投資性房地產(chǎn)核算方法精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

關(guān)鍵詞　分析；總結(jié)；預(yù)測(cè)

一、2008年《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》考試總體情況分析

(一)中級(jí)職稱(chēng)考試命題規(guī)律總結(jié)

國(guó)家組織的中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試，從多年的走勢(shì)和命題規(guī)律看。具有以下主要特點(diǎn)：

1.充分體現(xiàn)出知識(shí)更新的要求，“新內(nèi)容”是絕對(duì)的重點(diǎn)。國(guó)家的新制度、新準(zhǔn)則，其內(nèi)容得以快速貫徹最有效的方式就是考試。筆者在以前的輔導(dǎo)體會(huì)中，多次提到過(guò)“新”就是“重中之重”的觀點(diǎn)，這是復(fù)習(xí)考試過(guò)程中必須牢記的。比如，在2007年職稱(chēng)考試指定的教材中，新增加的內(nèi)容主要集中在投資性房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、所得稅、長(zhǎng)期股權(quán)投資等章節(jié)當(dāng)中，這幾章分值高達(dá)45分；而分散在其他章節(jié)體現(xiàn)出新內(nèi)容考核的比如棄置費(fèi)用、職工薪酬、商業(yè)實(shí)質(zhì)判斷、每股收益、虧損合同等占13分。兩項(xiàng)合計(jì)大約為58分。

2.傳統(tǒng)的重點(diǎn)章節(jié)，不論內(nèi)容如何變化，始終都是重點(diǎn)。比如，長(zhǎng)期投資、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)、會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和前期差錯(cuò)、合并會(huì)計(jì)報(bào)表等章節(jié)就是如此。2007年綜合題的第2題(18分)就出在此處。在復(fù)習(xí)考試中，全面、系統(tǒng)是必要的，但是，如果抓不住重點(diǎn)，“地毯式”推進(jìn)，是不會(huì)取得好成績(jī)的。

3.各章命題分值具有“輪回性”特征。也就是說(shuō)，各章分值在多年內(nèi)具有類(lèi)似拋物線式的變化規(guī)律。

(二)2008年中級(jí)職稱(chēng)考試教材內(nèi)容構(gòu)成及命題走勢(shì)分析

2008年是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第二年。由于2007年考試指定的教材已經(jīng)是按最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制的，所以，2008年的教材內(nèi)容基本保持不變，只是對(duì)書(shū)中與新的法律、法規(guī)、制度不一致的地方進(jìn)行了調(diào)整。這樣，考生可以對(duì)教材內(nèi)容進(jìn)行總體把握和分析。較為科學(xué)地預(yù)測(cè)出2008年的命題走勢(shì)。筆者強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)內(nèi)容總體未變。在這些重點(diǎn)內(nèi)容中，2007年已經(jīng)考過(guò)的內(nèi)容，在2008年整體出現(xiàn)的概率不大，有的知識(shí)點(diǎn)可能還會(huì)零星出現(xiàn)。但是，已經(jīng)構(gòu)成重點(diǎn)內(nèi)容而在2007年還沒(méi)有來(lái)得及考核或考核不充分的內(nèi)容，則一定是2008年考核的重點(diǎn)。

二、2008年《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》考試應(yīng)重點(diǎn)掌握的內(nèi)容

筆者認(rèn)為，以下內(nèi)容值得關(guān)注(內(nèi)容重要程度與排序先后無(wú)關(guān))。

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量

1.要明確投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵，自用的以及作為存貨的房地產(chǎn)不屬于概念規(guī)范的內(nèi)容。2.投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計(jì)量，主要把握對(duì)于符合定義的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用成本進(jìn)行初始計(jì)量這一知識(shí)點(diǎn)就可以了。3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，要明確可以采用成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量方法。采用成本模式要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，并且要計(jì)提減值準(zhǔn)備；采用公允價(jià)值模式不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備，而是根據(jù)公允價(jià)值的變動(dòng)情況，適時(shí)調(diào)整賬面價(jià)值，并將其差額計(jì)入當(dāng)期損益，這也是兩種模式的主要區(qū)別。新準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值模式。通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式”。筆者對(duì)這一規(guī)定表示疑義：當(dāng)投資性房地產(chǎn)已經(jīng)滿足特定條件并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行了計(jì)量，而以后又增加的新的投資性房地產(chǎn)，又不具備特定條件時(shí)將如何計(jì)量?這種情況只能采用成本模式計(jì)量。而準(zhǔn)則又不允許兩種模式同時(shí)存在。不知道此問(wèn)題如何解決?4.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置。轉(zhuǎn)換時(shí)一定要分清是哪種核算模式下的轉(zhuǎn)換。處置核算最重要的一點(diǎn)是其應(yīng)用的科目：“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”，而不是人們習(xí)慣使用的科目即營(yíng)業(yè)外收支。

(二)金融資產(chǎn)

本項(xiàng)內(nèi)容從本質(zhì)上說(shuō)是舊內(nèi)容，但是。新準(zhǔn)則卻賦予其新的分類(lèi)方式和核算形式，提出了新的核算要求，這是本項(xiàng)內(nèi)容的總體特征。1.要明確四類(lèi)金融資產(chǎn)的分類(lèi)。這種分類(lèi)既具有客觀性，更帶有主觀色彩。因此，這種分類(lèi)沒(méi)有定律，考試中要特別注意題中的條件說(shuō)明，看清楚題中涉及的金融資產(chǎn)劃分為哪一類(lèi)。2.要明確各類(lèi)金融資產(chǎn)的核算方法。各類(lèi)資產(chǎn)核算方法的差別很大，一定不能混淆。3.取得金融資產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的交易費(fèi)用，有的計(jì)入當(dāng)期損益，有的計(jì)入成本。4.在這四類(lèi)金融資產(chǎn)中，要重點(diǎn)掌握第一類(lèi)和第四類(lèi)。5.金融資產(chǎn)減值。明確哪類(lèi)金融資產(chǎn)不計(jì)提減值準(zhǔn)備，哪些計(jì)提減值準(zhǔn)備；計(jì)提減值準(zhǔn)備的金融資產(chǎn)。哪些可以轉(zhuǎn)回，哪些不得通過(guò)損益轉(zhuǎn)回，哪些干脆不能轉(zhuǎn)回。

(三)長(zhǎng)期股權(quán)投資

這部分內(nèi)容是永恒的重點(diǎn)，只要是會(huì)計(jì)考試，該內(nèi)容就一定是主角。盡管2007年已經(jīng)考了很多相關(guān)內(nèi)容，但是，仍有出題的可能，不能掉以輕心。長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算，1.可以分成四塊：(1)對(duì)子公司的投資，采用成本法核算；(2)對(duì)合營(yíng)單位的投資，采用權(quán)益法核算；(3)對(duì)聯(lián)營(yíng)單位的投資，采用權(quán)益法核算；(4)其他投資，根據(jù)金融資產(chǎn)準(zhǔn)則核算。2.分別掌握同一控制下的企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資和非同一控制下的企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，熟悉各自的核算方法和程序。3.要把長(zhǎng)期股權(quán)投資與企業(yè)合并及合并會(huì)計(jì)報(bào)表結(jié)合起來(lái)一同學(xué)習(xí)。

(四)職工薪酬的計(jì)算

新準(zhǔn)則對(duì)職工薪酬賦予了很多新內(nèi)容，其中，非貨幣性職工薪酬、辭退福利、以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付等內(nèi)容很重要，并且，也有一定難度，很容易出錯(cuò)。

(五)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

新準(zhǔn)則規(guī)定，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券時(shí)。要對(duì)其包含的負(fù)債成份和權(quán)益成份進(jìn)行分拆，將負(fù)債成份確認(rèn)為應(yīng)付債券，將權(quán)益成份確認(rèn)為資本公積。另外，還涉及到轉(zhuǎn)換時(shí)的處理。本知識(shí)點(diǎn)由于難度大、所涉及的金額位數(shù)多、數(shù)字計(jì)算不能取整等因素的存在。十分容易丟分。

(六)購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等延期付款而采用現(xiàn)值入賬

本知識(shí)點(diǎn)盡管不是很難，但是，計(jì)算比較繁瑣，尤其是未確認(rèn)融資費(fèi)用分?jǐn)偤苋菀壮鲥e(cuò)，仍然需要十分謹(jǐn)慎。

(七)固定資產(chǎn)棄置費(fèi)用

雖然這部分內(nèi)容2007年已經(jīng)考過(guò)，但只是一個(gè)判斷題。因此，仍然有進(jìn)一步考核的空間和可能。棄置費(fèi)用實(shí)際上分解為兩部分：一部分以現(xiàn)值的形式及如固定資產(chǎn)成本以計(jì)提折舊的方式實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償：另一部分是以計(jì)人固定資產(chǎn)成本的棄置費(fèi)用的現(xiàn)值部分為基數(shù)，按照相應(yīng)的利率，采用分期計(jì)提利息的方式實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償。

