房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題

要分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個(gè)概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國(guó)稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)、裝修、資金、營(yíng)銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問題也不容小視。由于市場(chǎng)、國(guó)家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的體制并不完善，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險(xiǎn)大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，近十來年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國(guó)家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會(huì)受到相應(yīng)的懲罰。影響整個(gè)企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分利用法律鼓勵(lì)的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國(guó)家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時(shí)也保護(hù)的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時(shí)，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長(zhǎng)期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點(diǎn)。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)均衡原則

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化不斷，錯(cuò)綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動(dòng)都或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一般來說節(jié)稅力度與風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時(shí)機(jī)選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第2篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；公司戰(zhàn)略；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進(jìn)行案例分析，通過對(duì)該股份有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制流程進(jìn)行研究及SWOT分析，得出該公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實(shí)用意義。

1 SK公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況

SK公司沒有單獨(dú)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級(jí)組織結(jié)構(gòu)”進(jìn)行管控，通過合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實(shí)施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計(jì)、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作評(píng)估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并以內(nèi)部報(bào)告、通報(bào)等形式確保有效的溝通，促進(jìn)執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對(duì)內(nèi)部控制的實(shí)施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)：負(fù)責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實(shí)施和自我評(píng)價(jià)情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實(shí)施。

公司審計(jì)稽核部：負(fù)責(zé)日常監(jiān)督。

外聘審計(jì)機(jī)構(gòu)：對(duì)內(nèi)控自評(píng)報(bào)告進(jìn)行審計(jì)。

SK公司對(duì)于各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。

1.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制

SK公司的市場(chǎng)利率主要來自匯率風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)公司無法消除只能時(shí)刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險(xiǎn)是由浮動(dòng)利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價(jià)值利率風(fēng)險(xiǎn)則是由固定利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的。針對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動(dòng)利率，以此來消除利率變動(dòng)產(chǎn)生的公允價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 信用風(fēng)險(xiǎn)控制

為了降低信用風(fēng)險(xiǎn)，SK公司成立了專門部門，對(duì)合同另一方進(jìn)行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時(shí)收回債權(quán)、以及對(duì)于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，公司會(huì)審核每一單項(xiàng)應(yīng)收款的收回情況，對(duì)沒有收回的應(yīng)收款及時(shí)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。同時(shí)SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機(jī)制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時(shí)刻保證債務(wù)到期時(shí)有充足的流動(dòng)資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時(shí)刻確保遵守借款協(xié)議并對(duì)銀行借款進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資磋商，通過授信額度來降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國(guó)上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個(gè)戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對(duì)戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢(shì)

（1）市場(chǎng)挑戰(zhàn)者或市場(chǎng)追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進(jìn)入壁壘高，避免過度競(jìng)爭(zhēng)。

2.2 劣勢(shì)

（1）跨地區(qū)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險(xiǎn)；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.3 機(jī)會(huì)

（1）擴(kuò)大國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會(huì)責(zé)任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場(chǎng)內(nèi)存在競(jìng)爭(zhēng)；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房?jī)r(jià)的白熱化的公眾爭(zhēng)議；（4）國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢(shì)，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進(jìn)入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的啟示

3.1 建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系

SK公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并沒有給予極大的重視，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部，總體評(píng)價(jià)和控制公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測(cè)或評(píng)價(jià)出重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有專門的項(xiàng)目小組或臨時(shí)成立的項(xiàng)目小組來消除或減弱風(fēng)險(xiǎn)等適合本公司的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，嚴(yán)格把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負(fù)債率

企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務(wù)方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營(yíng)等方法進(jìn)入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長(zhǎng)期或成熟期的行業(yè)?？梢越梃b行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場(chǎng)情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進(jìn)行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化或可能進(jìn)入衰退期給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié) 語(yǔ)

通過對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

[1]邢雪晨.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制研究――基于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)案例[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.

第3篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)中介行業(yè)中的一個(gè)大的分支（房地產(chǎn)中介行業(yè)包括了房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢和），由于現(xiàn)實(shí)及理論上的需要，房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來越明顯。

1 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成

房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)由政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面組成。

1.1 政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)評(píng)估帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)沉重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)評(píng)估值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開始的東南亞“金融危機(jī)”，無不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過高有著一定的關(guān)系。

1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.2.1 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

為評(píng)估行業(yè)廣為接受的基本評(píng)估方法是成本法、收益還原法和市場(chǎng)比較法。從評(píng)估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是評(píng)估結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。這樣使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，評(píng)估報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員帶來意想不到的后果。再者就是評(píng)估人員素質(zhì)水平低。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估基本理論掌握不牢靠，評(píng)估師通過考試但缺乏實(shí)際評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2 政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般評(píng)估人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)評(píng)估方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法也發(fā)生了變化。

1.2.3 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

即評(píng)估業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著許多問題。比如某企業(yè)通過政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給評(píng)估的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)方面，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于評(píng)估方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員未來帶來風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動(dòng)。使得評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何評(píng)估師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評(píng)估師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會(huì)直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

1.3 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在評(píng)估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值的極大偏差一樣會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款評(píng)估中，抵押物評(píng)估過高會(huì)使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會(huì)使銀行經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

2.1 引進(jìn)成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價(jià)技術(shù)有據(jù)可依

