(jìn)高校畢業(yè)生就業(yè)工作的若干意見[Z].2009-03-18

第3篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)告范文

[關(guān)鍵詞]酒店投資；房地產(chǎn)投資基金；可行性分析

[中圖分類號(hào)]F830 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1671-8372（2013）03-0065-05

一、我國(guó)酒店業(yè)投資存在的突出問題

2012年我國(guó)入境旅游人數(shù)1.32億人次，其中過夜旅游人數(shù)5772萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)29.573億人次[1]，我國(guó)目前已成為世界第三大旅游目的地國(guó)家。旅游業(yè)的快速發(fā)展對(duì)資本的吸引力增強(qiáng)，大量國(guó)有資本、民間資本和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入，Wang & Xu（2011）的研究表明，2001—2005年我國(guó)5866家非旅游類上市公司中，有567家經(jīng)營(yíng)范疇已多元化至旅游產(chǎn)業(yè)[2]，約占上市公司總數(shù)的10%。2010—2012年，我國(guó)五星級(jí)酒店數(shù)量年均增長(zhǎng)率為15%[1]。然而在酒店業(yè)迅速擴(kuò)張的過程中，也存在如下不可忽視的結(jié)構(gòu)性問題：

（一）融資渠道單一，以銀行借貸為主

根據(jù)梅耶（Myers， 1984）提出的融資啄食順序理論（Pecking Order Theory），企業(yè)成長(zhǎng)過程中，先考慮內(nèi)源融資，再考慮外源融資，外源融資中債權(quán)融資優(yōu)先于股權(quán)融資[3]。作為資金密集型行業(yè)，目前我國(guó)酒店企業(yè)主要通過權(quán)益抵押和抵押貸款方式獲得信貸支持，2010年我國(guó)五星級(jí)酒店資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.84%[1]。然而，在酒店業(yè)的高速擴(kuò)張過程中，過度依賴于銀行借貸，高度資產(chǎn)負(fù)債水平嚴(yán)重限制了經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和投資機(jī)會(huì)，特別是隨著銀行借貸業(yè)務(wù)緊縮，酒店業(yè)的融資壓力日益增大，急需拓展新的融資渠道。

（二）投資結(jié)構(gòu)失調(diào)，管理費(fèi)用外溢

2010年我國(guó)酒店業(yè)固定資產(chǎn)存量達(dá)到4546億元，其中四星和五星級(jí)酒店合計(jì)3038億元，占全部酒店資產(chǎn)存量的67%[1]，投資結(jié)構(gòu)失調(diào)，固定資產(chǎn)投資額過多流向高端飯店，存在盲目“追星”現(xiàn)象。2012年我國(guó)654家五星級(jí)酒店中1/4為外資酒店（含港澳臺(tái)），外資酒店品牌并不直接投資酒店物業(yè)，而是以管理合同、特許經(jīng)營(yíng)和帶資管理等品牌輸出的形式管理高星級(jí)酒店，將物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國(guó)內(nèi)資本。

（三）地產(chǎn)資本的涌入缺乏合理引導(dǎo)

從2003年起，國(guó)家通過實(shí)施多項(xiàng)貨幣政策和財(cái)政政策規(guī)制房地產(chǎn)投資過熱行為，特別是2010年4月針對(duì)住宅市場(chǎng)的“國(guó)十條”，間接促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額從2006年的2353.9億元倍增至2011年的7370.2億元（見圖1）。商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)物業(yè)主要包括商業(yè)購(gòu)物中心、酒店和出租類公寓、辦公樓物業(yè)等，地產(chǎn)開發(fā)商出于避稅和土地升值的考慮，大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。以酒店地產(chǎn)為例，目前我國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)皆有高端酒店投資項(xiàng)目，并全部聘用國(guó)外酒店管理公司進(jìn)行管理（見表1）。例如，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)于2007年成立萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)有限公司，專門負(fù)責(zé)高端酒店業(yè)務(wù)的開發(fā)建設(shè)，目前已成為中國(guó)五星級(jí)酒店投資規(guī)模最大的企業(yè)，預(yù)計(jì)到2015年開業(yè)70家五星級(jí)酒店，成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。

諸多地產(chǎn)資本涌入酒店業(yè)，在獲得具有升值潛力地塊的同時(shí)，可以通過酒店租賃收益獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并在很大程度上擴(kuò)充星級(jí)酒店的規(guī)模和等級(jí)。但是，偏重于高星級(jí)酒店的投資導(dǎo)向增加了投資盲目性，也造成部分地區(qū)高星級(jí)酒店產(chǎn)能過剩、出租率下降。

