BIM技術在物業(yè)管理中的應用

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[摘要]當前高校物業(yè)管理普遍存在運維管理難度大，信息共享程度低，人工依賴度高，管理效率低等問題。以建筑信息模型（bim）技術為載體，基于web端研發(fā)維可視、智慧、可感知的物業(yè)管理平臺，可以大幅提升信息的集成、互連共享水平，增強能耗管理、環(huán)境品質(zhì)管理，提高物業(yè)管理效率和服務水平，降低管理成本，滿足信息化時代下高校物業(yè)運維階段的管理需求，對高校物業(yè)管理的改革和發(fā)展具有深遠的意義。

[關鍵詞]BIM技術；物業(yè)管理

信息化是當今時展的大趨勢，代表著先進生產(chǎn)力。目前，大多高校仍然采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，管理手段、理念、工具相對單一，隨著物聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展及智能建筑的出現(xiàn)，有部分高校已經(jīng)開始采用智能化物業(yè)平臺，但在實際運用過程中，當前的物業(yè)智能化平臺尚不能解決物業(yè)管理中信息缺失，維修難度高，能源監(jiān)管、環(huán)境品質(zhì)管理不到位，人工依賴度高，管理水平落后等問題。BIM技術的出現(xiàn)，為高校物業(yè)管理平臺的智能化、三維可視化、可感知提供了可能。

1高校建筑物業(yè)管理存在問題

1.1人工依賴度高，智能化水平低

大部分高校物業(yè)管理水平依然相對落后，人工依賴度高，管網(wǎng)管理、設備管理、資產(chǎn)管理等大多僅僅是依靠平面圖紙，或簡單的Excel表格；水電表依然依靠人工抄取，遠程監(jiān)控、智能報警系統(tǒng)等也未得到普及。

1.2信息缺失，管路、設備維修難度高

高校建筑管路、設備多且復雜，傳統(tǒng)平面CAD管網(wǎng)圖紙存在盲區(qū)、誤區(qū)，經(jīng)常導致維修工作中管線難以找到；設備因廠家、材質(zhì)、規(guī)格型號、運行參數(shù)等信息缺失，致使設備故障難以排除。信息缺失，增加了高校物業(yè)維修管理的難度，降低了物業(yè)管理效率。

1.3能源監(jiān)管、環(huán)境品質(zhì)管理不到位

當前，高校建筑普遍存在能源監(jiān)管、環(huán)境品質(zhì)管理不到位的問題。大部分高校缺乏數(shù)據(jù)平臺對高校建筑的耗電量、耗水量等進行數(shù)據(jù)匯總分析、對比、節(jié)能診斷等。對溫度、濕度、PM2.5、CO2等環(huán)境數(shù)據(jù)也很少有高校能夠做到數(shù)據(jù)采集、分析。

2基于BIM智能可視化物業(yè)管理平臺的構建

基于BIM智能可視化物業(yè)管理平臺以建筑信息模型（BIM）及互聯(lián)網(wǎng)為載體，基于云端架構搭設，通過自動化感應器讀取能耗、溫濕度、PM2.5、甲醛等各方面數(shù)據(jù)并傳于服務器端，再傳于BIM數(shù)據(jù)庫供物業(yè)管理平臺提取數(shù)據(jù)并顯示。該平臺可根據(jù)各高校自身需求設置管理模塊，常用模塊為管網(wǎng)系統(tǒng)系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、能耗管理系統(tǒng)、環(huán)境品質(zhì)管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)系統(tǒng)、報警管理系統(tǒng)、維修維保系統(tǒng)。