要向估價(jià)制度完善的國(guó)家學(xué)習(xí)，由權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。同時(shí)開發(fā)或引入成熟、高效的估價(jià)軟件。避免估價(jià)人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。同時(shí)，還要完善房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)，強(qiáng)化立法的力度。法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過立法實(shí)現(xiàn)估價(jià)操作的規(guī)范化管理，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的合法權(quán)益；同時(shí)，為依法處理估價(jià)人員的違法行為提供法律保證。

2.2 加強(qiáng)執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德

作為稱職的估價(jià)師不僅要求熟練掌握評(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。扎實(shí)的業(yè)務(wù)素質(zhì)是做好估價(jià)工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進(jìn)行一次或幾次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將其制度化，并以學(xué)分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的主管部門應(yīng)該認(rèn)真調(diào)研，根據(jù)我國(guó)國(guó)情及社會(huì)公德等制定可行的評(píng)估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強(qiáng)化職業(yè)道德教育。

2.3 加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管措施，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)落實(shí)到人

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)作為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性管理主體，已承擔(dān)起對(duì)全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責(zé)。對(duì)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)通報(bào)；對(duì)重大評(píng)估項(xiàng)目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價(jià)結(jié)果使用情況及反映。這樣，才能提高學(xué)會(huì)的聲譽(yù)，進(jìn)而增強(qiáng)整個(gè)估價(jià)行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)還應(yīng)該抽出相當(dāng)?shù)娜肆?，開展估價(jià)業(yè)務(wù)的不定期和大數(shù)量的隨機(jī)抽查，并可以采取異地估價(jià)人員抽查本地估價(jià)業(yè)務(wù)的方法。對(duì)一經(jīng)查實(shí)的問題，按照估價(jià)協(xié)會(huì)協(xié)商制定并完善的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)規(guī)則落實(shí)到人，嚴(yán)厲查處。

2.4 健全評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制

房地產(chǎn)評(píng)估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的整體素質(zhì)，對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)；對(duì)已有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，通過年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟(jì)重罰，甚至逐出評(píng)估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)。加大房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員違規(guī)成本，敦促評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨(dú)立地從事房地產(chǎn)評(píng)估工作，以提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體素質(zhì)。

2.5 在實(shí)際操作過程中，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范主要有以下幾點(diǎn)

2.5.1 認(rèn)真審查核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評(píng)，也不要遷就。

2.5.2 對(duì)超過估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場(chǎng)比較法時(shí)切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)還是不去估價(jià)為好。

2.5.3 對(duì)抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價(jià)，一定要堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎原則，其估價(jià)值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價(jià)，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估面臨的風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，本文從房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的角度對(duì)其面臨的風(fēng)險(xiǎn)體系進(jìn)行了研究，并對(duì)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了一些有針對(duì)性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員能有效地防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 吳永位.對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的探討[J].商業(yè)文化，2012（01）.

第4篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)融資 風(fēng)險(xiǎn) 防范對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的種類

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源大多是銀行貸款，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說影響最大的莫過于利率的波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)期相對(duì)較長(zhǎng)，在這個(gè)時(shí)期利率變化越大風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果利息增加，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)就更困難，資金鏈出現(xiàn)問題的可能性就越大。

（二）違約風(fēng)險(xiǎn)

籌資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的前提，可是如果房地產(chǎn)不能及時(shí)足額地歸還所貸款項(xiàng)，就容易出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)大體分為兩種：一種是由于企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)和融資策略不合理而造成無法償還借款的情況，這叫做被動(dòng)違約；另一種是企業(yè)出于牟利等別的原因而故意不歸還借款的現(xiàn)象，這叫做主動(dòng)違約。

（三）其他風(fēng)險(xiǎn)

主要包括意外風(fēng)險(xiǎn)（如操作不當(dāng)或自然災(zāi)害所造成的風(fēng)險(xiǎn)）、匯率風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）融資渠道過于單一

房地產(chǎn)業(yè)的融資主要有銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資等方式。但就目前來說，在有關(guān)部門的調(diào)控下，房地產(chǎn)信托已明顯降溫，國(guó)家的政策使得這一融資渠道漸漸淡出人們的視線。對(duì)于上市融資，由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市要求較嚴(yán)，審計(jì)時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，而我國(guó)中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)較多，很多企業(yè)都無法達(dá)到上市要求。因此，上市融資對(duì)于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說也是不太可行的一個(gè)融資渠道。相比之下，銀行貸款對(duì)于很多公司來說是最方便快捷的一種融資渠道。可是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到一些較大的波動(dòng)，房?jī)r(jià)驟降，或者商品房大量積壓，資金沒有辦法在短時(shí)間內(nèi)收回，就沒有辦法償還銀行的貸款。

（二）負(fù)債規(guī)模過大，資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)本身的自有資金通常不足以支持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)就需要引進(jìn)外部資金。由于國(guó)家稅法規(guī)定企業(yè)的債務(wù)資金的利息在企業(yè)所得稅前列支，而且債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比投資者要小，要求的報(bào)酬率又低，因此企業(yè)的資金主要來源通常是債務(wù)資金。但是過多的借入資本會(huì)導(dǎo)致企業(yè)自有資本與借入資本比例不恰當(dāng)。借入資本的比率越高，企業(yè)需要償還的本息就越多，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也越高，喪失償債能力的可能性就越大。[1]

（三）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不夠健全

由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的資金來維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制來防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？墒悄壳坝行┓康禺a(chǎn)公司過分追求利益，忽略了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（四）國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)直接受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制約。自2012年以來，央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，減少了很多購(gòu)房者的購(gòu)房欲望，也使得一些公司的資金鏈出現(xiàn)問題。

