概述房地產企業(yè)財務風險管理框架

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摘要：全球經濟的低迷給我國市場形成一定沖擊，房地產企業(yè)所面臨的市場競爭將會進一步提升，加上房地產企業(yè)面臨高昂的拿地成本，許多房地產企業(yè)面臨著極大的挑戰(zhàn)。在此關鍵時期，財務風險管理環(huán)節(jié)更不容出現(xiàn)任何問題，因為財務風險一旦產生將會對房地產企業(yè)形成骨諾米效應，直接影響到房地產企業(yè)經營管理各個環(huán)節(jié)，嚴重還會致使房地產企業(yè)破產清算，所以財務風險管理框架問題研究迫在眉睫。本文就房地產財務風險進行整體概述，然后結合我國房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀挖掘出房地產企業(yè)財務風險存在主要問題，以此為基礎構建房地產企業(yè)財務風險管理框架，總結出具體措施提升財務風險管理水平。在激烈競爭的房地產市場中，房地產企業(yè)應該努力規(guī)避各類風險，以財務風險管理作為切入點，將風險管理防范體系進行完善，才能夠確保在全球經濟低迷狀態(tài)下平穩(wěn)過渡。

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務風險；管理框架

引言

房地產經濟是我國國民經濟重要產業(yè)，又關系到社會民生住房問題。因此房地產市場從誕生以來，不僅需要面臨激烈市場競爭，還需要受到政府的嚴格調控。尤其是在近些年房價瘋漲，直接影響到社會民眾的住房保障問題，所以政府出臺多種政策來限制房地產市場過熱，希望通過給房地產市場降溫來遏制飛漲的房價。加上肺炎疫情的暴發(fā)直接致使全球經濟低迷，房地產企業(yè)面臨國內、國外市場的嚴峻挑戰(zhàn)。所以當下房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)時一定要注重財務風險管理，避免由于財務管理不善導致的現(xiàn)金流斷裂等問題發(fā)生。房地產企業(yè)必須要將財務風險管理框架進行優(yōu)化，對其中的對策進行改進，確保財務風險管理的先進性，適應目前經濟環(huán)境，為房地產企業(yè)穩(wěn)健渡過經濟低迷期奠定基礎。

一、房地產企業(yè)財務風險概述

房企財務管理活動本身非常復雜，再加上波云詭譎的經濟環(huán)境，房企財務管理活動面臨極大不確定性，必定會存在許多不可預測的風險，就需要通過風險管理框架對其進行系統(tǒng)性管理。結合當下房地產市場的發(fā)展情況，房企必須要保證充足現(xiàn)金流才可應對市場環(huán)境變化的影響。房企經營收入主要是進行房產項目開發(fā)，整個回款過程需要拿地、獲得審批、建設開發(fā)、銷售等多個流程，回款周期長。持續(xù)周期越長，房企風險產生的概率就越大。正是由于房企經營的特殊性以及當下市場環(huán)境的變化，房地產財務風險管理的重要性占據經營管理核心地位。

二、房地產企業(yè)財務風險管理問題

（一）負債比例過高，資本結構不科學房地產企業(yè)是資本密集型企業(yè)，需要充足現(xiàn)金流才可保障企業(yè)經營管理以及項目開放，因此房企經營過程中需要龐大資金支撐。如果房企僅僅只是憑借自身所擁有的資金進行運轉與項目開發(fā)是遠遠不夠的，通常需要從外部進行貸款，而且由于房企的特殊性，貸款的財務杠桿十分高，通過大量的資金借入維持運營也是房企特殊的經營形式，房企資產負債率在所有企業(yè)類型中都是排名靠前的。由于房企特殊的經營形式，直接造成資本結構失調。資本結構是房企擁有資本以及借貸資本的關系，會計上表示為資產與負債的關系。不科學的資本結構將會對房企發(fā)展形成不利影響，尤其是會增加財務風險發(fā)生概率。房地產運營管理過程中需要龐大資金進行推動，所以當資金結構管理不當時，一旦資本結構失調引發(fā)財務管理出現(xiàn)問題，極有可能導致房企項目資金欠缺，形成惡性循環(huán)，最終引爆財務風險問題。房企在籌資過程主要是以土地使用權作為抵押獲得貸款，所以貸款比例較高，資產負債率普遍處于80%左右。根據和訊網數據表示，房地產行業(yè)2018年行業(yè)平均資產負債率為80.35%，2019年行業(yè)平均資產負債率高達85%；融資規(guī)模也在持續(xù)增長，2016—2019年，融資規(guī)模分別為12.9萬億元、19.6萬億元、19.7萬億元以及20.3萬億元。在資本結構失調的情況下，房企的償債水平也較弱，使得房企一直處于高壓的貸款到期償還違約風險中。一旦出現(xiàn)該風險直接就會使得房企整個信貸業(yè)務受到限制，融資渠道被壓縮，直接影響到房企的正常運作。

