前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的契稅暫行條例主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
一、增值稅行條例修訂的積極意義
(一)促進我國經(jīng)濟發(fā)展，保證經(jīng)濟增長在全國范圍實施的增值稅轉(zhuǎn)型改革，將起到促進企業(yè)發(fā)展、刺激經(jīng)濟增長，從而有利于保證經(jīng)濟增長宏觀調(diào)控目標的實現(xiàn)。當前，由美國次貸危機引發(fā)的金融危機正在對實體經(jīng)濟產(chǎn)生重大不利影響。在這種形勢下，適時推出增值稅轉(zhuǎn)型改革，對于增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高我國企業(yè)競爭力和抗風險能力，克服國際金融危機對我國經(jīng)濟帶來的不利影響具有十分重要的作用。新的《增值稅暫行條例》允許企業(yè)抵扣其購進設備所含的增值稅，消除我國生產(chǎn)型增值稅制產(chǎn)生的重復征稅因素，降低企業(yè)設備投資的稅收負擔，在維持現(xiàn)行稅率不變的前提下，是一項重大的減稅政策。從短期看，這項改革可以減輕企業(yè)負擔，增強企業(yè)投資和技術(shù)改造的積極性；從長期看，這項改革可以刺激投資，提振內(nèi)需，從而促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。在當前企業(yè)經(jīng)營比較困難的情況下，增值稅轉(zhuǎn)型改革的全面推開能夠在一定程度上刺激企業(yè)增加投資和實施技術(shù)改造，這種刺激既體現(xiàn)在企業(yè)負擔的減輕上，同時也體現(xiàn)在政策能夠使企業(yè)獲得更多的現(xiàn)金流量，這種作用對于當前融資困難、現(xiàn)金流量相當緊張的國內(nèi)企業(yè)來說意義更為重大。
(二)完善我國增值稅稅制根據(jù)對外購固定資產(chǎn)所含稅金扣除方式的不同，增值稅制分為生產(chǎn)型、收入型和消費型三種類型。生產(chǎn)型增值稅不允許扣除外購固定資產(chǎn)所含的已征增值稅，稅基相當于國民生產(chǎn)總值，稅基最大，但重復征稅也最嚴重。收入型增值稅允許扣除固定資產(chǎn)當期折舊所含的增值稅，稅基相當于國民收入，稅基其次。消費型增值稅允許一次性扣除外購固定資產(chǎn)所含的增值稅，稅基相當于最終消費，稅基最小，但消除重復征稅也最徹底。新《增值稅暫行條例》的實施宣告在我國實行了十四年之久的生產(chǎn)型增值稅將結(jié)束其歷史使命，我國開始進入消費型增值稅制的時代。這項改革體現(xiàn)了稅收的中性原則，使我國增值稅稅制更加完善，在很大程度上可以減少稅收對市場機制的扭曲。
(三)標志著積極財政政策的回歸積極的財政政策包括減稅和增加支出兩大方面，增值稅轉(zhuǎn)型改革的全面推開就是減稅政策的重要組成部分。新一輪積極財政政策具有兩個層次的含義：一是積極財政政策的實施表明，國家正在根據(jù)國內(nèi)國際經(jīng)濟形式的變化，主動采取政策加以應對；二是國家將通過積極財政政策更加全面地對經(jīng)濟實施調(diào)控，即對某些競爭性領(lǐng)域也要給予相應的扶持。經(jīng)過四年多的增值稅轉(zhuǎn)型改革試點，積累了一定的經(jīng)驗，這項政策的實施效果也在試點中得到了檢驗，國務院此時推出新的《增值稅暫行條例》，彰顯了政府進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的積極的財政政策。
二、增值稅暫行條例的主要變化
(一)允許抵扣固定資產(chǎn)進項稅額修訂前的《增值稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)購進固定資產(chǎn)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，即實行生產(chǎn)型增值稅。修訂后的《增值稅暫行條例》刪除了有關(guān)不得抵扣購進固定資產(chǎn)進項稅額的規(guī)定，實現(xiàn)增值稅由生產(chǎn)型向消費性的轉(zhuǎn)變。具體而言，在維持現(xiàn)行增值稅稅率不變的前提下，允許全國范圍內(nèi)的所有增值稅一般納稅入抵扣其新購進設備所含的進項稅額，未抵扣完的進項稅額結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。從這一規(guī)定看，抵扣購進設備所含進項稅額適用于增值稅一般納稅人，而不是小規(guī)模納稅人。自2009年1月1日之后，一般納稅人購進的設備和原材料一樣，可以按正常辦法直接抵扣其進項稅額，而且在全國范圍內(nèi)不受地區(qū)和行業(yè)限制。此處所說的設備，主要是機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設備、工具、器具等。同樣屬于固定資產(chǎn)的房屋建筑物等不動產(chǎn)不納入增值稅的抵扣范圍，企業(yè)為構(gòu)建房屋建筑物等發(fā)生的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。為堵塞因抵扣固定資產(chǎn)進項稅額可能帶來的稅收漏洞，修訂后的《增值稅暫行條例》規(guī)定，與企業(yè)技術(shù)更新無關(guān)且容易混為個人消費的自用消費品(如小汽車、摩托車、游艇等)所含的進項稅額，不得予以抵扣。