三、案例分析

（一）公司簡(jiǎn)介

K公司是一家在上海證交所上市的上市公司，2008年12月23日重組，公司主業(yè)從信息技術(shù)轉(zhuǎn)型為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，2009年4月更名為K公司。重組后，作為集團(tuán)內(nèi)的唯一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，K公司成為全國(guó)性大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，在全國(guó)各地?fù)碛?1家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目公司，公司現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目43個(gè)，占地面積300多萬平方米，建筑面積500多萬平方米，公司總資產(chǎn)110億元。

（二）公司財(cái)務(wù)狀況及融資風(fēng)險(xiǎn)分析

由表1可以看出，K公司的資產(chǎn)和負(fù)債都呈不斷上升的趨勢(shì)，這是由于報(bào)告期內(nèi)公司不斷擴(kuò)大規(guī)模，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷增長(zhǎng)。但公司負(fù)債的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司資產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度，負(fù)債結(jié)構(gòu)不太合理，容易造成難以償還負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。

由表2可以看出，K公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額一直呈下降趨勢(shì)，這說明K公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐企業(yè)本身的資金需求。K公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~出現(xiàn)負(fù)值，其原因主要是國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，經(jīng)營(yíng)狀況不夠樂觀。而且，銀行的信貸條件也做了相應(yīng)改變，利率下降，放款速度減慢等一系列的問題在一定程度上也影響了現(xiàn)金的流入。

（1）償債能力分析。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是分析企業(yè)償債能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)。通常認(rèn)為流動(dòng)比率為2速動(dòng)比率為1時(shí)則說明企業(yè)償債能力比較正常。從分析中我們可以看出，K公司的流動(dòng)比率3年來一直高于2，速動(dòng)比率也一直偏低，說明公司償債能力較弱。

（2）營(yíng)運(yùn)能力分析。公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐年下降的趨勢(shì)，這應(yīng)該與報(bào)告期內(nèi)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策有關(guān)。存貨周轉(zhuǎn)率下降則說明K公司存貨變現(xiàn)能力較差，資金使用效率不高。

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議

（一）拓寬融資渠道實(shí)現(xiàn)多元化融資

我國(guó)房地產(chǎn)公司的主要融資方式就是銀行貸款，K公司的主要融資方式也是銀行貸款。但這一方式受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響較大，所以企業(yè)需要建立多元化融資渠道，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等，并大力推動(dòng)中小房地產(chǎn)企業(yè)上市，通過發(fā)行股票的方式籌資，這樣可以改善企業(yè)資金大部分來源于銀行貸款的狀態(tài)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

MM理論認(rèn)為負(fù)債規(guī)模要適度。如果籌資過多會(huì)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過多，償還困難，增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是如果籌資不夠又無法保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際條件在融資風(fēng)險(xiǎn)與成本之間進(jìn)行權(quán)衡，確定一個(gè)最優(yōu)的，適合本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

（三）建立健全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

企業(yè)應(yīng)建立完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系對(duì)企業(yè)的發(fā)展與運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。首先確定目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象的范圍，然后通過分析風(fēng)險(xiǎn)成因制定防范策略，然后建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，防范和控制，最后對(duì)結(jié)果進(jìn)行考察和總結(jié)。

（四）提高企業(yè)資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個(gè)科學(xué)的融資計(jì)劃，對(duì)企業(yè)的資金管理進(jìn)行程序化管理，每一筆開支都進(jìn)行嚴(yán)格的審批，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)，使資金管理的每個(gè)環(huán)節(jié)都能被嚴(yán)格執(zhí)行。同時(shí)減少企業(yè)過度預(yù)支的情況，不能僅依靠銀行貸款來籌措資金，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況籌資，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。

（作者單位為黑龍江省大慶市開發(fā)區(qū)黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)）

第5篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理；研究

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程

（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要步驟，全面地識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄖ鹨环治龈黠L(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險(xiǎn)管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)方以及外界專家等。（2）風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定性分析與風(fēng)險(xiǎn)定量分析，風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。（3）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須與風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的費(fèi)用有效性、項(xiàng)目成功的時(shí)間性與現(xiàn)實(shí)性相適應(yīng)，同時(shí)也必須得到所有項(xiàng)目利益相關(guān)方的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，項(xiàng)目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定產(chǎn)品方案和營(yíng)銷策略，圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排。（4）風(fēng)險(xiǎn)控制。跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實(shí)施，是防范風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的可靠保證，同時(shí)也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來，對(duì)減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用極其顯著。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

