房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制策略探討

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摘要：會計部門是每個企業(yè)及組織的重要經(jīng)濟管理部門，房地產(chǎn)行業(yè)作為社會經(jīng)濟體系中重要的金融發(fā)展行業(yè)，在企業(yè)會計內(nèi)部控制方面的管理，直接決定著企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的有效性。為了避免外界環(huán)境與金融市場對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展影響，本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場形勢進行分析，闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制的重要作用，提出幾點有效提升會計內(nèi)控的管理策略，期望能夠通過相關(guān)經(jīng)驗的整理與總結(jié)，掌握相關(guān)企業(yè)發(fā)展的實際需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展與進步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)會計；內(nèi)部控制

房地產(chǎn)行業(yè)屬于比較典型的重資產(chǎn)投入行業(yè)，不僅對社會市場經(jīng)濟的影響較大，對于城市化建設(shè)與人類生活的發(fā)展質(zhì)量影響也較大。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，規(guī)范會計內(nèi)控管理工作，提升企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平，不僅能夠有效實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的目標(biāo)，也能夠加強企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟管理，通過對市場發(fā)展行情與企業(yè)發(fā)展需求的多方位總結(jié)與規(guī)劃，實現(xiàn)企業(yè)文化與發(fā)展管理水平的不斷進步與提升。

一、企業(yè)會計內(nèi)部控制的內(nèi)涵分析

一些具有管理水平與發(fā)展前瞻性的企業(yè)，為了保證企業(yè)內(nèi)部資源與經(jīng)濟的安全性與完整性，會提出會計內(nèi)控的管理計劃，利用管理有效性、發(fā)展全面性等原則設(shè)立單獨的內(nèi)控組織與部門，保證企業(yè)發(fā)展期間會計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。運用會計手段進行資產(chǎn)與資金控制的管理，在實際操作與管理過程中受到多種因素影響，一方面是社會經(jīng)濟金融市場的影響，社會經(jīng)濟整體發(fā)展趨勢會直接影響企業(yè)發(fā)展方向，如果企業(yè)管理層人員具有一定的市場洞察力，能夠根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求與行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行及時調(diào)整發(fā)展計劃，有效降低企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展損失；另一方面，就是企業(yè)發(fā)展文化與管理水平的限制，一些企業(yè)并沒有意識會計內(nèi)控的重要性，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理問題較多，從而降低其管理的有效性與權(quán)威性；最后，也存在一些其他方面的不確定因素，例如，員工職業(yè)素養(yǎng)不足、企業(yè)會計管理機制不完善、突發(fā)性變故等問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計內(nèi)控現(xiàn)狀

（一）缺乏管理意識，管理有效性不足目前，在我國社會經(jīng)濟環(huán)境的整體發(fā)展形勢的影響下，一些房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營管理期間，仍然保持著傳統(tǒng)的管理思維，缺乏科學(xué)的內(nèi)控意識和精確化管理觀念?，F(xiàn)代化發(fā)展時期，傳統(tǒng)的管理思想已經(jīng)無法完全適應(yīng)社會發(fā)展環(huán)境，堅持運用傳統(tǒng)管理理念不僅是管理層思維惰性的體現(xiàn)，也展現(xiàn)了企業(yè)無法適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實問題。當(dāng)然，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)了解市場經(jīng)濟化改革的重要性，但由于企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模不足，或者經(jīng)濟條件與人員素質(zhì)限制等多種因素，無法充分發(fā)揮會計內(nèi)控的實際作用，導(dǎo)致管理形式空有其表，缺乏實際性的有效制衡。

（二）規(guī)章制度不夠完善，實用性較弱房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)主要集中在金融投資方面，對于會計內(nèi)部控制管理方面的重視度相對欠缺，不僅相關(guān)規(guī)章制度存在一定的漏洞，在較多房地產(chǎn)企業(yè)中，會計內(nèi)控的實際作用與職能并沒有被充分發(fā)揮。造成該現(xiàn)象的原因較多。一方面，企業(yè)管理層人員過于注重經(jīng)濟效益，缺乏對會計內(nèi)控的正確認識，在制定相關(guān)制度時，僅僅是為了應(yīng)付發(fā)展需求，欠缺一定的實用性；另一方面，在建設(shè)內(nèi)控中，過于針對房屋銷售設(shè)備采購等經(jīng)濟資金成本的輸出，缺乏相應(yīng)的審計與監(jiān)督制度，導(dǎo)致整個制度建設(shè)雖然存在一定的形式作用，但缺乏實際的效率，制衡機制存在缺陷，效果不明顯。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制的有效策略