(二)取消了進口設備增值稅免稅政策和外商投資企業(yè)購買國產(chǎn)設備增值稅退稅政策此次改革取消的進口設備免征增值稅政策，主要指《國務院關(guān)于調(diào)整進口設備稅收政策的通知》(國發(fā)[1997]37號)和《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)外經(jīng)貿(mào)等部門關(guān)于當前進一步鼓勵外商投資意見的通知》([1999]73號)規(guī)定的增值稅免稅政策。這些政策是在我國實行生產(chǎn)型增值稅的背景下出臺的，主要是為了鼓勵相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴大利用外資、引進國外先進技術(shù)。新《增值稅暫行條例》實施后，企業(yè)購買設備，不管是進口的還是國產(chǎn)的，其進項稅額均可以抵打，原有政策已經(jīng)可以用新的方式替代，原來對進口設備免稅的必要性已不復存在，因此這一政策應予停止。外商投資企業(yè)采購國產(chǎn)設備增值稅退稅政策也是在生產(chǎn)型增值稅和對進口設備免征增值稅的背景下出臺的。新《增值稅暫行條例》實施后，這部分設備一樣能得到抵扣，因此，外商投資企業(yè)采購國產(chǎn)設備增值稅退稅政策也一并停止執(zhí)行。
(三)將金屬礦和非金屬礦采選產(chǎn)品的增值稅率恢復到17％ 1994年稅制改革時，經(jīng)國務院批準，將金屬礦、非金屬礦采選產(chǎn)品的稅率由17％調(diào)整為13％。自2009年1月1日起，礦山企業(yè)執(zhí)行新修訂的《增值稅暫行條例》后，外購設備將納入進項稅額的抵扣范圍，企業(yè)整體稅負將有所下降。為公平稅負，規(guī)范稅制，促進資源節(jié)約和綜合利用，礦山企業(yè)金屬礦、非金屬礦采選產(chǎn)品的增值稅稅率從13％恢復到17％。
(四)將小規(guī)模納稅人的征收率統(tǒng)一降低至3％修訂前的《增值稅暫行條例》將小規(guī)模納稅人分為工業(yè)和商業(yè)兩類，征收率分別為6％和4％。修訂后助《增值稅暫行條例》取消了這一規(guī)定，對小規(guī)模納稅人不再區(qū)分工業(yè)和商業(yè)設置兩檔征收率，將小規(guī)模納稅人的征收率統(tǒng)一降低至3％。該項規(guī)定主要是為了平衡小規(guī)模納稅人與一般納稅人之間的稅負水平，促進中小企業(yè)的發(fā)展和擴大就業(yè)?？紤]到現(xiàn)實經(jīng)濟活動中小規(guī)模納稅人混業(yè)經(jīng)營十分普遍，實際征管中難以明確劃分工業(yè)和商業(yè)小規(guī)模納稅人，因此，對小規(guī)模納稅人不再區(qū)分工業(yè)和商業(yè)設置兩檔征收率。小規(guī)模納稅人征收率水平的大幅下調(diào)，將減輕中小企業(yè)稅收負擔，為中小企業(yè)提供一個更加有利的發(fā)展環(huán)境?！对鲋刀悤盒袟l例》第17條規(guī)定，納稅人銷售額未達到國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，依照本條例規(guī)定全額計算繳納增值稅。財政部和國家稅務總局將通過調(diào)高增值稅起征點等政策在稅收上進一步鼓勵中小企業(yè)的發(fā)展。
(五)將現(xiàn)行增值稅政策體現(xiàn)到修訂后的條例中 修訂后的《增值稅暫行條例》補充規(guī)定了農(nóng)產(chǎn)品和運輸費扣除率、對增值稅一般納稅人資格認定等規(guī)定，取消了已不再執(zhí)行的來料加工、來件裝配和補償貿(mào)易所需進口設備的免稅規(guī)定。新《增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13％的扣除率計算的進項稅額準予從銷項稅額中抵扣，進項稅額計算公式為：進項稅額=買價×扣除率；一般納稅人購進或者銷售貨物以及在生產(chǎn)經(jīng)營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結(jié)算單據(jù)上注明的運輸費用金額和7％的扣除率計算的進項稅額準予從銷項稅額中抵扣，進項稅額計算公式為：進項稅額＝運輸費用金額×扣除率。
金紹達：
一、當事人可以協(xié)商將共同共有的房產(chǎn)變更為按份共有。房產(chǎn)的共同共有是指兩個以上的所有權(quán)人對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。而按份共有的共有人按各自的份額，對共有的房產(chǎn)分享權(quán)利、分擔義務?！段餀?quán)法》第103條規(guī)定了共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以約定為按份共有或者共同共有。所以，是共同共有還是按份共有可以由當事人協(xié)商約定。至于是否可以約定一方占99%，另一方占1%，或是讓一方占更小的比例，我國大陸立法至今還沒有對占有的比例進行限制。所以，只要當事人自己協(xié)商一致，應當是可以的。
二、共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有應當辦理轉(zhuǎn)移登記。《房屋登記辦法》規(guī)定了共有性質(zhì)變更應當由共有人共同申請。沒有直接規(guī)定這種變更是否是指共同共有轉(zhuǎn)為按份共有。在《房屋登記辦法釋義》中，對此有了解釋：“在實踐中，共有房屋的共有性質(zhì)變更主要是共同共有轉(zhuǎn)為按份共有”（《房屋登記辦法釋義》第51頁）。但在釋義中并沒有明確應該辦理變更登記還是轉(zhuǎn)移登記，因為存在著共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有或是不等額按份共有兩種情況，不能一概而論。
共同共有就是各個共有人不分份額地享有平等的所有權(quán)，一般可以視為是等分的。最高人民法院印發(fā)的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第90條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據(jù)等分原則處理?！倍诠灿袪顟B(tài)由等分變更為不等分時，存在著一個實體權(quán)利轉(zhuǎn)移的過程。共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有則不存在這種實體權(quán)利轉(zhuǎn)移。
