物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理及管控重點(diǎn)

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摘要：隨著管理者對(duì)預(yù)算管理理論的認(rèn)識(shí)不斷提高，使預(yù)算管理成為企業(yè)管理的重要手段。全面預(yù)算管理制度涵括控制評(píng)價(jià)等多種管理方法。企業(yè)正確認(rèn)識(shí)預(yù)算管理并合理運(yùn)用，對(duì)提高管理水平加強(qiáng)內(nèi)控具有重要意義。自90年代起，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，以服務(wù)業(yè)主，提供房屋配套設(shè)施管理服務(wù)的物業(yè)公司營運(yùn)而生。物業(yè)公司為業(yè)主生活帶來很大便利，但由于物業(yè)企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，相比國外物業(yè)公司內(nèi)控等方面存在不少問題。針對(duì)物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理情況，結(jié)合物業(yè)公司經(jīng)營實(shí)際，分析企業(yè)預(yù)算管理中的問題，從預(yù)算編制、反饋調(diào)整等方面入手，系統(tǒng)化解決實(shí)際問題，達(dá)到提高預(yù)算管理水平的效果。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；預(yù)算管理；管控重點(diǎn)

近年來，得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)增長(zhǎng)率以7%的增速進(jìn)入快速發(fā)展階段。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國物業(yè)管理面積年增長(zhǎng)率為13%，物業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)15萬家，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展時(shí)期。但由于我國物業(yè)企業(yè)發(fā)展起步較晚，在預(yù)算管理等方面存在許多問題。全面預(yù)算管理是加強(qiáng)企業(yè)管理的有效方法，目前我國物業(yè)企業(yè)多數(shù)按照相關(guān)指導(dǎo)政策開展預(yù)算管理，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理體系不夠完善。本文從預(yù)算管理內(nèi)涵特點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀分析等方面進(jìn)行探討，重點(diǎn)討論物業(yè)公司構(gòu)建預(yù)算管理體系的方法要點(diǎn)，達(dá)到預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)有效應(yīng)用的目標(biāo)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、預(yù)算管理概述

預(yù)算管理是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)，反映企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)狀況，對(duì)實(shí)施結(jié)果與目標(biāo)值對(duì)比，促成企業(yè)管理層高效管理。預(yù)算管理體系把影響因素納入其中，使企業(yè)各部門成員了解在全局中的職責(zé)。預(yù)算管理以企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向，實(shí)施預(yù)算編制執(zhí)行等活動(dòng)，預(yù)算管理是根植于企業(yè)戰(zhàn)略管理，對(duì)實(shí)現(xiàn)服務(wù)型企業(yè)目標(biāo)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。物業(yè)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理對(duì)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控具有重要意義。預(yù)算管理可以對(duì)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行事前事后全過程監(jiān)控，有效控制企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定，有利于合理優(yōu)化資源配置，在提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等方面具有重要意義。由于預(yù)算管理為現(xiàn)代企業(yè)的內(nèi)控方法，具有獨(dú)特特點(diǎn)。體現(xiàn)在是戰(zhàn)略目標(biāo)制定與實(shí)施的后盾，是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)，資源配合合理規(guī)范。通過預(yù)算編制，控制與評(píng)價(jià)等活動(dòng)可以全面展現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營狀況，分層下放到各部門環(huán)節(jié)，為建立現(xiàn)代企業(yè)制度打下良好基礎(chǔ)。企業(yè)內(nèi)部不同部門預(yù)算指標(biāo)具有關(guān)聯(lián)性，各部門負(fù)責(zé)人要清楚本部門在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)中的地位，保證部門目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)一致。預(yù)算管理是系統(tǒng)工程，以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)為終極目標(biāo)。整合企業(yè)有限資源，合理利用資源提高經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到企業(yè)資源優(yōu)化配置的目的。企業(yè)常用全面預(yù)算管理方法包括固定預(yù)算法、滾動(dòng)預(yù)算法、概率預(yù)算法等。選擇預(yù)算編制程序時(shí)按照預(yù)算管理特點(diǎn)，按照目標(biāo)分級(jí)的方式進(jìn)行。包括傳達(dá)目標(biāo)、預(yù)算匯報(bào)、審批與執(zhí)行。全面預(yù)算管理是推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的有效管理措施，對(duì)企業(yè)發(fā)展等方面起到重要作用。其意義體現(xiàn)在有利于企業(yè)戰(zhàn)略管理的實(shí)施，有利于企業(yè)制度的建設(shè)，推動(dòng)現(xiàn)代企業(yè)管理方式的實(shí)現(xiàn)。通過企業(yè)各階層崗位員工職責(zé)管理，保障企業(yè)利益分配公平，完善企業(yè)內(nèi)部制度建設(shè)。全面預(yù)算管理制度迫使管理者思想進(jìn)步，提前預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問題做好應(yīng)急方案，成為企業(yè)戰(zhàn)略管理的有效手段。

