房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)工程；項目管理；施工協(xié)調(diào)管理；

1背景

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，連續(xù)多年來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程項目管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中。房地產(chǎn)的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內(nèi)容按過程順序可分為設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產(chǎn)開發(fā)與工程項目實施過程各個重要內(nèi)容的管理。

2開發(fā)商內(nèi)部的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)管理是指對公司的財務(wù)、工程項目、人力資源、綜合營銷及辦公室?guī)讉€部門進行的組織和管理，使其能順利完成工程項目的開發(fā)，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的重要方法。

財務(wù)部負責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的財務(wù)計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

工程項目部是代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。

人力資源部的工作是對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對項目建設(shè)提供企業(yè)正常運營必要的辦公和后勤的保障。

開發(fā)過程的目標及原則就是要把企業(yè)的人力、物力和財力有機融合起來，建立一套完整的科學(xué)的和規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3開發(fā)前期的管理

開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成，必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。

3.1工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點：原則在開發(fā)企業(yè)確定后，作為管理系統(tǒng)中輸入要點，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。

3.2注意事項：開發(fā)商應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中提出標準要求自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖，要求規(guī)劃設(shè)計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設(shè)計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開發(fā)商提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標準。按國家標準、部門標準、地方標準的基礎(chǔ)上建立一套完整的分層標準，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進行審查。

3.4進行規(guī)劃設(shè)計成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示。

4項目施工過程的探討

開發(fā)商管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么?哪些是必須由開發(fā)商來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的?細分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟效益。這樣開發(fā)商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程部具體負責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。國際上對建設(shè)項目承發(fā)包有以下方式：平行承發(fā)包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設(shè)計加施工）承包方式、項目總承包方式、CM（Construction Management）承發(fā)包方式等。目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種方式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)管、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

對施工項目實施過程中主要進行以下管理：

4.1項目工程質(zhì)量要嚴把關(guān)

在實施過程中，要嚴把工程質(zhì)量關(guān)，充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資?？傊?，要加強質(zhì)量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質(zhì)量的首要任務(wù)

開發(fā)商工程部代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴格按照設(shè)計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標準的，施工方應(yīng)負責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認真檢查和驗收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工單位要進行自檢，并在48小時前通知監(jiān)理單位和業(yè)主代表。通知內(nèi)容包括隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點，并且請求開發(fā)商進行驗收。若驗收合格，業(yè)主代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若業(yè)主代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)整改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，業(yè)主代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。施工單位要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業(yè)主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進度方面，業(yè)主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設(shè)計進行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設(shè)計進行的，發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣就能充分調(diào)動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

4.4充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟損失。 轉(zhuǎn)貼4.5加強管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強調(diào)的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

4.6發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

4.6.1明確監(jiān)理權(quán)力

開發(fā)商書面授權(quán)給監(jiān)理單位進行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、工程施工進度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是業(yè)主重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

4.6.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求業(yè)主代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后，對所批準使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，業(yè)主代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

5房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位間的管理是相互協(xié)調(diào)的

開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的設(shè)計規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。所以，協(xié)調(diào)這幾個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，即建筑設(shè)計師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標的、最經(jīng)濟、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進行探討分析與改進。

還有，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

5.2合理安排實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3發(fā)展研究。一方面，可施工性研究強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用的發(fā)展。

6結(jié)束語

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)開發(fā);給排水;前期管理;問題探討

給排水工程在房地產(chǎn)項目建設(shè)中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質(zhì)量，影響到整個房地產(chǎn)項目的驗收及使用功能，關(guān)系到工程項目的質(zhì)量、工期、投資和預(yù)期效果，要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效管理和具備應(yīng)對措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人員的總體素質(zhì)決定工程質(zhì)量

房地產(chǎn)項目工程建設(shè)是通過人將材料組織而形成，應(yīng)重視提高工程施工管理人員的總體素質(zhì)。從事給排水工程管理人員應(yīng)不斷提高業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，掌握給排水和消防分部工程各系統(tǒng)的內(nèi)容及設(shè)計、施工規(guī)范、有關(guān)主管部門正式及 “非正式”規(guī)定，熟悉建安相關(guān)各專業(yè)的設(shè)計、施工規(guī)范，努力提高建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水相關(guān)專業(yè)的知識，積累相關(guān)施工工藝和施工方法等現(xiàn)場經(jīng)驗，了解本專業(yè)不斷進步的創(chuàng)新技術(shù)，并具綜合業(yè)務(wù)水平和工作能力，如工程預(yù)決算、工序銜接及工種配合、各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等，熟悉給排水分部工程質(zhì)量通病，在技術(shù)上、組織上提早做好預(yù)防措施，預(yù)見性地解決施工中存在的問題，提高建筑、管道、設(shè)備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細致地搞好給排水工程前期管理，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展。

2、做好工程決策、設(shè)計及施工事前的質(zhì)量控制

重視前期管理，做好項目給排水工程決策、設(shè)計及施工事前質(zhì)量控制，把握重點和難點，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，一般可分為前期管理(包括立項、規(guī)劃、設(shè)計及圖紙會審等)、工程建設(shè)(包括施工、竣工驗收及資料歸檔管理等)和銷售管理(包括銷售和物業(yè)管理等)等階段，不同的階段具有不同的風(fēng)險特征，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，房企必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。工程建設(shè)不同于科學(xué)實驗，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質(zhì)量控制的目的不是事后發(fā)現(xiàn)問題，而是事前避免質(zhì)量問題的發(fā)生，或者事前識別質(zhì)量隱患，重視工程形成的每一個環(huán)節(jié)，不局限于傳統(tǒng)施工過程的質(zhì)量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實現(xiàn)質(zhì)量管理零缺陷。

2.1 項目建設(shè)前期基礎(chǔ)性工作的重要性。

未雨綢繆，重視項目建設(shè)前期準備工作。首先，全面掌握工程建設(shè)第一手資料，如工程建設(shè)有關(guān)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象等自然情況;其次，重視測繪工作，確保項目總體規(guī)劃、單體建設(shè)與周邊室外給排水管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)。