（1）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避其實(shí)就是通過變更投資計(jì)劃，從而規(guī)避原有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)，是一種消極規(guī)避。雖然更顯規(guī)避可以解決目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避只是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的消極逃避，不能從根本上解決存在的問題，更會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來其他的問題。在消極解決現(xiàn)階段存在的問題的同時(shí)，減少了投資的收益。（2）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。一般情況下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指在開發(fā)商未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件的情況之前，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行消除或者盡量減少帶來的風(fēng)險(xiǎn)，將投資的風(fēng)險(xiǎn)率控制在最低。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是必不可少的。相比風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的干涉從而減少甚至消滅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。（3）風(fēng)險(xiǎn)損失減輕。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，開發(fā)商一般會(huì)對(duì)將遇到的風(fēng)險(xiǎn)損失情況進(jìn)行預(yù)判，從而做出相應(yīng)的解決和補(bǔ)救措施，這些方法都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕。相比風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，兩種方法都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的積極處理態(tài)度，但不同的是與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防相比，風(fēng)險(xiǎn)損失減輕不能降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，但能降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后帶來的損失。（4）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的消除，而是一種轉(zhuǎn)移，開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)以及責(zé)任轉(zhuǎn)交給其他人。跟風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避相同的是，兩種方法都不能從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)，只是將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移給另一方。在開發(fā)商遇到風(fēng)險(xiǎn)概率小損失大的情況時(shí)一般會(huì)采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法。（5）風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留分為兩種：一種是開發(fā)商沒有預(yù)料到的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)發(fā)生時(shí)別無選擇的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自留；另一種是開發(fā)商在考慮到社會(huì)影響、房產(chǎn)銷售等各方面影響后對(duì)從而有計(jì)劃的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的解決，而是間接承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)的存在，由開發(fā)商自己面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。為此大多數(shù)開發(fā)商在投資時(shí)都會(huì)在成本預(yù)算中增加一項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

（1）完善風(fēng)險(xiǎn)管理法律法規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)管理制度。在我國(guó)，許多制度還在探索階段，現(xiàn)行的法律法規(guī)不適應(yīng)WTO有關(guān)建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。我們要針對(duì)建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)存在突出問題，盡快建立參照國(guó)際慣例并符合中國(guó)實(shí)際的工程保險(xiǎn)和工程擔(dān)保制度。研究合理的工程擔(dān)保、保險(xiǎn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用收取辦法等。（2）及時(shí)掌握國(guó)家調(diào)控政策。要有敏銳的時(shí)事洞察力，研究國(guó)家的政策方向，對(duì)癥下藥。這樣就能在決策的時(shí)候既了解行業(yè)的動(dòng)向又能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又掌握了國(guó)家政策，從而把房地產(chǎn)行業(yè)客觀性分析的更徹底。把投資和決策的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。（3）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目及員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)為主要的管理載體，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。要根據(jù)客觀環(huán)境和政策的變化及時(shí)的改變計(jì)劃，才能做到真正的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要培訓(xùn)員工的風(fēng)險(xiǎn)思想，要培養(yǎng)員工的抗風(fēng)險(xiǎn)素質(zhì)。

在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中，應(yīng)進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理。用科學(xué)的方法和手段研究風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生和變化的規(guī)律，探求風(fēng)險(xiǎn)控制與管理方法，將風(fēng)險(xiǎn)損失降到最低程度，確保建設(shè)項(xiàng)目取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

第6篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

近期，鄂爾多斯的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引起業(yè)界廣泛關(guān)注。有關(guān)“鄂爾多斯房?jī)r(jià)從每平方米2萬元跌到3000元”的消息，令眾多信托投資者都涅了一把汗，房?jī)r(jià)大跌“牽連”地產(chǎn)信托，在地產(chǎn)信托三、四季度兌付高峰的大背景下，鄂爾多斯是否會(huì)成為地產(chǎn)信托兌付的多米諾骨牌？

“擠兌”峰口

日前，業(yè)內(nèi)傳聞此前經(jīng)信托渠道大量融資的鄂爾多斯市房?jī)r(jià)大跌，令一度平靜的房地產(chǎn)信托“兌付”難題再次升溫。

一場(chǎng)始自去年下半年的鄂爾多斯民間借貸風(fēng)波，令在鄂信托業(yè)遭受困局。據(jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，今年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。業(yè)界普遍估計(jì)，目前“涉鄂”房地產(chǎn)信托可能逾25億元，而從發(fā)行機(jī)構(gòu)看，共有9家信托公司在鄂發(fā)行信托產(chǎn)品，主要包括中融信托、新華信托、中信信托、新時(shí)代信托、華宸信托等機(jī)構(gòu)。其中，中融信托項(xiàng)目規(guī)模為11.635億元，位居發(fā)行規(guī)模第一。

鄂爾多斯的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目危局，是房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)縮影。國(guó)內(nèi)其他地方同樣迎來了地產(chǎn)業(yè)信托兌付高峰。

用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三、四季度房地產(chǎn)信托的兌付數(shù)量是122個(gè)和145個(gè)，兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元，下半年將迎來今年房地產(chǎn)信托計(jì)劃集中到期兌付的高峰期。其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。

來自中金公司的研究報(bào)告稱，今年第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，三季度是到期大高峰，平均每月在300億元以上。總還款額約2500億元。

有意思的是在地產(chǎn)信托兌付高峰期，其發(fā)行卻再度火爆。據(jù)普益財(cái)富的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止8月31日，今年下半年以來共發(fā)行79只地產(chǎn)類信托，募資總額超過250億元，環(huán)比增幅在25%以上。同時(shí)，地產(chǎn)信托占據(jù)所有信托類產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量的頭把交椅，占比在三成左右。

事實(shí)上，目前所有地產(chǎn)信托兌付平穩(wěn)，并未出現(xiàn)此前一度令外界擔(dān)憂的違約現(xiàn)象。

“外界之前過分炒作了房地產(chǎn)信托的兌付危機(jī)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)類信托存在兌付危機(jī)的可能性很低。

借貸“痕跡”

