房地產(chǎn)市場調(diào)研精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產(chǎn)),房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境,然后再從宏觀環(huán)境回到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù),融會貫通,才可真正把握市場的脈搏。

一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查

狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)、意見、動機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

所謂“消費(fèi)者購買商品的動機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。

對于房地產(chǎn)市場,除了進(jìn)行公開個案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場狀況,消費(fèi)者購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。

相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。

區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析,研究典型個案,對區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。

(3)消費(fèi)需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查

主要針對消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機(jī)、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項目。

2、中期

開發(fā)商在購置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項目定位、項目規(guī)劃與設(shè)計、項目的建設(shè)、項目的推廣與銷售。

(1)項目定位統(tǒng)計調(diào)查

考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域,通過對消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計調(diào)查,結(jié)合周邊競爭項目和區(qū)位特征的調(diào)查,對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計調(diào)查

通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費(fèi)者對特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場細(xì)分,并確定各細(xì)分市場的規(guī)模。

(3)競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查

在項目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項目細(xì)節(jié)方面的研究,針對特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對裝修的意見與個性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤媒體宣傳 統(tǒng)計分析

對本地在售項目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補(bǔ)充。

(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查

主要實(shí)現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調(diào)查等等。

(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查

隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費(fèi)者,以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時進(jìn)行有效的統(tǒng)計分析,開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。

(4)業(yè)主滿意度統(tǒng)計調(diào)查

第2篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

按照縣人大關(guān)于我縣房地產(chǎn)市場調(diào)研工作會議要求，針對會上提出的各種問題和意見，我局立即召開專題會議研究，采取強(qiáng)有力措施，全力破解制約我縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸和弊端，現(xiàn)將主要工作情況匯報如下：

一是我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，市場競爭力弱的問題。目前我縣本土注冊的開發(fā)企業(yè)只有9家，均存在資金少、實(shí)力差、資質(zhì)低等問題，致使我縣房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)了諸多問題，例如百祥園、中華新村、教堂西側(cè)等開發(fā)地塊均或多或少出現(xiàn)問題，引發(fā)了社會矛盾。針對這一現(xiàn)象，一方面在今后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把關(guān)上，我們將嚴(yán)格按政策辦事，開發(fā)企業(yè)要足額交納拆遷保證金、土地出讓金及農(nóng)民工工資預(yù)儲金，才可開工建設(shè)，將沒有實(shí)力的企業(yè)依政策擋在門外；另一方面加大招商引資力度，引進(jìn)綜合實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入?yún)菢颍ＷC我縣房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展。

二是項目審批程序復(fù)雜耗時長的問題。我們將在投資環(huán)境優(yōu)化上下功夫，開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目綠色通道，推進(jìn)項目審批一站式服務(wù)，縮短辦事時限，不斷提高行政審批效率，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，在軟環(huán)境上強(qiáng)力助推我縣房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。

第3篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因分析

(三)我市二手房貸款市場所面臨的風(fēng)險和問題

1.還款風(fēng)險

借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。

2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險。

在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

從調(diào)查到我市二手房市場現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護(hù)意識不強(qiáng)，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場動蕩和下滑時期，承擔(dān)風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。

3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理和控制機(jī)制尚未完善

由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費(fèi)很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場進(jìn)入到惡性競爭和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、解決問題的對策和建議

(二)盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度

借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認(rèn)為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：

1.有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源，并據(jù)此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。

2.各商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質(zhì)。

第4篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

甲方：

乙方：

受甲方委托，乙方為甲方的×花園房地產(chǎn)項目進(jìn)行市場調(diào)查。雙方經(jīng)充分協(xié)商，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，本著公平、誠信和互利互惠的原則，就相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議：

一、委托調(diào)查項目

1、項目名稱：×花園房地產(chǎn)項目市場調(diào)查。

2、甲方委托乙方調(diào)查的內(nèi)容等詳見附件一：《×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要》。

二、項目工作組

針對甲方所委托項目，乙方專門成立由上?！链髮W(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)教授×、市場營銷學(xué)教授×、旅游與酒店管理學(xué)博士×等相關(guān)專家組成的項目工作組(項目工作組成員的簡歷和名單等詳見附件二)，負(fù)責(zé)項目調(diào)查工作方案的制訂、市場調(diào)查的組織協(xié)調(diào)、市場調(diào)查結(jié)果的分析、市場調(diào)查報告的編制以及提供相關(guān)建議。

三、調(diào)查期限

1、乙方在本協(xié)議簽訂之日起×日內(nèi)完成調(diào)查，并向甲方提供市場調(diào)查報告的文字資料和電子版資料各三套，乙方保證調(diào)查報告中的數(shù)據(jù)均真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。甲方有權(quán)要求乙方提供調(diào)查的全部原始資料，以核對上述數(shù)據(jù)是否真實(shí)。

2、乙方應(yīng)當(dāng)按照《×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要》所列的時間計劃完成階段性調(diào)查和報告工作。

四、甲方的協(xié)助義務(wù)

1、甲方向乙方提供相關(guān)資料。乙方應(yīng)提前五日向甲方提交所需相關(guān)資料明細(xì)，經(jīng)甲方確認(rèn)同意后向乙方提供，如甲方拒絕提供，乙方不能以此為由拒絕或延期向甲方提供市場調(diào)查服務(wù)。

2、乙方獨(dú)立調(diào)查有困難的，經(jīng)甲方同意，可請甲方提供協(xié)助。

五、保密義務(wù)

