房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探究

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［提要］房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的位置，一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)和各級(jí)學(xué)研人員研究的重要領(lǐng)域。在過去幾十年的財(cái)稅改革中，中國經(jīng)濟(jì)厚積薄發(fā)，一步一個(gè)腳印堅(jiān)定地邁向第二大世界經(jīng)濟(jì)體。近年來，國家堅(jiān)持樹立“房住不炒”定位，避免房地產(chǎn)泡沫，不斷加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)調(diào)控，很少出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策。而房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得稅收支出成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國家管控房?jī)r(jià)的大背景下，想要走出健康可持續(xù)發(fā)展的道路，不僅需要開源，還需要節(jié)流———進(jìn)行納稅籌劃，達(dá)到降低稅務(wù)成本，增加企業(yè)利潤的目的。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，一方面可以獲得更多盈利，在重重競(jìng)爭(zhēng)中保持上游地位；另一方面有助于協(xié)助企業(yè)自覺形成納稅意識(shí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；納稅籌劃；必要性；對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)是我國稅收的重要來源之一，從稅收角度來看，房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)在其開發(fā)成本中占有很大比重。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和，國家的政策愈發(fā)收緊，對(duì)土地的監(jiān)管逐年嚴(yán)格，建筑業(yè)人工成本和機(jī)械成本逐年增加，面對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展面臨的諸多問題，房地產(chǎn)企業(yè)重新將目光放到降低成本上來，土地和建造成本由政府和市場(chǎng)價(jià)格決定，相對(duì)固定，但是納稅成本卻是可以通過政策研究，改變策略來進(jìn)行調(diào)控。雖然近年來國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)把控較嚴(yán)，但在新稅改的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍有機(jī)會(huì)借助良好的納稅籌劃方案來降低稅負(fù)成本。

一、房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營所需資金龐大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從最初的拿地，中期的開發(fā)，后期的售賣，還是保有環(huán)節(jié)的處理，每一步都需要耗費(fèi)大量資金，僅靠企業(yè)自有資金是難以支撐這一系列流程的，一般情況下需要借助第三方的投資。而在售賣開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售額也巨大，這樣大量的資金往往會(huì)產(chǎn)生大量的稅款，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本增加，稅務(wù)部門對(duì)如此龐大的稅款自然也會(huì)格外關(guān)注。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期投入資金巨大，業(yè)務(wù)周期長。按照開發(fā)經(jīng)營不同階段，主要分為以下八個(gè)階段：企業(yè)設(shè)立、開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、取得項(xiàng)目用地、前期準(zhǔn)備、資金籌措、建設(shè)施工、銷售、物業(yè)服務(wù)等。周期一長，對(duì)于企業(yè)的資金鏈要求、發(fā)票管理、賬務(wù)處理和企業(yè)納稅的要求都相對(duì)提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重要性

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)公司不斷擴(kuò)大營收規(guī)模，眾多公司邁入千億級(jí)房企。對(duì)納稅籌劃的不夠重視是房地產(chǎn)公司的短板，因?yàn)槎鄶?shù)房地產(chǎn)公司在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)比較隨意，沒有足夠的重視。而隨著新形勢(shì)下市場(chǎng)行情的不斷變化，使得公司的經(jīng)營壓力與日俱增，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃，達(dá)到節(jié)稅的目的就顯得尤為重要。

（一）有利于降低納稅成本。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)可以說是納稅大戶，涉及的稅種也較多，主要以土地增值稅、企業(yè)所得稅為主，這就意味著它們面臨著較為沉重的稅收負(fù)擔(dān)。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收占成本的19.06%。因此造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視納稅籌劃。