3實證分析

以無錫職業(yè)技術學院學生公寓項目為例，在設計、在施工階段，應用Revit2016建立了BIM模型，模型包括建筑、結(jié)構、機電等部分。該模型在碰撞檢測、材料統(tǒng)計、管線優(yōu)化、施工指導等方面發(fā)揮了巨大作用。在學生公寓施工過程中預埋了傳感器，如溫濕度感應器、PM2.5感應器、甲醛感應器、一氧化碳感應器、熱紅外傳感器等，并安裝了智能電表、智能水表、煙感警報器等。以Revit2016建立的BIM模型為載體，結(jié)合VisualStudio、Unity3D、Keil、Keil（MDK）、IAR、arduino、云平臺等工具，加載物業(yè)運維相關組件，開發(fā)了BIM智能可視化物業(yè)管理平臺。該平臺利用傳感器實時監(jiān)控公寓運營狀態(tài)，在運行過程中，實現(xiàn)了下列功能：

3.1提升物業(yè)管理水平，實現(xiàn)三維可視化、智能化管理

BIM智能可視化物業(yè)管理平臺將學生公寓以三維立體的形式展現(xiàn)，表達直觀，并通過安裝智能電表、智能水表、傳感器等，實現(xiàn)了智能抄表、防竊電、遠程控制閥門功能、闖入警報等智能化的功能，大幅提升了物業(yè)管理水平，降低了物業(yè)管理的人工依賴度。

3.2信息集成共享，降低維修難度

BIM模型集成了設計、施工階段的建筑物信息。學生公寓使用期間，其結(jié)構、管網(wǎng)和設備設施都需不斷得到維護，BIM模型結(jié)合運營維護管理系統(tǒng)，充分發(fā)揮了空間定位和歷史數(shù)據(jù)記錄的優(yōu)勢，對于設施、設備的適用狀態(tài)提前作出判斷，從而合理制定維護計劃，分配專人專項維護工作，以降低學生公寓使用中出現(xiàn)突發(fā)狀況的概率。當出現(xiàn)設備故障時，可以進入BIM智能可視化物業(yè)管理平臺中的設備管理模塊，點擊故障設備即可獲取設備的詳細信息，如設備類別、編號、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、運行參數(shù)、維保計劃、維修記錄等，方便維修人員更快對故障做出判斷進行維修。當管網(wǎng)出現(xiàn)故障時，可以進入BIM智能可視化物業(yè)管理平臺中管網(wǎng)管理模塊，該模塊可分樓層顯示水網(wǎng)、風網(wǎng)、消防管網(wǎng)布局構造，點擊相關樓層菜單后，建筑進入剖視圖界面，特寫顯示相對應的管路，并且屏幕可以自由旋轉(zhuǎn)以便于觀察管網(wǎng)，方便維修人員快速定位故障點。

3.3增強能耗管理、環(huán)境品質(zhì)管理

宿舍管理人員可以通過進入可視化物業(yè)管理平臺中的能耗管理模塊，對樓宇的耗電量、耗水量進行各種形式的數(shù)據(jù)匯總分析，包括當日能耗、當月能耗、數(shù)據(jù)對比、節(jié)能診斷等。通過進入物業(yè)管理平臺中的環(huán)境品質(zhì)管理模塊，可對溫度、濕度、PM2.5、CO2等環(huán)境數(shù)據(jù)進行匯總展示管理，同時可對設備異常值進行預警管理，這向?qū)W生提供安全、節(jié)能、環(huán)保、健康的生活環(huán)境，打造綠色學生公寓具有深遠意義。

4總結(jié)與展望

將BIM技術融入到物業(yè)運維管理中，構建三維立體、可視化、可感知的物業(yè)管理平臺，對實現(xiàn)高校物業(yè)管理的信息化、智能化，提升高校物業(yè)管理效率和服務水平，降低物業(yè)管理成本，具有深遠的意義。未來，將基于BIM智能可視化物業(yè)管理平臺作為一個標準化的平臺在高校物業(yè)管理中進行推廣，可以滿足高校物業(yè)管理信息化、智能化、高效化的要求。

作者：俞昀 宋靜輝 王振華 單位：無錫職業(yè)技術學院