商業(yè)綜合體行業(yè)研究精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞： 綜合體、商業(yè)規(guī)劃、差異、特征、原則方法

正 文：

隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)建筑形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，從原來單一的商業(yè)業(yè)態(tài)或簡單的組合業(yè)態(tài)形式，逐漸演化發(fā)展，產(chǎn)生許多商業(yè)業(yè)態(tài)綜合程度高、功能齊備、組合結(jié)構(gòu)復(fù)雜的城市綜合體項(xiàng)目。而且隨著目前國家城鎮(zhèn)化趨勢的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢日益火熱，越來越多的城市綜合體如雨后春筍般拔地而起，形成一個(gè)又一個(gè)的城市地標(biāo)。

然而，細(xì)究這些城市綜合體項(xiàng)目實(shí)際操作狀況，我們發(fā)現(xiàn)有許多項(xiàng)目存在半途擱淺、后續(xù)經(jīng)營運(yùn)作不利等現(xiàn)象。仔細(xì)分析其原因，主要是這些開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的高度專業(yè)化認(rèn)識不夠，常常憑借以往住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及常規(guī)操作模式來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的操作，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)作的困難。初步分析一下兩者的差異，主要存在于以下4個(gè)方面：

1、銷售產(chǎn)品的不同：住宅銷售的是居住產(chǎn)品，而綜合體項(xiàng)目銷售的是經(jīng)營渠道。

2、銷售對象的不同：住宅銷售對象是有居住需求的廣大老百姓，他們對于產(chǎn)品的要求以合理地滿足居住需要為基礎(chǔ)。而綜合體項(xiàng)目的銷售對象是商業(yè)經(jīng)營辦公服務(wù)機(jī)構(gòu)。而商家評估一個(gè)產(chǎn)品是否有經(jīng)營前途，主要取決于以下三個(gè)方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場支撐與業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否滿足商家的專業(yè)需求；三是從回報(bào)的角度看，是否具備商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。

3、操作模式的不同：住宅產(chǎn)品的開發(fā)模式基本上是：商業(yè)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建造 銷售招商。綜合體項(xiàng)目開發(fā)模式：商業(yè)策劃 招商、商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建造 商家入住/持續(xù)招商，該種模式以萬達(dá)訂單式操作為典型。

4、產(chǎn)品構(gòu)成及設(shè)計(jì)特點(diǎn)的不同：住宅產(chǎn)品以住宅為主，適當(dāng)設(shè)置公建設(shè)施、沿街商鋪等輔助配套產(chǎn)品。設(shè)計(jì)內(nèi)容、深度、各專業(yè)銜接協(xié)調(diào)工作均相對較為簡單。而綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成：包括大型shoppingmall、商業(yè)街、寫字樓、酒店、公寓住宅等多種產(chǎn)品，而某類產(chǎn)品內(nèi)部涉及業(yè)態(tài)又較多：如大型shoppingmall，可能有超市、百貨、餐飲、影視院線、休閑健身以及大型KTV等，產(chǎn)品類型豐富、功能結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模龐大。其內(nèi)部業(yè)態(tài)布局、動線設(shè)計(jì)、主力店設(shè)置、地下車庫設(shè)計(jì)、視線裝修設(shè)計(jì)等內(nèi)容繁復(fù)。整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容、深度要求、專業(yè)協(xié)調(diào)等工作要求相當(dāng)高、工作量也要大得多。

由此可見，綜合體項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目在很多方面存在巨大的差別，在開發(fā)的過程中需引起足夠的重視。就綜合體本身而言，它是城市進(jìn)化的結(jié)果，是體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要載體，也是多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識形態(tài)的高度集約。各類業(yè)態(tài)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動性，使各業(yè)態(tài)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各產(chǎn)業(yè)類型有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺上，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值鏈的全面超越。

通過我們對一系列綜合體項(xiàng)目的研究分析，我們認(rèn)識到綜合體項(xiàng)目具備如下特征：

1、 功能復(fù)合性：可實(shí)現(xiàn)自身完整的工作、生活、商業(yè)經(jīng)營配套運(yùn)營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。

2、 高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時(shí)間功能不同而形成互補(bǔ)。

3、 整體統(tǒng)一性：建筑群整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，且與外部空間整體環(huán)境協(xié)調(diào)。

4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過分集中于某一特定功能。

5、 空間連續(xù)性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現(xiàn)為連續(xù)性、一致性，形成互補(bǔ)、流動、連續(xù)的空間體系。

6、 高可達(dá)性：位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7、 內(nèi)外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合。

8、 巨大的社會效應(yīng)及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。

通過對綜合體項(xiàng)目特征的認(rèn)識和理解，我們充分認(rèn)識到前期正確的規(guī)劃定位對于綜合體項(xiàng)目的順利開發(fā)有多么重要的意義。而這里的規(guī)劃定位工作包括兩方面內(nèi)容：硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃。所謂硬件設(shè)施規(guī)劃是指建筑格局規(guī)劃，而軟件設(shè)施規(guī)劃是指商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃?！吧虡I(yè)經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃”——這一科學(xué)的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路，正逐漸成為中國商業(yè)地產(chǎn)屆的主流思想。這種觀念強(qiáng)調(diào)的是整體開發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代商業(yè)的硬件與軟件規(guī)劃是一個(gè)不可分割的整體，而在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更為重要。

那么，如何根據(jù)需要做好城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃呢？我們分析許多綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布特征，結(jié)合萬達(dá)、萬象城等大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的先進(jìn)運(yùn)作模式，總結(jié)出如下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則、方法，以期對后續(xù)綜合體商業(yè)規(guī)劃工作起到一定的指導(dǎo)借鑒作用：

1、 定位主題：成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來訪的動機(jī)，并提升消費(fèi)購物的附加價(jià)值。

2、 業(yè)態(tài)組合及規(guī)模：可原引萬達(dá)的業(yè)態(tài)定位的若干條理論，

1）、根據(jù)所屬區(qū)位以及項(xiàng)目定位的不同，確定項(xiàng)目的開發(fā)模式：以商業(yè)零售業(yè)為核心或以辦公業(yè)為核心或以酒店業(yè)為核心等進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃；

2）、綜合體銷售部分可以定位為占項(xiàng)目整體比列40～60%的公寓住宅、寫字樓和社區(qū)/小型獨(dú)立商鋪等產(chǎn)品，避免對持有商業(yè)的整體經(jīng)營部分產(chǎn)生沖擊；

3）、購物中心70%商家定位應(yīng)適合當(dāng)?shù)?0%的消費(fèi)人群；其中商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，滿足商業(yè)黃金分割定律…

3、 公寓類住宅產(chǎn)品：是最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)，也是城市綜合體平衡現(xiàn)金流的

擋箭牌；其配置總量以其總銷售額在可能的前提下，盡量達(dá)到或超過整個(gè)綜合體

的總投資額為宜；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充

分分區(qū)。

4、 辦公類產(chǎn)品：性價(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城

市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo) —— 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻需重點(diǎn)設(shè)計(jì)。

5、 酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主；優(yōu)質(zhì)酒店對于運(yùn)營管理要求很高；除下述四種狀況，不建議開發(fā)或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府強(qiáng)制要求；（4）、體量實(shí)在過剩。不同區(qū)域不同檔次的酒店設(shè)置不同。高檔酒店設(shè)置應(yīng)有標(biāo)志性、彰顯力。

6、商業(yè)零售業(yè)：

（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)最慢；2萬平米以上單體

必須多業(yè)態(tài)操作；主力店設(shè)置需謹(jǐn)慎，只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風(fēng)險(xiǎn)；

在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。

（2）商業(yè)街：對用地強(qiáng)度要求最高，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，

套現(xiàn)能力最強(qiáng)；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費(fèi)人流的基礎(chǔ)

上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街。

（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量

通過轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價(jià)值影響很大；原則上

設(shè)計(jì)層數(shù)不要高于兩層。

（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高，銷售困難，最難套現(xiàn)；

受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金

業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）。

7、主力店選擇與設(shè)置：主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店

有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識度。所以在商業(yè)規(guī)劃階

段，要充分了解主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求的一系列

要求，可以向萬達(dá)學(xué)習(xí)其訂單式開發(fā)模式，以便減低風(fēng)險(xiǎn)、緩解資金壓力、促進(jìn)

開業(yè)之際滿鋪開張。

8、平面布局與豎向功能設(shè)計(jì)：根據(jù)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需要，進(jìn)行總體平面的商業(yè)布局、

豎向功能聯(lián)系設(shè)計(jì)，綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營的特點(diǎn)，形成整體合理統(tǒng)一、

各經(jīng)營單位相對獨(dú)立且符合自身經(jīng)營需求的商業(yè)布置格局。以萬達(dá)廣場為例：

1）、百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項(xiàng)目兩條主干道的交叉顯眼位置；

2）、娛樂業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會建在相對比較偏的地方；

3）、步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業(yè)態(tài)串接起來；

4）、主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動其余店鋪的商業(yè)氛圍…

9、動線的設(shè)計(jì)：區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置各類業(yè)態(tài)之間及各類業(yè)態(tài)內(nèi)部的動線，避免動線沖突。規(guī)劃流暢的人流動線，強(qiáng)調(diào)水平與垂直動線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡易辨識的動線系統(tǒng)，盡量讓水平動線形成回路，并加強(qiáng)垂直動線的可見度，避免產(chǎn)生死角空間……

結(jié) 語：

城市綜合體的建立將大大提升城市區(qū)域的價(jià)值，帶來巨大的社會價(jià)值；其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式之一。先商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，再建筑格局規(guī)劃，將有利于形成綜合體最合理的商業(yè)布局，這也是成熟地產(chǎn)運(yùn)營商的基本開發(fā)原則之一。采用該開發(fā)原則及方法，將有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)低成本的運(yùn)營，縮短整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，構(gòu)成整體效益對散件效益的優(yōu)勢，提高商業(yè)中心的核心競爭力。

參考文獻(xiàn)：

1、《城市綜合體》 ，香港理工國際出版社，2011-3-1

2、《商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)解讀》 ，奚亮，天津大學(xué)出版社，2011-9-1

第2篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵訶：城市綜合體；多維度視野；概念；特征

中圖分類號：TU984.13

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1008-0422（2014）06-0111-03

1 引言

原有商業(yè)模式片面注重產(chǎn)品銷售，近年來受到電商沖擊，商場淪為試衣間；千店一面，商場無特色；業(yè)態(tài)單一，無法滿足消費(fèi)人群的多樣性體驗(yàn)；不具備強(qiáng)大對外輻射性與造城效應(yīng)，傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施受周邊環(huán)境制約大；多地塊多開發(fā)模式下的相對獨(dú)立的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，難以形成最大化的資源整合與共享。然而，傳統(tǒng)單一的銷售模式商業(yè)在當(dāng)代城市生活的沖擊下難以為繼，新的商業(yè)地產(chǎn)需要為市民提供被“綜合”了的城市生活。從大型商業(yè)設(shè)施到城市商業(yè)綜合體，是中國商業(yè)地產(chǎn)的新時(shí)代。我們應(yīng)當(dāng)積極探索新思路、運(yùn)用新思維，探索出一條符合時(shí)展趨勢的城市綜合體設(shè)計(jì)思路。