2.2 重視項目圖紙會審事前控制工作。

設(shè)計圖紙是質(zhì)量控制的重要依據(jù)。圖紙設(shè)計的好壞直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，圖紙會審又關(guān)系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，應(yīng)組織好建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計、施工和監(jiān)督等單位、部門參加的設(shè)計交底和圖紙會審會議。會審不是簡單地審查圖紙差錯，還要考慮是否有利于施工，有些場合，雖設(shè)計符合規(guī)范，但現(xiàn)場實際施工困難，為保證施工質(zhì)量，需對設(shè)計進行適當?shù)男薷膬?yōu)化，將理論和實際結(jié)合，以保證工程質(zhì)量符合規(guī)范的要求，多方應(yīng)共同斟酌把關(guān)，全面熟悉設(shè)計圖紙，努力并善于發(fā)現(xiàn)圖紙中的不足和差錯，把影響工程質(zhì)量、使用功能等方面的問題盡量在會審時提出，以便設(shè)計對審圖時所提問題及時做出補充修改完善，并協(xié)調(diào)解決會審中提出的技術(shù)問題，形成會議紀要，防患于未然，事先將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。

2.2.1 注意審查給排水設(shè)計說明。

檢查設(shè)計是否符合相關(guān)規(guī)范或有關(guān)技術(shù)質(zhì)量標準，是否符合消防、環(huán)保等當?shù)刂鞴懿块T的正式及“非正式”的規(guī)定。

2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統(tǒng)圖。

首先，檢查設(shè)計是否合理和優(yōu)化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業(yè)圖紙之間是否“打架”，管道設(shè)置是否合理，給排水、消防管線(線槽)穿梁時，是否影響結(jié)構(gòu)安全，樓面凈空是否影響結(jié)構(gòu)、使用和消防要求;其次，檢查圖紙是否符合規(guī)范，例如重點檢查水表、閥門的設(shè)置情況，建議突破相關(guān)規(guī)范合理增設(shè)小區(qū)室外給水、消防系統(tǒng)閥門、水表，表面上增加建設(shè)成本，但實際上合理增設(shè)閥門、水表可形成多個獨立小網(wǎng)絡(luò)式防火墻，設(shè)置多個水表便于通過消防、給水水表進行水量平衡分析檢查漏水隱患，設(shè)置多個閥門猶如設(shè)置防火墻有利于檢查漏水隱患、 物業(yè)管理及拯救系統(tǒng)質(zhì)量缺陷 ，經(jīng)驗和教訓(xùn)是寶貴的。再次，檢查供水網(wǎng)絡(luò)是否遵循規(guī)范、合理分區(qū)。

2.2.3 注意審查給排水等綜合管網(wǎng)圖。

檢查項目綜合管線圖，是否統(tǒng)籌整個項目，室外上水管網(wǎng)、市政排水管網(wǎng)是否配套協(xié)調(diào)。檢查管道施工規(guī)范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設(shè)置檢查井距離是否過長，管道埋設(shè)深度是否足夠。

2.2.4 注意審查設(shè)計所選用的給排水管道、材料及設(shè)備質(zhì)量。

對所用材料的利弊提出問題或建議，供設(shè)計或建設(shè)單位參考，要求設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位共同把關(guān)，采用合格、合理的管材、管件、閥門和設(shè)備。材料質(zhì)量直接關(guān)系工程質(zhì)量，其質(zhì)量的低劣直接關(guān)系建筑物使用功能和使用價值。如上海某高層小區(qū)，室外地下給水管道系統(tǒng)建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴重，無法使用，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)選用管道材料部分不合格，無奈重新建設(shè)造成嚴重經(jīng)濟損失。

2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。

如一些公共衛(wèi)生間由于目前使用條件及人員的復(fù)雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個蹲位來計算，有時設(shè)計 DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設(shè)置應(yīng)因地制宜。

3、做好施工前質(zhì)量控制其他準備工作

3.1 做好施工前工程概預(yù)算。

根據(jù)施工圖紙進行工程概預(yù)算，掌握工程施工有關(guān)工程量第一手資料，結(jié)合合同、圖紙以及土建的總體進度做好給排水工程前期施工準備，做好工程項目投資、質(zhì)量和進度事前控制。

3.2 提前參與工程所需的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備等選型與定貨。

根據(jù)圖紙，結(jié)合規(guī)范、標準和工程實際， 注重其功能性價比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質(zhì)量、進度優(yōu)化。

3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機械、設(shè)備等事前控制。

認真審查施工組織設(shè)計(施工技術(shù)方案)，注意施工方案是否可實現(xiàn)設(shè)計意圖的可行性、可靠性、合理性、針對性和先進性，關(guān)注組織技術(shù)措施和質(zhì)量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現(xiàn)場及法規(guī)的要求，突出“質(zhì)量第一，安全第一”原則;安全、環(huán)保、消防和文明施工是否切實可行并符合有關(guān)規(guī)定;了解施工單位的管理水平和技術(shù)水平，注意相關(guān)專業(yè)工程分包情況，以便有針對性的加強預(yù)控力度。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

本文對項目開發(fā)成本管理的全過程控制作了簡要闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司、項目開發(fā)、成本管理、全過程控制

中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴厲的調(diào)控政策，嚴峻的市場形勢使眾多的房地產(chǎn)企業(yè)加倍關(guān)注房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理。

做好項目成本管理的全過程控制已成為房地產(chǎn)公司責(zé)任管理者工作的重中之重。

一、房地產(chǎn)項目成本管理全過程控制的概述

房地產(chǎn)項目的成本控制是一個動態(tài)投資控制概念，需要經(jīng)歷以下幾個過程或者說階段：

1、可行性研究分析；

2、設(shè)計；

3、開發(fā)報建；

4、招標采購；

5、招標建設(shè)；

6、營銷；

7、竣工交付使用。

經(jīng)歷了上述七個階段后就進入了物業(yè)管理維護階段。

在項目開發(fā)的全部過程中，任何階段、任何環(huán)節(jié)的成本失控都將導(dǎo)致項目成本超出目標成本，從而降低了目標收益或利潤率。

項目成本管理的全過程控制，就是要在項目的全生命周期貫徹目標成本，根據(jù)過程中的各個階段不同的特點和內(nèi)容建立目標成本體系，進行動態(tài)執(zhí)行和控制。