1、乙方承諾對甲方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。

2、保密內(nèi)容包括但不限于：乙方需要對甲方提供給乙方的所有書面資料(但提供給乙方以前已經(jīng)公開的除外)和乙方通過調(diào)查取得的全部資料及調(diào)查報告等(以下統(tǒng)稱商業(yè)秘密)進(jìn)行保密。

3、保密措施：乙方在甲方未公開披露的情況下，不得向第三方泄露甲方的商業(yè)秘密;不得許可第三方使用甲方的商業(yè)秘密;不得以任何形式私自利用上述商業(yè)秘密;對于一項完整的商業(yè)秘密，如果甲方僅公開披露部分內(nèi)容，對未披露的部分乙方仍要承擔(dān)保密義務(wù)。

4、涉密人員范圍：包括但不限于乙方項目工作組成員及乙方其他全體員工。

5、保密期限：乙方承擔(dān)保密義務(wù)的期限自甲、乙雙方簽訂本合同時起至甲方向社會公眾披露該信息時止，在此期間無論甲、乙雙方合同關(guān)系是否存在，乙方都應(yīng)無條件的保守甲方的商業(yè)秘密。

6、泄密責(zé)任：乙方承擔(dān)因泄漏甲方商業(yè)秘密而給甲方造成的全部損失。經(jīng)濟(jì)損失難以計算的，賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于本合同總價款的十倍。

六、成果提交與驗(yàn)收

1、本次調(diào)查項目在本合同簽訂后×個工作日內(nèi)完成并將調(diào)查成果按合同約定交付甲方。

2、調(diào)查成果包括：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景資料調(diào)研報告、項目自身條件和特點(diǎn)實(shí)地調(diào)研報告、項目區(qū)位和附近交通狀況調(diào)研報告、項目周邊人口狀況調(diào)查報告、項目周邊地區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)研報告、項目周邊居民消費(fèi)心理及需求調(diào)研報告、與本項目相關(guān)的經(jīng)營者和業(yè)戶調(diào)查報告、類似房地產(chǎn)項目調(diào)查報告和項目綜合分析報告等。

3、乙方提交調(diào)查報告后，甲方應(yīng)按照《×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要》約定的項目和目的及本合同約定進(jìn)行驗(yàn)收。

4、乙方所提交的調(diào)查報告經(jīng)甲方驗(yàn)收后，其所有權(quán)利歸甲方所有。

七、咨詢費(fèi)

1、甲、乙雙方一致同意甲方支付給乙方項目咨詢費(fèi)人民幣×萬元，分兩次支付。第一次在協(xié)議簽訂時支付×萬元，第二次在調(diào)查報告完成并交付甲方，且經(jīng)甲方驗(yàn)收合格之日起三日內(nèi)支付剩余款項×萬元。

2、本合同咨詢費(fèi)包括咨詢報酬和調(diào)查研究、分析論證、試驗(yàn)測定、人工費(fèi)、利潤、稅金等因履行本合同所需的一切費(fèi)用，除本合同另有約定外，甲方無須向乙方另行支付其他任何費(fèi)用。

3、甲方向乙方支付咨詢費(fèi)時，乙方應(yīng)向甲方提供等額合法有效的發(fā)票，否則，甲方有權(quán)拒絕付款，且并不因此向乙方承擔(dān)任何責(zé)任。

1、除本合同另有約定外，非經(jīng)本合同雙方協(xié)商一致，任何一方不得無故違反合同。如有違約，違約的一方應(yīng)承擔(dān)另一方的全部損失。

2、乙方逾期向甲方提供合格的調(diào)查報告的，每逾期一日，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同咨詢費(fèi)

3、乙方違反本合同第五條約定，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金人民幣×萬元。對因此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

九、合同的解除

1、乙方逾期提供合格的調(diào)查報告超過十日，甲方有權(quán)單方解除本合同。

2、乙方不得以與其他單位合作等任何方式將本合同約定的服務(wù)內(nèi)容分包或轉(zhuǎn)包給第三方，否則，甲方有權(quán)解除合同。

3、乙方違反本合同任何一項其他約定義務(wù)，經(jīng)甲方催告后仍未完全履行的，甲方有權(quán)解除本合同。

4、因乙方原因?qū)е卤竞贤獬?，乙方?yīng)返還甲方已經(jīng)支付的全部咨詢費(fèi)，并按照本合同咨詢費(fèi)總額的20%向甲方支付違約金，對因此給甲方造成的損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

5、本合同履行期間，除因乙方原因合同解除的外，甲方有權(quán)隨時通知乙方解除本合同，合同解除時，對于甲方已付的款項乙方不予退還，甲方也不再承擔(dān)任何補(bǔ)償、賠償?shù)冗`約責(zé)任。

十、其他

1、雙方確定，甲方按照乙方符合本合同約定標(biāo)準(zhǔn)和方式完成的調(diào)查工作成果做出決策并予以實(shí)施所造成的損失，乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

2、雙方確定：甲方利用乙方提交的調(diào)查工作成果所完成的新的成果，歸甲方所有。乙方利用甲方提供的資料和工作條件所完成的新的成果，歸甲方所有。

十一、爭議的解決

本協(xié)議履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)本著互相諒解和顧全大局的原則進(jìn)行友好協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起訴訟。

十二、附則

1、本協(xié)議經(jīng)過雙方代表人簽字并加蓋公章后生效。

2、本協(xié)議未盡事宜，由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

3、本協(xié)議正本一式肆份，雙方各執(zhí)貳份。

4、本協(xié)議附件如下：

附件一：×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要;

