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房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場施工管理探討

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房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場施工管理探討

摘要:城市化進(jìn)程的加快使得城市人口數(shù)量急劇增長,而人口的增多使得城市空間越來越小,為解決居住問題、提高城市空間資源利用率,越來越多的房地產(chǎn)項目尤其是高層建筑、超高層建筑項目投入建設(shè)中。在這種情況下,必須要做好對房地產(chǎn)項目的施工管理,尤其要加強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)量和安全管理。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點,對當(dāng)前項目現(xiàn)場施工中存在的問題進(jìn)行分析,然后談?wù)勅绾巫龊矛F(xiàn)場施工管理

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)項目;現(xiàn)場施工管理;問題和對策

1房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場施工管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資量大、項目內(nèi)容繁雜、施工技術(shù)要求高、開發(fā)建設(shè)周期長和風(fēng)險大的特點,因此在進(jìn)行施工建設(shè)的同時也要做好項目的現(xiàn)場施工管理。工程管理應(yīng)和房地產(chǎn)工程建設(shè)同時進(jìn)行,貫穿在整個建設(shè)項目的每個階段。開展房地產(chǎn)現(xiàn)場施工管理的意義在于:①通過管理加強(qiáng)各部門之間或企業(yè)之間的聯(lián)系,取得多方面的配合和支持。在項目施工中任何一個環(huán)節(jié)都是建設(shè)的組成部分,都需要工程管理人員去協(xié)調(diào)溝通,才能保證項目有效開展;②作為基礎(chǔ)性管理工作的現(xiàn)場管理,和項目建設(shè)每一個環(huán)節(jié)、工序都產(chǎn)生著聯(lián)系,一線管理工作具有復(fù)雜性和綜合性的特點,因此要求管理人員做好監(jiān)督檢查,了解現(xiàn)場施工中的每一個過程和細(xì)節(jié)問題,才能最終保證項目管理的質(zhì)量與效率;③房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期決策規(guī)劃、建設(shè)施工以及后期竣工驗收、運(yùn)營管理都在項目工程管理范圍內(nèi),所以開展項目現(xiàn)場管理是建設(shè)項目建設(shè)中最重要也是工作量最多的工作。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理中存在的問題

2.1設(shè)計管理上存在的問題

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目朝著系統(tǒng)化、集成化和規(guī)?;较虬l(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計內(nèi)容更加復(fù)雜,在設(shè)計時不僅要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑功能,還要考慮和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)、而且要注意建筑項目的美觀性,以及與未來城市發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性。為盡快投入到建設(shè)中有時會出現(xiàn)趕工期的現(xiàn)象,房地產(chǎn)項目設(shè)計人員如果不能深入到現(xiàn)場開展工作,設(shè)計的方案之間就沒有對比性或和實際情況不符,進(jìn)而影響后期工程施工進(jìn)程,出現(xiàn)設(shè)計變更問題,無法保證建設(shè)周期和建設(shè)質(zhì)量。

2.2進(jìn)度管理上存在的問題

因為前期規(guī)劃設(shè)計的不合理,可能在后期建設(shè)施工中出現(xiàn)頻繁設(shè)計變更的現(xiàn)象,而設(shè)計變更自然會影響施工的進(jìn)度,使施工實際進(jìn)度和計劃進(jìn)度不協(xié)調(diào),最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期被延長。同時房地產(chǎn)開發(fā)項目各部門之間的協(xié)調(diào)配合問題也會影響工程的進(jìn)度,如果沒有深入到現(xiàn)場進(jìn)行管理控制就可能無法取得有效聯(lián)系與溝通,使項目施工管理無法取得實質(zhì)性效果。

2.3質(zhì)量管理上存在的問題

不少房地產(chǎn)項目施工人員為方便施工沒有嚴(yán)格按照工程設(shè)計圖紙開展施工,或采取的施工工藝不符合要求,或沒有嚴(yán)格遵守施工工序,在上一道工序完成后沒有通過細(xì)致驗收就進(jìn)入到下一道工序,都會影響最終工程的質(zhì)量。還有一些單位的監(jiān)管人員沒有認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé),沒有實際參與到項目施工現(xiàn)場管理中去,無法及時發(fā)現(xiàn)偷工減料或其他影響質(zhì)量的問題。此外,施工人員自身素質(zhì)和技術(shù)水平也有待提高,綜合能力有待加強(qiáng),這些都會影響最終施工項目的質(zhì)量。

3房地產(chǎn)項目施工管理內(nèi)容

3.1施工人員管理

大部分的企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到了加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理的重要意義,但在實際施工中因為受到技術(shù)、人員水平的限制,施工管理還有不少需要改善的地方。為保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度,首先需要提高對工程施工的重視程度,在此基礎(chǔ)上不斷完善技術(shù)方法,采取合理的施工技術(shù)和手段,配合管理人員一起完善現(xiàn)場管理工作。對于企業(yè)而言要做好對人員的培訓(xùn),提高施工人員的技術(shù)水平,結(jié)合人員的實際情況合理安排工作崗位,明確崗位的詳細(xì)職責(zé)、內(nèi)容等,做好各部門之間的聯(lián)系溝通工作。

