投資性房地產(chǎn)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規(guī)定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產(chǎn)；(四)國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式?！迸c之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險資金“可投資不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險行業(yè)內(nèi)部的理解。不動產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。

新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產(chǎn)予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進行。

作為保險資金運用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺之后，涉及險資投資不動產(chǎn)細則的《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規(guī)范，同時確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強化信息披露。

與保監(jiān)會的審慎態(tài)度不同的是，多家保險公司對投資不動產(chǎn)持積極態(tài)度：在實踐層面，多家保險公司已經(jīng)開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產(chǎn)仍然在運轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險公司標(biāo)志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險公司購買的物業(yè)就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業(yè)成為保險公司曲線進軍房地產(chǎn)的主要方式。

此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產(chǎn)股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對上述房企的具體項目設(shè)計股權(quán)信托計劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項目以及城市綜合體項目。

二、保險資金投資房地產(chǎn)對保險公司自身的影響

(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資

與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9中國整理％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現(xiàn)基本契合。而不動產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。

(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風(fēng)險的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實物資產(chǎn)，不失為對沖通脹的一種可行手段。

(三)有助于提高投資收益

一方面，在低通脹的環(huán)境下，不動產(chǎn)投資可以作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不考慮房價本身變化?，F(xiàn)在國內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。另一方面，保險資金投資保監(jiān)會規(guī)定的房地產(chǎn)項目，特別是廉租房、養(yǎng)老實體等國家重點支持的項目，既能得到國家的支持，風(fēng)險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。

(四)有助于改善保險資產(chǎn)錯配風(fēng)險

保險企業(yè)通過投資房地產(chǎn)，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是有助于保險資產(chǎn)的優(yōu)化配置。從目前來看，保險企業(yè)在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產(chǎn)，可以匹配長期負債的資產(chǎn)主要為金融機構(gòu)的長期金融債券，但這類金融債券的規(guī)模有限且流動性不高，因此，長期性負債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)投資所具有的投資周期較長、抵御通脹風(fēng)險的特點，與保險資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險公司資產(chǎn)錯配的風(fēng)險，可以成為一種匹配長期負債的新選擇。

第2篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

王臺貝來自臺灣，先后在大陸多家金融機構(gòu)就職，曾經(jīng)擔(dān)任興業(yè)銀行財富管理部總經(jīng)理和諾亞財富董事，在信托產(chǎn)品的設(shè)計和運作上擁有豐富的經(jīng)驗。如今王臺貝是上海極元投資管理咨詢有限公司的總經(jīng)理，專業(yè)植根于信托產(chǎn)品市場。不妨看看他為信托產(chǎn)品的投資者們帶來怎樣的建議。

提防房地產(chǎn)融資型信托風(fēng)險

“與2009年相比，今年信托產(chǎn)晶的市場出現(xiàn)了比較大的變化?！痹谕跖_貝看來，首先在于融資型信托產(chǎn)品的比例大幅增加，其中主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商的融資需求。事實上，從去年年中以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模都在整個信托產(chǎn)品市場上占據(jù)了較大的比例。與2009年相比，今年由于嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的推出，針對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款有了很多的限制，很多房地產(chǎn)公司都把發(fā)行融資型信托產(chǎn)品作為了一種重要的融資手段，房地產(chǎn)項目融資型信托產(chǎn)品的收益也有水漲船高的趨勢。

王臺貝認為，與此同時，投資者也應(yīng)當(dāng)認識到，趨緊的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策至少會在短期內(nèi)對一些房地產(chǎn)開發(fā)商帶來影響，提高了房地產(chǎn)項目融資型信托產(chǎn)品的風(fēng)險。“這一類型的信托產(chǎn)品收益相對較高，風(fēng)險也高，在今年的市場環(huán)境下，投資者還是應(yīng)該更加謹慎，并通過篩選機制加強風(fēng)險控制?！蓖跖_貝強調(diào)說。

首先，優(yōu)質(zhì)的信托公司應(yīng)當(dāng)成為投資者的首選。信托行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，優(yōu)質(zhì)的信托公司對于項目的選擇、風(fēng)險的把控都勝出一籌。“投資者們可以通過一些專業(yè)的網(wǎng)站了解更多信托公司的分級分類信息，了解信托公司的背景與既往的投資業(yè)績?！彼ㄗh道。

其次，在房地產(chǎn)融資項目中，投資者可以更多考慮優(yōu)質(zhì)的、大型房地產(chǎn)商，因為中小房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)政策調(diào)控中出現(xiàn)違約風(fēng)險的幾率更大。“當(dāng)然，對于大型的房地產(chǎn)商，投資者也不能迷信。”王臺貝建議，投資者可以重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率指標(biāo)，“資產(chǎn)負債率越高，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的償債風(fēng)險越大，一些企業(yè)甚至采用發(fā)新債償舊債的手段?！币话銇碚f，資產(chǎn)負債率最好保持在行業(yè)平均水平或是以下，“如果有股權(quán)擔(dān)保的條款，也能夠保障投資者的利益。”

同時，投資者不能忽視房地產(chǎn)融資項目的細節(jié)?！氨热缧磐许椖康馁Y金主要投資于哪些地產(chǎn)、工地的位置、預(yù)計的售價等等?！蓖跖_貝說，做到明明白白投資對于投資者非常重要，對于個人投資者來說，獲取這些信息或許有一定的難度，但是可以向信托公司、信托產(chǎn)品的銷售公司要求提供這些信息?！叭绻麄儾辉敢馓峁┻@些信息，或是只給一些含糊的結(jié)論，那么投資者倒不如干脆放棄這種產(chǎn)品”。

私募型信托今年“力道”減弱

私募型信托產(chǎn)品是市場的另外一大熱點。尤其是去年以來，私募型信托依靠其運作上的優(yōu)勢，如投資范圍廣、投資限制少等，不少產(chǎn)品的業(yè)績遠遠超出了同期的公募基金產(chǎn)品。不過，王臺貝認為，今年私募型信托產(chǎn)品的“力道”會有所減弱?！霸蜻€是在于二級市場今年出現(xiàn)了較大的變化”。

同時，王臺貝覺得，由于私募型信托產(chǎn)品間的區(qū)別非常大，投資者在選擇產(chǎn)品時往往很容易出現(xiàn)盲從，因此在選擇這一類型的產(chǎn)品時往往更需要一些技巧。

一是關(guān)注私募型信托產(chǎn)品的投資范圍，“私募型產(chǎn)品的一大特點就在于投資范圍比較廣泛，但從具體的產(chǎn)品合同來看，還是有一些差異?！蓖跖_貝說，“投資范圍和投資限制上的規(guī)定，可以幫助投資人了解產(chǎn)品的激進程度和風(fēng)格，有利于投資人更好地選擇適合自己的產(chǎn)品。”

其次是私募型信托產(chǎn)品的費用問題。產(chǎn)品的認購費用，固定的管理費、托管費，以及私募型信托產(chǎn)品的報酬條款等等，在進行產(chǎn)品投資之前，就務(wù)必要做到心中有數(shù)。

“投資者也可能比較關(guān)注管理團隊的既往業(yè)績。”他覺得，既往業(yè)績往往體現(xiàn)了團隊的管理能力。但歷史有時候并不一定能夠代表未來。私募團隊的高流動性有時候也會對產(chǎn)品的實際業(yè)績產(chǎn)生一定的負面影響。所以投資者有必要了解這方面的信息，“但不能因此而迷信?！彼a充說。

