談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理

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摘要：文章首先分析了內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)系，隨后介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理主要措施，包括健全內(nèi)控體系、創(chuàng)建重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、形成市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制、完善內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制、尋找銷售定價(jià)和成本風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)，希望能給相關(guān)人士提供有效參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)管理

引言

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中，始終存在輕管理和重經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，導(dǎo)致在內(nèi)部管理中風(fēng)險(xiǎn)管理不足，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的認(rèn)識(shí)不夠正確，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中的反應(yīng)速度較慢，無(wú)法滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求?；谌碌陌l(fā)展形勢(shì)，隨著我國(guó)在房地產(chǎn)方面的調(diào)控強(qiáng)化，通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)資金利用率的有效提升，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)系

風(fēng)險(xiǎn)管理中涵蓋內(nèi)部控制，除此之外還包括戰(zhàn)略目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理除了需要對(duì)內(nèi)控相關(guān)要素進(jìn)行管理之外，同時(shí)還包括對(duì)事件識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策以及目標(biāo)設(shè)置等。假如從時(shí)間先后順序、內(nèi)容等層面分析，風(fēng)險(xiǎn)管理屬于內(nèi)控工作有效外延。而內(nèi)部控制同樣也是風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)研究企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制，對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有重要意義，準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)行有效管理才能實(shí)現(xiàn)內(nèi)控目標(biāo)。對(duì)于企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施內(nèi)控十分重要。此外，該種風(fēng)險(xiǎn)管理還具有較高運(yùn)行效率。創(chuàng)建企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系過(guò)程中，應(yīng)該迎合內(nèi)控系統(tǒng)發(fā)展需求。內(nèi)部控制，提高企業(yè)管理層的重視，在兩者相輔相成條件下，共同創(chuàng)建科學(xué)管理模式，確保企業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理措施

（一）健全內(nèi)控體系對(duì)于當(dāng)下較為嚴(yán)峻的內(nèi)控形式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該率先完善內(nèi)控管理體系，除了從企業(yè)角度出發(fā)進(jìn)行考慮之外，還應(yīng)該從獨(dú)立層面入手，把內(nèi)控進(jìn)一步細(xì)分為數(shù)個(gè)層面，進(jìn)行逐一優(yōu)化完善。實(shí)際經(jīng)營(yíng)操作中，需要對(duì)不同人員責(zé)任以及業(yè)務(wù)處理權(quán)限進(jìn)行合理分配，針對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)流程形成明確、完善的審核體系，禁止在其中某一環(huán)節(jié)內(nèi)出現(xiàn)一人同時(shí)兼任審核與發(fā)起雙重責(zé)任，保證信息公開性和決策透明度，互相監(jiān)督，徹底消除舞弊空間。創(chuàng)建并完善內(nèi)控監(jiān)督體系，以會(huì)計(jì)部門的常規(guī)核算工作為基礎(chǔ)，針對(duì)不同業(yè)務(wù)崗位實(shí)施周期性核查與日常性稽查，保證實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)糾正，形成防范為核心的監(jiān)控體系。除此之外，內(nèi)部審計(jì)部門還應(yīng)該組織定期或不定期的內(nèi)部審查，比如三年實(shí)施全覆蓋內(nèi)部審計(jì)工作，如此能夠促進(jìn)內(nèi)部監(jiān)督規(guī)范化、流程化與常態(tài)化發(fā)展，避免出現(xiàn)管理層變動(dòng)所形成的監(jiān)控失效問(wèn)題。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)內(nèi)控環(huán)境，從管理層角度分析，除了需要提升自身的內(nèi)控管理意識(shí)之外，還應(yīng)該從紙面上的內(nèi)控管理脫離出來(lái)，了解到內(nèi)控管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，針對(duì)內(nèi)控管理進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)和有效實(shí)施，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手，保障相關(guān)流程機(jī)制的完整性，把內(nèi)控制度建設(shè)工作當(dāng)成一種長(zhǎng)期性任務(wù)，只有從管理層面入手，進(jìn)一步提升內(nèi)部控制工作的重視程度，才能形成良好內(nèi)控環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)內(nèi)控體系實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