2 新城市商業(yè)綜合體的發(fā)展模式探析

2.1 城市綜合體的發(fā)展規(guī)模分析

城市綜合體的紅利是否已經(jīng)用盡，大城市迅速膨脹起來之后，新的商業(yè)地產(chǎn)模式值得探討。

2008年，杭州首次提出建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體計(jì)劃，掀起一場全新的“城市革命”，至2013年初，已建成過半；2012年，成都在建和立項(xiàng)的城市綜合體就已經(jīng)達(dá)到88項(xiàng)；2013年，貴陽為了在5年時(shí)間內(nèi)規(guī)劃建設(shè)好100個(gè)城市綜合體，推進(jìn)34個(gè)城市綜合體試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)；2011年至2015年這五年時(shí)間，全國20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億m2！

2.3 城市綜合體發(fā)展的新模式分析

2.3.1 發(fā)展餐飲業(yè)，帶動商業(yè)區(qū)的其他消費(fèi)“民以食為天”，中國人自古好“吃”，當(dāng)代青年人以當(dāng)“吃貨”為榮。一個(gè)具有多樣餐飲選擇的商業(yè)區(qū)，將會成為重要的吸引點(diǎn)，市民到商業(yè)中心，總要有個(gè)理由，能成為理由的，不是隨意的閑逛，而是每天的美食。

提法：

2.3.2 發(fā)展娛樂業(yè)，抵抗電商的；中擊力

電商永遠(yuǎn)代替不了的是現(xiàn)實(shí)生活的玩樂體驗(yàn)，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)理論”近年逐漸在我國深入人心。如果把“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”與其針對性強(qiáng)的“體驗(yàn)人群”相結(jié)合，將會創(chuàng)造出大放異彩的商業(yè)模式。案例：上海仲盛世界商域星期八小鎮(zhèn)，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“寓教于樂的兒童體驗(yàn)”，一個(gè)小孩+至少一個(gè)成年人（甚至全家消費(fèi)）的模式帶來極大的人氣與商業(yè)回報(bào)。

2.3.3 發(fā)展體驗(yàn)型消費(fèi)，創(chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)

國家“十二五規(guī)劃”提出，從2011年到2015年，中國消費(fèi)零售總額要從15萬億增長到30萬億，五年實(shí)現(xiàn)規(guī)模翻番。年均增長15%以上，大大高于GDP增長速度。這么大規(guī)模的增長靠什么實(shí)現(xiàn)？完全靠原有消費(fèi)模式肯定不行，要?jiǎng)?chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，從而刺激消費(fèi)更大增長。

消費(fèi)分為兩大類，一類叫提袋型消費(fèi)，一類叫體驗(yàn)型消費(fèi)。提袋型消費(fèi)就是傳統(tǒng)的購物。而體驗(yàn)型消費(fèi)有廣義和狹義之分，廣義的體驗(yàn)型消費(fèi)包括文化、旅游、體育、娛樂等。狹義的體驗(yàn)型消費(fèi)，指發(fā)生在商業(yè)中心內(nèi)以感官體驗(yàn)為主的消費(fèi)，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。體驗(yàn)型消費(fèi)是生活必需要之外的消費(fèi)，如看電影、健身、溜冰等，不是非消費(fèi)不可，不像一日三餐、日用等生活必需品。與生活必需消費(fèi)相比，體驗(yàn)型消費(fèi)層次更高。而體驗(yàn)型消費(fèi)的人，具備的消費(fèi)能力也相對較強(qiáng)。

近十年來，中國GDP年均增長超過9%，社會商品零售總額年均增長超過15%，體驗(yàn)型消費(fèi)也得到了快速增長，且增速大大快于前兩項(xiàng)增速。比如中國電影消費(fèi)，5年年均增長超過40%；餐飲10年年均增長超過25%，餐飲行業(yè)年收入超過3萬億，比汽車、造船行業(yè)都大。

與傳統(tǒng)的消費(fèi)市場相比，體驗(yàn)型消費(fèi)最不易受到網(wǎng)購的沖擊。近年來網(wǎng)上購物流行，美國20年前就有人認(rèn)為，網(wǎng)購的流行意味著終端渠道的滅亡，現(xiàn)在中國也有這樣的觀點(diǎn)。這些人恰恰不懂消費(fèi)市場，他們把消費(fèi)理解為僅僅是購物。首先，網(wǎng)購永遠(yuǎn)無法替代終端。美國20多年前就出現(xiàn)網(wǎng)購，但直到現(xiàn)在，美國每年近十萬億美元的消費(fèi)總額中，網(wǎng)購仍然不是主流。體驗(yàn)型消費(fèi)更是網(wǎng)購不能替代的。點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)就代替吃飯嗎？網(wǎng)上看不到最新的電影，更無法體驗(yàn)數(shù)字電影和IMAX帶來的視聽享受。健身、K歌等也都是網(wǎng)購無法實(shí)現(xiàn)的。

如何發(fā)展體驗(yàn)型消費(fèi)呢？在商場的設(shè)計(jì)規(guī)范上，需要給予體驗(yàn)型消費(fèi)更多比重。尤其是餐飲方面，例如每個(gè)萬達(dá)廣場都有美食街，餐飲商家超過30家?！懊褚允碁樘臁?，商業(yè)中心不是買出來的，而是吃出來的，哪個(gè)商業(yè)中心注重餐飲，人氣就旺。

體驗(yàn)型消費(fèi)雖然帶來旺盛人氣，但也有缺點(diǎn)。商家租金承受力較低，所以要對體驗(yàn)型消費(fèi)進(jìn)行合理規(guī)劃。要把體驗(yàn)型消費(fèi)的商家安排在商業(yè)樓的頂層，因?yàn)闃菍釉礁咦饨鹪降?，商家就能承受。這種設(shè)計(jì)還利用了商業(yè)的瀑布理論，把水抽到高處然后形成瀑布流下來。體驗(yàn)型消費(fèi)先把人流吸引到頂樓，一層層往下逛，顧客逗留時(shí)間長、消費(fèi)機(jī)會多。

3 新城市綜合體的設(shè)計(jì)原則分析

在城市綜合體的新型發(fā)展模式下，考慮到商業(yè)地產(chǎn)被多種業(yè)態(tài)“綜合”，本節(jié)將對這其設(shè)計(jì)思路進(jìn)行探析與論述。

3.1 遵循城市綜合體商業(yè)化的原則，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)定位維度上的互補(bǔ)

商業(yè)是城市綜合體的靈魂，是項(xiàng)目的活力核心與人流驅(qū)動核心，是綜合體項(xiàng)目的發(fā)動機(jī)，是城市生命力的催化劑。

酒店是城市綜合體的品質(zhì)，是項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目的整體檔次，辦公是城市綜合體的價(jià)值標(biāo)桿，樹立項(xiàng)目的高端形象，公寓與住宅是城市綜合體的現(xiàn)金流來源，會展為超大型、特色型城市綜合體提供多樣性可能，軌道交通為城市綜合體帶來大量穩(wěn)定的人流量、購買力支撐。

3.2 堅(jiān)持業(yè)態(tài)空間價(jià)值最大化的原則，實(shí)現(xiàn)物理空間維度上的互補(bǔ)

商業(yè)空間越接近地面處價(jià)值越高、需要城市展示面，酒店、辦公、公寓越接近高處價(jià)值越高、需要開闊視野與景觀。

3.3 滿足市民需求多樣化的原則，實(shí)現(xiàn)“被綜合的城市生活”

對于具有多樣城市生活體驗(yàn)需求的城市人群而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于創(chuàng)造了被“綜合”的城市生活，而不僅僅是“建筑體”本身的視覺沖擊――在滿足基本生存需求之后的當(dāng)代城市人群，需要體驗(yàn)城市生活更為豐富的多樣性與可能性。

4 城市綜合體的設(shè)計(jì)思路分析

4.1 利用城市熱核理論，獲得對外輻射性與造城效應(yīng)“城市熱核理論”作為城市復(fù)興的強(qiáng)心劑，是城市管理者的法寶，具有強(qiáng)大的對外輻射性與造城效應(yīng)。對于城市管理者而言，城市綜合體的魅力所在，不僅僅在于項(xiàng)目來帶的持續(xù)財(cái)政收入、地價(jià)升值等種種利好，更重要的是城市綜合體項(xiàng)目“畫龍點(diǎn)睛”般地快速提升了城市品質(zhì)與城市價(jià)值，立足于刷新城市升級配套建設(shè)、形成“聚合效應(yīng)”、拉動消費(fèi)內(nèi)需增長、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的強(qiáng)大復(fù)合功能的同時(shí)也必然吸引更多的外來資金和人力資源，形成城市建設(shè)的“良性循環(huán)”。無疑，一座座嶄新的“城中之城”在提升城市形象、功能和競爭力以及加速城市化進(jìn)程等方面起到了重要的作用。

4.2 采用商業(yè)地產(chǎn)與融資平臺對接模式，實(shí)現(xiàn)城市綜合體利益的最大化

多地塊單開發(fā)模式的新城市商業(yè)綜合體能夠?qū)崿F(xiàn)最大化的資源整合與共享。對于追求利益最大化的開發(fā)商而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于更加有利于地產(chǎn)商與融資平臺的對接，有利于未來其資產(chǎn)打包的融資操作。毫無疑問，作為商業(yè)地產(chǎn)的最高階段，城市綜合體的開發(fā)通過對持有型物業(yè)的打造，從而提升其住宅等銷售型物業(yè)的價(jià)格，在短期資金回流與中長期現(xiàn)金流之間找到新的平衡。

4.3 將商業(yè)文化滲透到城市公共空間

不可否認(rèn)，新的城市商業(yè)空間已經(jīng)成了我們新的公共空間，比如，這一巨大的轉(zhuǎn)變在美國已成為現(xiàn)實(shí)。以前很多公共活動，包括文化、宗教性的公共活動是在城市中心進(jìn)行，現(xiàn)在更多的是發(fā)生在購物中心里，小孩放學(xué)以后，他們很多情況下是去購物中心，他過生日可能也要去購物中心。從城市形態(tài)來說，很多文化性的城市中心非常萎縮了，演變到一個(gè)商業(yè)環(huán)境里。在上海，我們也能切身感受到，文化商業(yè)的結(jié)合，“新天地”、“田子坊”這樣的文化產(chǎn)業(yè)+商業(yè)地產(chǎn)模式大獲成功。

4.4 采用主題化設(shè)計(jì)手法

一線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)由開發(fā)轉(zhuǎn)向“特色化”運(yùn)營，出現(xiàn)了以時(shí)尚、家庭、兒童、藝術(shù)等不同主題為定位的商業(yè)設(shè)施：在空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)布局和品牌選擇等方面都在試圖突出主題特色，在體驗(yàn)式消費(fèi)過程中融入故事情節(jié)之中。案例：水游城（水為主題）、成都新世界環(huán)球中心（人造沙灘、人造日出日落）。

第3篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞:城市綜合體，功能構(gòu)成，相互作用

Abstract: along with the social and economic development levels rising, the rapid development of urbanization, urban mass development activities are increasing, the city because of its complex land intensive, the function, the characteristics of the compound, space diversity and gradually become many cities are an important means of urban development. With the development of the city, the new urban complex is also produce, enrich the connotation of urban complex. A function is the core of the urban complex, it is necessary to correctly analysis of various function between each other possible role will be different function reasonable configuration, so as to the planning and construction of urban complex has important influence.