一些地方性立法對此作了規(guī)定：2008年8月5日頒布的《浙江省國有土地范圍內(nèi)房屋登記實施細則》第17條明確規(guī)定“共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當事人應當申請轉(zhuǎn)移登記”。《房屋登記辦法釋義》在對《房屋登記辦法》第13條進行解釋時，也明確“按份共有的共有人變更共有份額的行為，實質(zhì)是共有人之間應有部分的權(quán)利轉(zhuǎn)移”?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例實施若干規(guī)定》則在第11條第2款第4項中僅把“房地產(chǎn)共有關(guān)系由等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者由共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有的”列為變更登記。
因此，共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有應辦理轉(zhuǎn)移登記。
1、首先房屋契稅的計算方法：房屋契稅=房屋總價×稅率，業(yè)主可以根據(jù)房屋的總價來進行核算。
2、一般商品房是按照合同所列成交的價格作為計算基準。其次稅率也是影響房屋契稅的關(guān)鍵點。
3、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定：契稅稅率為3—5%。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
所謂契稅，是指在房屋或者土地發(fā)生買賣、贈與等轉(zhuǎn)移行為時，向承受人或者受贈人所課證的一種稅捐。我國《契稅暫行條例》第2條規(guī)定：“本條例所指轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：㈠國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；㈡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；㈢房屋買賣；㈣房屋贈與；㈤房屋交換。前款第二項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。”遺囑繼承是我國繼承法規(guī)定的種類之一，對于繼承房屋是否征稅，國家稅務總局在給河北省財政廳下發(fā)的《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復》（國稅函[2004]1036號）中明確：“一、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。二、按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應征收契稅。”
由此規(guī)定可以看出，對于繼承房屋是否征收契稅需要視法定繼承和遺囑繼承兩種情況分別予以確定。
關(guān)鍵詞：城市改造 拆遷補償款 涉稅問題
一、城市拆遷補償款產(chǎn)生的背景
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的腳步也越來越快，在城鎮(zhèn)化中，很明顯的表現(xiàn)就是新城區(qū)的擴建和老城區(qū)改造，而在城市擴大過程中，必然要通過收購用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，這必然會導致政府與企業(yè)間和城市居民、農(nóng)村居民間的各種矛盾和糾紛的產(chǎn)生，而此時補償款就顯的格外重要，在一定程度上，補償款能夠緩解雙方的矛盾，而補償款作為市場經(jīng)濟中的一種經(jīng)濟行為，涉稅問題就越來越引起大家的關(guān)注。
二、城市拆遷補償?shù)姆诸惡头绞?/p>
拆遷補償大多按照土地性質(zhì)和房屋的使用用途兩種情況來分類。按土地性質(zhì)分類，分為：國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。按使用用途分類，分為：住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。
另外，拆遷補償?shù)姆绞街饕譃椋贺泿叛a償，產(chǎn)權(quán)置換，貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。
三、涉及補償拆遷款的稅收征稅范圍及處理
說到稅這個問題，也許很多人很納悶，怎么感覺拆遷款項也需要納稅嗎？事實上，關(guān)于拆遷款項的納稅問題，不僅僅是在拆遷款項上，還包括拆遷過程中一些其他事項上，都存在著需要納稅的問題，接下來，就從幾個常見的稅收方面來談一下關(guān)于拆遷補償款涉稅問題中的征稅范圍及通常處理方式：
（一）營業(yè)稅
在我國，若提供一定的勞務，或者是無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及不動產(chǎn)的銷售，都需要單位和個人對其所取得的營業(yè)額向國家繳納一定的稅收，而這種稅收就是人們?nèi)粘Ｋf的營業(yè)稅。而在拆遷方面關(guān)于拆遷的時候，國家往往需要對單位和個人給付拆遷補償款，而關(guān)于這部分款項是否需要繳納相應的稅收，國家稅務機關(guān)并沒有相關(guān)的文件對其進行明確規(guī)定。而經(jīng)查詢眾多材料中，也只有一個批復有關(guān)于拆遷方面營業(yè)稅的涉及，這就是1997年時候國稅總局下發(fā)的一個批復，這個批復對關(guān)于拆遷涉稅方面有一定的相關(guān)性，其中批復里面指出該文件規(guī)定對于對土地承包人取得相關(guān)的不動產(chǎn)或者其他收入需征收相關(guān)營業(yè)稅，由于該文件的適用范圍有一定的局限性，關(guān)于國家對企業(yè)和個人進行補償?shù)目铐検遣荒苓m用該批復中的相關(guān)規(guī)定的。