實施項目全生命周期目標成本管理，重點在于執(zhí)行和控制，隨著項目的推進，成本的影響將會逐漸減小。

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程，正是一個不斷加強成本控制意識的過程。我們應(yīng)該借鑒同行的經(jīng)驗，總結(jié)和把握本企業(yè)的特點，把成本管理從以往的粗放式轉(zhuǎn)移到精細化、標準化上來。

二、項目開發(fā)論證階段的成本分析

項目開發(fā)論證是評估項目可行性的重要過程，其中產(chǎn)品定位是決定項目成本的最重要因素。

項目論證階段的成本管理主要是做好項目的可行性研究分析。重點是根據(jù)項目所在地的房地產(chǎn)市場狀況作出準確的項目定位、項目成本構(gòu)成分析和項目運作計劃。要在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當?shù)氐某杀厩闆r。

1、項目定位分析

項目定位分析包括城市發(fā)展狀況分析、當?shù)胤康禺a(chǎn)狀況分析和項目分析三個方面。其中項目分析是可行性研究分析中的核心。

2、項目成本估計

⑴、項目成本調(diào)研。其內(nèi)容包括簡要的調(diào)研目的、時間、人員、對象、大致的過程和內(nèi)容；管理方面的招投標，造價管理，政府壟斷的情況及相關(guān)收費；成本水平及其價格構(gòu)成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實例測算。

⑵、項目開發(fā)的節(jié)奏模擬

⑶、項目開發(fā)中目標的構(gòu)成：由于土地成本在很大程度上占項目成本的構(gòu)成比例不可控，所以在未來的工作中應(yīng)給出除土地成本之外，其他費用的構(gòu)成及適宜的比例。

三、項目開發(fā)設(shè)計階段的目標成本

設(shè)計階段是項目成本控制的最重要階段。

設(shè)計階段，承上，是將項目論證的成果通過施工圖來表現(xiàn)，從而實現(xiàn)項目意圖；下，則將指導(dǎo)合同的訂立和現(xiàn)場施工。所以圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同和工程進度。

設(shè)計階段的成本控制包括了以下的內(nèi)容：

1、方案設(shè)計階段的目標成本控制。主要是在可行性研究的基礎(chǔ)上進行深化，將項目實際構(gòu)成的成本分解到各個專業(yè)；強化專業(yè)間的平衡搭配；加強各專業(yè)間的溝通和協(xié)同，避免后期的方案變更。

2、項目開發(fā)施工圖設(shè)計階段的限額設(shè)計。

施工圖限額設(shè)計即指在設(shè)計限額的控制下，開展設(shè)計工作，以保證目標成本的可控。

限額設(shè)計可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對待新工藝等方面著手。

3、設(shè)計費用構(gòu)成的管理。

4、設(shè)計變更管理。應(yīng)規(guī)范設(shè)計變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發(fā)生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。

四、項目開發(fā)中招標采購階段的合約規(guī)劃

招標采購包含了兩方面的內(nèi)容。一是合作伙伴的采購以及材料供應(yīng)商的采購；二是尋找和確立項目合作方的過程。

不同的合作方在報價和合作質(zhì)量上是有一定區(qū)別的。優(yōu)秀的企業(yè)在取費以及付款方式方面會有更高的要求，但是在產(chǎn)品質(zhì)量方面更有保障，有利于降低后期維護費用和保證時間節(jié)點、進度目標的實現(xiàn)。

合約規(guī)劃簡言之即做好事前的計劃，養(yǎng)成按計劃辦事的習(xí)慣。合理的合約規(guī)劃對項目成本的控制有舉足輕重的作用。

合約規(guī)劃大致包括三方面：

1、項目合同分判：即把管理分解到分項工程和材料上，努力控制全過程的細節(jié)和材料，以期達到降低造價、保證質(zhì)量、控制成本的目的。

合同分判的主要內(nèi)容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項目總合同數(shù)量要適應(yīng)自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設(shè)計變更的執(zhí)行流程。

2、合作單位規(guī)劃：應(yīng)明確對所確定的合作單位的要求，并明確付款節(jié)點。

3、材料供應(yīng)規(guī)劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。

五、項目開發(fā)施工過程的動態(tài)成本控制

對房地產(chǎn)公司而言，項目施工的過程持續(xù)時間最長。整個工程成本約占項目總成本的35%~40%，和土地成本并列項目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項目總成本的最重要階段。經(jīng)驗告訴我們，除非發(fā)生特別重大的變化，工程施工對整個項目總成本的影響都在5%以內(nèi)。盡管工程施工過程對項目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動態(tài)成本控制。

施工過程的動態(tài)成本控制應(yīng)從以下幾方面著手：

1、施工計劃的編制

施工計劃的編制是可行性研究的深化，從時間關(guān)系上保證可行性研究中時間節(jié)點的實現(xiàn)。施工計劃中的里程碑節(jié)點計劃，直接關(guān)系到企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度。

施工計劃的編制還應(yīng)包括對設(shè)計、合同的時間要求以及工程進度款支付的管理。

2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據(jù)。

3、設(shè)計變更施工管理?？刂坪迷O(shè)計變更對成本的影響，應(yīng)及時掌握相應(yīng)部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。

4、動態(tài)成本的管理。簽證和變更發(fā)生后形成的項目實際發(fā)生的成本就是項目的動態(tài)成本。所以及時的將簽證和變更形成的成本進行動態(tài)管理是成本管理部門的重要職責(zé)之一，同時也是過程管理的重要手段和方法。現(xiàn)在ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行更有利于相關(guān)部門進行動態(tài)成本的監(jiān)控和管理了。

ERP系統(tǒng)以集信息技術(shù)與先進管理思想于一身的優(yōu)勢，已成為現(xiàn)代企業(yè)的運行模式。它以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，成為企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基石，對于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。

通過ERP系統(tǒng)，我們可以及時了解已經(jīng)發(fā)生的成本和剩余成本的數(shù)量，同時成本警戒線在關(guān)鍵時刻會提醒相關(guān)人員，避免成本失控。