政策利好有望今年破題

談及信托產(chǎn)品市場發(fā)展的趨勢，王臺貝認為TOT(信托中的信托)的產(chǎn)品形式將越來越多地出現(xiàn)在市場上。

“從目前的市場狀況來看，民間投資資金的力量還很充沛，證券、房地產(chǎn)兩大市場今年的表現(xiàn)又較為疲軟。因此，人們對于信托產(chǎn)品的需求還是比較大的，很多信托產(chǎn)品剛剛推出時就銷售一空，基本上屬于供不應(yīng)求的局面?！蓖跖_貝介紹說。

第3篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 換地權(quán)益書 特點 適用范圍

一、換地權(quán)益書產(chǎn)生的歷史背景

1998年底，當(dāng)時任國務(wù)院總理的朱容基視察海南時提出要將處理積壓房地產(chǎn)作為一件大事來抓，要求海南省進行處理積壓房地產(chǎn)的試點。隨后，海南省、建設(shè)部、財政部、國土資源部、中國人民銀行組成了專門的工作小組，提出了解決海南省積壓房地產(chǎn)的一系列政策措施，形成了《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案》，提出了處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則、方法步驟和相關(guān)的政策措施。1999年7月以來，海南省根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《處置海南積壓房地產(chǎn)試點方案》，堅持以盤活金融資產(chǎn)、促進地方經(jīng)濟發(fā)展為目的，研究制定了《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》等十多個政策法規(guī)，為促進閑置土地的流轉(zhuǎn)提供法律依據(jù)。根據(jù)1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認工作實施辦法》相關(guān)規(guī)定可以知道，該辦法所稱閑置土地是指:土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地機關(guān)同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地;國有土地有償使用合同沒有規(guī)定動工日期的，自國有土地有償使用、合同生效之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的土地;開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)當(dāng)開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地。對于閑置土地可以通過有償收回和無償收回，《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第八條規(guī)定了閑置土地的無償收回，“依法應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書”，《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第三條了閑置土地的有償收回“以換地權(quán)益書收回本經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地，適用本辦法”。其中對于閑置土地的有償收回引起了人們的關(guān)注，這在我國關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定上還是第一例，所以說在海南房地產(chǎn)處置過程中，閑置土地的換地權(quán)益書處置方式受到廣泛關(guān)注，可以說是不動產(chǎn)使用制度的一大創(chuàng)新，其對于完善我國不動產(chǎn)制度具有特別重要的意義，同樣也是將接受歷史的考驗。如果能夠使得其健康發(fā)展，將有可能為我國其它地方這一問題產(chǎn)生積極影響，提供寶貴經(jīng)驗。所以，《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第一條明確規(guī)定“為處置積壓房地產(chǎn)，加強土地宏觀管理，保護土地使用者合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本辦法”，由此不難發(fā)現(xiàn)換地權(quán)益書所承載的歷史重任。

二、換地權(quán)益書概述

《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第二條規(guī)定，“換地權(quán)益書是政府收回土地使用權(quán)時，核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證。依法核發(fā)后的換地權(quán)益書不與原批準(zhǔn)的用地相聯(lián)系。換地權(quán)益書持有者可以憑該證從政府換回與換地權(quán)益書面值等價的土地權(quán)益?！庇纱丝梢?，換地權(quán)益書就其實質(zhì)而言，是一種債權(quán)憑證，換地權(quán)益書持有人在一定條件下以換地權(quán)益書從政府換回等價土地權(quán)益的法定權(quán)利，為債權(quán)人，政府負有一定條件下按照換地權(quán)益書面值支付換地權(quán)益人土地權(quán)益的法定義務(wù)，為債務(wù)人。他使政府以負債的方式收回閑置土地的使用權(quán)。但他是以債權(quán)憑證換取土地使用人的物權(quán)憑證，因而他不同于一般的債權(quán)憑證，這種債權(quán)債務(wù)的產(chǎn)生具有法定的強制性，一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的意思自治原則受到限制。表現(xiàn)在以下方面：一是換地權(quán)益書是在一定條件下產(chǎn)生的;二是土地權(quán)益的數(shù)量是法定機構(gòu)（各級房地產(chǎn)估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級人民政府對土地權(quán)益人對土地使用權(quán)評估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán);三是換地權(quán)益書依法可以在海南流通轉(zhuǎn)讓，四是換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)價格受到政府行政行為的限制。產(chǎn)生于特殊社會背景，試圖發(fā)揮特殊功能，并將產(chǎn)生對未來土地制度產(chǎn)生特別意義的換地權(quán)益書除了具有一般債券的特征，比如換地權(quán)益書持有者可以與政府換回與換地權(quán)益書面值等價的土地權(quán)益，換地權(quán)益書更具有以下獨特的特點：

1.換地權(quán)益書是在特定歷史背景下的產(chǎn)物?！逗Ｄ鲜￠e置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》主要是為了解決海南20世紀(jì)90年代經(jīng)濟過熱和房地產(chǎn)泡沫所遺留的歷史難題，而采取強有力的政府行為試圖恢復(fù)原有的土地狀況，通過這一做法為海南的經(jīng)濟發(fā)展提供良好的環(huán)境。換地權(quán)益書主要適用于依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地。

2.政府主導(dǎo)的行政行為。換地權(quán)益書作為海南省“處置停緩建”的一個重要環(huán)節(jié)，從他的產(chǎn)生到具體實踐，海南省政府始終扮演著主要的角色，可以說，換地權(quán)益書完全是一項出于政府利益考慮的制度設(shè)計，兼有政府抽象行政行為和具體行政行為?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第五條規(guī)定，“換地權(quán)益書經(jīng)省人民政府核準(zhǔn)后，由市、縣、自治縣人民政府簽發(fā)?！钡诹鶙l規(guī)定“市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作。省人民政府土地行政主管部門負責(zé)換地權(quán)益書核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷毀工作的監(jiān)督檢查?！碑a(chǎn)生于海南這一特定環(huán)境的換地權(quán)益書，從一開始就與海南各級政府密切相互聯(lián)系，市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門主要負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作，而省人民政府土地行政主管部門主要負責(zé)換地權(quán)益書核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷毀工作的監(jiān)督檢查，堅持效率的前提下，充分保護國家、個人的合法利益。

3.換地權(quán)益書的強制性和自愿性相互結(jié)合的特點。根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，土地權(quán)益的數(shù)量是法定機構(gòu)（各級房地產(chǎn)估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級人民政府對土地權(quán)益人對土地使用權(quán)評估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán)。這區(qū)別于傳統(tǒng)債權(quán)債務(wù)的協(xié)商原則，強調(diào)政府的意志。換地權(quán)益書是政府收回土地使用權(quán)時核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第九條關(guān)于換地權(quán)益書按照下列程序發(fā)放的規(guī)定，體現(xiàn)了自愿原則，“土地權(quán)益人依據(jù)本辦法，交回土地使用權(quán)，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書面申請核發(fā)換地權(quán)益書，并提交有關(guān)證明材料”?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》關(guān)于換地權(quán)益書流轉(zhuǎn)或者抵押的登記制度體現(xiàn)了其強制性特點，《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書流轉(zhuǎn)或者抵押的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在流轉(zhuǎn)或者抵押后15日內(nèi)辦理變更登記，并在辦理變更登記后15日內(nèi)報省土地行政主管部門備案。未按照規(guī)定辦理變更登記和備案的，其流轉(zhuǎn)或者抵押無效”。

4.換地權(quán)益書可流通性和其區(qū)域限制性，換地權(quán)益書依法僅限于在海南流通轉(zhuǎn)讓，不能超越地域限制。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，依法核發(fā)后的換地權(quán)益書不與原來批準(zhǔn)的用地相互聯(lián)系，換地權(quán)益書可以在海南經(jīng)濟特區(qū)依法轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、償還債務(wù)等形式流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書可以在本經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)，也可以依法抵押。換地權(quán)益書可以整體流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)”。

