房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述

隨著改革開(kāi)放步伐的不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品，是股票與金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國(guó)家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的使用，有需求量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)部融資能夠減少交易費(fèi)用，融資成本也比較低，有利于加強(qiáng)企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各方投入的資金和從稅后利潤(rùn)中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購(gòu)房者的賬款以及委托開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收建設(shè)基金。

房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也一起分享投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所得到的利潤(rùn)是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費(fèi)用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。

二、當(dāng)前存在的主要融資問(wèn)題

（一）融資渠道較為單一

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來(lái)自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險(xiǎn)和投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)可能會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對(duì)較低，但我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的規(guī)模比較小，流動(dòng)性比較差。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善

在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和抵押貸款機(jī)構(gòu)，在我國(guó)這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒(méi)有專門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國(guó)家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問(wèn)題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）缺乏融資專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議

（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點(diǎn)：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來(lái)實(shí)現(xiàn)這兩點(diǎn)，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國(guó)有股也可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者，從而實(shí)現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實(shí)現(xiàn)管理績(jī)效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確?；I集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。

（二）根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況來(lái)選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來(lái)確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項(xiàng)目可以考慮項(xiàng)目融資等。

（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對(duì)較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來(lái)源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財(cái)務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護(hù)和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展保駕護(hù)航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉鐵城.有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資管理問(wèn)題探討[J]經(jīng)濟(jì)生活文摘，2012，（9）

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；識(shí)別；控制

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上目前國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)影響以及金融政策的從緊，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。本文通過(guò)分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，并提出控制策略，這無(wú)疑對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制大有幫助。

1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、營(yíng)運(yùn)資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，是本企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和日常經(jīng)營(yíng)管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貨幣化的產(chǎn)物，并會(huì)通過(guò)各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、投資額大、不確定性高等特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度；三是，項(xiàng)目調(diào)整能力弱。

2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對(duì)應(yīng)同樣高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)利潤(rùn)下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購(gòu)甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 業(yè)務(wù)拓展過(guò)快，盲目進(jìn)行投資

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時(shí)完工，便會(huì)產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。很少進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本、資金的運(yùn)作方式、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒(méi)有重視項(xiàng)目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項(xiàng)目選址、市場(chǎng)需求、投資報(bào)酬率、國(guó)家法律與政策等各方面進(jìn)行全面科學(xué)的項(xiàng)目分析，也沒(méi)有進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查，導(dǎo)致決策沒(méi)有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 盲目開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)受損

開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)是企業(yè)防范和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)拓新的市場(chǎng)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的有效途徑。我國(guó)許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們?cè)诙嘣?jīng)營(yíng)的過(guò)程中，往往只是對(duì)證券投資組合理論不加分析地簡(jiǎn)單運(yùn)用，只注重外延性擴(kuò)張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法突出的主營(yíng)業(yè)務(wù)，投資分散，機(jī)會(huì)成本增大，不能形成資金的合力，最終導(dǎo)致企業(yè)特色形象缺乏，核心競(jìng)爭(zhēng)能力喪失，市場(chǎng)萎縮等不利局面的出現(xiàn)。

3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

3.1 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須將負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)兩大籌資渠道來(lái)源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學(xué)合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到增加企業(yè)價(jià)值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學(xué)合理的融資決策機(jī)制。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進(jìn)一步提高資產(chǎn)負(fù)債率，更高程度的利用財(cái)務(wù)杠杠。反之，對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負(fù)債規(guī)模，防止企業(yè)過(guò)高的財(cái)務(wù)杠杠放大風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)于負(fù)債來(lái)說(shuō)，合理確定長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負(fù)債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對(duì)于流動(dòng)負(fù)債問(wèn)題一定要及時(shí)處理。同時(shí)結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長(zhǎng)期負(fù)債來(lái)滿足公司對(duì)資金的需求。

3.2 進(jìn)行組合投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)聯(lián)營(yíng)、多種經(jīng)營(yíng)以及對(duì)外投資等多元化的投資策略來(lái)分散企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是針對(duì)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)，這就能有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，避免因投資風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營(yíng)方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)等兩項(xiàng)結(jié)合或者多項(xiàng)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 日常營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還處于初級(jí)階段，企業(yè)在日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中必然會(huì)承擔(dān)很多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中加入風(fēng)險(xiǎn)管理的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，使整個(gè)企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時(shí)，規(guī)避企業(yè)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計(jì)企業(yè)能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過(guò)盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

4 結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別、防范和控制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。筆者通過(guò)對(duì)上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并總結(jié)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因并提出了一些控制對(duì)策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)與控制[J].財(cái)經(jīng)縱，2010：273.

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

房地產(chǎn)業(yè)存在的融資問(wèn)題

1．短期借貸偏多。對(duì)于企業(yè)而言，為保持穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)均衡地安排長(zhǎng)短期負(fù)債，保持適當(dāng)?shù)谋壤詽M足對(duì)不同用途資金的需求，保證資金有效周轉(zhuǎn)同時(shí)合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)是一開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的行業(yè)，其需要長(zhǎng)期的、巨額的資金支出，但由于我國(guó)商業(yè)銀行結(jié)構(gòu)不夠完善及房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，導(dǎo)致其較難獲得銀行長(zhǎng)期信貸支持，使其長(zhǎng)期融資能力有限，從而產(chǎn)生流動(dòng)負(fù)債比例偏高的現(xiàn)象，這種狀況與其行業(yè)周期的長(zhǎng)期性不相適應(yīng)，加大了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2．外源融資比例較高。根據(jù)優(yōu)序融資理論的觀點(diǎn)，企業(yè)融資首選留存收益融資，即內(nèi)源融資，其次是負(fù)債融資，最次是股權(quán)融資。而根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，留存收益占總?cè)谫Y的規(guī)模偏低，外源融資，特別是負(fù)債融資所占比例偏高，房地產(chǎn)企業(yè)所需的開(kāi)發(fā)資金中，除去企業(yè)自有資金及定金和預(yù)收款后，國(guó)內(nèi)貸款是其主要外部資金來(lái)源，債券、信托等資金所占的比例非常小。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中若負(fù)債比例過(guò)大（即過(guò)度負(fù)債經(jīng)營(yíng)），生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中一旦有銷售不暢、存貨積壓的現(xiàn)象，都會(huì)引起資金成本大幅度增加，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其對(duì)于資金使用周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，更會(huì)使其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。3．上市融資較為困難。股權(quán)融資具有增加企業(yè)財(cái)務(wù)靈活性，保持企業(yè)債務(wù)融資能力，增強(qiáng)企業(yè)投資擴(kuò)充能力，提升企業(yè)知名度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的效用，而且隨著金融業(yè)的愈來(lái)愈市場(chǎng)化，上市融資已成為各房地產(chǎn)企業(yè)融資的工具。但是，上市的條件極為苛刻，很大一批企業(yè)達(dá)不到要求，并且申請(qǐng)上市的時(shí)間跨度很大，成功后企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，企業(yè)還存有稀釋股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表的披露，將使企業(yè)面臨商業(yè)秘密泄露的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的較少。4．股權(quán)集中度偏高。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)高度集中，大股東掌控管理層的情形頻繁發(fā)生，公司治理有等于無(wú)，而中小股東大多具有搭順風(fēng)車的心理，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不甚關(guān)心。因此，大股東與公司管理層形成共同利益體，共同控制企業(yè)，管理層多借助于財(cái)務(wù)杠桿使大股東獲取非法利益，以致中小股東利益經(jīng)常受損，導(dǎo)致其不得不轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)，投機(jī)市場(chǎng)扭曲了股票價(jià)格信息，對(duì)企業(yè)的融資行為難以形成有效的約束。企業(yè)的投資、融資難以形成有效的約束機(jī)制。