Key words: the city synthesis function constitute, interaction

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

城市綜合體的概念

城市綜合體這一名稱起源于國外，英文名為HOPSCA,即Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公園)、Shopping mall(大型購物中心)、Convention(會議/會展中心)、Apartment (公寓)首字母縮寫。城市綜合體源于城市土地的混合利用理論，最早見于美國20世紀(jì)30年代的洛克菲勒中心。

國內(nèi)城市綜合體概念源自20世紀(jì)80年代出現(xiàn)的建筑綜合體，在2008年后迅速流行于各城市之間。當(dāng)前城市綜合體沒有統(tǒng)一的概念，其內(nèi)涵、外延范圍差別很大，本文研究的城市綜合體，不同于建筑綜合體，各物業(yè)類型并非獨(dú)立存在，而是相互關(guān)聯(lián)互補(bǔ); 也區(qū)別于城市CBD，其項(xiàng)目規(guī)模、占地范圍都小于CBD；開發(fā)主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

我國的城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住(包括住宅、公寓)、酒店、休閑娛樂、會展等功能空間中的三項(xiàng)及以上功能在土地集約利用原則下進(jìn)行系統(tǒng)整合，在各部分之間建立一種相互依存、互為發(fā)展的能動關(guān)系，形成相對獨(dú)立完整的城市地域空間體系，并借助內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)同周邊區(qū)域密切聯(lián)系，以滿足使用者的多重需求，縮短工作生活成本，是一種區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)模式。

城市綜合體的功能類別分析

前文中提及城市綜合體應(yīng)具有三種或三種以上基本城市功能。界定城市綜合體是否具有某種功能，則此功能應(yīng)符合一定的條件。一家餐廳不足以賦予某城市綜合體餐飲功能;一家店鋪不足以使其具備商業(yè)功能；一家電影院不足以使其具有娛樂功能。所以，能夠稱其為城市綜合體的一種功能必定會具有不可忽視的地位，要么具有較為重要的作用，要么具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。依照國內(nèi)廣泛使用的對同一建筑內(nèi)不同性質(zhì)的建筑面積的判定標(biāo)準(zhǔn)，非獨(dú)立布置形式的功能占總建筑規(guī)模的10%以上或具有獨(dú)立布置形式的功能占據(jù)總用地規(guī)模的10%以上才能被稱為城市綜合體所具有的功能。

在某些情況下具有獨(dú)立布置形式的功能雖然占據(jù)的用地規(guī)模會較小，卻具有很重要的作用和地位。例如，中國國際貿(mào)易中心的會展功能具有獨(dú)立的用地，采取了獨(dú)立的布置形式，雖然其用地規(guī)模只占總規(guī)模的1%，但其在整個(gè)片區(qū)乃至整個(gè)城市的會展行業(yè)中具有很重要的作用和地位。可見，當(dāng)獨(dú)立布置形式的功能其用地規(guī)模較小但具有重要的地位和作用時(shí)也會成為城市綜合體所具有的功能。

雖然城市綜合體涉及到很多城市功能，但不同的城市綜合體具有的功能類別往往有所不同。下表中對20個(gè)城市綜合體典型案例的功能配置進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。

表1城市綜合體典型案例功能配置統(tǒng)計(jì)表

注: 城市綜合體所具有的功能

上表顯示，城市綜合體具有辦公、居住、商業(yè)、酒店、餐飲、文化娛樂和會展等多種功能。相對其他功能而言，辦公、商業(yè)、居住、酒店四種功能在城市綜合體中更為重要。

①辦公功能

辦公功能主要建筑形態(tài)為寫字樓，是各類服務(wù)性企業(yè)及部分行政單位的工作場所，具有很強(qiáng)的時(shí)間規(guī)律性及穩(wěn)定的客戶群體，是城市綜合體開發(fā)中較穩(wěn)定的功能組成。辦公寫字樓有不同檔次標(biāo)準(zhǔn)，一般具有很高的建筑高度，是城市綜合體設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)，對提升城市景觀形象有重要作用。

②商業(yè)功能

本文中所涉及的城市綜合體案例中都包含商業(yè)功能，并且其使用強(qiáng)度明顯高于城市綜合體中的其它功能，成為城市綜合體最基本的功能，也是人流最密集、外向型功能最強(qiáng)、最有活力、最能吸引注意力的功能要素 ，一般而言，商業(yè)形態(tài)包括購物中心、商業(yè)街、大型綜合超市、品牌店、各種專業(yè)店、雜貨店、便利店以及APM商場(營業(yè)時(shí)間超長的商場)等，此外，還可涵蓋餐飲及部分休閑娛樂功能。

③居住功能

城市綜合體中的居住功能是指公寓和住宅。在大部分城市綜合體中都具有一定比例的居住功能，提供一定量穩(wěn)定的長時(shí)間活動人群，形成對城市綜合體中的商業(yè)、辦公、娛樂等功能的支持，提高了城市綜合體的活力，保證了其白天和夜間活動的相對平衡，避免城市綜合體在晚間成為一座“死城”。

④酒店功能

酒店包含了多種形式，如廉價(jià)酒店(Budget )、經(jīng)濟(jì)酒店(Economy )、中價(jià)酒店( Mid-price )、高級酒店(Upscale )、和豪華酒店(Luxury )。目前在國內(nèi)外大部分城市綜合體中所包含的酒店均屬于高級酒店和豪華酒店，規(guī)模較大，往往具有300間以上的客房，且都包含會議、娛樂等設(shè)施。

⑤餐飲功能

城市綜合體中的餐飲功能具有多樣化、特色化、品牌化的特點(diǎn)。多為快餐店、小吃店、主題餐廳等常見的餐飲類型，能夠滿足不同人群的需求。大多數(shù)餐飲店在某一方面獨(dú)具特色，通常為連鎖經(jīng)營的品牌餐飲店，如真功夫、永和豆?jié){等，也不乏必勝客、肯德基、星巴克等國際品牌。

⑥文化娛樂功能

城市綜合體中的文化娛樂功能包括文化藝術(shù)(如博物館、圖書館、表演藝術(shù)中心、劇院等)以及休閑娛樂(如電影院、俱樂部、溜冰場、KTV、游樂場、戲水樂園等)兩部分

⑦會展功能

現(xiàn)代會展是科學(xué)技術(shù)、生產(chǎn)力水平、社會分工以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是集信息與經(jīng)驗(yàn)交流、發(fā)展成果展示、先進(jìn)技術(shù)傳播、創(chuàng)新集成等功能于一體的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)活動[5]，包括會議和展覽兩大部分。

⑧其他功能

除以上功能外，城市綜合體還可能具備一些其他相對次要的功能要素，如休閑、醫(yī)療、體育、教育、科研、旅游等；在一定程度上補(bǔ)充或提升城市綜合體的整體功能。例如在城市綜合體中設(shè)置醫(yī)療和教育設(shè)施，可以完善整個(gè)項(xiàng)目所在地區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，滿足整個(gè)區(qū)域的生活需求。而休閑廣場能增加各功能之間的聯(lián)系程度，豐富城市綜合體中人們的業(yè)余生活，提升城市綜合體的環(huán)境品質(zhì)。城市綜合體中的附屬功能沒有特殊的布置要求，往往可根據(jù)具體需要進(jìn)行設(shè)置，比如，濟(jì)南萬達(dá)廣場設(shè)置了九年一貫制學(xué)校，不僅滿足了項(xiàng)目本身的教育需求還同時(shí)兼顧了周邊地區(qū)的教育需求。

城市綜合體各功能的相互作用

城市綜合體的各功能具有多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，只有通過較強(qiáng)的協(xié)同作用把各功能組織在一起，才能取得比他們獨(dú)立存在時(shí)更好的效果，實(shí)現(xiàn)城市綜合體的復(fù)合價(jià)值。良好的協(xié)同作用不僅能夠?yàn)槠渌δ芴峁┍匾闹危疫€能增強(qiáng)整體的價(jià)值。這種協(xié)同作用包括直接支持和間接支持兩種作用方式。

①直接支持

城市綜合體中某項(xiàng)功能往往會對其他功能產(chǎn)生直接支持，比如辦公樓中的大量工作人員會對酒店、住宅或公寓提供一定的客源和租戶，而居住功能所包含的住戶又會對商業(yè)、餐飲、文化娛樂等提供大量客源。

具有直接支持作用的各功能之間應(yīng)當(dāng)在空間上臨近，并加強(qiáng)步行空間的鏈接和空間組織作用，同時(shí)注重交通流線的設(shè)置，在加強(qiáng)聯(lián)系的同時(shí)避免不必要的干擾。

②間接支持

間接支持作用通常是為其他功能創(chuàng)造適宜的環(huán)境來間接刺激其他功能的發(fā)展，比如商業(yè)功能并不能直接刺激辦公、居住功能的發(fā)展，但其可以為辦公的工作人員、酒店的房客、公寓和住宅的住戶提供便利的購物環(huán)境和良好的場所氛圍，提升其他功能的市場競爭力。

具有間接支持作用的功能應(yīng)當(dāng)注重其公共空間的塑造和場所感的營造，并且在保證與其他功能不相互干擾的情況下，設(shè)置步行空間，加強(qiáng)它們之間的聯(lián)系。

城市綜合體各功能之間的協(xié)同作用分析詳見表2

表2城市綜合體各功能之間的協(xié)同作用分析表

辦公 居住 商業(yè) 酒店 餐飲 文化

娛樂 會展 其他

辦公 : 帶來居住人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來臨時(shí)居住人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 提供商務(wù)氛圍 : 提供和辦公環(huán)境商務(wù)氛圍

居住 : 工作地點(diǎn)附近的住所 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來居住人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 為外來參展人員提供便利住宿 : 提供居住環(huán)境和氛圍

商業(yè) : 提供商業(yè)服務(wù) : 方便居住者的生活與購物 : 帶來臨時(shí)居住人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 提供商業(yè)服務(wù) : 提供商業(yè)環(huán)境和氛圍

酒店 : 提供便利的臨時(shí)居住條件 : 提供便利的臨時(shí)居住條件 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 提供便利的臨時(shí)居住條件 : 提供便利的臨時(shí)居住條件

餐飲 : 提供餐飲服務(wù) : 提供餐飲服務(wù) : 提供餐飲服務(wù) : 提供餐飲服務(wù) : 提供餐飲服務(wù) : 提供餐飲服務(wù) : 提供餐飲服務(wù)

文化

娛樂 : 提供非工作時(shí)間娛樂設(shè)施 : 提供文化娛樂環(huán)境 : 帶來消費(fèi)人群 : 提供文化娛樂設(shè)施 : 帶來消費(fèi)人群 : 提供文化娛樂設(shè)施 : 提供文化娛樂環(huán)境和氛圍

會展 : 提供會議和展覽服務(wù) : 帶來居住人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 帶來消費(fèi)人群 : 提供會展環(huán)境和氛圍

注:表示直接支持;表示間接支持

(2)各功能要素間潛在沖突分析

城市綜合體各功能之間不僅可以積極地協(xié)同作用，同樣也有可能發(fā)生彼此沖突的情況。因此對各功能之間潛在沖突的分析，可以避免城市綜合體在進(jìn)行功能設(shè)置時(shí)的隨意性和盲目性，提前排解功能組織的不利因素，同時(shí)妥善的處理各類功能的相互關(guān)系，也為城市綜合體的創(chuàng)新發(fā)展提供可能。

城市綜合體各功能之間的潛在沖突分析詳見表3:

表3.城市綜合體各功能之間潛在沖突分析表

辦公 居住 商業(yè) 酒店 餐飲 文化

娛樂 會展

辦公 影響住宅和公寓的私密性和安全性 影響客房的私密性和安全性

居住

商業(yè) 對辦公環(huán)境形成干擾 影響住宅和公寓的私密性和安全性 影響客房的私密性和安全性

酒店 對居住環(huán)境形成干擾

餐飲 對辦公環(huán)境形成干擾 對居住環(huán)境形成干擾 對居住環(huán)境形成干擾

文化

娛樂 對辦公環(huán)境形成干擾 對居住環(huán)境形成干擾 對居住環(huán)境形成干擾

會展 對居住環(huán)境形成干擾 對居住環(huán)境形成干擾

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，城市綜合體各功能之間的潛在沖突主要集中在對辦公、居住和酒店環(huán)境的影響上。在城市綜合體功能組合時(shí)應(yīng)注意減弱相互之間的干擾。