(八)無(wú)形資產(chǎn)研究階段與開(kāi)發(fā)階段的劃分以及費(fèi)用的不同處理方法

第2篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

房地產(chǎn)成本核算新模式涉及到當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的支出和費(fèi)用的成本核算及成本核算的控制。成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)具有舉足輕重的作用,它不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效節(jié)約資金,提高利用率,而且通過(guò)成本核算反映出來(lái)的信息能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層做出科學(xué)的決策,是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要力量。尤其是在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,使得房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高對(duì)成本核算的關(guān)注,逐漸提高了對(duì)成本核算的重視。由此可見(jiàn),成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性。以下對(duì)其重要性進(jìn)行具體分析:首先,房地產(chǎn)企業(yè)與其它類(lèi)型企業(yè)有著明顯的區(qū)別,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了狂熱到低迷的巨大變化,并且并不同于生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務(wù)為主的大部分企業(yè)。因此,成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中有著十分重要的作用。其次,隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化,房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著不斷改革,規(guī)模越來(lái)越大,項(xiàng)目種類(lèi)越來(lái)越多,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著改革的過(guò)程中的諸多問(wèn)題。無(wú)論是規(guī)模的擴(kuò)大,還是項(xiàng)目種類(lèi)的增加,都不開(kāi)有效的成本核算體系予以支持。除此之外,有效的成本核算有助于企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力,使社會(huì)資源實(shí)現(xiàn)合理配置。從人力資源的角度來(lái)看,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際人力資源情況,制定以此配套的成本核算制度,對(duì)工作人員隊(duì)伍進(jìn)行精簡(jiǎn),為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省了人力方面的投入資金,而且通過(guò)成本核算,能夠減輕工作人員的工作壓力,使各項(xiàng)工作更加科學(xué),合理化,工作效率也得到大幅提高。從社會(huì)資源的角度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)信息資源存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng),經(jīng)常發(fā)生資源配置不合理的問(wèn)題,導(dǎo)致一些寶貴的社會(huì)資源被浪費(fèi),造成了社會(huì)資源不足。第三,房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)并非全部都是以營(yíng)利為目的,其中,有些業(yè)務(wù)是不以營(yíng)利為目的的,但是不盈利并不代表著無(wú)償服務(wù),而屬于有償服務(wù),有償服務(wù)說(shuō)明在服務(wù)過(guò)程中資金產(chǎn)生流動(dòng),主要體現(xiàn)在支出及收入兩個(gè)方面。因此,為了避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)增加負(fù)擔(dān),需采取成本核算。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特點(diǎn)

近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革取得了諸多成就,國(guó)家出臺(tái)了一系列措施和規(guī)定予以扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此,房地產(chǎn)企業(yè)作為與人民生活關(guān)系緊密的行業(yè),更需要進(jìn)行改革。就目前來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)受到會(huì)計(jì)體制的影響,加之成本本身存在著非透明及非精確性等特點(diǎn),因此,到目前為止,還沒(méi)有一套行之有效的機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行核算。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算機(jī)制進(jìn)行研究,已是迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算包括在生產(chǎn)以及提供服務(wù)等環(huán)節(jié)中,所產(chǎn)生的有形和無(wú)形的勞動(dòng)價(jià)值的總和核算。主要有以下幾方面特點(diǎn):首先,不完全性。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí),有些項(xiàng)目即使有費(fèi)用產(chǎn)生,但是并沒(méi)有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分,除此之外,并不是所有項(xiàng)目都有費(fèi)用產(chǎn)生,因此,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具有不完全性。其次,成本核算方法不夠嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)有條件進(jìn)行成本核算,但是由于各種成本費(fèi)用之間并沒(méi)有明確的規(guī)定,因此,在成本核算方法上不夠嚴(yán)格。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的創(chuàng)新對(duì)策

成本核算是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要手段,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立正確的成本核算觀念,將成本核算與實(shí)際相結(jié)合,在不斷摸索的過(guò)程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn),最終形成適合本房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法。

(一)建立健全成本核算機(jī)制

任何企業(yè)都離不開(kāi)制度的支撐,任何活動(dòng)都是在制度上建立起來(lái)的,尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),制度的建立要更加嚴(yán)格和規(guī)范,對(duì)制度的制定,要理論聯(lián)系實(shí)際,保證成本核算機(jī)制的科學(xué)性和合理性,并采取一系列的有效措施,保證成本核算機(jī)制得以真正落實(shí),在今后的實(shí)際工作中,不斷總結(jié),逐漸完善成本核算機(jī)制。健全的成本核算機(jī)制,能夠最大程度避免由特權(quán)等因素給成本核算帶來(lái)的影響,保證了成本核算結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)首先需要建立起完善的定額管理制度,對(duì)引起超額的因素進(jìn)行全面分析,在此基礎(chǔ)上,逐漸將此制度加以完善。其次,建立完善的財(cái)產(chǎn)物質(zhì)登記盤(pán)存制度,無(wú)論是在前期記錄還是在后期處理上,都要保證其真實(shí)性。第三,建立完善的計(jì)劃價(jià)格制度,定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)分?jǐn)偝杀静铑~。此外,房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)投入與質(zhì)量之間的關(guān)系進(jìn)行正確處理,即使成本降低,但服務(wù)質(zhì)量絕對(duì)不能低,這種處理方式在短時(shí)間內(nèi)看似對(duì)企業(yè)有利,但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講,存在著諸多阻礙因素,因此,在進(jìn)行成本核算時(shí),需要對(duì)其進(jìn)行足夠的論證,全方位分析,找出兩種之間的最佳契合點(diǎn),真正實(shí)現(xiàn)既降低成本,又保證質(zhì)量。同時(shí),將計(jì)算機(jī)引用到成本核算工作中,不僅能夠減輕人工核算的壓力,大大提高工作效率,而且核算的結(jié)果更加準(zhǔn)確。

(二)規(guī)范成本核算方法

首先,認(rèn)真審核每一筆成本費(fèi)用,對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用的必要性進(jìn)行劃分。如果此項(xiàng)費(fèi)用為必要開(kāi)支,那么就要明確該成本的項(xiàng)目;其次,在進(jìn)行成本核算時(shí),要嚴(yán)格按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則進(jìn)行,同時(shí)對(duì)對(duì)預(yù)提和分?jǐn)偛僮靼凑障嚓P(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分;第三,將成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配,將提供的服務(wù)和生產(chǎn)成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。此外,在收入符合國(guó)家規(guī)定的前提下,房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用開(kāi)支要依據(jù)預(yù)算對(duì)其進(jìn)行確定。并且對(duì)收入項(xiàng)目的屬性進(jìn)行確定,即間接和直接成本,如果是直接成本,需要將其直接納入到成本中,如果是間接成本,需要對(duì)其進(jìn)行分配,如果出現(xiàn)了支出大于規(guī)定金額的情況,那么需要房地產(chǎn)企業(yè)有效的方法將其解決。

(三)加強(qiáng)成本核算管理

第3篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

【關(guān)鍵詞】 所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;房地產(chǎn)上市公司;盈利水平;實(shí)證檢驗(yàn)

從2007年1月1日起新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在上市公司中執(zhí)行,其中所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施是我國(guó)所得稅會(huì)計(jì)的一次重大變革。目前,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,交易日趨活躍,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用日趨凸顯,已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一,而所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將不可避免地給房地產(chǎn)上市公司的盈利水平等方面帶來(lái)影響,因此對(duì)該影響的研究顯得十分必要。

一、所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的主要變化

與舊會(huì)計(jì)制度相比,所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化主要體現(xiàn)在規(guī)定采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅,并提出了暫時(shí)性差異與遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債的新概念。

暫時(shí)性差異是指隨時(shí)間推移可逐漸轉(zhuǎn)回的資產(chǎn)或負(fù)債賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異,該差異在未來(lái)資產(chǎn)收回或負(fù)債償還時(shí),會(huì)產(chǎn)生應(yīng)納稅或可抵扣金額。按照對(duì)未來(lái)期間應(yīng)稅金額的影響,暫時(shí)性差異可分為應(yīng)納稅暫時(shí)性差異和可抵扣暫時(shí)性差異。

遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債是所得稅準(zhǔn)則的核心,也是貫徹資產(chǎn)負(fù)債觀的具體體現(xiàn)。企業(yè)一方面應(yīng)將由于可抵扣暫時(shí)性差異導(dǎo)致的可抵扣未來(lái)期間所得稅的金額確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn);另一方面應(yīng)根據(jù)應(yīng)納稅暫時(shí)性差異導(dǎo)致的未來(lái)期間應(yīng)交所得稅的金額確認(rèn)為遞延所得稅負(fù)債。

二、所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)上市公司盈利水平的影響分析

所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅,確認(rèn)的所得稅費(fèi)用包括當(dāng)期所得稅費(fèi)用和遞延所得稅費(fèi)用,與采用應(yīng)付稅款法時(shí)所得稅費(fèi)用即為當(dāng)期所得稅不同。少數(shù)房地產(chǎn)上市公司原采用納稅影響會(huì)計(jì)法,在準(zhǔn)則實(shí)施后可平穩(wěn)過(guò)渡,影響較小;而絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司原采用應(yīng)付稅款法,所得稅核算方法的變更必定會(huì)造成所得稅費(fèi)用的重大調(diào)整,對(duì)凈利潤(rùn)、每股盈余等盈利指標(biāo)影響較大。具體來(lái)說(shuō),所得稅核算方法變更后需要將暫時(shí)性差異對(duì)所得稅的影響金額遞延和分配到以后各期,并將在以后期間內(nèi)轉(zhuǎn)回。在轉(zhuǎn)回前,對(duì)于可抵扣暫時(shí)性差異大于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異的公司,當(dāng)期所得稅費(fèi)用更少,凈利潤(rùn)更多,盈利水平上升;對(duì)于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異大于可抵扣暫時(shí)性差異的公司,當(dāng)期所得稅費(fèi)用更多,凈利潤(rùn)更少,盈利水平下降。