附件二：項目工作組成員的簡歷和名單。

甲方：乙方：

代表人簽字：代表人簽字：

第5篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：國家宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場 影響

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平也越來越高，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展。為了能夠有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的逐漸膨脹，我國的相關(guān)部門運(yùn)用宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展的秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

一、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響和作用

我國經(jīng)濟(jì)水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應(yīng)的帶來了對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。因此，這就需要國家的相關(guān)部門采取宏觀調(diào)控的政策，比如采取變動稅收和支出、變動貨幣量等相關(guān)政策，來有力的維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，緩和經(jīng)濟(jì)矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅定我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，樓市調(diào)控由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理等內(nèi)容。

1.宏觀調(diào)控中的財政政策對房地產(chǎn)市場的影響和作用

財政政策，指的是我國的相關(guān)部門采用變動稅收和支出的手段，來對總需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而對我國的國民收入和就業(yè)產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展最為蓬勃時，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產(chǎn)的投資成本，從而有效的控制房地產(chǎn)的發(fā)展，減少潛在消費(fèi)者，緩和經(jīng)濟(jì)市場矛盾，避免由于房地產(chǎn)發(fā)展過快而引發(fā)的其他問題，最終對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.宏觀調(diào)控中的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關(guān)的需求產(chǎn)生影響。貨幣政策主要包括了存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策。其中，存款準(zhǔn)備率政策，指的是我國運(yùn)用提高或者降低銀行存款準(zhǔn)備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進(jìn)而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價的上升，可以提高銀行的存款準(zhǔn)備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數(shù)量，進(jìn)而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產(chǎn)市場的競爭力，避免其他問題的出現(xiàn)。再貼現(xiàn)率政策，指的是我國的中央銀行對商業(yè)銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的放款利率。中央銀行運(yùn)用再貼現(xiàn)率政策，對商業(yè)銀行的貨幣供給量進(jìn)行調(diào)控，對利率的升降產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場投資者資金的流動也產(chǎn)生一定的影響，從而有效的對房地產(chǎn)的投資、需求以及貸款等進(jìn)行控制，抑制房地產(chǎn)的快速發(fā)展，控制房價，進(jìn)而有效地解決民生問題。

二、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響和作用

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)價格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區(qū)的房價得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調(diào)控的政策，有效的將房價控制在一定范圍內(nèi)。

1.目前我國房地產(chǎn)價格的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國相關(guān)部門的2013年我國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告中，可以了解到，目前，我國的房地產(chǎn)在國家的宏觀調(diào)控政策下，預(yù)計今年全國的商品房的平均銷售價格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價呈持續(xù)上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價格均呈下降趨勢。

2.宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響和作用

（1）宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策

房地產(chǎn)價格的上漲導(dǎo)致物價水平上升，主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展和房地產(chǎn)的價格上升，會一定程度的促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價上升，比如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等物價的上升。這些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價上升，又會促進(jìn)其它行業(yè)的產(chǎn)品或者服務(wù)價格水平的提高，進(jìn)而形成一系列的連鎖反應(yīng)，從而出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業(yè)辦公需要寫字樓等原因，房地產(chǎn)價格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業(yè)生產(chǎn)的成本。另外，由于人們居住環(huán)境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進(jìn)而又提高了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本。因此，在控制房地產(chǎn)的價格控制過程中，運(yùn)用國家的宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策，對房地產(chǎn)中的保有階段進(jìn)行累進(jìn)課稅的手段，有效的抑制房地產(chǎn)的投資力度，從而平穩(wěn)或者降低房價。

（2）宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策

保障性住房調(diào)控政策，指的是在我國建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價房等具有保障性的住房，運(yùn)用國家宏觀調(diào)控的手段，提高房地產(chǎn)在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價。通過運(yùn)用宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價的快速增長，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

（3）宏觀調(diào)控政策中的最高限價法調(diào)控政策

由于我國的房地產(chǎn)供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運(yùn)用最高限價法調(diào)控政策對房價進(jìn)行調(diào)控。具體的操作方式是，房地產(chǎn)開發(fā)商在向當(dāng)?shù)卣I土地的過程中，當(dāng)?shù)卣谙嚓P(guān)的土地合同上要明確規(guī)定該塊土地用地有房價的控制上限，在此背景下，進(jìn)行“價高拍賣”的土地拍賣方式。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反了相關(guān)的土地合約，房價超出了所限制的范圍，那么就要采取相應(yīng)的懲罰措施對其進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰。在我國運(yùn)用宏觀調(diào)控政策的手段進(jìn)行房價的控制過程中，首先要采用稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策，最高限價法在前者不能發(fā)揮作用時，考慮最高限價法的調(diào)控政策。

三、宏觀調(diào)控政策存在的不足及建議

目前，隨著國民經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調(diào)控政策中，出現(xiàn)了地方政府對于中央的宏觀調(diào)控政策響應(yīng)度不高的現(xiàn)象，對于宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業(yè)，他們不僅是宏觀調(diào)控的對象，而且還是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行者。一些地方政府以本地區(qū)的局部利益為出發(fā)點(diǎn)來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，采取消極甚至抵制的態(tài)度，嚴(yán)重影響了宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。

因此，加強(qiáng)各地政府對科學(xué)發(fā)展觀的貫徹和落實(shí)力度；將以往的經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財政體制以及產(chǎn)權(quán)等制度；