（二）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是指對我國企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營和其他所得征收的一種稅。企業(yè)如果取得拆遷補償收入，應當按照稅法規(guī)定繳納所得稅，但是有關(guān)對于企業(yè)拆遷屬于企業(yè)政策性搬遷取得補償收入，用于異地重建的，可享受特殊優(yōu)惠政策。國稅函[2009]118號文件對這種優(yōu)惠進行了明確。
（三）個人所得稅
個人所得稅是指調(diào)整征稅機關(guān)與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。對于個人取得拆遷補償收入，國家也是有明確的優(yōu)惠政策的。經(jīng)過國務院批準，均按照財稅[2005]45號文件的規(guī)定：對被拆遷的個人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款的，此種情況下可免征個人所得稅。
（四）土地增值稅
土地增值稅是指在以因國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，將其在轉(zhuǎn)讓過程中所取得的增值部分作為對其征稅范圍而向國家繳納的一種稅賦。對于拆遷補償收入是否繳納土地增值稅，國家沒有明確規(guī)定。根據(jù)我國相關(guān)關(guān)于土地增值稅方面的規(guī)定，因國有土地使用權(quán)、地上附著的建筑物和不動產(chǎn)取得收入的話，不論取得收入的是單位和個人都必須向國家繳納土地增值稅，因此不管主體是具有法人資格的企業(yè)單位，還是自然人，以及企業(yè)的性質(zhì)，只要發(fā)生了土地轉(zhuǎn)讓取得收入，都需向國家繳納一定的稅賦。關(guān)于稅賦的征收問題，則需要按照我國相關(guān)稅法規(guī)定的時間內(nèi)進行辦理和交付，并且在法律規(guī)定的國家機關(guān)辦理相關(guān)土地增值稅業(yè)務。如果需要相關(guān)的部門配合的話，相關(guān)部門應按照法律規(guī)定積極配合納稅人辦理相關(guān)納稅事務，但是也有不用繳納增值稅的情況，如我國增值稅暫行條例又有明確的規(guī)定，若是由于國家的原因，涉及國家利益時，當國家因建設發(fā)展需要，必須征收、收回他人單位、企業(yè)和個人土地以及房產(chǎn)、不動產(chǎn)時，必須依據(jù)相關(guān)法律征用，如果是這種情況的話，可以對單位、企業(yè)和個人免征土地增值稅。但是對于屬不屬于國家征收或收回的情況下，中間的界限在哪兒？關(guān)于這方面，在法律上以及實務操作上確是一個模糊區(qū)域，這方面有待于國家制定相關(guān)的條例和法律積極完善和明確。
（五）印花稅
印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中樹立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。而拆遷時肯定會有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的書據(jù)。所以，拆遷補償安置過程中也存在印花稅的應稅行為。
（六）契稅
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。被拆遷的用戶若使用拆遷補償費或安置補助費購買房屋的，購房人則不需要繳納契稅；購房款如果超出拆遷補償費或安置補助費，就只需要就超出部分繳納契稅。這一切都要按照《中華人民共和國契稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定進行處理。
四、結(jié)束語
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，立足于我國的稅收實際情況，在科學的價值觀指導下，關(guān)于拆遷款征稅制度也會日益完善和科學，對于拆遷征稅的問題也會處理得更科學、更合理，更有利于社會主義和諧社會的建設和發(fā)展。
參考文獻：
[1]趙靜.我國稅收籌劃的現(xiàn)狀及可行性分析[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計，2007，（05）
[2]中華人民共和國個人所得稅法
[3]中華人民共和國契稅暫行條例
近年來，我縣抓住機遇，全面加快城鎮(zhèn)化步伐，城鎮(zhèn)規(guī)模逐步擴大，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，房地產(chǎn)交易日益活躍，為契稅、耕地占用稅（以下簡稱“兩稅”）征收創(chuàng)造了有利條件。但由于“兩稅”征管還不盡規(guī)范，擅自減免或漏征等現(xiàn)象不同程度存在。為了切實加強“兩稅”征管，規(guī)范征管行為，防止“兩稅”收入流失，努力增加財政收入，經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)就進一步加強我縣“兩稅”征管有關(guān)問題通知如下：
一、“兩稅”征收機關(guān)
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》、《國家稅務總局關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》相關(guān)規(guī)定，我縣“兩稅”征收機關(guān)為**縣財政局及各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)財政所。
二、“兩稅”征收窗口及征管人員的設定
棠香、龍崗街道辦事處和龍水鎮(zhèn)的單位、集體和城鎮(zhèn)居民依法應繳納的契稅和耕地占用稅的征收窗口設在縣行政服務中心。棠香、龍崗街道辦事處、龍水鎮(zhèn)的農(nóng)村居民和其余鎮(zhèn)鄉(xiāng)單位、集體、個人依法應繳納的契稅和耕地占用稅的征收窗口設在當?shù)刎斦Ｈ藛T由財政部門在本系統(tǒng)現(xiàn)有人員中抽調(diào)?？h財政局負責契稅和耕地占用稅的征管、稽查等相關(guān)工作。
三、“兩稅”征收范圍、標準、減免等問題