筆者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全部78家上市公司的變更情況進(jìn)行了查詢,發(fā)現(xiàn)原采用納稅影響會(huì)計(jì)法的僅有6家,原采用應(yīng)付稅款法的有72家,變更比例高達(dá)92.31%。由于2007年是所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年,該影響體現(xiàn)得較為明顯,因此表1從上述72家公司中隨機(jī)選取了15家,對(duì)其2007年確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債占全部遞延稅項(xiàng)的比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì),結(jié)果如圖1所示。

從圖1中可以清晰地看到,在所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后的第一年,15家房地產(chǎn)上市公司確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)比例最高達(dá)到12.83%,而遞延所得稅負(fù)債比例最高僅有3.67%,且從整個(gè)分布趨勢(shì)來(lái)看,遞延所得稅資產(chǎn)也明顯大于遞延所得稅負(fù)債。因此可以得出一個(gè)大致的結(jié)論:所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后,大部分房地產(chǎn)上市公司需要變更所得稅核算方法,而且在變更后,確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)較多,確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債較少,這將導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司盈利水平的上升。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

(一)提出假設(shè)

由于近年來(lái)土地價(jià)格和其他成本的增加,房地產(chǎn)上市公司紛紛計(jì)提減值損失,加上未決訴訟、質(zhì)量保證、收取預(yù)收款等原因,會(huì)形成較大數(shù)量的遞延所得稅資產(chǎn)。采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)由于公允價(jià)值增加等原因,會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債。但對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)普通居民住宅的房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō),作為存貨的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資性房地產(chǎn),因此確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債不多。通過(guò)上述分析可知,房地產(chǎn)上市公司確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)較多,確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債較少,在所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后,凈利潤(rùn)、每股收益等盈利指標(biāo)會(huì)受到有利影響。因此,提出以下假設(shè)。

假設(shè)一:房地產(chǎn)上市公司確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)普遍大于遞延所得稅負(fù)債。

假設(shè)二:所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)上市公司的盈利指標(biāo)產(chǎn)生有利影響。

(二)變量設(shè)計(jì)與數(shù)據(jù)收集

深市與滬市共有78家房地產(chǎn)上市公司,剔除被ST的5家后,本文在其中隨機(jī)選取40個(gè)樣本,并以其2007年中報(bào)、2007年年報(bào)、2008年中報(bào)、2008年年報(bào)、2009年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)為分析對(duì)象,利用Spss17.0統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)該數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,數(shù)據(jù)來(lái)源于CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)及巨潮資訊網(wǎng)。

(三)檢驗(yàn)與分析

1.檢驗(yàn)假設(shè)一:房地產(chǎn)上市公司確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)普遍大于遞延所得稅負(fù)債。

H0∶μ1=μ2;H1∶μ1>μ2

分別在每個(gè)會(huì)計(jì)期間下都進(jìn)行一次配對(duì)樣本t檢驗(yàn),顯著性水平α=5%,結(jié)果如表2所示。

四、結(jié)論與建議

由上述分析可以得知,房地產(chǎn)上市公司確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)普遍大于遞延所得稅負(fù)債,所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后盈利水平上升。相對(duì)于原采用的應(yīng)付稅款法來(lái)說(shuō),現(xiàn)采用的資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法體現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債觀,實(shí)現(xiàn)了所得稅費(fèi)用與當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)的配比,減少了會(huì)計(jì)和稅法二者口徑不一致引起的稅后利潤(rùn)的波動(dòng),更加公允地反映了房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況――資產(chǎn)和負(fù)債未來(lái)將會(huì)產(chǎn)生更多實(shí)際現(xiàn)金流量,提供了更多決策有用的信息?；诖?提出以下建議。

首先,企業(yè)的利益相關(guān)者及監(jiān)管部門(mén)應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)收入費(fèi)用觀向資產(chǎn)負(fù)債觀的轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái),收入費(fèi)用觀已經(jīng)深入人心,而所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則貫徹的是資產(chǎn)負(fù)債觀,強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)財(cái)務(wù)狀況真實(shí)公允的反映,在該準(zhǔn)則下提供的信息更能滿足決策者的需要。因此,應(yīng)當(dāng)逐步改變以往過(guò)度依靠收益指標(biāo)的做法,為會(huì)計(jì)報(bào)表概念基礎(chǔ)從收入費(fèi)用觀轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)負(fù)債觀創(chuàng)造條件。

其次,相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程的監(jiān)管。由于準(zhǔn)則實(shí)施后有可能增加企業(yè)的盈余管理空間,相關(guān)部門(mén)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)上市公司在確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)時(shí),是否嚴(yán)格遵循準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件,并督促其在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核。

最后,在所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施過(guò)程中,相關(guān)部門(mén)有必要進(jìn)一步研究制訂相關(guān)細(xì)則和補(bǔ)充規(guī)定,規(guī)范上市公司遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債的確認(rèn)、計(jì)量及相關(guān)信息披露。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 林連清.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析[J].會(huì)計(jì)之友,2006(12):75-76.

[2] 曾文蘭.淺析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響與對(duì)策[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007(1):354-355.

[3] 鄒文利.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].發(fā)展研究,2007(9):84-86.

第4篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

以上科目新準(zhǔn)則均有設(shè)置，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容基本相同。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將以上科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

（二）“短期投資”和“短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“短期投資”和“短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，而設(shè)置了“交易性金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目，并要求分別“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。調(diào)賬時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)新準(zhǔn)則的劃分標(biāo)準(zhǔn)將原制度中的短期投資重新劃分為交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值自“短期投資”和“短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“交易性金融資產(chǎn)（或可供出售金融資產(chǎn)）——成本”科目；原賬面價(jià)值與首次執(zhí)行日公允價(jià)值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目金額。

（三）“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目。調(diào)賬時(shí)，企業(yè)應(yīng)“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目的余額轉(zhuǎn)至“其他應(yīng)收款”科目。

（四）“物資采購(gòu)”、“在途物資”、“原材料”、“包裝物”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“庫(kù)存商品”、“商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)”、“委托加工物資”、“受托代銷(xiāo)商品”、“待攤費(fèi)用”和“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“材料采購(gòu)”、“在途物資”、“原材料”、“包裝物及低值易耗品”、“材料成本差異”、“庫(kù)存商品”、“商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)”、“委托加工物資”、“受托代銷(xiāo)商品”、“待攤費(fèi)用”和“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，核算內(nèi)容與原制度相同。

調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“物資采購(gòu)”科目的余額轉(zhuǎn)入“材料采購(gòu)”科目；將“包裝物”科目和“低值易耗品”科目的余額一并轉(zhuǎn)入“包裝物及低值易耗品”科目；將“庫(kù)存商品”科目的余額轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”科目，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也可以將其金額轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)于農(nóng)業(yè)企業(yè)收獲的農(nóng)產(chǎn)品也可以將其金額轉(zhuǎn)入“農(nóng)產(chǎn)品”科目；其他科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

另外，新準(zhǔn)則還增設(shè)了“投資性房地產(chǎn)”科目，對(duì)農(nóng)業(yè)企業(yè)專(zhuān)設(shè)了“消耗性生物資產(chǎn)”科目，對(duì)建造承包商專(zhuān)設(shè)了“周轉(zhuǎn)材料”科目。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將原存貨項(xiàng)目中屬于投資性房地產(chǎn)、消耗性生物資產(chǎn)或周轉(zhuǎn)材料的金額自有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“消耗性生物資產(chǎn)”或“周轉(zhuǎn)材料”科目。

（五）“自制半成品”、“委托代銷(xiāo)商品”和“分期收款發(fā)出商品”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“自制半成品”、“委托代銷(xiāo)商品”和“分期收款發(fā)出商品”科目，而設(shè)置了“發(fā)出商品”科目。

調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“自制半成品”科目的余額轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本”科目；將“委托代銷(xiāo)商品”科目的余額轉(zhuǎn)入“發(fā)出商品”科目；對(duì)“分期收款發(fā)出商品”科目的余額進(jìn)行分析，其中尚未滿足收入確認(rèn)條件的發(fā)出商品部分轉(zhuǎn)入“發(fā)出商品”科目，已經(jīng)滿足收入確認(rèn)條件的發(fā)出商品部分轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。企業(yè)也可沿用“委托代銷(xiāo)商品”科目核算委托其他單位代銷(xiāo)的商品。

（六）“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目，但其核算內(nèi)容和核算方法與原制度相比有所變化，另外新準(zhǔn)則還設(shè)置了“交易性金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目。調(diào)賬時(shí)，企業(yè)應(yīng)對(duì)“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目的余額進(jìn)行分析。