改善房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的對(duì)策

1．發(fā)展債券市場(chǎng)，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例。對(duì)于資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其長(zhǎng)期資產(chǎn)（固定資產(chǎn)和長(zhǎng)期投資等）應(yīng)由權(quán)益資金和長(zhǎng)期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)（流動(dòng)資產(chǎn)）由短期負(fù)債資金支持。如果長(zhǎng)期負(fù)債和權(quán)益資金之和小于長(zhǎng)期資金需求，即以部分短期負(fù)債支持了部分長(zhǎng)期資產(chǎn)，那么一旦企業(yè)面臨短期債務(wù)償還壓力時(shí)，勢(shì)必會(huì)影響正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，企業(yè)應(yīng)從發(fā)展債券融資入手，加大長(zhǎng)期負(fù)債融資的比例。發(fā)展債券市場(chǎng)，首先應(yīng)完善債券信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)效力，其次完善債券方面的法律、法規(guī)，依靠硬性規(guī)定來(lái)促進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展，最后應(yīng)適量減少對(duì)債券發(fā)行的規(guī)定條件，使企業(yè)在債券的發(fā)行價(jià)格和發(fā)行數(shù)量方面有充分的自主性，同時(shí)也應(yīng)增加企業(yè)債券的流動(dòng)性，使債券市場(chǎng)得到充分的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債比率。2．保持合理的負(fù)債比率，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)具有極易受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響的特點(diǎn)，且國(guó)家政策是不可預(yù)測(cè)的、不可逆轉(zhuǎn)的，因此，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的企業(yè)而言，很可能出現(xiàn)融資困難，甚至是資金鏈的斷裂的危險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率過(guò)低的問(wèn)題，國(guó)家可以考慮調(diào)整金融工具使用方面的政策，優(yōu)先使用能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效益的金融工具，從而幫助企業(yè)改善融資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。合理的資產(chǎn)負(fù)債率能使企業(yè)在國(guó)家實(shí)施緊縮調(diào)控政策的情況下，盡量減小自身融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能促使管理層關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，加強(qiáng)了借貸還本付息的對(duì)其的壓力。此外，企業(yè)還應(yīng)積極開(kāi)拓多元化融資渠道，安排合理的資金融資結(jié)構(gòu)，最大可能的分散融資風(fēng)險(xiǎn)。3．充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)杠桿的作用。財(cái)務(wù)杠桿在融資決策中具有極其重要的作用，企業(yè)應(yīng)重視并合理利用財(cái)務(wù)杠桿這一工具，提高投資回報(bào)率，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)其管理層，尤其是財(cái)務(wù)層面的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的深度認(rèn)識(shí)，促使其正確、準(zhǔn)確地運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的基礎(chǔ)之上，利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位，做到融資行為與企業(yè)的實(shí)際盈利能力和債券的融資成本相匹配，能保持合理的債權(quán)與股權(quán)融資關(guān)系，根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，完善公司財(cái)務(wù)體系，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，在看到財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)使用債務(wù)融資的負(fù)效應(yīng)的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力、增加企業(yè)價(jià)值。4．優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)股權(quán)分置改革，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的股票流通，形成合理的利潤(rùn)分配機(jī)制，完善其股權(quán)結(jié)構(gòu)，建立完善的產(chǎn)權(quán)制度和內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，有健全的發(fā)展機(jī)制，積極分離企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，最大程度上減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)和控制，防止出現(xiàn)大股東掌控管理層，從而利用財(cái)務(wù)杠桿的作用獲取利益、損害中小股東利益的情況，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以科學(xué)的管理理念和管理制度對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理，促進(jìn)合理的法人治理結(jié)構(gòu)的形成，同時(shí)還應(yīng)通過(guò)一切有力途徑加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，增強(qiáng)管理者的決策及執(zhí)行能力。

本文作者：焦晨璐工作單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生院

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；融資渠道；風(fēng)險(xiǎn)

一、企業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)融資渠道是指房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中獲取資金來(lái)源的主要方式。由于整個(gè)國(guó)家的銀根處于收縮的狀態(tài)，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資增加了較大的難度。同時(shí)，不完善的融資體系使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為狹窄，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。促進(jìn)融資渠道的多元化是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

（一）銀行貸款

由于我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的特殊性及勞動(dòng)政策的多樣性，商業(yè)銀行的貸款成為了主要的資金來(lái)源通道。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得銀行資金流轉(zhuǎn)于整個(gè)房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，無(wú)論是在土地的儲(chǔ)備、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還是在銷售環(huán)節(jié)，都有相應(yīng)的銀行資金參與。無(wú)論是前期的還款還是后期的資金自籌，銀行的融資占據(jù)了極大的比例。因此，銀行融資成為了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要來(lái)源。

（二）房地產(chǎn)信托

信托機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)使得更多的房地產(chǎn)企業(yè)有了新的融資選擇。房地產(chǎn)信托是以商業(yè)的依托組織為基本的連接模式，將匯聚到的資金用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)或者融資。這種方式的出現(xiàn)符合市場(chǎng)的要求，是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的很好補(bǔ)充。相比傳統(tǒng)的銀行融資渠道，這種方式的出現(xiàn)在很大程度上節(jié)約了企業(yè)的整體成本。同時(shí)，越來(lái)越多的信托企業(yè)也給了房地產(chǎn)企業(yè)大量的選擇空間。

（三）上市融資

上市融資是近幾年較為流行的一種融資模式，不僅解決了企業(yè)的資金需求，也使更多的投資者了解企業(yè)、參與企業(yè)的進(jìn)程。然而，我國(guó)目前的金融體系存在著一系列的不安全性，這使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的上市流程較為復(fù)雜和繁瑣。在現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不具備相關(guān)的上市資格，并且這種方式的出現(xiàn)具有較高的門(mén)檻，也不是一般企業(yè)可以接受的。

（四）債券融資

債券融資是一種新型的運(yùn)用資本市場(chǎng)的力量進(jìn)行直接融資的方式，相對(duì)于一般債券而言，這種融資方式可以以較大的安全性回收整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程中的本金、利息及相應(yīng)的收益等，在房地產(chǎn)企業(yè)中深受歡迎。從國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式來(lái)看，債券融資是企業(yè)最常使用的模式，整個(gè)融資的額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)舊有的股票融資。但是，這種方式在我國(guó)并不盛行，因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)環(huán)境處于一個(gè)初級(jí)階段，國(guó)家政策面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有一定的政策限制，這就決定了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)行程序不健全，發(fā)行規(guī)模不大，相應(yīng)的債券評(píng)級(jí)的缺失也給市場(chǎng)的不穩(wěn)定性帶來(lái)了一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的特殊性決定了其是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，擔(dān)負(fù)著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，較為容易引發(fā)一系列的信用風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的債務(wù)危機(jī)。為了拓寬整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資的渠道，建立健全的房地產(chǎn)的融資機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行是一種很好的選擇。同時(shí)，可以以信用評(píng)級(jí)體系的方式增加信托產(chǎn)品的品種，建立一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，從而完善整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。

二、企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）宏觀風(fēng)險(xiǎn)