“鄂爾多斯地產(chǎn)給信托項(xiàng)目的兌付帶來了極大風(fēng)險(xiǎn)，原因是多方面的?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，關(guān)鍵是信托公司在風(fēng)險(xiǎn)控制上沒有做好。鄂爾多斯有其特殊性，與其他地區(qū)相比地處偏遠(yuǎn)，民間借貸在當(dāng)?shù)貪B透程度較深，摸清項(xiàng)目控制人背負(fù)的債務(wù)對(duì)信托公司來說存在困難，信托所謂的風(fēng)控流程大多流于形式。

據(jù)記者查閱，多款涉及鄂爾多斯房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品，擔(dān)保條件通常為項(xiàng)目抵押、企業(yè)股權(quán)以及項(xiàng)目人個(gè)人承擔(dān)無限責(zé)任，甚至連礦產(chǎn)股權(quán)也在質(zhì)押范圍內(nèi)。

“企業(yè)、個(gè)人信用經(jīng)常反復(fù)擔(dān)保，一旦陷入兌付困難，信托的權(quán)利很難保障?！鄙鲜鲂袃?nèi)人士還透露，鄂爾多斯的項(xiàng)目大多是民營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、民間借貸混在一起。

事實(shí)上，上半年出現(xiàn)兌付危機(jī)的幾項(xiàng)信托產(chǎn)品背后都有民間借貸資金鏈斷裂的“痕跡”。

“即使有數(shù)家信托公司折戟于鄂爾多斯，但對(duì)行業(yè)整體影響不應(yīng)被夸大?！敝袊?guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成認(rèn)為，但信托行業(yè)不會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初即包含較為完善的保障措施，債權(quán)類抵押率通常在50%以下，股權(quán)類通過結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)，劣后資金占比30%～50%。各類保障措施基本可承受房?jī)r(jià)、地價(jià)30%～50%的跌幅，保證信托資產(chǎn)安全。

“清盤”提前

鄂爾多斯地區(qū)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)正受到信托業(yè)的高度警惕。據(jù)公開信息，年初以來，超過40家地產(chǎn)信托提前清盤，尤其是三季度以來，地產(chǎn)信托提前清盤的的案例呈加速態(tài)勢(shì)。金科地產(chǎn)龍頭寺項(xiàng)目、深圳紫園投資集合信托計(jì)劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計(jì)劃等多個(gè)信托先后清盤。

“信托公司要求提前清盤如果不是項(xiàng)目有問題，就是融資方不需要資金了。”用益信托分析師徐穎風(fēng)表示，融資方不需要資金不外乎兩個(gè)原因，一種是“不差錢”提前清盤，另一種是即使差錢也提前清償，原因在于今年兩次降息直接拉低了市場(chǎng)的資金成本，借舊還新還可套取利差。

日前，銀監(jiān)會(huì)非銀部主任柯卡生公開表示，雖然個(gè)別公司的個(gè)別項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，但引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大，“當(dāng)前及今后一段時(shí)期，我們的目標(biāo)是守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)底線，努力防范和化解單體機(jī)構(gòu)和單體業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

鄂爾多斯地產(chǎn)信托項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)牽動(dòng)著眾多信托投資者的心。一方面是面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，一方面是高收益，投資者兩難抉擇。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)的兌付風(fēng)險(xiǎn)并非不可控，投資者只要做好事前功課，還是能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。

第7篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

紅杉資本是中國(guó)市場(chǎng)最為活躍的VC之一，2006年成立以來，幾乎每月投出一單，但是從未觸碰房地產(chǎn)企業(yè)。

細(xì)數(shù)近年來的風(fēng)險(xiǎn)投資事件，只有美國(guó)華平投資集團(tuán)一家VC有過投資地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)歷，先后投資綠城集團(tuán)和中凱地產(chǎn)，目前綠城已經(jīng)是香港的上市公司，中凱也在準(zhǔn)備上市。

泡沫影響投資胃口

盡管華平投資有兩項(xiàng)入股內(nèi)地開發(fā)商的案例，但房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是華平投資重點(diǎn)投資的領(lǐng)域，從華平投資企業(yè)的行業(yè)分布來看，和其他VC并沒有多大差別，比較關(guān)注的是科技、消費(fèi)品和醫(yī)藥保健等領(lǐng)域。

2007年1月，華平投資集團(tuán)以增資擴(kuò)股形式，入股上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，持有其25%的股份，并向中凱地產(chǎn)提供近3000萬美元用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前，華平投資正在幫助中凱地產(chǎn)香港上市。

2006年7月，美國(guó)華平投資、老虎基金、新加坡淡馬錫、渣打銀行亞洲基金聯(lián)合投資綠城集團(tuán)。這次投資，華平只是跟隨者，多家私募基金才是入股綠城的主力。

五合智庫(kù)房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理鄒毅告訴記者：“從行業(yè)成長(zhǎng)性來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是風(fēng)險(xiǎn)投資重點(diǎn)考慮的領(lǐng)域，VC擔(dān)心泡沫問題，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定價(jià)將出現(xiàn)下跌，而且房企上市難度大，風(fēng)險(xiǎn)投資套現(xiàn)的機(jī)會(huì)難以保證?！?/p>

VC的逐利以投資對(duì)象成功上市為基礎(chǔ)，而中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一直以來不被證券市場(chǎng)所鼓勵(lì)，有跡象表明境外上市的口子正在縮緊，這種狀況更讓VC知難而退。

VC不看好房地產(chǎn)，不過外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情有增無減，一些私募股權(quán)公司（PE）和專門的房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)投資仍在加速。