3.2技術(shù)方案管理

影響施工項目進(jìn)度和質(zhì)量的另一個因素是技術(shù)方案管理,如果設(shè)計方案、施工組織設(shè)計乃至監(jiān)理規(guī)劃不合理,必然會影響到質(zhì)量和工期。因此參建各方在施工前要做好項目實地勘察,在充分搜集和分析資料的基礎(chǔ)上,綜合考量技術(shù)、安全和經(jīng)濟(jì)性方面的要求,選擇合理的施工方案并進(jìn)行優(yōu)化。在實際施工時對受到施工環(huán)境影響而不得不變更設(shè)計圖紙的情況,積極與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào),在充分論證和審核后再進(jìn)行調(diào)整與變更。

3.3材料和機(jī)械管理

項目施工管理中也包括施工材料和施工機(jī)械的管理。材料質(zhì)量是工程建設(shè)的基礎(chǔ),這就要求施工企業(yè)做好充分的市場考察、制定科學(xué)合理的采購方案,安排經(jīng)驗豐富、責(zé)任心強(qiáng)的人員進(jìn)行采購并嚴(yán)格做好質(zhì)量檢驗工作,把好材料進(jìn)場自檢關(guān)。機(jī)械傷害是建筑施工行業(yè)五大傷害之一,發(fā)生機(jī)械傷害事故的概率高,事故后果嚴(yán)重,在項目施工管理全過程中必須加強(qiáng)作業(yè)人員安全教育培訓(xùn),加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備安全檢查與維護(hù)保養(yǎng),禁止安全防護(hù)裝置不齊全和有缺陷的機(jī)械設(shè)備投入使用。

4加強(qiáng)房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的對策

4.1現(xiàn)場管理中的進(jìn)度管理

為保證房地產(chǎn)項目的施工進(jìn)度,施工現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)化管理,合理安排施工進(jìn)度并落實責(zé)任到具體班組。同時做好各部門之間的聯(lián)系合作,在施工時對于材料準(zhǔn)備、運(yùn)輸?shù)茸鳂I(yè)有效銜接,在施工各個節(jié)點統(tǒng)一審查施工的進(jìn)度,對存在的問題進(jìn)行及時處理和糾偏,保證施工高效率高質(zhì)量地完成。

4.2現(xiàn)場管理中的資源管理

現(xiàn)場施工管理中的資源管理包括人、料、機(jī)、法、環(huán)五大要素。為提高資源的利用率,控制工程整體造價,需要結(jié)合實際情況合理配置資源。首先制定資源管理制度,明確資源的來源、用途和去向;其次提高資源節(jié)約意識,讓參建人員認(rèn)識到節(jié)約環(huán)保、提高資源利用率的重要意義;最后在了解資源總量和工程對資源需求量的基礎(chǔ)上合理安排資源的使用,采取科學(xué)有效的管理辦法實現(xiàn)對資源的合理配置和動態(tài)化管理,保證房地產(chǎn)項目有效順暢進(jìn)行。

4.3現(xiàn)場管理中的質(zhì)量管理

由于工程實物的形成過程是一個系統(tǒng)的過程,所以施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理也是一個由對投入原材料的質(zhì)量控制開始,直到工程完成、竣工驗收為止的全過程的系統(tǒng)控制過程。施工現(xiàn)場質(zhì)量管理應(yīng)該遵循“驗評分離、強(qiáng)化驗收、完善手段、過程控制”的指導(dǎo)思想,在質(zhì)量管理體系中著重控制管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實現(xiàn)、測量分析和改進(jìn),事先分析在施工中可能產(chǎn)生的質(zhì)量問題,并提出相應(yīng)的對策和措施,在每一道工序或環(huán)節(jié)結(jié)束后都要進(jìn)行嚴(yán)格的驗收審查,且通過審核后才能進(jìn)入到下一道工序或環(huán)節(jié)的施工中,將各種隱患和問題消除在產(chǎn)生之前或萌芽狀態(tài)。

4.4合同管理和項目協(xié)調(diào)

利用現(xiàn)代工程項目管理相關(guān)學(xué)科知識和技術(shù)方法,制定具有目的性、必然性、多樣性、系統(tǒng)性和層次性的合同管理流程。通過對影響建設(shè)項目合同管理的目標(biāo)因素進(jìn)行識別、建設(shè)環(huán)境進(jìn)行分析,對工程項目建設(shè)合同管理的目標(biāo)控制的原則、原理、方法及措施作出全面的系統(tǒng)規(guī)劃,進(jìn)而對建設(shè)行為狀態(tài)實行跟蹤控制和組織協(xié)調(diào),從而保證對建設(shè)項目管理職能的履行,最終實現(xiàn)工程項目的建設(shè)目標(biāo)。

5結(jié)語

綜上,房地產(chǎn)工程項目本身是一個復(fù)雜的系統(tǒng)性工程,在現(xiàn)場施工中會受到施工環(huán)境、現(xiàn)場人員、施工技術(shù)和機(jī)械設(shè)備等影響而出現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量問題或安全問題。為保證工程質(zhì)量和進(jìn)度,提高項目成本管理水平、就必須開展必要的現(xiàn)場施工管理,才能保證項目保質(zhì)保量地完成,從而推動房地產(chǎn)企業(yè)和整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:張淼 單位:甘肅省城鄉(xiāng)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司

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