宏觀風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所面臨的無(wú)法改變的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，受到國(guó)家政策面的影響非常大。2012年年初，國(guó)家多次調(diào)整現(xiàn)有的存款準(zhǔn)備金率，使得整個(gè)銀行的貸款發(fā)放力度有所下降，給購(gòu)房者及房產(chǎn)類的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大的資金壓力。在這種嚴(yán)峻的情勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈容易出現(xiàn)異常緊張甚至斷裂的情況，這會(huì)造成很多房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)局面。同時(shí)，由于整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的信用要求及相關(guān)的信貸政策都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)影響。我國(guó)的歷史發(fā)展表明，房地產(chǎn)企業(yè)有可能過(guò)渡到調(diào)整期。每一個(gè)行業(yè)的生命周期都不是直線上升的，而是以一定的波動(dòng)形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其生命周期為4～5年。同時(shí)，從2000年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)便以勢(shì)不可擋的勢(shì)頭進(jìn)行了5年的快速增長(zhǎng)。因此，暫時(shí)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)相應(yīng)的調(diào)整期，如果相關(guān)的數(shù)據(jù)表明進(jìn)入了調(diào)整期，那么整體的商品房的銷售必然會(huì)呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，導(dǎo)致整個(gè)資金的回籠時(shí)間增長(zhǎng)，加大資金鏈的壓力。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

納稅是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)責(zé)任與義務(wù)，外界稅務(wù)環(huán)境發(fā)生的變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展帶來(lái)較大的影響。我國(guó)現(xiàn)行的《稅法》規(guī)定，企業(yè)的利息費(fèi)用可以在所得稅前進(jìn)行扣除，而股息不可以進(jìn)行扣除，只可以從稅后的利潤(rùn)中進(jìn)行支付。因此，債務(wù)籌資及股權(quán)融資的兩個(gè)環(huán)節(jié)使現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。如果企業(yè)出現(xiàn)相應(yīng)的資金緊張，增大的融資成本將不可避免地帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)壓力及相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何對(duì)融資方式進(jìn)行積極正確的選擇是眼下房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的一個(gè)問(wèn)題。

（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是企業(yè)發(fā)展所面對(duì)的一項(xiàng)重要因素。外部經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展會(huì)給企業(yè)的融資帶來(lái)一定的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況較好且增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，企業(yè)也會(huì)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而改變。如果整體的經(jīng)濟(jì)處于停滯的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)遇到相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，法律法規(guī)不健全也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)相應(yīng)的致命傷。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。同時(shí)，海外企業(yè)的大量涌入也給中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年涌入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有著充分的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、相對(duì)先進(jìn)的運(yùn)作模式和雄厚的資本實(shí)力。在未來(lái)的發(fā)展中，只有保持充分的資金供給，才能提高自身的經(jīng)營(yíng)，使中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在世界的舞臺(tái)上屹立不倒。

（四）銀行渠道風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行高度依賴是目前企業(yè)普遍存在的一個(gè)問(wèn)題。我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為狹窄。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)資源的依賴性較大，整個(gè)融資的形式缺乏一定的多樣性，并且一旦企業(yè)發(fā)生任何的危機(jī)或風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)不重視自身資金的積累或忽視了對(duì)自有資金的存儲(chǔ)及應(yīng)用，而是過(guò)多地依賴于外借資金。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高的情況下，面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時(shí)，一些大型的海外基金及相應(yīng)的民間資本的大量涌入也推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進(jìn)程，加大了同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。然而，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)依舊依賴盲目的投資和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，忽略自身資金的積累，削弱了整體競(jìng)爭(zhēng)力，窄化了資金的來(lái)源渠道。

（五）預(yù)警系統(tǒng)不全的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得其對(duì)資金的依賴程度比較大，因此要將整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r作為重要的融資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)象，以提升整個(gè)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)程度。然而，我國(guó)的企業(yè)多是追逐利潤(rùn)最大化，忽略了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行業(yè)，一旦出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)，便會(huì)影響到整個(gè)企業(yè)的資金鏈，甚至導(dǎo)致大型企業(yè)的破產(chǎn)，所以建立相關(guān)的預(yù)警機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）加強(qiáng)融資分析

融資分析是指企業(yè)在進(jìn)行融資的活動(dòng)時(shí)，根據(jù)所需要的融資規(guī)模，進(jìn)行相應(yīng)的理性融資方式的選擇。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)較多，則會(huì)造成大量資金的浪費(fèi)，提高了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本并增加更多、更重的債務(wù)。如果企業(yè)的籌資出現(xiàn)不足，則企業(yè)的運(yùn)營(yíng)及業(yè)務(wù)的開(kāi)展便會(huì)受到相應(yīng)的影響。所以，在開(kāi)展決策工作之前，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模進(jìn)行相應(yīng)的確認(rèn)，以避免不必要的資源浪費(fèi)。

（二）企業(yè)融資多元化

企業(yè)融資多元化是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的最好的方法。中國(guó)市場(chǎng)的特色導(dǎo)致企業(yè)的融資方式較為簡(jiǎn)單，其形成的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不能滿足大量房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的發(fā)展需求。融資多元化是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將傳統(tǒng)的銀行貸款模式向上市融資、房地產(chǎn)信托及相應(yīng)的債務(wù)融資等方式轉(zhuǎn)變，提高其他融資方式的比例，打造多元化融資體系。

（三）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以從本質(zhì)上降低整個(gè)企業(yè)的融資成本。企業(yè)可以對(duì)內(nèi)部的財(cái)務(wù)情況及運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，選擇最合適的體系架構(gòu)，最大程度地提升整個(gè)融資資本的使用效率，減小資產(chǎn)的負(fù)債率，使整個(gè)企業(yè)的布局較為合理。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者除了直接優(yōu)化資本的結(jié)構(gòu)之外，也要多元化地拓寬融資渠道。

（四）建立預(yù)警體系

預(yù)警體系的建立是當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)控制的一種形式，即運(yùn)用企業(yè)現(xiàn)有的管理資料、財(cái)力資源及相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查資料等多種數(shù)據(jù)，進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。建立相關(guān)的預(yù)警機(jī)制體現(xiàn)在以下方面。首先，對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警設(shè)置相應(yīng)的目標(biāo)，保證整個(gè)管理對(duì)象的狀態(tài)及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理范圍。其次，量化企業(yè)所存在的融資風(fēng)險(xiǎn)，以簡(jiǎn)化科學(xué)考察。再次，對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因進(jìn)行具體分析，了解整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范的思路。最后，根據(jù)社會(huì)對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的偏好及資本運(yùn)作情況做出相應(yīng)的決策。

四、結(jié)論

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)與差異化競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)也告別了開(kāi)發(fā)就能賺錢的時(shí)代。持續(xù)有序發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，增強(qiáng)實(shí)力，拓展融資渠道，增強(qiáng)資金實(shí)力，適度使用資本工具，與金融企業(yè)共同進(jìn)行合規(guī)、適度的創(chuàng)新，為我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)造更多的選擇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資 資金 風(fēng)險(xiǎn) 控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

（一）銀行貸款

銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，主要是來(lái)自于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程，無(wú)論是土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是其最終銷售，幾乎都離不開(kāi)銀行信貸資金的參與。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源于商業(yè)銀行貸款的部分不會(huì)低于50%，其他資金基本為自籌資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金主要來(lái)自于商品房銷售收入，其中的大部分又來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。因此，無(wú)論是企業(yè)的先前貸款還是自籌資金，大部分基本都是來(lái)自于銀行。銀行信貸資金是支撐我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的主要資金鏈。

（二）房地產(chǎn)信托

作為后起之秀的房地產(chǎn)信托融資具有一定的制度優(yōu)勢(shì)，目前，在宏觀調(diào)控下被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)利用，信托發(fā)行日益增多。房地產(chǎn)信托融資有三種常用模式，見(jiàn)表1-1。

表1-1 房地產(chǎn)信托融資的三種模式

（三）債券融資

債券融資模式是房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)直接融資。相較于一般債券，其能夠按期收回本金和利息，收益、流動(dòng)性，以及安全性都較高。在國(guó)外，債券融資是企業(yè)外部融資的首選模式，融資額往往要大大高于股票融資。而在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資尚處于發(fā)展階段，不僅市場(chǎng)和發(fā)行程序還不健全和規(guī)范，而且發(fā)行規(guī)模較小，債券評(píng)級(jí)也缺乏一定的準(zhǔn)確性。這些無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資規(guī)模造成一定影響。