摸不透內(nèi)地開發(fā)商

VC是在企業(yè)上市前尋求介入，而一些境外資本更愿意和成熟的上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)合作，新加坡凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)就表示，將在河南建業(yè)完成香港上市增發(fā)新股之后，出資6.01億元認(rèn)購(gòu)其29.75%的股份。

凱德置地對(duì)河南建業(yè)進(jìn)行資本滲透，主要意圖是借助河南建業(yè)挺進(jìn)中國(guó)中西部市場(chǎng)。正略均策咨詢公司合伙人許朝輝告訴記者：“河南建業(yè)作為區(qū)域性的龍頭企業(yè)，運(yùn)作相對(duì)成熟，而且凱德置地也參與了公司的管理?！焙芏嗟貐^(qū)性開發(fā)商，由于經(jīng)營(yíng)不夠透明，外資并不敢輕易與其進(jìn)行股權(quán)合作。

在新一輪的限外思維中，政府更希望外資參與到房地產(chǎn)開發(fā)中，而不是直接購(gòu)買物業(yè)。在這種背景下，外資基金加強(qiáng)了與國(guó)內(nèi)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目合作。一些資金吃緊的開發(fā)商，也樂意用項(xiàng)目股權(quán)換取外資。

今年上半年，荷蘭ING房地產(chǎn)基金多次入股國(guó)內(nèi)開發(fā)商的一些大型開發(fā)項(xiàng)目，3月下旬，ING房地產(chǎn)和重慶龍湖地產(chǎn)公司聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)的土地投標(biāo)。同在3月底，這一聯(lián)合體還以9.2535億元高價(jià)競(jìng)得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司地塊。

第8篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

    以往研究文獻(xiàn)表明,避免虧損和避免業(yè)績(jī)下降是公司進(jìn)行盈余管理的普遍動(dòng)機(jī),同時(shí),由于特殊的退市制度規(guī)定,避免被退市已成為上市公司進(jìn)行盈余管理的動(dòng)機(jī)之一。下面將以在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的A股公司為例,研究一些上市公司如何利用投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理,以達(dá)到避免虧損、業(yè)績(jī)下滑或被退市的目的。

    為避免被退市改變后續(xù)計(jì)量模式。海南航空是一家以航空運(yùn)輸為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司,該公司2007~2013年間與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的年報(bào)數(shù)據(jù)如表3所示。公司2008年凈利潤(rùn)-1588405000元,處于虧損狀態(tài),根據(jù)上交所和深交所的規(guī)定,如果2009年繼續(xù)虧損,那么公司股票交易將被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示,這不僅會(huì)導(dǎo)致公司股價(jià)下跌,而且會(huì)引起監(jiān)管部門的更多關(guān)注,對(duì)公司未來發(fā)展極為不利。因此,2009年海南航空有通過進(jìn)行盈余管理避免虧損的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。2009年12月14日,海南航空召開董事會(huì),審議并通過變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的決議,決定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式改為公允價(jià)值模式,同時(shí),將當(dāng)年在建工程和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),使其持有的投資性房地產(chǎn)比原來增長(zhǎng)28倍(4941854÷168701)。后續(xù)計(jì)量模式改變后,2009年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)給海南航空帶來的收益為597743000元,是公司利潤(rùn)總額的1.23倍,如果公司沒有在2009年底改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式,那么即使當(dāng)年增加持有的投資性房地產(chǎn),對(duì)公司當(dāng)年凈利潤(rùn)的影響也較小,2009年的利潤(rùn)將變?yōu)樨?fù)數(shù),公司將處于虧損狀態(tài)?？梢?海南航空于2009年通過改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式,實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈的目的。

    為避免業(yè)績(jī)下滑增加投資性房地產(chǎn)。是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司,該公司2007~2013年間與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的年報(bào)數(shù)據(jù)如表4所示。從表4可以看出,金融街2007~2013年每年的利潤(rùn)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。投資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)規(guī)?？傤~的比例不大,但是卻為公司利潤(rùn)平滑起到了重要作用。2008年3月17日,在金融街董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)會(huì)議上審議通過了公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值記賬的議案,該議案從2008年1月1日開始執(zhí)行。從公司公布的2009年度年報(bào)的數(shù)據(jù)可知,公司將當(dāng)年存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后,投資性房地產(chǎn)增值一倍多,帶來的凈收益為778431569元,占公司當(dāng)年利潤(rùn)總額的40.60%,如果公司沒有這筆收益,那么公司2009年的利潤(rùn)總額將變?yōu)?140697959元(1917461255-776763296),比2008年下降19.50%。從公司2013年的數(shù)據(jù)來看,公司當(dāng)年增加了將近50%的投資性房地產(chǎn),2009年因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的收益為1111427127元,占公司當(dāng)年利潤(rùn)總額的38.63%,而扣除這筆收益后,公司2009年的利潤(rùn)總額將變?yōu)?765558966元(2876986093-1111427127),比2008年度下降30.23%。由以上分析可以看出,投資性房地產(chǎn)對(duì)金融街凈利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)起到了非常重要的作用。