二、物業(yè)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的意義

物業(yè)企業(yè)是擁有專業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，物業(yè)管理企業(yè)具有服務(wù)性特征。物業(yè)是服務(wù)性企業(yè)向使用者提供多方面服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括公共區(qū)域維護(hù)、公區(qū)設(shè)備修葺，安保消防管控等，可分為普通服務(wù)與特殊服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)品質(zhì)體現(xiàn)在業(yè)主常見的單調(diào)公共區(qū)域服務(wù)，如園區(qū)綠化保潔等，隨著社會(huì)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)提出服務(wù)不斷增加，物業(yè)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同群體制定特殊業(yè)務(wù)服務(wù)。物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容是為使用者提供設(shè)施，以實(shí)物服務(wù)與無形服務(wù)結(jié)合表現(xiàn)形式為主，其具有服務(wù)公共性、受益主體廣泛性等特征。企業(yè)通過采用預(yù)算管理方式，合理有效配置使用企業(yè)資源，使企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)得到有效調(diào)控。實(shí)施全面預(yù)算管理有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源合理調(diào)配，通過對(duì)預(yù)算管理編制、考核分析，將目標(biāo)分解到每個(gè)責(zé)任部門，可以對(duì)收入指標(biāo)等關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)有效管控；對(duì)資金集中管理，提高資金使用率。通過預(yù)算管理制度體系可以使管理人員有效應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，及時(shí)分析市場(chǎng)供給變化需求，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理具有重要意義，體現(xiàn)在有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益。全面預(yù)算管理實(shí)施基礎(chǔ)是企業(yè)目標(biāo)明確，企業(yè)把預(yù)算管理方式與盈利目標(biāo)結(jié)合，通過預(yù)算管理對(duì)經(jīng)營把控實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。經(jīng)營運(yùn)行中企業(yè)管理人員通過預(yù)算管理將人力財(cái)力資源整合，將企業(yè)資源應(yīng)用于合理位置，激發(fā)資源的能動(dòng)性，避免資源浪費(fèi)閑置。預(yù)算管理內(nèi)容包含收入成本等項(xiàng)目，是預(yù)算管理實(shí)際成果的表現(xiàn)形式，成本費(fèi)用超出限額會(huì)發(fā)出警示，需要管理者找出問題所在提高既定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

三、物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理中的問題

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為降低成本，物業(yè)企業(yè)普遍采用預(yù)算管理方法加強(qiáng)內(nèi)控，通過預(yù)算編制執(zhí)行有效提升預(yù)算管理水平，但由于企業(yè)預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)不足，實(shí)際操作中存在許多問題。目前物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題主要包括對(duì)預(yù)算管理功能認(rèn)識(shí)不足，企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)不明確，預(yù)算編制不夠科學(xué)合理等，制約了企業(yè)的快速發(fā)展，亟需深入分析企業(yè)預(yù)算管理問題原因，為企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理提供依據(jù)。企業(yè)高層管理者對(duì)預(yù)算管理功能認(rèn)識(shí)是物業(yè)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的關(guān)鍵，目前多數(shù)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)預(yù)算管理支持認(rèn)可，但對(duì)預(yù)算管理功能作用認(rèn)識(shí)不足，預(yù)算收入作為預(yù)算執(zhí)行階段收入控制依據(jù)。企業(yè)管理者往往命令財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)完成預(yù)算編制工作，財(cái)務(wù)部門在編制預(yù)算時(shí)未考慮實(shí)際情況，參照歷史數(shù)據(jù)完成預(yù)算編制，造成預(yù)算執(zhí)行部門不能完成預(yù)算目標(biāo)。企業(yè)管理層認(rèn)為編制預(yù)算是負(fù)責(zé)人交辦工作，不會(huì)主動(dòng)開展預(yù)算編制工作，導(dǎo)致失去預(yù)算編制的嚴(yán)肅性。企業(yè)員工是預(yù)算編制執(zhí)行者，由于員工認(rèn)為企業(yè)效益與自己無關(guān)，往往夸大數(shù)據(jù)上報(bào)，造成資源浪費(fèi)。目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)未設(shè)立預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)指派財(cái)務(wù)部為預(yù)算工作機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是組織預(yù)算編制培訓(xùn)等工作，各單位為預(yù)算編制執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由于業(yè)務(wù)部門工作繁重，對(duì)預(yù)算編制工作重視不足。物業(yè)管理企業(yè)編制預(yù)算時(shí)通常不符合全面性要求，表現(xiàn)為預(yù)算編制非全員參與，個(gè)別部門認(rèn)為預(yù)算編制與己無關(guān)；預(yù)算編制非全方位性，預(yù)算編制信息包含經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算數(shù)據(jù)，預(yù)算管理中僅重視編制執(zhí)行工作，未考慮預(yù)算的調(diào)整考評(píng)工作。全面預(yù)算在編制階段未充分分析企業(yè)內(nèi)外部市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境，在預(yù)算執(zhí)行中經(jīng)常造成多項(xiàng)費(fèi)用無預(yù)算。全面預(yù)算執(zhí)行后未就當(dāng)期預(yù)算執(zhí)行情況認(rèn)真分析，未認(rèn)真分析產(chǎn)生差異原因，無法通過預(yù)算提高企業(yè)管理水平。多數(shù)物業(yè)企業(yè)未建立相關(guān)規(guī)章制度保障預(yù)算工作的開展，對(duì)不能按預(yù)算要求完成工作行為未給予懲罰。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算管理對(duì)策