（二）創(chuàng)建重大風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部預(yù)警機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該促進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)各項(xiàng)基礎(chǔ)管理與全面風(fēng)險(xiǎn)管理的有機(jī)融合，風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該以具體業(yè)務(wù)流程為核心，通過(guò)開展業(yè)務(wù)專題研討會(huì)、高層訪談等方式全面實(shí)施評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)活動(dòng)，對(duì)于其中的重大風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)應(yīng)該充分聯(lián)系業(yè)務(wù)實(shí)際開展，明確其中的輔助責(zé)任部門以及主要責(zé)任部門，為進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該促進(jìn)相關(guān)工作內(nèi)容的有效落實(shí)，包括預(yù)警閾值、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、工作目標(biāo)、完成時(shí)間等內(nèi)容，促進(jìn)企業(yè)整體管理水平的有效提升。

（三）形成市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到國(guó)家相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)的影響，特別是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如限價(jià)限貸等控制政策的推出，會(huì)在某種程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利。同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)利潤(rùn)被侵占的威脅。比如恒大經(jīng)常開展七折、八折等活動(dòng)，加大了其他房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行周期分析，做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間具有密切聯(lián)系，為此需要結(jié)合市場(chǎng)不同階段主導(dǎo)元素實(shí)施系統(tǒng)分析，準(zhǔn)確掌握宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在企業(yè)日常管理活動(dòng)中，針對(duì)市場(chǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)下的金融信息和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確研究與分析，和相關(guān)咨詢公司、合作伙伴、政府、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商以及客戶之間形成良好互動(dòng)關(guān)系，于業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中深刻感受市場(chǎng)變幻，把信息快速傳播至決策層內(nèi)，為企業(yè)的決策判斷提供有效的參考依據(jù)。加強(qiáng)信息的采集和整理，形成長(zhǎng)效風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。為此需要建立并完善信息采集、處理機(jī)制，同時(shí)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策等進(jìn)行全面收集，廣泛關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)，對(duì)匯率、文化、政治和經(jīng)濟(jì)等信息進(jìn)行準(zhǔn)確收集，方便實(shí)施綜合分析，為進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)損失，正確決策提供可靠支持。此外，還需要針對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目客戶資信和業(yè)主信息進(jìn)行全面調(diào)查，對(duì)預(yù)收款規(guī)模實(shí)施合理控制，對(duì)合同計(jì)價(jià)錢種進(jìn)行謹(jǐn)慎選擇，項(xiàng)目主承包商和分包商、供應(yīng)商相關(guān)合同計(jì)價(jià)幣種應(yīng)該維持一致，或通過(guò)相同地區(qū)內(nèi)，不同項(xiàng)目外幣收支調(diào)劑，進(jìn)一步控制外幣頭寸暴露，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，保證現(xiàn)金流量能夠處于一種良性循環(huán)狀態(tài)之下。結(jié)合上述措施，能夠全面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，突出風(fēng)險(xiǎn)管理前瞻性和危機(jī)應(yīng)對(duì)實(shí)效性與及時(shí)性。

（四）完善內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)施優(yōu)化調(diào)整，避免盲目創(chuàng)新。立足于戰(zhàn)略角度分析，創(chuàng)新地把地方企業(yè)拆分為三種平臺(tái)企業(yè)，除了構(gòu)成專門的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)之外，強(qiáng)化財(cái)務(wù)投資部門于房地產(chǎn)企業(yè)中的角色地位，重視房地產(chǎn)金融發(fā)展，促進(jìn)整體投資作業(yè)效率的全面提升。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行瘦身，為進(jìn)一步抓住財(cái)務(wù)、投資與設(shè)計(jì)方案專業(yè)線，剝離其他專線。此外，還可以將成本與工程合并為工程管理公司，由集團(tuán)專線實(shí)施垂直管理，不再是地方企業(yè)總經(jīng)理管理的模式。而工程管理公司也將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，其主要優(yōu)勢(shì)是擁有高效化成本控制體系以及相對(duì)成熟的管理隊(duì)伍。從信息技術(shù)層面加強(qiáng)內(nèi)部控制，做好網(wǎng)絡(luò)、操作系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)工作，以此為基礎(chǔ)，將應(yīng)用系統(tǒng)細(xì)分為人力資源、資產(chǎn)管理以及財(cái)務(wù)管理三種層面，確保應(yīng)用控制有效性和完整性[2]。