（四）上市融資

無(wú)論任何企業(yè)，上市融資模式都是一種較為有效的融資渠道。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市融資能夠?yàn)槠滟Y金缺口帶來(lái)很大彌補(bǔ)。其能幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低項(xiàng)目融資成本和有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。只是目前我國(guó)的金融體系還存在著一定的不安全性，而且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市審批程序較復(fù)雜和嚴(yán)格。短期內(nèi)我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)上不具有上市資格，因此這種方式難以被廣泛房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)的外部因素

1、宏觀政策因素

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)類型，會(huì)受國(guó)家宏觀政策的制約，甚至影響很大。比如，去年年初開(kāi)始，國(guó)家屢次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使銀行發(fā)放貸款的力度不斷下降，給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都帶來(lái)很大資金壓力。在這一情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條異常緊張甚至斷裂。造成很多房地產(chǎn)企業(yè)停滯不前或者破產(chǎn)。此外，國(guó)家信貸政策的調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)信用要求的變化等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)影響。

2、稅務(wù)環(huán)境因素

除了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響之外，稅務(wù)環(huán)境因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)一定影響。比如，在我國(guó)《稅法》中，利息費(fèi)用允許在所得稅前扣除；股息不得扣除，只能從稅后利潤(rùn)中支付。如此一來(lái)，債務(wù)籌資和股權(quán)融資（上市融資）使房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)很大差別。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張時(shí)，融資成本可能會(huì)給其帶來(lái)很大的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)融資模式做出良好的權(quán)衡和選擇。

3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

房地產(chǎn)企業(yè)外部整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，也會(huì)對(duì)其融資帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)和影響。倘若房地產(chǎn)企業(yè)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好且具有一定增長(zhǎng)勢(shì)頭時(shí)，企業(yè)將會(huì)隨之而迅速發(fā)展。反之，倘若外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境收縮或停滯時(shí)，企業(yè)則可能會(huì)由于資金壓力而產(chǎn)生一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部因素

1、對(duì)銀行依賴過(guò)高且融資方式單一

銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，主要是來(lái)自于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程。除了銀行貸款外，其他集中融資模式，比如上市融資、房地產(chǎn)信托等，房地產(chǎn)企業(yè)利用較少，這幾種模式所提供的資金比例也較少。這樣的現(xiàn)狀造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行依賴過(guò)高，融資模式過(guò)于單一。而且，如此一來(lái)，銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)被緊密相連。無(wú)論任何一方，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)，都將對(duì)另一方帶來(lái)直接風(fēng)險(xiǎn)和影響。

2、融資結(jié)構(gòu)的合理性存在一定問(wèn)題

企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)會(huì)因企業(yè)資本不同的劃分方式而不同。詳見(jiàn)表2-1。

表2-1 資金來(lái)劃分方式與融資結(jié)構(gòu)的關(guān)系

從某種程度上，融資結(jié)構(gòu)可以對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬和融資風(fēng)險(xiǎn)等有一定體現(xiàn)。然而，目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)都不甚不合理，融資成本被人為抬高，融資風(fēng)險(xiǎn)也被增大。

3、缺少融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的依賴比較重。融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注和防范的對(duì)象。良好的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)防范融資風(fēng)險(xiǎn)，而且還有助于其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。然而目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將注意力普遍集中于追求利潤(rùn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警關(guān)注力度較小。而一旦出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)，小則影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，大則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，因此，在當(dāng)前融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，迫在眉睫。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制

（一）合理確定融資規(guī)模，做到理性融資

房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)，要合理確定融資規(guī)模，做到理性融資。倘若房地產(chǎn)企業(yè)籌資過(guò)多，則過(guò)多的籌資額不但會(huì)造成資金閑置被浪費(fèi)，而且還會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，甚至因企業(yè)債務(wù)過(guò)多而無(wú)力償還。反之，倘若企業(yè)籌資不足，則會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)開(kāi)展。因此，企業(yè)在進(jìn)行融資決策之初，就要對(duì)融資規(guī)模進(jìn)行合理確定，理性融資。

（二）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多元化

房地產(chǎn)企業(yè)目前融資過(guò)于依賴銀行貸款，融資方式也較單一。這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尤其是資本市場(chǎng)的大力發(fā)展下，已不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。開(kāi)展多元化的融資方式是房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路。下一步，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將融資模式由銀行貸款這種主要模式轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)信托、上市融資、債務(wù)融資等，加大對(duì)其他融資方式的發(fā)展力度，以構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資體系。

（三）利用融資結(jié)構(gòu)降低融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)除了要合理確定融資規(guī)模和開(kāi)展多元化的融資方式之外，還要想辦法利用融資結(jié)構(gòu)降低融資成本。企業(yè)可以根據(jù)自身的運(yùn)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高資本的利用效率，降低資產(chǎn)負(fù)債率，爭(zhēng)取布局合理、統(tǒng)籌兼顧?？梢愿鶕?jù)不同的融資方案采取不同的融資結(jié)構(gòu)。另外，還要對(duì)融資期限、融資成本，以及融資機(jī)會(huì)等予以充分考慮，在盡可能保持企業(yè)最佳控制權(quán)的同時(shí)，尋求最好的融資結(jié)構(gòu)。唯有如此，才能將融資風(fēng)險(xiǎn)防范于未然，企業(yè)也才能健康發(fā)展。

（四）建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

如前文所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)缺少融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。因此，對(duì)其進(jìn)行建立和完善，是房地產(chǎn)企業(yè)控制融資風(fēng)險(xiǎn)的一種當(dāng)前方式。具體而言，就是利用房地產(chǎn)企業(yè)的管理資料、財(cái)務(wù)資料，以及市場(chǎng)營(yíng)銷資料等，輔之以各類數(shù)據(jù)模型和財(cái)務(wù)分析方法的運(yùn)用，以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與防控。融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制可以重點(diǎn)處理以下四個(gè)方面：第一，為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警設(shè)立一個(gè)目標(biāo)，確定管理對(duì)象的狀態(tài)和風(fēng)險(xiǎn)范圍；第二，量化融資風(fēng)險(xiǎn)，以方便科學(xué)考察；第三，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，形成風(fēng)險(xiǎn)防范策略的制定思路；第四，依照人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好程度，確定在資本運(yùn)作主體不同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)效用值的情況，從而做出相應(yīng)對(duì)策。

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第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)上市公司房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)杠桿

作者簡(jiǎn)介：

陳勝權(quán)(1968-)，男，江蘇江都人，江蘇技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授