（二）有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位。伴隨著市場(chǎng)的不斷變化、調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。尤其是龍頭房企要保證其領(lǐng)先地位，中型房企為更好的發(fā)展，想進(jìn)一步成為龍頭房企，而中小型房企想要更好的生存，因此造就了只有一個(gè)蛋糕，但不同規(guī)模的房企都想分得更多份額的局面。每類房企為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，因此開發(fā)業(yè)務(wù)在所難免，降低成本是可行有效的策略之一，減少的成本投入到其他業(yè)務(wù)中，能幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)和加快企業(yè)發(fā)展。因此，企業(yè)通過納稅籌劃能有效提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。無償性、固定性、強(qiáng)制性是稅收的特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金流轉(zhuǎn)較為密集的企業(yè)而言，從利潤層面來看，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)超過利潤總額的50%，稅收負(fù)擔(dān)重。雖然稅收無法回避，但不意味著不能減少公司稅負(fù)。稅負(fù)最終的承擔(dān)者往往是購房者，進(jìn)而使房?jī)r(jià)逐步上升，購房者壓力增大，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。稅負(fù)過重也會(huì)引起部分企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，實(shí)施偷稅、漏稅等行為，違規(guī)概率增加。通過合理合法的納稅籌劃，比如進(jìn)行公益性捐贈(zèng)，在年度總利潤12%以內(nèi)的部分準(zhǔn)予扣除。既能減免稅負(fù)，又能提高企業(yè)聲譽(yù)，有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃對(duì)策分析

納稅籌劃理念是房地產(chǎn)企業(yè)開展工作的前提，在有序地開展納稅籌劃工作時(shí)采用先進(jìn)的理念，并且樹立企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)理念。就目前而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)納稅籌劃進(jìn)行全面的了解，還處于走一步看一步的階段。對(duì)納稅籌劃缺乏正確的認(rèn)識(shí)，納稅籌劃意識(shí)較為淡薄。只有納稅人對(duì)納稅籌劃有正確的認(rèn)識(shí)，理解納稅籌劃不是公司負(fù)擔(dān)，而是對(duì)自身合法權(quán)益的維護(hù)，積極配合國家政策，依法納稅。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段納稅籌劃分析

1、從公司組織形式切入。從公司組織形式切入，主要考慮的是其對(duì)企業(yè)所得稅的影響，子公司具有獨(dú)立法人資格，分公司不具有獨(dú)立法人資格。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目常常是異地的，需要在項(xiàng)目所在地建立分支機(jī)構(gòu)，來配合開發(fā)全過程的管理。有的企業(yè)會(huì)選擇以子公司的形式承接項(xiàng)目開發(fā)，按照現(xiàn)行企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定，子公司獨(dú)立核算與申報(bào)清繳，其涉稅相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)必然聯(lián)系到母公司，而如果是以分公司的形式承接項(xiàng)目開發(fā)，因其不具有獨(dú)立法人資格，應(yīng)在項(xiàng)目所在地預(yù)繳企業(yè)所得稅，然后再由總公司匯總清繳，可以調(diào)節(jié)盈虧，合理減輕企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)，兩者之間較大的區(qū)別在于彌補(bǔ)以前年度的虧損上的差異。在納稅籌劃中選擇怎樣的公司形式，主要考慮的是房地產(chǎn)開發(fā)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、公司以前年度的虧損額以及虧損時(shí)間等，要以長遠(yuǎn)的眼光考慮。2、從開發(fā)方式切入。2021年2月自然資源部相關(guān)司局住宅用地分類調(diào)控文件，對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)兩集中：集中掛牌、集中競(jìng)拍。由此可以看出，城市土地資源分配不均的現(xiàn)象依然存在，土地價(jià)格不斷上漲，隨著集中供地政策的實(shí)施，資源更是向資金雄厚的大開發(fā)企業(yè)靠攏，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。對(duì)于中小房企而言，資金壓力更為艱難，融資難將進(jìn)一步擠壓中小房企的生存空間。而選擇何種開發(fā)方式，會(huì)直接影響稅務(wù)成本，關(guān)系到開發(fā)結(jié)果以及后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。具體地開發(fā)方式有自建自銷、自建代銷、合作開發(fā)等，如果獲得土地使用權(quán)的一方選擇自建自銷的方式，涉及的稅種主要包括增值稅﹑契稅、土地增值稅等，整體上稅負(fù)較重；但如果在開發(fā)過程中，能夠?qū)ふ业接幸欢ㄙY金實(shí)力的合作方出資合建，那么就能以土地使用權(quán)作為投資，這樣一來只需要按照銷售額繳納增值稅，在一定程度上可以達(dá)到降稅的目的。集中供地政策的實(shí)施，對(duì)房企的資金要求更加嚴(yán)格，合作開發(fā)模式也是房企在選擇新項(xiàng)目開發(fā)時(shí)優(yōu)先考慮的模式。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段納稅籌劃分析