（五）敏感性分析基礎(chǔ)上確定盈虧平衡點(diǎn)敏感性分析屬于經(jīng)濟(jì)評(píng)估當(dāng)中頻繁使用的不確定性方法，主要是在多樣不確定性元素中尋找有利于投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性因素，對(duì)其在項(xiàng)目影響程度和敏感性程度進(jìn)行分析，判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在敏感性分析基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目成本以及收益之間平衡關(guān)系實(shí)施系統(tǒng)分析，方便對(duì)考察項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)變化能力進(jìn)行合理適應(yīng)。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施效益評(píng)價(jià)工作，可以發(fā)現(xiàn)商品房的利潤(rùn)、成本以及面積之間存在某種關(guān)系，即銷售利潤(rùn)等于產(chǎn)品銷售減去稅金和總投資額，而產(chǎn)品銷售方面的收入等于單位面積建筑價(jià)格乘銷售面積，總投資額等于固定成本與變動(dòng)成本總和。結(jié)合上述關(guān)系能夠發(fā)現(xiàn)，總投資額或銷售收入都可以選擇銷售面積函數(shù)，在其呈現(xiàn)為一種線性函數(shù)關(guān)系條件下，可以認(rèn)為其之間盈虧平衡為線性盈虧平衡關(guān)系，相反的情況下則屬于非線性的盈虧平衡關(guān)系。如果通過(guò)縱坐標(biāo)表示總投資額以及銷售收入，橫坐標(biāo)表示建筑開發(fā)面積，則成本與銷售收入兩個(gè)直線在BEP點(diǎn)相交，證明建筑開發(fā)面積達(dá)到某種數(shù)量后，銷售成本與銷售收入相同，而利潤(rùn)是零，交點(diǎn)BEP便是盈虧保本點(diǎn)或盈虧平衡點(diǎn)。該盈虧平衡點(diǎn)能夠把成本與銷售收入兩個(gè)直線相夾范圍內(nèi)細(xì)分成盈虧兩個(gè)區(qū)域。比如開發(fā)建筑面積超出該點(diǎn)，則項(xiàng)目開發(fā)能夠獲利，相反條件下，項(xiàng)目開發(fā)便會(huì)虧損。隨著盈虧平衡點(diǎn)的降低，項(xiàng)目開發(fā)盈利機(jī)會(huì)也進(jìn)一步擴(kuò)大，虧損風(fēng)險(xiǎn)逐漸變小，盈虧平衡點(diǎn)能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開發(fā)中的建筑最小開發(fā)面積。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇敏感性分析方法，利用預(yù)測(cè)、分析等手段，判斷項(xiàng)目投資相關(guān)因素變化中在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面的影響，并從中發(fā)現(xiàn)各種敏感性因素，準(zhǔn)確判斷其影響程度，利用該種敏感性分析手段主要是為了掌握投資項(xiàng)目在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素影響下的抵抗能力，而敏感性分析能夠幫助合理篩選中其中各種因素的敏感程度，找出其中最敏感的元素，有助于對(duì)相關(guān)敏感因素進(jìn)行集中分析，進(jìn)行資料重點(diǎn)采集和調(diào)查，降低各種因素不確定性，控制方案實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，找出成本和銷售定價(jià)平衡點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)中的相關(guān)管理人員應(yīng)該率先形成良好風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)企業(yè)管理活動(dòng)認(rèn)真貫徹落實(shí)內(nèi)部控制，融入企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)當(dāng)中，加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境。在強(qiáng)化內(nèi)部控制基礎(chǔ)上，形成科學(xué)、完善的管理體系，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有積極影響。

參考文獻(xiàn)

[1]趙敬敬.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制對(duì)策分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2020（16）：152–153.

[2]江瑛婕.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)分析及防控策略探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2019（22）：32–33.

作者：何寧 單位：深圳華僑城文化置業(yè)投資有限公司