房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理

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摘要：近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)頂梁產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也不可避免的迎來了許多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。與此同時(shí)國(guó)家的相關(guān)政策也越來越嚴(yán)格，因此，對(duì)于大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)預(yù)算管理甚至成本控制都影響著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)如今，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)融資要求越來越高的大背景下，如何有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)瞬息萬變的政策環(huán)境，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨并且急需要解決的問題。本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理問題展開分析，并提出相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)開發(fā)；預(yù)算管理；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算以及管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

在如今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大背景下，房產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利潤(rùn)，滿足企業(yè)資本利益最大化，那么就需要累積財(cái)富，并按照企業(yè)內(nèi)部資本體系的要求進(jìn)行科學(xué)的運(yùn)行，從而建立及完善廣而多的資本經(jīng)營(yíng)體系。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)特點(diǎn)具體為：資金投入較大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資大?；谝陨咸攸c(diǎn)，企業(yè)在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)前，需要對(duì)該項(xiàng)目的投資成本及相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，從而做出合理、有效的投資策略及準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)。關(guān)于房產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算和經(jīng)營(yíng)管理的具體作用有：第一，籌備企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的資金，提供銀行融資貸款依據(jù)；第二，設(shè)計(jì)計(jì)劃書中的投資額度，提供計(jì)劃書初步計(jì)算依據(jù)；第三，提供房產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)分析、可行性分析及相關(guān)依據(jù)；任何企業(yè)的資金運(yùn)算是財(cái)務(wù)預(yù)算管理的核心內(nèi)容，若能對(duì)其進(jìn)行精準(zhǔn)、科學(xué)的預(yù)算，就可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)警示，并讓企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)做到有備無患。同時(shí)，如果企業(yè)能對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行合理的考慮，以此確定資金流量與企業(yè)外債之間的關(guān)系，就能最大限度的避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算及管理上，一般是圍繞公司的目標(biāo)，并以企業(yè)科學(xué)管理及企業(yè)決策為基礎(chǔ)，然后在合適的時(shí)期對(duì)企業(yè)資金的使用、分配及管理等一系列活動(dòng)計(jì)劃來進(jìn)行流轉(zhuǎn)運(yùn)動(dòng)的。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)運(yùn)營(yíng)體制的必要因素，是不可或缺的一項(xiàng)工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的主要問題

(一)財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏足夠的準(zhǔn)確度及合理性

就目前來說，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)魚龍混雜，種類繁多，不同經(jīng)營(yíng)類型的房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)中對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理體制和制度也各不相同。本文以某公司為例，分析其財(cái)務(wù)預(yù)算管理及成本項(xiàng)目管理過程中的主要矛盾和問題。本公司在制定財(cái)務(wù)預(yù)算制度過程中，缺乏對(duì)客觀數(shù)據(jù)的尊重度，缺乏足夠的準(zhǔn)確度，成本項(xiàng)目管理也缺乏合理性。具有表現(xiàn)為：企業(yè)內(nèi)部沒有對(duì)未來一段時(shí)期的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，也缺乏對(duì)企業(yè)過去一段時(shí)期財(cái)務(wù)運(yùn)行情況的總結(jié)和估計(jì)，這就導(dǎo)致本企業(yè)的預(yù)算編制與實(shí)際發(fā)展情況存在較大的偏差，企業(yè)無法根據(jù)詳細(xì)資金數(shù)據(jù)及預(yù)算管理來提高資金成本運(yùn)作的科學(xué)、高效性。另外，本企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)缺乏了解，沒有結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)的施工管理和營(yíng)銷模式制定出與之對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，從而導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理發(fā)揮不出提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的作用。除了本企業(yè)這些內(nèi)部管理矛盾外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏高效的執(zhí)行率，企業(yè)高層管理人員缺乏對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的重視，從而忽視了對(duì)下層各級(jí)管理層賦予的資金預(yù)算管理權(quán)力，最終使財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度的深入落實(shí)遇到嚴(yán)重阻礙。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃缺乏協(xié)調(diào)性