對于不同地區(qū)的城市綜合體開發(fā)需要因地制宜。以上的功能并不限于項(xiàng)目本身，其周圍的項(xiàng)目發(fā)展情況也需要考慮進(jìn)去。例如，在海南三亞，其旅游、娛樂資源的開發(fā)也成為主要的功能。而其周邊均為住宅項(xiàng)目，已經(jīng)有足夠的客源。所以項(xiàng)目的功能構(gòu)成主要為商業(yè)、酒店和水上樂園、會展和辦公。這種看似違背了設(shè)計(jì)規(guī)律的特例，卻為開創(chuàng)新的城市綜合體形式提供了機(jī)會。

結(jié)論

城市綜合體作為一種綜合性開發(fā)，打破了功能分區(qū)的局限性，強(qiáng)調(diào)各功能和空間的融合。提倡以綜合的方法解決城市發(fā)展中出現(xiàn)的各種問題。滿足了社會發(fā)展的需要。城市綜合體包含了商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文化娛樂、會展等眾多的城市功能，同時(shí)擁有相對獨(dú)立的布局，因此也被很多人稱為“城中城”。在這些功能中，商業(yè)、辦公、居住、酒店往往作為城市綜合體的主要功能，餐飲、文化娛樂、會展等功能一般作為城市綜合體的輔助功能，而休閑、醫(yī)療、體育、教育、科研、旅游等功能通常作為城市綜合體的配套功能。這些不同形式的功能組合在一起，能夠豐富城市綜合體的多樣性、增強(qiáng)城市綜合體的影響力、展現(xiàn)城市綜合體的活力。各種功能相互之間存在協(xié)同作用，共同構(gòu)建了城市綜合體的功能系統(tǒng)，多樣化的功能組合不僅能最大程度的激發(fā)出各功能的潛質(zhì)，還能創(chuàng)造出額外的復(fù)合價(jià)值，產(chǎn)生整體大于各部分之和的效果。然而各功能之間的不僅具有積極地協(xié)同作用，同樣也具有消極的潛在沖突，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握各功能之間的關(guān)系，做到趨利避害。前瞻性的解決這些矛盾為發(fā)展功能系統(tǒng)更為合理強(qiáng)大的新型城市綜合體提供了條件

參考文獻(xiàn)

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[2]黃毅.城市混合功能建設(shè)研究[D]上海:同濟(jì)大學(xué).2008

[3]王琳.城市綜合體一一新的商業(yè)地產(chǎn)模式[J].城市開發(fā)，2008, （03)

第4篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞：城市綜合體，北京三里屯，規(guī)劃設(shè)計(jì)

1 什么是城市綜合體？

定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

2 現(xiàn)代城市綜合體

(1)、所有建筑均為新建，綜合體量5萬平米以上。

(2)、聘請知名建筑設(shè)計(jì)師：建筑造型、流線、廣場等。

(3)、開發(fā)商持有或出售，其中商業(yè)部分多為出售，但后期的趨勢是持有。

(4)、開發(fā)商創(chuàng)造一個(gè)模式并成功后，會在多處進(jìn)行復(fù)制。

(5)、如美國紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運(yùn)河城、香港太古廣場、深圳華潤中心、北京華貿(mào)中心等。

3 北京三里屯VILLIAGE

（1）區(qū)位

南起工體北路，北至第二使館區(qū)，西與雅秀服裝市場比鄰，東與三里屯酒吧街對望，位于朝陽區(qū)工體北路和三里屯路的交會處，占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2萬平方米，共分南北二區(qū)，其中南區(qū)7.2萬平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，包括一座擁有100間客房的個(gè)性化精品酒店。

（2）三里屯區(qū)域周邊

一直是各式中外酒吧、餐廳、藝術(shù)家和文人的云集之地。在新的發(fā)展形勢里，政府對三里屯的規(guī)劃發(fā)展中將其定位為北京“國際化商務(wù)核心”和“24小時(shí)娛樂中心”。周邊云集大量的外籍人士、白領(lǐng)。周邊配套金融業(yè)有十大銀行：中國銀行、北京銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等十大銀行。

酒店業(yè)：東方花園酒店，華都飯店，中服商務(wù)酒店，城市賓館，兆龍飯店，保利酒店，亞洲大酒店等。

大型商業(yè)：七大國際時(shí)尚商業(yè)中心：國貿(mào)商城、燕莎友誼商城、賽特商城、東方銀座、太平洋百貨、中國紅街、國門第一商城。

餐飲：囊括了中餐、日本料理、韓國料理、主題餐廳、港式茶餐廳、臺灣特色餐廳、泰國餐廳以及三里屯北街周遍的西餐吧。

教育：三里屯一中、北京市重點(diǎn)中學(xué)——陳經(jīng)倫中學(xué)、耀中雙語學(xué)校、工藝美院等學(xué)府密集周邊。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)

由歐華爾顧問公司指導(dǎo)及日本前沿建筑設(shè)計(jì)師隈研吾領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，三里屯VILLAGE的19座獨(dú)立的建筑，采用了大膽的動態(tài)用色和不規(guī)則的立體線條，開放的空間加上點(diǎn)綴其中的花園、庭院，以及四通八達(dá)的胡同，營造出一種引人入勝的全新格局。通過不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀和個(gè)性。獨(dú)特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實(shí)驗(yàn)性的外觀。此外，自然材料運(yùn)用，是典型的隈研吾建筑風(fēng)格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。如在街道的設(shè)計(jì)過程中，將街化整為零。把項(xiàng)目街道設(shè)計(jì)成諸多內(nèi)街，使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達(dá)到金角銀邊的效果。平衡各個(gè)空間無死角。最大的平面設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在于就是中庭廣場，成為整個(gè)街區(qū)的中心點(diǎn)。圍繞廣場四周設(shè)計(jì)了多條道路動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性和通達(dá)性。使得街區(qū)內(nèi)的蘋果等商家都可以在廣場內(nèi)舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個(gè)廣場成為了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)活力區(qū)域。

（4）項(xiàng)目定位：潮流、時(shí)尚的文化、休閑、購物的場所

4.1、拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，采用開放式的設(shè)計(jì)，集合了文化、休閑和購物的場所。成為北京潮流、文化、休閑的前沿地。

4.2、一個(gè)社區(qū)型消閑中心——周邊的使館、商務(wù)常駐人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一個(gè)融合了時(shí)尚、美食、藝術(shù)、娛樂和旅游的國際區(qū)域，讓顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內(nèi)餐飲和娛樂的空間，從容消閑一整天。

4.3、南區(qū)的定位為中高檔國際及本地品牌，目標(biāo)客戶群主要為時(shí)尚運(yùn)動的年輕一族。

4.4、北區(qū)的定位為國際奢侈創(chuàng)意品牌，目標(biāo)客戶群主要為有一定社會地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群。

（5）業(yè)態(tài)組合與品牌

5.1、主要針對年輕時(shí)尚客戶群體來進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，匯集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Element Fresh等品牌。同時(shí)還將經(jīng)營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領(lǐng)域。

5.2、1層作為引入品牌專業(yè)店，則2-3層將有針對的引入餐飲業(yè)態(tài)來契合三里屯固有的酒吧氣息，吸引人們重新回到三里屯。

結(jié)語

我們只有理性的對待城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展，認(rèn)識到其優(yōu)勢的同時(shí)看到其發(fā)展中的問題，用長遠(yuǎn)的、發(fā)展的、科學(xué)的眼光來對待城市綜合體的建設(shè)，才能讓其真正為我們的生活服務(wù)。（作者單位：中國地質(zhì)大學(xué) 藝術(shù)與傳媒學(xué)院(武漢)）



參考文獻(xiàn)：

［1］ 程強(qiáng)，許曉蒙，石娟，等． 城市綜合體的形成基礎(chǔ)研究［J］． 生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2010(12):163-166，177．

第5篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞:城市綜合體;安全現(xiàn)狀評價(jià);指標(biāo)體系;層次分析法

“城市綜合體”指的是將城市生活空間中的商業(yè)、旅店、餐飲、辦公、文娛、會議、展覽交通、居住等三項(xiàng)以上功能空間進(jìn)行組合［1］。因而，城市綜合體是一個(gè)集多種功能的高效率的綜合體，具有建筑面積大、體型大、空間高、使用功能多等特點(diǎn)。越來越多的城市綜合體出現(xiàn)在現(xiàn)代城市中，它帶給人們居住、休閑及購物便利的同時(shí)也帶來了一些安全問題。例如城市綜合體的建筑面積較大，層數(shù)較多，人流量大，一旦發(fā)生火災(zāi)或其它意外事件的時(shí)候會造成人員疏散困難或者會出現(xiàn)人員踩踏現(xiàn)象［2］。城市綜合體中發(fā)生的事故主要有:地震災(zāi)害、雷擊災(zāi)害、火災(zāi)、鍋爐或煤氣等爆炸、電梯擠壓、人員踩踏、食物中毒等事故。目前國內(nèi)的較多學(xué)者對城市綜合體的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)研究，并取得較大的研究成果［3－5］，較少學(xué)者對整體的安全現(xiàn)狀評價(jià)及指標(biāo)體系的確定進(jìn)行研究。影響城市綜合體安全的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，有自然的因素，也有人為因素，由于事故具有偶然性，所以對于城市綜合體來說，完善的安全設(shè)計(jì)、安全設(shè)施、安全管理以及城市綜合體內(nèi)人員的安全意識是至關(guān)重要的。為了提高我國各城市綜合體的安全管理水平，加強(qiáng)城市綜合體的安全防范工作，針對大型綜合體中發(fā)生事故的類型及特點(diǎn)，采用層次分析法以及專家調(diào)查法，建立城市綜合體安全現(xiàn)狀評價(jià)指標(biāo)體系。

1城市綜合體安全現(xiàn)狀評價(jià)模型

根據(jù)城市綜合體主要發(fā)生的事故，城市綜合體現(xiàn)狀安全的危險(xiǎn)有害因素主要有:建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不良、公共設(shè)施的不安全狀態(tài)、人員的不安全行為、安全管理不到位，安全疏散能力弱，滅火能力弱等原因。因此城市綜合體的安全現(xiàn)狀評價(jià)指標(biāo)體系的一級指標(biāo)可確定為:建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施、安全管理、消防安全以及人員安全四項(xiàng)。在一級指標(biāo)的基礎(chǔ)上再建立相應(yīng)的二級指標(biāo)，具體見表1。此外二級指標(biāo)中所包含的內(nèi)容具體如表2所示。

2各級指標(biāo)權(quán)重的確定

采用層次分析法確定一級指標(biāo)和二級指標(biāo)。層次分析法是定性和定量相結(jié)合的系統(tǒng)化和層次化的分析方法，它將定性分析和定量分析結(jié)合，是目前較為常用的確定指標(biāo)權(quán)重的方法。層次的分析法的基本機(jī)理是:首先建立事物的結(jié)構(gòu)層次模型;然后依據(jù)結(jié)構(gòu)模型構(gòu)造兩兩判斷矩陣;進(jìn)而確定有關(guān)權(quán)重最后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。一級指標(biāo)和二級指標(biāo)的權(quán)重確定具體如下:2.1單層次指標(biāo)權(quán)重確定及一致性檢驗(yàn)采用1～9標(biāo)度法來確定兩兩元素相比的判斷值，采用向行業(yè)專家發(fā)放問卷調(diào)查的形式構(gòu)造判斷矩陣。以專家對一級指標(biāo)的打分為例，判斷矩陣如表3所示。2.2組合層次指標(biāo)權(quán)重確定及一致性檢驗(yàn)通過對前述所得各級指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行綜合一致性檢驗(yàn)，所得結(jié)果符合一致性。