1.對(duì)于同一控制下企業(yè)合并產(chǎn)生的長(zhǎng)期股權(quán)投資，“長(zhǎng)期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目余額全額沖銷(xiāo)，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目；“長(zhǎng)期股權(quán)投資——投資成本、損益調(diào)整、股權(quán)投資準(zhǔn)備”科目余額一并轉(zhuǎn)入“長(zhǎng)期股權(quán)投資——投資成本”科目。

2.對(duì)于非同一控制下企業(yè)合并產(chǎn)生的長(zhǎng)期股權(quán)投資，“長(zhǎng)期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的貸方余額全額沖銷(xiāo)，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目；“長(zhǎng)期股權(quán)投資——投資成本、損益調(diào)整、股權(quán)投資準(zhǔn)備”科目余額以及“長(zhǎng)期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的借方余額一并轉(zhuǎn)入“長(zhǎng)期股權(quán)投資——投資成本”科目。

3.對(duì)合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，“長(zhǎng)期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的貸方余額全額沖銷(xiāo)，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目；“長(zhǎng)期股權(quán)投資——投資成本”科目余額以及“長(zhǎng)期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的借方余額一并轉(zhuǎn)入“長(zhǎng)期股權(quán)投資——投資成本”科目、“長(zhǎng)期股權(quán)投資——損益調(diào)整、股權(quán)投資準(zhǔn)備”科目余額。

投資企業(yè)對(duì)被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)將“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述三類(lèi)投資相對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備金額自“長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”科目。

投資企業(yè)對(duì)被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且能夠可靠計(jì)量其公允價(jià)值的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)根據(jù)新準(zhǔn)則的劃分標(biāo)準(zhǔn)重新劃分為交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)。按照其首次執(zhí)行日公允價(jià)值自“長(zhǎng)期股權(quán)投資”和“長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“交易性金融資產(chǎn)（或可供出售金融資產(chǎn)）——成本”科目；原賬面價(jià)值與首次執(zhí)行日公允價(jià)值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目金額。

（七）“長(zhǎng)期債權(quán)投資”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“長(zhǎng)期債權(quán)投資”科目，而設(shè)置了“交易性金融資產(chǎn)”、“持有至到期投資”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目。調(diào)賬時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照新準(zhǔn)則的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將原制度中的長(zhǎng)期債權(quán)投資重新劃分為交易性金融資產(chǎn)、持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)。

1.屬于交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)的部分，按照其首次執(zhí)行日的公允價(jià)值自“長(zhǎng)期債權(quán)投資”和“長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“交易性金融資產(chǎn)（或可供出售金融資產(chǎn)）——成本”科目；原賬面價(jià)值與首次執(zhí)行日公允價(jià)值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目金額。

2.屬于持有至到期投資的部分，將“長(zhǎng)期債權(quán)投資——面值（或本金）、溢折價(jià)、應(yīng)計(jì)利息”科目的余額分別轉(zhuǎn)入“持有至到期投資——投資成本、溢折價(jià)、應(yīng)計(jì)利息”科目，自首次執(zhí)行日改按實(shí)際利率法計(jì)算確定利息收入。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，將相應(yīng)減值準(zhǔn)備的金額自“長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“持有至到期投資減值準(zhǔn)備”科目。

（八）“委托貸款”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“委托貸款”科目。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“委托貸款——本金、利息”科目的余額分別轉(zhuǎn)入“持有至到期投資——投資成本、應(yīng)計(jì)利息”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，將相應(yīng)減值準(zhǔn)備的金額自“委托貸款——減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“持有至到期投資減值準(zhǔn)備”科目。

（九）“應(yīng)收融資租賃款”、“融資租賃資產(chǎn)”和“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“應(yīng)收融資租賃款”科目，而設(shè)置了“長(zhǎng)期應(yīng)收款”和“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目，另外對(duì)租賃企業(yè)專(zhuān)設(shè)了“融資租賃資產(chǎn)”科目。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“應(yīng)收融資租賃款”科目的余額轉(zhuǎn)入“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目；一般企業(yè)將“融資租賃資產(chǎn)”科目的余額轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”科目，租賃企業(yè)則將“融資租賃資產(chǎn)”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬；將“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

企業(yè)采用遞延方式分期收款、實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，

調(diào)賬時(shí)已滿足收入確認(rèn)條件的，應(yīng)按應(yīng)收合同或協(xié)議余款借記“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目，按其公允價(jià)值貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目，按差額貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目。

（十）“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“工程物資”、“在建工程”、“在建工程減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)清理”、“無(wú)形資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)清理”、“無(wú)形資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“在建工程減值準(zhǔn)備”科目，而增設(shè)了“投資性房地產(chǎn)”和“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目，對(duì)農(nóng)業(yè)企業(yè)專(zhuān)設(shè)了“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)”、“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)累計(jì)折舊”和“公益性生物資產(chǎn)”科目，對(duì)石油天然氣開(kāi)采企業(yè)專(zhuān)設(shè)了“油氣資產(chǎn)”、“累計(jì)折耗”和“油氣資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“固定資產(chǎn)”（投資性房地產(chǎn)、石油天然氣開(kāi)采企業(yè)的油氣資產(chǎn)除外）、“累計(jì)折舊”（采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、油氣資產(chǎn)已計(jì)提的折舊除外）、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)清理”、“無(wú)形資產(chǎn)”（投資性房地產(chǎn)、商譽(yù)除外）和“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬；將“在建工程減值準(zhǔn)備”科目的余額轉(zhuǎn)入“在建工程”科目貸方。

存在投資性房地產(chǎn)并且按照新準(zhǔn)則采用成本模式計(jì)量的，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面余額自“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目；投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)按照首次執(zhí)行日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值自“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，原賬面價(jià)值與首次執(zhí)行日公允價(jià)值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目金額。

農(nóng)業(yè)企業(yè)應(yīng)將“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)”和“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)累計(jì)折舊”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬；將“公益林”科目的余額轉(zhuǎn)入“公益性生物資產(chǎn)”科目。

石油天然氣開(kāi)采企業(yè)應(yīng)將油氣資產(chǎn)及其累計(jì)折舊金額、減值準(zhǔn)備金額自有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“油氣資產(chǎn)”、“累計(jì)折耗”和“油氣資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。對(duì)于首次執(zhí)行日滿足預(yù)計(jì)負(fù)債確認(rèn)條件且該日之前尚未計(jì)入資產(chǎn)成本的棄置費(fèi)用，應(yīng)增加該項(xiàng)資產(chǎn)成本，并計(jì)入預(yù)計(jì)負(fù)債；同時(shí)，將應(yīng)補(bǔ)提的折舊（折耗）計(jì)入“累計(jì)折耗”科目，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目。

（十一）“商譽(yù)”科目

原制度中商譽(yù)項(xiàng)目在“無(wú)形資產(chǎn)”科目中核算，新準(zhǔn)則增設(shè)了“商譽(yù)”科目，并且核算內(nèi)容和核算方法有所改變。調(diào)賬時(shí)，對(duì)于同一控制下企業(yè)合并，原已確認(rèn)商譽(yù)的攤余價(jià)值應(yīng)全額從“無(wú)形資產(chǎn)”科目中沖銷(xiāo)，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目金額。

對(duì)于非同一控制下企業(yè)合并，原已確認(rèn)商譽(yù)的攤余價(jià)值應(yīng)從“無(wú)形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“商譽(yù)”科目；原合并合同或協(xié)議中約定根據(jù)未來(lái)事項(xiàng)的發(fā)生對(duì)合并成本進(jìn)行調(diào)整的，如果首次執(zhí)行日預(yù)計(jì)未來(lái)事項(xiàng)很可能發(fā)生并對(duì)合并成本的影響金額能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)按照該影響金額調(diào)整已確認(rèn)商譽(yù)的賬面價(jià)值；首次執(zhí)行日，還應(yīng)對(duì)商譽(yù)進(jìn)行減值測(cè)試，發(fā)生減值的，則以計(jì)提減值準(zhǔn)備后的金額確認(rèn)。

（十二）“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”和“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”和“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容基本相同。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將以上科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

（十四）“遞延所得稅資產(chǎn)”和“遞延所得稅負(fù)債”科目

原制度要求采用納稅影響會(huì)計(jì)法進(jìn)行所得稅會(huì)計(jì)處理的企業(yè)設(shè)置“遞延稅款”科目，而新準(zhǔn)則設(shè)置了“遞延所得稅資產(chǎn)”和“遞延所得稅負(fù)債”科目，其核算方法與原制度相比有所變化。

調(diào)賬時(shí)，企業(yè)應(yīng)計(jì)算首次執(zhí)行日資產(chǎn)、負(fù)債的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不同形成的暫時(shí)性差異的所得稅影響，并計(jì)入“遞延所得稅資產(chǎn)”或“遞延所得稅負(fù)債”科目，同時(shí)追溯調(diào)整“年初未分配利潤(rùn)”和“盈余公積”科目金額。

（十五）“短期借款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”、“代銷(xiāo)商品款”、“應(yīng)付股利”、“應(yīng)付利息”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)提費(fèi)用”科目

以上會(huì)計(jì)科目新制度均有設(shè)置，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將上述科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