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程及時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系的快速發(fā)展和迅速完善成矛盾狀態(tài)，因此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不確定因素也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)管理過程中可能會(huì)面臨著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算管理制度的過程中，沒有考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，而只是對(duì)目前、現(xiàn)階段的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及發(fā)展情況進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制?；谝陨线@種情況下編制的預(yù)算之策，一般無法適應(yīng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，從而缺乏協(xié)調(diào)性。還有一些企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，會(huì)不自覺的套用企業(yè)舊的預(yù)算編制制度，忽視企業(yè)現(xiàn)階段的實(shí)際情況。如北京星耀華夏科技有限公司，本企業(yè)在2013年起就實(shí)施了財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度的改革和創(chuàng)新。在對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)化和改善后，該企業(yè)在土地收購(gòu)成本、營(yíng)銷成本、拆遷安置成本、建筑材料成本以及其他成本管理方面工節(jié)省了0.6億~5.5億元。由此可見，與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃相適應(yīng)的預(yù)算管理對(duì)企業(yè)節(jié)省成本、提高經(jīng)濟(jì)效益具有非常重要的作用。

三、強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的具體措施

(一)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，完善內(nèi)部管理

結(jié)合以上問題分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程之前，必須對(duì)項(xiàng)目工程的相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)的了解，從而為預(yù)算管理制度的建立提供充分的數(shù)據(jù)依據(jù)。一方面，企業(yè)要嚴(yán)格監(jiān)督各個(gè)部門的工作進(jìn)度，通過提高預(yù)算管理人員的水平和專業(yè)素養(yǎng)，從而制定出完善的預(yù)算管理制度。另一方面，企業(yè)還要經(jīng)常調(diào)研企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展?fàn)顩r和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證財(cái)務(wù)預(yù)算編制與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃相協(xié)調(diào)，并符合客觀現(xiàn)實(shí)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高層管理人員應(yīng)將預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益相掛鉤，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過賦予基礎(chǔ)管理者相應(yīng)權(quán)利，為預(yù)算管理的制度和執(zhí)行鋪好道路。除此之外，企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員也應(yīng)意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性。通過相關(guān)專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)，制定相應(yīng)淘汰機(jī)制，推賢舉能，將真正有實(shí)力、有本事的人委以重任，同時(shí)淘汰掉公司的蛀蟲，一舉兩得。只有這樣才能讓企業(yè)的精英隊(duì)伍越來越強(qiáng)大，財(cái)務(wù)預(yù)算管理及企業(yè)經(jīng)營(yíng)才能走入健康、可持續(xù)發(fā)展的道路。

(二)細(xì)致分解企業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員要將房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)支出全都納入到預(yù)算環(huán)節(jié)中，通過由上而下的程序?qū)ζ髽I(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)細(xì)致分解，從各個(gè)層面進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算落實(shí)，從而強(qiáng)調(diào)企業(yè)的內(nèi)部管理。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)企業(yè)各部門管理人員的職責(zé)內(nèi)容和負(fù)責(zé)區(qū)域，制定明確的獎(jiǎng)懲體制，讓各部門的責(zé)任、權(quán)利、目標(biāo)及自身利益一目了然，來預(yù)防或抵制因企業(yè)內(nèi)部某方面的薄弱而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

(三)集中資金管理降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資金管理是每個(gè)企業(yè)的核心任務(wù)，它占據(jù)著非常重要的地位，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)，應(yīng)處理好企業(yè)資金流動(dòng)與公司盈利、成本與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，通過集中資金管理降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理的控制企業(yè)現(xiàn)金流入量，從而避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗。

(四)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策變化

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，國(guó)家的政策調(diào)控與實(shí)施在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路和戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，掌握時(shí)政變化，然后結(jié)合最新訊息及企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理的合理性有著非常重要的意義。同時(shí)，企業(yè)要學(xué)會(huì)測(cè)算最符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及政策情況，通過及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算方案，合理調(diào)控企業(yè)財(cái)產(chǎn)支出，從而保障項(xiàng)目工程的有序進(jìn)行以及后續(xù)的銷售利潤(rùn)。

四、總結(jié)

總而言之，無論任何事，往往都是通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，從而探索新的發(fā)展道路，從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此。只有將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分，通過兼顧各部分的管理工作，才能更好完成整體工作。因此，制定出具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)預(yù)算管理計(jì)劃，將企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)工作與財(cái)務(wù)預(yù)算管理有機(jī)結(jié)合，確保每個(gè)管理人員的職責(zé)，制定出合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從而最大限度避免企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。若能實(shí)現(xiàn)以上管理目標(biāo)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一定能在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的市場(chǎng)環(huán)境下立足于長(zhǎng)久發(fā)展之位。

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作者：游清平 單位：北京星耀華夏科技有限公司