動態(tài)成本管理應(yīng)以成本管理中心為主導(dǎo)，并在其它部門的大力配合下才能有效的實施。

六、項目開發(fā)結(jié)算階段，合同價調(diào)整的成本管理。

項目開發(fā)的結(jié)算是成本控制的最后一個工作環(huán)節(jié)。結(jié)算階段的合同價調(diào)整，直接影響項目的成本控制和結(jié)果。

1、工程結(jié)算辦理。包括核實工程結(jié)算的條件和執(zhí)行工程結(jié)算程序。工程結(jié)算必須具備以下的基本條件：

⑴、應(yīng)符合合同或是協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

⑵、要具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果以及符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；

⑶、做到工程竣工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其它有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗收合格。

⑸、施工單位結(jié)算書是按要求編制的，所附的資料齊全。

2、簽證結(jié)算管理，要著重做好下列兩點：

⑴、要剔除包含在合同范圍內(nèi)的簽證。在結(jié)算工作中經(jīng)常會遇到包含在合同范圍內(nèi)的簽證。有時工程管理部門在某種情況下為了保證進度，遷就施工單位，明知不應(yīng)簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結(jié)算階段必須堅決扣除。

⑵、要剔除包含在措施費中的簽證。所謂包含在措施費中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經(jīng)辦人員對定額計價辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費用可在結(jié)算階段作為措施費支付，不再作簽證結(jié)算。

3、成本指標的累積

項目工程結(jié)算完成后，應(yīng)及時對結(jié)算數(shù)據(jù)進行整理分析，按照不同的產(chǎn)品類型以及不同的定位標準，形成各種經(jīng)濟指標或技術(shù)指標，為以后的新項目提供數(shù)據(jù)支持和參考。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

關(guān)鍵詞：工程管理 房地產(chǎn)開發(fā) 應(yīng)用

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

前言：作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對市場的準確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進行全面管理。并健全開發(fā)項目工程管理體制，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的管理，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的重要意義

①由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項目過程的社會關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標準工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗收的管理幾個方面:

1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理。此項管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規(guī)劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設(shè)成本額外的增加。

2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經(jīng)濟效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對現(xiàn)場施工做到嚴格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時的嚴查落實。

3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進行。

4）工程驗收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國家相關(guān)的質(zhì)量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結(jié)算。

2、 房地產(chǎn)工程管理中存在的問題

科學(xué)的工程管理可以促使房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利完成，但是，所謂的工程管理往往是紙上談兵，管理缺乏時效性，缺乏實際可操作性，整個工程的施工前、中、后各階段，都存在著管理上的問題。

2.1 前期欠缺準備

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們更多關(guān)注的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境、周邊配套，考慮的是所開發(fā)項目的商業(yè)價值，而建筑施工單位，他們往往只負責(zé)施工工作，而對工程前期的準備事項缺乏了解和重視。而開發(fā)商往往希望盡早動工建設(shè)，往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工，這樣就造成了施工后，才發(fā)現(xiàn)施工缺乏細節(jié)的設(shè)計依據(jù)，邊施工邊修改，形成產(chǎn)品后，有較多遺憾或者是給未來的業(yè)主留下隱患。

2.2 中期漠視施工許可規(guī)定

不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點開工，同時，也為了早日完成而不斷提高工程的進度，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計尋找法律上的盲點和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國家相關(guān)規(guī)定對于施工標準的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個工程的進度。

3、房地產(chǎn)開發(fā)中加強工程管理的有效措施

尋找問題的解決方法，就是要對癥下藥。工程的管理問題出在工程的前、中、后期，因此，可從施工前與施工中這兩個階段來著手解決問題。

3.1 規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)在施工之前，有一系列的手續(xù)工作需要得到國家相關(guān)單位的批準后，才能開展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規(guī)劃管理工作。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進完成。

①房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點，同時，要進行市場調(diào)查，了解預(yù)期消費者的需求，合理規(guī)劃所要開發(fā)的產(chǎn)品。

②與國家規(guī)劃部門溝通好，尋找政策保障。

3.2 施工管理

①合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規(guī)格以及資金、人員投入的問題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產(chǎn)生矛盾，而延誤工程。

②質(zhì)量檢查。施工中要有專門負責(zé)工程監(jiān)理的隊伍，而工程監(jiān)理要嚴格依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，保障工程質(zhì)量的合格，不論是技術(shù)標準還是工程進度，都要進行科學(xué)的控制監(jiān)理，杜絕急功近利的躍進行為，從而保證工程的質(zhì)量符合國家質(zhì)量標準。

③工期控制。所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學(xué)知識以及自然氣候這兩大方面的因素，計算工程中各個小項目的具體工期。這個工期不僅密切關(guān)系著開發(fā)商和施工單位的利益，更影響著房產(chǎn)消費者的切身利益。

④成本控制。工程的建造必須要在已有成本預(yù)算的范圍內(nèi)展開，成本控制對開發(fā)商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導(dǎo)致整個工程進度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續(xù)下去。

⑤安全控制。房地產(chǎn)的開發(fā)，工程的施工，要保證兩個安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標等環(huán)境污染；二是要做好充分的防護措施，保證施工人員的生命安全。所以，開發(fā)商與施工隊伍都必須遵照國家的相關(guān)規(guī)定，來展開整個工程項目的建設(shè)，保證建筑全程的兩個安全。

4、結(jié)語

總而言之，雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運用管理的職能與科學(xué)的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；項目管理；開發(fā)

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，但房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括了土地開發(fā)及房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)以適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方以及勘察、設(shè)計、規(guī)劃、建材、施工、市政等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條

不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部

開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理為開發(fā)項目提供了和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的成本造價、施工工期、資金使用以及工程質(zhì)量等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

三、房地產(chǎn)工程管理的措施

（一）加強在設(shè)計階段的造價控制

要有效控制工程造價，達到投資省、進度快、質(zhì)量好的效果，在設(shè)計階段就對工程造價實施嚴格的控制是不可或缺的。針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，隨意變更設(shè)計的問題，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，改革現(xiàn)行設(shè)計取費辦法，建立激勵機制，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價支付方法，讓設(shè)計單位承擔設(shè)計過程中應(yīng)承擔的經(jīng)濟責(zé)任，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設(shè)計費，從而保證設(shè)計深度和控制變更數(shù)量，控制工程造價增加的源頭。采取一定魄約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準，工程量與慨預(yù)算指標等各方面控制的一種舉措。