（十六）“應(yīng)付短期債券”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“應(yīng)付短期債券”科目，而設(shè)置了“交易性金融負(fù)債”科目。調(diào)賬時(shí)，對(duì)于企業(yè)持有的以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債和直接指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債，應(yīng)按其首次執(zhí)行日公允價(jià)值自“應(yīng)付短期債券”等科目轉(zhuǎn)入“交易性金融負(fù)債——成本”科目；原賬面價(jià)值與首次執(zhí)行日公允價(jià)值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目金額。

（十七）“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“應(yīng)交稅金”和“其他應(yīng)交款”

新準(zhǔn)則設(shè)置了“應(yīng)付職工薪酬”和“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“應(yīng)付工資”和“應(yīng)付福利費(fèi)”科目的余額轉(zhuǎn)入“應(yīng)付職工薪酬”科目，將“應(yīng)交稅金”和“其他應(yīng)交款”科目的余額轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。對(duì)于首次執(zhí)行日存在的解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系計(jì)劃，滿足預(yù)計(jì)負(fù)債確認(rèn)條件的，應(yīng)將因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予補(bǔ)償而產(chǎn)生的負(fù)債計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬”科目，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目。

（十八）“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”科目

新準(zhǔn)則沒(méi)有設(shè)置“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”科目。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”科目余額扣除應(yīng)交所得稅后的金額轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目，將應(yīng)交所得稅金額轉(zhuǎn)入“遞延所得稅負(fù)債”科目。

（十九）“預(yù)計(jì)負(fù)債”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“預(yù)計(jì)負(fù)債”科目，但核算方法與原制度相比有所變化。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“預(yù)計(jì)負(fù)債”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。對(duì)于首次執(zhí)行日滿足預(yù)計(jì)負(fù)債確認(rèn)條件的重組義務(wù)，應(yīng)計(jì)入預(yù)計(jì)負(fù)債，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤(rùn)”科目；對(duì)于首次執(zhí)行日滿足預(yù)計(jì)負(fù)債確認(rèn)條件且該日之前尚未計(jì)入資產(chǎn)成本的棄置費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入預(yù)計(jì)負(fù)債，并增加資產(chǎn)成本。

（二十）“長(zhǎng)期借款”、“應(yīng)付債券”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“未確認(rèn)融資費(fèi)用”和“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“長(zhǎng)期借款”、“長(zhǎng)期債券”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“未確認(rèn)融資費(fèi)用”、“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“應(yīng)付債券”科目的余額轉(zhuǎn)入“長(zhǎng)期債券”科目；其他科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

（二十一）“實(shí)收資本”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“實(shí)收資本”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“實(shí)收資本”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

（二十二）“資本公積”科目

新準(zhǔn)則“資本公積”科目的核算內(nèi)容較原制度有所增加。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“資本公積——資本（或股本）溢價(jià)”科目的余額直接轉(zhuǎn)入“資本公積——資本（或股本）溢價(jià)”科目，將“資本公積”科目下其他明細(xì)科目的余額一并轉(zhuǎn)入“資本公積——其他資本公積”科目。

（二十三）“盈余公積”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“盈余公積”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“盈余公積”科目金額經(jīng)有關(guān)調(diào)整后的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。

（二十四）“本年利潤(rùn)”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“本年利潤(rùn)”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。由于“本年利潤(rùn)”科目年末無(wú)余額，不需要進(jìn)行調(diào)賬處理。

（二十五）“利潤(rùn)分配”科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了“利潤(rùn)分配”科目，其核算內(nèi)容較原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容有所增加。調(diào)賬時(shí)，應(yīng)將“利潤(rùn)分配－－未分配利潤(rùn)”科目金額經(jīng)有關(guān)調(diào)整后的余額轉(zhuǎn)入新賬，也可沿用舊賬。

第5篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

關(guān)鍵詞：稅前扣除 優(yōu)惠政策 納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性、多樣性和生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于其他企業(yè)。從我國(guó)當(dāng)前的稅收體制來(lái)看，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多，因此稅負(fù)比較繁重。而在房地產(chǎn)企業(yè)的所有稅種中，企業(yè)所得稅所占比重最大，因此有必要對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行科學(xué)籌劃。企業(yè)所得稅法對(duì)稅前扣除項(xiàng)目和稅收優(yōu)惠的規(guī)定較多，彈性很大，房地產(chǎn)企業(yè)從稅前扣除項(xiàng)目和稅收優(yōu)惠兩方面進(jìn)行考慮，將具有很大的納稅籌劃空間。

一、稅前扣除項(xiàng)目的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額，而應(yīng)納稅所得額的大小取決于收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)因素。因此把握好所得稅的稅前扣除是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃的關(guān)鍵。

（一）會(huì)計(jì)核算方法的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)選擇不同的會(huì)計(jì)核算方法，可以增加成本，達(dá)到減輕稅負(fù)或延緩納稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅前扣除的會(huì)計(jì)核算方法籌劃主要包括以下兩個(gè)方面。

1.存貨計(jì)價(jià)方法的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量較大，且受宏觀調(diào)控的影響價(jià)格波動(dòng)較大，一般通過(guò)影響企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本來(lái)影響企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而影響企業(yè)應(yīng)納稅額的計(jì)算。企業(yè)所得稅法規(guī)定，存貨的計(jì)價(jià)方法有后進(jìn)先出法先進(jìn)先出法加權(quán)平均法移動(dòng)加權(quán)平均法和個(gè)別計(jì)價(jià)法等多種方法可供選擇，這就為發(fā)出存貨的成本扣除提供了籌劃的空間。在通貨膨脹的情況下，采用后進(jìn)先出法企業(yè)耗用原材料的成本較高，有利于減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；反之，在通貨緊縮的情況下，采用先進(jìn)先出法則有利于減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

2.固定資產(chǎn)折舊的籌劃。固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中的比重很大，因此需重點(diǎn)考慮固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃。然而，企業(yè)所得稅法對(duì)折舊方法作了限制性規(guī)定，即固定資產(chǎn)一般按照直線法計(jì)算的折舊準(zhǔn)予扣除，因此對(duì)固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃只能從折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限，可以使后期成本費(fèi)用前移，減輕企業(yè)前期所得稅負(fù)擔(dān)，延遲繳納所得稅，視同于從國(guó)家財(cái)政取得了一筆無(wú)息貸款。二是合理預(yù)計(jì)凈殘值，新的會(huì)計(jì)制度及稅法只要求根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值，但并沒(méi)有做出具體的規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值進(jìn)行合理納稅籌劃。

（二）職工薪酬的籌劃

1.工資、職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)支出的籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的工資、薪金支出，準(zhǔn)予在稅前扣除；職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)支出分別在不超過(guò)工資薪金比例的14%、2%和2.5%的范圍內(nèi)扣除，對(duì)職工教育經(jīng)費(fèi)超出限額部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。因此房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的支出分配方案，將工資、職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)納入企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，充分發(fā)揮其抵稅效應(yīng)。在稅務(wù)籌劃中要注意，工資薪金在結(jié)合同行業(yè)、同地區(qū)水平的同時(shí)，發(fā)放金額在一定時(shí)期要相對(duì)固定，若有調(diào)整也應(yīng)有序進(jìn)行；職工福利費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)，并進(jìn)行準(zhǔn)確核算；撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，必須取得工會(huì)組織開(kāi)具的《工會(huì)經(jīng)費(fèi)收入專(zhuān)用收據(jù)》，否則不得稅前扣除；職工教育經(jīng)費(fèi)支出可以和帶薪休假相結(jié)合，從而給職工創(chuàng)造寬松的休閑學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，不僅為企業(yè)培養(yǎng)了人才，有利于技術(shù)創(chuàng)新，而且提高了職工的工作積極性。

2.五險(xiǎn)一金的籌劃。稅法規(guī)定，企業(yè)依照有關(guān)部門(mén)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)準(zhǔn)予扣除；企業(yè)為投資者或者職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予扣除；企業(yè)為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)允許扣除。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些規(guī)定，足額購(gòu)買(mǎi)，為職工安排好福利方案。這樣不僅增加稅前扣除成本，降低企業(yè)所得稅，又遵守了法律、法規(guī)；而且更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）利息費(fèi)用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，需要籌措大量的資金，其中借款是籌資的重要渠道，由于借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用金額會(huì)很大，因此利息費(fèi)用的籌劃很有必要。

1.借款渠道的籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分不得稅前扣除。因此房地產(chǎn)企業(yè)在籌資時(shí)，應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)借款，或發(fā)行企業(yè)債券，避免高息借款，使得超標(biāo)部分不得稅前扣除。如果資金確實(shí)周轉(zhuǎn)困難，取得高息借款，則應(yīng)盡量將高息分散于費(fèi)用項(xiàng)目，例如管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等，從而擴(kuò)大稅前扣除的范圍。

2.利息支出處理方式的籌劃。稅法上對(duì)性質(zhì)不同利息支出有不同的處理方式，費(fèi)用化的利息可以在當(dāng)期計(jì)稅時(shí)扣除，而資本化的利息一般分期扣除，顯然對(duì)利息支出的不同處理會(huì)產(chǎn)生不同的計(jì)稅影響。納稅籌劃途徑可以考慮以下方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)辦初期往往處于虧損狀態(tài)，利息支出應(yīng)盡量予以資本化，而以后年度計(jì)稅時(shí)作為費(fèi)用扣除；二是當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時(shí)，利息支出應(yīng)予以費(fèi)用化，盡早實(shí)現(xiàn)計(jì)稅扣除。