增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的能力等，從而有力的促進(jìn)公關(guān)調(diào)控政策的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控政策的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 張所續(xù).我國銀行信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響[J]. 資源與產(chǎn)業(yè). 2011(02)

第6篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

摘 要 隨著我國房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，市場營銷已被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和運(yùn)作的生命線。本文透視了當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀，剖析其處于困惑狀態(tài)原因，提出企業(yè)要立足、要生存、要發(fā)展，營銷所必須采取的新對策，對促使房地產(chǎn)企業(yè)迅速打開新局面，蓬勃向前發(fā)展，具有一定的借鑒價值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 市場營銷 現(xiàn)狀 原因 對策

一、引言

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)正朝著理性化發(fā)展，商品市場競爭越來越激烈，營銷已被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和運(yùn)作的生命線。面對市場營銷中出現(xiàn)的一些典型問題，如何針對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的房地產(chǎn)市場，進(jìn)行科學(xué)分析，采取房地產(chǎn)營銷新的策略，迎接新時期對房地產(chǎn)企業(yè)提出的挑戰(zhàn)，已是值得廣大房地產(chǎn)企業(yè)者深入探討的課題。

透視當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷狀況，關(guān)系則顯得更加復(fù)雜，處境也更為艱難。具體表現(xiàn)在以下五個方面：一是政府宏觀政策調(diào)控?？疾靽H金融危機(jī)后市場，2008年底，因一系列經(jīng)濟(jì)政策刺激，我國房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，到2009年樓市的高價卻超出了大部分社會成員的購買能力，同時引發(fā)了諸多影響深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會問題，年底，于是新一輪宏觀調(diào)控又開始了。2010年后，面對某些城市火箭般上升的房價和輿論壓力，從中央到地方各級政府，又連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”。如：大建經(jīng)濟(jì)適用房、社會保障房，銀行接二連三調(diào)息等，這一系列宏觀調(diào)控，已在一定程度上改變了房地產(chǎn)的生存環(huán)境。二是房地產(chǎn)價格波動不定。2008年美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在全球范圍內(nèi)引發(fā)激烈的金融動蕩，且逐漸蔓延到許多領(lǐng)域，尤其是房地產(chǎn)價格。2008年我國房地產(chǎn)商品價格曾一度走低，可2009年樓市，突然又呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢。之后兩年來，各地房地產(chǎn)價格時起時落，面對跌宕起伏、波動不定的樓市價格，人們難免對房地產(chǎn)市場前景持觀望態(tài)度。三是商家回收利潤心切。由于房地產(chǎn)行業(yè)房價的不斷上漲，新樓盤開發(fā)又層出不窮，商家為了盡快實(shí)現(xiàn)資金回攏，獲得巨額利潤回報，于是各種促銷手段五花八門。造成整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)宣傳營銷過度的態(tài)勢。四是顧客消費(fèi)趨向理性。鑒于我國房地產(chǎn)市場營銷還未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，而消費(fèi)者的理念又在不斷發(fā)生變化，消費(fèi)心理日漸成熟，消費(fèi)行為也愈趨理性。加上最近國家一批批經(jīng)濟(jì)適用房、社會保障房建成，于是有的人就想?yún)⑴c申請，等候優(yōu)惠，購房的急切心情相對也就有所松緩。五是營銷人員素質(zhì)不齊。眼下很多企業(yè)管理人員的目光短淺，在招收營銷人員時沒有把好素質(zhì)關(guān)，導(dǎo)致營銷隊伍魚龍混雜，良莠不齊。這些人缺乏企業(yè)長久贏利與發(fā)展的意識，往往對購房者的個性化需求重視不夠，單純采取揚(yáng)長避短方式，未能誠懇把自己產(chǎn)品推介給客戶。

二、剖析房地產(chǎn)營銷困惑原因

面對當(dāng)前中國的房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生的一場史前無例的變革，市場產(chǎn)品挑戰(zhàn)更明顯，競爭的局面更加激烈，房地產(chǎn)業(yè)利潤也逐年縮小，細(xì)加歸納主要原因有五：一因市場調(diào)查缺乏真實(shí)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定市場營銷方案時，只靠報紙或網(wǎng)上收集到的信息，缺少專業(yè)咨詢，更少于進(jìn)行實(shí)地考察調(diào)研，故對房地產(chǎn)需求前景未明。他們很少認(rèn)真考慮過實(shí)用性，更沒有考慮到會轉(zhuǎn)嫁給購房者身上的成本及高房價。二因產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場調(diào)研考察缺乏真實(shí)性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)商家產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差，缺乏科學(xué)性，結(jié)果胡亂定位叫價，而不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入水平和財力基礎(chǔ)，以及居民的多元需求及承受能力，更沒顧及到企業(yè)自身的資源條件，無明確目標(biāo)，盲目興建。造成諸多樓盤滯銷。三因商品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)。開發(fā)商和策劃大師們往往熱衷于概念炒作，有的房地產(chǎn)商家一味想制造轟動效應(yīng)，實(shí)際沒有自己的特色賣點(diǎn)。四因廣告宣傳攻勢過猛。處在低迷期，房地產(chǎn)商往往過度偏愛廣告攻勢，而不重視多與購房者進(jìn)行人文交流，忽略了對于現(xiàn)代人文需求的深層次思考。五因企業(yè)營銷創(chuàng)新乏力。由于消費(fèi)者購房需求呈多元化，大多趨向于理性購置，而許多房地產(chǎn)企業(yè)的營銷者卻仍然固步自封，或者局限于人員素質(zhì)，企業(yè)中缺少真正懂創(chuàng)新、會創(chuàng)新的人才，盲目地為創(chuàng)新而“創(chuàng)新”。