5.換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)定價價格的行政性，換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)價格受到政府行政行為的限制，沒有政府的規(guī)定，任何人不得隨意定價。這樣做有利于政府統(tǒng)一控制土地市場，將分散的閑置土地重新規(guī)劃利用，同時還可使換地權(quán)益書的持有者重新?lián)碛锌闪鲃佑挚缮档馁Y產(chǎn)。《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十六條規(guī)定，“核發(fā)換地權(quán)益書，必須對擬收回的土地價格進行評估。土地價格評估應(yīng)當(dāng)根據(jù)省人民政府批準(zhǔn)公示的基準(zhǔn)地價和評估宗地條件，依照土地估價規(guī)程和國家、本省有關(guān)規(guī)定進行。土地權(quán)益人對土地價格評估結(jié)果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價鑒定委員會申請鑒定，對市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價鑒定委員會鑒定結(jié)論仍有異議的，可以向省土地估價鑒定委員會申請核定，由省人民政府最終裁決。省土地行政主管部門在受理核準(zhǔn)換地權(quán)益書工作中，認為市、縣、自治縣土地使用權(quán)評估結(jié)果顯失公平的，責(zé)成其糾正，必要時可以委托省土地估價鑒定委員會重新核定，報省人民政府批準(zhǔn)。土地估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)依照國家和省有關(guān)規(guī)定進行評估，不得弄虛作假。土地評估辦法由省政府制定”。

6.換地權(quán)益書價值的有償性。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，對于閑置土地可以通過煥發(fā)土地權(quán)益書的形式有償收回土地使用權(quán)。這是換地權(quán)益書在行政行為主導(dǎo)下的一大特色，也是其值得關(guān)注的意義所在。

三、換地權(quán)益書適用范圍

海南是房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。在建省初期，由于炒買炒賣土地以及以地產(chǎn)抵押貸款、抵債等現(xiàn)象十分普遍，加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)不規(guī)范，導(dǎo)致有23788.5公頃土地產(chǎn)權(quán)不清、閑置棄用，嚴(yán)重制約了國民經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第三條規(guī)定，“以換地權(quán)益書收回本經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地”，海南省對因政府原因造成的閑置土地和抵債給銀行的閑置土地采取核發(fā)換地權(quán)益書的辦法收回使用權(quán)?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第七條規(guī)定了可以通過采取核發(fā)換地權(quán)益書的辦法處置的閑置土地的范圍：“1998年12月31日前縣級以上人民政府批準(zhǔn)出讓的以及與土地權(quán)益人簽訂用地協(xié)議、合同，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán):依法批準(zhǔn)出讓，但因政府或者政府部門原因造成閑置的;市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)出讓的閑置土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報批手續(xù)但已實質(zhì)性占用的土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金但未實質(zhì)性占用的土地;依法作價抵償國有金融機構(gòu)和國有控股金融機構(gòu)債務(wù)的土地。停建、緩建工程的土地使用權(quán)持有者，可以交回用地，申請核發(fā)換地權(quán)益書?！痹摴芾磙k法第八條規(guī)定“依法應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書?！卑凑論Q地權(quán)益書管理辦法的規(guī)定，閑置建設(shè)用地為以出讓方式取得國有土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限兩年而未動工開發(fā)的；已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地，連續(xù)兩年未動工開發(fā)的；從開發(fā)區(qū)或者其他成片開發(fā)的土地中以有償方式取得單個建設(shè)項目國有土地使用權(quán)，自土地有償使用合同生效或者用地批準(zhǔn)文件頒發(fā)之日起滿兩年投資額占投資總額不足25%的，或者動工建設(shè)面積未達到項目應(yīng)當(dāng)動工開發(fā)建設(shè)的土地總面積三分之一的;已取得國有土地使用證，但土地使用人違反合同約定，欠繳地價款。對這類閑置建設(shè)用地，縣級以上人民政府可以無償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部門原因閑置滿兩年以及其他不屬于無償收回的閑置滿兩年的建設(shè)用地，由縣級以上人民政府依法以核換發(fā)地權(quán)益書方式或者其他合法方式有償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。對已完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)屬于開發(fā)區(qū)或者其他成片開發(fā)的閑置建設(shè)用地，收回時由政府核定基礎(chǔ)設(shè)施投資額，感覺具體情況給予適當(dāng)補償。對任何一宗閑置兩年以上的建設(shè)用地，只要符合城市規(guī)劃，均可以由所在地市、縣、自治縣人民政府作為綠化用地、公益場所（停車場、市民廣場）等用地處理。

《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》 第十四條規(guī)定，對于“停建、緩建工程的土地權(quán)益人交回的用地，區(qū)分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規(guī)定辦理報批手續(xù)后，核發(fā)換地權(quán)益書， 收回土地使用權(quán)”?？梢姡瑩Q地權(quán)益書具有廣泛的適用范圍，對于海南沉淀的閑置土地的重生將具有重要的意義。

四、換地權(quán)益書產(chǎn)生的社會意義

隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，傳統(tǒng)不動產(chǎn)法的價值目標(biāo)已由“歸屬”轉(zhuǎn)向“利用”，設(shè)定于不動產(chǎn)之上的權(quán)利也進入了流通領(lǐng)域。如《德國民法典》設(shè)定了土地債務(wù)制度、證券式抵押制度以及證券土地債務(wù)制度。通過這些制度，不動產(chǎn)物權(quán)的流通已非常靈活?！度鹗棵穹ǖ洹芬?guī)定的不動產(chǎn)抵押債務(wù)與定期債務(wù)也有類似特征。所以說，《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》對于閑置建設(shè)用地采用的換發(fā)換地權(quán)益書的做法，對于閑置土地可以通過換發(fā)土地權(quán)益書有償收回土地使用權(quán)是有重要的實踐意義，在全國范圍內(nèi)也是比較有意義的嘗試。首先，投資者通過取得換地權(quán)益書，保護了其利益，降低投資的總體風(fēng)險；換地權(quán)益書將大價值量的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為小價值量的可流通的債券，同時也將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分散，轉(zhuǎn)移到眾多的投資者手中，從而降低了投資的總體風(fēng)險。再次，換地權(quán)益書通過資本市場和金融衍生工具進行操作，較為規(guī)范，使投資和融資手段標(biāo)準(zhǔn)化。在所有權(quán)的形式及其流通性方面，采用受益憑證方式，可以上市流通，增強房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。但是，在這樣美好景象的背后往往潛藏著一些沒有被大家所重視的風(fēng)險，正確認識和防范這些不和諧的因素將對于海南房地產(chǎn)的未來產(chǎn)生重要意義。

第4篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)第五十二條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產(chǎn)市場，不僅包括土地使用權(quán)出讓、出租，而且應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產(chǎn)市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現(xiàn)在以下三個方面：

首先，房屋租賃市場在整個房地產(chǎn)市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產(chǎn)市場，將使大部分購房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產(chǎn)市場就更需要租賃市場的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場的房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產(chǎn)是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經(jīng)濟日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場上，以期實現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產(chǎn)市場具有積極的推動作用。一個城市或地區(qū)的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發(fā)展，也促進了房屋租賃市場的發(fā)展，從而帶動了整個房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進了地方經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，但不可避免的也引發(fā)了房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等供需及權(quán)益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產(chǎn)市場全面發(fā)展尤為重要。加強房屋租賃管理應(yīng)從四個方面入手：

1 制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細則卻始終沒有配套出臺，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺有針對性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導(dǎo)價格應(yīng)以市場租金價格水平為依據(jù)，在進行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3 確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關(guān)于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4 強化對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