1、從籌資方式切入?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長，投資額較大的特殊性，故資金需求大，開發(fā)全過程自有資金很難維持，而資金流的穩(wěn)定是企業(yè)開發(fā)順利的基本保障。因?yàn)榛I資是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要資金來源?；I資方式大方向上有股權(quán)籌資和債權(quán)籌資兩種，還有包含兩者的混合籌資，不同方式下的籌資成本也較大差異，如果資本結(jié)構(gòu)合理優(yōu)化，能夠降低稅負(fù)。比如，以債權(quán)方式進(jìn)行籌資，按照現(xiàn)行的稅收規(guī)定，在此過程中產(chǎn)生的利息費(fèi)用，可以在計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，但債權(quán)籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。而股權(quán)籌資能減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但不能向債權(quán)投資，可扣除資金占用成本?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在納稅籌劃中充分分析不同籌資方式的優(yōu)缺點(diǎn)，以及對(duì)稅負(fù)的影響，綜合運(yùn)用多種籌資方式，達(dá)到避稅的目的。如何在兩者之間權(quán)衡，還是選擇以混合方式籌資，仍然需要看房地產(chǎn)開發(fā)的籌資需求等。同時(shí)，“營改增”之后，稅率發(fā)生了重大變化，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中涉及的稅種較多，為了科學(xué)地進(jìn)行納稅籌劃，企業(yè)需要根據(jù)具體內(nèi)容分別計(jì)稅。2、從利息費(fèi)用切入。土地增值稅是房產(chǎn)開發(fā)中比較重要的稅種之一，很多納稅籌劃方案都是以此為起點(diǎn)開展的，利息費(fèi)用就是其中一個(gè)。具體地，在計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定，計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲇袃蓚€(gè)方式，如果房地產(chǎn)開發(fā)利息費(fèi)用較高，那么按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑶夷軌蚪鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，能夠獲得更多的抵扣金額。相反的，如果開發(fā)全過程的利息費(fèi)用較低或不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，直接按照取得土地成本所支付的金額及開發(fā)成本合計(jì)的10%金額予以扣除，可能會(huì)有更好的降稅效果。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，想要在利息費(fèi)用方面獲得更高的降稅效果，就要把握好這一規(guī)定，在兩者中作對(duì)比和分析。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段納稅籌劃分析

銷售階段的納稅籌劃需要充分考慮產(chǎn)品性質(zhì)、產(chǎn)品價(jià)格、銷售方式等。1、從定價(jià)策略切入。定價(jià)策略主要考慮的是土地增值稅。在我國，土地增值稅的適用稅率有四級(jí)劃分，是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體要根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例來決定適用的稅率。因此，在這一階段以定價(jià)策略為切入進(jìn)行納稅籌劃，首先需要注意的是免稅臨界點(diǎn)以及各個(gè)適用稅率臨界點(diǎn)的計(jì)算，避免因?yàn)閮r(jià)格提高一點(diǎn)，適用稅率出現(xiàn)越級(jí)提高的現(xiàn)象，這樣一來成本可能遠(yuǎn)高于收益，與收益不成配比，得不償失；其次，要考慮在不影響稅率的情況下，盡可能地提高售價(jià)，來增加收益。按照我國《土地增值稅暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于納稅人建造的普通住宅出售，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。最后，“營改增”之后，精裝房的成本是可以進(jìn)行精裝抵扣的，因此企業(yè)可以增加精裝房的數(shù)量，提高建設(shè)安裝成本，為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤。2、從促銷方式切入。目前，城市中房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈，且各地限購﹑限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，爭(zhēng)奪剛需﹑搶占市場(chǎng)份額等各種促銷手段不斷出現(xiàn)，不同促銷手段涉及的稅不一樣，因此合理籌劃促銷手段也是較好的納稅籌劃方式之一。如果有一個(gè)好的納稅籌劃方案，促銷也會(huì)帶來額外的收益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。全面“營改增”之后，增值稅逐步實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，按照我國現(xiàn)行的《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)規(guī)定，“購房贈(zèng)禮”等促銷手段中的“禮品”是需要視同銷售計(jì)算并繳納相應(yīng)增值稅。但是，如果在前期就有這樣的統(tǒng)籌規(guī)劃意識(shí)，將禮品作為房屋的配套與房屋一起作價(jià)出售，整體售價(jià)不變，也就不需要就禮品部分繳納增值稅了。但是，如果促銷手段不合理，會(huì)被視為銷售行為處理。因此，這種籌劃方案存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)做賬也提出了更高的要求。所以，企業(yè)應(yīng)對(duì)合同管理進(jìn)行完善，對(duì)促銷、銷售等行為進(jìn)行科學(xué)管理，為了避免將促銷行為當(dāng)作銷售行為，企業(yè)也可以運(yùn)用先進(jìn)打折的方式進(jìn)行促銷活動(dòng)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算階段納稅籌劃分析