契稅、耕地占用稅的征收范圍、標準、減免等，嚴格按《**縣契稅征收管理辦法》（足府發(fā)[2005]38號）、《**縣耕地占用稅征收管理辦法》（足府發(fā)[2005]39號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
四、實現(xiàn)信息共享，加強部門協(xié)作
加快“兩稅”征管信息化建設是提高征管水平的重要措施，縣財政局要以國土房管部門信息系統(tǒng)為平臺，進一步加強同國土房管部門的工作協(xié)調(diào)，相互溝通“兩稅”征管信息，定期或不定期地召開工作聯(lián)席會議，研究和解決征管工作中出現(xiàn)的新情況、新問題。縣國土房管部門要積極配合征收機關(guān)的工作，提供信息接口和相關(guān)資料，協(xié)助征收機關(guān)依法征收，嚴把審核關(guān)，確保財政收入不流失。
五、實行納稅申報和“先稅后證”制度
納稅人應按有關(guān)規(guī)定程序進行納稅申報和繳納稅金，完稅后才能辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。國土房管部門要憑財政為納稅人出具的完稅證或減免審核通知書或者延期繳納手續(xù)才能發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證或建設用地批準書。
六、有關(guān)費用問題
隨著我國現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，筆者依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣合同效力及其履行談談認識。
一、房屋買賣合同效力認定的法律根據(jù)
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據(jù)主要是國務院的《城市私房管理條例》和我國立法機關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應的民事行為能力；第二、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質(zhì)要件就在特定當事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強制履行處理）。
二、房屋買賣的實際履行問題
房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權(quán)利才能實現(xiàn)。作為房屋買賣合同的標的物（房屋），其履行的標志目前是以國務院1988年的《城市私房管理條例》和1950年政務院的《契稅暫行條例》為準。也就是說房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和繳納契稅為必要條件。其一、關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)問題。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，實際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現(xiàn)著國家對房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動產(chǎn)的管理，對當事人來講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。一般來說，既然有房屋買賣書面協(xié)議，就必然辦理房屋過戶手續(xù)。但實踐表明，由于種種原因當事人雖達成了房屋買賣書面協(xié)議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個司法解釋，以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（第56條）。第二、1988年4月2日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（第85條）。第三、1990年2月17日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問題的復函》。筆者認為，前兩個規(guī)定對當事人之間依法成立的房屋買賣協(xié)議是采取有條件承認其效力的辦法，對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個規(guī)定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買賣協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。這些規(guī)定不僅實踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自愿原則，為當事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問題的實質(zhì)是房屋買賣協(xié)議的有效成立與實際履行是兩個階段的問題，不能混為一談，履行過程中出現(xiàn)的問題應按履行法則處理，而不能以此否認合同成立的法律效力。其二，關(guān)于契稅問題，根據(jù)《城市私房管理條例》和《契稅暫行條例》的規(guī)定，不僅辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)須提交契證，而且房屋買賣、完納契稅，應于契約成立之后三個月內(nèi)辦理完畢。逾期交納者，除照額補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。這些規(guī)定也只能說明房屋買賣的實際履行問題，與合同成立與否也沒有必然的聯(lián)系。
加強契稅征管，增加契稅收入，對于增加地方財政收入，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，具有重要意義。自*7年《中華人民共和國契稅暫行條例》頒布實施以來，我市各級征收機關(guān)積極探索征收方式，不斷加強征收管理，促進了契稅收入的持續(xù)快速增長。*4年全市入庫契稅收入突破3000萬元，比上年增長87%。契稅已成為我市地方財政收入的重要稅種。但是，契稅征管工作中也存在著征管措施不健全，征收不到位，有些地方越權(quán)減免，導致稅收流失比較嚴重等突出問題。