第5篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型

2003年6月央行出臺了121號文件，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等4個方面提高了信貸門檻；2004年4月國務(wù)院下發(fā)通知，“將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例從20%提高到35%及以上”。房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，尋求新的融資渠道成為亟待解決的問題。房地產(chǎn)投資基金作為間接金融工具，不失為一個好出路。2006年頒布實施了新的《公司法》和《證券法》，放寬了房地產(chǎn)投資基金的限制條件，這對我國建立房地產(chǎn)投資基金有著政策和法律框架的指導(dǎo)作用。

一、房地產(chǎn)投資基金概述

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風(fēng)險。

二、國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

1.美國的房地產(chǎn)投資信托（REITs）

美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)負責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。

2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展

日本的信托制度是從美國引進的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標(biāo)的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

3.我國的房地產(chǎn)投資基金

我國的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風(fēng)險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議

1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系

房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

2.開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉

從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構(gòu)參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構(gòu)、個體私營業(yè)主等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險。

第6篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

天津濱海版廉租房REITs方案破繭待出,上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批……雖然坊間屢次傳來獲批的傳言,但是房地產(chǎn)信托基金(REITs)在中國始終是雷聲大雨點小。本刊從相關(guān)方面獲悉,由于監(jiān)管層始終沒有正式公布REITs的相關(guān)管理辦法,雖然目前已有多個試點地區(qū)上報了REITs的相關(guān)方案,但REITs正式亮相還尚待時日。

今年初,由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》發(fā)放到相關(guān)機構(gòu)和人士手中征求意見。根據(jù)該管理辦法,在發(fā)行模式上,首批REITs試點將采取債權(quán)版模式:REITs的委托方即房地產(chǎn)商將物業(yè)委托給受托方(信托公司),并通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時,委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價格收購受益券。

除了央行版方案之外,由證監(jiān)會主導(dǎo)的股權(quán)版方案也在展開研究。

業(yè)內(nèi)人士分析,REITs之所以遲遲未能推出,主要是因為目前房地產(chǎn)市場價格過高。根據(jù)國際上的經(jīng)驗,REITs比較適宜在房地產(chǎn)市場較為低迷的時候推出,因為此時可以用較低的成本收購優(yōu)質(zhì)的物業(yè)項目,而房地產(chǎn)市場價格較高的時候,成本也會隨之水漲船高。另一方面,REITs的設(shè)立和發(fā)展需要一系列稅收政策和流通渠道的支持,這些國內(nèi)目前都欠缺。所以,一些有志于此的人士感嘆:REITs看上去很美,做起來很難。

我們有必要探究一下REITs的本質(zhì)及其在發(fā)達國家的經(jīng)驗,據(jù)此預(yù)測REITs的中國路徑。

唯一具有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股票金融業(yè)務(wù)雙重功效的金融工具

REITs是唯一具有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股票金融業(yè)務(wù)雙重功效的金融工具。

REITs,房地產(chǎn)投資信托(RealEstatelnvestment-Trusts,縮寫為REITs)是集合投資者的資金,由專業(yè)機構(gòu)管理,投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的出租型房地產(chǎn)資產(chǎn),并將所產(chǎn)生的現(xiàn)金收入以派息的方式及時進行分配,為投資者提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的信托型或者公司型基金。房地產(chǎn)投資信托最重要的優(yōu)勢之一是避免雙重征稅。稅收驅(qū)動是REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動力。

根據(jù)所投資資產(chǎn)的類型,REITs可分為三大類。

權(quán)益類(equltyREITs)――投資并擁有房地產(chǎn),主要收入來源于房地產(chǎn)的租金,必須將至少90%的凈收益作為股息發(fā)放給投資者;

抵押貸款類(mortgageREITs)――投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券MBS,收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息;

混合類(Hybrid),投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)也包括房地產(chǎn)貸款。

REITs產(chǎn)品的投資特性介于股票和債券產(chǎn)品之間,具有與其他資產(chǎn)低相關(guān)性、低波動性、有限的投資風(fēng)險以及高派息等特征。

截至2008年6月底,全球REITs市值高達6800多億美元,其中美國和澳大利亞是最主要的REITs市場,美國占有全球50%左右的市值份額。

雖然本次次貸危機導(dǎo)致REITs基金指數(shù)持續(xù)下跌,但與股票和結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品相比跌幅仍然相對較小。從2007年4月到2008年6月,標(biāo)準(zhǔn)普爾REITs基金指數(shù)的跌幅在20%左右,遠小于旁地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指數(shù)40%與10年期權(quán)益房產(chǎn)抵押債券指數(shù)的跌幅33%。

關(guān)于REITs的美國經(jīng)驗――這些數(shù)字需要留意

提到REITs,就邁不過美國經(jīng)驗――一家在這方面玩得最Higll。

美國是REITs的發(fā)源地,也是全球規(guī)模最大、產(chǎn)品最為豐富和成熟的REITs市場。

REITs的基本理念就起源于19世紀(jì)中葉美國馬薩諸塞州波士頓市設(shè)立的商業(yè)信托。1960年9月的《房地產(chǎn)投資信托法案》標(biāo)志著美國REITs的正式設(shè)立。~_35t四五十年的發(fā)展,REITs在美國已經(jīng)大成氣候。目前大約有300個在運作之中,管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元,而目其中有近2/3在全國性的證券交易所上市。

在美國,REITs已被視為股票、債券及現(xiàn)金以外的第四類重要資產(chǎn)配置選擇。2005年美國國會通過法案,將REITs產(chǎn)品推薦為企業(yè)年金、社會保障基金、退休基金、保險基金的投資產(chǎn)品。

我們來看看設(shè)立REITs的美國條件:

REITs所籌集的資金大部分必須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù),75%以上的REITs資產(chǎn)必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;

REITs至少有75%的毛收入來自于租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售:

REITs至少90%的收入必須來源于房地產(chǎn)投資分紅、利息或資產(chǎn)增值;

REITs每年95%以上的收益要分配給其股東;

REITs年收入構(gòu)成中,為了避免房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)把自己投資興建的物業(yè)賣給自己以牟取不法收入,來源于房齡不到4年的房地產(chǎn)的銷售收入。不得超過30%的比例;

通常REITs一旦成立,政府為了防止股份過于集中,對于股東人數(shù)和持股份額有嚴(yán)格的限制,至少100人持有不同股份,同時在應(yīng)納稅的下半年期間,5名或5名以內(nèi)的個人不得持有超過50%的股份。

除了稅收優(yōu)惠外,REITs與其他共有公司一樣,可以發(fā)行股票,對公司進行改革,可以進行債券兌換,設(shè)立董事會以保證廣大股東的權(quán)益等。

在稅收法規(guī)方面,美國國會于上世紀(jì)七十年代通過修訂《國內(nèi)稅收法》,正式開創(chuàng)了REITs。在此后的40多年時間里,美國通過1976、1986、1993、1997、1999、2001年一系列的稅法調(diào)整,使得REITs,得到不斷發(fā)展?？梢哉f,從美國REITs發(fā)展的歷史來看,每一次法律的修訂都反映了市場的需求,都為REITs注入了新的動力,加速了REITs市場的成長。

當(dāng)REITs未滿足收入要求、資產(chǎn)要求或其他資格要求,但該結(jié)果是因為合理理由而非故意疏忽造成時,REITs,需為每項未滿足資格要求的情形繳納5萬美元罰金方可保住REITs資格。當(dāng)REm,失去資格時,必須作為國內(nèi)公司法人對全部應(yīng)稅所得繳納公司所得稅,已向股東或受益權(quán)憑證持有人支付的股息或收益不得扣減。同時該實體在此后的4個納稅年度中不得再次選擇申請REITs資格。