全面預(yù)算管理是企業(yè)的重要治理工具，實(shí)施預(yù)算管理有利于提升企業(yè)管理水平，通過預(yù)算管理可以使經(jīng)營目標(biāo)一致，管理思路相同，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理取得一定成效，但由于多方面原因仍存在許多不足。針對(duì)目前物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理中的問題，需要通過加強(qiáng)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)，建立預(yù)算管理制度，完善預(yù)算編制等措施提升企業(yè)管理水平。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工對(duì)預(yù)算管理功能的認(rèn)識(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)通過學(xué)習(xí)熟知預(yù)算管理功能，掌握預(yù)算管理流程等知識(shí)，為實(shí)施預(yù)算管理奠定基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要通過溝通方式使企業(yè)負(fù)責(zé)人了解預(yù)算管理的作用，組織各級(jí)管理人員參與培訓(xùn)，聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)。預(yù)算管理是系統(tǒng)性工程，完善的體系可以使企業(yè)員工明確工作目標(biāo)，使目標(biāo)工作目標(biāo)相連。物業(yè)企業(yè)需要改善內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，逐步建立充滿現(xiàn)代化氣息，責(zé)任明確的預(yù)算管理體系，提升物業(yè)企業(yè)管控能力。物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算前確定合理的年度經(jīng)營目標(biāo)，將年度經(jīng)營目標(biāo)分解為部門經(jīng)營目標(biāo)，各部門逐級(jí)分解到專業(yè)小組。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)特點(diǎn)建立預(yù)算管理制度，包括全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)、執(zhí)行控制制度、分析報(bào)告制度等方面。企業(yè)可以建立預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，包括預(yù)算管理機(jī)構(gòu)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)。管理機(jī)構(gòu)是領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算管委會(huì)，預(yù)算管理工作機(jī)構(gòu)組織實(shí)施企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理。企業(yè)預(yù)算管理編制要求內(nèi)容全面，編制預(yù)算要求全員參與，包括企業(yè)各方面內(nèi)容與預(yù)算編制執(zhí)行各環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)部門為預(yù)算工作機(jī)構(gòu)，按經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)責(zé)任單位編制企業(yè)預(yù)算模板，就如何編制預(yù)算表格組織部門進(jìn)行培訓(xùn)。財(cái)務(wù)部匯總各部門編制預(yù)算表格，審查預(yù)算執(zhí)行單位編制草案是否符合企業(yè)年度目標(biāo)，是否與企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)沖突等。物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算編制方法采用定期預(yù)算法，以年度為單位編制全面預(yù)算，對(duì)費(fèi)用預(yù)算不考慮往期費(fèi)用項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)算期工作目標(biāo)編制預(yù)算費(fèi)用項(xiàng)目。物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行管理制度流程，預(yù)算執(zhí)行中將預(yù)算控制分為執(zhí)行前中后控制。預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)執(zhí)行前控制，力爭(zhēng)預(yù)算執(zhí)行將發(fā)生額控制在預(yù)算內(nèi)。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行中控制，對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生額按預(yù)算單項(xiàng)控制方式進(jìn)行預(yù)算控制，超出預(yù)算費(fèi)用按照制度完成預(yù)算調(diào)整后執(zhí)行，充分控制預(yù)算費(fèi)用支出。物業(yè)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行后做好控制工作，確保完成預(yù)算目標(biāo)要求。

結(jié)語

預(yù)算管理是發(fā)達(dá)國家企業(yè)的重要管理制度，物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)必須重視加強(qiáng)預(yù)算管理。實(shí)行科學(xué)高效的預(yù)算管理才能保證企業(yè)良好經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)前物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理存在不少問題，要求物業(yè)企業(yè)主動(dòng)改善客觀環(huán)境，確保預(yù)算管理保障機(jī)制下，高效組織實(shí)施各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。要把預(yù)算管理作為有效管理方式，提升經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益雙贏。

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作者：黃雅玲 單位：世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司