一、房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素

資本結(jié)構(gòu)是指公司長(zhǎng)期資本(長(zhǎng)期負(fù)債、優(yōu)先股、普通股)的構(gòu)成及其比例關(guān)系，通常用資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)衡量。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是由企業(yè)采用的各種籌資方式籌集資本而形成的，是企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的核心問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金非常龐大，如果不能借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將很難進(jìn)行，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的太小，關(guān)系到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小及公司效益的好壞。房地產(chǎn)資金市場(chǎng)按期限長(zhǎng)短劃分，可分為貨幣市場(chǎng)(短期)和長(zhǎng)期資金市場(chǎng)。貨幣市場(chǎng)一般包括貸款市場(chǎng)和貼現(xiàn)市場(chǎng)；長(zhǎng)期資金市場(chǎng)又稱為資本市場(chǎng)或證券市場(chǎng)，主要是向市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行股票及債券等有價(jià)證券。房地產(chǎn)行業(yè)的融資包括企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資兩部分。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證研究，影響最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者認(rèn)為影響資本結(jié)構(gòu)的企業(yè)特征方面的因素主要有獲利能力、公司規(guī)模、資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值、成長(zhǎng)性、非負(fù)債稅盾等。我國(guó)國(guó)內(nèi)研究結(jié)果大多表明，獲利能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)有顯著的影響(負(fù)相關(guān))。這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)獲利能力越強(qiáng)，其內(nèi)部積累能力也就越強(qiáng)，企業(yè)就可以通過(guò)內(nèi)部融資來(lái)滿足要求，當(dāng)內(nèi)部資金不足時(shí)才考慮負(fù)債融資，所以高獲利負(fù)債企業(yè)一般負(fù)債較少。公司規(guī)模、資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值、成長(zhǎng)性對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不是很顯著；而非負(fù)債稅盾，即折舊這類雖非負(fù)債但同樣具有抵稅作用的因素，其與負(fù)債比率負(fù)相關(guān)，企業(yè)實(shí)際折舊率越高，稅盾越大，企業(yè)負(fù)債越低，因?yàn)檎叟f與負(fù)債的節(jié)稅利益是可以相互替代的，當(dāng)公司有較好的折舊免稅措施時(shí)(如實(shí)行加速折舊等)，負(fù)債免稅的動(dòng)機(jī)便會(huì)削弱。

二、房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)實(shí)證分析

(一)樣本選擇本文選取房地產(chǎn)行業(yè)上市A股公司；數(shù)據(jù)區(qū)間為2003-2005年；剔除sT、PT公司，這些公司或財(cái)務(wù)狀況異?；蛞堰B續(xù)虧損兩年以上，最終得到樣本公司共計(jì)為27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。

(二)個(gè)股資本結(jié)構(gòu)相關(guān)分析經(jīng)過(guò)計(jì)算樣本公司3年的平均資產(chǎn)負(fù)債率，可以得出新黃浦平均資產(chǎn)負(fù)債率最低，先鋒股股份平均資產(chǎn)負(fù)債率最高。從積極的角度看，新黃浦的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏低，表明公司的財(cái)務(wù)成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，償債能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健，對(duì)于投資行為的態(tài)度比較慎重。據(jù)對(duì)該公司近年經(jīng)營(yíng)狀況的分析：一方面是由于新黃浦近幾年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收人大多來(lái)自存量房產(chǎn)銷售，沒(méi)有開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目；另一個(gè)方面公司對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了大的調(diào)整，剝離了效益不佳的三家公司股權(quán)，使應(yīng)收款項(xiàng)和資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降，財(cái)務(wù)狀況得到明顯改善。但也有專業(yè)人士認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的普遍偏低說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)趨于謹(jǐn)慎。從會(huì)計(jì)的角度來(lái)看，如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低則表明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)非常保守或?qū)τ谒幮袠I(yè)的發(fā)展前景并不看好。先鋒股份資產(chǎn)負(fù)債率偏高的原因在于：一方面先鋒股份是為控股子公司提供的較高的擔(dān)保，以及將資金直接或間接的提供給控股股東及其他關(guān)聯(lián)方使用。另一方面先鋒股份只是家總股本9200萬(wàn)、凈資產(chǎn)3億多的小公司，由于收購(gòu)了萬(wàn)置房產(chǎn)和新新家園，同時(shí)承接了總投資高達(dá)20多億的兩個(gè)大項(xiàng)目，總資產(chǎn)從4個(gè)億擴(kuò)大到16個(gè)億，資產(chǎn)負(fù)債率一度超過(guò)80％。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)還是較好的，但一旦形勢(shì)發(fā)生變化，依靠增加負(fù)債支撐起來(lái)的房地產(chǎn)股，則存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)行業(yè)整體資本結(jié)構(gòu)分析以下從資產(chǎn)負(fù)債率、融資順序、負(fù)債融資及優(yōu)先股籌資等方面進(jìn)行分析。

(1)資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)分析。從近幾年數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，2003年的行業(yè)均值56．99％，2004年的行業(yè)均值59．27％，2005年的行業(yè)均值59．28％，行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率呈遞增趨勢(shì)。而其它行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率均在40％~50％，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)大部分資金依賴于負(fù)債，這與其行業(yè)自身特征一致。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金實(shí)力不足問(wèn)題，資金大部分來(lái)源于銀行貸款、定金及預(yù)收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴于貸款和預(yù)收款，造成了資產(chǎn)負(fù)債率偏高的現(xiàn)象。

(2)融資順序相關(guān)分析。從上述表中可以看出，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)上市公司的籌資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論和成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的融資實(shí)踐都表明，從公司融資成本的角度看，企業(yè)在需要資金時(shí)一般遵循的融資順序是先考慮內(nèi)源融資，其次才是外源融資。在外源融資中首先是債務(wù)融資，其次才是股權(quán)融資。發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)，債務(wù)融資始終占據(jù)其外部資金來(lái)源的第一位。然而考察我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)在融資決策上明顯偏好于股權(quán)融資，非上市公司偏好于爭(zhēng)取上市募股融資，上市公司則偏好于配股和增發(fā)新股。這與國(guó)外企業(yè)融資決策次序“內(nèi)部融資一債務(wù)融資一股權(quán)融資”相背離，也與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論相背離。造成這種現(xiàn)象的原因是與我國(guó)企業(yè)制度的轉(zhuǎn)型密切相關(guān)的，我國(guó)房地產(chǎn)類上市公司基本上是由國(guó)有企業(yè)改制而成的，由于公司治理結(jié)構(gòu)的種種缺陷，對(duì)經(jīng)理階層的激勵(lì)約束機(jī)制不完善，企業(yè)實(shí)際上很難將“股東財(cái)富最大化”作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。因此，在融資方式的選擇上，融資成本并不是其考慮重點(diǎn)。上市公司的經(jīng)營(yíng)宗旨，是為股東利益提供最大的回報(bào)，即長(zhǎng)期資凈資產(chǎn)收益率最大化。而企業(yè)債務(wù)融資與股權(quán)融資的成本是不一樣的，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，資金利潤(rùn)率大于負(fù)債利潤(rùn)率時(shí)，正是其充分利用財(cái)務(wù)杠桿的最佳期時(shí)機(jī)，企業(yè)應(yīng)通過(guò)發(fā)行大量債券或借款來(lái)擴(kuò)充資本總額。這是因?yàn)樨?fù)債的利息一般低于普通股和優(yōu)先股股利，資金成本最低，而且借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用具有稅收抵扣作用，而股權(quán)融資需付出比這高很多的資金成本，所以說(shuō)在大多數(shù)情況下債務(wù)融資都應(yīng)比股權(quán)融資有利。

(3)負(fù)債融資相關(guān)分析。由于負(fù)債利率固定，財(cái)務(wù)杠桿作用較大，現(xiàn)代企業(yè)行業(yè)內(nèi)的長(zhǎng)期負(fù)債絕大多數(shù)為長(zhǎng)期借款。從選取的27家樣本看，沒(méi)有一家公司采取發(fā)行債券的方式籌集資金，這是由于上市公司進(jìn)行股權(quán)融資和債務(wù)融資的成功率不同。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)股票市場(chǎng)存在著“賣方市場(chǎng)”和“賺錢效應(yīng)”等現(xiàn)象，而債務(wù)融資則由于20世紀(jì)90年代初企業(yè)濫集資導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)融資環(huán)境被破壞，一直為社會(huì)大眾所不信任。除非由國(guó)家信用擔(dān)?；虼_實(shí)是效益良好的大型國(guó)有公司，一般公司要發(fā)行債券是很難成功的。而且我國(guó)債券市場(chǎng)一直存在著一定程度的抑制現(xiàn)象，債券的流動(dòng)性不足也是其中的原因。因此，我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展不平衡，尤其是對(duì)債券市場(chǎng)發(fā)展