機構(gòu)投資者的廣泛參與,是美國REITs行業(yè)健康發(fā)展的保證。目前美國REITs中50%以上為機構(gòu)投資者持有。研究表明機構(gòu)投資者的引人大大提升了REITs公司管理決策的質(zhì)量,提高了REITs的績效和市場透明度,減少了反常的投資波動,促進了REITs行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)于REITs的投資范圍,美國一般限于能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的成熟物業(yè)(權(quán)益型REITs)或房地產(chǎn)抵押債券(抵押型REITs),以消極持有和管理為特征。后續(xù)發(fā)展REITs的國家和地區(qū)也基本上允許投資成熟物業(yè)、有價證券和其他房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)等,各國和地區(qū)的同類型 REITs的差異主要來自資產(chǎn)組成比例規(guī)定的區(qū)別――目前一些發(fā)達國家的分歧在于是否允許REITs涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。美國、日本和澳大利亞的REITs,對開發(fā)環(huán)節(jié)完全沒有限制。加拿大、中國臺灣地區(qū)、中國香港地區(qū)則完全限制REITs介入開發(fā)環(huán)節(jié);新加坡、韓國限制REITs中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例。這可能也與各國或地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟程度以及REITs產(chǎn)生的動因有關(guān)。為了保證REITs的收入來源主要來自穩(wěn)定的租金收益,而不是頻繁的房地產(chǎn)投資或投機交易,美國和中國香港地區(qū)對REITs持有房地產(chǎn)物業(yè)的期限都有明確的限制。中國香港地區(qū)規(guī)定不動產(chǎn)投資后至少要持有二年。美國也特別規(guī)定不動產(chǎn)投資信托持有的不動產(chǎn)期限,若在四年內(nèi)出售,其出售的收人不得超過不動產(chǎn)投資信托總收入的30%。

可見美國的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的,其起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征,其發(fā)展也非常迎合市場的要求,所以可以說非常市場化。話說回來,其REITs市場化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟,以及其成熟的金融體系。

美國REITs發(fā)展的中國啟示

首先需要完善相關(guān)法規(guī)。目前中國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》,缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金的相關(guān)法律,《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。在這種情況下中國還難以設(shè)立美國式的REITs。因此。進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)就顯得非常必要了。REITs由于其運作流程設(shè)計比較復(fù)雜,本身不可以直接經(jīng)營管理所屬的資產(chǎn),要委托專門的管理機構(gòu)管理,具有雙重關(guān)系,這樣進一步加大信息不對稱的程度,而且由于REITs的投資領(lǐng)域被要求限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域,其透明度遠不如證券市場,其價值的確定、財務(wù)狀況等難以被真正的了解。這些都對監(jiān)管提出了更高的要求,需要進一步完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系――只有法律法規(guī)完善方可使中國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就能以較規(guī)范的形式發(fā)展。

其次,建立健全稅收優(yōu)惠政策。稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉。目前,中國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺。這就給國家稅務(wù)機關(guān)出了一道大題。

第7篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 信托

1、引言

房地產(chǎn)信托（Real Estate Investment Trust）簡稱REIT，一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資的公司通過制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同后將所得資金（委托人資金）用于進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

REIT是一種金融創(chuàng)新，加大了對房地產(chǎn)市場的金融投資，最早起源于美國，1965年首只REITs 在紐約證券交易所上市交易，截至2011年7月31日，美國REITs的總市值為4610億美元左右，其中權(quán)益型REITs約為4150億美元，占比約為90％。

2.中國房地產(chǎn)信托模式

我國的房地產(chǎn)信托首先由信托公司從投資人手中籌集資金，然后按照信托計劃選擇合適的房地產(chǎn)商及其項目進行房地產(chǎn)項目的投資，在投資獲得收益之后，房地產(chǎn)商獲得利益并還本付利，信托公司再將收益及本金回饋給信托投資者，同時對于投資人提供適當(dāng)?shù)捻椖抠彿績?yōu)惠以吸引投資者。

中國的房地產(chǎn)信托模式與國外的成熟模式不同之處在于，中國的房地產(chǎn)信托再近幾年飛速發(fā)展的原因在于國家收緊銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈面臨巨大風(fēng)險下隨之而來的緊急融資方式。

由于資金需求量巨大，信托公司所能融資的投資人相對于銀行又過于有限，因此在中國逐漸轉(zhuǎn)變成了由信托公司轉(zhuǎn)托銀行進行信托業(yè)務(wù)的代售，通過銀行的融資渠道來尋找更多的投資人獲得利益。在這樣的模式下，由于房地產(chǎn)商對資金需求的緊迫性，往往會不惜一次次提高利率來進行融資，而整個融資過程中，信托公司、代售銀行、投資人層層獲得利息，也使得融資成本很高，大大增加了房地產(chǎn)商融資風(fēng)險。

3.中國房地產(chǎn)信托發(fā)展

我國的房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)重新開展后逐漸發(fā)展起來的。房地產(chǎn)信托發(fā)展初期，是以應(yīng)急性貸款的姿態(tài)出現(xiàn)在大眾面前，開始時并未能引起房地產(chǎn)商的重視，也并未發(fā)揮其應(yīng)有的作用和力量。

2003年6月13號，中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即央行121 號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。這意味著曾作為房地產(chǎn)商主要資金來源渠道的銀行貸款受到更加嚴(yán)格的審核和審批。商業(yè)銀行貸款困難使不少房地產(chǎn)商都面臨資金鏈斷裂的困境，這時不少房地產(chǎn)商將目光投向了信托資金，作為銀行貸款的緊急替代，房地產(chǎn)信托成為了“救命稻草”，由此房地產(chǎn)信托產(chǎn)品伴隨著一路走高的房市快速發(fā)展。

截止2011年第2季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.6億元，房地產(chǎn)信托達到6051.9億，占資金信托總規(guī)模16.91%。房地產(chǎn)信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長24.3%。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規(guī)模擴張最快的產(chǎn)品類型。與此同時，信托的融資成本也急劇升高，同比至少升高超過50%[ ]。

4.中國的房地產(chǎn)信托遇到的問題

4.1房地產(chǎn)信托缺乏流通的二級市場

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)缺乏流通的二級市場。二級市場的存在給房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的價格發(fā)現(xiàn)和流通提供重要場所，通過二級市場將手中的信托產(chǎn)品售出，投資人可以通過觀察二級市場中信托產(chǎn)品的價格走勢來判斷、分析信托產(chǎn)品的質(zhì)量與價值。由于我國對信托產(chǎn)品有一條規(guī)定--不能通過公共媒體進行營銷宣傳。這使得我國房地產(chǎn)信托的二級市場不夠完善，從而導(dǎo)致信托產(chǎn)品的公眾認知程度比銀行儲藏、國債、證券投資基金都要差很多，如果一旦需要進行轉(zhuǎn)讓，成本會非常高。這給信托產(chǎn)品的流通帶來很大障礙，同時影響了投資者對整個房地產(chǎn)信托市場信息的了解。

4.2缺乏有效信息披露與監(jiān)管制度

在信托公司對于房地產(chǎn)項目進行投資時，特別是如今房地產(chǎn)市場面臨多重困境而不惜高利率大幅融資時，由于信托公司與房地產(chǎn)商之間會存在信息不對稱，因此會導(dǎo)致劣質(zhì)的項目為了融資提高利率，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)的項目由于利息回報率低于劣質(zhì)項目而逐漸淡出市場。同樣的，由于投資者與信托公司間存在信息不對稱，劣質(zhì)項目提供的高利率會更加吸引投資者，最終導(dǎo)致整個市場會由于利率的作用而使大量投資人會將資金投入劣質(zhì)項目，最終承擔(dān)更大的風(fēng)險。