3指標(biāo)體系各因素的量化

采用事先根據(jù)相關(guān)的規(guī)范制定的安全檢查表對二級指標(biāo)具體內(nèi)容進(jìn)行檢查，賦予分值，安全檢查表總分為100分，對安全檢查表結(jié)果進(jìn)行等級劃分，即可得到二級指標(biāo)所對應(yīng)內(nèi)容的危險(xiǎn)等級，見表8，進(jìn)而得出一級指標(biāo)所對應(yīng)內(nèi)容的危險(xiǎn)等級，一級指標(biāo)危險(xiǎn)等級劃分見表9。從而得到最終的城市綜合體安全現(xiàn)狀的危險(xiǎn)等級，城市綜合體安全現(xiàn)狀危險(xiǎn)等級見表10．

4結(jié)論

隨著人們生活水平的提高以及城市建設(shè)的發(fā)展，城市綜合體是人們?nèi)粘Ｉ畹囊粋€(gè)重要的場所。由于城市綜合體具有功能多，建筑復(fù)雜，人群密度高等特點(diǎn)，一旦發(fā)生事故，造成的損失和影響是巨大的。本文建立的城市綜合體安全現(xiàn)狀定量評價(jià)體系，可以為我們正確、有效、方便的評估城市綜合體運(yùn)營現(xiàn)狀的危險(xiǎn)程度，以便及時(shí)采取對應(yīng)的安全措施，避免事故的發(fā)生，使城市綜合體能夠安全運(yùn)行，確保人民生命和財(cái)產(chǎn)的安全提供一定的參考。

參考文獻(xiàn)

［1］沈中偉.城市交通綜合體安全評價(jià)體系研究［J］．學(xué)術(shù)動態(tài)，2014(2):21－24.

［2］曹耘.城市綜合體的火災(zāi)危險(xiǎn)性及消防安全管理［J］．消防技術(shù)與產(chǎn)品信息，2012(8):19－21.

［3］劉勇，顏龍.城市綜合體火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究［J］．經(jīng)營管理者，2015(5):7－8.

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第6篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞：鐵路客站 綜合體 杭州

杭州鐵路東站作為亞洲最大客運(yùn)樞紐之一、全國九大鐵路樞紐站的“收官之作”已開通運(yùn)營，中國大型鐵路樞紐客站的建設(shè)暫一段落。作為城市和交通建設(shè)的重要組成部分，鐵路客站的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)較之以往傳統(tǒng)客站，其設(shè)計(jì)理念等多個(gè)方面都發(fā)生了顯著變化，以適應(yīng)時(shí)代的要求。作為最后完成，汲取了前例精華而成的大型客站綜合體，承擔(dān)著綜合交通、城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境效益最大化的角色，發(fā)揮著城市和區(qū)域發(fā)展的引擎作用。

一、概況

杭州鐵路東站位于城市東部，與主城區(qū)相連，坐地鐵至市中心武林廣場4站距離，西湖景區(qū)6站距離；是滬杭、杭甬、寧杭、杭長（及擬建的商合杭、杭黃）四條高鐵和滬昆、宣杭、浙贛三條普速干線鐵路的交匯點(diǎn)；站房總建筑面積33萬平方米，相連的東西廣場總建筑面積達(dá)80萬平方米，站場為18臺34線（預(yù)留磁懸浮3臺4線），匯集了客運(yùn)專線、城際鐵路、磁浮交通、干線鐵路、地鐵客運(yùn)、公交、出租車、運(yùn)河碼頭、公共自行車系統(tǒng)等多種交通方式和配套服務(wù)設(shè)施為一體，是長三角地區(qū)最重要的也是現(xiàn)代化程度最高的巨型客站綜合體，日均客流量可達(dá)25至30萬人次。東站的建設(shè)帶動和加速了城市和公共服務(wù)建設(shè)，以杭州東站樞紐為核心的城東新城用地面積9.3平方公里，總建筑面積1400萬平方米，規(guī)劃總?cè)丝?0萬人；已建成的東站綜合交通樞紐，與長三角各主要城市組成1小時(shí)的交通圈，通達(dá)全國。

二、客站綜合體的引領(lǐng)作用

（一）城市新中心的引擎

隨著鐵路交通的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，鐵路客站作為帶動城市人口和服務(wù)功能的動力，對城市發(fā)展的促進(jìn)作用越來越大；鐵路客站的任務(wù)不再僅僅是城市對外旅客交通的發(fā)送，也具有綜合多種交通方式，使旅客安全、快速且直接地到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域的職能。同時(shí)，客站作為城市系統(tǒng)的重要組成部分，逐漸滲入城市中心區(qū)，把城市中的多種經(jīng)濟(jì)、文化、信息功能集中起來，形成一個(gè)隸屬于城市的、帶有各種復(fù)雜而明確功能的綜合體，以滿足整個(gè)城市社會生活的發(fā)展需要。在杭州市政府的建設(shè)綱要中，城東新城被定位為以現(xiàn)代綜合交通樞紐為依托，集現(xiàn)代服務(wù)、旅游集散和居住功能于一體的，高效、高速的城市新中心，顯然，東站樞紐的建成是其中至為關(guān)鍵的一步，被稱為現(xiàn)代驛城、都市門戶。城東新城綜合體將多種都市功能集合，形成高業(yè)態(tài)復(fù)合、高強(qiáng)度開發(fā)、高交通可達(dá)、高密度活動、高地標(biāo)魅力、高技術(shù)集成的城市中心。屆時(shí)，城東新城的商業(yè)配套將由點(diǎn)及面，形成規(guī)?？涨暗纳虡I(yè)體系，并承擔(dān)起商務(wù)、休閑、新型服務(wù)業(yè)、居住等多重角色。今后，以新東站為中心，一公里為半徑的范圍內(nèi)，各綜合體之間既相互獨(dú)立，又通過道路、連廊、地下軌道相連；將逐步建設(shè)完善六類產(chǎn)業(yè)開發(fā)樞紐區(qū)域，一是大型博覽會，吸引觀光人流；二是科學(xué)園區(qū)，形成高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)；三是貿(mào)易和會展中心，加強(qiáng)國際性會展功能；四是學(xué)術(shù)研究和行政中心，引入科研機(jī)構(gòu)和政府辦公區(qū)；五是大型企業(yè)總部，推動樞紐總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展；六是具有較高品質(zhì)的教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)，完善社會服務(wù)功能配套。同時(shí)打造具有文化氣息的新城公共空間和親水平臺；這些項(xiàng)目打造的成功與否將直接關(guān)系到杭州城市未來發(fā)展的定位。

（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)

杭州東站樞紐和寧杭甬高鐵的開通使上海、南京、杭州、寧波這四個(gè)長三角支點(diǎn)大城市之間實(shí)現(xiàn)了1小時(shí)交通圈，實(shí)現(xiàn)了長三角區(qū)域交通無障礙，杭州東站樞紐正處于中心位置。區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作是區(qū)域之間的一種關(guān)系。雖然區(qū)域只是空間概念，真正起主導(dǎo)作用的是區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體，但區(qū)域交通條件的改善可有效增加區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的進(jìn)程，為合作創(chuàng)造條件，使相互的合作進(jìn)一步密切。長三角中上海、杭州、南京等傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢地區(qū)將吸引更多人流、物流、資金流，寧杭甬高鐵和杭州東站開通后三個(gè)月統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)經(jīng)鐵路達(dá)到和發(fā)送的旅客日均共增加了5萬人，較上年同期增長27%；而區(qū)域內(nèi)其他地區(qū)也將分配到一部分人流，同城效應(yīng)在長三角地區(qū)率先成型，高鐵經(jīng)濟(jì)圈應(yīng)運(yùn)而生，經(jīng)濟(jì)交流更易擴(kuò)大到高鐵所連接的區(qū)域城市。隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作的逐漸深入，可以有效地打破地域限制，根據(jù)不同地區(qū)之間的特點(diǎn)，整合各類資源，長三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)借助高鐵契機(jī)，是完全可以走向共贏發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)之路。

（三）最大化的社會效應(yīng)

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對物質(zhì)和文化生活水平的要求也愈來愈高，對出行的要求也逐漸從單一的原始的交通需求變?yōu)榕c商業(yè)、休閑、居住相結(jié)合的多重出行體驗(yàn)，追求出行的快捷性和舒適性。鐵路客站綜合體不僅僅是一個(gè)中轉(zhuǎn)站，一個(gè)旅客的集散地，也是一個(gè)為旅客和消費(fèi)者提供充分和舒適的公共空間。和充滿多種社會經(jīng)濟(jì)文化活動的場所。

1、綜合化的城市功能

對于東站交通樞紐綜合體而言，站房候車大廳長463米，寬143米，商業(yè)夾層近2萬平方米，具有優(yōu)美的室內(nèi)景致和寬闊的視野，擺放著近5000張舒適的座椅，引進(jìn)了多種商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)，以及金融、信息、咨詢等公共服務(wù)，既是候車區(qū)域，也是休閑場所；地下一層的出站層寬60米，兩端和東西廣場地下大廳相連，中間有多個(gè)與地鐵和出租車連接通道，整個(gè)空間長度超過600米。站區(qū)東、西廣場是以交通疏解、旅游集散、商貿(mào)展示為主導(dǎo)的區(qū)域，廣場地下空間分為三層，進(jìn)行了多功能的開發(fā)利用；其中西廣場面向杭州主城區(qū)，東廣場緊鄰新城區(qū)；在功能系統(tǒng)化分區(qū)的基礎(chǔ)上，充分完備了城市公建配套設(shè)施，主要包括：市域短途客運(yùn)站房、郵政支局、公交樞紐站房、旅游集散中心、公安警務(wù)用房、游船碼頭和大中型車輛停車場和地下停車庫等。這些系統(tǒng)化的功能構(gòu)成了綜合體的框架。

2、城市交通現(xiàn)代化

杭州東站站區(qū)為環(huán)形高架路交通體系，城市交通路網(wǎng)主要由兩圈“井”字形主干路和快速路配套構(gòu)成，鐵路線兩側(cè)有著較密集的道路相連，緩解了鐵路對城區(qū)的分隔影響。東站的換乘交通集中在廣場層和出站層之間，無論是鐵路與地鐵、公交、市域短途、旅游大巴和出租車及社會車之間的換乘都在室內(nèi)進(jìn)行；有兩條地鐵線路經(jīng)過東站，目前在一條線路運(yùn)營的情況下，分流了近一半到達(dá)旅客。站區(qū)內(nèi)配置了100多部自動扶梯和垂直電梯，廣場層也配置了數(shù)十部，構(gòu)成了綜合體內(nèi)部立體交通體系。整個(gè)區(qū)域的城市交通體系徹底改變了往日的面貌，基本實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化。