三、探索新形勢下房地產(chǎn)營銷對策

縱觀當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷表現(xiàn)，一個房地產(chǎn)企業(yè)要想在營銷上扎好可持續(xù)發(fā)展穩(wěn)健的根，只有轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略。具體可采用以下對策：

（一）準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研

真實(shí)準(zhǔn)確的市場信息是房地產(chǎn)營銷策劃的基礎(chǔ)和依據(jù)。在市場調(diào)研之前，企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研計劃，確定好考察流程。開始進(jìn)行市場調(diào)研時，要有針對性地對項目規(guī)模、特點(diǎn)和消費(fèi)對象的關(guān)系，整體性把握，包括地域的分類、顧客的愿望、消費(fèi)者需求的建筑類型、物業(yè)管理等方面都得認(rèn)真地全面摸底。調(diào)查結(jié)束后，還應(yīng)仔細(xì)地進(jìn)行造價分析，科學(xué)地預(yù)測市場前景。通常一項正式市場調(diào)研的全過程可分為調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施、調(diào)查數(shù)據(jù)分析、調(diào)查結(jié)果總結(jié)四個階段。調(diào)研要做到深入全面，數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠，分析綜合要科學(xué)有據(jù)，調(diào)研之后要形成市調(diào)書面報告。

（二）謹(jǐn)慎實(shí)施房地產(chǎn)商品策劃

市場目標(biāo)分析與市場產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)營銷策劃過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時代，消費(fèi)者需求層次也已迥然不同，這就要求房地產(chǎn)業(yè)者必須以最大誠信去努力滿足客戶個性化需求，廣大房地產(chǎn)商必須明確其目標(biāo)市場，進(jìn)行科學(xué)的市場定位，真正從企業(yè)自身特點(diǎn)和消費(fèi)者購買力出發(fā)。房地產(chǎn)商品策劃定位觀念應(yīng)當(dāng)是動態(tài)的，它必須隨著顧客偏好的變化，隨著科技的進(jìn)步，以及外部環(huán)境的變遷作出適時的調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設(shè)有不同周期，在興建的不同周期，商品策劃將隨之發(fā)生變化，策劃者應(yīng)實(shí)事求是隨時作出適當(dāng)調(diào)整。

（三）用心打造房地產(chǎn)特色賣點(diǎn)

一個開發(fā)項目，往往賣點(diǎn)很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、生態(tài)環(huán)保、物業(yè)管理等都可以成為賣點(diǎn)，均必須用心打造。例如：良好的生態(tài)環(huán)境作為基礎(chǔ)的科學(xué)發(fā)展模式，不僅可以推動人與自然的和諧發(fā)展，還可以促進(jìn)物質(zhì)與精神、經(jīng)濟(jì)與人文的和諧發(fā)展。人們要求看的環(huán)保，吃的環(huán)保，住的也要環(huán)保。為適應(yīng)市場發(fā)展的需要以及消費(fèi)者的需求，樓盤的環(huán)保、綠化建設(shè)、房子低碳建筑材料的選用，低碳設(shè)施的配備，都應(yīng)融入到房地產(chǎn)建設(shè)和營銷賣點(diǎn)策劃之中。此外如質(zhì)量品牌，它既是營銷的重頭賣點(diǎn)，又是企業(yè)的生命，沒有質(zhì)量的房地產(chǎn)，即使是再新的營銷手段，也無法改變企業(yè)商品在市場競爭中的地位。品牌正是消費(fèi)者對商品的滿意度與忠誠度的整合。要打響品牌，還應(yīng)依賴消費(fèi)者幫助宣傳，因?yàn)樗麄兊目诒w現(xiàn)的是誠信，企業(yè)可試通過人際傳播方式打響品牌賣點(diǎn)。

（四）全面提升房地產(chǎn)廣告質(zhì)量

面對越來越挑剔的消費(fèi)者，越來越復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，廣告營銷轉(zhuǎn)型時代已經(jīng)到來。一方面商品高度過剩加劇了市場競爭，另方面由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)壓力，使消費(fèi)者更趨向于理性化，很多經(jīng)典商品廣告營銷策略已開始無法應(yīng)付，企業(yè)再不尋求新策略，講究營銷新方式，重視廣告創(chuàng)意，提高廣告品質(zhì)，指導(dǎo)未來市場發(fā)展，企業(yè)就難以立足。房地產(chǎn)營銷廣告最重要是要有針對性，廣告媒體選擇不能盲目，更不能誤以為廣告是萬能的。要預(yù)防產(chǎn)生許多負(fù)面后果。

（五）竭力提高營銷人員的素質(zhì)