（二）房企成本核算不合理房企投資進行項目建設時，需要投入大量資本，通過融資借貸等形式籌集資金。但是資金回籠周期較長，房企項目調整缺乏靈活性，所以必須要提前將各個環(huán)節(jié)的預算進行確定，便于為財務風險管理提供資料。而多數房企盡管擁有一定成本核算方式，但是因為預算編制不夠合理，無法將作用進行充分發(fā)揮。房企經營管理的目標仍然以經濟效益為主，然而房企在預算過程中，極易追求短期利益，對于項目開展后的預算成本有所忽視。只是在項目開始前，對其進行簡單、粗放的成本預算，將后續(xù)的市場開發(fā)以及突發(fā)事件所帶來的資金消耗排斥出成本預算范圍，根本不利于房企項目的順利開展。

（三）內部財務管理機制不健全房地產企業(yè)發(fā)展各個階段都對于資金有著極大的需求，從融資開始到銷售資金回籠，各個環(huán)節(jié)都需要現(xiàn)金流作為支撐。但是由于房地產企業(yè)業(yè)務活動流程的復雜性，很難將內部財務管理機制貫徹到各個管理活動當中。因為內部財務管理機制的不健全，使得房企財務管理過程中授權審批執(zhí)行不嚴格，財務管理控制缺乏力度。尤其是針對財務管理風險的防范只是簡單的在風險產生時運用一定的手段來降低企業(yè)損失，并沒有結合房地產企業(yè)可能面臨的多樣化財務風險提出有效的事前防控措施以及運作方案。內部財務管理機制的不健全將會導致房企造成不必要投資浪費情況，還體現(xiàn)在財務風險識別與評估方法缺乏改進，多數房地產企業(yè)的財務風險識別并不精準。尤其是當下房地產企業(yè)所面臨的財務風險持續(xù)變化、不斷升級，所以對房企財務風險管理中財務風險識別方法提出更高的要求，如果只是一味運用傳統(tǒng)的財務風險識別方式，將無法對房地產企業(yè)所面臨的新型財務風險進行識別。

（四）財務風險風控意識不強，財務管理人員綜合素質欠缺財務風險管理意識不強主要是由于房地產企業(yè)對財務風險管理文化建設缺乏重視。企業(yè)文化作為企業(yè)的重要指導，在戰(zhàn)略大方向制定出的背景下企業(yè)文化也要緊跟戰(zhàn)略進行制定。房地產企業(yè)由于不重視財務風險管理文化的建設，使得財務風險管理意識薄弱，無法將風險管理理念融入房地產企業(yè)各個環(huán)節(jié)當中。尤其是業(yè)務部門對于財務風險缺乏認知，認為財務風險管理與業(yè)務不會存在較大的聯(lián)系，只需要配合日常的財務管理工作就可以達到財務風險管理的要求。日常業(yè)務工作當中無法將財務風險管理理念運用到業(yè)務管理環(huán)節(jié)，造成房企財務風險管理意識基礎較差，不利于財務風險管理體系的優(yōu)化與發(fā)展。其次則是財務管理人員的專業(yè)素養(yǎng)無法滿足財務風險管理的需要。多數財務管理人員無法掌握系統(tǒng)的財務風險管理理論知識體系，對于某些財務風險識別工具應用不夠。最終造成在房地產企業(yè)財務風險管理過程中無法跟上財務風險的變化，造成房企財務信息質量低下，對于財務風險分析不到位，容易為房企財務風險管理埋下隱患，最終不利于房企穩(wěn)健的運營。