3、城市文化的象征

由于杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略為東擴(kuò)，形容為正在由“西湖時(shí)代”邁向“錢江時(shí)代”；因此，杭州東站綜合體的建筑形式以主站房為核心，建筑風(fēng)格以“錢塘潮”為主題；站區(qū)西廣場兩側(cè)的建筑也以舒展、起伏的形態(tài)為設(shè)計(jì)原則，通過體量的虛實(shí)對比，形成波浪涌動的建筑造型，寓意了錢塘江“層波疊浪”的美好意境；站區(qū)東廣場建筑形態(tài)借鑒了“富春山居圖”的意境，將高層建筑的巨大體量轉(zhuǎn)化成高低錯(cuò)落的兩組建筑群，并將高層和低層建筑整合為一個(gè)連續(xù)的整體，從而強(qiáng)化了“錢塘山水”的自然意境。整個(gè)綜合體有著錢塘江大潮一樣的動感，傳承了杭州“精致、和諧”的悠久歷史，走向“開放、大氣”的美好未來。周邊的園林式綠化和水景景觀的點(diǎn)綴，為旅客和市民提供了一個(gè)高雅、悠閑、便利的好場所，也為游客提供了一個(gè)現(xiàn)代觀光景點(diǎn)；它既是長三角地區(qū)的交通要道，又是城市的一處景觀。

三、我國鐵路客站綜合體的發(fā)展還有待完善

（一）建設(shè)體制有待統(tǒng)一

作為城市整體環(huán)境的一部分，城市發(fā)展的重要核心區(qū)域，鐵路客站綜合體對城市空間環(huán)境的影響是巨大的，不可能脫離其所在的城市地理區(qū)位環(huán)境、交通環(huán)境、自然環(huán)境和人文環(huán)境而單獨(dú)存在；客站綜合體的建設(shè)是一項(xiàng)大型復(fù)雜工程，是一項(xiàng)多企業(yè)、多行業(yè)、多功能的建筑項(xiàng)目，又是為眾人提供的大型公共設(shè)施，因此，客站綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，不只是鐵路、市政、地鐵、公交、出租汽車等各單位自行規(guī)劃設(shè)計(jì)所能解決的事，必須集這些單位的集體智囊，群策群力，這樣，才能確保設(shè)計(jì)規(guī)劃合理性，使機(jī)能得以實(shí)現(xiàn)，才能節(jié)省資金、人力和物力，避免因各自為戰(zhàn)，所造成的設(shè)施不全或設(shè)施過多，建筑群體不協(xié)調(diào)，影響景觀等弊端。如能打破行業(yè)、管理、投資體制的分隔，在屬地政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一資金、統(tǒng)一招標(biāo)，統(tǒng)一施工，統(tǒng)一管理，成效可能會更好。

（二）經(jīng)濟(jì)效益有待追求

客站綜合體在滿足自身功能需要的同時(shí)，還應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益以維持自身的競爭力；相較于一般的客站，其交通系統(tǒng)的快捷，服務(wù)的效率，環(huán)境的品質(zhì)，對各種功能要求的適應(yīng)性，對其自身的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，都具有獨(dú)到的優(yōu)勢。但是，現(xiàn)階段我國的大型客站綜合體與其投入相比，還難以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的目的，規(guī)模越大，運(yùn)營成本越高；目前，以車站票價(jià)服務(wù)費(fèi)為主的收入和部分商業(yè)廣告收入還不能支付運(yùn)營費(fèi)用和部分建設(shè)成本。因此，單純以大候車廳和大出站層為主的站房設(shè)計(jì)理念的經(jīng)濟(jì)性還是欠缺的。應(yīng)該結(jié)合我國實(shí)際的社會和人文環(huán)境，尤其是大型鐵路客站是高速鐵路發(fā)展的必然選擇前提下，分析具有我國特色的鐵路客站綜合體的設(shè)計(jì)對策，創(chuàng)造和提升鐵路客站綜合體的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）內(nèi)外交通信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有待完善

目前杭州鐵路客站綜合體與城市各區(qū)域和周邊城市公共交通還不夠完善，高效的城市交通網(wǎng)還未形成，沒有快速道路與城市的快速通道相連接，各種交通方式的銜接換乘還有待進(jìn)一步加強(qiáng)；綜合體內(nèi)部的立體交通網(wǎng)絡(luò)的設(shè)施數(shù)量不少，但是與綜合體各種功能結(jié)合程度較低。綜合換乘效率不高。運(yùn)營后出現(xiàn)的“打的難”就是代表性的體現(xiàn)。對于客站綜合體這種龐大的空間系統(tǒng)，一套完善、便捷、明確的城市交通網(wǎng)和內(nèi)部交通換乘系統(tǒng)是十分必需的，是其綜合功能效能發(fā)揮的關(guān)鍵。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)雖然也有，但是，為旅客直接服務(wù)的范圍不夠廣、配置少，旅客和來到客站的人們應(yīng)能查閱到來自當(dāng)?shù)馗鞣N各樣的資料，可以在這里獲取當(dāng)?shù)啬酥寥珖缆方煌?、旅游、商業(yè)、醫(yī)院、停車場、生活設(shè)施、各類活動、天氣預(yù)報(bào)、科學(xué)情報(bào)等多種信息，還可以在地鐵車站、汽車站、商店、停車場等場所獲得交通信息及其它的信息。管理部門可以通過信息網(wǎng)絡(luò)直接獲取各種數(shù)據(jù)，了解現(xiàn)況，優(yōu)化管理。其它諸如公用電話等設(shè)施也是不可缺的，有待落實(shí)。

（四）“以人為本”的理念有待落實(shí)

我國鐵路客站的管理要求通過各種方式到站的人流先經(jīng)過高架層到達(dá)，再通過安檢進(jìn)入到室內(nèi)候車大廳，再經(jīng)檢票口檢票上車；這樣做便于管理，但是，這種管理方式給旅客的出行帶來了諸多不便，尤其是乘坐地鐵和公交到達(dá)的旅客，也影響了其它類型消費(fèi)者的消費(fèi)行為。在國外，普遍的做法是采取開放的綜合體管理方式，盡可能使更多的人使用客站內(nèi)的各種服務(wù)設(shè)施，而不僅僅局限于乘車的人。在大型客站綜合體站的建設(shè)運(yùn)營中還是要堅(jiān)持以人為本，以滿足人的需求為第一前提，為此而增加的投資是值得的。

目前，我國大型鐵路客站以杭州東站的開通運(yùn)營為標(biāo)志，取得了階段性重大成就；但是和國外優(yōu)秀的同類項(xiàng)目相比，在一些方面還存在差距；隨著社會發(fā)展和周邊配套建設(shè)的完善，以及客站綜合體在運(yùn)營中自身的建設(shè)提升，符合我國國情的大型鐵路客站綜合體必將發(fā)揮重要作用。

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第7篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞：旅游綜合體；旅游發(fā)展階段；旅游地產(chǎn)

中圖分類號：F590.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的發(fā)展過程

旅游從人類早期的生產(chǎn)活動發(fā)展到現(xiàn)代全球性的人類活動，大致經(jīng)歷了古代旅游、近代旅游和現(xiàn)代旅游三個(gè)發(fā)展階段[1]。

1.古代旅行大致是從原始社會末期到工業(yè)革命初期這一漫長的歷史時(shí)期，以人們?yōu)橼吚芎蛘叻奖闵a(chǎn)而進(jìn)行的遷徙活動為特點(diǎn)。在工業(yè)革命之前相當(dāng)長的歷史時(shí)期內(nèi)，人們受限于交通的不便利以及對外界環(huán)境了解有限，人的活動范圍很小，非是因?yàn)槔﹃P(guān)系或生產(chǎn)生存問題，人們很少離開自己的長期居住地。

2.近代旅游大致是從工業(yè)革命到二戰(zhàn)結(jié)束的1945年，這一時(shí)期真正標(biāo)志著近代旅游產(chǎn)生的具體事件是1845年夏季，托馬斯·庫克首次組織了真正意義上的從萊斯特到利物浦的350人的團(tuán)體消遣旅游，托馬斯·庫克本人擔(dān)任了該次旅行團(tuán)的陪同和導(dǎo)游，而且在沿途還聘用了地方導(dǎo)游。到19世紀(jì)中葉，人類旅行活動的發(fā)展在很多方面都取得了很大的進(jìn)步并表現(xiàn)出三個(gè)基本特征：（1）以消遣、愉悅為目的的外出旅行的人數(shù)大量增加，并發(fā)展成一定的規(guī)模，旅行活動在整個(gè)世界范圍內(nèi)具有了普遍的社會意義。（2）商業(yè)性客運(yùn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。以商業(yè)為目的運(yùn)輸業(yè)的誕生和發(fā)展為人們旅游活動提供了很大的便利，推動了這個(gè)時(shí)期旅游業(yè)的發(fā)展。（3）團(tuán)體旅行開始出現(xiàn)并得到一定的發(fā)展。

3.從二戰(zhàn)結(jié)束至今，現(xiàn)代旅游業(yè)得到了更加迅速的發(fā)展。特別是20世紀(jì)60年代以來迅速普及于世界各地的社會化大眾旅游，旅游方式也極為豐富多彩。這一時(shí)期的旅游業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出了以下四個(gè)特點(diǎn)：（1）旅游主體逐步大眾化。（2）旅游的形式向多樣化發(fā)展。（3）旅游空間擴(kuò)大化。（4）旅游目的的愉悅化以及實(shí)現(xiàn)途徑多樣化。

二、旅游綜合體的形成動因

旅游在經(jīng)歷了古代、近代兩個(gè)發(fā)展階段后，在現(xiàn)代出現(xiàn)了如上文所述的四個(gè)特點(diǎn)。旅游主體的大眾化增加了社會旅游需求總量，旅游形式的多樣化豐富了人們參與旅游活動的方式，旅游空間的多樣化豐富了人們的旅游體驗(yàn)內(nèi)容，旅游目的的愉悅化以及實(shí)現(xiàn)途徑多樣化對旅游經(jīng)營者提出了新的要求。旅游綜合體的正是應(yīng)現(xiàn)代旅游目的的愉悅化以及實(shí)現(xiàn)途徑多樣化的特點(diǎn)誕生的，旅游綜合體的誕生主要有以下五個(gè)動因：

1.現(xiàn)代旅游者對旅游產(chǎn)品多樣化的需求。馬斯洛需求層次理論提出。人的需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實(shí)現(xiàn)的需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，旅游者對旅游產(chǎn)品的需求也大為增加，對旅游產(chǎn)品品質(zhì)的需求大為提高。按照國際慣例，旅游消費(fèi)通常會經(jīng)歷一個(gè)消費(fèi)升級的過程，一般分為“觀光游—休閑游—度假游”三個(gè)階段。

2.旅游經(jīng)營者對利潤的追逐。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。也是一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。“旅游綜合體”的出現(xiàn)，是“旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假的升級，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)的升級，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)的升級”。三大升級共同作用的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，旅游綜合體必然是推動中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，作為產(chǎn)業(yè)升級領(lǐng)頭羊的旅游綜合體必然較其他旅游業(yè)態(tài)有更強(qiáng)的贏利能力，成為資本追逐的熱點(diǎn)。顯然資本的趨利性是旅游綜合體得以形成和發(fā)展的重要推動力。

3.各地提升地區(qū)旅游品牌形象的需要。隨著旅游業(yè)的升級，各地在打造本地區(qū)的地區(qū)旅游品牌時(shí)已經(jīng)不再是單單考慮本地區(qū)現(xiàn)有的相對有優(yōu)勢的旅游資源，旅游綜合體作為旅游產(chǎn)業(yè)升級的領(lǐng)頭羊，是各地區(qū)打造新型的休閑度假旅游品牌必不可少的選擇。