在房地產(chǎn)清算階段，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收尾環(huán)節(jié)，也應(yīng)高度重視納稅籌劃工作。當(dāng)前，隨著國家稅務(wù)總局及各地相關(guān)文件的不斷出臺(tái)，土地增值稅清算采用“三分法”將是必然趨勢(shì)。所謂“三分法”指的是將普通住宅﹑非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別列為清算對(duì)象土。在此方面，由于各地在土地增值稅清算方面的標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)務(wù)不盡相同，房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)把握相應(yīng)的原則進(jìn)行清算階段的納稅考慮。一是合理掌握土地增值稅清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。雖然土地增值稅清算時(shí)間條件有具體規(guī)定，但房地產(chǎn)企業(yè)仍可通過開發(fā)周期﹑剩余業(yè)態(tài)的把握合理安排清算時(shí)間，同時(shí)由于各地清算任務(wù)繁重，企業(yè)也應(yīng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)保持合理溝通，安排好相關(guān)的成本確認(rèn)要素的及時(shí)完善。二是結(jié)合“三分法”（或各地具體的清算要求）對(duì)開發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行梳理，合理劃分成本核算對(duì)象，結(jié)合定價(jià)策略，有條件的可做土地增值稅預(yù)清算，確保各類業(yè)態(tài)都具有合理的增值率，使稅負(fù)最優(yōu)。三是提前預(yù)計(jì)土地增值稅清算當(dāng)年的實(shí)際情況及清算后年度銷售房產(chǎn)的情況，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目確認(rèn)收入的時(shí)間以及公司其他財(cái)稅安排（如其他大額費(fèi)用的發(fā)生），合理對(duì)所得稅匯算金額進(jìn)行預(yù)計(jì)，確保企業(yè)整體稅負(fù)最優(yōu)。四是企業(yè)應(yīng)完善稅務(wù)管理、票據(jù)管理等制度，加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)教育，提高企業(yè)納稅籌劃工作人員的專業(yè)能力。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速劑，有重要的支撐作用。因此，在當(dāng)前金融與行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中，維持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，也是在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前行。面對(duì)高額的稅務(wù)成本負(fù)擔(dān)，納稅籌劃是解決問題的有效途徑之一。房地產(chǎn)開發(fā)的納稅籌劃環(huán)境雖然不夠理想，開發(fā)周期長、管理鏈條長﹑涉稅種類多等特點(diǎn)確實(shí)給納稅籌劃帶來了難度，但其開發(fā)各階段的納稅籌劃空間還是足夠的，準(zhǔn)入階段可以從組織形式、開發(fā)方式切入、建設(shè)階段可以從籌資方式、利息費(fèi)用切入，銷售階段可以從定價(jià)策略﹑促銷方式切入，清算階段也有相應(yīng)的納稅籌劃切入點(diǎn)。因此，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)各階段納稅籌劃方案，使企業(yè)的利益最大化是可行的。

參考文獻(xiàn)：

［1］李萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效防范［J］.全國流通經(jīng)濟(jì)，2019（18）.

［2］孫啟良.房地產(chǎn)公司稅收籌劃研究［D］.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，2019.

作者:孫媛媛 單位:西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院