加強(qiáng)對營銷人員專業(yè)知識的培訓(xùn)，竭力提升房地產(chǎn)從業(yè)者的素質(zhì)，是提高房地產(chǎn)銷售效益的重要策略之一。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極創(chuàng)造營銷員工進(jìn)修學(xué)習(xí)的機(jī)會，主動為營銷人員搭建互相學(xué)習(xí)、互相交流的平臺，廣大營銷人員要勤學(xué)習(xí)、多實(shí)踐，要注重吸取先進(jìn)企業(yè)的典型經(jīng)驗(yàn)，不斷發(fā)現(xiàn)自己工作中存在的差距不足，認(rèn)真總結(jié)失利的教訓(xùn)。在新形勢下，營銷者要解放思想，開拓進(jìn)取，確立服務(wù)營銷新的思想理念，勇敢地面對房地產(chǎn)市場競爭，不斷創(chuàng)新，盡快提升自身素質(zhì)。營銷人員還必須有高度的時代責(zé)任感，愛崗敬業(yè)，不斷拓寬營銷渠道，認(rèn)真處理好企業(yè)、顧客、社會三者的關(guān)系，必須努力將自己造就成知識型、開拓型、創(chuàng)新型人才，真正成為市場競爭浪潮中的勝者。

四、結(jié)語

綜上所述，筆者由衷感到一個房地產(chǎn)企業(yè)，要想真正尋得新形勢下營銷新對策，就必須務(wù)實(shí)求真，以消費(fèi)者利益為中心，不斷創(chuàng)新服務(wù)營銷手段。只有認(rèn)清形勢，努力轉(zhuǎn)變營銷策略，講究營銷方式方法，房地產(chǎn)營銷才會迅速打開新局面，進(jìn)而促使房地產(chǎn)企業(yè)贏得更高利潤，蓬勃地向前發(fā)展！

參考文獻(xiàn)：

[1]樊媛媛.房地產(chǎn)營銷策略及對策探析.財富前沿.2009.12.18.

[2]武銀燕.淺析房地產(chǎn)營銷策劃及策略.中國有色建設(shè).2008.2.3.

第7篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資風(fēng)險 應(yīng)對措施

我國于1958年取締房地產(chǎn)市場，20世紀(jì)80年代其隨著改革開放得到了恢復(fù)，在90年生房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個主要支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定和國計民生息息相關(guān)。面對房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資房產(chǎn)。在當(dāng)前跟風(fēng)的趨勢下，也要看到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的就是投資者在房產(chǎn)投資的過程中遭受各種損失的可能性。風(fēng)險主要是因?yàn)槲磥淼牟淮_定性引發(fā)的。人們在對房產(chǎn)進(jìn)行投資的過程中，是通過預(yù)期對投資是否獲益進(jìn)行判斷的，哪項投資預(yù)期收益高，就將資金投資在此項目上，可是人們的預(yù)期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準(zhǔn)確預(yù)測未來的各項數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進(jìn)而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點(diǎn)是客觀、隨機(jī)、相對、多樣、可預(yù)測、補(bǔ)償?？陀^性指的就是房地產(chǎn)投資不以人的主觀意志轉(zhuǎn)移，它是存在客觀變化的，也不會隨著人的主管預(yù)期發(fā)生變化。隨機(jī)性指的就是不確定，房地產(chǎn)投資風(fēng)險也是隨機(jī)變化的。相對性指的就是房地產(chǎn)投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產(chǎn)投資風(fēng)險不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系?？深A(yù)測性指的就是投資風(fēng)險分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進(jìn)行理性的預(yù)測，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計數(shù)據(jù)、以前的經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)前的信息等，進(jìn)而對投資風(fēng)險發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風(fēng)險進(jìn)行綜合分析。補(bǔ)償性是投資品共同擁有的特點(diǎn)，企業(yè)在承擔(dān)風(fēng)險的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

二、房地產(chǎn)投資的應(yīng)對措施

（一）強(qiáng)化工程監(jiān)管

投資項目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項目投資和建設(shè)主體是分開的，因此想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進(jìn)行建設(shè)時要加強(qiáng)風(fēng)險管理，確保項目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對投資項目的監(jiān)管體制進(jìn)行完善可以選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，具備管理經(jīng)驗(yàn)，工作效率高，信譽(yù)良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時支付賬款，建設(shè)方要按時、按量、按質(zhì)交工；此外，也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最后，還需要具備專業(yè)知識以及豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項目施工，嚴(yán)格監(jiān)督施工隊伍合格完成建設(shè)項目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔(dān)調(diào)解的責(zé)任。

（二）充分了解市場進(jìn)行理性投資

房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需求的房屋，只有房地產(chǎn)市場中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產(chǎn)市場之間要對市場的情況進(jìn)行充分了解、對市場前景進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測，進(jìn)而進(jìn)行更加準(zhǔn)確的投資。全面了解市場情況就要進(jìn)行市場調(diào)研，并對市場進(jìn)行細(xì)分，了解其他外部變量可能對房地產(chǎn)市場的影響。首先，市場調(diào)研就是對當(dāng)前市場的需求進(jìn)行充分了解，例如市場缺少的房地產(chǎn)項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細(xì)分就是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項目的目標(biāo)人群，接著分析人群的消費(fèi)特點(diǎn)、心理、收入情況、文化情況等，進(jìn)而制定合理的營銷策略和價格標(biāo)準(zhǔn)，促使房地產(chǎn)項目更符合目標(biāo)人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進(jìn)行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測風(fēng)險、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場，企業(yè)根據(jù)市場情況進(jìn)行準(zhǔn)確的投資。