我國有關(guān)REITs的法律體系框架相較于美國目前還不夠完善， 目前已經(jīng)有的REITs的法律包括：在信托法領(lǐng)域，有《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》以及《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》等；在證券法領(lǐng)域，有《證券法》和《證券投資基金法》等證券法規(guī)。對于房地產(chǎn)信托，我國的現(xiàn)有法律缺乏有效的針對性，在面對信息不對稱所帶來的風(fēng)險時無法通過法律對信托項目進行合理的約束從而來保護投資人的利益。

5.美國的房地產(chǎn)信托簡析

自1965年發(fā)展至今，美國的房地產(chǎn)信托從1960年的《房地產(chǎn)信托法(REIT Act）》開始，經(jīng)歷了從萌芽到、興旺、沒落、復(fù)蘇和快速發(fā)展五個階段，如今正以迅猛的勢頭快速發(fā)展。

美國的房地產(chǎn)信托是封閉式的，可以在二級市場流通。美國房地產(chǎn)信托主要是面向中小投資者，并且完善的二級市場體制讓REITs具有高流動性，這樣就使得信息公開程度更高，市場價值穩(wěn)定，在REITs所帶來的高利息下降低了其風(fēng)險，并且作為一個創(chuàng)新性的金融工具，可以被合理有效的用于投資組合管理，而房地產(chǎn)商又能較為方便的獲得融資。

同時，美國REITs在歷經(jīng)了近50年的發(fā)展，具有較完善的約束機制。通過組織形式的混合性，以及美國法律對REITs的財產(chǎn)性質(zhì)、資產(chǎn)運用、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定， 加強了對房地產(chǎn)信貸中的各方權(quán)益做到保護，同時REITs可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅，促進了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

6.如何借鑒美國模式改變中國房地產(chǎn)信托的問題

6.1立房地產(chǎn)信托流通的二級市場

在美國REITs擁有流通的二級市場，從開始之初到發(fā)展至今，美國的二級市場成為了信托產(chǎn)品的晴雨表，投資者通過二級市場，可以對信托產(chǎn)品有合理的評判和選擇，相對于現(xiàn)在的信托產(chǎn)品，流通的二級市場更加透明，更能通過市場的自由選擇讓劣質(zhì)的信托產(chǎn)品逐漸被優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品替代，促進資金流通向有效發(fā)展的方向流通。對于投資者而言，流通的二級市場降低了中國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品周期長、流通差、信托項目信息不全所帶來的風(fēng)險，吸引更多的投資者進入REITs,讓其在中國信托市場上有更大的發(fā)展空間。

6.2法律制度的完善及信息披露的加強

我國有關(guān)REITs的法律體系框架相較于美國等REITs已經(jīng)發(fā)展成熟的國家，目前還不夠完善，美國在1976年頒布實施的《1976年稅制改革法》對REITs納稅條款進行了重大調(diào)整，為REITs提供了一定的靈活性； 1981年的《經(jīng)濟復(fù)蘇法》以經(jīng)營虧損結(jié)轉(zhuǎn)和縮短折舊年限的形式，為房地產(chǎn)投資者提供了巨大的優(yōu)惠政策，促進了REITs行業(yè)的復(fù)蘇，同時也刺激了房地產(chǎn)有限合伙公司（Realestate limited partnerships, RELPs）和業(yè)主有限合伙公司（Master limited partnerships, MLPs）的產(chǎn)生，，《1993年綜合預(yù)算調(diào)整法》改變了養(yǎng)老基金對REITs投資股權(quán)方面的要求；1997年納稅者減免法》和1999年的《REIT現(xiàn)代化法》大大降低了REITs享受稅收優(yōu)惠的要求，進一步增強了REITs在市場中的競爭力[ ]。

相比之下，為了增強監(jiān)管、增加法律約束及信息披露，我國可以借鑒美國的法律制度或?qū)⒁延械男磐蓄I(lǐng)域法律與房地產(chǎn)法律等結(jié)合中國REITs的情況:1.制定專門針對REITs審核的法律制度，加強信托產(chǎn)品的初步篩選，排除劣質(zhì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品帶來的高風(fēng)險；2.學(xué)習(xí)美國設(shè)立專項的法律要求信托產(chǎn)品要向公眾報告和披露信息，防止信息不對稱對投資者造成的影響；3.設(shè)立相關(guān)鼓勵條款，通過一定的優(yōu)惠政策增強REITs的競爭力，使其成為類似債券、股票的一種投資方式。通過進一步地完善法律法規(guī)的約束，降低由于法律體系不完善造成的風(fēng)險，REITs將會更好的中國金融市場的歡迎。

7、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中都有著重要的地位，而在如今的中國，房地產(chǎn)引來了最輝煌十年，作為一個投資巨大、高回報率同時又具有風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)，融資成為了房地產(chǎn)業(yè)中重要的一環(huán)。中國的房地產(chǎn)信托還處于起步階段，必然會暴露出許多的問題和不足，但是REITs在美國的合理使用下具有：面向中小投資者、流動性強、市場價值的穩(wěn)定性、高現(xiàn)金回報、有效地分散風(fēng)險和投資組合管理、促進房地產(chǎn)業(yè)管理化專業(yè)化等等諸多優(yōu)點。因此借鑒美國成熟的RTFs模式進行有效的改進，可以對我國金融產(chǎn)品匱乏進行了補充的同時促進金融市場更加有效的發(fā)展。

參考文獻

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第8篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)投資基金 REITs 公司型

我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產(chǎn)金融市場的完善是條好出路。

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構(gòu)進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風(fēng)險。

國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機構(gòu)負責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923 年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。 日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80 %，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20 %”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進行房產(chǎn)投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構(gòu)參與進來，如保險公司、社?；稹B(yǎng)老基金、民營投資機構(gòu)、個體私營業(yè)主等等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險。

拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。

參考文獻

第9篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)融資；組織模式；管理模式；法律制度

文章編號：1003－4625（2009）02－0107－05中圖分類號：F833.49文獻標(biāo)識碼：A

一、REITs的基本含義

（一）REITs的概念

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以公司或商業(yè)信托的形式，以發(fā)行股票或收益憑證的方式集合多個投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行運營管理，通過收購并持有收益類房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)進行融資獲取收益并享受稅收優(yōu)惠的金融投資產(chǎn)品。

（二）REITs的特征

1.高派息、低成長

由于REITs必須將大部分利潤以分紅形式支付給投資者，因此REITs股利回報普遍高于其他金融產(chǎn)品。同時，該規(guī)定也使得REITs自由現(xiàn)金流減少從而影響REITs未來的成長性。

2.收益穩(wěn)定、風(fēng)險較小

REITs投資的標(biāo)的為具有可以預(yù)見的穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，因此具有收益穩(wěn)定、抗通脹能力較強、風(fēng)險較小的特點。

3.專家管理、風(fēng)險分散

REITs下的房地產(chǎn)資產(chǎn)由專業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)化管理，可以有效提高資本效率；同時通過不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)房地產(chǎn)的組合投資有效分散風(fēng)險。

4.較高流動性和安全性

REITs將房地產(chǎn)從不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為可以流動的證券資產(chǎn)，具有較高的流動性。此外，REITs的實物房地產(chǎn)權(quán)益特征和高流動性也為投資者帶來了較高的安全感。

5.透明度高、可預(yù)見性強

REITs的資產(chǎn)組成都比較單純，經(jīng)營活動比較簡單，租金收入、利息收入比較透明，支出方面有章可循，利潤分配有明確法律規(guī)定，而且有著嚴(yán)格的信息披露制度。因此投資者通過分析把握REITs經(jīng)營情況的難度不大，便于投資決策。

