談房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的走向

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一、調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走向的影響

今年3月，新“國(guó)五條”的進(jìn)一步表明了國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的決心。在較長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的宏觀政策環(huán)境不會(huì)放松，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展短期內(nèi)將受到影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌。

1.保障房的建設(shè)決不放松，使得房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度仍保持下行趨勢(shì)房地產(chǎn)的發(fā)展使得房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，致使一部分人無(wú)法負(fù)擔(dān)高額房?jī)r(jià)，房奴現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)法真正的滿足市場(chǎng)整體的需要[3]。保障房供應(yīng)不足，是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因之一。國(guó)家針對(duì)這一問(wèn)題，從民生出發(fā)，興建包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、廉租房等在內(nèi)的一系列保障性住房，用以解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，改善供需矛盾，有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。保障房轉(zhuǎn)移了部分購(gòu)買人群，必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.抑制過(guò)度占有資源決不放松，使得房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)從總體上看，我國(guó)住房仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，住房供給數(shù)量雖多，但分配并不均勻，“房爺”、“房哥”、“房姐”現(xiàn)象可見一斑。在這種情況下，有一定消費(fèi)能力但資金并不寬裕的包括首次置業(yè)者、改善型需求消費(fèi)者在內(nèi)的這部分群體，因不堪負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)，合理住房需求受到牽連。因此，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)抑制房產(chǎn)資源的過(guò)度占有，稅收、信貸的宏觀調(diào)控政策以及限購(gòu)令均反映出政府對(duì)這一現(xiàn)象的重視，這也在一定程度上保障了民生，緩解了房地產(chǎn)業(yè)的非健康發(fā)展形態(tài)。

3.政府問(wèn)責(zé)制決不放松，促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)良性發(fā)展政府問(wèn)責(zé)制旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求、因地制宜的發(fā)展，防止房地產(chǎn)商盲目的入市，以防空巢城市的出現(xiàn)。此外，政府應(yīng)將民生放在首位，堅(jiān)決落實(shí)好保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等30多種保障性住房的建設(shè)，保障城鎮(zhèn)困難戶的住房[4]。切實(shí)落實(shí)好各項(xiàng)房產(chǎn)稅收工作，維護(hù)房產(chǎn)調(diào)控的作用[5]。這些使得調(diào)控政策的落實(shí)有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)良性的發(fā)展。

二、從房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走向出發(fā)提出的建議

在宏觀調(diào)控政策不變的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)時(shí)期內(nèi)發(fā)展將受到限制，由此提出以下建議：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先應(yīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)調(diào)控只是全國(guó)各行業(yè)調(diào)控的一個(gè)組成部分，要從更高的層面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握變化帶來(lái)的新機(jī)遇?，F(xiàn)在已無(wú)法像以往單純依靠地價(jià)與房?jī)r(jià)快速上漲的盈利模式立足，房企間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、營(yíng)銷手段、資本運(yùn)營(yíng)等方面的綜合能力提出更高的要求。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷十幾年的快速發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求呈現(xiàn)差異化特征，有為教育，有為景觀，有為養(yǎng)老，在樓市整體向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的背景下，產(chǎn)品類型、品質(zhì)、區(qū)域規(guī)劃及配套設(shè)施等都成為重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。從政府角度，應(yīng)將房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障列為房地產(chǎn)工作的兩大重點(diǎn)，堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，保障和改善人民的住房現(xiàn)狀。房地產(chǎn)調(diào)控方面，要進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度，促進(jìn)商品住房有效供給，滿足群眾多樣化的住房需求；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，強(qiáng)化預(yù)售方案管理，合理控制項(xiàng)目入市節(jié)奏；維護(hù)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的銷售行為；加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)，完善信用檔案，扶持優(yōu)秀企業(yè)做強(qiáng)做大。住房保障方面，繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，以公平分配、提高入住率為目標(biāo)，加快配租配售進(jìn)程，將工作重心從建設(shè)為主逐步轉(zhuǎn)入建管并重，通過(guò)完善保障房建設(shè)、分配、管理和退出等制度，健全住房建設(shè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，國(guó)家的調(diào)控政策將進(jìn)一步強(qiáng)化，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走向的影響將更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)保持一定的下行趨勢(shì)。政府對(duì)住房的重視，對(duì)民生的關(guān)注，積極興建保障性住房等將會(huì)使人民的生活水平有所提高，社會(huì)的幸福感也會(huì)增強(qiáng)，從而也將有利于生產(chǎn)建設(shè)，生產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展反過(guò)來(lái)也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的改善，改變了以往的惡性循環(huán)，促使房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的發(fā)展，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的政策調(diào)控，也將是長(zhǎng)期才能見效的，因此應(yīng)客觀地看待房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期處于這種緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)的形式。

作者：蔡毓明 單位：泉州市城建項(xiàng)目管理中心學(xué)院