的種種限制，是我國(guó)上市公司不偏好債券融資的主要原因之一。

房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，但成長(zhǎng)性較好，主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)顯著，存在較多的增產(chǎn)機(jī)會(huì)。但從2003~2005年數(shù)據(jù)中明顯可以看出該行業(yè)資金短缺，內(nèi)源融資遠(yuǎn)不能滿足投資需求，從其融資方式看，更傾向于短期負(fù)債，大多公司資產(chǎn)負(fù)債率高于50％，但長(zhǎng)期負(fù)債的額度卻不是很高，少數(shù)幾家公司甚至為O，這與理論相悖。一般來(lái)講，長(zhǎng)期負(fù)債主要滿足企業(yè)長(zhǎng)期資金的需求，即使在采用激進(jìn)性籌資政策的企業(yè)，也是以流動(dòng)負(fù)債來(lái)滿足部分長(zhǎng)期資金的需求。然而我國(guó)房地產(chǎn)上市公司長(zhǎng)期以來(lái)一直存在長(zhǎng)期負(fù)債遠(yuǎn)低于流動(dòng)負(fù)債的現(xiàn)象，該行業(yè)大部分債務(wù)是以短期負(fù)債的形式存在著的，即長(zhǎng)期負(fù)債短期化。短期負(fù)債融資雖然具有籌資速度快、容易取得、成本較低的優(yōu)點(diǎn)，但短期償債的償還要求更容易使企業(yè)陷入資金匱乏危機(jī)。

(4)優(yōu)先股籌資相關(guān)分析。在27家上市公司中沒(méi)有一家公司采用優(yōu)先股籌資，優(yōu)先股的主要優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)較小而收益較有保障，應(yīng)當(dāng)比普通股更加容易籌集到資金。盡管我國(guó)的上市公司沒(méi)有發(fā)行過(guò)優(yōu)先股，面對(duì)不斷下跌和間或反彈的股市，上市公司如能發(fā)行一定數(shù)量的優(yōu)先股，一定會(huì)受到投資者的歡迎。

(四)資本結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的現(xiàn)狀分析資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，是指企業(yè)通過(guò)對(duì)資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債比例的選擇而對(duì)權(quán)益資本利潤(rùn)率的影響。20世紀(jì)50年代末MM理論認(rèn)為，有負(fù)債公司的權(quán)益成本等于無(wú)負(fù)債公司的權(quán)益成本加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的多少視負(fù)債融資程度和公司所得稅率大小而定。當(dāng)總資產(chǎn)息稅前利潤(rùn)率大于負(fù)債利率時(shí)，企業(yè)適當(dāng)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，可以使企業(yè)不增加權(quán)益資本投資的情況下，提高每股普通股的利潤(rùn)額，這就是財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的正效應(yīng)；當(dāng)總資產(chǎn)息稅前利潤(rùn)率小于負(fù)債利率時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿的作用恰恰相反，會(huì)使股東實(shí)際的收益率低于企業(yè)的投資利潤(rùn)率，侵蝕股東權(quán)益，甚至還有可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，這就是財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。當(dāng)總資產(chǎn)權(quán)益資本凈利潤(rùn)率等于負(fù)債利率時(shí)，由于借入的資金無(wú)增值，企業(yè)如果不盡快地采取措施來(lái)扭轉(zhuǎn)這種局面，財(cái)務(wù)杠桿也會(huì)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。由此可見(jiàn)，財(cái)務(wù)杠桿的基本原理，是在一定時(shí)期企業(yè)長(zhǎng)期占有負(fù)債和企業(yè)支出債務(wù)成本既定的情況下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的增減，會(huì)使每元經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所負(fù)擔(dān)的債務(wù)成本發(fā)生變化，并使每股普通股也相應(yīng)發(fā)生增減，它是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中的一種規(guī)律性。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，正確地認(rèn)識(shí)和利用這一規(guī)律，有利于做出正確的舉債經(jīng)營(yíng)決策，提高權(quán)益資本凈利潤(rùn)率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)上市公司2003-2005年度的會(huì)計(jì)報(bào)告分析計(jì)算表明(見(jiàn)表4)：從整體上看，目前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的平均息稅前利潤(rùn)率為5％左右，均小于當(dāng)年的銀行一年貸款利率。所以央行121號(hào)文件，以嚴(yán)格房地產(chǎn)公司的貸款條件、控制房貸風(fēng)險(xiǎn)是有針對(duì)性的。從各房地產(chǎn)上市公司3年的情況來(lái)看，存在著資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高或過(guò)低的不合理現(xiàn)象。在27家樣本公司中，息稅前利潤(rùn)率大于目前商業(yè)銀行貸款利率的公司僅占30－40％，但其中資產(chǎn)負(fù)債率在50％以下的公司卻占50％多；息稅前利潤(rùn)率小于目前商業(yè)銀行年貸款利率的公司占58．82％-66．67％，其中資產(chǎn)負(fù)債率在50％以上的公司卻超過(guò)了50％。由上述分析可見(jiàn)，目前我國(guó)絕大多數(shù)上市公司資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)處于不合理狀態(tài)，明顯地存在以下問(wèn)題：一是在盈利水平較高的情況下，忽視了通過(guò)借入資金來(lái)提高權(quán)益資本的獲利能力，從而喪失了可能獲得的財(cái)務(wù)杠桿利益；二是在盈利水平較低的情況下，卻不考慮使用負(fù)債資本的風(fēng)險(xiǎn)而保持較高的負(fù)債水平，從而造成了財(cái)務(wù)杠桿損失。

(五)最優(yōu)負(fù)債比率的確定近年來(lái)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間存在著一定的相關(guān)性，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的高低反映了企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿的程度，同時(shí)也體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低或過(guò)高均不利于企業(yè)形成最優(yōu)資產(chǎn)．負(fù)債結(jié)構(gòu)，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的提高。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低的企業(yè)適當(dāng)增加負(fù)債，將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)起到促進(jìn)作用。(表5)顯示了上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)隨著資產(chǎn)負(fù)債率的上升、下降的起伏相關(guān)關(guān)系。數(shù)據(jù)表明，公司的資產(chǎn)負(fù)債率處于50％-60％時(shí)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)處于最高水平，這說(shuō)明負(fù)債率處于50－60％時(shí)，是權(quán)衡了負(fù)債增加的財(cái)務(wù)拮據(jù)成本、成本與節(jié)稅成本后最優(yōu)負(fù)債水平。

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)分類 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、風(fēng)險(xiǎn)研究的目的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、融資金額大、效益風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。一方面我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過(guò)程中；另一方面目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分依賴于銀行信貸，無(wú)形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如果在這個(gè)時(shí)候企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，即時(shí)企業(yè)的盈利能力再?gòu)?qiáng)，那么就可能會(huì)造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產(chǎn)。

所以需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動(dòng)中進(jìn)行監(jiān)督，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日?；顒?dòng)不僅僅是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)該貫穿于籌資、投資、建造、運(yùn)營(yíng)整個(gè)階段。這樣才能有效的防患于未然。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

1.資金風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比國(guó)外晚，在融資方式上也較國(guó)外不成熟。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過(guò)銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國(guó)家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個(gè)較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)承擔(dān)很大的資金成本。另外影響房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵因素是要保持資金的流動(dòng)性，只有足夠的流動(dòng)資金來(lái)支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力和當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)銷售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，隨之而來(lái)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的連續(xù)性投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，在之前的老項(xiàng)目未完全消化之前，是很難再通過(guò)銀行進(jìn)行信貸融資的。雖然目前有房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸投資基金等方式，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)去嘗試的不多，更多的會(huì)是通過(guò)民間資本來(lái)融資，這樣無(wú)疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產(chǎn)的隱患。