4.為所在地提供更多就業(yè)崗位。由于酒店、綜合休閑項(xiàng)目及物業(yè)管理項(xiàng)目都是勞動密集型行業(yè)，旅游綜合體對勞動力的需求相當(dāng)大。一般來講，在國內(nèi)一個(gè)中等規(guī)模的旅游綜合體需要的勞動力人數(shù)不低于1 500人，旅游綜合體在帶動地區(qū)就業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化方面，有著很顯著的促進(jìn)作用。

5.推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。以觀光為目的的旅游消費(fèi)模式已經(jīng)逐步被以綜合休閑度假為目的的旅游模式取代。與此相對應(yīng)，單一的旅游景區(qū)開發(fā)模式也逐步過渡到旅游項(xiàng)目綜合開發(fā)的綜合體開發(fā)模式。旅游項(xiàng)目綜合開發(fā)同地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，促進(jìn)了地產(chǎn)開發(fā)模式由城市住宅地產(chǎn)開發(fā)到旅游休閑社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的升級?？梢娐糜尉C合體的出現(xiàn)，是旅游消費(fèi)模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式升級共同作用的結(jié)果。

三、旅游綜合體的早期形態(tài)

第8篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞：城市綜合體；成本管理；問題；對策

中圖分類號：F406.72文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

城市綜合體是隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)，在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位。一個(gè)好的城市綜合體，不但會帶動整個(gè)周邊土地、建筑價(jià)值，同時(shí)對提高城市居住水平、生活質(zhì)量以及促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起著非常重要的推動作用。有效的控制成本，有利于城市綜合體項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

一、城市綜合體成本管理存在的突出問題

1、拿地拓展階段成本管理的突出問題

拿地拓展是城市綜合體開發(fā)的開始，這一階段在城市綜合體開發(fā)整個(gè)生命周期內(nèi)雖然歷時(shí)較短，但對于城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)的成功至關(guān)重要，因?yàn)槌鞘芯C合體是和土地直接相關(guān)的，土地成本的高低、土地市場前景好壞和項(xiàng)目后續(xù)的發(fā)展休戚相關(guān)。站在成本管理的角度，這一階段主要參與項(xiàng)目的投資可行性研究，進(jìn)行成本調(diào)研和成本經(jīng)濟(jì)性測算，提供可行性研究報(bào)告給與投資決策評審進(jìn)行參考。成本管理人員需要根據(jù)土地屬性和招拍掛的條件進(jìn)行成本信息調(diào)研，成本粗略測算，以便確定該項(xiàng)目是否值得投資，預(yù)估投資后可能的盈利和現(xiàn)金流等評價(jià)指標(biāo)情況。

（1）前期成本調(diào)研不充分

對于規(guī)模型城市綜合體企業(yè)而言，在正式確定拿地之前都要進(jìn)行該地塊成本調(diào)研的工作。然而，不少城市綜合體企業(yè)由于時(shí)間緊張和重視程度不夠，成本的前期調(diào)研往往流于形式或不充分。在投資可研時(shí)，直接參照公司原有項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行套用，沒有發(fā)現(xiàn)土地背后成本信息。

（2）缺乏有效合理的投資評估指標(biāo)體系

在2003年前，土地轉(zhuǎn)讓的方式存在多種，在這個(gè)階段不少城市綜合體企業(yè)的拿地主要靠和政府溝通談判，以協(xié)議拿地的方式進(jìn)行。這個(gè)階段基本上只要能談成功的地，由企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)大致的估算直接拍板決定，基本上沒有經(jīng)過有效地投資評估。2003年以后，國家規(guī)范了土地的轉(zhuǎn)讓制度，要求土地必須實(shí)行公開的招拍掛制度，自此土地價(jià)格一路上揚(yáng)。正規(guī)的城市綜合體企業(yè)開始重視拿地的可行性研究。需要根據(jù)土地的屬性對項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的投資回報(bào)進(jìn)行測算，以決定企業(yè)最高可以承受什么價(jià)格的土地價(jià)格，從而決定土地出價(jià)金額。

但是，雖然拿地的可研被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)重視，但不少房地產(chǎn)企業(yè)的可行測算相對比較簡單，主要關(guān)注土地屬性、項(xiàng)目市場前景和項(xiàng)目盈利能力等方面，并沒有建立一套合理有效的投資評估指標(biāo)體系。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的突出問題

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理缺乏事前管理。在前期的定位、方案、施工圖階段，設(shè)計(jì)和市場相關(guān)部門處于主導(dǎo)地位。這個(gè)階段需要對項(xiàng)目的市場定位、目標(biāo)客戶、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品類型、戶型配比、規(guī)劃方案進(jìn)行深入研究，重新審視拿地可研階段的方案初判，看是否需要調(diào)整優(yōu)化。在這個(gè)階段基本確定了項(xiàng)目后續(xù)的相關(guān)工作方向和范圍，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，前期設(shè)計(jì)階段對城市綜合體項(xiàng)目投資有較大影響，初步設(shè)計(jì)階段對投資的影響可能性達(dá)75%－95%。

然而在城市綜合體行業(yè)中，在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效管理。而此時(shí)成本管控如果不進(jìn)行事前對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行反饋，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，出現(xiàn)了成本管理的“先天不足”。

（2）在城市綜合體成本管理過程中，在這個(gè)階段對于不同建筑的品質(zhì)要求和部品件選擇時(shí)，成本管理往往是根據(jù)設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)的結(jié)果進(jìn)行成本測算，下達(dá)成本指標(biāo)。而沒有反向去進(jìn)行對比分析，把不同品質(zhì)、不同部品件的成本方面的數(shù)據(jù)反饋給設(shè)計(jì)和市場，提出成本管理的建議，進(jìn)行事前管理。當(dāng)設(shè)計(jì)方案確定后，項(xiàng)目的成本投入已經(jīng)鎖定，一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案成本的問題為時(shí)已晚。

3、施工建設(shè)階段成本管理的突出問題

（1）設(shè)計(jì)變更、工程簽證管控不力，導(dǎo)致成本超支

設(shè)計(jì)變更和工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項(xiàng)內(nèi)容，因?yàn)樗鼉?nèi)容廣泛，構(gòu)成原因復(fù)雜，規(guī)律性較差，發(fā)生的時(shí)間長，難以確定其造價(jià)。因此，重視和搞好這項(xiàng)工作是建設(shè)單位正確確定工程造價(jià)、管理投資的依據(jù)。由于設(shè)計(jì)變更和工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例，多則接近20%，少則也在6%左右，尤其在技改、技措工程中所占比例更大，大都在20%以上，有時(shí)甚至達(dá)到了40%。由此可見，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的管理是建設(shè)單位的一項(xiàng)大事，應(yīng)當(dāng)高度重視。

（2）加強(qiáng)成本管理，需要城市綜合體動態(tài)地了解項(xiàng)目成本執(zhí)行情況，是否存在超支風(fēng)險(xiǎn)，如果預(yù)期出現(xiàn)超成本風(fēng)險(xiǎn)需要提前采取成本管理的相關(guān)措施。然而，許多城市綜合體的動態(tài)成本管理還建立在簡單的合同臺帳上，合同臺帳不能及時(shí)地反映成本發(fā)生情況和簽證、變更最新信息，對于未簽訂的合同成本預(yù)期情況也不能進(jìn)行反映。這樣就使得城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目的動態(tài)成本反饋不及時(shí)，成本管理滯后。

4、竣工收尾階段成本管理的突出問題

竣工收尾階段對于城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)而言是屬于開發(fā)流程的最后階段。在過去的十年中，這一階段的成本管控并不被城市綜合體所重視。因?yàn)榉课菀呀?jīng)開發(fā)建設(shè)完畢，成本都已實(shí)際發(fā)生，成本管理已經(jīng)不能對最終的利潤回報(bào)產(chǎn)生影響。雖然，項(xiàng)目的收尾對此項(xiàng)目成功還是失敗已經(jīng)不會有什么影響了，但是，對后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)是非常重要的。當(dāng)一個(gè)組織走過了10 年、20 年甚至更長時(shí)間，我們的積累如果隨著年月的增長而增長，那么，當(dāng)我們在規(guī)劃一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，就可以做出更準(zhǔn)確、更符合自身情況的規(guī)劃。這將有助于的項(xiàng)目決策。同時(shí)，對以往過程的分析和判斷，可以幫助我們發(fā)現(xiàn)運(yùn)營中存在的問題，判斷我們在行業(yè)中的專業(yè)水平。從而有的放矢的進(jìn)行改革，提高的競爭力。

二、城市綜合體成本管理對策研究

1、決策階段成本管理

城市綜合體開發(fā)決策工作是成本管理的關(guān)鍵，決策的好壞將直接影響整個(gè)成本管理，因此，正確的投資決策是成本管理的前提。在決策立項(xiàng)階段，需要對成本管理進(jìn)行可行性分析，以確保成本管理方案能夠以最小的成本支出，換取最大的經(jīng)濟(jì)收益。首先，在項(xiàng)目決策投資過程中，策劃人員要先進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目的預(yù)期收入、成本、利潤、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行預(yù)測，確定銷售凈利率、資金峰值比、內(nèi)部收益率等。其次，要進(jìn)行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最終都是要以可見的收入為目的，審算人員和財(cái)務(wù)人員應(yīng)對市場材料、工程造價(jià)等最新動態(tài)信息進(jìn)行了解，提高估算的準(zhǔn)確率，做好資金鏈和現(xiàn)金流，做好成本和利潤的測算。最后是項(xiàng)目決定實(shí)施后，相關(guān)人員全面準(zhǔn)確地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。

2、設(shè)計(jì)階段的成本管理

在設(shè)計(jì)階段，定奪好設(shè)計(jì)的方法是其中一個(gè)方面，而另一個(gè)方面是成本的管理和節(jié)約，不僅可以提高項(xiàng)目施工階段成本管理的有效化，還能夠讓工程項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。

（1）實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)之時(shí)，加強(qiáng)技術(shù)的溝通，對設(shè)計(jì)內(nèi)容展開詳細(xì)的定量分析，用數(shù)據(jù)綜合分析技術(shù)的可行性，充分考慮施工的經(jīng)濟(jì)性，都要盡量采用高標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，另外不但要嚴(yán)格管理設(shè)計(jì)方案的不合理變更，還有確保設(shè)計(jì)功能具備實(shí)現(xiàn)的可能性。設(shè)計(jì)一旦獲得批準(zhǔn)，就應(yīng)嚴(yán)格管理變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。

（2）科學(xué)進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)圖紙過程中，設(shè)計(jì)人員不僅要注重設(shè)計(jì)質(zhì)量和期限，還要充分考慮設(shè)計(jì)對工程建設(shè)成本的重大影響。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審查工作，因?yàn)楣こ痰淖兏鼘Τ杀镜挠绊懯桩?dāng)其沖，所以盡量把工程變更管理在施工之前，，要克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，在工程施工之前進(jìn)行所花費(fèi)的代價(jià)最小，取得的效果最好。

（3）實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作，利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇具有相當(dāng)實(shí)力、有類似工程設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位，通過對設(shè)計(jì)方案的擇優(yōu)選擇，而設(shè)計(jì)方案不僅要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，從中選擇設(shè)計(jì)質(zhì)量較佳的設(shè)計(jì)單位，而在設(shè)計(jì)的過程中，總體的設(shè)計(jì)方案可以分階段委托設(shè)計(jì)，以深化設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容。

3、施工階段的成本管理

城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目主要在施工期來進(jìn)行資金的投入工作，施工階段也就成了管理開發(fā)項(xiàng)目成本的重要部分和階段。

