物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀與對(duì)策分析

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摘要：物業(yè)管理是20世紀(jì)80年代從香港、臺(tái)灣引入內(nèi)地，并伴隨著改革開(kāi)放并時(shí)并進(jìn)誕生、發(fā)展，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興產(chǎn)物。在物業(yè)管理活動(dòng)中，保障服務(wù)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全是其主要目的和終極指標(biāo)，而消防安全管理是物業(yè)管理最重要環(huán)節(jié)。其表現(xiàn)形式就是：通過(guò)有效的事前干預(yù)，預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生；積極的事中控制，最大限度地減少火災(zāi)事故的發(fā)生，解決因火災(zāi)發(fā)生而給人員和財(cái)產(chǎn)造成的事故災(zāi)難，為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人提供安全舒適工作、生活生存環(huán)境。可以說(shuō)物業(yè)消防安全管理為維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、提高人民生活的幸福指數(shù)起到不可或缺的作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全管理；現(xiàn)狀；應(yīng)對(duì)策略

—、當(dāng)前物業(yè)消防安全管理的現(xiàn)狀

由于物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入人民的日常生活，至今也就三十余年的發(fā)展歷程，總體上我國(guó)的物業(yè)管理水平還不高，在消防安全管理方面的經(jīng)驗(yàn)還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問(wèn)題很多。

（一）現(xiàn)行的很多老舊建筑建成于國(guó)家建筑工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施之前，防火設(shè)計(jì)并未達(dá)到現(xiàn)行法律法規(guī)制定的要求，特別是在建筑材料使用、間距設(shè)置、消防車通道、防排煙設(shè)計(jì)等方面便落下先天不足。加之二次裝修過(guò)程中再出現(xiàn)使用防火等級(jí)不足的建筑材料，甚至改變房屋設(shè)計(jì)用途，隨意超設(shè)計(jì)負(fù)荷的增設(shè)用電設(shè)備，特別是部分老舊市場(chǎng)、辦公樓后期大量增設(shè)空調(diào)等大功率電器，又未對(duì)其負(fù)荷進(jìn)行必要的檢測(cè)和計(jì)算，給消防安全管理留下了隱患。

（二）消防安全管理所需經(jīng)費(fèi)無(wú)出處，由于維修基金的實(shí)施和管理在近一、二十年才得到真正落實(shí)和加強(qiáng)，過(guò)去有些開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒(méi)有法定主管部門監(jiān)督提留，致使其費(fèi)用只能全部由業(yè)主和使用人來(lái)承擔(dān)，這樣就勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)業(yè)主和使用人不愿意買單情形發(fā)生；維修資金不落實(shí)，消防設(shè)施設(shè)備就得不到有效維護(hù)保養(yǎng)，必須增設(shè)的消防設(shè)施也就無(wú)法購(gòu)置。

（三）消防安全管理的職業(yè)化隊(duì)伍未真正形成，物業(yè)管理由于起步較晚，行業(yè)自律并未真正形成，行業(yè)之間不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)頻繁。目前物業(yè)管理行業(yè)中具有消防安全管理專業(yè)知識(shí)的技術(shù)型人才屈指可數(shù)，面對(duì)當(dāng)今大型建筑中出現(xiàn)的現(xiàn)代化程度很高的消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往心有余而力不足。由于物業(yè)管理者自身能力水平不足，未能妥善處理經(jīng)營(yíng)管理和消防安全的關(guān)系；特別是為了不得罪產(chǎn)權(quán)人，對(duì)其應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的必要消防硬件方面的整改完善不能大膽要求和督促，自身又鑒于專業(yè)能力問(wèn)題，無(wú)法建立起與所管業(yè)態(tài)相應(yīng)的消防安全制度體系，或者說(shuō)雖然有相關(guān)的制度體系，但其實(shí)用性、可行性、可操作性較差。

（四）消防安全管理主體責(zé)任不明，由于目前城市建筑的開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)、裝（維）修階段基本沒(méi)讓物業(yè)企業(yè)介入，形成建、管脫節(jié)，造成該產(chǎn)權(quán)在物業(yè)使用過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)個(gè)別消防設(shè)施功能不完善、管理不便利、操作不實(shí)用等問(wèn)題，留下先天不足。當(dāng)前，很多城市都還存在著同一建筑多種業(yè)態(tài)和多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位因各種原因，不是或不愿共同聘請(qǐng)同一家物業(yè)企業(yè)現(xiàn)象；這些必然造成物業(yè)與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主矛盾眾多。由于物業(yè)消防安全管理涉及許多行業(yè)，而物業(yè)企業(yè)與區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人又常常因應(yīng)當(dāng)履行的工作范圍和職責(zé)界定不明，致使消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛無(wú)法得到根本性解決。

