財務(wù)管理下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探析

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房地產(chǎn)項目在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)了較大的比重，同時也直接關(guān)系著居民的生活水平和住房質(zhì)量。受金融危機(jī)和疫情的影響，不少地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到了很大沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存及發(fā)展壓力，要實現(xiàn)自身的健康發(fā)展，更好地應(yīng)對后疫情時代的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好納稅籌劃工作，合法降低自身稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)具有投資大、成本高、周期長的特性，不管是在土地獲取還是房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，都必然涉及稅收工作，從企業(yè)的角度對納稅籌劃的目的進(jìn)行分析，最為核心的就是減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)濟(jì)效益，而為了保證納稅籌劃的實施效果，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的實際情況，對照相關(guān)稅收法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對納稅籌劃工作的管控力度，在規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的同時，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)要降低自身稅負(fù)，在合理合法的基礎(chǔ)上，減輕稅收負(fù)擔(dān)，納稅籌劃是最為有效的手段。通過合理的納稅籌劃，可以實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤的最大化，也可以促進(jìn)企業(yè)財務(wù)管理能力以及核心競爭力的提高。而在稅后利潤增加的情況下，企業(yè)能夠拿出更多的資金去進(jìn)行新項目的投資和開發(fā)。納稅籌劃工作要順利實施，需要企業(yè)具備完善的財務(wù)管理制度，配備專門的會計人員，要求會計人員熟悉稅法的相關(guān)要求，這樣才能保證納稅籌劃的效果，避免在納稅籌劃中出現(xiàn)違規(guī)違法行為。另外，在我國現(xiàn)行稅法中，存在著較為明顯的差異性和可選擇性，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅環(huán)節(jié)，如果能夠?qū)Χ愂詹町愋赃M(jìn)行合理利用，則能夠避免額外的稅費(fèi)支出。房地產(chǎn)市場經(jīng)營涉及的領(lǐng)域眾多，提供的產(chǎn)品規(guī)格多樣，納稅工作比較復(fù)雜，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作，實現(xiàn)對于各類資源的合理調(diào)配，以此來充分享受稅收優(yōu)惠及減免政策，實現(xiàn)合理避稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的有效途徑

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施納稅籌劃的過程中，可以采用的方式多種多樣，不同的方式和途徑能夠產(chǎn)生不同的納稅籌劃效果。就目前而言，最受房地產(chǎn)企業(yè)青睞，同時也最為有效的納稅籌劃途徑有以下幾種。一是延遲納稅。房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的對納稅期限和納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，可以達(dá)到延遲繳納稅款的目的，將貨幣所具備的時間價值充分發(fā)揮出來。延遲納稅對應(yīng)的資金可以被用于企業(yè)日常經(jīng)營活動，不需要支付利息，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，促進(jìn)其競爭力的提高；二是合理利用稅收優(yōu)惠政策?，F(xiàn)階段，我國為了能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，頒布了一系列的稅收優(yōu)惠政策，例如，房地產(chǎn)企業(yè)在針對不動產(chǎn)進(jìn)行銷售的過程中，增值稅銷項稅的計算可以去除相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款和土地使用費(fèi)，而在土地增值稅計算中，可以將土地使用費(fèi)以及相應(yīng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)成本納入成本扣除的范疇，然后依照加計20%的比例進(jìn)行扣除。另外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施經(jīng)營管理活動的過程中，可以對自身的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行拓展，適當(dāng)朝著一些具備稅收優(yōu)惠的行業(yè)發(fā)展，如高新技術(shù)行業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等；三是稅率臨界點利用。當(dāng)前，我國在征收土地增值稅時，采用的是累進(jìn)稅率，其本身設(shè)置納稅臨界點，如果稅率低于臨界點，企業(yè)的稅負(fù)可以得到有效控制，反之，企業(yè)就需要承擔(dān)巨大的稅負(fù)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，應(yīng)該利用好稅率臨界點，確保所有的成本支出都能夠取得合法憑證，在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行銷售的過程中，也應(yīng)該依照實際情況，確定最終的銷售價格，控制好增加值的比例；四是銷售價格分解。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是主要負(fù)擔(dān)，適用稅率由銷售后增值率確定，兩者呈正比關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對銷售價格進(jìn)行分解的方式來降低增值率，例如，可以將房屋銷售和裝修部分分開，以實現(xiàn)降低增值額，減少納稅支出的效果。