6.享受稅收優(yōu)惠。

（三）REITs的分類

1.按組織形式分類

按照組織形式，REITs可以分為公司型和契約型。公司型REITs指通過成立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司，由投資人認購公司股份而享有權(quán)利，投資收益以股利的形式分配給投資人的方式設(shè)立的REITs。契約型REITs指采用信托的方式由委托人和受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的基礎(chǔ)上將收益權(quán)加以分割，使投資者取得表示這種權(quán)利的收益權(quán)憑證而設(shè)立的REITs。

2.按資金運用方式分類

REITs按照資金運用方式可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類。權(quán)益型指直接經(jīng)營具有收益性的房地產(chǎn)投資組合，其收入來源主要為房地產(chǎn)租金及買賣收益，投資者依其持有股份分享收益。抵押型將募集的資金以發(fā)放各種抵押貸款或投資于購買抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運用，具有金融中介的性質(zhì)?；旌闲褪菣?quán)益型和抵押型的綜合，兼有上述二者的特征。

此外，REITs按照募集方式的不同，可分為公開上市交易、非上市交易和私募；按照投資標(biāo)的確定與否可以分為專屬型與非專屬型；根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營管理方式的不同可以分為內(nèi)部管理型和外部管理型。

二、REITs發(fā)展概況

截至2006年6月，全球共有20多個國家和地區(qū)設(shè)立了各自的REITs產(chǎn)品，總規(guī)模超過了7200億美元，其中美國占據(jù)大多數(shù)①。因此，美國REITs的發(fā)展史可以說是全球REITs發(fā)展的縮影。

（一）美國REITs市場

美國REITs雛形的出現(xiàn)最早可以追溯至1880年的馬薩諸塞商業(yè)信托。1960年9月的《房地產(chǎn)投資信托法案》標(biāo)志著美國REITs的正式設(shè)立。同年《國內(nèi)稅收法》（Internal Revenue Code）的通過賦予了REITs稅負優(yōu)惠，將REITs作為利潤傳遞的特殊稅收條例推動了REITs的發(fā)展。截至2006年底，美國REITs總數(shù)達到183家，總市值達到4380.71億美元。

1.美國REITs的法律環(huán)境

（1）美國REITs的法律定義

《國內(nèi)稅收法》對REITs做了極為細致的定義（見表1）。

（2）美國REITs的納稅規(guī)定

根據(jù)美國稅法規(guī)定，取得REITs資格的公司、信托或組織等經(jīng)濟實體對于向股東和受益權(quán)憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅，經(jīng)營收入應(yīng)按規(guī)定繳稅并享受有條件優(yōu)惠。

（3）美國證券法規(guī)對REITs的要求

公開上市的REITs必須按《證券法》的規(guī)定完成注冊程序后才能上市交易并應(yīng)按照《證券交易法》的要求提交公眾報告和披露信息并遵守SEC制定的上市規(guī)定、準(zhǔn)則和要求。

2.美國REITs市場現(xiàn)狀及表現(xiàn)

（1）美國REITs市場的發(fā)展壯大

從歷史上看，REITs的市值在20世紀(jì)90年代以前呈低水平徘徊，此后迅速壯大。

從資金投向來看，幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是REITs的投資對象。

（2）美國REITs產(chǎn)品的風(fēng)險收益狀況

從股利回報來看，REITs的平均股利回報率高于其他投資產(chǎn)品，并且在市場不斷變化的情況下保持相對穩(wěn)定。

在過去20多年來，REITs收益中大約三分之一是來自股票價格的中長期增長。這個增長率與消費價格指數(shù)（CPI）基本保持一致或高于CPI。

實證研究證明REITs股票能夠為投資組合提供較高的風(fēng)險回報率，因此其更接近于效率邊際線。REITs與股票、債券的相關(guān)系數(shù)較低，使之成為較好的分散風(fēng)險的工具。

從REITs的流動性來看，隨著投資者對REITs的認同和機構(gòu)投資者對REITs產(chǎn)品的積極配置，美國REITs的平均日交易金額快速增長,表現(xiàn)出了較高的流動性。

（二）美國REITs發(fā)展對我國的借鑒意義

1.REITs的發(fā)展需要完善的法律法規(guī)提供良好的外部環(huán)境

美國REITs是一種稅收推動型的發(fā)展方式，通過不斷的立法改善和調(diào)節(jié)投資環(huán)境使其作為新的金融商品能夠客觀地、理性地成長，從而帶動了REITs的健康快速發(fā)展。

2.REITs的發(fā)展需要機構(gòu)投資者的廣泛參與

目前美國REITs中50%以上為機構(gòu)投資者持有，機構(gòu)投資者對REITs越來越關(guān)注。機構(gòu)投資者的積極參與加速了REITs市場的繁榮。研究表明機構(gòu)投資者的引入大大提升了REITs公司管理決策的質(zhì)量、提高了REITs的績效和市場透明度，減少了反常的投資波動、促進了REITs行業(yè)的健康發(fā)展。

3.REITs的長期健康發(fā)展需要完善的投資者保護措施

美國在收益分配、股權(quán)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、信息披露等多方面對REITs作出了嚴(yán)格要求。這些措施有效保證了REITs的規(guī)范運作，降低了大股東侵犯小股東利益的風(fēng)險，為投資者的利益提供了保障，從而使得更多投資者參與到REITs當(dāng)中。

三、境外房地產(chǎn)信托對我國的啟示

（一）組織模式的選擇

從國際上來看，各國或地區(qū)根據(jù)其實際情況選擇了最適合的REITs類型，如美國、日本和歐洲部分國家均采用了公司型，而加拿大、澳大利亞和亞洲大多數(shù)國家則選擇了契約型發(fā)展方式。根據(jù)我國目前的法律基礎(chǔ)和市場現(xiàn)狀，筆者認為封閉模式的契約型REITs在我國REITs發(fā)展初期最為可行。

首先，以信托方式發(fā)展契約型REITs面臨的法律障礙最小。目前我國還未出臺REITs專項法案。在這種情況下《公司法》、《基金法》都不能支持公司型REITs的運作，而《信托法》和2007年新出臺的《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》則明確了信托型 REITs的法律基礎(chǔ)，具有較強可操作性。

其次，信托財產(chǎn)的獨立性為REITs的發(fā)展提供了保障。信托制度的核心在于信托財產(chǎn)獨立性和破產(chǎn)隔離功能，因此采用信托型REITs可以從根本上保障REITs投資者的合法利益。

再次，信貸資產(chǎn)證券化試點的成功為信托型REITs提供了借鑒。REITs作為不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種與我國目前信貸資產(chǎn)證券化有著許多共性。2005年《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》及相關(guān)配套制度的頒布實施使得該類業(yè)務(wù)在我國取得了一定程度的發(fā)展，在經(jīng)營管理、監(jiān)管要求、會計制度、登記制度和稅收優(yōu)惠等方面都為信托型REITs的設(shè)立和發(fā)展提供了良好的借鑒意義。

此外，從制度優(yōu)勢上來看，封閉型REITs期限固定、不可贖回的特征不僅有利于REITs的健康穩(wěn)定發(fā)展，也便于REITs的管理、風(fēng)險控制和監(jiān)管。

（二）資金運用方式的選擇

從我國目前情況來看，采用權(quán)益型REITs直接收購物業(yè)操作簡便、周期短、風(fēng)險相對較低，但是要承擔(dān)較高的稅費；通過收購持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)過戶問題，降低稅費成本，但可能面對信息不對稱問題，風(fēng)險較大，同時原有股東需要承擔(dān)高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型REITs購買房地產(chǎn)抵押貸款可以降低商業(yè)銀行的風(fēng)險，此外抵押型REITs還可以通過購買MBS取得固定收益并增加MBS的流動性。因此，筆者認為我國REITs初期，資金可以通過以權(quán)益型為主抵押型為輔的方式運用。