為促進我市契稅收入持續(xù)增長，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》、《安徽省契稅暫行辦法》的規(guī)定和《國家稅務總局關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》（國稅發(fā)[*4]137號）、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強契稅和耕地占用稅征管工作的通知》（皖政辦明電[*4]99號）精神，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步做好契稅征管工作特作如下通知：
一、全面推行契稅直接征收制度
我市多年來的契稅征管實踐證明，實行契稅直接征收，有利于及時掌握稅源情況，有利于嚴格執(zhí)行稅收政策，有利于強化稅收管理，有利于提高征收效率，是保障契稅收入持續(xù)快速增長的必要措施。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》（國稅發(fā)〔*4〕137號）的規(guī)定，自*5年1月1日起，停止委托代征，全面實行由各級人民政府財政機關(guān)直接征收。按照方便納稅人繳稅、有利于控制稅源、有利于規(guī)范征管的原則，我市契稅的具體管轄權(quán)為：*市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的契稅由市財政部門直接征收；各縣、市轄區(qū)內(nèi)的契稅由各縣、市財政部門直接征收。各級財政征收機關(guān)要按照要求，抓緊做好終止契稅委托代征的各項后續(xù)工作，通知代征單位及時辦理票款結(jié)報手續(xù),收回委托代征證書。
二、規(guī)范契稅征管程序
要嚴格實行“先征稅、后發(fā)證”制度，加強對契稅的源頭控管。納稅人必須按規(guī)定繳納契稅，取得契稅完稅憑證，或按規(guī)定程序辦理免稅證后，國土資源和房產(chǎn)管理部門方可辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。對未按照“先征稅、后發(fā)證”的程序辦理土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，造成稅款流失的，要依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，予以嚴肅處理，追究有關(guān)責任人的責任。
各級財政部門要與國土資源和房產(chǎn)管理部門加強協(xié)作，密切配合，共同做好契稅征管工作。財政部門要嚴把政策關(guān)，并定期向國土資源和房產(chǎn)管理部門通報征收情況，及時協(xié)調(diào)解決征收中出現(xiàn)的問題。國土資源和房產(chǎn)管理部門要與財政部門建立土地、房屋權(quán)屬登記情況的網(wǎng)絡互聯(lián)體系，實行信息共享，并根據(jù)征收工作的需要，及時提供與征收有關(guān)的土地、房屋權(quán)屬變更的詳細資料。財政征收機關(guān)對查詢的土地房屋相關(guān)資料應嚴格保密。
三、嚴格執(zhí)行契稅政策
各級財政征收機關(guān)要嚴格執(zhí)行《安徽省耕地占用稅、契稅減（免）管理實施辦法》，加強契稅減（免）管理，按規(guī)定程序辦理政策性減（免）契稅手續(xù)。納稅人符合契稅減征或免征條件的，應當在辦理土地、房屋權(quán)屬證之前向財政征收機關(guān)遞交減（免）稅申請報告，辦理減（免）稅手續(xù)。各級財政征收機關(guān)按規(guī)定批準后，必須每季度將減（免）情況上報市財政部門備案。各級政府、有關(guān)部門、單位和個人不得擅自決定契稅的減稅、免稅。征收機關(guān)和征管人員也不得違反規(guī)定擅自受理、審核減（免）契稅申報。對納稅人采取偽造、變造、隱匿計稅依據(jù)、資料（銷售合同或協(xié)議及銷售發(fā)票等）進行虛假納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，由契稅征收機關(guān)追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
四、加大契稅執(zhí)法檢查力度
要建立契稅日?；酥贫?，對契稅的申報、審核、完稅過程中政策執(zhí)行情況進行全程跟蹤檢查。對于在日收過程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格明顯低于市場價格的不正常情況，各級財政征收機關(guān)除認真審核外，要按照國家和省的有關(guān)規(guī)定，依法委托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)重新核定計稅價格；情況復雜的可委托兩家以上的評估機構(gòu)進行核準，以防止稅收流失。市財政征收機關(guān)每年要對全市契稅征管工作組織一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。要嚴格契稅執(zhí)法，嚴厲打擊各種拖欠契稅、偷稅、騙稅等違法行為。
一、契稅現(xiàn)行政策淺析
《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條：契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。第九條：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款?！督魇∑醵悓嵤┺k法》第十九條：契稅的納稅義務發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認書和其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天?！?/p>