（三）有效的將投資風(fēng)險分散

房地產(chǎn)開發(fā)商可以進(jìn)行組合投資，也就是組合投資開發(fā)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而分散風(fēng)險，具體來說就是劃分和選擇投資區(qū)域、分散投資時間等。劃分投資區(qū)域指的就是企業(yè)依據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分投資的項目；分散投資時間指的就是開發(fā)商合理的選擇投資時間間隔，進(jìn)而對資金進(jìn)行合理的分配，這樣既降低了企業(yè)的投資風(fēng)險，也增加了資金的使用效率。企業(yè)在合理的時間間隔決策投資促使企業(yè)合理配置資金，維持投資的連續(xù)性，避免出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。通過實(shí)踐證明，組合投資可以降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)還可以轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者可以講損失轉(zhuǎn)嫁給和其有相互經(jīng)濟(jì)利益的其他方承擔(dān)，主要可以以施工合同為基礎(chǔ)將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給施工方，也可以購買商業(yè)保險將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險方等。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)，其市場的發(fā)展情況影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給房地產(chǎn)市場，為了防止其不穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，國家實(shí)施了各項宏觀調(diào)控策略，基于此房地產(chǎn)開發(fā)商一定要制定合理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理對策，應(yīng)對各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是客觀存在的，也是隨機(jī)變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)的市場現(xiàn)狀管理投資風(fēng)險，全面了解市場情況，進(jìn)而做出科學(xué)合理的決策，通過強(qiáng)化工程監(jiān)管、全面了解市場以正確決策、轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險以降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，確保最大限度的獲得經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

論文摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20多年的發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國房地產(chǎn)市場中的諸多過熱現(xiàn)象，國家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過政策手段，控制了房地產(chǎn)項目運(yùn)作中最基本的土地和資金，并通過房產(chǎn)稅收等形式，抑制了房地產(chǎn)市場中的投機(jī)需求。本文主要分析了國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)營銷的新形勢和房地產(chǎn)營銷面，臨的問題，并淺述了對如何完善營銷策略的幾點(diǎn)認(rèn)識。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房價過高、投資過熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場的價格一直高漲，每年增長率都遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關(guān)注。有關(guān)房地產(chǎn)價格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產(chǎn)價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進(jìn)行市場調(diào)節(jié)干預(yù)。

二、國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。

近年來，國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行試點(diǎn)，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對于房地產(chǎn)市場的影響

首先，國家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對于現(xiàn)金流的依賴十分嚴(yán)重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機(jī)性開發(fā)商主動退出市場，并促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場的競爭更具公平性。實(shí)施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠以競標(biāo)方式獲得土地，偶然性獲得暴利機(jī)會減少，有利于促進(jìn)整個行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)，剛性需求的時期。當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費(fèi)者。如何在房地產(chǎn)市場中實(shí)施有效的營銷策略，將日趨增多的消費(fèi)者的潛在購買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購買行為，是房地產(chǎn)營銷必須認(rèn)真面對的問題。

(三)當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應(yīng)新形勢

在房地產(chǎn)需求火爆時期，開發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認(rèn)識階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強(qiáng)調(diào)“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營銷中來。沒有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值的內(nèi)涵。

2.市場調(diào)研力度不足，不能適應(yīng)市場需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項目沒有得到消費(fèi)者的認(rèn)可。失敗的原因可能有很多，但很關(guān)鍵的一點(diǎn)是沒有進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研，由此導(dǎo)致決策失誤。忽視了市場調(diào)研這一“從群眾中來”的基礎(chǔ)，其房地產(chǎn)項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，當(dāng)整個房地產(chǎn)市場的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學(xué)，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目的營銷活動由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設(shè)計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評估機(jī)制。

三、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對策

(一)針對政策、形勢制定營銷策略

近期國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整營銷策略，繼續(xù)堅持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險，應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項目進(jìn)行相互補(bǔ)充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應(yīng)當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢下的房地產(chǎn)市場政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務(wù)杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強(qiáng)公司的適應(yīng)性。

(二)提升營銷策劃的水平和實(shí)效

國家宏觀調(diào)控的目標(biāo)是使房地產(chǎn)市場回歸理性，也就是說，在未來的相當(dāng)一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€方面進(jìn)行，首先，要建立并完善當(dāng)前的營銷策劃的質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)和體系，應(yīng)當(dāng)將評價權(quán)下放至項目公司，總部只是出臺相關(guān)評價標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫椖抗究拷K端消費(fèi)者，對市場及消費(fèi)者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實(shí)效；其次，要重點(diǎn)解決策劃思想和設(shè)計方案之間存在的偏差問題，由于設(shè)計單位與策劃機(jī)構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹。可以讓設(shè)計單位的相關(guān)人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進(jìn)行營銷策劃，從而達(dá)到營銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實(shí)行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨(dú)特性的東西。差異化的方式可以是技術(shù)特點(diǎn)、品牌形象、產(chǎn)品開發(fā)、客戶服務(wù)及其它方面的獨(dú)特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產(chǎn)生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場定位時，不僅要關(guān)注價格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費(fèi)者的文化品位和家庭消費(fèi)的階段性等問題。就微觀層面而言，消費(fèi)者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商將會盡失先機(jī)。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)研究消費(fèi)者行為偏好，進(jìn)行市場細(xì)分，形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢。

(四)加強(qiáng)產(chǎn)品和營銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關(guān)注市場，市場的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動力。市場有一個發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應(yīng)、層次消費(fèi)的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要面向未來，對未來有預(yù)見性，注重能源的保護(hù)和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務(wù)系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設(shè)計等多家機(jī)構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場需求的多元化已促使設(shè)計機(jī)構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術(shù)、全新模式才能贏得先機(jī)，把握市場。

結(jié)語

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種手段、工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場的大環(huán)境復(fù)雜萬變，在我國房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營銷策劃是靠市場來檢驗(yàn)的，只有不斷將房地產(chǎn)營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