二、改變現(xiàn)有物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀的重要性

隨著國(guó)家城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，現(xiàn)代建筑越建越大、越建越高，大型商業(yè)樓宇和高層住宅區(qū)如雨后春筍，而前文提到的消防主體責(zé)任不明晰；專業(yè)化管理隊(duì)伍不滿足；資金投入不保障這些問(wèn)題不能得到有效解決，消防安全就存在隱患。對(duì)于那些人員密集場(chǎng)所、超高層建筑，消防安全事故不發(fā)生則已，一旦發(fā)生火災(zāi)后果就不堪設(shè)想，所造成的損失就可能是災(zāi)難性的。因此，通過(guò)強(qiáng)化建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范，落實(shí)消防安全主體責(zé)任的，加強(qiáng)消防安全專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，改變物業(yè)消防管理現(xiàn)狀已經(jīng)刻不容緩。

三、改變現(xiàn)有物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀應(yīng)對(duì)策略

物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域是一個(gè)前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)，它必將隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高，而越來(lái)越受到人民的關(guān)注和重視。其中消防安全占有重要的地位和作用，應(yīng)該說(shuō)無(wú)消防不物業(yè)，因此，做好消防安全管理工作更成了物業(yè)管理活動(dòng)中的一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的基礎(chǔ)性工作任務(wù)。

（一）明確物業(yè)管理人員消防安全責(zé)任制物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家的《消防法》《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)要求，建立健全企業(yè)消防安全責(zé)任制，真正落實(shí)由單位主要負(fù)責(zé)人任消防安全第一責(zé)任人，管生產(chǎn)必須管安全，層層簽訂消防安全責(zé)任書，建立完善消防安全火災(zāi)隱患防控治理制度。并結(jié)合本物業(yè)單位自身實(shí)際情況，確保消防安全管理過(guò)程中人、物、環(huán)、管四大要素有效銜接，通過(guò)嚴(yán)格實(shí)施消防安全管理工作考評(píng)，落實(shí)人人過(guò)關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，使企業(yè)形成一套完整的消防安全管理系統(tǒng)。

（二）落實(shí)員工消防安全意識(shí)教育及培訓(xùn)，重視技能培養(yǎng)目前物業(yè)企業(yè)從業(yè)員工整體素質(zhì)并不高，企業(yè)必須通過(guò)每月安全例會(huì)，入職員工的進(jìn)單位三級(jí)安全教育培訓(xùn)和在崗、調(diào)崗培訓(xùn)，盡可能聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士強(qiáng)化員工的消防法制理念和消防安全火災(zāi)防范意識(shí)教育。因?yàn)閺倪^(guò)去的消防安全事故來(lái)看，物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)違規(guī)使用電器設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)而引發(fā)火災(zāi)，是其事故發(fā)生的主要原因。消防火災(zāi)事故發(fā)生后，由于不具備自救逃生能力和技能而發(fā)生可怕悲劇的事件也屢見(jiàn)不鮮。很多都反映出是由于對(duì)員工的“四懂、四會(huì)、四個(gè)能力”建設(shè)等的教育培訓(xùn)出了問(wèn)題。如果我們的現(xiàn)場(chǎng)管理人員具備與之崗位責(zé)任相適應(yīng)的能力和技能，他們就能在檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)并消除隱患，縱使出現(xiàn)事故發(fā)生，也可以在火災(zāi)初始階段，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)人員采取行之有效方法和措施，及時(shí)組織引導(dǎo)人員快速疏散，從而避免造成或盡量減輕人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失?？墒乾F(xiàn)實(shí)情況卻是由于消防安全管理人員和員工的消防意識(shí)、技能薄弱，因而促成和擴(kuò)大了火災(zāi)事故給社會(huì)所帶來(lái)的危害。當(dāng)然在做好物業(yè)企業(yè)內(nèi)部員工消防安全教育培訓(xùn)的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)履行對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人的消防安全知識(shí)宣傳教育義務(wù)，通過(guò)設(shè)置安全宣傳欄，張貼消防安全宣傳畫，利用小區(qū)廣播、小區(qū)業(yè)主QQ群、公司PPT平臺(tái)等多種方式，配合社區(qū)街道向轄區(qū)內(nèi)社會(huì)公眾宣傳火災(zāi)預(yù)防、滅火救援、逃生疏散相關(guān)知識(shí)，公示所管物業(yè)區(qū)域的防火救援預(yù)案和火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)的疏散行進(jìn)路線，真正做到防患于未然。