（二）定好大原則，兼顧公平

房地產(chǎn)工程管理中，對施工單位的管理與監(jiān)督是一項十分重要的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)周期中，房屋的全面施工階段所占比例較大，建筑工程的投資占總投資比例是最大的，此外，建筑產(chǎn)品的形成，是施工單位和開發(fā)企業(yè)(建設(shè)單位)共同努力的結(jié)果，如果只顧己方的利益而忽視對方的利益，勢必影響整個開發(fā)進程和后續(xù)的銷售，再加上施工過程雜多變等因素。因此，應(yīng)協(xié)調(diào)好與施單位的關(guān)系。定好大原則，兼顧公平就是在招投標和施工的整個管理過程中對施工單位要時時事事把握好度，控制重點靈活應(yīng)對，在嚴格按照合同執(zhí)行上進行變通，對工程實行動態(tài)管理，建立起宏觀監(jiān)控的思維，實現(xiàn)從一般的工程管理到房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

（三）健全和完善工程管理體系

在實際的施工過程中，監(jiān)理單位沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，派駐施工現(xiàn)場的監(jiān)理人員不足、監(jiān)督不到位等問題較嚴重，這與投標時的承諾相距甚遠，給工程管理帶來了不利的影響。作為房地產(chǎn)工程管理的監(jiān)控內(nèi)容，除了要考慮如何有效約束施工單位外，還應(yīng)充分考慮如何有效地約束好監(jiān)理單位，充分發(fā)揮其在工程施工階段中應(yīng)有的監(jiān)督作用，以利于開發(fā)和管理。在監(jiān)理合同中應(yīng)將條款細化，增加可操作性強的條款，如改變進度款支付的方式，進度款的支付與現(xiàn)場監(jiān)理人數(shù)掛鉤等，并加強對監(jiān)理單位合同履約和投標承諾的落實與執(zhí)行。

（四）提高風(fēng)險意識和危機意識

由于房地產(chǎn)建設(shè)過程涉及面廣、參建單位多，加上工地施工現(xiàn)場復(fù)雜多變，不確定性與突發(fā)性事件時有發(fā)生，因此，房地產(chǎn)工程管理中一定要加強風(fēng)險意識和危機意識。危機是項目風(fēng)險延續(xù)發(fā)展的結(jié)果，風(fēng)險可能會貫穿工程建設(shè)的整個階段，如果管理人員缺乏風(fēng)險意識，風(fēng)險管理不到位，風(fēng)險就會變成危機，后果嚴重。在管理當中要對工程風(fēng)險進行識別、預(yù)警、責(zé)任劃分和采取應(yīng)急措施。

（五）加強和規(guī)范簽證管理

加強施工過程中的簽證管理，是保證和提高房地產(chǎn)投資效益的一條重要途徑，必須落實執(zhí)行?，F(xiàn)場簽證具有時間長，涉及的人和事多的特點，必須在以下幾點做好管理與控制：凡涉及金額較大的簽證開專題會議，形成會議紀要，甚至簽署補充協(xié)議予以確認，嚴格控制簽證范圍，確保簽證內(nèi)容符合國家法律法規(guī)、招標文件及施工承包合同的有關(guān)規(guī)定；建立健全簽證內(nèi)容審核制度，內(nèi)容應(yīng)實事求是，數(shù)據(jù)準確，增減情況必須在簽證單上標明。對于一些重大的現(xiàn)場變化，應(yīng)及時拍照或錄像，以保存第一手原始資料。此外，若屬于設(shè)計圖紙失誤的，應(yīng)由設(shè)計方承擔相應(yīng)責(zé)任。

參考文獻：

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第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)公司；工程管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)簡介

最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展。從現(xiàn)在的情況來看，在房地產(chǎn)方面的投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。同時房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展也是促進國民經(jīng)濟不斷進步的重要推動力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展好壞也直接影響到了廣大老百姓生活的品質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)公司和建筑施工公司的最大的區(qū)別就是，房地產(chǎn)開發(fā)資金的運作和行業(yè)管理方面都是屬于密集型的行業(yè)。通過市場實現(xiàn)將資金進行轉(zhuǎn)化。通過嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)規(guī)范和降低運營的成本等一系列有效的途徑可以有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理的水平。

要做好房地產(chǎn)公司的工程管理首先要對房地產(chǎn)的開放要進行一個全面的認識。房地產(chǎn)具有固定不動的特性，房地產(chǎn)的開發(fā)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種不同的類型，通常將房產(chǎn)可以分為住宅和非住宅住房兩種不同的用途。

房地產(chǎn)開發(fā)的特性： 1）房地產(chǎn)位置的固定特性。房地產(chǎn)不能夠隨人們的意愿隨便的進行移動。只能在房地產(chǎn)開發(fā)的工程所在地進行生產(chǎn)，并且要受到所在地然地理環(huán)境的影響。

2）房地產(chǎn)開發(fā)的差異特性。房地產(chǎn)在位置的選擇上具有天然的差異性，雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計和建設(shè)上相同，但是如果位置不同的話，房地產(chǎn)項目從本質(zhì)上說也是不一樣的。

3）房地產(chǎn)項目的耐久性。房地產(chǎn)項目是造價較高的項目，必須具有足夠的耐久性。根據(jù)我們國家的規(guī)定，城市用地之中，居住用地的使用年限為70年，工業(yè)用地的使用年限為50年。

4）房地產(chǎn)開發(fā)要考慮土地資源稀缺的特性。我國的人口多，人均土地面積的所占的比列很小，并且土地資源是不可再生的資源，只能對土地資源進行重復(fù)的開發(fā)和利用，所以必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行慎重的考慮。

5）房地產(chǎn)開發(fā)項目效用的多層次性。房地產(chǎn)項目能夠為人的生存、享受和發(fā)展三個方面提供不同層次的性質(zhì)。房地產(chǎn)項目是將三種性質(zhì)資料很好的結(jié)合在一起。房地產(chǎn)項目首先的目的就是為人們提供最基本的住宿場所。其次對著社會的發(fā)展，人們對日常生活水平的要求也越來越高，不僅僅滿足住宅的需求，還要提供更加舒適的生活。另外房地產(chǎn)項目還要能夠為人們正常的生活、娛樂和自身的發(fā)展提供堅實的條件。