（四）虧損的籌劃

1.虧損額的籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過(guò)五年。因此合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的虧損額，最大限度地進(jìn)行彌補(bǔ)，顯然可以獲得一定的稅收收益。房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠預(yù)測(cè)虧損當(dāng)年后五年內(nèi)的盈利額可以彌補(bǔ)當(dāng)年的虧損，那么擴(kuò)大當(dāng)年的虧損顯然是有利的，這就要求企業(yè)進(jìn)行有效的稅收籌劃。首先，要通過(guò)銷(xiāo)售方式等推遲收入的確認(rèn)；其次要正確核算和增加不征稅收入和免稅收入額，例如國(guó)債利息收入、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益等免稅收入；最后，要盡量增加當(dāng)期扣除。

2.匯總納稅的籌劃。企業(yè)在匯總計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，其境外營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的虧損不得抵減境內(nèi)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利。但是境內(nèi)總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)可盈虧相抵，因此房地產(chǎn)企業(yè)在總機(jī)構(gòu)盈利的情況下，可考慮設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。因?yàn)樵O(shè)立初期的分支機(jī)構(gòu)往往是虧損的，那么總機(jī)構(gòu)匯總繳納時(shí)，就可降低企業(yè)所得稅的稅負(fù)，獲得虧損抵稅的利益。

二、利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃

（一）加計(jì)扣除優(yōu)惠的籌劃

1.企業(yè)研發(fā)費(fèi)用的籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)為開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用，未形成無(wú)形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的，在按照規(guī)定實(shí)行100%扣除的基礎(chǔ)上，再按照研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用的50%加計(jì)扣除；形成無(wú)形資產(chǎn)的，按照無(wú)形資產(chǎn)成本的150%攤銷(xiāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)注意分清研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用的費(fèi)用化和資本化。如果構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)，則不能在當(dāng)期全額扣除，要按照無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)的有關(guān)規(guī)定處理。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立初期企業(yè)經(jīng)常是虧損的，應(yīng)盡量使開(kāi)發(fā)費(fèi)用資本化；而在以后年度盈利期，應(yīng)盡量使開(kāi)發(fā)費(fèi)用費(fèi)用化，增加稅前扣除金額，從而發(fā)揮研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除的抵稅效應(yīng)。

2.安置特殊就業(yè)人員的稅收籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計(jì)扣除，安置殘疾人員要按照《中華人民共和國(guó)殘疾人保障法》的規(guī)定處理有關(guān)事務(wù)，否則不能享受加計(jì)扣除。因此房地產(chǎn)企業(yè)在一定的合適的崗位可以安排殘疾人員工作，不僅可以多獲得稅前扣除利益，而且為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，更好地保障弱勢(shì)群體的利益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

（二）投資方向的納稅籌劃

對(duì)國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，企業(yè)所得稅法規(guī)定了比較優(yōu)惠的稅收政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得稅收籌劃利益，需考慮到其投資方向。

1.對(duì)三類(lèi)固定資產(chǎn)投資的籌劃。稅法規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專(zhuān)用設(shè)備，該專(zhuān)用設(shè)備投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免；當(dāng)年不足抵免的，可以在以后5個(gè)納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵免。房地產(chǎn)企業(yè)需要注意的是：專(zhuān)用設(shè)備應(yīng)在《環(huán)境保護(hù)專(zhuān)用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專(zhuān)用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》和《安全生產(chǎn)專(zhuān)用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定范圍內(nèi)；享受優(yōu)惠的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)際購(gòu)置并自身實(shí)際投入使用；如果購(gòu)置的專(zhuān)用設(shè)備在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租的，應(yīng)當(dāng)停止享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠，并補(bǔ)繳已經(jīng)抵免的企業(yè)所得稅稅款。目前國(guó)家不斷加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和治理，企業(yè)用于環(huán)境保護(hù)方面的投資也越來(lái)越大，因此，要充分利用該政策進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分考慮這些規(guī)定，在購(gòu)置以上三類(lèi)設(shè)備時(shí)，要充分考慮到必須是企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄中的專(zhuān)用設(shè)備，而且注意年限限制，以使企業(yè)稅負(fù)達(dá)到最低。

2.投資行業(yè)的籌劃。稅法規(guī)定，企業(yè)從事國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)的所得，自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅，即三免三減半；從事包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開(kāi)發(fā)利用、節(jié)能減排技術(shù)改造、海水淡化等符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的所得，三免三減半。享受稅收優(yōu)惠的開(kāi)始時(shí)間為第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，因此要選擇好第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間。因?yàn)橐坏﹥?yōu)惠期限開(kāi)始，那么無(wú)論企業(yè)盈虧，優(yōu)惠固定期限都必須連續(xù)計(jì)算，不得更改。而房地產(chǎn)企業(yè)在投入初期，投入較大，虧損多盈利少，幾乎沒(méi)有應(yīng)稅所得，如果急于享受此優(yōu)惠政策，就會(huì)“白享”優(yōu)惠之名。若投資時(shí)間處于下半年，可盡量延遲到第二年開(kāi)始確認(rèn)收入，這樣第二年才能完全享受稅收優(yōu)惠。X

參考文獻(xiàn)：

第6篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

關(guān)鍵詞：投資性企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；存在問(wèn)題；解決對(duì)策

一、投資性企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的重要意義

在企業(yè)總體的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，需要會(huì)計(jì)里對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)情況進(jìn)行計(jì)算和預(yù)測(cè)，并且根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展新情況，制定出同發(fā)展相適應(yīng)的經(jīng)費(fèi)預(yù)算，是企業(yè)在運(yùn)用資金方面的效率提高，從而使整體經(jīng)濟(jì)收益有所提升。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要有一個(gè)良好的會(huì)計(jì)核算，才能夠使其始終處在盈利的狀態(tài)，有助于其長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展。投資性企業(yè)的發(fā)展有一個(gè)循環(huán)的過(guò)程，首先其目標(biāo)是為了生存，在生存有保障的基礎(chǔ)上達(dá)到盈利，最后在對(duì)企業(yè)不斷改革，達(dá)到另一個(gè)生存目標(biāo)。因此，作為投資性企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，其不僅需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)、核算、統(tǒng)籌，同時(shí)也要對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行合理控制，為企業(yè)的發(fā)展節(jié)約更多成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，為企業(yè)日后的創(chuàng)新提供經(jīng)濟(jì)支持。

在投資性企業(yè)當(dāng)中，會(huì)計(jì)需要在每天的工作中都重視對(duì)來(lái)往賬目的核查、計(jì)算、統(tǒng)籌，要及時(shí)處理日常所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不能夠拖沓，將業(yè)務(wù)往來(lái)的事項(xiàng)、數(shù)據(jù)、時(shí)間都一一記錄下來(lái)，方便日后查找。同時(shí)，會(huì)計(jì)部門(mén)還需要編制一份企業(yè)日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的報(bào)表，并且及時(shí)做好反饋，使得企業(yè)每一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都能夠在上層領(lǐng)導(dǎo)的掌握之中。除此以外，在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，作為一名有素養(yǎng)的會(huì)計(jì)，其需要遵守會(huì)計(jì)的職業(yè)道德，采取正確的計(jì)算方法，加強(qiáng)平時(shí)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)的監(jiān)控、管理，并且將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映，為企業(yè)的發(fā)展提供穩(wěn)定、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，使得投資性企業(yè)能夠長(zhǎng)久處于盈利的狀態(tài)。

二、會(huì)計(jì)核算的具體內(nèi)容

1.資產(chǎn)核算

會(huì)計(jì)核算中包括對(duì)投資性企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行核算。以投資性房地產(chǎn)企業(yè)為例，核算的資產(chǎn)主要包括土地的使用權(quán)，包括已經(jīng)出租的土地、也包括還未出租留作增值轉(zhuǎn)讓的土地、被出租的建筑物；其中這部分土地當(dāng)中不包括企業(yè)自己用作辦公的土地，和存放庫(kù)存的房地產(chǎn)。通常來(lái)說(shuō)，自用的房屋是為了產(chǎn)品的生產(chǎn)、勞務(wù)的提供、企業(yè)的管理而占有的房屋。會(huì)計(jì)部門(mén)的資產(chǎn)核算主要是針對(duì)作為總資產(chǎn)的房地產(chǎn)進(jìn)行核算。包括了該企業(yè)的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等等，在核算的過(guò)程中，根據(jù)每個(gè)資產(chǎn)的性質(zhì)不同，做出相應(yīng)的分類(lèi)。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)的具體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展實(shí)際情況，對(duì)資產(chǎn)做出正確的評(píng)估與預(yù)測(cè)，保障企業(yè)能夠在穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中發(fā)展。