三、構建房地產企業(yè)財務風險管理框架

（一）完善財務風險管理職能部門房企財務風險管理的核心在于資金風險問題，考慮到房地產企業(yè)作為資金密集型企業(yè)如果無法獲得大量資金支持就容易經營困難，所以必須要加強資金鏈管理。構建風險管理部門對資產負債率進行嚴格監(jiān)控，穩(wěn)健的降低負債水平，有效的分散資金鏈斷裂的風險。其次從財務、審計、業(yè)務以及其他財務風險管理相關部門的成員當中抽取核心骨干組建風險管理委員會，該委員會的主要職能就是將財務風險管理制度進行完善，并且執(zhí)行監(jiān)督。對于經營環(huán)節(jié)當中所面臨的財務風險進行嚴格的識別，然后落實相應的財務風險防范對策。從房地產企業(yè)整體出發(fā)將負債結構進行優(yōu)化調整，適度的去杠桿經營，掌握好還款期、利率水平。將融資渠道進行拓展，運用多種融資模式，比如內部融融資、應收賬款證券化等融資方式來進行籌資，將融資風險進一步分散。通過風險管理委員會，將財務風險管理體系進行優(yōu)化，確保財務風險管理始終緊跟房地產企業(yè)發(fā)展水平。

（二）加強成本預算管理的科學性房產項目投資開發(fā)成本是必不可少的，但是必須要進行科學化的成本預算，從土地購置、原材料成本以及人工成本等，再到銷售環(huán)節(jié)，總體投資成本較大，必須要對成本加強管控。成本預算管理科學化后，能夠有效降低房地產企業(yè)財務風險管理的壓力。因此房地產企業(yè)必須要對施工團隊供應商等進行嚴格的篩選，確保整個房地產項目開發(fā)的質量，杜絕質量問題返工造成成本增加、浪費等問題。另外對于成本預算的執(zhí)行需要從預算編制審批機制出發(fā)，構建完善的監(jiān)管機制，由管理層與財務人員對整個項目成本預算進行調查、評審，使得房地產企業(yè)內部對于財務預算具有深入的了解。并且?guī)椭康禺a企業(yè)項目各部門認清自身職責，積極地參與到財務成本預算當中。以此來不斷推動房地產企業(yè)財務成本預算的水平，為財務風險管理奠定重要基礎。

（三）構建健全的財務管理體系健全的財務管理體系是從企業(yè)內外整體出發(fā)，完善財務管理體系必須有風險管理委員會進行引導，結合房地產企業(yè)的戰(zhàn)略目標制定財務風險管理目標；并且在房地產企業(yè)運營的大框架下，制定各項財務風險管理的具體流程以及監(jiān)管方式。最關鍵的就是將預算管理系統(tǒng)進行建立，因為預算管理是房地產企業(yè)日常工作當中貫徹各個環(huán)節(jié)的，通過該環(huán)節(jié)與財務風險管理的結合，可以有效地實現(xiàn)對于運營資金各個流程的管理。所以通過完善財務風險管理體系，不僅能夠將資金預算進行編制，還有利于從預算角度加強財務風險管理，使得房地產企業(yè)能夠在定期或者不定期的情況下實時對財務風險進行監(jiān)管。只有當財務管理體系完善后，財務風險管理才能夠發(fā)揮出事半功倍的作用。

（四）提升財務風險管理意識，增強財務人員綜合素養(yǎng)要想確保房地產企業(yè)財務風險管理進行優(yōu)化，就必須要從風險意識以及財務人員綜合素養(yǎng)兩方面出發(fā)。首先需要重視房企財務風險管理文化氛圍的營造，增強房企領導層財務風險危機意識，對領導層以及中高管理層進行財務風險培訓，將財務風險管理理念在房地產內部進行普及；其次將財務風險管理與財務人員的績效進行掛鉤，充分激發(fā)財務人員主觀能動性，主動提升風險管理能力。而且對于財務風險管理過程中表現(xiàn)優(yōu)異的財務管理人員應該給予交流培訓的機會，到優(yōu)秀的房企當中學習先進的財務風險管理知識，然后結合自身房地產企業(yè)財務風險管理實際需要，將財務風險管理逐漸優(yōu)化。最后要對財務人員的財務風險管理技能進行定期或不定期考察，注重財務風險管理技能是否熟練掌握，增強其財務風險管理知識儲備，確保財務風險管理工作能夠及時有效的發(fā)揮作用。

結語

綜上所述，房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)時一定要注重財務風險管理，避免由于財務管理不善、現(xiàn)金流斷裂等問題發(fā)生。房地產企業(yè)通過將財務風險管理框架進行優(yōu)化，對其中的對策進行改進，確保財務風險管理的先進性，適應目前經濟環(huán)境，為房地產企業(yè)穩(wěn)健渡過經濟低迷期奠定基礎。

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作者：李俊 單位：青島都順置業(yè)有限公司