在資金投向上，專屬型REITs可以提高REITs的專業(yè)化水平，有利于優(yōu)化資源配置；非專屬型REITs可以通過資金在不同物業(yè)類型間的配置提高收益率，有效分散投資風(fēng)險。我國發(fā)展REITs初級階段可以鼓勵專屬型REITs，提高專業(yè)能力，增強核心競爭力，同時也應(yīng)當(dāng)允許REITs通過多樣化投資分散風(fēng)險。

（三）管理模式的選擇

首先，從國際經(jīng)驗看，大多數(shù)國家和地區(qū)在REITs管理模式上均選擇了內(nèi)部管理型模式。研究表明，REITs的管理模式與公司的經(jīng)營業(yè)績有著高度的相關(guān)度（Dennis R．Capozza，Paul j．Seguin，2000)；內(nèi)部管理型的REITs在市場中的表現(xiàn)更具競爭力，保持著較少的管理費用比例和更高的收益率（Ambrose，Linneman，2001)；采取內(nèi)部管理模式的REITs在業(yè)績和管理層薪酬結(jié)構(gòu)等方面的表現(xiàn)遠遠好于外部管理模式的REITs (Cannon，S．E．，S．Vogt．，1995)。

其次，內(nèi)部管理型REITs符合我國法律制度要求。根據(jù)新兩規(guī)的要求，信托公司作為受托人必須親自履行信托義務(wù)，即使因客觀條件需要委托他人代為處理時，信托公司也應(yīng)履行監(jiān)督義務(wù)并對信托事務(wù)承擔(dān)最終責(zé)任。因此，采用內(nèi)部管理模式的信托型REITs更能夠滿足我國法律法規(guī)的要求。

此外，我們應(yīng)當(dāng)看到，由于我國物業(yè)管理水平較低，尤其是在大型商業(yè)物業(yè)上優(yōu)秀的管理人才匱乏，因此在REITs初期應(yīng)適時引入符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)資產(chǎn)運營顧問提供服務(wù)支持。

（四）發(fā)行流通渠道的選擇

REITs作為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品可以在資本市場上上市流通，在美國三分之二的REITs在主要的證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通

REITs上市可以規(guī)范其治理結(jié)構(gòu)，也可以通過嚴(yán)格的信息披露制度達到信息透明，減少不對稱程度，提高市場的外部監(jiān)督水平的目的。但由于REITs在我國是一個新興行業(yè)，國內(nèi)中小投資者風(fēng)險意識還不強。因此，REITs試點期間可以參考信貸資產(chǎn)證券化，以機構(gòu)投資者為主先在銀行間債券市場上市流通，待運作成熟后再到證券交易所上市流通，放開對中小投資者的投資限制。

四、我國發(fā)展REITs的政策建議

（一）建立完善的法律制度

1.出臺REITs專項法規(guī)

為了規(guī)范REITs市場發(fā)展，我國必須盡快制定出符合我國國情的REITs專項法案，對REITs的設(shè)立、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、利潤分配等方面作出具體規(guī)定。在現(xiàn)行金融市場環(huán)境下，由信托公司作為受托人和管理人設(shè)立REITs最具有可行性。因此，相關(guān)部門可以以專項管理辦法或業(yè)務(wù)指引的方式確立信托公司在REITs業(yè)務(wù)中的地位及各參與主體在REITs業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)中的運作規(guī)范。

2.修改稅法相關(guān)規(guī)定

稅收優(yōu)惠是REITs發(fā)展的巨大推動力。國家稅務(wù)機關(guān)可以對合格REITs免征所得稅；對REITs合格投資所承擔(dān)的營業(yè)稅、土地增值稅予以減免；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對相同物業(yè)的交易一次征稅，避免重復(fù)納稅；對REITs進行的房地產(chǎn)買賣行為免征印花稅；同時也可以考慮在REITs發(fā)展初期對投資者減免所得稅以培育REITs投資群體。

3.完善登記制度

REITs以收購成熟物業(yè)為主要運營方式，物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是REITs運作的核心環(huán)節(jié)。建議建設(shè)部對REITs中不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記制定專門辦法，明確房地產(chǎn)投資信托在產(chǎn)權(quán)登記上的合法地位，簡化當(dāng)前的所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，制定具體的操作程序，為提高REITs的運行效率提供一個良好的環(huán)境。

（二）規(guī)范市場環(huán)境

REITs的投資被嚴(yán)格限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，該領(lǐng)域的透明度遠低于證券市場，其價值確定和財務(wù)狀況很難被真正了解；同時REITs運營的雙重關(guān)系有可能加大信息的不對稱。因此，規(guī)范REITs的市場環(huán)境，包括REITs的治理機制、監(jiān)督管理、建立發(fā)達的REITs二級市場是保證REITs持續(xù)健康發(fā)展的重要基石。

治理機制：第一要完善和規(guī)范房地產(chǎn)投資和開發(fā)市場的運作，以便為REITs的運行提供良好的運行環(huán)境；第二要在REITs內(nèi)部建立全面的風(fēng)險管理流程和內(nèi)部控制制度、嚴(yán)格的信息披露制度，為REITs提供良好的內(nèi)部環(huán)境；第三要建立一系列完整的經(jīng)理人聲譽評價、REITs治理機制評價方法，激勵和約束管理者的行為，為REITs提供良好的配套體系。

嚴(yán)格監(jiān)管：嚴(yán)格按照法律規(guī)定約束受托機構(gòu)、管理機構(gòu)、房地產(chǎn)商的行為；執(zhí)行信息披露制度，嚴(yán)格按照要求披露季度、年度財務(wù)報告。

建立發(fā)達的二級市場：由于REITs具有長期性，除了個別機構(gòu)投資者，真正能將REITs產(chǎn)品持有至到期的投資者較少。因此建立發(fā)達的交易平臺，提高REITs的流動性、降低交易成本是REITs生存與發(fā)展的重要保證。

（三）培育合格的機構(gòu)投資者隊伍

目前，我國保險公司、社?；?、企業(yè)年金基金、投資基金、銀行理財產(chǎn)品已經(jīng)具有一定規(guī)模并表現(xiàn)出了強大生命力。REITs風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定的特點能夠滿足此類機構(gòu)投資者的要求。同時實證分析表明，在投資組合中加入REITs能夠降低投資風(fēng)險、提高收益率。因此政府相關(guān)部門應(yīng)鼓勵企業(yè)年金基金、投資基金、銀行理財產(chǎn)品積極配置REITs產(chǎn)品。

（四）培養(yǎng)REITs專業(yè)化機構(gòu)和專業(yè)人才

培養(yǎng)專業(yè)的受托機構(gòu)：受托人在REITs 結(jié)構(gòu)中起著核心作用。培養(yǎng)由經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專家組成，能夠識別成熟的房地產(chǎn)物業(yè)，挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)，熟悉項目的開發(fā)以及后續(xù)的經(jīng)營管理的房地產(chǎn)信托機構(gòu)是REITs健康發(fā)展的重要因素。

加快專業(yè)人才的培育：REITs作為一個專業(yè)化極強的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，需要一批精通金融、稅務(wù)、管理和房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識并擁有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人才。因此，通過國際業(yè)務(wù)協(xié)作交流培養(yǎng)REITs專業(yè)團隊，積極引進國際先進的REITs管理經(jīng)驗和優(yōu)秀的管理人才能夠為REITs的發(fā)展不斷注入活力。

參考文獻：

[1]Alvaro Rodrigo Lopez Astaburuaga, 2006. REITs,A Replicable Model for Chile.

[2]Brent Ambrose，Peter Linneman.REIT Organizational Structure and Operating Characteristics.