2.管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)于拉動(dòng)地方稅收收入也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認(rèn)為只要完成了前期的融資工作，就有了推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，那么在企業(yè)運(yùn)營(yíng)后期，必然會(huì)造成一系列的問(wèn)題。

同時(shí)雖然大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)按要求進(jìn)行稅務(wù)和會(huì)計(jì)方面的審計(jì)工作，但審計(jì)工作最多只是事后的檢查和對(duì)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)的因素，我們需要的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)并盡快采取對(duì)應(yīng)措施，這樣企業(yè)才能健康的運(yùn)行下去。所以如果不能不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，給企業(yè)的投資決策造成影響。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.融資方式的創(chuàng)新

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過(guò)銀行的信貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。而通過(guò)這種方式來(lái)進(jìn)行融資的風(fēng)險(xiǎn)日益顯露出來(lái)，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務(wù)融資、房地產(chǎn)信托、REITs等比較成熟的方式。

其中房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對(duì)于其他的融資方式，具備的一定的針對(duì)性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過(guò)債權(quán)來(lái)融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負(fù)債率，減少了的企業(yè)負(fù)擔(dān)。同時(shí)還可以避免由于銀行信貸融資所帶來(lái)的信貸抵押風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@種方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)始終保持著控制經(jīng)營(yíng)權(quán)。另一方面，對(duì)于一般的信托產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金具有很強(qiáng)的目的性，是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計(jì)的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)。

2.加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，看一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，從財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來(lái)的現(xiàn)金流都能正常流轉(zhuǎn)。

而財(cái)務(wù)管理的管控應(yīng)該是一個(gè)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理控制活動(dòng)，包括從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的預(yù)算控制，到項(xiàng)目建設(shè)中的調(diào)整控制，以及項(xiàng)目完工后銷售時(shí)期的跟蹤控制。同時(shí)也要考慮國(guó)家相關(guān)政策制度的出臺(tái)對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國(guó)正式推行營(yíng)改增制度，在土地契稅、購(gòu)買建筑材料、以及房地產(chǎn)銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)于這種變化，及時(shí)預(yù)估對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，使企業(yè)順利地完成從營(yíng)業(yè)稅到增值稅的過(guò)渡。

除了財(cái)務(wù)管理方面的控制外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)可行

性研究報(bào)告來(lái)預(yù)估整個(gè)項(xiàng)目周期的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究

報(bào)告是反映項(xiàng)目在研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等等環(huán)節(jié)成本效益的

報(bào)告。如果企業(yè)可以及時(shí)根據(jù)當(dāng)前的狀況調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有很長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中保持企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定是一項(xiàng)重要的工作。在這期間企業(yè)會(huì)同時(shí)受到來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要做好對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范工作。一方面要加強(qiáng)對(duì)融資成本的控制，拓寬對(duì)融資方式的選擇，借鑒國(guó)外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：上市房地產(chǎn)業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；資本弱化

1.緒論

1.1研究背景

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)入繁榮時(shí)期，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著至關(guān)重要的作用。如今房地產(chǎn)業(yè)存在不合理的資本結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)許多負(fù)面影響。通過(guò)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)的資本弱化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債率較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率很不利于房地產(chǎn)業(yè)有序、健康的發(fā)展，將會(huì)加大房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得其風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不能有效實(shí)施。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上對(duì)其他行業(yè)有顯著的影響作用，所以不合理的資本弱化不僅對(duì)該行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展不利，而且對(duì)社會(huì)其他行業(yè)的發(fā)展也有不利影響。

資本弱化是現(xiàn)代社會(huì)企業(yè)避稅的重要手段之一，就是改變企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。要想在資本結(jié)構(gòu)中使債務(wù)資本的比重高于權(quán)益資本，就必須用債務(wù)融資的方式來(lái)代替股權(quán)籌資。企業(yè)債務(wù)利息可以作為費(fèi)用在稅前扣除，而股息紅利則為稅前不得扣除項(xiàng)目，以這種方式來(lái)減少其應(yīng)納稅額，達(dá)到避稅的效果。這種避稅方式對(duì)我國(guó)利益造成了不利影響，不利于企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。如何有效防范通過(guò)資本弱化進(jìn)行避稅是我國(guó)目前應(yīng)該解決的問(wèn)題。

1.2研究目的及意義

穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)是上市公司生存與發(fā)展的基本保障，也是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得利益最大化的關(guān)鍵因素，故優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)意義重大，也刻不容緩。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)重要的行業(yè)，如今雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量較多，但是規(guī)模較大的還是很少，持續(xù)長(zhǎng)時(shí)間的也是有限的。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，已經(jīng)受到國(guó)家的高度重視，人民生活水平的提高和質(zhì)量的改善都離不開(kāi)優(yōu)越的居住環(huán)境。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司資本弱化造成原因的分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行大概分析。要想降低房地產(chǎn)業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)因資本弱化導(dǎo)致的資本結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，就必須有合理的籌資方案，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化，這樣不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的意義。

2.資本結(jié)構(gòu)的概述

資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，反映的是企業(yè)與債權(quán)人的債務(wù)資本結(jié)構(gòu)在一定程度上影響了企業(yè)的支付能力和企業(yè)融資能力、判斷能力，對(duì)企業(yè)未來(lái)盈利能力的一段時(shí)間，是一個(gè)重要的指標(biāo)，了解公司財(cái)務(wù)狀況的公司結(jié)構(gòu)。合理的融資能有效降低企業(yè)融資成本，為企業(yè)提供更多的資金和合理使用資金。融資情況影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，也決定了企業(yè)產(chǎn)權(quán)的歸屬，及企業(yè)的收益和資金風(fēng)險(xiǎn)。

資本結(jié)構(gòu)理論認(rèn)為，最好的資本結(jié)構(gòu)就是使企業(yè)的股東財(cái)富和股價(jià)達(dá)到最大化，即也就是使企業(yè)的資金成本最小。不同的企業(yè)，因?yàn)槠渥陨項(xiàng)l件和外部環(huán)境有所不同，其對(duì)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)的選擇也沒(méi)有一成不變的模式。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程，實(shí)際上是在企業(yè)持續(xù)融資的過(guò)程中體現(xiàn)。

3.上市房地產(chǎn)及其資本弱化

3.1上市房地產(chǎn)的概念

上市是指企業(yè)通過(guò)證券交易所公開(kāi)上市的第一時(shí)間為投資者入股募集資金的企業(yè)發(fā)展過(guò)程。房地產(chǎn)是土地和建筑作為一個(gè)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、經(jīng)營(yíng)、管理和維護(hù)、裝修和服務(wù)的各種綜合性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

上市公司通過(guò)有效地對(duì)職工進(jìn)行激勵(lì)和約束，使公司制度更加透明，使公司的各項(xiàng)信息能夠及時(shí)、完整、準(zhǔn)確地披露，這樣可以建立一個(gè)完整的現(xiàn)代企業(yè)制度，還可以改進(jìn)投資者關(guān)系。

3.2房地產(chǎn)上市公司資本弱化

首先，到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道是相對(duì)單一的，我國(guó)房地產(chǎn)公司最主要的渠道依然是銀行貸款。這種融資方式不僅給銀行帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，并且伴隨著房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的不斷出現(xiàn)，將會(huì)使房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)變得不穩(wěn)定；其次，股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡，股權(quán)結(jié)構(gòu)不嚴(yán)密使公司的管理效率不高，我國(guó)房地產(chǎn)公司對(duì)資金來(lái)源的依賴性較高，并且這種依賴逐年遞增；再次，資產(chǎn)負(fù)債率較高，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)公司的權(quán)益資本普遍較少，并且企業(yè)主要通過(guò)向銀行貸款來(lái)解決資金短缺的問(wèn)題；最后，國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的限制，比如，住房、信貸等調(diào)控政策的出現(xiàn)和變更將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