三、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

（一）增值稅納稅籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在針對增值稅進(jìn)行納稅籌劃的過程中，應(yīng)該通過招投標(biāo)的方式來選擇相應(yīng)的材料供應(yīng)商，同時也需要確定最佳的采購結(jié)算方式，獲取相應(yīng)的增值稅專用抵扣發(fā)票，對進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣。在條件允許的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以負(fù)責(zé)原材料的供應(yīng)，向建筑企業(yè)進(jìn)行勞務(wù)外包，提供的原材料需要符合《建筑法》等相關(guān)法律法規(guī)的要求，在進(jìn)行材料采購時，可以獲得增值稅進(jìn)項發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于一般納稅人，現(xiàn)行稅法中進(jìn)項稅抵扣比例為13%，超過建筑企業(yè)開具的9%的增值稅專用發(fā)票。假定房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行材料采購的過程中，能夠很好的對供應(yīng)商進(jìn)行選擇和管控，則應(yīng)該優(yōu)先選擇“甲供材”的方案。在針對采購結(jié)算方式進(jìn)行選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮增值稅發(fā)票的抵扣時間，如果選擇了統(tǒng)一支付，則在付清全部的款項后，企業(yè)可以一次性獲取所有的進(jìn)項稅額抵扣，不過這樣的支付方式會占用企業(yè)大量資金；如果選擇了分期付款，則企業(yè)獲得的進(jìn)項稅額抵扣同樣表現(xiàn)為分期的形式。從財務(wù)視角分析，在實施增值稅進(jìn)項稅分期抵扣的過程中，可以選擇分期付款、分期獲取增值稅發(fā)票的方式，通過增值稅的遞延，獲取更大的資金時間價值，緩解企業(yè)自身的資金壓力。如果房地產(chǎn)企業(yè)采購材料的數(shù)量巨大，資金較多，則選擇分期付款合同，能夠幫助企業(yè)調(diào)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)營效益。

（二）企業(yè)所得稅納稅籌劃

針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的企業(yè)所得稅進(jìn)行分析，在開展稅收籌劃的過程中，可以分成稅收優(yōu)惠政策籌劃和固定資產(chǎn)籌劃。依照國家相關(guān)政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的工程項目如果地處貧困區(qū)域，主要用途是扶貧支出，則在針對企業(yè)所得稅進(jìn)行計算時，依照應(yīng)繳納所得稅額進(jìn)行扣除，這也為企業(yè)所得稅的納稅籌劃提供了更加廣闊的空間。在實施固定資產(chǎn)籌劃的過程中，需要考慮科技進(jìn)步帶來的影響，對固定資產(chǎn)實施加速折舊，也可以根據(jù)實際情況來適當(dāng)縮短折舊年限，而不是簡單地對比某個年度的折舊額和抵稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的過程中，必須購置相應(yīng)的設(shè)備，而這些設(shè)備代表的固定資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中占據(jù)了較大的比重，同時，設(shè)備使用過程中價值會逐漸降低，必須將其計入到相應(yīng)的成本中做好抵扣，降低稅負(fù)。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)在計提折舊中采用的是年限平均法，在折舊總額固定的情況下，會產(chǎn)生有變動的當(dāng)期折舊額，而企業(yè)在當(dāng)年的利潤創(chuàng)造會受到折舊方法的影響，需要做好折舊方法的選擇，以此來實現(xiàn)納稅籌劃實效性的提高。