（三）規(guī)范裝修作業(yè)安全，做好過(guò)程監(jiān)督物業(yè)管理過(guò)程中的裝修管理常常伴隨著一方在經(jīng)營(yíng)、生活，一方卻在裝修作業(yè)；所以入駐物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的裝修單位，在裝修前一定要制訂詳細(xì)的裝修作業(yè)方案，與現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)簽訂《施工管理協(xié)議》《施工安全責(zé)任書》等法律文書，明確裝修的作業(yè)范圍及作業(yè)時(shí)間。如果在施工過(guò)程中涉及動(dòng)火作業(yè)或者改變?cè)薪ㄖ?nèi)外結(jié)構(gòu)的，必須按法律規(guī)定報(bào)請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)管理方或地方相關(guān)行政主管部門審核（備案）通過(guò)后方可進(jìn)行。人員密集場(chǎng)所在其營(yíng)業(yè)期間，嚴(yán)禁動(dòng)火作業(yè)。同時(shí)，裝修隊(duì)伍必須具備與其施工作業(yè)內(nèi)容相適應(yīng)的相關(guān)資質(zhì)證書，特種作業(yè)人員應(yīng)按要求持證上崗。裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)安排具有相應(yīng)消防從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專（兼）職人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，并按施工需要配備相應(yīng)的滅火器材和消防設(shè)施，進(jìn)行必要的防火分隔，落實(shí)防護(hù)措施，每日施工結(jié)束后應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)可燃、易燃材料進(jìn)行清除，防止遺留火種引發(fā)的火災(zāi)事故。

（四）落實(shí)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)《消防法》第十六條規(guī)定，負(fù)有消防安全管理職責(zé)的機(jī)關(guān)企事業(yè)單位，必須按照國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建構(gòu)筑物配置與之相適應(yīng)的消防設(shè)施設(shè)備和滅火救援器材，設(shè)置消防安全指示標(biāo)志，并按法規(guī)要求委托具有消防維保資質(zhì)的單位定期組織對(duì)建構(gòu)筑物現(xiàn)場(chǎng)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保其完好、有效；對(duì)消防重點(diǎn)單位和人員密集場(chǎng)所，還應(yīng)落實(shí)每日巡查制度。所有建筑消防設(shè)施設(shè)備，每年都應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)第三方消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行至少一次全面質(zhì)量檢測(cè)，出具檢測(cè)報(bào)告，確保其處于正常工作狀態(tài)。物業(yè)企業(yè)（或督促業(yè)主單位）依據(jù)建筑消防設(shè)施檢查維修保養(yǎng)相關(guān)規(guī)定有權(quán)監(jiān)督消防維修保養(yǎng)單位認(rèn)真履職；同時(shí)，對(duì)有保質(zhì)期限要求的滅火器材，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)和到期更換處置工作，確保所有消防設(shè)備運(yùn)行正常。

（五）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防應(yīng)急管理隊(duì)伍物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各級(jí)消防安全管理人員應(yīng)具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)，熟悉《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案管理辦法》。日常工作中應(yīng)認(rèn)真落實(shí)每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防車通道暢通；確保滅火器、消火栓配件完好，報(bào)警系統(tǒng)準(zhǔn)確無(wú)誤。備用消防電源、應(yīng)急發(fā)動(dòng)機(jī)、微型消防站能隨時(shí)啟用。定期組織消防安全檢查，發(fā)現(xiàn)消防安全隱患要建立隱患臺(tái)賬，落實(shí)整改目標(biāo)、整改責(zé)任人、整改時(shí)限、整改資金、整改措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火檔案，對(duì)消防設(shè)備運(yùn)行狀況、重點(diǎn)消防部位、防火檢查記錄、設(shè)備檢測(cè)記錄等存檔備案；要建立物業(yè)管理區(qū)域微型消防站，成立與所管項(xiàng)目相適應(yīng)的義務(wù)消防員隊(duì)伍。同時(shí)，與社會(huì)消防力量簽訂互助救援協(xié)議，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期開(kāi)展有針對(duì)性的防火演練。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想順應(yīng)潮流，在現(xiàn)代化城市生活管理中演好自己的角色，通過(guò)自身物業(yè)服務(wù)提高企業(yè)自身的管理水平，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、舒適的工作生活環(huán)境，要在消防安全上加大投入，通過(guò)自身素質(zhì)的提高，創(chuàng)新意識(shí)，樹(shù)立品牌，逐漸形成具有專業(yè)化人才隊(duì)伍、規(guī)范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理體系；從而提高企業(yè)對(duì)于消防安全的防控水平，有效地預(yù)防各類火災(zāi)事故的發(fā)生。

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作者：楊正友 單位：瀘州興瀘物業(yè)管理有限公司