6）房地產(chǎn)項目具有增值和保值的特性。房地產(chǎn)項目是以地產(chǎn)為承載的基礎(chǔ)，房產(chǎn)不會因為使用年限的延長而消失，另外地產(chǎn)會隨著時間的延長和社交環(huán)境的變化而升值。

2 房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)工程管理體系的內(nèi)容

2.1 投資前的管理

投資前的管理主要是針對從達成投資意向到實現(xiàn)項目的評估決策的這個過程，在投資前的管理這個過程中主要是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的建設(shè)項目進行科學(xué)的論證，并做出正確的決策。這是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目最終成敗的關(guān)鍵，是項目管理體系建立的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。投資前的管理決定了項目能否成立的基礎(chǔ)，成立的項目規(guī)模有多大，資金了來源方式和資金了利用狀況等。一般對于大型發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目將投資前的項目管理分為四個不同的階段：投資機會的研究，項目建議書的編制，項目可靠性的研究和項目的評估與決策。

2.2 投資建設(shè)期的管理

投資建設(shè)期的管理指項目決策后，從項目選址到項目竣工驗收、交付使用階段的管理活動，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)項目主要目的是將建設(shè)項目從決策階段變?yōu)楝F(xiàn)實的固定資產(chǎn)的形式。此階段一般要需要完成項目的選址、設(shè)計、建設(shè)計劃、施工準備和管理、竣工驗收這幾個階段

2.3 工程竣工驗收質(zhì)量管理

按照規(guī)定的質(zhì)量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程和單位工程進行檢查和驗收。對質(zhì)量報告和技術(shù)性文件進行審核。并且對有關(guān)工程質(zhì)量的技術(shù)性文件進行編目和建檔。

3 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理制度的建立

房地產(chǎn)工程的管理制度體系包括：設(shè)計管理、合同管理、進度計劃管理、質(zhì)量管理、安全管理、工程管理檢查評估、專項工程的管理標準化文件。本文重點從房地產(chǎn)工程的施工進度、安全管理和質(zhì)量管理方面入手構(gòu)件管理制度體系。

4 構(gòu)件房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理體系的措施

4.1 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標，規(guī)劃設(shè)計和設(shè)計變更洽商的管理兩個方面是控制成本的重點。規(guī)劃設(shè)計是項目實施的前提，在此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先做好充分的調(diào)研及市場分析工作，對房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型平面、供熱方式等都有明確的、經(jīng)過充分推敲的結(jié)論后再開始施工圖設(shè)計。變更、洽商產(chǎn)生的原因在于施工圖紙設(shè)計不清的部位的深化設(shè)計、甲方對使用功能的變更及各專業(yè)之間有矛盾需做現(xiàn)場調(diào)整之處。

4.2 進度目標控制

進度目標關(guān)系到工程是否按期完工及項目能否如約交付使用的問題，而且工程進度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。項目確定總包單位、監(jiān)理單位后，正式開工之前，開發(fā)公司工程管理人員應(yīng)與總包單位及監(jiān)理公司共同商定項目總進度計劃，根據(jù)合同約定的工期，根據(jù)項目交付使用的標準及現(xiàn)場條件排出合理可行的進度計劃。項目正式開工后，將總進度計劃分解為季度進度計劃、月度進度計劃及周進度計劃，由工程管理人員（現(xiàn)場工程師）每周現(xiàn)場檢查進度完成情況，并定期召開監(jiān)理例會、進度計劃會等專題會議,隨時調(diào)整進度完成時間。

4.3 質(zhì)量目標控制

事前質(zhì)量控制指在施工及設(shè)備安裝等工作開始前的質(zhì)量控制措施。包括：1）施工技術(shù)準備工作的質(zhì)量控制；2）現(xiàn)場準備工作的質(zhì)量控制。包括現(xiàn)場平整度及壓實程度是否滿足施工質(zhì)量要求；測量數(shù)據(jù)及水準點的埋設(shè)是否滿足施工要求；施工道路的布置及路況是否滿足運輸要求；水、電、熱及通訊等情況是否滿足施工要求；3）材料設(shè)備供應(yīng)工作的質(zhì)量控制。材料設(shè)備的供應(yīng)程序與供應(yīng)方式是否能保證施工順利進行，進場材料檢查驗收制度是否完善，做到合格證、現(xiàn)場取樣及報驗資料與實際材料質(zhì)量相符。

事中質(zhì)量控制指在施工中對現(xiàn)場工作的質(zhì)量控制措施，此階段工作甲方工程管理人員要充分調(diào)動監(jiān)理公司、總包管理人員的監(jiān)督作用，并建立質(zhì)量獎罰制度，起到實際的促進作用。

事后質(zhì)量控制指對通過施工過程所完成的具有獨立的功能和使用價值的最終產(chǎn)品（單位工程或整個項目）及其有關(guān)方面的質(zhì)量控制過程。本階段工作從工程移交后開始，至工程保修期結(jié)束為止，如本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)公司自有物業(yè)公司管理，則繼續(xù)其維修責(zé)任。

4.4 工程管理體系信息化建設(shè)

由于信息管理貫穿業(yè)主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設(shè)參與方，開發(fā)公司應(yīng)成立項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的信息化領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一布置建設(shè)工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關(guān)的項目管理職能部門設(shè)立專職信息員，形成上通下達的信息資源管理組織體系。

數(shù)據(jù)資源是管理信息系統(tǒng)的血液，數(shù)據(jù)的完整與準確是系統(tǒng)的質(zhì)量保證。因此，需要建立建設(shè)工程項目信息資源開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進行。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有效的帶動全社會各行各業(yè)的發(fā)展，工程管理體系對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗起到了非常關(guān)鍵的作用。必須要加強在工程管理體系的構(gòu)件和不斷發(fā)展完善。

參考文獻

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

【摘要】房地產(chǎn)的項目應(yīng)實現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理是實現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。然而房地產(chǎn)開發(fā)項目也存在一定的問題，如：前期策劃準備不充分、成本控制不及時、工程完成后質(zhì)量難保證等現(xiàn)象，需要房地產(chǎn)開發(fā)過程中不斷進行調(diào)整，采取有效措施進行管理。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開發(fā)；項目管理

房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險

房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當或是嚴格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎(chǔ)性作用。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進度。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時

房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個清晰的定義。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。

3.3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項目參與方與設(shè)計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。

參考文獻

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[4]丁振雷. 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理措施[J]. 工程管理 ， 2009，(03) .