企業(yè)多元化的最初動(dòng)力源自對(duì)剩余資源的利用，如何運(yùn)用專業(yè)化的營(yíng)運(yùn)方式將房地產(chǎn)資本剩余進(jìn)行投資轉(zhuǎn)化，以及酒店業(yè)如何獲取更多外部融資用于經(jīng)營(yíng)績(jī)效提升，是我國(guó)酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要發(fā)展問題，建立或引入酒店類房地產(chǎn)投資基金有利于解決目前酒店地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展資金匱乏等關(guān)鍵問題。

二、房地產(chǎn)投資基金的性質(zhì)與制度安排

房地產(chǎn)投資基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱REITs）產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，依據(jù)1960年《國(guó)內(nèi)稅收法典》（Internal Revenue Code）建立，在英國(guó)、澳大利亞等國(guó)發(fā)展迅速。歐美國(guó)家金融市場(chǎng)的成熟和法律法規(guī)的完善保障了REITs的健康發(fā)展，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托基金協(xié)會(huì)（National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT）統(tǒng)計(jì)，截至2012年4月，在美國(guó)紐約證券交易所上市的REITs共有146個(gè)，資本總量5150億美元[4]。

REITs是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[5]。作為一種集合投資制度，運(yùn)用委托-制度協(xié)調(diào)委托人、受托人和受益人之間的利益關(guān)系。其制度獨(dú)特性和嚴(yán)密性主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

第一，在組織制度方面，REITs是專業(yè)化的信托投資組織，由一人或多人受托進(jìn)行地產(chǎn)投資和管理，按國(guó)內(nèi)公司法人征稅且不能由任何金融機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司設(shè)立；第二，在股權(quán)結(jié)構(gòu)制度方面，投資者數(shù)量必須100人以上，讓大眾投資者能夠分享到地產(chǎn)市場(chǎng)的收益；第三，在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面，專業(yè)投資于地產(chǎn)領(lǐng)域，75%以上的收入來(lái)源于地產(chǎn)和與地產(chǎn)抵押相關(guān)的業(yè)務(wù)所得才能申請(qǐng)REITs資格；第四，在收益分配制度方面，90%應(yīng)稅收入的利潤(rùn)分配給股東；第五，稅收制度方面，國(guó)家免征公司所得稅[6]。

作為公眾投資工具，REITs依靠專業(yè)化的投資管理實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益和增值潛能，相比于其他金融工具更具投資吸引力：一是以地產(chǎn)實(shí)物為投資對(duì)象，其他證券類型投資于企業(yè)經(jīng)營(yíng)前景；二是強(qiáng)制分紅制度且分紅比例高，而普通股份有限公司利潤(rùn)分配比例由董事會(huì)決定[7]；三是流動(dòng)性高，作為受益憑證，可以通過上市交易變現(xiàn)，而傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的地產(chǎn)投資不具備此優(yōu)勢(shì)。

我國(guó)REITs尚處于起步階段，伴隨商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和酒店地產(chǎn)投資熱潮，我國(guó)需要專業(yè)化的酒店REITs用于酒店地產(chǎn)投資管理。應(yīng)充分考慮其作為金融產(chǎn)品收益與風(fēng)險(xiǎn)并存的特征，在借鑒別國(guó)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過政策引導(dǎo)穩(wěn)健發(fā)展本國(guó)REITs，吸引國(guó)外REITs投資于我國(guó)酒店業(yè)。