（1）搞好價(jià)格管理，材料品質(zhì)，設(shè)備質(zhì)量，對于建材的行情要有一個(gè)適度的把握，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定對材料的價(jià)格進(jìn)行限制，差價(jià)水平保持在合理的基礎(chǔ)之上。

（2）對工程方案的嚴(yán)格管理，防止不合理變更情況的出現(xiàn)，建設(shè)單位要有自我約束的能力，建立工程洽商簽證管理制度，明確工程施工各個(gè)部門之間的職責(zé)，根據(jù)合同的工程需求，將項(xiàng)目任務(wù)具體下達(dá)。

（3）對于承包商的索賠要求審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。按照合同來處理承包商的索賠請求，并對索賠材料詳加審查，加強(qiáng)預(yù)見性，強(qiáng)調(diào)及時(shí)性，做到盡量對于索賠事件進(jìn)行避免。

（4）材料設(shè)備管理部門要做好材料設(shè)備采購的事宜，鑒于施工周期長，材料和設(shè)備價(jià)格的變動系數(shù)大，因此在施工前期，要選擇質(zhì)優(yōu)的材料和設(shè)備供應(yīng)商，根據(jù)施工的工期，簽訂長期的材料供應(yīng)合同，嚴(yán)格管理材料和設(shè)備的價(jià)格變動幅度。

結(jié)束語

總之，城市綜合體的經(jīng)濟(jì)形勢也越來越復(fù)雜，要有效地管理項(xiàng)目成本，就要在項(xiàng)目的決策和實(shí)施的各個(gè)階段加強(qiáng)管理管理，從前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定、項(xiàng)目施工及采購等多方面采取措施，將成本管理的觀念運(yùn)用到項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，在提高項(xiàng)目競爭優(yōu)勢的同時(shí)，讓城市綜合體獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 郭淑華. 城市綜合體成本管理存在的問題與對策[J]. 投資理財(cái). 2012（04）

第9篇：商業(yè)綜合體行業(yè)研究范文

近年來，隨著電子商務(wù)不斷掀起熱潮，為傳統(tǒng)企業(yè)提供前端建站、后臺系統(tǒng)等電商技術(shù)服務(wù)的公司如雨后春筍般登臺，各種信息化服務(wù)也隨之面世。據(jù)美國市場研究公司IDC的報(bào)告稱，全球大數(shù)據(jù)技術(shù)和服務(wù)市場將在未來幾年保持31.7%的年復(fù)合增長率，2016年的總規(guī)模有望達(dá)到238億美元。就國內(nèi)來說，可以排的上號的第三方技術(shù)服務(wù)商數(shù)量已經(jīng)超過千家。

應(yīng)該說，數(shù)據(jù)技術(shù)服務(wù)商的涌現(xiàn)，對大多數(shù)實(shí)體商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不足帶來了一大補(bǔ)充。通過整合數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)營銷等“無微不至”的技術(shù)服務(wù)推動下，實(shí)體商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展速度大大提升。

?？低暤目梢暬瘧?yīng)用

一般而言，每個(gè)商業(yè)綜合體在交付時(shí)都會部署大量傳統(tǒng)的安防系統(tǒng)，包括視頻監(jiān)控、報(bào)警、門禁、停車場等，幾乎涉及到商業(yè)綜合體的所有關(guān)鍵場景。因此，有不少部分安防企業(yè)借助先局優(yōu)勢，研發(fā)推出智慧應(yīng)用，利用這些無處不在的安防終端設(shè)備為商業(yè)綜合體創(chuàng)造更大的商業(yè)價(jià)值。

同時(shí)，大數(shù)據(jù)正在促使安防行業(yè)從傳統(tǒng)的監(jiān)控中心建設(shè)邁向數(shù)據(jù)中心建設(shè)，單一的數(shù)據(jù)也正在向多維數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變。大數(shù)據(jù)的應(yīng)用將給用戶帶來全新的價(jià)值，而實(shí)現(xiàn)這一切的基礎(chǔ)，就是承載著安防大數(shù)據(jù)技術(shù)的產(chǎn)品和解決方案。

以視頻監(jiān)控起家的?？低?，則利用了先行優(yōu)勢圍繞“可視化”幫助購物中心的商家進(jìn)行管理與經(jīng)營。它可以將一個(gè)購物過程分成八個(gè)過程板塊。當(dāng)消費(fèi)者選定某個(gè)品牌之后，走進(jìn)這家門店，和導(dǎo)購溝通情況選擇商品，之后是支付。這個(gè)過程完成之后，再買其他商品，或者去其他樓層，其他門店仍然會重復(fù)上面這樣一個(gè)流程。當(dāng)把所有東西都選擇購買完成之后，消費(fèi)者拿著商品離開商場。

?？低曉诖嘶A(chǔ)上提煉出六大核心數(shù)據(jù)，分別是視頻數(shù)據(jù)、客流數(shù)據(jù)、WIFI數(shù)據(jù)、人臉數(shù)據(jù)、停車場數(shù)據(jù)和消費(fèi)數(shù)據(jù)，這六大數(shù)據(jù)集成在?？低曌约旱馁徫镏行木C合管理平臺層面。

之后在這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)隱含內(nèi)容，比如通過車牌號車標(biāo)識別，來判斷車輛檔次把人的基礎(chǔ)框架框定，還有人臉攝像以及會員卡信息等，這樣組成一個(gè)對購物者最基礎(chǔ)的畫像的描述。有了顧客屬性之后，第二步便是記錄顧客行為，即他干了什么。?？低曁岢鰞蓚€(gè)方面的內(nèi)容依據(jù)，客流統(tǒng)計(jì)和客流定位?？土鹘y(tǒng)計(jì)是把進(jìn)入這個(gè)商場的人流數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從時(shí)間維度、空間維度，甚至包括季節(jié)、天氣，節(jié)假日都可以有這樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的方式。最后是進(jìn)入購物中心的客流動向，停留原因等。之后通過比較快捷、及時(shí)的方式把這些信息實(shí)時(shí)的推送到整個(gè)購物中心板塊運(yùn)營管理者的手上。

對于購物中心商家來說，得出了客流數(shù)據(jù)、停車場數(shù)據(jù)，甚至人臉數(shù)據(jù)。這些自動采集的大量統(tǒng)計(jì)樣本數(shù)據(jù)可用于商業(yè)綜合體的消費(fèi)人群的分析，以及客戶的消費(fèi)習(xí)慣統(tǒng)計(jì)挖掘與分析。

米雅：最大的愿望是干掉收款機(jī)

杭州米雅信息科技有限公司董事長楊德宏則認(rèn)為，只為客戶畫像是不夠的。“實(shí)際上零售業(yè)沒那么復(fù)雜。就購物中心來講，我覺得兩件事情：第一，選址選對。第二，招商招對。這兩件事做好了，購物中心的成功率80%就做對了?！闭嬲蚜闶凵套龊?，把零售業(yè)做好，把消費(fèi)者的體驗(yàn)做好，首先把這兩件事做足，購物中心招的這些品牌是不是做到足夠的便宜。做的這些營銷活動是不是足以讓消費(fèi)者感到他拿到真正的優(yōu)惠。

在接受《中國連鎖》記者專訪時(shí)，楊德宏告訴記者他的第一桶金是靠賣收款機(jī)賺取，但米雅最大的愿望卻是要干掉收款機(jī)。他認(rèn)為，收款機(jī)的功能并不都是有用的，比如打印出來作為退貨憑證的小票有90%以上都不會存放，而退貨憑證完全可以以電子形式發(fā)到顧客的手機(jī)里。“全世界有多少企業(yè)為了這個(gè)小票生產(chǎn)紙、墨盒、打印機(jī)，花這么多成本，但是這個(gè)給消費(fèi)者不帶來價(jià)值。我們有理由把它干掉?！?/p>

楊德宏告訴記者，他從1995年開始做零售業(yè)IT，做了15年對消費(fèi)者的調(diào)查，問到對什么不滿意時(shí)？始終有一項(xiàng)是對排隊(duì)不滿意。

“但是店面面積就那么大，增加不了更多的收款臺。收款方式流程也說這樣，我們必須要刷這個(gè)卡，刷完卡必須要打小票，必須得簽字。如何來對這個(gè)小事進(jìn)行改變？讓消費(fèi)者感到更多的實(shí)惠？讓消費(fèi)者購物的時(shí)候感覺更多的體驗(yàn)？”楊德宏說。

米雅做的第一件事是移動支付的接入，節(jié)省成本和空間，提升效率。成立一年半時(shí)間，已經(jīng)為100多家企業(yè)10000多家門店做了移動支付的接入，比如永輝，華潤，優(yōu)衣庫，耐克，京客隆，超市發(fā)，城鄉(xiāng)超市等，全國前一百名的零售商有一半已接入米雅系統(tǒng)。

楊德宏表示，門店系統(tǒng)升級是非常高效的，比如優(yōu)衣庫全國300多家門店，通過后臺把前端的門店系統(tǒng)升級，一夜之間即可統(tǒng)一完成。但他同時(shí)也坦承，前期溝通比較長，也是比較困難的，畢竟直接關(guān)系到收銀系統(tǒng)，所以起初企業(yè)都會非常小心。

在楊德宏看來，那些大品牌商花大價(jià)錢請明星代言，打廣告，弄標(biāo)語牌，其實(shí)和消費(fèi)者并沒有多大關(guān)系。米雅思考的是，有多少營銷費(fèi)用進(jìn)了消費(fèi)者的口袋？如何能夠讓這些供應(yīng)商的營銷直接優(yōu)惠到消費(fèi)者的手中？

高成本 應(yīng)用難

雖然技術(shù)服務(wù)層出不窮，但由于沒有明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，野蠻生長的行業(yè)現(xiàn)狀使得商業(yè)信息化服務(wù)的成本始終高居不下，嚴(yán)重制約了整個(gè)實(shí)體零售行業(yè)的信息化進(jìn)程，同時(shí)也變相地掣肘了商業(yè)信息化行業(yè)的發(fā)展。

尤其是傳統(tǒng)商業(yè)信息化服務(wù)的高成本問題，嚴(yán)重制約了整個(gè)實(shí)體零售行業(yè)的信息化進(jìn)程。據(jù)了解，目前，實(shí)體零售行業(yè)想要實(shí)現(xiàn)信息化管理運(yùn)營，往往要承擔(dān)一個(gè)較為高額的成本支出，不僅初次投入成本高，而且投入運(yùn)營后還需根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和規(guī)模的變化，面臨更新?lián)Q代的問題，隨之而來的維護(hù)或者換新的設(shè)備成本同樣不菲；采購成本高，決策風(fēng)險(xiǎn)大，使得不少實(shí)體零售企業(yè)信息化的推進(jìn)工作變得十分困難。

有業(yè)內(nèi)人士指出，傳統(tǒng)的商業(yè)信息化服務(wù)門檻高，采購及決策成本高，傳統(tǒng)招標(biāo)方式伴隨著較大的決策風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)新建的系統(tǒng)也很可能會出現(xiàn)各種各樣的問題。最終，企業(yè)商業(yè)信息化的進(jìn)程極大受阻。

目前，整個(gè)實(shí)體零售行業(yè)的發(fā)展規(guī)模差不多已經(jīng)達(dá)到30萬億元人民幣的容量，但中國小微企業(yè)的信息化程度還不到80%。實(shí)際上，大多數(shù)發(fā)展中的企業(yè)，并不知道哪套系統(tǒng)真正適合自己，或者說適合未來市場的需求，因?yàn)椴煌l(fā)展階段的實(shí)體零售企業(yè)的信息化的需求是不同的，也就無法提前預(yù)知結(jié)果。