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)、風(fēng)險、開發(fā)

一、 房地產(chǎn)開發(fā)主要面臨的風(fēng)險

1.1 項目投資和產(chǎn)品定位風(fēng)險

產(chǎn)品定位和策劃失誤不僅僅局限于產(chǎn)品的宣傳和行銷策劃上，還直接到產(chǎn)品投入市場以后的銷售。產(chǎn)品定位和策劃應(yīng)注重產(chǎn)品從確立項目開始到交付使用整個過程的推廣策劃。所以，目前開發(fā)商的策劃觀念發(fā)生了比較大的變化，他們已經(jīng)意識到了產(chǎn)品的項目投資和產(chǎn)品定位存在的風(fēng)險。

1.2 房地產(chǎn)工程管理風(fēng)險

房地產(chǎn)工程管理風(fēng)險主要是指開發(fā)商內(nèi)部存在的風(fēng)險，它主要包括技術(shù)上的風(fēng)險以及管理失誤上的風(fēng)險[1]。技術(shù)上的風(fēng)險現(xiàn)在已經(jīng)被很多開發(fā)商重視起來，例如，開發(fā)商現(xiàn)在會對設(shè)計院進行嚴格的選擇，對設(shè)計方案的評審更加嚴格等等。工程管理風(fēng)險主要表現(xiàn)在管理者失誤的風(fēng)險和技術(shù)人員失誤的風(fēng)險，其中危害最大的是管理者的決策失誤造成的風(fēng)險。造成管理者決策失誤的原因一方面可能是管理者自身的原因，另一方面可能是企業(yè)用人不當，所以在員工和老板之間存在隔閡。

1.3 技術(shù)風(fēng)險

技術(shù)風(fēng)險是指由于科技的快速進步、技術(shù)和相關(guān)的變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風(fēng)險[2]。比如，由于科技的快速進步可能對房地產(chǎn)產(chǎn)品的適用性構(gòu)成影響，迫使開發(fā)商不得不增加投資對已經(jīng)完工的房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。建筑設(shè)計的改動可能導(dǎo)致房地產(chǎn)工程成本大大的增加，從而影響項目形成后的租售和房地產(chǎn)企業(yè)的收益。

1.4 房地產(chǎn)銷售上的風(fēng)險

房地產(chǎn)銷售風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)常見的，這類風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因是開發(fā)商對開發(fā)成本、銷售價格、工程周期、以及資金的準備預(yù)測錯誤或者是決策失誤產(chǎn)生的。這種風(fēng)險一般是因為管理者管理不當產(chǎn)生的，導(dǎo)致開發(fā)后不能實現(xiàn)預(yù)期的收益，或者是不足以彌補經(jīng)營費用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究的目的

風(fēng)險管理的根本目的在于在對風(fēng)險識別評估的技術(shù)上，采取措施防范規(guī)避降低開發(fā)風(fēng)險，最終達到給開發(fā)商減少損失的目的。工程管理上存在的技術(shù)風(fēng)險已經(jīng)逐漸被開發(fā)商重視起來，開發(fā)商在工程上投入較多的各類專業(yè)技術(shù)和人員以及各方面的保證措施。所以，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在風(fēng)險控制上，最薄弱的地方是管理者和技術(shù)人員的失誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的因素分析

3.1政策和經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)的開發(fā)和國家的政策息息相關(guān)，在很大程度上，房地產(chǎn)的開發(fā)受政府政策的影響和控制。比如，政府對環(huán)境保護的要求，對銷售價格和租金的規(guī)定等等。其中尤其重要的是政府對投資規(guī)模和資金的控制上。在國家經(jīng)濟飛速發(fā)展的時候，因為各種產(chǎn)業(yè)都需要擴大生產(chǎn)的規(guī)模，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，相反，在國家經(jīng)濟不景氣的時候，開發(fā)企業(yè)也可能面對資金投入以后，產(chǎn)品滯銷，導(dǎo)致短時間內(nèi)得不到收益的情況。

3.2開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)在建設(shè)時不可移動的，因此，房地產(chǎn)所處的地理位置就顯得極為重要，因此如何尋找一個中心和門戶區(qū)位就成為關(guān)鍵的一環(huán)。是否能正確的預(yù)測出地段的價值也是十分重要的。所以開發(fā)企業(yè)需要一定的預(yù)見性。如果開發(fā)企業(yè)能找到具有極大開發(fā)價值和增長潛力的地段，那么幾年之內(nèi)就會有較大的收益。

3.3開發(fā)規(guī)模和開發(fā)周期的長短

對于開發(fā)商來說，資金的籌集是項目是否能按期完成的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，則開發(fā)商所面對的風(fēng)險也就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品交易需要一個比較長的時間段，較大的開發(fā)工程往往需要幾年的時間才能完成交易。因此，開發(fā)項目如果一旦確定了，資金投入以后就很難再根據(jù)遇到的情況去改變或者調(diào)整開發(fā)計劃。開發(fā)期越長，則遇到的不確定因素就越多，各種社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境影響的可能性也就越大。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險也越大。

四、規(guī)避和降低開發(fā)風(fēng)險的措施

4.1 企業(yè)實現(xiàn)多樣化的投資

多樣化投資就是把資金有選擇的放到不同類型的開發(fā)項目上，可以投資建造不同收入層次的居民所需要的不用類型的建筑，例如住宅、商店、娛樂場所、商場以及寫字樓等等地方。這樣分散投資可以減少未來收入的不確定性[3]。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)時候的風(fēng)險大小也不同，收益高低也不一樣，收入和開發(fā)風(fēng)險成正比。把資金投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目整體的開發(fā)風(fēng)險就會降低，其實就是用投資高收益的項目去彌補低收益開發(fā)項目造成的損失，最終達到一個比較平均的收益水平。所以，多樣化投資的關(guān)鍵是如果確定不同類型房地產(chǎn)的投資比例，確定好資金投入的比例就能即降低開發(fā)的風(fēng)險又能獲得比較高的開發(fā)收益。