三、美國(guó)酒店類REITs①的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

（一）理論研究

目前國(guó)內(nèi)對(duì)REITs的研究主要集中于理論介紹以及房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用探討，沒有專門針對(duì)酒店類REITs發(fā)展的研究。美國(guó)對(duì)REITs的研究更為細(xì)化，對(duì)酒店類REITs的研究從關(guān)注其投資回報(bào)、資產(chǎn)流動(dòng)性、REITs在資產(chǎn)多元組合中的角色轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注酒店類REITs的理性、健康發(fā)展，這些研究對(duì)我國(guó)酒店類REITs發(fā)展具有理論和實(shí)踐借鑒意義。Kim， Mattila & Gu（2002）運(yùn)用詹森指數(shù)（Jensen Index）這一基金業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法對(duì)1993—1999年酒店類REITs和其他類型REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行對(duì)比，認(rèn)為酒店類REITs兼有最高的預(yù)定收入回報(bào)和最高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但在資產(chǎn)組合能力和單支REITs股市表現(xiàn)方面低于辦公樓類、工業(yè)廠房類、住宅類和其他多元化的REITs，與健康醫(yī)療、零售類REITs表現(xiàn)接近，認(rèn)為酒店類REITs應(yīng)采取保守增長(zhǎng)策略，通過內(nèi)部金融政策調(diào)整提升業(yè)績(jī)[8]；關(guān)于REITs酒店地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是否優(yōu)于非REITs類酒店地產(chǎn)的檢驗(yàn)，Brady & Conlin（2004）通過對(duì)1991—1998年美國(guó)德克薩斯州的22519個(gè)REITs酒店觀測(cè)樣本的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析后得出結(jié)論，REITs擁有的中高端酒店項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)整體優(yōu)于非REITs酒店類型，但優(yōu)勢(shì)不夠突出（見表2）[9]；Jackson（2007）通過對(duì)1993—2005年酒店類REITs的月度股票回報(bào)進(jìn)行分析，得出酒店類REITs的業(yè)績(jī)?cè)?993—1999年和2000—2005年兩個(gè)區(qū)間內(nèi)存在不一致性的結(jié)論，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)影響酒店類REITs短期績(jī)效，投資者在投資選擇決策方面應(yīng)該更多關(guān)注酒店類REITs的資產(chǎn)管理能力，而非僅僅依賴過去的業(yè)績(jī)表現(xiàn)[10]；Kim & Jang（2012）認(rèn)為由于REITs的強(qiáng)制股利分配政策，REITs類酒店在投資現(xiàn)金流敏感度和投資機(jī)會(huì)敏感度高于傳統(tǒng)類型酒店（Hotel C-corporations）的情況下，面臨更多的投資約束，酒店應(yīng)在全面考慮預(yù)期收益和長(zhǎng)期投資影響的基礎(chǔ)上決定是否成為REITs[11]。

（二）美國(guó)酒店類REITs發(fā)展現(xiàn)狀

美國(guó)REITs投資范圍涉及工業(yè)及辦公樓宇、商業(yè)零售、住宅、健康醫(yī)療、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、木材等九大類別（見圖2），其中零售等商業(yè)地產(chǎn)所占比例較大，其他類型所占比例分散。美國(guó)酒店類REITs成立時(shí)間較晚，1993年首次公開交易時(shí)數(shù)量有2只、資本總量1億美元，截至2011年底，美國(guó)在紐約證券交易所上市酒店類REITs共有16只、資本總量274.8億美元[4]，發(fā)展迅速，其中排名前五的酒店類REITs經(jīng)營(yíng)概況如表3所示。REITs進(jìn)入酒店業(yè)不僅增加了該行業(yè)的資金流入，而且極大程度改變了酒店地產(chǎn)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)流動(dòng)性。

以目前美國(guó)最大的酒店類REITs，標(biāo)準(zhǔn)普爾500家（S&P 500）和財(cái)富500強(qiáng)（Fortune 500）之一的Host Hotels & Resorts為例對(duì)酒店類REITs經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行介紹。知名酒店企業(yè)馬里奧特集團(tuán)（Marriot Corporation）于1993年拆分為兩大業(yè)務(wù)板塊，馬里奧特國(guó)際（Marriot International）和豪斯馬里奧特（Host Marriot），前者主要從事酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，后者經(jīng)合并調(diào)整后于2005年改名為 Host Hotels & Resorts，主要從事酒店地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)。截至2012年6月，Host Hotels & Resorts共擁有全球17個(gè)知名酒店品牌的133家酒店物業(yè)，其中美國(guó)本土104家，其他國(guó)家和地區(qū)29家。根據(jù)其2012年第一季度經(jīng)營(yíng)報(bào)表（見表4），營(yíng)業(yè)總收入、客房租金收入和營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流較同期皆有較大幅度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2012年底，公司凈收入將達(dá)到1.08億美元至1.54億美元之間。