2.日常的計(jì)量工作

日常的計(jì)量工作氛圍兩個(gè)部分，一是初始的計(jì)量，二是后期的計(jì)量。前者主要是針對(duì)該投資性企業(yè)在成立最初時(shí)候的資產(chǎn)總量進(jìn)行的計(jì)量，一般來(lái)說(shuō)包括了房地產(chǎn)的歸屬地和買(mǎi)入的成本；后期的計(jì)量主要是計(jì)算針對(duì)這一房屋進(jìn)行的裝修費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等各方面的開(kāi)銷(xiāo)。會(huì)計(jì)在進(jìn)行日常計(jì)量工作的時(shí)候，要能夠嚴(yán)格遵守計(jì)量法的相關(guān)規(guī)定，保證計(jì)量科學(xué)、合理，計(jì)量的數(shù)據(jù)真實(shí)、可信，為企業(yè)的發(fā)展提供有效的信息。

三、目前會(huì)計(jì)核算過(guò)程中易遇到的問(wèn)題

1.處置問(wèn)題

在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，往往會(huì)遇到一些已經(jīng)被處置的房屋資產(chǎn)核算的問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，若是某一個(gè)投資性的房地產(chǎn)遭到了相關(guān)部門(mén)的處置，該企業(yè)必須要立即終止對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)的確認(rèn)。

2.缺乏分類(lèi)

投資性企業(yè)的類(lèi)別各不相同，不同類(lèi)型需要采用不同的會(huì)計(jì)核算方法。而在我國(guó)的會(huì)計(jì)核算工作中，并沒(méi)有針對(duì)投資性企業(yè)進(jìn)行類(lèi)別的劃分，這就導(dǎo)致了后續(xù)的會(huì)計(jì)核算工作會(huì)遇到一些難題。

3.會(huì)計(jì)核算的滯后性

在我國(guó)投資性企業(yè)的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，對(duì)于企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的清理費(fèi)用并沒(méi)有及時(shí)納入核算的范圍內(nèi)，而是在總資產(chǎn)當(dāng)中進(jìn)行了一些扣除。但是，由于企業(yè)在生產(chǎn)的過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生各種各樣的開(kāi)銷(xiāo)，我國(guó)的會(huì)計(jì)核算仍然不能跟上企業(yè)發(fā)展的步伐，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性，阻礙了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

四、問(wèn)題的解決對(duì)策

1.處置核算問(wèn)題的對(duì)策分析

針對(duì)處置核算問(wèn)題，要求相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格地監(jiān)管整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)當(dāng)中的每個(gè)項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理，一旦發(fā)現(xiàn)了應(yīng)經(jīng)被處置房地產(chǎn)，必須立刻終止確認(rèn)，保護(hù)消費(fèi)者的利益。

2.缺乏分類(lèi)的解決對(duì)策

針對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)核算缺乏必要分類(lèi)這一問(wèn)題，要求會(huì)計(jì)部門(mén)要能夠根據(jù)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的區(qū)別，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸?lèi)，可以分為處置中、轉(zhuǎn)讓、損毀等各個(gè)類(lèi)別。

3.滯后性問(wèn)題的解決對(duì)策

針對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中容易產(chǎn)生各種開(kāi)銷(xiāo)這一問(wèn)題，我們的會(huì)計(jì)部門(mén)必須加強(qiáng)平時(shí)對(duì)清理花費(fèi)的統(tǒng)計(jì)，針對(duì)平時(shí)的清理費(fèi)用，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的賬本進(jìn)行記錄，來(lái)確保統(tǒng)計(jì)的正確性與及時(shí)性。

五、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)的投資性企業(yè)是近幾年逐漸興起的企業(yè)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)取得了一定成效。但是，在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中仍然不可避免地會(huì)存在一些問(wèn)題，影響企業(yè)前進(jìn)的步伐，這就要求企業(yè)的會(huì)計(jì)核算部門(mén)要能夠提高核算的效率，開(kāi)創(chuàng)核算的新方法，為企業(yè)提供更精準(zhǔn)、真實(shí)、可信的信息，為企業(yè)的改革創(chuàng)新提供幫助。

參考文獻(xiàn)：

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[2]呂孝俠.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探討[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2011（02）.

[3]何金鵬.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入的會(huì)計(jì)核算[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2011（02）.

第7篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法核算所存在的差異

（一）會(huì)計(jì)與相應(yīng)稅目間存在的差異

1.會(huì)計(jì)核算與營(yíng)業(yè)稅間的差異。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營(yíng)業(yè)稅。但是，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營(yíng)業(yè)稅的繳納、計(jì)量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會(huì)計(jì)賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒(méi)有形成收入的情況下，則無(wú)需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對(duì)于該類(lèi)情況同樣應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加費(fèi)用，但是卻無(wú)法得到確認(rèn)。

2.會(huì)計(jì)核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。而應(yīng)納稅所得額是按照會(huì)計(jì)核算中的利潤(rùn)總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會(huì)計(jì)的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對(duì)對(duì)應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒(méi)有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報(bào)處理。

例如：某市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬(wàn)元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤(rùn)率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：

會(huì)計(jì)核算上的毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本=0-0=0元

稅法核算下的毛利潤(rùn)=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤(rùn)率=2000*10%=200萬(wàn)元

會(huì)計(jì)核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬(wàn)元

會(huì)計(jì)核算上的所得稅額=0*30%=0元

稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬(wàn)元

通過(guò)例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。

（二）會(huì)計(jì)核算下的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整上所存在的差異

在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上存有兩種計(jì)量方法，一是成本法計(jì)量，一是公允價(jià)值模式法。不同的計(jì)量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會(huì)計(jì)核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對(duì)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。

1.成本模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中，我國(guó)的稅法中對(duì)投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，所形成的可抵扣性的暫時(shí)差異，應(yīng)相應(yīng)地來(lái)調(diào)增此時(shí)的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：對(duì)于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時(shí)性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時(shí)才能全部轉(zhuǎn)回。

例如：2010年A企業(yè)購(gòu)入一寫(xiě)字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫(xiě)字樓出租給B企業(yè)，并約定從購(gòu)買(mǎi)日起，將該寫(xiě)字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了寫(xiě)字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值20萬(wàn)元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬(wàn)元。在2010年12月，該寫(xiě)字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元，A企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄為：

購(gòu)入寫(xiě)字樓時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)-寫(xiě)字樓 1000萬(wàn)元

貸：銀行存款 1000萬(wàn)元

每月計(jì)提折舊的分錄為：

借：其他業(yè)務(wù)成本4.08萬(wàn)元

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 4.08萬(wàn)元

計(jì)算公式=（1000-20）/20/12=4.08萬(wàn)元

A企業(yè)確認(rèn)租金收入的分錄為：

借：銀行存款（現(xiàn)今） 5萬(wàn)元

貸：其他業(yè)務(wù)收入 5萬(wàn)元

2010年末計(jì)提減值準(zhǔn)備分錄為：

借：資產(chǎn)減值損失 200萬(wàn)元

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200萬(wàn)元

假設(shè)只有計(jì)提的減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元形成了暫時(shí)性差異，在投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)的遞延所得稅分錄為：

借：遞延所得稅資產(chǎn) 60萬(wàn)

貸：所得稅費(fèi)用-遞延所得稅費(fèi) 用 60萬(wàn)

2.公允價(jià)值模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時(shí)，會(huì)計(jì)核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價(jià)值的變動(dòng)。在會(huì)計(jì)核算時(shí)予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時(shí)所形成的變動(dòng)損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對(duì)于發(fā)生的折舊、攤銷(xiāo)情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來(lái)應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異

（一）針對(duì)預(yù)收賬款問(wèn)題而引發(fā)的會(huì)計(jì)與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理

為了同時(shí)滿足會(huì)計(jì)法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員在對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行處理時(shí)，可在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而在實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)科目名稱(chēng)”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對(duì)該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時(shí)，將此類(lèi)稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)稅費(fèi)名稱(chēng)”，并在報(bào)表中加以說(shuō)明。這種會(huì)計(jì)處理方法既符合了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時(shí)考慮到了報(bào)表的需求。

（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異

在對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異計(jì)入到當(dāng)期損益，并計(jì)入到應(yīng)納稅所得額中，對(duì)可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會(huì)計(jì)核算與稅法核算間的差異。

第8篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

財(cái)政部新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《中國(guó)注冊(cè)審計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》標(biāo)志著國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際趨同，新準(zhǔn)則從2007年1月1日起首先在上市公司中開(kāi)始執(zhí)行。正值上市公司公布2007年年報(bào)之際，《新財(cái)經(jīng)》從本期開(kāi)始，對(duì)首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的上市公司年報(bào)進(jìn)行解讀。

在2007年上市公司年報(bào)中，既有采用新核算方法的，也有不為所動(dòng)的。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一個(gè)年度，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做出了不同的解讀。

利好地產(chǎn)公司

由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則靠攏，使企業(yè)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確地反映實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，信息披露行為更加規(guī)范和透明，從制度上限制了此前部分上市公司通過(guò)會(huì)計(jì)處理變動(dòng)任意人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象。

其中，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司凈利潤(rùn)可能直接產(chǎn)生影響的主要內(nèi)容，涉及投資性房地產(chǎn)價(jià)值重估損益、資產(chǎn)減值，等等。因此，受影響最大的行業(yè)和公司包括：金融業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、石油企業(yè)、擁有大型在建項(xiàng)目外債融資的公司等。

對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求將已出租的土地使用權(quán)、長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，企業(yè)擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后繼計(jì)量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這對(duì)所有擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期收入確認(rèn)產(chǎn)生影響。