4.2 全面的調(diào)查市場做出科學(xué)的預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)的周期，科學(xué)的預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)上的變動，這樣可以讓開發(fā)商選擇最佳的開發(fā)實際。仔細分析在開發(fā)時候可能涉及到的自然環(huán)境變化以及地理條件的變化。盡早發(fā)現(xiàn)和投資具有增長潛力的地段，了解國家的相關(guān)政策，同時還需要考慮房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，從而確定開發(fā)項目和規(guī)模大小。利用一切可獲取的資料，考慮其他項目的競爭，盡可能擬定開發(fā)時候所需要的費用和收益。尤其要加強項目開盤前銷售市場調(diào)查，準確掌握項目周邊同類樓盤價格，充分了解購房群體，合理確定擬售樓盤價格，達到快速銷售，短期回籠資金，實現(xiàn)利益最大化。

4.3 簽訂預(yù)租預(yù)售合同

房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得商品房預(yù)售許可證至工程完工之前與客戶簽訂預(yù)租和預(yù)售合同，這樣可以防止開發(fā)后的房地產(chǎn)空置，最終造成售價跌落的風(fēng)險。同時開發(fā)商還需要面臨的一個問題就是，如果簽訂預(yù)租預(yù)售合同，雖然可以降低開發(fā)商的風(fēng)險，但是客戶的風(fēng)險就會相應(yīng)的提高。開發(fā)期越長，客戶就越不愿意和開發(fā)商簽訂這種固定價格的合同，所以面對這個問題，開發(fā)商就需要將租金和售價壓的很低[4]。

4.4 實現(xiàn)預(yù)測并且有效的避開風(fēng)險發(fā)源地

這種措施通常是預(yù)測到在某個地區(qū)的長期利益不能保證，或者是這個地區(qū)的自然災(zāi)害頻發(fā)。有效的預(yù)測并避開風(fēng)險的發(fā)源地可以完全避免這種風(fēng)險的發(fā)生。但是與此同時，做出這樣的決策也意味著放棄了該項目所帶來的經(jīng)濟利益，所以這種避免風(fēng)險的方法也受到一定的限制，就算采用也應(yīng)該是在工作前期盡早的提出，這樣可以減少不必要的費用支出。

4.5 避免管理人員和技術(shù)人員失誤產(chǎn)生的風(fēng)險

管理人員首先需要側(cè)重對技術(shù)人員綜合素質(zhì)的考察，其中關(guān)鍵應(yīng)當考察技術(shù)人員的道德品質(zhì)，還有專業(yè)技術(shù)水平，在考察的時候注重的應(yīng)當是工作能力而不是學(xué)歷。對于技術(shù)人員應(yīng)當分工明確，避免技術(shù)人員什么都管的管理上的弊端出現(xiàn)。

避免管理人員出現(xiàn)失誤的風(fēng)險根本還是應(yīng)當建立起以總經(jīng)理為核心的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，如果條件允許，可以采取任務(wù)下放管理和實施跟蹤審計的制度，這樣可以進一步避免技術(shù)管理人員的失誤產(chǎn)生的風(fēng)險[5]。

結(jié)論：通過以上對風(fēng)險控制的分析，我們可以看出房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是多方面的，是一個相當復(fù)雜的過程，其中包含了很多的不確定的因素，而且有很多風(fēng)險是人為因素影響的。雖然有些風(fēng)險具有可控性，但是一旦失控，這些風(fēng)險造成的影響和損失時我們無法估計的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在注重對風(fēng)險控制的同時，還應(yīng)該建立合理的開發(fā)組織結(jié)構(gòu)，完善管理制度，制定企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。同時還應(yīng)當提高企業(yè)的策劃、技術(shù)創(chuàng)新以及工程管理的能力。管理人員應(yīng)當對風(fēng)險率高的環(huán)節(jié)加強管理，盡可能把不確定的風(fēng)險降到最低，這才是對房地產(chǎn)開發(fā)最有效的風(fēng)險控制手段。

參考文獻

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第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文

【關(guān)鍵詞】：工程管理；施工質(zhì)量；問題；對策

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。

一、當前開發(fā)項目工程管理存在的問題

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究當前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預(yù)測和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問題，如商品房戶型單

一、結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理，成本較高，公攤過大、空置問題嚴重

等等，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預(yù)期目標我國房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預(yù)期目標出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，房價難以控制，管理費用居高不下等等，都超出預(yù)期很多。

3、物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國許多房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。

4、設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運行

當前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策

1、項目開發(fā)中的管理對策

在房地產(chǎn)開發(fā)項目剛起步時，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個階段的重要工作，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。本了以下三方面可行性分析：第一，依照營銷部做出的市場調(diào)查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規(guī)模和需求等級以及需求量做出合理的規(guī)劃。第二，與規(guī)劃部門積極地溝通。運用其對相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項目總體規(guī)劃的指標。第三，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等相關(guān)法律，進行設(shè)計方案的競標。競標中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹慎的選擇。

2、項目施工中的管理對策

房地產(chǎn)項目的施工管理有內(nèi)容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標實現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的成本、工期、質(zhì)量這三個方面進行嚴格控制。

（1）對施工合同的管理

施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進行明確的約定。

（2）施工質(zhì)量的控制

對施工質(zhì)量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，負責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術(shù)的標準驗收。驗收合格一項，才能進行下項工序。第二，對施工企業(yè)嚴格監(jiān)督，保證達到工序的質(zhì)量標準，實行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。第三，對工程所用材料要管理得當。嚴格按照設(shè)計要求與合同約定，對市場做好調(diào)查，掌握市場材料信息。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運用招標的形式選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

（3）工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計?？梢越ㄗh施工單位采用project或p3軟件對項目進度進行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時進行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。

（4）成本的控制

政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

（5）安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

三 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻：

[1]陳逸倫.建筑工程項目管理創(chuàng)新淺談[J].民營科技，2009，（06）