不難理解，上述條款規(guī)定的“契稅的納稅義務發(fā)生時間”，是緊緊圍繞以“納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天”為時間界限。簡言之是以合同或合同性質(zhì)憑證的簽訂或取得的日期為“契稅的納稅義務發(fā)生時間”；而納稅申報和繳納稅款的期限，都是在“契稅的納稅義務發(fā)生時間”的基礎上加以限定。筆者結(jié)合實踐對上述條款的理解認為存在下列局限和缺陷：
（一）以“納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天”為契稅的納稅義務發(fā)生時間適用于即期履畢轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的事項。簽訂合同或取得合同性質(zhì)憑證的時間一般是指采用合同書形式而確立合同成立的時間。對于即期履畢的合同，履約時間相對很短，標的的價款或報酬反映現(xiàn)值，無論是經(jīng)濟交易本身還是涉及的國家調(diào)控政策的稅費計算基礎都比較符合實際，便于操作。以即期履畢轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬事項的合同為例，按照上述條款規(guī)定的“契稅的納稅義務發(fā)生時間”和申報納稅期限，根據(jù)計稅依據(jù)和適用稅率計征契稅和辦理完稅事項即可。
（二）以“納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天”為契稅的納稅義務發(fā)生時間不適用于非即期履畢轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的事項。對于非即期履畢的合同，履約時間相對較長，標的的價款或報酬難以全額反映現(xiàn)值，只能部分反映現(xiàn)值或分期或全額反映為終值，無論是經(jīng)濟交易本身還是涉及的國家調(diào)控政策的稅費計算基礎都可能存在較大的不確定性，不便于操作。以非即期履畢轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬事項的合同為例，如果按照上述條款規(guī)定的“契稅的納稅義務發(fā)生時間”和申報納稅期限，根據(jù)計稅依據(jù)和適用稅率計征契稅和辦理完稅事項，可能導致在轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬履約過程中許多問題的發(fā)生。
顧名思義，由于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的應當依照規(guī)定繳納契稅，所以“轉(zhuǎn)移”是依照規(guī)定繳納契稅的前提條件，也就是說土地、房屋權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的不須繳納契稅，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的必須依規(guī)繳納契稅。因此筆者認為，土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移時間應當成為依照規(guī)定繳納契稅過程中確定“契稅的納稅義務發(fā)生時間和申報納稅期限”等重要內(nèi)容的前提依據(jù)。由于在非即期履畢轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬合同的履約過程中，最終是否實現(xiàn)土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，存在很大的不確定性，所以根據(jù)土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移時間來規(guī)范納稅申報和繳納稅款的期限較為合理。
二、契稅征管問題淺析
（一）納稅義務發(fā)生時間的確定缺乏合理統(tǒng)一性。如前所述，“契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。”簡言之是以合同或合同性質(zhì)憑證的簽訂或取得的日期為“契稅的納稅義務發(fā)生時間”。在稅收征管中，事實上該“契稅的納稅義務發(fā)生時間”存在多種情況，有的土地、房屋權(quán)屬已經(jīng)實現(xiàn)轉(zhuǎn)移，有的土地、房屋權(quán)屬在短期內(nèi)轉(zhuǎn)移，還有的土地、房屋權(quán)屬要經(jīng)過一定的時期才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。
1.對于以“轉(zhuǎn)移”土地、房屋權(quán)屬為課稅對象來說，契稅的納稅義務發(fā)生同一時間分別有土地、房屋權(quán)屬已實現(xiàn)轉(zhuǎn)移和未實現(xiàn)轉(zhuǎn)移的兩種情況，即納稅義務發(fā)生時間相同而“轉(zhuǎn)移”時間不同。顯然，現(xiàn)行“契稅的納稅義務發(fā)生時間”的確定缺乏合理的統(tǒng)一性。
2.對于土地、房屋權(quán)屬未實現(xiàn)轉(zhuǎn)移的事項來說，認定為契稅的納稅義務已經(jīng)發(fā)生，并在此基礎上確定納稅申報和繳納稅款的期限。顯然，由于土地、房屋權(quán)屬未實現(xiàn)轉(zhuǎn)移的事項將來存在很大的不確定性，所以現(xiàn)行“契稅的納稅義務發(fā)生時間”的確定同樣缺乏合理的統(tǒng)一性。
（二）納稅申報和納稅期限難以規(guī)范所有轉(zhuǎn)移權(quán)屬的事項。如前所述，“納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款?！睋Q言之納稅申報和繳納稅款的期限，都是在“契稅的納稅義務發(fā)生時間”的基礎上加以限定。在稅收征管中，事實上難以確保所有的納稅人都能按照“納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款?！钡囊?guī)定辦理納稅申報和納稅事宜，導致“契稅的納稅義務發(fā)生時間”形同虛設難以操作。