（一）明確管理目標(biāo)，細化管理內(nèi)容明確企業(yè)發(fā)展的管理目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)的實際情況與發(fā)展需求，制定相關(guān)的管理制度，不僅能夠豐富會計管控內(nèi)容，也可以在企業(yè)發(fā)展期間加強會計的內(nèi)控權(quán)威性。會計內(nèi)控不僅能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營決策的正確性與精準(zhǔn)性，某種程度上也能夠直接決定項目經(jīng)營開發(fā)的成功率。首先，加強投資活動的程序?qū)徍?，確保相關(guān)立項階段在合法、合理的情況下穩(wěn)定發(fā)展，管理層需要明確示意收益標(biāo)準(zhǔn)，避免審核人員缺乏實際審核標(biāo)準(zhǔn)，影響工作效果；其次，完善投資決策的管理機制，遇到重大決策時采取集體審議的方式，并保留完整的決策書面記錄，方便后期進行整改與參照；最后，加強項目投資實施、決策及評估等環(huán)節(jié)的會計控制，全面加強對地塊以及市場情況的了解與預(yù)估，并對投資風(fēng)險進行嚴(yán)格的控制，結(jié)合企業(yè)的具體情況編制，投資立項報告，保證其報告的準(zhǔn)確性、真實性以及可操作性。

（二）完善控制體系，提升會計內(nèi)控有效性1.施工前期在施工前期應(yīng)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，完善編制工作內(nèi)容與開發(fā)計劃，確保項目前期投入資金與實際情況相符合，深入分析投入成本與融資的關(guān)系。項目開發(fā)的融資渠道較多，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的融資渠道制定相應(yīng)的管理計劃，確?，F(xiàn)有資金資源能夠充分發(fā)揮實際作用。如果需要貸款渠道進行融資，需要提前準(zhǔn)備相關(guān)文件，并確保企業(yè)的信譽度與抵押、擔(dān)保等方式。另外，提前做好測算預(yù)估工作能夠有效降低企業(yè)發(fā)展風(fēng)險，尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，更需要在預(yù)測期間做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，通過對開發(fā)成本、房屋售價等關(guān)系進行精確的分析，利用風(fēng)險報告分析與評估結(jié)果針對性開展風(fēng)險管控，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險，確保項目成本與房屋定價的穩(wěn)定性。2.施工階段這一階段的會計內(nèi)控需要加強對財務(wù)收支、會計資源、會計核算等數(shù)據(jù)的審核，保證工程設(shè)計、原料采購、項目施工等項目投資的穩(wěn)定與合理理性。避免由于違規(guī)操作行為，對預(yù)算結(jié)果進行更改。另外，企業(yè)需要做好財務(wù)印章的保管工作，避免一些缺乏責(zé)任意識的操作人員，隨意更改預(yù)算材料或者出現(xiàn)其他問題?？梢耘汕矊Ｈ诉M行管理與登記，確保做到專章專用、有跡可查，適當(dāng)結(jié)合信息化技術(shù)進行管理，有效保證信息工作的實效性。3.完工階段會計的內(nèi)控工作較多且相對復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)實際情況建立成本費用核算以及控制體系，明確責(zé)任制度，加強成本費用的管理，明確各崗位與各部門的相關(guān)權(quán)限與責(zé)任，確保材料耗用與采購成本一致，將相關(guān)成本控制盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

（三）健全銷售管理系統(tǒng)，提升信息有效性銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期收入的關(guān)鍵階段。首先，明確房屋銷售價格浮動與定價范圍，制定健全的銷售合同，提升企業(yè)內(nèi)控效率。利用清晰的收款業(yè)務(wù)與銷售管理制度，將銷售責(zé)任落實到個人，強化銷售人員的經(jīng)濟維護意識；其次，做好相關(guān)設(shè)配與管理工作，嚴(yán)格按照相關(guān)管理制度進行審核與監(jiān)管，確保審批人員與收款業(yè)務(wù)人員具有良好的職業(yè)素養(yǎng)，適當(dāng)制定一些獎勵機制，激發(fā)員工的工作積極性；最后，對于催收賬款等工作的處理需要做好相關(guān)的風(fēng)險控制，如果遇到特殊情況或者金額較大無法抉擇，可以采取企業(yè)高層集體決策的方式進行管理。

四、結(jié)語

會計內(nèi)控是實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展與經(jīng)營的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于其他行業(yè)，更加需要加強目標(biāo)管理，深入分析企業(yè)自身實力，建立完善的管理制度，保障會計內(nèi)控的有效性，針對不同的實際問題與發(fā)展現(xiàn)狀進行相應(yīng)的分析與處理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

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作者：范倚娜 單位：連云港市同城地產(chǎn)集團有限責(zé)任公司