在中國(guó)沒(méi)有類似的和普遍使用的外商投資企業(yè)的固定比例法，我國(guó)稅收的大量流失，主要是因?yàn)橘Y本弱化產(chǎn)生的；我國(guó)的稅收限制水平是25%，附加其他一些規(guī)定，對(duì)權(quán)益資本的循環(huán)流動(dòng)產(chǎn)生了很大的限制，甚至超過(guò)了美國(guó)、日本等大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的稅收限制標(biāo)準(zhǔn)，和我國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下對(duì)引進(jìn)大量資金的需求是相違背的。這樣可以看出，我國(guó)在該嚴(yán)格的方面過(guò)于寬松，不該嚴(yán)格的方面過(guò)于又太過(guò)于嚴(yán)格，這樣便造成稅收流失和資本外流。

4.房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的問(wèn)題

4.1負(fù)債規(guī)模保守

房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)政策在市場(chǎng)上比較穩(wěn)定，既不特別突出，也不是很保守，但伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，發(fā)展才是硬道理，要想使房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)上處于優(yōu)勢(shì)，就必須花費(fèi)大量資金來(lái)擴(kuò)張規(guī)模，這樣使房地產(chǎn)業(yè)成本費(fèi)用上升，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少，資金循環(huán)不開(kāi)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，公司管理層為避免這種風(fēng)險(xiǎn)的惡化，采取了略微保守的財(cái)務(wù)政策，借款會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)成本，故企業(yè)傾向于發(fā)行股票融集資金，就算股權(quán)融資不能有效地進(jìn)行，企業(yè)也愿改為發(fā)行可轉(zhuǎn)換債權(quán)，將債券第一時(shí)間轉(zhuǎn)換為股票。

4.2負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)股票上市公司的流動(dòng)性負(fù)債率高，這一特點(diǎn)是非常明顯的，長(zhǎng)期負(fù)債規(guī)模偏低。長(zhǎng)期債務(wù)和短期務(wù)對(duì)公司風(fēng)險(xiǎn)有不同的效果，這就要求房地產(chǎn)股票上市公司對(duì)公司的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行選擇和確定，這樣不僅可以使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，并且能給企業(yè)帶來(lái)最大的利潤(rùn)能力的流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)。當(dāng)前負(fù)債率提高企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期負(fù)債率，降低企業(yè)的盈利能力，降低企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，房地產(chǎn)上市公司在債務(wù)結(jié)構(gòu)安排上認(rèn)為高比例的流動(dòng)負(fù)債可以增加企業(yè)的收入，但它卻忽視了嚴(yán)重的金融危機(jī)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分?jǐn)?shù)

房地產(chǎn)上市公司的可流通股本數(shù)量明顯高于同行業(yè)的平均水平，而且是趨于不斷上升的趨勢(shì)的。這是房地產(chǎn)上市公司完善的一個(gè)重要原因。然而，分散的股權(quán)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不利的影響。股權(quán)的分散，使管理權(quán)和決策權(quán)分離，分散的股東發(fā)表的決策無(wú)法集中，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不了影響，管理者不能有效地對(duì)公司進(jìn)行監(jiān)督，這將是一個(gè)很嚴(yán)重的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)上市公司在提高可流通比例的同時(shí)也必須使大股東的股權(quán)集中，提高大股東在公司股權(quán)所占的比例。

5.房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策

5.1增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的盈利能力，提高內(nèi)部資金融合的比例

提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，可以提高公司償還債務(wù)的能力，同時(shí)也能降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)資金管理及銷售等方面的改革和創(chuàng)新，資金的合理分配，可以提高資金的循環(huán)速度，使產(chǎn)品的成本費(fèi)用降低，改進(jìn)產(chǎn)品的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)等措施提高資本市場(chǎng)的占有率和銷售的速度，增強(qiáng)企業(yè)盈利的能力，使資金能夠盡快地回籠，用回籠的資金償還負(fù)債，規(guī)避企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，以企業(yè)盈利為基礎(chǔ)以及以企業(yè)內(nèi)部資金積累為主要手段的內(nèi)部資金融合是房地產(chǎn)企業(yè)最為可靠的融資方式，因此，要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)在資金收付款和回款方面的調(diào)整，以及確保資金循環(huán)流暢，來(lái)合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的融合。

5.2促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司債券的成長(zhǎng)，提升長(zhǎng)期融資的占比

在房地產(chǎn)上市公司中，債券融資相對(duì)與股權(quán)融資成本較低、它可以作為銀行貸款替代融資產(chǎn)品，在完善相關(guān)法律和加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管下，可以適當(dāng)發(fā)行短期融資債券和可轉(zhuǎn)換債券，使我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)得到更好的發(fā)展。

5.3提高房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資和直接融資

對(duì)于房地產(chǎn)股票上市公司應(yīng)重視股權(quán)融資替代債券融資、引入信托基金，拓寬融資渠道，增加融資比例。與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)相結(jié)合的房地產(chǎn)股票上市公司的理想和合理的融資渠道是股權(quán)融資。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)發(fā)行股票籌集資金，來(lái)提高自有資金的比例，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)來(lái)降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)上市公司有很多種融資渠道，每一種渠道都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，不同的公司使用適合本企業(yè)自己的渠道，使用多種融資渠道可以使融資問(wèn)題變得相對(duì)簡(jiǎn)單，還可以避免使用單一渠道帶來(lái)的較高風(fēng)險(xiǎn)。以此來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)，避免房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重的資本弱化。

5.4樹(shù)立品牌優(yōu)勢(shì)、增強(qiáng)公司競(jìng)爭(zhēng)力

品牌是一個(gè)企業(yè)成功與否的決定性因素。品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，使公司在行業(yè)中處于有利的地位，提高競(jìng)爭(zhēng)力。品牌可以使公司的效益達(dá)到最大化，使公司的品牌優(yōu)勢(shì)在公司的發(fā)展中得以體現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)公司，良好的品牌優(yōu)勢(shì)可以使公司快速籌集資金、可以使資金能夠快速地收回，防范公司發(fā)展過(guò)程出現(xiàn)的資金不足問(wèn)題，使商品房能夠以最快的速度出售。使房地產(chǎn)公司能有穩(wěn)定健康的資本結(jié)構(gòu)。因此房地產(chǎn)上市公司能否成功的重要秘訣就在于能否造出自己獨(dú)特的品牌并賦予產(chǎn)品豐富的功能及內(nèi)涵，增加產(chǎn)品的文化底蘊(yùn)，是公司能夠很好地發(fā)展，邁向成功的一個(gè)重要標(biāo)志。

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文

商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時(shí)間不長(zhǎng)，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來(lái)源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購(gòu)的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過(guò)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過(guò)信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來(lái)源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)。

三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購(gòu)入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購(gòu)買資產(chǎn)這兩個(gè)過(guò)程融合在一起。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購(gòu)買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購(gòu)、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。

目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題，因此，杠桿租賃將成為未來(lái)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問(wèn)題的有效途徑

目前在中國(guó)推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國(guó)際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二，國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場(chǎng)。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開(kāi)始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱“REITs”)。即指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開(kāi)放型與封閉型。由于目前我國(guó)REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種條件下，我國(guó)商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒(méi)有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場(chǎng)在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)中并不少見(jiàn)。雖然中國(guó)在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購(gòu)得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

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