（三）美國(guó)酒店類REITs的運(yùn)營(yíng)模式

酒店類REITs擁有的酒店地產(chǎn)主要為中高端酒店項(xiàng)目，與酒店運(yùn)營(yíng)商以契約方式明確分工，利潤(rùn)共享。第一，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。酒店物業(yè)所有權(quán)歸REITs，經(jīng)營(yíng)權(quán)交由各大酒店品牌運(yùn)營(yíng)商。REITs具有資本優(yōu)勢(shì)，通過在全球范圍內(nèi)收購(gòu)、投資優(yōu)良酒店資產(chǎn)提高企業(yè)市值；酒店管理公司具有品牌優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)，通過提高酒店房租、入住率和其他非房費(fèi)收入提高營(yíng)業(yè)收入和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第二，合作分成。分成包括固定和浮動(dòng)兩方面，固定分成按房間數(shù)收取固定費(fèi)用，浮動(dòng)分成是按照每個(gè)房間收入或其他經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的比例提取。這種合作方式使得REITs收入彈性大、資產(chǎn)管理權(quán)限高，能夠根據(jù)酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和市場(chǎng)情況調(diào)整物業(yè)組合，改變酒店定位、改造翻新酒店以及將經(jīng)營(yíng)效果不佳的酒店資產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)；酒店管理公司由于資產(chǎn)壓力大幅減輕，能夠通過專注于經(jīng)營(yíng)管理，獲取長(zhǎng)期的穩(wěn)定收入。例如，Host Hotels & Resorts由于與Marriot International 的密切關(guān)系，前者共擁有后者管理的68家酒店。

四、REITs應(yīng)用于中國(guó)酒店市場(chǎng)的可行性分析

（一）酒店投資需求與融資需求并存

我國(guó)金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)使得投資者可選擇的酒店地產(chǎn)投資類型少，例如，曾在我國(guó)發(fā)展紅火的分時(shí)度假酒店業(yè)務(wù)，因投資于酒店業(yè)務(wù)的未來(lái)成長(zhǎng)性以及我國(guó)信用制度的缺失和法律規(guī)范的空白，使得該業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)引發(fā)投資者、開發(fā)商、分時(shí)度假公司之間的諸多法律、稅務(wù)糾紛，發(fā)展陷入困局；對(duì)于酒店企業(yè)而言，股權(quán)融資門檻高、條件嚴(yán)格，上市困難，企業(yè)的融資需求與有限的融資渠道不對(duì)稱。REITs作為一種標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的金融商品和公眾投資工具，能夠拓寬酒店企業(yè)融資渠道，并且完善酒店投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足中小投資者及機(jī)構(gòu)投資者多樣化的投資需求。

（二）政策環(huán)境日益完善

2005年12月，越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港聯(lián)交所掛牌交易，成為內(nèi)地首只REITs。截至2012年6月，在香港上市的REITs共有9家①，其中富豪為唯一一家酒店類REITs。2008年12月，國(guó)務(wù)院公布“金融30條”，嘗試在北京、上海、天津三市開展REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。在此政策的引導(dǎo)下，內(nèi)地和海外房地產(chǎn)企業(yè)為加速資金流轉(zhuǎn)，可通過REITs形式上市取得流動(dòng)資金，進(jìn)而轉(zhuǎn)投于內(nèi)地高增長(zhǎng)市場(chǎng)的酒店、寫字樓、商場(chǎng)等高回報(bào)項(xiàng)目獲取新的投資收益，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

目前我國(guó)涉及信托基金管理的法律法規(guī)主要有《公司法》、《證券法》和《信托法》等，通過法令修改的方式逐步解除對(duì)REITs的設(shè)立限制，法律支持基礎(chǔ)基本具備，但專門化的《產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》尚未正式出臺(tái)，如能通過法律層面解決稅制和監(jiān)管問題，將為REITs的建立和發(fā)展提供制度保障。

（三）國(guó)內(nèi)信托公司的發(fā)展

2010年底我國(guó)共有信托公司63家，管理信托資產(chǎn)總額3.04萬(wàn)億元[12]。根據(jù)普益財(cái)富2012年6月信托市場(chǎng)月度報(bào)告，5月份共有49家信托公司推出270款信托產(chǎn)品，其中投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品有51款，工商企業(yè)領(lǐng)域的為90款[13]。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然在性質(zhì)、融資方式等方面與REITs相比存在較大差別，但是具備國(guó)內(nèi)REITs發(fā)起人的基礎(chǔ)條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[14]。