    為避免虧損減少投資性房地產(chǎn)。車城是一家多元化經(jīng)營(yíng)的股份有限公司,其2007年至2013年與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)如表5所示。從表5可知,投資性房地產(chǎn)是金宇車城資產(chǎn)的重要組成部分,尤其自2008年開始,投資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)總額的25%以上,同時(shí),2008年10月22日監(jiān)事會(huì)會(huì)議審議通過變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的議案,由成本模式改為公允價(jià)值模式,這一改變使得公司當(dāng)年由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的損失為3335500元,但2008年公司的盈利狀況良好,因此當(dāng)年的凈利潤(rùn)為正。2009年,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值帶來的收益為21175965元,為當(dāng)年利潤(rùn)總額的兩倍,由此可以懷疑,金宇車城存在利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)平滑利潤(rùn)的動(dòng)機(jī),否則,2009年投資性房地產(chǎn)如果按照成本計(jì)量,那么當(dāng)年凈利潤(rùn)將為負(fù)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn),2013年下半年開始,公司持有投資性房地產(chǎn)價(jià)格普遍下跌,為了降低投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失對(duì)當(dāng)年凈利潤(rùn)的不利影響,公司于2013年將近一半的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本作為公司存貨,同時(shí)將收取的資金占用費(fèi)轉(zhuǎn)為非經(jīng)常性損益,使得企業(yè)的利潤(rùn)由虧損轉(zhuǎn)為盈利。由此,通過增加或減少投資性房地產(chǎn),公司達(dá)到了平滑利潤(rùn)、避免虧損的目的。

    政策建議

    修訂投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換以及對(duì)后續(xù)計(jì)量模式的選擇,盡管并不影響公司擁有房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,但卻影響損益確認(rèn)的時(shí)間,從而對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)告盈余的大小產(chǎn)生一定的影響,并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)條款,以減少公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的空間。具體建議如下:首先,限制兩次轉(zhuǎn)換的時(shí)間間隔,制定更加嚴(yán)格的轉(zhuǎn)換條件。由案例分析可知,投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換已成為上市公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的一個(gè)工具,甚至有些公司為了調(diào)節(jié)利潤(rùn),不惜頻繁地在二者之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換,如金宇車城就是如此做的。因此,為了降低上市公司通過頻繁地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤(rùn),有必要限制兩次轉(zhuǎn)換的時(shí)間間隔,同時(shí)規(guī)定更加嚴(yán)格的轉(zhuǎn)換條件。其次,對(duì)公允價(jià)值的選擇制定更加嚴(yán)格的約束條件。從案例分析可知,通過在房地產(chǎn)景氣時(shí)期將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量從成本模式改為公允價(jià)值模式,可以實(shí)現(xiàn)公司增加利潤(rùn)的目標(biāo)。盡管目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許從公允價(jià)值模式變更為成本模式,但是,有些公司如海南航空先是將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn),然后再轉(zhuǎn)為成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),可見,將投資性房地產(chǎn)從公允價(jià)值模式變更為成本模式并非難事。為了降低通過改變后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行盈余管理的機(jī)會(huì),需對(duì)公允價(jià)值模式制定更加嚴(yán)格的適用條件。

第9篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文

一、案例介紹

1981年～2005年的25年間，我國(guó)城市化率由20%迅速攀升至43%，但是一般的發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率為80%，這之間有著大幅的增長(zhǎng)空間。根據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)的城市化水平在未來十年將保持年均1%上下的增長(zhǎng)速度。這之間帶來的巨大需求是顯而易見的。房地產(chǎn)業(yè)在未來的十年內(nèi)仍然是最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。

（一）招商地產(chǎn)基本情況。作為在國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司中排行第二的招商地產(chǎn)，其規(guī)模和體系的龐大是一定的，它的許多方面都具有學(xué)習(xí)和借鑒的價(jià)值。招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱“招商地產(chǎn)”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國(guó)最早的房地產(chǎn)公司之一，先后在深圳交易所、新加坡交易所掛牌上市。在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排名中，招商地產(chǎn)自2002年～2006年連續(xù)躋身TOP10十強(qiáng)，并以13.22億元的品牌價(jià)值榮登“2005中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值”第四位。

招商局集團(tuán)是一個(gè)很龐大的體系，它直接擁有或間接控股近28家上市公司，這些子公司之間相互持股、相互控制，形成了一個(gè)密集的網(wǎng)，使得原本集中的股權(quán)分散開來。這樣，一方面使其控制管理具有了靈活性；另一方面也增強(qiáng)了各自抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，可以有效抗擊惡意收購(gòu)行為。

（二）招商地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)情況?；I集資金的能力對(duì)于房地產(chǎn)公司顯得尤為重要，也就是說企業(yè)需要對(duì)資本結(jié)構(gòu)和融資途徑進(jìn)行正確的決策。

1、總體情況。（表1）

2、資產(chǎn)負(fù)債率變化。縱觀2000年～2006年招商局的資本結(jié)構(gòu)變化，總體感覺是穩(wěn)中有升。第一次波動(dòng)發(fā)生在2003年，2003年比2002年負(fù)債有所下降且股東權(quán)益又大幅上升，導(dǎo)致了資產(chǎn)負(fù)債率的下降。第二次大的波動(dòng)發(fā)生在2004年，這一年負(fù)債增加了23億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過股東權(quán)益的增加額3億元，從而大大影響了資本結(jié)構(gòu)，使資本結(jié)構(gòu)上升了12.1個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)了一個(gè)新的高度。2006年招商地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)又發(fā)生了飛躍，負(fù)債增加了近47億元，股東權(quán)益增加了6億元左右。

二、案例分析

招商地產(chǎn)經(jīng)過近23年的發(fā)展，成為了行業(yè)中的佼佼者。本部分作者將對(duì)招商地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行較為全面的剖析，提出優(yōu)化的招商地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)。