（三）土地增值稅納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在針對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃的過程中，可以采用的方式有兩種，一是房產(chǎn)銷售價格定價，從企業(yè)納稅籌劃人員的角度，在確定房地產(chǎn)銷售價格的過程中，需要對各種影響因素進(jìn)行全面分析，確定好銷售價格、納稅成本和企業(yè)市場競爭力之間的相互關(guān)系。對我國土地增值稅相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行分析，標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售中，若銷售增值額沒有超過扣除金額的20%，則不需要征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對該政策的運(yùn)用來降低稅負(fù)；二是分解式銷售，需要考慮市場需求和消費(fèi)者的需求，適當(dāng)提升精裝房的質(zhì)量，加強(qiáng)與裝飾裝修企業(yè)和家電企業(yè)的合作，通過分解銷售的方式來對裝修費(fèi)用進(jìn)行分解，分別簽訂銷售合同和精裝修工程合同，精裝修工程款不作為土地增值稅收入。對比兩種不同的銷售價格，可以明確，獨(dú)立裝修的住房稅負(fù)降低明顯，借助裝修服務(wù)，房地產(chǎn)企在繳納土地增值稅時，只需要考慮毛坯房的價格，裝修合同價款屬于服務(wù)收入，不需要繳納土地增值稅。

四、財務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃強(qiáng)化策略

（一）強(qiáng)化風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化各層級工作人員的稅務(wù)風(fēng)險意識，組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)最新的稅務(wù)知識，對企業(yè)在稅務(wù)管理環(huán)節(jié)存在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，明確稅務(wù)風(fēng)險形成的原因以及危害性。應(yīng)該積極了解企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)，明確各崗位工作對于稅務(wù)工作的影響，要求員工能夠制動配合稅務(wù)人員的工作，推動工作規(guī)章、票據(jù)管理等制度的有效落實，規(guī)避人為因素引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好自身業(yè)務(wù)流程的梳理工作，對其中存在的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行明確，整理好相應(yīng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容，提升稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性及科學(xué)性，對稅務(wù)管理工作進(jìn)行細(xì)化。

（二）重視人才培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對稅務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行完善，設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)稅務(wù)處理和管理，同時應(yīng)該加大對稅務(wù)專業(yè)人才的招募和培訓(xùn)力度，提升納稅籌劃工作的實施效果。應(yīng)該建立起有效的人員培訓(xùn)機(jī)制，做好全方位的工作培訓(xùn)，定期組織人員進(jìn)行專業(yè)知識和稅收政策的學(xué)習(xí)，對企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行整理，做好納稅籌劃工作。

（三）做好監(jiān)督評價

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清楚地認(rèn)識到，稅務(wù)機(jī)關(guān)在涉稅業(yè)務(wù)處理方面，具備自由裁量權(quán)，因此在實施納稅籌劃前，企業(yè)稅務(wù)人員應(yīng)該在完成涉稅業(yè)務(wù)涉及的稅收優(yōu)惠政策的確定后，及時與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通交流，掌握當(dāng)?shù)囟悇?wù)就按對于相關(guān)政策的裁量標(biāo)準(zhǔn)，提前做好準(zhǔn)備工作；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價機(jī)制，借助內(nèi)部控制實現(xiàn)對涉稅鏈條的全面監(jiān)控，參照行業(yè)平均稅務(wù)風(fēng)險指標(biāo)以及企業(yè)業(yè)務(wù)特點，制定明確的稅務(wù)風(fēng)險目標(biāo)，對稅務(wù)風(fēng)險類型進(jìn)行劃分，對企業(yè)管理風(fēng)險進(jìn)行識別，配合云計算、數(shù)理模型等，做好風(fēng)險成因的合理分析，制定出科學(xué)的風(fēng)險應(yīng)對措施。另外，應(yīng)該加強(qiáng)全方位稅務(wù)管理，在前期結(jié)合政策和涉稅業(yè)務(wù)，編制稅務(wù)籌劃計劃，事中對稅務(wù)籌劃方案的實施進(jìn)行監(jiān)督，事后則需要監(jiān)督企業(yè)的整改行為，推動其優(yōu)化納稅籌劃工作，提升納稅籌劃的水平和質(zhì)量。

五、結(jié)語

總而言之，從財務(wù)管理的角度實施房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作，需要企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，選擇恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃途徑和方案，保證納稅籌劃的有效性，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)，推動企業(yè)的健康發(fā)展。

作者:許士杰 單位:南通能達(dá)財務(wù)管理有限公司