目前國(guó)內(nèi)信托公司涉及酒店業(yè)務(wù)的有外貿(mào)信托、中信信托、中鐵信托、上海信托等多家，主要通過發(fā)行酒店項(xiàng)目集合基金信托計(jì)劃形式進(jìn)行，屬于過橋性質(zhì)的短期投資產(chǎn)品，沒有針對(duì)酒店地產(chǎn)投資的專項(xiàng)封閉或開放式基金項(xiàng)目。以發(fā)售酒店信托產(chǎn)品最多的中鐵信托為例，截至2012年6月共發(fā)售12只酒店信托產(chǎn)品，僅占其發(fā)行的800余個(gè)信托產(chǎn)品的1.5%①，主要以貸款形式扶持酒店工程建設(shè)與改造裝修，在發(fā)行品種和參與投資形式方面尚有較大發(fā)展?jié)撃堋?/p>

（四）我國(guó)酒店業(yè)的巨大成長(zhǎng)空間

1.大量旅游住宿設(shè)施資產(chǎn)待盤活

目前我國(guó)旅游類上市企業(yè)主要分為餐飲業(yè)、旅館業(yè)和旅游業(yè)三類，其中旅館業(yè)板塊為12家，數(shù)量較少。上市酒店企業(yè)規(guī)模大、管理規(guī)范，而其余大量的中低星級(jí)酒店、社會(huì)旅館等住宿設(shè)施規(guī)模小、品牌效應(yīng)不明顯，急需資本注入。

2.我國(guó)多業(yè)主旅游住宿設(shè)施的發(fā)展

Warnken&Guilding（2009）根據(jù)對(duì)住宿設(shè)施擁有程度的不同提出“多業(yè)主旅游住宿設(shè)施”（multi-owned tourism accommodation）[15]的概念，該概念涵蓋了在我國(guó)出現(xiàn)的分時(shí)度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、度假地第二居所、酒店公寓、常住酒店等多種類型，這些類型以房地產(chǎn)資本投資為主導(dǎo)，結(jié)合了酒店式物業(yè)服務(wù)與管理優(yōu)勢(shì)，是我國(guó)酒店地產(chǎn)發(fā)展的嶄新模式，在規(guī)范的市場(chǎng)條件下發(fā)展?jié)摿薮?。該類型發(fā)展模式源自國(guó)外，具有較好的海外熟知度，可以通過吸引海外REITs或由國(guó)內(nèi)投資公司成立專項(xiàng)基金以私募形式吸引大眾投資者，緩解我國(guó)多業(yè)主旅游住宿業(yè)務(wù)的發(fā)展困局。

3.經(jīng)濟(jì)型酒店的良好成長(zhǎng)性

我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速且成長(zhǎng)性好，以經(jīng)濟(jì)型酒店品牌如家為例，根據(jù)其年報(bào)信息，2009—2011年凈收入分別比同期增長(zhǎng)39%，22%和25%，高于同期我國(guó)星級(jí)酒店平均16%的收入增長(zhǎng)率。經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)因定位準(zhǔn)確、高成長(zhǎng)、高回報(bào)等特征，吸引了海納亞洲、IDG資本、華平、英聯(lián)等多家風(fēng)險(xiǎn)資本注入，在所有酒店業(yè)態(tài)中資本運(yùn)營(yíng)程度最高，具備吸引海外酒店REITs投資潛力。

五、結(jié)語(yǔ)

REITs的本質(zhì)特色在于專業(yè)化的投資管理職能。國(guó)外酒店類REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明，REITs能有效根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整酒店定位，改造更新，實(shí)現(xiàn)酒店地產(chǎn)與寫字樓、酒店式公寓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)接和轉(zhuǎn)化，有利于住宿設(shè)施資產(chǎn)盤活。

酒店業(yè)在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中居于主導(dǎo)地位，通過在酒店業(yè)引入REITs有利于解決我國(guó)當(dāng)前酒店業(yè)投資和發(fā)展過程中存在的諸多問題。由于我國(guó)的REITs發(fā)展處于起步階段，國(guó)內(nèi)法律、政策條件的不完善使得國(guó)外REITs進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資對(duì)象要求嚴(yán)苛，引入海外酒店類REITs尚需時(shí)間。因此，短期內(nèi)在現(xiàn)有金融政策的引導(dǎo)下，由政府主導(dǎo)，通過以契約方式集合資金組建REITs或?qū)EITs作為現(xiàn)有信托公司的核心業(yè)務(wù)之一用于酒店地產(chǎn)投資，以及以試點(diǎn)形式組建中外合資的REITs，非常具有可行性。

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