（一）招商地產(chǎn)與國(guó)內(nèi)同行的比較。所謂相形見絀，通過與其他房地產(chǎn)公司的比較，不僅能看出招商地產(chǎn)在行業(yè)中所處的水平，而且可以明確相關(guān)的改進(jìn)方向。本文選取了2006年5月27日由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組的房地產(chǎn)十強(qiáng)上市公司。（表2）

1、資產(chǎn)負(fù)債率。從這十家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率來看，大部分都集中在60%～70%之間，最低的是G國(guó)貿(mào)，只有36.10%；招商地產(chǎn)的負(fù)債率排名第三。雖然如此，但是和大部分企業(yè)差距不明顯，與行業(yè)領(lǐng)跑者萬科差別也不大。這十家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.04%，招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率目前處于這十家公司的中上位置。對(duì)于招商地產(chǎn)來說，這是它近7年來達(dá)到的最大資產(chǎn)負(fù)債率，這說明其管理層充分利用融資空間的舉措落到了實(shí)處。總的來說，招商地產(chǎn)選取的資產(chǎn)負(fù)債率在這十強(qiáng)中是比較適中的。

2、負(fù)債結(jié)構(gòu)。流動(dòng)負(fù)債相對(duì)于長(zhǎng)期負(fù)債具有低成本性，因此受到我國(guó)企業(yè)尤其是上市公司的青睞。觀察房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債表發(fā)現(xiàn)，他們的流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目比較豐富，短期負(fù)債、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資等科目金額不相上下，這與房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售制度是分不開的，這一部分資金的成本很低，為房地產(chǎn)公司大大降低了資金成本。而且表1的數(shù)據(jù)也充分說明了我國(guó)房地產(chǎn)上市公司對(duì)流動(dòng)負(fù)債的喜愛。流動(dòng)負(fù)債比率達(dá)到80%以上的屢見不鮮，相比而言招商地產(chǎn)的59.31%是非常保守的，招商地產(chǎn)較多地使用長(zhǎng)期負(fù)債來滿足企業(yè)長(zhǎng)期性資金的需求，這對(duì)降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是很有必要的，但招商地產(chǎn)還可以適當(dāng)擴(kuò)大其流動(dòng)負(fù)債的比例，盡量不要用長(zhǎng)期負(fù)債來彌補(bǔ)短期經(jīng)營(yíng)資金的需求。

（二）招商地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。選取恰當(dāng)?shù)馁Y本結(jié)構(gòu)是在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的權(quán)衡。這個(gè)權(quán)衡點(diǎn)就是使得企業(yè)價(jià)值最大化的資本結(jié)構(gòu)。通常認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)的WACC達(dá)到最低的時(shí)候，企業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。但是在實(shí)務(wù)中，不同資本結(jié)構(gòu)下的負(fù)債成本沒有辦法準(zhǔn)確獲得，所以很難計(jì)算出最優(yōu)的WACC。本文借鑒由孟建波和羅林在若干假設(shè)基礎(chǔ)上，以企業(yè)價(jià)值最大化為原則提出的企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)方程：

假設(shè)：首先，企業(yè)是公開上市公司，并且企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中僅含有自有資本和借入資本；其次，企業(yè)自有資本價(jià)值是其上市普通股的市值，企業(yè)借入資本價(jià)值為其上市債券市值；最后，資本市場(chǎng)是完全的。

其中，V是企業(yè)的總資產(chǎn)，r為企業(yè)資產(chǎn)收益率，I是企業(yè)利息，F(xiàn)是企業(yè)固定成本，b是企業(yè)的最優(yōu)負(fù)債率。

在計(jì)算過程中，I以財(cái)務(wù)報(bào)表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用代替，以固定資產(chǎn)折舊加長(zhǎng)期債務(wù)利息代替F。從招商地產(chǎn)2006年年報(bào)中得知：公司總資產(chǎn)V＝142.02億元，稅前利潤(rùn)總額7.18億元，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊為0.645億元，企業(yè)利息支出0.03033億元，企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債利率為7.11%。即V＝142.02，r=6.19%，I=0.03033，F(xiàn)=3.45208，代入計(jì)算得：b=72.80%。

當(dāng)前招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率是68.33%，與模型所計(jì)算出的資本結(jié)構(gòu)相差4.47%。這說明，當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債率是比較適當(dāng)?shù)?，但是還有上升的空間。

企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)方程計(jì)算出招商地產(chǎn)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，為招商地產(chǎn)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的決策提供了一個(gè)基礎(chǔ)，避免了分析過程中過于籠統(tǒng)和主觀臆斷。但是，影響資本結(jié)構(gòu)的因素是多方面的，而方程考慮的因素畢竟有限，同時(shí)還受到假設(shè)條件的約束。

三、總結(jié)

招商地產(chǎn)目前的資產(chǎn)負(fù)債率為68.33%，在房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力前十位的公司中來說比較適中。其根據(jù)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)方程得出資產(chǎn)負(fù)債率為72.80%。理論上說，招商地產(chǎn)的負(fù)債率還有上升空間，但是我們發(fā)現(xiàn)，招商地產(chǎn)現(xiàn)有的資產(chǎn)負(fù)債率是其歷史最高，而且近幾年來這個(gè)指標(biāo)一直在上升，公司風(fēng)險(xiǎn)也隨之迅速增加，但并不意味著，企業(yè)具備了相應(yīng)的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，因而是否要保持如此快的資產(chǎn)負(fù)債率上升趨勢(shì)還有待斟酌。