1.部分土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項能夠較好的規(guī)范納稅人的納稅申報和納稅期限。一是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的事項，長期以來我國就已建立健全財政、稅務、國土資源和房產(chǎn)管理等部門審核把關(guān)制度，堅持依法治稅，強化稅收監(jiān)管，實行以票控證、先稅后證等房地產(chǎn)稅收一體化征管機制，較好的規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理納稅申報和繳納稅款程序，基本能夠確保此類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項契稅的正常及時征收。二是對于國家持有的土地、房屋資源權(quán)屬轉(zhuǎn)移的事項，地方政府以及代表國家行使職能的資產(chǎn)代管部門，必須通過規(guī)范的資產(chǎn)管理審批程序、招投標程序、財政資金管理程序以及納稅申報和繳納稅款程序辦理，能夠確保此類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項契稅的正常及時征收。三是對于其他土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時權(quán)屬證件即辦的事項，也能夠確保此類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項契稅的正常及時征收。
2.部分土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項難以規(guī)范納稅人的納稅申報和納稅期限。除上述以外的情況主要表現(xiàn)在兩個方面，一是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項合同已經(jīng)訂立，土地、房屋權(quán)屬也已實現(xiàn)轉(zhuǎn)移，但土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)換證件暫不予或暫不急于辦理過戶手續(xù)的。此類情況為出讓人和受讓人直接交易的居多，納稅人除受經(jīng)濟條件因素影響外，對發(fā)生納稅義務、辦理納稅申報和繳納稅款等契稅法規(guī)意識淡薄，導致長期未能繳納稅款。隨著財產(chǎn)抵押融資政策導向引力，以及家庭成員之間日趨產(chǎn)權(quán)明晰等，該種現(xiàn)象得到一定程度的緩解。二是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項合同已經(jīng)訂立，但土地、房屋權(quán)屬還未實現(xiàn)轉(zhuǎn)移或要經(jīng)過一定時期轉(zhuǎn)移的。此類情況除商品房期房買賣的以外，大部分當事人對發(fā)生納稅義務、辦理納稅申報和繳納稅款等契稅法規(guī)意識可能都尚不明確，加之在土地、房屋權(quán)屬并未實現(xiàn)轉(zhuǎn)移的情況下，不可能自覺認定納稅義務發(fā)生時間、辦理納稅申報和繳納稅款的期限。事實上，雖然土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移事項合同已經(jīng)訂立，但在土地、房屋權(quán)屬并未實現(xiàn)轉(zhuǎn)移或要經(jīng)過一定時期轉(zhuǎn)移的情況下，以“納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天”為“契稅的納稅義務發(fā)生時間”，以該“契稅的納稅義務發(fā)生時間”為基期限定辦理納稅申報和繳納稅款時限，并以此時限計收稅款滯納金，于情于理不合。這些問題必須加以解決。
三、完善契稅法規(guī)建議
從企業(yè)經(jīng)濟主體的角度考慮，土地和房屋屬于資產(chǎn)。會計名詞對資產(chǎn)解釋為：“資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的，由企業(yè)擁有或者控制的，預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源”。而對銷售收入實現(xiàn)的確認四點原則中有兩項定義：“已將商品所有權(quán)上的風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方”和“既沒有保留通常與所有權(quán)聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)也沒有對售出的商品實施控制”。因此，土地和房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，與上述資產(chǎn)和收入的釋義息息相關(guān)。從買賣雙方的角度分析，只有在賣方符合確認收入實現(xiàn)的條件下，買方已經(jīng)承擔商品所有權(quán)上的風險和報酬、并持有管理權(quán)和對其實施控制的情況下，標的物的權(quán)屬才能確定為實現(xiàn)了轉(zhuǎn)移。如前文所提到的非即期履畢轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬合同的履約過程中，最終是否實現(xiàn)土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，存在很大的不確定性?，F(xiàn)實中出現(xiàn)意外情況的不勝枚舉如：焦點訪談曾報導某省某地成品樓商品房已預售，但經(jīng)檢測安全指數(shù)不合格結(jié)果責令摧毀；要經(jīng)過一定時期才能辦理土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的合同，但在履約的過程中發(fā)生合同變更或合同被解除等種種情形，最終就未能實現(xiàn)土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。