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第9篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：設(shè)計前期；改進(jìn)措施

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1008-0422(2009)05-0174-01

1　前言

設(shè)計前期工作是指一個開發(fā)項目從提出開發(fā)的設(shè)想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發(fā)商委托，獨(dú)立或與開發(fā)商一起對開發(fā)項目的啟動進(jìn)行必要的準(zhǔn)備工作，包括以書面的形式評估項目的可行性，提出項目建議書，完成可行性研究報告并獲得批準(zhǔn)，最終作出項目評估報告。除了要達(dá)到最終建筑立項目標(biāo)外，設(shè)計前期工作還包括根據(jù)國家有關(guān)的各項政策為開發(fā)商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標(biāo)、較為明確的建設(shè)周期的文件，以便對設(shè)計和施工等各個階段進(jìn)行必要的指導(dǎo)。

對于設(shè)計前期工作，首先必須要有符合實(shí)際的可操作性。它需要有較強(qiáng)的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)相吻合，保證開發(fā)進(jìn)程的順利進(jìn)行。

2　房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計前期工作的主要內(nèi)容

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項目建議書。在勘察、試驗(yàn)、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報告。根據(jù)項目的咨詢評估情況，對建設(shè)項目進(jìn)行決策。根據(jù)可行性研究報告編制設(shè)計文件。具體內(nèi)容有：場地選擇：市政資金投入；項目任務(wù)書上報；建設(shè)用地申請：申請規(guī)劃要點(diǎn)條件：規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；報送規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書：領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證；領(lǐng)取劃撥土地證；建筑設(shè)計方案認(rèn)可；建筑設(shè)計合同簽定。

3　房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計前期工作的具體表現(xiàn)

3.1　場地選擇與分析的失誤。對場地現(xiàn)狀、地理位置及周邊環(huán)境等缺少深入的調(diào)查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產(chǎn)品，對土地資源造成浪費(fèi)，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏良好的設(shè)計前期工作，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

3.2　對目標(biāo)客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區(qū)對本項目的客戶群缺乏全面深入的調(diào)查和研究，而是參照別的項目產(chǎn)品，甚至照搬，出現(xiàn)了許多產(chǎn)品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產(chǎn)品的銷售帶來了很大的壓力。

3.3　對動態(tài)的市場缺乏分析。市場是動態(tài)的、變化的。不少的小區(qū)建設(shè)周期較長，如果產(chǎn)品定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，不預(yù)見銷售階段的市場，也會給產(chǎn)品的銷售帶來較大的壓力。一場突然的美國金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)市場帶來很大的沖擊。國際市場經(jīng)濟(jì)變化如此快，要準(zhǔn)確預(yù)見市場的變化，這給房地產(chǎn)設(shè)計前期工作帶來了很大的難度。

3.4　對國家及地方規(guī)范、規(guī)定缺乏深入分析了解。國家及地方規(guī)范、規(guī)定及其執(zhí)行也是變化的。如：國家出臺的房地產(chǎn)“90/70”調(diào)控規(guī)定，對設(shè)計前期工作提出了新的要求。

4　房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計前期工作存在的問題

4.1　房地產(chǎn)市場方面。

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使設(shè)計前期缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍不成熟。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，盲目開發(fā)。

4.2　開發(fā)商存在的問題。

開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，許多開發(fā)企業(yè)缺少成熟的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)，使設(shè)計前期工作缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對設(shè)計前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資。開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成設(shè)計前期的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報，開發(fā)商常常在項目進(jìn)行過程中，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境下降。

4.3　建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏設(shè)計前期及場地分析所需的廣博知識。在實(shí)踐中盲從開發(fā)商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。目前從事設(shè)計前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對市場有一定的了解，但因缺少扎實(shí)的建筑專業(yè)知識，很難抓住市場的本質(zhì)，把市場與產(chǎn)品有機(jī)的結(jié)合。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識，無法在設(shè)計前期中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

5　解決房地產(chǎn)設(shè)計前期問題的主要途徑

5.1　要深入分析研究房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律

從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律。從微觀的角度，要研究項目及周邊地區(qū)市場發(fā)展變化的趨勢。

5.2　要深入分析國家及地方規(guī)范、規(guī)定

要避免因違反國家及地方規(guī)范、規(guī)定而影響開發(fā)項目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。

5.3　要對項目環(huán)境的深入研究

從宏觀的角度，要研究項目所在城市及區(qū)域發(fā)展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質(zhì)，道路交通，基礎(chǔ)設(shè)施等。

5.4　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立成熟完善的設(shè)計前期工作體制

目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計前期工作的部門。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托營銷公司作市場調(diào)研及策劃，從事市場調(diào)研及策劃大多數(shù)是非建筑師，市場調(diào)研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷公司按照開發(fā)商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發(fā)商很難真正控制市場調(diào)研及策劃成果，設(shè)計前期工作難以達(dá)到理想的效果。

由于設(shè)計前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設(shè)計和管理經(jīng)驗(yàn)。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預(yù)測和判斷項目的必要性和可行性。從微觀的角度對項目的細(xì)節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的主要問題等進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項目正常運(yùn)行的不利因素減到最少，為項目的成功開發(fā)和正常運(yùn)行提供必要的保證。

眼下房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，市場的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來，房地產(chǎn)市場的暴利時代已經(jīng)一去不復(fù)返。美國國際金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的沖擊，這讓中國的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，房地產(chǎn)設(shè)計前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：