近年來(lái)，在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下，大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值已明顯低估。采用公允價(jià)值將對(duì)投資性物業(yè)比重較大的公司，其凈資產(chǎn)賬面值和當(dāng)期利潤(rùn)得到較大提升。

此前，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，會(huì)計(jì)報(bào)表采用的都是市價(jià)和成本“孰低法”。例如，投資房地產(chǎn)，購(gòu)入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“孰低法”，只要房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓?zhuān)~面上仍只能是1億元；而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將按“公允價(jià)值”計(jì)算，即市價(jià)真的升值到2億元，這塊房地產(chǎn)投資便可調(diào)整到2億元。

然而，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)價(jià)值重估帶來(lái)的當(dāng)期損益的稅收安排做出明確解釋。如果按現(xiàn)行的評(píng)估增值會(huì)計(jì)處理方式，盡管凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅，不影響當(dāng)期應(yīng)計(jì)稅款。但是，由于企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，使得企業(yè)利潤(rùn)提前實(shí)現(xiàn)了，相應(yīng)的企業(yè)所得稅也增加了，惡化了企業(yè)的現(xiàn)金流。因此，在新準(zhǔn)則沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通常不會(huì)采用公允價(jià)值模式計(jì)提其投資性潛在收益。

獲益程度有別

金地集團(tuán)2007年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入74.9億元，與按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整后的上年同期數(shù)相比，增長(zhǎng)110%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為9.6億元，增長(zhǎng)103%。

但與市場(chǎng)此前的預(yù)期相反，金地集團(tuán)對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)量并未采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值法，而是沿襲了成本計(jì)量法。

“新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在引入公允價(jià)值模式的同時(shí)，也提供了成本模式。成本模式要求計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，與現(xiàn)行核算方法并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，上市公司可以二者選一，金地集團(tuán)出于謹(jǐn)慎原則可以理解。”一地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

兩地上市的北辰實(shí)業(yè)A股和H股年報(bào)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了不同的計(jì)量模式，前者報(bào)表采用成本模式，后者報(bào)表采用公允價(jià)值模式。

兩種計(jì)量模式對(duì)凈利潤(rùn)的影響體現(xiàn)在兩塊。其一，是否計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。北辰實(shí)業(yè)境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異調(diào)節(jié)表顯示，因?yàn)椴粚?duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，其H股報(bào)表凈利潤(rùn)較A股增加3460.5萬(wàn)元。其二，是否將公允價(jià)值變動(dòng)部分計(jì)入損益。

在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)不提折舊或攤銷(xiāo)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。數(shù)據(jù)顯示，由于確認(rèn)了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，北辰實(shí)業(yè)H股報(bào)表凈利潤(rùn)較A股增加1139萬(wàn)元。北辰實(shí)業(yè)A股報(bào)表凈利潤(rùn)為46183萬(wàn)元，上述兩塊共增加4599.5萬(wàn)元，增幅不到10%。

由于境內(nèi)外準(zhǔn)則差異對(duì)凈資產(chǎn)的影響是多年累積的結(jié)果，所以，兩種計(jì)量模式對(duì)北辰實(shí)業(yè)凈資產(chǎn)的影響數(shù)額要大一些。北辰實(shí)業(yè)兩張報(bào)表凈資產(chǎn)因該因素造成的差異為12.18億元，H股報(bào)表較A股報(bào)表增加14%左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域在公允價(jià)值的計(jì)量問(wèn)題上，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定仍存在不同之處。前者確定的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)，不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

而經(jīng)過(guò)資產(chǎn)重組的萊茵置業(yè)則成為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一大受益者，但其受益的并非投資性房產(chǎn)，而是合并報(bào)表。

2007年底，萊茵置業(yè)向大股東萊茵達(dá)集團(tuán)定向增發(fā)1.3億股股份，購(gòu)買(mǎi)了萊茵達(dá)集團(tuán)所持有的南通萊茵達(dá)等資產(chǎn)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，萊茵達(dá)集團(tuán)持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，萊茵達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，萊茵置業(yè)此次從大股東處購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)，2007年度財(cái)務(wù)報(bào)表將被納入合并報(bào)表范圍內(nèi)。

1月18日，萊茵置業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)增公告稱(chēng)，由于納入合并報(bào)表公司數(shù)增加，致使2007年度凈利潤(rùn)較上年度有較大幅度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)增幅約800%，從而一舉扭轉(zhuǎn)了2007年前三季度累計(jì)虧損112.17萬(wàn)元的局面。

新估值體系建立

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在A股市場(chǎng)目前從事投資性地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的上市公司中，股價(jià)較之賬面溢價(jià)極為有限。而實(shí)際上，部分公司資產(chǎn)大多取自于上世紀(jì)90 年代，公允價(jià)較之賬面的成本價(jià)，甚至已有高達(dá)3~5倍以上的增長(zhǎng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)，將凸顯這部分公司的投資價(jià)值。

“新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，意味著投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，股票價(jià)格圍繞公允價(jià)值波動(dòng)，將最終成為市場(chǎng)投資的主題。原來(lái)市場(chǎng)普遍認(rèn)同的市盈率法估值標(biāo)準(zhǔn)，因公司損益將會(huì)隨市場(chǎng)公允價(jià)巨幅波動(dòng)，從而失去參考意義?！狈治鰩煴硎?。

上述分析師認(rèn)為，公允價(jià)值波動(dòng)計(jì)入當(dāng)年損益，意味著上市公司的利潤(rùn)將會(huì)巨幅波動(dòng)，一改租金收益的一貫穩(wěn)定性。即便公允價(jià)值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動(dòng)，就意味著損益可能出現(xiàn)成倍的或正或負(fù)的變化，投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)。

第9篇：投資性房地產(chǎn)核算方法范文

貸款利率既可以影響投機(jī)型需求，又能夠影響房地產(chǎn)供給，因此，差別利率政策能夠很好的消減地域差異的阻礙性。一方面，應(yīng)當(dāng)秉承刺激西部，抑制東部的原則，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的西部地區(qū)給與一定的利率優(yōu)惠政策，擴(kuò)大該地區(qū)的固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕人們的購(gòu)房壓力，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重的東一部地區(qū)，則應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制貸款利率，同時(shí)對(duì)于第二套、第三套房屋貸款利率進(jìn)行差別待遇，控制投機(jī)性購(gòu)房需求。另一方面，應(yīng)當(dāng)秉承“扶優(yōu)限劣”的原則。對(duì)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款利率給與一定的優(yōu)惠，對(duì)于高檔住房建設(shè)項(xiàng)目的貸款則嚴(yán)格把關(guān)，實(shí)行不同程度的利率上浮。此外，房地產(chǎn)企業(yè)一般自由資本較低，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⑦@一問(wèn)題體現(xiàn)出來(lái)。國(guó)家應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)核算方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施和其他企業(yè)不同的核算方法，差別對(duì)待，不以統(tǒng)一調(diào)整資本金率的方法襲擊房地產(chǎn)企業(yè)。使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的約束力有所增強(qiáng)。

2注重差別稅收政策的實(shí)施

由于地方政府存在財(cái)政收入和民生問(wèn)題的矛盾性，單一的貨幣政策很難對(duì)地方政府形成約束機(jī)制。現(xiàn)行的則一稅分配制度與土地收益分配制度、地方政府財(cái)政指標(biāo)、房地產(chǎn)商的利息都有著密切的聯(lián)系。然而，和貨幣政策相比，財(cái)政政策的目標(biāo)性和指向性更為明確。適當(dāng)?shù)亩愂照呖梢杂行У目刂频胤秸晃蹲非蠼?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的管理形式，還可以有效的削減投機(jī)型需求。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行多種稅收政策，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r起到很好的調(diào)控作用。首先，是稅種的差異。在不同的環(huán)節(jié)調(diào)整稅收政策，會(huì)帶來(lái)不同的作用。增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)成本，使房地產(chǎn)價(jià)格上升。增加房地產(chǎn)交易壞節(jié)的稅收，既可能增力[l買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)成本，又可能減少賣(mài)力一的收益，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要具體分析。增加房地產(chǎn)持有期間的稅收，可以減少利用房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲得的收益，抑制投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到降溫的作用。其次，地域差異對(duì)稅收政策的要求不再局限于稅種的差異，更注重稅率的差異性。一方面，根據(jù)地域的不同實(shí)施不同的稅率水平。

西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平，因此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)西部地區(qū)實(shí)施較低的稅率，或者不定期的實(shí)施一些優(yōu)惠稅率，鼓勵(lì)資金向西部地區(qū)的流入，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的資金投入。相反地，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)東部地區(qū)實(shí)施較高的稅率，抑制熱錢(qián)向經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)的流入，抑制通貨膨脹和投機(jī)行為的繼續(xù)擴(kuò)大。另一方面，根據(jù)地域的不同實(shí)施部同類(lèi)型的稅種，可以對(duì)東部地區(qū)加收一些房地產(chǎn)限額稅，即當(dāng)一筆房地產(chǎn)交易的總額超過(guò)一定金額時(shí)，開(kāi)始對(duì)該交易行為收稅，達(dá)到抑制高檔住房、高價(jià)住房交易的目的。項(xiàng)目管理論文

3其他差別政策